引論：我們?yōu)槟砹?3篇土地管理制度論文范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
通過上文針對我國當(dāng)前土地管理制度的基本內(nèi)容和相關(guān)的項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致并且深入的研究，可以對加強(qiáng)土地管理和完善相關(guān)制度的重要性有著全面的掌握。下文將針對當(dāng)前土地管理制度之中存在的一系列問題進(jìn)行綜合性的研究，力求在此基礎(chǔ)之上提出改進(jìn)和創(chuàng)新的對策，以全新的工作思路來對工作的方向進(jìn)行科學(xué)化的引導(dǎo)，促進(jìn)土地管理水準(zhǔn)和效益的不斷提升。首先，我國當(dāng)前的土地管理工作之中土地的產(chǎn)權(quán)制度不夠完善和健全。最為突出的是城市內(nèi)部的土地產(chǎn)權(quán)不夠清晰，土地產(chǎn)權(quán)的主體不夠清晰，同時(shí)針對土地的登記制度也不夠健全和科學(xué)，針對土地的使用劃分和相關(guān)的界定也不夠科學(xué)合理。另外，在當(dāng)前的土地管理工作之中，針對土地的價(jià)格機(jī)制建設(shè)不夠科學(xué)化，相關(guān)基準(zhǔn)的價(jià)格不能夠真實(shí)的、全面的、客觀的反映出土地的實(shí)際價(jià)格水準(zhǔn)，另外在地方政府之中也存在有壟斷性的行為，這一點(diǎn)對于土地價(jià)格也將產(chǎn)生不利影響。另外，在我國的農(nóng)村土地管理制度之中，也存在有重大的缺陷。首先，現(xiàn)行的集體性的土地管理制度立法存在有巨大的問題，針對各項(xiàng)權(quán)限的規(guī)定均存在有較大的缺失，而在部分的法律規(guī)定和政策之中，難以體現(xiàn)出農(nóng)民作為集體式土地主體的所有權(quán)，部分地方政府不能夠準(zhǔn)確的貫徹和執(zhí)行國家所制定的土地管理制度政策，所以不少村民申請的住宅建設(shè)均由于規(guī)劃方案的缺失而難以得到及時(shí)的審批。上述問題都對我國當(dāng)前土地管理工作帶來巨大的阻礙，所以應(yīng)當(dāng)加以全面的改進(jìn)。
3完善土地管理制度的政策研究
篇2
第一，隨著農(nóng)村非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，珠江三角洲普遍出現(xiàn)了半自給性小規(guī)模土地經(jīng)營基礎(chǔ)的農(nóng)戶兼業(yè)化。農(nóng)戶的拋荒，土地的分散使用，經(jīng)營規(guī)模的狹小在資源配置上造成了巨大的效率損失。由此，按照效益原則配置土地資源，改變現(xiàn)有分散的、狹小的、低效率的土地使用格局，造就土地集中機(jī)制，從而實(shí)行規(guī)模經(jīng)營，使土地流轉(zhuǎn)制度的創(chuàng)立提到了議事日程。
第二，隨著農(nóng)村城市化的快速推進(jìn)，珠江三角洲每年都有大最的農(nóng)地轉(zhuǎn)為工業(yè)用地，地價(jià)及土地資本收益也隨之提高。尤其是1992年4月廣東省糧價(jià)放開，取消合同定購任務(wù)，過去隱含在糧食平議差價(jià)中的“暗稅”隨之取消，農(nóng)戶的土地使用權(quán)得以強(qiáng)化，加之農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整使土地的機(jī)會利潤大幅度上漲，從而進(jìn)一步刺激了土地價(jià)格的倍增。農(nóng)戶原來視土地為不可或缺的福利保障，現(xiàn)在卻進(jìn)一步視土地為增殖手段。在此情形下，土地的集中與流轉(zhuǎn)對土地的管理使用制度提出了重新調(diào)整的要求。
第三，由于土地資源增值收益的直線上揚(yáng)，如何合理地分配列益，處理好政府與農(nóng)民、農(nóng)民與，全國公務(wù)員共同天地社區(qū)集體的關(guān)系，并保障農(nóng)民的合法權(quán)益也直接涉及到土地制度的產(chǎn)權(quán)安排問題。
第四，從市場機(jī)制發(fā)揮作用的角度而言，在產(chǎn)權(quán)所包含的使用權(quán)、收益權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)中，轉(zhuǎn)讓權(quán)是最重要的。從產(chǎn)權(quán)界定是為了促成交易的角度說，對轉(zhuǎn)讓權(quán)的不當(dāng)限制乃至禁上就會導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)界定在很大程度上失去意義。首先，在轉(zhuǎn)讓權(quán)受不當(dāng)限制的條件下，資源不時(shí)能流向?qū)ζ湓u價(jià)最高的地方，資源配置效率不能不受到損害，其次轉(zhuǎn)讓權(quán)受不當(dāng)限制必然導(dǎo)致有效競爭的缺乏。若產(chǎn)權(quán)主體相互間的沖突不能通過競爭性的轉(zhuǎn)讓（即“你不合適，再找別人”）的方式解決，而只能“吊死在一棵樹上”，就是容忍低效率的存在成者陷入無休止的“內(nèi)耗”。最后，轉(zhuǎn)讓權(quán)受不當(dāng)限制以會導(dǎo)致收益權(quán)受限制。應(yīng)該說，家庭承包制的產(chǎn)權(quán)殘缺，尤以轉(zhuǎn)讓權(quán)受限制（這種限制既來源于產(chǎn)權(quán)界定上的原因，因?yàn)檗r(nóng)戶出賣土地是違法的，也起因于土地的福利保障功能）所導(dǎo)致的后果最為嚴(yán)重。
基于上述背景，珠江三角洲沿著“農(nóng)地集中--使用權(quán)流轉(zhuǎn)――規(guī)模經(jīng)營”的線索，拉開了土地制度創(chuàng)新活動(dòng)的序幕，進(jìn)而推動(dòng)了整個(gè)廣東農(nóng)村土地制度的變遷，在廣東農(nóng)村，盡管土地制度創(chuàng)新活動(dòng)的方式多種多樣，但基本的思路是：將土地所有權(quán)以憲法規(guī)定為基準(zhǔn)，置其于集體所有制的框架，并在此基礎(chǔ)上強(qiáng)化并規(guī)范農(nóng)戶的土地經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）以及與之相應(yīng)的收益權(quán)利轉(zhuǎn)讓權(quán)，進(jìn)而對平均地權(quán)（均田問承包）的資源配置低效率格局進(jìn)行修正，從而以產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)為中心，培育土地流轉(zhuǎn)的集中小機(jī)制，逐步推動(dòng)土地的規(guī)模化與企業(yè)化經(jīng)營。從1993年開始，順德市、南海市、番禺市、龍崗區(qū)、寶安區(qū)等地嘗試土地使用權(quán)入股進(jìn)而推進(jìn)土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，其中尤以南海市最為典型，南海市作為全國農(nóng)村土地制度建設(shè)試驗(yàn)區(qū)之一，在這方面的變化利制度安排格外值得注意。
二、制度創(chuàng)新的價(jià)值
1、制度安排與環(huán)境的相容性。南海市在土地制長和社區(qū)產(chǎn)權(quán)構(gòu)造出現(xiàn)的變化，至少滿足了三個(gè)方面的要求：一是克服土地的細(xì)碎化與分散經(jīng)營，從而使土地集中與規(guī)模經(jīng)營成為可能；二是既促導(dǎo)了農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，又充分保障了土地的福利功能：三是為農(nóng)業(yè)的企業(yè)化經(jīng)營創(chuàng)造了條件。
2、產(chǎn)權(quán)運(yùn)作成本的節(jié)約。從產(chǎn)權(quán)界定成本來看，南海的土地用權(quán)入股，使產(chǎn)權(quán)的界定與調(diào)整由實(shí)物對象轉(zhuǎn)為價(jià)值形態(tài)，不僅降低了技術(shù)難度，而已操作相對簡單。第一，使原來的實(shí)物形態(tài)上無法確立的排他性產(chǎn)權(quán)能夠在價(jià)值形態(tài)上順利得以確立；第二，農(nóng)戶使用權(quán)入股，社隊(duì)所有權(quán)折價(jià)，使集體與農(nóng)戶的產(chǎn)權(quán)關(guān)系異常明了，從而界定費(fèi)用大大降低；第三，價(jià)值形態(tài)上分散的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)可以在實(shí)物方面合并起來，從而提高了規(guī)模經(jīng)濟(jì)與資源配置效率。
3、節(jié)省內(nèi)部管理成本。南海市的土地使用權(quán)入股，也使其內(nèi)部管理費(fèi)用大為節(jié)約：第一，單個(gè)農(nóng)戶的經(jīng)營決策轉(zhuǎn)為董事會決策，決策成本降低；第二，減少了農(nóng)戶之間在土地利用方式的摩擦，降低了均包制條件下農(nóng)戶轉(zhuǎn)包發(fā)生的交易費(fèi)用；第三，土地的集中招標(biāo)與投標(biāo)，避免了集體與多個(gè)農(nóng)戶承包合同的反復(fù)簽訂；第四，集體由對眾多分散農(nóng)戶的組織管理轉(zhuǎn)為對專業(yè)化農(nóng)業(yè)公司的監(jiān)督，也大大降低了管理運(yùn)作費(fèi)用。
三、制度涵義及啟示
珠江三角洲的土地制度和社區(qū)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)構(gòu)造的新變化，對于穩(wěn)定和完善家庭承包制，推動(dòng)農(nóng)村的改革與發(fā)展，具有重要的制度涵義與啟迪意義。
第一，產(chǎn)權(quán)的可分解性造就了產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的多樣性，從而使得人們可以根據(jù)不同的社會經(jīng)濟(jì)條件選擇出交易費(fèi)用最小，運(yùn)行效率最高的產(chǎn)權(quán)制度形式。產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究結(jié)果表明，不管產(chǎn)權(quán)屬于何方，只要產(chǎn)權(quán)界定清晰，人們就可以通過自愿交換的合約行為來達(dá)到資源配置的滿意效果。這表明，過去那種單純地強(qiáng)調(diào)土地歸誰所有或改變土地所有者的變革主張已經(jīng)沒有多少實(shí)際意義。因此，從土地所有制改革轉(zhuǎn)向土地產(chǎn)權(quán)形式的選擇安排，為我們進(jìn)行土地制度的變革提供了新的思維方式。珠江三角洲的土地使用權(quán)入股的實(shí)踐表明，土地制度進(jìn)一步變革和新的激勵(lì)機(jī)制的培育，并不意味著土地集體所有權(quán)和家庭經(jīng)營權(quán)的基本界定格局要重新選擇。相反，在此基礎(chǔ)上強(qiáng)化農(nóng)戶經(jīng)營權(quán)并進(jìn)而對平均分配的資源配置低效率進(jìn)行修正，促進(jìn)土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)市場的發(fā)育，恐怕是土地制度變革最為現(xiàn)實(shí)而有效的選擇。
第二，土地使用權(quán)入股形式的土地集中機(jī)制與投資激勵(lì)機(jī)制，為我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的調(diào)整提供了新的線索。應(yīng)該說農(nóng)戶在耕種其占有的承包地時(shí)，其土地產(chǎn)權(quán)是相對（但絕不是充分的）明確的，但當(dāng)土地需要轉(zhuǎn)包時(shí)，產(chǎn)權(quán)的不確定性就表現(xiàn)出來了。首先，原承包者轉(zhuǎn)出承包地所獲地租具有不穩(wěn)定性，而且面臨著與新承包者可能是高昂的談判費(fèi)用：其次，由于沒有新的福利手段替代作為福利均包的土地，退包土地使農(nóng)戶面臨著機(jī)會收益的損失和風(fēng)險(xiǎn)成本的增加；最后，出讓土地使原承包者在土地投入的資本和分動(dòng)未必能得到合理的補(bǔ)償（因缺乏規(guī)則保障）。由于這些原因，出讓土地將是農(nóng)戶產(chǎn)權(quán)的嚴(yán)重侵蝕。正因?yàn)槿绱耍覀兙筒浑y理解農(nóng)戶寧肯將土地拋荒也不轉(zhuǎn)包或退包的現(xiàn)象普遍存在。
土地使用權(quán)的股份化，既為農(nóng)戶提供了福利保障，也保證了對土地經(jīng)營和增值收益的獲取。更為重要的是，珠江三角洲的土地使用權(quán)入股，既不同于農(nóng)戶之間利用土地使用權(quán)市場轉(zhuǎn)讓土地，更是與前些時(shí)候一些地方的社區(qū)集體強(qiáng)行收回農(nóng)戶土地位用權(quán)有著原則區(qū)別，而是由集體出面以入股方式集中使用權(quán)，使農(nóng)戶穩(wěn)定地分享一塊地租，從而有效地集中土地，實(shí)行規(guī)模化經(jīng)營。
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2.中國土地管理制度的現(xiàn)狀分析
我國的土地管理制度主要有占地補(bǔ)償制度、土地登記制度、保護(hù)耕地制度、用途管理制度等。現(xiàn)階段，我國土地方面的主要法律有《土地管理法》，是規(guī)范我國土地管理制度的基礎(chǔ)性法律，為國內(nèi)建立土地管理制度起到很大的支撐作用。但目前我國土地管理制度仍然存在一定的問題，主要表現(xiàn)在農(nóng)村和城市兩個(gè)方面。
2.1農(nóng)村土地管理制度方面
2.1.1土地管理制度中的執(zhí)法問題執(zhí)法問題是目前國內(nèi)土地管制度中十分關(guān)鍵性的問題，目前，隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，政府為了發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)，提升在市場上的競爭力，對法律法規(guī)的重視程度不夠，對行政方面的執(zhí)法力度不夠嚴(yán)格，沒有按照法律法規(guī)的要求和標(biāo)準(zhǔn)行使相應(yīng)的權(quán)利和履行相應(yīng)的義務(wù)，以至于造成執(zhí)法混亂的局面。
2.1.2制度立法方面的問題突出近年來，在國內(nèi)的土地管理制度方面，各個(gè)地方的政府有權(quán)對土地實(shí)行征收管理，進(jìn)而制定相對應(yīng)的征地補(bǔ)償機(jī)制。但在真正的土地管理工作中，各個(gè)地方政府即是土地政策的制定者，同時(shí)又是政策的協(xié)調(diào)者與執(zhí)行者。盡管很多地方政府的土地所有權(quán)歸村小組所有，但在實(shí)際的土地工作中，村小組已經(jīng)沒有對土地管理的權(quán)限，最終難以保障土地被征收者的經(jīng)濟(jì)利益。
2.2城市土地管理制度方面
2.2.1缺乏相應(yīng)的地價(jià)機(jī)制隨著經(jīng)濟(jì)市場的不斷發(fā)展，土地市場逐漸被政府壟斷，并且國內(nèi)的地價(jià)制度沒有得到足夠的完善，缺乏動(dòng)態(tài)的土地調(diào)整機(jī)制，很難準(zhǔn)確的調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)，造成土地制度管理難以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)市場的價(jià)格波動(dòng)，導(dǎo)致相關(guān)的土地征收部門征收的地價(jià)比市場價(jià)格要低的多。
2.2.2缺乏完善的土地產(chǎn)權(quán)制度《土地管理法》只明確指出，土地歸國家所有，任何單位與個(gè)人無權(quán)占有，土地資源的使用權(quán)由國務(wù)院代為行使，地方政府沒有權(quán)利進(jìn)行干涉。但是，在實(shí)際的土地管理過程中，地方政府可以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，并從中獲取相應(yīng)的利潤，掌握著真正的土地權(quán)使用職能。
2.2.3土地征地制度不合理在《土地管理法》中明確規(guī)定了，土地歸國家所有，直接由國家實(shí)施管理，政府想要征用土地時(shí)，國家會給被征收地者相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，但是，在“公共利益”沒有明確的情況之下，部分地方政府濫用自己的職權(quán)，在征地時(shí)，完全沒有考慮到經(jīng)濟(jì)市場的發(fā)展情況，并且地方征收的土地補(bǔ)償非常低，這就造成在各個(gè)地方征收土地的過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)“釘子戶”的情況，導(dǎo)致土地征地制度出現(xiàn)不合理。
3.完善我國土地管理制度的具體措施
3.1完善土地的管理制度
我國要想加強(qiáng)土地管理措施，就必須要進(jìn)一步完善土地管理制度，建立合理土地管理制度，政府部門要以土地市場為核心，增強(qiáng)各個(gè)部門之間的合作和交流，并制定相應(yīng)的土地管理法。我國的土地轉(zhuǎn)讓是通過土地協(xié)議來開展實(shí)施，各個(gè)地方的土地交易中心將交易中心的流程簡化，這樣開發(fā)商能夠依靠土地合同直接向政府部門領(lǐng)取相應(yīng)的審批手續(xù)，方便了交易商與政府部門的土地管理工作，同時(shí)實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，從而構(gòu)建良好的土地管理制度。
3.2優(yōu)化我國的土地規(guī)劃體系
政府部門在構(gòu)建我國的土地管理制度時(shí)，必須先優(yōu)化土地規(guī)劃體系，加大對土地執(zhí)法監(jiān)督的力度，要學(xué)會科學(xué)、有效的規(guī)劃土地，并加強(qiáng)土地規(guī)劃制度的約束性，在滿足社會對土地需求的同時(shí)，結(jié)合經(jīng)濟(jì)市場的發(fā)展規(guī)律，嚴(yán)格的執(zhí)行監(jiān)管機(jī)制。同時(shí)，要考慮到群眾的經(jīng)濟(jì)利益，土地管理制度同時(shí)要結(jié)合國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況，規(guī)劃合理、科學(xué)的土地使用方法。此外，國家要加大對土地規(guī)劃體系的執(zhí)法力度，增強(qiáng)執(zhí)法者的監(jiān)督工作，使土地執(zhí)法能夠高效的實(shí)施，進(jìn)一步建健全、完善土地規(guī)劃系統(tǒng)。
3.3完善土地權(quán)利體系
相應(yīng)的部門在進(jìn)行土地管理過程中，要不斷健全土地權(quán)利體系，進(jìn)而約束地方政府的征地行為。國家要保證群眾的土地產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確，必須要保障國家的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益。但是，在我國目前的土地管理體制中，對農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)并沒有明確的規(guī)定。在一些實(shí)際的土地管理過程中，部分地方政府和企業(yè)都一直征占農(nóng)民的土地，導(dǎo)致很多土地濫用、浪費(fèi)的現(xiàn)象出現(xiàn)，對農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)有一定的影響，因此，國家要不斷健全土地權(quán)利體系，合理規(guī)劃土地資源。
3.4改革土地財(cái)政稅收
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Abstract: arable land protection work directly related to the supply of grain, in recent years, the number of China's population still showed a tendency of increase year by year, but because of the influence of peasant consciousness, government system and collection work, for cultivated land protection system implementation is not in place, the existence of such a situation not only influence the farmer's life, but also to the development of agriculture has caused some obstacles. Therefore, we must set up a new land management system, this paper mainly analysis the drawback of cultivated land protection mechanism under the present stage and the proposed solutions.
