引論：我們?yōu)槟砹?3篇小產(chǎn)權房買賣范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
到了2008年6月，張某到房管局一問才知道，該房屋屬于城中村集體所建設的“小產(chǎn)權房”，無法辦理房產(chǎn)證。于是，張某找到趙某理論，趙某被迫承認了該房屋為“小產(chǎn)權房”的事實，并說自己也是出于好意幫忙，并未從中得到任何好處，而且也確實無法辦理房產(chǎn)證，只能先這樣住著。
張某擔心自己的房屋權利將來得不到保障，要求趙某退還房款并賠償裝修費58000元以及其他各項損失共計31萬元。趙某不同意，雙方發(fā)生糾紛，張某將趙某告上了法庭。
律師觀點：本案是一起由于“小產(chǎn)權房”無法辦理房產(chǎn)證而引起的糾紛。
所謂“小產(chǎn)權房”，是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村集體頒發(fā)。這種產(chǎn)權證明不同于由城市房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的一般意義上的房產(chǎn)證，其產(chǎn)權的基礎是農(nóng)民的宅基地使用權，因而無法以購房者的名字辦理房產(chǎn)證，也不能上市流通。
國務院曾以會議及通知等方式多次強調(diào)“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)戶住宅或‘小產(chǎn)權房’，單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)”。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的規(guī)定，除“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)”等情況之外，“農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設”。2007年，建設部《關于購買新建商品房的風險提示》，明確要求“城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋”。
房屋產(chǎn)權本來不分大小，只有一種定義。但是，由于我國城鄉(xiāng)二元結構的管理體制，以及一些復雜的社會狀況，形成了社會上一些約定俗成的說法。這種俗稱的“小產(chǎn)權房”，實際上沒有真正的產(chǎn)權，其權利也得不到法律的保障。一旦出現(xiàn)糾紛，往往會給購房者造成較大的經(jīng)濟損失。
購買“小產(chǎn)權房”容易產(chǎn)生以下一些法律問題：首先是購房合同的問題。由于“小產(chǎn)權房”無法上市流通，購房者往往無法通過正常的渠道和方式進行房屋的買賣，所以，很多購房者都沒有簽訂購房合同。有的雖然簽訂了購房合同，但發(fā)生糾紛以后，一旦查明該房屋屬于“小產(chǎn)權房”，這種合同一般也會被認定為無效合同。其次，關于房屋使用權的問題。有的購房者出于居住使用的目的，認為自己買房只是為了住，并沒有買賣房屋的想法，所以有沒有房產(chǎn)證對自己并不會產(chǎn)生太大的影響。我們姑且不去考慮國家政策對小產(chǎn)權房使用權可能產(chǎn)生的影響，就目前的社會條件，由于房價的不斷上漲，個別賣房者出于獲取更大利益的考慮，往往將同一套房屋賣給幾個不同的購房者，一旦發(fā)生這種情況，購房者將無法保障自己的權益。也就是說，小產(chǎn)權房的使用權也是無法保障的。在法律實踐中，這種類型的案例也是大量存在的。第三，由于小產(chǎn)權房無法得到合法有效的權利憑證，其基于物權的一系列法定權利（如繼承、擔保、轉讓等）均無法得到有效的行使。
篇2
一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區(qū)_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。(含地下室——號——平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規(guī)定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對——的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
六、違約責任1、甲方應當于2017年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過____五___個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣___四萬______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過___五____個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規(guī)劃部門、設計部門的原因導致房屋質(zhì)量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應當全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。
2、依法向——區(qū)人民法院起訴。
八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
篇3
小產(chǎn)權房的買賣是指產(chǎn)權不全房屋的出售與購買，比如本集體經(jīng)濟組織成員把房屋買給非本集體經(jīng)濟組織成員，特別是指賣給城市居民。小產(chǎn)權房買賣可能破壞國家法律、法規(guī)的尊嚴，影響城市規(guī)劃及房地產(chǎn)市場的常態(tài)發(fā)展，違反國家耕地保護政策，但是有的小產(chǎn)權房買賣卻沒有綜上影響和危害，比如農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員將自己在集體所有土地上的房屋銷售給本集體經(jīng)濟組織成員，就不存在上述危害，應該是有效的。所以當前對小產(chǎn)權房買賣合同效力在理論上就被分為了有效和無效兩種觀點。
認定小產(chǎn)權房合同無效的原因有二。其一，違反法律強制性規(guī)定。“小產(chǎn)權房的買賣違反我國《土地管理法》關于宅基地使用權只有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員才能夠享有，并且一家僅能享有一處宅基地，若非本集體經(jīng)濟組織的成員一定不能夠享有的規(guī)定”。其二，違反了國家相關政策。小產(chǎn)權房的買賣雖然在一定程度上緩解了購房壓力，但是卻擾亂了國家土地利用開發(fā)規(guī)劃，影響了城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，危及了國家耕地保護政策。也違背了國家出臺的一系列用來防范小產(chǎn)權房問題影響擴大化的政策措施。
認定小產(chǎn)權房買賣合同有效的觀點。一是認為，小產(chǎn)權房的權屬問題并不影響小產(chǎn)權房買賣合同的效力。小產(chǎn)權房買賣合同自成立時生效，不會受到小產(chǎn)權房嗍粑侍獾撓跋歟小產(chǎn)權房權屬是物權的范疇，小產(chǎn)權房買賣合同是債權范疇，分別屬于不同的范疇。依據(jù)《合同法》有關條文關于當事人之間訂立合同，無其他規(guī)定或約定的情況下，合同從成立時就生效的規(guī)定，又根據(jù)《物權法》規(guī)定的區(qū)分原則，小產(chǎn)權房權屬問題，不影響小產(chǎn)權房買賣合同的效力，小產(chǎn)權房買賣合同在法律沒有另外規(guī)定，當事人沒有另外約定的情況下，自合同成立時生效。二是認為，承認小產(chǎn)權房買賣合同有效是民法基本原則中公平原則的體現(xiàn)。國家所有的土地由國務院代表國家進行管理，國家可以對土地進行征收，給被征收者相應的補償，被征地者因而可以得到巨額的土地出讓金。同樣是土地，《土地管理法》規(guī)定不得流轉用于非農(nóng)建設的土地理應有集體所有的土地，那么集體所有的土地只能被政府低價征收，政府然后以高價出賣給開發(fā)商，處于弱勢的農(nóng)民就只能得到很少的征地補償。
二、小產(chǎn)權房買賣合同效力爭議的分析
我國現(xiàn)行法律、行政法規(guī)沒有對小產(chǎn)權房買賣合同的效力作出明確規(guī)定，只是對土地使用權的問題進行了立法；比如小雪和朱先生案件，因為雙方行為人都有相應的民事行為能力，不違反法律、行政法規(guī)和社會公共利益、雙方意思表示真實、符合法律規(guī)定或約定的形式要件，所以該小產(chǎn)權房買賣合同有效。該合同有效的關鍵是不違反法律，就是因為我國還沒有關于小產(chǎn)權房的正式立法，因此盡快完善對小產(chǎn)權房相關問題的立法才是上善之策，才能對小產(chǎn)權房買賣合同的效力問題進行一個明確的界定。其次法院在對案件進行實際審理的時候，對國家一些政策性規(guī)定作了自由裁量以及根據(jù)買方、賣方的身份不同而作了不同判決。比如李玉蘭和馬海濤案件，之所以買賣合同無效，關鍵是因為李玉蘭是城鎮(zhèn)戶籍，法律依據(jù)是《房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定農(nóng)民集體所有土地的使用權不得流轉用于非農(nóng)建設，而且城鎮(zhèn)居民不得享有集體土地使用權。所以該案的買賣協(xié)議也就因為違反了法律的強制性規(guī)定而無效。
三、對小產(chǎn)權房買賣合同效力認定的方法
