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對于房地產項目成本管理工作來說，展現出的復雜性特點，和其他形式工程成本管理比較有明顯差別，房地產項目成本管理涉及的內容比較多，如市場營銷、項目開發成本、其他成本等。要想促進房地產項目成本管理水平和質量，需要從實際入手，結合以往工作經驗，找到房地產項目成本管理中存在的問題。根據房地產項目建設周期特點，開發過程比較漫長，并且建設周期長，為了保證企業效益，要求企業以保證工程質量和開發周期為根本，將房地產項目全過程成本管理工作落實到位，對成本管理要素進行調整，有效提高房地產項目成本管理水平，為企業創造更多的效益。

1.房地產項目成本管理的意義

作為一個涉及各種內容的系統化工作，在房地產項目管理中，不僅會產生投資行為，也包含房地產項目開發建設行為，所以在實際管理過程中，需要兼顧各項內容。通過加強房地產項目成本控制管理，可以幫助企業獲得更多效益，讓其在市場競爭中保持優勢，獲得更多市場份額，給企業健康發展奠定基礎[1]。一方面，通過落實房地產項目成本管理工作，能夠為企業創造更多的效益。在房地產企業經營發展中，核心目標在于實現經濟效益最大化，而通過加強成本控制管理，可以從根源入手，防止鋪張浪費問題的發生，促進企業效益快速增長。另一方面，通過加強成本控制管理，可以保證房地產項目建設工作順利進行，防止出現不必要的施工問題，保證工程質量和效率。

2.房地產項目成本管理存在的問題

2.1初期成本投資認識不足

在房地產項目初期開發環節中，涉及了諸多內容，如項目投資、項目設計規劃等，均是房地產項目中重要組成部分，在此環節中，成本費用占房地產項目總費用的3%左右，即便占比比較少，但是將會給房地產項目成本產生嚴重影響。房地產項目規劃設計作為整個項目技術性內容，應該實現科學化投資，讓房地產項目決策更加規范與合理。我國部分小規模的房地產企業在房地產項目初期成本規劃中，缺乏長遠發展目光，甚至在房地產設計清單中，可能會出現數據錯誤的狀況，無法實現對房地產項目成本的有效管控，由此可知，一些企業在房地產項目初期成本投資、決策方面缺少深入認知。

2.2缺乏項目建設全生命周期管理

房地產項目生命周期管理可以根據評估結果找到開發建設中存在的問題，在最終房地產項目竣工交付約定時間內完成，在房地產項目開發建設各個環節中，都會伴隨資金流動，所以在進行房地產項目成本管理時，需要從全局角度入手，將其滲透到項目全生命周期中，結合實際情況，從長遠發展眼光來注重房地產項目開發建設[2]。但是一些企業對全生命周期成本管理關注度比較低，如房地產項目拆除和竣工環節成本管理比較片面，一些企業還要兼顧其他成本管理工作，整個管理過程比較混亂，無法獲得理想的管理效果。

2.3管理體系缺少完善性

房地產項目具備的特點在于開發周期長，成本控制管理嚴格。在實際管理中，需要保證管理系統化，不可過于注重施工環節控制，忽略其他環節成本管理。在實際中，需要把成本管理理念滲透在各個環節中，而現實情況是，一些企業過于強調施工進度和質量，忽略成本管理，更不會建立相應的管理體系，成本管理機制缺失，無法給后續管理工作順利進行提供支持，從而影響成本管理效果。

2.4成本管理方式比較落后

在我國房地產企業全面發展中，每個房地產建設企業綜合素養和能力各不相同，大部分企業在房地產項目成本預測和管理方式上展現出落后性特點，沒有朝著國家化趨勢靠攏，更不會在房地產項目投標前后細化成本管理目標。例如，一些企業在房地產項目開發建設中，比較重視投標價格，但是沒有把計劃成本分配到各個部門中，對具體項目成本管理目標缺少了解。一些企業在房地產項目成本預測和成本規劃中，缺少理論基礎，一些技術人員只是參與到項目設計、監理等活動中，對施工技術研究比較多，忽略經濟考量和成本管理，在房地產項目成本管理方面缺少綜合比較與分析。