Keywords: protection of cultivated land; land management; mechanism
中圖分類號：F301.22文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：
我國是人口大國，人口數(shù)量占據(jù)著世界人口數(shù)量的25%，農(nóng)業(yè)的發(fā)展是一個(gè)關(guān)乎國計(jì)民生的問題，要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必須要保證糧食的安全，保證糧食的根本就是保障耕地。就現(xiàn)階段來看，政府有關(guān)部門已經(jīng)對耕地的保護(hù)制定了完善的保護(hù)措施，也建立了相關(guān)的保護(hù)機(jī)制，取得了初步的成效。但是，由于各種主觀和客觀因素的影響，這些管理機(jī)制中還存在著一些不足之處，下面就根據(jù)我國耕地的特征探討一種新型的土地管理機(jī)制。
1、現(xiàn)階段下耕地保護(hù)機(jī)制中的弊端
1.1. 農(nóng)民缺乏耕地保護(hù)意識
隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城市化進(jìn)程的推進(jìn)，大量的農(nóng)村人口涌入城市，這就在一定程度上減少了農(nóng)村的勞動(dòng)力。但是，目前的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本也呈現(xiàn)出一種逐年上升的趨勢，農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)成本逐年升高，在這種模式下，雖然農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量增加，但是農(nóng)民的收入?yún)s未得到同等程度的提升。這就給農(nóng)民造成一種意識：耕種難以提高收入，甚至?xí)絹碓礁F，雖然目前國家已經(jīng)頒布了一些保障農(nóng)民收益的法律法規(guī)，也降低了稅收標(biāo)準(zhǔn)，但是依然難以從根本上解決這一嚴(yán)峻的問題。此外，在土地方面，很多農(nóng)民都對土地安全有著或多或少的擔(dān)心，也有少數(shù)農(nóng)民與政府進(jìn)行交涉，但是這種交涉往往是為了得到自己應(yīng)有的補(bǔ)助，同時(shí)，很多農(nóng)民也希望政府及早的收回土地，好得到自己的補(bǔ)助，這樣就能夠利用這些補(bǔ)助來改善自己的生活，也不需要進(jìn)行耕種。因此，我國農(nóng)民缺乏保護(hù)土地的意識，這就導(dǎo)致耕地保護(hù)工作的進(jìn)行困難重重。
1.2 農(nóng)村集體組織缺乏保護(hù)耕地的意識
一直以來，我國土地都是歸集體所有，關(guān)于土地的管理工作也是由村委會和集體組織進(jìn)行統(tǒng)一管理，但是，這種管理方式難以起到實(shí)際作用，在管理工作的執(zhí)行過程中也出現(xiàn)了各種缺陷。在很多地區(qū)，土地所有權(quán)也從集體手中轉(zhuǎn)移至鄉(xiāng)干部手中，這些干部受到利益的驅(qū)使，濫用手中的職權(quán)謀取私利，這就導(dǎo)致大量的耕地被挪作他用，難以得到基本的保證，這種情況的存在不僅影響著農(nóng)民的生活，也給農(nóng)業(yè)的發(fā)展造成了一些阻礙。
1.3 征收導(dǎo)致耕地面積日益減少
近年來，隨著經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，城市化進(jìn)程在不斷的推進(jìn)，征收工作也進(jìn)行的如火如荼，雖然征收工作是為了促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是也帶來不利的影響。有些地方政府為了提高收益，提高土地的使用稅費(fèi)，還有一些地方政府對然制定了一定的措施，但是，官員為了政績的考核，將土地低價(jià)轉(zhuǎn)讓，這就導(dǎo)致大量的耕地被占用。這種不合理的征收工作不僅難以對耕地實(shí)現(xiàn)有效的保護(hù)，也制約了農(nóng)業(yè)的發(fā)展。
2、新形勢下耕地保護(hù)土地管理新辦法
2.1 對土地管理模式進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)范
為了避免地方政府出現(xiàn)土地不合法轉(zhuǎn)讓的情況，政府有關(guān)部門必須要建立好完善的分級規(guī)劃管理制度，根據(jù)國土的實(shí)際情況進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，由縣級管理機(jī)構(gòu)監(jiān)督鄉(xiāng)鎮(zhèn)管理機(jī)構(gòu)、市級管理機(jī)構(gòu)監(jiān)督縣級管理機(jī)構(gòu)、省級管理機(jī)構(gòu)監(jiān)督市級管理機(jī)構(gòu)、國家級管理機(jī)構(gòu)監(jiān)督省級管理機(jī)構(gòu)。這樣就能夠在全國范圍內(nèi)組成一個(gè)有機(jī)的網(wǎng)絡(luò)，避免濫用耕地情況的產(chǎn)生。
2.2 將土地管理重心轉(zhuǎn)移至城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)域
很多地區(qū)的耕地都位于城鎮(zhèn)周圍，地方政府在調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)時(shí)，耕地面積并未發(fā)生變化，這就實(shí)現(xiàn)了對耕地的合理保護(hù)，因此，在下一階段，可以將土地管理工作的重點(diǎn)放置于城市規(guī)劃區(qū)，并以城市為中心做好區(qū)域管理工作，這樣就能夠全面提升耕地保護(hù)工作的質(zhì)量。
2.3 對各級土地管理新型實(shí)施分級監(jiān)測的制度
對于土地管理實(shí)施分級監(jiān)測的制度能夠有效提升耕地保護(hù)工作的有效性，但是這種分層管理制度也存在著一定的難度，由于不同地區(qū)耕地的管理方式與管理面積存在著一定的差異，這就給管理信息數(shù)據(jù)庫的建設(shè)帶來一些難度。因此，在建設(shè)數(shù)據(jù)庫時(shí)，要根據(jù)各個(gè)地區(qū)的具體差異進(jìn)行建設(shè)，這可以利用現(xiàn)階段先進(jìn)的科技手段進(jìn)行，這樣，就可以將土地規(guī)劃、土地管理等信息歸納總結(jié)至統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫中，繼而為管理人員提供準(zhǔn)確的參考信息。
3、結(jié)語
總之，耕地保護(hù)是一項(xiàng)基本國策，也是國家發(fā)揮宏觀調(diào)控的主要手段之一，由于各種因素的影響，當(dāng)前的耕地保護(hù)政策中還存在著各種弊端，因此，建立一種新的土地管理機(jī)制，同時(shí)將土地管理的重點(diǎn)由鄉(xiāng)村中轉(zhuǎn)移至城市中，這樣才能夠?qū)⒑暧^調(diào)控與耕地保護(hù)相結(jié)合，也才能夠?qū)崿F(xiàn)既定的保護(hù)目標(biāo)。在加強(qiáng)管理的同時(shí)也要健全外部監(jiān)督機(jī)制，通過社會、法律以及行政部門的有效配合，形成一個(gè)嚴(yán)密的監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)，這樣才能夠有效的保護(hù)耕地資源。
參考文獻(xiàn)：
[1]車文學(xué).論建立耕地保護(hù)的土地管理新機(jī)制[期刊論文].中國土地科學(xué),2007,12(15)
篇5
近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，土地供需矛盾日益突出，各類土地違法現(xiàn)象大量產(chǎn)生。2001-2009年，全國共發(fā)現(xiàn)土地違法行為819萬多件，涉及土地面積45.18萬hm2，其中涉及耕地面積21.50萬hm2。大量土地違法行為危害了耕地保護(hù)目標(biāo)，嚴(yán)重威脅我國糧食安全和社會穩(wěn)定。因此，中央政府從嚴(yán)格制定各類土地管理法規(guī)、開展“全國土地執(zhí)法百日行動(dòng)”等多個(gè)方面加強(qiáng)了對土地違法的管控。尤其是，為切實(shí)加強(qiáng)土地管理工作，完善土地執(zhí)法監(jiān)察體系，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號），2006年7月國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知》（〔2006〕50號），決定建立國家土地督察制度，并明確了派駐地方的國家土地督察局的職責(zé)。其中，“監(jiān)督省級以及計(jì)劃單列市人民政府土地執(zhí)法情況，核查土地利用和管理中的合法性和真實(shí)性，監(jiān)督檢查土地管理審批事項(xiàng)和土地管理法定職責(zé)履行情況”成為其重要職責(zé)之一。
圍繞土地違法這一熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題，諸多學(xué)者對土地違法現(xiàn)象的空間特征與演變趨勢［1］、土地違法結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化的關(guān)系［2］、經(jīng)濟(jì)增長與違法用地的關(guān)系［3］、市場化改革與土地違法［4］、土地違法現(xiàn)象的經(jīng)濟(jì)、財(cái)政和政策等影響因素［5-6］、土地違法治理［7-8］等方面進(jìn)行了富有成效的探索。土地督察制度建立以來，國家土地督察機(jī)構(gòu)開展了大量工作，然而，從掌握的文獻(xiàn)看，就土地督察對土地違法影響的而言，目前尚未見深入報(bào)道。那么，土地督察是否對土地違法產(chǎn)生了影響，有什么樣的影響以及影響程度如何？本文試圖對這些問題加以分析。
1 土地督察影響土地違法治理的理論框架
1.1 土地督察制度及其內(nèi)涵
《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）提出，“完善土地執(zhí)法監(jiān)察體制，建立國家土地督察制度，設(shè)立國家土地總督察，向地方派駐土地督察專員，監(jiān)督土地執(zhí)法行為”。國務(wù)院辦公廳于2006年7月發(fā)出《關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知》（〔2006〕50號），初步構(gòu)建了國家土地督察制度的基本框架，明確設(shè)立國家土地總督察、副總督察，負(fù)責(zé)組織實(shí)施國家土地督察制度；在國土資源部設(shè)立國家土地總督察辦公室，向地方派駐9個(gè)國家土地督察局。隨后，國家土地總督察辦公室及9個(gè)派駐地方的國家土地督察局逐步建立健全并開展了相關(guān)工作。2006年7月以來，國家土地督察機(jī)構(gòu)按照“邊組建、邊工作、邊實(shí)踐、邊總結(jié)”的原則，積極開拓，不斷探索，開創(chuàng)了以專項(xiàng)督察、例行督察和審核督察為核心，以督促地方政府落實(shí)耕地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任制和中央土地調(diào)控政策、嚴(yán)格土地執(zhí)法、開展調(diào)查研究與土地管理形勢監(jiān)測預(yù)警為主要內(nèi)容，以在線督察為主要技術(shù)平臺的業(yè)務(wù)體系。
專項(xiàng)督察、例行督察和審核督察作為國家土地督察機(jī)構(gòu)的核心業(yè)務(wù)，具有較強(qiáng)的普遍性和影響力。根據(jù)歷年國家土地督察公告數(shù)據(jù)，2007年以來，國家土地督察機(jī)構(gòu)投入1 946人次對23個(gè)省（區(qū)、市）及1個(gè)計(jì)劃單列市開展了專項(xiàng)督察；對收到的39 139件報(bào)國務(wù)院審批和省級人民政府審批的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收抄送備案材料通過卷宗審核、派出督察組檢查、現(xiàn)場踏勘等方式進(jìn)行了抽查；在全國28個(gè)省（區(qū)、市）及5個(gè)計(jì)劃單列市共594個(gè)縣（市、區(qū)、旗）開展了土地例行督察。
篇6
二、建立市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的農(nóng)地征用制度
目前，我國對農(nóng)用土地的征用從法律上還不完善，而且在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下的土地使用原則、補(bǔ)償安置等也存在著一定的缺陷。因此，建立完善的市場經(jīng)濟(jì)適應(yīng)的土地征用制度，既能滿足農(nóng)村土地進(jìn)入市場的內(nèi)在需求，還能適應(yīng)我國保護(hù)農(nóng)業(yè)用地的需要。
（一）以市場經(jīng)濟(jì)原則建立征地補(bǔ)償機(jī)制，征地補(bǔ)償應(yīng)遵循市場原則，土地是重要的生產(chǎn)要素和稀缺的資源，市場機(jī)制是實(shí)現(xiàn)其有效配置的基本途徑
只有按照市場價(jià)格進(jìn)行征地補(bǔ)償，才能有效保障農(nóng)村集體和農(nóng)民的合法權(quán)益。對于被征收的土地，以土地的市場價(jià)格對其進(jìn)行補(bǔ)償，保障原土地所有人與土地使用人的利益。征地補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算應(yīng)體現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，應(yīng)對農(nóng)地先行評估，以評估的農(nóng)地所有權(quán)、使用權(quán)價(jià)格為依據(jù)進(jìn)行補(bǔ)償。農(nóng)地所有權(quán)、使用權(quán)價(jià)格評估，主要根據(jù)我省農(nóng)地的生產(chǎn)力、農(nóng)業(yè)用途的未來純收益及農(nóng)地對農(nóng)民的保障作用來確定。
（二）為失地農(nóng)民創(chuàng)造良好的社會環(huán)境
建立適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)體制要求的新的失地農(nóng)民安置機(jī)制，做好失地農(nóng)民的就業(yè)安置工作，確實(shí)保障失地農(nóng)民的切身利益。一是做好農(nóng)民的繼續(xù)教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，增強(qiáng)其勞動(dòng)技能，提高就業(yè)能力。二是搭建就業(yè)平臺，安置當(dāng)?shù)厥У剞r(nóng)村勞動(dòng)力。三是鼓勵(lì)失地農(nóng)民自主創(chuàng)業(yè)，為失地農(nóng)民提供減免稅收等優(yōu)惠政策。
（三）完善征地工作機(jī)制，改進(jìn)征地工作方法
建立與市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的征地工作機(jī)制，是征地工作的基礎(chǔ)，嚴(yán)格土地征用管理制度和征地審批程序，增加征地透明度，是征地工作的重要保證。同時(shí)，建立合理的征地糾紛調(diào)解機(jī)制，保護(hù)失地農(nóng)民的合法權(quán)益。
（四）建立農(nóng)村失地農(nóng)民的社會保障制度
盡快建立有效的農(nóng)村社會保障制度，做好失地農(nóng)民的就業(yè)安置工作的同時(shí)要改善農(nóng)民的生活環(huán)境和醫(yī)療條件。重要的是建立被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，從根本上解決失地農(nóng)民的生活問題。
三、土地制度改革的思考
