引論：我們?yōu)槟砹?3篇購買小產(chǎn)權(quán)房合同范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
買受人(乙方)：______________________
身份證號碼：_______________________
一、甲方自愿將位于________市________區(qū)________街道________小區(qū)拆遷安置房________棟________室的房屋(建筑面積________平方米)以人民幣________元整的價款出售給乙方。乙方首付人民幣________元整需于________年____月____日前支付給甲方____________，余款分期按月支付，每月人民幣為________元，需于____年____月至____年________月壹年內(nèi)付清，每個月的支付期限為月底的最后一天。
二、乙方支付甲方合同保證定金___萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、自甲乙雙方簽訂協(xié)議乙方交付首付款后 年內(nèi)甲方和村委會應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。
四、本合同簽訂后，甲方對房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同生效之日，甲方和村委會保證乙方享有居住權(quán)利和使用權(quán)并通電通水，甲方保證簽訂合同之前該房屋與任何個人和組織沒有債務(wù)和利益糾紛，本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》或《出租合同》;
六、違約責(zé)任
1、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失，。
2、甲方應(yīng)當(dāng)于_______年___月___日收到乙方的首付房款即時將房屋的鑰匙交給乙方確保其居住權(quán)和使用權(quán)，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期___天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過___個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣____元。
3、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日___%計算的違約金給甲方。逾期超過__個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的__%作為甲方的損失賠償金。
4、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
5、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
6、自合同生效之日起________年內(nèi)，產(chǎn)權(quán)證和土地證因為甲方的原因不能辦理，甲方應(yīng)支付乙方違約金人民幣________元，甲方向乙方支付違約金后，土地證和產(chǎn)權(quán)證因為甲方的原因仍然不能辦理，每逾期 天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。
7、如果因為本合同第五條的原因，造成乙方損失或不能居住的，甲方必須向乙方賠償損失和支付違約金，違約金人民幣為 元，甲方支付乙方違約金后，侵權(quán)仍在繼續(xù)的，每逾期___天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過___個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣________元。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的可以向法院或仲裁機構(gòu)進(jìn)行起訴或仲裁。
八、本合同自乙方支付首付款給甲方雙方簽字或蓋章之日起生效。
九、本合同一式____份，甲乙雙方見證人各執(zhí)一份
甲方：________________乙方：________________見證人：______________
____年____月____日
出賣人：____________(以下簡稱甲方)
買受人：____________(以下簡稱乙方)
甲、乙雙方就房屋買賣事項經(jīng)過多次協(xié)商，一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方愿將自有坐落____市_____路_____號房屋___間，建筑面積________平方米售賣給乙方。
二、甲方出售給乙方的房屋東至_____，南至_____，西至___，北至________(附四至平面圖一張)。其房屋包括陽臺、走道、樓梯、衛(wèi)生間、灶間及其他設(shè)備。
三、上列房屋包括附屬設(shè)備，雙方議定房屋價款人民幣萬元，由甲方售賣給乙方。
四、房屋價款乙方分三期付給甲方。第一期，在雙方簽訂買賣合同之日，付人民幣______萬元;第二期在交付房屋之日，付人民幣____萬元;第三期，在房屋產(chǎn)權(quán)批準(zhǔn)過戶登記之日付清。每期付款，甲方收到后出具收據(jù)。
五、甲方應(yīng)自本合同簽訂日起____天內(nèi)將房屋騰空，連同原房屋所有權(quán)等有關(guān)證件，點交乙方，由乙方出具收到憑證。
六、在辦理房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)過戶登記時，甲方應(yīng)出具申請房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給乙方的書面報告。如需要甲方出面處理的，不論何時，甲方應(yīng)予協(xié)助。如因甲方的延誤，致影響產(chǎn)權(quán)過戶登記，因而遭受的損失，由甲方負(fù)賠償責(zé)任。
七、本合同簽訂前，該房屋如有應(yīng)繳納的一切捐稅、費用，概由甲方負(fù)責(zé)。本合同發(fā)生的過戶登記費、契稅、估價費、印花稅由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定，各自承擔(dān)。
八、甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價的總額3‰計算違約金給與乙方。逾期超過3個月時，乙方得解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償所付房價款同額的賠償金給乙方。
九、乙方全部或一部分不履行本合同第四條規(guī)定的日期給付房價款時，其逾期部分，乙方應(yīng)加付按日5‰計算的違約金給與甲方。逾期超過3個月時，甲方得解除本合同。解約時，乙方已付的房價款作為賠償金歸甲方所有。
十、甲方保證其出賣給乙方的房屋，產(chǎn)權(quán)清楚，絕無其他項權(quán)利設(shè)定或其他糾紛。乙方買受后，如該房屋產(chǎn)權(quán)有糾葛，致影響乙方權(quán)利的行使，概由甲方負(fù)責(zé)清理，并賠償乙方損失。
十一、交屋時，乙方發(fā)現(xiàn)房屋構(gòu)造或設(shè)備與合同約定的不符，經(jīng)鑒定屬實，甲方應(yīng)于1個月內(nèi)予以修理，如逾期不修理，乙方得自行修理，費用在房價款中扣除。如修理仍達(dá)不到合同約定的要求，乙方得解除合同，解約時，甲方除返還全部房價款后，并按本合同第八條規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。
十二、房屋所占用的土地(包括庭院圍墻等)所有權(quán)屬于國家。乙方取得上開房屋占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán)，并依照國家法律的規(guī)定繳納土地使用權(quán)及其他有關(guān)費用。
十三、本合同的附件與合同有同等效力。
十四、本合同一式4份，甲乙方各執(zhí)1份，另2份分別送交房產(chǎn)和土地管理機關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。
立約人：
甲方：__________(簽章)乙方：________(簽章)
_____年___月__日訂于_______市(縣)
小產(chǎn)權(quán)售房合同協(xié)議書
出賣人(甲方)：
身份證號碼：
買受人(乙方)：
身份證號碼：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于_________市___________區(qū)________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________元)的價款出售給乙方。(含地下室_____號_____平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對________________________________________的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
六、違約責(zé)任
1、甲方應(yīng)當(dāng)于___年__月__日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣___四萬______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過_______個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。
2、依法向____________________________________區(qū)人民法院起訴。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。
篇2
一、引言
小產(chǎn)權(quán)房的大量涌現(xiàn)是現(xiàn)在政府著力解決的問題之一，與此同時，隨著我國房價飛漲，居民購買商品房的壓力越來越大,國家出面建立了多種類型的保障性住房作為普通商品住房的補充。然而，由于數(shù)量極其有限，保障性住房遠(yuǎn)不能滿足要求。結(jié)合小產(chǎn)權(quán)房和保障性住房的現(xiàn)實特點，將不合法的小產(chǎn)權(quán)房通過轉(zhuǎn)化為保障性住房使其合法化是當(dāng)前解決兩者問題的出路之一。此種方法的可行性以及具體實施路徑則值得我們作進(jìn)一步的研究分析。
二、存量小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的總體思路
小產(chǎn)權(quán)房與保障性住房在房屋本身上并沒有本質(zhì)的區(qū)別，其區(qū)別主要在于土地性質(zhì)和購買人身份的不同。因此，在解決小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性房屋的問題時首先應(yīng)從以下兩個方面予以考慮：
1.土地權(quán)益問題的銜接
小產(chǎn)權(quán)房和保障性住房最大的區(qū)別就在在于土地產(chǎn)權(quán)的不同。小產(chǎn)權(quán)房占用集體土地屬于集體用地，保障性住房由國家開發(fā)屬于國有土地。要想二者很好的銜接，必須對兩者的土地產(chǎn)權(quán)屬問題進(jìn)行規(guī)范。可選擇的方法主要有兩個：一是將小產(chǎn)權(quán)房占用的集體用地通過征收等方式收歸國有以此將兩者的土地性質(zhì)予以統(tǒng)一。二是從法律的角度上認(rèn)可集體土地用作保障性住房的合法性。相比而言，后者雖然看起來程序簡單，但會由此引發(fā)諸多問題，為今后農(nóng)村集體土地的管理和規(guī)范增添阻礙。因此，基于這種情況，為解決存量小產(chǎn)權(quán)房問題，我們只能視情況將符合條件的小產(chǎn)權(quán)房的土地予以征收變性，通過相應(yīng)的程序，政府回購房屋用于住房保障，最終讓其合法化。
2.購買人身份銜接
小產(chǎn)權(quán)房違法的本質(zhì)屬性還基于購買人的身份不符合現(xiàn)行法律規(guī)定。在探尋存量小產(chǎn)權(quán)房向保障性房屋轉(zhuǎn)化的路徑時，應(yīng)考慮該部分已經(jīng)購買了小產(chǎn)權(quán)房人群的身份是否符合住房保障制度關(guān)于受保障對象條件的限定。原有的小產(chǎn)權(quán)房的購買人應(yīng)在一定程度上受到保護(hù)。在小產(chǎn)權(quán)住房向保障型住房轉(zhuǎn)換后，可對原購買者進(jìn)行身份認(rèn)證，對于符合申請保障性住房的人群政府應(yīng)協(xié)助其補辦相關(guān)手續(xù)。對于條件不符合的人群可根據(jù)具體情況收取一定的差額費用后為其補辦手續(xù)。
3.小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的具體路徑
在小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化的具體步驟中，首先應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面排查清理工作。確定整理區(qū)域的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量、類型、租售情況等。選取其中符合相關(guān)條件的房屋進(jìn)行保障性轉(zhuǎn)換。篩選條件應(yīng)包括房屋區(qū)位、房屋類型、戶型、面積等因素。確定完擬收購房屋后，再根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房當(dāng)前不同的租售情況等進(jìn)行區(qū)分轉(zhuǎn)化。
(1)已出租小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)化
在具體操作中，有大量的小產(chǎn)權(quán)房是以不同年限的租賃形式對外處理的。對于該類小產(chǎn)權(quán)房，可參考以下具體轉(zhuǎn)化步驟。
首先，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。各地方政府應(yīng)該以此為根據(jù)進(jìn)行排查，確定將符合回購條件的房屋。
(2)已出售小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)化
對于很多家庭來說，都是將小產(chǎn)權(quán)房一次性購買并且由村組或當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。但是，根據(jù)現(xiàn)行的相關(guān)法律，這類買賣合同由于土地權(quán)屬問題存在爭議而被認(rèn)定為無效合同。
根據(jù)對無效合同的處理辦法，交易失敗，房屋應(yīng)返還原所有者即集體經(jīng)濟組織。政府應(yīng)向收回房屋的集體經(jīng)濟組織進(jìn)行房屋回購，并納入保障性住房體系。原購買人此時可向政府再次購買該房屋，不過應(yīng)當(dāng)按比例補齊一定的土地使用價款。
若購買人符合申請購買經(jīng)濟適用房的條件應(yīng)按照經(jīng)濟適用房制度的相關(guān)規(guī)定享有權(quán)利及承擔(dān)義務(wù)，購買該房屋后今后不可再申請經(jīng)濟適用房或廉租房。
4.小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化過程中應(yīng)注意的問題
由于小產(chǎn)權(quán)房涉及到了多方的利益，其與保障性房之間的轉(zhuǎn)化也缺乏實踐經(jīng)驗，所以在將小產(chǎn)權(quán)房收歸為保障性住房時應(yīng)該充分考慮各方因素，以免造成不可預(yù)期的問題，具體應(yīng)注意以下三點：
(1)做好全面普查工作，防止錯漏
對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行全面普查是將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的基礎(chǔ)。在普查過程中應(yīng)該著重調(diào)查小產(chǎn)權(quán)房的區(qū)位、住房條件、當(dāng)前租售狀態(tài)等情況，作為篩選歸入保障性住房房屋的依據(jù)。
(2)做好協(xié)調(diào)工作，避免激化矛盾
小產(chǎn)權(quán)房涉及了集體經(jīng)濟組織、購房者、政府等多個利益相關(guān)體，在回購、再出售的過程中一定要考慮到各方的利益，積極做好協(xié)調(diào)工作，避免引起不不要的矛盾。
(3)建立相關(guān)法律制度
當(dāng)前關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的法律幾乎是完全缺失的。在這樣的背景之下，我國應(yīng)加快相關(guān)法律政策的制定，使小產(chǎn)權(quán)房的回購工作有法可依，加強該項工作的規(guī)范性，同時明確相關(guān)各方的權(quán)利和義務(wù)。
[1]陳伯庚.《怎樣看待小產(chǎn)權(quán)房》，《檢察風(fēng)云》，2007.
[2]李磊.《小產(chǎn)權(quán)房動了誰的奶酪》，2007.
[3]楊卓.《基于權(quán)重效用模型的小產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)界定主觀決策》.
