引論：我們為您整理了13篇物業維護部范文，供您借鑒以豐富您的創作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發您的創作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

一、團隊建設

團隊建設的好壞，象征著一個企業后繼發展是否有實力，也是這個企業凝聚力和戰斗力的充分體現。，我們將從以下幾點做好團隊建設：

1.從員工做起，員工之間親密團結，協作到位。

2.管理者心理始終裝著員工，支持員工的工作，關心員工的生活，用管理者的行動和真情感染身邊的每位員工，平時多與員工溝通交流，給員工以示范性的引導。

3.發現員工的閃亮點，激發員工的積極性和創造性，讓員工參與管理，給員工創造一個展示自己的平臺形成一個團結協作的氛圍。

4.讓員工感到家的溫暖，在這個家里面分工不分家、有福同享有苦同擔，個人的事就是團隊的事，團隊的事就是大家的事，對待每個人每件事都要認真負責。

二、專業技能、服務意識的提升。

物業管理安保服務為園區提升的治安防范、消防監控、存車管理、車輛登記、檢查等，尤其是相應的消防演練和專業技能的學習。要求保安的服務質量和專業素養的提升。有預防處理治安事件、防范控制火災事故、控制消除危機事件等，建立維護正常秩序、保護園區和業主利益安全。

三、崗位職責、對客溝通、品質提升

1.熟悉物業管理區域內的治安、消防、存車管理情況及業主情況。

2.根據物業服務合同及公司的管理要求，編制保安工作計劃并組織員工加以實施。

3.根據保安工作計劃，負責組織安排保安班組的日常工作。

4.監督、檢查、指導保安班長的工作，全面掌握保安人員到崗和值勤情況。

5.關心保安隊員的生活，了解保安隊員的思想狀況，對保安隊員進行業務培訓。

6.根據物業管理區域的治安情況，妥善安排保安隊員的工作，以適應情況的變化。

7.根據公司制定的突發事件應急預案，合理安排保安人力，消除各種不安全因素。

8.按月檢查各班組任務的執行完成情況，并給予相應的獎勵處罰。

9.經常與當地的公安、交警、消防等部門聯系，聘請他們給予業務指導和幫助。

10.注意降低無效成本、實施點滴節約，減輕公司的負擔。

11.及時完成公司交辦的其他任務和臨時行工作。

12.確保物業管理區域內的治安、消防和存車的安全。

13.并且做好相應的登記記錄和存檔。

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三、堅持“公開、公平、公正”的“三公”原則，保護投資者的合法權益，不準向客戶提供虛假信息以誘導客戶買賣證券、代銷金融產品等，不準有任何操縱市場行為。

四、遵守公司各項業務操作規程，準確執行投資者有效的交易指令，不得對投資者的交易施加實質性影響，不得接受投資者買賣證券的全權委托。

五、待客要熱情誠懇、文明禮貌，樹立“客戶至上”的職業道德風尚，塑造企業良好形象。

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經濟學理論雖然繁多，但所有理論與模型都是基于兩個基本假設：理性經濟人和資源稀缺性。有了這兩個假設才有后面的完全市場競爭以及經濟規律，所以參與市場競爭的經濟人以利己為動機，力圖以最小的經濟代價去追逐和獲取自身的最大的經濟利益。

在互聯網行業也一樣，其實大家做的并不是產品，而是商業，產品僅僅只是在業務中的一個連接用戶的載體。業務假設不成立，做什么都是白搭。

回到墨跡天氣提出的這個場景，我不禁思考：誰特么會在一個天氣APP里打車和叫外賣？

在這個APP已經供過于求的時代，每一個領域細分化已經非常成熟，尤其是在高頻的領域。以生活服務領域為例，出行已經有滴滴和Uber存在于絕大部分移動互聯網用戶的手機中，外賣已經有百度外賣、美團外賣、餓了么幾乎瓜分完畢市場。這類高頻的場景，有需求的用戶絕大部分會選擇裝獨立APP，而不是在H5頁面打開，說實話在H5頁面下單的體驗并不好，我在墨跡天氣里試了一下叫車，首先面臨的問題就是我需要重新登錄，還要收驗證碼，看到這個界面的步驟足以讓我切換到主屏幕打開APP甚至臨時下載一個APP。即使沒法下載，我也會選擇在微信、支付寶這樣子的常用APP里找到滴滴打車的H5入口。為什么？一方面是由于綁定過快捷支付所以不需要我重復登錄，另一方面比起在一個天氣APP里打車叫外賣，通過這類常用的超級APP還是讓人放心很多。

純互聯網工具型產品做到現在很少有沒遇到瓶頸的，所以這兩年涌現出很多怪現象。比如工具型產品一定要加個社區，順便做個輕電商賣點自營的商品。這個現象我研究了很久，比如WPS安卓版，在某個版本中突然就加了個社區，我進去看了下發現沒什么人交流，運營人員苦逼的自己在頂帖和灌水。還見過某些PC桌面工具，覺得用戶有獲取資訊信息的需求，就加個新聞入口。我可以理解這些產品盲目添加功能背后的心態，工具型產品的停留時間短與低頻的特點讓產品在商業化過程中步履維艱。所以為了提升用戶停留時間，增加內容模塊；為了提升用戶黏性，去打造一個社區。

但是這種非關聯性的場景是缺乏業務假設的，用戶并非會嚴格按照產品指定的路徑去完成，很多時候產品經理會過于樂觀，為什么我提供了這么好的功能和服務而用戶不來用？這時候我一般會反問：首先你自己會用嗎？如果你都不會，你又怎么能指望用戶都變成傻子呢？

用戶只是不愿意多思考，并不是傻子，其實都可精明著呢。以前和做百度外賣的同事聊，說補貼大戰期間很多用戶經常同時裝2-3個外賣APP，訂餐時同時打開看看哪邊優惠大就選哪家。

場景關聯性在產品擴展新功能、新業務時顯得非常重要，一定要有一個很嚴密的邏輯來證明用戶在A需求和B需求之間是具備關聯的，這種關聯是用戶在原有需求上的進階延伸，而非割裂開來的。

篇4

有照片當然是好事。智能手機沒有普及的時候，很多企業也是要求業務員用各種拍照方法證明自己在崗。但是，照片只是個管理道具，不是管理邏輯。

一個快消品終端線路主管，管理6―10個業務員，一個業務員每天要跑30家店，一個店2張照片，上傳到系統，主管每天要面對360―600張照片。這個主管每天面對如此龐大的照片數量，如何審核，如何批復呢？業務員每天花那么多時間精力拍照上傳，如果主管對這些照片卻不能有效審核和批復，這樣的管理，有絲毫用處嗎？

業代把照片拍了，主管和總部銷管部都在查照片給業代打終端表現得分，算過程獎勵。但是主管考核的是“經銷商進貨量”，主管的工資只和“經銷商進貨量”掛鉤，讓主管花那么多精力去審核照片給業務員的終端店表現打分，卻跟主管的工資沒關系，可能嗎？

絕不僅僅是監控“業代的手機在哪里”

管理業代，僅僅是監控業代手機的位置那么簡單嗎？

主管每天抽檢員工昨日或者當日剛跑的路線，進行復查，查什么？

此處列舉幾個要點：

1.查漏單：業代剛跑完的路線，主管復查，如果終端還要貨，這就說明業代昨天或者剛才的訂單沒有拿滿――這就是漏單。要處罰！給員工緊迫感，讓員工每次把訂單拿滿。

2.查客訴：主管詢問店主有沒有什么終端客訴要處理――終端店投訴是造成終端丟店、丟品項、丟銷量的主要原因。主管每次檢核，必查這一項。給員工緊迫感――要及時處理終端投訴。

3.查拜訪率：核對線路卡上登記的該店拜訪時間，問店主“我們業務員昨天幾點來的，最近一段時間平均幾天能跟您見一回面，他來了都干些什么”，主管的實地檢查和訪問，比任何手機定位軟件都有效――手機定位只能確認業代的手機來了沒而已。

4.主管交辦：如果檢核中發現，業代昨天來了，但是工作質量不高，有很多工作還沒做到位，主管就需要對業代提出交辦事項，把交辦事項記錄在這個客戶的客戶卡上，晚上可以跟業代面談。而且下次業代拜訪這個店，翻開客戶卡，就知道主管讓他在這個店里做哪些細節提升。

5.推動重點工作事項的改善：主管通過檢核，發現某個員工的個人工作細節問題，就對這個員工進行工作交辦改善。如果發現有共性問題，就需要出臺管理制度市場專案。

誰廢掉了“主管檢核”這個基本管理邏輯

有些軟件主管想檢核也沒法檢核，因為傳統的一圖兩表CRC卡被手機取代了，業代的昨日行程、拜訪時間、拜訪后的客戶訂貨、客戶庫存情況……竟然存在業代手機里，主管的手機里面竟然不顯示。主管要檢核，只能把電腦打開，從后臺看數據，再逐頁打印出來，浪費時間與精力。

