引論：我們?yōu)槟砹?3篇新房產(chǎn)稅細(xì)則范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

2，什么時(shí)間繳納?

房產(chǎn)稅全年稅額分兩次繳納，納稅期限為每年4月1日至4月15日、10月1日至10月15日。

3，房產(chǎn)稅是如何計(jì)算的?

房產(chǎn)稅計(jì)算公式

(1)，以房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)的，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計(jì)算繳納。沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。按照房產(chǎn)余值計(jì)征的，年稅率為1.2%。

計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值(1-30%)稅率(1.2%)

(2)，依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。

計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入年稅率(12%)

4，哪些房產(chǎn)可以免征房產(chǎn)稅?

國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn);由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn);宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn);個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn);經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。

除法定免納房產(chǎn)稅的情況外，納稅人納稅確有困難的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)情況、提出處理意見(jiàn)并報(bào)市政府批準(zhǔn)后，減征或免征房產(chǎn)稅。已經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)享受房產(chǎn)稅困難減免稅收優(yōu)惠政策的，繼續(xù)執(zhí)行至原優(yōu)惠期滿為止。

北京市房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則最新全文第一條 根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)第十條和規(guī)定，制定本細(xì)則。

第二條 凡座落在本市城區(qū)、郊區(qū)所屬的街道辦事處、縣城(含衛(wèi)星城)、建制鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)，均應(yīng)在本市繳納房產(chǎn)稅。國(guó)家和本市另有規(guī)定者除外。

本條所指城區(qū)、郊區(qū)所屬的街道辦事處、縣城(含衛(wèi)星城)、建制鎮(zhèn)的范圍，均以北京市人民政府確定的行政區(qū)劃為依據(jù)。

第三條 納稅人有營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)的，在獨(dú)立核算的營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)所在地納稅;無(wú)營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)的，在其房產(chǎn)所在地納稅。

第四條 企業(yè)、事業(yè)單位房產(chǎn)，不論自用還是出租均按征收月份前一個(gè)月的月末帳面房產(chǎn)原值，一次減除百分之三十后的余值，計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。其他單位和個(gè)人出租的房產(chǎn)，以租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

第五條 除《條例》第五條規(guī)定者外，下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：

1、經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)由企業(yè)、事業(yè)單位和個(gè)人自辦的各類學(xué)校、圖書館、幼兒園、托兒所、哺乳室、醫(yī)院、醫(yī)務(wù)室、診所等占用的房產(chǎn);

2、火葬場(chǎng)、殯儀館、公墓的房產(chǎn)。

3、經(jīng)市人民政府或市稅務(wù)局批準(zhǔn)免稅的房產(chǎn)。

第六條 納稅人納稅確有困難的，由納稅人提出申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，給予減稅或免稅照顧。

第七條 本市房產(chǎn)稅全年稅額分兩次繳納，納稅期限為4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。

第八條 本細(xì)則后，納稅人應(yīng)在稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的 期限內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)登記。具備自核自繳條件的，其應(yīng)納的稅款，應(yīng)在納稅期限內(nèi)，自行計(jì)算繳納;不具備自核自繳條件的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)填發(fā)房產(chǎn)稅繳款書，由納稅人繳納。

納稅人發(fā)生房產(chǎn)增加、減少或使用性質(zhì)變更、租金調(diào)整等情況，必須在變動(dòng)后十五日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理變更申報(bào)登記。

篇2

房地產(chǎn)稅收是一個(gè)綜合性概念，與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅收都被稱為房地產(chǎn)稅收。在我國(guó)包括房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅等十種稅收，而本篇論文研究的是直接以房地產(chǎn)為征稅對(duì)象的稅收，共五種，分別是房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅（城市房地產(chǎn)稅自2009年1月1日起廢止，在此不作分析）。

二、房地產(chǎn)稅的現(xiàn)狀

到目前為止，我國(guó)并沒(méi)有形成一套專門的房地產(chǎn)稅收制度。2011年1月28日起，國(guó)家改革房產(chǎn)稅政策，從原來(lái)的只對(duì)城鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)性房屋征稅變?yōu)閷?duì)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)也開(kāi)始征收房產(chǎn)稅，上海、重慶被選為試點(diǎn)，為了便于研究，稱之為新房產(chǎn)稅，而2011年之前的則稱為舊房地產(chǎn)稅。

三、舊房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響

從1998年到2009年的五種稅收收入數(shù)據(jù)可以看出，我國(guó)直接針對(duì)房地產(chǎn)的五種稅收收入呈快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，1998年到2009年十二年間，稅收收入從310.64億元增加到4812.32億元，增加了14.4倍。與此同時(shí)，我國(guó)商品房的均價(jià)也逐年快速增長(zhǎng)，從1998年的2062元增加到2009年的4695元，增加了2.3倍。下文將運(yùn)用Eviews軟件，對(duì)2008年到1998年的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。（1）統(tǒng)計(jì)模型的建立與分析。第一，建立模型。為了便于運(yùn)算，將房地產(chǎn)稅定為tax，將房?jī)r(jià)定為hp。建立回歸方程：hp=b0+b1tax。其中，tax為自變量，hp為因變量，b0、b1是回歸系數(shù)。輸入數(shù)據(jù)，得出結(jié)果。第二，數(shù)據(jù)分析。通過(guò)Eviews軟件可以得出：b0=1940.662，T（b0）=27.83356，b1=5.95*10-10，T（b1）=18.02483，r2=0.9701，S（b0）=69.72382，S（b1）=3.30*10-10，Se=160.3868，F(xiàn)=324.8944。得出回歸方程為：hp=1940.662+5.95*10-10tax，因?yàn)楦黜?xiàng)數(shù)值都符合顯著性檢驗(yàn)，所以b1及回歸方程均是顯著的。從回歸方程可以看出，房?jī)r(jià)與房產(chǎn)稅呈正相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)稅的系數(shù)為5.95*10-10，也就是說(shuō)當(dāng)房產(chǎn)稅增長(zhǎng)時(shí)，房?jī)r(jià)也程上漲趨勢(shì)，但是上漲的幅度非常小。這說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用非常不明顯。（2）房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控作用不明顯的原因。一是土地閑置、浪費(fèi)嚴(yán)重。二是鼓勵(lì)了投資者的投機(jī)行為。三是助長(zhǎng)了土地的隱形交易，逃稅現(xiàn)象普遍。

四、新房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響

（1）新房產(chǎn)稅的概述。2011年1月28日，房產(chǎn)稅在上海、重慶兩地正式試點(diǎn)，條件成熟時(shí)將向全國(guó)范圍進(jìn)行推廣。下圖是重慶和上海房產(chǎn)稅細(xì)則。

（2）實(shí)施新房產(chǎn)稅政策后房?jī)r(jià)的變化。新房產(chǎn)稅政策實(shí)施后，對(duì)重慶、上海兩地的房?jī)r(jià)起到了抑制的作用，但是下降的幅度并不是很大，抑制作用不明顯。（3）新房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控作用不明顯的原因。第一，新舊稅制體系的銜接問(wèn)題。第二，群眾基礎(chǔ)不牢固。第三，房產(chǎn)估價(jià)體制不健全。第四，我國(guó)居民對(duì)持有房產(chǎn)的傳統(tǒng)思想根深蒂固，使房產(chǎn)市場(chǎng)具有剛性需求。第五，房產(chǎn)稅只是稅收體系中的一個(gè)小稅種，把抑制房?jī)r(jià)這樣的艱巨任務(wù)壓在這樣一個(gè)小稅種上，并不合理。（4）完善新房產(chǎn)稅的建議。第一，合理處置舊稅制體系下持有的房屋，在保證公平的基礎(chǔ)上對(duì)這些房產(chǎn)進(jìn)行征稅。第二，采取“統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實(shí)施，試驗(yàn)推廣”的方針政策。第三，要加強(qiáng)個(gè)人房產(chǎn)稅的宣傳工作，提高廣大居民的自覺(jué)納稅意識(shí)。第四，建立逐步完善的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)制。第五，絕不能將房產(chǎn)稅作為抑制房?jī)r(jià)的唯一手段。

從以上分析可以看出，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)是有一定影響的，但是單單依靠房產(chǎn)稅來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)是不可行的。房?jī)r(jià)最終是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，僅僅通過(guò)完善房地產(chǎn)稅收制度就想達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的目的是不現(xiàn)實(shí)的，必須同時(shí)加強(qiáng)房產(chǎn)稅收制度以外的制度因素變革來(lái)實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)

[1]《上海開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》

[2]《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》

篇3

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開(kāi)征的，1986年9月15日，國(guó)務(wù)院正式了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，從1986年10月1日開(kāi)始實(shí)施。我國(guó)房產(chǎn)稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，不包括農(nóng)村的房屋。征收方式分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種。按照房產(chǎn)余值征稅的，稱為從價(jià)計(jì)征；房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計(jì)算繳納。按照房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稱為從租計(jì)征，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。按房產(chǎn)余值計(jì)征的，年稅率為1.2%； 按房產(chǎn)出租的租金收入計(jì)征的，稅率為12%。但對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

在沒(méi)有將重慶、上海作為試點(diǎn)以前，我國(guó)房產(chǎn)稅征收的范圍僅限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋，對(duì)與個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。而這次試點(diǎn)城市將自用的房屋也納入房產(chǎn)稅的征收范圍，其原因是為了抑制我國(guó)幾年來(lái)居高不下、不斷上漲的房?jī)r(jià)。下面我們來(lái)看這樣一組數(shù)據(jù)。

2009年3月-2010年11月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比走勢(shì)圖

數(shù)據(jù)來(lái)源：新浪財(cái)經(jīng)

