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謅議住房工程質(zhì)量:淺議保障性住房工程質(zhì)量監(jiān)督與控制

前言

保障性住房安居工程是被國家列入了“十二五”國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃的一項(xiàng)重要民生工程，它包括經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、棚戶區(qū)改造、極危房改造。2011年全國建設(shè)量為1000萬套，其中保障性住房近600萬套、各類棚戶區(qū)改造住房400多萬套，去年保障房出現(xiàn)了高歌猛進(jìn)的開工形勢(shì)。但在高速發(fā)展的同時(shí)，各類質(zhì)量問題也紛紛暴露出來，如包頭較大的棚戶區(qū)“民馨家園”改造項(xiàng)目，出現(xiàn)500多套墻皮起砂脫落現(xiàn)象，北京的“明悅灣”保障房項(xiàng)目多棟“樓歪歪”，廣西廉租房工程使用的“瘦身鋼筋”。施工質(zhì)量不高、安全隱患較多、質(zhì)保資料缺失、管理人員缺席成為各地保障房建設(shè)存在的普遍現(xiàn)象，保障性安居工程質(zhì)量形勢(shì)不容樂觀。保障房質(zhì)量，關(guān)系千家萬戶，牽動(dòng)各級(jí)政府，曝光的質(zhì)量問題，在社會(huì)上造成了不良的影響。

2、保障性住房質(zhì)量問題原因分析

保障性安居工程涉及面廣、公益性強(qiáng)、社會(huì)影響大。事實(shí)上，保障房質(zhì)量問題一直是政府部門監(jiān)管和處罰的重點(diǎn)，但為何保障房質(zhì)量問題頻發(fā)，癥結(jié)在哪？

2.1趕工期。保障房建設(shè)任務(wù)空前繁重，地方政府為完成已簽訂的建設(shè)任務(wù)，往往項(xiàng)目手續(xù)不全就開工，“邊開工邊辦手續(xù)”成為普遍現(xiàn)象。由于時(shí)間倉促，施工、監(jiān)理、建材等企業(yè)的招投標(biāo)流程也有所弱化，從而忽視了對(duì)建設(shè)質(zhì)量的監(jiān)管，造成質(zhì)量問題頻發(fā)。

2.2造價(jià)低。由于保障房利潤非常有限，造價(jià)也有嚴(yán)格限制，部分項(xiàng)目甚至?xí)潛p，本來就容易出現(xiàn)偷工減料的現(xiàn)象。保障房建設(shè)利潤偏低，企業(yè)缺乏建設(shè)的積極性，容易出現(xiàn)預(yù)算不足、投入過低情況。

據(jù)了解，限價(jià)房和經(jīng)適房利潤率平均在7%—8%，不足普通商品房的一半。算上各項(xiàng)稅費(fèi)、土地成本和通脹因素，利潤更被壓縮。而廉租房和公租房項(xiàng)目的利潤率更低，且資金回籠速度較慢，因此企業(yè)的積極性不高。如果缺乏強(qiáng)力有效的監(jiān)管，偷工減料等危害建筑質(zhì)量安全的事件就極可能發(fā)生。

另一方面，建材、人工價(jià)格不斷上漲，更加大了保障房建設(shè)成本控制的難度。保障房質(zhì)量問題實(shí)際上凸顯了資金的困境。

2.3監(jiān)管難。盡管有關(guān)部門一直在強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)監(jiān)管，但保障房仍面臨質(zhì)量監(jiān)管責(zé)任不夠明確、制度約束力度不足、監(jiān)管不到位等問題。很多監(jiān)理公司接下保障性安居工程業(yè)務(wù)后，沒有派人到現(xiàn)場(chǎng)，或沒有派專人去現(xiàn)場(chǎng)做監(jiān)理。很多房屋建筑工地的監(jiān)理人員尚且都是一人盯幾個(gè)工地，何況保障房項(xiàng)目，由于造價(jià)低和缺乏甲方的監(jiān)督，監(jiān)理人員更加不負(fù)責(zé)任。

3、保障性住房質(zhì)量控制措施

3.1、作為政府部門，對(duì)保障性住房的建設(shè)質(zhì)量實(shí)行項(xiàng)目責(zé)任終身追究制。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)保障性安居工程質(zhì)量管理的通知》，要求在保障性安居工程建設(shè)的全過程實(shí)施最嚴(yán)格的質(zhì)量監(jiān)督管理，并將其納入地方任務(wù)考核。凡是保障性安居工程發(fā)生質(zhì)量問題的，省級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要對(duì)問題查處情況進(jìn)行掛牌督辦，對(duì)市縣主管部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談。

同時(shí)，住建部要求各地切實(shí)加強(qiáng)對(duì)保障性安居工程質(zhì)量管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，盡快制定落實(shí)保障房質(zhì)量監(jiān)管辦法，建立健全層層負(fù)責(zé)的工程質(zhì)量責(zé)任制，嚴(yán)把建筑原材料和施工質(zhì)量安全關(guān)。項(xiàng)目法人、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位要依法對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)終身責(zé)任。對(duì)出現(xiàn)重大質(zhì)量問題或發(fā)生重大質(zhì)量事故的保障性住房項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)，降低其企業(yè)資質(zhì)等級(jí)或吊銷其資質(zhì)證書，不再受理其保障性住房建設(shè)計(jì)劃的申請(qǐng)。例如，廣西住建廳就對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)存在嚴(yán)重質(zhì)量安全隱患且未按時(shí)完成整改的6家施工企業(yè)予以全區(qū)通報(bào)批評(píng)并責(zé)令整改，并對(duì)廣西華南建設(shè)集團(tuán)有限公司等4家企業(yè)，給予從通報(bào)發(fā)文之日起1年內(nèi)，其企業(yè)和相關(guān)管理人員在廣西境內(nèi)不得參加保障性住房工程投標(biāo)、不得承接新的保障性住房工程項(xiàng)目的處罰。

針對(duì)保障房建設(shè)時(shí)間緊、任務(wù)重的情況，各級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)特別注意把好程序關(guān)，不擅自簡化基本建設(shè)程序。建立保障性住房質(zhì)量每月檢查制度，每月對(duì)在建的保障性住房工程進(jìn)行監(jiān)督檢查。在工程竣工驗(yàn)收前，建設(shè)單位應(yīng)組織有關(guān)參建責(zé)任單位、物業(yè)公司及業(yè)主代表進(jìn)行逐套、逐戶驗(yàn)收，并將結(jié)果向住戶公示，接受監(jiān)督。對(duì)未經(jīng)分戶驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的保障性住房不得交付使用。組織專項(xiàng)檢查，對(duì)于保障性安居工程建設(shè)質(zhì)量當(dāng)中的一些問題進(jìn)行查處。