一句“讓主管足不出戶管理業務員，我們軟件有定位系統，可以隨時監控業代在哪個位置”，就把主管的檢核功能廢掉了，主管坐在辦公室里管業務，業務必然會斷掉。

改善建議

1.正視“手機定位”這個技術的局限性

“手機定位”本身的技術還需要改善。

其一，售點的定位精準取決于“首次定點定位坐標標識”是否準確。

其二，基站定位的精度差得遠，往往只能確認業代到了這個店附近的街道上，無法確認是否進店。

其三，現在部分企業在終端店貼條碼，手機刷條碼確認業代到店，這些條碼又很容易復制。

其四，通過手機呼叫轉移，對付“總部的手機定位，加電話抽查雙重監控”。

2.不要用“工具”取代“管理邏輯”

手機定位這個工具本身是有幫助的，但是，拍照、定位功能只是個管理道具，不是管理邏輯。

3.要設計主管檢核界面

手機APP界面設計要遵守“員工前面干，領導后面看”這個基本管理邏輯，實現對業代昨日工作進行錄像式的回放。更方便主管的查閱和回訪檢核業代昨日工作，并在客戶卡上對業代提出（推送）該店的交辦事項。

4.用拍照去計算業代的過程獎勵，漏洞太多

其一，目前國內快消企I，能做到業代定線路拜訪的并不多。在這個背景下，用拍照去計算業代的過程獎勵，業代會因此跳訪“老店”和“得分點”，造成市場萎縮。

其二，評估本品的終端表現好壞，更重要的是“貨架占比”“品項/排面/庫存的本品競品對比”這兩個相對指標。恰恰這兩個指標，靠拍照是無法客觀顯示的。

其三，業代在自己跳訪的店里，店店拍照。“員工前面干、主管后面看、主管對業代的終端表現抽查打分、平均分作為業代的本月生動化得分”。

5.精簡業代的拍照工作量，管理重點店存量

對于主管和業代管理區域過大，人力配置不夠，主管無法足量抽查業代終端表現的情況，此時，應該精簡數量和內容。

業代拍照管理的不是所有終端店，而是重點店存量。比如：業代每天必須打造新增兩家以上的陳列和分銷條碼標準店，對這幾家店拍照。同時，業代對過去已經達成的重點店和標準店拍照，主管通過檢核照片，加實地走訪兩種方式，監控這些“重點店存量”的終端表現有沒有保持住即可。

6.拍照行為，要和逐級人員考核體系匹配

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二、常見涉稅業務會計處理

1、取得出租收入的會計處理

房屋對外出租是行政事業單位彌補經費不足、改善職工福利的重要途徑。一些行政事業單位由于地處沿街或鬧市，將一樓門面房對外出租；一些單位添置新的辦公用房，將原有的辦公場所對外出租。收取租金時，均應開具稅務發票，繳納營業稅、房產稅等相關稅費。

【例1】某技術研究所系獨立核算的事業單位，尚未實行國庫集中支付和收支兩條線制度。2008年3月，該研究所將其一處閑置房屋對外出租給某商貿公司，雙方簽訂了房屋租賃合同。合同約定：租賃期自2008年4月1日起至2009年3月31日止；月租金l0萬元。2008年4月研究所收到房屋租金10萬元（暫不考慮印花稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅）。會計處理如下：

計算應繳的各項稅費：營業稅5000元（100000×5%）、房產稅12000元（100000×12%）、城市維護建設稅350元（100000×5%×7%）、教育費附加150元（100000×5%×3%）

借：銀行存款 100000

貸：其他收入 100000

借：銷售稅金17500

貸：應交稅金――應交營業稅 5000

――應交房產稅12000

――應交城建稅350

――應交教育費附加150

2、代扣代繳個人所得稅的會計處理

對于工資表內的發放項目，行政事業單位基本能夠按照個人所得稅法的規定做到代扣代繳，但是其他另行發放的各種形式的津貼、補貼、獎金以及實物等應納稅所得，并未與工資表收入合并計算納稅，造成少繳稅款。不少由財政發放工資的事業單位如學校，他們認為財政在發工資的時候已代扣代繳了個人所得稅，而對他們自己以加班費、獎金等名義發放的屬于工資薪金性質的收入就忽視了，沒有并入工資計交個人所得稅。另一方面，支付外聘人員勞務報酬時沒有代扣代繳個人所得稅。一些事業單位為了提高自己的知名度，高薪外聘一些社會知名人士，如專家學者、主持人等，在支付其勞務報酬時，沒有依法代扣代繳個人所得稅。

【例2】2008年3月份，某行政單位聘請某名牌大學教授到單位舉辦兩場講座，雙方約定講課費10000元。該單位應于支付講課費10000元時，代扣代繳個人所得稅1600元。其會計處理為：

（1）應代扣代繳個人所得稅額：10000×（1-20%）×20% = 1600

借：經費支出――基本支出――培訓費10000

貸：現金 8400

暫存款――代扣代繳個人所得稅 1600

（2）上繳該項稅金時

借：暫存款――代扣代繳個人所得稅1600

貸：銀行存款 1600

3、處置不動產的會計處理

行政事業單位因各種原因對不需用的不動產進行處置時，除按規定繳納銷售不動產營業稅、城建稅及教育費附加外，還應繳納土地增值稅。

【例3】在機構改革中，某行政單位將其撤銷的下屬事業單位的一幢樓房轉讓，該樓房建于1995年，當時造價100萬元，無償取得土地使用權。如果按現行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需要600萬，該房子為7成新，已按500萬元出售，并支付了營業稅、城建稅及教育附加27.5萬元。就土地增值稅應作如下會計處理：

計算土地增值稅：（1）評估價格=600×70%=420萬元；（2）允許扣除的稅金27.5萬元；（3）扣除項目金額合計=420+27.5=447.5萬元；（4）增值額=500-447.5=52.5萬元；（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%；（6）應納稅額=52.5×30%-447.5×0=15.75萬元。

借：經費支出――基本支出――其他商品和服務支出157500

貸：現金 157500

4、將自己使用過的應稅固定資產抵債、發生增值的會計處理

根據財稅[2002]29號文規定，自2002年1月1日起，納稅人銷售自己使用過的應稅固定資產，或銷售自己使用過的屬于應征消費稅的機動車、摩托車、游艇，售價超過原值的，不論其是一般納稅人，還是小規模納稅人，均應當一律按4%的征收率減半征收增值稅，不得抵扣進項稅額。

【例4】2008年3月10日，經財政部門批準，某行政單位用一輛九成新的小汽車償還與其下屬培訓中心22.5萬元的債務，該車賬面價值20萬元，評估價值為22萬元，其余5000元用銀行存款支付。會計處理如下：

（1）沖減固定資產和固定基金

借：固定基金 200000

貸：固定資產――小汽車 200000

（2）沖銷債務

借：暫存款――培訓中心 225000

貸：其他收入 220000

銀行存款 5000

（3）計算相關稅費，其中：增值稅（220000－200000）×4%÷2 = 400元、城市維護建設稅及教育附加暫不考慮。

借：經費支出――基本支出――其他商品和服務支出 400

貸：現金 400

5、簽訂合同繳納印花稅的會計處理

行政事業單位因工程施工、銀行貸款、大宗物品采購等情況簽訂合同時，或與其他單位、個人簽訂各類租賃、承包、服務、培訓合同時，均應按合同所載金額及相關稅率計算繳納印花稅。此外，行政事業單位的“其他營業賬簿”、“權利許可證照”，均按5元/件貼花計稅，計入相關支出科目。

【例5】甲研究院（以下簡稱甲單位）為實行國庫集中支付和政府采購制度的事業單位。除完成國家規定的科研任務外，甲單位還從事技術轉讓、咨詢與培訓等經營性業務，并對經營性的會計處理采用權責發生制。2008年4月2日，甲單位與A公司簽訂技術轉讓與培訓合同。合同約定：甲單位將X專利技術轉讓給A公司并于4月5日至20日向A公司提供技術培訓服務；A公司應于合同簽訂之日起5日內向甲單位預付50萬元技術轉讓與培訓服務費；在4月20日完成技術培訓服務后，A公司向甲單位再支付150萬元的技術轉讓與培訓服務費。4月3日，甲單位收到A公司預付的50萬元，已存入銀行。4月20日，甲單位完成A公司的技術培訓服務，收到A公司支付的款項150萬元（甲單位經營收入適用營業稅稅率5%，技術合同印花稅稅率0.3‰，不考慮其他稅費）。甲單位的會計處理：

