引論：我們?yōu)槟砹?3篇低風險項目投資范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

近幾年來，我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。國內外各類資金大量涌向房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實力也不斷增強。隨著近幾年來我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，人們也醒地認識到，中國的房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展中也存在著這樣那樣的問題。為了促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國家近幾年來加大了對房地產(chǎn)市場的調控力度。自2010年起，為遏制一些城市房價過快上漲的勢頭，國務院三次部署調控工作。為了繼續(xù)鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，2011年國務院辦公廳印發(fā)了《關于進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作有關問題的通知》（即國8條）。2013年國務院部署房地產(chǎn)調控五大措施（即新五條），對此大家對"十二?五"時期中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢尤為關心。同時也加大了房地產(chǎn)項目開發(fā)的不確定性和房地產(chǎn)項目開發(fā)的風險性。

在此背景下，房地產(chǎn)投資企業(yè)更應該對房地產(chǎn)項目的投資可行性和正確性，做出更加準確的認識和決策。本文對房地產(chǎn)項目進行投資風險分析，針對該項目的實際情況，用現(xiàn)實的、客觀的數(shù)據(jù)來驗證所評估的項目，充分分析、評估，最終確定該項目是否可行。通過對該項目的投資風險分析，運用投資策劃和項目管理的基本理論和方法，為項目的選擇和立項提供了理論依據(jù)，對提高項目分析的科學性和準確性具有實踐指導意義和可操作性。以期提高房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)項目投資風險評價的重視程度。

二、房地產(chǎn)項目投資風險評價指標的確定

結合我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，結合房地產(chǎn)項目投資風險的研究情況，本文按照房地產(chǎn)的壽命周期，將房地產(chǎn)投資風險因素劃分為4大類，分別為你投資前期階段、開發(fā)建設階段、經(jīng)營階段和管理里階段，詳細因素見圖1。

圖1 青島市天一房地產(chǎn)項目投資風險因素圖

三、房地產(chǎn)項目投資風險評價模型

根據(jù)上文項目投資風險因素的評價指標，作為運用層次、灰色、模糊相結合的綜合評價方法，對投資青島天一房地產(chǎn)項目時，可能的風險進行實例的研究分析。

1、AHP計算各層次權重

根據(jù)圖1-1所示房地產(chǎn)項目系統(tǒng)風險層次結構模型和具體的風險因素的特性，綜合專家的咨詢意見，本文對各個風險因素采用層次分析方法，在各層元素中進行兩兩因素的比較，構建比較判斷矩陣。其中兩兩因素比較的相對重要性，通過取1，2，…，9以及他們的倒數(shù)作為標度，求出各個風險因素的權重值。

通過計算我們可以得到一級指標的權重為A=（B1，B2，B3，B4）=（0.25，0.25，0.25，0.25），而二級指標的權重為B1=（0.526，0.273，0.124，0.077）；B2=（0.370，0.345，0.185，0.100）；B3=（0.623，0.239，0.137）；B4=（0.413，0.209，0.194，0.104，0.080）

2、確定評價值矩陣及評價等級

通過對上文風險評價方法的分析，結合房地產(chǎn)項目風險指標體系，本文將各影響因素的可能風險程度劃分為4個等級：高風險（V1）、較高風險（V2）、較低風險（V3）、低風險（V4）。按4分制打分，故確定評價等級集合為V={4，3，2，1}。本文通過收集專家對影響因素風險等級的評定得出以下數(shù)據(jù)（見表1）。

表1影響因素風險等級的評定

3、確定評價灰類

根據(jù)上述的評價等級，我們確定相應的灰數(shù)及白化權函數(shù)可分為如下四類：

第一類："高風險"，設定灰數(shù)為∈[4，∞） ，其白化權函數(shù)記為f1 （圖3-1）；第二類： "較高風險"，設定灰數(shù)為∈[0，3.6] ，其白化權函數(shù)記為 f2（圖3-2）；第三類： "較低風險"，設定灰數(shù)為∈[0，2.4] ，其白化權函數(shù)記為f3 （圖3-3）；第四類： "低風險"，設定灰數(shù)為∈[0，1.2] ，其白化權函數(shù)記為f4 （圖3-4）

由nij=fr（dij）可以計算出評價矩陣的灰色統(tǒng)計數(shù)nij ；其中dij 為第j個專家對于第i個風險因素的評價值。

4、模糊評價計算項目風險狀況

根據(jù) rij=nij /ni可以計算出灰色評估權值，得到模糊評價矩陣R為：

通過以上計算，我們可以計算出投資風險影響因素的權重和其模糊評價矩陣，則下步就可以逐級進行模糊運算。以此得出天一房地產(chǎn)項目投資風險的總體評估結果。

首先，根據(jù)Bi與Ri經(jīng)過模糊運算，得出風險影響因素Bi的評價模型Ti為：

Ti=Bi*Ri

可知天一房地產(chǎn)項目的投資風險評價為：

T3=（0.18，0.23，0.31，0.28）；T4=（0.23，0.30，0.31，0.16）

由此可以計算出整個項目的投資風險評價結果：

Z=V*T=V*（T1，T2，T3，T4）=2.496

按照房地產(chǎn)項目投資風險的等級可知，青島天一房地產(chǎn)項目的額投資風險介于較高風險與較低風險之間，其風險處于一般風險水平。

四、結束語

在我國對于項目投資風險的研究較多，同時考慮從到房地產(chǎn)項目具體事實情況的差異性，因此投資風險評價因素并不完全一致。對此本文的評價指標體系，僅僅是結合天一房地產(chǎn)項目進行設計的。對于其他房地產(chǎn)項目可以對評價指標體系，做部分細微的調整。

本文將層次分析法、灰色評價、模糊綜合評價方法三種方法相結合，運用到房地產(chǎn)項目的投資風險評價中，定性和定量的對房地產(chǎn)項目投資風險的程度進行評價，可以處理同時具有灰色性和模糊性的綜合評價問題，使房地產(chǎn)投資風險評價更加客觀可信，并論證了該方法，在理論和實際應用上更具科學性和優(yōu)越性，為投資決策的提出提供理論支持。但同時，本文雖然結合天一房地產(chǎn)項目的風險因素做了較為全面的分析研究，但是對于今后房地產(chǎn)項目的投資風險評價來說，如何更加準確的對項目的投資風險進行測定，仍有待進一步的研究。

參考文獻：

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[5]李秀麗，海燕. 對企業(yè)開展電子商務的經(jīng)濟評價. 中國商貿(mào)，2011，9（1）：101-102

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房地產(chǎn)開發(fā)投資，是指企業(yè)的業(yè)主運用科學的理論與方法，依據(jù)社會與市場的需要及企業(yè)的主客觀條件，在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或銷售、出租商品房的行為；對房地產(chǎn)的開發(fā)、買賣、租賃、抵押、典當與租售后服務等活動的全過程，予以決策、運籌、組織與協(xié)調，以保證動態(tài)地最優(yōu)化地實現(xiàn)企業(yè)的總目標.地產(chǎn)投資形式多種多樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進行的房地產(chǎn)開發(fā)是人們最熟悉的一種類型；為了出租經(jīng)營而購買住宅或辦公樓也是相當普遍的地產(chǎn)投資類型；將資金委托給信托投資公司用以購買或開發(fā)房地產(chǎn)也是地產(chǎn)投資；企業(yè)建造工廠、學校建設校舍、政府修建水庫等等，都屬于地產(chǎn)投資。

1.風險概算

1.1客觀風險性

房地產(chǎn)項目投資過程主要包括獲取土地使用權，規(guī)劃設計與方案報批，簽署有關合作協(xié)議，施工建設與竣工驗收市場營銷與物業(yè)管理。風險存在于客觀事件發(fā)展變化的整個過程中，地產(chǎn)投資也不例外，由于地產(chǎn)投資占用資金多，資金周轉期又長，而市場是瞬息萬變的，因此投資的風險因素也將增多。加上房地產(chǎn)資產(chǎn)的低流動性，不能輕易脫手，一旦投資失誤，房屋空置，資金不能按期收回，企業(yè)就會陷于被動，甚至債息負擔沉重，導致破產(chǎn)倒閉。例如在工程成本層面房地產(chǎn)是這樣計算的：承包商管理費、資料、勞保、利潤等各種費用（約為10%）：以上各項之和×10%=90～180元/平方米；上交國家各種稅費（總造價3.3～3.5%）：33～70元/平方米，高檔的可能高達100元/平方米。沒有算精裝修，一般造價約為1000～2000元/平方米，高檔小區(qū)可達3500元以上。再加設計費和監(jiān)理費、土地費、廣告、策劃、銷售費等等成本加起來也算是造成目前高房價的幾個因素。由于房地產(chǎn)物業(yè)本身的特點和地產(chǎn)投資的特點，市場的不同的風險因素，導致風險呈現(xiàn)多樣性和相互的關聯(lián)性。而風險因素反映在投資過程中，在時間上、地域上、投資結果上呈現(xiàn)出不確定性，不確定因素本身的變動程度和影響能力決定了項目風險的不確性。由于人們對自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常而造成損失的可能性，如地震、洪水、風暴、雷電、海嘯、旋風等。這類風險出現(xiàn)的機會較低，但是一旦出現(xiàn)，造成的危害相當嚴重，輕則增加成本、延長工期，重則導致投資的徹底損失。對于這些危害的防范，開發(fā)商一般可采用投保的方式來減少或避免損失。但是，投保之前，如果能對該地區(qū)的環(huán)境條件、天文資料、地質地貌、氣候條件等做一定的了解分析，可以減少投保成本，從而增加投資收益。

1.2不確定性

任何市場的供給予需求都是動態(tài)的和不確定的，這種房動態(tài)的不確定性決定市場中的經(jīng)營者收入的不確定性，地產(chǎn)市場中的經(jīng)營者所承擔的這種風險比其它市場要大些，因為房地產(chǎn)商品的價值受供求影響的幅度很大。只有對房地產(chǎn)供求關系做出客觀的判斷并進行科學的預測，把握房地產(chǎn)市場供求變化的客觀規(guī)律，有可能避免該風險才的發(fā)生。市場競爭風險是指由于房地產(chǎn)市場上同類樓盤供市場營銷競爭激烈，終給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的推最給過多，廣成本的提高或樓盤滯銷的風險。市場風險的出現(xiàn)主要是由于開發(fā)者對市場調查分析不足所引起的，對市場把握是能力的不足，在企業(yè)提價的“時滯”上，特別是在高通貨膨脹期。購買力也會影響消費者，在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產(chǎn)商品的消費需求，這樣導致房地產(chǎn)企業(yè)的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。由于房地產(chǎn)是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權或是使用權的轉移，而其實體是不能移動的，這就決定了投資在房地產(chǎn)上的資金流動性差、變現(xiàn)能力弱。其次，由于房地產(chǎn)價值量大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)性，即房地產(chǎn)企業(yè)在急需現(xiàn)金的時候卻無法將手中的房地產(chǎn)盡快脫手，即使脫手也難達到合理的價格，從而大大影響其投收益，所以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了變現(xiàn)收益上的不確定性。

