引論：我們?yōu)槟砹?3篇土地市場論文范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
2.房地產(chǎn)業(yè)稅收流失嚴(yán)重
2005年，國家稅務(wù)管理系統(tǒng)針對房地產(chǎn)行業(yè)進行了一次大范圍的稅收檢查，有11個省級國稅機關(guān)和29個省級地稅機關(guān)參與這項工作。檢查結(jié)果表明，截至2005年10月底，全國共檢查納稅人27738戶，其中，有問題的13835戶，問題率達(dá)到49.88%。稅收流失情況的確嚴(yán)重。
3.原有征收制度不合時宜
國務(wù)院于1993年即《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定了這一稅種。目前來看，這一征收辦法不合時宜，重點表現(xiàn)在相關(guān)收入、費用的界定不科學(xué)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅收遵從成本較高；稅務(wù)人員在采用查帳征收或核定征收等方式上隨意性較大，不利于房地產(chǎn)業(yè)的平等競爭。
二、土地增值稅對房地產(chǎn)業(yè)的影響
1.對房價的影響
隨著全國各地房價的快速上漲，土地的價格上漲成為一種必然趨勢。而土地的價格上漲，特別是當(dāng)土地的價格快速上漲時，一些企業(yè)或一些人利用自己手中持有的土地，對土地進行囤積、對土地進行炒作也就成為自然。而土地的囤積與炒作，必然會推高市場土地的價格，而多次的土地炒作又會使土地的價格輪番上漲。而土地增值稅的征收，一定意義上可以遏制國內(nèi)房地產(chǎn)市場土地的流轉(zhuǎn)與炒作，降低房地產(chǎn)市場泡沫吹大的風(fēng)險。影響機制如下：
(1)對于人們普遍關(guān)心的開發(fā)商會不會因此將增值稅轉(zhuǎn)嫁給消費者并由此引發(fā)房價的新一輪上漲，筆者認(rèn)為對于這一點要區(qū)別看待，因為價格漲不漲并不完全由開發(fā)商決定，市場供需，土地，建筑類型，區(qū)位等眾多因素決定著房價，即使開發(fā)商有意漲價，也很可能會受到其他因素(銷售周期)的牽制而無法實現(xiàn)。作為開發(fā)商來說，如果能將增值額同扣除項目金額的比例保持在20%以內(nèi)，就不用交納土地增值稅，而如果提高房價以圖更高利潤，扣除土地增值稅后的利潤和20%差不多，但高房價會造成銷售上的困難，銷售周期和財務(wù)成本都隨之增加，索性不如更加合理地定價，這樣起碼資金回收速度快了，可以提高資金的使用效率。因此，嚴(yán)征土地增值稅，會有效遏制開發(fā)商爆炒房價的中動使得目前充滿泡沫的房地產(chǎn)市場回歸理性。
(2)這個規(guī)定將會鼓勵開發(fā)商進行普通住宅的開發(fā)。因為高端住宅項目的利潤會比較高，增收的稅費自然也就比較高。但如果是納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售。一是正好符合廣大購房者的需求；二是因其成本低售價低，如果增值額未超過扣除項目金額20%的話就可以免征增值稅了。如此一來，普通住宅的供應(yīng)量將加大，能極大地緩僻購房難、購房貴的局面，購房者的選擇將會更多。
(3)理論上土地成本的上漲會推動房價的上漲。土地增值稅的清算雖然會使開發(fā)商的成本或多或少地增加，但開發(fā)商極少采用成本定價法，幾乎無一例外地采用市場定價法，因此這部分成本并不會轉(zhuǎn)嫁到房價上。而且房價是否受影響，主要取決于供求關(guān)系。我國商品房價格的居高不下，本質(zhì)上是由于商品房供不應(yīng)求所致。
因此，筆者認(rèn)為，土地增值稅的清算，開發(fā)商成本的增加，不會轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，只會部分削減開發(fā)商的暴利，開發(fā)商為了避稅會多開發(fā)中低檔住宅，這就會使國內(nèi)居高不下的房價有所回落，國家的宏觀調(diào)控政策將會收效。
2.對房地產(chǎn)開發(fā)商利潤的影響
當(dāng)土地增值稅清算時，稅后利潤根據(jù)利息扣除計算方式不同分為兩種情況：
(1)利息支出可以準(zhǔn)確計算并提供證明
應(yīng)納土地增值稅
=(94.5%×銷售單價×銷售面積-1.25×單位成本×銷售面積-銷售面積×利息支出/總面積)×土地增值稅稅率-(1.25×單位成本×銷售面積+銷售面積×利息支出/總面積+5.5%×銷售單價×銷售面積)×速算扣除數(shù)，則稅后利潤
=(銷售單價×銷售面積一單位成本×銷售面積-5.5%×銷售單價×銷售面積-05%×銷售單價×銷售面積-應(yīng)納土地增值稅-期間費用)×67%。
(2)利息支出不能準(zhǔn)確計算或不能提供證明
應(yīng)納土地增值稅=(94.5%×銷售單價×銷售面積-1.3×單位成本×銷售面積)×土地增值稅稅率-(1.3×單位成本×銷售面積+5.5%×銷售單價×銷售面積)×速算扣除數(shù)。
則稅后利潤=(銷售單價×銷售面積-單位成本×銷售面積-5.5%×銷售單價×銷售面積-應(yīng)納土地增值稅-期間費用)×67%。
從以上公式分析可以看出，應(yīng)繳土地增值稅增加，企業(yè)所得稅可扣除金額亦隨之增多，應(yīng)繳企業(yè)所得稅減少，但由于土地增值稅的稅率較高，企業(yè)所得稅減少幅度無法抵消土地增值稅的增長，所以企業(yè)的稅負(fù)增加，而利潤會相應(yīng)地下降。
雖然《土地增值稅的暫行條例》頒布已有13個年頭，但開征該稅種的初衷，即便放在目前這種比以往有過之而無不及的房地產(chǎn)市場。依然是適用的。在此之前采用的預(yù)征方式，由于征收比例過低對房地產(chǎn)市場的影響不大。而征收土地增值稅對企業(yè)利潤和稅收產(chǎn)生的影響，在一定程度上可以遏制國內(nèi)房地產(chǎn)市場土地的流轉(zhuǎn)與炒作，同時能夠在一定程度上擠壓房地產(chǎn)企業(yè)過高的利潤，使房地產(chǎn)市場能夠朝著健康的方向發(fā)展，這也就是目前征收土地增值稅的意義之所在。
[摘要]土地增值稅是影響房地產(chǎn)市場的一個重要因素，國家稅務(wù)總局從2007年2月1日起，加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算工作，此政策對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了重大的影響。本文從此政策出臺的背景分析出發(fā)，深入探討了該政策對房地產(chǎn)市場中的房價和房地產(chǎn)企業(yè)的利潤兩個方面的影響。
[關(guān)鍵詞]土地增值稅房地產(chǎn)房價利潤
參考文獻：
[1]樊麗明，李文.房地產(chǎn)稅收制度改革研究[J].稅務(wù)研究，2004，(9).