3.2、作為保障性住房的具體實(shí)施者，施工單位應(yīng)自我質(zhì)量控制與成本控制并舉

3.2.1、質(zhì)量控制

建設(shè)工程項(xiàng)目施工一般涉及人員、材料、機(jī)械等較大的范圍，是一個(gè)比較復(fù)雜的過程，影響建筑成品質(zhì)量的因素較多，在施工過程中對(duì)施工質(zhì)量的控制就顯得極其重要。施工企業(yè)質(zhì)量控制管理的具體途徑主要有以下三個(gè)方面：

（1） 對(duì)建設(shè)項(xiàng)目技術(shù)文件、報(bào)告、報(bào)表的完整、確鑿進(jìn)行管理，是項(xiàng)目部對(duì)建設(shè)工程產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行控制和管理的最主要手段。具體內(nèi)容有：驗(yàn)證技術(shù)資質(zhì)，出具開工報(bào)告，編制施工方案、施工組織設(shè)計(jì)，整理材料質(zhì)量檢驗(yàn)證書，收集動(dòng)態(tài)施工統(tǒng)計(jì)資料及圖表，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)變更、收集變更圖和核定書，出具問題處理報(bào)告，檢查工序交接，做好分項(xiàng)、分部工程質(zhì)量檢查及報(bào)告，簽署現(xiàn)場(chǎng)必要的技術(shù)簽證、文件等。

（2） 加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢查，一般來說，此項(xiàng)工作的具體內(nèi)容包括：開工條件、工序交接、隱蔽條件、復(fù)工條件、確認(rèn)滿足下道工序、成品保護(hù)、日常巡視等。檢查方法要結(jié)合觀察、測(cè)量和事件記錄并重的辦法，做到細(xì)節(jié)不放松，重點(diǎn)有記錄。

（3） 堅(jiān)持以試驗(yàn)數(shù)據(jù)作支撐，主要是通過試驗(yàn)手段對(duì)質(zhì)量進(jìn)行判斷，所獲取的數(shù)據(jù)要與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況相符合。

3.2.2、成本控制

在工期緊張，工程單價(jià)較低的情況下，保障性住房建設(shè)的利潤薄弱，對(duì)施工單位來說是一種考驗(yàn)。在全力保障施工安全、保障質(zhì)量的前提下，施工企業(yè)效益為先的理念能否實(shí)現(xiàn)，關(guān)鍵在于能否做好項(xiàng)目工程的成本管理。

（1） 要想做好成本控制，建筑企業(yè)應(yīng)建立起完善的成本管理與責(zé)任體制。在施工項(xiàng)目運(yùn)行之前，對(duì)成本管理中的具體工作以崗位責(zé)任制的方式，建立起責(zé)任控制系統(tǒng)，把成本控制的責(zé)任層層落實(shí)到每個(gè)成員中，系統(tǒng)地組建，使項(xiàng)目成本控制形成一個(gè)面、線、點(diǎn)分明，結(jié)構(gòu)分工合理的管理網(wǎng)絡(luò)。

（2） 施工企業(yè)還應(yīng)掌握成本控制的手段，成本控制的手段一般是由計(jì)劃、控制和分析三個(gè)階段所構(gòu)成。在組織施工之前，依據(jù)施工圖、施工預(yù)算等資料，編制企業(yè)的預(yù)計(jì)投入的人材機(jī)使用費(fèi)以及項(xiàng)目、企業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，所有費(fèi)用的合計(jì)做為成本計(jì)劃。成本計(jì)劃必須嚴(yán)謹(jǐn)可行，盡量接近最終資金使用限度。當(dāng)出入值超出正常允許范圍時(shí)，要認(rèn)真查找誤差原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，避免類似問題再次出現(xiàn)。通過計(jì)劃與實(shí)際對(duì)比，可發(fā)現(xiàn)原因并制訂糾正預(yù)防措施，從而提高勞動(dòng)效率和材料利用率，提高項(xiàng)目的利潤。

4、結(jié)語

總之，保障性住房的建設(shè)，是關(guān)系國計(jì)民生的一項(xiàng)大事，也是一個(gè)繁雜的綜合體，要保障該項(xiàng)惠民政策的落實(shí)與切實(shí)惠民，需要各執(zhí)行部門以高度的責(zé)任心，監(jiān)管，施工單位以百年大計(jì)，質(zhì)量及時(shí)的主人翁姿態(tài)有機(jī)管理，創(chuàng)造效益，共同營建一個(gè)真正的實(shí)實(shí)在在和諧社會(huì)。

謅議住房工程質(zhì)量:保障性住房的工程質(zhì)量管理方法及其運(yùn)用的思考

摘要：保障性住房與群眾的切身利益息息相關(guān)，對(duì)于促進(jìn)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定具有重要的意義。人們的生產(chǎn)生活以及相關(guān)建筑企業(yè)的運(yùn)營發(fā)展，都會(huì)受到保障性住房質(zhì)量一定程度上的影響，因此，應(yīng)該高度重視保障性住房的質(zhì)量管理，認(rèn)真做好保障性住房的質(zhì)量管理工作勢(shì)在必行。本人對(duì)建筑工程質(zhì)量管理的現(xiàn)狀進(jìn)行了詳細(xì)闡述，對(duì)保障性住房的工程質(zhì)量管理的方法以及運(yùn)用進(jìn)行了深入的分析和探討。

關(guān)鍵詞：保障性住房；工程質(zhì)量管理；意義；方法與運(yùn)用

質(zhì)量管理是的是一項(xiàng)協(xié)調(diào)活動(dòng)，保障性住房的工程質(zhì)量不僅僅關(guān)系著人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全，同時(shí)與相關(guān)企業(yè)以及國家的利益緊密相關(guān)，如果工程項(xiàng)目的質(zhì)量不過關(guān)，便會(huì)對(duì)其產(chǎn)生很大程度上的消極影響，因此，必須把保障性住房的工程質(zhì)量管理放在首位。本文從我國建筑工程質(zhì)量管理的現(xiàn)狀入手，研究和分析了其工程質(zhì)量管理的方法與運(yùn)用。

