引論：我們?yōu)槟砹?3篇農(nóng)村用地管理范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

一、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的深層原因

（一）城市建設(shè)的步伐加快形成巨大的用地需求拉力

自1996年城市化率首次超過30%，近10年全國城市化速度明顯加快，2006年全國城市化率達(dá)到43.9%，比1996年增長(zhǎng)13.42個(gè)百分點(diǎn)，而1986-1996年的全國城市化率僅增長(zhǎng)5.96個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，國內(nèi)生產(chǎn)總值保持高速增長(zhǎng)，2006年全國國內(nèi)生產(chǎn)總值為209407億元，與1996年相比，年均增長(zhǎng)8.76%，且近4年增長(zhǎng)率一直維持在10%以上。土地要素作為城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支撐，必然水漲船高。統(tǒng)計(jì)資料顯示，2004年全國建成區(qū)面積30406平方公里，是1995年的1.6倍，1995-2004年間城市建設(shè)累計(jì)征用土地11563平方公里，《全國土地利用規(guī)劃綱要1997-2010年》實(shí)施以來，不到規(guī)劃期末，很多城市的規(guī)劃指標(biāo)已經(jīng)捉襟見肘，一些地區(qū)甚至5年就用完10年指標(biāo)。面對(duì)巨大的用地需求，依靠征地的傳統(tǒng)供地方式必然陷入窘境，近些年征地矛盾激化和征地糾紛增多一定程度反映出土地供求的緊張狀態(tài)。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)作為土地供給的新途徑，無疑是緩解土地市場(chǎng)緊張局面的福音，尤其在城郊結(jié)合地帶和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，由于能夠較好的避免征地糾紛，同時(shí)讓土地流轉(zhuǎn)主體得到更多的實(shí)惠，因而受到各方青睞。

（二）土地利用方式的轉(zhuǎn)變迫切需要流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)

眾所周知，由于長(zhǎng)期的無償使用政策，農(nóng)村集體建設(shè)用地的低效利用和閑置浪費(fèi)問題嚴(yán)重。1999年有關(guān)統(tǒng)計(jì)表明，全國2000多萬家鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)分布在縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的不足10%，超過90%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)散落在行政村和自然村，用地布局分散，起點(diǎn)低，很多是重復(fù)建設(shè)。2004年全國土地利用變更調(diào)查資料顯示，全國村莊建設(shè)用地2.48億畝，城鎮(zhèn)建設(shè)用地0.51億畝，按照農(nóng)村人口75705萬和城鎮(zhèn)人口54283萬計(jì)算，人均村莊用地面積為218平方米，人均城鎮(zhèn)用地面積63平方米，前者是后者的3.5倍，即使與建設(shè)部人均城市用地最高標(biāo)準(zhǔn)的下限120平方米比較，人均村莊用地也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出。作為人均土地資源極其匱乏的國家，不可能坐視這種資源的浪費(fèi)，如何實(shí)現(xiàn)土地利用方式由粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變，流轉(zhuǎn)市場(chǎng)無疑是最好的選擇。通過市場(chǎng)供求機(jī)制、價(jià)格機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的作用，可以實(shí)現(xiàn)土地要素的充分流動(dòng)，從而保障資本、技術(shù)、勞力和土地更優(yōu)的結(jié)合。事實(shí)證明，活躍的流轉(zhuǎn)市場(chǎng)無疑對(duì)盤活存量農(nóng)村集體建設(shè)用地產(chǎn)生重要促進(jìn)作用，尤其在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，土地資產(chǎn)價(jià)值凸顯，通過流轉(zhuǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)土地的集約利用更具現(xiàn)實(shí)性和迫切性。