篇2
改革開放初期，我們忽視了政府在市場經(jīng)濟中的職能，從否定計劃經(jīng)濟的“政府萬能論”走到了市場經(jīng)濟的“市場萬能論”。實際上市場是有缺陷的，市場的運行和效益的發(fā)揮必須借助國家的干預(yù)，政府在市場經(jīng)濟中有它的角色和職能，正如薩廖爾遜指出政府有三個方面的經(jīng)濟職能：一是政府力圖矯正市場失靈，以提高效率；二是政府要規(guī)劃利用稅收和支出向特殊群體進行國民收入再分配，以促進公平；三是政府要依靠稅收、預(yù)算支出和貨幣的供應(yīng)量來進行宏觀調(diào)控，降低失業(yè)率和通貨膨脹，而同時又促進經(jīng)濟增長。因此，我國政府更應(yīng)承擔(dān)起推進土地市場公平的職能，協(xié)調(diào)土地資源配置過程中產(chǎn)生的兩種“失靈”問題。
1、城市土地的市場失靈
市場失靈是指由于市場內(nèi)在功能性缺陷和外部條件缺陷所引起的市場機制在資源配置上的低效率和在某些領(lǐng)域的運作不靈，城市土地市場失靈主要表現(xiàn)在：宏觀性城市土地市場失靈，表現(xiàn)為城市土地市場總供求關(guān)系發(fā)生以超額供給或超額需求為特征的宏觀經(jīng)濟總量失衡；信息性城市土地市場失靈，表現(xiàn)為由于土地市場的信息不完全或不對稱，交易過程中一方因利益的驅(qū)動損壞另一方利益的現(xiàn)象；公共性城市土地市場失靈，表現(xiàn)為市政建設(shè)、生態(tài)環(huán)境保護、教育和醫(yī)療保健等公共設(shè)施用地，不能像商品房等私用產(chǎn)品那樣，在市場上被自發(fā)有效的生產(chǎn)出來；壟斷性城市土地市場失靈，表現(xiàn)為市場上只有為數(shù)很少的幾家發(fā)展商壟斷的局面，土地壟斷者通過操縱地價牟取暴利，使市場均衡作用失靈；外在性城市土地市場失靈；表現(xiàn)為當(dāng)土地市場主體的活動給外部帶來經(jīng)濟損失時，通過市場機制的自發(fā)作用來調(diào)節(jié)將難以達(dá)到有效配置土地資源的目的；分配性城市土地市場失靈，表現(xiàn)為在土地收益分配領(lǐng)域，單純依靠市場機制的自發(fā)作用不可能實現(xiàn)公正的收入分配。一方面在存在壟斷的條件下，土地價格嚴(yán)重背離價值，使部分人獲得不合理收入；另一方面，土地資源的稀缺性使低收入者無法占有土地，住在交通不便，條件差的區(qū)域，高收入者占居區(qū)位好的地段，客觀上造成貧富區(qū)位分化。
2、城市土地的“政府失靈”
由于存在著城市土地市場功能的缺陷和不足，有必要進行政府干預(yù)，以維護市場的功能，矯正市場機制的缺陷，彌補市場的不完全性，糾正市場作用的偏差。但是政府本身有某些缺陷，城市土地使用過程中出現(xiàn)“政府失靈”現(xiàn)象是多方因素共同的結(jié)果，如政府收集信息不足而影響決策；決策者智慧不足造成決策效率低下等影響；政府部門間缺乏協(xié)調(diào)、決策者利益的約束等影響，城市土地管理主要依靠計劃、規(guī)劃、土地管理三個部門，三部門各司其職，計劃部門主要給予項目立項、確定用地和建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃部門確定選址、核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，土地管理部門頒布并具體辦理土地手續(xù)，但三部門缺乏協(xié)調(diào)，使得政府干預(yù)也會有其缺陷，存在“政府失靈”現(xiàn)象。城市土地使用中的“政府失靈”主要表現(xiàn)在城市土地供應(yīng)的無序?qū)е鲁鞘薪ㄔO(shè)用地規(guī)模的擴大和土地資源的浪費，用地布局結(jié)構(gòu)的混亂和用地結(jié)構(gòu)比例的不平衡，而房地產(chǎn)開發(fā)也呈結(jié)構(gòu)性缺陷；法制的不健全和行政管理的不完善，給一些靠土地投機謀取不當(dāng)利益者造成了鉆空子的機會，使得國有土地資源浪費嚴(yán)重，國有資產(chǎn)流失。
二、政府承擔(dān)推進土地市場公平的職能分析
1、政府推進公平，具有協(xié)調(diào)利益關(guān)系，維持社會穩(wěn)定的功能
公平是社會的“穩(wěn)定器”，由于經(jīng)濟利益關(guān)系是其他利益關(guān)系的基礎(chǔ)和前提，所以推進公平的首要任務(wù)是協(xié)調(diào)人們之間的經(jīng)濟利益關(guān)系。市場主體都是追求利益實現(xiàn)最大化的理性“經(jīng)濟人”，因而在利益需要的無限性和社會資源供給有限性的矛盾前提下，人們之間經(jīng)濟利益上的沖突會大量的、經(jīng)常的發(fā)生。社會要穩(wěn)定、存續(xù)下去，就必須要有一個強有力的組織來協(xié)調(diào)利益關(guān)系，緩解利益沖突，這種組織只能是在社會形象上代表全體國民利益并行使公共權(quán)力的政府。政府通過確立公平原則并強制執(zhí)行來調(diào)節(jié)人們之間的利益關(guān)系，從而實現(xiàn)社會穩(wěn)定和市場有序運行。
2、政府推進公平是提高效率的保證
公平與效率的關(guān)系相輔相成、互相制約，在一定條件下可以兼顧和協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系。效率是公平的基礎(chǔ)，為公平提供物質(zhì)保證，單方面追求公平的社會是一個沒有效率的社會，單方面追求效率，犧牲公平，最終效率也不能提高。公平制約著效率的提高，公平維系的社會穩(wěn)定，為效率的提高提供了良好的社會條件。市場經(jīng)濟條件，偏重效率必然是急功近利，當(dāng)短期利益同中長期利益發(fā)生沖突時，市場機制必然是為眼前利益而犧牲未來利益；提高效率需要公平，而公平又不是自發(fā)產(chǎn)生的，必然要訴求政府，憑其社會公信力和權(quán)威性來解決。效率與公平能否兼顧關(guān)鍵是政府在推進公平上的作用能否正確有效的發(fā)揮，政府干預(yù)經(jīng)濟最困難的地方就是如何尋找效率與公平的平衡點。
3、政府推進公平是對“市場缺陷”的矯正和彌補
公平包括起點公平、結(jié)果公平和環(huán)境公平三個方面。在土地市場上的起點公平是指機會均等，開發(fā)企業(yè)站在同一條起跑線上平等參與。結(jié)果公平是指獲得土地成本的公平。目前的土地市場失靈及導(dǎo)致的政府失靈不利于開發(fā)企業(yè)的公平競爭，引發(fā)社會不穩(wěn)定，政府必須對其干預(yù)，為提高效率提供安全和穩(wěn)定機制。環(huán)境公平是指市場規(guī)則化、競爭秩序化、權(quán)益保障法律化。環(huán)境公平是市場機制順利運行的條件，是市場主體公平競爭的保證。市場本身是不能夠創(chuàng)立和維持公平的競爭環(huán)境的，環(huán)境公平必須由政府強制地建立和維護。政府通過制定法令、制度、標(biāo)準(zhǔn)等形式確保市場機制運行的基本秩序，確保土地市場交易的效率與公正性。
三、政府在土地市場應(yīng)該采取的措施
1、在推進起點公平上，建立健全經(jīng)營性用地的市場運作機制
建立健全經(jīng)營性用地的招、拍、掛運作機制，要嚴(yán)格城市土地使用權(quán)的交易制度，出讓土地成交后，必須在一定時間內(nèi)保證地價款足額到位。同時，在城市土地使用權(quán)的招標(biāo)、拍賣和掛牌交易的過程中，要減少審批環(huán)節(jié)，降低交易費用，保障交易安全，促進城市土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)。
2、在推進結(jié)果公平上，政府要建立合理的土地價格體系
國土資源部門不能只顧增加財政收入，而要結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平，通過建立合理的價格體系，適度調(diào)控土地出讓價格，盡力消除地價虛增成分，同時也可以避免土地市場的無序競爭和地產(chǎn)商的非理性投資。
篇3
1.1電子地圖
關(guān)于電子地圖的名稱，曾有不同的提法，如“電腦地圖”、“聯(lián)機地圖”、“屏幕地圖”和“瞬時地圖”，有時又把電子地圖和數(shù)字地圖等同起來，或認(rèn)為電子地圖是數(shù)字地圖和視盤地圖的集合等。
綜合電子地圖作為電子出版物的個性和共性，可以如此定義：電子地圖是一種以數(shù)字地圖為數(shù)據(jù)基礎(chǔ)、以計算機系統(tǒng)為處理平臺、在屏幕上實時顯示的地圖形式。電子地圖并不是數(shù)字地圖，數(shù)字地圖是電子地圖的編繪原材料、是數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，而電子地圖是數(shù)字地圖的表達(dá)結(jié)果。