小產(chǎn)權房的大量出現(xiàn)和交易，相關政策和法律對小產(chǎn)權房買賣也做出了限制或者禁止，因此買賣小產(chǎn)權房的法律風險也是顯而易見的，小產(chǎn)權房開發(fā)的背后還存在著大量農(nóng)村集體所有的建設用地和耕地被占用，無序的開發(fā)、流轉土地，導致土地的管理、利用和城鄉(xiāng)規(guī)劃被破壞，這些對我國的社會穩(wěn)定造成了一定的沖擊。所以筆者認為，小產(chǎn)權房買賣合同效力認定應當以無效為原則，有效為例外。首先對違反規(guī)劃建設的小產(chǎn)權房的買賣合同與質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權房買賣合同，應對認定為無效。其次，對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的小產(chǎn)權房買賣合同與簽訂時間已經(jīng)較早并完成了相關手續(xù)的小產(chǎn)權房買賣合同，應對認定為有效。
我國《合同法》規(guī)定合同除了雙方具有相應的民事行為能力，雙方意思表示真實，具備法律所要求的形式，最重要的是不違公共利益和法律、行政法規(guī)。而小產(chǎn)權房違反規(guī)劃建設，就是對《土地管理法》強制性規(guī)定的違反，小產(chǎn)權房買賣合同也就因為合同內(nèi)容所針對的標的不能而無效。但是《民法通則》卻規(guī)定了，公民進行民事活動必須遵循法律，法律沒有明文規(guī)定時，就應該遵循政策。國土部的政策是對質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權房進行拆除。公民把質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權房作為標的簽訂小產(chǎn)權房買賣合同，該小產(chǎn)權房買賣合同就因為標的的不能而無效。
四、結語
國土部部長徐紹史在2012年3月表示，2012年開始試點治理小產(chǎn)權房，為大規(guī)模清理小產(chǎn)權房做準備。小產(chǎn)權房主要集中到在大中城市城鄉(xiāng)結合部、城中村、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)，這些情況比較復雜的地區(qū)。對于小產(chǎn)權房的清理注重保護農(nóng)民權益、依法依規(guī)行政。將會有更多的小產(chǎn)權房買賣合同將被判定無效，退房退款、進行信賴利益賠償將普遍化。小產(chǎn)權房最終還是不受法律保護，并且在今后會被逐漸清理出來。但是即使如此，仍然沒有任何一部法律來明確規(guī)定小產(chǎn)權房買賣合同的效力，所以小產(chǎn)權房買賣合同效力問題的最終解決還是需要通過立法來明確，但在明確規(guī)定小產(chǎn)權房買賣合同效力問題的法律出臺前，仍然要依據(jù)政策和相關法律來推導總結，因此小產(chǎn)權房買賣合同仍然是有的有效，有的無效，以無效為原則，以有效為例外。
參考文獻
篇4
買受方(乙方)： 身份證號碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等、真實、自愿、協(xié)商一致前提下訂立本合同，以昭信守。
一、甲方自愿將其位于_______________________________ 的房屋(建筑面積_____ 平方米)以人民幣 拾 萬 仟 佰 拾 元整(￥ 元)的價款出售給乙方，若因最終產(chǎn)權登記面積與此有差異的，雙方互不找補。該房屋為現(xiàn)房，乙方在簽訂本合同前已現(xiàn)場踏勘該房屋，對房屋的相關情況已經(jīng)知曉。
二、乙方于該合同簽訂之日起三日內(nèi)一次性將房款支付給甲方。
三、本合同簽定時，該房屋尚不具備過戶條件，甲乙雙方對此予以認可，且不影響甲乙雙方的交易。甲方提供取得該房屋的相關資料并待乙方付清全款后交付給乙方。乙方如果交易該房屋,若有需要,甲方無條件配合。等具備過戶條件時，甲方應無條件協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權手續(xù),界時發(fā)生的所有稅費均由乙方自行承擔。
四、本合同簽訂后，甲方對該房屋的使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。甲方不得就該房屋再與他人訂立協(xié)議、合同或其它任何方式的處分。
五、乙方在支付完畢所有購房款后，甲方即將該房屋交付給乙方。該房屋正式交付時，物業(yè)管理、水、電、燃氣、有線電視等費用，甲方結清已發(fā)生的費用，甲方已經(jīng)預繳的費用，其權益由乙方享有，雙方不再另行結算。自合同簽定日起之后發(fā)生的任何費用(指物業(yè)管理處增收費用以及其它相關雜費)均由乙方支付。
六、違約責任
1、甲方應當于乙方付清房款同時交付乙方該房屋。甲方未按時交付房屋，應支付按日計算的房價千分之一的違約金給乙方。逾期超過兩個月，乙方有權解除本合同。解約時，甲方需將已收的房款即時全額退還、支付五萬元違約金作為乙方損失賠償。小產(chǎn)權房屋買賣合同2、乙方未按本合同規(guī)定的付款日期及方式付款的。其逾期部分應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過兩個月時，甲方有權解除合同。解約時，甲方將已收房款即時全額退還乙方,扣除兩萬元作為甲方損失賠償。
3、甲方保證本房屋無查封、交易、抵押、通知拆除等現(xiàn)象、保證無隱瞞房屋歷史或其它非善意行為。若有所列情形之一，影響到乙方權利的行使，甲方則放棄先訴抗辯權,并按所收款項雙倍返還給乙方,以為違約處罰。
4、本合同簽訂、房款付清后，任何一方不得擅自變更或解除合同，否則提出變更或解除方需按本房屋屆時市場評估價的雙倍支付給對方。
5、如因政府規(guī)劃部門、設計部門的原因導致房屋拆除或使用功能變更的，甲方不承擔任何風險責任。
七、甲方應及時將可能影響本合同或該房屋價值的任何事件(包括但不限于公司、法人、通訊方式發(fā)生改變,該房屋的查封、扣押、訴訟、仲裁或其它爭議事件)通知乙方。
八、本合同自各方簽字或蓋章之日起生效，并對雙方都具有約束力，應嚴格履行。本房屋屬拆遷統(tǒng)建用房，國家政策限制，合同簽定生效后乙方是實際產(chǎn)權人和實際所有人，在不能辦理房屋產(chǎn)權證及土地使用證前合同屬有效期內(nèi)，待房屋產(chǎn)權證及土地使用證辦理后該合同自動失效。
九、合同履行過程中發(fā)生爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的依法向合同簽署地人民法院，違約方應支付守約方因訴訟而支付的律師費、交通費等費用。
十、中介方積極協(xié)調(diào)雙方交易，保證此交易真實有效,否則承擔連帶責任。本合同簽訂后，中介費即付。
十一、本合同一式4份，甲乙方各執(zhí)一份，甲乙雙方見證人各一份。
十二、附件：甲乙雙方身份證復印件、戶口本復印件。
甲方： 乙方：
聯(lián)系地址： 聯(lián)系地址：
聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：
年 月 日 年 月 日
甲方見證人： 乙方見證人：
聯(lián)系地址： 聯(lián)系地址：
聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：
年 月 日 年 月 日
小產(chǎn)權二手房購房買賣協(xié)議二
出賣方(甲方)： 身份證號碼：
買受方(乙方)： 身份證號碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等、真實、自愿、協(xié)商一致前提下訂立本合同，以昭信守。
一、甲方自愿將其村證房位于_______________________________ 的房屋(建筑面積___ 平方米)以人民幣 拾 萬元整(￥ 元)的價款出售給乙方。(含地下室 號 平方米)
二、乙方于該合同簽訂之日起三日內(nèi)一次性將房款支付給甲方。
三、本合同簽定時，甲、乙雙方都不具備過戶條件,甲方提供建造本房屋的相關證明資料,作為交易依據(jù)。乙方如果交易該房屋,若有需要,甲方無條件配合。等具備過戶條件時，甲方應無條件協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權手續(xù),界時發(fā)生的契稅、土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規(guī)定負擔。
四、本合同簽訂后，甲方對該房屋的使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。甲方不得就該房屋再與他人訂立協(xié)議、合同或其它任何方式的處分。
五、該房屋正式交付時，物業(yè)管理、水、點、燃氣、有線電視、通訊等相關雜費，甲方結清已發(fā)生的費用，甲方已經(jīng)預繳的費用，其權益由乙方享有，雙方不再另行結算。
六、違約責任
1、甲方應當于乙方付清房款同時交付乙方該房屋。甲方未按時交付房屋，應支付按日計算的房價千分之一的違約金給乙方。逾期超過兩個月，乙方有權解除本合同。解約時，甲方需將已收的房款即時全額退還、支付五萬元違約金作為乙方損失賠償。
2、乙方未按本合同規(guī)定的付款日期及方式付款的。其逾期部分應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過兩個月時，甲方有權解除合同。解約時，甲方將已收房款即時全額退還乙方,扣除兩萬元作為甲方損失賠償。
3、甲方保證本房屋無查封、交易、抵押、通知拆除等現(xiàn)象、保證無隱瞞房屋歷史或其它非善意行為。若有所列情形之一，影響到乙方權利的行使，甲方則放棄先訴抗辯權,并按所收款項雙倍返還給乙方,以為違約處罰,若有其它損害仍得賠償。