篇3
一、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因。
1.農(nóng)地制度不合理。城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地制度導(dǎo)致集體土地所有權(quán)虛無化。小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民集體直接自發(fā)在其集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房產(chǎn)，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金；此外，由村集體牽頭開發(fā)，也省去了開發(fā)商；而建筑商就是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民。如此一來，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)就又省去了基礎(chǔ)設(shè)施配套費等市政建設(shè)費用。另外工程設(shè)計建設(shè)的投入、配套開發(fā)建設(shè)費用、應(yīng)繳納的稅款等房地產(chǎn)商成本費用也都大大節(jié)省，這也是小產(chǎn)權(quán)房市場價格低廉的決定性因素。
2.國家土地流轉(zhuǎn)政策不合理，商品房房價過高和經(jīng)濟適用房、廉租房等社會保障性住房明顯供應(yīng)不足。國家規(guī)定，征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。但是事實是一些地方政府又以高于支付給失地農(nóng)民費用幾倍的價款出賣給開發(fā)商，以此作為地方財政的重要收入來源，被稱為“土地財政”。導(dǎo)致開發(fā)成本較高，房價較貴，經(jīng)濟適用房、廉租房等社會保障性住房明顯供應(yīng)不足，人們紛紛將目光轉(zhuǎn)向低價的小產(chǎn)權(quán)房。
3.對違法小產(chǎn)權(quán)房處理不嚴(yán)格。城市人口購買集體土地房屋屬非法行為，但“小產(chǎn)權(quán)”房熱銷多年且大部分房屋并未被強拆，政府方面雖制止“小產(chǎn)權(quán)房”銷售，但并未追究鄉(xiāng)政府、村委會的違法行為。依據(jù)我國《土地管理法》第73條、76條、77條、83條，以及《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條、65條、66條和68條均規(guī)定了“限期拆除”強制措施，這是我國法律針對違法建設(shè)的否定性評價，也是違法所導(dǎo)致法律后果，但在實際中并未嚴(yán)格執(zhí)行。
二、小產(chǎn)權(quán)房的困境。
1.嚴(yán)重影響社會誠信。根據(jù)《中華人民共和國合同法》規(guī)定，法院不能適用商品房買賣法律規(guī)定及司法解釋處理涉及“小產(chǎn)權(quán)房”的案件，購房人權(quán)益很難得到維護(hù)。同時，由于購買“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同是無效，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求出售方退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等，但根據(jù)目前已審結(jié)案件來看，由于“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律認(rèn)可，不能在房管部門備案，根本不在政府機構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此即使出售方違約，由于合同無效，購買人要求賠償損失訴訟請求也將無法得到滿足。在使用房屋過程中，如果遇到房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)等問題，購房者救濟途徑非常有限。
2.引起法律之間沖突。從法律規(guī)定上看，依據(jù)《物權(quán)法》30條規(guī)定：因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或消滅物權(quán)，自事實行為成就時發(fā)生效力。房屋蓋成后就取得了物權(quán)，并不需要取得產(chǎn)權(quán)證即享有物權(quán)。《物權(quán)法》第31條規(guī)定：依照本法第28條至第30條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。同時，《物權(quán)法》第15條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記，不影響合同效力。據(jù)此，“小產(chǎn)權(quán)房”屋買賣合同應(yīng)該有效。然而，根據(jù)《合同法》第52條第（五）項規(guī)定，因違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同一般應(yīng)認(rèn)定為無效合同。
3.造成社會資源浪費。違法用地和違法建設(shè)一般都是惡意行為，并且主觀意圖在于為謀取非法利益進(jìn)而損害了國家權(quán)益。在法律上講，大多都違法了國家強制性規(guī)定，即主要表現(xiàn)為違反了“土地利用總體規(guī)劃”，又無法補辦用地或建設(shè)手續(xù)。在一定程度上，“小產(chǎn)權(quán)房”雖然解決了城鎮(zhèn)中低收入階層居住需求，但“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律保護(hù)且多采取強拆方式。強拆“小產(chǎn)權(quán)房”不僅是對社會財富巨大浪費，而且很可能激化社會矛盾，甚至影響社會穩(wěn)定。
4.引起法律風(fēng)險。一是無法取得產(chǎn)權(quán)證。即使買方取得有鄉(xiāng)政府或村委會蓋章所謂“產(chǎn)權(quán)”或類似文件，也不受法律保護(hù)，如果鄉(xiāng)政府或村委會反悔，收回房屋，買方只能要求返還房屋價款，無法繼續(xù)保留房屋。二是存在交易風(fēng)險。買方如果購買預(yù)售“小產(chǎn)權(quán)房”，由于售房者不受政府監(jiān)管，行政機關(guān)也無法對預(yù)售行為審查，一旦出現(xiàn)房屋不能按期交付或無法交付情形，買方無法討回房款。三是質(zhì)量風(fēng)險。“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)可能根本沒有經(jīng)過房屋質(zhì)量驗收等程序，一旦出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，買方利益很難得到維護(hù)。
三、結(jié)論。
篇4
（一）小產(chǎn)權(quán)房的概念。
法律上并沒有“小產(chǎn)權(quán)房”這一概念或說法 ，學(xué)術(shù)界對其內(nèi)涵的界定也未有統(tǒng)一意見。小產(chǎn)權(quán)房是相對于“大產(chǎn)權(quán)房”而言的，是人們在社會實踐中一種約定俗成的稱謂。
小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)區(qū)別在于其建設(shè)在集體土地上，沒有繳納土地出讓金，房屋所有者沒有集體土地使用權(quán)，只有事實上的房屋所有權(quán)，且無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。
根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)特征，筆者所認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房是指，在未取得集體土地使用權(quán)的情況下，在農(nóng)村集體土地上建造的，向本集體經(jīng)濟組織以外的組織或個人出售，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會而非國家房屋管理部門頒發(fā)權(quán)屬證明的房屋。包括占用農(nóng)地建造的房屋，占用宅基地和占用農(nóng)村集體建設(shè)用地建造并出售給本集體經(jīng)濟組織以外的組織或個人房屋。
（二）小產(chǎn)權(quán)房存在的問題。
1.合法性問題。
我國的土地分屬國家和集體所有。《中華人民共和國憲法》第 l0條和《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）第 8條均規(guī)定，城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除有法律規(guī)定屬于國家所有以外，屬于集體所有。同時《土地管理法》第 43條規(guī)定，任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，包括國家所有的土地和國家征收的原屬于集體所有的土地。《中華人民共和國城市規(guī)劃法》規(guī)定，申請的土地位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，應(yīng)首先向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請 ，主管部門審查后，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。可見普通商品房建設(shè)只能申請城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地，或已被征收轉(zhuǎn)變?yōu)閲械募w土地。而且必須向國家繳納土地出讓金取得城市建設(shè)用地使用權(quán)，然后通過一系列的報建手續(xù)取得規(guī)劃許可。而小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)并未經(jīng)過國家征收手續(xù)轉(zhuǎn)變土地所有權(quán)性質(zhì)，亦未經(jīng)國家土地管理部門批準(zhǔn)，因此 ，是違反法律規(guī)定建造在農(nóng)村集體土地上的違法建筑，不具有合法性。
2_，J、產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)問題。
《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第 60條規(guī)定 ，通過劃撥或出讓方式取得土地使用權(quán)，由縣級以上人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證；在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建造的房屋，由縣級以上房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)房屋所有權(quán)證。但小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)并沒有合法的土地使用權(quán)，因此沒有土地使用權(quán)證，亦不能取得房屋所有權(quán)證。此外，由于小產(chǎn)權(quán)房缺少土地使用證和房屋預(yù)售許可證，購房合同無法在房管部門備案，房產(chǎn)交易得不到法律的保護(hù)，很可能導(dǎo)致一房多賣，加大了小產(chǎn)權(quán)交易的不穩(wěn)定性和風(fēng)險性。城鎮(zhèn)居民購買了小產(chǎn)權(quán)房后無法到房產(chǎn)管理部門辦理過戶手續(xù)，不能真正取得房屋的所有權(quán) ，以至在今后的房屋拆遷、政府進(jìn)行土地征用過程中，購房者無法獲得相應(yīng)的補償。
3.，、產(chǎn)權(quán)房的流通問題。
我國《土地管理法》第 63條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。可見在權(quán)利設(shè)定層面上，禁止在農(nóng)民集體所有的土地上以出讓或出租的有償方式設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)。在建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)層面上，禁止土地使用者以轉(zhuǎn)讓的方式處分其土地使用權(quán)和以出租的方式在其土地使用權(quán)上為他人設(shè)定承租權(quán)。v-r2007年頒布實施的作為保障公民所有權(quán)的《中華人民共和國物權(quán)法》，雖將宅基地使用權(quán)作為單獨一章規(guī)定在用益物權(quán)中，但第 153條規(guī)定 ：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用于土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。”致使限制宅基地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀并未得到改變。而且我國實行“房隨地走，地房走”即“房地一體主義”原則。小產(chǎn)權(quán)房向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)也隨之流轉(zhuǎn)，這顯然是違反我國禁止性規(guī)定的，因此小產(chǎn)權(quán)的流通是違法的。此外，如前所述，小產(chǎn)權(quán)房缺乏法律保障的權(quán)屬，城鎮(zhèn)居民購買后無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，一旦發(fā)生糾紛，購買者往往會因缺乏法律依據(jù)而遭受損失，致使小產(chǎn)權(quán)房難以實現(xiàn)市場流通。
4小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量問題。
小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)缺乏相關(guān)部門的監(jiān)督 ，建設(shè)單位的資質(zhì)問題也得不到審查。在房屋竣工以后 ，亦沒有辦理工程竣工驗收手續(xù)，其質(zhì)量難以保障。
二、國外相關(guān)制度的借鑒。
小產(chǎn)權(quán)房是我國制度和法律的特有產(chǎn)物 ，國外沒有小產(chǎn)權(quán)房問題。但國外的一些制度和對一些問題的處理，可以為我國小產(chǎn)權(quán)房問題的解決提供思路和借鑒。
（一 ）日本的農(nóng)地保護(hù)制度。