土地問題的關(guān)鍵在于我國的土地使用制度不合理，而土地使用制度的不合理又源于我國土地所有制結(jié)構(gòu)不合理。在土地所有制結(jié)構(gòu)改革方面，我們面臨的最大問題是，土地資源的稀缺性和農(nóng)村人口的不斷增加之間存在著深刻的矛盾。雖然土地承包制最大限度地滿足農(nóng)民對土地所有權(quán)的需求，但是，由于土地征用制度的存在，使得土地集體所有制處在一個(gè)極不穩(wěn)定的狀態(tài)。改變這種現(xiàn)狀，可行的辦法就是打破土地的二元所有制結(jié)構(gòu)，統(tǒng)一實(shí)行土地的國家所有，然后再由國家根據(jù)社會收入分配，以轉(zhuǎn)移支付的方式給農(nóng)民以必要的補(bǔ)助。
在生產(chǎn)關(guān)系方面，建立統(tǒng)一的土地所有制形態(tài)，改變基于不同土地所有制關(guān)系而產(chǎn)生的不合理分配關(guān)系。在戶籍管理制度不斷改革，勞動(dòng)人口頻繁流動(dòng)的今天，這樣的改革更有現(xiàn)實(shí)意義。因?yàn)椋谵r(nóng)村的勞動(dòng)人口不斷增加，而土資源十分有限的情況下，按照既有的土地承包制度設(shè)計(jì)，總有一天會出現(xiàn)人口的增加導(dǎo)致農(nóng)村土地?zé)o法承載的情況。
土地的所有關(guān)系，確實(shí)是我國目前農(nóng)村改革無辦法的辦法問題。但是，解決這個(gè)問題，農(nóng)村土地的國有化應(yīng)當(dāng)是我們未來改革的方向。其實(shí)，在現(xiàn)代社會，“民享”比“民有”更加重要，在土地國有化之后，只要建立完善的土地基金，并且用土地基金解決農(nóng)民的社會保障問題，農(nóng)村的貧困問題可能也就迎刃而解了。
還有，在未來解決農(nóng)村土地問題，要改變以下觀念：
第一，要改變農(nóng)村土地集體所有有利于保護(hù)農(nóng)民利益的觀念，將虛擬的農(nóng)村集體土地所有制改為國家所有制，建立統(tǒng)一的土地所有和土地管理制度。第二，要正視人口不斷增加與土地資源稀缺之間的緊張關(guān)系，從動(dòng)態(tài)的角度進(jìn)行土地制度的科學(xué)設(shè)計(jì)。第三，在改變二元戶籍制度之后，允許現(xiàn)在的農(nóng)民自愿選擇與國家建立新型的土地使用關(guān)系，打破許多地區(qū)單一的土地承包法律關(guān)系。第四，在土地的流轉(zhuǎn)過程中，國家應(yīng)當(dāng)考慮征收土地稅或者設(shè)立土地基金，服務(wù)于建立社會保障制度。第五，在改變土地所有制關(guān)系之后，國家應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同地區(qū)生產(chǎn)力發(fā)展情況加大政府的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付力度。
在過去的20多年里，農(nóng)村改革已經(jīng)取得了很大的成效。但是，現(xiàn)在看來，從上個(gè)世紀(jì)的90年代到現(xiàn)在，農(nóng)村改革缺乏制度創(chuàng)新，土地承包制度30年不變，固然為穩(wěn)定農(nóng)村的土地生產(chǎn)關(guān)系創(chuàng)造了條件，但由于土地承包制度無法應(yīng)對農(nóng)村經(jīng)濟(jì)不斷變化的情況，因而在一些地區(qū)已嚴(yán)重變形，導(dǎo)致農(nóng)民僅依靠土地生活普遍相對貧困的境地。
從目前的情況來看，全面改革土地承包關(guān)系條件尚不具備，政府部門應(yīng)當(dāng)在土地宏觀調(diào)控的前提下，探索新的土地管理制度，并通過修改憲法和法律將農(nóng)村的集體所有制土地逐步地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜兄仆恋兀趯?shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)明晰的基礎(chǔ)上，根據(jù)不同地區(qū)土地資源頒布狀況，分別實(shí)行土地轉(zhuǎn)移、出租、承包和其他的經(jīng)營方式，并通過合同的形式明確土地的用途。對從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的要進(jìn)行合理的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)補(bǔ)貼，對那些不愿意進(jìn)行土地經(jīng)營的農(nóng)民，要通過建立土地轉(zhuǎn)移和流轉(zhuǎn)機(jī)制以及生活保障制度，保證他們基本權(quán)利。
篇7
（一）落實(shí)兩個(gè)最嚴(yán)格的土地管理制度還不夠到位。
論文百事通根據(jù)黨的十七屆三中全會《決定》提出的堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，深入研究分析新形勢下如何加強(qiáng)耕地保護(hù)和實(shí)行最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，對于保障糧食安全、社會安全、生態(tài)安全、經(jīng)濟(jì)安全，實(shí)現(xiàn)全區(qū)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展意義重大。因此落實(shí)兩個(gè)最嚴(yán)格的土地管理制度，是國土資源部門今后長期的、首要的任務(wù)。而我局在落實(shí)兩個(gè)最嚴(yán)格的土地管理制度方面不存在著一些不足。一是在耕地保護(hù)方面，突出問題是共同的耕地保護(hù)責(zé)任體制還未真正建立。由于目前對各級領(lǐng)導(dǎo)干部工作業(yè)績考核體制，造成耕地保護(hù)責(zé)任沒有真正與各級領(lǐng)導(dǎo)干部工作業(yè)績掛鉤，缺少強(qiáng)有力的獎(jiǎng)懲措施，使耕地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任和制度難以落實(shí)；耕地保護(hù)的責(zé)任主體應(yīng)該是各級政府，共同責(zé)任應(yīng)該是各部門，而不只是土地管理部門的事，但現(xiàn)實(shí)情況卻好像僅有國土部門是作為履行責(zé)任書的考核部門，與其他部門無關(guān)緊要；全區(qū)耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)一簽兩年，僅約定了保護(hù)數(shù)量，沒有強(qiáng)化質(zhì)量。此外，在實(shí)行耕地占補(bǔ)平衡中，重?cái)?shù)量輕質(zhì)量的現(xiàn)象仍然存在，長此下去必將使耕地質(zhì)量總體下降。二是在節(jié)約集約用地方面，全區(qū)還存在著發(fā)展不平衡的問題，由于河?xùn)|地區(qū)（潮白河以東9個(gè)鎮(zhèn)）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對落后，土地市場發(fā)育不全，還沒有形成良好的規(guī)范的招商引資環(huán)境，也沒有形成支撐城市建設(shè)與發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)等客觀原因，在招商引資項(xiàng)目、農(nóng)副產(chǎn)品加工項(xiàng)目等用地上，還存在著土地利用粗放，浪費(fèi)耕地的現(xiàn)象。
（二）與科學(xué)發(fā)展觀的要求對照，在土地管理工作中還存在著重服務(wù)輕監(jiān)管、重眼前輕長遠(yuǎn)的現(xiàn)象。黨的十六大、十七大都曾經(jīng)明確指出：“必須把發(fā)展作為黨執(zhí)政興國的第一要?jiǎng)?wù)”要求，各級各部門的工作都必須服從于這一要?jiǎng)?wù)。盡管我們對這一論斷進(jìn)行了認(rèn)真地領(lǐng)會和學(xué)習(xí)，但由于在理解的程度和廣度還不夠徹底，致使在利用局自身職能服務(wù)“發(fā)展第一要?jiǎng)?wù)”時(shí)，存有職能發(fā)揮的片面性，一些職能沒能夠及時(shí)有效地發(fā)揮好。如：隨著國家對土地管理實(shí)施宏觀調(diào)控，中央對土地管理將越來越嚴(yán)，但是，從我區(qū)發(fā)展的角度來看，這幾年又是全區(qū)發(fā)展機(jī)遇最好的一段時(shí)期，一些重點(diǎn)工程的相繼啟動(dòng)以及小城鎮(zhèn)建設(shè)和農(nóng)村城市化進(jìn)程的加快，都將不可避免地占用大量土地。在這個(gè)過程中，我們片面強(qiáng)調(diào)了服務(wù)的重要性，而忽視了對土地的監(jiān)管，形成了一定的浪費(fèi)現(xiàn)象。同時(shí)，對于土地如何在全區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)可持續(xù)利用，我們雖然早已意識到這個(gè)問題的重要性，但距離真正拿出解決辦法和思路，還有一定的差距。
（三）在土地執(zhí)法方面，還存在著執(zhí)法措施不嚴(yán)，手段偏軟的現(xiàn)象。近年來，我們圍繞土地執(zhí)法難的問題進(jìn)行了不少探索。先后開展了“土地市場治理整頓”、“查處土地違法違規(guī)專項(xiàng)行動(dòng)”、全國土地執(zhí)法“百日行動(dòng)”等一系列專項(xiàng)行動(dòng)。這些行動(dòng)當(dāng)時(shí)成效明顯，過后都有反彈。時(shí)至今日，土地執(zhí)法難的問題仍然沒有從根本上得到改觀。一是土地違法行為制止難。在我區(qū)，由于推行了動(dòng)態(tài)巡查責(zé)任制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)違法用地已不存在任何問題，但問題的關(guān)鍵是制止不住，制止不到位。制止土地違法案件不適用強(qiáng)制措施，執(zhí)法人員只能按程序下發(fā)停工通知書，或者進(jìn)行思想教育，但當(dāng)事人仍然我行我素，使執(zhí)法者束手無策。二是土地違法行為查處難。當(dāng)前，土地違法主體多是各級政府部門，由于這一特殊的違法主體，導(dǎo)致土地執(zhí)法出現(xiàn)“不愿查”、“不敢查”、“不想查”的局面。“不愿查”，就是現(xiàn)實(shí)中各級政府的主要精力在于發(fā)展經(jīng)濟(jì)，考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展總是先于考慮依法用地，這種因公違法的大形勢難以扭轉(zhuǎn)；“不敢查”，就是面對各級政府這一特殊的違法主體，處罰措施很難落實(shí)，查處難以到位；“不想查”，就是近年來國土資源部門下了很大的力氣，查處了一些政府部門的土地違法案件，但多數(shù)是罰款了事，補(bǔ)辦手續(xù)了事，甚至有些案件還不了了之，對社會產(chǎn)生了很多負(fù)面影響。三是土地違法行為執(zhí)行難。《土地管理法》沒有賦予國土資源部門強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，案件查處后，如果當(dāng)事人不自動(dòng)履行，就要申請法院強(qiáng)制執(zhí)行。而法院強(qiáng)制執(zhí)行前，履行各種法定程序快則幾個(gè)月，慢則一年甚至數(shù)年，且多數(shù)都以影響穩(wěn)定或者不具備執(zhí)行條件而不了了之。
（四）在隊(duì)伍建設(shè)方面，還存在著個(gè)別干部素質(zhì)不高，服務(wù)意識不強(qiáng)的問題。近年來，我們在嚴(yán)格遵守國土資源部頒布的“五條禁令”、“十項(xiàng)措施”準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，先后開展了“完善體制，提高素質(zhì)”、創(chuàng)建“文明科室”、“青年先鋒崗”和“爭當(dāng)人民滿意的工作者”活動(dòng)，進(jìn)一步加強(qiáng)了隊(duì)伍建設(shè)，使全局干部隊(duì)伍整體素質(zhì)得到了較大程度的提升。但和科學(xué)發(fā)展觀的要求相比，仍然存在很多問題。一是干部的選拔、管理、監(jiān)督、激勵(lì)機(jī)制不夠健全。干部選拔任用機(jī)制的制度體系尚未完全形成，政策的系統(tǒng)性、配套性和規(guī)范性還不強(qiáng)。而且用人渠道狹窄，激勵(lì)機(jī)制不全，干部職工的積極性難以充分發(fā)揮。二是個(gè)別干部工作作風(fēng)不實(shí)。一些干部的群眾觀點(diǎn)和宗旨意識、公仆意識不強(qiáng)，對待群眾缺乏應(yīng)有的誠心、耐心和感情。不擅長做思想工作，缺少處理化解人民內(nèi)部矛盾的能力。三是思想觀念不新。一些干部思想僵化，唯書、唯上、唯經(jīng)驗(yàn)，遇到事情不愿動(dòng)腦筋，沒有獨(dú)到見解，工作上缺少創(chuàng)新工作思路，在服務(wù)基層、服務(wù)群眾上缺乏主動(dòng)性和創(chuàng)造性。
二、整改措施
按照“四個(gè)明確、一個(gè)承諾”的原則，經(jīng)過分局黨組認(rèn)真研究，制定如下整改措施（見附表）。
三、保障措施
為不斷鞏固主題教育活動(dòng)的成果，切實(shí)落實(shí)整改方案，經(jīng)局黨組研究決定，從以下兩個(gè)方面著手，不斷加大工作力度，確保整改方案落到實(shí)處、見到實(shí)效：
篇8
探索建立通過市場調(diào)節(jié)土地流轉(zhuǎn)的長效機(jī)制。針對目前黑龍江省土地流轉(zhuǎn)的實(shí)際情況，迫切需要建立土地流轉(zhuǎn)機(jī)制和市場中介組織，使土地資源按照規(guī)范程序合理流動(dòng)。這樣既有利于土地承包關(guān)系的長期穩(wěn)定，要有利于推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)進(jìn)入市場。一是建立開放的按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律運(yùn)作的土流轉(zhuǎn)機(jī)制，鼓勵(lì)土地進(jìn)入市場，通過市場機(jī)制形成合理的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格。同時(shí)引入競爭機(jī)制鼓勵(lì)土地向生產(chǎn)能手集中，促進(jìn)規(guī)模經(jīng)營。二是培育和發(fā)展各種類型的為土地流轉(zhuǎn)提供服務(wù)的中介組織，穩(wěn)步發(fā)展民間中介組織。三是借鑒先進(jìn)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，允許有條件的地方開展農(nóng)村土地入股試點(diǎn)工作，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，相關(guān)部門適時(shí)出臺有關(guān)農(nóng)地入股的文件，規(guī)范農(nóng)地入股行為，保障農(nóng)戶的合法權(quán)益。
二、建立市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的農(nóng)地征用制度
目前，我國對農(nóng)用土地的征用從法律上還不完善，而且在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下的土地使用原則、補(bǔ)償安置等也存在著一定的缺陷。因此，建立完善的市場經(jīng)濟(jì)適應(yīng)的土地征用制度，既能滿足農(nóng)村土地進(jìn)入市場的內(nèi)在需求，還能適應(yīng)我國保護(hù)農(nóng)業(yè)用地的需要。
（一）以市場經(jīng)濟(jì)原則建立征地補(bǔ)償機(jī)制，征地補(bǔ)償應(yīng)遵循市場原則，土地是重要的生產(chǎn)要素和稀缺的資源，市場機(jī)制是實(shí)現(xiàn)其有效配置的基本途徑
只有按照市場價(jià)格進(jìn)行征地補(bǔ)償，才能有效保障農(nóng)村集體和農(nóng)民的合法權(quán)益。對于被征收的土地，以土地的市場價(jià)格對其進(jìn)行補(bǔ)償，保障原土地所有人與土地使用人的利益。征地補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算應(yīng)體現(xiàn)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，應(yīng)對農(nóng)地先行評估，以評估的農(nóng)地所有權(quán)、使用權(quán)價(jià)格為依據(jù)進(jìn)行補(bǔ)償。農(nóng)地所有權(quán)、使用權(quán)價(jià)格評估，主要根據(jù)我省農(nóng)地的生產(chǎn)力、農(nóng)業(yè)用途的未來純收益及農(nóng)地對農(nóng)民的保障作用來確定。