4、本合同簽訂、房款付清后，任何一方不得擅自變更或解除合同，否則提出變更或解除方需按本房屋屆時市場評估價的雙倍支付給對方。如因重大或不可抗力的客觀原因導致本合同的解除，甲方應按本房屋屆時市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因政府規(guī)劃部門、設計部門的原因導致房屋拆除或使用功能變更的，甲方應當通知乙方。如有本房屋的補償款發(fā)放，甲方應即時全額支付給乙方。否則應支付按日計算的補償款千分之一的違約金給乙方，直至全額支付給乙方日止。
七、甲方應及時將可能影響本合同或該房屋價值的任何事件(包括但不限于公司、法人、通訊方式發(fā)生改變,該房屋的查封、扣押、訴訟、仲裁或其它爭議事件)通知乙方,由于甲方的過錯造成房屋價值減少的,甲方應立即采取措施防止損失擴大,并賠償乙方損失。
八、本合同自各方簽字或蓋章之日起生效，并對雙方都具有約束力，應嚴格履行。本房屋屬企業(yè)用房，國家政策限制，乙方是實際產(chǎn)權人和實際所有人，而非合法產(chǎn)權人，故本房屋不滅失，該合同永久有效。
九、合同履行過程中發(fā)生爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的依法向合同簽署地人民法院。
十、中介方積極協(xié)調(diào)雙方交易，保證此交易真實有效,否則承擔連帶責任。本合同簽訂后，中介費即付。
十一、本合同一式3份，甲乙方各執(zhí)一份，中介方一份。
十二、附件：甲乙雙方身份證復印件、該房屋平面設計圖。
甲方： 乙方：
聯(lián)系地址： 聯(lián)系地址：
聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：
篇5
身份證號碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其位于 的房屋(建筑面積_________平方米，地下室建筑面積 平方米以人民幣 元(大寫：人民幣 )的價款出售給乙方。
二、乙方支付甲方合同保證定金 萬元。如甲方解除本合同，雙倍返還定金;如乙方解除本合同，甲方不予退還定金。
三、甲方于 年 月 日前一次性向乙方支付房款 元。
四、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。甲方提供建造本房屋的相關證明資料等作為交易依據(jù)。待過戶條件成熟時，甲方應協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權手續(xù)。
五、本合同簽訂后，甲方對該房屋的所有權(使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等)轉讓給乙方。甲方承諾并保證乙方對該房屋享有完全的居住權以及處分權，甲方不得就該房屋再與他人訂立協(xié)議、合同或其他任何方式的處分。
六、違約責任
1、甲方應當于月同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1日按房價總額千分之一向乙方支付違約金。逾期超過 叁 個月的，乙方有權解除本合同。合同解約后，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并向乙方賠償經(jīng)濟損失 元。
2、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
3、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
4、如因規(guī)劃部門、設計部門的原因導致房屋質(zhì)量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應當全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的依法向買受人住所地的人民法院起訴。
八、特別約定
本合同生效后，甲方不得以任何方式主張合同無效，如本合同被有權機關認定為無效合同，則甲方應返還乙方所支付的全部房款，并賠償乙方損失 壹拾萬元。
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
篇6
2．“小產(chǎn)權房”不能上市交易，不能辦理過戶手續(xù)。
3．如遇到拆遷，將被視為違章建筑，得不到拆遷補償。
“小產(chǎn)權房”的風險真的很大嗎？
如果你買房的目的是自住，那么，風險并不大。首先，你的房是蓋在村屬的土地上，土地歸所在村集體所有，所以，發(fā)生產(chǎn)權爭議的可能性非常之小。作為對該房產(chǎn)的準司法仲裁主體的村委會是承認你的產(chǎn)權的，如遇到拆遷，村委會將視你的產(chǎn)權為該村產(chǎn)權的一部分而予以保護。至于以違章建筑對待，于法于理均不通。
如果，你所買的“小產(chǎn)權房”在親屬、朋友、熟人中發(fā)生轉讓買賣，也是可以進行的。因為在此種轉讓中產(chǎn)權證并不重要，可以用民間的商業(yè)合同方式進行轉讓，它一樣具有約束力。
所謂“違章建筑”，是指未經(jīng)城市規(guī)劃部門批準的建筑物，城市規(guī)劃部門能管到農(nóng)村去嗎？還有違章建筑得不到拆遷補償本身便是一種野蠻拆遷。違“章”建筑不是違“法”建筑，憑什么拆了白拆?拆了白拆的法律依據(jù)是什么？
“違章建筑”仍然是公民的合法財產(chǎn)，(它不是偷盜、搶劫，欺詐勒索、貪污受賄等非法所得，憑什么“沒收”？)僅僅是“有瑕疵”的合法財產(chǎn)而己，“有瑕疵”就該處以極刑嗎？這是明顯的罰不當罪。
這件事早該改正了。
嚴格審查城中村農(nóng)民建房售房的所有環(huán)節(jié)，未見什么不合法之處?！胺ㄋ唤?，即為合法”?！靶‘a(chǎn)權房”在手續(xù)上也許有些欠缺之處，應該允許他們補辦，并繳納該繳納的稅費。在這件事上，“堵”莫如“導”。
已建成的房不讓人家賣，正建的房子不讓人家建，堵塞農(nóng)民的致富之路，于情于理于法，都不妥。
農(nóng)民建房售房就像平價藥房的橫空出世，它作了政府多年來一直想作而未能做到的價格同盟，也許畸形的房價能從這里打開缺口，這是件天大的好事。
政府應該做的事是為城中村農(nóng)民建房售房提供政策支持，提供法律幫助，而不是相反。
篇7
第三，購買鄉(xiāng)產(chǎn)權那樣的小產(chǎn)權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。
嚴格來說，小產(chǎn)權房包括：已購公房，鄉(xiāng)產(chǎn)房和使用權房。根據(jù)這些房屋性質(zhì)的不同，在房產(chǎn)轉讓時也會區(qū)別對待。“已購公房”，購房人只要補齊土地出讓金，也就是購買房款的1%，就可以等同為商品房上市出售。“鄉(xiāng)產(chǎn)權”，歸農(nóng)村集體所有，產(chǎn)權關系很難改變，很難過渡為完全產(chǎn)權，否則將會動搖國家的土地制度。而對于“使用權”房來說，上市出售則會有一線希望，因為，國家也在一直提倡并做著改革試點的努力。
小產(chǎn)權房屋買賣合同范文(1)
出賣人(甲方)：________________村委會
買受人(乙方)：______________________
身份證號碼：_______________________
一、甲方自愿將位于________市________區(qū)________街道________小區(qū)拆遷安置房________棟________室的房屋(建筑面積________平方米)以人民幣________元整的價款出售給乙方。乙方首付人民幣________元整需于________年____月____日前支付給甲方____________，余款分期按月支付，每月人民幣為________元，需于____年____月至____年________月壹年內(nèi)付清，每個月的支付期限為月底的最后一天。
二、乙方支付甲方合同保證定金___萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、自甲乙雙方簽訂協(xié)議乙方交付首付款后 年內(nèi)甲方和村委會應協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規(guī)定負擔。
四、本合同簽訂后，甲方對房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
五、本合同生效之日，甲方和村委會保證乙方享有居住權利和使用權并通電通水，甲方保證簽訂合同之前該房屋與任何個人和組織沒有債務和利益糾紛，本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》或《出租合同》;
六、違約責任
1、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失，。
2、甲方應當于_______年___月___日收到乙方的首付房款即時將房屋的鑰匙交給乙方確保其居住權和使用權，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期___天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過___個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣____元。
3、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日___%計算的違約金給甲方。逾期超過__個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的__%作為甲方的損失賠償金。