（1）4月3日，收到預付款50萬元

借：銀行存款500000

貸：預收賬款500000

計算合同印花稅：2000000×0.3‰ = 600

借：經營支出 600

貸：應交稅金――應交印花稅 600

（2）4月20日，收到款項150萬元，確認營業收入

借：銀行存款 1500000

預收賬款500000

貸：經營收入 2000000

計算營業稅：2000000×5% = 100000

借：銷售稅金100000

貸：應交稅金――應交營業稅100000

6、公車繳納車船稅的會計處理

2007年1月1日起實施的《中華人民共和國車船稅暫行條例》取消了原有公車免稅條款，在新條例中，除軍隊、武警專用的車船和警用車船以外，其他政府機關和事業單位使用的公車，都要按規定繳納車船稅。

【例6】某行政單位已經實行國庫集中支付制度，2008年3月份在辦理5輛小轎車交通強制保險過程中，收到了保險機構開具的車船稅代扣代繳憑證，憑證上注明金額為1200元，則會計處理為：

借：現金 1200

貸：零余額賬戶用款額度 1200

借：經費支出――基本支出――辦公費 1200

貸：現金 1200

7、企業所得稅的會計處理

行政單位不存在繳納企業所得稅問題。事業單位（實行企業化管理的事業單位除外）在企業所得稅方面普遍存在的問題主要是未按稅法規定作相應的納稅調整。由于《事業單位財務規則》與《事業單位、社會團體、民辦非企業單位企業所得稅征收管理辦法》中有關事業支出與納稅扣除的界定存在著較大差異，而不少財務人員不知道會計核算與稅收規定存在差異時要按稅法進行納稅調整這一規定，從而導致上述問題出現。

【例7】2007年某事業單位（未實行國庫集中支付制度）當年實現事業結余20萬元、經營結余30萬元。該單位經營結余已按33%的稅率預繳了所得稅9.9萬元。2008年3月份，該單位在所得稅匯算清繳時，按稅法規定，調整增加了應納稅所得額1萬元，應補繳所得稅3300元。會計處理為：

借：結余分配――應交所得稅3300

貸：應交稅金――應交所得稅 3300

篇6

他們，就是農業部生豬科技入戶工程小分隊。他們中，有剛從學校畢業、參加工作不久的青年科技人員；有已經積累一定實踐經驗、理論水平較高的中、高級科技人員；有將近退休，卻仍孜孜不倦奮戰在生產第一線的老一輩科研人員；青年黨員更是一支強有力的隊伍。

[找文章到文秘站-/-一站在手，寫作無憂！]

科技入戶工程的方案實施開始階段，大家碰到的最大困難，居然只是交通問題，一星期只回家一兩天，沒有時間孝順長輩、陪伴妻兒，留下很多遺憾，這些都算不了什么。剛懂事上學的孩子、年邁體弱的老人，就全全委托給家里的愛人，這些，對于他們來說，盡管牽饒，心有歉疚，卻不能影響科技入戶的工作。要知道，說句心里話，何嘗不想在家承擔起更多的責任，給家人更多關懷，可是，農業的發展，更需要這些好男兒，他們義不容辭的沖向生產第一線。

家中母親病危，為了不影響整個科技入戶工作的進程：收集匯總月報表、逐戶調查實施效果、農戶們正翹首期盼的每月“技術指導員提示”等等工作。

焦急、矛盾：如果因為個人，而影響整個科技入戶工作的進程，責任之重大；如果未能見上這最后一面，又必將留下終身遺憾。怎么辦？

只能匆匆看上母親一眼，再就是，再三叮囑已經挑起家庭重擔的愛人：“照顧好孩子，更要照顧好老人，自己的身體要保重?！卑炯t的雙眼，不能彌補內心的歉疚，只有更加努力，才是真正回報父母、回報社會、回報祖國。凌晨，又毅然踏上返途，騎上自行車，開始新一天的工作。

養殖戶分散在各個村落，之所以開展這次活動，就是希望我們把科學的養豬技術帶給養殖戶，讓他們從中受益，提高生產能力。最好的交通工具，莫過于自行車了，盡管有時需要騎上一兩個小時，但的確很便捷，也為及時了解現場情況提供了保證。

每月，隊員們集中一次，討論每個人遇到的情況，大家都深刻意識到，自己的知識還是太少了，理論出自實踐，而只有在實踐中，才能真正深刻理解理論；大家更意識到，技術推廣的重要性，都市農業，需要高技術含量的農業生產模式；養殖戶，更需要科學技術，來提高他們的生產管理能力，真正成為新世紀的養豬專業戶。黨員帶頭，從實踐中學習，從書本上學習，每個人都寫著厚厚的筆記。

指導工作中，首要的是場地的衛生消毒情況，這是從事畜牧業生產的緊要環節，如何讓技術入腦入心，如何讓養殖戶們意識到，適當的投入、加強管理，是為了更好的生產。

有的養殖戶很歡迎技術指導，希望提高自身的生產水平，也希望學些有用的知識，積極配合指導工作，提供數據；有的養殖戶不理解，認為只要豬肉能順利上市，不用這么多的講究，而且盡管不是很精通養殖專業知識，不懂的地方，看看書就會了嘛，但當提到對于一些疾病的防治、管理時，他們的僥幸心理瞬間蕩然無存。

很多管理細節，從一開始農戶們不做，到做；從做，到主動做；養殖戶的認識在逐漸提高，大家的努力，終于得到了廣大養殖戶的認可和稱贊。

篇7

2.戒挖耳 由于老年人的生理性血液循環減弱，耳道內分泌物減少，產生干裂感，有時感到奇癢，通過掏耳刺激后，可以得到暫時緩解。但異物挖耳易引起感染。耳道奇癢時，可用棉簽浸入少許酒精或甘油，輕拭耳道。也可內服維生素E、C和魚肝油，內耳發癢就可得到緩解。

3.謹慎用藥 人到老年，疾病較多，老年人常常使用抗生素，但需要注意的是，使用鏈霉素、慶大霉素、卡那霉素等抗生素，不要一次過量，或者服用時間過長，可與其它藥物交替使用，也可換用中藥治療。

4.經常按摩 老年人聽力減退，與內耳血液循環減弱也有一定的關系，而局部按摩可增加血液循環，也可保持聽力。按摩時可取翳風穴（耳垂后凹陷處）、聽會穴（耳垂前凹陷處，與翳風穴隔耳對稱）早晚各進行一次，每次5～10分鐘。

5.情緒穩定 人到老年要控制情緒，情緒波動會導致體內植物神經失去正常的調節功能，使內耳器官發生缺血、水腫和聽神經營養障礙，出現聽力銳減或耳聾。

哪些部位易發生骨關節病

文/岳金鳳

從骨質增生到腰間盤突出，生活中患骨關節病的人似乎越來越多，其中以中老年朋友為主。那么，哪些部位容易發生骨關節病呢？

膝 表現為疼痛、酸脹、雙膝發軟、無力、易摔倒，或有局限性壓痛及骨刺所致的骨肥大，有時伴有關節積液。關節活動時有骨響聲及摩擦音。后期出現膝內翻或外翻，關節半脫位。

腰椎 軟組織疼痛、酸脹、僵硬與疲乏感，彎腰受限，椎間盤突出壓迫神經引起放射性、觸電樣或牽扯樣疼痛。

頸椎 頸脖發僵、發硬、疼痛，頸背部沉重，或上肢無力、手指麻木、手里握物有時不自覺地掉落、上肢放射性疼痛，或頭疼、頭暈、視力減退、耳鳴、惡心等異常癥狀，種種癥狀與椎間盤突出壓迫的部位有關。

髖 陣發性疼痛，跛行。疼痛多位于腹股溝或沿面分布，也有表現為臀部、坐骨區或膝部疼痛，初站立時加重，活動后稍有緩解，內旋和伸直活動受限。

手 疼痛、腫脹、手指僵硬、彈響指或扳機指、指間關節結節、彎曲形成蛇樣畸形等。

足 以第一足趾關節最常見，夜間突發難以忍受的劇痛，早期往往未經任何治療疼痛自行緩解甚至消失，但反復發作，晚期趾間關節結節，足趾外翻畸形，活動受限。

半夜飲水五六趟 警惕干燥綜合征

文/周麗華

篇8

3、看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等。

4、夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄。

5、有發生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案；發生時，應立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。按照上述要求，物業管理公司應設置專門的社區安全秩序服務機構，其中公司總部設置專門的監督管理部門，即安全管理部，管理處設置提供社區安全秩序維護服務工作的部門，并配備服務人員及設施設備，以確保社區安全秩序維護服務工作的有效實施。