（二）為失地農(nóng)民創(chuàng)造良好的社會環(huán)境
建立適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)體制要求的新的失地農(nóng)民安置機(jī)制，做好失地農(nóng)民的就業(yè)安置工作，確實(shí)保障失地農(nóng)民的切身利益。一是做好農(nóng)民的繼續(xù)教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，增強(qiáng)其勞動(dòng)技能，提高就業(yè)能力。二是搭建就業(yè)平臺，安置當(dāng)?shù)厥У剞r(nóng)村勞動(dòng)力。三是鼓勵(lì)失地農(nóng)民自主創(chuàng)業(yè)，為失地農(nóng)民提供減免稅收等優(yōu)惠政策。
（三）完善征地工作機(jī)制，改進(jìn)征地工作方法
建立與市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的征地工作機(jī)制，是征地工作的基礎(chǔ)，嚴(yán)格土地征用管理制度和征地審批程序，增加征地透明度，是征地工作的重要保證。同時(shí)，建立合理的征地糾紛調(diào)解機(jī)制，保護(hù)失地農(nóng)民的合法權(quán)益。
（四）建立農(nóng)村失地農(nóng)民的社會保障制度
盡快建立有效的農(nóng)村社會保障制度，做好失地農(nóng)民的就業(yè)安置工作的同時(shí)要改善農(nóng)民的生活環(huán)境和醫(yī)療條件。重要的是建立被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，從根本上解決失地農(nóng)民的生活問題。
三、土地制度改革的思考
土地問題的關(guān)鍵在于我國的土地使用制度不合理，而土地使用制度的不合理又源于我國土地所有制結(jié)構(gòu)不合理。在土地所有制結(jié)構(gòu)改革方面，我們面臨的最大問題是，土地資源的稀缺性和農(nóng)村人口的不斷增加之間存在著深刻的矛盾。雖然土地承包制最大限度地滿足農(nóng)民對土地所有權(quán)的需求，但是，由于土地征用制度的存在，使得土地集體所有制處在一個(gè)極不穩(wěn)定的狀態(tài)。改變這種現(xiàn)狀，可行的辦法就是打破土地的二元所有制結(jié)構(gòu)，統(tǒng)一實(shí)行土地的國家所有，然后再由國家根據(jù)社會收入分配，以轉(zhuǎn)移支付的方式給農(nóng)民以必要的補(bǔ)助。
在生產(chǎn)關(guān)系方面，建立統(tǒng)一的土地所有制形態(tài)，改變基于不同土地所有制關(guān)系而產(chǎn)生的不合理分配關(guān)系。在戶籍管理制度不斷改革，勞動(dòng)人口頻繁流動(dòng)的今天，這樣的改革更有現(xiàn)實(shí)意義。因?yàn)椋谵r(nóng)村的勞動(dòng)人口不斷增加，而土資源十分有限的情況下，按照既有的土地承包制度設(shè)計(jì)，總有一天會出現(xiàn)人口的增加導(dǎo)致農(nóng)村土地?zé)o法承載的情況。
土地的所有關(guān)系，確實(shí)是我國目前農(nóng)村改革無辦法的辦法問題。但是，解決這個(gè)問題，農(nóng)村土地的國有化應(yīng)當(dāng)是我們未來改革的方向。其實(shí)，在現(xiàn)代社會，“民享”比“民有”更加重要，在土地國有化之后，只要建立完善的土地基金，并且用土地基金解決農(nóng)民的社會保障問題，農(nóng)村的貧困問題可能也就迎刃而解了。
還有，在未來解決農(nóng)村土地問題，要改變以下觀念：
第一，要改變農(nóng)村土地集體所有有利于保護(hù)農(nóng)民利益的觀念，將虛擬的農(nóng)村集體土地所有制改為國家所有制，建立統(tǒng)一的土地所有和土地管理制度。第二，要正視人口不斷增加與土地資源稀缺之間的緊張關(guān)系，從動(dòng)態(tài)的角度進(jìn)行土地制度的科學(xué)設(shè)計(jì)。第三，在改變二元戶籍制度之后，允許現(xiàn)在的農(nóng)民自愿選擇與國家建立新型的土地使用關(guān)系，打破許多地區(qū)單一的土地承包法律關(guān)系。第四，在土地的流轉(zhuǎn)過程中，國家應(yīng)當(dāng)考慮征收土地稅或者設(shè)立土地基金，服務(wù)于建立社會保障制度。第五，在改變土地所有制關(guān)系之后，國家應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同地區(qū)生產(chǎn)力發(fā)展情況加大政府的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付力度。
在過去的20多年里，農(nóng)村改革已經(jīng)取得了很大的成效。但是，現(xiàn)在看來，從上個(gè)世紀(jì)的90年代到現(xiàn)在，農(nóng)村改革缺乏制度創(chuàng)新，土地承包制度30年不變，固然為穩(wěn)定農(nóng)村的土地生產(chǎn)關(guān)系創(chuàng)造了條件，但由于土地承包制度無法應(yīng)對農(nóng)村經(jīng)濟(jì)不斷變化的情況，因而在一些地區(qū)已嚴(yán)重變形，導(dǎo)致農(nóng)民僅依靠土地生活普遍相對貧困的境地。
從目前的情況來看，全面改革土地承包關(guān)系條件尚不具備，政府部門應(yīng)當(dāng)在土地宏觀調(diào)控的前提下，探索新的土地管理制度，并通過修改憲法和法律將農(nóng)村的集體所有制土地逐步地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜兄仆恋兀趯?shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)明晰的基礎(chǔ)上，根據(jù)不同地區(qū)土地資源頒布狀況，分別實(shí)行土地轉(zhuǎn)移、出租、承包和其他的經(jīng)營方式，并通過合同的形式明確土地的用途。對從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的要進(jìn)行合理的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)補(bǔ)貼，對那些不愿意進(jìn)行土
論文關(guān)鍵詞：市場容量；買方市場；賣方市場
論文摘要：市場是競爭的核心。沒有任何企業(yè)經(jīng)營者敢忽視市場的價(jià)值。再好的產(chǎn)品找不到市場就沒有了價(jià)值。
市場可以說是無處不在。現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中充滿了市場這個(gè)概念。任何企業(yè)都與市場存在著千絲萬縷的聯(lián)系。市場不僅是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的起點(diǎn)和終點(diǎn)，也是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)成功與失敗的評判者。認(rèn)識市場，適應(yīng)市場，駕馭市場，使企業(yè)活動(dòng)與社會需要協(xié)調(diào)起來，是企業(yè)市場營銷活動(dòng)的核心與關(guān)鍵。市場猶如大海，可以載舟，亦可覆舟，問題在于你如何看待市場。對于市場不同的人有不同的理解，不同的公司依據(jù)實(shí)際情況對市場也賦予不同的內(nèi)涵。下列幾種含義對于市場營銷活動(dòng)都是有意義的。
一、市場是商品交換的場所
市場是商品交換的場所，亦即買主和賣主發(fā)生作用的地點(diǎn)或區(qū)域。在日常生活中，人們習(xí)慣將市場看作是商品買賣的場所。如集市、商場、批發(fā)市場等。市場最早是指買主和賣主聚集在一起進(jìn)行交換的場所。在這里，市場是一個(gè)時(shí)空市場概念，也是最為古老和樸素的市場，是“作為場所的市場”。很明顯，任何一個(gè)企業(yè)都要考慮本企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)在何種場所銷售。
二、市場即商品交換關(guān)系的總和
由于社會分工和商品交換的發(fā)展及貨幣的出現(xiàn)，每個(gè)獨(dú)立的生產(chǎn)者進(jìn)行商品生產(chǎn)，為了滿足相互不同的需要，必須相互轉(zhuǎn)讓其勞動(dòng)產(chǎn)品，形成商品的供應(yīng)與需求，從而出現(xiàn)了實(shí)現(xiàn)商品交換的商品流通。如果站在社會大角度或社會再生產(chǎn)的角度而言，市場就是商品交換關(guān)系的總和，是流通領(lǐng)域。
商品流通是以貨幣為媒介的商品交換過程，是商品交換過程連續(xù)進(jìn)行的整體。以貨幣為媒介的商品交換包含著兩個(gè)相互對立、互為補(bǔ)充的商品形態(tài)變化：商品－貨幣（賣）是第－形態(tài)變化，貨幣－商品（買）是第二形態(tài)變化。在商品流通中，一切商品都經(jīng)歷著由這兩個(gè)相反的形態(tài)所組成的循環(huán)：首先是商品形式，然后由商品形式轉(zhuǎn)化為貨幣形式，最后又復(fù)歸為商品形式。而一種商品的形態(tài)變化，又和別種商品形態(tài)變化交織在一起：每一種商品的第一形態(tài)或者第二形態(tài)變化，就是另一種商品相反方向的形態(tài)變化。這在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中的表現(xiàn)，就是這個(gè)人的買（或賣）是和另一個(gè)人的賣（或買）聯(lián)系在一起的。這樣，許許多多商品的形態(tài)變化組成的循環(huán)不可分割地交錯(cuò)連結(jié)在一起，就形成了許多并行發(fā)生和彼此連結(jié)的商品交換過程，形成了商品流通全局。因此，各種產(chǎn)品的市場也就不可分割地連結(jié)在一起，形成了有機(jī)的整體市場。
任何一個(gè)商品生產(chǎn)者、經(jīng)營者的買賣活動(dòng)必然會與其它商品生產(chǎn)者、經(jīng)營者的買賣活動(dòng)發(fā)生聯(lián)系，因此，市場成為企業(yè)賴以生存、發(fā)展的空間和環(huán)境。企業(yè)應(yīng)在整體市場環(huán)境中找準(zhǔn)自己的位置。
三、市場是指某一產(chǎn)品現(xiàn)實(shí)買主和潛在買主的總和
經(jīng)濟(jì)學(xué)家用市場一詞來泛指交易某類產(chǎn)品的買方和賣方的集合，如汽車市場、鋼材市場、蔬菜市場等。但市場營銷者認(rèn)為市場是某一產(chǎn)品的所有現(xiàn)實(shí)買主和潛在買主所組成的群體，即企業(yè)的目標(biāo)市場，也就是消費(fèi)者群。當(dāng)人們說：“北京的水果市場很大”時(shí)，顯然不是指水果交易場所的大小，而是北京對水果的需求量很大，現(xiàn)實(shí)的、潛在的買主很多。
企業(yè)開展?fàn)I銷活動(dòng)首先應(yīng)該明確自己的目標(biāo)市場在哪里，由哪些消費(fèi)者或用戶構(gòu)成。所謂企業(yè)要“面向市場”，“以市場為導(dǎo)向”就是指要面向消費(fèi)需求，亦即面向自己的顧客，以顧客為中心開展市場營銷活動(dòng)。失去了顧客就失去了市場。
四、市場是由人口、購買力和購買動(dòng)機(jī)（欲望）有機(jī)組成的總和
菲利普?科特勒指出“市場的大小，取決于那些有某種需要，并擁有使別人感興趣的資源，同時(shí)愿意以這種資源來換取起需要的東西的人數(shù)。”這說明市場是多因素的集合體，用公式表示就是：
市場=人口+購買力+購買欲望
人口是組成市場的基本細(xì)胞，購買力是組成市場的物質(zhì)基礎(chǔ)，購買意向是購買力得以實(shí)現(xiàn)的條件。市場的這三個(gè)要素相互制約、缺一不可的，只有三者結(jié)合起來才能構(gòu)成現(xiàn)實(shí)的市場，才能決定市場的規(guī)模和容量。一般說來，只有人口既多，購買力又強(qiáng)，才能成為一個(gè)有潛力的大市場。如果一個(gè)國家或地區(qū)人口眾多，但收入很低，購買力有限，則不能構(gòu)成容量很大的市場；又如，購買力雖然很大，但人口很少，也不能成為很大的市場。只有人口既多，購買力又高，才能成為一個(gè)有潛力的大市場。但如果產(chǎn)品不適合需要，不能引起人們的購買欲望，對市場營銷者來說，仍然不是現(xiàn)實(shí)的市場。所以，市場是上述三個(gè)因素的統(tǒng)一。
五、市場是商品供求雙方的力量相互作用的總和
從商品供求關(guān)系的角度看，市場是“作為供求強(qiáng)制的市場”。“買方市場”、“賣方市場”這些名詞反映了供求力的相對強(qiáng)度，反映了交易雙方力量的不同狀況。在買方市場中，商品供給量大于需求量，需求力量占據(jù)有利地位，商品價(jià)格趨于下降、直至很低；在賣方市場中，商品的需求量大于供給量，賣方也就成了支配交易關(guān)系的主導(dǎo)方面，商品價(jià)格往往高于正常水平。顯然，判斷市場供求力的相對強(qiáng)度和變化趨勢，對于企業(yè)進(jìn)行營銷決策是十分重要的。
篇9
隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城鄉(xiāng)之間的交流進(jìn)一步加深，相對優(yōu)厚的勞動(dòng)報(bào)酬和相對完善的社會保障吸引了越來越多的農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，進(jìn)入城市的農(nóng)民迫切需要處置其原有的農(nóng)村房屋；而外來人員遷入本地謀生，需要購買相對便宜的農(nóng)村房屋居住；另外，城鎮(zhèn)居民也出于各種原因打算在農(nóng)村買房，農(nóng)村房屋買賣興旺起來。
由于我國農(nóng)村土地的集體所有屬性，農(nóng)民建造農(nóng)村住房所需土地（即宅基地）需要經(jīng)過所在村許可，而轉(zhuǎn)讓宅基地需要經(jīng)過政府主管部門行政審批，且宅基地上的房屋交易關(guān)系至今沒有位階較高的規(guī)范性法律文件予以調(diào)整，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛沒有直接的法律引導(dǎo)。近年來，法院受理的農(nóng)村房屋買賣糾紛案件增幅較大。如何處理此類糾紛已經(jīng)成為法院司法實(shí)踐中亟待解決的問題。
二、農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力分析
（一）農(nóng)村房屋買賣合同的效力
1.認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣合同無效
理由是：
（1）《中華人民共和國土地管理法》第62條規(guī)定：每一戶農(nóng)村村民只能擁有一塊宅基地，并且這塊宅基地的面積不能超過所在直轄市、省或自治區(qū)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
（2）《中華人民共和國土地管理法》第63條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。如果允許買賣農(nóng)村房屋，就將房屋項(xiàng)下的宅基地使用權(quán)也一并出賣了，這是不符合第63條的規(guī)定的。
（3）《中華人民共和國土地管理法》第12條規(guī)定：改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地登記手續(xù)。《土地管理法實(shí)施條例》第6條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓地上的建筑物致使其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，要向土地所在地的土地行政管理部門申請土地變更登記，由原來的土地登記機(jī)關(guān)進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更登記。如果房屋沒有辦理過戶登記，則房屋買賣合同無效。