4、如因規(guī)劃部門、設計部門的原因導致房屋質(zhì)量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應當全額退還乙方。
5、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
6、自合同生效之日起________年內(nèi)，產(chǎn)權證和土地證因為甲方的原因不能辦理，甲方應支付乙方違約金人民幣________元，甲方向乙方支付違約金后，土地證和產(chǎn)權證因為甲方的原因仍然不能辦理，每逾期 天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。
7、如果因為本合同第五條的原因，造成乙方損失或不能居住的，甲方必須向乙方賠償損失和支付違約金，違約金人民幣為 元，甲方支付乙方違約金后，侵權仍在繼續(xù)的，每逾期___天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過___個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣________元。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的可以向法院或仲裁機構進行起訴或仲裁。
八、本合同自乙方支付首付款給甲方雙方簽字或蓋章之日起生效。
九、本合同一式____份，甲乙雙方見證人各執(zhí)一份
甲方：________________乙方：________________見證人：______________
____年____月____日
小產(chǎn)權房屋買賣合同范文(2)
出賣人(甲方)：____________身份證號碼：____________________
買受人(乙方)：____________身份證號碼：____________________
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于____市_______區(qū)__________的房屋(建筑面積______平方米)以人民幣_____仟____佰_____拾____萬_____仟____佰____拾____元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。(含地下室______號_______平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金________元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規(guī)定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對__________________的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
六、違約責任
1、甲方應當于________年____月____日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣________元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過_____個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規(guī)劃部門、設計部門的原因導致房屋質(zhì)量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應當全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_______種方式解決。
1、提交______________仲裁委員會仲裁。
2、依法向____________區(qū)人民法院起訴。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
篇8
第三，購買鄉(xiāng)產(chǎn)權那樣的小產(chǎn)權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。
嚴格來說，小產(chǎn)權房包括：已購公房，鄉(xiāng)產(chǎn)房和使用權房。根據(jù)這些房屋性質(zhì)的不同，在房產(chǎn)轉讓時也會區(qū)別對待。“已購公房”，購房人只要補齊土地出讓金，也就是購買房款的1%，就可以等同為商品房上市出售。“鄉(xiāng)產(chǎn)權”，歸農(nóng)村集體所有，產(chǎn)權關系很難改變，很難過渡為完全產(chǎn)權，否則將會動搖國家的土地制度。而對于“使用權”房來說，上市出售則會有一線希望，因為，國家也在一直提倡并做著改革試點的努力。
小產(chǎn)權房屋買賣合同范文(1)出賣人(甲方)：________________村委會
買受人(乙方)：______________________
身份證號碼：_______________________
一、甲方自愿將位于________市________區(qū)________街道________小區(qū)拆遷安置房________棟________室的房屋(建筑面積________平方米)以人民幣________元整的價款出售給乙方。乙方首付人民幣________元整需于________年____月____日前支付給甲方____________，余款分期按月支付，每月人民幣為________元，需于____年____月至____年________月壹年內(nèi)付清，每個月的支付期限為月底的最后一天。
二、乙方支付甲方合同保證定金___萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、自甲乙雙方簽訂協(xié)議乙方交付首付款后 年內(nèi)甲方和村委會應協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規(guī)定負擔。
四、本合同簽訂后，甲方對房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
五、本合同生效之日，甲方和村委會保證乙方享有居住權利和使用權并通電通水，甲方保證簽訂合同之前該房屋與任何個人和組織沒有債務和利益糾紛，本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》或《出租合同》;
六、違約責任
1、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失，。
2、甲方應當于_______年___月___日收到乙方的首付房款即時將房屋的鑰匙交給乙方確保其居住權和使用權，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期___天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過___個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣____元。
3、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日___%計算的違約金給甲方。逾期超過__個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的__%作為甲方的損失賠償金。
4、如因規(guī)劃部門、設計部門的原因導致房屋質(zhì)量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應當全額退還乙方。
5、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
6、自合同生效之日起________年內(nèi)，產(chǎn)權證和土地證因為甲方的原因不能辦理，甲方應支付乙方違約金人民幣________元，甲方向乙方支付違約金后，土地證和產(chǎn)權證因為甲方的原因仍然不能辦理，每逾期 天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。
7、如果因為本合同第五條的原因，造成乙方損失或不能居住的，甲方必須向乙方賠償損失和支付違約金，違約金人民幣為 元，甲方支付乙方違約金后，侵權仍在繼續(xù)的，每逾期___天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過___個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣________元。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的可以向法院或仲裁機構進行起訴或仲裁。
八、本合同自乙方支付首付款給甲方雙方簽字或蓋章之日起生效。
九、本合同一式____份，甲乙雙方見證人各執(zhí)一份
甲方：________________乙方：________________見證人：______________
____年____月____日
小產(chǎn)權房屋買賣合同范文(2)出賣人(甲方)：____________身份證號碼：____________________
買受人(乙方)：____________身份證號碼：____________________