從以上數(shù)據(jù)可以看出，我國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了不可遏制的上升勢(shì)頭，居高不下的房?jī)r(jià)帶來(lái)了一系列的社會(huì)問(wèn)題，因此，我國(guó)政府為了抑制房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲，除了采取“國(guó)十條”、“新國(guó)八條”等系列措施外，還將上海、重慶作為新房產(chǎn)稅征收的試點(diǎn)城市。

二、新房產(chǎn)稅的實(shí)施

2011年1月28日起，備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅在上海和重慶兩地正式試點(diǎn)。?財(cái)政部、國(guó)稅總局、住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，條件成熟時(shí)，將在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)個(gè)人擁有的住房征收房產(chǎn)稅。作為國(guó)家首批個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市之一，重慶于1月28日啟動(dòng)改革試點(diǎn)工作。重慶房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象包括：對(duì)于獨(dú)棟別墅，不管存量房還是增量房，均要征稅；對(duì)于房?jī)r(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r(jià)兩倍以上的高檔公寓也將征稅；此外，對(duì)于在重慶無(wú)戶口、無(wú)工作、無(wú)投資的三無(wú)人員在重慶所購(gòu)房產(chǎn)，購(gòu)買兩套以上住房的從第二套開(kāi)始要征收房產(chǎn)稅。

根據(jù)國(guó)務(wù)院第136次常務(wù)會(huì)議有關(guān)精神，上海市政府決定，自2011年1月28日起，上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)。征收對(duì)象為本暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房，下同)和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房。除上述征收對(duì)象以外的其他個(gè)人住房，按國(guó)家制定的有關(guān)個(gè)人住房房產(chǎn)稅規(guī)定執(zhí)行。

三、上海、重慶對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則的對(duì)比

首先，我們從試點(diǎn)范圍來(lái)看，從兩個(gè)城市的對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的暫行辦法（以下簡(jiǎn)稱“暫行辦法”）來(lái)看，上海的試點(diǎn)范圍為本市行政區(qū)域，而重慶為主要九區(qū)，可見(jiàn)上海試點(diǎn)范圍要更大些；

其次，我們從征收對(duì)象來(lái)看，上海針對(duì)的是本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房，而重慶從征收對(duì)象來(lái)看，主要是高檔住宅，這里有個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅，也就是別墅。即使不是新購(gòu)的，也是房產(chǎn)稅的征收對(duì)象。所以從這一點(diǎn)來(lái)看，重慶主要針對(duì)高檔住宅。

再次，我們從計(jì)稅依據(jù)來(lái)看，上海的計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%，而重慶則為房產(chǎn)交易價(jià)，可以看出，上海的計(jì)稅依據(jù)要低些。

另外，我們從稅率來(lái)看，這兩個(gè)城市的稅率都是房?jī)r(jià)越高，稅率越高，但是總體來(lái)看，重慶的稅率要比上海的高。

這兩個(gè)城市的個(gè)人住房房產(chǎn)稅收入都是用于公共住房或保障性住房方面的支出。

最后我們從征收管理方面來(lái)看，在重慶的暫行辦法中，我們看到了這樣的字眼“納稅人在規(guī)定期限內(nèi)不繳或少繳應(yīng)納稅款的，由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期繳納，逾期仍未繳納的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以書面通知納稅人開(kāi)戶銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)從其存款中扣繳稅款、滯納金及罰款?！薄扒范惞婧笕圆焕U納的，納稅人欠繳個(gè)人住房房產(chǎn)稅情況納入個(gè)人征信系統(tǒng)管理?！睆倪@兩條來(lái)看，足以看到該暫行辦法的懲治力度。

四、房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響

我國(guó)近年來(lái)，房子已經(jīng)不再由單位分得，而是需要在市場(chǎng)上購(gòu)入商品房，房?jī)r(jià)就一路看漲，各方面原因?qū)е路績(jī)r(jià)居高不下，房?jī)r(jià)如此之高，帶來(lái)了一系列的問(wèn)題，甚至發(fā)生了社會(huì)的悲劇，如2010年3月，在西安就有一位年邁的母親因?yàn)闊o(wú)力為兒子買房，而內(nèi)疚投河自盡。當(dāng)然這不是一個(gè)典型的社會(huì)案例，但是足以說(shuō)明高房?jī)r(jià)給人們生活帶來(lái)的負(fù)面影響。影響房?jī)r(jià)的因素很多，大致來(lái)說(shuō)分為兩大類，一類是構(gòu)成房子成本的基本因素，還有就是社會(huì)因素?；疽蛩匕ǖ貎r(jià)、建造成本、廣告宣傳費(fèi)用、配套設(shè)施建設(shè)成本等，社會(huì)因素包括居民的收入水平、供求比例、周邊配套設(shè)施的建設(shè)、國(guó)家的信貸政策和稅收政策等。很多學(xué)者認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格是存在泡沫的，原因是因?yàn)楹芏嗳死梅孔觼?lái)做投資，而非自用，這樣投資者為了賺取利差或租金，而將房?jī)r(jià)提高上來(lái)。國(guó)家這次實(shí)施的新房產(chǎn)稅的目的就是為了減少投資者的投機(jī)購(gòu)房，因此才對(duì)個(gè)人所擁有的住房征收房產(chǎn)稅。

征收房產(chǎn)稅以后，居民持有房子的成本提高了，也就是說(shuō)，即使所持有的房產(chǎn)不用于產(chǎn)生收益，但是如果是應(yīng)稅住房，也要每年繳納房產(chǎn)稅，這種稅和我國(guó)現(xiàn)存的其他稅種不同，其他的稅種都是有了收入，才繳納稅款，而房產(chǎn)稅是即使沒(méi)有收入，也要繳納稅款。這樣，在一定程度上確實(shí)能夠減少投資者的投資行為，但是，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用是有限的，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，很多人為了逃避稅款，會(huì)采取假離婚，或者讓子女提前結(jié)婚登記；

第二，房產(chǎn)稅的新購(gòu)住房的交易價(jià)格容易掌握，而持有過(guò)程中房產(chǎn)的估值勢(shì)必會(huì)存在主觀因素，未必公允，也就是說(shuō)相關(guān)信息還不太完善；

第三，有關(guān)統(tǒng)計(jì)部門公布的房?jī)r(jià)等統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也未必準(zhǔn)確。有可能偏離房產(chǎn)真正交易價(jià)格；

第四，如果投資房產(chǎn)所獲得的收益超過(guò)應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅，投資者依然會(huì)持有房產(chǎn)；

第五，我國(guó)的傳統(tǒng)思想，依然導(dǎo)致我國(guó)對(duì)房產(chǎn)的剛性需求。

從以上的分析我們可以看出，在我國(guó)目前的形勢(shì)來(lái)看，全面推行房產(chǎn)稅還是不合時(shí)宜，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)確實(shí)存在一定的抑制作用，但是絕不能將房產(chǎn)稅作為抑制房?jī)r(jià)的唯一手段。還要結(jié)合國(guó)家的一些信貸政策、建設(shè)保障性住房，并且確保能讓真正需要的居民住上保障性住房。

參考文獻(xiàn)：

篇4

引起爭(zhēng)議和反響最大的是“對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征?！痹谖覈?guó)，買賣二手房，以前有兩種征稅標(biāo)準(zhǔn)，一種是按照差額20%繳稅，一種是按照交易總額的1%征稅，在實(shí)際操作中，大部分交易采取的是后一種方式。“新國(guó)五條細(xì)則”明確要求按照前者征稅后，與后者相比差別非常之大。

該政策出臺(tái)的意圖是讓投資和投機(jī)性需求者無(wú)利可圖，遏制炒房者，讓住房徹底回歸居住屬性。這對(duì)于房姐、房嬸、房叔以及官員的多套房擁有者無(wú)疑是沉重打壓。同時(shí)，二手房出售被抑制，出租必然激增，租金應(yīng)該順勢(shì)下降?？梢哉f(shuō)，這項(xiàng)政策出臺(tái)的初衷和意圖是好的，是符合調(diào)控大方向的。

篇5

一、簡(jiǎn)述不同試點(diǎn)地區(qū)不同房產(chǎn)稅征收方式

房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種，它把房屋作為征稅對(duì)象，對(duì)產(chǎn)權(quán)所有人進(jìn)行征收。我國(guó)在上海重慶已經(jīng)進(jìn)行了房產(chǎn)稅試點(diǎn)，杭州將成為下一個(gè)試點(diǎn)，每個(gè)試點(diǎn)地區(qū)的稅收征收方式是不一致的，有著各自的差異性。

（一）上海

上海作為第一個(gè)試點(diǎn)地區(qū)，比較各地房產(chǎn)稅稅率，比如美國(guó)、法國(guó)、西班牙的房產(chǎn)稅稅率是3.0%，是最高的房產(chǎn)稅稅率，重慶的房產(chǎn)稅稅率最高是1.2%，瑞典的房產(chǎn)稅稅率最高是1.0%，意大利最高征收0.7%的房產(chǎn)稅，上海房產(chǎn)稅稅率算是相比于其他國(guó)家是較低的，只有0.6%。每平方米的應(yīng)稅房產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格沒(méi)有超過(guò)2倍的上海市去年整個(gè)城市房屋均價(jià)，房產(chǎn)稅稅率以0.4%征收。反之如果是超過(guò)，則是以0.8%的稅率征收。上海是以增量房為對(duì)象征收的房產(chǎn)稅，對(duì)于房叔、房姐是不征收的，而普通老百姓則需要交房產(chǎn)稅。兩年下來(lái)，上?？偣彩樟?66.1億元房產(chǎn)稅，上海市二手房成交均價(jià)的漲幅上漲了17.6%。