（三）農(nóng)民增收和農(nóng)村穩(wěn)定要求開辟土地流轉(zhuǎn)新途徑

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年全國鄉(xiāng)村人口8.64億，是城市人口的2.40倍，而農(nóng)民人均純收入是3587元，不到城市居民人均可支配收入的1/3，且城鄉(xiāng)收入差距還呈現(xiàn)明顯拉大趨勢(shì)。同時(shí)，受各種因素影響，農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還存在很多矛盾和隱憂。如何促進(jìn)農(nóng)民的增收，如何維持農(nóng)村社會(huì)的長(zhǎng)治久安，是黨和國家長(zhǎng)期關(guān)注的重點(diǎn)。其中，解決好土地問題首當(dāng)其沖，而土地流轉(zhuǎn)更是重中之重。過去，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)必須通過征地途徑，“低進(jìn)高出”的特點(diǎn)突出，征地前后土地價(jià)格相差甚遠(yuǎn)，不可避免的造成農(nóng)民心理失衡，因此產(chǎn)生諸多征地糾紛，部分甚至演變成暴力沖突，帶來農(nóng)村發(fā)展的不和諧音符。允許農(nóng)民集體在保留土地所有權(quán)基礎(chǔ)上的自主流轉(zhuǎn)，不僅能夠充分尊重農(nóng)民的土地權(quán)益，而且有助于繞開征地環(huán)節(jié)中補(bǔ)償偏低和安置不到位等問題。據(jù)有關(guān)專家在部分流轉(zhuǎn)試點(diǎn)區(qū)域的調(diào)查，農(nóng)村集體建設(shè)用地以轉(zhuǎn)讓形式流轉(zhuǎn)的，農(nóng)民能夠獲得的流轉(zhuǎn)收益最低為20%，最高的達(dá)到85%。雖然因產(chǎn)權(quán)制度缺陷還存在侵害農(nóng)民利益的問題，但總體上讓利于民的政策能夠得到較好的貫徹落實(shí)，農(nóng)民從中獲得的好處是很明顯的。

（四）集體土地產(chǎn)權(quán)安排為土地流轉(zhuǎn)博弈創(chuàng)造了空間

盡管國家法律對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)做出很多限制性條款，但土地既然為集體所有，農(nóng)民集體就掌握著土地的實(shí)際處置權(quán)。同時(shí)，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、村民宅基地等農(nóng)村集體建設(shè)用地長(zhǎng)期無償使用，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)民等土地的實(shí)際使用者也享有很大程度的土地處分權(quán)，作為利益相關(guān)者，他們?cè)谕恋亓鬓D(zhuǎn)中自然具有重要的發(fā)言權(quán)。相反，受到國家政策和法律等硬性約束，土地行政管理部門作為土地管理者，在農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中常常處于被動(dòng)地位。一方面被流轉(zhuǎn)主體排斥在外，不能有效的掌握市場(chǎng)相關(guān)信息，另一方面又必須對(duì)流轉(zhuǎn)行為負(fù)責(zé)，被動(dòng)的進(jìn)行事后管理，因而土地管理者在農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理上的權(quán)力被無形中縮小，這無疑給土地所有者、土地使用者和土地管理者的流轉(zhuǎn)博弈創(chuàng)造了空間。通過構(gòu)建博弈模型和求解表明，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)可以顯著提高各方預(yù)期收益，轉(zhuǎn)出者能夠獲得豐厚的土地經(jīng)營收益，轉(zhuǎn)入者能夠有效降低用地成本，管理者則能夠變被動(dòng)為主動(dòng)，更充分的分享流轉(zhuǎn)帶來的土地增值收益。因此，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是集體土地產(chǎn)權(quán)制度下流轉(zhuǎn)各方利益博弈的必然結(jié)果和大勢(shì)所趨。二、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主要問題

（一）法律法規(guī)安排上存在一定缺陷

1．含糊的法律規(guī)定對(duì)流轉(zhuǎn)形成較大的限制。例如，土地管理法第四十三條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民只能擁有一處宅基地……農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”上述規(guī)定一方面對(duì)集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)采取嚴(yán)格限制和禁止的態(tài)度，另一方面也給集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)開了一道小口，使破產(chǎn)或兼并等原因造成的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地被動(dòng)流轉(zhuǎn)合法化。其實(shí)質(zhì)是既承認(rèn)二級(jí)市場(chǎng)的存在，又否定一級(jí)市場(chǎng)的合法性，而二級(jí)市場(chǎng)必須以一級(jí)市場(chǎng)為基礎(chǔ)，法律對(duì)流轉(zhuǎn)采取的含糊態(tài)度很大程度上限制了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展。