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于____市_______區(qū)__________的房屋(建筑面積______平方米)以人民幣_____仟____佰_____拾____萬_____仟____佰____拾____元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。(含地下室______號_______平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金________元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規(guī)定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對__________________的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
六、違約責任
1、甲方應當于________年____月____日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣________元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過_____個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規(guī)劃部門、設計部門的原因導致房屋質(zhì)量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應當全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_______種方式解決。
1、提交______________仲裁委員會仲裁。
2、依法向____________區(qū)人民法院起訴。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式三份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。
甲方：____________乙方：____________見證人：__________
簽訂日期：____________________
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
六、違約責任
1、甲方應當于________年____月____日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣________元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過_____個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規(guī)劃部門、設計部門的原因導致房屋質(zhì)量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應當全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_______種方式解決。
1、提交______________仲裁委員會仲裁。
2、依法向____________區(qū)人民法院起訴。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
篇9
2006年宋莊畫家村"李玉蘭案"宣判以來，"小產(chǎn)權房"問題得到廣泛的關注?？梢?，由于法律和現(xiàn)實的原因，在小產(chǎn)權房買賣中買受人是最容易受到利益損失的一方。本文從目前小產(chǎn)權房買賣市場現(xiàn)狀出發(fā)，重點談小產(chǎn)權房買受人的利益保護。
一、"小產(chǎn)權房"問題概述
（一）"小產(chǎn)權房"的含義及產(chǎn)生原因
我國目前廣泛存在的小產(chǎn)權房，是由村委會或鄉(xiāng)政府單獨或聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)商在農(nóng)民集體所有的土地上以城中村改造或新農(nóng)村建設為名，建造的對農(nóng)民集體組織以外的人出售的商品房。"小產(chǎn)權房"，顧名思義與"大產(chǎn)權房"相對。"大產(chǎn)權房"是指產(chǎn)權人擁有國家房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證，享有完全的國有土地使用權和房屋所有權。小產(chǎn)權房買受人沒有國家房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證，能證明其權屬的往往只有村委會或鄉(xiāng)政府頒發(fā)的證書。因此，小產(chǎn)權房買受人當然不具有完全的所有權，其房產(chǎn)的占有和流轉都受限制，我們不能稱其為所有人，只能稱其為買受人。
小產(chǎn)權房產(chǎn)生的現(xiàn)實原因是居高不下的房價。小產(chǎn)權房產(chǎn)生之初，多為高收入階層出于休閑等目的購買。隨著市場的發(fā)展，當前小產(chǎn)權房買受人大多是中低收入的城鎮(zhèn)居民，其目的主要是居住。小產(chǎn)權房產(chǎn)生的根本原因是我國城鄉(xiāng)二元制結構。當前，大量閑置的農(nóng)村土地，只有經(jīng)過征地變成國有土地之后才能進入房地產(chǎn)市場流轉，政府和開發(fā)商將大部分土地增值收益拿走，農(nóng)村和農(nóng)民收益甚少。在這樣的現(xiàn)實下，村委會和鄉(xiāng)政府為增加收入，借改革之名，大量開發(fā)房地產(chǎn)，造成當前我國小產(chǎn)權房數(shù)量多、范圍廣的局面。
（二）我國"小產(chǎn)權房"市場現(xiàn)狀
從2010年到2012年，國土資源部曾先后多次公開表態(tài)要在全國范圍內(nèi)或試點城市調(diào)研、清理小產(chǎn)權房，但從未公布調(diào)研結果和清理情況。地方政府不配合調(diào)研和我國小產(chǎn)權房市場的復雜都是主要原因。目前，全國小產(chǎn)權房的存量、規(guī)模等情況沒有權威的數(shù)據(jù)。但可以肯定的是，小產(chǎn)權房在我國各地十分普遍，大城市尤為突出。據(jù)房地產(chǎn)公司的調(diào)查，深圳小產(chǎn)權房占百分之四十以上，北京、上海、廣州、鄭州等地小產(chǎn)權房比重都在百分之二十以上。
二、"小產(chǎn)權房"買受人利益保護
（一）"小產(chǎn)權房"買受人地位的確定
一般商品房所有人往往被稱為"業(yè)主"，是指在區(qū)分所有建筑物內(nèi)或者在一個建筑區(qū)劃內(nèi)擁有一個或者一個以上專有建筑物空間或者房屋的所有權人。由于小產(chǎn)權房買受人不享有房屋所有權，其當然不能被稱為"業(yè)主"，不能按照建筑物區(qū)分所有權中對業(yè)主的界定享有權利承擔義務。對于小產(chǎn)權房買受人地位應按照公序良俗觀念，只要買受人持有購房合同、公然合法的占有房屋，就應認定其可以所有形式行使權利。[3]
（二）買賣合同被判無效時買受人的利益保護
"李玉蘭案"不是第一個關于小產(chǎn)權房的案件，但是第一個被宣判的案件，因此產(chǎn)生了很大的影響。我國雖不是判例法國家，但典型案例對理論界和實務界都有很大的影響。該案最終宣判買賣合同無效，理由是我國法律限制農(nóng)村集體建設用地的流轉，禁止其用于非農(nóng)建設。李玉蘭不是農(nóng)村集體組織的成員，其購買小產(chǎn)權房的行為必然導致農(nóng)村集體建設用地向外流轉，因此觸犯了法律的強制性規(guī)定。這個判決從保護國家土地制度的角度出發(fā)，是意料之中的。
但從合同法的角度，小產(chǎn)權房買賣是一種合同行為，對其效力的認定應該依據(jù)《合同法》的有關規(guī)定，只要其符合《合同法》規(guī)定的合同有效要件："當事人具有完全民事行為能力；合同的內(nèi)容是雙方當事人意思的真實表示；不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定；合同的形式也符合《合同法》的規(guī)定"，該合同就是有效合同。在法律沒有明確禁止小產(chǎn)權房買賣的情況下，只要小產(chǎn)權房買賣合同符合合同有效要件，就應當認定為有效。小產(chǎn)權房買賣雙方是在協(xié)商一致的情況下簽訂的《房屋買賣合同》，符合"雙方當事人意思真實表示"的要件。同時也符合主體要件和內(nèi)容合法的要件，所以應認定合同有效。"李玉蘭案"中，原告在買賣之初就應知道李玉蘭不是本集體組織成員，不具有購買宅基地資格，其后又以此為借口主張合同無效是為追逐更大的經(jīng)濟利益，法院支持其主張固然有其考慮，但這必然造成法治不公，不利于社會公平正義的發(fā)展。
（三）解決"小產(chǎn)權房"買受人利益保護問題的根本途徑
我們固然能從民法的基本原則角度確認小產(chǎn)權房買受人的地位，從一定程度上保障其利益，但無法從根本上轉變其不受法律保護的地位。只有解決農(nóng)村土地流轉問題才能解決小產(chǎn)權房合同效力問題，從而真正保障小產(chǎn)權房買受人的利益。我國限制農(nóng)村土地流轉是為保障城鄉(xiāng)二元制結構，現(xiàn)在城鄉(xiāng)二元制結構的弊端已逐步顯現(xiàn)，它極大地阻礙了資源的整合和流轉，阻礙了農(nóng)村發(fā)展，只有打破城鄉(xiāng)二元制結構，使農(nóng)村土地和城市土地享有同樣的地位和流轉能力，才能從根本上解決小產(chǎn)權房問題，保障小產(chǎn)權房買受人利益。
篇10
一、問題的提出