（4）《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知》第2條規(guī)定：農(nóng)民不能向城市居民出賣農(nóng)村房屋，城市居民也不能占用農(nóng)民集體土地來建造房屋，有關(guān)部門不能為其發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
2.認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣合同有效
理由是：
（1）《憲法》規(guī)定：中華人民共和國公民在法律面前一律平等。農(nóng)村村民、城市居民、本村人、外地人，都是我國公民，都享有法律賦予的平等的權(quán)利，都必須履行法律規(guī)定的平等的義務(wù)，承擔(dān)平等的法律責(zé)任。法律不會因?yàn)橘I賣雙方當(dāng)事人是農(nóng)村村民、城市居民、本村人、外地人而區(qū)分對待。
（2）《關(guān)于對社員宅基地問題做一些補(bǔ)充規(guī)定的通知》第2項(xiàng)規(guī)定：社員有買賣房屋的權(quán)利。在房屋出賣后，其宅基地使用權(quán)就轉(zhuǎn)移給了買受人，但宅基地的所有權(quán)仍然歸集體所有。這一規(guī)定，明確了農(nóng)民有權(quán)利買賣農(nóng)村房屋，并且在房屋買賣完成之后，宅基地使用權(quán)隨之一并轉(zhuǎn)移。
（3）最高人民法院[1992]民他字第8號批復(fù)認(rèn)為按約定交付房款并且管理房屋的農(nóng)村房屋買賣合同有效。
（二）農(nóng)村房屋買賣合同效力的法律分析
1.農(nóng)村村民買賣農(nóng)村房屋的法律效力
（1）同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力。同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間受交易主體的身份和土地權(quán)利的影響較少，同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同是有效的。理由是：第一，憲法和其他法律規(guī)定人們對自己所有的房屋享有所有權(quán)，有權(quán)自行處分、轉(zhuǎn)讓。《物權(quán)法》第30條、第64條規(guī)定：農(nóng)村村民對自己合法建造的房屋享有所有權(quán)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。買賣就是一種處分的形式。第二，法律沒有禁止農(nóng)村房屋買賣，并且在多部法律、法規(guī)中都規(guī)定了農(nóng)村村民可以買賣自己所有的房屋。《土地管理法》第62條就規(guī)定了農(nóng)村村民可以出賣自己的房屋，但是再申請宅基地的不被批準(zhǔn)。
（2）不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力。不同集體經(jīng)濟(jì)組織之間的農(nóng)村房屋買賣合同的效力的認(rèn)定，還沒形成定論，有的認(rèn)為有效，有的認(rèn)為無效。認(rèn)為無效的原因是宅基地是屬于農(nóng)民集體所有的，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的特權(quán)，不能轉(zhuǎn)讓。處分了農(nóng)村房屋的同時(shí)就會也處分了農(nóng)村宅基地，這會損害農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益。買受人不是房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，無權(quán)享受該村的宅基地使用權(quán)，所以房屋買賣合同無效。這種觀點(diǎn)并不完全正確。理由是：第一，憲法、法律和國家政策沒有禁止農(nóng)民異地購買農(nóng)村房屋。國家政策只是禁止將農(nóng)村房屋出賣給城市居民，但是并沒有規(guī)定不能出賣給不同集體經(jīng)濟(jì)組織的村民。第二，我國法律并沒有禁止農(nóng)民在購買房屋的同時(shí)取得宅基地使用權(quán)。土地和其上的房屋是兩個(gè)獨(dú)立的客體，即使受讓人在購買農(nóng)村房屋時(shí)無法取得宅基地使用權(quán)，也不會影響農(nóng)村房屋買賣合同的效力。第三，不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間買賣農(nóng)村房屋，有利于農(nóng)村的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展。綜上，不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同是有效的。
2.城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的法律效力
（1）城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的一般法律效力。我國法律、法規(guī)對于農(nóng)村房屋能否轉(zhuǎn)讓給城市居民處于不明確狀態(tài)。但在我國，黨和國家的政策處于重要地位。國家政策明確禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，因此，在法無明文規(guī)定的情況下，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的行為不符合國家政策。同時(shí)，因?yàn)檗r(nóng)村房屋買賣涉及到農(nóng)村集體土地的所有權(quán)和使用權(quán)，而農(nóng)村集體土地權(quán)利具有身份性，限于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。法律禁止集體所有的土地使用轉(zhuǎn)讓，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋從而導(dǎo)致宅基地使用權(quán)被轉(zhuǎn)讓，這種現(xiàn)象應(yīng)受到嚴(yán)格限制。綜上，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋合同在原則上是無效的。
（2）城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋合同有效的特殊情形。城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋合同原則無效，但不排除在特殊情形下認(rèn)定此類買賣合同有效。
第一，買受人是城鎮(zhèn)居民身份，但其父母、配偶或子女是所購房屋所在地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，并且是家庭成員共同出資購買、共同居住的，該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織也同意該房屋買賣合同的，農(nóng)村房屋買賣合同有效。
第二，出賣人將宅基地上的房屋出賣給城鎮(zhèn)居民之前，該房屋的宅基地已經(jīng)因?yàn)檎魇斩優(yōu)閲型恋兀寝r(nóng)民身份的出賣人隨之變?yōu)槌擎?zhèn)居民，宅基地的性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生了變化，農(nóng)村房屋買賣合同有效。
第三，城鎮(zhèn)居民在購買了農(nóng)村房屋之后，已經(jīng)將戶口遷入房屋所在地，并且申請加入當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、成為農(nóng)民的，農(nóng)村房屋買賣合同有效。
第四，城鎮(zhèn)居民在購買了農(nóng)村房屋之后，如果所購買房屋已經(jīng)經(jīng)過有關(guān)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，獲得當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的同意，辦理了房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)手續(xù)，并且取得了合法權(quán)屬證書的，農(nóng)村房屋買賣合同有效。
三、完善農(nóng)村宅基地、房屋交易制度及認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同效力的措施
（一）加強(qiáng)有關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的立法，促進(jìn)農(nóng)村房屋買賣的交易穩(wěn)定
應(yīng)加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的立法體系建設(shè)，盡快出臺關(guān)于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)等問題的位階較高的規(guī)范性法律文件，形成較規(guī)范的農(nóng)村宅基地使用權(quán)管理制度，從而保障農(nóng)村房屋買賣的交易安全，保障善意第三人的利益，穩(wěn)定農(nóng)村房屋買賣市場。
（二）讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)進(jìn)入交易市場，公開、公平、公正交易
建立新的流轉(zhuǎn)模式，在農(nóng)村宅基地集體所有的基礎(chǔ)上，取消原有的限制流轉(zhuǎn)的規(guī)定，對建造合法、手續(xù)齊全的農(nóng)村宅基地及其上的房屋，頒發(fā)權(quán)屬證書，讓農(nóng)村宅基地及其上的房屋合法地進(jìn)入交易市場。促進(jìn)公開、公平、公正的市場行為，形成統(tǒng)一的農(nóng)村房屋交易市場。
（三）建立農(nóng)村宅基地的有償使用制度和有期限使用制度。建立一定范圍內(nèi)的宅基地有償使用制度
宅基地具有一定的福利性質(zhì)，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員可以無償使用，但是如果進(jìn)入交易市場，就要變成有償轉(zhuǎn)讓。要在立法中明文規(guī)定轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)繳納的使用費(fèi)或補(bǔ)償金，并且根據(jù)宅基地的位置、流轉(zhuǎn)對象等不同因素，確定所應(yīng)繳納的使用費(fèi)或補(bǔ)償金的數(shù)額。 建立宅基地的有期限使用制度可以收回那些期滿不再需要的宅基地使用權(quán)，以避免浪費(fèi)土地。
（四）關(guān)于認(rèn)定農(nóng)村宅基地進(jìn)入交易市場公開流轉(zhuǎn)后的農(nóng)村房屋買賣合同的效力
篇10
1 農(nóng)村地籍調(diào)查的技術(shù)方案
1.1 農(nóng)村地籍調(diào)查方法
現(xiàn)階段農(nóng)村地籍的重點(diǎn)一方面應(yīng)能確保土地權(quán)屬的管理，保障土地的社會主義公有制，另一方面要有利于農(nóng)業(yè)用地的保護(hù)和發(fā)展生產(chǎn)。因此在地籍調(diào)查上，主要是對非農(nóng)建設(shè)用地的保護(hù)的集鎮(zhèn)土地登記和集體所有制土地自然村落――宅居地的權(quán)屬確定。
1.1.1 詳查資料與地籍資料的差異
為弄清在土地利用現(xiàn)狀調(diào)查資料中有哪些可借助于于地籍調(diào)查中，使其不僅能達(dá)到經(jīng)濟(jì)、快速的目的，而且還有技術(shù)上和法律上的保證，有必要首先弄清楚這兩種資料的差異。
1.1.2 自然村落―宅基地的地籍調(diào)查
1）農(nóng)村宅居地的地籍調(diào)查。農(nóng)村宅居地調(diào)查可將核實(shí)丈量和權(quán)屬結(jié)合進(jìn)行，調(diào)查的同時(shí)添寫地籍調(diào)查表或調(diào)查記錄，相鄰宅基地界線及時(shí)由雙方法人或法人代表指界確認(rèn)并因地制宜設(shè)立界標(biāo)，在調(diào)查表上簽字蓋章，至于在村內(nèi)、外廠礦企業(yè)單位用地仍應(yīng)采用先申報(bào)，后進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查，確立權(quán)屬界址點(diǎn)位置，再進(jìn)行地籍測量。
2）宗地界址邊的勘丈及宗地草囝的繪制。宗地草圖是以權(quán)屬界為主要內(nèi)容的實(shí)地勘丈圖。宗地圖形與實(shí)地大約成比例，在相應(yīng)位置注記實(shí)量的界址邊長和確定界址點(diǎn)的條件距離及界址邊與實(shí)地相鄰地物的關(guān)系距離。
3）村莊地籍測量。村莊地籍測量的方法要考慮具有一定的選擇性和靈活性，同一地區(qū)視其具體情況采用不同的測量方法。
1.2 方案的實(shí)施
農(nóng)村地籍調(diào)查方案確定以后，就會用于實(shí)際生產(chǎn)中，在實(shí)際生產(chǎn)中到底如何去實(shí)施以及在實(shí)施中遇到的問題如何去處理，介紹如下。
地籍調(diào)查實(shí)施方案：
1）土地權(quán)屬調(diào)查。①土地的確權(quán)。土地的確權(quán)是指在主管部門的主持下，由權(quán)屬主、相鄰?fù)恋貦?quán)屬主、地籍調(diào)查員或其他必要人員參加的集體依法對土地權(quán)屬的認(rèn)定，包括權(quán)屬類別和權(quán)屬主的確認(rèn)。②有爭議宗地界線處理方法。農(nóng)民集體所有土地與國有土地之間的土地權(quán)屬界線，雙方有邊界協(xié)議或正式文件或國有土地使用者已辦結(jié)土地登記手續(xù)的，其協(xié)議、法定界線、界址等作為確權(quán)依據(jù)。③界址點(diǎn)設(shè)置。權(quán)屬界線走向明顯變化處及2個(gè)以上權(quán)屬界線交叉處，應(yīng)設(shè)置界標(biāo)，并在工作底圖上標(biāo)注界址點(diǎn)。
2）地籍測量。地籍測量分為地籍控制測量和地籍要素測量。地籍控制測量是地籍圖件的數(shù)學(xué)基礎(chǔ)，是關(guān)系到界址點(diǎn)精度的帶全局性的技術(shù)環(huán)節(jié)，因此，地籍控制測量必須做到“精心設(shè)計(jì)、從高到低、分級布網(wǎng)、嚴(yán)密實(shí)施”。地籍要素測量必須滿足：①測出每宗地的界址點(diǎn)、界址線的準(zhǔn)確位置，以及宗地內(nèi)主要建筑物的位置，以滿足地籍圖的要求；②測出每宗地內(nèi)的建設(shè)用地、農(nóng)用地及未利用地的范圍，以滿足土地利用現(xiàn)狀圖的要求。測圖者要與調(diào)查者配合，對每宗地都要進(jìn)行嚴(yán)格的測量。
1.3 農(nóng)村地籍調(diào)查方案的實(shí)例
農(nóng)村地籍調(diào)查在實(shí)際生產(chǎn)中應(yīng)該如何實(shí)施，本節(jié)將通過實(shí)例來探討。
1.3.1 測區(qū)情況
本次調(diào)查的地點(diǎn)是土橋鎮(zhèn)，土橋鎮(zhèn)位于榆樹市的東南邊陲，東與黑龍江省五常市，南與吉林省舒蘭市接壤，是兩省三市六鄉(xiāng)鎮(zhèn)的結(jié)合部。全鎮(zhèn)幅員面積135平方公里，現(xiàn)有九個(gè)行政村，103個(gè)社員小組，人口2.6萬人，耕地面積7600公頃。省級榆山油柏公路在本鎮(zhèn)通過，村村沙石路，村村通公路，交通便利，四通發(fā)達(dá)。
1.3.2 測繪資料及利用情況
1）控制測量資料。原有吉林省測繪局提供的C、D級GPS控制點(diǎn)（2005年施測）做為本測區(qū)首級控制的起算點(diǎn)。
2）圖件及其它資料。①由榆樹市國土資源局提供的1：10000地形圖（1993年航測），做為本次地籍調(diào)查的設(shè)計(jì)用圖和工作標(biāo)圖。②榆樹市國土資源局提供的1：1000地形圖（1988年精測），用于本次地籍調(diào)查的街坊劃分和外業(yè)工作參考圖。③各級政府頒發(fā)的有關(guān)地籍調(diào)查、測繪的政策、法規(guī)和有關(guān)文件。④地籍檔案：申請書、權(quán)源文件、地籍調(diào)查表等檔案。