（二）重慶

重慶是緊接著的第二個(gè)試點(diǎn)地區(qū)，其房產(chǎn)稅稅率最高為1.2%，相對(duì)于其他國(guó)家算是中等水平。征收的方式與之前說(shuō)的上海版本剛好相反。重慶是以存量房為對(duì)象征收房產(chǎn)稅，對(duì)于房叔、房姐是要征收房產(chǎn)稅的，而此時(shí)對(duì)普通老百姓則是免稅的。以重慶版本試點(diǎn)下來(lái)，兩年內(nèi)征收了2.4億元房產(chǎn)稅，只有上海征收的房產(chǎn)稅的七十分之一。現(xiàn)在通過(guò)一個(gè)例子來(lái)進(jìn)一步說(shuō)明上海和重慶兩個(gè)試點(diǎn)城市對(duì)于房產(chǎn)稅征收的差別。假如你擁有房子8套，這8套房子在上海版本下，是不用交稅的，當(dāng)買了新房子才叫增量，在這個(gè)時(shí)候才要向你征收房產(chǎn)稅。而在重慶版本下，擁有這8套房子的房叔、房姐就要被征收1.2%的高稅率。經(jīng)過(guò)兩年的試點(diǎn)下來(lái)，重慶市二手房成交均價(jià)漲幅為零增長(zhǎng)，因此有些人士認(rèn)為后者的版本對(duì)投機(jī)性炒房的人士當(dāng)頭一棒，大大打擊了擁有多套房產(chǎn)的房叔、房姐。

（三）杭州

繼上海和重慶之后，現(xiàn)在催生出來(lái)一個(gè)半路殺出的杭州版本。首先我們來(lái)介紹一下選擇杭州最為第三個(gè)試點(diǎn)的原因：原因一是它是中國(guó)土地招拍掛最早進(jìn)行城市，原因二是它也是中國(guó)省會(huì)級(jí)城市當(dāng)中土地面積最小的城市，可見(jiàn)它的天堂地位確實(shí)是寸土寸金。由此對(duì)于它而言，時(shí)下最緊迫的事情就是土地少，杭州房?jī)r(jià)早就上去了，還有如何改變地方政府的財(cái)政收入。所以它比任何地方都更需要房產(chǎn)稅來(lái)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)節(jié)。杭州版本其實(shí)是以上海版本為基礎(chǔ)，結(jié)合重慶版本優(yōu)點(diǎn)的一個(gè)綜合體。根據(jù)有關(guān)權(quán)威消息報(bào)道，接近修改完成的杭州版本將于今年十月后出臺(tái)。

總體而言，當(dāng)房產(chǎn)稅征收是針對(duì)增量房產(chǎn)，針對(duì)擁有多套或者是奢侈性、買大戶型的那部分人，而他們對(duì)于房產(chǎn)稅稅收的承受力非常強(qiáng)，所以對(duì)房?jī)r(jià)的影響應(yīng)該會(huì)非常有限。假如說(shuō)增量轉(zhuǎn)為存量，房?jī)r(jià)可能會(huì)受到一定影響，主要就是供求關(guān)系緊張的這些城市不會(huì)產(chǎn)生特別大的影響，畢竟供不應(yīng)求。但是對(duì)三四線城市供應(yīng)是充足的甚至有些城市是過(guò)剩的，如果在這樣的城市征收房產(chǎn)稅，房?jī)r(jià)一定會(huì)跌，當(dāng)然這個(gè)跌可能是階段性的。

二、征收房產(chǎn)稅對(duì)各階層人群的影響

大多數(shù)人總認(rèn)為自己與征收房產(chǎn)稅沒(méi)什么關(guān)系，總是一副事不關(guān)己高高掛起的姿態(tài)，其實(shí)這只是他們的一種幻想而已。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，在一個(gè)城市里有擁有五套房的富人、只擁有一套按揭按月供付款的房產(chǎn)的中產(chǎn)階層、一套房子也沒(méi)有靠租用富人的房子生活的窮人，如果要開(kāi)始征收房產(chǎn)稅，中產(chǎn)階層和窮人都覺(jué)得這無(wú)關(guān)乎自己，想著房產(chǎn)稅出臺(tái)主要征收對(duì)象是富人。中產(chǎn)階層認(rèn)為肯定與只擁有一套房產(chǎn)的自己無(wú)關(guān)，窮人覺(jué)得自己一套房產(chǎn)也沒(méi)有，有關(guān)部門也不會(huì)向自己征收。富人被征收了房產(chǎn)稅，于是馬上將房租提升，當(dāng)窮人發(fā)現(xiàn)自己的租金上漲了，然后也上漲了自己賣菜的菜的價(jià)格，結(jié)果以為與自己無(wú)關(guān)的中產(chǎn)階層上菜市場(chǎng)一看菜價(jià)漲了，發(fā)現(xiàn)其實(shí)征收房產(chǎn)稅還是與自己有密切關(guān)系的?？偠灾?，其實(shí)不管是窮人、中產(chǎn)階層還是富人都受到了影響，它并不是一個(gè)跟自己沒(méi)有關(guān)系的圖景，而是和不同階層人群的利益都有著密切的關(guān)系。

（一）富人

富人雖然房產(chǎn)多征收房產(chǎn)稅也多，富人們其實(shí)不太在乎，他們注重的是房子的長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值。甚至某種意義上而言，越是富人，他的稅越不好收，因?yàn)椴皇钦f(shuō)他自己逃不逃稅的問(wèn)題，他周邊有一堆的人幫著他逃稅和省稅，因?yàn)槭〕鰜?lái)的稅是他們的收入，但是窮人，請(qǐng)不起理財(cái)師，找不到人幫自己去避稅。

（二）中產(chǎn)階層

中產(chǎn)階層是衡量一個(gè)國(guó)家是否繁榮昌盛的主要力量。如今卻要讓他們以自身不太高的可支配日常收入來(lái)承擔(dān)高房?jī)r(jià)和房產(chǎn)稅稅款。很顯然他們不僅要頂著貸款的壓力，還要承受征收房產(chǎn)稅對(duì)于中產(chǎn)階層的打擊，部分承受不了的老百姓就可能一輩子住不起大房子。由此推測(cè)房產(chǎn)硬著陸，甚至可能會(huì)被打回成為窮人。

篇6

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，依據(jù)房產(chǎn)價(jià)格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營(yíng)者征收的一種稅，具有調(diào)節(jié)財(cái)富差距的功能。1986年9月，國(guó)務(wù)院正式《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》。2013年3月后，各地又相繼出臺(tái)《國(guó)五條》實(shí)施細(xì)則，對(duì)征收20%的房產(chǎn)稅落實(shí)到位。

房產(chǎn)稅的特點(diǎn)如下：1.屬于個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對(duì)象只是房屋；2.征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋，不包括農(nóng)村的房屋；3.區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式來(lái)規(guī)定征稅辦法。對(duì)于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅案值征收，其稅率為1.2%；出租，出典的房屋則按租金收征稅，稅率為12%。

改革房產(chǎn)稅的作用有：1.可以支持地方財(cái)政、完善我國(guó)稅制；2.可以縮小我國(guó)目前偏大的貧富差距；3.可以遏制我國(guó)目前較為嚴(yán)重的投機(jī)性購(gòu)房。

二、我國(guó)房產(chǎn)稅改革存在問(wèn)題

（一）現(xiàn)行房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)不合理

我國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定其計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)余值或房產(chǎn)租金收入。這種規(guī)定實(shí)際上帶有靜態(tài)考慮問(wèn)題色彩，導(dǎo)致稅基不能隨經(jīng)濟(jì)條件的變化而正常增長(zhǎng)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)始終保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)了土地和房產(chǎn)大幅度升值，特別是城市新房市值與舊房市值相差非常大，這樣，以余值為計(jì)稅依據(jù)無(wú)疑是大大縮小了稅基。另一方面，把租金收入作為計(jì)稅金額又帶來(lái)了兩個(gè)問(wèn)題：一是租金與房產(chǎn)余值差距很大，因而引起了按不同計(jì)稅方式計(jì)稅稅負(fù)高度不均等狀況；二是房產(chǎn)租金本身是營(yíng)業(yè)稅課稅對(duì)象，又當(dāng)做房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)，人為造成雙重課稅。

（二）實(shí)行內(nèi)外兩套稅制有違公平

目前我國(guó)針對(duì)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課征的稅還有城市房地產(chǎn)稅。后者的納稅人為外商投資企業(yè)和外籍人員、華僑、港、澳、臺(tái)同胞。這也就是說(shuō)，在房產(chǎn)保有課稅方面我們采行了內(nèi)外兩套稅制。這種格局實(shí)際上意味著雙重差別：一是對(duì)房產(chǎn)保有活動(dòng)的課稅內(nèi)外有別；二是對(duì)房產(chǎn)使用效益課稅內(nèi)外有別。拋開(kāi)兩套稅制帶來(lái)的稅負(fù)不等問(wèn)題，單從制度安排效應(yīng)角度來(lái)看，兩套房產(chǎn)課稅制度分別運(yùn)轉(zhuǎn)本身是不公平的。同時(shí)也會(huì)干擾其它各稅稅制效應(yīng)的正常發(fā)揮。

（三）房地產(chǎn)稅費(fèi)過(guò)于混亂抑制房產(chǎn)稅收入正常增長(zhǎng)

房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅費(fèi)體系中的一員。從理論上看，對(duì)同一稅源，稅費(fèi)品種應(yīng)盡量控制。然而，我國(guó)的現(xiàn)實(shí)是房地產(chǎn)業(yè)面對(duì)的稅費(fèi)數(shù)量與日俱增，這些稅的設(shè)置帶有強(qiáng)烈的因事設(shè)稅、因項(xiàng)目設(shè)稅色彩。如此眾多的房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)，不僅使納稅人產(chǎn)生了強(qiáng)烈的逆反心理，以致避稅逃費(fèi)時(shí)有發(fā)生，而且從政府角度看，也加大了稅費(fèi)制度建設(shè)成本和稅費(fèi)征管成本。但更深層次的問(wèn)題還在于稅費(fèi)數(shù)量過(guò)多格局形成之后，政府各部門自然形成了一種財(cái)源建設(shè)心態(tài)，造成收費(fèi)競(jìng)爭(zhēng)，直接扭曲了收費(fèi)的性質(zhì)，變成了部門創(chuàng)收。