1.3企業(yè)自身風險產(chǎn)生的主要原因

（1）購房者因種種原因未能在約定的期限內支付購房款。

（2）企業(yè)運用財務杠桿，大量使用貸款，實施負債經(jīng)營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能。國八條后部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流出現(xiàn)大幅下降，住房限購措施加上更高的抵押貸款利率，而多數(shù)開發(fā)商95%的現(xiàn)金流都來自于住房銷售，不少人開始擔心房地產(chǎn)商能否抵御住本次樓市的銷量“寒冬”。

1.4政策風險

2008年伴隨著全球金融危機蔓延世界各地，中國采取救市措施，但增發(fā)絕大部分資金未落到實體經(jīng)濟行業(yè)，導致實體經(jīng)濟萎縮，而房地長行業(yè)迅速催漲，并在房地產(chǎn)行業(yè)集中了大量閑置資金，房產(chǎn)價格持續(xù)走高，導致社會財富分配不均，使大部分人喪失購買房屋的能力，造成房地產(chǎn)市場的極大風險；國家在這種情況下出臺“國八條”和“國十條”調控房價繼續(xù)走高趨勢，相信房價將會積極回歸合理價位，同時是消費者和生產(chǎn)經(jīng)營者同事獲利，使房地產(chǎn)市場向著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展。2012年1月份，上市房企銷售業(yè)績普遍下滑，各地樓市庫存量不斷攀升。全國70個大中城市房價環(huán)比全線停漲，購房者“出手不甘心、不出手擔心”的觀望和焦慮情緒加重，但開發(fā)商都在蕭條的市場中苦苦掙扎，仍在采取延緩開盤節(jié)奏等方式博弈政策調控放松。有關專家認為，調控政策仍將嚴格執(zhí)行，打破市場僵局關鍵在于房企“降價”，促使房價合理回歸。由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，會給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的企業(yè)帶來損失的可能性。其主要包括，社會的、政治的、經(jīng)濟的、自然的、技術的、城市規(guī)劃風險、區(qū)域發(fā)展風險、公眾干預風險和治安風險。社會風險具體則是指由于國家的政治、經(jīng)濟因素的變動，引起的房地產(chǎn)需求及價格的漲跌而造成的風險。當國家政治形勢穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展處于時期時，房地產(chǎn)價格上漲；當各種出現(xiàn)和經(jīng)濟處于衰退期時，房地產(chǎn)需求下降和房地產(chǎn)價格下跌。

2.結語

隨著近幾年國民經(jīng)濟的快速增長地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出良好房的發(fā)展態(tài)勢，地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟中重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，極大地推動了我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)項目投資是不錯的投資方向，但近年來我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)炒作非常嚴重，房地產(chǎn)市場用作不規(guī)范，由于房地產(chǎn)本身具有的風險性和現(xiàn)在國家對房地產(chǎn)市場的調控布局，使得地產(chǎn)投資風險更大，因此現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)積極發(fā)展是不爭（下轉第386頁）（上接第361頁）的事實，但房地產(chǎn)市場也在積極的調控。　[科]

【參考文獻】

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在泡沫經(jīng)濟時代，房地產(chǎn)、石油、股票三大行業(yè)的總價值超過了20萬億美元，占全球GDP的二分之一，這是經(jīng)濟發(fā)展過程中所占比例最大的時期。這足以說明房地產(chǎn)行業(yè)的投資量是巨大的，是一個資金高度密集的行業(yè)。投資巨大，房價高會帶來一系列的經(jīng)濟問題，如儲蓄率過低，負債過高等。土地開發(fā)成本高、房屋建筑成本高、及其相關開發(fā)費用高是導致房地產(chǎn)行業(yè)高投資的本質原因。

（二）回收期長和長周期性

房地產(chǎn)投資是整個房屋開發(fā)、建立、出售的過程，其本身周期長，2006年是房地產(chǎn)行業(yè)最困難的時期，政府政策變更、銀行貸款利息上升。導致開發(fā)商流動資金缺乏，延誤工期，投資者的回收周期也隨之變長。

二、風險類型

（一）利率風險

利率的變化會影響房地產(chǎn)投資的收益，利率上升會使成本增加，導致房屋的售價上升，消費者購買欲望降低，會形成一個嚴重的經(jīng)濟問題。在房地產(chǎn)行業(yè)中，成本上升，而市場需求降低，加大了房地產(chǎn)投資的風險系數(shù)。

（二）購買力風險

由于物價總水平上升，導致人們生活消費上漲，用于房屋購買方面的資金減少，對高消費的奢侈品購買能力下降。這也是一種需求風險，在收入水平?jīng)]有變化的情況下，大多數(shù)人面對這樣的情況會選擇住原有的房屋，減少自己的經(jīng)濟壓力，房屋銷售量減少，而且房屋的維護也需要資金，這對投資者是一個很大的挑戰(zhàn)。

（三）市場競爭風險

市場發(fā)展過程中有一段飽和期，在這段時間里，同行的競爭巨增，開發(fā)商為了拉長房屋的銷售期，只能選擇縮短工期，然而這必將導致成本上漲。房地產(chǎn)市場供應量太大，而市場需求沒有增長，這樣一來，市場營銷就會更加的激烈，最終使房地產(chǎn)開發(fā)商成本上漲。這一分析主要是因為投資者沒有做好充分的市場調查，也就是可行性研究所引起的。

（四）自然風險

開發(fā)商在開發(fā)土地時，前期的勘測工作可能存在漏洞導致出現(xiàn)自然災害時，房基不穩(wěn)，出現(xiàn)豆腐渣工程。其次，在施工期，施工人員可能發(fā)生事故。自然風險是不可避免的，但是可以預防，投資者在做投資決策前，要充分考慮到自然風險帶來的收益影響。

三、應對策略

（一）分散投資

投資者可以選擇多個房地產(chǎn)開發(fā)工程進行投資，其目的是避免資產(chǎn)單一受一個項目的牽連而崩盤，最終達到減小投資風險的目的，分析者提出分散投資包括三種類型；地區(qū)分散投資、時間分散投資和共同投資，下面淺析這三種類型。區(qū)域分散是指房地產(chǎn)投資者把資金投入不同的地區(qū)，防止資金的全部損失，一個區(qū)域不景氣不會導致整個投資的崩盤，從而減少房地產(chǎn)投資風險。時間分散則是指投資者需要根據(jù)市場份額，對自己的投資規(guī)劃一個時間間隔，避開高風險期。

（二）組合投資

組合投資策略是指房地產(chǎn)開發(fā)商把一部分資金投入其他的行業(yè)，而房地產(chǎn)依然是投資的主體。開發(fā)商可以把聚集的資金的一部分投入到普通住在的建設樓、寫字樓等方面，根據(jù)區(qū)域對房屋的不同需求，合理的組合分配資金。在資金分配中，也需要考慮風險系數(shù)的不同，風險大的回報率相對要高，回報率低的投資相對風險就低一些，投資者需要按照實際情況合理分配，達到降低整體投資風險的效果。

（三）共同投資

房地產(chǎn)投資者聯(lián)合在一起共同開投資一個項目是常用的風險分散方式，共同投資的本質要求是平等享受投資帶來的利潤以及風險，不同的開發(fā)商選擇共同投資方式和項目，能夠分散投資風險，利益平均化，在重大決策時，可以各抒己見，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，使決策達到最大的優(yōu)越性，最終達到避規(guī)風險的作用。共同投資的實例有投資者與大型的財團或者投資公司合作，減輕籌資方面的風險；與國外集團聯(lián)盟，可以借鑒外國先進的管理經(jīng)驗，獲得技術上的支持等。

（四）購買保險

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一、房地產(chǎn)投資風險分析

1、房地產(chǎn)投資風險的涵義

房地產(chǎn)投資風險是指投資者在房地產(chǎn)投資過程中遭受各種損失的可能性。風險來自未來的不確定性。人們在投資房地產(chǎn)過程中，是通過預期來判斷投資是否獲益，哪項投資預期收益率最高，就把資金用于可以使投資收益最大化的投資品。但是人們的預期往往是有差異的，更增加了未來的變化，各項數(shù)據(jù)的未來值難以準確預測，變動范圍也難以控制，從而不能做到根據(jù)準確情況來避險。

2、房地產(chǎn)投資風險分類

由于在房地產(chǎn)投資中存在著復雜的不確切因素，因此其風險因素也很多。一般來說，可以把房地產(chǎn)投資風險分為系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險兩部分。系統(tǒng)風險是指由于某種全局性的因素引起的投資收益的可能變動，這種因素以同樣的方式對所有證劵（此處證券為廣義的含義）的收益產(chǎn)生影響。系統(tǒng)風險主要包括市場風險、利率風險和購買風險。非系統(tǒng)風險是指發(fā)生個別企業(yè)的特有事件造成的風險。系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險的分類表明。對于系統(tǒng)風險我們無法克服，只能盡可能回避，對于非系統(tǒng)風險可能消除。因此在房地產(chǎn)投資項目中對于非系統(tǒng)風險的管理是我們在風險管理中重點關注的領域。二、房地產(chǎn)投資風險管理

1、房地產(chǎn)投資風險識別

風險的誘惑效應和約束效應是風險效應的兩個方面，它們同時存在著、作用著，而又互相矛盾著、互相抵消著，這也是“危”與“機”的魅力所在。在決策時，人們是選擇風險還是選擇回避風險，兩種效應相互作用，無所謂好壞，關鍵在于你的選擇與你自身的風險控制能力是否匹配。投資風險識別在其中就起著特別重要的作用，。要想準確識別房地產(chǎn)投資風險，開發(fā)商必須對企業(yè)以及項目的內外環(huán)境條件進行全面的了解，運用各種風險識別的方法科學的分析人、物和開發(fā)活動中可能存在的各種風險因素來達到降低風險的作用。例如在同樣的宏觀調控中，雖然看到了市場存在的較大的機遇，但是沒有認識到自身資源存在嚴重不足，沒有正確根據(jù)自身情況判斷房地產(chǎn)投資風險，一味狂飆猛進的順馳倒在了黎明前的黑夜，而與其同級別甚至在其后的其他開發(fā)商卻抓住了機遇，成為了當前房地產(chǎn)開發(fā)第一軍團中的標桿企業(yè)。風險識別與自身情況密切相關，不同的投資主體有不同的風險承受能力，同樣的風險在不同的投資主體中應該有不同的權重考量。從階段上來劃分，房地產(chǎn)投資項目的風險主要可以分為進入階段的風險、管理階段的風險、退出階段的風險。