2 技術(shù)依據(jù)
1）GB/T7929-1995《1：500 1：1000 1：2000地形圖圖式》；
2）GB14804-93《1：500 1：1000 1：2000地形圖要素分類與代碼》；
3）《全國土地分類》國家土地管理局土資發(fā)[2001]255號；《試行》
4）《中華人民共和國土地法》、《吉林省土地管理?xiàng)l例》；
5）CH1002-95《測繪產(chǎn)品檢查驗(yàn)收規(guī)定》；
6）CH1003-95《測繪產(chǎn)品質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)》；
7）《吉林省地籍調(diào)查成果驗(yàn)收辦法》；《試行》；
8）本項(xiàng)目專業(yè)技術(shù)設(shè)計(jì)書。
3 地籍調(diào)查的步驟
1）權(quán)屬調(diào)查。2）地籍測量與勘丈。3）打印數(shù)據(jù)、表格，成果輸出。4）質(zhì)量檢查。5）提交成果。
4 結(jié)論
通過本次對農(nóng)村地籍調(diào)查的研究，本論文得出以下結(jié)論：
1）本文就農(nóng)村地籍調(diào)查提出了一套比較完善的調(diào)查技術(shù)方案，其中運(yùn)用了比較先進(jìn)的地籍測量方法，在實(shí)際工作當(dāng)中有重要的指導(dǎo)意義。
2）農(nóng)村地籍調(diào)查工作可按以下步驟來展開：
權(quán)屬調(diào)查――地籍測量――成果輸出――質(zhì)量檢查――提交成果
基于現(xiàn)行的土地管理存在的問題，將提出一些建議和意見。
1）完善地籍管理制度。
2）實(shí)現(xiàn)地籍管理系統(tǒng)化、信息化以及管理信息的數(shù)字化。
3）提高地籍管理人員專業(yè)素質(zhì)，大力培養(yǎng)專業(yè)型人才。
4）加強(qiáng)群眾對地籍管理的認(rèn)識 地籍管理涉及千家萬戶，服務(wù)面向全社會。
參考文獻(xiàn)
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篇11
一、農(nóng)村市場的消費(fèi)潛力巨大
我國農(nóng)村家庭占我國家庭總量的67．6％，據(jù)測算，農(nóng)民消費(fèi)每人增加1000元，全國就能增加內(nèi)需9000億元。因此，我國農(nóng)村是個(gè)極其巨大的市場。
第一，農(nóng)民收入不斷增加。根據(jù)黨的十七屆三中全會精神，到2020年，要實(shí)現(xiàn)農(nóng)民人均純收入比2008年翻一番，消費(fèi)水平大幅提升，絕對貧困現(xiàn)象基本消除的目標(biāo)，屆時(shí)農(nóng)民人均收入至少應(yīng)達(dá)到8280元。2009年，農(nóng)民人均純收入已超過5000元，增幅達(dá)6％以上。若農(nóng)民收入持續(xù)提高，農(nóng)民消費(fèi)進(jìn)一步提升，農(nóng)村市場的潛力會更大。
第二，農(nóng)村消費(fèi)結(jié)構(gòu)處于升級換代時(shí)期。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村條件逐漸改善，農(nóng)民生活正逐步由基本生存型向享受型轉(zhuǎn)變。最近幾年，家用電器、手機(jī)、電腦等中高檔消費(fèi)品正成為農(nóng)民消費(fèi)熱點(diǎn)，預(yù)示著農(nóng)村居民消費(fèi)正在由溫飽型向小康型轉(zhuǎn)變。具體體現(xiàn)在三個(gè)方面：食品占消費(fèi)支出的比例開始下降；生產(chǎn)性消費(fèi)增長很快；消費(fèi)商品化程度正在提高，消費(fèi)支出中非商品性支出有所增加。
目前，占我國人口多數(shù)的農(nóng)村居民在廣大農(nóng)村形成了每年近3萬億元的消費(fèi)品市場，而農(nóng)民又是我國消費(fèi)率最低且邊際消費(fèi)傾向最高的一個(gè)群體，由于受到諸多因素的制約，這樣一個(gè)龐大的潛在消費(fèi)市場一直沒有被重視和發(fā)掘。在應(yīng)對金融危機(jī)、擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中，啟動(dòng)農(nóng)村消費(fèi)市場很有必要。
二、開拓農(nóng)村市場的障礙
當(dāng)前我國除部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)外，大部分農(nóng)村市場需求的滿足度還很低。要開拓農(nóng)村這個(gè)潛力巨大的市場，還存在許多障礙。
1、農(nóng)民收入不穩(wěn)定，城鄉(xiāng)收入差距不斷擴(kuò)大。
在影響農(nóng)村居民消費(fèi)的多種因素中，收入是最直接的決定因素。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13786元，農(nóng)村居民人均純收入4140元，城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民人均收入差額的絕對值為9646元。而到了2008年，城鄉(xiāng)居民人均收入差額的絕對值有所增長。2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15781元，農(nóng)村居民人均純收入4761元。城鄉(xiāng)居民人均收入差額的絕對值為11020元，差額擴(kuò)大了1374元。2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為17175元，農(nóng)村居民人均純收入5153元，城鄉(xiāng)居民人均收入絕對差額的絕對值擴(kuò)大到了12022元，呈逐年擴(kuò)大趨勢。在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)向好回升的形勢下，在“漲工資”和“提糧價(jià)”的雙輪驅(qū)動(dòng)下，農(nóng)民增收形勢出現(xiàn)了一些積極因素，然而在農(nóng)民收入連續(xù)6年增長6％的情況下，城鄉(xiāng)收入差距再次回升至3．33∶1。
這表明，“農(nóng)民增收的基礎(chǔ)不穩(wěn)固”。城鄉(xiāng)收入差距擴(kuò)大不但拉大貧富差距，加劇收入分配不公，還可能會抵消中央多年來給農(nóng)民的包括取消農(nóng)業(yè)稅和江蘇商論2010．8·商業(yè)經(jīng)濟(jì)·給予各項(xiàng)補(bǔ)貼在內(nèi)的好處和優(yōu)惠，增大建設(shè)社會主義新農(nóng)村的難度，制約農(nóng)民的消費(fèi)需求。
2、農(nóng)村公共服務(wù)和基礎(chǔ)建設(shè)落后。一是農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍跟不上消費(fèi)需求。農(nóng)村電網(wǎng)網(wǎng)架結(jié)構(gòu)薄弱、供電設(shè)備老舊、電能質(zhì)量較差，很多地方不通自來水。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國還有2．3億多農(nóng)村人口飲水不安全，3．7萬座水庫處于病危狀態(tài)，約1000萬農(nóng)村人口用不上電，還有部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)和4萬個(gè)行政村不通瀝青路和水泥路。二是社會保障制度不夠完善。
近年來，社會保障制度不斷完善，農(nóng)村低保政策、農(nóng)村醫(yī)療合作制度解除了農(nóng)民一些后顧之憂。但是農(nóng)村社會保障嚴(yán)重落后于城鎮(zhèn)。在農(nóng)村，治病難、養(yǎng)老難也成為普遍現(xiàn)象。農(nóng)村總體上仍然存在社會保障面窄、保障水平低、服務(wù)滯后等問題，農(nóng)民對未來的顧慮仍較多。
3、城鄉(xiāng)要素市場配置不均等，農(nóng)民權(quán)益得不到有效保障。在勞動(dòng)力市場方面，農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移存在制度性障礙。現(xiàn)行的戶籍管理制度將勞動(dòng)用工、就業(yè)等公民權(quán)與戶口聯(lián)系起來，在上學(xué)、醫(yī)保、低保、養(yǎng)老保險(xiǎn)以及住房方面，農(nóng)民工與市民存在明顯的不同待遇。在土地市場方面，被征地農(nóng)民很多得不到合理補(bǔ)償。目前我國具體所有的土地不能進(jìn)入一、二級市場，土地交易主體不歸農(nóng)民；宅基地及房產(chǎn)不能跨社區(qū)交易、不能抵押；增值的土地賣出后，不但農(nóng)民不能攜帶土地收益建成改變身份，也無法將絕大多數(shù)土地收益轉(zhuǎn)化為農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收益，這部分土地收益實(shí)際上變成了各級地方政府預(yù)算外收入和開發(fā)商的利潤及村里主要領(lǐng)導(dǎo)的非法收入。
4、農(nóng)村金融制度不健全，農(nóng)民貸款難。四大國有商業(yè)銀行在多年的商業(yè)化改革中不斷減少機(jī)構(gòu)，基本退出了縣、鄉(xiāng)輻射區(qū)。股份制以及外資銀行布點(diǎn)存在嫌小愛大、嫌貧愛富、先高后低的選擇。城商行、農(nóng)商行、城信社、農(nóng)信社等機(jī)構(gòu)布點(diǎn)較多，但自身實(shí)力大多單薄，業(yè)務(wù)覆蓋能力較弱。在一些偏遠(yuǎn)地區(qū)，目前仍沒有金融網(wǎng)點(diǎn)，一些地方雖然有服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，但因?yàn)闆]有抵押資產(chǎn)等問題，不愿意貸款給農(nóng)民。而村鎮(zhèn)銀行、小額貸款公司尚處于試點(diǎn)的起步階段，農(nóng)民貸款難沒有得到解決，抑制了農(nóng)村的消費(fèi)。
三、開拓農(nóng)村市場的措施
1、多途徑增加農(nóng)民收入。一是發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)，加快小城鎮(zhèn)建設(shè)。小城鎮(zhèn)建設(shè)可拉動(dòng)建材、建筑、家電、家具、電力、交通、供水、通訊、環(huán)保以及餐飲服修等行業(yè)發(fā)展，刺激民營經(jīng)濟(jì)的增長，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，使鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)產(chǎn)品乃至大中城市工業(yè)產(chǎn)品有更多的銷路，同時(shí)也將成為農(nóng)副產(chǎn)品銷售的集散地，為農(nóng)民收入持續(xù)較快增長拓寬經(jīng)濟(jì)空間。二是加強(qiáng)農(nóng)民工就業(yè)技能培訓(xùn)，提高農(nóng)民工就業(yè)創(chuàng)業(yè)能力。推行保障金制度，從制度上將農(nóng)民工欠薪問題消滅在萌芽狀態(tài)。三是改革戶籍制度，放寬中小城市落戶條件。穩(wěn)妥有序地改革戶籍管理制度，逐步分期分批有條件地解決長期在城鎮(zhèn)務(wù)工就業(yè)的流動(dòng)人口進(jìn)城定居落戶問題，特別是允許攜家眷長期在城鎮(zhèn)務(wù)工就業(yè)的外來人口辦理城鎮(zhèn)落戶手續(xù)。同時(shí)，積極推進(jìn)流動(dòng)人口待遇市民化，使其在就業(yè)、教育、住房和社會保障等方面，享有和具有本地戶籍市民的平等待遇。四是完善對“三農(nóng)”的支持保護(hù)制度，包括對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)村居民增收的財(cái)政支持與補(bǔ)貼政策，完善農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格形成機(jī)制等等。
2、加大財(cái)政投入力度，建立健全農(nóng)村公共服務(wù)體系，為農(nóng)民提供基本的均等化公共服務(wù)。通過財(cái)政向全社會所有居民提供均等公共服務(wù)的重要途徑，是兼顧效率和公平的重要體現(xiàn)。通過完善農(nóng)村電網(wǎng)，修建農(nóng)村公路，實(shí)施飲水安全工程，改善農(nóng)村居民生存環(huán)境和消費(fèi)環(huán)境，有利于大件耐用消費(fèi)品在農(nóng)村的普及。加快對農(nóng)村水、電、路、通信等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，讓家用電器迅速進(jìn)入農(nóng)民家庭，是改善農(nóng)村居民消費(fèi)環(huán)境，提高農(nóng)村居民消費(fèi)水平的有效途徑。要統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，盡快建立農(nóng)村居民養(yǎng)老制度，逐步讓農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民一樣，享受到改革開放的成果，使農(nóng)民“老有所養(yǎng)”。根據(jù)現(xiàn)在狀況，可以參照農(nóng)村合作醫(yī)療的經(jīng)驗(yàn)，先期建立低水平、廣覆蓋，分不同年齡階段，按照國家、個(gè)人適當(dāng)比例繳費(fèi)的模式；提高農(nóng)村醫(yī)療衛(wèi)生條件，加強(qiáng)藥品價(jià)格管理，減少流通環(huán)節(jié)，把過高的醫(yī)療、藥品價(jià)格降下來，增加農(nóng)村新型合作醫(yī)療報(bào)銷比例，讓農(nóng)民看得起病；完善農(nóng)村最低生活保障制度，做到應(yīng)保盡保，提高保障標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。減輕農(nóng)民預(yù)期消費(fèi)負(fù)擔(dān)，樹立農(nóng)村居民消費(fèi)信心。
3、健全農(nóng)村金融體系，解決農(nóng)村資金供需矛盾。
第一，要穩(wěn)定發(fā)展多種所有制中小金融企業(yè)和新型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)，引導(dǎo)各類資金到農(nóng)村投資，大力培育適合“三農(nóng)”發(fā)展的特色銀行等新型農(nóng)村專門金融機(jī)構(gòu)。允許有條件的農(nóng)民專業(yè)合作社開展信用合作。民間借貸是正規(guī)金融的有益補(bǔ)充，要規(guī)范和引導(dǎo)民間借貸健康發(fā)展。第二，發(fā)展適合農(nóng)村特點(diǎn)和需要的小額信貸和微型金融服務(wù)。我國微型企業(yè)和農(nóng)戶數(shù)量巨大，小額信貸和微型金融現(xiàn)實(shí)和潛在的客戶量眾多，發(fā)展各種小額信貸和微型金融服務(wù)，能有效、全方位地為社會所有階層和群體提供服務(wù)，尤其是為目前金融體系并沒有覆蓋的社會人群4·商業(yè)經(jīng)濟(jì)·提供有效的服務(wù)。要進(jìn)一步放寬對小額信貸和微型金融服務(wù)業(yè)的市場準(zhǔn)入，開放民營資本進(jìn)入小額信貸和微型金融服務(wù)業(yè)的途徑，允許農(nóng)村小型金融組織從金融機(jī)構(gòu)融入資金。第三，加大服務(wù)力度，建立和完善各種為農(nóng)村服務(wù)的貸款信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)，妥善解決農(nóng)戶和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)貸款抵押擔(dān)保問題。加大政府對農(nóng)村信貸擔(dān)保體系建設(shè)的支持力度。鼓勵(lì)政府出資的各類信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)積極拓展符合農(nóng)村特點(diǎn)的擔(dān)保業(yè)務(wù)。可以由政府牽頭出資、農(nóng)民和農(nóng)村企業(yè)參股，建立專業(yè)化信貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)，采取市場化運(yùn)作方式，主要服務(wù)于農(nóng)民。鼓勵(lì)現(xiàn)有商業(yè)性擔(dān)保機(jī)構(gòu)開展農(nóng)村擔(dān)保業(yè)務(wù)，增強(qiáng)擔(dān)保公司的擔(dān)保能力。有條件的地方政府可扶持建立農(nóng)村信貸擔(dān)保基金。鼓勵(lì)專業(yè)合作社、涉農(nóng)企業(yè)和協(xié)會組織創(chuàng)辦針對農(nóng)戶和農(nóng)村中小企業(yè)的擔(dān)保公司。同時(shí)要建立信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制，加快農(nóng)村信用體系建設(shè)。關(guān)于經(jīng)濟(jì)學(xué)畢業(yè)論文，可以參考更多的經(jīng)濟(jì)學(xué)畢業(yè)論文范文。