三、改革房產(chǎn)稅制的具體對(duì)策

（一）在稅基計(jì)算中統(tǒng)一計(jì)稅依據(jù)

我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)分兩類：一是從價(jià)計(jì)征；二是從租計(jì)征?，F(xiàn)在可考慮統(tǒng)一規(guī)定為從價(jià)計(jì)征。因?yàn)樽饨鹗杖牒茈y核實(shí)，而且出租行為屬于使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，對(duì)此可以通過(guò)流轉(zhuǎn)稅來(lái)解決。實(shí)行從價(jià)計(jì)征應(yīng)以房產(chǎn)現(xiàn)值為課稅對(duì)象。目前是按房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值為計(jì)算繳納房產(chǎn)稅的依據(jù)，而房產(chǎn)原值很難核算清楚，而且減除比例的確定沒(méi)有合理依據(jù)。顯然，改革是必然的。為確保計(jì)稅依據(jù)的完整性和區(qū)域基本政策的統(tǒng)一性，今后可直接以房產(chǎn)現(xiàn)值為直接計(jì)稅金額而不必做減除。

（二）計(jì)稅基礎(chǔ)合一必然使稅率合一

具體稅率可參考中國(guó)的匯率管理機(jī)制，實(shí)行有管理的浮動(dòng)稅率制度，中央設(shè)定某一參考稅率和稅率浮動(dòng)幅度，各地方政府可在浮動(dòng)區(qū)問(wèn)里選擇適應(yīng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的稅率。這一做法的原因是中國(guó)地域面積廣闊，各地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不平衡，由此而導(dǎo)致各地居民的可支配收人不一致和極差地租的差異。稅率的合理設(shè)定將會(huì)有重點(diǎn)、有節(jié)奏、有針對(duì)性地調(diào)控各地方房?jī)r(jià)，對(duì)房?jī)r(jià)控制從深度上起到抑制作用。

（三）建立健全合理有效的稅源監(jiān)控體系

由于信息不對(duì)稱原因所引發(fā)的稅收流失能以建立健全的稅源監(jiān)控體系的途徑彌補(bǔ)。首先，通過(guò)建立健全的稅源監(jiān)控體系，使房源信息在稅務(wù)機(jī)關(guān)及其他部門之間共享，從而實(shí)現(xiàn)房源信息流動(dòng)暢通以及及時(shí)、有效獲?。黄浯?，通過(guò)制定配套的法律法規(guī)以規(guī)范房產(chǎn)稅的納稅申報(bào)流程以及房產(chǎn)評(píng)估行為；最后，可建立與稅收申報(bào)相關(guān)的信用體系，減少納稅義務(wù)人的機(jī)會(huì)主義行為?？傊⒔∪侠碛行У亩愒幢O(jiān)控體系能從根本上解決房產(chǎn)稅調(diào)控房?jī)r(jià)的問(wèn)題。

四、總結(jié)

房產(chǎn)稅改革在當(dāng)前社會(huì)具有相當(dāng)大的潛力，吸引著廣泛民眾的視線，對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控意義重大。房產(chǎn)稅是地方稅體系的重要稅種之一，其征稅方式可改變地方政府的行為和財(cái)政收入，所以對(duì)其的改革應(yīng)更加重視長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展，以此來(lái)緩解社會(huì)各階層收入不平等差距的擴(kuò)大。

參考文獻(xiàn)

[1]王誠(chéng)堯.房地產(chǎn)稅改革持有懷疑的各種觀點(diǎn)[J].財(cái)政研究，2011（2）.

[2]徐建煒，徐奇淵.房?jī)r(jià)上漲背后的人口結(jié)構(gòu)因素[J].世界經(jīng)濟(jì)，2012（1）.

[3]岳樹(shù)民.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策與房地產(chǎn)課稅[J].涉外稅務(wù)，2010（7）.

篇7

一年來(lái)，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)成效如何？從筆者了解到的情況看，這些試點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所產(chǎn)生的影響不大，對(duì)遏制高房?jī)r(jià)所起作用更是十分有限。改革試點(diǎn)沒(méi)有達(dá)到預(yù)期收效。于是，針對(duì)房產(chǎn)稅爭(zhēng)議不斷，中國(guó)為什么要征收房產(chǎn)稅？究竟房產(chǎn)稅能否遏制高房?jī)r(jià)？開(kāi)征房產(chǎn)稅會(huì)否增加百姓負(fù)擔(dān)？何時(shí)開(kāi)始全國(guó)推廣？一直是各界人士關(guān)注的焦點(diǎn)。對(duì)此，筆者從以下方面對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅改革提出幾點(diǎn)思考。

一、全面改革房產(chǎn)稅制度的重要意義

現(xiàn)行的房產(chǎn)稅稅制存在種種弊端，上海、重慶的試點(diǎn)改革又沒(méi)有達(dá)到預(yù)期收效，于是 “中國(guó)要不要征收房產(chǎn)稅，如何征收房產(chǎn)稅”的質(zhì)疑聲不斷。筆者認(rèn)為，在中國(guó)征收房產(chǎn)稅，進(jìn)行全面的房產(chǎn)稅稅制改革意義重大。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。第一，有利于地方稅收體系建設(shè)，建立地方支柱稅源，解決地方穩(wěn)定財(cái)政收入來(lái)源。中國(guó)現(xiàn)行的稅制體系沒(méi)有真正意義上的財(cái)產(chǎn)稅，而開(kāi)征房產(chǎn)稅意味著中國(guó)財(cái)產(chǎn)稅缺失狀態(tài)的終結(jié)，意味著地方政府握有了可對(duì)包括收入、消費(fèi)、財(cái)產(chǎn)等多個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)施稅收調(diào)節(jié)的相應(yīng)手段。這種支柱稅源的確立，有助于地方政府?dāng)[脫對(duì)賣地收入的過(guò)分依賴。第二，有利于全面轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。第三，有利于抑制房?jī)r(jià)，確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。第四，有利于優(yōu)化收入分配結(jié)構(gòu)，抑制兩極分化。同時(shí)，房產(chǎn)稅對(duì)合理引導(dǎo)消費(fèi)、節(jié)約資源、城市化健康發(fā)展、加快住有所居目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，以及保護(hù)大多數(shù)老百姓規(guī)避過(guò)度消費(fèi)和超前消費(fèi)所致風(fēng)險(xiǎn)都有重大意義。

二、在上海、重慶試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大原房產(chǎn)稅的征收對(duì)象范圍

現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)征收，其征收對(duì)象僅限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋，不包括農(nóng)村的房屋。自2011年1月28日起，《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》正式施行，規(guī)定其征收對(duì)象為，上海居民家庭新購(gòu)第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購(gòu)住房。除上述征收對(duì)象以外的其他個(gè)人住房，按國(guó)家制定的有關(guān)個(gè)人住房房產(chǎn)稅規(guī)定執(zhí)行。同一天，重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)暫行辦法及實(shí)施細(xì)則，規(guī)定其征收對(duì)象為，重慶主城9區(qū)內(nèi)存量增量獨(dú)棟別墅、新購(gòu)高檔商品房、外地炒房客在重慶購(gòu)第二套房?？梢?jiàn)，兩市都明確主要以增量住房征稅為主，對(duì)存量住房觸及較少。筆者認(rèn)為，如果主要針對(duì)新購(gòu)住房課稅，就意味著征稅對(duì)象沒(méi)有被平等對(duì)待。再說(shuō)，隨著新購(gòu)住房逐步便成為存量住房，如果要實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅的可持續(xù)性，并把其打造成為地方財(cái)源的支柱，房產(chǎn)稅勢(shì)必將對(duì)存量住房征收。所以從稅法公平原則出發(fā)，除對(duì)居民生存權(quán)的房產(chǎn)免稅外，對(duì)擁有個(gè)人居住房屋者均應(yīng)當(dāng)征稅。征稅范圍應(yīng)當(dāng)既包括新購(gòu)的房產(chǎn)也包括原先的存量，既包括高檔住房，也應(yīng)當(dāng)包括普通住房。從世界上130多個(gè)國(guó)家和地區(qū)征收房產(chǎn)稅的實(shí)踐看，房產(chǎn)稅是對(duì)個(gè)人擁有的住房普遍征收，無(wú)論是增量和存量住房都在納稅范圍之內(nèi)。

另外，現(xiàn)行房產(chǎn)稅把廣大農(nóng)村的房屋排除在征收范圍之外，但隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，一部分農(nóng)民已經(jīng)轉(zhuǎn)換成了“市民”身份，只是沒(méi)有真正離開(kāi)他們的生活區(qū)域而進(jìn)入城鎮(zhèn)生活，對(duì)他們用來(lái)轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性用途或者出租的房屋，是符合房產(chǎn)稅征收范圍的。按照“寬稅基”的原則，房產(chǎn)稅的征收范圍不局限于城市房產(chǎn)，還包括農(nóng)村、農(nóng)場(chǎng)建筑物等。當(dāng)然對(duì)用于農(nóng)村農(nóng)用房產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)稅收優(yōu)惠，這樣，在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)個(gè)人擁有的住房征收房產(chǎn)稅，有利于城鄉(xiāng)公平，有利于稅收管理。

三、改變?cè)慨a(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)，實(shí)行差別稅率，完善調(diào)節(jié)功能