日本 40％的人口居住在鄉(xiāng)村 ，鄉(xiāng)村面積占國土總面積的97.2％，因此 日本十分重視鄉(xiāng)村的管理和規(guī)劃以及鄉(xiāng)村耕地的保護(hù)。《農(nóng)地法》是 日本農(nóng)地制度的核心。該法允許鄉(xiāng)村農(nóng)地流轉(zhuǎn)，但強調(diào)“只有直接從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的勞動者的權(quán)利才應(yīng)獲得保障”。日本通過實施“農(nóng)地轉(zhuǎn)用許可制度”保護(hù)農(nóng)地。1952年頒布的《農(nóng)地法》第 4條規(guī)定，農(nóng)地所有者將 自己的農(nóng)地改變用途或轉(zhuǎn)賣他人，超過 2公頃的由國家農(nóng)林水產(chǎn)大臣批準(zhǔn) ；2公頃以下的由都道府縣知事批準(zhǔn)。
《農(nóng)地法》第 92條又規(guī)定，不經(jīng)批準(zhǔn)，擅 自占用農(nóng)地的，處 3年以下有期徒刑和 100萬日元以下的罰金。阱我國和日本都屬于耕地資源稀缺的國家，對農(nóng)地實行嚴(yán)格的保護(hù)制度。在農(nóng)地流轉(zhuǎn)問題上，我們可以借鑒日本經(jīng)驗 ，不是禁止流轉(zhuǎn)，而是實行農(nóng)地轉(zhuǎn)用許可制，即保護(hù)了耕地 ，又適合我國當(dāng)前經(jīng)濟的發(fā)展需要。
（二）德國事實物權(quán)的處置。
德意志民主共和國時期，非用益物權(quán)人未經(jīng)授權(quán)在他人土地上建筑房屋或請求人建筑房屋的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。如農(nóng)民在農(nóng)業(yè)合作社所有的土地上建造房屋，農(nóng)業(yè)合作社將這些房屋轉(zhuǎn)讓給市民，或者將其所有的土地流轉(zhuǎn)給市民，允許市民在他們的土地上建造房屋。國家部門、企業(yè)或者社會合作社建造房屋的活動，常常是在所有權(quán)界限不明或不享有任何用益物權(quán)的情況下，延伸到一塊或者多塊私人土地上，按照德意志民主共和國的法律，建造人對這些建筑物不能產(chǎn)生所有權(quán) ，這被稱為“事實上的物權(quán)秩序”。I41事實物權(quán)處理的前提在于理清土地所有權(quán)與建筑物所有權(quán)之間的關(guān)系。《德國物權(quán)法整理法》采用統(tǒng)一土地所有權(quán)與建筑物所有權(quán)之間的物權(quán)關(guān)系的思路 ，賦予土地使用權(quán)人選擇權(quán)：購買土地或者支付一定的費用取得地上權(quán)。選擇購買土地，一般情況下土地價格為正常流通價格的一半，在物權(quán)變更時可能會還會存在補繳相關(guān)稅費的義務(wù)。在選擇獲得地上權(quán)的情況下，土地使用人需要支付的地上權(quán)租金為土地流通價值的2％（私人住宅、租賃之住宅建筑物）到 3.5％（工商業(yè)的土地等），是通常地上權(quán)租金的一半。嗍德意志共和國時期的事實物權(quán)問題與我國的小產(chǎn)權(quán)房問題很相似，產(chǎn)權(quán)房的問題同樣需要理清土地所有權(quán)與建筑物所有權(quán)之間的關(guān)系。讓小產(chǎn)權(quán)法合法化時可以通過政府征地的方式改變土地性質(zhì)，而房屋所有者則可通過補繳土地出讓金獲得土地的使用權(quán)。
三、處置小產(chǎn)權(quán)房問題的路徑。
小產(chǎn)權(quán)房不可能全部合法化，只能有條件有限制部分合法化。而且，要想短期內(nèi)改變一種長期存在的制度幾乎是不可能的。在現(xiàn)有土地制度前提下尋求解決路徑更為實際。
筆者認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房的處理可以采用以下路徑 ：
1.堅決拆除占用耕地的小產(chǎn)權(quán)房。
一方面，我國《土地管理法》第 4條、第 31條、第 33條、第 34條等條款以及《基本農(nóng)田保護(hù)條例》，分別對土地用途管制、基本農(nóng)田保護(hù)和農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批等制度做出了規(guī)定。
《中華人民共和國刑法》第 342條還對非法占用耕地改作他用的刑事責(zé)任做出了具體規(guī)定。因此，未經(jīng)法定程序占用耕建造小產(chǎn)權(quán)房的行為不僅違反了民商法律規(guī)定，而且觸犯了刑法。另一方面，我國是一個農(nóng)業(yè)大國，也是人口大國，糧食問題是我國的首要問題 ，不僅關(guān)系著 l3億人民的溫飽 ，也關(guān)系著我國的經(jīng)濟安全和經(jīng)濟獨立。目前我國耕地總面積約為 18226億畝，人均耕地面積僅為世界平均水平的4O％。
因此，我們必須實行嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，堅決拆除占用耕地 的違法建筑 。
2.通過用地指標(biāo)流轉(zhuǎn)方式使部分小產(chǎn)權(quán)房合法化。
用地指標(biāo)交易是與實物交易相對的概念，是對國土資源部 《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點管理辦法》（以下簡稱為“辦法”）提出的“增減掛鉤”的貫徹與創(chuàng)新。“指標(biāo)”是指農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾為耕地后，可用于建設(shè)用地的指標(biāo)。四重慶市在2008年就已開始試點“地票”制度，目前成都也在試點此項制度。地票不是“土地”的“票據(jù)化”，也不是“土地權(quán)益”的“票據(jù)化”，更不是農(nóng)村土地“承包經(jīng)營權(quán)”的“票據(jù)化”，而是“指標(biāo)”的“票據(jù)化”。 票交易首先是在自愿的前提下，把農(nóng)村廢棄、閑置的宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和公共設(shè)施通過復(fù)墾變?yōu)楦?；然后，由土地部門和農(nóng)業(yè)部門聯(lián)合對復(fù)墾出來的耕地進(jìn)行質(zhì)量和數(shù)量把關(guān)，將確認(rèn)騰出的建設(shè)用地指標(biāo)數(shù)作為地票，在農(nóng)村地票交易所進(jìn)行交易；最后買到地票的企業(yè)，在城市規(guī)劃區(qū)范圍里面去尋找可開發(fā)的集體土地，辦理征收轉(zhuǎn)用手續(xù) ，征為國有土地后，通過“招、拍、掛”等法定程序，取得城市土地使用權(quán)。通過地票交易將集體土地變?yōu)閲校‘a(chǎn)權(quán)房變?yōu)榇螽a(chǎn)權(quán)房，購買者補繳相關(guān)稅費，由房管部門進(jìn)行初始登記并頒發(fā)權(quán)屬證書。但是地票交易尋找的可開發(fā)建設(shè)用地必須符合城鄉(xiāng)總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。因此地票交易只能用于解決在符合“兩規(guī)”的集體土地上建造的小產(chǎn)權(quán)房問題。
3.設(shè)定條件和程序使符合條件的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為保障性住房。
在不符合“兩規(guī)”的集體土地上建造的小產(chǎn)權(quán)房，由于不在城市規(guī)劃區(qū)，也不符合為“公共利益”征地的條件，因此無法通過征地轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)的方式讓小產(chǎn)權(quán)房合法化。現(xiàn)在不少學(xué)者主張將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲宰》俊?/p>
小產(chǎn)權(quán)房的購買者多為中低收入階層的城鎮(zhèn)居民，可以說小產(chǎn)房起到了一定的社會保障功能。而且小產(chǎn)權(quán)房和保障性住房有一些相似的特征。小產(chǎn)權(quán)房的處置多是以租代售 ，實際上是一次性繳納了若干年的租金 ，具有廉租房的特征。而且小產(chǎn)權(quán)房的購買人和經(jīng)濟適用房的購買人一樣，都無法取得房屋的所有權(quán)，叉具有經(jīng)濟適用房的特征。小產(chǎn)權(quán)房與保障性住房出現(xiàn)功能交叉，但是由于其沒有合法的地位，加之在監(jiān)督和管理上處于灰色真空地帶，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房并沒有發(fā)揮其社會效益，甚至出現(xiàn)大量閑置。另一方面，我國城鎮(zhèn)保障性住房遠(yuǎn)不能滿足社會的需要，將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲宰》考让獬似浔粡姴鸬拿\，避免了資源的浪費，又能增加社會保障性住房，充分發(fā)揮部分房屋的社會效應(yīng)，較好的協(xié)調(diào)了農(nóng)民、購房者、以及政府之間的利益。
要把小產(chǎn)權(quán)房變?yōu)楸Ｕ闲宰》啃枰鉀Q兩個方面的問題：一是二者的土地銜接問題，二是購買者的身份問題。
首先，二者的土地銜接問題。目前保障性住房是國有土地，小產(chǎn)權(quán)房是集體土地，要實現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房向保障性住房的轉(zhuǎn)變，要么統(tǒng)一二者的土地性質(zhì)，要么允許保障性住房建立在集體土地上。如果對“公共利益”進(jìn)行廣義的解釋，筆者認(rèn)為為了保障中低收人者的住房而在集體土地上建造經(jīng)濟適用房應(yīng)當(dāng)屬于“公共利益”的范疇，在這一點上是符合征收要求的。但是由于此類小產(chǎn)權(quán)房的土地不在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，不符“兩規(guī)”的征收要求，因此不宜通過征收方式解決。而且征收過多會造成農(nóng)民失地過多，對我國的土地制度和各方利益均構(gòu)成較大沖擊。再者政府的財力畢竟是有限的，不可能所有的小產(chǎn)權(quán)房都通過政府征收讓其合法化。相比之下 ，允許在集體土地上建造經(jīng)濟適用房更具有可行性。對那些不是單戶農(nóng)民自己建造的，并且在戶型、房屋面積等方面都符合保障性住房條件的小產(chǎn)權(quán)房，政府可以征用集體土地并通過購買的方式回購集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房。因為征用并不會改變土地性質(zhì)，而回購又不會損害農(nóng)民的既得利益。
回購款遠(yuǎn)高于征用補償款 ，購房者支付的購房款即可作為政府支付給農(nóng)民的土地征用補償款和房屋回購款，政府不用再掏錢，農(nóng)民也無需向政府返還高于征用補償?shù)哪遣糠挚铐棧r(nóng)民的既得利益得到了保障。對于其他不符合經(jīng)濟適用房條件的小產(chǎn)權(quán)房 ，政府可以承租 ，作為廉租房，然后出租給租房者。租房者向集體經(jīng)濟組織或農(nóng)民支付的租金即作為政府支付的租金。
其次，購房者身份問題。小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為保障性住房后，購買者的身份仍然存在問題。因為我國對經(jīng)濟適用房的購買者和廉租房的承租者都有嚴(yán)格的條件限制，如果對現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行審查，可能有的人并不符合條件。筆者認(rèn)為 ，可以同時改變受保障對象的限制條件，應(yīng)當(dāng)將小產(chǎn)權(quán)房問題視為一個特殊問題進(jìn)行特殊處理。可以設(shè)置一個時間點，在時間點以前夠買小產(chǎn)權(quán)房并支付了相應(yīng)對價的，視為身份等條件均符合受保障的條件要求。在時間點以后購買或在時間點以前簽訂了購房合同，但并未支付相應(yīng)對價的，嚴(yán)格按照住房保障相關(guān)制度進(jìn)行審查。若簽訂的是長期租賃合同，在時間點以前簽訂并支付相應(yīng)租金的，視為身份等均符合受保障的條件要求；只支付了部分租金的，按照實際交付的租金年限為合同期限，期限內(nèi)視為符合保障制度的條件。租期屆滿后從新審查條件。時間點以后簽訂的租賃合同，嚴(yán)格按照住房保障相關(guān)制度進(jìn)行審查。這樣既不會與二元制土地制度相沖突，也沒有否定當(dāng)前的二元制戶籍制度。
4.承認(rèn)非耕地上的小產(chǎn)權(quán)房短期內(nèi)“以租代售”的效力目前，小產(chǎn)權(quán)房一種普遍的處置形式是租賃。鑒于合同法中關(guān)于最高租賃期間的限制性規(guī)定，實務(wù)中的小產(chǎn)權(quán)房租賃合同表現(xiàn)形式總體上分為超過 2O年的租賃合同、20年期滿自動續(xù)期的合同以及不超過20年的高租金合同三種。
哦互過合法程序已經(jīng)由政府擁有產(chǎn)權(quán)的小產(chǎn)房，在 2O年的租賃期內(nèi)，承認(rèn)其效力。超過 20年部分以及期滿后 自動續(xù)期部分無效。借鑒德國對事實物權(quán)的處置經(jīng)驗 ，賦予承租人選擇權(quán)，20年期滿后，承租人可以在簽訂廉租房租賃合同或經(jīng)濟適用房購房合同之間進(jìn)行選擇。選擇與政府簽訂廉租房租賃合同的，租賃期限可與原合同終止期限一致，承租人不需再交納租金。選擇簽訂經(jīng)濟適用房購房合同的，購買人按照其購房款與轉(zhuǎn)性時同地段商品房價款 （包含土地價款）的比例與政府按份共有房屋產(chǎn)權(quán)，出租人繳納的多余20年的房租可以抵為部分購房款。使用人若要取得房屋完全所有權(quán)，則應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟適用房制度的規(guī)定補繳土地出讓金、相關(guān)稅費并符合其他限制性條件。
四、小結(jié)。
小產(chǎn)權(quán)房問題的根源在于我國二元制土地制度，要想徹底解決問題，最終還需制度的創(chuàng)新。但長期形成的一種制度，在短時間內(nèi)進(jìn)行創(chuàng)新、變革是不太現(xiàn)實的，在心理上也很難被公眾接受。而且在我國社會保障等相關(guān)制度不完善的情況下，進(jìn)行土地制度的變革可能會帶來更多的問題。因此，在現(xiàn)有制度下，通過地票交易、保障性租房的轉(zhuǎn)變以及承認(rèn)短期內(nèi)以租代售的效力等措施解決小產(chǎn)權(quán)房問題更具有可行性，但這些措施的具體操作還有待進(jìn)一步探究。
參考文獻(xiàn)：
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[4][德]鮑爾·施蒂而納著。申衛(wèi)星，王洪亮譯。德國物權(quán)法（下冊）[M].北京：法律出版社，2006.