2、房地產(chǎn)投資風險測量與應對

房地產(chǎn)投資風險測量是指房地產(chǎn)開發(fā)商在風險識別的基礎上，對房地產(chǎn)投資中某一風險的發(fā)生概率、損失程度及范圍進行估量，并評估其系統(tǒng)風險度大小的過程。從上述風險識別劃分的三個階段來看，在當前中國的房地產(chǎn)市場中，前兩個階段的風險大于第三個階段，這與中國房地產(chǎn)市場10多年的持續(xù)向上發(fā)展密切相關，因此也導致了房地產(chǎn)投資在風險管理中對于退出階段的風險重視不夠。隨著發(fā)達國家經(jīng)濟的復蘇、全球去杠桿化的持續(xù)，資金成本的上升、國際資本流出的可能性加劇、居住房屋的局部飽和、電商對實體商業(yè)的擠壓，甚至反腐的加劇等都有可能導致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)中長期的拐點，因此對于退出風險的研究和管理也是后期投資者必須關注的地方；

（1）進入階段的風險主要是對于市場環(huán)境的判斷，這個市場環(huán)境包括宏觀、中觀和微觀三個層面，內部外部兩個領域，對于中小型投資者而言，重點關注中觀和微觀層面的研究，跟隨戰(zhàn)略不失為不錯的選擇，即跟進行業(yè)內的標桿企業(yè)的步伐。但是對于大型投資者，必須將重點關注于宏觀領域，因為其內部的管控機制相對成熟，對于城市層面、項目層面的研究相對合理，但是宏觀經(jīng)濟、政策、區(qū)域經(jīng)濟長期發(fā)展?jié)摿Φ惹∏∈瞧湫枰攸c關注的地方，這樣才能領先一步占領先機，或者領先一步遠離風險。同樣地，對于不同的投資者內外部環(huán)境的研究也是進入性研究中的重要關注點，一樣的項目，不一樣的投資者將會有不同的收益可能，一定要切實把握自身資源與外部市場的結合點，這樣才能獲得與風險相匹配甚至更高的收益。有時不做比做更加有價值。

（2）管理階段的風險是三個階段中相對來說最為可控的風險，該階段中最重要的是微笑曲線中的前期研發(fā)，其次為工程施工與管理。前期研發(fā)決定了項目所能達到的高度，也是項目抗風險能力的最大保障，好的定位能夠最大程度地化解不利因素，取得超額收益；工程施工與管理是前期研發(fā)能轉化為實際產(chǎn)品的關鍵，沒有良好的風險管理能力，再好的創(chuàng)意也無法轉化為有吸引力的產(chǎn)品。做對的事情比把事情做對更加重要。

（3）退出階段的風險在當前市場中尚未完全凸顯，但是后期隨著房地產(chǎn)市場可能存在的下行風險該階段可能成為市場中最為重要的風險點，尤其是對于商業(yè)地產(chǎn)。我們目前商業(yè)地產(chǎn)的退出缺乏合理的渠道，大多數(shù)開發(fā)階段投資者僅能通過兩種手段來實現(xiàn)資金的退出，第一是全部規(guī)劃為可售型商業(yè)，第二是通過部分銷售部分自持的手段來實現(xiàn)整體資金的平衡，這兩種都存在后期較大的經(jīng)營風險。只有極少量實力雄厚的開發(fā)商才能提供完全自持的選擇，但是也面臨電商對于實體商業(yè)的侵蝕。住宅市場退出階段的風險當前出現(xiàn)分化，一二線城市住宅市場風險仍然較低，而三四線城市存在著較大的風險，這其實是進入風險沒有合理分析的遺留問題在退出階段凸顯出來。

對于退出階段的風險投資者要予以充分的重視和研究，隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，市場必然進一步細分，投資者也要有所專注，這樣才能實現(xiàn)專業(yè)的人做專業(yè)的事，進一步降低和控制風險。另外，必須要對金融領域與地產(chǎn)平臺的結合進行充分地研究，為資產(chǎn)證券化做好準備。

結束語

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，牽動著中國經(jīng)濟發(fā)展、金融安全乃至社會穩(wěn)定等諸多方面，當前全國房地產(chǎn)價值相對于GDP產(chǎn)值的比值已遠高于美國發(fā)生次貸金融危機時的水平，同時也出現(xiàn)了日本經(jīng)濟泡沫破裂前的種種景象，沒有永遠不變的市場，達摩克利斯之劍可能下一秒就降臨，上至政府、下至社會各界都對此給予了充分的重視，如何化解房地產(chǎn)市場的風險，實現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展是當前最為迫切的經(jīng)濟與社會問題之一。

對于投資者而言，動輒數(shù)億、數(shù)十億資金的投入也關系著投資者自身和千萬個利益相關者的核心利益，房地產(chǎn)投資項目面臨的風險多種多樣，研究好自身的風險管理與控制，提高風險抵御能力，既是解決好自身發(fā)展的必要能力，同時也是對整體經(jīng)濟和社會化解房地產(chǎn)風險提供了堅實的基礎。

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作為房地產(chǎn)投資者，必須增強風險意識，充分認識房地產(chǎn)投資的特性，了解房地產(chǎn)投資的風險形式，對投資風險的大小進行理性的判斷并進行風險管理。這樣可以有效地在一定程度內防范風險的發(fā)生，在投資者目標收益一定的條件下把風險降到盡可能低的程度，或在風險程度一定的條件下使投資者獲得盡可能多的收益。

一、 房地產(chǎn)項目投資中存在的風險

1、 政策風險

政府在市場經(jīng)濟中擔當著“守夜人”的角色，根據(jù)對國家宏觀經(jīng)濟狀況的分析，其會制定相應的政策來促進經(jīng)濟的發(fā)展。其中很多政策都與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著密切的聯(lián)系。因此，在進行房地產(chǎn)投資之前，就需要對當前的政策環(huán)境進行充分的了解。第三產(chǎn)業(yè)政策、租金政策、設備材料政策、土地出讓政策、環(huán)保政策等都會對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。只有對我國的政策環(huán)境進行充分地認知，才能對比風險，達到理性投資的目的。

2、供求風險

在進行投資之前，就需要對供求關系進行必要的風險，在房地產(chǎn)投資的過程中，供求關系是難以進行科學地把握的。一般來說，房地產(chǎn)項目施工需要一個比較長的周期，先前的預測可能會隨著市場的不斷變化，而導致供求關系受到很大的影響。

3、土地風險

（1） 安土重遷觀念的影響

我國的居民有著安土重遷的觀念，在進行拆遷的過程中，可能存在著一定的抵制行為，這樣這需要進行大量的思想工作，來勸導這些居民進行搬遷。這使得拆遷的時間難以保證，難以進行成本控制，增加了項目的進度風險。

（2）投機主義的影響

隨著我國的土地拆遷不斷進行，人們在遇到拆遷的時候，抱著從中獲得更多拆遷款的想法，成為了“釘子戶”。這種情況影響了拆遷進度，為了使得工程建設盡早進行，投資方需要花費比計劃更多的成本，這樣就使得企業(yè)效益難以保證。

（3） 極端行為的影響

在進行整地、拆遷的過程中，一些極端的行為也時有發(fā)生，諸如自焚、爆炸等，這些方式不但使得拆遷工作面臨了很大的問題，同時也將拆遷隊伍放到了法律和輿論的風口浪尖。在社會各界的共同影響下，整地拆遷工程受到了巨大的阻礙。

4、建設風險

項目建設階段涉及到市場把握、人員協(xié)調、材料的采購、機械的租賃、合同關系維度、進度管理等諸多方面的內容，在整個房地產(chǎn)項目的建設中，其是最復雜多變的一個過程。在這個過程中主要存在以下幾個方面的風險：

（1） 進度風險

由于施工過程中存在不可知因素，一旦工程的工期無法保證的話，那么預售的房屋就要進行必要的賠償，并且嚴重影響企業(yè)的信譽和形象。此外，延長工期不但會帶來額外的成本支出，還將使得管理更加復雜。

（2） 質量風險

建筑的質量對于房地產(chǎn)投資也存在一定的影響，如果質量不合格就難以進行竣工驗收，那么房地產(chǎn)就難以預期投入使用，這樣不但會造成諸多損失，還會使得房屋的購買率下降。

二、房地產(chǎn)項目投資風險管理的措施

1、把握市場動態(tài)，提高風險預測能力

投資前對市場情況的調查分析是整個投資風險管理體系的基礎。先期了解市場需求和政府對項目開發(fā)的態(tài)度，有助于確保正確的投資決策方向。根據(jù)國家經(jīng)濟政策、住宅制度改革以及消費群體的文化背景、消費偏好來確定市場定位，設計有針對性的產(chǎn)品功能、價格區(qū)間及營銷方式，并能依照政策變動適時調整投資方案等，都是有效控制投資風險的關鍵。

2、建立健全科學的投資決策和風險管理

機制投資者應在重視市場需求的基礎上考慮綜合風險，以確定最佳的投資決策。對房地產(chǎn)投資者而言，首要決策內容是對開發(fā)項目區(qū)位的選擇，良好的區(qū)位可以在較小的風險中實現(xiàn)升值，有效避免投資風險。區(qū)位確定后，還應建立風險管理的組織體系，設立專門風險管理部門，以便合理安排資金項目，協(xié)調好投資控制與進度、質量控制的關系，加強投資動態(tài)管理，及時發(fā)現(xiàn)可能導致投資增加的現(xiàn)實問題和潛在因素。

3、建立風險管理的信息系統(tǒng)，形成動態(tài)風險監(jiān)控報告

信息是進行科學的房地產(chǎn)投資可行性研究、投資決策和風險管理的基礎，因此企業(yè)應當設立信息收集和處理的專門部門或者購買專業(yè)性的行業(yè)信息系統(tǒng)。一來可以日常性的收集國家或目標城市、區(qū)域的經(jīng)濟政策、行業(yè)政策、城市規(guī)劃、市場供求情況等信息，進行及時準確的分析報告，使決策層及時了解市場風險和機遇；二來可設立企業(yè)開發(fā)項目的定期房地產(chǎn)市場報告制度，為企業(yè)決策層和相關部門提供項目所在地的市場月報、季報、年報，及時把握宏觀經(jīng)濟政策和房地產(chǎn)政策的出臺情況。

4、加強風險管理的系統(tǒng)培訓，強化員工風險管理意識

企業(yè)可開展內部定期培訓或者通過外部專業(yè)培訓機構加強員工的管理培訓，可以提升員工的專業(yè)度，增強企業(yè)凝聚力。通過風險管理教育，使他們了解所面臨的各種風險，掌握風險防范和處理風險的方法，強化風險意識，從而提升整個企業(yè)抗風險的能力。

