引論：我們?yōu)槟砹?篇房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制研究范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫(xiě)作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

現(xiàn)階段,我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,很多房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模逐漸擴(kuò)大,更多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來(lái),因此控制和降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變得尤為重要。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)中的占比較大,主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的管理制度,沒(méi)有關(guān)注財(cái)務(wù)工作細(xì)節(jié)。針對(duì)此種情況,本文將對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制進(jìn)行分析,以期進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

1造成房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素

1.1內(nèi)部因素

內(nèi)部因素是指房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理以及工作運(yùn)行中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)隱患。例如,企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度不健全,或者企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門(mén)在日常工作中沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),在分析資金使用數(shù)據(jù)的過(guò)程中,無(wú)法向管理層提供科學(xué)的數(shù)據(jù),都會(huì)使企業(yè)財(cái)務(wù)管理的決策存在問(wèn)題,進(jìn)而導(dǎo)致后續(xù)工作過(guò)程中容易發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外,管理人員自身管理水平不高也是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的重要原因之一。財(cái)務(wù)部門(mén)的管理人員如果能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金使用數(shù)據(jù)中的問(wèn)題,就可以規(guī)避后續(xù)工作過(guò)程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),為企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提供保障。[1]

1.2外部因素

外部因素是指除企業(yè)自身?xiàng)l件以外的客觀條件給財(cái)務(wù)工作帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。例如,國(guó)家政策隨時(shí)都會(huì)產(chǎn)生變化,如果企業(yè)不能及時(shí)根據(jù)國(guó)家政策的變化情況采取有針對(duì)性的應(yīng)對(duì)措施,那么企業(yè)的投資決策就會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。因此,企業(yè)必須時(shí)刻關(guān)注外部環(huán)境的變化情況,及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)方式,以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外,在進(jìn)行投資融資之前,企業(yè)還要對(duì)市場(chǎng)情況進(jìn)行詳細(xì)分析,以提高決策的科學(xué)性,進(jìn)而合理降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的種類以及發(fā)生原因

2.1風(fēng)險(xiǎn)種類

2.1.1投資風(fēng)險(xiǎn)

與其他行業(yè)相比,房地產(chǎn)行業(yè)在投資方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較多。房地產(chǎn)投資時(shí)間跨度長(zhǎng)、管理比較煩瑣,日常經(jīng)營(yíng)中涉及很多環(huán)節(jié),包括投資、建設(shè)以及最后的銷售等環(huán)節(jié),這些環(huán)節(jié)中的每一個(gè)因素都有可能會(huì)造成一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。以A集團(tuán)為例,其年度報(bào)表顯示,2020年,該集團(tuán)資金流動(dòng)比率為1.65,與2019年相比提高了0.28,這表明其發(fā)展質(zhì)量有一定的提高。但是,對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講,最佳的資金流動(dòng)比率為2,如果一個(gè)企業(yè)的資金流動(dòng)比率達(dá)到2,就說(shuō)明這個(gè)企業(yè)能夠合理規(guī)避主要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。A集團(tuán)2020年的資金流動(dòng)比率顯然沒(méi)有達(dá)到2這一標(biāo)準(zhǔn)值。與此同時(shí),很多企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析時(shí),并沒(méi)有加大對(duì)細(xì)節(jié)的關(guān)注力度,導(dǎo)致盲目投資、跟風(fēng)投資等情況大量出現(xiàn)。此外,大部分企業(yè)的管理機(jī)制也不健全,在出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題時(shí),企業(yè)不能夠及時(shí)加以解決,最終造成巨大的投資風(fēng)險(xiǎn),影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。