3.加強房地產項目成本管理的相關對策

3.1從各個環節入手強化成本控制管理

3.1.1決策階段

在房地產決策環節中，成本管理涉及的內容有兩個，一個是房地產項目定位，另一個是房地產項目規劃設計。相關部門需要對房地產項目科學定位，在了解經濟指標后，科學設定相關功能。如果一些部門在此工作中沒有科學定位，或者功能設置缺少合理性，必然會影響房地產項目整體效益，則成本管理效果不理想，違背成本管理原則。企業需要通過對市場發展情況的調查，設定合理的房地產項目開發建設目標，在對市場發展趨勢有所了解后，結合房地產項目特點、價格、經營戰略等，進一步設定房地產項目投資規劃、成本效益等指標。并且，相關部門在進行房地產項目規劃和設計過程中，從房地產項目整體角度入手，綜合思考房地產項目建設質量要求，從質量、發展前景等多方面入手，創建高質量的房地產項目，根據當地文化特點，更好地滿足群眾生活要求，創新房地產項目設計，精準定位，給企業創造更多的效益[3]。

3.1.2設計階段

企業在房地產項目設計環節中，加強成本控制管理，經過房地產企業與委托單位達成共識后，向其展示開發建設成果，其中包含了房地產項目開發建設方向設計、概念設計、布局設計、工程設計圖紙等，費用耗費計算需要從這些方面入手。房地產項目設計環節中的成本管理雖然在總房地產項目中成本占比較少，但是對房地產項目整體收益有著直接影響，其總體質量決定了房地產項目今后發展，工程施工建設期限也會受到設計環節影響，要求相關部門合理設計，引導房地產行業更好發展。在設計環節成本管理過程中，相關部門需要采用設計投標機制，通過公開招標方式從中選擇最佳的設計單位。通過采取限額設計方式，優化經濟責任機制，對房地產項目造價科學管控。通過強化法律意識，合理使用合同內容，減少房地產項目造價成本。

3.1.3實施階段

對于房地產項目施工環節來說，其作為招投標工作的延伸，是房地產項目成本投放量比較多的環節，更是合同職責履行的主要環節。所以，在房地產項目施工環節中，做好施工過程控制工作，等同于合同履約控制，要求相關部門在此過程中，從三個方面完成成本管理工作。首先，加強合同管理，控制工程索賠。在房地產項目開發建設中，工程變更需要從事前進行管控，主動管理，審核工程變更內容，預測變更給房地產項目整體效益產生的影響，減少損失。如果相關部門沒有按照合同要求履行職責，則其他方可以提出相應的工程索賠。其次，從技術層面做好，加強房地產項目投資管理。作為房地產項目開發建設的前提要素，相關人員需要科學使用新工藝、新材料，如果使用新工藝、新材料，需要經過科學計算，確定施工方案。最后，房地產企業應加強施工現場管理成本控制，在廣告策劃、銷售代理等環節，適當地減少投資成本，降低資源消耗。

3.1.4竣工階段

在房地產項目竣工驗收后，需要和建設企業辦理結算手續，及時階段工程款項，加快資金流動，保證房地產項目成本管理目標順利完成，在某種程度上可以幫助企業有效地規避房地產項目運行中成本與經營風險，讓企業在房地產項目中獲得理想的效益。與此同時，建設部門需要按照國家及地方相關部門發布的政策和法律要求，做好合同預算與費用定額管理工作，收集工程竣工相關數據，把送審的工程竣工結算用于核實工程量，確定工程施工費用情況。在完成結算工作后，審核房地產項目各個工程款項，展現出房地產項目整體造價情況。竣工環節作為房地產成本控制的最終環節，根據房地產項目結算和核實結果，建設部門在落實好審核工作后，配合業主和其他部門進行審核，提供相關數據和文件，保證竣工環節管理工作快速完成，讓房地產項目成本管理更具全面性[4]。

3.2優化項目成本管理措施

在進行房地產項目全過程成本控制管理時，除了要強化成本管理意識之外，還要從以下幾個方面優化成本管理措施。第一，完善成本控制管理體系，規范成本控制管理流程，結合房地產項目整體情況，科學制定費用管理計劃，加強項目費用審核管理，注重從房地產項目各個環節入手進行成本控制，理清成本要素變化，減少成本偏差。通過制定“周物價信息表”，給后續項目結算管理提供參考。

第二，加強房地產項目成本管理動態考核，例如在企業內部成立專業的成本管理考核團隊，通過定期或者不定期的考核方式，對參與房地產項目開發建設的各個部門及人員進行考核，把考核結果當作后續實施獎罰政策的憑證。企業可以通過采用股權激勵方式，通過股權挖掘各級人員工作主動性和潛力，調動其該工作積極性，提高其職責意識，努力工作，協助房地產企業更好地完成降本增效目標。