從監管部門職責角度來看，物業管理企業應設置安全管理部，負責對全公司社區安全秩序維護工作進行督促、檢查，防止任何安全事故的發生，并在全公司各個領域建立健全安全秩序維護服務組織，實施安全秩序維護服務?？偨浝碜鳛槿景踩刃蚓S護事務負責人，根據業務開展社區安全秩序維護服務，制訂安全秩序維護服務政策、安全秩序維護服務管理制度、安全秩序維護服務目標和指標，以及各種安全生產、安全秩序維護、消防、應急的規程規范，制訂各種安全操作規程和方案等安全措施，全面推行實施。同時，物業管理公司還應貫徹以預防為主的社區安全秩序維護服務工作，加強企業對社區安全秩序維護服務工作的領導和管理，不斷加強員工安全教育和宣傳，組織員工學習消防基本知識、安全工作知識，教育員工提高安全意識，自覺遵守安全規定，時刻警惕和及時排除工作過程中的安全隱患，防范自然災害損失和人為破壞事件的發生。根據客戶對安全秩序維護服務要求的提升，定期評審公司的安全秩序維護服務管理體系，不斷調整、修改、完善、改進安全秩序維護服務技術措施，修訂安全秩序維護服務管理計劃，并在各級監督實施，使公司的安全秩序管理跟上時代步伐，適應變化著的新環境。物業管理企業應定期組織安全秩序維護服務工作檢查和工作研討會議，排查隱患，及時采取措施，解決出現的各種問題。

對重大安全隱患不惜人力、財力和物力限期整改，對于特殊原因一時難以徹底解決的安全隱患，制訂相應的強化管理辦法，采取有效措施，確保過渡期安全。其具體工作內容如下：

1、指導管理處做好“四防”(防盜、防火、防破壞、防自然災害)工作。

2、負責管理處安全、消防工作的教育、培訓、監督、檢查、評估、指導。

3、負責本部門體系文件的編制與修訂，并對執行情況進行督導。

4、負責制訂安全秩序維護人員專業技能培訓計劃，并組織考核。

5、負責公司管轄范圍內安全方面事故／案件的調查、分析。

6、負責管理處安全秩序維護人員人數變動情況的統計、分析。

7、負責受理護衛員投訴、意見、建議。

8、負責公司管轄范圍內游泳池安全管理工作的教育、培訓、監督、檢查。

9、協助管理處進行安全崗位編制設置。

1O、協助顧問管理部做好項目考察工作。

篇9

聯系電話：_________

乙方：_________

法定代表人：_________

資質等級：_________，證書編號：_________

地址：_________

聯系電話：_________

甲、乙雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上，就_________（物業名稱）的前期物業管理服務事宜，訂立本合同。

第一條　本合同所涉及的物業基本情況

物業名稱：_________

物業類型：_________

座落位置：_________區/縣_________鄉/鎮_________路_________弄_________號

四至范圍（規劃平面圖）：_________

總建筑面積：_________平方米；其中住宅_________平方米。

物業構成見附件一，物業規劃平面圖見附件二。

第二條　乙方為本物業管理區域的業主、物業使用人提供下列物業管理服務事項。

（一）物業共用部位的維護；

（二）物業共用設施設備的日常運行和維護；

（三）公共綠化養護服務；

（四）物業公共區域的清潔衛生服務；

（五）公共秩序的維護服務；

（六）物業使用禁止性行為的管理；

（七）物業其他公共事務的管理服務；

（八）業主委托的其他物業管理服務事項。

第三條　物業專有部分的自用部位、自用設備損壞時，業主、物業使用人可以向乙方報修，也可以自行維修。經報修由乙方維修的，維修費用由業主、物業使用人承擔。

第四條　甲方按規定向乙方提供位于_________路_________號_________室（建筑面積_________平方米)的房屋作為物業管理辦公用房，在合同履行期間供乙方無償使用，但不得改變其用途。

第五條　乙方提供的前期物業管理服務內容和標準應符合下列約定：

（一）物業共用部位的維護、物業共用設施設備的日常運行和維護，詳見附件三

（二）公共綠化養護服務，詳見附件四；

（三）物業公共區域的清潔衛生服務，詳見附件五；

（四）公共秩序的維護服務，詳見附件六；

（五）物業使用禁止性行為的管理，詳見附件七；

（六）物業其他公共事務的管理服務，詳見附件八；

第六條　甲方將物業交付業主前，應會同乙方對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，并按規定向乙方移交物業管理所必需的相關資料。

甲、乙雙方辦理物業查驗、移交手續，對查驗、移交中發現的問題及相應解決辦法應采用書面方式予以確認。具體內容詳見附件九。

第七條　乙方根據下述約定，按建筑面積向業主收取物業服務費。

（一）住宅：

高層_________元/月·平方米；

多層_________元/月·平方米；

別墅_________元/月·平方米；

篇10

一、準確把握秩序維護服務的基本內涵

居住小區秩序維護服務是指物業服務單位為區域內業戶提供的安全防范服務（包括門崗、安全巡視、安全監控與消防管理）、禮儀接待服務、車輛管理服務（包括泊位管理、停車管理與交通秩序管理）、秩序維護應急處置服務（包括火警事故、治安事件、自然災害事件）等一系列管理服務活動，其目的是為業戶提供一個安全、寧靜、有序的居住環境。其本質內涵是維持居住小區運行秩序，創建“安全、有序，親情、形象”的居住環境。在具體實踐中要把握好以下四個方面的基本內涵。

（一）保障安全。

安全是物業服務的第一需求，也是秩序維護服務的第一需求，包括居住小區居民的人生安全、財產安全等。秩序維護服務應該樹立積極防范的態度，不斷提高自身的安全防范的能力，配合公安部門和當地政府做好治安聯防、消防工作，努力使業戶有一個安全的工作與生活環境。

（二）運行有序。

在物業區域內，業主不僅需要物業的設備設施運行有序，也需要往來的人流有序、車流有序。一旦發生突發事件時，更需要秩序維護人員忙而不亂，及時有序的應對，及時妥善的處置。

（三）親情服務。

物業服務的公共秩序維護服務對盜竊與破壞者來說是一種威懾力量，但對業戶與社會公眾來說應充滿親情。物業服務企業的秩序維護人員應像愛護家人一樣愛護業戶與業戶的財產，為業戶提供熱情周到的優質服務，讓業戶有遠親不加近鄰的感覺。

（四）形象良好。

秩序維護服務是物業服務的第一形象。良好的物業秩序維護服務、整齊的秩序維護隊伍、優秀的秩序維護人員素質能提高物業服務和物業服務企業的層次，使業戶有安全感。不僅如此，秩序維護服務的形象還能增加物業及物業服務企業在社會公眾中的影響，使物業保值增值。

二、正確履行企業秩序維護服務職責

小區的治安管理是由公安機關負責的，物業服務中的秩序維護工作是協助公安機關維護小區的公共秩序。因此，秩序維護不同于執法部門的治安管理，秩序維護的職責主要在于服務，沒有執法權，對當事人沒有處罰的權利，小區的秩序維護工作應當自覺接受公安機關的監督指導，履行以下主要職責：

（一）防范管理服務。

防范管理是指物業服務企業為防盜、防破壞、防意外及應急處置而對所管轄的物業區域進行值勤監控、巡視等一系列管理服務活動。防范管理服務的對象主要是人為造成的事故與損失。為了達到物業區域防范管理服務的目的，必須從防范管理服務的“硬件”和“軟件”兩方面下功夫。硬件是指根據防范管理服務工作的實際需要所必須配備的一整套硬件設施，軟件是指物業服務企業內部的專職秩序維護人員及其實現防范管理服務所采取的一系列措施、規定和制度。

（二）消防管理。

消防管理包括防火和滅火兩個方面，物業服務消防工作的重點應放在火災災情發生后采取何種措施才能將損失降低到最??；工作重點是防患于未然，即將防火工作做在前頭，并從人力、物力、技術等多方面做好隨時滅火的充分準備。建立一支以物業服務企業員工為主、業戶為輔的高素質的專群結合的義務消防隊伍，是落實區域消防工作的組織保證。

（三）小區道路交通管理。

小區道路交通管理主要包括：小區道路管理、交通管理、車輛管理和停車（庫）場管理等，主要做好以下幾個四個方面的管理。

（1）小區道路管理是指對物業服務區域內道路設施進行日常管理，對非法占用道路的行為進行糾正和處置，保證應急道路暢通無阻。

（2）小區交通管理的任務是正確處理人、車、路的關系，在可能的情況下做到人車分流，保證物業服務區域內交通安全、暢通，其重點是機動車輛管理。

（3）車輛管理包括機動車、摩托車、助動車和自行車的管理，主要職責是禁止亂停亂放和防止車輛丟失、損壞。

（4）停車（庫）場管理包括地面停車和地下停車兩大類，其管理服務任務主要是對（庫）場內的車位劃分、行駛標志、進出停車（庫）場車輛、存放車輛的防損和防盜工作進行管理服務。