2.1.2籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在樓盤(pán)前期投資、后期建設(shè)等環(huán)節(jié),需要投入大量的資金。但在樓盤(pán)銷售完畢之后,企業(yè)才能夠回籠資金。這種長(zhǎng)時(shí)間的經(jīng)營(yíng),難以保障企業(yè)有足夠的資金進(jìn)行發(fā)展。在此背景下,為了能夠滿足自身可持續(xù)發(fā)展的需要,企業(yè)通常會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的變動(dòng)情況來(lái)籌集資金,例如向銀行貸款。而貸款往往存在一定風(fēng)險(xiǎn),一旦國(guó)家政策出現(xiàn)變化,就會(huì)對(duì)貸款的審批產(chǎn)生影響。企業(yè)如果不能夠及時(shí)獲得銀行的審批資金,那么就可能會(huì)面臨資金鏈斷裂的情況。[2]

2.1.3資金回收風(fēng)險(xiǎn)

資金回收風(fēng)險(xiǎn)與前面兩種風(fēng)險(xiǎn)不同,該風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)聯(lián)系較小,主要與企業(yè)的信用度以及銷售情況有關(guān)。房地產(chǎn)行業(yè)屬于服務(wù)行業(yè),房?jī)r(jià)會(huì)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化而變化。市場(chǎng)供求關(guān)系會(huì)對(duì)最終樓盤(pán)的銷售情況造成直接影響,根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)規(guī)律可知,當(dāng)供大于求時(shí),房?jī)r(jià)會(huì)下跌,這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講,會(huì)造成一定的虧損；若供小于求,則證明買(mǎi)房人數(shù)逐漸增加,有限的房源難以滿足市場(chǎng)需求,此時(shí)房?jī)r(jià)就會(huì)上漲,這會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)利益。信用度與企業(yè)的資金回收風(fēng)險(xiǎn)有著非常重要的聯(lián)系,無(wú)論是供大于求還是供小于求,消費(fèi)者在買(mǎi)房之前,都會(huì)有兩種選擇,分別是全款買(mǎi)房和貸款買(mǎi)房。全款買(mǎi)房是指資金一次性付清的買(mǎi)房方式,這種買(mǎi)房方式可以使企業(yè)減少銷售步驟,降低相關(guān)成本,進(jìn)而減少后續(xù)的資金回收風(fēng)險(xiǎn)。而貸款買(mǎi)房則要求貸款方對(duì)購(gòu)買(mǎi)者的信用度進(jìn)行核實(shí),若購(gòu)買(mǎi)者的信用度下降,則代表其不能夠按月及時(shí)還款。銀行不會(huì)為那些信用度極低的消費(fèi)者放貸,這對(duì)于房地產(chǎn)銷售來(lái)講,也是一種風(fēng)險(xiǎn),會(huì)降低房地產(chǎn)的樓房銷售量,造成一定的經(jīng)濟(jì)損失,不利于企業(yè)資金回收。

2.2發(fā)生原因

2.2.1財(cái)務(wù)管理人員專業(yè)知識(shí)掌握不全面房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員對(duì)專業(yè)知識(shí)掌握不夠全面,沒(méi)有掌握管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等方面的專業(yè)知識(shí),所以只能完成基礎(chǔ)做賬任務(wù)。這導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理人員在日常工作中既無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)信息和數(shù)據(jù)進(jìn)行合理分析,也不能夠第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上的情況變動(dòng),最終會(huì)引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外,財(cái)務(wù)管理人員的能力水平較差,在面臨風(fēng)險(xiǎn)時(shí)不能夠在第一時(shí)間對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)處理,最終導(dǎo)致整體工作效率降低。

2.2.2財(cái)務(wù)管理體系不健全

房地產(chǎn)企業(yè)的管理體系不健全是企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要原因。一方面,很多企業(yè)并沒(méi)有完善資金管理、利潤(rùn)分析、外借資金等制度；另一方面,會(huì)計(jì)人員在對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行歸納之后,財(cái)務(wù)工作者沒(méi)有第一時(shí)間對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行審核,以致整個(gè)企業(yè)的內(nèi)部管理體制難以發(fā)揮切實(shí)的作用。此外,針對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制與防范,企業(yè)還需要收集市場(chǎng)信息,以幫助財(cái)務(wù)人員了解市場(chǎng)狀況,避免由于信息不對(duì)稱而判斷失誤。因此,企業(yè)應(yīng)該成立專門(mén)的信息監(jiān)管部門(mén),收集資金使用信息以及市場(chǎng)信息,以使財(cái)務(wù)管理人員的工作更加便捷。[3]

