引論：我們?yōu)槟砹?3篇物業(yè)管理論文范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
我受南京金陵旅館干部學(xué)院的委托，參與__的物業(yè)管理建設(shè)。針對這一新課題，我進(jìn)行實(shí)踐和研究，并赴新加坡和香港實(shí)地考察物業(yè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)，目的是在結(jié)合國內(nèi)的情況，探索一條行之有效的物業(yè)管理之路。
首先，解決了物業(yè)管理混同于酒店管理的模糊認(rèn)識。我們有針對性地對中層管理干部進(jìn)行業(yè)務(wù)方面的培訓(xùn)，提高人們對物業(yè)管理的認(rèn)識。我國每年有數(shù)千萬平方米的住宅樓平地而起，加強(qiáng)物業(yè)管理迫在眉捷，這是一個(gè)十分現(xiàn)實(shí)又具有戰(zhàn)略意義的任務(wù)。因此，必須使管理干部認(rèn)識到，只有運(yùn)用科學(xué)的管理手段和先進(jìn)的維修保養(yǎng)技術(shù)來管理物業(yè)，使環(huán)境、治安及房屋道路維修等服務(wù)性項(xiàng)目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個(gè)舒適安全便捷的入住環(huán)境，才稱得上是成功的物業(yè)管理。
在提高認(rèn)識的基礎(chǔ)上，針對客戶的需求及日常工作職能范圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務(wù)部、物業(yè)部及商業(yè)服務(wù)中心，確立了管理和經(jīng)營兩大部分。管理方面的三大部側(cè)重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產(chǎn)的維修保養(yǎng)等事宜；商業(yè)中心則側(cè)重為飲食區(qū)、娛樂區(qū)、超級市場、商店等配套設(shè)施，包括一些委托、代辦服務(wù)等。這樣，就使生活區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主（住戶）皆感到清潔、舒適、方便、安全。
二是抓好公司質(zhì)量管理的基礎(chǔ)工作，包括健全制度，劃分職能，建立臺帳，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，安全控制，加強(qiáng)檢查等等。如管理服務(wù)部組建起一支有10名PA清潔工的隊(duì)伍，負(fù)責(zé)清潔垃圾搞好室內(nèi)外的保潔，做到日出日清。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由__新區(qū)環(huán)衛(wèi)服務(wù)公司代清代運(yùn)，做到箱滿即清。班長定時(shí)巡查報(bào)告，做到當(dāng)日問題當(dāng)日解決，保證環(huán)境的整潔。
三是抓好全面質(zhì)量管理的教育培訓(xùn)工作。我們把隊(duì)伍素質(zhì)建設(shè)和提高骨干的領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)有機(jī)地結(jié)合起來，把握住先培訓(xùn)后上崗，上崗后再培訓(xùn)提高這一關(guān)。公司以崗位培訓(xùn)為重點(diǎn)，開展多層次、多形式的職工培訓(xùn)。比如安全部的“護(hù)衛(wèi)人員基本保安條件知識”的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，我們制訂要求護(hù)衛(wèi)人員應(yīng)知事項(xiàng)：要求護(hù)衛(wèi)人員明確知道他所管轄的每一角落工作怎樣執(zhí)行；要使他們體會到他所表現(xiàn)的公正一定會受到公司的全力支持，因而無論對待任何人士，都應(yīng)該光明正大、處事嚴(yán)謹(jǐn)。護(hù)衛(wèi)人員應(yīng)該明白他所管轄范圍內(nèi)的保安措施全操縱在他手里，他必須時(shí)常加倍留神，熟知下列各點(diǎn)：
1、他所保衛(wèi)的準(zhǔn)確范圍——包括公寓住宅之認(rèn)識、入口、別墅、梯間、出口。
2、如何通知消防部門、公安派出所、救護(hù)站和控制中心。
3、護(hù)衛(wèi)人員所擁有的法定權(quán)力和限制。
4、所有公寓門戶及火警通道。
5、所有警鈴系統(tǒng)及電話的正確位置和使用方法。
6、應(yīng)知救火龍頭、滅火器材的位置及如何使用。
7、留意危險(xiǎn)性物品及施工單位“動火”所有地點(diǎn)。
8、怎樣利用及控制燈火系統(tǒng)。
9、基本的救傷常識。
除上列各點(diǎn)外，還要求護(hù)衛(wèi)人員對怎樣履行職務(wù)以及制服、儀表要求、巡視報(bào)告、入口控制等重要環(huán)節(jié)，能夠全面掌握。所以護(hù)衛(wèi)人員的素質(zhì)是至關(guān)重要的。通過對安全員的專業(yè)培訓(xùn)，公司在鑰匙管理、戶籍管理、會客制度、消防治安等方面落實(shí)得較好。九四年度__安全部被市公安局、 人事局評為先進(jìn)集體。
四是抓好房產(chǎn)維護(hù)管理工作。我們物業(yè)部專設(shè)幾名工程人員負(fù)責(zé)公寓、別墅房屋的維修管理。在物業(yè)管理的實(shí)踐中，我們深深體會到房屋維修保養(yǎng)質(zhì)量的提高完全有賴于工程人員的素質(zhì)以及物業(yè)管理的質(zhì)量意識。新建的房地產(chǎn)，較易發(fā)生的問題是管道漏水，水池水箱漏水等問題。在時(shí)間急，施工復(fù)雜的情況下，工程人員都能不厭其煩地為住戶服務(wù)，為他們解決生活中的實(shí)際困難。工程人員制訂了保質(zhì)量工作規(guī)劃，對__范圍內(nèi)的所有設(shè)備進(jìn)行自查、抽查、維修，定期進(jìn)行保養(yǎng)，保證設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)合格率達(dá)到百分之百。
篇2
（二）部門設(shè)置不合理。
雖然物業(yè)服務(wù)企業(yè)的部門設(shè)置各不相同，但是基本的部門都應(yīng)包括客服部、工程部、保潔部、安保部。但是由于物業(yè)服務(wù)行業(yè)是一個(gè)微利行業(yè)，因此很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)都以減少部門設(shè)置來降低成本。物業(yè)服務(wù)企業(yè)部門設(shè)置不完善，導(dǎo)致業(yè)主在有疑問時(shí)不知道找哪個(gè)部門，從而形成對物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體的印象不好，并影響以后對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的印象，最終可能導(dǎo)致合作關(guān)系的破裂。
（三）前期物業(yè)管理的概念理解不清晰。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對前期物業(yè)管理概念的理解模糊是我國物業(yè)管理行業(yè)的一個(gè)通病，也是不能準(zhǔn)確明確房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主三方權(quán)益的主要障礙，同時(shí)也是導(dǎo)致業(yè)戶和物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾糾紛的主要根源之一。在前期物業(yè)管理階段預(yù)收一年物業(yè)服務(wù)費(fèi)是錯(cuò)誤理解前期物業(yè)管理的概念的外在表現(xiàn)，認(rèn)為前期物業(yè)服務(wù)合同一旦簽訂，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)就存在了相對長遠(yuǎn)的法律關(guān)系，進(jìn)而損害了業(yè)戶的合法利益。（六）公關(guān)工作不到位。隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展成熟，經(jīng)濟(jì)網(wǎng)絡(luò)下的各個(gè)成員之間的聯(lián)系也日益密切，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為成員之一，它同樣需要同其他各個(gè)成員之間的聯(lián)系，同時(shí)由于前期物業(yè)管理的對象主要是新建物業(yè)，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)初次接觸新建項(xiàng)目勢必需要當(dāng)?shù)亟M織、企業(yè)和政府部門的幫助。然而，在我國物業(yè)管理中，特別是前期物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公關(guān)工作差強(qiáng)人意。
二、對策分析
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)履行義務(wù)是搞好前期物業(yè)管理的前提。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為新建物業(yè)的大業(yè)主，前期物業(yè)管理的好壞密切關(guān)系著它開發(fā)的物業(yè)的銷售業(yè)績，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同業(yè)主之間的關(guān)系不是在簽訂商品房買賣合同的時(shí)候就終止了，而是會延續(xù)到物業(yè)買受人購買物業(yè)后的某一時(shí)刻，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權(quán)利和義務(wù)以及必要性為物業(yè)買受人享受的前期物業(yè)服務(wù)質(zhì)量負(fù)責(zé)。針對前期物業(yè)管理中的問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先要自覺遵守行業(yè)規(guī)則，在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的時(shí)候應(yīng)當(dāng)充分考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)和其工作業(yè)績，不得只顧自身利益而忽略業(yè)主利益，聘請沒有資質(zhì)或者其資質(zhì)不能管理所開發(fā)物業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不得私下串通物業(yè)服務(wù)企業(yè)損害業(yè)主利益；其次應(yīng)該履行其職責(zé)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是新建物業(yè)的大業(yè)主，它擁有業(yè)主的所有權(quán)利，例如監(jiān)督前期物業(yè)管理期間物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同履行情況的權(quán)利。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定物業(yè)管理方案，設(shè)置完善的部門。
（二）完善物業(yè)管理法律法規(guī)是搞好前期物業(yè)管理的保障。
制度具有根本性、全局性、穩(wěn)定性。作為新興行業(yè)的物業(yè)管理實(shí)踐先于物業(yè)管理法律法規(guī)建設(shè)，地方性法規(guī)早于全國性法規(guī)。回顧物業(yè)管理在我國內(nèi)地興起的三十年，我國物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)如雨后春筍般出現(xiàn)，這表明了新行業(yè)的興起總需要法律法規(guī)的保駕護(hù)航，而實(shí)踐也證明了正是如此。雖然我國物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)在不斷增多完善，但是仍然存在許多法律空白，需要從物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘制度、業(yè)主參與制度等方面加強(qiáng)物業(yè)管理法律法規(guī)的完善。
（三）加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身建設(shè)是搞好前期物業(yè)管理的關(guān)鍵。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)自身的監(jiān)管。物業(yè)服務(wù)企業(yè)也是市場經(jīng)濟(jì)中的一分子，也是盈利性企業(yè)，但是它是微利的。在市場競爭日益激烈的今天，各行各業(yè)的生存空間愈來愈狹小，而微利性的物業(yè)服務(wù)性行業(yè)更加如此。如何在日益縮小的生存空間中找尋發(fā)展的空間，如何充分利用前期物業(yè)管理為物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造更多價(jià)值，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身建設(shè)是關(guān)鍵。因此物業(yè)企業(yè)必須加強(qiáng)員工素質(zhì)建設(shè)，提升物業(yè)企業(yè)公關(guān)能力建設(shè)，培養(yǎng)物業(yè)企業(yè)文化建設(shè)，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身建設(shè)將是搞好前期物業(yè)管理的關(guān)鍵。
篇3
石油企業(yè)市場化的需求導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部的物業(yè)管理專業(yè)化層次顯著。根據(jù)企業(yè)物業(yè)管理為職工提供的各項(xiàng)服務(wù)，大致可分為顧問咨詢、保潔保安、設(shè)備維修、家政服務(wù)四個(gè)方面。
（一）咨詢服務(wù)