三、加強秩序維護人員的技能培訓

在物業管理工作當中，秩序維護員發揮著重要的作用，他們時刻處在服務活動的最前沿，和業主進行著面對面的接觸。小區的秩序主要依靠他們來維護，消防和車輛的管理和服務也要靠他們來承擔。這就需要提高秩序維護人員的技能和素質，加強秩序維護人員的培訓，培訓內容主要包括：

（一）安全防范服務的基本要求。

包括：安防人員的儀表和禮貌禮儀；熟悉物業及業主（或物業使用人）基本情況，如商鋪店主及成員、房屋結構、消防設備、技防設備、各類機電設施設備分布情況、消防中心、應急反應等；熟悉人員和物品出入管理流程，具備條件的，可對外來人員及外搬物品做好記錄及控制。記錄及時、齊全、規范和真實；各類安防設施設備齊全完善，使用正常。

（二）車輛停放管理服務。

車輛進入管理區域后，管理人員應引導車輛停放，同時做好必要的勸阻、檢查、記錄等工作。要熟悉車輛管理的注意事項，車輛管理的交通標識及免責告示應充足明顯，必須提醒車主做好相應的安全防范措施，減少安全事件的發生，并且避免發生安全事件時引發法律糾紛；車輛停放必須符合消防和安全管理要求，切忌堵塞消防和安全通道；必須做好停車場所各出入口的安全防范監控措施。

（三）安防人員值勤。

安防人員執勤上崗要嚴格按照其工作標準服務，不準擅離職守；不準假公濟私、私拿公物；不準在上崗期間坐臥、倚靠、打盹睡覺、閑談會客、吸煙喝酒、吃東西、看書報、聽收音機、看電視；不準損壞執勤器械、設備和亂寫亂畫；不準擅自處理重大和涉外問題等。

四、健全完善秩序維護服務措施

隨著現代物業服務的發展，秩序維護服務的措施和手段日益更新，智能化的手段已經逐步成為人們廣泛應用，也是未來秩序維護服務的發展趨勢。要優化管理機制和人力資源配置，提高技術防范措施，減少秩序維護員的需求量，達到人防與技防的有效結合，解決傳統人防用人過多的現象，把人工成本的持續投資轉變為提高技防能力的一次性投資或階段性投資，進而提高秩序維護服務的質量。同時，秩序維護員還要把服務工作做到細致入微，用科學的方法和切實可行、到位的管理規則以及敬業、愛崗的工作精神踏實工作，對業主負責，對自己負責。

篇11

一、物業服務企業消防安全管理中存在的問題

（一）重視程度不夠

一些物業服務企業重經營、輕安全，重眼前、輕長遠，重修補、輕維護，精力、人力、財力、物力多放在物業經營、費用收取、環境衛生、治安防范和普通的水電維修等方面，忽視了對公用消防設施日常維護和消防安全日常檢查，造成物業服務企業內部消防安全制度不完善、機構不明確、職責不清晰，消防值班、巡查、維護失位、缺位，隱患頻現。

（二）主體意識不強

有的物業管理公司過分強調為業主和物業使用者“服務”，在消防安全問題上不想管、不敢管，對房地產開發企業、建設單位的物業保修責任不明確，對建筑消防設施檢測和維護保養單位的依賴性大，對業主、經營場所的自治自律和行政部門的指導干預期盼值高，造成對業主進場裝修使用把關不嚴、跟蹤服務管理不到位，對消防設施故障損壞發現維修不及時，出現問題推、拖，樂見“責任不清”狀態，不能主動實施管理、積極解決問題、勇于承擔責任。

（三）管理水平薄弱

當前，物業服務企業從事消防管理的多為消防控制室值班、保安和水電維修人員兼職較多，除消防控制室值班員按照國家法律規定經消防專門培訓持證上崗外，其余人員基本上都沒有經過專門消防培訓，導致從事消防管理的人員沒有掌握基本消防常識，不能發現火災危險性，不懂得建筑消防設施功能和檢查、維護、操作的基本方法，加之由于物業服務人員工資低、責任心差，消防管理幾乎成“空白”。

（四）維護資金缺乏

作為業主，往往采用拒交物業費作為自身的維權手段，長期積壓、欠收的費用給物業服務企業造成較大壓力，不得不縮減開支、壓縮管理項目，造成服務質量降低，產生惡性循環。另外，商品住宅、售后公有住房住宅等雖有專項維修資金，可用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，但其使用條件和程序較為復雜，能夠成功動用使用的在現實中并不多見，沒有資金，物業服務企業對一些隱患問題的整改也是有心無力。

二、物業服務企業消防安全管理存在問題背后的原因分析

造成上述問題的原因是多方面的，既有法律政策層面的因素，又有商品經濟下社會管理方式的原因，涉及物權制度、合同關系、行政管理和業主自治等各種法律關系、各個環節。分析其具體原因，主要包括以下幾個方面：（1）物業管理整體發展水平不高。（2）物業服務企業消防管理的職責定位不明確。（3）法律責任追究和糾紛爭議解決渠道不暢通。（4）政府介入和干預方式簡單而效率不高。（5）物業消防維修費用使用不透明、不暢通。

三、加強物業消防管理的幾點措施

（一）完善業主自治組織，提高業主自治水平

應當廣泛宣傳物權和物業管理法律知識，發揮自治自律作用，理順業主與物業服務企業的關系，由業主自覺維護好公共消防安全秩序，同時對物業服務企業的消防管理質量進行監督。當然，要抓好此項工作，必須由政府出面牽頭才行。

（二）明確物業服務企業消防管理的職責與標準

在現行消防法律法規規定的基礎上，可以由公安部門、住房和城鄉建設部門聯合出臺物業服務企業消防安全管理辦法的部門規章，明確物業服務企業消防管理的具體職責和責任追究辦法；制定行業強制性或指導性標準，確定物業服務企業消防管理的具體標準；制定物業服務消防安全管理合同示范文本，或者在通用示范文本中專節或專條列入消防管理范圍和質量的內容。

（三）大力提高物業服務企業消防管理主體意識與管理能力

要多方位、多渠道監督、指導物業服務企業開展消防管理，使其充分確立管理主體意識和責任意識。要將物業服務企業消防管理能力納入物業管理企業資質審查的內容，將消防知識和技能納入物業管理師資格考試認定、保安培訓的內容，加強對物業管理企業負責人員和消防管理人員消防安全專門培訓，直至發展為要求物業消防管理人員必須經過消防安全專業培訓上崗。

（四）切實加強物業服務企業消防管理質量監督檢查

篇12

乙方：__________________

法定代表人（負責人）：__________________

資質等級：________ ，資質證書編號：__________

住 所：______________________________

公司聯系電話：____________________

甲、乙雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上，就__________ （物業名稱）的物業服務事宜，訂立本合同。

第一條 本合同所涉及的建筑區劃（以下簡稱本建筑區劃）基本情況

建筑區劃名稱：

建筑區劃類型：_____（住宅、別墅、商務寫字樓、醫院、學校、商業、工業、車站、碼頭、機場、其他物業類型）

座落位置：成都市_______區（市、縣）_______路（街道）_______段（巷）_______號附_______號；

四至范圍（規劃平面圖）：

東 南

西 北

占地面積：__________平方米；

總建筑面積：__________平方米；其中住宅_____平方米，非住宅_____平方米；

物業構成見附件一，建筑區劃劃分意見書見附件二。

第二條 乙方為本建筑區劃配備的物業服務力量情況，詳見附件三。

第三條 甲方應于 （具體時間）向乙方提供物業服務用房。物業服務用房建筑面積_______平方米，位于 _______.

物業服務用房屬全體業主所有，乙方在本合同期限內無償使用，但不得改變其用途。

第四條 建筑物專有部分損壞時，業主、使用人可以向乙方報修，也可以自行維修。經報修由乙方維修的，維修費用由業主、使用人承擔。

第五條 乙方提供的物業公共服務事項和質量應符合下列約定：

（一）建筑物共有部位及設施設備的使用、管理和維護，詳見附件四；

（二）公共綠化的維護，詳見附件五；

（三）公共區域環境衛生的維護，詳見附件六；

（四）公共區域的秩序維護，詳見附件七；

（五）物業使用中禁止行為的告知、勸阻、報告，詳見附件八；

（六）物業維修、更新、改造費用的帳務管理，詳見附件九；

（七）物業服務檔案和物業檔案的保管，詳見附件十；

（八） ___________________________________.