4、完善土地管理制度，保障農(nóng)民合法權(quán)益。一是毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持農(nóng)村基本經(jīng)營制度，加快完善有關(guān)法律法規(guī)和政策，現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長久不變。二是進(jìn)一步完善土地征用制度。在征用工程中，應(yīng)該嚴(yán)格按程序辦事，發(fā)揮村民的民主監(jiān)督作用，實(shí)現(xiàn)土地征用補(bǔ)償?shù)耐该骰⒅贫然Ｒ允袌鰞r(jià)格合理確定征地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，以體現(xiàn)農(nóng)民集體作為集體土地所有者的收益權(quán)，有效防止一些實(shí)質(zhì)上的商業(yè)用地以“公共利益”的幌子，通過政府強(qiáng)制征用而廉價(jià)征用，維護(hù)農(nóng)村集體和廣大農(nóng)民的合法權(quán)益。土地補(bǔ)償除了貨幣補(bǔ)償外，還應(yīng)積極探索社會保險(xiǎn)安置、土地使用權(quán)入股安置、入股分紅安置、異地移民安置、留地補(bǔ)償、土地債券補(bǔ)償?shù)榷喾N形式的復(fù)合安置方式，建立國家失地農(nóng)民賬戶和國家失地農(nóng)民保障基金，切實(shí)保護(hù)地失地農(nóng)村的利益。
三是完善土地流轉(zhuǎn)制度。對城市建設(shè)用地指標(biāo)與農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)實(shí)行跨地區(qū)有償流轉(zhuǎn)的辦法，使耕地達(dá)到異地占補(bǔ)平衡；在鎮(zhèn)、村轄區(qū)內(nèi)實(shí)行農(nóng)村建設(shè)用地用于發(fā)展農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)和新農(nóng)村建設(shè)中的居民點(diǎn)建設(shè)；對農(nóng)村宅基地和農(nóng)房使用權(quán)實(shí)行有償流轉(zhuǎn)；允許各類規(guī)模經(jīng)營農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)產(chǎn)品加工的業(yè)主在尊重農(nóng)民意愿的前提下有償使用和改造農(nóng)房。四是建立健全土地市場體系。促進(jìn)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、建設(shè)用地交易等最有效的方法是培育土地市場。政府應(yīng)健全土地法規(guī)，培育中介服務(wù)組織，加強(qiáng)監(jiān)管，維護(hù)土地市場的公平和公正性。
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篇12
1 新舊分類體系的對比
《土地利用現(xiàn)狀分類》國家標(biāo)準(zhǔn)與原《土地分類（試行）》部頒標(biāo)準(zhǔn)的分類體系比較，最大的區(qū)別在于國家標(biāo)準(zhǔn)采用一級、二級2個(gè)層次，其中的一級相當(dāng)于《土地分類（試行）》標(biāo)準(zhǔn)的二級，二級相當(dāng)于《土地分類（試行）》標(biāo)準(zhǔn)的三級，即取消了《土地分類（試行）》標(biāo)準(zhǔn)中的3個(gè)一級分類（農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地等三大類型），使得12個(gè)一級類不受三大地類框架的限制而自成體系。
1.1農(nóng)用地部分
《土地利用現(xiàn)狀分類》國家標(biāo)準(zhǔn)，對農(nóng)用地各類型作了進(jìn)一步歸納，但是，與《土地分類（試行）》相比，現(xiàn)行的土地分類仍有些不妥之處。
（1）在“耕地”部分中，首先，把原來的“灌溉水田”和“望天田”合并為“水田”，從水田的含義來看，這實(shí)際上是取消了“望天田”這一分類。事實(shí)上，盡管隨著各地的退耕還林還草措施的實(shí)行，望天田的面積有所減少，但目前我國的“望天田”面積依然還是比較大的，2007年仍達(dá)3 000多萬公頃。也就是說，望天田在我國堅(jiān)守1.2億公頃耕地紅線戰(zhàn)略目標(biāo)中仍占有重要地位，不應(yīng)被取締。其次，取消了菜地，即把菜地歸并到水澆地之下。從杜能的《孤立國》農(nóng)業(yè)區(qū)位論中可知，距城市最近的一圈，離市場最近，多是種植蔬菜、園藝作物等農(nóng)作物，而水澆地則主要分布在更外圈的農(nóng)村地區(qū)，顯然二者分布明顯有別，尤其在城市周圍，籠統(tǒng)地把菜地和水澆地混為一談，就混淆了不同土地的集約經(jīng)營程度，不利于城市規(guī)劃，也不利于“菜籃子”工程建設(shè)，容易造成管理上的混亂。
（2）在“園地”中，把“桑園、橡膠園”歸并到了“其他園地”之中。在我國的南方一些省份，存在著大面積的桑園、橡膠園，有的還屬于支柱產(chǎn)業(yè)，如海南和云南西雙版納等地的橡膠產(chǎn)業(yè)。因此，這樣歸并分類，既不利于分門別類地對各類園地進(jìn)行研究、規(guī)劃和管理，也不利于對各類園地的生產(chǎn)進(jìn)行分類指導(dǎo)。
（3）“林地”部分，從原來的“有林地、灌木林地、疏林地、未成林造林地、跡地、苗圃”6類歸納為“有林地、灌木林地、其他林地”3類，即把疏林地、未成林造林地、跡地、苗圃合并為“其他林地”。然而，上述4類林地在管理方法上是截然不同的，就跡地和苗圃來說，跡地是指森林采伐、火燒后5年內(nèi)未更新的土地；而苗圃是指固定的樹木育林地，不僅在概念上有著很大區(qū)別，其管理措施亦明顯不同，一旦在土地利用現(xiàn)狀調(diào)查圖上采用相同的地類符號，無法分清到底哪個(gè)圖斑是綠樹成蔭的苗圃，而哪個(gè)圖斑又是“寸木不生”的跡地。為了恢復(fù)森林植被，有些省份還特意開展了“跡地更新年”活動(dòng)，明確提出跡地更新是依法治林的重要內(nèi)容，是培育森林資源的迫切需求，是推進(jìn)生態(tài)省建設(shè)的必然要求。這些林地類型的取消，不僅不利于林業(yè)部門的管理，更不利于取得可靠的科學(xué)數(shù)據(jù)。
（4）“草地”部分的調(diào)整比較大，在新的土地分類中，原來的“牧草地”變成了現(xiàn)在的“草地”，并且把人工草地和改良草地合并為“人工牧草地”，同時(shí)又新增了一個(gè)地類“其他草地”——指樹木郁閉度
（5）變化最大的部分就是原分類系統(tǒng)中的“其他農(nóng)用地”部分，在新的分類體系中，直接把“其他農(nóng)用地”取消了。這一國家標(biāo)準(zhǔn)分類將原來“其他農(nóng)用地”之下的“畜禽飼養(yǎng)地、設(shè)施農(nóng)業(yè)用地、曬谷場等用地”合并為“設(shè)施農(nóng)用地”歸入“其他土地”；“農(nóng)村道路”歸入國家標(biāo)準(zhǔn)中的“交通運(yùn)輸用地”；“坑塘水面、養(yǎng)殖水面”合并為“坑塘水面”歸入國家標(biāo)準(zhǔn)中的“水域及水利設(shè)施用地”；“農(nóng)田水利用地”放在“溝渠”后亦歸入“水域及水利設(shè)施用地”；“田坎”仍作為一類歸入“其他土地”。這對解決原來“畜禽飼養(yǎng)地、設(shè)施農(nóng)業(yè)用地”之間、“坑塘水面、養(yǎng)殖水面”之間不宜區(qū)分，而且面積過小的問題，顯然是適宜的，同時(shí)這一部分的調(diào)整明顯帶有強(qiáng)化城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一分類的意圖[3]。但新分類將自然水域與人工建設(shè)的水利設(shè)施用地合為一類，顯然是欠妥的。
1.2建設(shè)用地部分
《土地利用現(xiàn)狀分類》國家標(biāo)準(zhǔn)，對“建設(shè)用地”部分作了進(jìn)一步細(xì)分：商服用地部分由原來的“商業(yè)用地、金融保險(xiǎn)用地、餐飲旅館業(yè)用地、其他商服用地”調(diào)整為“批發(fā)零售用地、住宅餐飲用地、商務(wù)金融用地、其他商服用地”，名稱上的表述更加準(zhǔn)確實(shí)用；工礦倉儲用地部分未做變動(dòng)；住宅用地部分由原來的4類歸為“城鎮(zhèn)住宅用地、農(nóng)村宅基地”2類，這一調(diào)整顯然避免了原來對單一住宅與混合住宅之間以及是否空閑等在實(shí)際調(diào)查中不宜操作的問題；公共管理與公共服務(wù)用地部分調(diào)整為8類；特殊用地部分把“墓葬地”改為“殯葬用地”，名稱更加準(zhǔn)確；交通運(yùn)輸用地部分增加了原來屬于“其他農(nóng)用地”的“農(nóng)村道路”，體現(xiàn)了城鄉(xiāng)一體化原則，實(shí)現(xiàn)了土地分類的“全覆蓋”；水域及水利設(shè)施用地部分調(diào)整為“河流水面、湖泊水面、水庫水面、坑塘水面、沿海灘涂、內(nèi)陸灘涂、溝渠、水工建筑用地、冰川及永久積雪”等9個(gè)二級類型。“灘涂”細(xì)分為“沿海灘涂、內(nèi)陸灘涂”，原來的“農(nóng)田水利用地”改為“溝渠”；取消了“葦?shù)亍盵3]。在這一分類中，有些地類仍存在一些問題，主要如下。
（1）原分類系統(tǒng)中的“公用設(shè)施用地”內(nèi)的“瞻仰景觀休閑用地”包括名勝古跡、革命遺址、景點(diǎn)、公園、廣場、公用綠地等，在新的分類系統(tǒng)中，改稱為“風(fēng)景名勝設(shè)施用地”，具體含義是指風(fēng)景名勝（包括名勝古跡、旅游景點(diǎn)、革命遺址等）景點(diǎn)及管理機(jī)構(gòu)的建筑用地。景區(qū)內(nèi)的其他用地按現(xiàn)狀歸入相應(yīng)地類。這樣的規(guī)定過于籠統(tǒng)，應(yīng)該對景區(qū)內(nèi)的其他用地做出具體的規(guī)定，避免把景區(qū)內(nèi)的池塘、湖泊之類的水面歸類到“坑塘水面”的情況發(fā)生。
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（2）在新的土地分類中，提出了一種全新的地類——空閑地。空閑地的提出不能不說是一個(gè)亮點(diǎn)，反映出了政府加大力度節(jié)約集約合理利用每一寸土地的決心。但是從“空閑地”的含義不難發(fā)現(xiàn)，空閑地是指城鎮(zhèn)、村莊、工礦內(nèi)部尚未利用的土地。因此，“空閑地”的劃分過分籠統(tǒng)。我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)對“空閑地”作進(jìn)一步的細(xì)分，把所包含的3個(gè)類型（城鎮(zhèn)空閑地、村莊空閑地、工礦內(nèi)空閑地）逐一列出，這樣才能更好地預(yù)測出現(xiàn)有各類建設(shè)用地的利用潛力，可以更好地規(guī)劃、開發(fā)和利用，而不至于出現(xiàn)把宅基地批到工礦內(nèi)空閑地上的古怪情況。
（3）從裸地的概念可見，新分類的“裸地”實(shí)際是原分類中二級類“未利用土地”下的裸土地和裸巖石礫地的合并。裸土地是指表層為土質(zhì)、基本無植被覆蓋的土地，屬于可利用土地；裸巖石礫地是指表層為巖石或石礫、其覆蓋面積≥70%的土地，屬于難利用土地。從二者的定義可以容易地看出它們的區(qū)別，這也決定了它們的開發(fā)利用方向不同，而在這里卻將兩者混為一談，不利于分析可利用土地與難利用土地的范圍、規(guī)模及結(jié)構(gòu)。因此，建議應(yīng)將此二者分開來進(jìn)行調(diào)查，以便制定相應(yīng)的開發(fā)利用方向和措施，充分、合理地加以利用。
2 討論與建議
《土地利用現(xiàn)狀分類》國家標(biāo)準(zhǔn)出臺，意味著土地利用現(xiàn)狀分類標(biāo)準(zhǔn)從過去的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)上升到國家標(biāo)準(zhǔn)，為解決土地調(diào)查統(tǒng)計(jì)重復(fù)、數(shù)出多門、口徑不一的問題提供了可靠的方法，對國土資源科學(xué)化管理乃至國民經(jīng)濟(jì)宏觀管理決策具有重要的意義[4]。標(biāo)志著我國土地利用研究的深入和土地管理水平的提高，也是我國實(shí)施最嚴(yán)格的土地管理制度的具體體現(xiàn)。但是，這一土地利用分類難免存在不足之處，這就要求在今后的土地資源調(diào)查實(shí)踐和土地利用研究中，不斷地加以改進(jìn)和完善，使其更好地服務(wù)于我國土地資源開發(fā)利用與管理事業(yè)中。上述對比分析表明，《土地利用現(xiàn)狀分類》國家標(biāo)準(zhǔn)需要改進(jìn)的地類主要如下。
（1）在“耕地”內(nèi)不宜取消“望天田”和“菜地”2個(gè)二級類。
（2）“桑園”和“橡膠園”不宜并入“其他園地”中，依然作為“園地”之下的2個(gè)二級類為宜。
（3）“其他林地”內(nèi)，最好進(jìn)一步續(xù)分出疏林地、幼林地、跡地和苗圃4個(gè)二級類，以便于分門別類地管護(hù)各類林地。
（4）將“荒草地”從原來的“未利用地”內(nèi)劃分到現(xiàn)今的“草地”中，很不利于土地開發(fā)整理工程的實(shí)施和耕地“占補(bǔ)平衡”政策的實(shí)行，因而仍保留“荒草地”這一后備土地資源類型為宜。
（5）新的分類體系取消了“其他農(nóng)用地”，盡管有著積極的一面，但將自然水域與人工建設(shè)的水利設(shè)施用地合為一類，顯然欠妥，需要進(jìn)一步探討和研究。
（6）在新分類體系中的“風(fēng)景名勝設(shè)施用地”中，應(yīng)對景區(qū)內(nèi)的其他用地做出具體的規(guī)定，避免這種籠統(tǒng)分類導(dǎo)致地類劃分上的混亂。
（7）新土地分類中的“空閑地”，因未將城鎮(zhèn)空閑地、村莊空閑地、工礦內(nèi)空閑地等逐一列出，因而不能準(zhǔn)確地分析各類建設(shè)用地的利用潛力，使調(diào)查成果的應(yīng)用價(jià)值驟減。建議在調(diào)查中進(jìn)一步續(xù)分出城鎮(zhèn)空閑地、村莊空閑地和工礦內(nèi)空閑地3個(gè)三級地類。
（8）“裸土地”和“裸巖沙礫地”被歸并到了“裸地”中，使這2類開發(fā)利用方向與管理措施截然不同的土地被混為一體，不利于分析可利用土地與難利用土地的范圍、規(guī)模及結(jié)構(gòu)。建議土地資源調(diào)查工作中在“裸地”之下進(jìn)一步續(xù)分出“裸土地”和“裸巖沙礫地”2個(gè)三級地類。
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篇13
一、小產(chǎn)權(quán)房概述