作為現(xiàn)代化的大型企業(yè)，石油企業(yè)在轉(zhuǎn)型改制過程中難免會遇到一些大大小小的問題，而問題能否得到快速準(zhǔn)確地解決處理，對于企業(yè)員工的工作積極性有很大的影響。企業(yè)的正常生產(chǎn)與運(yùn)營也離不開完備的企業(yè)制度、規(guī)章條例，而這些管理文件的制定與起草，都需要物業(yè)管理部門的參與，及時(shí)與領(lǐng)導(dǎo)層或普通職工進(jìn)行溝通交流。
（二）保潔保安
無論是礦區(qū)、工廠還是員工居住區(qū)，保潔保安工作都是人們最關(guān)心的問題。根據(jù)馬斯洛需求層次理論，安全與衣食住行的需求都是保障人們幸福的重要指標(biāo)。為企業(yè)職工創(chuàng)造一個(gè)舒適、安全、優(yōu)美的工作與生活環(huán)境，直接影響到他們對于企業(yè)的歸屬感與幸福感。專門的保潔人員受過專業(yè)培訓(xùn)，有著豐富的理論經(jīng)歷，綜合素質(zhì)較高，能夠最大限度地保障企業(yè)設(shè)備與員工的安全。這不僅是內(nèi)部員工自身的權(quán)利，也是外界對于企業(yè)形象評價(jià)的重要指標(biāo)。小型的私人企業(yè)及普通小區(qū)的物業(yè)管理人員多是一些城市的下崗職工或農(nóng)民工，文化程度有限，技術(shù)能力欠佳，導(dǎo)致很多業(yè)主都怨聲載道。如果連職工最基本的衣食住行需求都保障不了，何談為社會創(chuàng)造出更多的利益。從這一層面來說，石油企業(yè)的管理水平是較高的，值得借鑒學(xué)習(xí)。
（三）設(shè)備維修
石油企業(yè)是我國能源建設(shè)的重要保障，它的正常運(yùn)營關(guān)系到企業(yè)自身及廣大群眾的切身利益。面對高效率、高標(biāo)準(zhǔn)的要求，企業(yè)更加需要引起重視，更新管理手段，打造新的人才隊(duì)伍。生產(chǎn)設(shè)備的檢查、維修是企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵，尤其是對于那些大型機(jī)器，一旦出現(xiàn)狀況，無法及時(shí)解決，損失和后果都是無法估量的。石油企業(yè)聘請了專門的技術(shù)人才，挑選出經(jīng)驗(yàn)豐富的技術(shù)人員，打造出一個(gè)專業(yè)的維修團(tuán)隊(duì)，掛靠在物業(yè)管理部門，專門應(yīng)對企業(yè)突發(fā)事件，大大提高了企業(yè)的生產(chǎn)效率。
三、培養(yǎng)石油企業(yè)物業(yè)管理的專業(yè)化人才
縱觀美國、德國、英國、新加坡等國家，企業(yè)物業(yè)管理的專業(yè)化程度很高。雖然我國的石油企業(yè)物業(yè)管理水平較高，但中國的物業(yè)管理行業(yè)總體上還處于初級階段，需要走的路還很長。其中，很重要的一點(diǎn)就是需要做好人才的引進(jìn)與開發(fā)，實(shí)現(xiàn)人力資源的合理配置。人力資源是企業(yè)的核心競爭力，擁有一支綜合素質(zhì)高、技術(shù)能力強(qiáng)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富的管理團(tuán)隊(duì)，能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來豐富的經(jīng)濟(jì)利潤，避免企業(yè)資源的浪費(fèi)，減少沖突矛盾的產(chǎn)生。石油企業(yè)的物業(yè)管理部門之所以能夠成功地應(yīng)對各種狀況，重要因素就是善于選拔與吸引優(yōu)秀人才。眾所周知，物業(yè)管理部門在我國普通民眾的印象中社會地位并不高，收入社會福利等也不被人看好，但是石油企業(yè)恰恰反其道而行，將資金投入到團(tuán)隊(duì)建設(shè)中，用高薪、高福利吸引優(yōu)秀專業(yè)人才加入物業(yè)管理隊(duì)伍，大大改善了物業(yè)管理的整體服務(wù)水平，使得物業(yè)管理部門真正履行到自身的職責(zé)，為企業(yè)員工創(chuàng)造出一個(gè)和諧的企業(yè)文化氛圍。
篇4
2業(yè)主委員會所面臨的困難
業(yè)主委員會在當(dāng)今可謂“形同虛設(shè)”。由于我國城市小區(qū)設(shè)立了物業(yè)管理公司，業(yè)主委員會也就成了物業(yè)管理中的一大薄弱環(huán)節(jié)。有人認(rèn)為，導(dǎo)致業(yè)主委員會“形同虛設(shè)”的原因是業(yè)主委員會運(yùn)行資費(fèi)短缺等問題。業(yè)主委員會在我國被忽視，無論是以前的《物業(yè)管理?xiàng)l例》還是被修改以后的新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，都沒有明確地對業(yè)主委員會做出相關(guān)規(guī)定，因此業(yè)主委員會的權(quán)利被架空。當(dāng)前業(yè)主委員會的成立并不像以前那么簡單。它必須以“由業(yè)主參與業(yè)主委員會的意愿，并作為自檢候選人明確表達(dá)業(yè)主委員會的競選理念。同時(shí)，業(yè)主委員會要求作為其成員，要有較強(qiáng)的責(zé)任心，并且善于溝通，有足夠的協(xié)調(diào)能力，具備這些還不夠，還要有一定的物業(yè)管理知識與政治智慧，并且要有堅(jiān)韌不拔的韌勁。”但是當(dāng)今社會具備這些能力的復(fù)合型人才非常稀缺，這就一定程度上阻礙了業(yè)主委員會在物業(yè)管理中的實(shí)力，并且阻礙了業(yè)主委員會的發(fā)展。也有很多業(yè)主認(rèn)為，業(yè)主委員會是一個(gè)非盈利的自治組織，業(yè)主委員會的工作費(fèi)用應(yīng)該收支平衡，并且認(rèn)為業(yè)主委員會的成員不應(yīng)得到工作酬勞，或者只能拿一些少量的津貼。但事實(shí)上，業(yè)主委員會自成立以來，不僅要面臨重大的壓力和風(fēng)險(xiǎn)，還要承擔(dān)繁重枯燥的工作，這并不是少量津貼可以彌補(bǔ)的。這些困難導(dǎo)致了業(yè)主委員會資金短缺，并且沒有運(yùn)動機(jī)制，由此，業(yè)主委員會也就“形同虛設(shè)”。
3社區(qū)委員會所面臨的困難
不難看出，社區(qū)委員會的前身是原街道辦事處和居民委員會。社區(qū)委員會的基本性質(zhì)為基層群眾性自治組織。在自治過程中，實(shí)現(xiàn)自我治理、自我管理，并代表居民向國家表達(dá)意見。但事實(shí)上，社區(qū)委員會在工作的時(shí)候承擔(dān)了大量的政府工作，為政府跑腿，并且代表國家向居民傳遞國家的意志。這就嚴(yán)重地削減了居民對社區(qū)委員會的認(rèn)同感和參與社區(qū)活動的積極性，并且加重了基層政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，嚴(yán)重阻礙了基層民主政治的發(fā)展。另外，一方面部分地區(qū)為了體現(xiàn)社區(qū)自治的性質(zhì)，地方政府只承擔(dān)一些社區(qū)專職人員的工資，社區(qū)經(jīng)費(fèi)劃撥很不合理，社區(qū)委員會只能以自身的力量，通過各種途徑來籌集經(jīng)費(fèi)，社區(qū)委員會面臨著資金困難的問題。另一方面社區(qū)管理公司與物業(yè)管理公司所提供的市場化的服務(wù)商品在某種程度上存在著沖突，這為兩者之間的合作留下嚴(yán)重的隱患。當(dāng)前，社區(qū)管理與物業(yè)管理還面臨著很多困難，這要求國家以及政府做出相應(yīng)的措施來完善并且促進(jìn)基層的管理體制的發(fā)展。
篇5
1.2物業(yè)管理公司收取費(fèi)用不合理引發(fā)的糾紛
物業(yè)管理公司收費(fèi)項(xiàng)目不合理引起業(yè)主不滿也會產(chǎn)生糾紛，其中主要物業(yè)裝修費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、電梯使用費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一且不公開化，導(dǎo)致業(yè)主不滿進(jìn)而發(fā)生糾紛。
2住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的深層次原因
住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的深層次原因歸結(jié)起來主要有以下幾個(gè)方面：
2.1物業(yè)管理法規(guī)不夠完善
當(dāng)前現(xiàn)行物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)及部門規(guī)章制度還有待完善，迄今為止，一套完整的《物權(quán)法》還未成形，這套法律對物業(yè)管理糾紛有十分重要作用。相關(guān)部門在處理物業(yè)糾紛時(shí)，由于沒有相應(yīng)的法律法規(guī)為依據(jù)，因此不能有效的解決糾紛問題。法律法規(guī)不完善致使物權(quán)劃分不清，管理權(quán)及經(jīng)營權(quán)進(jìn)而分不清，必然導(dǎo)致糾紛和矛盾的產(chǎn)生。
2.2物業(yè)管理體制不健全
調(diào)查顯示，我國大部分物業(yè)管理公司都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的子公司，本身存在裙帶關(guān)系，遇到任何問題，物業(yè)管理公司都會以開發(fā)商及自身利益為前提，不會做積極處理。業(yè)主反映的很多問題多是開發(fā)商遺留下的，例如綠地培植，小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施及道路鋪設(shè)等問題，并不屬于物業(yè)公司管理范疇，但是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司作為開發(fā)商的售后服務(wù)和維護(hù)人，理應(yīng)為業(yè)主解決一切問題。發(fā)生在業(yè)主和小區(qū)物業(yè)管理公司之間糾紛大部分來自開發(fā)商遺留的問題，而誰開發(fā)誰管理的管理體制是發(fā)生糾紛的根本原因。
2.3部分物業(yè)管理公司從業(yè)人員綜合素質(zhì)較低
小區(qū)業(yè)主越來越關(guān)注物業(yè)管理中的服務(wù)質(zhì)量及從業(yè)人員自身素質(zhì)，以此來衡量物業(yè)管理的水平。通常從物業(yè)管理從業(yè)人員構(gòu)成來看，大部分來自轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)及農(nóng)村剩余勞動力，其文化水平、專業(yè)知識技能都無法滿足業(yè)主對物業(yè)管理水平的要求。從業(yè)人員的自身素養(yǎng)關(guān)系到物業(yè)管理公司的服務(wù)水平，而當(dāng)前物業(yè)公司雇傭的多是不專業(yè)，素質(zhì)較低，缺乏服務(wù)意識的工作人員，加之缺乏有效管理，引起業(yè)主和物業(yè)人員產(chǎn)生矛盾及投訴。
3解決住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛的主要對策
解決住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，對此，住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛涉及各方應(yīng)共同努力、同心協(xié)力采取各種對策來解決糾紛、消除矛盾。總體來說，可從以下幾個(gè)方面著手：
3.1加快物業(yè)管理體制改革，解決物業(yè)開發(fā)遺留問題
相關(guān)政府及部門都有責(zé)任和義務(wù)完善物業(yè)管理體制，解決物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾問題，同時(shí)監(jiān)督開發(fā)商解決開發(fā)遺留問題。新物業(yè)接手小區(qū)過程中，重視與開發(fā)商的溝通技巧，良好的溝通可以給日后的物業(yè)管理工作帶來很大便利。作為業(yè)主與開發(fā)商之間紐帶的物業(yè)公司，為雙方溝通做好鋪墊工作，面對糾紛采取積極主動的態(tài)度，及時(shí)處理問題，避免事態(tài)發(fā)展嚴(yán)重。
3.2多渠道提高物業(yè)管理公司從業(yè)人員綜合素質(zhì)和物業(yè)服務(wù)水平
隨著我國社會不斷進(jìn)步，人們生活水平逐步提高，對日常生活中服務(wù)行業(yè)的要求也隨之提高，尤其是貼近人們生活的物業(yè)管理市場，對其從業(yè)人員的管理水平及人員素質(zhì)要求甚高。當(dāng)前房價(jià)、戶型及交通環(huán)境是業(yè)主選擇房產(chǎn)的重要因素，除此之外，物業(yè)管理服務(wù)水平也在考慮之中。因此物業(yè)公司必須擁有專業(yè)的、高素質(zhì)的從業(yè)人員才能獲得業(yè)主的認(rèn)可，進(jìn)而在物業(yè)管理行業(yè)占有一席之地。必須高度重視對從業(yè)人員的專業(yè)技能的培訓(xùn)，增強(qiáng)從業(yè)人員的服務(wù)意識。在技能培訓(xùn)中增加項(xiàng)目，如智能化設(shè)備的維修及維護(hù)，提高服務(wù)質(zhì)量，及時(shí)高效的解決業(yè)主的生活問題。針對物業(yè)從業(yè)人員設(shè)定考核標(biāo)準(zhǔn)。以標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)實(shí)現(xiàn)從業(yè)人員的自我提升。通過從業(yè)人員日常工作能力的表現(xiàn)可以辨別其職業(yè)素養(yǎng)高低，因此嚴(yán)格的考核制度對其服務(wù)質(zhì)量及業(yè)務(wù)技能的提高有著重要作用，通過考察可以激發(fā)其工作動力及創(chuàng)新能力，進(jìn)而不斷進(jìn)行自我提升，使得物業(yè)管理水平上升一個(gè)臺階。物業(yè)管理公司還應(yīng)加強(qiáng)與業(yè)主和業(yè)主委員會的溝通。物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因既有客觀原因，也有主觀的原因，除國家法律法規(guī)要不斷完善外，物業(yè)管理各方面應(yīng)在協(xié)商互利的基礎(chǔ)上不斷提高認(rèn)識，積極預(yù)防和減少物業(yè)管理糾紛。物業(yè)管理公司通過對業(yè)主資料的登記，了解每位業(yè)主的年齡、個(gè)性、職業(yè)、家庭狀況、收入水平等情況，然后根據(jù)情況將業(yè)主分成幾類。另外，物業(yè)管理公司應(yīng)增加管理服務(wù)的透明度，通過宣傳欄、座談會、集體活動等方式，讓業(yè)主了解物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、常識以及物業(yè)管理公司的運(yùn)作程序和規(guī)則，并使業(yè)主參與到服務(wù)過程中來，從而改善服務(wù)質(zhì)量。