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到了2008年6月，張某到房管局一問才知道，該房屋屬于城中村集體所建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”，無法辦理房產(chǎn)證。于是，張某找到趙某理論，趙某被迫承認(rèn)了該房屋為“小產(chǎn)權(quán)房”的事實，并說自己也是出于好意幫忙，并未從中得到任何好處，而且也確實無法辦理房產(chǎn)證，只能先這樣住著。
張某擔(dān)心自己的房屋權(quán)利將來得不到保障，要求趙某退還房款并賠償裝修費58000元以及其他各項損失共計31萬元。趙某不同意，雙方發(fā)生糾紛，張某將趙某告上了法庭。
律師觀點：本案是一起由于“小產(chǎn)權(quán)房”無法辦理房產(chǎn)證而引起的糾紛。
所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村集體頒發(fā)。這種產(chǎn)權(quán)證明不同于由城市房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的一般意義上的房產(chǎn)證，其產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)是農(nóng)民的宅基地使用權(quán)，因而無法以購房者的名字辦理房產(chǎn)證，也不能上市流通。
國務(wù)院曾以會議及通知等方式多次強調(diào)“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)戶住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’，單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)”。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的規(guī)定，除“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)”等情況之外，“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。2007年，建設(shè)部《關(guān)于購買新建商品房的風(fēng)險提示》，明確要求“城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋”。
房屋產(chǎn)權(quán)本來不分大小，只有一種定義。但是，由于我國城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的管理體制，以及一些復(fù)雜的社會狀況，形成了社會上一些約定俗成的說法。這種俗稱的“小產(chǎn)權(quán)房”，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)，其權(quán)利也得不到法律的保障。一旦出現(xiàn)糾紛，往往會給購房者造成較大的經(jīng)濟損失。
購買“小產(chǎn)權(quán)房”容易產(chǎn)生以下一些法律問題：首先是購房合同的問題。由于“小產(chǎn)權(quán)房”無法上市流通，購房者往往無法通過正常的渠道和方式進(jìn)行房屋的買賣，所以，很多購房者都沒有簽訂購房合同。有的雖然簽訂了購房合同，但發(fā)生糾紛以后，一旦查明該房屋屬于“小產(chǎn)權(quán)房”，這種合同一般也會被認(rèn)定為無效合同。其次，關(guān)于房屋使用權(quán)的問題。有的購房者出于居住使用的目的，認(rèn)為自己買房只是為了住，并沒有買賣房屋的想法，所以有沒有房產(chǎn)證對自己并不會產(chǎn)生太大的影響。我們姑且不去考慮國家政策對小產(chǎn)權(quán)房使用權(quán)可能產(chǎn)生的影響，就目前的社會條件，由于房價的不斷上漲，個別賣房者出于獲取更大利益的考慮，往往將同一套房屋賣給幾個不同的購房者，一旦發(fā)生這種情況，購房者將無法保障自己的權(quán)益。也就是說，小產(chǎn)權(quán)房的使用權(quán)也是無法保障的。在法律實踐中，這種類型的案例也是大量存在的。第三，由于小產(chǎn)權(quán)房無法得到合法有效的權(quán)利憑證，其基于物權(quán)的一系列法定權(quán)利（如繼承、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓等）均無法得到有效的行使。
篇6
第三，目前，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)還沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)得不到銀行貸款支持，開發(fā)過程中其大量的開發(fā)資金沒有政府和銀行進(jìn)行監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自律進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極有可能變成爛尾工程。
篇7
所謂小產(chǎn)權(quán)房是相對于大產(chǎn)權(quán)房來講的，從嚴(yán)格意義上講，小產(chǎn)權(quán)房并不是法律概念，只是人們在社會實踐中約定俗成的一種稱謂。
小產(chǎn)權(quán)房又可細(xì)分為兩類：第一類是集體組織經(jīng)過其所在縣級政府合法批準(zhǔn)后，在自有的非農(nóng)用地上修建的村民住宅用房，集體組織在給村民分配房屋后，將多余的房屋賣給集體組織之外的人。對于這種情況來說，房屋本身是合法的建筑物，只是依法不能出售給集體組織以外的人，法律僅僅不保護(hù)非法買受人的權(quán)益，但對于集體組織來說，其對房屋所享有的權(quán)益是受到法律保護(hù)的。第二類是集體組織未取得任何批準(zhǔn)手續(xù)，擅自在自有的農(nóng)用地上修建的違章建筑。由于房屋本身不合法，法律不保護(hù)此房屋上所附的任何權(quán)益。[1]
兩類小產(chǎn)權(quán)房有共同的特點：由于集體組織不用向國家繳納土地使用權(quán)出讓金及商品房買賣中涉及的相關(guān)稅費。因而房屋建設(shè)成本低廉、售價較低，往往只有同類商品房的1/3至1/2。另外，對于集體組織以外的買受人來講，由于違反法律的規(guī)定，兩類小產(chǎn)權(quán)房買受人的權(quán)益均不受法律保護(hù)。不管買受人是否取得所謂的"小產(chǎn)權(quán)"， 這些證明文件都沒有法律依據(jù)，不具有法律效力。[2]法律概念的表達(dá)不僅使得法律得以表達(dá)，人們得以認(rèn)識和理解法律，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行法律實踐活動，而且可以提高法律的明確化程度和專業(yè)性程度，使法律成為專門的工具。[3]
二、小產(chǎn)權(quán)房的利弊
（一）小產(chǎn)權(quán)房的有利影響
第一，在集體所有土地上開發(fā)建造小產(chǎn)權(quán)房，緩解了城市住房壓力，有利于社會和諧。
第二，農(nóng)民或集體經(jīng)濟組織通過出售小產(chǎn)權(quán)房獲得了一定的經(jīng)濟利益，增加了農(nóng)民的收入，提高農(nóng)民生活水平。
第三，對于地方政府來講，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)有利于促進(jìn)本地各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，能夠促進(jìn)早日實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。
（二）小產(chǎn)權(quán)房的不利影響
小產(chǎn)權(quán)房最大的弊病就是風(fēng)險性。由于小產(chǎn)權(quán)房建造在集體所有的土地上，不具有國家房產(chǎn)管理部門頒發(fā)房屋所有權(quán)證的資格，并且購房合同未經(jīng)合法程序進(jìn)行備案。后果是一旦國家認(rèn)定該小產(chǎn)權(quán)房是違法違規(guī)開發(fā)耕地建房，要求拆除小產(chǎn)權(quán)房，或者發(fā)生了其它任何產(chǎn)權(quán)糾紛，購房人將無合法理由得到補償；由于小產(chǎn)權(quán)房沒有合法的開發(fā)建設(shè)手續(xù)，游離于有效監(jiān)管以外，房屋建設(shè)質(zhì)量未經(jīng)相應(yīng)監(jiān)督，這樣就無法保障房屋質(zhì)量。
小產(chǎn)權(quán)房的配套工程建設(shè)及后期維護(hù)也存在著相當(dāng)一定的隱患；小產(chǎn)權(quán)房如果無序建造會破壞土地利用總體規(guī)劃，造成建設(shè)用地失控，并且私自開發(fā)集體所有土地的會影響耕地保護(hù)，甚至于危及糧食安全；小產(chǎn)權(quán)房以其低廉的價格進(jìn)行銷售，會擾亂房地產(chǎn)市場正常秩序，并且危及國家對房地產(chǎn)市場有效管理。
三、小產(chǎn)權(quán)房法律問題分析
小產(chǎn)權(quán)房與現(xiàn)行法律制度的關(guān)系可概括為如下幾個方面的沖突：
（一）小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)與現(xiàn)行法律規(guī)定的土地利用總體規(guī)劃的沖突
根據(jù)《土地管理法》有關(guān)土地利用的規(guī)定，如要將農(nóng)用地改變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，須經(jīng)過嚴(yán)格的審批程序。然而，小產(chǎn)權(quán)房是由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、開發(fā)商自行開發(fā)。因此，它與現(xiàn)行的土地利用總體規(guī)劃是矛盾的。中南財經(jīng)政法大學(xué)社會發(fā)展研究中心主任、教授喬新生認(rèn)為："所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指北京郊區(qū)部分農(nóng)村集體土地所有人，將集體土地用于修建房屋，并且出售給購買者，但雙方約定沒有國家的土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，只有村集體發(fā)放的房屋所有證明，而且規(guī)定'轉(zhuǎn)讓或者繼承時，必須到發(fā)證機關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)'。"[4]
（二）小產(chǎn)權(quán)房的銷售合同與現(xiàn)行法律規(guī)定相抵觸
法律明確規(guī)定不動產(chǎn)所有權(quán)的變更合同應(yīng)當(dāng)為書面形式，并且合同當(dāng)事人必須有處分標(biāo)的的權(quán)利，另外標(biāo)的必須合法存在，否則合同無法律效力。而小產(chǎn)權(quán)房的銷售并不完全符合以上幾個要件。北京師范大學(xué)經(jīng)濟與資源管理研究院副院長張琦教授認(rèn)為，"小產(chǎn)權(quán)房就是指購買在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）合作經(jīng)濟聯(lián)合社或村經(jīng)濟合作社的機構(gòu)制作頒發(fā)權(quán)屬證書。"[5]
（三）登記與現(xiàn)行法律的規(guī)定不相符合
不動產(chǎn)的交易須進(jìn)行登記方能有效保證不動產(chǎn)所有權(quán)人的利益。《城市房地產(chǎn)地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定："在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。"由于小產(chǎn)權(quán)房未能滿足上述法律條文的要求，因此，在交易過程中不能依房地產(chǎn)法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行合法的登記并取得產(chǎn)權(quán)證書。
四、小產(chǎn)權(quán)房法律問題的解決辦法
（一）分類處理
第一，應(yīng)將中低收入者購買的或已建未售的普通小產(chǎn)權(quán)房納入保障性住房的行列。從保障民生角度看，本文以為若該類普通小產(chǎn)權(quán)房不存在質(zhì)量風(fēng)險立法應(yīng)當(dāng)將之合法化并納入保障性住房行列。具體如何調(diào)整規(guī)范該類小產(chǎn)權(quán)房及購買人應(yīng)具備哪些條件可以參照經(jīng)濟適用房的管理辦法。購買者在補辦相關(guān)手續(xù)后，可以發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證，使其享有類似經(jīng)濟適用房購買者的有限產(chǎn)權(quán)。
第二，強行拆除已建已售或已建未售的奢侈型、嚴(yán)重占用耕地及存在安全隱患的小產(chǎn)權(quán)房，那些嚴(yán)重占用耕地，破壞生態(tài)環(huán)境，存在安全隱患以及城市富人修建的奢侈型小產(chǎn)權(quán)房一方面損害了國家對土地合理利用的宏觀調(diào)控政策，另一方面違法亂占、濫用土地，尤其是耕地?fù)p害了法律的權(quán)威性，在社會上產(chǎn)生不良影響，更有甚者威脅公民生命財產(chǎn)安全，因此該類小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)強行拆除。
（二）制定相關(guān)措施
1、采取措施抑制房價進(jìn)一步上漲
筆者以為應(yīng)從下列方面抑制房價，首先，在出讓土地使用權(quán)時不應(yīng)僅僅根據(jù)競價結(jié)果決定中標(biāo)人，應(yīng)綜合評估中標(biāo)房地產(chǎn)商的狀況，鼓勵其開發(fā)中低價位、中小戶型的普通商品房，嚴(yán)厲制止炒賣土地的行為。其次，銀行在發(fā)放住房貸款時嚴(yán)格審查貸款人，鼓勵消費型住房貸款的發(fā)放。最后，政府應(yīng)加強房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，制止房地產(chǎn)市場管理造成的腐敗。[6]
2、調(diào)整城市房地產(chǎn)租賃市場，降低租金
城市住房租金過高也是導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房蔓延發(fā)展的一個原因。因此政府應(yīng)當(dāng)采取相關(guān)措施調(diào)整房地產(chǎn)租賃市場，降低租金，保障更多居民的居住利益。
3、擴大保障性住房覆蓋面
我國正在加大力度建設(shè)經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房，但是依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)保障性住房覆蓋人群范圍狹小，不能滿足中低收入家庭的需求。因此應(yīng)修改相關(guān)法律法規(guī)，擴大保障性住房的覆蓋面，將城市中的普通工薪階層納入覆蓋范圍。
4、修訂《土地管理法》，保障農(nóng)民利益
筆者認(rèn)為法制建設(shè)應(yīng)以民生和民權(quán)為中心。《土地管理法》一方面要保障民生，也就是保護(hù)耕地，保障農(nóng)業(yè)的發(fā)展；另一方面《土地管理法》要充分保障民權(quán)，做到國不與民爭利，具體而言就是要賦予農(nóng)民充分的對集體土地享有的權(quán)利，實現(xiàn)農(nóng)民利益最大化。
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篇8
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此小產(chǎn)權(quán)房得不到現(xiàn)有法律體系的支持是一個基本的事實。而小產(chǎn)權(quán)房與商品房巨大的價格落差，造就了其廣闊的市場需求，也是一個不爭的事實。在現(xiàn)有的住房供應(yīng)體系下不能全面滿足人民群眾住房需求的情況下，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)應(yīng)該說是具有一定合理性的，
對政府有關(guān)管理職能部門來說小產(chǎn)權(quán)實上部分承擔(dān)了理應(yīng)由政府承擔(dān)的住房保障責(zé)任。而對于農(nóng)民來說，出售或出租小產(chǎn)權(quán)房，可以獲得比農(nóng)業(yè)種植更高的收入。一定程度上小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，對政府、購房者和農(nóng)民來說，其實是一個多嬴的結(jié)果，本文主要不是討論小產(chǎn)權(quán)房的合法性走向問題，而是從稅收角度來探討農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房處置的涉稅問題。
二、小產(chǎn)權(quán)房處置是否涉稅
農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房處置(包括修建、分配、轉(zhuǎn)止、市場交易等處理與安置)情況比較復(fù)雜，涉及稅收問題的，筆者大致歸納為兩種情形：
第一種，由農(nóng)村村委會統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一建造，然后全部分配給享有宅基地權(quán)的村民，由村委會制定一定的收費標(biāo)準(zhǔn)向村民收取“購房”費用，這種小產(chǎn)權(quán)房處置實質(zhì)上是村委會的“代建”行為，村委會一般情況下有一定的收益，從稅收角度上看就是營業(yè)稅稅目“服務(wù)業(yè)”中的業(yè)，營業(yè)額是村委會向村民收取的全部價款和價外費用扣除替村民繳納的沒計費、建筑費等后的余額。如果又符合《重慶市地方稅務(wù)局重慶市財政局關(guān)于促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展有關(guān)地方稅收政策的通知》(渝地稅發(fā)[2007]242號)第九條規(guī)定：鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民自住建房，自行購買材料，自己參與施工，無論是否外請施工隊或建筑工匠施工，均視作自建行為，免征建筑業(yè)營業(yè)稅及附加稅費。
第二種，就是對小產(chǎn)權(quán)房的違法買賣行為。原建設(shè)部發(fā)出風(fēng)險提示，提醒購房者：以城鎮(zhèn)居民身份到農(nóng)村購買農(nóng)村住房，不符合現(xiàn)有土地管理制度的規(guī)定。2007年12月，國務(wù)院常務(wù)辦公會明確要求城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。
對這種小產(chǎn)權(quán)房處置行為是否涉稅也有兩種截然不同的意見：
一種意見：不征稅。理由：既然轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房是國家明文禁止的，那么對取得的“違法收入”就不應(yīng)該征稅，這是基于征稅合法化的理論依據(jù)。若按照渝地稅發(fā)[2007]242號第十條規(guī)定的條件：對庫區(qū)地方政府、開發(fā)商、牽頭人、合作單位采取統(tǒng)建房、合作建房、開發(fā)性建房等形式建設(shè)安置房，只要是用于安置移民(有安置銷號合同)的住房，不論是否超過原面積，該套房屋的銷售收入都免征銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及附加稅費。庫區(qū)移民轉(zhuǎn)讓移民安置房，免征銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及附加稅費。當(dāng)然這是一種特殊的免稅政策，是另外一回事，
第二種意見：應(yīng)該征稅。目前，我國還正處在法制建設(shè)逐步完善過程之中，對“違法收入”的概念和認(rèn)定上還很模糊，不同的法律規(guī)范就有不同的法律解釋，對“違法收入”的征與不征稅收問題還需要進(jìn)一步明確，但為了營造一個公平競爭的市場環(huán)境，為了保障國家的財政收入，實際工作中，還是堅持對一切“營業(yè)性收入”征稅的原則。
“公開性”是營業(yè)性收入的一個基本特征，這就區(qū)別于販毒等收入的非公開性。對非公開性取得的非法收入是不應(yīng)該征稅的，其實要征也征不了。它需要專門機關(guān)的偵查或調(diào)查才能掌握，如：虛開發(fā)票取得的手續(xù)費收入，非法印制發(fā)票取得的收入等。對只違反某一個法律規(guī)范的“公開性”的營業(yè)性收入是應(yīng)該征稅的，如：無證經(jīng)營行為，違反了工商登記法規(guī)，雖不能辦理稅務(wù)登記證，但取得的營業(yè)性收入還是應(yīng)該征收有關(guān)稅收。筆者傾向于第二種意見。
三、小產(chǎn)權(quán)房處置怎么征稅
現(xiàn)行“商品房”即大產(chǎn)權(quán)房或稱全部產(chǎn)權(quán)房的處置涉及的稅種：有購置開發(fā)土地使用權(quán)的契稅、耕地占用稅、銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、開發(fā)持有期間的土地使用稅等稅種。
在此，本文只重點對農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房處置按照什么稅目征收營業(yè)稅這方面來進(jìn)行進(jìn)一步闡述，限于篇幅對其他稅種暫不探討。有兩種觀點：
一種觀點：應(yīng)按照銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。小產(chǎn)權(quán)房的銷售，征收銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅，這在國家稅務(wù)總局對某省級地稅局請示的一個答復(fù)中有過明確，但沒有形成正式文件予以轉(zhuǎn)發(fā)，前述渝地稅發(fā)[2007]242號文也有類似觀點。實際工作中，一般也是按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅處理的。從小產(chǎn)權(quán)房處置的形式來看，購房者與小產(chǎn)權(quán)房“所有人”或持有人大都簽訂的是《售房合同》，并且售房者也一次或分次取得了全部售房款。因此，按照“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅從表面上看也似乎符合稅收規(guī)定，
另一種觀點：不應(yīng)該按照銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。但到底應(yīng)該按照什么稅目征收營業(yè)稅呢?