1.2光盤電子地圖
電子地圖可以按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)進行分類，而筆者將要考查的光盤電子地圖則是以輸出和使用方式進行劃分的產(chǎn)物。按照此分類標(biāo)準(zhǔn)，電子地圖可分為單機電子地圖、光盤電子地圖、觸摸屏電子地圖、PDA電子地圖和網(wǎng)絡(luò)電子地圖。
光盤電子地圖主要存儲在CD-ROM或DVD-ROM中，在計算機中通過相應(yīng)的光盤驅(qū)動器讀取調(diào)用。就目前而言，國家普通電子地圖(集)、省(市)交通電子地圖(集)、旅游觀光電子地圖、城市交通電子地圖等，一般都采用光盤電子地圖對外；而且光盤電子出版物實際上是從傳統(tǒng)出版到網(wǎng)絡(luò)出版的過渡階段，即從內(nèi)容形式上是數(shù)字的，但在物流上仍然運用傳統(tǒng)模式，也便于統(tǒng)計分析。這兩點也恰是筆者選擇光盤電子出版物作為研究對象的原因。
筆者發(fā)現(xiàn)《中國國土資源年鑒》雖有涉及電子地圖品種、數(shù)量及總定價的指標(biāo)，但數(shù)據(jù)明顯缺失，而且據(jù)筆者事后的調(diào)查，其權(quán)威性也值得質(zhì)疑。筆者遂從國家圖書館電子信息中心以及其他公共圖書館、各出版社網(wǎng)站進行電子地圖的檢索。
2市場營銷態(tài)勢
2.1出版單位層面
地圖出版行業(yè)是國家特許的行業(yè)，公開地圖應(yīng)當(dāng)由國務(wù)院新聞出版行政主管部門批準(zhǔn)的具有地圖出版權(quán)的出版社出版。根據(jù)性質(zhì)來分，可以把地圖出版社分為四大類：中央級專門地圖出版社、中央級專業(yè)地圖出版社、地方級專門地圖出版社以及地方級專業(yè)地圖出版社。
此外，由于近年來地圖市場的迅速膨脹，民營地圖出版機構(gòu)及軟件開發(fā)公司也逐漸擠入地圖出版業(yè)，進入地圖的編繪、制作流程。
對于光盤電子地圖出版，就個別地圖出版社而言，可以歸納出兩個特點：
①中國地圖出版社(以下簡稱中圖社)一枝獨秀。由筆者調(diào)查所得的出版名錄可知，中圖社在六年間共出版20種光盤電子地圖，占所有出版種類半數(shù)有余。這與中圖社自身的雄厚實力及戰(zhàn)略規(guī)劃有密切的關(guān)聯(lián)。中圖社憑借其在地圖市場的獨特壟斷地位，自1987年建社以來，共發(fā)行各類地圖30億冊(幅)，占全國地圖發(fā)行總量的90%。另據(jù)開卷公司所做的市場調(diào)研，中圖社在國內(nèi)地圖市場市場占有率為32.4%，遙遙領(lǐng)先于位居第二的廣東省地圖出版社(11%)。綜合實力位居全國出版社前列。
而且中圖社以其敏銳的觸角，自上世紀(jì)90年代初成立了電子地圖編輯室，后又在此基礎(chǔ)上成立了電子信息制作中心，并開發(fā)成功集地圖數(shù)據(jù)的獲取、處理、組織、管理和分析于一身的電子地圖平臺。因而，中圖社在光盤電子地圖市場中占盡先機。
②在光盤電子地圖市場中，地圖出版社整體參與度較低。據(jù)筆者調(diào)查所得，除去中圖社，涉足光盤電子地圖制作出版的地圖出版社不過3家，這與中國46家有資格出版地圖的出版社數(shù)目形成巨大落差。究其原因，筆者以為主要有三點：研發(fā)成本高。要制作電子地圖，就必須首先實現(xiàn)地圖的數(shù)字化，而數(shù)字化所要求的數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)加工、軟件開發(fā)等需要巨大的物力和財力；電子地圖市場機制尚不成熟。盜版現(xiàn)象猖獗，正版產(chǎn)品得不到有效保護；維護成本高。電子地圖數(shù)據(jù)需要定期更新，對于單獨某個單位來說確是重負(fù)。因此，開發(fā)、出版電子地圖利潤微薄。投入多，風(fēng)險大，產(chǎn)出少，使得各路“口袋不深”的出版社心有余而力不足。
與此同時，民營資本的介入也是值得重視的。盡管電子地圖市場門檻高、風(fēng)險大，但豐厚利潤的前景使得部分民營性質(zhì)的出版機構(gòu)也要進軍電子地圖市場，另一方面筆者認(rèn)為也是電子制圖專業(yè)的需求使得地圖出版社不得不與一些專業(yè)性質(zhì)的機構(gòu)合作。比如人民交通出版社出版的《中國電子地圖：交通旅游版》就是由北京靈圖軟件技術(shù)有限公司制作，中圖社的《DVDVoiceNavigationSystem》則是由北京四維圖新導(dǎo)航信息技術(shù)有限公司編制。
2.2市場層面
(1)尚未普及。
隨著我國現(xiàn)代化建設(shè)步伐的加快，特別是近年來，城鄉(xiāng)道路建設(shè)投入加大，以及旅游事業(yè)的蓬勃發(fā)展，旅游、地圖市場迅速膨脹。近年來傳統(tǒng)地圖市場規(guī)模呈逐年增長趨勢，2005年其總品種數(shù)為1760種，總定價數(shù)達(dá)83363.2萬元。
而國內(nèi)的光盤電子地圖出版規(guī)模只能算傳統(tǒng)地圖出版的零頭。每年出版光盤電子地圖基本不超過10種。
綜合各方觀點，筆者以為電子地圖市場不能鋪開主要有以下三點原因：
①客觀條件的制約。紙質(zhì)地圖有攜帶方便，價格低廉的優(yōu)點，不受時間地點和各種條件的限制，而且符合人們的使用習(xí)慣。而電子地圖必須借助于計算機這種工具。由于計算機價格高，家庭普及率較低，從而制約了電子地圖的銷售。
②實用性不強。目前市場銷售的電子地圖部分是從紙質(zhì)地圖直接掃描而成，僅僅滿足于瀏覽，查詢等功能很少。由于實用性差，自然就沒有市場。
③市場監(jiān)管無力。地圖侵權(quán)盜版是一個難解之題，新興的電子地圖更是如此。且光盤電子地圖的前期制作投入。據(jù)統(tǒng)計，在我國電子出版物市場上，正版電子出版物的市場占有率一般不到10%，最高不超過30%。
(2)作為過渡性產(chǎn)品的軟肋。
光盤出版是傳統(tǒng)出版到網(wǎng)絡(luò)出版的過渡階段。光盤電子地圖所使用的電子技術(shù)日新月異，更新較快，但傳統(tǒng)物流模式卻限制了其作為電子出版物本應(yīng)有的優(yōu)勢。相反，網(wǎng)絡(luò)電子地圖則能夠?qū)崿F(xiàn)徹底的電子化，信息共享程度最高、傳播最快、應(yīng)用最廣。而且網(wǎng)絡(luò)電子地圖大都是免費的，因而擠壓了光盤電子地圖的利潤空間。更確切地說，由于現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)出版秩序尚未規(guī)范，光盤電子地圖不過是暫時填補網(wǎng)絡(luò)出版留出的市場空白，從長期來看，光盤電子地圖作為過渡性產(chǎn)品終將壽終正寢。
(3)銷售渠道不夠活躍。
各家地圖出版社往往是按照傳統(tǒng)的發(fā)行渠道來銷售光盤電子地圖——主渠道(新華書店渠道)和二渠道(民營書商的發(fā)行渠道)。用既成銷售網(wǎng)絡(luò)進行市場運作，可以節(jié)約成本，以便于出版單位可以將精力集中到投入內(nèi)部生產(chǎn)管理和新產(chǎn)品的開發(fā)上，但是，由于出版體制尚未成熟，傳統(tǒng)發(fā)行渠道均在一定程度上存在著問題。
對于主渠道，大多數(shù)的新華書店由于其傳統(tǒng)的體制，憑借計劃經(jīng)濟條件下形成的有利市場地位，對產(chǎn)品銷售仍以守株待兔的辦法進貨，以只贏不虧的態(tài)度代銷，以姜太公釣魚式的方式接待顧客。這種銷售渠道在目前的情況下對出版社的市場開拓存在著制約作用。在資金結(jié)算方面也存在普遍拖欠的現(xiàn)象(半年內(nèi)不與出版社結(jié)算)，使出版社資金周轉(zhuǎn)困難。
對于二渠道，由于大部分是個體戶，承擔(dān)市場風(fēng)險之余有竭力尋求利潤最大化，因此在銷售折扣上競相壓價，大打折扣仗，這些經(jīng)銷商很少考慮自己的長遠(yuǎn)利益，更不可能考慮出版社的長遠(yuǎn)利益，短期行為十分突出。此外，有些經(jīng)銷商為了在短期內(nèi)獲得盡可能高的回報，往往不顧與出版社在市場區(qū)域劃分上達(dá)成的約定，“串貨銷售現(xiàn)象”時有發(fā)生。
也有出版社嘗試軟件專賣店的銷售渠道，但由于針對性較弱，市場營銷始終不太理想。
另外由于地圖的編制有可能涉及國家安全及測繪的合法性，管理部門對其出版限制諸多，使得原本不暢通的銷售渠道更加阻塞。
參考文獻
[1]龍毅，溫永寧，盛業(yè)華.電子地圖學(xué)[M].北京：科學(xué)出版社，2006.