5、投資分散策略

房地產(chǎn)投資分散是通過開發(fā)結構的分散，達到減少風險的目的一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟不景氣投資的影響，達到降低風險的目的。而房地產(chǎn)投資時間分散則是要確定一個合理的投資時間間隔，從而避免因市場變化而帶來的損失。例如，當房地產(chǎn)先導指標發(fā)生明顯變化時，如經(jīng)濟增長率從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國家出讓土地使用權從周期波谷開始回升，預示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進入擴張階段，此時應為投資最佳時機，可以集中力量進行投資。共同投資也是一咱常用的風險分散方式。共同投資要求共同投資，利益共享，風險同擔，充分調動投資各方的積極性，最大限度發(fā)揮各自優(yōu)勢避免風險。例如與金融部門、大財團合作，可利用其資金優(yōu)勢，消除房地產(chǎn)籌資風險；與外商聯(lián)盟，即可引進先進技術和管理經(jīng)驗，又能獲得房地產(chǎn)投資開發(fā)政策優(yōu)惠。

6、風險回避

在房地產(chǎn)的投資過程中,要想選擇出比較徹底的處理房地產(chǎn)投資風險策略.我們可以先從風險小的投資項目著手或直接放棄對那些風險較大的投資項目進行投資,這樣風險的概率產(chǎn)生就不存在了。但是這種策略仍然是有不良后果的,那就是在某一程度上大大減少了得到高額利潤的機會。假如預期獲益的機會不伴隨著風險,那么將會很快有投資者涌入市場,從而降低了預期的收益。其中我們要認識到一個不爭的事實，就是風險的大小與預期的收益值的增降是相互直接作用的。

7、 房地產(chǎn)項目風險的轉移

風險的轉移是風險管理的另一種有效手段。當企業(yè)沒有什么好的方法來對風險進行處理時，可以采用風險轉移的方式來保護自己的利益。風險轉移是將自身存在的風險轉移給其他企業(yè)來承擔，但是，需要弄清楚的是這并不意味著將風險直接轉接給目標企業(yè)，對房地產(chǎn)企業(yè)而言是風險的事情，對別的企業(yè)則不一定是風險。因為每個企業(yè)的發(fā)展狀況不同，對風險的管理態(tài)度也不相同，對自身企業(yè)是風險的項目可能在別的企業(yè)那里就是一種良好的機遇。因此，房地產(chǎn)項目合作伙伴的選擇不僅需要考慮利益分配的方式同時還要考慮風險的承擔方式。

總之，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，必須重視過程中每個環(huán)節(jié)的管理，重視企業(yè)的制度化、程序化管理建設，客觀看待風險，對風險進行有效的管理，這樣才能減少或規(guī)避風險對項目造成的不利影響。

參考文獻：

[1]勞燕玲,李江風.房地產(chǎn)項目的風險管理探究[J].前沿，2012（10）.

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Key words: commercial real estate；investment risk；individual risk

中圖分類號：[TU-9]文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2011）18-0101-01

0引言

自1984年實行房地產(chǎn)開發(fā)以來，當時僅有幾家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，到2005年底發(fā)展為1500家，累計建成各類商品房屋5141.25萬平方米，到2005年底，全區(qū)累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資718.56億元，從2006年到2010年房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)規(guī)模與市場需求基本平衡。商業(yè)地產(chǎn)是一個四高的行業(yè)，高貢獻、高投入、高風險、高回報。一個好的商業(yè)物業(yè)不但利潤空間巨大，而且會對城市經(jīng)濟產(chǎn)生多邊性帶動效應；而另一方面，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目資金需求很大，投資風險高，如果項目沒有做好，將會引起一系列社會問題，成為一個高破壞的工程。因此，建立一個對商業(yè)地產(chǎn)項目進行全方位評判選優(yōu)的模型，提高商業(yè)地產(chǎn)項目的投資成功率，對于社會或者企業(yè)、個人來說，都具有深遠的意義。

1商業(yè)地產(chǎn)項目投資的主要風險

大家知道，影響商業(yè)地產(chǎn)項目投資風險的因素很多，一般來講,可以劃分為系統(tǒng)風險和個別風險兩大類。

1.1 系統(tǒng)風險我們比較粗劣的分析，商業(yè)地產(chǎn)項目的系統(tǒng)風險主要包括政治風險、或然損失風險、通貨膨脹風險、市場供求風險、利率風險、變現(xiàn)風險、周期風險和政策風險等。

1.2 個別風險商業(yè)地產(chǎn)項目的個別風險主要包括收益現(xiàn)金流風險、未來運營費用風險、財務風險、比較風險、時間風險和持有期風險等。我們主要來分析未來運營費用風險和財務風險。

①未來運營費用風險。大家知道，房地產(chǎn)項目是暴利，但是錢不是都讓開發(fā)商掙走了。例如說，綠化的綠地，項目就要繳納幾百萬元的綠化費。項目要接通電力，就必須給電力部門繳納配套費。所交的不合理的房地產(chǎn)開發(fā)相關稅費，實際情況是在不斷的增加。從2011年開始，省會級城市房地產(chǎn)開發(fā)項目又開始征收電力配套費，每平方米約200元，也是一筆不小的支出。所以未來運營費用風險是在不斷地增加.這類風險主要歸因于投資者在主觀上對未來運營費用風險認識不足，以及管理之中的失誤，所以，商業(yè)地產(chǎn)項目的風險帶有相當多和比較明顯的主觀因素。②財務風險。當商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)在投資的過程中，在全部的投資資金中包含借入資金時，對投資企業(yè)來講，除了經(jīng)營風險之外，還有財務風險。而且房地產(chǎn)投資者總是使用借來的資金來擴大投資范圍，從而實現(xiàn)投資利潤的最大化的目標。然而，商業(yè)地產(chǎn)項目貸款利率的不斷增加，降低了可能的收益，所以投資的風險增大了。對于商業(yè)地產(chǎn)項目來說，商業(yè)地產(chǎn)主要利用所獲取的租金作為投資的回報，在商業(yè)地產(chǎn)項目建設竣工的時候，一般不可能很快的回收全部的投資，因此要求商業(yè)地產(chǎn)項目的投資開發(fā)商要有比較多的自有資金，對于一些中小開發(fā)商來講，可能會面臨比開發(fā)住宅項目更大的財務風險。

2個別風險的衡量及管理

由于系統(tǒng)風險是投資者所不能控制的，因此這里，我們只提出一些個別風險的衡量和管理方法。

2.1 未來運營費用風險在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營風險度量中，我們通常要計算不同經(jīng)營方式的最大利潤，同時也要計算可以承受的最大經(jīng)濟損失，并將可能造成的不同損失詳細列出，例如自營損失、商家選擇不當?shù)淖饨饟p失等。我們衡量商業(yè)地產(chǎn)項目投資經(jīng)營風險通常采用定性分析和定量分析相結合的分析方法。對于經(jīng)營風險的管理，主要是通過提高投資商業(yè)地產(chǎn)項目企業(yè)自身的經(jīng)營管理水平來達到。

2.2 財務風險商業(yè)地產(chǎn)項目的財務風險，即在有風險的狀況下，投資企業(yè)因為籌措資金，而帶來的風險。衡量財務風險方法很多，可以通過計算自有資金利潤率及其方差來進行。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項目的財務風險，可以設計出商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)盈利模式。例如，在投資企業(yè)自身知名度比較低的時候，可以與知名度較高的企業(yè)作為戰(zhàn)略投資伙伴，通過無形資產(chǎn)運營來有效地降低財務風險。

3商業(yè)地產(chǎn)項目的風險管理程序和運作程序

3．1 商業(yè)地產(chǎn)項目的風險管理程序商業(yè)地產(chǎn)項目投資風險較大，在進行投資時一定要做好風險控制及管理，如下是風險管理的一般程序：

3．2 商業(yè)地產(chǎn)項目的運作程序商業(yè)地產(chǎn)項目的運作程序具體如下：項目選址――產(chǎn)品定位――運作策劃――資金平衡――經(jīng)營管理。商業(yè)地產(chǎn)項目的運作程序具體分析：①項目選址。首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進行初步分析判斷。商業(yè)地產(chǎn)項目對地段和區(qū)位的要求非常嚴格，遠遠超過其他類型的房地產(chǎn)。我們進行商業(yè)地產(chǎn)項目的區(qū)位選址時，先要從宏觀上了解分析該地段的地域文化、消費者的消費能力、人口素質、消費特點、商圈大小等因素。商業(yè)地產(chǎn)項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。②產(chǎn)品定位。以市場調查為基礎，建立相關分析模型，測算出該項目地址可能發(fā)生的客戶流量，依據(jù)對所在地區(qū)人均零售消費額的判斷，可以測算出該項目可能的零售額。細致分析商業(yè)地產(chǎn)項目的目標客戶，市場定位，產(chǎn)品形式，特點等相關問題。③運作策劃。商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃設計包括項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。商業(yè)地產(chǎn)成功運作的關鍵是招商先于設計與建設。在前期確定主力店是非常重要的，那樣不僅可以降低項目風險，還可以根據(jù)主力店的經(jīng)營要求來進行項目的設計，使商業(yè)建筑可以很好地滿足零售商的需求。④資金平衡。商業(yè)地產(chǎn)項目運作中，必須處理好開發(fā)融資和租售資金回流問題。在完成了上述項目設計、市場調整方案及財務融資方案后，要判斷項目規(guī)模和投資回報的關系是否合理；還要判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；同時要判斷投資商自身資金、資源和其對股權的期望之間是否合理可行等。⑤經(jīng)營管理。商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營管理，可是說是商業(yè)地產(chǎn)的命脈；商業(yè)地產(chǎn)中的商業(yè)是靈魂，地產(chǎn)僅是載體。經(jīng)營是項目運作的真正開始，開發(fā)商在招商階段就需要對商鋪的租金進行科學預測。商業(yè)地產(chǎn)項目的高貢獻、高投入、高風險、高回報決定了其項目投資比住宅項目投資需要更多的前期投入，而決定其成敗的關鍵就是做好投資決策。

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二、對房地產(chǎn)的投資風險加強管理有何重要意義

對房地產(chǎn)投資風險進行管理就是在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中采用科學合理的方法對存在的風險進行預測、識別、分析、評價，從中選擇一個最佳的風險管理措施，從而保證以較低的耗費最大限度地降低風險損失，最終獲得較高的安全保障。對房地產(chǎn)項目實施風險管理為全面、合理地處置風險提供了可能性。并且能夠用科學、系統(tǒng)的方法對各種風險對策的成本以及效益加以比較，從而得到對策的最佳組合。房地產(chǎn)的風險管理能夠促進投資主體的科學化、合理化，并減少決策的風險性。