3.3明晰住宅小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系
首先，物業(yè)管理公司依據(jù)合同實(shí)施物業(yè)管理，其管理權(quán)來源于業(yè)主，業(yè)主才是物業(yè)管理的主體，物業(yè)管理公司實(shí)際上是其雇員。業(yè)主委員會根據(jù)多數(shù)業(yè)主的意志，有權(quán)選擇不同的物業(yè)管理公司來提供服務(wù)性管理。其次，物業(yè)管理公司是獨(dú)立的法人，與業(yè)主委員會在法律地位上是平等的。他們之間是受委托人與委托人、服務(wù)者與被服務(wù)者的平等關(guān)系，沒有行政隸屬關(guān)系。
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3.對房地產(chǎn)企業(yè)品牌的影響。品牌形象的發(fā)展和維護(hù)是房地產(chǎn)企業(yè)的工作重點(diǎn)之一。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)倘若沒有品牌意識，在激烈的市場競爭中將寸步難行，業(yè)務(wù)便得不到拓展，公司的長期良好發(fā)展也就無從談起。在房地產(chǎn)質(zhì)量普通提高的前提下，產(chǎn)品的差異逐漸減小，同質(zhì)化競爭越來越大，因此物業(yè)服務(wù)成為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)立品牌的重要途徑，優(yōu)秀的物業(yè)管理成為許多房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。由此可見，良好的物業(yè)管理對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營中是可以起到很重要的作用，對于企業(yè)自身的良好的形象建設(shè)，品牌建立有著積極的影響。目前，優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都自帶一支優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)。比如萬科地產(chǎn)旗下的萬科物業(yè)服務(wù)企業(yè)，中海地產(chǎn)下屬的中海物業(yè)，都是物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)的標(biāo)桿代表。好的物業(yè)管理一定程度上也有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力，提升企業(yè)的品牌形象。
4.對房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值的影響。房地產(chǎn)產(chǎn)品相比于其他商品來說，具有高值性、固定性、使用年限長等特點(diǎn)。作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)環(huán)節(jié)，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，良好的物業(yè)管理不僅可以使物業(yè)及其設(shè)備處于完好狀態(tài)和正常運(yùn)行，延長其使用年限，而且可以提高物業(yè)的檔次和適應(yīng)性，從而達(dá)到物業(yè)保值、增值的目的。在物業(yè)的二次交換中尤為明顯，同一地段物業(yè)服務(wù)好的產(chǎn)品價(jià)格要高于物業(yè)服務(wù)差的，可見物業(yè)管理對房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值的影響。
二、強(qiáng)調(diào)全過程物業(yè)管理，提升物業(yè)管理水平
1.貫穿房地產(chǎn)全過程，強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)意識的培養(yǎng)。在房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)規(guī)劃、施工監(jiān)理到產(chǎn)品銷售、物業(yè)使用的全過程中引入物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)的過程中，要時(shí)刻樹立“服務(wù)為本”的經(jīng)營理念，挖掘不同階段的服務(wù)需求，制定相應(yīng)的服務(wù)方法和手段，并在物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部從上到下，建立穩(wěn)定良好的企業(yè)服務(wù)理念，通過加強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者思想意識的轉(zhuǎn)變、加強(qiáng)員工思想道德素質(zhì)教育，增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部全體人員的服務(wù)意識和自身素質(zhì)，不斷提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識。
2.開發(fā)服務(wù)內(nèi)容，建立完善的物業(yè)服務(wù)體系。進(jìn)一步開發(fā)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，建立從房地產(chǎn)開發(fā)、流通到消費(fèi)領(lǐng)域的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系。具體內(nèi)容包括房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)階段提供咨詢和建議服務(wù)，施工監(jiān)理階段提供設(shè)備檢查驗(yàn)收服務(wù)；房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售過程中提供參觀指引，銷售環(huán)境的營造，企業(yè)文化的宣傳等服務(wù)；物業(yè)使用過程中提供日常物業(yè)管理服務(wù)，強(qiáng)化專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)針對不同階段的服務(wù)性質(zhì)，確定服務(wù)的具體內(nèi)容和重點(diǎn)，充分發(fā)揮服務(wù)的特色，有效提升房地產(chǎn)的價(jià)值，也為后期的接管服務(wù)打好基礎(chǔ)。
3.科學(xué)化管理、引進(jìn)智能化系統(tǒng)。隨著網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的普及及人類生活水平的提高，許多高新技術(shù)在現(xiàn)代建筑中的得到廣泛應(yīng)用，智能化的物業(yè)管理可提高服務(wù)效率而且降低人力成本，最終降低物業(yè)管理的營運(yùn)成本。在安全管理方面，建立智能化的安全防范系統(tǒng)，充分利用可視對講、緊急報(bào)警、電子巡邏系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警等方式，提供更全面、快捷、安全的服務(wù)；在物業(yè)服務(wù)方面,利用電子抄表、自動化停車場管理、自動化公共照明、電子通告及廣告、公共設(shè)備的自動監(jiān)控等，使物業(yè)管理可以達(dá)到更有系統(tǒng)、更體貼、更便捷的效果；在物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)信息方面,可以進(jìn)行小區(qū)綜合布線或有線電視網(wǎng)的改造等。
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1.人才培養(yǎng)模式改革背景。①國家對高等職業(yè)應(yīng)用型人才培養(yǎng)的要求。教育部副部長魯昕2014年3月25日在北京召開2014年度職業(yè)教育工作會議做的“加快構(gòu)建以就業(yè)為導(dǎo)向的現(xiàn)代職業(yè)教育體系，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效升級提供人才支撐”講話中指出：探索發(fā)展本科層次職業(yè)教育，針對我國教育現(xiàn)狀，構(gòu)建現(xiàn)代職教體系的關(guān)鍵在哪里？關(guān)鍵在于推動教育結(jié)構(gòu)的科學(xué)調(diào)整。地方本科高校轉(zhuǎn)型發(fā)展是實(shí)現(xiàn)技術(shù)技能人才系統(tǒng)化培養(yǎng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。2013年主要做了四方面工作：一是組織15個(gè)省份35所地方本科高校及研究機(jī)構(gòu)系統(tǒng)研究歐洲實(shí)體經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代職業(yè)教育體系和應(yīng)用技術(shù)大學(xué)的發(fā)展，開展了以1999年新建本科高校為重點(diǎn)的地方高校轉(zhuǎn)型發(fā)展課題研究；二是指導(dǎo)和支持35所地方高校成立應(yīng)用技術(shù)大學(xué)（學(xué)院）聯(lián)盟，組建地方高校轉(zhuǎn)型發(fā)展研究中心，為地方高校轉(zhuǎn)型發(fā)展提供決策研究支撐；三是啟動了地方本科高校轉(zhuǎn)型發(fā)展指導(dǎo)意見的研究起草工作；四是廣泛開展宣傳，為改革試點(diǎn)營造良好氛圍。目前已有部分地方政府和近百所地方高校自愿報(bào)名參與。魯昕副部長多次在會議上講到，教育部將對全國600多所地方本科高校實(shí)行轉(zhuǎn)型，向應(yīng)用技術(shù)型和職業(yè)教育類轉(zhuǎn)型。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國普通高等院校共1200所左右。魯昕表示，這就意味著有50%的學(xué)校要淡化學(xué)科、強(qiáng)化專業(yè)，按照企業(yè)的需要和崗位來對接。據(jù)人民網(wǎng)北京6月26日報(bào)道，國新辦召開新聞會，教育部副部長魯昕對《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代職業(yè)教育的決定》進(jìn)行解讀。魯昕透露，“十一五”以來職業(yè)院校累計(jì)為國家輸送了近8000萬名畢業(yè)生，占新增就業(yè)人口60%，成為我國中高級技術(shù)技能人才的主要來源。總理在2014年度政府工作報(bào)告中明確提出，將繼續(xù)堅(jiān)持實(shí)施就業(yè)優(yōu)先戰(zhàn)略和更加積極的就業(yè)政策，將城鎮(zhèn)新增就業(yè)1000萬人以上，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.6%以內(nèi)作為宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)。穩(wěn)增長是為了保就業(yè)，隨著我國進(jìn)入結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期、增長速度換擋期，經(jīng)濟(jì)增長由高速到中高速轉(zhuǎn)變，建立教育—就業(yè)間的積極促進(jìn)關(guān)系尤為重要。他說“：就業(yè)是民生之本。堅(jiān)持實(shí)施就業(yè)優(yōu)先戰(zhàn)略和更加積極的就業(yè)政策，優(yōu)化就業(yè)創(chuàng)業(yè)環(huán)境，以創(chuàng)新引領(lǐng)創(chuàng)業(yè)，以創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)。今年高校畢業(yè)生將達(dá)727萬人，要開發(fā)更多就業(yè)崗位，實(shí)施不間斷的就業(yè)創(chuàng)業(yè)服務(wù)，提高大學(xué)生就業(yè)創(chuàng)業(yè)比例。加大對城鎮(zhèn)就業(yè)困難人員幫扶力度，確保“零就業(yè)”家庭至少有一人就業(yè)，做好淘汰落后產(chǎn)能職工安置和再就業(yè)工作。統(tǒng)籌農(nóng)村轉(zhuǎn)移勞動力、退役軍人等就業(yè)工作。努力實(shí)現(xiàn)更加充分、更高質(zhì)量就業(yè)，使勞動者生活更加體面、更有尊嚴(yán)[2]”。②山東省城市建設(shè)需要培養(yǎng)高技能應(yīng)用型物業(yè)管理人才。房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展需要大量物業(yè)管理應(yīng)用型人才。截至2013年，山東物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)超過4500家，從業(yè)人員13.3萬人，擁有資產(chǎn)187.8億元，實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入128.2億元。這對于物業(yè)管理專業(yè)的人才市場提供了極大的機(jī)遇。根據(jù)《2012年山東省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，山東城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達(dá)到33.4平方米，山東城鎮(zhèn)化率達(dá)到52.4%，山東城鎮(zhèn)居民住宅建筑面積總量已超過5億多平方米，據(jù)此計(jì)算，山東物業(yè)管理人員的需要量是15萬人，因此急需培養(yǎng)物業(yè)管理大量的應(yīng)用型人才。③物業(yè)管理行業(yè)對人才培養(yǎng)的要求。目前物業(yè)管理行業(yè)職業(yè)崗位主要是對物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行秩序維護(hù)、保潔、設(shè)備設(shè)施維護(hù)與管理、停車場的管理，并為業(yè)主提供綜合服務(wù)，這些崗位對人才要求既需要有理論知識，更需要有實(shí)踐操作技能的人才。所以培養(yǎng)應(yīng)用型物業(yè)管理人才需要對傳統(tǒng)的人才培養(yǎng)模式進(jìn)行改革。