2.2.3財(cái)務(wù)工作精準(zhǔn)度較低

房地產(chǎn)行業(yè)的工作（尤其是財(cái)務(wù)管理工作）非常復(fù)雜且工作量巨大。財(cái)務(wù)管理人員需要對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行精確分析,進(jìn)而才能夠?yàn)槠髽I(yè)后續(xù)的財(cái)務(wù)決策以及發(fā)展方向的確定提供數(shù)據(jù)支持。然而,很多企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理工作不夠重視,沒(méi)有對(duì)財(cái)務(wù)工作的細(xì)節(jié)進(jìn)行科學(xué)管理,導(dǎo)致財(cái)務(wù)工作的準(zhǔn)確性較低,進(jìn)而極易引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外,部分企業(yè)由于沒(méi)有配備專業(yè)的人員進(jìn)行科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)研,所以不能夠結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際情況進(jìn)行數(shù)據(jù)分析,這樣很容易出現(xiàn)盲目投資、跟風(fēng)投資的狀況,埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患,不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

2.2.4預(yù)算工作不到位

由于房地產(chǎn)行業(yè)的資金投入較大,因此財(cái)務(wù)管理人員在項(xiàng)目開(kāi)展之前,需要編制詳細(xì)的預(yù)算管理表。然而,很多企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員往往沒(méi)有先對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)了解,就開(kāi)始預(yù)算編制,導(dǎo)致最終的預(yù)算信息與實(shí)際情況存在偏差。此外,在進(jìn)行預(yù)算管理時(shí),企業(yè)沒(méi)有對(duì)工作人員的職責(zé)進(jìn)行明確劃分,導(dǎo)致很多工作人員不明確自身職責(zé)與工作內(nèi)容。在出現(xiàn)資金去向不明問(wèn)題時(shí),企業(yè)無(wú)法第一時(shí)間確定責(zé)任人。另外,很多財(cái)務(wù)工作者對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析只停留在表面,沒(méi)有切實(shí)地挖掘財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的潛在價(jià)值,因此很容易埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患。

3房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

3.1分析項(xiàng)目方案的可行性,降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)由于資金投入較大且回籠資金時(shí)間較長(zhǎng),所以很容易受到外界因素的影響而引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此,房地產(chǎn)企業(yè)要想盡可能地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),就必須要在項(xiàng)目開(kāi)展之前,對(duì)項(xiàng)目方案的可行性進(jìn)行分析。在對(duì)項(xiàng)目方案進(jìn)行可行性分析時(shí),企業(yè)應(yīng)要對(duì)市場(chǎng)信息進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查,并將調(diào)查得到的相關(guān)數(shù)據(jù)信息（如國(guó)家政策、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境、房地產(chǎn)銷售情況等）在企業(yè)內(nèi)部共享,確保每一位工作人員都能夠了解這些數(shù)據(jù)信息。同時(shí),企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)資金情況、現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)、應(yīng)收賬款等情況的了解；工作人員要對(duì)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)收入、在建工程以及資金回籠等情況進(jìn)行分析,在保證現(xiàn)金流暢通的情況下對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行研究,從而為企業(yè)相關(guān)決策的制定提供科學(xué)依據(jù)。