一、國內(nèi)建筑工程質(zhì)量管理的現(xiàn)狀

1979年，我國建筑工程管理開始起步，一直以來，由于不斷的改革和發(fā)展逐步形成了比較完善的工程質(zhì)量管理體系。同時(shí)，我國也不斷建立健全與建筑工程相關(guān)的法規(guī)政策。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的情形下，人們的經(jīng)濟(jì)生活水平得到顯著提高，對(duì)住房的質(zhì)量要求也不斷提高，如今的建筑工程質(zhì)量不斷上升，但是在投資成效、經(jīng)濟(jì)利潤以及使用時(shí)長等多種方面還存在諸多問題。

我國建筑工程質(zhì)量管理的發(fā)展趨勢(shì)具有以下特點(diǎn)：在WTO的不斷深入與開放下，我國的建筑企業(yè)開始與外國的建筑企業(yè)相競(jìng)爭，開始走上了國際化的競(jìng)爭趨勢(shì)；在社會(huì)不斷發(fā)展的狀況下，建筑質(zhì)量不僅僅要做到讓客戶滿意，滿足人們的住房需求，同時(shí)也要符合人們的審美觀，滿足人們的心理需求，建筑工程的外部與內(nèi)部的質(zhì)量都要與人們的要求相符合；傳統(tǒng)的工程工作流程已與現(xiàn)階段的社會(huì)發(fā)展不相適應(yīng)，業(yè)主逐漸成為了質(zhì)量控制的關(guān)鍵，建筑質(zhì)量規(guī)范、創(chuàng)新、培訓(xùn)以及服務(wù)品牌戰(zhàn)略也發(fā)生了轉(zhuǎn)變；建筑工程的質(zhì)量管理逐步向創(chuàng)新階段轉(zhuǎn)變，質(zhì)量再造、質(zhì)量功能展開以及先進(jìn)的信息科學(xué)技術(shù)被其大范圍應(yīng)用。

二、保障性住房的工程質(zhì)量管理方法與運(yùn)用

1．建立有效的施工質(zhì)量管理機(jī)構(gòu)

施工企業(yè)要根據(jù)保障性住房的實(shí)際情況建立與之相關(guān)的質(zhì)量管理隊(duì)伍。公司書記以及總經(jīng)理作為保障性住房的首要負(fù)責(zé)人，要針對(duì)公司的重大活動(dòng)制定相關(guān)方針、決策與目標(biāo)；副總經(jīng)理要對(duì)重要的報(bào)告、文件進(jìn)行審批，協(xié)助總經(jīng)理完成管理制度工作，并指導(dǎo)、協(xié)調(diào)各相關(guān)部門和成員制定相關(guān)的質(zhì)量管理方法，通過開展各種活動(dòng)，使其得到落實(shí)；各部門的職員要做好自己的本職工作，提高部門質(zhì)量管理以及工作效率。其次項(xiàng)目經(jīng)理管理部門要制定完整的策劃文件，配備與技術(shù)、質(zhì)量、材料、安全相關(guān)的管理人員，分解工程目標(biāo)，同時(shí)簽訂質(zhì)量保障責(zé)任書。

2、建立健全質(zhì)量管理制度

①完善質(zhì)量保障制度。項(xiàng)目經(jīng)理部門應(yīng)該重點(diǎn)建立施工試驗(yàn)檢測(cè)與技術(shù)及方案交底制度，設(shè)備、材料及配件的檢測(cè)與存放等多方面的管理制度，對(duì)關(guān)鍵性部位以及隱蔽的工程進(jìn)行質(zhì)量預(yù)檢、復(fù)檢和驗(yàn)收的制度，樣板確認(rèn)以及工序交接檢查的制度。

②監(jiān)督和落實(shí)技術(shù)方案以及質(zhì)量保障制度。技術(shù)質(zhì)量部門要對(duì)施工部門進(jìn)行定期的檢查，如質(zhì)量保障的制定及落實(shí)、質(zhì)量文件的更新與運(yùn)行、相關(guān)培訓(xùn)制度的制定與實(shí)施以及對(duì)工程質(zhì)量的控制及驗(yàn)收等各個(gè)方面的實(shí)際情況，并且對(duì)管理情況進(jìn)行有效的評(píng)價(jià)。

③建立實(shí)施實(shí)名制制度。根據(jù)工程業(yè)務(wù)流程中的各個(gè)環(huán)節(jié)上的工作人員，實(shí)施對(duì)質(zhì)量操作和驗(yàn)收的掛牌制度，牌上要寫上施工時(shí)間、部位、單位名稱以及各個(gè)工作人員的名字，對(duì)實(shí)現(xiàn)質(zhì)量控制中的可追溯性具有重要意義。

④在施工過程中，要實(shí)施樣板現(xiàn)行制度，在進(jìn)行大面積的施工前必須要有驗(yàn)收認(rèn)可的記錄，樣板實(shí)施中，專業(yè)的工作人員要24小時(shí)旁站且保存記錄。

⑤項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)該建立實(shí)體測(cè)量制度，制定相應(yīng)的計(jì)劃，根據(jù)計(jì)劃一步步的進(jìn)行工作并根據(jù)實(shí)際情況對(duì)其進(jìn)行調(diào)整，對(duì)施工方法進(jìn)行總結(jié)。

⑥對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行定期檢查，對(duì)工作中的各個(gè)流程進(jìn)行分析報(bào)告，加強(qiáng)自檢、交接檢以及互檢制度的力度，使現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量受到有效的管理和控制。

⑦建立對(duì)工程材料設(shè)備選用的制度，強(qiáng)化保障性住房的工程檢測(cè)管理，其檢測(cè)試驗(yàn)結(jié)果數(shù)據(jù)要、真實(shí)。

3、加強(qiáng)監(jiān)督、考核制度，制定住房回訪制度

工程項(xiàng)目部要在一定的時(shí)期接受管理考核機(jī)構(gòu)的考核，考核結(jié)果與負(fù)責(zé)人的個(gè)人利益相對(duì)應(yīng)，對(duì)違反規(guī)定的負(fù)責(zé)人進(jìn)行相應(yīng)的處罰，獎(jiǎng)勵(lì)表現(xiàn)好的負(fù)責(zé)人，竣工之后要對(duì)住房的居住情況進(jìn)行認(rèn)真的回訪，并建立相關(guān)質(zhì)量信息檔案，為以后的保障性住房工程質(zhì)量的管理提供一定的經(jīng)驗(yàn)。

總結(jié)：

現(xiàn)階段，我國的建筑事業(yè)不斷的發(fā)展，其工程量大，周期較長，投資較大，保障性住房的工程實(shí)施還存在諸多質(zhì)量問題，因此，必須嚴(yán)格遵守國家的相關(guān)法律法規(guī)，健全和完善工程質(zhì)量管理體系，同時(shí)提高質(zhì)量意識(shí)、預(yù)防和檢測(cè)等多方面的控制，這對(duì)于提高保障性住房的工程質(zhì)量管理具有重要的意義。