2.物業(yè)管理人才培養(yǎng)創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)區(qū)的定位。依據(jù)物業(yè)管理行業(yè)職業(yè)崗位和社會對人才的需求，建立“產(chǎn)學(xué)研用”物業(yè)管理應(yīng)用型高技能人才培養(yǎng)模式創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)區(qū)的定位是：以高職高專物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生為對象，以應(yīng)用型高技能人才培養(yǎng)為目標(biāo)，以“重技能，寬口徑，善創(chuàng)新”為指導(dǎo)思想，以生產(chǎn)性實(shí)訓(xùn)為特征的“工學(xué)結(jié)合”物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)形式，依托校內(nèi)實(shí)訓(xùn)基地、校外合作企業(yè)，構(gòu)建以崗位能力為核心、以實(shí)踐教學(xué)為主線的課程體系，實(shí)施“基礎(chǔ)實(shí)訓(xùn)，項(xiàng)目訓(xùn)練，崗前實(shí)訓(xùn)、頂崗實(shí)習(xí)”，將實(shí)踐教學(xué)貫穿整個(gè)教學(xué)過程，達(dá)到提高學(xué)生的職業(yè)技能和創(chuàng)業(yè)能力。我們的改革思路是：依托山東青年政治學(xué)院的管理優(yōu)勢，研究和實(shí)施物業(yè)管理應(yīng)用型高級管理創(chuàng)新人才的綜合培養(yǎng)模式體系，建立可實(shí)施的創(chuàng)新人才培養(yǎng)體系的實(shí)驗(yàn)區(qū)。第一，改革單純傳授知識的傳統(tǒng)的教學(xué)模式，建立人才培養(yǎng)的創(chuàng)新教學(xué)理念：以人才培養(yǎng)為本，以能力培養(yǎng)為目標(biāo)，建設(shè)有效、可實(shí)施的有利于創(chuàng)新人才培養(yǎng)的教學(xué)體系、內(nèi)容和方式。第二，研究在教育各個(gè)階段和不同模式層次上，培養(yǎng)學(xué)生的創(chuàng)新能力。建設(shè)創(chuàng)新人才的綜合培養(yǎng)模式體系：創(chuàng)新能力訓(xùn)練模式、研究型的課程設(shè)計(jì)和畢業(yè)設(shè)計(jì)模式、大學(xué)生自主和合作科研模式。
三、培養(yǎng)物業(yè)管理“產(chǎn)學(xué)研用”應(yīng)用型人才培養(yǎng)模
式創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)區(qū)的五年規(guī)劃我院2013級物業(yè)管理人才培養(yǎng)方案正是基于高端物業(yè)所需人才的職業(yè)任務(wù)和職業(yè)能力分析，旨在培養(yǎng)“首崗適應(yīng)，多崗遷移，可持續(xù)發(fā)展”具有創(chuàng)新能力的物業(yè)管理專業(yè)職業(yè)經(jīng)理人。我們將借助于北京魯能物業(yè)公司、山東明德物業(yè)集團(tuán)、深圳中航物業(yè)公司等具有先進(jìn)管理理念和創(chuàng)新精神的企業(yè)，共建“雙師型”師資隊(duì)伍，共同培養(yǎng)優(yōu)秀人才。根據(jù)物業(yè)管理“產(chǎn)學(xué)研用”應(yīng)用型人才培養(yǎng)模式創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)區(qū)基本建設(shè)要求，結(jié)合物業(yè)管理專業(yè)在培養(yǎng)行業(yè)創(chuàng)新人才的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，我們做出如下規(guī)劃：
1.設(shè)置完善的課程體系，提高學(xué)生專業(yè)素質(zhì)與能力。知識與能力是創(chuàng)新的基礎(chǔ)，創(chuàng)新能力是取得創(chuàng)新性成就的必要條件。要培養(yǎng)物業(yè)管理行業(yè)的創(chuàng)新人才，首先必須讓學(xué)生掌握與專業(yè)相關(guān)的各種知識要點(diǎn)，除了物業(yè)管理法規(guī)、實(shí)務(wù)、建筑設(shè)備等專業(yè)知識外，還要學(xué)習(xí)房地產(chǎn)、管理學(xué)、財(cái)務(wù)、檔案管理等緊密相關(guān)的課程知識，為以后的工作實(shí)踐創(chuàng)新提供充足的知識儲備，提高從業(yè)職業(yè)素質(zhì)。
2.改變傳統(tǒng)教學(xué)方式，鍛煉學(xué)生服務(wù)與創(chuàng)新思維能力。首先，要對課堂進(jìn)行改革，徹底實(shí)現(xiàn)三個(gè)轉(zhuǎn)變：從傳授、傳承已有知識為中心的傳統(tǒng)教育，轉(zhuǎn)變?yōu)橐园l(fā)展學(xué)生的物業(yè)服務(wù)能力與服務(wù)水平為中心，著重培養(yǎng)學(xué)生的創(chuàng)新精神；將以教材傳授為主的教學(xué)目標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲩L經(jīng)驗(yàn)、發(fā)展物業(yè)服務(wù)能力為主的教學(xué)目標(biāo)；將缺乏生機(jī)、死氣沉沉的課堂氛圍轉(zhuǎn)變?yōu)樯鷦踊顫娔芰φ故尽⒅鲃犹剿鞯恼n堂氣氛。寒暑假組織學(xué)生帶著課題與項(xiàng)目參加社會實(shí)踐活動，到校企合作企業(yè)考察、學(xué)習(xí)、交流，積極開發(fā)學(xué)生的創(chuàng)新能力，形成學(xué)生主動參與物業(yè)實(shí)踐、積極探索物業(yè)一線工作、主動思考物業(yè)未來發(fā)展的問題、主動創(chuàng)造性解決物業(yè)實(shí)務(wù)工作問題等為基本學(xué)習(xí)方式的新型教學(xué)模式。其次，鼓勵(lì)學(xué)生全面發(fā)展，做好物業(yè)服務(wù)工作要有“律師的口才，運(yùn)動員的身體，政治家的頭腦”，要訓(xùn)練學(xué)生有好的口才，強(qiáng)健的身體，要研究國家政策與方針，要有廣泛的興趣與愛好。
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1.2三亞市家庭旅館物業(yè)管理存在的問題
1.2.1業(yè)主方存在問題家庭旅館的業(yè)主一般都是個(gè)體投資商，他們在三亞購置房屋的目的就是為了投資，獲取豐厚的利潤是他們的主要目標(biāo)。所以他們在經(jīng)營家庭旅館時(shí)會盡可能的降低成本，對物業(yè)不會有特殊的要求。但是因?yàn)槿粘Ｉ钪惺褂梦飿I(yè)的是流動性極大的旅客，僅依靠小區(qū)的保安是不能保障旅客居住安全的，所以經(jīng)常會發(fā)生旅客在入住家庭旅館期間財(cái)物失竊的現(xiàn)象。此外，因?yàn)榧彝ヂ灭^使用者復(fù)雜多變給小區(qū)公共設(shè)施，如游泳池、文娛活動室等的管理帶來了諸多不便。1.2.2物業(yè)公司存在的問題物業(yè)公司對家庭旅館這一特殊使用人群的管理沒有單獨(dú)的一套物業(yè)管理辦法，也沒有對入住小區(qū)的旅客有任何規(guī)定要求，這不僅會給小區(qū)其他業(yè)主帶來諸多不便，也給小區(qū)的公共安全埋下了許多隱患。
1.3三亞市住宅小區(qū)物業(yè)管理第三方存在問題
所謂物業(yè)管理第三方是指房地產(chǎn)開發(fā)公司和政府物業(yè)相關(guān)主管部門，他們在物業(yè)管理的健康發(fā)展中起著至關(guān)重要的作用。1.3.1房地產(chǎn)開發(fā)公司存在問題雖然國家有明文規(guī)定要嚴(yán)格實(shí)施“建管分離”，但通過對三亞市眾多小區(qū)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，三亞市前期介入的物業(yè)公司大部分都是房地產(chǎn)開發(fā)商自己的物業(yè)公司或是和房地產(chǎn)開發(fā)商長期合作的物業(yè)管理公司，沒有進(jìn)行嚴(yán)格的招投標(biāo)，鑒于三亞市業(yè)主組成的特殊性，物業(yè)前期介入后幾乎就不在更換物業(yè)公司了，所以就形成了“誰建誰管”的不良局面。1.3.2政府物業(yè)相關(guān)主管部門存在問題政府的宏觀調(diào)控對物業(yè)行業(yè)健康有序的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，尤其是像三亞這種本土居民、候鳥居民、旅游暫住居民混居，旅游物業(yè)優(yōu)于普通物業(yè)發(fā)展的特殊物業(yè)發(fā)展情況，政府的宏觀調(diào)控力度和廣度都要加大，但據(jù)三亞目前的狀況而言，政府的管理力度還有待加強(qiáng)。
2三亞市住宅小區(qū)物業(yè)管理問題解決對策
2.1三亞普通住宅小區(qū)物業(yè)管理問題解決對策
2.1.1業(yè)主方存在問題的解決對策業(yè)主在日常生活和工作中應(yīng)多關(guān)心小區(qū)的建設(shè)，應(yīng)該意識到成功的小區(qū)建設(shè)不僅可以提高業(yè)主的居住水平，還可以讓物業(yè)保值增值。在業(yè)主對現(xiàn)代物業(yè)管理全面認(rèn)識和了解以后就會逐漸的改變對物業(yè)公司的態(tài)度進(jìn)而接受現(xiàn)代物業(yè)公司入駐小區(qū)。2.1.2物業(yè)公司存在問題的解決對策物業(yè)公司在進(jìn)行日常的管理工作的同時(shí)應(yīng)該分析一下公司所處的競爭環(huán)境，明確公司定位。針對普通小區(qū)這個(gè)尚待開發(fā)的物業(yè)市場，物業(yè)公司應(yīng)看到它的前景，積極的做好物業(yè)管理的宣傳，普及居民的物業(yè)管理知識，開拓低收入階層市場，為將來公司的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的群眾基礎(chǔ)。
2.2“候鳥”人群住宅小區(qū)物業(yè)管理問題解決對策
2.2.1業(yè)主方存在問題解決對策業(yè)主要學(xué)會用法律的武器合法維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益，應(yīng)該認(rèn)識到業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織，可以檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作，召集和主持業(yè)主大會，對小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理問題處理方案進(jìn)行表決，同時(shí)也可以協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主進(jìn)行溝通，是業(yè)主維權(quán)的主要法人代表，也是業(yè)主和物業(yè)公司溝通的橋梁，所以業(yè)主委員會的成立對于小區(qū)的和諧建設(shè)是很有必要的[1]。2.2.2物業(yè)公司存在問題解決對策①完善誠信體系建設(shè)。業(yè)主和物業(yè)公司之間的相互信任是物業(yè)公司開展日常管理工作的前提，物業(yè)公司在日常的管理活動中應(yīng)多與業(yè)主溝通，及時(shí)了解業(yè)主所需，及時(shí)向業(yè)主反饋房屋托管的情況，適當(dāng)時(shí)也可以在小區(qū)宣傳欄張貼物業(yè)公司成功的房屋托管案例，以優(yōu)化物業(yè)公司在業(yè)主心目中的形象。②增大物業(yè)服務(wù)透明度。物業(yè)公司應(yīng)定期向業(yè)主公布《物業(yè)費(fèi)使用明細(xì)表》，對于小區(qū)公共設(shè)施維修費(fèi)用的收取應(yīng)列預(yù)算表，打消業(yè)主的顧慮，樹立物業(yè)公司服務(wù)業(yè)主，不以公謀私的良好形象。③采用智能化辦公。通過電腦網(wǎng)絡(luò)提供各種管理服務(wù)，不僅可以收取網(wǎng)絡(luò)信息使用費(fèi)和各種服務(wù)費(fèi)，而且也從根本上改變了自身的傳統(tǒng)形象，提升了物業(yè)管理的科技含量、檔次和社會地位。④對員工進(jìn)行嚴(yán)格的上崗培訓(xùn)。物業(yè)公司要在其員工上崗前培養(yǎng)他們的服務(wù)意識，端正他們的工作態(tài)度以及鍛煉他們工作崗位所需的專業(yè)技能，讓物業(yè)公司的日常管理工作井然有序。⑤積極參與市場競爭。物業(yè)公司要意識到僅僅依附于房地產(chǎn)公司是不能讓公司持續(xù)發(fā)展下去的，只有參與正常的市場競爭才能讓公司不斷完善自身的組織結(jié)構(gòu)、管理方法，才能不斷地進(jìn)行改革創(chuàng)新。
2.3三亞市家庭旅館物業(yè)管理問題解決對策
2.3.1業(yè)主方存在問題解決對策業(yè)主方應(yīng)從長遠(yuǎn)的角度思考問題，跟小區(qū)物業(yè)協(xié)作，安裝獨(dú)立的保全系統(tǒng)，并通過網(wǎng)絡(luò)平臺及時(shí)提供家庭旅館旅客的相關(guān)信息，在保障小區(qū)安全的同時(shí)也可以為自己贏得良好的聲譽(yù)。2.3.2物業(yè)公司存在問題解決對策物業(yè)公司應(yīng)積極地拓展自己的業(yè)務(wù)范圍，針對家庭旅館這一特殊物業(yè)制定出一套適合其居住人群高流動性、高復(fù)雜行特征的物業(yè)管理模式，加強(qiáng)小區(qū)治安管理，給旅游人群和正常居住業(yè)主提供一個(gè)可以和諧共處的環(huán)境。
篇9