我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)余值或房產(chǎn)租金收入。上海、重慶試點(diǎn)改革是以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。根據(jù)我國(guó)目前土地和房產(chǎn)大幅度升值的實(shí)際情況，特別是城市新房市值與舊房市值相差非常大，以余值為計(jì)稅依據(jù)不但人為的縮小了稅基，而且由于新的房屋稅負(fù)重，老房屋由于價(jià)值低、稅負(fù)輕，顯失公平。另外，以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)，與房產(chǎn)余值差距很大，按不同計(jì)稅方式計(jì)稅，會(huì)導(dǎo)致稅負(fù)不均等狀況，使納稅人產(chǎn)生相機(jī)抉擇效應(yīng)，容易產(chǎn)生稅收的漏洞，造成稅源的流失。而以實(shí)際的應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，會(huì)因不同城市、同一城市的不同地段的房產(chǎn)交易價(jià)格的不同而稅負(fù)不同，也會(huì)因?yàn)椴煌瑫r(shí)期的購(gòu)房成本的差異而導(dǎo)致房產(chǎn)稅稅負(fù)的不公。所以，這個(gè)只能是試點(diǎn)初期的短期做法，從長(zhǎng)期來(lái)看，筆者認(rèn)為，房產(chǎn)稅以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)，可以避免因房產(chǎn)余值或房產(chǎn)租金收入或市場(chǎng)交易價(jià)格作為房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)帶來(lái)的弊端，也更貼合我國(guó)實(shí)際情況。當(dāng)然，建立科學(xué)的評(píng)估制度是保障。

關(guān)于稅率問(wèn)題，就上海和重慶房地產(chǎn)稅試點(diǎn)情況來(lái)看，不僅房產(chǎn)稅征收的稅率只是象征性的（比如上海的房地產(chǎn)稅稅率為0.4%－0.6%，重慶為0.5%－1.2%），而且房產(chǎn)稅率既沒(méi)有差別性也沒(méi)有減免。由于房產(chǎn)稅率過(guò)低及征收范圍過(guò)小，所收到的稅收總額十分有限，從而使得這種房產(chǎn)稅的征收對(duì)住房?jī)r(jià)格影響十分有限，也談不上對(duì)遏制高房?jī)r(jià)起到作用。筆者認(rèn)為房產(chǎn)稅實(shí)行差別比例稅率，按照房產(chǎn)面積、市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格區(qū)別對(duì)待。一是讓占有房產(chǎn)多的人交稅，占有越多，交稅越多；二是抑制住房消費(fèi)上的奢侈現(xiàn)象，為社會(huì)節(jié)約住房資源和土地資源，同時(shí)對(duì)住房投機(jī)有一定的抑制作用，充分發(fā)揮房產(chǎn)稅對(duì)收入和財(cái)產(chǎn)合理分配的調(diào)節(jié)作用。

四、進(jìn)一步創(chuàng)造條件，完善房產(chǎn)稅的配套改革措施

從我國(guó)的現(xiàn)狀看，房產(chǎn)稅改革是一個(gè)系統(tǒng)工程，要保證其順利實(shí)施，一系列配套措施至關(guān)重要。筆者以為應(yīng)該做好以下幾個(gè)方面的工作。第一，完善稅法法規(guī)，建立嚴(yán)密的財(cái)產(chǎn)管理登記制度，加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，做到有法可依，信息共享。第二，完善適應(yīng)我國(guó)國(guó)情的房產(chǎn)評(píng)估制度，建立與評(píng)估有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫(kù)，為房產(chǎn)稅稅基提供可靠的數(shù)據(jù)來(lái)源。第三，完善稅收征收管理制度，實(shí)行按年計(jì)算，一次性繳納，自行申報(bào)和代扣代繳相結(jié)合的征收方式。保證全年房產(chǎn)稅按期入庫(kù)，減少稅收征管成本。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉尚希.釋疑房產(chǎn)稅[OL]./opinion/zjgc/20120706/6719500.shtml.

篇8

2011年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，猶如洪濤駭浪，一波未平一波又起。繼去年的“新國(guó)十條”、“國(guó)五條”之后，1月26日晚，國(guó)務(wù)院再次出臺(tái)“新國(guó)八條”，對(duì)2011年樓市調(diào)控工作進(jìn)行總體部署，緊接著上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)正式上路。2011年的房?jī)r(jià)將何去何從？是像以往一樣“穩(wěn)坐釣魚(yú)臺(tái)”，在“空調(diào)”中步步追漲；還是房?jī)r(jià)逆轉(zhuǎn)開(kāi)始走下坡路，甚至猶如危言“雪崩”？

“新國(guó)八條”：新在何處？

其實(shí)，“新國(guó)八條”里邊，二套房首付比例不低于60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍、更嚴(yán)格的限制非本地居民購(gòu)房、對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易統(tǒng)一按銷售收入全額征稅等，都算不上新措施，這些都是在打壓購(gòu)房需求，甚至是不惜犧牲人們的改善性住房需求，以平衡供求矛盾。真正有新意的地方：

一是顯示了中央政府堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心?？偫沓Ｕf(shuō)“辦法總比困難多”，也多次表示“有信心讓房?jī)r(jià)回到合理價(jià)位”，“新國(guó)八條”的及時(shí)出臺(tái)顯示了本屆政府調(diào)控房地產(chǎn)的意志更強(qiáng)烈。

二是解決了中央調(diào)控政策不落地的問(wèn)題?！罢{(diào)控政策不落地”正是以往“空調(diào)”的根源所在，這次中央明確要求“進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任”、“落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制”，毫無(wú)疑問(wèn)，這次調(diào)控的執(zhí)行力度會(huì)比以往更加強(qiáng)。

三是明確表示“堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)”?！耙恢缓诎臀鬏p拍翅膀，可以導(dǎo)致一個(gè)月后德克薩斯州的一場(chǎng)龍卷風(fēng)”，輿論正是當(dāng)下撬動(dòng)人們購(gòu)房需求的那個(gè)阿基米德支點(diǎn)，沒(méi)有輿論的合力，“合理引導(dǎo)住房需求”就會(huì)成為一句空話。另外，在“新國(guó)八條”里，增加保障住房、抑制投資投機(jī)性購(gòu)房的方向也比以往更加明確。

在“新國(guó)八條”的總體思路之下，只要配套措施得力，執(zhí)行不打折扣，讓房?jī)r(jià)回到合理價(jià)位，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的理想，可能并不遙遠(yuǎn)。只是，在一線城市籠罩于調(diào)控壓力之下的時(shí)候，二、三線城市，甚至是四、五線城鎮(zhèn)的購(gòu)房者，會(huì)不會(huì)不得不進(jìn)一步面對(duì)房?jī)r(jià)上漲的壓力，這讓人憂慮。

房產(chǎn)稅：一把隨時(shí)可以變換的利劍！

紛擾多時(shí)的房產(chǎn)稅終于揭開(kāi)了神秘的面紗，“新國(guó)八條”1月26日晚出臺(tái)，重慶、上海房產(chǎn)稅細(xì)則1月27日晚就隨之而來(lái)，1月28日生效，沒(méi)有留給市場(chǎng)任何反應(yīng)的時(shí)間。

房產(chǎn)稅影響的是房產(chǎn)持有現(xiàn)實(shí)成本和投資收益預(yù)期，很多人將它當(dāng)做房市調(diào)控的“定海神針”。我們?cè)诳隙ㄆ洹皻Α钡耐瑫r(shí)，也必須明白，房產(chǎn)稅不是萬(wàn)能的。日本有房產(chǎn)稅、美國(guó)也有房產(chǎn)稅，但都沒(méi)有避免房地產(chǎn)泡沫形成、膨脹與破滅的循環(huán)。

重慶房產(chǎn)稅針對(duì)的是豪宅，即獨(dú)棟商品住宅和新購(gòu)的高檔住房。但配套了一個(gè)獨(dú)棟商品住宅可以抵扣戶均180平方米、高檔住房戶均100平方米的基數(shù)，對(duì)高房?jī)r(jià)的殺傷力頓減，因?yàn)橘I得起別墅和高檔住房的人，對(duì)抵扣基數(shù)之后的那點(diǎn)房產(chǎn)稅，是不太會(huì)放在心上的。至于“無(wú)重慶戶籍、未在當(dāng)?shù)毓ぷ?，在重慶買房，第一套不收稅，但是二套及二套以上，開(kāi)始收稅”，上有政策，下有對(duì)策，規(guī)避重慶的這點(diǎn)規(guī)定，對(duì)富人來(lái)說(shuō)，真是不能再容易了。

至于上海，對(duì)新不對(duì)舊，而且有一個(gè)人均60平方米的基數(shù)，加以稅率僅為0.6%，除了顯示對(duì)既得利益階層的照顧之外，其效用基本可以忽略不計(jì)。

重慶“兇猛一刀”，上?！皽厝嵋粍Α保砻婵磥?lái)勢(shì)洶洶，似有一劍封喉之力，但作用至少在目前，仍然只是象征性的，劫富但不濟(jì)貧，難怪業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為三個(gè)月即可消化“房產(chǎn)稅”這一利空。更令人擔(dān)憂的是，新房征稅舊房不征，豪宅征稅普房不征，這不僅不公平，更有可能推高二手房?jī)r(jià)，讓窮人安居更難。

利劍出鞘，變幻無(wú)窮。重慶、上海的房產(chǎn)稅僅僅是試點(diǎn)，操作主動(dòng)權(quán)還僅僅掌握在地方政府手中，接下來(lái)，房產(chǎn)稅可以隨時(shí)根據(jù)需要變換招式，甚至是中央和地方共舞，加之可以和限購(gòu)限貸、營(yíng)業(yè)稅、契稅等一起做“加減法”，假以時(shí)日，讓房?jī)r(jià)俯首稱臣應(yīng)該不在話下。