第六條 乙方承接本建筑區劃的物業服務時，甲方應當配合乙方對建筑物共有部分及其相應檔案進行查驗，并按規定向乙方移交物業檔案、物業服務檔案、業主名冊等物業服務所必需的相關資料。

甲方、乙方、原物業服務企業或其他管理人對查驗、移交中發現的問題及相應解決辦法應采用書面方式予以確認。具體內容詳見附件十三。

第七條 乙方根據物業的使用性質和特點及下述約定，按房屋建筑面積向業主收取物業公共服務費用。

1、住宅建筑區劃內：

住宅用房：_____元/月·平方米； 其中：綠化養護費用：_____元/月·平方米； 環境衛生維護費用：_____元/月·平方米；秩序維護費用：_____元/月·平方米； 物業共有部位、共有設施設備日常運行和維護費用：_____元/月·平方米； 物業共有部位、共有設施設備及公眾責任保險費用 元/月·平方米； 管理人員費用：_____元/月·平方米； 辦公費用：_____元/月·平方米；固定資產折舊費：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米。

非住宅用房：_____元/月·平方米； 其中：綠化養護費用：_____元/月·平方米； 環境衛生維護費用：_____元/月·平方米；秩序維護費用：_____元/月·平方米； 物業共有部位、共有設施設備日常運行和維護費用：_____元/月·平方米； 物業共有部位、共有設施設備及公眾責任保險費用 元/月·平方米； 管理人員費用：_____元/月·平方米； 辦公費用：_____元/月·平方米；固定資產折舊費：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米。

集中供熱、供暖等系統的運行與維護費、建筑物附屬設施設備按規定需強制檢測的費用，依據其實際支出，由業主在上述物業服務費用外合理分攤，具體費用標準由甲方、相關業主與乙方另行約定。

在本合同期內，業主擅自將住宅用房改為非住宅用房的，該房屋應分攤的物業公共服務費用為 元/月·平方米。

2、別墅建筑區劃內：

住宅用房：_____元/月·平方米； 其中：綠化養護費用：_____元/月·平方米； 環境衛生維護費用：_____元/月·平方米；秩序維護費用：_____元/月·平方米； 物業共有部位、共有設施設備日常運行和維護費用：_____元/月·平方米； 物業共有部位、共有設施設備及公眾責任保險費用 元/月·平方米； 管理人員費用：_____元/月·平方米； 辦公費用：_____元/月·平方米；固定資產折舊費：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米。

非住宅用房：_____元/月·平方米； 其中：綠化養護費用：_____元/月·平方米； 環境衛生維護費用：_____元/月·平方米；秩序維護費用：_____元/月·平方米； 物業共有部位、共有設施設備日常運行和維護費用：_____元/月·平方米； 物業共有部位、共有設施設備及公眾責任保險費用 元/月·平方米； 管理人員費用：_____元/月·平方米； 辦公費用：_____元/月·平方米；固定資產折舊費：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米。

在本合同期內，業主擅自將住宅用房改為非住宅用房的，該房屋應分攤的物業公共服務費用為 元/月·平方米。

3、 建筑區劃內：

非住宅用房：_____元/月·平方米；其中：綠化養護費用：_____元/月·平方米； 環境衛生維護費用：_____元/月·平方米；秩序維護費用：_____元/月·平方米； 物業共有部位、共有設施設備日常運行和維護費用：_____元/月·平方米； 物業共有部位、共有設施設備及公眾責任保險費用 元/月·平方米； 管理人員費用：_____元/月·平方米； 辦公費用：_____元/月·平方米；固定資產折舊費：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米。

住宅（別墅除外）用房：_____元/月·平方米； 其中：綠化養護費用：_____元/月·平方米； 環境衛生維護費用：_____元/月·平方米；秩序維護費用：_____元/月·平方米； 物業共有部位、共有設施設備日常運行和維護費用：_____元/月·平方米； 物業共有部位、共有設施設備及公眾責任保險費用 元/月·平方米； 管理人員費用：_____元/月·平方米； 辦公費用：_____元/月·平方米；固定資產折舊費：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米； 費用：_____元/月·平方米。

在本合同期內，業主擅自將住宅用房改為非住宅用房的，該房屋應分攤的物業公共服務費用為_____元/月·平方米。

本條約定的物業服務費用不含物業保修期滿后建筑物及其附屬設施維修、更新、改造的費用，建筑物及其附屬設施維修、更新、改造的費用在建筑物及其附屬設施維修資金中列支，并按業主專有部分占建筑物總面積比例分攤。

第八條 業主自本合同生效之日起，按本合同的約定足額繳納物業服務費用。

第九條 按照價格法相關規定，依據上年度成都市物價指數標準及物業服務質量的年平均業主滿意度情況，物業服務收費標準可以相應上浮或下調；具體調整比例由甲、乙方雙方另行約定。

第十條 本合同有效期間，乙方按下述第_____種計費方式確定物業服務費用：

（一）包干制。由業主向乙方支付本合同第七條約定的物業服務費用，盈余或者虧損均由乙方享有或者承擔。

（二）酬金制。在本合同第七條約定預收的物業服務資金中按下述第_____種方式提取酬金，其余全部用于本合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔。

1、每 （月/年）在應收的物業服務費用中按_____%的比例提取酬金；

2、每 （月/年）在應收的物業服務費用中提取 元的酬金。

（三） _____________________________________.

第十一條 物業服務費用（物業服務資金）按 （年/季/月）交納，業主應在 （每次繳費的具體時間）履行交納義務。 業主逾期交納物業服務費用的，違約金的支付約定如下：

______________________________________.

第十二條 物業服務費用實行酬金制方式計費的，乙方應向全體業主公布物業服務年度計劃和物業服務資金年度預決算，每年 月 日向全體業主公布物業服務資金的收支情況，并接受 審計監督。

對物業服務資金收支情況有爭議的，甲乙雙方同意采取以下方式解決：

（一） ______________________________________；

（二） ______________________________________.

第十三條 本建筑區劃內按規劃配建的停車場（庫）、位，由乙方進行管理和維護的，乙方應當按照有關規范設置相關標識，并按照相關規定做好停車場（庫）的照明、消防、環境衛生等工作。具體內容詳見附件十一。

第十四條 停車場（庫）收費分別采取以下方式：

（一）依法屬于全體業主共有的停車場（庫），車位使用人應按露天機動車車位 元/個·月、車庫機動車車位 元/個·月、露天非機動車車位 元/個·月、車庫非機動車車位 元/個·月的標準向乙方交納費用。

乙方按以下第 種方式提取報酬：

1、按 元/月；

2、按費用收入 %/月。

乙方提取上述報酬后所剩下的停車場（庫）的經營收益，歸全體業主所有。

（二）機動車停車場（庫）屬于開發建設單位所有的，應當首先滿足本建筑區劃內的業主、使用人停車需要；車位使用人應按露天車位 元/個·月、車庫車位 元/個·月的標準向乙方交納費用。

委托乙方管理的，乙方按以下第 種方式提取報酬：

1、按 元/月；

2、按費用收入 %/月。

（三）機動車停車場（庫）車位所有權或使用權由業主購置的，車位承租使用人應按露天車位 元/個·月、車庫車位 元/個·月的標準向乙方交納費用。

第十五條 停車人對車輛停放有保管要求的，由停車人與乙方另行約定。

第十六條 本建筑區劃內下列共有部分委托乙方經營的，其經營收費約定如下：

（一）網球場：

（二）游泳池：

（三）電梯轎廂：

（四） ：

（五） ：

（六） ：

上述經營收入扣除乙方經營成本后，收益按下列約定分配：

1、______________________________________ ；

2、 ______________________________________；

3、 ______________________________________.

乙方應當就上述共有部分的經營所得收入單獨列帳，并至少每半年在建筑區劃內書面公告經營所得收入的收支情況。經營所得收入扣除乙方經營成本、收益后，其剩下收益歸全體業主或者相關業主所有。

第十七條 物業服務費計費方式采用本合同第十條第二項或者第三項約定的，物業服務費中按實結算的部分年終結余或不足的處理方式：

（一）年度結算結余部分，按以下第____種方式處理：

1、轉入下年繼續使用；

2、直接納入建筑物及其附屬設施維修資金；

3、 ______________________________________.

（二）年度結算不足部分，按以下第____種方式處理：

1、由業主于次年第一個月底之前，按照其專有部分占建筑物總面積的比例追加補足；

2、 ______________________________________.