低碳經(jīng)濟(jì)作為一種綠色經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，是指建立在低排放、低能耗、低污染的基礎(chǔ)上，向著低碳的方向發(fā)展，利用碳中和的發(fā)展方法和節(jié)能減排的發(fā)展方式的一種經(jīng)濟(jì)模式。將充分利用清潔能源，創(chuàng)造綠色環(huán)保概念，重點(diǎn)研究人類賴以生存發(fā)展的重點(diǎn)，即進(jìn)行節(jié)能減排創(chuàng)新、重視可持續(xù)發(fā)展作為其發(fā)展核心。低碳城市指在一定規(guī)劃、政策和制度建設(shè)的推動下，公眾以低碳為理念和行為特征廣泛參與，政府公務(wù)管理層以低碳社會為建設(shè)標(biāo)本和藍(lán)圖，通過轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式、消費(fèi)理念和生活方式，實(shí)現(xiàn)有助于減少碳排放的城市建設(shè)模式和社會發(fā)展方式。其途徑是采用清潔能源和發(fā)展低碳技術(shù)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，指導(dǎo)思想為低碳理念，實(shí)施基礎(chǔ)為低碳技術(shù)和產(chǎn)品，主要對象為低碳能源生產(chǎn)和應(yīng)用。城市低碳生活是指人們在日常生活中，追求的是一種簡單、樸實(shí)的生活，不奢侈浪費(fèi)，使用的也盡量都是低碳的環(huán)保產(chǎn)品，城市里的公共基礎(chǔ)設(shè)施也都是低碳環(huán)保的一種綠色、可持續(xù)的生活習(xí)慣。
1.2物業(yè)管理行業(yè)的低碳理念
作為一個(gè)服務(wù)行業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)中心是“以人為本”。低碳理念在物業(yè)管理行業(yè)的應(yīng)運(yùn)，主要體現(xiàn)在為業(yè)主服務(wù)的過程中，主要側(cè)重體現(xiàn)在業(yè)主和物業(yè)使用人對低碳生活方式的認(rèn)識與追求，即業(yè)主和物業(yè)使用人的“體驗(yàn)性”和對生活方式的“引導(dǎo)性”。從物業(yè)管理企業(yè)自身來說，低碳綠色概念也不能僅僅局限于字面意思，單方面控制能源的使用量及環(huán)境的污染程度，而需將其擴(kuò)展到控制資源的可持續(xù)發(fā)展方面，主要落實(shí)到物業(yè)管理服務(wù)過程中節(jié)約成本、降低消耗、減少對環(huán)境影響等方面。
2物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀及存在主要問題
2.1物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀
2.1.1物業(yè)設(shè)施設(shè)備的耗能較高
物業(yè)設(shè)備設(shè)施，傳統(tǒng)意義上主要有建筑的給排水、暖氣供應(yīng)以及電氣輸送等等。我們平時(shí)所說的物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理主要是將出現(xiàn)問題的落后的設(shè)備轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢哉＿\(yùn)行的設(shè)備，并且進(jìn)行日常維護(hù)與保養(yǎng)。現(xiàn)在建筑管理中融入了更多的數(shù)字化和智能化，使得各種建筑中都運(yùn)用到了現(xiàn)代先進(jìn)設(shè)備，物業(yè)管理就有了便捷又復(fù)雜的設(shè)施設(shè)備管理系統(tǒng)，但是設(shè)施設(shè)備智能化的背后是成本的不斷增加。部分物管公司認(rèn)為，當(dāng)建筑完工投入使用后，只要有空調(diào)或水電的師傅讓物業(yè)設(shè)施運(yùn)行起來就可以，卻殊不知這樣帶來的嚴(yán)重后果，那就是會出現(xiàn)高能耗、設(shè)備損壞、惡化環(huán)境等問題。
2.1.2物業(yè)企業(yè)運(yùn)行成本較高
由于物件的飛漲，使得電氣水以及物業(yè)管理本身的成本費(fèi)用增加，隨之帶來的就是物業(yè)收費(fèi)會增加，業(yè)主不滿意漲價(jià)，引發(fā)其態(tài)度不好；物業(yè)管理不僅需要順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還需注重環(huán)境保護(hù)，兩手兼顧必然導(dǎo)致其運(yùn)行成本高；節(jié)能設(shè)施設(shè)備的投入使用，也需大量成本，這些成本的收回難且慢。這些都將導(dǎo)致物業(yè)公司發(fā)展步履維艱，服務(wù)水平自然下降，甚至?xí)霈F(xiàn)棄盤現(xiàn)象。
2.1.3商業(yè)物業(yè)運(yùn)行狀況較好
與小區(qū)物業(yè)相比，商業(yè)物業(yè)在其發(fā)展中擁有先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備、基金充足且技術(shù)人員充足，整體素質(zhì)高，這些先天性的條件促進(jìn)了它開展低碳物業(yè)、環(huán)保節(jié)能工作產(chǎn)生的效果更明顯，更多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)便更愿意接手商業(yè)物業(yè)。商業(yè)物業(yè)在物業(yè)管理領(lǐng)域居上峰，它的發(fā)展將帶動整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)更上一個(gè)層次。
2.1.4管理工作薄弱，管理手段落后，重建輕管的現(xiàn)象依然存在
近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛崛起，物業(yè)管理行業(yè)本應(yīng)該隨之發(fā)展起來，然而卻出現(xiàn)了重建輕管的現(xiàn)象。物業(yè)管理重建輕管也是有原因的，如物業(yè)設(shè)施設(shè)備與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)；已建成房屋的維修養(yǎng)護(hù)工作不到位，縮短了其使用周期，無形中就引發(fā)了高能耗現(xiàn)象。總的來說，物業(yè)管理工作的管理手段落后，管理工作也較薄弱。
2.1.5物業(yè)行業(yè)政企不分，影響其發(fā)展
物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)不健全，管理體制不完善，政企、政事混淆，這些都影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展。到目前為止，我國都沒有一個(gè)統(tǒng)一的核算管理辦法，部分小區(qū)及商業(yè)樓仍然采用的是行政事業(yè)單位的核算制度，這根本無法滿足物業(yè)管理的發(fā)展需求。
2.2物業(yè)管理存在的主要問題
2.2.1生活垃圾的分類、處理及管理存在問題
很多年前，就有人提出了將生活垃圾分類的理念，然而讓居民做到在家就把生活垃圾分類處理真的很難。另一方面，對于收集、清運(yùn)及處置大量的城市生活垃圾其工作量很大，環(huán)衛(wèi)部門對垃圾的管理也不會盡心盡力，只是單純的完成任務(wù)、草草了事，沒有將低碳理念真正引入到我們的實(shí)際生活中。此外，面對現(xiàn)行的管理體制，龐大又復(fù)雜的市容環(huán)境衛(wèi)生管理隊(duì)伍出現(xiàn)了分工不明確、問題多閑人多等問題，面對問題時(shí)你推我阻，造成人力財(cái)力的浪費(fèi)，問題集聚，對城市生活垃圾的管理沒有起到絲毫的促進(jìn)作用。
2.2.2商業(yè)物業(yè)、大型寫字樓物業(yè)及高校物業(yè)的高能耗
公共場所由于其獨(dú)特的功能決定了其本身是一個(gè)相對較高的能耗場所，但是，個(gè)人對待這些公共物品不會像對待自己的東西那樣小心翼翼的愛惜它、愛護(hù)它。例如：我們經(jīng)常會看到的公共衛(wèi)生間的水龍頭壞了，水在涓涓流淌也無人問津，換做是自己家的水龍頭誰會讓它一直流水？對于這樣的公共物業(yè)在管理的時(shí)候相對較難，它的高能耗給城市帶來很大的負(fù)擔(dān)，加大了管理的難度。
2.2.3居民的高碳生活方式及觀念難以轉(zhuǎn)變
首先，生活在高質(zhì)量、快節(jié)奏的當(dāng)下環(huán)境中，高新科技的不斷涌現(xiàn)更是為人們提供了越來越多的方便，如電氣化、機(jī)械化、自動化技術(shù)等，它們也逐漸成為居民賴以生存的基本保障，這將導(dǎo)致高能耗、高排放。其次，中國人的傳統(tǒng)觀念根深蒂固，有些生活方式的改變需要相當(dāng)長的時(shí)間，甚至至始至終難以改變，所以鼓勵(lì)人們改變生活方式來發(fā)展低碳模式阻力重重。
2.2.4低碳產(chǎn)品的市場阻力
高能耗的社會固然需要低碳產(chǎn)品為其減負(fù)，但是，一方面我國的“低碳產(chǎn)品認(rèn)證”服務(wù)體系并不完善，導(dǎo)致市場上的低碳產(chǎn)品繁雜，管理不到位，部分企業(yè)為謀取私利而開始炒作“偽低碳”產(chǎn)品，這不僅擾亂了正常的市場運(yùn)行秩序，也給消費(fèi)者帶來了不必要的損失；另一方面，低碳產(chǎn)品的高成本也令消費(fèi)者難以承受，主要表現(xiàn)在設(shè)計(jì)含量、技術(shù)成本、安裝成本、維護(hù)投入及推廣費(fèi)等方面，但是多數(shù)消費(fèi)者依舊選擇了傳統(tǒng)產(chǎn)品。2.2.5城市規(guī)劃建設(shè)滯后經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，導(dǎo)致城市高速運(yùn)轉(zhuǎn)，一個(gè)城市的建設(shè)是否完善關(guān)鍵取決于它的規(guī)劃是否合理。現(xiàn)代化的城市建設(shè)為每一位居民提供了溫馨的生活環(huán)境及舒適的工作環(huán)境，同時(shí)也在不斷提高人民的生活質(zhì)量和生活水平。我國的城市化速度快，但城市規(guī)劃并不完善，主要精力放在了新城區(qū)擴(kuò)建，而對于老城區(qū)的改造、城市環(huán)境及綠化整改、歷史文化景區(qū)的維修與保護(hù)等方面做得是微乎其微。
3物業(yè)管理角度的城市低碳經(jīng)濟(jì)
3.1廢品分類回收處理，加強(qiáng)資源的二次利用
物業(yè)公司需要承擔(dān)居民的垃圾處理的監(jiān)督工作，還有垃圾分類等相關(guān)工作的組織實(shí)施工作，與小區(qū)有關(guān)的街道和社區(qū)必須把這些工作納入小區(qū)管理的工作內(nèi)容中，并且制定明確的標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)，定期進(jìn)行檢查、指導(dǎo)和考評。小區(qū)要處理的垃圾在進(jìn)入垃圾處理的體系中后，必須是分類的垃圾。物業(yè)公司等管理單位需建立小區(qū)生活垃圾管理服務(wù)站，將小區(qū)保潔、垃圾分類和收集運(yùn)輸集中一體，推動小區(qū)垃圾分類工作的落實(shí)。
3.2安裝環(huán)保低碳且節(jié)能的設(shè)備、健全物業(yè)管理法規(guī)
第一，熟練掌握各種環(huán)保節(jié)能設(shè)備的操作和安裝維護(hù)方法，加強(qiáng)管理，提高整個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)行效能，從而延長設(shè)備的使用時(shí)間；并且通過科學(xué)的力量進(jìn)行操控，使區(qū)域的舒適度得到提高，為居住的業(yè)主提供良好的工作和生活環(huán)境；通過宣傳渠道，倡導(dǎo)業(yè)主積極參與到節(jié)能活動中；通過綠色物業(yè)管理，提升物業(yè)公司的管理水平及競爭力，從而在業(yè)內(nèi)提高發(fā)展水平。第二，以供水、供熱和供電等相關(guān)行業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)，組織建設(shè)國家級的網(wǎng)絡(luò)管理平臺。對于現(xiàn)有的建筑，可以由政府節(jié)能管理部門進(jìn)行能耗統(tǒng)計(jì)和審計(jì)，并提供一個(gè)開放的信息監(jiān)管平臺，為節(jié)能改造提供真實(shí)可靠的數(shù)據(jù)。第三，制定相關(guān)法律法規(guī)，健全低碳物業(yè)管理制度。在物業(yè)管理方面，特別是低碳環(huán)保這方面，目前還沒有明確的法律法規(guī)。低碳物業(yè)管理行為需要法律引導(dǎo)和制約，不僅能為處理糾紛提供相關(guān)依據(jù)，也為業(yè)主與服務(wù)企業(yè)的責(zé)任和利益劃分提供了依據(jù)，從而更好地促進(jìn)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化。
3.3引領(lǐng)低碳節(jié)能理念進(jìn)入社區(qū)文化
首先，可以將企業(yè)的良好形象與公司的良好業(yè)績與低碳理念結(jié)合，進(jìn)行推廣宣傳；其次，可以將低碳節(jié)能理念與業(yè)主的生活結(jié)合宣傳，并且策劃活動，讓業(yè)主得到收益，并且進(jìn)一步感受到低碳帶給生活等改變和好處。物業(yè)管理公司通過給業(yè)主灌輸?shù)吞忌畹睦砟詈蛢r(jià)值，在業(yè)主內(nèi)部大力推廣，逐漸延伸到社區(qū)之間，實(shí)現(xiàn)更廣范的普及。再者，加強(qiáng)社區(qū)綠化和屋頂綠化，為業(yè)主樹立綠化節(jié)能的好榜樣，并提供專門的低碳服務(wù)，把居民的生活融入到低碳的氛圍中，使業(yè)主自覺感受到生活中低碳的益處。
3.4提供低碳服務(wù)，帶動低碳消費(fèi)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的低碳服務(wù)，不僅是房地產(chǎn)的后期服務(wù)，更是為居民提供的低碳生活服務(wù)。服務(wù)企業(yè)可以在居民區(qū)內(nèi)設(shè)立自行車租賃點(diǎn)及修理點(diǎn)，提倡綠色出行，減少汽車尾氣的排放和污染；還可提供空調(diào)清潔服務(wù)，減少碳的排放量；總之，物業(yè)公司應(yīng)就低碳這一主題，以身作則，為業(yè)主樹立榜樣，并引導(dǎo)業(yè)主積極使用低碳產(chǎn)品，另外，還可以與低碳產(chǎn)品廠商合作，達(dá)到互利互贏。
3.5物業(yè)管理公司提前介入，利于城市建設(shè)和規(guī)劃
物業(yè)管理公司在前期介入物業(yè)項(xiàng)目，為物業(yè)節(jié)能管理提出實(shí)際方案。提前介入是物業(yè)公司的基礎(chǔ)工作，不僅可以對物業(yè)規(guī)劃和功能布局提供建設(shè)性意見，還應(yīng)在整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)和實(shí)施過程中提出合理意見，并且制定與項(xiàng)目符合的維修保養(yǎng)計(jì)劃，為日后低碳項(xiàng)目的運(yùn)營和管理打下良好基礎(chǔ)。