[2]史建華.大媒介背景下電子出版的新探討[D].北京印刷學(xué)院，2002.
[3]喻貴銀，唐克禮，張仲增，齊燕欣.信息時代的一道風(fēng)景線——我國電子地圖出版現(xiàn)狀調(diào)查[J].中國測繪，2003(3).
篇4
為了保證凈水構(gòu)筑物的進水流量恒定、進水壓力穩(wěn)定，原水無論是取自地下水還是取自地表水，無論是通過重力流輸送到凈水廠還是通過水泵加壓后輸送到凈水廠，都需要在進入凈水構(gòu)筑物前進行配水。多年來，常規(guī)的做法是在凈水構(gòu)筑物前設(shè)置配水溢流井。配水溢流井中因沒有特殊設(shè)備，便于維護管理，也曾深受用戶的歡迎。然而，其占地問題已成為水廠設(shè)計中的焦點。近年來調(diào)流閥的使用為配水方式的改進提供了新的途徑，由于它具有投資少、占地面積小、對水頭和水量調(diào)節(jié)方便、沒有溢流水浪費等優(yōu)點，愈來愈受到設(shè)計人員的重視。以筆者近年設(shè)計的廣東省東莞市第三水廠三期工程為例，一期工程規(guī)模為25萬m3/d；二期工程規(guī)模為35萬m3/d；三期工程規(guī)模為50萬m3/d.水源為東江水，采用取水泵提升后用輸水管道輸送到凈水廠。由于水廠是在不同時期分期建設(shè)而成，自取水泵房到凈水廠的輸水管道分別為DN=1600、DN=1800和DN=2200，長度約2km，并聯(lián)向一、二、三期工程輸送原水。由于取水泵房有8臺泵，7用1備，難以用7臺泵搭配成三組分別送水25萬m3/d，35萬m3/d，50萬m3/d至凈水廠各期所建凈水構(gòu)筑物，因此在凈水廠需按一、二、三期的規(guī)模重新分配流量。若按常規(guī)設(shè)配水溢流井，需投資200萬元，配水溢流井占地面積約3.7畝。但由于東莞市用地十分緊張，無法設(shè)置配水溢流井，因此設(shè)計中引用了調(diào)流閥代替配水溢流井，即在三根輸水管道末端分別加設(shè)調(diào)流閥，利用閥后流量計信號控制調(diào)流閥開度對一、二、三期凈水構(gòu)筑物進行配水。經(jīng)計算一、二、三期調(diào)流閥前后最大壓差小于10m，選擇調(diào)流蝶閥完全滿足設(shè)計要求。調(diào)流蝶閥設(shè)備僅需投資80萬元，節(jié)約投資約100萬元，減少占地面積約3畝。
同樣在一些以水庫水為水源，重力流輸水到凈配水廠的工程也采用了調(diào)流閥解決類似問題。如北京市第九水廠二期工程和遵義市北郊水廠改擴建工程，調(diào)流閥均成功地發(fā)揮了作用。
2、疊合凈水構(gòu)筑物，減少凈水構(gòu)筑物占地面積
按照傳統(tǒng)的設(shè)計思路，各凈水構(gòu)筑物順流程布置有三種基本形式：①直線型；②折角型；③回轉(zhuǎn)型。這幾種形式的共同特點是所有構(gòu)筑物都在同一平面上，且首尾相接，顯然占地面積較大。雖然這種布置構(gòu)筑物的施工簡單，對今后擴大再生產(chǎn)留有一定余地，在那些土地面積充足的地區(qū)仍不失為首選形式，但在一些寸土寸金的地方或?qū)纤畯S進行改擴建，沒有足夠的建筑面積可用的情況下，可采取將幾個凈水構(gòu)筑物疊合起來，壓縮平面面積而轉(zhuǎn)向空間發(fā)展。設(shè)計疊合池不僅可節(jié)約用地，還充分利用水往低處流的自然規(guī)律，減少構(gòu)筑物之間水頭損失，而且便于集中管理。
以遵義市北郊水廠改擴建工程為例。遵義市北郊水廠改擴建工程規(guī)模為10萬m3/d，如果采用凈水構(gòu)筑物順流程首尾相接的布置形式，凈水廠占地面積約65畝。而把清水池建在平流沉淀池下面，將混合井、網(wǎng)格絮凝池、平流沉淀池和清水池設(shè)計成一個疊合池，疊合池與濾池、配水泵房之間采用管道順接，則減少占地面積約16畝。
東莞市第三水廠三期工程同樣采用了凈水構(gòu)筑物疊合的方式，使規(guī)模為50萬m3/d的凈水構(gòu)筑物網(wǎng)格絮凝池、平流沉淀池、V型濾池和清水池合建成一個集團式凈水構(gòu)筑物，占地面積僅43畝。具體方法是將濾池建在兩個系列絮凝、沉淀池之間，清水池建在平流沉淀池下面。集團式凈水構(gòu)筑物平面尺寸為150m×135m.第三水廠疊合池設(shè)計參數(shù)如下：
（1）網(wǎng)格絮凝池、平流沉淀池疊合清水池。網(wǎng)格絮凝池、平流沉淀池分為2個系列，每系列又分為2組，每系列處理能力為25萬m3/d，每組處理能力為12.5萬m3/d，可獨立運行。絮凝池和沉淀池前后布置，清水池和沉淀池上下布置，絮凝、沉淀和清水池組成一個疊合池。
每組絮凝池平面尺寸為20.4m×15m，分為4個單元，每單元分為三段共12格，單格平面尺寸為2.3m×2.3m.第一段過網(wǎng)流速0.27m/s；第二段過網(wǎng)流速0.20m/s；第三段不設(shè)網(wǎng)格板，空塔流速為0.073m/s.絮凝池總停留時間為12min.