第三，企業也可以把平衡計分卡融入到績效考核活動中，從財務、學習成長、內部運營、客戶滿意度等四個維度入手，設定績效考核指標，從而促使各個部門通過各種方式控制成本，保證成本管理目標順利完成。

3.3構建完善的項目成本管理體系

在開展房地產項目管理工作時，應該給予成本管理工作高度重視，完善成本控制體系，引導后續管理工作的有效進行。一方面，加強合同管理。合同是對雙方行為進行約束的依據，在整個房地產項目開發建設中發揮著重要意義。通過強化合同管理，可以減少雙方工作中不規范行為發生，提高成本管理水平。在合同管理中，需要從違約、合同工期、工程結算等多方面入手明確要求，完善責任機制，注重崗位職責科學劃分，對于各個崗位職責進一步明確，讓各級人員在工作中強化職責意識，防止不必要問題出現。另一方面，加強部門之間聯動管理。在開展房地產項目成本管理工作時，如果只是依賴某個部門力量來進行，將無法獲得理想效果，所以在實際工作中，應在各部門配合下，成立多部門聯動管理組織機構，從房地產項目設計、施工、采購等多環節入手，將多項管理內容進行結合，提高房地產項目成本管理水平，增強企業綜合競爭實力，讓其在市場競爭中穩定發展。

3.4制定可行性的成本控制方案

成本管理滲透在房地產項目開發建設各個環節中，如果其中缺少明確的成本管理要求和流程，將會影響成本管理目標的完成。再加上房地產企業自身具備特殊性，項目投資規模大，建設中影響因素多，所以成本控制中伴隨諸多不確定性，增加成本管理難度，容易引發成本控制風險。一些企業在房地產項目開發建設中，沒有選用合理的成本控制方式，在出現風險情況下，房地產無法通過有效對策進行處理，讓企業遭受嚴重的影響。基于此，房地產企業需要科學制定成本控制計劃和方案，從當前市場發展情況入手，增強企業綜合競爭實力，讓成本控制價值在房地產項目開發建設中充分發揮。房地產企業在工程籌備環節中，加強成本預算控制，特別是在項目成本籌劃過程中，需要根據項目具體情況，從房地產項目開發建設成本、土地成本等多方面入手，明確工作職責，獎罰分明，真正實現獎勵到人，提高各級人員職責意識。房地產企業需要加強內部信息交流，促進部門之間溝通，設定合理的成本控制目標，并加強稅收籌劃管理，在滿足國家法律要求的情況下設置會計科目，將房地產項目開發建設中成本列支具體展現，通過采取稅收方式幫助企業節約成本，讓財務工作更具合法性和合理性。加強項目資金使用，協調好資金與稅收之間關系，全盤項目預算籌劃，結合項目籌劃方式，將其落實到位，由上級部門督促下級部門有效落實，更好地實現房地產項目預期管理目標。

4結語

總而言之，在當前房地產項目開發建設過程中，做好成本控制管理工作是非常必要的，從房地產項目開發建設各個環節入手，通過強化成本控制管理，能夠給企業創造更多的效益。通常情況下，建設部門在房地產項目中獲得的效益比較有限，雖然彈性比較高，但是需要建設部門通過采取各種成本控制措施，不斷擴大利用空間。所以，建設部門需要強調房地產項目成本控制管理，綜合思考給成本控制效果帶來影響的各個因素，結合當前房地產項目成本管理中存在的一些問題，提前做好相應的防范與控制工作，在實踐中總結經驗，優化成本管理措施，提高成本管理水平，滿足房地產項目成本管理要求。

參考文獻

[1]李俊彪.房地產項目成本管理的現狀和措施[J].中國住宅設施,2022(03):55-57.

[2]李文嘉.綠色建筑背景下房地產項目成本管理分析[J].建筑技術開發,2021,48(23):66-67.

[3]段慕華.基于全生命周期理論的房地產項目成本管理分析[J].財會學習,2021(25):102-104.[4]李浩,李瑩瑩,崔卓琳.基于DANP及變權理論的房地產項目成本管理成熟度評價模型研究[J].住宅與房地產,2021(24):7-10+15.

作者：史海霞 單位：東勝房地產開發集團有限公司