2．對(duì)集體產(chǎn)權(quán)的歧視成為合理流轉(zhuǎn)的阻礙。土地管理法明確規(guī)定我國實(shí)行土地的全民所有制和集體所有制兩種形式，土地所有權(quán)可分為國有土地和集體土地，但二者享受的待遇卻不相同，依法取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)基本不受限制，而集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)卻要受到諸多阻撓。同時(shí)，根據(jù)公共利益需要，通過征地的方式，國家可以將集體土地強(qiáng)制轉(zhuǎn)為國有。然而，在征地制度尚不完善的情況下，經(jīng)常發(fā)生政府低價(jià)征地高價(jià)轉(zhuǎn)出的現(xiàn)象，集體土地所有者不能或很少的參與土地增值收益分成，產(chǎn)權(quán)主體利益和感情都受到較大傷害。在集體產(chǎn)權(quán)得不到公平對(duì)待的情形下，集體產(chǎn)權(quán)主體往往會(huì)繞開法律法規(guī)限制，自發(fā)的流轉(zhuǎn)土地以獲取土地收益。例如，一方面，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)通過破產(chǎn)或兼并等形式發(fā)生流轉(zhuǎn)，另一方面，更多的則是集體建設(shè)用地所有者或使用者通過出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等多種形式流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)，使得土地隱易大量存在。

（二）土地流轉(zhuǎn)的管理工作較為混亂

1．流轉(zhuǎn)前的用地審批管理跟不上。按照法律規(guī)定，集體建設(shè)用地的獲取必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，并按省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。但實(shí)際上，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)，地方政府往往在集體建設(shè)用地安排上“開綠燈”，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)隨意圈地，未批先用和少批多用的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；農(nóng)民作為土地的實(shí)際占有者，未經(jīng)批準(zhǔn)在宅基地上亂搭亂建，甚至在承包地上興建住宅的現(xiàn)象屢見不鮮。集體建設(shè)用地審批管理的不規(guī)范給土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)帶來諸多隱患，形成管理上的漏洞和產(chǎn)權(quán)上的糾紛等問題。事實(shí)上，由于禁止集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，政府部門往往處于被動(dòng)地位，形成審批管理的漏洞。2．流轉(zhuǎn)中的市場(chǎng)調(diào)控管理不到位。由于對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制，大量集體建設(shè)用地使用權(quán)處于自發(fā)無序的流轉(zhuǎn)狀態(tài)，管理部門對(duì)于流轉(zhuǎn)情況不明，缺乏有效的調(diào)控工具，使得流轉(zhuǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)混亂局面。例如，農(nóng)村集體或集體建設(shè)用地者未經(jīng)批準(zhǔn)直接轉(zhuǎn)出土地使用權(quán)，流轉(zhuǎn)過程中的隨意定價(jià)，嚴(yán)重?cái)_亂了土地市場(chǎng)的正常秩序；再如，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)流轉(zhuǎn)涉及主體眾多，多頭供地和各自為陣的問題明顯，使政府調(diào)控土地市場(chǎng)供給規(guī)模的能力大打折扣，市場(chǎng)土地供應(yīng)計(jì)劃落實(shí)困難。

3．流轉(zhuǎn)后的土地利用管理有困難。土地利用布局分散和效率低下是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)土地利用的重要特點(diǎn)，促進(jìn)集體建設(shè)用地向園區(qū)集中，發(fā)揮企業(yè)規(guī)模積聚效應(yīng)，提高企業(yè)集約用地水平是集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的重要目標(biāo)。但實(shí)際上，由于法律的硬性約束，隱性流轉(zhuǎn)大量存在，土地利用仍然呈現(xiàn)混亂狀態(tài)，土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃的目標(biāo)難以落實(shí)。另外，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)隱含收益的存在還可能刺激集體建設(shè)用地的無序擴(kuò)張，引起土地粗放經(jīng)營和大量占耕的問題，增加流轉(zhuǎn)后的土地利用管理困難。