每組平流沉淀池平面尺寸為20.4m×130.4m，有效水深3.2m，水平流速為24mm/s，停留時間1.5h.每組池池頂設(shè)一臺虹吸式吸泥機將池底沉泥吸入排泥溝。
每系列沉淀池下面設(shè)1座清水池，因為該水廠配水泵房是均勻供水，所以清水池容量不需要太大，2座清水池總有效容積為2.09萬m3，停留時間為1h.單座清水池平面尺寸為131m×44.8m.通氣孔設(shè)在池壁兩側(cè)。（2）V型濾池。濾池和沉淀疊合池建在一起形成集團式布置，濾池設(shè)在2系列沉淀疊合池之間，濾池與沉淀池共用上層走道板和下層排空渠。濾池端頭為設(shè)備間及控制室。濾池分為2個系列對稱布置，中間為管廊，進、排水渠設(shè)在池體兩側(cè)。總平面尺寸為：117m×45m.每系列由12個單池組成，單池過濾面積為98m2，設(shè)計濾速：9.12m/h，空氣沖洗強度：18L/（m2.s），水沖洗強度（氣水聯(lián)合沖時）：4L/（m2.s），水漂洗時的水沖洗強度：7－8L/（m2.s），表沖洗強度：1.8L/（m2.s）。
每池設(shè)600mm×600mm平板閘（開度可調(diào)）、600mm×600mm平板閘（普通型）、DN=500出水調(diào)節(jié)閥、DN=350沖洗進氣閥、DN=500沖洗進水閥各1個。均為氣動閥門。
設(shè)備間內(nèi)設(shè)有3臺沖洗水泵（2用1備），設(shè)計水量1415m3/h，設(shè)計揚程13.4m；2臺鼓風(fēng)機（1用1備），設(shè)計風(fēng)量106m3/min，設(shè)計風(fēng)壓0.4bar（1bar＝105Pa）；2臺空壓機（1用1備）。
濾池運行由計算機控制。
3、采用高效設(shè)備提高設(shè)備單位產(chǎn)量，減少占地面積
80年代以后，我國的供水行業(yè)隨著國外先進技術(shù)和設(shè)備的引進，水處理過程中的一些工藝起了質(zhì)的變化。目前以液氯作為氯源的負(fù)壓加氯消毒設(shè)備已在新建或改擴建水廠中普及，但通常是采用液氯自然汽化的形式。例如東莞市第三水廠一、二期工程加氯間按60萬m3/d規(guī)模設(shè)計。一、二期各設(shè)預(yù)加氯點1處，主加氯點2處。預(yù)加氯設(shè)40kg/h流量控制加氯機4臺（2用2備）；主加氯設(shè)20kg/h余氯控制加氯機6臺（4用2備）。加氯間和氯庫平面尺寸為：30m×10m，由于是采用氯瓶自然汽化，共設(shè)在線氯瓶20個，10個為一組，兩組互為備用。自然汽化的優(yōu)點是節(jié)約電耗，但是氯庫占地面積較大。根據(jù)資料，一個1000kg氯瓶在常溫下產(chǎn)生的氣量為8kg/h，當(dāng)加氯量超過40kg/h時，采用自然汽化就不經(jīng)濟了，并因管道連接口多，也給安全帶來問題。東莞市第三水廠三期工程建成后其規(guī)模由60萬m3/d增加到110萬m3/d，加氯如仍采用自然汽化，共需設(shè)在線氯瓶36個，18個為一組，兩組互為備用。在這種情況下采用高效率的液氯蒸發(fā)器，是經(jīng)濟合理的。1臺液氯蒸發(fā)器的產(chǎn)氣量通常為120－200kg/h，相當(dāng)于15－25個氯瓶的產(chǎn)氣量，而它的占地面積不足1m2.東莞市第三水廠三期工程選用了2臺200kg/h液氯蒸發(fā)器，并根據(jù)現(xiàn)有條件對加氯間進行了改建，改建的內(nèi)容有兩部分：
（1）利用原有加氯機，適當(dāng)增加加氯機和改造加氯管路。三期于總進水管上設(shè)預(yù)加氯點1處，加氯率為1mg/L，加氯量22.29kg/h，考慮一、二期共備用了2臺40kg/h流量控制加氯機，三期不再增加預(yù)加氯機，但需要對加氯管道進行改造。三期設(shè)主加氯點2處，加氯率2mg/L，加氯量44.58kg/h，三期新增設(shè)40kg/h復(fù)合環(huán)路控制加氯機3臺（2用1備）。一、二、三期建成后共有20kg/h主加氯機3臺（2用1備），40kg/h主加氯機6臺（4用2備）。加氯間內(nèi)共設(shè)加氯機13臺。加氯機重新布置使其安排緊湊，在未擴建加氯間的情況下，圓滿實現(xiàn)了設(shè)計目的。
（2）增加液氯蒸發(fā)器。三期按110萬m3/d規(guī)模對加氯系統(tǒng)重新設(shè)計，設(shè)蒸發(fā)器2臺（1用1備）。由于增設(shè)了液氯蒸發(fā)器，氯庫中僅需設(shè)2組工作瓶（每組并聯(lián)2瓶），減少了工作瓶的占地面積。在有限的條件下，擴建現(xiàn)有氯庫（將原氯庫向西擴15.60m），擴建后的氯庫儲備天數(shù)為14d.另外選擇調(diào)速水泵可以減少泵房中水泵臺數(shù)，也是采用高效設(shè)備提高設(shè)備的單位產(chǎn)量，減少占地面積的方法。
4、將輔助生產(chǎn)社會化，減少輔助生產(chǎn)占地面積
篇5
1 新增建設(shè)用地有償使用費管理中存在的問題
1.1 資金的使用渠道無序
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，土地的開發(fā)利用，田地的建設(shè)及維護等土地整治項目的費用應(yīng)為新增建設(shè)用地有償使用費的專項開支。但是現(xiàn)實的情況并不是這樣，首先，由于相關(guān)費用支出的規(guī)定界限不夠清晰。土地的開發(fā) 、耕地的改造常常會與新增建設(shè)用地有償使用費的項目內(nèi)容混為一談，難以區(qū)分它們之間的具體界線。其次，支出費用的金額難以協(xié)調(diào)。某些項目所占比例偏小，比如田地的維護、拆遷及建造、土地的復(fù)耕等，而某些項目的建設(shè)比例則過大。最后在費用支出的范圍內(nèi)違法亂紀(jì)問題時有出現(xiàn)。某些地方機構(gòu)常常把中央、省以及地方下?lián)艿难a助或退還的新增建設(shè)用地的有償使用費作為財政收入的一部分，將這部分費用擅自占用甚至挪用。
1.2 財務(wù)管理中存在不足
在某些土地整治項目中，新增建設(shè)用地有償使用費的財務(wù)管理存在很多疏漏。例如：資金的擅自挪用，主要存在于項目核算方面；獎金、補貼等發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)不明確，招待費用的管理不嚴(yán)格、白條坐支等現(xiàn)象擠占項目專用資金；項目專用資金支付過程欠缺依據(jù)、手續(xù)過于簡單；項目資金清負(fù)不及時，甚至項目驗收時仍有應(yīng)付未付的現(xiàn)象；后期監(jiān)管不嚴(yán)格，項目驗收之后，對項目結(jié)余資金的處理不透明、驗收意見整改缺乏監(jiān)督、地方配套資金落實情況不明確等。
1.3 分賬核算制度執(zhí)行有欠缺
國家財政部和國土資源部對新增建設(shè)用地有償使用費的使用提出了分賬核算的要求，但卻一直未能有效地實施。某些地方財政部門未將中央、省下?lián)艿馁Y金或省退還的新增建設(shè)用地有償使用費與某些項目的專項資金進行單獨分賬，導(dǎo)致新增建設(shè)用地有償使用費的核算不夠完整、連續(xù)，也因此不能明確的反映該項費用使用的總體情況。某些地區(qū)違反分賬核算制度規(guī)定，實施兩級核算，有些地區(qū)甚至將新增建設(shè)用地有償使用費作為土地整治項目資金的一部分統(tǒng)一核算，在一定程度上影響了分賬核算制度的執(zhí)行。
1.4 稽查范圍狹小
首先，新增建設(shè)用地有償使用費的稽查監(jiān)督范圍不夠廣，“財政收支”明顯重于“項目管理”。其次，土地有償使用費稽查的縱向鏈條不夠長，重“會計核算”輕“過程管理”。稽點放在土地有償使用費使用具體項目的會計核算上，對土地有償使用費的預(yù)算下達(dá)、撥付、使用、結(jié)余處置等環(huán)節(jié)和情況，缺少應(yīng)有的跟蹤與檢查。另外，土地有償使用費稽查的評價內(nèi)容不夠全面，重“支出規(guī)范”輕“績效管理” 把土地有償使用費使用的規(guī)范性作為稽點，卻忽視了因新增建設(shè)用地有償使用費的使用而隨之在經(jīng)濟、社會和生態(tài)等方面所產(chǎn)生的效益，更對其缺少相應(yīng)的關(guān)注與評價。
2 完善措施
2.1 使新增建設(shè)用地有償使用費管理得以完善的前提是嚴(yán)格立項審查
一是要審查土地整治項目的立項環(huán)節(jié)是否合乎相關(guān)制度，是否能與項目的環(huán)境和規(guī)模相匹配，是否按照科學(xué)研究的評估及結(jié)論進行決策。二是使新增建設(shè)用地有償使用費的管理模式從項目立項、資金到位的原有模式轉(zhuǎn)變到按進度撥款，驗收后統(tǒng)一結(jié)算的科學(xué)管理模式。按進度撥款的管理模式可以杜絕省級財政將新增建設(shè)用地有償使用費直接下?lián)艿娇h、市從而造成的專項資金被擠占、挪用的現(xiàn)象。