房?jī)r(jià)：決定因素與影響因素

效用與供求關(guān)系，決定著市場(chǎng)價(jià)格。電影《2012》中，諾亞方舟船票的售價(jià)是10億歐元，還不能還價(jià)，這就是效用與供求關(guān)系對(duì)價(jià)格的影響。住，是人的基本生存需求，效用自不可言。

至于需求，可以從我國(guó)的人口解構(gòu)中窺出一般。2030年，我國(guó)總?cè)丝趯⑦_(dá)到15億，城市人口將達(dá)到10億。1985年左右的新生人口頂峰期青年進(jìn)入了婚姻期，目前買房的剛性需求是存在的。加之“居者有其屋”觀念支撐下的改善性住房需求，以及通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型帶來(lái)的投資需求，將使得我國(guó)未來(lái)20年的住房需求是處于擴(kuò)張狀態(tài)的。

也就是說(shuō)，如果沒(méi)有住房政策的根本性調(diào)整，沒(méi)有供應(yīng)量的巨幅增加，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在今后一個(gè)時(shí)期仍將整體處于賣方市場(chǎng)，買房者的話語(yǔ)權(quán)是相對(duì)較弱的。在賣方市場(chǎng)，價(jià)格波動(dòng)的決定性因素便在政府了。

目前，阻擾地方政府調(diào)控房?jī)r(jià)的最大問(wèn)題就是土地財(cái)政依賴。

2009年，全國(guó)土地出讓收入占地方財(cái)政收入比重已經(jīng)高達(dá)43.7%；2010年，在房地產(chǎn)調(diào)控急如驟雨的情況下，全國(guó)土地出讓金總額逆勢(shì)劇增至2.7萬(wàn)億元，同比增幅達(dá)70.4%。也就是說(shuō)，不革土地財(cái)政之命，地方政府是無(wú)論如何也下不了真正打壓房?jī)r(jià)之手的。如何革土地財(cái)政之命？靠政府主動(dòng)放棄土地出讓收入？靠房產(chǎn)稅來(lái)替代土地出讓收入？本質(zhì)上都是一樣的，都是土地財(cái)政，都是需要高房?jī)r(jià)來(lái)支撐的。寄希望經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，房地產(chǎn)不再成為經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)，財(cái)政收入多元化不再依賴土地收入，還得假以時(shí)日。

2011年：房?jī)r(jià)會(huì)走向何方？

征稅在我國(guó)向來(lái)是“開(kāi)弓了就沒(méi)有回頭箭”，房產(chǎn)稅是調(diào)控房?jī)r(jià)的核武器，但由于在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)征的基礎(chǔ)建設(shè)，特別是房產(chǎn)交易信息的全國(guó)聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅稅基的確定等，還需要一個(gè)過(guò)程，也就是說(shuō)，房產(chǎn)稅短期內(nèi)還不會(huì)在全國(guó)推開(kāi)，還只是基于地方層面的試點(diǎn)。

但在“新國(guó)八條”和房產(chǎn)稅調(diào)控政策的影響之下，市場(chǎng)在一定時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)觀望局面，甚至出現(xiàn)變相降價(jià)的現(xiàn)象，是不可避免的。如果“落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求”能夠落到實(shí)處，5年之內(nèi)商品房與保障房就可能在市場(chǎng)上形成平分秋色的供應(yīng)局面，市場(chǎng)的整體房?jī)r(jià)在數(shù)字上勢(shì)必因此而有所回歸。但預(yù)測(cè)2011年全年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，可能還要看市場(chǎng)供應(yīng)和開(kāi)發(fā)商的資金鏈。

從市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)說(shuō)，雖然“新國(guó)八條”已經(jīng)做出了明確要求，土地供應(yīng)不得少于近兩年的平均數(shù)，但基于土地的有限性和地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，地方政府只需要把握好土地投放的技巧，就可確保高地價(jià)無(wú)憂。在商品房供應(yīng)上，2010年房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工、施工增速創(chuàng)近年來(lái)新高，商品房新開(kāi)工面積增速40.7%，全年投資增速33.2%，商品房供應(yīng)應(yīng)該是基本充足。

篇9

B其次，對(duì)售房所得征收20%所得稅的政策效果可能適得其反。在目前二手房交易市場(chǎng)明顯屬于賣方市場(chǎng)的情況下，賣房者完全有可能通過(guò)漲價(jià)把20%的房地產(chǎn)交易所得稅轉(zhuǎn)嫁給買房者，從而推高整體房?jī)r(jià)水平。同時(shí)，在購(gòu)買二手房成本上升的情況下，剛需客戶將會(huì)更多地涌向新房市場(chǎng)或者直接租房，從而進(jìn)一步推動(dòng)新房?jī)r(jià)格以及租房?jī)r(jià)格的上漲，最終形成“越調(diào)越漲、越漲越買”的怪圈和循環(huán)。

篇10

（一）單位新建、新購(gòu)住房和騰空成套住房；

（二）新建經(jīng)濟(jì)適用住房、安居工程住房；

（三）向職工集資建造或購(gòu)買的住房；

（四）拆遷戶購(gòu)買的安置房。

第四條  單位將新建住房、新購(gòu)商品住房、騰空成套住房出售給符合單位住房分配條件的職工時(shí)，可執(zhí)行當(dāng)?shù)卣嫉膶脮r(shí)房改成本價(jià)和房改政策。根據(jù)職工住房貨幣化分配程度，可按屆時(shí)房改成本價(jià)無(wú)折扣出售，也可按不高于住房實(shí)際造價(jià)或購(gòu)價(jià)或不低于房改成本價(jià)的價(jià)格出售。

第五條  單位利用現(xiàn)有土地自建住房，可以按照建房的實(shí)際成本價(jià)，也可按不低于房改成本價(jià)的價(jià)格向職工集資建房。

第六條  符合下列情況之一的，職工可按有關(guān)規(guī)定向所在單位申請(qǐng)一次性住房補(bǔ)償：

（一）未實(shí)行職工住房貨幣化分配的中低收入家庭、住房困難戶，經(jīng)單位批準(zhǔn)向社會(huì)直接購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房或安居房的。

（二）城市建設(shè)中的拆遷戶，按照當(dāng)?shù)卣牟疬w政策購(gòu)買新住房的。

具體規(guī)定由各市地、省單批房改方案單位確定。

第七條  按期繳交住房公積金或執(zhí)行住房貨幣化分配的職工，購(gòu)買公有住房一次付清房款有困難的，可按規(guī)定申請(qǐng)政策性抵押貸款、擔(dān)保貸款或按揭貸款。

第八條  實(shí)行住房貨幣化分配單位的所有住房，及未實(shí)行貨幣化分配單位的新建住房、騰空成套住房的租金標(biāo)準(zhǔn)，原則上按成本租金（折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成的租金）執(zhí)行；實(shí)行成本租金有困難的，可暫實(shí)行準(zhǔn)成本租金（折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)三項(xiàng)因素構(gòu)成的租金）。各市地的租金標(biāo)準(zhǔn)，由省物價(jià)部門會(huì)同省房改、財(cái)政部門審核后，按照管理權(quán)限，報(bào)省房改領(lǐng)導(dǎo)小組或國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。

省單批房改方案單位職工住房租金的標(biāo)準(zhǔn)，參照所在市地的租金標(biāo)準(zhǔn)確定，報(bào)省房改領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后執(zhí)行。

第九條  對(duì)暫未實(shí)行住房補(bǔ)貼的在職職工和離退休職工，仍按原房改租金標(biāo)準(zhǔn)和減免補(bǔ)優(yōu)惠政策執(zhí)行。

篇11

國(guó)五條，是指國(guó)務(wù)院在2013年2月20日所頒發(fā)的政策，主要是五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施。這其中的主要內(nèi)容主要包含了以下幾個(gè)方面的內(nèi)容，各個(gè)直轄市以及計(jì)劃單列市除了拉薩之外的省會(huì)城市都需要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則來(lái)制定最新年度的新建商品住房的價(jià)格控制目標(biāo)，并且要將這一目標(biāo)公布于眾，建立起全面的放假工作考核制度。另外還需要對(duì)住房的限購(gòu)繼續(xù)加強(qiáng)執(zhí)行的力度，已經(jīng)在實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市以及其他的計(jì)劃單列城市都需要能夠按照統(tǒng)一的要求，要能夠在限購(gòu)的區(qū)域、住房類型、購(gòu)房資格的審查等等進(jìn)行嚴(yán)格的執(zhí)行和完善。

二、國(guó)五條對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

（一）支撐住房市場(chǎng)的根本動(dòng)力仍在

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究，筆者發(fā)現(xiàn)，及時(shí)頒布了國(guó)五條，可是支持住房市場(chǎng)的根本動(dòng)力依然存在。雖然國(guó)五條會(huì)對(duì)不同的城市以及不同區(qū)域產(chǎn)生不同的影響，可是房?jī)r(jià)的整體走勢(shì)還需要看后續(xù)的房屋供需關(guān)系，如果仍然是現(xiàn)在這種供不應(yīng)求的關(guān)系，那么房?jī)r(jià)一定會(huì)上漲，從今年很多城市的房?jī)r(jià)漲幅情況來(lái)看，應(yīng)該有很多城市還不會(huì)出現(xiàn)暴漲的現(xiàn)象。雖然現(xiàn)在距離國(guó)五條的頒布還只有一個(gè)多月的時(shí)間，可是已經(jīng)出現(xiàn)了一定的負(fù)面影響，不過(guò)換個(gè)角度來(lái)看，這其中也可以說(shuō)是暗藏機(jī)遇，對(duì)冉短時(shí)間之門對(duì)于當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于受到市場(chǎng)波動(dòng)的影響，對(duì)投資購(gòu)買會(huì)更加的謹(jǐn)慎，可是從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)說(shuō)，支持住房發(fā)展的動(dòng)力還在。