三、關于管理房地產(chǎn)投資風險的相關策略

(一)在對房地產(chǎn)進行科學合理的分析的基礎上，積極預測房地產(chǎn)的需求

從當前來看，對于房地產(chǎn)的投資項目進行市場分析是當今房地產(chǎn)投資活動中的一個不可或缺的重要方面。在對房地產(chǎn)進行分析時還少不了導向的分析。這個分析包括了對需求確定性的有關預測和分析。當前時期我們房地產(chǎn)要對市場有一個較為全面的調查和研究才行。通過對市場需求的分析，企業(yè)要明確到自身的優(yōu)勢和劣勢。因此，當前時期很有必要建立起一個對市場信息進行收集的體制機制，通過多個渠道來收集與市場有關的技術、環(huán)境、項目信息以及產(chǎn)品的需求信息等有關方面的信息進而為產(chǎn)品項目的開發(fā)和相關技術的改造升級提供第一手較為準確的資料。借助于科學論證，在符合實際的基礎上實行單一或者是多元化的經(jīng)營策略。企業(yè)要及時地抓住變化的時機，避免由于投資項目的絕對化和僵化而造成的風險。

(二)在準確把握房地產(chǎn)波動周期的基礎上及時選擇入市的時機

因為房地產(chǎn)周期性波動時市場關系的運動的結果和方式同時還是宏觀經(jīng)濟周期波動的一個很重要的組成部分。所以，房地產(chǎn)的周期也要與宏觀經(jīng)濟運行的周期的波動方向相一致，但是在波動的時間和強度上還是存在一些差異。要依據(jù)房地產(chǎn)周期波動的特點開發(fā)房地產(chǎn)的有關特征，對于房地產(chǎn)的投資時機最好選擇在房地產(chǎn)周期復蘇的前期。對于在不同的時期內，不同地區(qū)的房地產(chǎn)的波動周期也應該要及時掌握。在處于不完全的市場時，投資者選擇最佳時機首先要弄清楚宏觀經(jīng)濟的相關變化周期，并且還要正確認識房地產(chǎn)各個周期的劃分特點和方式。并且能夠及時預測和了解相關政策的變化，這樣才能夠認真分析出房地產(chǎn)的市場需求類型并預測它的變化趨勢。

(三)充分利用房地產(chǎn)開發(fā)的投資組合來降低投資風險

一般來說，房地產(chǎn)投資的各個方面相關性越大，這種組合就越不能降低風險;如果它的各方面的相關性較小，那么這種組合就越能降低風險。從風險分散的角度上來看，如果處在同一個投資項目中，就要盡量避免替代物業(yè)之間的緊密性和配套性的物業(yè)組合在一起。而對那些非要結合在一起的配套的物業(yè)應當只按照物業(yè)的容量來進行配套開發(fā)，條件是不能夠超越容量配置。

(四)對于新技術要準確預測，避免由于技術因素造成的風險

必須要加強設備的安全性。避免因為設備的損壞而造成的各種事故的處理費用和相關補償費用，所以，一定要加強對相關設備的定期檢查和保養(yǎng)，在使用的過程中，也要對施工人員灌輸安全意識，特別是對某些精密儀器的定期檢查，避免因計算失誤造成損失。企業(yè)中一定要留住高技術人才，這樣就能防止建筑生產(chǎn)力的短缺和減少建筑材料的浪費，進而就能夠實現(xiàn)在一定程度上來保證投資項目保質保量完成，防止工期浪費。

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隨著我國經(jīng)濟發(fā)展和人民物質追求的不斷提高，房地產(chǎn)領域投資活動也日益活躍。由于我國房地產(chǎn)市場機制還不夠完善，造成了房市泡沫增多，價格上漲過快的現(xiàn)象。房地產(chǎn)投資者為了減少不必要的投資風險損失，應該充分認識和考慮當前新形勢下各個風險因素對房地產(chǎn)投資的影響的大小。

一、房地產(chǎn)項目投資風險的一般理論

1.概念。房地產(chǎn)項目投資風險是指在客觀情況下，在特定的期間內由于隨機因素的影響所引起的房地產(chǎn)項目投資收益偏離預期收益的程度。偏離的程度越小，房地產(chǎn)投資項目面臨的風險越小。

2.分類

（1）總體性風險。所謂總體性風險是一種所有房地產(chǎn)投資都會遇到的風險，它包括以下幾種：

a.市場風險。這種風險指由于各種因素所導致的整個房地產(chǎn)市場價格大幅度波動，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來損失的風險。

b.利率風險。指由于利率發(fā)生變動，引起房地產(chǎn)行市變化，從而給房地產(chǎn)投資者帶來的損失。

c.購買力風險。這是指由于通貨膨脹、貨幣貶值、購買力下降而給房地產(chǎn)投資者帶來的風險。

（2） 個別性風險。所謂個別性風險指由于種種不利因素的影響而給個別房地產(chǎn)投資者帶來的風險。它包括以下幾類。

a.經(jīng)營風險。指房地產(chǎn)公司由于經(jīng)營條件惡化、經(jīng)營管理不善導致的風險。

b.業(yè)務風險。指由于收益的變動而造成的風險，也就是營業(yè)收入和銷售成本的變動而影響房地產(chǎn)經(jīng)營利潤和利潤率大小的風險。

c.流動性風險。指房地產(chǎn)投資者所掌握的房地產(chǎn)商品難以脫手而拋售出去，或者必須以較大損失為代價才能拋售出去造成的風險。

d.預測、決策風險。所謂預測、決策風險指的是由于房地產(chǎn)投資者錯誤地預測房地產(chǎn)行市，以及決策失誤、行為失當所帶來的風險。

（3） 意外性風險。所謂意外性風險指由于意外事件的發(fā)生所帶來的風險。

一般地，為了分析問題和論述方便，經(jīng)常把以上分類中的主要風險歸結為商業(yè)風險、金融風險、購買力風險、變現(xiàn)風險、不可抗力風險。

二、房地產(chǎn)項目投資不同階段風險的具體識別

1.投資決策階段。投資決策階段的風險主要來源于經(jīng)濟和政策方面，經(jīng)濟方面的主要風險：通脹風險和市場供求風險；政策方面的主要風險：土地政策風險、金融政策風險、產(chǎn)業(yè)政策風險、城市規(guī)劃風險和稅收政策風險。此外，還必須考慮開發(fā)時機風險和區(qū)域社會環(huán)境風險。

2.項目前期階段。該階段工作量大、涉及面廣，包括政府、金融和保險等方面，不確定的風險因素眾多，主要是土地獲取風險、融資風險、產(chǎn)品定位風險、前期手續(xù)風險、勘察設計風險、工程招標風險和合同風險。

3.項目實施階段。項目實施階段是從獲得土地、籌措資金到完成設計施工的過程。其主要的風險是土地獲得的風險，是招標、拍賣還是掛牌，對土地獲得方式的選擇就具有一定的風險。此外，房地產(chǎn)項目在建設階段時期還有三大風險因素分別為成本風險、質量風險和工期拖延風險。

4.租售及物業(yè)管理階段。租售及物業(yè)管理階段是決定房地產(chǎn)收益實現(xiàn)的階段，也是房地產(chǎn)投資當中最大的風險環(huán)節(jié)之一。其主要的風險包括物業(yè)管理風險、營銷策劃風險和其他不可預測的風險。

三、房地產(chǎn)項目投資風險的應對措施

1.投資決策階段

在投資決策階段需要考慮的風險因素最多，風險的不確定性也最大，因此要從以下方面做好防范措施。

（1）高度重視可行性研究，確保投資決策的正確性。在投資決策階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須充分開展市場調研活動，掌握影響項目投資的政治、經(jīng)濟、社會、環(huán)境等因素，并且對此加以分析和綜合。

（2）加強市場監(jiān)測。企業(yè)需要強化業(yè)務的宏觀指導，建立地區(qū)房地產(chǎn)景氣分析和監(jiān)測系統(tǒng)，實行房地產(chǎn)市場定期分析報告制度；同時加強住房金融研究，探索住房金融改革和發(fā)展的深層問題；此外，企業(yè)還應經(jīng)常對政策走勢、樓市價格、銷售數(shù)量、消費需求變化等問題進行分析，以提高投資決策的前瞻性和科學性。

2.前期工作階段

深入對房地產(chǎn)投資的研究，積極采取保險的方式來降低風險。對各個環(huán)節(jié)可能面臨的風險，要及時采取保險的方式進行風險轉移，將這種不確定的、可能產(chǎn)生較大損失的狀況轉變?yōu)榇_定的、較小的損失。

3.項目建設階段

強化安全意識，防止施工事故的產(chǎn)生，提高技術水平，避免建筑技術的落后而引起的工期延誤。有效地采取事前控制與事中控制動態(tài)結合，運用系統(tǒng)的項目管理方法來監(jiān)督項目的整個建設過程。

4.租售管理階段

租售管理階段是最關鍵的階段，因此，房地產(chǎn)商必須密切關注市場動態(tài)，徹底認清市場需求狀況，采取靈活的定價措施，科學合理地確定該商品的市場價格，尋求在最短的時間內回收資金。

因此，為了能夠成功地回避企業(yè)因自身營銷經(jīng)驗不足、營銷手段不當而帶來的租售風險，建議通過營銷的方式，充分利用人的豐富營銷經(jīng)驗，采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風險。最后，切實搞好物業(yè)管理，定期檢查房地產(chǎn)狀況，及早發(fā)現(xiàn)和消除現(xiàn)有房地產(chǎn)存在的各種隱患，為住戶營造和諧生活環(huán)境的同時也很好地提升了企業(yè)的形象。

四、結論

在房地產(chǎn)行業(yè)中，瞬息萬變的市場產(chǎn)生的各種不確定的投資風險，因此，我們有必要建立起一套有效的風險管理評價體系，對投資項目中可能出現(xiàn)的各種風險做出全面而準確的分析。進而為房地產(chǎn)企業(yè)在決策過程提供參考，將投資過程中出現(xiàn)的各種風險程度降低到最小，提高投入資金或資源的收益率。

參考文獻：

篇9

房地產(chǎn)投資風險有多種分類方法，按風險的性質可分為市場體控制性風險和項目特異性風險：按風險的來源可分為社會風險、經(jīng)濟風險、技術風險、自然風險、經(jīng)營風險、社會風險有經(jīng)濟體制改革風險、金融政策改革風險、城市規(guī)劃風險，經(jīng)濟風險包括市場供求風險、籌資風險等；按投資周期可分為投資前期、開發(fā)建設期、經(jīng)營期和管理期風險，投資前期有市場定位風險、投資方案決策風險，開發(fā)建設期間有成本控制風險、工程質量風險、經(jīng)營期有融資風險、按揭風險、市場定位及定價風險，管理期有物業(yè)管理風險，其中任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)紙漏，都可能影響全局。因此，房地產(chǎn)投資者應對風險的防范和控制有深刻的額理解，實施全面、動態(tài)、全時段的風險防范。