小產(chǎn)權(quán)房，又稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，是指未經(jīng)法定征地和審批等程序，由村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府獨(dú)立或與開發(fā)商（以下通稱開發(fā)建設(shè)單位）聯(lián)合在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)的商品房。購買此房者無法取得法定機(jī)關(guān)頒發(fā)的土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書，而是由村委會或鎮(zhèn)政府給購房者頒發(fā)的房屋所有權(quán)證明，俗稱小產(chǎn)權(quán)房。[1]小產(chǎn)權(quán)房是相對于大產(chǎn)權(quán)房而言的，所謂大產(chǎn)權(quán)房是指通過劃撥或轉(zhuǎn)讓的方式取得國有土地使用權(quán)后建設(shè)的并且南國家房管部門頒發(fā)合法產(chǎn)權(quán)證的房屋。所以，嚴(yán)格來說，小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)并不是一個(gè)法定的概念，只是人們對特定社會現(xiàn)象的一種描述。小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房相比較而言，具有如下幾個(gè)特征。[2]
首先，小產(chǎn)權(quán)房的土地使用不合法。小產(chǎn)權(quán)房是由開發(fā)建設(shè)單位直接在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)房屋并出售給購房人，未將集體所有的土地征用為國家用地并轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，未辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和稅費(fèi)，所建房屋因用地不符合法律規(guī)定的程序和條件，小產(chǎn)權(quán)房所占有的土地屬于非法用地。
其次，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)程序違法。根據(jù)現(xiàn)行法律、行政法規(guī)規(guī)定，開發(fā)建設(shè)和出售商品房，必須"五證"齊全，即土地使用證、規(guī)劃許可證、開工證、預(yù)售許可證、銷售許可證等。小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)單位未取得合法的土地使用證，未辦理且事實(shí)上也無法辦理規(guī)劃許可證等相關(guān)手續(xù)，未按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和各項(xiàng)稅費(fèi)，其開發(fā)建設(shè)房屋的程序不符合法律、法規(guī)規(guī)定。
再次，小產(chǎn)權(quán)房無合法產(chǎn)權(quán)證書 。《物權(quán)法》第9條規(guī)定，"不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力"。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，即必須要經(jīng)過國家規(guī)定的政府部門登記、頒發(fā)證書才依法對該房屋享有完整的所有權(quán)。另根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條及《土地管理法實(shí)施條例》第6條規(guī)定，房屋登記部門是縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門。換句話說，只有縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門頒發(fā)房屋所有權(quán)證書才是合法有效，其他任何單位或部門都不具有頒發(fā)的房屋所有權(quán)證書的職權(quán)。因此，村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的所謂的房屋"產(chǎn)權(quán)證"不具有房屋產(chǎn)權(quán)證的法律效力，小產(chǎn)權(quán)或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)實(shí)質(zhì)上無產(chǎn)權(quán)證書，購房者對所購房屋的所有權(quán)存在較大的瑕疵。[3]
由此可見，小產(chǎn)權(quán)房的存在和發(fā)展是不合法的，國家也三令五申地強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房的不合法性，建設(shè)部對此還了風(fēng)險(xiǎn)提示規(guī)勸城鎮(zhèn)居民不要購買小產(chǎn)權(quán)房。盡管如此，我國的小產(chǎn)權(quán)房購銷現(xiàn)象還是愈演愈烈，究其原因，除了各地的商品房價(jià)格不斷上漲已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通老百姓的承受能力之外，在我國法律制度體系中存在著缺陷也是小產(chǎn)權(quán)房市場存在的另一個(gè)原因。
二、小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀
由于"小產(chǎn)權(quán)房"是由一些村集體組織或者開發(fā)商出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的"商品房"，它未經(jīng)國家產(chǎn)權(quán)部門登記認(rèn)可，只在一定范圍內(nèi)被賦予產(chǎn)權(quán)，被認(rèn)可有產(chǎn)權(quán)，從法律上而言即沒有物權(quán)特性，不能享有物權(quán)的完整權(quán)利，不能隨意處分，也不會受到《物權(quán)法》完整的保護(hù)。小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展到今天已呈難以遏制之勢，其發(fā)展現(xiàn)狀可以概括為以下三個(gè)方面。
第一，小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量多。小產(chǎn)權(quán)房之所以能得以生存和發(fā)展，始終與政府的相關(guān)政策有著密切的關(guān)系。小產(chǎn)權(quán)房銷售的不規(guī)范性，致使有關(guān)部門很難進(jìn)行精確統(tǒng)計(jì)其具體的數(shù)量，但一些機(jī)構(gòu)、專家的抽樣調(diào)查卻表示，小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量的廣泛性超出人們的想象，已經(jīng)達(dá)到驚人的地步。小產(chǎn)權(quán)房大量、廣泛地存在，牽涉到各個(gè)方面的利益，是關(guān)乎國計(jì)民生的一個(gè)重大問題，處置時(shí)必須慎重考慮。
第二，小產(chǎn)權(quán)房保障差。因?yàn)槟壳暗姆煞ㄒ?guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售，所以一旦國家決定對該集體土地予以征用或?qū)w經(jīng)濟(jì)組織成員予以拆遷，小產(chǎn)權(quán)房購買者可能因其并非合格的購房者而被排斥在補(bǔ)償范圍之外，無法享受有關(guān)補(bǔ)償或優(yōu)惠條件，小產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益無法保護(hù)。另外，小產(chǎn)權(quán)房沒有按照法律規(guī)定履行相應(yīng)的報(bào)備、報(bào)批手續(xù)，不符合法律規(guī)定，其即使取得了由鄉(xiāng)政府頒發(fā)的"小產(chǎn)權(quán)"，也將因不符合法律規(guī)定而無法受到法律保護(hù)，不能進(jìn)行正常的上市交易，也不能繼承，不能辦理抵押。
第三 ，小產(chǎn)權(quán)房效應(yīng)強(qiáng)。拆除違法小產(chǎn)權(quán)房不僅意味著巨大的經(jīng)濟(jì)損失，嚴(yán)重時(shí)還會引致社會不安。如何賠償購房者的損失，如何安排他們的住所這些問題都是及具敏感性的，是必須解決的問題。另外，對部分小產(chǎn)權(quán)房的合法化也會帶來一些現(xiàn)實(shí)難題：如何均衡罰款和補(bǔ)繳稅費(fèi)后的各方利益，如何對守法不購買小產(chǎn)權(quán)房的人做合理解釋，對已拆除的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的損失該如何彌補(bǔ)？這種種而難題都關(guān)乎國家安定，可見，小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)處理行為是極其敏感的。[4]
三、小產(chǎn)權(quán)房的限制流轉(zhuǎn)
我國政府以保護(hù)農(nóng)民基本生活保障為目的，嚴(yán)格限制和禁止小產(chǎn)權(quán)房的建造和流轉(zhuǎn)。《憲法》第10條規(guī)定了農(nóng)村和城市郊區(qū)土地的歸屬，但對其流轉(zhuǎn)事項(xiàng)未做規(guī)定。《物權(quán)法》第151條規(guī)定，集體所有的土地作為建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理；第153條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。
《土地管理法》第43條規(guī)定"建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)"第63條規(guī)；定"農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)"。2008年1月國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，"農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或'小產(chǎn)權(quán)房'"；"其他任何單位和個(gè)人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地"。[5]
一般認(rèn)為，我國之所以要限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)，主要有以下原因： 首先，保護(hù)耕地。有人指出，允許城市居民到農(nóng)村買房，"將使我國耕地資源稅減，加劇我國人多地少的矛盾"，并"導(dǎo)致某些農(nóng)民流離失所"。國辦通知禁止小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的直接原因，就是"我國人多地少，必須實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度"，故此，農(nóng)村的土地只能用于農(nóng)業(yè)用途，只有因公共利益需要，才可由政府依照法定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地。其次，保障農(nóng)民生存權(quán)。我國城鄉(xiāng)二元分化的現(xiàn)象嚴(yán)重，農(nóng)村地區(qū)傳統(tǒng)上醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會保障措施十分匱乏，而住宅是實(shí)現(xiàn)農(nóng)民生存權(quán)的必要條件，如果允許其流轉(zhuǎn)，那么在一定程度上將導(dǎo)致居無定所，無法真正的保障農(nóng)民的生存權(quán)。另外，小產(chǎn)權(quán)房是集體組織內(nèi)部福利。"宅基地使用權(quán)是農(nóng)民基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，而無償取得的一種物權(quán)"，"農(nóng)村宅基地制度是保障農(nóng)民居住權(quán)的一種帶有福利性質(zhì)的保障制度"，在集體組織土地上建房無需繳納土地使用費(fèi)，以特定的集體成員身份為基礎(chǔ)，是集體組織內(nèi)部成員的一種福利。城市居民不具備這種身份，如果允許其購買農(nóng)民住宅，則其通過受讓也享受了這種福利，這有違社會主義分配原則。
四、小產(chǎn)權(quán)房解決途徑
我國現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模大，且對小產(chǎn)權(quán)房問題的處理不僅關(guān)系到政府管理社會的權(quán)威性及不同利益主體之間的利益分配，而且會涉及更深層次的問題。處理不當(dāng)，就會引起社會的不穩(wěn)定。探析小產(chǎn)權(quán)房的出路，可以從以下幾個(gè)方面人手：
首先，對現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行統(tǒng)一回收和再利用。對于非農(nóng)民集體所有制成員所屬的小產(chǎn)品房，無論是購買的還是贈(zèng)與的，一律沒收；對統(tǒng)一回收的房產(chǎn)進(jìn)行評估，或建議本村村民回購，或發(fā)展為旅游度假，暫作短期有效使用；而對于非法占用的，危害到國防安全的，違反防洪、防汛及危害社會公共利益的，違反文物、名勝古跡的必須強(qiáng)行拆除 。
其次，制度完善和加強(qiáng)監(jiān)督。其一，完善農(nóng)村集體土地所有制制度。明確農(nóng)民集體土地所有權(quán)的主體，農(nóng)民集體的法律地位和農(nóng)民土地所有權(quán)的性質(zhì)，提高集體土地利用效率，真正維護(hù)農(nóng)民集體的合法權(quán)益，切實(shí)調(diào)動(dòng)農(nóng)民耕種積極性。其二，提高監(jiān)管力度。由于集體土地和國家土地間的成本差價(jià)大，違法收益的空間大，況且目前又缺少一套完整的監(jiān)督機(jī)制，使得鄉(xiāng)鎮(zhèn)，村集體與開發(fā)商違法私自簽訂用地協(xié)議，擅自改變耕地用途等。因此，必須嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行的國家法律和規(guī)定，加強(qiáng)和完善監(jiān)督和管理機(jī)制。
第三，健全和完善房地產(chǎn)市場。小產(chǎn)權(quán)房的愈演愈烈凸顯高房價(jià)及住房保障體系的不完善。小產(chǎn)權(quán)房是居民躲避高價(jià)房產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)選擇，在客觀上滿足了中低收人者的住房需求，成為除商品房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房之外的一種城市房屋供應(yīng)類型。因此，要有效地解決小產(chǎn)權(quán)房問題，政府不但要管理好房地產(chǎn)市場，而且需要加大對居民保障性住房的供給，逐步健全商品房供應(yīng)機(jī)制，滿足中低收入者的住房需求。[6]
五、結(jié)語
小產(chǎn)權(quán)房問題牽涉到政府、農(nóng)民、開發(fā)商、購房者等多方面的利益，國家應(yīng)以解決小產(chǎn)權(quán)房問題為契機(jī)，盡快制定或修改相關(guān)法律，在兼顧各方利益的基礎(chǔ)上，推行農(nóng)村集體土地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)，妥善處理小產(chǎn)權(quán)房的各種問題，使其盡快走人正軌，進(jìn)而促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，資源優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)和諧社會。
參考文獻(xiàn)：
[1]葛欣：法律政策規(guī)范下小產(chǎn)權(quán)房的困境與出路D1．經(jīng)濟(jì)管理者 2008，（13）．
[2]宋石磊：小產(chǎn)權(quán)房出路探析田．經(jīng)營管理者 2010（7）．
[3] 宋要閹、王媛麗：我國農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的法律問題探究．《前沿》 2011年第01期總第279期