只要房?jī)r(jià)還是平穩(wěn)的，經(jīng)濟(jì)也在不斷的發(fā)展，那市場(chǎng)對(duì)于房產(chǎn)的需求就不會(huì)消失。這是由于我國(guó)近十年對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控并沒(méi)有能夠?qū)⒎慨a(chǎn)市場(chǎng)整體上升趨勢(shì)改變，未來(lái)我國(guó)住房市場(chǎng)依然將會(huì)是全球發(fā)展規(guī)模增長(zhǎng)速度以及生命力最為突出的市場(chǎng)。另外，由于我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)的加快，促進(jìn)了房貸產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，剛需性的買家市場(chǎng)都在不斷的擴(kuò)大，這些都將推動(dòng)我國(guó)住房市場(chǎng)的發(fā)展。

（二）不同區(qū)域有著不同的影響

“國(guó)五條”對(duì)于不同城市與不同區(qū)域會(huì)有不同影響。對(duì)于新房地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，不同城市的市場(chǎng)供求情況以及房產(chǎn)的庫(kù)存都存在著很大的不同。對(duì)于一二線的城市來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在最大的問(wèn)題就是供應(yīng)不足，需要不斷增加房屋建設(shè)；二對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，則是要將大量庫(kù)存的房屋出售，解決積壓的問(wèn)題。在這種狀況下，國(guó)五條對(duì)于這些城市所產(chǎn)生的影響也會(huì)各不相同。

（三）住房產(chǎn)品受到影響

在國(guó)五條出臺(tái)之后，對(duì)于剛需性的樓盤來(lái)說(shuō)，這能夠帶來(lái)直接的利益，對(duì)于改善型的樓盤來(lái)說(shuō)則是受到了巨大的打擊。國(guó)五條的核心內(nèi)容就是對(duì)投機(jī)性的購(gòu)房進(jìn)行打壓，對(duì)剛需性的購(gòu)房提供保障。因此，能夠控制房?jī)r(jià)的上漲速度關(guān)鍵在于購(gòu)房需求中投機(jī)性購(gòu)房的比例。從國(guó)八條到如今的國(guó)五條，國(guó)家政策一直都是在對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行控制，這樣投機(jī)性的購(gòu)房也就得到了很好的控制。根據(jù)世界聯(lián)合地擦和你所成交的客戶結(jié)構(gòu)來(lái)看，在2012年，投機(jī)性購(gòu)房客戶主要是在14%左右，這已經(jīng)能夠說(shuō)明目前我國(guó)房地產(chǎn)主要成交都是一些剛性需求的房屋，投資的客戶都受到了國(guó)家限購(gòu)政策的影響，這部分的投資型購(gòu)房已經(jīng)無(wú)法在房地產(chǎn)市場(chǎng)中獲得立足之地。另外，根據(jù)一些研究機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)，我國(guó)到1030年的城鎮(zhèn)化將能夠達(dá)到64%左右，城鎮(zhèn)人口將會(huì)發(fā)展到9.4億人，在未來(lái)的十年中，年均新增城鎮(zhèn)人口的剛性住房需求將能夠達(dá)到4.1億平方米，改善性需求達(dá)到了5.5億平方米，房屋更新的需求也達(dá)到了2.1億平方米，將這三項(xiàng)進(jìn)行合計(jì)住房的需求量已經(jīng)超過(guò)了10億平方米，這與2012年相比有著巨大的發(fā)展空間，另外，根據(jù)這些數(shù)據(jù)也可以看出，投資性的需求已經(jīng)不再住房市場(chǎng)中占有主導(dǎo)的地位，更多的都是剛性的住房需求。

（四）對(duì)住房消費(fèi)者產(chǎn)生不同影響

中國(guó)之前都是農(nóng)業(yè)社會(huì)，傳統(tǒng)的安土重遷的習(xí)俗也都在影響著許多的中國(guó)人，所以很多的中國(guó)人都希望能夠盡快擁有一套屬于自己的房子。再加上社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)的社會(huì)勞動(dòng)力等等一些生產(chǎn)因素也都在不斷的提高，另外貨幣的過(guò)度法相都導(dǎo)致住房建設(shè)成本的增加，這樣一來(lái)，中國(guó)的房?jī)r(jià)就很難如人民所愿下降。

從調(diào)控的對(duì)象來(lái)看，國(guó)五條主要是對(duì)購(gòu)房者起到具體的作用。購(gòu)房者是政策的主要調(diào)控對(duì)像，對(duì)于地方政府以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等等主體的調(diào)控就比較少；從針對(duì)區(qū)域來(lái)看，國(guó)五條主要針對(duì)的是那些房?jī)r(jià)上漲速度比較快的城市；從供求關(guān)系來(lái)看，國(guó)五條主要是抑制房產(chǎn)的需求，增加房產(chǎn)的供應(yīng)。一方面是提高二手房的交易成本，將二手房地產(chǎn)的部分需求轉(zhuǎn)移到新房市場(chǎng)，可是目前各個(gè)城市所新開(kāi)的樓盤都處于郊區(qū)，這樣對(duì)二手房的替代效果就不甚理想，想要轉(zhuǎn)移二手房地產(chǎn)的需求的程度也只能是有限的。另一方面，就算二手房的賣家主動(dòng)陳丹一部分的稅收或者是降低房?jī)r(jià)來(lái)吸引購(gòu)房者，可是購(gòu)房者需要支付的總成本仍然不會(huì)有明顯的減少。除此之外，從方式手段的選擇來(lái)看，我國(guó)已經(jīng)采取了行政方法與市場(chǎng)手段相結(jié)合，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行多管齊下，國(guó)五條的出臺(tái)將會(huì)是限購(gòu)與房產(chǎn)稅并行并重。

四、未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

改善型需求才是商品房開(kāi)發(fā)的動(dòng)力，近年來(lái)國(guó)家政府過(guò)于重視房產(chǎn)的剛性需求，對(duì)于住房的改善型需求都是忽略不計(jì)的?？墒歉鶕?jù)一些研究機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)，在未來(lái)的十年中改善性需求達(dá)到了5.5億平方米，這都在告訴我們改善型的需求才是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。

隨著城市人口的不斷增加，再加上房?jī)r(jià)的不斷上漲，對(duì)于初次購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)這離他們想要在正是中安家的愿望越來(lái)越遠(yuǎn)，尤其是那些一線城市以及我國(guó)東部的一些城市。取而代之的將是在城市中已經(jīng)擁有房產(chǎn)卻產(chǎn)生改善需求的人們，他們的這種改善型需求將是未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方向。

筆者認(rèn)為，降低房?jī)r(jià)并不能夠?qū)⒅械褪杖胝叩淖》繂?wèn)題解決，因?yàn)橹挥蟹偶俑?，政府在拆遷的時(shí)候詞匯給予較高的補(bǔ)償。土地是農(nóng)民擁有資產(chǎn)中最大的，只有商品房的價(jià)格賣的比較高，政府才會(huì)給農(nóng)民較高的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，農(nóng)民在拿到這筆補(bǔ)償之后才能夠到城市為自己和家人購(gòu)置一套房子。另外，城市中還有一批新增的人口，無(wú)論房?jī)r(jià)降到多低，他們都買不起房子。這部分人需要政府為他們提供廉價(jià)的公租房，加快公租廉租房的建設(shè)需要有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商共同配合，這同樣需要有較高的房?jī)r(jià)和地價(jià)作為支持。

在未來(lái)的三十年中，土地制度的重新建立、拆遷征地方式以及過(guò)程的變化，再加上土地綜合成本的提高都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成影響，可在這三十年中，住房依然是過(guò)你最大的消費(fèi)產(chǎn)品。在這期間，我國(guó)房地產(chǎn)將能夠逐漸成熟，發(fā)展的速度也會(huì)放緩，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)依然是社會(huì)的重要產(chǎn)業(yè)支柱。

參考文獻(xiàn)：

篇12

RET睿意德調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控前（2007-2010年）的庫(kù)存年均增幅僅為19%，其中2010年受供應(yīng)萎縮影響，年末庫(kù)存更是出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；而調(diào)控后（2011-2013年）的庫(kù)存年均增幅則高達(dá)45%，其中2013年的庫(kù)存量更是達(dá)到歷史峰值的3.24萬(wàn)，已超過(guò)調(diào)控前2010年的3倍。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，這種情況的出現(xiàn)與城鎮(zhèn)化脫不了關(guān)系。在城鎮(zhèn)化大趨勢(shì)的市場(chǎng)背景下，各地?zé)嶂杂谛聟^(qū)、新城的報(bào)批，一些新區(qū)、城市副中心規(guī)劃大批量出臺(tái)，大量樓市供應(yīng)隨之來(lái)臨，尤其是三四線城市，在缺乏產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與支撐的前提下，不少城市出臺(tái)新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，以此為基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)新城。但是，實(shí)際操作上中小城市尤其是三四線城市更多的只是以產(chǎn)業(yè)新城為名直接進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)“造城”，“加快”所謂城鎮(zhèn)化進(jìn)程。“被城鎮(zhèn)化”導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)沒(méi)有辦法順利去化，或者賣出去的房子由于配套不全等原因沒(méi)有人居住成為“空城”。

對(duì)此，高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)、總裁陶紅兵有不同的看法，“三四線城市大量造房和城鎮(zhèn)化沒(méi)有關(guān)系”。陶紅兵認(rèn)為，地方財(cái)政依靠賣地供血才是主要原因。“三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不規(guī)范，一些地方企業(yè)看到房?jī)r(jià)上漲的空間，與政府的關(guān)系獲得土地，加上地方政府為了財(cái)政收入大量賣地，才會(huì)涌現(xiàn)出大量商品住宅?！?/p>