自我國在全國范圍內(nèi)積極推進“新農(nóng)村建設”、“城中村改造”進程以來，國家在給予一定財力支持的同時也允許社會資金參與，在屬于集體所有的土地上，以舊城改造、城中村改造、新農(nóng)村建設等名義，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織直接開發(fā)或者由其與開發(fā)商合作開發(fā)建設房屋，該類房屋除了本集體村民自己居住外，為發(fā)展經(jīng)濟，解決本村養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等問題，村集體經(jīng)濟組織將部分房屋出售，從而使得“小產(chǎn)權房”入市。同時，近年來隨著經(jīng)濟的迅猛增長，城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進程的快速發(fā)展，全國各個城市房價不斷攀升，城市的高房價使得消費者實際購買能力下降。在這種高房價并且城市居民住房問題未得到妥善解決的背景下，小產(chǎn)權房在市場上的交易量也越來越大。
由于在我國現(xiàn)有的法律制度下，集體土地、農(nóng)村宅基地的流轉受到嚴格限制，故小產(chǎn)權房其本身的合法性備受質(zhì)疑，國務院也多次出臺文件否認小產(chǎn)權房的合法地位。盡管如此，但小產(chǎn)權房的問題并沒有得到有效解決，而且有蔓延之勢。之所以如此，是因為針對小產(chǎn)權房的存在和流轉，我們把目光過多的集中在我國城鄉(xiāng)分治的二元土地制度上，集中在了地方政府利益、開發(fā)商利益和農(nóng)村集體、農(nóng)民利益的博弈上，試圖通過制度改革來平衡各方利益，從而給予小產(chǎn)權房以合理的定位。這種視角無疑是正確的，我們必須堅持。我們也必須站在購買者的角度，基于購買者的切身利益去體會“小產(chǎn)權房”帶來的正面影響，也會更有利于我們?nèi)フJ識和解決其中的問題。因為歸根結底正是由于這個群體的住房需求得不到妥善解決才讓小產(chǎn)權房有了存在和流轉的基礎，小產(chǎn)權房的出現(xiàn)在解決其住房需求的同時又使他們陷入另一個困境，故如何保障小產(chǎn)權房購買者利益同樣值得我們關注。
二、小產(chǎn)權房購買者利益保護的困境
(一)小產(chǎn)權房存在和流轉的動因――以購買者為視角
針對小產(chǎn)權房存在和流轉的動因，我們可以從不同利益主體的角度進行分析。有學者從保護村集體和農(nóng)民利益的角度出發(fā)，認為小產(chǎn)權房的存在和流轉有利于保護農(nóng)民的財產(chǎn)權，累計社會財富；同時有助于實現(xiàn)財產(chǎn)流轉，給農(nóng)民提供有利的融資條件。也有學者從維護社會公益，推進城鄉(xiāng)一體化進程的角度出發(fā)，認為站在法律平等的位置上看待小產(chǎn)權房，這有助于農(nóng)村宅基地資源的市場化運作；以小產(chǎn)權房帶動農(nóng)村宅基地的流轉，也將為城鄉(xiāng)優(yōu)勢資源優(yōu)化整合構筑平臺。筆者認為，小產(chǎn)權房的存在和流轉本身雖然問題大，爭議多，但它卻對購買者產(chǎn)生了許多積極影響，所以，從購買者的角度來探尋小產(chǎn)權房存在和流轉的動因，能夠對小產(chǎn)權房購買者利益進行保護的必要性產(chǎn)生更加充分地認識，同時對小產(chǎn)權房諸多問題的解決也有所裨益。從購買者的角度講，小產(chǎn)權房的存在和流轉是基于以下動因：
1.購買者的住房需求與高房價之間的緊張關系
依據(jù)我國現(xiàn)行法律，集體土地在轉為國有之后才能上市交易，建設商品性住宅。小產(chǎn)權房是在集體所有的土地上建設的商品性住房，其本身不符合法律規(guī)定。因而，小產(chǎn)權房的非法性決定了小產(chǎn)權房的開發(fā)路徑游離于當前法定的房地產(chǎn)開發(fā)程序之外。在大產(chǎn)權房的開發(fā)過程中，開發(fā)商需要辦理合法的房屋開發(fā)立項手續(xù)和相關土地出讓手續(xù)，并按照規(guī)定向國家繳納土地出讓金和使用稅，由國家給開發(fā)商頒發(fā)土地使用證和房屋預售許可證。大產(chǎn)權房的開發(fā)通常要經(jīng)過以下九個環(huán)節(jié)：國土部門征地――補償征地費――土地開發(fā)整理――土地儲備――土地出讓――開發(fā)商報批項目規(guī)劃――建筑商建設――各相關部門驗收――開發(fā)商預售等；與之相比，小產(chǎn)權房的開發(fā)過程則相對簡單，環(huán)節(jié)較少，一般只需經(jīng)過開發(fā)商與村集體協(xié)議開發(fā)――開發(fā)商規(guī)劃項目――建筑商建設――開發(fā)商預售四個環(huán)節(jié)。在大產(chǎn)權房的土地開發(fā)中需要繳稅12種，各種費用基金500項稅費和土地出讓金占到房價的50％左右，而“小產(chǎn)權房”因未經(jīng)土地征用和審批程序，減少了很多開發(fā)的中間環(huán)節(jié)，節(jié)省了土地出讓金、增值稅和房地產(chǎn)開發(fā)交易方面的稅收等費用，所以與一般的商品房相比，價格較為低廉。小產(chǎn)權房的購買者多為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的村民或城鎮(zhèn)居民，由于其自身經(jīng)濟能力有限，無法承受持續(xù)高漲的房價來滿足自身的居住需求，于是轉而“嘗試”小產(chǎn)權房。
2.政府住房保障體系的不完善
國務院早在1998年就出臺了《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，提出了多項房改政策，其中包括建立和完善以經(jīng)濟適用房為主的住房供應系統(tǒng)、重點發(fā)展經(jīng)濟適用房等惠及民眾的改革措施，其目的就是切實為中低收入人群解決住房難的問題。但由于地方政府投入的資金有限，同時各地方政府又以土地出讓金作為其重要的財政來源，使經(jīng)濟適用房的建設和廉租房的供應遠遠不能滿足廣大無房戶的需求。時至今日，日漸攀升的房價已遠遠超出了中低收入者的購買能力，政府出臺的相關政策并未有效的幫助廣大中低收入者徹底解決住房問題。從購買者的角度而言，住房制度改革中住房保障的不完善，以及經(jīng)濟適用房、廉租房供應較少等原因，使其住房需求得不到有效解決，這也就為小產(chǎn)權房的存在和流轉提供了政策空隙和市場空間。
(二)小產(chǎn)權房存在和流轉中的法律困境
1.土地使用權制度的法律阻礙
根據(jù)我國《憲法》的規(guī)定，我國土地使用權制度可以分為國家土地使用權和集體土地使用權。再根據(jù)我國《土地管理法》第8條規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。”由此可見，農(nóng)民集體對法律規(guī)定的屬于國家所有以外的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地享有集體土地所有權。這也為小產(chǎn)權房存在和流轉的困境埋下了制度性的誘因。
對于土地的使用，我國《土地管理法》第43條規(guī)定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有土地的除外。”第63條規(guī)定“集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設”。同時，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，對于在集體所有的土地上進行的房地產(chǎn)開發(fā)，必須先由國家依法將土地征為國有，此時國有土地的使用權才能轉讓、出售。然而，小產(chǎn)權
房本身屬于農(nóng)民或者村集體在集體所有土地上的自建房，既不符合集體土地使用的要求，也不能滿足城市房地產(chǎn)開發(fā)的土地使用條件。所以，小產(chǎn)權房從誕生之日起就與我國現(xiàn)行法律不符，從土地使用權這個根基上就欠缺法律的認同和保護。這一境況也直接導致小產(chǎn)權房存在和流轉長期的生存于地下，使其購買者的利益處于無保障狀態(tài)。
2.小產(chǎn)權房所有權的法律歧視
由于小產(chǎn)權房是村民或者集體在集體所有的土地上建造的房屋，并沒有履行國家征收審批和繳納土地出讓金等程序，所以沒有取得國家正式頒發(fā)的所有權證書，更無法得到法律有效的保護。因而小產(chǎn)權房所取得的產(chǎn)權證明往往是由村集體或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)府頒發(fā)或認可，這些證明只能是出售者和購買者之間的一種產(chǎn)權約束，或者說是游離于法律之外的一種默許。根據(jù)我國《物權法》第9條規(guī)定：“不動產(chǎn)的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力?！边@也明確了我國法律對不動產(chǎn)物權的效力采取登記要件主義，即對于小產(chǎn)權房，要取得所有權就必須進行合法登記，以免發(fā)生糾紛，所有權難以界定。由此現(xiàn)行法律對小產(chǎn)權房是不予登記、不發(fā)證書。再根據(jù)《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴謹炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。這一政策性規(guī)定也直接堵死了本集體以外的成員獲得房屋產(chǎn)權的可能性，從而也使小產(chǎn)權房購買者徹底喪失了對不動產(chǎn)享有的權益。
3.小產(chǎn)權房流轉的法律束縛