姑且不妨先引入會計準(zhǔn)則關(guān)于收入的概念，《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號一收入》第二條：收入，是指企業(yè)在日常活動中形成的、會導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟利益的總流人，本準(zhǔn)則所涉及的收入，包括銷售商品收入、提供勞務(wù)收入和讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入。企業(yè)代第三方收取的款項，應(yīng)當(dāng)作為負(fù)債處理，不應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為收入。其中，第四條：銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：(一)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方，(二)企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制，(三)收入的金額能夠可靠地計量，(四)相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流人企業(yè)，(五)相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。只有同時滿足這五個條件，銷售收入才可以確認(rèn)。
在政策還未明確之前，稅收的確認(rèn)應(yīng)該以會計準(zhǔn)則確認(rèn)為基礎(chǔ)。《國家稅務(wù)總局關(guān)于做好2009年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作的通知》(國稅函[2010]148號)規(guī)定“三、有關(guān)企業(yè)所得稅納稅申報口徑。根據(jù)企業(yè)所得稅
法精神，在計算應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅時，企業(yè)財務(wù)、會計處理辦法與稅法規(guī)定不一致的，應(yīng)按照企業(yè)所得稅法規(guī)定計算。企業(yè)所得稅法規(guī)定不明確的，在沒有明確規(guī)定之前，暫按企業(yè)財務(wù)、會計規(guī)定計算。”已有此規(guī)定，眾所周知，銷售小產(chǎn)權(quán)房是違法行為，是不可能辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過產(chǎn)手續(xù)的，銷售合同是不受法律保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房交易不具備產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的實質(zhì)。非法，而且是禁止性的，故物權(quán)應(yīng)視為主要風(fēng)險，即小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)上的主要風(fēng)險沒有轉(zhuǎn)移給購貨方。也就是說，在會計上小產(chǎn)權(quán)房處置不構(gòu)成銷售商品收入，也就是不能確認(rèn)銷售不動產(chǎn)收入。那么，也就不應(yīng)該按照“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。小產(chǎn)權(quán)房的“銷售”在稅法上也不符合《營業(yè)稅稅目注釋》有關(guān)銷售不動產(chǎn)的定義(銷售不動產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。)
稅收原則中有一個很重要的原則就是“實質(zhì)重于形式”的原則，即只要經(jīng)濟法律行為合符稅法要素，構(gòu)成稅法征稅要件的就要依法征稅。合同是法律形式，產(chǎn)權(quán)的非轉(zhuǎn)移是小產(chǎn)權(quán)房處置的實質(zhì)。那么。小產(chǎn)權(quán)房處置的實質(zhì)是究竟什么呢?
筆者認(rèn)為，它是一種特殊形式的租賃行為(新營業(yè)稅暫行條例及其實施細(xì)則已經(jīng)取消了“轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物”視同銷售不動產(chǎn)這項規(guī)定)。因產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，“購買者”只有使用權(quán)而不擁有所有權(quán)。對于小產(chǎn)權(quán)房“所有者”來說，實質(zhì)上只是讓渡了資產(chǎn)的使用權(quán)，符合租賃的特征。租賃，是一種以一定費用借貸實物的經(jīng)濟行為。在這種經(jīng)濟行為中，出租人將自己所擁有的某種物品交與承租人使用，承租人由此獲得在一段時期內(nèi)使用該物品的權(quán)利，但該物品的“所有權(quán)”仍保留在出租人手中。承租人為其所獲得的使用權(quán)需向出租人支付一定的費用(租金)。
《營業(yè)稅稅目注釋》中租賃的定義：租賃業(yè)，是指在約定的時間內(nèi)將場地、房屋，物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)。《合同法》第二百一十二條中對租賃合同也有規(guī)定：租賃合同是指出租入將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租賃合同的特征：租賃合同是轉(zhuǎn)移租賃物使用收益權(quán)的合同，在租賃合同中，承租人的目的是取得租賃物的使用收益權(quán)，出租人也只轉(zhuǎn)讓租賃物的使用收益權(quán)，而不轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)。租賃合同終止時，承租人須返還租賃物。這是租賃合同區(qū)別于買賣合同的根本特征。
從租賃的定義和租賃合同的特征來看，小產(chǎn)權(quán)房“銷售”實質(zhì)上就是一種特殊的租賃行為，賣方一次性收取了若干年的租金收入。雖然沒有約定租賃期限，但仍然確認(rèn)為租賃合同，屬于不定期租賃。(《合同法》第二百三十二條：當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。)
對已實際構(gòu)成出租小產(chǎn)權(quán)房的法律事實并構(gòu)成取得資金的結(jié)果，依法征收相應(yīng)稅費便有了法律依據(jù)。
下一步，應(yīng)探討一次性取得小產(chǎn)權(quán)房處置收入如何按照租賃業(yè)征收營業(yè)稅問題：
《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第二十五條規(guī)定：“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。”從《實施細(xì)則》來看，收取的一次性費用屬于預(yù)收了以后若干年的租金，納稅義務(wù)發(fā)生時間就是實際收到“售房”款的當(dāng)天，應(yīng)全額一次性征收營業(yè)稅金及附加稅費。
但還有一個問題，就是《合同法》規(guī)定了最長租賃期限是二十年(《合同法》：第二百一十四條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效，租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。)一次性的收費在性質(zhì)上有些模糊，全額征稅缺少法律支持。
筆者認(rèn)為：這種特殊行為是一種過程式交易及即時所得和未來所得的收付，對這種行為可以征稅。但費用性質(zhì)的確定、時點的劃分、比例的計算都無法進(jìn)行，一筆收入無法準(zhǔn)確劃分第一個二十年的收入和未來幾個二十年的收入。不能對未來收人征稅，也不能對無法確定收入性質(zhì)的收入征稅。因此應(yīng)拋開法律形式，在實際使用期結(jié)合法律允許的租賃期內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H租金水平，合理、公平地確認(rèn)事實使用權(quán)(純地租或房產(chǎn)租金)所應(yīng)收取的租賃收入而核定征稅。
篇9
1.1 何謂小產(chǎn)權(quán)房
“小產(chǎn)權(quán)房”指的就是在農(nóng)村集體土地上建設(shè)開發(fā)的，出售給城鎮(zhèn)居民的商品性房屋。因此，小產(chǎn)權(quán)房不包括農(nóng)民在自己宅基地上建造的房屋，也不包括在集體土地上建造用于出租的房屋。①
1.2 小產(chǎn)權(quán)房買賣的特征及法律規(guī)定
從小產(chǎn)權(quán)房的定義可知，只要是不違反禁止性規(guī)定、不違反建設(shè)規(guī)劃在集體建設(shè)用地上建造的房屋，都是可以得到法律保護(hù)的。存在爭議的只是小產(chǎn)權(quán)房向本農(nóng)民集體組織以外的成員出售或轉(zhuǎn)讓的情形下，其交易效力的問題。
1.2.1 小產(chǎn)權(quán)房及其買賣體現(xiàn)出下列特征
1）小產(chǎn)權(quán)房出售主體是農(nóng)民個人和農(nóng)民集體組織或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府。一般在宅基地上由農(nóng)民個人建造的房屋，出售者為農(nóng)民個人。在建設(shè)用地上由農(nóng)民集體組織或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府開發(fā)建設(shè)的房屋，由農(nóng)民集體組織或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府作為出售者。
2）小產(chǎn)權(quán)房因為無須辦理各種手續(xù)、繳納土地出讓金、各種稅費等，因而價格低廉。
3）小產(chǎn)權(quán)房的購買者無法取得房產(chǎn)管理部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書確權(quán)，僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會制作的無法律效力的產(chǎn)權(quán)證書，也就是說，其產(chǎn)權(quán)無法得到法律有效保護(hù)。
4）小產(chǎn)權(quán)房的流通受到限制。由于小產(chǎn)權(quán)房無法取得房產(chǎn)證，因此無法進(jìn)行二次交易，也無法辦理轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)，一般只能在原農(nóng)民集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)。
1.2.2 關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房問題的現(xiàn)有法律規(guī)定
我國與小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)有關(guān)的法律主要有《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等。《憲法》第10條規(guī)定了農(nóng)村和城市郊區(qū)土地的歸屬，但對其流轉(zhuǎn)事項未做規(guī)定。按照《物權(quán)法》第151條、第153條規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)適用土地管理法等法律。《土地管理法》第63條則是明確禁止小產(chǎn)權(quán)房的買賣。
2 小產(chǎn)權(quán)房買賣中存在的現(xiàn)實突出法律爭議問題
依現(xiàn)行法律，小產(chǎn)權(quán)房買賣一旦發(fā)生糾紛，合同應(yīng)被認(rèn)定無效，農(nóng)民可收回房屋。北京宋莊畫家村曾經(jīng)一度以小產(chǎn)權(quán)房聞名全國。
被告于2002年7月在北京宋莊辛店村與原告簽訂了一份買賣合同，原告將正房五間、廂房三間以及整個院落以4.5萬元的價格賣給了被告，并將集體建設(shè)用地使用證交給了她。買賣合同上除雙方簽字外，還有辛店村大隊的蓋章，以及見證人簽名。但2006年12月，原告起訴至法院，要求確認(rèn)雙方協(xié)議無效及返還房屋。通州法院經(jīng)審理后認(rèn)為被告是居民，依法不得買賣農(nóng)村住房，因此判決房屋買賣合同無效，責(zé)令被告在判決生效90天內(nèi)騰退房屋；與此同時，原告要給付被告夫婦93808元的補償款。2007年12月，北京市二中院做出雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無效的判決，被告必須在90天內(nèi)騰房。但二中院同時認(rèn)定，造成合同無效的主要責(zé)任在于原告反悔，被告可另行主張賠償。2008年1月，被告依照北京市第二中級人民法院終審判決書所確定的索賠原則，向北京市通州區(qū)人民法院提起反訴，要求被告原告按照2004年的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)賠償其經(jīng)濟補償金共計48萬元。經(jīng)審理，通州法院認(rèn)為，被告作為買受人的經(jīng)濟損失，其金額的計算應(yīng)基于出賣人因土地升值或拆遷補償所獲的利益，以及房屋現(xiàn)值和原價的差異所造成損失兩因素予以確定。該房屋的市值評估約為26萬元。最后，法院判房屋所有人原告賠償買房被告經(jīng)濟損失185290元，約占房屋市值的70%。
根據(jù)我國《土地管理法》第43條第1款規(guī)定，使用農(nóng)民集體土地的情形有四種，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)。并且，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅，只允許使用本農(nóng)民集體組織集體所有的土地。因此，宅基地使用權(quán)一般只可以由本農(nóng)民集體組織成員所享有這一點也是上述農(nóng)房買賣案判決的主要理由。②
根據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定，房屋屬于不動產(chǎn)，即購房者必須要經(jīng)過國家規(guī)定的政府部門登記、頒發(fā)證書才依法對該房屋享有完整的所有權(quán)。另據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條及《土地管理法實施條例》第6條規(guī)定，房屋登記部門是縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門。因此，村集體或鄉(xiāng)