不同于一線城市有足夠的需求支撐，陶紅兵認(rèn)為目前二三四線城市的住宅需求并不足以支撐開(kāi)發(fā)商的集體建房運(yùn)動(dòng)，“很多小城市的開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有真正考慮過(guò)地方的需求是否足以消化供應(yīng)，只是看到房地產(chǎn)市場(chǎng)有利可圖，便一股腦加入造房軍團(tuán)。”在他看來(lái)，很多二三四線城市都存在供過(guò)于求的現(xiàn)象。“已經(jīng)開(kāi)始嘗到苦頭了?！?/p>

買房的N種理由

“以前要想跟人熟悉起來(lái)，都是從聊共同愛(ài)好、電視劇、體育運(yùn)動(dòng)、美食、談工作開(kāi)始慢慢靠近的，現(xiàn)在只要聊房?jī)r(jià)、聊買房的經(jīng)歷、聊樓市走向，保管很快就能拉近彼此的距離?！?/p>

這是今年2月張昕在微信朋友圈里的一段話，她說(shuō)以前朋友圈是多元化的，什么話題內(nèi)容都有，但不知道從什么時(shí)候開(kāi)始，被房子“刷屏”了 ：有分享專家預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)的；有曬新房施工進(jìn)度的；有感嘆房?jī)r(jià)的；有分享購(gòu)房成功經(jīng)驗(yàn)的；有哭訴買房坎坷經(jīng)歷的；甚至連海外投資度假的都有。

“其實(shí)住房最開(kāi)始和衣食行一樣，都是生活的基本，所以一開(kāi)始并沒(méi)有全民地產(chǎn)的說(shuō)法，我覺(jué)得也談不上全民地產(chǎn)。只不過(guò)近年來(lái)房?jī)r(jià)跳躍式飛漲，才引起了普遍對(duì)樓市的關(guān)注。”陶紅兵說(shuō)，一線城市尤其是北京的房?jī)r(jià)十年來(lái)翻了幾倍，不少人因房致富，目前看來(lái)，北京等一線城市的房?jī)r(jià)短期內(nèi)仍將平穩(wěn)上漲，因此大家積極談房、買房。

當(dāng)然，這樣的機(jī)會(huì)，投資者也不會(huì)錯(cuò)過(guò)。和裕地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷中心總經(jīng)理王騫認(rèn)為，現(xiàn)在可投資的渠道不多，股票、基金、白銀投資都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，不如房地產(chǎn)來(lái)得穩(wěn)定和保險(xiǎn)，因此有的人選擇到二三線城市投資，有的選擇投資旅游度假產(chǎn)業(yè)，有的選擇商住項(xiàng)目，越來(lái)越多的人將投資目光轉(zhuǎn)向房產(chǎn)。

RET睿意德高級(jí)董事王玉珂表示，國(guó)五條出臺(tái)后，各地相應(yīng)的細(xì)則執(zhí)行嚴(yán)格，在抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲方面卻效果有限?！胺?jī)r(jià)會(huì)漲得更厲害，再不買就買不起了”的恐懼也迫使很多尚在觀望和猶豫的人出手，因此造成了房產(chǎn)很熱、全民聊房產(chǎn)的現(xiàn)象。

火熱還能持續(xù)多久？

在這一波全民開(kāi)發(fā)熱潮中，一線城市得到專家們的一致認(rèn)可，但三四線城市，普遍堪憂。

“2014年，北京的房?jī)r(jià)漲幅有望趨緩。隨著自住型商品房供應(yīng)量開(kāi)始加大，自住型商品房的價(jià)格將會(huì)拉低整體房?jī)r(jià)平均水平。”王玉珂表示，未來(lái)在房產(chǎn)稅逐步推進(jìn)過(guò)程中，購(gòu)房人的房產(chǎn)持有成本將會(huì)加大，這一調(diào)控手段會(huì)起到抑制房?jī)r(jià)的作用。

不過(guò)陶紅兵認(rèn)為，一線城市長(zhǎng)期供不應(yīng)求的趨勢(shì)不會(huì)改變，土地和房?jī)r(jià)的漲幅會(huì)趨緩，不過(guò)房?jī)r(jià)并不會(huì)下跌，他建議如果有能力在北京買房可以出手。但對(duì)于三四線城市，他并不樂(lè)觀。

篇13

二手房的成交狀況較4月份相比，漲幅不到5%。據(jù)漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)上海市二手房成交數(shù)據(jù)顯示，截至2013年5月31日，共成交20758套，環(huán)比上漲3.71%。其中住宅（公寓、別墅、洋房新里）產(chǎn)品共成交20204套，環(huán)比上漲4.55%。在成交價(jià)格方面，5月二手房住宅（公寓、別墅、洋房新里）產(chǎn)品的網(wǎng)簽成交均價(jià)17644元/平方米，環(huán)比漲幅為2.82%。

全國(guó)范圍樓市成交狀況略顯低迷狀態(tài)。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心檢測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月全國(guó)40個(gè)包括北京、上海在內(nèi)的大中城市商品住宅共計(jì)成交2191萬(wàn)平方米，環(huán)比上月微跌3.0%。此外，5月，包括北京、上海為主的六城市二手住宅成交面積合計(jì)409萬(wàn)平方米，環(huán)比上月微跌4.9%。

對(duì)于這種現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)人士分析指出，5月份之所以仍然處于低迷態(tài)勢(shì)，這主要是因?yàn)?月份突然爆發(fā)的行情，使得未來(lái)一段時(shí)間里的購(gòu)買力被透支，因而目前仍然處于“休養(yǎng)生息”階段。

不過(guò)，改善型需求在過(guò)去的一個(gè)月里，表現(xiàn)出復(fù)蘇跡象。近期，從陸家嘴濱江板塊的國(guó)信世紀(jì)海景、新鴻基濱江凱旋門、徐匯的中凱城市之光等千萬(wàn)級(jí)豪宅逆市飄紅，到新江灣城板塊的綠地·海珀璞暉、松江新城板塊的谷水灣等改善型項(xiàng)目，去化速度也相當(dāng)快。同策咨詢研究中心提供的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截止到5月底，今年上海市單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的天價(jià)豪宅已經(jīng)成交40套，銷量與往年同期相比相當(dāng)，并未受到調(diào)控影響。二手房市場(chǎng)情況同樣也是如此，據(jù)德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，5月全市總價(jià)800萬(wàn)元以上的二手豪宅共計(jì)成交126套，相比4月增加11套。

6月行情有望反彈

綜合各種情況來(lái)看，6月有望結(jié)束低迷行情，并逐步走出反彈。

就目前而言，由于新“國(guó)五條”細(xì)則“懸空”，極有可能會(huì)讓觀望氣氛減弱。漢宇地產(chǎn)分析師朱春峰分析指出，在新“國(guó)五條”執(zhí)行期限懸而未決的影響下，買家入市的意愿明顯增強(qiáng)，部分買家再有觀望開(kāi)始進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的置業(yè)進(jìn)行中，其中中低端置業(yè)群體的表現(xiàn)較為活躍，因而導(dǎo)致6月樓市出現(xiàn)反季熱銷行情。

而從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)角度來(lái)分歧，出于半年報(bào)業(yè)績(jī)需要，也會(huì)導(dǎo)致不少上市公司會(huì)加大去化力度。同策咨詢研究中心分析師許之靜表示，6月份的成交熱度肯定會(huì)保持一定幅度的上揚(yáng)。5月供應(yīng)量激增跡象表明，開(kāi)發(fā)商旨在于6月底前迅速跑量，為企業(yè)半年報(bào)沖業(yè)績(jī)，因而預(yù)計(jì)在6月份的供應(yīng)量還會(huì)維持在一個(gè)較高的水平，同時(shí)，在成交方面，一些集中推盤區(qū)域會(huì)采取小幅優(yōu)惠才促進(jìn)銷售。

雖然前景比較樂(lè)觀，但市場(chǎng)中仍有不少人依然持謹(jǐn)慎態(tài)度。位于松江大學(xué)城的改善型項(xiàng)目谷水灣，曾在4月份完成過(guò)兩小時(shí)售出168套房源的“壯舉”，時(shí)隔一個(gè)月之后，近期準(zhǔn)備再次推盤，記者了解到，雖然此次推出的房源位置、景觀等均要好于上一批，但開(kāi)發(fā)商并未打算提價(jià)，依然維持在1.6萬(wàn)～1.8萬(wàn)元/平方米的水平。其實(shí)，該售價(jià)相對(duì)于1.1萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)來(lái)說(shuō)，扣除建安、財(cái)務(wù)等成本，利潤(rùn)空間的確有限。在談到其具體銷售策略時(shí)，谷水灣營(yíng)銷負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)，按照目前市場(chǎng)行情來(lái)說(shuō)，加快去化速度收回成本為比較務(wù)實(shí)的選擇。

調(diào)控或?qū)⑹站o

鑒于當(dāng)前市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱苗頭，政府極有可能再度收緊調(diào)控力度，以達(dá)到穩(wěn)固調(diào)控效果的目的。因而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，即使6月份市場(chǎng)交易狀況回升，但也不必因?yàn)閾?dān)心房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲而“搶反彈”。

雖然5月份成交狀況并未回升，但土地市場(chǎng)卻是另外一番景象，可謂是異?；馃帷８鶕?jù)同策咨詢提供的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月份樓面均價(jià)和溢價(jià)率兩項(xiàng)指標(biāo)均在上漲，這是土地市場(chǎng)趨熱的最直接表現(xiàn)。數(shù)據(jù)表明，5月全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1190元/平方米，環(huán)比上漲23%，同比上漲58%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價(jià)為1648元/平方米，環(huán)比上漲21%，同比上漲52%。此外，5月全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率19%，較上月增加2個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期增加15個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價(jià)率22%，較上月增加2個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期增加17個(gè)百分點(diǎn)。