作者簡介：娜英，女，1980年7月出生，本科學(xué)歷，工作單位：新疆博樂市房地產(chǎn)管理中心。

謅議住房工程質(zhì)量:淺談保障性住房的工程質(zhì)量管理

【摘 要】保障性住房是我國政府為滿足社會(huì)中低收入階層住房要求的有效保障，保障性住房的工程質(zhì)量對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定與和諧發(fā)展具有重要的作用，一旦出現(xiàn)任何問題，就會(huì)產(chǎn)生一定程度的消極影響。要想讓中低階層住上滿意的房子，必須加強(qiáng)保障性住房的質(zhì)量管理。本文從對(duì)保障性住房施工前、施工過程中的質(zhì)量管理進(jìn)行了深入的探討。

【關(guān)鍵詞】保障性住房；工程；質(zhì)量管理

工程項(xiàng)目管理實(shí)際上是將人力、財(cái)力以及物力進(jìn)行優(yōu)化配置，通過策劃、指導(dǎo)、組織以及檢驗(yàn)等手段對(duì)工程進(jìn)行自身管理的過程。現(xiàn)階段，我國政府大力支持保障性住房的建設(shè)，對(duì)其工程質(zhì)量管理給予高度重視，對(duì)解決居住困難的問題具有重要的積極影響。

一、施工前的質(zhì)量管理

1、規(guī)劃管理方面

保障性住房要充分考慮中低收入困難家庭的經(jīng)濟(jì)條件，科學(xué)規(guī)劃、合理布局，交通便利，若保障性住房處于商品住房區(qū)，應(yīng)明確其套型比例、建設(shè)總面積以及單套面積、套數(shù)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及建成后回購或移交事項(xiàng)，并簽訂合同。同時(shí)，從群眾的住房狀態(tài)、生活水平以及家庭人口、結(jié)構(gòu)等多方面的因素，對(duì)建設(shè)的套型和規(guī)模進(jìn)行規(guī)劃和管理。

2、設(shè)計(jì)管理方面

保障性住宅的設(shè)計(jì)以及建設(shè)要符合節(jié)能與環(huán)保的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格遵守與住房建設(shè)相關(guān)的法律法規(guī)，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化選用，使得較小的戶型具備住房的基本使用功能，積極推廣和運(yùn)用成熟先進(jìn)的新技術(shù)、新設(shè)備以及新工藝。

3、招標(biāo)管理方面

保障性住房的建設(shè)必須遵循市場(chǎng)運(yùn)作以及政府組織協(xié)調(diào)的原則，通過項(xiàng)目法人的招標(biāo)方式對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行選擇，前提條件是這些企業(yè)必須具有社會(huì)責(zé)任以及相應(yīng)的資質(zhì)，同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用住房管理的實(shí)施機(jī)構(gòu)也可以直接對(duì)其進(jìn)行組織建設(shè)，其中應(yīng)對(duì)國有企業(yè)中骨干企業(yè)高度重視。

二、施工過程中的質(zhì)量管理

1、在施工過程中對(duì)于工程質(zhì)量的檢驗(yàn)控制措施與標(biāo)準(zhǔn)要嚴(yán)格執(zhí)行

在對(duì)主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行施工的過程中，豎向施工可以對(duì)鋼管支撐進(jìn)行有效傳遞；模板工程與安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范相適應(yīng)；為了防止因主楞下?lián)习l(fā)生變形、扣件下滑導(dǎo)致樓層凈高不夠的現(xiàn)象，主楞不能夠使用鋼管以及豎向施工荷載方式。在對(duì)住房進(jìn)行裝飾專修的過程中，要與建筑防水材料應(yīng)用技術(shù)規(guī)程的相關(guān)規(guī)定以及裝飾裝修工程的相關(guān)施工規(guī)范，衛(wèi)生間的墻面防水層要按照規(guī)定，大于1.8m，在對(duì)外墻進(jìn)行抹灰前，要利用聚氨醋發(fā)泡膠以及其他的彈性材料對(duì)墻體與門框之間的縫隙進(jìn)行填充，同時(shí)在外墻以及門窗框相接處留出10mm的深凹槽，用聚合物以及纖維防水砂漿進(jìn)行封填，并在此刷防水涂料，從而大大降低了墻體與門窗框之間縫隙滲水以及墻面返潮等現(xiàn)象的發(fā)生率。

2、分戶驗(yàn)收住房工程

在分戶驗(yàn)收的過程中，對(duì)影響使用功能以及工程觀感的質(zhì)量進(jìn)行觀察，并以此為主要驗(yàn)收項(xiàng)目，把檢驗(yàn)批檢查作為分戶驗(yàn)收的主要內(nèi)容，以單位工程中的走廊、公共部分以及每戶住宅為單位對(duì)分戶驗(yàn)收進(jìn)行劃分，若其具備了驗(yàn)收條件就對(duì)其進(jìn)行及時(shí)驗(yàn)收。

3、保障性住房完整的施工方案

保障性住房工程在進(jìn)行施工之前必須要制作一個(gè)完整的樣板房施工方案然后進(jìn)行實(shí)施。在將樣板房的地磚墻進(jìn)行鋪貼結(jié)束后，對(duì)衛(wèi)生間以及廚房進(jìn)行閉水試驗(yàn)時(shí)，衛(wèi)生間以及廚房周圍的墻體會(huì)因?yàn)檫^長的泡水時(shí)間而產(chǎn)生泛黃的現(xiàn)象，并且以快速發(fā)展的勢(shì)頭向臥室以及客廳的墻根進(jìn)行蔓延，這種情況下，人們都認(rèn)為是衛(wèi)生間以及廚房沒堵好墻體洞，墻面因地面防水性能不強(qiáng)而造成了墻根泛黃的狀況。對(duì)于這個(gè)問題，很多人提出了不同的解決方法，比如用油性的密封底漆對(duì)墻體根部的泛黃部位進(jìn)行覆蓋，但是并沒有產(chǎn)生良好的效果；鏟掉墻體泛黃部位的膩?zhàn)硬⑼可夏z泥防水層，也沒用獲得有效的作用；再者便是鏟掉泛黃部位的砂漿層再次抹灰還是沒有產(chǎn)生理想中的效果；還有就是把衛(wèi)生間以及廚房泛黃的磚打掉重新貼磚，進(jìn)行墻面防水等多種工作，重新進(jìn)行灌水試驗(yàn)，但是試驗(yàn)結(jié)果與之前的情況是一樣的，墻體根部依舊返潮并出現(xiàn)泛黃的現(xiàn)象，這種情況沒有得到有效的解決。經(jīng)相關(guān)專家證明，這種現(xiàn)象是因?yàn)榈卮u由干硬性水泥漿構(gòu)成，水泥漿在磚下逐漸形成滲水路徑，通過磚的縫隙和土孔向上蔓延，延伸到墻體根部從而出現(xiàn)泛黃現(xiàn)象，而起始點(diǎn)便是衛(wèi)生間和廚房，因此便把其地面磚用水泥漿濕鋪，墻體返潮、泛黃的問題得到了徹底解決。此外，在裝飾裝修中，應(yīng)多加強(qiáng)對(duì)成品的保護(hù)，加強(qiáng)工人保護(hù)成品的觀念意識(shí)，合理安裝給上水管道，并注意保持一段時(shí)間給水管內(nèi)的壓力，防止墻體根部泛黃、潮濕的狀況。