政府頒發(fā)的所謂的房屋“產(chǎn)權(quán)證”不具有房屋產(chǎn)權(quán)證的法律效力，小產(chǎn)權(quán)或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)實質(zhì)上無產(chǎn)權(quán)證書，購房者對所購房屋的所有權(quán)存在較大的瑕疵。②
可見，現(xiàn)今小產(chǎn)權(quán)房買賣中的法律爭議問題主要集中在集體土地相關(guān)權(quán)利流轉(zhuǎn)問題、小產(chǎn)權(quán)房買賣的法律效力問題。
3 構(gòu)建小產(chǎn)權(quán)房買賣具體法律制度的相關(guān)建議
筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將小產(chǎn)權(quán)房買賣合法化，但是應(yīng)有一定的限制，從而更好地維護(hù)各方利益，促進(jìn)資源的優(yōu)化配置。
3.1 落實限購政策
對已經(jīng)有住房的人進(jìn)行限購，防止人們買房的投機心理。這樣就能避免有錢人與窮人爭房產(chǎn)資源，實現(xiàn)“居者有其屋”的藍(lán)圖。具體而言，可以設(shè)置一些限制條件，譬如禁止有一套以上住房的人進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房的買賣；城市居民購買小產(chǎn)權(quán)房，必須居住滿10年之后，方可轉(zhuǎn)賣等。
3.2 小產(chǎn)權(quán)房不得損害集體、國家利益
小產(chǎn)權(quán)房必須是在農(nóng)民依法享有的用作建設(shè)用地的土地之上建造而成，決不能侵占耕地，嚴(yán)格掌控18億畝耕地紅線，防止損害集體經(jīng)濟組織利益與國家利益的現(xiàn)象發(fā)生。
同時，對小產(chǎn)權(quán)房必須規(guī)范管理，嚴(yán)格監(jiān)管小產(chǎn)權(quán)房的的登記管理制度，對其買賣征收一定額度的稅收。
4 結(jié)論
綜上所述，我國房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟中占有重要地位，房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)尚不完善，“小產(chǎn)權(quán)”房問題折射出一些制度性及深層次的社會矛盾和利益沖突。小產(chǎn)權(quán)房問題既涉及到集體建設(shè)用地的改革，又關(guān)系到諸多群體的切身利益；既事關(guān)歷史遺留問題，又影響制度發(fā)展趨勢，所以其解決路徑的選擇意義重大。
注釋：
篇10
小產(chǎn)權(quán)房；法律困境；出路
2007 年 6 月 18 日建設(shè)部的《關(guān)于購買新建商品房的風(fēng)險提示》將“小產(chǎn)權(quán)房”界定為：“在農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的房屋，未經(jīng)規(guī)劃，未繳納土地出讓金等費用而向集體組織以外的居民銷售，并且其產(chǎn)權(quán)證不是國家房管部門頒發(fā)的，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)的。”因此，小產(chǎn)權(quán)房只能獲得鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具的集體土地使用權(quán)證和村委會的蓋章證明，無法獲得國家土地和房屋管理部門頒發(fā)的“三證”，即房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證和契約證。
一、小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展現(xiàn)狀
從各地小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)情況來看，目前我國的小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)數(shù)量、分布情況等方面還未能統(tǒng)計出一個準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，但是其數(shù)量之巨、影響范圍之大、涉眾之廣已經(jīng)是無可爭議的事實了。根據(jù)國土部門的不完全統(tǒng)計，目前我國小產(chǎn)權(quán)房的面積已達(dá)66億平方米，相當(dāng)于全國房地產(chǎn)業(yè)近十年來的開發(fā)數(shù)量。
二、小產(chǎn)權(quán)房的成因
（一）城鄉(xiāng)二元體制是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的制度根源
我國的土地存在城鄉(xiāng)二元土地所有制，即國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。在城鄉(xiāng)二元土地所有制的框架下，農(nóng)村集體土地與城市國有土地的權(quán)利存在嚴(yán)重的不對等。農(nóng)村集體土地的占有、使用、收益和處分方面有嚴(yán)格的法律限制。許多地方政府以較低價格從農(nóng)民手上征收農(nóng)村集體土地，再以較高價格賣給了房地產(chǎn)商，農(nóng)民未能從現(xiàn)有的土地增值分配格局中獲得合理的補償。在利益驅(qū)使下，許多農(nóng)民私建小產(chǎn)權(quán)房，并從中獲得較高收益，加劇了小產(chǎn)權(quán)房問題。
（二）現(xiàn)有的法律制度為小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)提供了發(fā)展空間
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十三條規(guī)定“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”該條法律并未禁止集體經(jīng)濟組織土地上建設(shè)房屋的自由交易和流轉(zhuǎn)，讓小產(chǎn)權(quán)房的鉆了空子。
（三）城市房價居高不下
近幾年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，加之城市居民數(shù)量的增加，房屋的需求量急劇增加，隨之而來的是房價的居高不下。而政府建設(shè)的廉租房和經(jīng)濟適用房卻供不應(yīng)求，所以相對廉價的小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，吸引了大量的購買群。
（四）新農(nóng)村建設(shè)政策為小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模的擴大提供了機會
在新農(nóng)村建設(shè)中，國家要求對農(nóng)村的宅基地進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、集中建房。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在新農(nóng)村建設(shè)中，由于資金相對匱乏，便謀求與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作，開發(fā)出來的房子一部分以相對低廉的價格賣給了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民，剩余部分便讓開發(fā)商向農(nóng)村集體組織以外的居民銷售。許多小產(chǎn)權(quán)房便在新農(nóng)村建設(shè)的進(jìn)程中如雨后春筍般出現(xiàn)了。
三、小產(chǎn)權(quán)房面臨的法律困境
（一）產(chǎn)權(quán)缺陷
國家明確規(guī)定城里居民不可買宅基地建房，也不可以買小產(chǎn)權(quán)房。目前國家要求各地對農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)登記，但凡是小產(chǎn)權(quán)房不允許登記，不受法律保護(hù)。
（二）流轉(zhuǎn)受限
由于小產(chǎn)權(quán)房沒有國家房管部門和土管部門頒發(fā)的相關(guān)證件，只是具備了房子的使用功能，不具有所有權(quán)，所以其流通交易，抵押融資，繼承等方面都受限制。
（三）維權(quán)艱難
由于缺乏相關(guān)法律的保護(hù)，加之產(chǎn)權(quán)的缺失，致使購買者與小產(chǎn)權(quán)房的建造者的買賣合同屬于無效合同，一旦出現(xiàn)法律糾紛，購買者維權(quán)將舉步維艱。
（四）國家稅費的流失
雖然小產(chǎn)權(quán)房在緩解城市低收入者住房壓力和促使農(nóng)民增收方面有著積極意義，但其破壞了正常的房地產(chǎn)市場秩序，不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。許多房地產(chǎn)開發(fā)商并未依法向國家繳納土地使用權(quán)出讓金、城市設(shè)施配套費和其他稅費，導(dǎo)致國家稅費的大量流失。
四、小產(chǎn)權(quán)房的出路探討
針對小產(chǎn)權(quán)房問題，國務(wù)院已做出部署，責(zé)成國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭，成立專門領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)小產(chǎn)權(quán)房的摸底和清理工作。我國各地區(qū)政府部門也紛紛探討小產(chǎn)權(quán)房的解決問題。在綜合考慮國內(nèi)外小產(chǎn)權(quán)房的研究成果，及小產(chǎn)權(quán)房試點城市的具體解決方案之后，筆者認(rèn)為，可以嘗試以下解決方式：
（一）建立自由的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)新制度。
通過法律賦予農(nóng)村集體土地自由流轉(zhuǎn)的權(quán)利，從制度上解決農(nóng)村集體土地與城市國有土地“同地不同價”的問題，使農(nóng)村集體土地可以在“同地、同價、同權(quán)”的基礎(chǔ)上，參與市場的競爭。
（二）頒布新的小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)與使用的法律。
我國相關(guān)法律的缺失，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房游離于法律監(jiān)管之外。而政府相關(guān)部門在小產(chǎn)權(quán)房解決方面，一度簡單地，這種方法被實踐證明與社會的發(fā)展需求不符。因此，亟須頒布新的法律，將小產(chǎn)權(quán)房納入法治監(jiān)管的軌道。
（三）健全我國的住房供應(yīng)體制。
房價的居高不下，經(jīng)濟適用房和廉租房的供不應(yīng)求，使小產(chǎn)權(quán)房成了居民的權(quán)宜之計。為此，必須健全我國的住房供應(yīng)體制，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，加大對經(jīng)濟適用房和廉租房的供應(yīng)，妥善解決小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)之爭，從而真正實現(xiàn)“住有所居”。
（四）完善我國的住房保障體系。
在小產(chǎn)權(quán)房的解決方面，政府可以將小產(chǎn)權(quán)房納入到我國現(xiàn)有的住房保障體系之下，使其合法化。對于已經(jīng)建成且符合規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，政府可以以合理的市場價格收購，將其轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟適用房和廉租房，充實我國的住房保障體系，使其物盡其用。
參考文獻(xiàn)：
[1]胡凱.“小產(chǎn)權(quán)房”問題及其對策研究[D].浙江大學(xué)，2011
篇11
時展到21世紀(jì)，對于農(nóng)村土地，最熱的爭議點莫過于小產(chǎn)權(quán)房的問題。其實小產(chǎn)權(quán)房并非法學(xué)術(shù)語，現(xiàn)行法律法規(guī)也未曾正式使用，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房，目前通行的概念主要有三種。第一種：小產(chǎn)權(quán)是針對開發(fā)商所擁有的初始產(chǎn)權(quán)而言。商品房在建成之后售出之前，開發(fā)商享有的商品房產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人購買商品房之后取得的產(chǎn)權(quán)是從這種大產(chǎn)權(quán)中分離出來的，故稱為小產(chǎn)權(quán)。第二種：產(chǎn)權(quán)大小是按照房屋再轉(zhuǎn)讓時是否要繳納土地出讓金來區(qū)分的。不再繳納土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，還需要補交土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。這樣，普通商品房是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。第三種：產(chǎn)權(quán)大小按照產(chǎn)權(quán)證的頒發(fā)機關(guān)來區(qū)分。國家房管部門發(fā)放產(chǎn)權(quán)證的商品房是大產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房屋是小產(chǎn)權(quán)ⅰ。從我國目前的法律法規(guī)來看，第一和第二兩種情形下的小產(chǎn)權(quán)房都是合法的。而第三種情形的小產(chǎn)權(quán)房合法與否是目前爭論的焦點問題，本論文所說的小產(chǎn)權(quán)房均指第三種小產(chǎn)權(quán)房。因此本論文中的小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會單獨開發(fā)或與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會制作房屋產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋。這種房屋產(chǎn)權(quán)證書沒有國家房管部門蓋章，僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會的蓋章以證明其權(quán)屬，故稱為小產(chǎn)權(quán)。這里的“小”是指產(chǎn)權(quán)不完整或者說產(chǎn)權(quán)有瑕疵（uncompleted/flawed property right）。