二、房地產(chǎn)項目投資風險防范的具體措施

結合房地產(chǎn)開發(fā)活動的實際，針對房地產(chǎn)投資過程中的各種風險，制定具體的防范與控制措施來規(guī)避和降低風險。

1、設立房地產(chǎn)投資風險管理部門

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展越來越成熟、規(guī)范，投資風險雖然越來越被關注，但在行業(yè)內部的開發(fā)企業(yè)很少會專門設立房地產(chǎn)投資風險管理部門，對投資風險的分析往往僅限于某一個具體項目，缺少貫穿于真?zhèn)€投資過程的風險管理，導致投資決策的局限性和短暫性。隨著進一步完善、規(guī)范的市場控制，加強和管理房地產(chǎn)投資風險，控制和防范房地產(chǎn)投資風險，更應從機制上、制度上加以落實，設立房地產(chǎn)投資風險管理部門顯得十分必要。

2、建立完善的房地產(chǎn)風險預警系統(tǒng)

為了及時掌握中國房地產(chǎn)市場運行情況，加強宏觀調控和重點地區(qū)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導，建設部已在全國35個大中型城市全面啟動房地產(chǎn)市場預警預報信息系統(tǒng)。這個系統(tǒng)包含數(shù)據(jù)采集、預警預報系統(tǒng)和市場監(jiān)控三部分，通過整合房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、土地開發(fā)用地數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)等7種數(shù)據(jù)的基礎上，定時縣官信息。

3、加強項目可行性研究工作

可行性研究室房地產(chǎn)開發(fā)整個過程中的關鍵步驟，是指投資者在投資決策前，在政府政策法規(guī)、城市規(guī)劃條件等約束條件下，根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，對投資項目進行全面的分析、論證和評價，從而判斷投資項目技術上是否可行、經(jīng)濟上是否合理，并對開發(fā)成本、需求量、售價或租金等做出預測，預測的結果大多是概率性估計，存在大量的不確定因素，因此，可行性研究階段對風險的估計和分析真實與否，是十分必要的，是房地產(chǎn)投資項目開發(fā)成功的關鍵環(huán)節(jié)。

4、制定周密應急計劃

投資額大、周期長是房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點，周期短則兩年，長則五年，在這期間，國家金融政策、產(chǎn)業(yè)投資政策等宏觀政策的調整。以及企業(yè)內外部各種因素的變動，都可能導致房地產(chǎn)風險增加。項目管理者必須對現(xiàn)在和未來做出有效的計劃，計劃包括項目具體實施計劃，同時還應包括面臨應急情況的應急計劃，主要包括風險的描述、風險出現(xiàn)的可能性、完成計劃的假設、風險的影響及應對的反應。

5、加強項目成本控制

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Key words: Land development Equity acquisition Risk prevention

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

隨著當前房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地熱情不斷高漲。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了從土地公開招拍掛市場獲取土地儲備外，也常常選擇項目收購的形式來實現(xiàn)。在實際操作中，房地產(chǎn)企業(yè)的項目收購行為通常表現(xiàn)為如下三種比較常見的形式：資產(chǎn)收購、股權收購和合資開發(fā)。其中房地產(chǎn)企業(yè)通過購買有地企業(yè)的股權間接獲得土地進行項目開發(fā),已成為房地產(chǎn)行業(yè)快速拿地的一種常見方式。

房地產(chǎn)項目公司股權收購，是指收購方收購某一項目公司（僅指為特定房地產(chǎn)項目成立的開發(fā)公司）的股權，從而成為該項目公司控股股東或者唯一股東，進而控制項目公司，并獲取該項目公司名下的土地進行開發(fā)經(jīng)營的模式。股權收購模式相比其他拿地方式具有如下優(yōu)點：

（1）手續(xù)簡單

一般來說股權收購只要簽訂股權轉讓協(xié)議并根據(jù)公司法規(guī)定辦理股權轉讓的工商變更登記手續(xù)（外商投資企業(yè)還應辦理股權轉讓的審批手續(xù)）即可控制、管理整個項目，手續(xù)簡單。

（2）費用節(jié)省、開發(fā)快捷

股權收購相對直接購買土地資產(chǎn)而言花費的稅務成本最少，直接交易成本最低。且由于項目公司收購一旦辦妥股權轉讓手續(xù)，投資者即可馬上投入資金進行后續(xù)開發(fā)建設，對于境外投資者及境內非房地產(chǎn)企業(yè)投資者而言，無需另行成立新的房地產(chǎn)公司。

（3）避免代墊土地出讓金等資產(chǎn)收購中多見的交易風險

土地證是資產(chǎn)收購的必備條件，很多項目擬轉讓時一般因為未及時繳納土地出讓金而無土地證，故轉讓方一般要求收購方代墊出讓金以便辦理土地證，代墊資金存在一定風險；而股權轉讓獲取項目與土地證有無并無必然關聯(lián)，不涉及代墊出讓金。

雖然股權收購方式具有較多的優(yōu)點，但其自身也有著不得不加以防范的風險。如何在國家法律法規(guī)的框架范圍內，盡可能降低企業(yè)的成本和風險，是房地產(chǎn)公司項目投資人員的主要工作。房地產(chǎn)企業(yè)通過股權收購方式來獲取土地主要面臨的風險有以下幾種：一是股權轉讓存在一定的政策性風險；二是股權溢價處理難度較大；三是標的企業(yè)的法律、債務風險較難控制，存在或有負債風險。本文將分別從上述各類風險來具體闡述分析各自的風險內涵及防范措施。

房地產(chǎn)項目股權轉讓的政策性風險

對于股權收購房地產(chǎn)項目，政府審批較為寬松。如果不涉及國有股權、上市公司股權收購的，一般無須審批。對于涉及國有股權轉讓的，則需要政府部門進行審批，審批部門包括負責國有股權管理的部門及其地方授權部門，審批要點是股權轉讓價格是否公平、國有資產(chǎn)是否流失。對于涉及上市公司股權的，審批部門還包括中國證券監(jiān)督管理委員會，審批要點是上市公司是否仍符合上市條件、是否損害其他股東利益、是否履行信息披露義務等。

對于收購股權為國有股權的，除履行一般的股權收購程序之外，還有轉讓程序的特別規(guī)定。首先，需要有國有股東上級主管部門的同意及書面批復；其次，要由國家認可的資產(chǎn)評估機構對其進行資產(chǎn)清查及估價；再次，國有股權轉讓需要進場交易，要在國有資產(chǎn)產(chǎn)權交易中心進行公示，公示后產(chǎn)生兩個及以上競買者的，還需采取拍賣的形式進行。因此在收購國有公司股權時，不能僅通過與轉讓方達成收購協(xié)議而完成股權收購，還需履行相關程序。這就需要收購方需要了解國家的相關政策及交易所的流程規(guī)定，防止發(fā)生政策性風險。

房地產(chǎn)項目股權轉讓中的溢價處理風險

一般項目收購時雙方都有盈利要求，收購溢價指在項目收購過程中所支付的實際金額超過項目賬面成本即可稅前列支成本的部分。收購溢價在項目納稅申報中不能進開發(fā)成本。

從項目收益看，對轉讓方而言，溢價越高意味著其轉讓收益越高但同時稅負也較大。對收購方而言，采取股權轉讓，較高的溢價意味著項目開發(fā)清算時較高的土地增值稅清繳和總體收益水平的下降。如果項目投資人員在前期不籌劃好股權溢價及土增稅的處理問題，項目后期的總體收益水平極有可能低于預期。因此通過合法合規(guī)方式進行溢價處理符合雙方的利益，并且其本身就屬于稅務籌劃的范疇。

對于房地產(chǎn)項目股權溢價的處理，主要是將溢價部分的資金流出盡量開具可稅前列支的合規(guī)發(fā)票（對村集體等非法人實體，則只需開具收據(jù)即可）。處理溢價要結合付款進度和財務審計來進行，對收購方而言基本原則是盡量在收購過程中配合付款進度完成處理。

標的企業(yè)的法律、債務風險

據(jù)統(tǒng)計企業(yè)項目并購重組的失敗率高達70％，而導致失敗的一個重要原因就在于對企業(yè)收購過程中潛在的法律風險，特別是被收購企業(yè)的債務風險處理不當或沒有防范措施。項目公司的資產(chǎn)負債表并未反映或者無法反映已經(jīng)發(fā)生的債務或者潛在的債務。這可能是由于項目公司惡意隱瞞債務，或者是由于項目公司的財務制度不規(guī)范、存在未入賬債務，或者是由于或有債務的大量存在造成的。其中，或有債務是收購中的最大陷阱，如擔保之債、票據(jù)責任之債、產(chǎn)品侵權或者環(huán)保責任產(chǎn)生的賠償、未決訴訟或者潛在的訴訟、行政罰款等等。由于其發(fā)生或者處理結果處于突發(fā)狀態(tài)而無法預料，并且輕易不為常規(guī)審查所能知悉，如果一旦發(fā)生，就有可能改變項目公司的資產(chǎn)狀況和信用狀況，從而直接影響項目公司的價值，因而危險更大。

對于股權收購房地產(chǎn)項目的法律風險防范，主要有以下幾項措施：

1.通過對項目公司實施盡職調查防范風險

盡職調查是公司股權收購的一個重要的、基礎性的環(huán)節(jié)和程序。由收購方委托專業(yè)律師、會計師以及行業(yè)專家對項目公司進行全面的、詳盡的審慎調查，通過調查，律師、會計師以及行業(yè)專家將調查收集的資料、信息整理匯總，形成盡職調查報告，并對收購的可行性、可能存在的法律風險及預防方案發(fā)表意見，為收購方提供決策依據(jù)。這樣，同時也可以在并購合同簽訂前對項目公司的財務狀況和法律風險有足夠的了解，從而盡最大可能防范風險。簡而言之，盡職調查在企業(yè)并購中具有從法律上、財務上、項目可行性上發(fā)現(xiàn)風險、判斷風險、評估風險的獨特作用。

因此，收購方應當聘請律師和會計師甚至房地產(chǎn)行業(yè)專家對項目公司進行全面的調查，調查范圍包括但不限于：股東出資、公司的資產(chǎn)、債權、債務及或有債務、對外擔保、稅務、重大合同、勞動用工、項目投資開況等各個方面。

2.通過制定完善周密的股權并購協(xié)議防范風險

股權收購協(xié)議是并購交易的法律表現(xiàn)，完善、周密的收購協(xié)議條款是主動防范各類已知和未知法律風險的重要保障。一般而言，在收購協(xié)議中采用通用條款和特殊條款來保護股權收購交易安全。在交易實踐的過程中，一般是通過設立一個共管賬戶來保管收購對價的價款。在股權收購協(xié)議中約定根據(jù)股權轉讓進程的不同階段來分期支付相應的對價。為防止項目公司股權轉讓完成后出現(xiàn)未經(jīng)披露的債務，可以約定保留一定數(shù)額的對價作為擔保或違約金。另外也可以約定在被收購項目公司中由轉讓方保留一部分股份，使轉讓方和收購方成為一個利益共同體，待經(jīng)過一段時間項目公司的或有風險逐漸明確后由收購方再行收購轉讓方的剩余股權。