三、總結(jié)：

保障性住房的工程質(zhì)量管理，需要進(jìn)行多方面的努力。對(duì)保障性住房的監(jiān)督管理，既是我國政府及其相關(guān)部門的責(zé)任，也是參與其中的群眾的責(zé)任。嚴(yán)格遵守我國的相關(guān)法規(guī)政策，吸取經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，認(rèn)真學(xué)習(xí)，加強(qiáng)工程質(zhì)量管理力度，有助于提高保障性住房的質(zhì)量，從根本上解決和避免工程質(zhì)量問題，因此，必須要做好保障性住房的質(zhì)量管理工作，才能使得工程質(zhì)量達(dá)到效果，真正滿足我國中低階層對(duì)住房的需求。

謅議住房工程質(zhì)量:完善保障性住房工程質(zhì)量監(jiān)督管理工作的思考

摘要:保障性住房與群眾的切身利益息息相關(guān)，但當(dāng)前保障性住房工程仍存在質(zhì)量問題，為此，不斷完善保障性住房的質(zhì)量監(jiān)督管理工作意義重大。本文指出了當(dāng)前保障性住房建設(shè)中存在的一些問題，有針對(duì)性地提出了完善保障性住房工程質(zhì)量監(jiān)督管理工作的建議和措施，確保了保障性住房的工程質(zhì)量，可供參考。

關(guān)鍵詞:保障性住房；問題；質(zhì)量監(jiān)督；建議措施；部門聯(lián)動(dòng)

保障性住房工程的建設(shè)，是黨中央、政府作出的重要戰(zhàn)略部署，它是與商品性住房相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念。它是專門為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房。大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè)力度，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，改善城市低收入居民的居住條件，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定具有重要意義。作為一項(xiàng)重大的民生工程，把保障性住房建設(shè)成為放心工程也意義重大。因此，完善保障性住房的質(zhì)量監(jiān)督工作顯得尤為重要。

1 保障性住房工程質(zhì)量監(jiān)督管理體系存在的問題

當(dāng)前保障性住房建設(shè)模式、質(zhì)量監(jiān)管體系在全社會(huì)信用體系建設(shè)還不十分完善的情況下，怎樣加強(qiáng)政府監(jiān)管還有很多需要進(jìn)一步修訂和完備的地方。現(xiàn)階段要切實(shí)加強(qiáng)保障性住房工程的質(zhì)量監(jiān)管，各建設(shè)行政管理部門應(yīng)立足本部門職責(zé)，明確管理邊界，加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，建立和完善有關(guān)制度，使管理的觸角延伸至工程建設(shè)全過程的各個(gè)環(huán)節(jié)。

2 保障性住房建設(shè)中出現(xiàn)的主要問題

2.1 無保障性住房儲(chǔ)備用地

目前，該市保障性住房建設(shè)沒有儲(chǔ)備用地，往往是區(qū)政府按照市政府下達(dá)的工作任務(wù)，帶著計(jì)劃找項(xiàng)目和開發(fā)建設(shè)單位，這樣對(duì)開發(fā)建設(shè)單位的選擇就捉襟見肘了。包括工程立項(xiàng)、規(guī)劃都難以實(shí)現(xiàn)有效統(tǒng)籌，工程計(jì)劃性不強(qiáng)、倉促上馬，質(zhì)量難以得到有效保障。很多工程是邊設(shè)計(jì)、邊施工，開工時(shí)間尚未確定，竣工日期已經(jīng)明確。開發(fā)建設(shè)單位強(qiáng)迫施工單位趕工期，施工企業(yè)為趕工期，難以合理、精心組織施工，施工工序顛倒，各工種互相牽制影響，造成工程施工質(zhì)量粗糙，住戶投訴多、意見大。

2.2 承建保障性住房施工企業(yè)質(zhì)量把控能力參差不齊

由于政府沒有現(xiàn)存保障性住房儲(chǔ)備用地，幾乎沒有選擇開發(fā)代建方的余地，也不可能對(duì)承建保障性住房建設(shè)任務(wù)的建設(shè)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件、信用、資金和管理實(shí)力等作相應(yīng)的限制，承建保障性住房開發(fā)建設(shè)任務(wù)的既有國有大型開發(fā)企業(yè)，也有規(guī)模較小的民營企業(yè)。建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)、質(zhì)量責(zé)任意識(shí)以及對(duì)施工質(zhì)量的掌控能力等均存在較大差異，直接影響到保障性住房的建設(shè)質(zhì)量。

2.3 工程勘察、設(shè)計(jì)工作質(zhì)量問題造成保障性住房質(zhì)量先天缺陷

由于保障性住房的工期、成本等原因，勘察單位在場(chǎng)地勘探時(shí)人為減少勘探點(diǎn)數(shù)、勘探孔深度，造成勘察報(bào)告質(zhì)量不高；設(shè)計(jì)單位未根據(jù)保障性住房的特點(diǎn)進(jìn)行精心設(shè)計(jì)，對(duì)易產(chǎn)生質(zhì)量通病的部位和節(jié)點(diǎn)未優(yōu)化及細(xì)化設(shè)計(jì)，有的甚至根據(jù)建設(shè)單位要求使用國家和省明令淘汰或者禁止使用的材料和設(shè)備，如在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中使用了預(yù)制混凝土空心樓板等。