案例1：1999年12月，上海浦東新區(qū)龔路鎮(zhèn)龔豐村農(nóng)民楊某，將自己的兩層私房以12萬元的價格賣給本市市民陳某。2006年，楊某向法院要求法院解除房屋買賣合同，愿意如數(shù)返還陳某的購房款。但是法院依據(jù)誠實信用原則認(rèn)為原被告之間簽訂的《房屋買賣合同》系當(dāng)事人自愿、公平、等價有償基礎(chǔ)上所為的真實意思表示，認(rèn)為房屋買賣合同有效。2008年重審時仍然維持初判。
案例2：畫家李某2002年在北京通州宋莊鎮(zhèn)辛村店村以4.5萬元的價格買下了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民馬某的房屋及院落。2006年底，馬某訴請法院，要求收回房屋。2007年7月10日，法院判決該房屋買賣協(xié)議無效，馬某可以收回房屋，但向李某支付18萬多元的房屋補償款。
以上案例中的房屋買賣事實一樣，但產(chǎn)生的法律效力卻截然不同。這就是當(dāng)今的熱點問題——最具有爭議性的小產(chǎn)權(quán)房。
二、小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀
小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)和存在從10多年前就開始了。從賣房者的視角看，其前身是“村民自建房、出租或少量出售為改善生活條件”。但實際情況隨著社會經(jīng)濟大潮的推動，這部分自建房的性質(zhì)開始發(fā)生了變化。比如在1994年，香堂村就開始公開出售200平米左右的村建別墅，售價當(dāng)時僅為5萬元一套。當(dāng)時一些明星，藝術(shù)家們?yōu)榱诵蓍e或養(yǎng)老就到郊區(qū)縣購買別墅或農(nóng)家院，由于他們當(dāng)時購買大多不是作為第一家居使用，所以也并沒有引起相關(guān)部門的注意和重視。然而時間到了2003年左右，由于城市房價普遍偏高，眾多工薪階層也加入購買小產(chǎn)權(quán)房的行列，而且他們購買的小產(chǎn)權(quán)房大多是作為第一家居甚至永久家居的。受利益驅(qū)使，目前加入小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)的房地產(chǎn)商以及樓盤也為數(shù)不少。據(jù)資料統(tǒng)計，在全國范圍內(nèi)，小產(chǎn)權(quán)房達(dá)到全國實有村鎮(zhèn)房屋建筑面積的30%，其中村鎮(zhèn)住宅約50多億平方米。由此可見小產(chǎn)權(quán)房在全國之整體發(fā)展態(tài)勢，其深遠(yuǎn)影響不得不引起政府及社會各層的高度重視和關(guān)注。
三、小產(chǎn)權(quán)房形成原因
小產(chǎn)權(quán)房目前是社會熱點問題，其形成原因是多方面的，其折射的社會矛盾是深層次的、制度性的。
1.小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根源是我國長期以來實行的土地資源城鄉(xiāng)二元化管理體制。我國法律對城市土地和農(nóng)村土地實行不同的管理體制，適用不同的法律規(guī)定，即通常所說的二元化管理體制。我法律規(guī)定城市土地可以通過市場直接進(jìn)入流通，而農(nóng)村土地屬于集體所有，只有在政府或國家通過征用的方式才能進(jìn)入流通。這看起來似乎是對農(nóng)村土地的特別保護(hù)，但實際上是對農(nóng)村土地自由流轉(zhuǎn)的一種特別限制。目前農(nóng)村的這種土地流轉(zhuǎn)制度不是在我國市場經(jīng)濟中自發(fā)形成的，而是國家在城市化和工業(yè)化進(jìn)程中，為了實現(xiàn)社會資源的集中而構(gòu)建的一項特殊制度安排。這項制度是以犧牲農(nóng)村的利益來維持和促進(jìn)城市的發(fā)展的。我國自建國初就確立了農(nóng)村為城市服務(wù)的策略。改革開放30年之后，中國農(nóng)村和城市之間收入差距越來越大，“三農(nóng)”問題逐漸成為了我國經(jīng)濟發(fā)展中不得不正視的一個問題。造成這個問題的原因是農(nóng)村在改革開放經(jīng)濟建設(shè)中沒有自己的市場主體地位，農(nóng)村和農(nóng)民仍然服務(wù)于城市經(jīng)濟發(fā)展。僅就土地制度而言，為防止農(nóng)村地產(chǎn)市場對城市地產(chǎn)市場的沖擊，為了維護(hù)城市和國家在地產(chǎn)市場的巨大利潤，國家繼續(xù)通過嚴(yán)格的土地管制制度將農(nóng)村集體土地固定在農(nóng)村，日后通過合法途徑征收后轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜校^續(xù)城市和國家對農(nóng)村永遠(yuǎn)的剝奪。如今，城市化進(jìn)程已經(jīng)可以安排更多的農(nóng)業(yè)人口就業(yè)，到了工業(yè)回饋農(nóng)業(yè)，城市回饋鄉(xiāng)村的時候了。小產(chǎn)權(quán)房合法化以后，許多以傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)為謀生手段的農(nóng)民就可以轉(zhuǎn)化為城市居民，減少對農(nóng)村土地的繼續(xù)使用，也對我國新農(nóng)村的建設(shè)提供了條件，真正實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。
2.小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)亦是村集體在市場經(jīng)濟充分發(fā)展，在巨大利益的驅(qū)動之下不可避免產(chǎn)生的后果。農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房之所以被我國法律認(rèn)定為非法，最主要的原因是因為這些住房在興建時并未繳納土地出讓金，而這筆高昂的土地出讓金正是城市土地在建商品房時必須繳納的。農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房之所以價格低也正是因為沒有繳納這一筆高昂的土地出讓金，所以小產(chǎn)權(quán)房無法獲得國家房產(chǎn)部門的房產(chǎn)證的最終原因也在于此。小產(chǎn)權(quán)房不交納土地出讓金，也逃避了各種土地稅費，這樣房價僅僅是由建設(shè)成本加出售利潤；另一方面，小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)中沒有了權(quán)利尋租的土壤和條件，腐敗成分減少，相比城市房屋，售價可以降低40%以上。集體土地被征用的價格和土地建成城市商品房的價格之間巨大的差異，使得集體土地所有者受巨大利益的驅(qū)動，甘愿冒風(fēng)險，以超出法律的形式主動進(jìn)入市場以獲取利益最大化，實現(xiàn)土地增值最大化。所以說，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)亦是村集體在市場經(jīng)濟充分發(fā)展，在巨大利益的驅(qū)動之下不可避免產(chǎn)生的后果ⅳ。
3.小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民對現(xiàn)存利益分配格局嚴(yán)重失衡的一種挑戰(zhàn)。小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民對現(xiàn)存利益分配格局嚴(yán)重失衡的一種挑戰(zhàn)。小產(chǎn)權(quán)房禁而不止折射的正是社會各利益團體對農(nóng)村將近10萬億的土地財富分配格局的博弈和重塑過程。
我國法律規(guī)定，農(nóng)村土地不能直接進(jìn)入市場而只能由政府或國家通過征收來實現(xiàn)的。村集體是集體土地的所有者，但卻不是市場主體，沒有處分所有物的權(quán)利。通過國家征收的模式，使得國家不僅成了國有土地的所有者，也成了集體土地所有土地的實際處分者。農(nóng)村集體成員實際上被剝奪了集體土地所有權(quán)中最關(guān)鍵的處分權(quán)。我國《憲法》和《土地管理法》等確認(rèn)了農(nóng)村集體土地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體所有。根據(jù)所有權(quán)的一般理論，所有權(quán)具有四項權(quán)能：占有、使用、收益和處分。其中處分權(quán)是所有權(quán)的核心。所有者對自己財產(chǎn)的處分是最終實現(xiàn)其所有權(quán)價值的重要途徑。《物權(quán)法》第39條也規(guī)定，所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或動產(chǎn)，依法享有占有，使用，收益和處分的權(quán)利。但我國集體所有制下的農(nóng)民卻失去了對自己所有物的最終財產(chǎn)處分權(quán)。
如果政府限制農(nóng)村集體土地所有者行使所有權(quán)的范圍和方式，讓集體土地只能用于農(nóng)業(yè)耕作，那么就應(yīng)該取消現(xiàn)在的政府慣用的土地征收、征用制度，嚴(yán)格禁止政府將農(nóng)村征收來的集體土地轉(zhuǎn)包給開發(fā)商用于商品房開發(fā)，除非這種征地是出于國防、抗洪、搶險救災(zāi)之類的重大險情需要；而且在征地費用的分配上也極為不合理。地方政府為什么樂于把成片成片的農(nóng)村地區(qū)給征出去呢？因為地方政府打著為改善村民生活條件的旗號，實際上他們自己獲得了頗豐的征地補償款，占20%～30%；最可憐的農(nóng)民最終獲得的補償款僅占5%～10%。任何一個有良知的人都不得不為我國農(nóng)民卑微又悲慘的處境嘆息。
由于城市建設(shè)用地的日益緊缺，農(nóng)村集體土地作為稀缺性資源，逐漸突出其獨特的經(jīng)濟價值和社會價值。所以說，集體土地進(jìn)入城市房地產(chǎn)謀取市場高額利潤成為不可避免的趨勢。雖然國家政策對農(nóng)村土地用途有著嚴(yán)格限制，但村集體畢竟也對本集體土地享有獨立的，排他的所有權(quán)，而且現(xiàn)在村集體土地上也存在越來越多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地及宅基地，這也為農(nóng)村集體土地進(jìn)入城市房地產(chǎn)市場留下了一個靈活的缺口。
4.城市自然發(fā)展催生了小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)。我國從1998年開始全面停止實物分房，實行住房貨幣化。目前我國城市居民解決住房問題主要是通過地方政府主導(dǎo)模式，即地方政府壟斷土地供應(yīng)，開發(fā)商壟斷房屋供應(yīng)，因為政府只向開發(fā)商提供建設(shè)土地，所有人必須向開發(fā)商購買房屋。這種雙重壟斷的典型的刺激投機行為，是導(dǎo)致城市房價一直居高不下的最根本原因。這種失衡一方面造成了城市里中低收入者的住房要求無法得到滿足，另一方面也為城市周邊農(nóng)村廉價的小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生和發(fā)展提供了機遇，成為催生小產(chǎn)權(quán)房迅速發(fā)展的首要因素。
城市的飛速發(fā)展也催生了不同的住房需要，除了城市中低收入者對廉價住房的需求外，我國老齡化社會的到來也加劇了老年人對退休養(yǎng)老住房的需求。現(xiàn)在的大城市已經(jīng)不再是老年人養(yǎng)老的最佳場所了，這些老年人也就希望在郊區(qū)附近購買一套廉價小產(chǎn)權(quán)房養(yǎng)老；還有些商人，由于生意需要辦公地點，他們就購買鄉(xiāng)鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)房作為公司辦事處或辦公地點，有些甚至還把直接購買小產(chǎn)權(quán)房賣給員工，一并解決了他們工作和居住的問題，也利于公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。更有一些高收入者想在鄉(xiāng)鎮(zhèn)購買別墅或建度假村之類的，遠(yuǎn)離城市的喧囂，滿足了高收入者對寧靜生活的需求。
現(xiàn)在由于農(nóng)村僅僅依靠農(nóng)業(yè)生產(chǎn)已經(jīng)難以維持日益發(fā)展的社會生活了，農(nóng)村還有很大一批漂流一族在城市打工。勞動力已經(jīng)外出務(wù)工，農(nóng)村大量的房屋都在閑置中，閑置的房屋由于多年無人居住，維護(hù)，極容易毀損。很多農(nóng)村人其實都希望出售老房屋。但由于國家政策不允許這些小產(chǎn)權(quán)房合法出售，這些房屋就只好閑置，并任其毀損。另一方面，這些外出務(wù)工的農(nóng)村人即使手頭有了些積蓄，基于全國小產(chǎn)權(quán)房政策的限制，他們也不能在他鄉(xiāng)的當(dāng)?shù)刭徺I住房安居樂業(yè)。這樣就變成了那邊不能賣，這邊不能買，變成了永遠(yuǎn)的蝸居一族，租房一族，無法實現(xiàn)“我想有個家”的愿望。另一方面，城里就業(yè)形勢嚴(yán)峻，有些大學(xué)生就下鄉(xiāng)找工作了。這些大學(xué)生持有城市戶口，不像農(nóng)村居民，在農(nóng)村還有自己的一塊宅基地可以建房居住，他們只能在城里購買商品房才能實現(xiàn)“居者有其屋”的愿望，他們沒有辦法在農(nóng)村就地買房甚至結(jié)婚安家。這種人為阻斷農(nóng)村和城市交互發(fā)展的做法是社會發(fā)展規(guī)律相矛盾的。
參考文獻(xiàn)：
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篇12
日前媒體曝出，南京市小產(chǎn)權(quán)房項目七彩星城小區(qū)業(yè)主接到通知，可以更換購房合同以及辦理銀行按揭等手續(xù)。這一舉動被業(yè)界解讀為，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正“閘門”正在南京豁出一條口子。
此消息見諸報端不久，南京市國土局對外解釋，“七彩星城項目補辦土地出讓手續(xù)，是對歷史遺留的集體土地房地產(chǎn)進(jìn)行處置的延續(xù)，不可解讀為‘小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正’。”
盡管有關(guān)部門刻意強調(diào)此舉并非小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，但關(guān)于七彩星城項目當(dāng)前的狀況，南京市國土局也指出，目前市政府已經(jīng)批準(zhǔn)，按規(guī)定補繳了7000余萬元土地出讓金，取得了“寧雨國用2012第00347號”國有土地使用證。