依據(jù)我國法律，任何房屋都不得與土地相分離而單獨轉讓，必須與土地一并進行流轉，即采取“房地一體主義”。然而，由于小產(chǎn)權房的建設用地是未經(jīng)正規(guī)的法定程序批準，也不可能存在符合法律規(guī)定的產(chǎn)權證書，所以小產(chǎn)權房不具備商品房交易的合法條件，從而失去了在房地產(chǎn)市場上進行合法流通的可能性。對于小產(chǎn)權房的流通我國法律和相關政策都做出了明文性的禁止性規(guī)定。如：2007年6月18日，建設部在其《關于購買新建商品房的風險提示》中明確表示：“城鎮(zhèn)居民不要購買集體土地上建設的房屋。”2007年12月11日，國務院公布的《關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》明確規(guī)定：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或者小產(chǎn)權房。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)?！贝送?，我國《物權法》、《土地管理法》對小產(chǎn)權房的流轉也都予以否定。小產(chǎn)權房喪失流轉的可能性也就意味著已經(jīng)持有小產(chǎn)權房的購買者的所有權無法得到法律的承認，尚未持有的潛在購買者對購買小產(chǎn)權房則需要承擔更大的風險。
在購買者無力承受高房價，政府的住房保障體系尚不完善的背景下，現(xiàn)有的法律制度又對小產(chǎn)權房的存在和流轉予以否定，使小產(chǎn)權房購買者最基本的居住利益無法得到保障。如果一味地強調(diào)小產(chǎn)權房的存在是對集體土地的非法濫用，其流轉時對我國土地制度的絕對違反，導致的結果便是所有違法建設的小產(chǎn)權房全部予以拆除，這樣不僅造成社會資源的極大浪費，同時也不利于社會穩(wěn)定。于是，我們必須探尋其他途徑來解決小產(chǎn)權房的存在和流轉問題，以更好地保護購買者利益，維護社會穩(wěn)定發(fā)展。
三、小產(chǎn)權房購買者利益保護的途徑
解決小產(chǎn)權房存在和流轉的方案很多，不必非在標的物是否合法、買賣合同是否有效、能否辦理物權登記等純法律問題上繞圈子，還可以考慮對小產(chǎn)權房的其他變通處理方案。在現(xiàn)存的制度體系下，小產(chǎn)權房存在和流轉的合法性被予以否定，這也導致其購買者的利益無法得到法律的有效保護，這種局面的形成既有法律上、制度上的原因，也有經(jīng)濟學上的原因，在即存的法律制度和土地制度不會發(fā)生重大改變的情形下，如何解決小產(chǎn)權房的存在和流轉問題，是對其購買者利益進行保護的關鍵。對于此處的購買者，不僅僅局限于已經(jīng)實際購買的主體，更包括那些尚未購買但有購買意向的主體。對于已經(jīng)銷售的小產(chǎn)權房，購買者是當然存在的；而對于那些已經(jīng)建成但尚未出售的小產(chǎn)權房，此時的實際購買者尚未現(xiàn)實的出現(xiàn)，屬于潛在的購買主體，對于他們利益的保護更多的是一種預防性的保護，即在他們?nèi)〉眯‘a(chǎn)權房之前，是這類房屋已經(jīng)具備流轉的要件，從而避免購買者利益受到損害。同時，在以上兩類購買者之外，還存在著一類特殊的購買者，就是在“以租代售”做為小產(chǎn)權房的對外處置形式時，此時的購買者是以承租人的身份來對小產(chǎn)權房加以支配。因而，對小產(chǎn)權房購買者利益的保護途徑不能一概而論，應區(qū)分以上三類主體，分別加以闡述。
(一)已經(jīng)出售的小產(chǎn)權房購買者利益保護的途徑
在小產(chǎn)權房合同法律關系的眾多形式中，有一部分是建設單位直接以買賣合同的形式將房屋出售給購買者，同時由相關村組或鄉(xiāng)鎮(zhèn)府頒發(fā)產(chǎn)權證書。在現(xiàn)有的制度規(guī)范下，此類買賣合同及頒發(fā)產(chǎn)權證書的行為由于違反了法律、行政法規(guī)的強行性規(guī)定而歸于無效。對于該類房屋，筆者認為，在城鄉(xiāng)土地二元所有的制度不能改變的情形下，可以根據(jù)具體的情況，將符合條件的小產(chǎn)權房的土地予以征收，轉化為國有土地，并由政府通過相應程序回購房屋將其用于住房保障，使其合法化的同時使購買者利益得到保護。
1.該類買賣合同及其產(chǎn)權證應確定無效。按照合同法的相關規(guī)定，內(nèi)容違反法律、行政法規(guī)的強行性規(guī)定的合同無效；合同被確認無效或被撤銷后，對因合同取得的財產(chǎn)雙方應互為返還。這里返還的雙方應為房屋的購買者與已經(jīng)獲取收益的農(nóng)民及其他主體。但在我國現(xiàn)行的民事訴訟制度下，法院遵循不告不理的訴訟原則，用時在事實層面雙方亦無法返還，故而需要政府主動介入，而不能讓這樣一種違法狀態(tài)長期存在。
2.在確認該部分小產(chǎn)權房合同無效后，其已頒發(fā)的產(chǎn)權證書應予以收回。對于符合保障型住房轉化條件的部分小產(chǎn)權房，可由住房保障部門與集體組織通過簽訂協(xié)議對房屋予以回收，集體組織已經(jīng)向小產(chǎn)權房購買者收取的價款則抵作房屋及土地補償金，政府不再另行額外給予補償或支付價款。再將集體土地轉為國有土地后，國家將取得該部分房屋的所有權。
3.政府主管部門通過回購轉化房屋所有權性質(zhì)后，將回購的房屋轉性為經(jīng)濟適用房，并納入經(jīng)濟適用住房管理。此時，原小產(chǎn)權房的購買者應當與住房保障部門重新簽訂經(jīng)濟適用房買賣合同，按照其購房時支付的價款與該房屋轉性時同地段商品房價款的比例按份享有該房屋的產(chǎn)權。通過這樣的途徑，使該類小產(chǎn)權房的存在取得了合法形式，使小產(chǎn)權房的購買者從原來對房屋的所有沒有任何法律依據(jù)轉化為對房屋的合法所有，不僅滿足了購買者的住房需求，同時也解決了小產(chǎn)權房的產(chǎn)權歸屬問題，化解了購買者的購房風險，最大程度地保護了小產(chǎn)權房購買者的利益。
(二)對尚未處置的小產(chǎn)權房“購買者”利益保護的途徑
所謂未對外處置的小產(chǎn)權房，僅限于集體經(jīng)濟
組織(包括農(nóng)民)已經(jīng)修建完畢但尚未對外處置的房屋。從嚴格意義上講，小產(chǎn)權房之所以被禁止是由于購買者的身份不符合法律規(guī)定，因而未對外處置的房屋尚不算違法建筑(占用耕地、違反規(guī)劃法等情形的除外)。如何解決該類房屋的存在和流轉，筆者認為可以通過將符合條件的部分房屋與整個保障型住房制度相銜接的方式，將符合條件的部分房屋轉性為保障型住房從而納入住房保障體系。
1.以市、縣為單位對目前本轄區(qū)內(nèi)存在的尚未對外處置的小產(chǎn)權房進行調(diào)查。調(diào)查的目的在于確定該部分房屋的實際狀態(tài)，評估其轉性為保障型住房的可能性和必要性。調(diào)查的內(nèi)容包括房屋的具置、數(shù)量、戶型、面積、建設主體、年份等要素。通過調(diào)查，對于那部分較為集中的、尚未對外處置的小產(chǎn)權房，政府可以根據(jù)其具體的位置、戶型、面積、質(zhì)量等因素，結合本地年度保障型住房的需求，并考慮城鎮(zhèn)規(guī)劃及資金使用等綜合因素，從而確定政府予以回購的房屋數(shù)量及具置。
2.政府將回購的小產(chǎn)權房用于住房保障。最近幾年我國已開始大規(guī)模的保障型住房建設，以2009年至2011年保障型住房建設計劃為例，3年間，我國將新建600萬套保障型住房，平均每年投資超過9000億元。筆者認為，可以將回購已經(jīng)建成的小產(chǎn)權房作為與新建并列的保障型住房的來源。首先可以節(jié)約保障型住房的建設周期，提高效率，在盡可能短的時間內(nèi)最大限度地滿足保障對象的住房需求。其次，通過政府回購此類小產(chǎn)權房，一來可以避免從事實狀態(tài)上拆除小產(chǎn)權房，二來也能有效改善小產(chǎn)權房的空置的局面，同時，也為小產(chǎn)權房合法化增加了一個合法的解決途徑，為潛在的購買者提供了解決住房需求的可能性。
關于回購的程序，首先，對可以予以回購的小產(chǎn)權房的位置、數(shù)量，政府在調(diào)查的基礎上綜合各相關因素進行確定。其次，按照法律規(guī)定的標準和程序對擬回購房屋所占用土地予以補償、征收。再次，賦予小產(chǎn)權房的建設主體以市場交易地位，政府通過支付合理價格取得該類小產(chǎn)權房的所有權。此時，該類小產(chǎn)權房既可以作為經(jīng)濟適用房向購買者出售，也可以作為廉租房予以出租。通過以上途徑，使小產(chǎn)權房的購買者在取得房屋以前，該類房屋已經(jīng)具備了流轉的要件，無論是通過經(jīng)濟適用房的形式予以出售，還是以廉租房的形式進行出租，都使這類“潛在購買者”在其住房需求得到滿足的同時，也避免了交易風險。
(三)對已經(jīng)出租的小產(chǎn)權房“購買者”的利益保護途徑
小產(chǎn)權房的對外處置方式，除了出售外還存在著另外一種“以租代售”的形式，即以租賃的形式來掩蓋對外轉讓小產(chǎn)權房的實質(zhì)，已達到規(guī)避法律的目的。在這種形式下，小產(chǎn)權房的購買者是以承租人的身份來對房屋加以支配。在實踐中，鑒于合同法中對房屋最高租賃期限的限制，小產(chǎn)權房租賃合同總體上表現(xiàn)為三種類型；超過二十年的租賃合同，二十年期滿自動續(xù)期的合同，不超過二十年的高租金合同。如何解決此類以租賃形式對外轉讓的小產(chǎn)權房的存在和流轉，是購買者利益保護的關鍵，筆者認為，對其中部分房屋可以由政府將其回購后與保障型住房相銜接。