2.4 進(jìn)場(chǎng)原材料、設(shè)備等把關(guān)不嚴(yán)給保障性住房質(zhì)量埋下隱患

由于保障性住房由政府直接定價(jià)，工程尚未建設(shè)，房屋售價(jià)已定，建設(shè)成本已定，建設(shè)單位要確保自身利潤，勢(shì)必壓低工程造價(jià)，施工單位以低價(jià)或不合理的實(shí)際價(jià)格中標(biāo)，利潤空間本身十分有限，而建設(shè)過程中原材料、設(shè)備價(jià)格的波動(dòng)勢(shì)必造成施工企業(yè)利潤降低甚至虧損，如果施工單位誠信度不高，質(zhì)量管理體系不健全，在追求企業(yè)利潤原則的驅(qū)使下，采用一些質(zhì)量低劣的原材料和設(shè)備成為其必然的動(dòng)作。

3 完善保障性住房工程質(zhì)量監(jiān)督管理工作的建議和措施

3.1 保障資金和土地落實(shí)、加強(qiáng)規(guī)劃統(tǒng)籌

應(yīng)加強(qiáng)科學(xué)編制土地供應(yīng)計(jì)劃，加強(qiáng)土地儲(chǔ)備和供應(yīng)工作。涉及新增建設(shè)用地的，要提前確定地塊，開展土地征收等前期工作，確保及時(shí)供地。儲(chǔ)備土地和收回使用權(quán)的國有土地，優(yōu)先安排用于保障性住房建設(shè)，并選擇交通便利的地段建設(shè)保障性住房。在此基礎(chǔ)上，加強(qiáng)規(guī)劃統(tǒng)籌，加強(qiáng)保障性住房小區(qū)的配套設(shè)施建設(shè)，提供良好的居住環(huán)境。

3.2 適度提高保障性住房開發(fā)建設(shè)單位市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻

在保障性住房建設(shè)中，政府作為業(yè)主應(yīng)指派專門機(jī)構(gòu)或部門，加強(qiáng)工程建設(shè)全過程的質(zhì)量管理。

建設(shè)單位是工程建設(shè)質(zhì)量的及時(shí)責(zé)任人，依法承擔(dān)工程質(zhì)量的管理責(zé)任，肩負(fù)著擇挑選擇承建單位、制定合理的工程進(jìn)度計(jì)劃、保障建設(shè)資金、加強(qiáng)合同管理等核心任務(wù)，高素質(zhì)的建設(shè)單位是保障建設(shè)工程質(zhì)量的首要條件。

同時(shí)建立并完善保障性住房的創(chuàng)優(yōu)激勵(lì)機(jī)制和失信懲戒機(jī)制，政府對(duì)于積極創(chuàng)優(yōu)的參建各方主體予以通報(bào)表彰，在招標(biāo)投標(biāo)、市場(chǎng)準(zhǔn)入、評(píng)優(yōu)評(píng)獎(jiǎng)等方面給予政策傾斜，對(duì)存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的，要嚴(yán)厲追究責(zé)任，依法給予處罰，并列入黑名單。

3.3 合理確定造價(jià)和工期

保障性住房是政府的形象工程，在使用中一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，民心工程常常會(huì)變成鬧心工程，引發(fā)不良的社會(huì)影響，輕者會(huì)形成住戶與建設(shè)方、施工單位的矛盾，重者還會(huì)影響到政府的公信力和執(zhí)行力。政府管理部門隨意壓縮建設(shè)成本或純粹為了完成建設(shè)任務(wù)而任意壓縮合理工期所帶來的后果是嚴(yán)重的，也是不負(fù)責(zé)任的，因?yàn)楹侠淼脑靸r(jià)和工期是保障工程質(zhì)量的基本前提。

1)嚴(yán)把保障性住房立項(xiàng)審批關(guān)。保障性住房建設(shè)應(yīng)充分尊重客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律，項(xiàng)目審批部門在保障性住房立項(xiàng)時(shí)一定要落實(shí)資金渠道，要認(rèn)真考核建設(shè)單位的資金籌措和保障能力，讓有實(shí)力、信譽(yù)好的建設(shè)單位進(jìn)入保障性住房建設(shè)市場(chǎng)。

2)統(tǒng)一采用公開招標(biāo)方式。保障性住房是重大的民生工程、民心工程，也是政府工程，理應(yīng)參照政府投資工程進(jìn)行管理。通過公開招標(biāo)方式，不僅可以擇挑選擇參建單位，而且可以保障工程的合理造價(jià)，還可以將合理建設(shè)工期納入評(píng)審內(nèi)容，一旦企業(yè)中標(biāo)，建設(shè)單位和施工企業(yè)必須按照招標(biāo)文件規(guī)定的建設(shè)工期簽訂合同，不得隨意更改，讓工程更好地接受全社會(huì)的監(jiān)督，避免鬧心工程、爛尾工程的出現(xiàn)。

3)適度調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格。近年來，CPI指數(shù)增幅較大，物價(jià)上漲較快，工資收入水平也有了明顯的提高，但經(jīng)濟(jì)適用房的銷售價(jià)格只相當(dāng)于高層建筑的土建成本，距普通商品住房的市場(chǎng)交易價(jià)格更是相差甚遠(yuǎn)。

4)確保政府補(bǔ)貼和各項(xiàng)優(yōu)惠政策落到實(shí)處。保障性住房是一項(xiàng)民心工程，不能以追求經(jīng)濟(jì)利益為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，地方政府應(yīng)盡可能地降低開發(fā)商的土地取得成本、減免各種稅費(fèi)，給予保障性住房合理的投資補(bǔ)貼并落實(shí)到位。

3.4 保障性住房的質(zhì)量管理應(yīng)加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)

1)建立工程項(xiàng)目審批“綠色通道”。鑒于保障性住房具有建設(shè)規(guī)模大、分布廣、工期緊、工程質(zhì)量要求高、管理任務(wù)重等特點(diǎn)，需要進(jìn)一步創(chuàng)新保障性住房建設(shè)管理思路和工作方法，提高管理效能。

2)建立竣工交付綜合驗(yàn)收制度。保障性住房五臟俱全，其立項(xiàng)、建設(shè)、管理涉及到發(fā)改、住房保障、規(guī)劃、建設(shè)、消防、環(huán)保等部門以及水電氣等保障民生的壟斷性企業(yè)。