此外，南京市住建委產(chǎn)權(quán)市場處新聞發(fā)言人蔣玉萍也表示，七彩星城的預(yù)售許可證已在今年8月15日取得，已有142套未售出房源錄入網(wǎng)上銷售，并且七彩星城已經(jīng)辦理完了房屋所有權(quán)的初始登記。
吊詭的是，2007年1月，集體土地性質(zhì)樓盤七彩星城首度開盤，開發(fā)商明確告知購房者，他們的項目在“轉(zhuǎn)正”的名單上。為此，開發(fā)商在購房合同上，明確承諾將負(fù)責(zé)房產(chǎn)的“轉(zhuǎn)正”。
據(jù)了解，早在2006年，南京市就專門成立了“清理集體土地建房小組”，對南京市的小產(chǎn)權(quán)房展開全面調(diào)研。2007年，南京市國土局公布了包括七彩星城在內(nèi)的10個小產(chǎn)權(quán)房項目，補齊手續(xù)后有望轉(zhuǎn)正。
記者了解到的最新消息是，在2007年公布的10個項目中，八卦洲麗島花園和長江花園或已經(jīng)取得了國有土地使用證，剩下的7個項目仍在排隊等候中。
而據(jù)媒體報道，南京市小產(chǎn)權(quán)房想要轉(zhuǎn)正，必須歷經(jīng)一個復(fù)雜的程序：先是規(guī)劃局劃置紅線范圍，然后由市住建委、國土局、規(guī)劃局、建工局、房產(chǎn)局、物價局等部門組成的工作小組審查，最后報江蘇省國土資源廳批復(fù)。上述程序都合格后，才能享有補款拿證的機會。
在項目拿到國有土地使用證及商品房購房合同換發(fā)完畢之后，業(yè)主憑借房屋所有權(quán)初始登記、購房合同、購房發(fā)票等相關(guān)資料，才可以前往南京市房產(chǎn)局辦理商品房房產(chǎn)證。對于業(yè)主而言，只有拿到商品房房產(chǎn)證，小產(chǎn)權(quán)才算真正的實現(xiàn)了轉(zhuǎn)正。
野蠻生長
南京七彩星城小產(chǎn)權(quán)房項目取得國有土地使用證，雖然只是個案，且有賴于多年前的一次歷史契機，但其至少為小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正樹立了一個示范性樣本。
而在這個樣本之下，仍有眾多的小產(chǎn)權(quán)房未得到政府的認(rèn)可。據(jù)悉，小產(chǎn)權(quán)房在南京有十余年的發(fā)展歷程，目前不低于200個。
在近期頻傳農(nóng)村集體土地有望上市消息的深圳，龍華民治、龍崗布吉、南嶺、寶安沙井、福永等小產(chǎn)權(quán)房集中區(qū)也成為民眾購房的熱點。一份來自深圳市規(guī)劃國土委的研究報告顯示，深圳一季度有73個違建樓盤在售，房價最高已達(dá)7900元/平米，均價超過4000元/平米。最新消息則顯示，深圳市的小產(chǎn)權(quán)房價格近期又漲了10%左右。
在“年年喊打，年年難打”的北京，小產(chǎn)權(quán)房市場尤為猖獗。位于昌平的宏福苑小產(chǎn)權(quán)小區(qū)目前有100多棟小產(chǎn)權(quán)樓，就在不久前，該小區(qū)周邊仍有新的小產(chǎn)權(quán)房在施工建設(shè)。據(jù)房產(chǎn)中介人員向記者表示，年初該小區(qū)房價還在10000萬元/平米左右，7、8月份就已超過了15000元/平米。“買房的人還不少。”
北京最大小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)通州太玉園，同樣是一個搶手的小區(qū)。據(jù)記者了解，去年底該小區(qū)房價還在6000元/平米上下，目前房價則超過了9000元/平米，大量買房人的涌入，正是其漲價的最主要原因。
一方面小產(chǎn)權(quán)還在興建，另一方面購房者仍舊趨之若鶩。在這種野蠻生長的形勢之下，多少都帶有“明知山有虎，偏向虎山行”的心態(tài)。
“畢竟法不責(zé)眾。”在太玉園小區(qū)有兩套住房的楊女士看來，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正是遲早的事，“單就北京的小產(chǎn)權(quán)房里，就有上百萬人居住，這顯然不是拆或不拆就能解決的。”
小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量的龐大或許已經(jīng)超過一些人的想象，在小產(chǎn)權(quán)房肆無忌憚的蔓延態(tài)勢之下，政府近期也再一次“亮劍”。
日前，位于北京市昌平區(qū)陽坊鎮(zhèn)東貫市村的小產(chǎn)權(quán)房樓群被拆。這也是北京市目前已經(jīng)查處的最大的小產(chǎn)權(quán)房區(qū)域，涉及13棟樓4萬平米。
然而，值得注意的是，綜合歷年的幾次小產(chǎn)權(quán)房整治案例不難發(fā)現(xiàn)，強行拆除的小產(chǎn)權(quán)房都處于尚未入住階段，且大多還未銷售。
短期內(nèi)轉(zhuǎn)正可能性不大
小產(chǎn)權(quán)房問題由來已久，在其難以禁止甚至愈演愈烈的現(xiàn)象之下，隱藏的是大眾日益擴大的居住需求和不斷攀升的高房價之間的矛盾。無力購買商品房且沒有資格申請保障房的“夾心層”，只能無奈選擇小產(chǎn)權(quán)房。
近期，市場上之所以出現(xiàn)了一波熱炒小產(chǎn)權(quán)房的熱潮，來自于一份由國務(wù)院發(fā)展研究中心課題組提出的改革方案報告――“383”方案。該報告指出，在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺，建立統(tǒng)一土地市場下的地價體系。
按照該方案構(gòu)想，在集體建設(shè)用地入市交易的架構(gòu)下，對已經(jīng)形成的小產(chǎn)權(quán)房，按照不同情況補繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題。
篇13
一、我國“小產(chǎn)權(quán)”房存在的原因
（一）相關(guān)規(guī)定之間的矛盾
《民法通則》中第71條規(guī)定：財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。《物權(quán)法》第4條規(guī)定：國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯。第39條規(guī)定：所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。《物權(quán)法》第3條第3款規(guī)定：國家實行社會主義市場經(jīng)濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利。依據(jù)上述法律，似乎“小產(chǎn)權(quán)房”是有合法地位的，事實上，“小產(chǎn)權(quán)房”也是當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)政府同意并且發(fā)放證書的，是承認(rèn)的。然而我國《土地管理法》第43條、第44條明確規(guī)定，不論任何單位及個人進(jìn)行工程建設(shè)并且需要使用土地的，必須依法按照規(guī)定程序申請，才能合法使用國有土地；將農(nóng)用土地變性為建設(shè)用地的，或者工程建設(shè)需要占用土地的，必須按照法律法規(guī)有關(guān)要求辦理變性轉(zhuǎn)用手續(xù)。以上法律制度之間的矛盾，將“小產(chǎn)權(quán)房”推向了極為尷尬的境地。對于農(nóng)村集體而言，他們本身并不擁有集體土地產(chǎn)權(quán)，至少在完全意義上的土地產(chǎn)權(quán)不可能擁有，因而在土地流轉(zhuǎn)市場里邊是不可能存在農(nóng)村集體所有土地的。“小產(chǎn)權(quán)”房無法進(jìn)入房地產(chǎn)交易所辦理轉(zhuǎn)讓、抵押、過戶，是不能夠得到法律保護(hù)的。
（二）住房的剛性需求與高房價之間的矛盾
近十年，我國經(jīng)濟發(fā)展迅速，即使政府針對抑制房價積極嘗試著出臺不同的政策，然而，房價依然是居高不下。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的大力推進(jìn)，大量已經(jīng)喪失土地的農(nóng)村勞動力紛紛涌入城市，他們都希望能夠在城市有一個屬于自己的住房；另外，城市中也有一部分人因為子女已經(jīng)成人，也需要一套房子給他們將來的生活鋪路。然而他們的收入使得他們對城市的住房望而卻步，種種類似的剛性需求使人們不得不把注意力集中到周邊城鎮(zhèn)的“小產(chǎn)權(quán)房”上。而對于出售“小產(chǎn)權(quán)房”的集體而言，這獲得的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于土地被占用補償款。這種矛盾讓“小產(chǎn)權(quán)房”如雨后春筍一般，大量出現(xiàn)在城市周邊的城鎮(zhèn)。
二、小產(chǎn)權(quán)房帶來的社會危害
（一）加速耕地減少，威脅國家糧食安全
我國整體處于地少人多的國情之中，土地資源更顯其重要性，截止到2011年，我國耕地面積18.25億畝，其中發(fā)達(dá)城市諸如北京、天津、上海、浙江、福建、廣東六省市人均擁有的耕地面積比聯(lián)合國糧農(nóng)組織確定的0.8畝的警戒線還要低。中國要以世界7%的耕地養(yǎng)活世界22%的人口，糧食問題是一個關(guān)系社會和國家穩(wěn)定的大事。但是小產(chǎn)權(quán)房這種自發(fā)行為的出現(xiàn)，讓很多原有的耕地變成了高樓，在一定程度上直接導(dǎo)致耕地面積減少，并且在近幾年中，小產(chǎn)權(quán)房問題凸顯，如果不加以抑制，將會導(dǎo)致更多的土地被侵占，耕地面積及糧食安全將無法得到保障。
（二）小產(chǎn)權(quán)房購買者的利益存在潛在性的危害
1.物權(quán)法上不受保護(hù)
因為房屋屬于不動產(chǎn)，根據(jù)《物權(quán)法》第九條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”根據(jù)法律規(guī)定，農(nóng)村的宅基地使用權(quán)以及在其上的房屋所有權(quán)是不能夠自行轉(zhuǎn)讓的，即使轉(zhuǎn)讓也應(yīng)是在集體經(jīng)濟的內(nèi)部，不能夠轉(zhuǎn)讓給城市居民。因此，即使買受人獲得了當(dāng)?shù)卣鄳?yīng)的“產(chǎn)權(quán)”文件，也不產(chǎn)生物權(quán)效力。因此，一旦國家決定對于集體土地進(jìn)行征用或拆遷，將有可能直接導(dǎo)致買受方得不到任何經(jīng)濟補償。
2.債權(quán)法上因存在合同無效的法定事由，購買者的權(quán)益不能得到保護(hù)，這一點在《合同法》第52條第（五）項有明確的規(guī)定“有下列情形之一的，合同無效：違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。”因此，買受方如果是城鎮(zhèn)居民，在購買小產(chǎn)權(quán)房之后，將得不到相應(yīng)的法律保護(hù)。
（三）擾亂了國家對土地的整體規(guī)劃和利用
國家依據(jù)整體經(jīng)濟以及社會發(fā)展的總體目標(biāo)，制定土地的總體使用方針與規(guī)劃，并依據(jù)土地利用調(diào)整次序和土地利用結(jié)構(gòu)與布局，來合理安排我國對于各類土地的使用，本著盡可能保護(hù)耕地和控制非農(nóng)建設(shè)侵占農(nóng)用地的原則，協(xié)調(diào)土地資源的保護(hù)和經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系。而小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)往往是“先斬后奏”或者“只斬不奏”，造成國家土地利用規(guī)劃的失控，擾亂國家對于土地使用的整體規(guī)劃。
三、針對“小產(chǎn)權(quán)房”制定保護(hù)性法律法規(guī)的意義
目前，城市人群和農(nóng)村人群固定房產(chǎn)的價值最大差異不是來自地域等條件限制，而是來自法律對固定房產(chǎn)的身份限定。這種情況的存在是侵犯了憲法賦予農(nóng)民的平等權(quán)利的。制定“小產(chǎn)權(quán)房”保護(hù)性法律法規(guī)可以給予農(nóng)民平等權(quán)利，也可以無形中增加農(nóng)民的固定資產(chǎn)的貨幣總值。另外，農(nóng)民擁有“小產(chǎn)權(quán)房”的合法權(quán)利，一旦第三方征用的時候，高額的土地補償款也會幫助農(nóng)民在喪失房屋之后重新?lián)碛凶约旱男路慨a(chǎn)。
其次，對于已經(jīng)購買“小產(chǎn)權(quán)房”的購房者來講，制定保護(hù)性法律法規(guī)之后，他們的房產(chǎn)權(quán)益得到了保障，這對于這些低收入人群來講，無疑是維護(hù)了他們的財產(chǎn)權(quán)益，是有利于社會和諧穩(wěn)定的，這推進(jìn)這部分人民群眾的生活質(zhì)量會起到極大的作用。
“小產(chǎn)權(quán)房”保護(hù)性法律法規(guī)的制定，從某種程度上講可以補充稀缺的公益住房資源，不僅緩解了高度緊張的住房壓力，同時對我國目前居高不下的房價起到一定的抑制作用。如果“小產(chǎn)權(quán)房”合法化，自然就擴大了“小產(chǎn)權(quán)房”的購買群體，合理合法的建設(shè)，會加速城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。
四、制定“小產(chǎn)權(quán)房”保護(hù)性法律法規(guī)的政策探討
（一）規(guī)范現(xiàn)有“小產(chǎn)權(quán)房”
1.對于非法侵占耕地、私搭亂建的 “小產(chǎn)權(quán)房”要堅決予以拆除。不允許任何地方政府、任何房地產(chǎn)開發(fā)商、任何個人以任何名義將這種侵害國家耕地的“小產(chǎn)權(quán)房”合法化。
2.對于搭建在農(nóng)民宅基地的“小產(chǎn)權(quán)房”，公布法律予以合法化。并且將這部分房源納入保障性住房體系，用城市周邊的房源解決低收入人群的住房問題，緩解城市住房緊張的不利局面。
（二）建立一套嚴(yán)格的“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)審批制度
當(dāng)“小產(chǎn)權(quán)房”取得合法地位后，其價值的增漲必然使一些人想用非法的手段從中得利。必須建立一套嚴(yán)格的“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)審批制度，避免國家耕地嚴(yán)重流失，對于打破制度，非法審批和建設(shè)的人員，要公布法律予以嚴(yán)懲，增加此類犯罪的成本。