1.各市、縣人民鎮(zhèn)府可以通過對此類“以租代售”的小產(chǎn)權房進行登記以掌握其相關情況，從而確定其中符合回購條件的房屋。對于可予以回購條件的，筆者認為應綜合各方面因素進行考量，根據(jù)已出租小產(chǎn)權房的的登記情況，結合保障型住房的需求計劃，在符合城鎮(zhèn)規(guī)劃的范圍內(nèi)，綜合考慮小產(chǎn)權房的戶型、位置、面積等因素，合理確定予以回購的房屋數(shù)量及具置?？捎枰曰刭彽男‘a(chǎn)權房，不僅要在數(shù)量及位置上符合城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，在戶型、面積上也必須符合保障型住房的相關規(guī)定。
2.由于使用人是以租賃形式對該類房屋進行支配，承租人不能依據(jù)債的關系取得房屋的所有權。故而政府住房保障部門通過與實際產(chǎn)權人協(xié)商回購符合條件的房屋，以此種方式變更小產(chǎn)權房的所有權。原房屋產(chǎn)權人已經(jīng)收取的租金抵作政府回購的房屋及土地價款(“以租代售”情形下的租金在本質(zhì)上是房屋的價值，只不過是以租金的形式出現(xiàn)，目的在于規(guī)避法律對小產(chǎn)權房流轉的約束)，政府在回購后可以將該類房屋納入住房保障體系，變性為經(jīng)濟適用房或廉租房。通過這樣的處理方式，集體組織(或農(nóng)民)從心理上符合其建設小產(chǎn)權房通過予以出售獲取等價的初衷，從事實上也獲取了房屋及土地補償款，因而以此種方式變更土地性質(zhì)也節(jié)省了成本。更為重要的是，通過這樣的處理，從事實狀態(tài)上而言可以避免小產(chǎn)權房的存在和交易狀態(tài)中雙方當事人的權利義務關系長期處于不確定狀態(tài)，通過政府回購的形式將小產(chǎn)權房的所有權予以變更后，政府則成為了房屋的所有人。
3.在所有權變更以后，賦予原租賃人(小產(chǎn)權房的購買者)以選擇權，既可以有限制地承認原租賃合同的效力，依據(jù)買賣不破租賃的原則，對二十年租期予以認可(超過二十年或自動續(xù)期的無效)，承租人也可以選擇與政府重新簽訂經(jīng)濟適用房買賣合同或者簽訂廉租房租賃合同。選擇簽訂廉租房租賃合同的，其租賃期限可以與原合同的期限一致，但承租人無需再交納租金。對于選擇簽訂經(jīng)濟適用房合同的購買者，該房屋則納入經(jīng)濟適用房管理，由購買者按照其支付的購房款與轉性時同地段商品房價款的比例與政府按份享有該房屋的產(chǎn)權。同時，購買者也可以按照經(jīng)濟適用房制度的規(guī)定，在補交土地出讓金、相關稅費并符合相關條件后取得該房屋的完全所有權。
四、結語
小產(chǎn)權房存在和流轉問題的解決，決定了小產(chǎn)權凡購買者能否對其所購買的房屋取得產(chǎn)權，從而保障自身的居住利益。在現(xiàn)有的制度背景下，政府根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況，通過將符合相關條件的小產(chǎn)權納入住房保障體系，以保護小產(chǎn)權房購買者的利益得到合理保障，是可以予以嘗試的一種途徑。在這個過程中，政府充當了兩個角色，既是小產(chǎn)權房的購買者，又是出售者(出租者)。通過這樣一種途徑，使小產(chǎn)權房的存在和流轉面對的社會爭議得以緩沖，而后通過相關的法律制度改革使小產(chǎn)權房問題得以徹底解決。
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篇11
一、 甲方自愿將其村證房位于市___________區(qū)_______________________________________的房屋（建筑面積 _________平方米）以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______ 拾_______元整（￥________ 元）的價款出售給乙方。
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償；如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規(guī)定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對__的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》；
六、 違約責任1、甲方應當于年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權解除本 合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣___萬元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過______個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規(guī)劃部門、設計部門的原因導致房屋質(zhì)量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應當全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。
2、依法向__區(qū)人民法院。
八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。
甲方：
乙方：
年月 日
年月日
篇12
買 方：__________________________________（以下簡稱乙方）
甲乙雙方本著誠實信用、平等、公平的原則就甲方集資建房 權利義務轉讓事宜，達成如下協(xié)議：
一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區(qū)_______________________________________的房屋（建筑面積_________平方米）以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整（￥________ 元）的價款出售給乙方。（含地下室__號__平方米）
二、 甲乙雙方商定轉讓價格為人民幣_____________________元， （大寫）____拾____萬____仟____佰____拾____元整。
乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清。
三、 甲方在__________年_____月_____日將上述房屋交付給乙方， 該房屋應有一切權利和義務同時轉讓。
四、出賣的房屋如存在產(chǎn)權糾紛，由甲方承擔全部責任。
五、出賣的房屋如因政府規(guī)劃行為需拆遷，所得相關賠償?shù)囊磺?權利自合同生效日起歸乙方所有。
六、本合同經(jīng)雙方簽章后生效，并對雙方都具有同等約束力，應 嚴格履行。其權利、義務轉移時間追及于甲方與__________________ 簽訂的集資建房協(xié)議之時。如有違約，違約方愿承擔違約責任，并賠 償損失， 支付對方違約費用人民幣________元， 大寫__________元整。
七、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》；
八、未盡事宜，雙方愿按國家有關規(guī)定辦理。如發(fā)生爭議，雙方 協(xié)商解決；協(xié)商不成的，雙方愿向法院申請仲裁。
九、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具同等法律效力。
甲方（簽名或蓋章）_________________________________
身份證號：___________________________________________
乙方（簽名或蓋章）_________________________________
篇13
一、甲方自愿將其村證房位于____市_______區(qū)__________的房屋(建筑面積______平方米)以人民幣_____仟____佰 _____拾____萬_____仟____佰____拾____元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。(含地下室______號_______平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金________元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規(guī)定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對__________________的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
六、違約責任
1、甲方應當于________年____月____日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣 ________元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過_____個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規(guī)劃部門、設計部門的原因導致房屋質(zhì)量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應當全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_______種方式解決。
1、提交______________仲裁委員會仲裁。
2、依法向____________區(qū)人民法院起訴。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。