3.2拓展融資渠道,防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)投資資金需求較大,銀行存款很難滿足企業(yè)的現(xiàn)金流需求,因此房地產(chǎn)企業(yè)為了降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),通常會(huì)選擇銀行貸款等形式來(lái)籌集資金。企業(yè)通過(guò)銀行貸款可以在短時(shí)間內(nèi)滿足自身的資金需求,但銀行貸款對(duì)于國(guó)家政策的依賴性較強(qiáng),容易受到政策波動(dòng)的影響。一旦銀行貸款出現(xiàn)問(wèn)題,企業(yè)就會(huì)陷入無(wú)法償債的風(fēng)險(xiǎn)。因此,企業(yè)在進(jìn)行籌資的過(guò)程中,可以采用拓展融資渠道的方式均攤風(fēng)險(xiǎn),避免采用單一的融資形式進(jìn)行貸款。管理層也要隨時(shí)掌握籌資的進(jìn)度,在滿足可行性條件的基礎(chǔ)上,把握好后續(xù)投資以及項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)間,以有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。[4]

3.3加強(qiáng)目標(biāo)市場(chǎng)分析,減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)加強(qiáng)目標(biāo)市場(chǎng)分析來(lái)減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。以B集團(tuán)為例,2019—2020年,受到市場(chǎng)環(huán)境的影響,供大于求,房?jī)r(jià)逐漸下降,該集團(tuán)的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率呈現(xiàn)下降趨勢(shì),這說(shuō)明該集團(tuán)不適合繼續(xù)進(jìn)行資金量較大的投資。B集團(tuán)的存貨周轉(zhuǎn)率在2020年略有下降,2020年之后開(kāi)始恢復(fù)上升趨勢(shì)。這是因?yàn)槲覈?guó)近年來(lái)開(kāi)展了城市化進(jìn)程的宣傳,促使很多農(nóng)村居民到城市買(mǎi)房,增加了城市購(gòu)房需求,房屋購(gòu)買(mǎi)率的提高使得該企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率提高。同時(shí)這也說(shuō)明該集團(tuán)在2020年取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益。因此,在分析市場(chǎng)情況之后,企業(yè)還需要對(duì)相關(guān)成本進(jìn)行合理預(yù)算,并編制一份詳細(xì)的預(yù)算清單；銷售部門(mén)應(yīng)根據(jù)銷售任務(wù)以及預(yù)算情況進(jìn)行宣傳,這會(huì)對(duì)后續(xù)的銷售環(huán)節(jié)產(chǎn)生積極的作用。如果銷售并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果,那么企業(yè)就應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)情況進(jìn)行分析,并及時(shí)調(diào)整現(xiàn)行的銷售計(jì)劃。此外,一旦市場(chǎng)出現(xiàn)意外的波動(dòng),就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展陷入困境,所以企業(yè)還要對(duì)已投資項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整,以減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.4提高管理人員水平,規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

管理人員的水平直接影響企業(yè)相關(guān)決策的科學(xué)性以及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。因此,為了規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)需提高專業(yè)管理人員的招聘門(mén)檻,建設(shè)一支能力較強(qiáng)且專業(yè)素質(zhì)較高的管理隊(duì)伍。此外,企業(yè)還應(yīng)制定人才管理制度。在實(shí)際工作中,企業(yè)需要結(jié)合自身發(fā)展方向以及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況對(duì)該制度進(jìn)行完善,以確保該制度可以充分發(fā)揮作用,促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,營(yíng)造一個(gè)良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。[5]

4結(jié)語(yǔ)

綜上所述,一旦出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)決策以及未來(lái)發(fā)展產(chǎn)生非常不利的影響。因此,企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理,在進(jìn)行投資或融資之前,對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)分析,提高項(xiàng)目方案的合理性,從而降低樓盤(pán)建造以及銷售過(guò)程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外,在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,企業(yè)還應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研,以避免盲目投資等情況的出現(xiàn),減少不必要的成本浪費(fèi),提高經(jīng)濟(jì)效益,從而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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單位:黃義炎 作者:福建東南設(shè)計(jì)集團(tuán)有限公司