（三）土地流轉(zhuǎn)收益分配關(guān)系不合理

按照馬克思的地租理論，可以將地租劃分為絕對(duì)地租和級(jí)差地租，前者是指由于土地所有權(quán)的壟斷，土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離，即使使用最劣等的土地也必須交納的地租；后者是指由于土地經(jīng)營權(quán)的壟斷，使用那些質(zhì)量較優(yōu)的土地所必須交納的超額利潤。其中：級(jí)差地租又可分為級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ，前者主要是由土地之間肥沃程度、區(qū)位條件和寧適度的差異形成的地租差額，后者主要是由在同一塊土地上追加投資產(chǎn)生的生產(chǎn)率差別引起的地租差額。集體建設(shè)用地屬于農(nóng)村集體所有，按照地租理論，土地所有者應(yīng)該完全享有絕對(duì)地租，而級(jí)差地租則應(yīng)該在所有者、使用者和各級(jí)政府之間按照各自對(duì)土地的開發(fā)投資比例進(jìn)行分配。但實(shí)際調(diào)查表明，除部分試點(diǎn)區(qū)域外，很多集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中的收益分配情況較為混亂，所有者、使用者和各級(jí)政府之間的利益分配關(guān)系不清。要么各級(jí)政府對(duì)流轉(zhuǎn)管理太死，政府收益分配比例過高；要么集體土地所有者繞開政府進(jìn)行私下交易，侵占由國家投資帶來的土地增值收益；還有些甚至是土地使用者私下流轉(zhuǎn)土地，造成集體和國家土地收益的雙重流失。即使是農(nóng)村集體所有者，由于三級(jí)所有權(quán)主體鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村和村內(nèi)集體經(jīng)濟(jì)組織之間的利益分配關(guān)系也較含混，上級(jí)所有者利用行政權(quán)力侵占下級(jí)所有者流轉(zhuǎn)收益的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

（四）對(duì)國有土地市場(chǎng)形成一定沖擊

一直以來，政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)行嚴(yán)格的市場(chǎng)壟斷，任何集體以外的單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，必須通過一級(jí)市場(chǎng)或者由此衍生的二級(jí)市場(chǎng)取得土地使用權(quán)。然而，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)無疑打破了政府對(duì)一級(jí)市場(chǎng)的壟斷狀態(tài)，用地單位或個(gè)人不再完全受限于政府對(duì)一級(jí)市場(chǎng)的管控，通過直接與集體或集體建設(shè)用地者協(xié)商等方式同樣可以獲得土地使用權(quán)。由于集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)主體眾多，從而形成多頭供地的局面。供地者的隨意定價(jià)和競(jìng)相壓價(jià)等不良的市場(chǎng)行為給國有土地市場(chǎng)形成一定的價(jià)格沖擊，事實(shí)上，許多用地需求者已經(jīng)將眼光轉(zhuǎn)向價(jià)格便宜的集體建設(shè)用地。另外，國有土地一級(jí)市場(chǎng)是以征地制度為基礎(chǔ)，增量土地來源于對(duì)集體土地的征用，集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)無疑給土地征用帶來更大的壓力，一方面集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)可能引發(fā)更多集體土地的自發(fā)流轉(zhuǎn)；另一方面流轉(zhuǎn)隱含的巨大收益也會(huì)使政府與集體土地所有者和使用者的征地談判變得更為困難，這在城鄉(xiāng)結(jié)合地帶表現(xiàn)的尤為明顯。隨著集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，如何協(xié)調(diào)兩個(gè)市場(chǎng)的相互關(guān)系，盡量減少矛盾和沖擊，是未來迫切需要解決的一個(gè)問題。

三、規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的對(duì)策建議

（一）加快法制建設(shè)，提供制度保障

一是要明確集體土地產(chǎn)權(quán)的法律界定，進(jìn)一步理清三級(jí)主體的產(chǎn)權(quán)界區(qū)，規(guī)范農(nóng)民集體的組織形式，避免產(chǎn)權(quán)主體虛置與權(quán)力職能重疊；二是要消除對(duì)集體土地產(chǎn)權(quán)的法律歧視，尤其要對(duì)國家征地范圍進(jìn)行更細(xì)致的界定，盡力避免因盲目無序征地造成的農(nóng)民利益損失；三是要放寬對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律限制，應(yīng)在有償使用基礎(chǔ)上，允許集體建設(shè)用地自由合法流轉(zhuǎn)；四是要完善流轉(zhuǎn)的法律內(nèi)容，在地方試點(diǎn)基礎(chǔ)上，盡快頒布全國性的法律文本，為合理界定流轉(zhuǎn)范圍、確定流轉(zhuǎn)形式、明確收益分配和強(qiáng)化規(guī)劃管理提供法律指導(dǎo)。

（二）做好產(chǎn)權(quán)登記，完善流轉(zhuǎn)平臺(tái)