綜上所述，通過股權收購方式獲取房地產(chǎn)項目，在土地獲取競爭日益激烈的市場現(xiàn)狀下，越來越成為一種常見的土地獲取方式。但在項目操作實踐中，仍然存在著大量的潛在風險。房地產(chǎn)投資人員在進行項目拓展及股權投資時，應積極防范及化解可能出現(xiàn)的風險，在嚴格控制風險的前提下，加強前期盡職調查、完善相關合同條款及監(jiān)督好相應的合同履行過程，以保障項目投資的安全進行。

參考文獻 ：

篇11

一、房地產(chǎn)投資風險類型

由于房地產(chǎn)投資項目周期長、投入資金大、影響因素多、與其他產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性高等特點。使得房地產(chǎn)開放項目開發(fā)中具有不確定性和風險性。一旦風險發(fā)生，造成的損失是巨大的，造成不必要的資源浪費，對國民經(jīng)濟和社會發(fā)展都是很不利的。因此投資方必須對房地產(chǎn)投資項目風險進行分析與研究，加強風險管理來保障投資的收益。房地產(chǎn)投資項目風險可分為環(huán)境、政策、技術、市場、管理5個方面的風險。環(huán)境風險分為自然環(huán)境風險和人文社會環(huán)境風險。政策風險包括城市規(guī)劃、稅收、金融、土地、產(chǎn)業(yè)。技術風險包括設計、設備、施工方法、技術人員素質、市場風險包括市場結構、市場需求、市場供給、市場價格。管理風險包括管理者能力、管理者素質、管理制度等方面風險。

二、AHP法理論及運算步驟

本文采用層次分析法AHP對房地產(chǎn)投資項目風險進行分析和研究。AHP由美國運籌學家匹茨堡大學教授托馬斯·塞蒂（T.L.Saaty）于20世紀70年代正式提出，是一種實用的定量與定性的研究方法，在多個領域中有所運用。通過建立判斷矩陣，根據(jù)判斷矩陣計算權重。具體運算步驟為：

第一步，確定系統(tǒng)總目標，并依據(jù)總目標的不同將系統(tǒng)劃分為不同層次，建立層階梯模型，反應因素之間的關系，見圖1。

第二步，構造判斷矩陣（實質是指標評價體系）。每次取兩個因素Bi和Bj比較它們對上一層元素A的影響，并用aij表示，全部比較的結果用成對比較矩陣表示，即：A=(aij)n*n。滿足以下特點：aij=1/aij，故又稱A為正互反矩陣。aij值由表1確定：

表1 分級比率標度

雖然構造的判斷矩陣雖然減少了其它因素的干擾，比較客觀地反映出一對因子影響力的差別，但綜合全部的比較結果，難免包含一定程度的不一致。如果比較結果是前后一致的，則矩陣A的元素還要滿足：aij* ajk=aik(i，j，k=1，2，…，n)。只有滿足上式的正互反矩陣才是一致矩陣。一致矩陣應具有如下性質：

（1）A是正互反矩陣，且其轉置矩陣AT也是一致矩陣；（2）A的秩Rank（A）=1；（3）A的最大特征值λmax=n（n是矩陣A的階），A的其余特征根均為0。可以利用性質（3）來判斷矩陣A是否為一致矩陣。由于特征根連續(xù)地依賴于aij，所以得到的λmax比n大得越多，矩陣A的非一致性就越嚴重，那么λmax對應的標準化特征向量就越不能真實地反映B=（B1，B2…，Bn）在對元素A的影響上所占的比重。

第三步，層次單排序及一致性檢驗。層次的單排序，就是將判斷矩陣A對應于最大特征值λmax的特征向量W，經(jīng)歸一化后求出同一層次相應因素對于上一層次某因素相對重要性的排序權值W的過程。運用乘積方根法求權重系數(shù)，求各行的幾何平均值：

bi=■，i=1，2，3…，n

再把bi（i=1，2，3…，n）進行歸一化：Wi =bk/■bi；k=1，2，…，n。由于人們對復雜事件的各因素是主觀判斷，一般不可能直接保證判斷矩陣就是一致正互反矩陣，因而存在誤差。在允許誤差范圍內，判斷矩陣可以接受。這一檢驗步驟為：首先，計算判斷矩陣A的最大特征值λmax，假設：求出n階判斷矩陣A的歸一化特征向量為W=[w1，w2，…wn]T ，將矩陣A的方程：AW=λmaxW，展開，得：λmax=■■■。計算出A的一致性指標：CI=■，然后，查找對應的平均隨機一致性指標RI。最后，計算一致性比例：CR=■。當CR

三、實例分析

以G市某房地產(chǎn)投資項目L為實例進行投資風險的分析與評價。L房地產(chǎn)項目是商住類型項目，所在城市自然和人文社會環(huán)境穩(wěn)定，資源充足。該地區(qū)房產(chǎn)投資優(yōu)惠政策多，有比較寬松的投資環(huán)境。城市化人口每年遞增，經(jīng)濟處于高速增長狀態(tài)，有購買力的人群相對比較大。項目所在地周邊配套設施齊備，交通便利，綠化措施良好，居住環(huán)境優(yōu)良。L房地產(chǎn)項目是由K公司開發(fā)，該公司資金雄厚，從事房地產(chǎn)多年。具有比較強的管理和技術能力。根據(jù)項目的實際情況確定該項目的總目標A（A為房地產(chǎn)投資項目風險），然后劃分準則層，本文由于篇幅所限，只劃分一個準則層B，B=（環(huán)境，政策，技術，市場，管理）。構造判斷矩陣A=（aij）

A=■計算權重系數(shù)bi=■得B=[1.715，3.159，0.315，0.995，0.579]T

歸一化處理求出A的特征向量為：W= [0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T；

AW=■[0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T=■

由λmax==■■■得λmax=5.243；由CI=■得CI=0.0608；查表得n=5時R.I.=1.1185，則CR=■，C.R.=0.0544

0.253，W2=0.467，W3=0.0465，W4=0.147，W5=0.085可作為相應評價指標體系的權重系數(shù)。從中我們可看出政策風險權重系數(shù)最大。因此，L房地產(chǎn)投資項目中，政策風險是最重要的風險因素。

四、結論

本文從房地產(chǎn)開發(fā)投資方的角度出發(fā)，按照風險管理的基本原則，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資風險進行了分析和評價研究。首先，針對房地產(chǎn)特點，利用文獻調查法對關于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險的書籍和大量期刊進行了比較全面的風險影響因素分析，將房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險劃分為五類風險，再運用AHP法構建遞階層次結構模型，對這些因素進行比較分析，建立房地產(chǎn)投資項目風險因素指標評價體系。進而對這些風險進行量化分析，得出分析評價結論。AHP法在房地產(chǎn)投資項目風險評價的運用已經(jīng)比較成熟，但也存在孤立地分析因素，關聯(lián)度較低等不足之處。對于高階復雜的判斷矩陣A其準確性也較差。針對這種現(xiàn)狀，我們還要深入研究，不斷完善AHP法在房地產(chǎn)項目風險分析與評價的運用。

參 考 文 獻

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[3]朱亞兵，蘭峰．房地產(chǎn)開放經(jīng)營與管理[M]．上海：立信會出版社，2007

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篇12

項目投資作為一種新興的投資方式,因為其具有改善和提高項目經(jīng)濟強度及項目債務承受能力、減少項目投資者的自有資金投入、提高項目投資收益率等諸多優(yōu)勢,所以自出現(xiàn)以來就具有很強的生命力。目前,許多投資者投資于大型工程項目來獲得收益。但由于項目投資跨度長、涉及面廣,往往伴隨著較大的風險。

因此,企業(yè)在商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的過程中如何進行有效的評估風險就顯得尤為重要,本文提出了一種利用EXCEL工具來評估投資房地產(chǎn)項目風險的方案選擇方法。

二、商業(yè)房地產(chǎn)項目投資風險的類型

項目投資的風險一般可分為內部風險與外部風險兩大類。內部風險是指項目實體可自行控制和管理的風險。外部風險是指與市場客觀環(huán)境有關,超出項目自身范圍的風險。

1.外部風險

(1)政治風險

商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的政治風險主要由于各種政治因素如戰(zhàn)爭、國際形勢變幻而導致項目資產(chǎn)的收益受到損害的風險。政治風險的大小也與一國政府的政策的穩(wěn)定性有關。政治因素的變化往往是難以預料的,其造成的風險也是難于避免的。由于商業(yè)房地產(chǎn)與國家經(jīng)濟形式緊密相關,在很大程度上受到政府政策的控制。

(2)法律風險

商業(yè)房地產(chǎn)項目的法律風險是指東道國的法律變動或不健全給項目帶來的風險。我國當前的商業(yè)房地產(chǎn)處在飛速發(fā)展的階段,隨著商業(yè)競爭的不斷加劇,商業(yè)房地產(chǎn)中的法律也會逐步改進。法律一旦變動,投資人就必須面對和自已原來投資時點所不同的法律條款,就可能會受到某些方面的損害。

(3)金融風險

金融風險是指項目發(fā)起人不能控制的金融市場的可能變化對項目產(chǎn)生的負面影響。金融風險主要表現(xiàn)在利率風險和匯率風險及通貨膨脹風險。由于商業(yè)房地產(chǎn)項目的回報時間長,所以匯率波動帶來的債務負擔的加重,利率上升導致融資成本的增加,通貨膨脹影響項目的現(xiàn)金流量的變化。

(4)不可抗力風險

商業(yè)房地產(chǎn)項目從設計到建成需要一定的時間。在這段時間內,不可避免的會出現(xiàn)一些自然災害天氣,如地震、冰雹、泥石流等自然災害。在房屋的建造過程中出現(xiàn)給商業(yè)房地產(chǎn)的建設造成破壞的自然天氣,會對項目帶來無法估量的損失。但這種自然災害是人們無法預測的,所以不可抗力風險是不可以避免的。

2.內部風險

(1)預測風險

預測風險是指項目的制定人在項目規(guī)劃時面臨的項目完成所發(fā)生的項目收益變化的風險。由于商業(yè)房地產(chǎn)項目在一開始規(guī)劃時預測其可能會給投資人帶來的收益的大小,所以項目的收益是無法預測的。從項目到一開始規(guī)劃到建成有一定的時間差,在這段時間內,規(guī)劃人所預測的商機就可能發(fā)生變化。如果在投產(chǎn)后沒有達到投資人預想的收益,投資人就會不可避免的承擔預測風險。

(2)完工風險

項目的完工風險是指項目無法完工、延期完工或完工后無法達到預期運行標準的風險。商業(yè)房地產(chǎn)項目融資是以項目為導向,在項目建設階段,存在各種不確定性因素,如果項目不能按預定計劃建設投產(chǎn),將導致項目建設成本的增加,項目貸款利息的加重,項目不能按計劃取得收益。