第十八條 使用建筑物及其附屬設施維修資金的，乙方應當按照相關規定于每年12月31日前向甲方提出下一年度維修計劃和建筑物及其附屬設施維修資金使用方案。

甲方應當將維修資金使用方案等在建筑區劃內向全體業主或者相關業主公布，并每 個月定期向全體業主或者相關業主公布一次建筑物及其附屬設施維修資金使用情況。

第十九條 本建筑區劃內，乙方、業主應按照規定向供水、供電、供氣、信息、環衛等專業單位交納水、電、氣、信息、環衛等有關費用。業主自用的，由上述專業單位向業主收取；乙方使用的，由上述專業單位向乙方收??；部分業主共同使用的，由相關業主分攤；全體業主共同使用的，由全體業主分攤。

乙方接受供水、供電、供氣、信息、環衛等專業單位的委托代收水、電、氣、信息、環衛等費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

第二十條 乙方應當協助業主配合有關部門、單位作好建筑區劃內計劃生育、流動人口管理、犬只管理等工作。

第二十一條 甲方相關的權利義務：

（一）決定建筑物及其附屬設施維修資金使用、續籌方案，并監督實施；

（二）在其制定的《管理規約》中向業主明示物業裝飾裝修中的注意事項、禁止事項等事項；

（三）督促業主、使用人按時交納物業服務費用；對業主或使用人違反《管

理規約》的行為予以勸阻、制止；

（四）授權乙方對業主、使用人違反《管理規約》的行為，依照《管理規約》的約定進行勸阻、制止；

（五）監督、檢查乙方各項方案和計劃的實施，并每年對乙方按照本合同約定履行物業服務情況進行一次全面考核評定；

（六）不得干涉乙方依法、依本合同約定內容所進行的物業服務活動；

（七）協助乙方做好物業服務工作和宣傳教育、文化活動；

（八） ______________________________________；

（九）法律、法規規定的其他權利義務。

第二十二條 乙方相關的權利義務：

（一）負責本建筑區劃內的日常物業服務工作，并配備本合同第二條所列物業服務力量履行本合同；

（二）根據法律、法規的有關規定和本合同的約定，開展各項物業服務活動，但不得侵害業主、使用人及他人的合法權益；

（三）根據有關法律、法規的規定和本合同的約定，向業主或使用人收取物業服務費用，通過合法有效的方式解決拖欠物業服務費用的問題；

（四）按照相關規定，建立健全“辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準”等信息公開制度。

（五）接受甲方、業主委員會的監督，定期向甲方報告物業服務合同履行情況，及時向甲方公告本建筑區劃內的重大物業服務事項；采取酬金制計費方式的，應當每 個月在本建筑區劃內公布一次按實結算項目的物業服務資金收支帳目；

（六）結合本建筑區劃的實際情況，編制物業服務方案、年度服務計劃、年度維修養護計劃等；

（七）可選聘專業公司承擔本建筑區劃內的 、 的專項服務，但不得將本建筑區劃內的整體服務責任轉讓給第三方，并對專業公司的服務行為承擔連帶責任；

（八）協助有關部門制止違法、違規的行為；

（九）將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項書面告知業主，并按規定與業主簽訂房屋裝飾裝修管理服務協議。

（十）不得擅自占用和改變本建筑區劃內共有部分的用途；如需在本建筑區劃內改、擴、重建或完善配套項目，應與甲方協商并經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后，報有關部門批準方可實施；

（十一）本合同依法解除、協商解除、單方解除或者期滿終止時，乙方應當按照有關規定和本合同約定退出本建筑區劃的物業服務，并按有關規定和本合同約定辦理移交手續和項目退出手續；

（十二） ______________________________________；

（十三）法律、法規規定的其他權利義務。

第二十三條 本合同期限 年，自 年 月 日 時起至 年 月 日 時止。

第二十四條 本合同期限屆滿前 日，甲、乙雙方應就是否另行簽訂物業服務合同進行協商；經雙方協商未能達成協議的，乙方應在本合同期限屆滿后 日內繼續履行本合同。

第二十五條 本合同自解除之日起 日內，甲、乙雙方按規定辦理交接手續。

第二十六條 本合同終止、解除時，乙方應將物業服務用房、物業檔案、物業服務檔案、業主名冊等屬于全體業主所有的財物及時完整地移交給業主委員會，并按照《成都市物業管理條例》等相關規定辦理移交和項目退出手續。

乙方逾期不按約定、規定辦理移交工作、退出項目的，由乙方向全體業主每日支付違約金 元，并從本合同第三十三條約定的履約保證金中予以抵扣。

第二十七條 在物業服務中發生下列事由，乙方不承擔責任。

（一）因不可抗力導致物業服務中斷的；

（二）乙方已履行本合同約定義務，但因建筑物本身固有瑕疵造成損失的；

（三）因維修養護建筑物共有部分需要且事先已告知業主、使用人，暫時停水、停電、停止附屬設施設備使用等造成損失的；

（四）因非乙方責任出現供水、供電、供氣、信息、通訊、有線電視及其他附屬設施設備運行障礙造成損失的；

（五） ______________________________________；

（六） ______________________________________.

第二十八條 乙方的物業服務達不到本合同第五條約定的服務事項和質量的，應以本合同第七條第____項約定收取的物業服務費用為基數向全體業主或相應業主支付________元的違約金，并賠償由此給業主造成的損失。

第二十九條 乙方違反本合同的約定，擅自提高物業服務收費標準的，對超出標準的部分，業主有權拒絕支付；已經支付的，業主有權要求乙方____倍返還。

第三十條 乙方違反本合同約定的義務，或者發生法律、法規、規章規定不得繼續從事物業服務活動的其他情形，致使不能完成本合同第五條約定的服務事項和質量的，甲方有權依法解除本合同，并有權要求乙方按其減少的服務支出予以賠償；乙方預收的物業服務資金或物業服務費用應當返還給相應業主、使用人。

甲方解除本合同的，乙方應當在甲方通知的 日內與甲方及其新選聘的物業服務企業或其他管理人完成交接手續。

第三十一條 乙方未按照本合同的約定履行物業服務，導致業主、使用人人身、財產損害的，乙方應承擔相應賠償責任；賠償金可從本合同第三十三條約定的履約保證金中予以抵扣。具體內容詳見附件十二。

第三十二條 甲方違反本合同約定的義務，致使乙方不能完成本合同第五條約定的服務事項和質量的，乙方有權依法解除本合同；全體業主應以本合同第七條第 項約定的物業服務費用為基數向乙方支付 元的違約金，造成乙方經濟損失的，全體業主應予經濟賠償。

第三十三條 乙方應在本合同生效之日起30日內，向甲方交納履約保證金

元，作為乙方履行合同的保證。

本合同期間，乙方交納的履約保證金按照本合同的約定被動用后，乙方應當自上述履約保證金被動用之日起15日內足額補存。

本合同期限屆滿后，甲方應在本合同期限屆滿之日起30日內將履約保證金本息余額如數退還乙方。

乙方未按照本合同第五條約定的服務事項和質量履行本合同，有違約行為發生的，甲方按照本合同第二十八條約定的違約金 元，從履約保證金中予以抵扣。

第三十四條 本合同其他相關違約責任的約定：

（一） ______________________________________；

（二） ______________________________________；

（三） ______________________________________；

（四） ______________________________________；

（五） ______________________________________.

第三十五條 本合同履行期間，遇不可抗力致使合同無法履行的，甲、乙雙方應按有關法律法規規定及時協商處理。

第三十六條 凡因本合同產生的或與本合同有關的一切爭議，選擇下列第 （ 　）種方式解決：

（1）提交 仲裁委員會仲裁；

（2）依法向人民法院起訴。

第三十七條 本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行以書面形式簽訂補充協議。

第三十八條 補充協議及本合同的附件均與本合同具有同等法律效力。

本合同、本合同的附件及補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。

第三十九條 本合同正本連同附件共 頁，一式 份，甲、乙雙方各執 份，一份由乙方向物業所在地區（市）縣房產管理部門備案。

自本合同備案之日起5日內，甲、乙雙方應就本合同備案情況和本合同約定的內容在本建筑區劃內公示，公示期限不低于30天。

第四十條 本合同自 起生效。

篇13

隨著我國房地產業的飛速發展，物業建設中的科技含量也在迅速上升，網絡化、智能化管理服務已經被廣泛地應用在日常物業管理工作中。隨著人民生活水平的提高和建筑工程及高新技術的發展，人們對給排水、供配電、空調、電梯、消防、安全監控等設備的依賴性越來越強，要求也越來越高。

隨著社會的發展，物業對現代化設備的需求和依賴程度越來越高，設備設施的作用也越來越大，物業設備管理幾乎涉及到物業管理過程的各個環節，其重要作用主要體現在以下幾個方面：