首先是明確產(chǎn)權(quán)主體與內(nèi)容，土地所有權(quán)要盡力下沉，能夠明晰到村民小組的盡量明晰到村民小組。具體操作時(shí)，以實(shí)際中是否有明確的土地范圍為依據(jù)，村民小組之間土地邊界范圍明確，且在各自范圍內(nèi)占有和使用土地的，應(yīng)確認(rèn)相應(yīng)范圍的土地為相應(yīng)的村民小組所有；其他屬于村農(nóng)民集體所有的，應(yīng)承認(rèn)現(xiàn)狀，由村農(nóng)民共同所有，村農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)負(fù)責(zé)經(jīng)營和管理；而屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，應(yīng)依法確認(rèn)為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民共同所有，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)經(jīng)營和管理。其次，在權(quán)屬確認(rèn)清楚的基礎(chǔ)上，要做好流轉(zhuǎn)前后的權(quán)屬登記工作，保障流轉(zhuǎn)程序的規(guī)范有序。例如，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)前，轉(zhuǎn)出方必須持有相關(guān)部門核發(fā)的集體土地所有權(quán)證或集體建設(shè)用地使用權(quán)證，否則，必須補(bǔ)辦相應(yīng)權(quán)屬證書；發(fā)生流轉(zhuǎn)的，必須持有關(guān)證明到相關(guān)部門進(jìn)行變更登記，換發(fā)土地使用權(quán)證書等。

（三）實(shí)行有償使用，合理分配收益

集體建設(shè)用地有償使用制度應(yīng)該循序漸進(jìn)，分用途、分區(qū)域和分時(shí)段逐步推進(jìn)。對(duì)于宅基地的有償使用，首先要合理制定宅基地有償使用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格根據(jù)宅基地的面積和區(qū)位條件等因素征收有償使用費(fèi)；其次，不同區(qū)域應(yīng)采取不同的有償使用政策，在經(jīng)濟(jì)條件較好和流轉(zhuǎn)較為活躍的地區(qū)，可以全面實(shí)施宅基地的有償使用，促進(jìn)土地的合理流轉(zhuǎn)，在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)和廣大農(nóng)村腹地，流轉(zhuǎn)相對(duì)不足，可以考慮采取先流轉(zhuǎn)后收費(fèi)的辦法，并適當(dāng)減免收費(fèi)額度。對(duì)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等競(jìng)爭(zhēng)性較強(qiáng)的集體建設(shè)用地，要抓住鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改組、改制的契機(jī)，嚴(yán)格按照市場(chǎng)準(zhǔn)則收取土地有償使用費(fèi)，對(duì)于企業(yè)發(fā)展存在短期經(jīng)濟(jì)困難的，可以借鑒國有土地有償使用制度改革經(jīng)驗(yàn)，采取招標(biāo)、拍賣和協(xié)商結(jié)合，出讓、出租與入股結(jié)合，一次性付款與分期付款結(jié)合等形式，確保完成鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地初次流轉(zhuǎn)的有償配置。集體建設(shè)用地的有償使用收益扣除成本外，主要?dú)w農(nóng)民集體所有，用于集體公共和公益事業(yè)以及農(nóng)民就業(yè)和養(yǎng)老保障等。有償使用后再次流轉(zhuǎn)的，符合規(guī)劃條件下，扣除上繳的土地增值收益的余額歸原土地使用者支配。

（四）劃定入市條件，明確流轉(zhuǎn)程序

篇2

屬農(nóng)村集體所有的閑置建設(shè)用地主要包括：村內(nèi)空閑地、無人居住的老房屋占用的宅基地、停止使用的學(xué)校用地、廢棄的村辦企業(yè)及老村委用地等。村內(nèi)空閑地及老房屋占用的宅基地，由于傳統(tǒng)觀念影響，基本是誰占有誰控制，多以種樹、圈院等方式個(gè)人占用。停止使用的學(xué)校及廢棄的村辦企業(yè)、老村委所占土地等多以使用者與村委協(xié)商后，承包租賃使用，向村里交納承包費(fèi)；也有的以拍賣方式轉(zhuǎn)到個(gè)人或企業(yè)使用，村里一次性收取費(fèi)用。有的閑置學(xué)校尚待處理。

農(nóng)村集體控制的農(nóng)用地主要包括：機(jī)動(dòng)地，專業(yè)性承包的果園、林地、五荒地、墳地等土地。近年來隨著農(nóng)村土地承包法律法規(guī)和政策的貫徹實(shí)施，對(duì)這些土地的管理和發(fā)包越來越規(guī)范，絕大部分村能夠履行民主程序，公開公平發(fā)包。