2.2 使新增建設(shè)用地有償使用費得以完善的關(guān)鍵是使資金的用途得到規(guī)范
隨著土地的開發(fā)整理和田地的基礎(chǔ)建設(shè)發(fā)展形勢的加快，調(diào)整新增建設(shè)用地有償使用費的使用要求和范圍已經(jīng)成為國家財政部及國土資源部的當(dāng)務(wù)之急。一是明確相應(yīng)比例的基層國土部門基本農(nóng)田的維護費用已經(jīng)作為新增建設(shè)用地有償使用費的一部分。二是調(diào)整了土地整治項目支出中前期工作費、工程施工費、設(shè)備購置費、竣工驗收費、業(yè)主管理費和不可預(yù)見費用的支出比例和定額標(biāo)準(zhǔn)。如在經(jīng)濟發(fā)達(dá)和人均耕地偏少的地區(qū)，拆遷建設(shè)已成為土地整治項目中的重點，應(yīng)適當(dāng)提高項目中拆遷費用和建設(shè)費用的比重。三是對擅自挪用，擠占新增建設(shè)用地有償使用費作為私用等發(fā)亂紀(jì)行為做嚴(yán)肅處理。
2.3 使新增建設(shè)用地有償使用費的管理得到保障的是分賬核算的推進
雖然財政部和國土資源部都已經(jīng)做出了對新增建設(shè)用地有償使用費施行分賬核算的要求，但一直未能找出有效地解決辦法。因此，建議財政部門對設(shè)置專門賬戶，單獨核算新增建設(shè)用地有償使用費的預(yù)算、撥付、使用、結(jié)余，并且按照不同的土地整治項目設(shè)置明細(xì)賬，分類分算。在分賬核算的實施過程中，要加強新增建設(shè)用地有償使用費的使用管理，同時要在管理過程中不斷發(fā)現(xiàn)問題，不斷總結(jié)經(jīng)驗，不斷提高分賬核算的管理水平，達(dá)到分賬核算管理水平要求。
2.4 使新增建設(shè)用地有償使用費管理得以完善的保證是審計稽查得到加強
一是提高財務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平及管理技能，定期組織財務(wù)人員進行培訓(xùn)，在培訓(xùn)中，在培訓(xùn)中使從業(yè)人員了解有關(guān)招投標(biāo)、合同、工程管理的要求，掌握項目的規(guī)劃，預(yù)算會計核算等知識，同時熟悉新增建設(shè)用地有償使用費管理的要求。二是加強日常稽查。將土地有償使用費稽查工作常態(tài)化，及時發(fā)現(xiàn)土地整治項目實施和新增建設(shè)用地有償使用費使用中存在的問題，提出建議和意見進行整改，并督促項目的承擔(dān)單位及時落實，以確保規(guī)范有序地使用新增建設(shè)用地有償使用費。三是健全審計的機制。竣工結(jié)算審計報告必須作為所有整改項目竣工驗收的必需材料，并把土地整治項目竣工結(jié)算審計作為的一項制度加以保留固定。
3 結(jié)語
總而言之，新增建設(shè)用地有償使用費這項土地管理制度的有效實施將會對土地的管理，耕地總量動態(tài)平衡以及社會的穩(wěn)定及經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展都將具有積極的促進作用。因此，要求地方政府加大對新增建設(shè)用地有償使用費的監(jiān)管力度，對違法亂紀(jì)現(xiàn)象作出嚴(yán)肅處理。
參考文獻
[1]魯建平. 當(dāng)前我省農(nóng)村土地整治現(xiàn)狀、問題及對策[J]. 浙江國土資源, 2009,(09)
[2]張晟南. 提高認(rèn)識 明確任務(wù) 落實責(zé)任――遼寧省召開城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點和農(nóng)村土地整治清理檢查工作視頻會議[J]. 國土資源, 2011,(03)
[3]李倩. 問題出在資金之外――中國人民大學(xué)張占錄副教授談土地整治專項資金的使用和管理[J]. 中國土地, 2009,(07)
篇6
要研究農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)帶來的影響，首先要明確農(nóng)村集體建設(shè)用地的概念和土地流轉(zhuǎn)的概念。
1.1農(nóng)村集體建設(shè)用的概念
到目前為止，我國對“農(nóng)村集體建設(shè)用地”還沒有一個法定的明確定義，但我們還是可以從《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)條文中看出農(nóng)村集體建設(shè)用地的具體含義。農(nóng)村集體建設(shè)用地指農(nóng)民集體所有的，一般是地處農(nóng)村的、經(jīng)過依法批準(zhǔn)的農(nóng)村居民住宅建設(shè)用地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)建設(shè)用地及鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地。它的主要特征有以下幾個方面：①它不是國有土地；②它不是指農(nóng)用土地；③它是指依法批準(zhǔn)的建設(shè)用地，是合法的；④該建設(shè)用地的所有權(quán)屬于農(nóng)民集體的，而不是屬于國家的。“農(nóng)村集體建設(shè)用地”又被稱為“非農(nóng)建設(shè)用地”，或者簡稱“農(nóng)村建設(shè)用地”。
農(nóng)村建設(shè)用地的具體形式主要有以下三種：農(nóng)村居民住宅建設(shè)用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)建設(shè)用地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地。
1.2土地流轉(zhuǎn)的概念
土地流轉(zhuǎn)是指土地的轉(zhuǎn)讓和流通。從法律的角度來看，土地流轉(zhuǎn)是指土地產(chǎn)權(quán)在不同主體之間的流動和轉(zhuǎn)讓。科斯在《社會成本的注釋》中總結(jié)說“權(quán)力的界定是市場交易的基本前提”，也就是說土地的流轉(zhuǎn)的基本前提是土地的所有權(quán)和各項權(quán)能要明確，否則就無法進行交易（流轉(zhuǎn)）。土地所有權(quán)是最重要的權(quán)利也是最充分的權(quán)利，它包括了對土地占有、使用、收益和處分的權(quán)利。而我國農(nóng)村集體土地所有權(quán)卻不是完整的所有權(quán)，而是有限制的所有權(quán)。我國土地管理法第二條規(guī)定：“國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使”。這一條突現(xiàn)了我國國家對農(nóng)村集體土地的管理權(quán)。
農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，既包括土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)，又包括土地使用權(quán)的變動，但根據(jù)現(xiàn)行憲法和土地管理法規(guī)定，農(nóng)村集體所有制土地的所有權(quán)流轉(zhuǎn)，僅限于國家對集體所有土地的征收，是一種不可逆轉(zhuǎn)的單向流轉(zhuǎn)。因此，一般意義上的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)在不同經(jīng)營主體之間的流動和轉(zhuǎn)讓，其實質(zhì)是農(nóng)村土地使用權(quán)的市場化，即在農(nóng)村土地所有權(quán)屬于集體所有的前提下，農(nóng)民在市場條件下，根據(jù)自己的意愿轉(zhuǎn)讓其所承包的土地使用權(quán)，從而實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。
2農(nóng)村集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)