（1）關系到物業管理企業的聲譽和生存

作為物業管理企業的重要部分，設備管理的好壞，對物業管理企業在社會聲譽乃至生存方面有著一定的意義。物業設備一直處于良好狀態，業主、租戶能安心舒適地生活和工作，物業管理企業得到認可，社會地位逐漸提高，競爭力得以加強，物業管理企業發展前景廣闊。

（2）關系到服務的成本和企業資金的合理利用

設備管理對服務成本的影響，除了表現在數量和質量外，還有設備的投資效果、停工損失、維修費用、能源和材料消耗等。加強設備維護保養，能有效地延長設備的使用壽命和檢修周期，節省維修費用和減少停工損失。隨著現代化設備在物業管理企業的不斷發展和普遍使用，設備所占資金在固定資產中的比例越來越高。提高企業的經濟效益，要設法提高資金的合理利用程度，而設備管理的科學化無疑是關鍵。

（3）關系到設備的技術安全和社區的和諧

如果設備的可靠性低，管理不善，在運行中發生意外而造成人身事故，不僅破壞物業管理企業的生產經營秩序，同時也使國家和企業遭受重大經濟損失，給家庭帶來不幸，嚴重影響和諧社區的建設。

要適應新時期物業管理的要求，根據本人多年負責物業設備設施管理中的體會，必須做好以下物業設施設備維護管理的幾個方面工作。

2.建立完善的設備設施管理規章制度

作為一個適應現代物業管理要求的物業管理企業必須建立完善的設備管理規章制度。

2.1物業設備接管驗收制度

設備驗收工作是設備安裝或檢修后轉入使用的重要過程，因此在設備的運行管理和維修管理之前，首先要做好設備的接管驗收工作。接管驗收不僅包括對新建房屋附屬設備的驗收，而且包括對維修后設備的驗收以及委托加工或購置的更新設備的開箱驗收。驗收后的設備基礎資料要保管好。

2.2物業設備的技術操作規程和安全操作規程

物業設備種類較多，維修手段各不相同 ，涉及給排水、供配電、空調、電梯、消防、安全監控等多個方面。只有針對性地進行相應的操作，才能保證設備正常運轉和維修的順利進行。制定合理的技術操作規程和安全操作規程，可以保證設備正常使用，同時也可以延長設備使用壽命。

2.3物業設備的保養及維修制度

包括設備的日常保養制度和計劃性檢修制度。日常保養制度主要包括設備保養的部位、保養內容和保養程序。計劃性檢修制度主要包括制定設備的維修保養計劃，確定設備的維修保養類別、等級、周期、內容，計劃性檢修制度的實施，以及監督檢查等。

2.4設備運行管理制度

包括巡視抄表制度、安全運行制度、經濟運行制度、文明運行制度等。此外，特殊設備還需另行制定一些制度，如電梯安全運行制度、應急發電運行制度等。

2.5設備事故分析制度

設備因非正常原因造成停水、停電、停冷、停熱、停梯，以及消防系統等設備故障影響物業運轉和正常使用，設備管理部門應派人員緊急搶修，配合有關主管部門進行事故調查。對事故的起因和發生做出客觀正確的分析，對有關部門和責任人追究其責任。因此，設備事故分析處理要建立相應的制度。

3.建立完善的設備設施基礎資料工作

基礎資料工作是設備管理工作的根本依據，基礎資料必須準確齊全。利用現代手段，運用計算機進行管理，使基礎資料電子化網絡化，活化其作用。

3.1設備設施的原始檔案

設備設施的原始檔案包括：基本技術參數和設備價格；質量合格證書；使用安裝說明書；驗收資料；安裝調試及驗收記錄；出廠、安裝、使用的日期。

3.2設備設施卡片及設備臺帳

設備設施卡片將所有設備按系統部門或場所編號。一設備有一張設備卡片，設備卡片上登記設備的編號、名稱、規格、型號、基本技術參數、設備價格、制造廠商、使用部門、安裝場所、使用日期等。

按編號將設備設施卡片匯集進行統一登記，形成一本企業的設備臺帳，從而反映全部設備的基本情況，給設備管理工作提供方便。

3.3設備設施技術登記簿

設備從一開始到報廢的全過程。包括計算、設計、制造、采購、安裝、調試、使用、維修、改造、報廢，均應有比較詳細的記載。

每臺設備建立一本設備技術登記簿，它是設備的檔案材料。設備技術登記簿中有：設備概況即設備臺帳上的資料；設計參數和條件技術標準及簡圖；設備運行狀況；備品配件；設備維護保養和檢修情況；設備大中修記錄（時間、費用、人員）；卡；設備事故記錄；更新改造及移裝記錄；報廢記錄。

4.設備設施維護的具體措施

4.1給水排水系統設施維護

給排水設備設施的維護保養是根據給排水設備設施的性能，按照一定的科學管理程序和制度，以一定的技術管理要求，對設備進行日常維護和保養更新，確保給排水設備設施性能良好。設備管理和維修人員應經常對系統進行例行檢查，查看地面有無滲水現象，以判斷埋地管道是否漏水。檢查室內各種管道器具有無漏水和滴水現象。檢查水箱入孔蓋是否蓋嚴，通氣管、溢流管上的網罩是否完好。檢查水泵運行過程中有無異響和異常升溫，各種儀表指示是否正常。消防泵、排水泵定期試泵等等都屬于給排水設備設施維護保養的范疇。物業部門在保證業主租戶用水排水的基礎上，還應當盡量做到節能減排。

4.2供配電系統設施維護

對供配電設備進行保養，高壓部分的年度檢測保養可委托供電主管部門或有資質的專業公司進行檢測保養。由物業部門的設備管理員根據相應的《維護保養檢查表》對保養情況進行檢查跟進。對電力變壓器、高低壓開關柜進行定期檢查保養，應做到對各元件、按鈕、指示燈、接觸器、繼電器、主接線、二次接線、接地線每月檢查一次，高低壓配電柜、變壓器內部檢查、除塵清掃每年一次。應確保各種開關按鈕、接觸器、熔斷器和面板指示燈完好操作，機械動作靈活，觸點接觸良好，接地線連接緊密、牢固。三相電壓表讀數平衡，應在380―400v之間；變壓器溫度在要求范圍內，通風良好，無異常噪聲。

對設備房配電及層面電氣設備定期檢查保養應做到電源柜、控制柜、雙電源切換箱功能、自動手動功能檢查，對各元器件每月清潔、檢查一次。應保證開關柜、配電箱設備元件齊全，安裝牢固；二次接線與電器或端子排的連接應牢固，綁扎排列整齊，標志清晰齊全；操作部分應靈活，接點和機械閉鎖動作應正確；單相三極插座接地可靠，接頭線不外露。此外還應對機房內做到無積水積灰和油漬，無亂堆雜物和易爆易燃物品，機房工具及消防器材完備，對機房設備全面清掃每月一次，并防止小動物進出機房。

4.3空調系統設施維護

空調系統的關鍵是制冷機，除對主機做好維護 ，還要對控制部分的制冷調節、油恒溫控制、高壓繼電器、低壓繼電器、油壓繼電器和冷凍水、冷卻水、流量信號器等保護裝置做好維護。對送風機、空氣過濾器、冷盤管、自動調節閥進行檢查和清洗。對冷卻塔每日檢查的重點如下：檢查風機的功能，調整軸承和皮帶，檢查散水和噴霧狀態是否正常。對管道檢修：管道應定期檢查、清洗和排污，對有損壞泄漏的應進行修補，重點檢查管道保溫狀況是否良好，定期對熱水或蒸汽管道上的閥門檢修和試壓檢漏，各種管道按照規定涂上不同的顏色以標志區別。對風口和風道檢修：風道應定期檢查，對有漏風的部位及時進行修補。送風口易粘附灰塵，葉片和擋板上的灰塵較多，每年須對風口進行清理。冷卻水水質管理：空氣中的污染物如塵土、細菌、可溶性固體等很容易進入水系統中，造成生物淤泥。比較有效的處理方法是化學清洗方法，即根據水質的情況定期投入清洗藥劑，使水質達到指標要求。一般來講，空調系統應每年清洗保養1至2次。

4.4電梯系統設施維護

電梯系統設施的維護主要是對剎車限位開關、越程開關、緩沖器、安全鉗、限速器、安全門、門電開關、門聯鎖等部位進行檢查和保養。一旦發現不安全因素，應立即采取措施停止使用。不斷校正各部件的安裝尺寸，使其在規定范圍內正常運轉，對老化部件及時予以更換。同時定期對整機進行清潔，運轉部件進行和結構件除銹防銹，從而延長設備壽命，增加電梯運行的安全性。保證供應充足的電源給設備運行，電梯電氣設備的一切金屬外殼必須采取保護性接地或接零措施。

4.5消防系統設施維護