2010年全市農(nóng)村集體“資金、資產(chǎn)、資源”管理工作會(huì)以來，按照全市的統(tǒng)一要求，各鎮(zhèn)街區(qū)都已成立了農(nóng)村集體資產(chǎn)資源和工程建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)中心，與村委一起，逐步加強(qiáng)了對(duì)農(nóng)村閑置建設(shè)用地及集體控制的農(nóng)用地的管理，把這些土地的承包、租賃和處置納入了鎮(zhèn)級(jí)招投標(biāo)規(guī)范管理。通過招投標(biāo)，一方面使集體資產(chǎn)資源的價(jià)值得到充分體現(xiàn)，增加了集體的收入；另一方面增加了發(fā)包處置土地的透明度，符合農(nóng)村黨風(fēng)廉政建設(shè)的要求，減少了干群矛盾。目前在這方面做的比較好的有：街道、開發(fā)區(qū)、鎮(zhèn)、鎮(zhèn)、鎮(zhèn)等。

二、存在的問題

從調(diào)研的情況來看，我市對(duì)農(nóng)村集體閑置的建設(shè)用地和控制的農(nóng)用地的管理總體情況是好的，但由于各種原因，也存在一些問題，主要表現(xiàn)在以下幾方面：

（一）村內(nèi)空閑地及老房屋占用的宅基地管理不善。由于傳統(tǒng)觀念影響，村內(nèi)空閑地存在誰占有誰控制的現(xiàn)象，農(nóng)村“一戶一宅”制度得不到全面貫徹落實(shí)，面上存在“一戶多宅”和建新不拆舊占用老宅基地的問題。有的村對(duì)復(fù)墾土地管理不善，承包不規(guī)范，群眾有意見。

（二）個(gè)別村的機(jī)動(dòng)地，專業(yè)性承包的果園、林地、五荒地、可農(nóng)用的墳地等土地發(fā)包不規(guī)范。農(nóng)村稅費(fèi)改革前，由于種地效益低，群眾對(duì)土地的承包熱情不高，個(gè)別村在發(fā)包中沒有按照公開、競(jìng)價(jià)的原則進(jìn)行，導(dǎo)致了價(jià)格較低，影響了集體收入。當(dāng)前，有的村為了解決眼前經(jīng)濟(jì)困難，超長(zhǎng)期限發(fā)包土地，一次性收取多年的承包費(fèi)，影響了村集體長(zhǎng)遠(yuǎn)收入。有的村發(fā)包土地沒有經(jīng)過民主程序和納入鎮(zhèn)街區(qū)招投標(biāo)管理范圍，違法私下發(fā)包，不簽承包合同或是合同不規(guī)范。有的村承包合同履約不利，承包費(fèi)收不上來、發(fā)包到期后也收不回土地。

三、下一步抓好管理的意見和建議

（一）加強(qiáng)土地管理及土地承包法律法規(guī)和政策的宣傳，增強(qiáng)農(nóng)村干部群眾依法管理和使用土地的意識(shí)。要在農(nóng)村干部群眾中多形式、多渠道地宣傳土地管理及土地承包方面的法律、法規(guī)和政策，讓廣大農(nóng)村干部群眾吃透精神，消除模糊認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)法律意識(shí)和政策觀念，在全社會(huì)形成依法管理、集約節(jié)約用地的輿論氛圍。

（二）摸清底子建好臺(tái)賬，打好依法管理的基礎(chǔ)。鎮(zhèn)村兩級(jí)要對(duì)農(nóng)村集體的村內(nèi)空閑地、無人居住的老房屋占用的宅基地、停止使用的學(xué)校、廢棄的村辦企業(yè)、老村委辦公場(chǎng)所等土地及機(jī)動(dòng)地、專業(yè)性承包的果園、林地、五荒地、墳地等土地進(jìn)行全面清查，徹底摸清每宗土地的底子，建立專門臺(tái)賬。為管理好、利用好、經(jīng)營好村集體這些土地資源打下基礎(chǔ)。對(duì)上述土地的使用處置都要由鎮(zhèn)級(jí)有關(guān)部門實(shí)行把關(guān)管理。

篇3

第四條  村民新建住房， 應(yīng)在原宅基地內(nèi)安排； 原宅基地?zé)o法安排的，應(yīng)充分利用村內(nèi)空閑地（包括按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃調(diào)整出的宅基地）或其他非耕地。