篇10
2.物業(yè)管理重在“管理”，沒有形成良好的服務(wù)質(zhì)量
良好的服務(wù)質(zhì)量是社區(qū)居民享受物業(yè)服務(wù)的基本保證。但是現(xiàn)在很多物業(yè)管理公司服務(wù)意識卻相對較低。在物業(yè)服務(wù)的提供時(shí)候，僅僅是當(dāng)做一項(xiàng)義務(wù)，從方便居民、服務(wù)居民的方面來說，不能很好的滿足居民的需求。目前很多物業(yè)管理公司都是開發(fā)商提供的，這些物業(yè)管理公司在提供服務(wù)的過程中，存在著質(zhì)量不高的情況。比如對于安全服務(wù)，很多保安都是年輕的小孩子，甚至是暑期工，崗位輪換較多。對于進(jìn)出小區(qū)的人也都不認(rèn)識，防范意識較差。其實(shí)，在小區(qū)衛(wèi)生，小區(qū)環(huán)境等方面，物業(yè)公司的管理也不能讓小區(qū)居民滿意。再次，在提供服務(wù)的時(shí)候，很多物業(yè)公司還停留在管理的層面，缺少服務(wù)意識，使很多居民對于其服務(wù)質(zhì)量都不是很滿意。最后，小區(qū)的管理上很多還采用的是傳統(tǒng)的安防手段和安防措施，對于新技術(shù)的應(yīng)用不夠重視。由于物業(yè)公司的專業(yè)素質(zhì)還需提高，在提供服務(wù)時(shí)服務(wù)意識不強(qiáng)。使得居民在接受物業(yè)管理公司提供的服務(wù)時(shí)，會產(chǎn)生各種矛盾和糾紛。有的居民會投訴物業(yè)管理公司不作為，認(rèn)為交完物業(yè)管理費(fèi)用卻沒有享受到相應(yīng)的服務(wù)，從而導(dǎo)致在以后的物業(yè)費(fèi)用收取時(shí)候產(chǎn)生困難。這種惡性循環(huán)也阻礙了物業(yè)服務(wù)的良性發(fā)展。
3.物業(yè)管理人員素質(zhì)不高，專業(yè)人才需求量大
物業(yè)管理的概念進(jìn)入我國不到20年的時(shí)間，進(jìn)入行業(yè)時(shí)間的短暫也造成了我國物業(yè)管理人才的缺乏，近年來，隨著我國住房建設(shè)的加快，物業(yè)管理專業(yè)人才不足的現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。目前而言，物業(yè)管理公司的從業(yè)人員文化素質(zhì)各有差異，總體素質(zhì)不高。物業(yè)管理公司的優(yōu)秀管理人才少，尤其是創(chuàng)新性物業(yè)管理人才。很多都是半路出家，或者是在其他行業(yè)發(fā)展不下去，轉(zhuǎn)而投向物業(yè)管理行業(yè)。這些人員都缺乏專業(yè)的物業(yè)管理培訓(xùn)，對系統(tǒng)化的物業(yè)管理知識了解甚少。同時(shí)這也導(dǎo)致了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不佳的原因。物業(yè)公司的從業(yè)人員大多是流動人口，人員隊(duì)伍流動性較強(qiáng)，素質(zhì)較差。隊(duì)伍的不穩(wěn)定使得服務(wù)的品牌和質(zhì)量都得不到保障。對于一些保安，甚至出現(xiàn)監(jiān)守自盜的情況。這種人員隊(duì)伍結(jié)構(gòu)使得物業(yè)管理過程中服務(wù)不夠?qū)I(yè)，在很大程度上影響著物業(yè)管理作用的發(fā)揮。
4.業(yè)主監(jiān)督作用沒有發(fā)揮
業(yè)主委員會是業(yè)務(wù)內(nèi)部成立的監(jiān)督機(jī)制，在業(yè)主委員會的協(xié)調(diào)下，業(yè)主能夠更好的行使自己的權(quán)利。根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，每個(gè)小區(qū)都有業(yè)主委員會，業(yè)主委員會根據(jù)自己小區(qū)的實(shí)際情況與物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商和溝通，共同做好小區(qū)的管理工作。但是對于現(xiàn)在很多小區(qū)，業(yè)主委員會的功能和作用卻沒有充分的發(fā)揮。很多業(yè)主委員會名存實(shí)亡，只是一個(gè)松散的組織，沒有召集人，也沒有開會的制度，對于小區(qū)管理中的一些事項(xiàng)也沒有響應(yīng)的監(jiān)督和管理的機(jī)制。業(yè)主委員會的監(jiān)督作用并沒有發(fā)揮。另外，部分業(yè)主委員會沒有形成一個(gè)良好的監(jiān)督機(jī)制，內(nèi)部沒有正式出臺一些監(jiān)督流程，對物業(yè)管理公司如何監(jiān)督、需要物業(yè)管理公司季度、年終時(shí)出示哪些統(tǒng)計(jì)資料等，這些都沒有向各位業(yè)主公示。
二、完善物業(yè)管理的對策建議
對于物業(yè)管理來說，由于受運(yùn)行機(jī)制、人才隊(duì)伍等方面的制約，存在著一些阻礙物業(yè)管理順利發(fā)展的行為。在一定程度上影響了社區(qū)的穩(wěn)定。基于這些問題，物業(yè)管理上必須進(jìn)一步加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)，加強(qiáng)業(yè)主的維權(quán)意識，加強(qiáng)物業(yè)管理公司的服務(wù)意識。
1.對物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)價(jià)格形成機(jī)制進(jìn)一步完善
為了解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題，物業(yè)管理公司首先要反思，檢查自身的問題。可以健全和完善物業(yè)管理費(fèi)用使用賬目，在季度末或者年終時(shí)定期張貼在公告欄處，向各業(yè)主告示，讓業(yè)主們對物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的使用情況有大致地了解。通過這些方式換取業(yè)主的信任和支持。另外，對于根據(jù)政府指導(dǎo)價(jià)來制定物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，可以向政府提建議改善這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照當(dāng)?shù)卣_定的物價(jià)上漲系數(shù)、基本工資水平調(diào)整物業(yè)費(fèi)收費(fèi)比例，通過市場來制定物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。對于小區(qū)物業(yè)公司來說，其運(yùn)營必然離不開必須的資金。只有有了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有了一定的收入，才能促使小區(qū)物業(yè)公司改善一些基礎(chǔ)設(shè)施，改善一些管理手段，從而更好的為居民提供服務(wù)，激發(fā)物業(yè)從業(yè)人員優(yōu)質(zhì)服務(wù)的積極性，進(jìn)一步維護(hù)小區(qū)的安定和團(tuán)結(jié)。
2.促進(jìn)物業(yè)管理科學(xué)化，不斷提升服務(wù)滿意度
要實(shí)現(xiàn)不斷提升服務(wù)質(zhì)量的要求，需要促進(jìn)物業(yè)管理科學(xué)化，采用現(xiàn)代科技進(jìn)行管理。現(xiàn)在，很多物業(yè)管理公司還是運(yùn)用傳統(tǒng)的管理方式，耗費(fèi)了大量精力，造成物業(yè)管理存在較大難度，而且服務(wù)態(tài)度不佳。運(yùn)用了新進(jìn)手段，比如，運(yùn)用電子板與公告小區(qū)信息，收費(fèi)通知、收費(fèi)情況公布等可以通過電子郵件公布，或者建立一個(gè)物業(yè)管理系統(tǒng)，業(yè)主們可以在系統(tǒng)里查詢到小區(qū)的各類信息，有效地提升了服務(wù)質(zhì)量，提高業(yè)主們的滿意度。在安全上，可以進(jìn)一步加強(qiáng)技防措施的運(yùn)用，提升小區(qū)的安全管理水平。
3.提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)，培養(yǎng)專業(yè)人才
物業(yè)管理水平的體現(xiàn)主要依賴于從業(yè)者的執(zhí)行水平。這就說明建立專業(yè)性強(qiáng)，綜合素質(zhì)高的物業(yè)管理人才隊(duì)伍的迫切性。因此，物業(yè)管理公司需要加強(qiáng)員工的培訓(xùn)，定期對員工進(jìn)行考核，從而使員工的專業(yè)水平不斷提升。對于考核成績優(yōu)秀的員工，可以送到培訓(xùn)學(xué)院專門學(xué)習(xí)，在學(xué)習(xí)在成長，逐漸提升其管理水平。對于物業(yè)公司的管理人員，要強(qiáng)化其服務(wù)意識，避免在服務(wù)的過程中和業(yè)主產(chǎn)生沖突。對于保安等流動人員，要通過加強(qiáng)素質(zhì)教育、業(yè)務(wù)能力教育等，強(qiáng)化其責(zé)任意識，為他們提供更好的發(fā)展空間和更好的培訓(xùn)，以增強(qiáng)隊(duì)伍的穩(wěn)定性，維護(hù)小區(qū)的有序進(jìn)行。同時(shí)，在物業(yè)公司提供服務(wù)的過程中，一定要以業(yè)主的需要為出發(fā)點(diǎn)，維護(hù)業(yè)主的利益，履行自己的責(zé)任。
4.加強(qiáng)業(yè)務(wù)委員會的監(jiān)督作用
業(yè)主委員會是小區(qū)居民維護(hù)自身權(quán)益的自治組織。因此一定要在生活中予以加強(qiáng)，通過業(yè)主們的聯(lián)合，促使業(yè)主更好的表達(dá)意愿，促使物業(yè)公司更好的提供服務(wù)，促進(jìn)小區(qū)管理的不斷發(fā)展和完善。《物業(yè)管理?xiàng)l例》從制度上賦予業(yè)務(wù)委員會對物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)利與義務(wù)。因此在實(shí)際生活中，要加強(qiáng)業(yè)務(wù)委員會的監(jiān)督作用，充分了解業(yè)主們的意愿，并把這些意愿對物業(yè)管理公司充分表達(dá)，為提高物業(yè)管理水平貢獻(xiàn)力量。具體來說，業(yè)主委員會可以通過定期不定期會議，來征求小區(qū)居民對于物業(yè)公司服務(wù)的意見和建議，并作為社區(qū)居民的代表向物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行反饋。通過建立服務(wù)、監(jiān)督、反饋、整改的良性機(jī)制，來加強(qiáng)和提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和水平，促使物業(yè)管理服務(wù)效能的進(jìn)一步提升，維護(hù)小區(qū)的和諧環(huán)境。
篇11
房改房是指按照國家規(guī)定以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售給職工的享受國家一定優(yōu)惠政策的房屋。從20世紀(jì)80年代至今，我國的房管體制逐步從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)傳統(tǒng)的行政福利型向市場經(jīng)濟(jì)的專業(yè)化物業(yè)管理轉(zhuǎn)變，即房改房的管理也從單位自管逐步向?qū)I(yè)化的物業(yè)管理轉(zhuǎn)型。物業(yè)管理實(shí)行企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理、社會化服務(wù)的運(yùn)行機(jī)制，社會各界普遍認(rèn)為推行物業(yè)管理是搞好房改房管理成效最為顯著的管理模式。鐵路部門如何順應(yīng)潮流，對管內(nèi)房改房推行物業(yè)管理？本文作一探討。
一、鐵路房改房推行物業(yè)管理的緊迫性和意義
（一）鐵路職工生活小區(qū)的特點(diǎn)
鐵路職工住宅分散；規(guī)模小，跨度大；住戶比較單一；長期由房建段、生活段等不同部門分散管理；大部分樓房殘舊，維修費(fèi)不到位；沒有向住戶收取維修基金；對公共空間、共用設(shè)施設(shè)備等共同利益的協(xié)調(diào)缺乏自治、自律機(jī)制，難以統(tǒng)一管理。
而長期以來的福利性住房制度使人們習(xí)慣了房屋消費(fèi)的依賴性，以前單位充當(dāng)物業(yè)公司的角色，屋主享受的物業(yè)管理是免費(fèi)的。對有償服務(wù)的管理機(jī)制難以接受，推行物業(yè)管理困難重重！
（二）推行物業(yè)管理的緊迫性和意義
1.緊迫性
物業(yè)管理，大勢所趨。物業(yè)管理20多年前由港、澳地區(qū)引入大陸，經(jīng)國內(nèi)各地大力扶持發(fā)展，已成為最新最有活力的房管機(jī)制。隨著鐵路房建系統(tǒng)脫離業(yè)主以及住房由實(shí)物分配向貨幣分配轉(zhuǎn)制，房改制度不斷深入，加深了住房的商品化。所有這些都要求鐵路部門緊跟形勢，推行物業(yè)管理。
2.意義
首先，物業(yè)管理以其服務(wù)社會化、維修專業(yè)化和經(jīng)營企業(yè)化的特點(diǎn)區(qū)別于傳統(tǒng)的管理模式，物業(yè)管理企業(yè)配備專門的管理人員，對生活小區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一的管理，實(shí)現(xiàn)了住房管理從單一的房屋維修養(yǎng)護(hù)和房屋租賃調(diào)配向小區(qū)管理一體化的轉(zhuǎn)變，克服了行政福利型房管制度的政出多門、多頭管理的弊端，避免了因管理問題而出現(xiàn)互相扯皮，互相推諉，最終造成管理落空的結(jié)局，大大提高了小區(qū)管理的效率和質(zhì)量；
其次，物業(yè)管理使一部分職工從主業(yè)分離出來，專職小區(qū)管理，解決職工住戶的后顧之憂，對生產(chǎn)部門、職工全心身投入生產(chǎn)具有積極的意義；
再次，物業(yè)管理企業(yè)向用戶提供多方面的綜合服務(wù)，使物業(yè)住用人在方便、舒適、安全的生活和工作環(huán)境中安居樂業(yè)、陶冶和培養(yǎng)出高尚、文明的情操，改善精神面貌，對促進(jìn)精神文明建設(shè)，凈化小區(qū)精神生活和治安環(huán)境起著重要的作用。