國內(nèi)學(xué)者對農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)不清晰達(dá)成了一致意見，認(rèn)為中國的農(nóng)村集體土地制度存在諸多問題，不利于當(dāng)前農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。但對于中國現(xiàn)階段的農(nóng)村集體土地制度改革，學(xué)者們的意見不一致，主要有以下3種觀點：
第1種觀點主張實行單一的土地國有制。這種觀點認(rèn)為：我國集體土地的所有權(quán)本身就不是完整的所有權(quán)，集體土地所有權(quán)應(yīng)該受到國家管理權(quán)的約束。提出以“轉(zhuǎn)權(quán)讓利，統(tǒng)一出讓”的模式對農(nóng)村集體建設(shè)用地進行管理。將目前農(nóng)村集體土地所有權(quán)與使用權(quán)分離的土地產(chǎn)權(quán)形式變?yōu)閱我坏膰宜兄疲瑢嵭袊谢鞔_農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)歸國家。“轉(zhuǎn)權(quán)讓利，統(tǒng)一出讓”具體做法是：將集體建設(shè)用地，全部征為國有后統(tǒng)一出讓給土地使用者，在轉(zhuǎn)權(quán)的過程中給與土地所有者、使用者、鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施投資者以合理的經(jīng)濟補償。
第2種觀點主張是實行土地私有制。這種觀點認(rèn)為：所有權(quán)和使用權(quán)分離的土地制度，產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊，不利于土地的潛力發(fā)揮。因此，應(yīng)該進行土地制度創(chuàng)新，廢棄當(dāng)前的土地集體所有權(quán)，實行私有化，建立土地信用制度。國家按“耕者有其田”的原則，按農(nóng)民的經(jīng)營能力重新分配土地。私人獲得土地后，可以在政策法律規(guī)章允許的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓、買賣、租賃和抵押。
第3種觀點是對現(xiàn)有集體所有制的完善。主要是指在現(xiàn)有的集體所有制基礎(chǔ)上，通過重新確立農(nóng)民集體土地所有權(quán)主體的地位、把更多的產(chǎn)權(quán)交給農(nóng)民以及在維持土地最終所有權(quán)的前提下，以土地使用權(quán)的市場流轉(zhuǎn)實現(xiàn)土地的優(yōu)化配置等來對土地所有權(quán)與土地使用經(jīng)營權(quán)的兩權(quán)分離機制進一步構(gòu)建。持這種觀點的專家、學(xué)者提出“產(chǎn)權(quán)不等于所有權(quán)”，因而不一定非要變更所有權(quán)，只要有清晰完備的產(chǎn)權(quán)就可以了。堅持土地的集體所有制，并在此基礎(chǔ)上適當(dāng)延長土地承包期，或采取土地使用權(quán)入股、抵押、租賃、拍賣等措施來穩(wěn)定和完善現(xiàn)行的農(nóng)地制度等是目前居于主流的思路。
3不同產(chǎn)權(quán)制度下農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)的影響
農(nóng)村集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)問題是土地制度的核心問題，土地產(chǎn)權(quán)的安排與土地的流轉(zhuǎn)各方有密切的關(guān)系。農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)，不同的土地產(chǎn)權(quán)制度會導(dǎo)致不同的結(jié)果，他們各有利弊。因此，如果要討論農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)的影響，就必須在不同的土地產(chǎn)權(quán)制度下進行討論。
3.1單一國有制下的農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)
單一國有制下的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的有利影響主要表現(xiàn)為：農(nóng)村土地國有制是成本較低、動蕩較小、效果較好的一種農(nóng)村土地制度改革思路。不可否認(rèn)這種主張的好處是解決了農(nóng)村土地所有權(quán)主題虛化的缺陷，使農(nóng)村土地公有制更為徹底地實現(xiàn)。國有化有利于克服土地管理期的無政府狀態(tài)，維護了國有土地市場的穩(wěn)定，從根本上解決了土地資源浪費和破壞的問題。
國有制下的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的缺點主要表現(xiàn)在：非農(nóng)建設(shè)用地存在嚴(yán)重?fù)p害農(nóng)民利益的傾向。目前，非農(nóng)建設(shè)用地絕大多數(shù)實行國家征用，沒有區(qū)分公益性、經(jīng)營性的不同性質(zhì)。征地與供地采用雙軌制，征地沿用計劃經(jīng)濟時代的強制辦法，但供地卻采取市場經(jīng)濟的有償出讓，政府“以地生財”。伴隨著房地產(chǎn)熱、大學(xué)城、開發(fā)區(qū)、小城鎮(zhèn)建設(shè)的逐步升溫，征地失控，“圈地運動”不斷升級。對農(nóng)民的征地補償方法不合理，采取“一次性買斷”，且補償費不能全部到位，層層截留，農(nóng)民只能得到一點安置補助，這對農(nóng)民是一種剝奪。大批農(nóng)民失去土地，不能從土地上得到賴以生活的經(jīng)常性收入，成為無業(yè)游民，威脅社會穩(wěn)定；土地由政府來管理未必就比現(xiàn)在的由村社管理更好，現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論對公共財產(chǎn)會導(dǎo)致的很大的外部性進行了深入探討，公共產(chǎn)權(quán)有非排他性的契約安排，存在著過度使用資源的激勵，國家管理的交易成本太高，而且易導(dǎo)致公共資源租值的消散；而在實施土地國有化過程中，由于土地所有權(quán)由集體過渡到國家，再由國家租賃給農(nóng)戶，以及對土地實行管理等操作費用及所需人力非常大而使得土地國有化無法真正實現(xiàn)。而且即使在付出巨大代價實施之后，也可能導(dǎo)致土地實質(zhì)上被農(nóng)戶占為己有，而使國有租賃制變?yōu)椤皣袀€人占有制”。
3.2土地私有制下的農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)
從產(chǎn)權(quán)明晰的角度來講，該種方案可能是最優(yōu)的。持該種觀點者認(rèn)為，只有明晰了農(nóng)地產(chǎn)權(quán)歸農(nóng)戶私有使農(nóng)戶成為實際意義的產(chǎn)權(quán)主體，與土地真正結(jié)合，才能真正提高土地利用效率，從而解決土地經(jīng)營的短期行為，并按市場準(zhǔn)則來充分合理配置，從根本上解決農(nóng)村的土地權(quán)屬問題，恢復(fù)民有土地權(quán)利的完整性、確定性和穩(wěn)定性，以此構(gòu)建健全的農(nóng)民土地權(quán)益保障機制和有效的農(nóng)村社會保障機制，從而可以從源頭上遏制城市化進程中農(nóng)地征用、流轉(zhuǎn)過程中農(nóng)民權(quán)益受損的現(xiàn)象。
但是，從我國實際情況看，土地資源稀缺，人地關(guān)系異常緊張，在今后經(jīng)濟增長過程中，地價必然會不斷上漲。實行土地私有，土地作為一種不動產(chǎn)在農(nóng)戶資產(chǎn)中的地位會越來越重要，農(nóng)戶會把保有小塊土地作為財產(chǎn)增值的手段而不輕易放棄。從這個意義上講，土地私有不僅不利于土地流轉(zhuǎn)，還可能成為其障礙。生活在底層的農(nóng)民，出于生計問題，在允許土地自由買賣的情況下，他們是最有可能失去土地的。土地一旦實行私有化，農(nóng)民擁有土地所有權(quán)，從而全面放開土地資源流動后，有些農(nóng)民因出賣土地喪失土地資源之后，會成為一無所有的流民，甚至連最基本的生活條件都保證不了。盲目的私有化將動搖農(nóng)村的社會基礎(chǔ)，剝奪農(nóng)民僅有的生存資源，產(chǎn)生歷史上曾經(jīng)出現(xiàn)過的土地兼并行為。
3.3集體土地所有制下的農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)