3)加強(qiáng)工程交付使用后對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管。建筑工程是在一定程度存在質(zhì)量瑕疵的特殊產(chǎn)品，《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定了建筑工程在保修期內(nèi)建設(shè)、施工單位的保修義務(wù)；該市的物業(yè)管理?xiàng)l例第七十五條明確規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)建設(shè)單位之間在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生爭執(zhí)不能協(xié)商和解的，其主要調(diào)解部門是區(qū)房管局。建議房產(chǎn)部門作為保障性住房交付使用后質(zhì)量投訴管理的牽頭部門，對(duì)物業(yè)公司處理業(yè)主質(zhì)量投訴加強(qiáng)管理，協(xié)調(diào)建設(shè)管理部門加強(qiáng)對(duì)建設(shè)、施工企業(yè)履行保修義務(wù)的監(jiān)管。

4)加強(qiáng)執(zhí)法。首先，市建設(shè)管理各部門要進(jìn)一步完善保障性住房質(zhì)量閉合管理機(jī)制，勘察設(shè)計(jì)、圖紙審查、招投標(biāo)、市場(chǎng)、質(zhì)監(jiān)、造價(jià)、節(jié)能等管理部門應(yīng)在保障性住房建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)，及時(shí)互通相關(guān)信息，嚴(yán)格執(zhí)法，形成對(duì)保障性安居建設(shè)工程質(zhì)量工作齊抓共管的格局。

其次，市區(qū)相關(guān)管理部門應(yīng)加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)和協(xié)調(diào)，住房保障、規(guī)劃、建設(shè)、工商、質(zhì)監(jiān)、消防等部門分別依據(jù)各自職責(zé)，加強(qiáng)對(duì)保障性住房立項(xiàng)、規(guī)劃、勘察設(shè)計(jì)、建設(shè)、建筑材料使用、驗(yàn)收備案等環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理，嚴(yán)厲打擊保障性住房建設(shè)過程中的違法違規(guī)行為，形成強(qiáng)有力的管理合力和震懾力。

4 結(jié)束語

保障性住房是一項(xiàng)重要的民生工程，關(guān)系著社會(huì)的穩(wěn)定與和諧。因此，必須針對(duì)當(dāng)前保障性住房建設(shè)中存在的問題，有針對(duì)性地采取措施，不斷完善保障性住房的工程質(zhì)量監(jiān)督管理工作，只有這樣才能將品質(zhì)的保障性住房交付給人民和社會(huì)。

謅議住房工程質(zhì)量:住房工程質(zhì)量通病整治

[摘要]住宅工程質(zhì)量不僅關(guān)系到國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，而且還直接關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，有針對(duì)性的進(jìn)行預(yù)防控制，可以達(dá)到事前控制的效果。

[關(guān)鍵詞]住宅；質(zhì)量通病；防治

1、墻體裂縫防治

1.1設(shè)計(jì)。

1.1.1住宅建筑的平面宜規(guī)則，避免平面形狀突變；除規(guī)范規(guī)定外，房屋長度大于40m時(shí)，宜設(shè)置變形縫；變形縫應(yīng)貫通女兒墻或天溝。

1.1.2砌體結(jié)構(gòu)房屋頂層砌筑砂漿強(qiáng)度等級(jí)不應(yīng)低于M7.5。

1.1.3填充墻砌塊砌體當(dāng)長度大于3m（或無約束的端部），高度大于2m時(shí)，應(yīng)設(shè)置鋼筋砼構(gòu)造柱和腰梁，或砌體配筋等措施。

1.1.4填充墻砌體與砼構(gòu)件交接處以及頂層采用粉煤灰磚、砼空心砌塊、蒸壓加氣砼砌塊等材料作為填充墻時(shí)，應(yīng)采用鋪掛密目鋼絲網(wǎng)抹灰等措施。

1.2施工。

1.2.1砌筑用砂漿應(yīng)采用中粗砂。

1.2.2填充墻砌至梁（板）底口處時(shí)，應(yīng)預(yù)留30~50mm空隙，待填充墻砌筑7d后，方可采用等墻厚的定型砌塊側(cè)向丁筑擠密或采用微膨脹細(xì)石砼嵌填密實(shí)。

1.2.3砌體應(yīng)在砌筑完畢28d后再抹灰。

1.2.4電線導(dǎo)管嚴(yán)禁在多孔磚砌體中斜向敷設(shè)。

1.2.5砌體拉結(jié)鋼筋的設(shè)置必須規(guī)范到位；加掛的防裂密目鋼絲網(wǎng)必須貼掛牢固。

2、樓板裂縫防治

2.1鋼筋砼現(xiàn)澆板設(shè)計(jì)。

2.1.1樓板平面形狀不規(guī)則時(shí)宜設(shè)置梁使之形成較規(guī)則平面，并對(duì)凹口或洞口處樓板的配筋適當(dāng)加強(qiáng)。

2.1.2鋼筋砼現(xiàn)澆板的設(shè)計(jì)厚度不得小于90mm；對(duì)于屋面現(xiàn)澆板和其他配有雙向交叉電線導(dǎo)管的現(xiàn)澆板的設(shè)計(jì)厚度不得小于120mm；其支承于砌體上的長度不小于120mm，支承于砼上的長度不小于90mm。

2.1.3現(xiàn)澆板砼強(qiáng)度等級(jí)不宜大于C30。

2.1.4屋面現(xiàn)澆板應(yīng)設(shè)置雙層雙向貫通鋼筋，建筑物兩端至少及時(shí)個(gè)開間的現(xiàn)澆樓板應(yīng)設(shè)置雙層雙向鋼筋，鋼筋間距不宜大于100mm，直徑不宜少于8mm；現(xiàn)澆板端部轉(zhuǎn)角處應(yīng)設(shè)置不少于710、長度不小于1/3板跨且不小于1.5m的放射形鋼筋。

2.1.5住宅建筑長度大于40m而未設(shè)置變形縫時(shí)，宜在現(xiàn)澆樓蓋中間結(jié)構(gòu)受力影響較小的部位設(shè)置寬度為700~1000mm的后澆帶或膨脹加強(qiáng)帶，后澆帶兩邊應(yīng)設(shè)置加強(qiáng)鋼筋。

2.2鋼筋砼現(xiàn)澆板施工。

2.2.1現(xiàn)澆板的砼應(yīng)采用中粗砂，含砂率應(yīng)控制在40%以內(nèi)，每立方粗骨料的用量不少于1000kg，粉煤灰量不宜大于15%。

2.2.2砼應(yīng)采用減水率高、分散性能好、對(duì)砼收縮影響較小的外加劑，其減水率不應(yīng)低于8%。

2.2.3預(yù)拌砼進(jìn)場(chǎng)時(shí)按檢驗(yàn)批檢查入模坍落度，高層住宅不大于180mm，其他住宅不應(yīng)大于150mm。