二、鐵路房改房如何推行物業(yè)管理
目前的狀況是，房改房物業(yè)管理不盡如人意之處普遍存在，其主要原因是很多業(yè)主對原來由單位包辦的管理局面的改變難以適應(yīng)。人們的依賴性較強(qiáng)，無法建立服務(wù)消費(fèi)觀念，導(dǎo)致物業(yè)管理難以進(jìn)入房改房管理當(dāng)中。
如何突破房改房小區(qū)物業(yè)管理的瓶頸，如何在鐵路房改房中推行物業(yè)管理？重點(diǎn)從以下幾方面入手：
（一）采取強(qiáng)有力的整治措施
1.徹底拆除違章建筑，清理二違三亂
鐵路住宅違章建筑存在由來已久，有亂拆建的，有占地搭建的，也有空中違章樓閣，有的還在媒介上曝過光，但都得不到有效的解決，這些違章建筑不僅影響了生活小區(qū)的整體外觀，而且影響了主體建筑的安全使用，甚至滋生不安定的因素。整治、創(chuàng)建物業(yè)小區(qū)，首先面臨的是違章建筑，拆除這些違章建筑，采取強(qiáng)行拆除措施前，需經(jīng)過多次細(xì)致調(diào)查研究，認(rèn)真總結(jié)過去經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并詳細(xì)制訂整治方案，掌握違章情況后，依靠組織強(qiáng)行拆除。一方面，在深入摸底調(diào)查的基礎(chǔ)上，先后多次張?zhí)媸竞托麄鳂?biāo)語，召開現(xiàn)場座談會，把整治小區(qū)的目的和規(guī)劃反復(fù)告知住戶，另一方面通過有關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)對違章戶做工作，爭取得到住戶的理解和支持，并采取相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)制約辦法，對不配合整治的釘子戶依靠組織，強(qiáng)行拆除。
2.完善配套設(shè)施，狠抓硬件建設(shè)
良好完善的配套設(shè)施，是小區(qū)管理順利進(jìn)展的基本硬件。對于不同情況的小區(qū)，可以采取不同的側(cè)重點(diǎn)。對有一定基礎(chǔ)的小區(qū)，要重在完善，對無人管理的小區(qū)，則要重在建設(shè)。完整的圍墻和門樓可以實(shí)現(xiàn)封閉式的管理，增強(qiáng)小區(qū)的防范能力，車棚、車場的建設(shè)、使用可以解決三車的亂停放問題，減少車輛失竊案件，消防設(shè)施、防盜門、道路、沙井蓋等的修復(fù)可以消除安全隱患。宣傳欄和宣傳標(biāo)語的設(shè)立有利于改善小區(qū)的面貌，增強(qiáng)小區(qū)的文明氛圍。
（二）加強(qiáng)物業(yè)管理的軟件建設(shè)，不斷規(guī)范物業(yè)管理
1.完善規(guī)章制度和設(shè)立資料臺帳
沒有規(guī)距不成方圓，完善的規(guī)章制度不僅規(guī)范了管理人員的管理活動，而且對住戶的一些過激行為具有約束的作用，有利于住戶對物業(yè)管理處工作的監(jiān)督，促進(jìn)管理水平的提高，這些規(guī)章制度包括：住戶公約、物業(yè)管理規(guī)定、治安管理規(guī)定、消防管理規(guī)定，管理費(fèi)收費(fèi)辦法、住戶手冊、員工手冊，房屋裝修規(guī)定，門衛(wèi)制度以及各專項(xiàng)服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)和工作實(shí)施要求等，而健全的資料臺帳則有且于管理處更有效地處理工作，例如完整的住戶情況臺帳，有助于門了保安嚴(yán)密地控制“三無人員以及小攤小販的混入。
2.組織成立業(yè)主委員會
成立業(yè)主委員會是物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)的要求，也是住戶參與管理的形式。但如何成立一個(gè)代表大多數(shù)住戶意志的業(yè)主委員會，目前很多城市的做法是由當(dāng)?shù)卣抗懿块T牽頭，召開全體業(yè)主大會，由業(yè)主大會推選。但由于各種原因，這種做法在既有小區(qū)中沒有得到很好實(shí)施，選舉的方式五花八門。鐵路房改房有些生活段的物業(yè)管理公司的做法是由部分業(yè)主推舉各樓長各梯長候選人，采用差額選舉的辦法，由本樓本梯全體業(yè)主投票產(chǎn)生樓長、梯長，然后在此基礎(chǔ)上成立業(yè)主委員會，保證所產(chǎn)生的業(yè)主委員會具有一定的代表性，并通過業(yè)主委員會制訂住戶公約、住戶手冊、業(yè)主委員會章程，使小區(qū)管理制度得到完善，管理力度得到有效的補(bǔ)充，促進(jìn)小區(qū)管理工作向規(guī)范化邁進(jìn)一大步。
3.有償服務(wù)，房管轉(zhuǎn)制實(shí)現(xiàn)大突破
有償服務(wù)是物業(yè)管理區(qū)別于舊房管體制的標(biāo)志。物業(yè)公司可根據(jù)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，實(shí)行有償服務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)與專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)并存，參照地方物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并考慮鐵路職工實(shí)際上的經(jīng)濟(jì)承受能力，收取適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)。對房屋的維修也應(yīng)一改過去的體制，實(shí)行有償維修服務(wù)，根據(jù)有關(guān)修繕工程定額向住戶收取修繕費(fèi)，從而減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)房屋管理從福利型向市場化轉(zhuǎn)變。
（三）加強(qiáng)日常管理
1.治安安全管理
一個(gè)治安安全的生活小區(qū)，其安全防線是相當(dāng)堅(jiān)固的，對進(jìn)出小區(qū)的人、物、車了如指掌，只有這樣，在安全方面才能做到靜動檢查、點(diǎn)面結(jié)合。
（1）建立“三道防線”、緊抓“四個(gè)控制點(diǎn)”
三道防線，即：一是嚴(yán)把門崗，聘請保安人員，實(shí)行門衛(wèi)值班制度，二是職工家屬中組成義務(wù)護(hù)區(qū)隊(duì)，三是小區(qū)管理人員和保安人員組織巡查；
四個(gè)控制點(diǎn)：第一，對進(jìn)出小區(qū)的裝修人員進(jìn)行登記掌握；第二，對住宅小區(qū)進(jìn)出人員的掌握；第三，對汽車進(jìn)出的掌握；第四，對貨物進(jìn)出的掌握。（2）加強(qiáng)戶籍和出租屋的管理，清理三無人員
由于“三無人員”無固定職業(yè)、無固定住所，管理難度大，也是違法犯罪等不安定的
潛在因素，在創(chuàng)建安全小區(qū)的工作中，清理三無人員非常重要，可在地方綜治辦的指導(dǎo)下，對住戶人籍對號入冊，建立來訪登記制度，嚴(yán)格控制外來閑雜人員及小販、派發(fā)廣告單和拾破爛者進(jìn)入小區(qū)，另外，制訂房屋出租管理規(guī)定，加強(qiáng)對出租屋的管理。
（3）成立幫教小組，搞好幫教工作
配合地方打擊“黃、賭、毒”活動，與派出所、居委會聯(lián)合成立幫教小組，重點(diǎn)對住宅區(qū)內(nèi)不良人員進(jìn)行跟蹤幫教，防止住戶吸毒，凈化小區(qū)環(huán)境。
（4）重點(diǎn)抓好保安隊(duì)伍的建設(shè)，確保小區(qū)安全
萬事人為本，充分發(fā)揮員工的作用非常重要，特別是做為與治安工作直接關(guān)系的保安人員。如何加強(qiáng)保安隊(duì)伍的建設(shè)呢？具體的做法：一是制定保安員工作崗位責(zé)任制、工作標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的考核辦法，嚴(yán)格兌現(xiàn)獎(jiǎng)優(yōu)罰劣的情況，把小區(qū)內(nèi)的安全管理和保安人員在經(jīng)濟(jì)上掛鉤，及時(shí)嚴(yán)肅處理各種失職問題，對較大問題造成重大影響或情節(jié)惡劣的，即時(shí)清退；二是對保安員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和演習(xí)，提高保安員的綜合素質(zhì)、業(yè)務(wù)水平和處理問題的能力，全面提高管理質(zhì)量；三是對好人好事的宣傳，讓員工之間互相學(xué)習(xí)，互相促進(jìn)，最大限度地發(fā)揮每一員工的作用。
2.房屋設(shè)施管理
（1）實(shí)行房屋裝修申報(bào)制度，控制違章建筑
房屋裝修管理是治安管理工作中一個(gè)不可忽視的問題，經(jīng)常引發(fā)諸多管理問題，例如施工噪音，建筑垃圾、亂拆亂改影響主體結(jié)構(gòu)，影響正常使用，還有不良裝修工人的小偷小摸等。實(shí)踐證明，實(shí)行房屋裝修申報(bào)制度，可有效地控制這些問題的發(fā)生，保證物業(yè)管理的順利開展。
（2）日常巡檢，防治結(jié)合，動態(tài)維修
貫徹“堅(jiān)持預(yù)防為主，周期狀態(tài)修繕，重點(diǎn)整治病害，逐步改善條件，確保使用安全”的工作方針。堅(jiān)持日常巡檢，對病害發(fā)現(xiàn)一處，處理一處，延長維修周期。
（3）堅(jiān)持春檢制度
每年春季設(shè)備安全大檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房建設(shè)施設(shè)備的病害，根據(jù)掌握的情況合理編制大修計(jì)劃，把有限的資金用于最需要之處。
3.衛(wèi)生管理
這是物業(yè)管理基本業(yè)務(wù)的重要組成部分，其好壞直接影響物業(yè)管理的成效，需要予以高度重視。鐵路物業(yè)小區(qū)是在既有的情況下介入物業(yè)管理的，衛(wèi)生管理方面的工作一般由所在居委會負(fù)責(zé)，實(shí)行物業(yè)管理后，衛(wèi)生管理應(yīng)納入物業(yè)管理范疇，由物業(yè)管理專職保潔員負(fù)責(zé)，便于對工作的日常監(jiān)管，也便于全天候的保潔工作。根據(jù)所管小區(qū)的面積、人口，聘用適當(dāng)人數(shù)的保潔員，日常打掃公共環(huán)境衛(wèi)生，清潔垃圾箱（桶），定期清洗樓梯等或采取直接上門收取垃圾的做法，但所收取的衛(wèi)生費(fèi)需滿足人員工資支出的需要。
4.車輛停放管理
涉及汽車、摩托車及單車的停放管理工作。根據(jù)場地的大小，適當(dāng)劃分車位，專項(xiàng)保管，收取專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)，對進(jìn)入封閉式車場的車輛采用進(jìn)出收發(fā)牌制度，確保車輛安全，
5.費(fèi)用管理
（1）正確把握物業(yè)管理的收費(fèi)原則
物業(yè)管理涉及多種費(fèi)用的收取工作，包括綜合管理費(fèi)、專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)。各種費(fèi)用有其本身的內(nèi)涵和構(gòu)成，制訂費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要立足于整個(gè)物業(yè)管理市場，找準(zhǔn)自身的市場地位，理順管理與收費(fèi)的關(guān)系，既要考慮職工的經(jīng)濟(jì)承受能力，又要符合政策法規(guī)的要求，并且需要與自身提供的服務(wù)相適應(yīng)。
（2）采取有效的收取方式
鐵路住宅區(qū)有一個(gè)非常突出的特點(diǎn)，即住戶比較單一，絕大部分為內(nèi)部鐵路職工，針對這一特點(diǎn)，可以采取工資代扣管理費(fèi)的做法。
（3）增強(qiáng)收費(fèi)工作的監(jiān)督力度
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2.勤學(xué)苦讀，渴望成才
越來越多的青年員工意識到，要在激烈的競爭中站穩(wěn)腳跟、實(shí)現(xiàn)自我，必須不斷充實(shí)自己、提升素質(zhì)。因此許多青年員工在工作后仍然堅(jiān)持讀書和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)。他們希望通過持續(xù)學(xué)習(xí)、接受各類培訓(xùn)來提高自己的職業(yè)技能。他們平時(shí)獲取信息的主要渠道便是網(wǎng)絡(luò)和圖書資料。
3.自我意識強(qiáng)，職業(yè)觀念不穩(wěn)定
青年員工更多地關(guān)注現(xiàn)實(shí)條件，比如收入待遇、工作環(huán)境、社會地位等，待人處事容易沖動，不懂得控制自己的情緒，工作中“眼高手低”，比較叛逆，崇尚個(gè)性化、風(fēng)格化，而沒有樹立崗位責(zé)任感和構(gòu)建企業(yè)價(jià)值觀。一旦現(xiàn)實(shí)與理想發(fā)生沖突，他們便會把責(zé)任歸咎于企業(yè)。
4.缺乏準(zhǔn)確定位
青年員工對自己的事業(yè)和未來充滿憧憬，希望能通過自己的努力和拼搏，獲得領(lǐng)導(dǎo)和其他同事的尊重以及能力的認(rèn)可；希望能夠在企業(yè)中發(fā)揮自己的實(shí)力，在事業(yè)上有所成就；他們思想活躍，抗挫折能力差，容易產(chǎn)生不穩(wěn)定情緒，特別是經(jīng)過一段實(shí)踐鍛煉并有了一定能力時(shí)，稍不滿意就會跳槽走人。
二、青年員工在職業(yè)生涯中應(yīng)注意的問題
青年員工已經(jīng)在公司管理崗位中占據(jù)了一席之地，他們的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平直接影響著企業(yè)未來的發(fā)展。如何在眾多的青年才俊中脫穎而出，為企業(yè)貢獻(xiàn)更大的力量，實(shí)現(xiàn)自己的人生價(jià)值，是每一位青年員工都應(yīng)該認(rèn)真思考的問題。
1.做一個(gè)有準(zhǔn)備的人