維持農(nóng)村集體建設(shè)用地的集體所有制可以避免制度創(chuàng)新的風(fēng)險，而且集體土地所有制在我國實行了許多年，但是由于集體所有制的內(nèi)在缺陷，其改良的空間非常有限。
土地流轉(zhuǎn)中政府角色錯位。一些鄉(xiāng)村組織直接充當(dāng)土地流轉(zhuǎn)的主體，不尊重農(nóng)民的意愿，隨意改變土地承包關(guān)系，搞強制性的土地流轉(zhuǎn)。有的把土地流轉(zhuǎn)作為增加鄉(xiāng)村收入的手段，或者作為突出地方政績的形象工程，損害農(nóng)民利益。這些扭曲的做法導(dǎo)致了當(dāng)?shù)劐e綜復(fù)雜的土地利益關(guān)系，農(nóng)戶合法土地權(quán)益時時受到侵害，土地糾紛案件不斷增加，引發(fā)了農(nóng)民與基層政府和村級組織的摩擦和大量農(nóng)村社會問題，成為農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定的重要障礙。由于流轉(zhuǎn)的動機和做法各異，在操作中曲解甚至違背土地政策現(xiàn)象時常發(fā)生。土地租金的收益分配缺乏透明度，據(jù)某縣級市調(diào)查，1999~2000年度，該市收取的土地有償使用費總計2 189萬元，其中，鄉(xiāng)村兩級所得高達(dá)1 816萬元，占總額的85%；而補償給流轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)戶的僅為38萬元，只占總額的15%。土地產(chǎn)權(quán)模糊、產(chǎn)權(quán)邊界不清。明確土地的所有權(quán)，界定土地使用主體的權(quán)利范圍，使土地流轉(zhuǎn)在法律上得到保障，這是解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題的關(guān)鍵。在現(xiàn)實生活中，因產(chǎn)權(quán)主體不明、權(quán)利不全，造成土地流轉(zhuǎn)過程中的土地收益流失；或因承包權(quán)不穩(wěn)定、使用權(quán)不完全，致使土地流轉(zhuǎn)困難等問題，都與產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰關(guān)聯(lián)很大。
4規(guī)范農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)的政策建議
當(dāng)前淡化土地所有權(quán)比強化土地所有權(quán)對農(nóng)民更有利。我國實行土地的社會主義公有制，因此，農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)歸國家所有是合理的，而要實現(xiàn)土地資源的分散利用，達(dá)到合理配置的目的，只能將土地使用權(quán)從所有權(quán)中分離出來，讓單位和個人使用，將土地產(chǎn)權(quán)在不同主體之間進行合理、清晰的界定。不同的利益相關(guān)者（農(nóng)戶、集體與國家）享有哪些土地權(quán)利，這些權(quán)利能否得到法律的有效保障，這才是農(nóng)村集體所有制度改革最需要解決的問題。
錢忠好在研究我國農(nóng)地所有制時，提出了復(fù)合所有制的土地所有制形式，即“國家擁有土地的最終處置權(quán)和宏觀配置權(quán)，農(nóng)戶擁有土地的微觀使用權(quán)、收益權(quán)以及一般轉(zhuǎn)讓權(quán)，取消土地集體所有權(quán)”。復(fù)合所有制形式既考慮了土地的使用效率問題，又考慮了我國土地的社會主義公有制的特殊性和農(nóng)村土地的保障功能，維持了社會的穩(wěn)定。筆者認(rèn)為，這種復(fù)合土地所有制形式也適合運用在農(nóng)村建設(shè)用地制度改革上。
可以把農(nóng)村集體建設(shè)用地分為兩大類：一是宅基地，也就是農(nóng)民的住宅建設(shè)用地；二是企事業(yè)單位和公共設(shè)施建設(shè)用地。
（1）宅基地。宅基地使用權(quán)具有鮮明的特征：①身份性。宅基地使用權(quán)與集體經(jīng)濟組織成員的權(quán)利和利益是聯(lián)系在一起的。農(nóng)民能申請宅基地很大程度上是因為農(nóng)民是農(nóng)民集體的成員。②無償性及無期限性。農(nóng)村宅基地具有明顯的社會福利性質(zhì)。農(nóng)民只要向集體組織申請，經(jīng)過審批后就能取得宅基地，而不需要支付任何對價。③有限性。村民或集體組織的成員每戶只能擁有1處宅基地。基于宅基地鮮明的特征，復(fù)合產(chǎn)權(quán)在宅基地的實行中就比較順利和容易。
（2）企事業(yè)單位和公共設(shè)施建設(shè)用地。由于這一類建設(shè)用地不能夠進行鮮明的劃分，所以區(qū)別于農(nóng)民的住宅建設(shè)用地。企事業(yè)單位和公共設(shè)施建設(shè)用地的所有權(quán)仍然是國家和農(nóng)民復(fù)合所有權(quán)形式，只是在土地的具體的管理上區(qū)別于農(nóng)民的宅基地。企事業(yè)單位和公共設(shè)施建設(shè)用地的管理和處分的權(quán)利交給農(nóng)民集體（主要是鄉(xiāng)鎮(zhèn)組織）。
這其中的關(guān)鍵問題是收益分配問題。土地收益是土地所有權(quán)的經(jīng)濟體現(xiàn)，所以，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓收益首先應(yīng)歸屬土地所有權(quán)人，地方政府和土地管理部門作為管理者，無權(quán)直接分享產(chǎn)權(quán)人的流轉(zhuǎn)收益，筆者基本認(rèn)同上述觀點。地方政府和土地管理部門不直接參與流轉(zhuǎn)收益的分配還有利于防止腐敗行為。
在農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中，政府不是資產(chǎn)者代表，不應(yīng)該參與、干涉當(dāng)事人之間的交易行為，但是國家也是集體建設(shè)用地的所有者，主要通過對流轉(zhuǎn)過程進行監(jiān)管來體現(xiàn)。因此，政府部門應(yīng)完善相應(yīng)的配套制度，如產(chǎn)權(quán)登記制度、價值評估制度等。同時，為防止農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中的腐敗，可以參照國有土地的交易制度，建立集中、有形的土地交易市場，當(dāng)同一宗集體建設(shè)用地使用權(quán)有2個或2個以上受讓人的情況下，應(yīng)采用“招標(biāo)、拍賣、掛牌”的形式確定受讓人。
政府可以通過征收基礎(chǔ)設(shè)施配套費以及對集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)來實現(xiàn)收益，對財富進行“二次分配”。對于集體組織內(nèi)部的分配，國家也應(yīng)制定相應(yīng)的配套法律法規(guī)加以規(guī)范，以切實維護農(nóng)民的權(quán)益，保障集體組織的持久發(fā)展。
5參考文獻
[1] 王衛(wèi)國，王廣華.中國土地權(quán)利的法制建設(shè)[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，2002.
[2] 安海崗.關(guān)于我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題的思考[J].資源與產(chǎn)業(yè)，2007（1）：47-49.
[3] 許恒周，曲福田.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)民權(quán)益保障[J].農(nóng)村經(jīng)濟，2007（4）：29-31.
[4] 錢忠好. 中國農(nóng)村土地制度變遷和創(chuàng)新研究［M］.江蘇：社會文獻出版社，2005 .
[5] 鄭瑜. 農(nóng)民集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題研究[D].上海：華東政法大學(xué)，2007.
[6] 呂益明，王進才.論我國土地產(chǎn)權(quán)制度的改革[J].經(jīng)濟研究，1992（12）：60-65.
[7] 周誠.土地經(jīng)濟研究[M].北京：中國大地出版社，1996.