(3)生產(chǎn)風險

項目的生產(chǎn)風險是指在項目的試和生產(chǎn)經(jīng)營階段存在的技術、資源儲量、能源和料供應、生產(chǎn)經(jīng)營和勞動力狀況等風險因素的總稱。它是項目融資的另一個主要的核心風險。生產(chǎn)風險主要表現(xiàn)在: 技術風險; 資源風險; 能源和原材料供應風險; 經(jīng)營管理風險。風險主要包括技術風險、資商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。

(4)市場和經(jīng)營風險

商業(yè)房地產(chǎn)具有高風險、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必須面臨并承擔因項目所處位置的地理條件變化而帶來的項目風險;其次,由于商業(yè)房地產(chǎn)投資額大,開發(fā)周期長、銷售經(jīng)營持續(xù)的時間也很長,各種社會經(jīng)濟環(huán)境條件發(fā)生變化都會對收益產(chǎn)生極大的影響;第三,商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展與整個城市經(jīng)濟發(fā)展趨勢密切相關,商業(yè)房地產(chǎn)的投資和消費,依托于城市經(jīng)濟發(fā)展的變化和居民消費水平的增減;最后,商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營過渡期的存在使開發(fā)商在這期間內隨時可能面臨調整和虧損。所以,商業(yè)房地產(chǎn)面臨的市場和經(jīng)營風險相當大。

因此,在實際進行商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)中要考慮多方面的風險。不同的項目面臨的風險表現(xiàn)在可能會有不同程度的內部風險和外部風險。對于項目的投資人來說,能夠有效的評估其要投資的項目的各類風險的權重對其決策有重要的意義。

三、商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的風險評價

我們采用層次分析法(簡稱AHP)對投資決策風險進行綜合的度量。AHP是美國匹茲堡大學的運籌學家薩迪(A.L.Saaty)教授于20世紀70年代初期提出的。該方法把復雜問題分解成若干組成因素,又將這些因素按支配關系分組形成遞階層次結構。通過兩兩比較的方式確定層次中諸因素的相對重要性。然后綜合決策者的判斷,確定相對重要性的總排序。該方法目前在許多決策規(guī)劃中得到應用,評價商業(yè)房地產(chǎn)項目投資風險也采用此方法進行研究。首先采用AHP法求出指標權重。它為分析復雜的社會系統(tǒng),對定性問題做定量分析提供了一種簡潔的方法。用層次分析法求權重的計算步驟:

1. 對問題所涉及的因素進行分類,建立指標體系。在商業(yè)房地產(chǎn)的投資中,面臨各種各樣的不同的風險。其中包括政治風險、金融風險、完工風險等。在進行層次分析法時必須先把所有涉及到的風險進行分類。

2. 根據(jù)指標體系構造各因素相互聯(lián)系的層次模型。根據(jù)對商業(yè)房地產(chǎn)項目投資風險的分析,作者構造了如下圖的層次模型,如圖。投資者可以利用這個體系評價幾個相似的投資方案的投資風險。

3. 根據(jù)專家的意見,構造關于各個風險的判斷矩陣從而確定各個因素的權重。判斷矩陣的元素的值反映了人們對各因素相對重要程度的認識,一般采用數(shù)字1-9及其倒數(shù)的標度方法。專家通過相互比較,當相互比較因素的重要性能夠說明實際情況時,判斷矩陣相應的值可以取這個比值。

4. 通過判斷矩陣的特征根的求解得到特征向量,把判斷矩陣經(jīng)過歸一化后幾位同一層次相關因素對于上一層次相對重要性的排序權值,并進行一致性檢驗。

在層次分析法中計算判斷矩陣的最大特征值兩種方法:方根法和和積法。判斷矩陣一致性指標CI=。一致性指標CI的值越大,表明判斷矩陣偏離完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判斷矩陣越接近于完全一致性。對于多階判斷矩陣,一致性指標CI與同階平均隨機一致性指標RI之比稱為隨機一致性比率CR=。當CR.< 0.10 時,便認為判斷矩陣具有可以接受的一致性。當CR.≥0.10時,即不滿足一致性的要求,則將信息反饋給專家,就需要調整和修正判斷矩陣,使其滿足CR.< 0.10,從而具有滿意的一致性。

5. 根據(jù)各方案的情況構造每個方案對各個因素判斷矩陣,計算各方案對于各個因素的權重,并進行一致性檢驗。

6. 把第四步所得的各個因素權重和第五步所得的各個方案對因素的權重,求其加權總和。按照所得的百分比情況得到方案的風險綜合排序。投資人盡量選擇風險最小的方案投資,這個綜合排序為商業(yè)房地產(chǎn)項目投資人的決策提供依據(jù)。

四、商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的分險評價實例分析

在項目投資之前,投資人會面臨多種復雜的風險。本文試圖從運用AHP法定量分析商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的風險,可以在安排項目投資前為投資人提供參考,為投資人進行方案的選擇提供重要依據(jù)。下面我們以和積法為例說明如何用EXCEL解AHP問題。若某投資人決定投資,經(jīng)過初步調查研究,確定了三個投資方案A、B、C。從以上分析的商業(yè)房地產(chǎn)投資項目風險分析這三個方案的風險的大小,從而幫助投資者確定一個合適的方案。本文運用EXCEL來計算A、B、C三種商業(yè)房地產(chǎn)項目投資方案的風險,然后根據(jù)計算出的風險大小的排序,來有助于投資者進行科學的決策,從而有利于提高項目的投資成功率。

某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲投資一個商業(yè)房地產(chǎn)項目,計劃通過項目融資方式獲取資金,經(jīng)風險辨識后,其風險因素主要有政治風險、市場經(jīng)營風險、金融風險和完工風險。并建立了如圖一的商業(yè)房地產(chǎn)項目融資風險評價指標體系,綜合專家群體咨詢意見,對該項目的融資風險進行了評估。根據(jù)專家的意見,列出了判斷矩陣,然后運用EXCEL對此矩陣列求和并列規(guī)范化得到的結果如表1所示。各個因素的權重和A、B、C方案對各個因素的權重如表2所示。

從以上結論可以看出A、B、C三個投資方案,就其投資風險來說,方案C的風險權重最大為35.64%,其次是方案A為33.68%,相對來說,方案B 的風險最小為30.68%。

五、結論

以層次分析法為數(shù)學工具對項目的投資風險進行評價,可以為投資決策者提供科學的決策依據(jù),促進投資決策的科學化和規(guī)范化進程,有利于提高項目的投資成功率,從而更有效地發(fā)揮投資在國民經(jīng)濟中的作用。本文僅從投資決策的角度對投資風險加以研究,但在現(xiàn)實生活中,投資風險對項目的作用是全過程的,因此,對投資全過程的風險控制與防范將是更具有現(xiàn)實意義的。通過論文所提供的決策期的風險分析方法,可以類似地進行投資全過程的風險研究,但畢竟投資決策是整個投資行為的第一步,只有順利地通過第一關,才有可能達到投資者獲取收效的目的。另外,對于投資決策來說,不僅僅要考慮項目的風險,還必須同時兼顧項目的效益。科學的投資決策是在綜合考慮風險和效益兩方面的因素后做出的。投資是一項復雜的系統(tǒng)工程,它的成功需要人們在理論和實踐上的共同努力,并需要投資決策者與投資項目的管理者等方方面面的人的共同參與。只有這樣才能使人們更加理解投資行為的內在規(guī)律,掌握它、運用它為經(jīng)濟發(fā)展造福。

參考文獻:

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（一）風險來源

一般情況下，電力項目投資風險主要來自三個方面：（1）電力項目自身情況。一般而言，在電力項目建設中，需要具備較高的技術水平與完善的設備，同時要具有一定的物力、財力、人力，所以致使電力項目投資風險無法有效掌控。（2）外部環(huán)境。隨著經(jīng)濟形勢的不斷變化，市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，國家政策的逐步調整，均會對電力項目投資產(chǎn)生影響。（3）電力項目設計人員及管理運營人員的專業(yè)水平有限，無法保證電力項目順利建設，以此增加了投資風險。

（二）風險種類

通常而言，電力項目投資風險主要包括三種：（1）技術風險。其指的就是電力工程的技術風險。因為電力項目對技術與設備的要求非常高，使得技術因素嚴重影響著電力項目投資，并且技術因素還會受到自然因素、政治因素、經(jīng)濟因素、文化因素的影響，導致技術因素不斷變化，進一步影響了電力項目投資。（2）市場風險。電力項目投資金額非常大，加之電力項目建設周期長，投資回收慢，導致電力項目投資本身就具有一定的風險；在電力項目投資途徑越來越多的形勢下，市場競爭日益激烈，極大促進了投資市場競爭的發(fā)展，增加了投資的市場風險。（3）管理風險。通常而言，企業(yè)管理水平與企業(yè)盈利能力有著密切的關系，具有很大風險。若管理制度不合理，就會影響管理工作的開展，從而導致企業(yè)內部管理工作無法落實，增大了電力項目投資風險。

二、電力項目投資風險管理策略

（一）開發(fā)階段風險管理

在電力項目建設過程中，開發(fā)階段風險管理策略主要包括以下內容：（1）構建風險診斷小組，全面分析電力項目投資風險，并且全程參與風險管理。（2）在風險診斷小組指導下，預測電力項目投資風險，找出項目設計、施工、經(jīng)營等方面的不足。（3）基于診斷技術、環(huán)境風險，全面分析診斷結果，根據(jù)風險小組建議，召開全體會議，并邀請有關技術專家，全面分析項目中存在的風險與問題。（4）在明確分析結果的基礎上，提出有效的風險管理策略，以此減少投資，并且最大限度的降低投資風險。

（二）建設階段風險管理

在電力項目建設過程中，建設階段風險管理策略主要為：（1）重視風險防范及控制。加強對項目技術可行性的分析，保證設計方案合理、科學，并且完善施工組織設計，有效彌補與調整設計中存在的缺陷；根據(jù)施工要求與進度做好材料、設備、資金的供應，確保電力項目質量達標。為了最大限度的完善風險防范與控制，必須對項目調試可能性予以及時分析，找出其中存在的問題，根據(jù)項目建設的具體情況給予相應評價及處理。（2）強化風險轉移。通常而言，風險轉移就是在項目建設中，對活動風險予以分解、分散，以此削弱投資主體風險。其主要包括以下途徑：①風險投保：即向保險公司交納一些保險費，通過投保的方式轉移風險。②進行項目組合：在電力項目投資中，可以在同一電網(wǎng)中進行火電、水電組合，以此對市場風險予以分散。項目組合風險示意圖如圖1所示。圖1中的組合方式包括六種：A組合：2個“低風險、高利潤”；B組合：1個“高風險、高利潤”與1個“低風險、高利潤”；C組合：2個“高風險、高利潤”；D組合：1個“高風險、高利潤”與不少于1個“低風險、高利潤”；E組合：不少于2個“低風險、高利潤”；F組合：1個“低風險、高利潤”與不少于1個“低風險、低利潤”。

（三）經(jīng)營階段的風險管理