2.2.4嚴(yán)格控制現(xiàn)澆板的厚度和鋼筋保護(hù)層厚度，宜優(yōu)先采用塑料支卡控制保護(hù)層措施。陽臺(tái)、雨蓬等懸挑現(xiàn)澆板的上部負(fù)彎矩鋼筋應(yīng)按間距不大于300×300mm設(shè)置墊塊或鋼筋支凳，并確保砼澆筑時(shí)不位移。

2.2.5現(xiàn)澆板澆筑時(shí)，在砼初凝前應(yīng)進(jìn)行二次振搗；砼終凝前應(yīng)進(jìn)行不少于兩次壓抹，但必須采取措施防止直接踩踏砼。

2.2.6現(xiàn)澆板澆筑后，應(yīng)在12h內(nèi)進(jìn)行覆蓋和澆水養(yǎng)護(hù)，（冬期施工必須采取相應(yīng)養(yǎng)護(hù)措施），養(yǎng)護(hù)時(shí)間不得少于7d；對(duì)摻用緩凝型外加劑的砼，養(yǎng)護(hù)時(shí)間不得少于14d。

2.2.7現(xiàn)澆板養(yǎng)護(hù)期間，當(dāng)砼強(qiáng)度小于1.2MPa時(shí)，不得進(jìn)行后續(xù)施工。當(dāng)砼強(qiáng)度小于10MPa時(shí)，不得在現(xiàn)澆板上吊運(yùn)、堆放重物。

3、樓地面滲漏防治

3.1上下管道等預(yù)留洞口位置應(yīng)，洞口形狀宜為上寬下窄的倒錐形。

3.2采用套管穿越樓地面時(shí)，套管應(yīng)用鋼管制作，其長度應(yīng)考慮套管頂高出實(shí)際使用樓地面50mm的要求，防水翼環(huán)焊接位置應(yīng)位于樓地面樓厚中部；不采用套管的應(yīng)按要求加裝止水圈。套管與立管之間應(yīng)用油麻等密封材料填塞，上口用防水密封膏（膠）密封。

3.3預(yù)留洞口填塞前，應(yīng)將洞口清洗干凈，毛化處理、涂刷加膠水泥漿或界面處理劑。洞口填塞分二次澆筑，先用摻入抗裂防滲劑的微膨脹細(xì)石砼澆筑至板厚度2/3處，待砼凝固后進(jìn)行4h蓄水試驗(yàn)，無滲漏后再用摻入抗裂防滲劑的細(xì)石砼填滿。

3.4樓地面防水層施工前應(yīng)先將基層清理干凈，陰角處粉成小園角。防水層的泛水高度不小于300mm。

3.5樓地面找平層應(yīng)向地漏方向放1~1.5%坡，地漏口要比相鄰樓地面低5mm。

3.6有防水要求的樓地面應(yīng)分別在防水隔離層和面層施工完畢后，分別進(jìn)行48h以上蓄水試驗(yàn)。

4、外墻滲漏防治

4.1外墻砌體砂漿飽滿度不得小于90%。

4.2外墻施工宜采用無腳手眼工藝。按規(guī)范留置腳手眼時(shí)，宜采用微膨脹細(xì)石砼搗實(shí)，嚴(yán)禁用干磚填塞；小園孔、灰縫扁孔等應(yīng)清理干凈后采用微膨脹水泥砂漿分兩次填塞密實(shí)。外墻孔洞填塞應(yīng)由專人負(fù)責(zé)，并及時(shí)辦理專項(xiàng)隱蔽驗(yàn)收手續(xù)。

4.3外墻粉刷應(yīng)使用含泥量不大于2%、細(xì)度模量不小于2.5的中粗砂。

4.4外墻粉刷前應(yīng)將基層進(jìn)行鑿毛、甩漿或其他工藝毛化處理，并清除墻面污物后提前1d澆水濕潤。

4.5外墻抹灰必須分層進(jìn)行，嚴(yán)禁一遍成活。施工時(shí)每層厚度宜為6~10mm，各層粉刷接縫位置應(yīng)錯(cuò)開，并盡可能設(shè)置在砼梁、柱中部。

4.6突出墻面有排水要求的部位應(yīng)做滴水線（槽），滴水線（槽）粉刷應(yīng)密實(shí)、順直，不得出現(xiàn)爬水和排水不暢現(xiàn)象，滴水線（槽）的高（深）度不應(yīng)小于10mm，其與外墻相交處應(yīng)設(shè)置斷水口。

5、門窗滲漏防治

5.1門窗進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，應(yīng)按設(shè)計(jì)要求進(jìn)行各項(xiàng)性能見證取樣送檢，復(fù)檢合格后方可使用。

5.2門窗框安裝固定前應(yīng)對(duì)預(yù)留洞口尺寸進(jìn)行復(fù)核校正，根據(jù)飾面材料確定門窗外框與洞口間隙后用防水砂漿刮糙處理。

5.3外門窗的安裝必須要牢固，在砌體上安裝時(shí)嚴(yán)禁用射釘固定。

5.4外門窗底框應(yīng)安裝在高出臺(tái)面外標(biāo)高20mm的臺(tái)階上，嚴(yán)禁將底框埋在臺(tái)面中。

5.5外門窗邊框與洞口之間的間隙應(yīng)采用彈性閉孔材料填充飽滿，并使用密封膠密封，外門窗框與副框之間的縫隙應(yīng)使用密封膠密封。密封膠應(yīng)打得嚴(yán)密、順滑。

6、屋面滲漏防治

6.1屋面工程施工前，必須編制包括對(duì)已施工完畢的柔性防水材料的保護(hù)措施在內(nèi)的詳細(xì)施工方案，并經(jīng)監(jiān)理審核后方可組織施工。

6.2屋面剛性細(xì)石鋼筋砼防水層（保護(hù)層）施工除應(yīng)符合設(shè)計(jì)和相關(guān)規(guī)范要求外，還應(yīng)滿足下列要求：

a、鋼筋網(wǎng)片應(yīng)采用焊接網(wǎng)片。b、細(xì)石砼澆搗時(shí)，宜先鋪三分之二厚度砼并攤平，再放置鋼筋網(wǎng)片，然后鋪滿足夠設(shè)計(jì)厚度。c、分格縫應(yīng)上下貫通，鋼筋網(wǎng)片在分格縫處斷開，縫內(nèi)不得有水泥漿粘結(jié)。在分格縫和周邊縫隙干凈干燥后，用與密封材料相匹配的基層處理劑粉刷，待其表面干燥后立即嵌填防水油膏，分格縫上應(yīng)粘結(jié)寬度不小于200mm的通長卷材保護(hù)層。