正所謂機(jī)遇偏愛有準(zhǔn)備的人，中國有句古話：臺上一分鐘，臺下十年功。我們常常羨慕別人的機(jī)遇好，羨慕命運(yùn)對別人的青睞、羨慕別人的成功，卻沒有看到榮耀和鮮花背后所付出的堅(jiān)辛和努力。眾人所知的楊利偉為什么能成為中國航天的第一人。中國航天員的選拔要經(jīng)過“過五關(guān)斬六將”，楊利偉順利地過了一關(guān)又一關(guān)，他贏得中華民族的飛天夢想機(jī)會。他從小對自己要求嚴(yán)格，天生是個(gè)不甘落后的人。每次的訓(xùn)練他都是全身心地投入，以嚴(yán)肅認(rèn)真的精神和熟練的技術(shù)贏得了教員的稱贊，把一切做得精益求精。正因?yàn)闂罾麄?yōu)秀的訓(xùn)練成績和綜合素質(zhì)，光榮地選為“神舟”五號航天飛行員。所以我們要想成功，要想抓住機(jī)遇，就得從現(xiàn)在開始收拾好行囊，做好準(zhǔn)備。當(dāng)機(jī)遇輕輕地叩響門扉時(shí)，我們就會沉著地應(yīng)和一聲，踩著它的節(jié)拍，旋轉(zhuǎn)而去，千萬不要眼睜睜地看著它，在悠忽之間，從你身邊姍姍飄過，而你卻無能為力。青年人要學(xué)會珍惜每一次展示自我的機(jī)會，航天企業(yè)作為一家集團(tuán)公司，人員內(nèi)部流動是很平常的事情，公司又是服務(wù)于全院的后勤保障單位，平常工作中可能會接觸各種各樣的人，其中也許包含伯樂。可能就在某一次服務(wù)業(yè)主的時(shí)候，你的一言一行便留下了深刻的印象，機(jī)會之門在悄悄地為你打開。也許公司組織的一次活動，或是領(lǐng)導(dǎo)交辦的一項(xiàng)工作，都是在考察你的能力，這時(shí)如果你不重視、不用心，工作完成的不好或不漂亮，領(lǐng)導(dǎo)不滿意。即使領(lǐng)導(dǎo)想把機(jī)會給你，由于自己條件不具備，所以根本抓不住，只能眼睜睜的看著這個(gè)機(jī)會從身邊擦過向另一個(gè)有準(zhǔn)備的人走去。人們常說，機(jī)會難得，錯(cuò)過了就很難再有機(jī)會。因此，我們開始就要打好各方面的基礎(chǔ)，努力工作，愛崗敬業(yè)，不斷提升自己的綜合素質(zhì)，成為一個(gè)復(fù)合型人才。
2.要從基層做起，肯吃苦
如今的青年人基本上都是“80后”和“90后”，這代人大部分為獨(dú)生子女，從小被父母疼愛，沒有吃過苦，受過累，又接受了高等教育，天生就具有優(yōu)越感，覺得自己是社會的寵兒、未來的驕子。他們從十多年的學(xué)習(xí)生涯中走向社會，準(zhǔn)備大展宏圖，干出一番事業(yè)，卻忽略了自己剛剛成為社會這個(gè)大課堂的一名新生。沒有社會工作經(jīng)驗(yàn)，沒有人生閱歷，這些就是新的學(xué)習(xí)課程。青年人在十幾年的學(xué)習(xí)生涯中并不是學(xué)到了多少知識，而是掌握了學(xué)習(xí)的方法和本領(lǐng)，他們接受新事物速度快，領(lǐng)悟能力強(qiáng)。所以，青年人一定要從基層做起，注重技術(shù)能力的提高，扎根一線，一步一個(gè)腳印，打好扎實(shí)的基礎(chǔ)，不要走捷徑。只有這樣一點(diǎn)一滴的積累和努力，做到學(xué)以致用，活學(xué)活用，才能把那些書本上的理論知識應(yīng)用到實(shí)踐中去。同時(shí)，青年人要學(xué)會吃苦，肯于吃苦。有這樣一個(gè)小故事，一個(gè)年輕的水手，由于年齡小，性格內(nèi)向，寡言少語，看上去很好欺負(fù)。所以，船上的一切雜事大多由他干，其他水手很清閑。航行結(jié)束后，公司對全體水手的技能進(jìn)行考核，結(jié)果小水手的考核結(jié)果最好，最終被提拔為新水手長。這個(gè)故事充分說明：做得多才能學(xué)得多，學(xué)得多才能進(jìn)步得多，進(jìn)步得多才能比別人強(qiáng)得多，比別人強(qiáng)得多就會在競爭中有利得多。所以，永遠(yuǎn)不要嫌自己做得多，那是生命賦予你的難得多的歷練，讓你承擔(dān)更多的責(zé)任，成就更多的輝煌。
3.領(lǐng)導(dǎo)崗位并不是唯一晉升的渠道
現(xiàn)在的青年人迫于生活的壓力，工作后一心要當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)干部，覺得只有這樣才能獲得高收入。然而，并不是每個(gè)人都適合當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)，畢竟領(lǐng)導(dǎo)干部只是成百上千人群中的少部分人群。目前社會上最缺少的不是管理人才，而是技能人才，具有高素質(zhì)、高能力的知識型技能人才才是最稀缺的。大部分管理人才不懂專業(yè)技術(shù)，而經(jīng)驗(yàn)豐富的老師傅們懂技術(shù)卻不會表達(dá)，這是如今企業(yè)面臨的最大問題。因此這些從高校里走出來的知識型人才，具備專業(yè)的理論知識，再加上實(shí)踐的積累，便有了成長的空間。近幾年，物業(yè)公司隨著智能型樓宇的逐漸接管，特別是配電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等等現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備，如何進(jìn)行保養(yǎng)、維修、維護(hù)，確保設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)行，給我們帶來新的課題。同時(shí)對我們公司年輕技術(shù)或管理人員而言，則是一個(gè)施展才能的機(jī)會和挑戰(zhàn)。所以我們一定要學(xué)新技術(shù)，學(xué)習(xí)新的管理知識和管理方法，將智能型樓宇管出成績。人在職場，一定要對自己充滿自信，積極面對新環(huán)境和新事物。遇到挫折，要從樂觀正面的角度看問題。這樣你的智商和情商潛能就會得到充分發(fā)揮，在工作中游刃有余，走向成功。與之相反，如果你的智商很高，卻常以此自負(fù)，情商低下，天天為自己周圍并不理想的環(huán)境所困擾，那你的結(jié)局或是憤世嫉俗、孤芳自賞，與社會環(huán)境、周圍同事融不到一起；或高不成低不就，終將一輩子碌碌無為。
三、企業(yè)對青年員工人才建設(shè)的培養(yǎng)機(jī)制
1.建立公平合理的薪酬制度
青年員工面臨或輕或重的經(jīng)濟(jì)壓力，他們有著用金錢來證明自己能力與社會地位的強(qiáng)烈心理愿景。因此，一個(gè)良好的、與績效掛鉤的具有吸引力的合理薪酬體系對于他們無疑具有很強(qiáng)的鞭策作用。公司通過實(shí)施新的績效考核體系方案，通過增加工齡工資、職稱補(bǔ)貼等形式區(qū)分員工基本工資差別，并通過設(shè)定崗位系數(shù)來確定每一位員工的考核工資，正所謂“技高者多得，多勞者多得”。同時(shí)，通過個(gè)人考取相關(guān)職業(yè)資格證書，獲得相應(yīng)的職稱補(bǔ)貼形式來鼓勵(lì)大家提升專業(yè)技能。
2.注重非物質(zhì)激勵(lì)
非物質(zhì)激勵(lì)作為物質(zhì)激勵(lì)的一種輔助激勵(lì)，其作用也是不可忽視的。公司通過尊重、信任、關(guān)懷、培訓(xùn)等形式激發(fā)和引導(dǎo)青年員工的工作動機(jī)、積極性和主動性，影響或改變員工的工作行為，使他們按照公司的發(fā)展目標(biāo)發(fā)揮最大的效用。公司通過積極組織各種文體比賽、技能競賽、優(yōu)秀員工評選等活動來挖掘大家的潛質(zhì)，進(jìn)而提升企業(yè)榮譽(yù)感及企業(yè)歸屬感。
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(一)平臺的可操作分析。現(xiàn)代學(xué)徒制要求高職院校為學(xué)生創(chuàng)造良好的學(xué)習(xí)平臺，有足夠的實(shí)訓(xùn)設(shè)備完成實(shí)際操作。物業(yè)管理專業(yè)可以按照“校企共建，依靠行業(yè)，服務(wù)社會”的建設(shè)思路，為學(xué)生建設(shè)真實(shí)性的工作場景，積極開發(fā)建設(shè)校內(nèi)外實(shí)訓(xùn)室(基地)，制定完善的實(shí)訓(xùn)室(基地)的管理制度、開發(fā)實(shí)訓(xùn)包和實(shí)訓(xùn)指導(dǎo)手冊。基礎(chǔ)物業(yè)管理包括保安、保潔、保綠、保修等“四保”以及客服服務(wù)等五個(gè)方面，學(xué)校可以結(jié)合校園物業(yè)為背景，與專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行深度合作，讓學(xué)生在學(xué)校學(xué)習(xí)期間接觸的設(shè)施設(shè)備操作和工作流程與在企業(yè)工作時(shí)的操作流程完全一致，縮短學(xué)生在企業(yè)工作崗位的培養(yǎng)周期。此外，在實(shí)際的教學(xué)中，通過計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)構(gòu)建物業(yè)消防報(bào)警系統(tǒng)、物業(yè)安防系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、物業(yè)信息技術(shù)平臺等，讓學(xué)生置身于逼真的模擬情境中，在這種模擬情境下，學(xué)習(xí)者可以進(jìn)行人———機(jī)互動，甚至人———人互動。當(dāng)然，專業(yè)平臺的建設(shè)不能僅僅靠校內(nèi)實(shí)訓(xùn)室(基地)，物業(yè)管理專業(yè)的認(rèn)知實(shí)習(xí)、頂崗實(shí)習(xí)以及部分課程實(shí)踐都必須到現(xiàn)場進(jìn)行。學(xué)校可以和本土幾家一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行深度合作，建立定點(diǎn)校外實(shí)訓(xùn)基地，為提升人才培養(yǎng)奠定可靠的平臺。(二)師資的可行性分析。對于物業(yè)管理專業(yè)，建立學(xué)徒制的校企合作模式，對教師是很大的挑戰(zhàn)，要求教師必須增加到物業(yè)管理行業(yè)工作的經(jīng)驗(yàn)，首先讓自己接受企業(yè)的聘請成為物業(yè)管理公司的員工，直接參與到企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)營管理，而成為行業(yè)的專家，這樣才可以將自己在行業(yè)中積累的經(jīng)驗(yàn)傳授給學(xué)生，設(shè)置適當(dāng)?shù)墓ぷ髑榫埃O(shè)置不同的學(xué)習(xí)任務(wù)，讓學(xué)生內(nèi)化教師的知識。(三)借鑒其他專業(yè)學(xué)徒制發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。學(xué)徒制的校企合作模式在其他專業(yè)已經(jīng)得到較為廣泛的應(yīng)用，并取得一定的成功經(jīng)驗(yàn)，盡管各專業(yè)有不同的教學(xué)內(nèi)容，但是在學(xué)徒制模式下，教學(xué)理念是一致的，如實(shí)施流程，物業(yè)管理專業(yè)可以參照烹飪專業(yè)學(xué)徒制教學(xué)流程，包括:提出學(xué)徒制教學(xué)改革方案成立學(xué)徒制教學(xué)指導(dǎo)小組聘請師傅師傅專業(yè)技能表演確定學(xué)徒名單與師傅簽訂培養(yǎng)協(xié)議實(shí)施學(xué)徒制教學(xué)學(xué)徒制教學(xué)期中檢查與研討學(xué)徒制教學(xué)期末檢查與研討。每個(gè)流程確定詳細(xì)的內(nèi)容和要求，規(guī)定具體的教學(xué)目標(biāo)、教學(xué)任務(wù)、教學(xué)方法、課程評價(jià)考核體系，以合同形式規(guī)定了師徒雙方的責(zé)任和義務(wù)。
三、構(gòu)建現(xiàn)代學(xué)徒制的物業(yè)管理專業(yè)校企合作模式
現(xiàn)代學(xué)徒制在歐美和澳大利亞等國家已經(jīng)得到完善的法律保障，并且得到政府財(cái)政支持，構(gòu)建現(xiàn)代學(xué)徒制的物業(yè)管理專業(yè)校企合作模式需要結(jié)合專業(yè)發(fā)展實(shí)際和我國國情，其結(jié)構(gòu)如下圖所示:由上圖可知，構(gòu)建現(xiàn)代學(xué)徒制的物業(yè)管理專業(yè)校企合作模式包括四個(gè)平臺作為保障，企業(yè)和學(xué)校是以“雙主體”的身份進(jìn)行深度合作，形成了培養(yǎng)目標(biāo)、培養(yǎng)內(nèi)容、培養(yǎng)方式和質(zhì)量監(jiān)控等四個(gè)基礎(chǔ)組成部分。(一)培養(yǎng)目標(biāo)。強(qiáng)調(diào)“必要的現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)經(jīng)營管理知識”，一方面要求學(xué)生不必掌握過多的理論知識，另一方面包括物業(yè)管理的層次，不僅是基礎(chǔ)物業(yè)管理，還包括資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理等高層次的現(xiàn)代物業(yè)管理類型。較強(qiáng)的實(shí)踐技能是現(xiàn)代學(xué)徒制校企合作的人才培養(yǎng)模式的重點(diǎn)，物業(yè)管理的技術(shù)性要求較高，通過學(xué)徒制，學(xué)生要熟悉物業(yè)經(jīng)營管理各崗位的操作流程，能夠比較靈活處理各類問題。(二)培養(yǎng)內(nèi)容。作為培養(yǎng)內(nèi)容主要是通過課程體系的構(gòu)建和企業(yè)文化的熏陶加以實(shí)現(xiàn)，當(dāng)前作為物業(yè)管理是一門新興的學(xué)科，專業(yè)課程開發(fā)難度較大，需要和企業(yè)聯(lián)手開發(fā)課程資源庫，開發(fā)案例教學(xué)庫，通過各種合作項(xiàng)目，真正體現(xiàn)在學(xué)徒制下，學(xué)生能夠在“做”中學(xué)到更多的實(shí)踐技能。(三)培養(yǎng)方式。在培養(yǎng)方式上，可以采用不同的講授和培訓(xùn)方式讓學(xué)生更容易接受不同的學(xué)習(xí)內(nèi)容，這樣的培養(yǎng)方式為學(xué)生職業(yè)精神和職業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)奠定基礎(chǔ)。而這種角色的轉(zhuǎn)變，需要學(xué)校理論教師和企業(yè)實(shí)踐師傅合作教育。(四)質(zhì)量評價(jià)。在學(xué)徒制模式下，需要形成內(nèi)外有機(jī)融合的質(zhì)量監(jiān)控平臺，為了保證高質(zhì)量的人才，在考核體系上要有比較完備的標(biāo)準(zhǔn)，并且必須按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，只有這樣，在現(xiàn)代學(xué)徒制培養(yǎng)模式下培養(yǎng)出來的學(xué)生才可能得到行業(yè)、社會和企業(yè)的認(rèn)可。