村內(nèi)無空閑地或非耕地，確需占用耕地建房的，必須先在本村開發(fā)相當(dāng)新建住房用地面積兩倍的荒地后，方可占用耕地。

按照規(guī)劃進(jìn)行新農(nóng)村住宅建設(shè)的，一般應(yīng)在原址改建。確需易址新建的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)，并附舊址復(fù)墾計(jì)劃，經(jīng)區(qū)、縣人民政府審核同意，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。

第五條  占用耕地建房的村民， 必須依法繳納耕地占用稅。占用菜地的，還須參照《北京市新菜地開發(fā)建設(shè)基金管理暫行辦法》的規(guī)定，繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。

第六條  村民每戶建房用地的標(biāo)準(zhǔn)，由各區(qū)、縣人民政府根據(jù)本行政區(qū)域的情況確定，但近郊區(qū)各區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)人多地少的鄉(xiāng)村，最高不得超過0.25畝；其他地區(qū)最高不得超過0.3畝。

1982年以前劃定的宅基地，多于本條前款規(guī)定的用地標(biāo)準(zhǔn)的，可按每戶最高不超過0.4畝的標(biāo)準(zhǔn)從寬認(rèn)定，超過部分按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃逐步調(diào)整。

市土地管理局要按照每年土地利用計(jì)劃，向郊區(qū)各區(qū)、縣人民政府下達(dá)村民建房用地控制指標(biāo)。

第七條  村民申請(qǐng)建房用地， 必須符合下列條件：

一、子女已達(dá)到法定結(jié)婚年齡，無房分居；

二、現(xiàn)有宅基地（包括1982年以前劃定的老宅基地）按所在區(qū)、縣規(guī)定的建房用地標(biāo)準(zhǔn)無法擴(kuò)建。

出賣或出租住房后再申請(qǐng)宅基地的，不予受理。

第八條  村民建房， 占用原有宅基地、村內(nèi)空閑地或其他非耕地的，報(bào)鄉(xiāng)人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)區(qū)、縣土地管理機(jī)關(guān)備案；占用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)人民政府同意，區(qū)、縣土地管理機(jī)關(guān)審核，報(bào)區(qū)、縣人民政府批準(zhǔn)。

第九條  村民全家遷出本村或由農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口后另有住房的，其原宅基地由本村集體經(jīng)濟(jì)組織收回，宅基地上的房屋和其他附著物應(yīng)由原房屋所有人自行拆除；也可經(jīng)鄉(xiāng)人民政府批準(zhǔn)，按照規(guī)定的價(jià)格出售給符合申請(qǐng)建房用地條件的村民。

第十條  位于規(guī)劃市區(qū)范圍內(nèi)的村鎮(zhèn)， 可按城市規(guī)劃要求并經(jīng)城市規(guī)劃管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，建設(shè)村民住宅樓，但不得進(jìn)行土地和房屋開發(fā)經(jīng)營。

第十一條  違反本規(guī)定， 非法占地建房， 或以不正當(dāng)手段騙取批準(zhǔn)的，責(zé)令建房者退還非法占用的土地，限期拆除或沒收在非法占地上新建的房屋；占用耕地的，并處相當(dāng)生產(chǎn)損失數(shù)額的罰款。

干部利用職權(quán)，未經(jīng)批準(zhǔn)或采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占地建房的，除按前款規(guī)定處理外，并由其所在單位或上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分。

第十二條  土地管理機(jī)關(guān)及其工作人員， 必須認(rèn)真履行職責(zé)，嚴(yán)肅執(zhí)法。

審批機(jī)關(guān)越權(quán)審批的，批準(zhǔn)文件無效，除由建房者拆除所建房屋，退還占用的土地外，對(duì)審批機(jī)關(guān)的直接責(zé)任人或主管負(fù)責(zé)人應(yīng)追究行政責(zé)任。村民所受到的損失，由越權(quán)審批機(jī)關(guān)賠償。對(duì)徇私偏袒、弄虛作假、索賄受賄、濫用職權(quán)的，由其上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

篇4

4.農(nóng)村住宅用地和承包地的界定沒有嚴(yán)格的操作細(xì)則，在相當(dāng)?shù)某潭壬先Q于鄉(xiāng)村干部的主觀操作，這種操作催生部分居民放棄舊宅，重新選擇新的宅基地建造房屋，在農(nóng)村，歷史傳延下來形成的村落，甚至近幾十年來規(guī)劃的村落由于單戶住宅面積較小，且交通條件相對(duì)較差，居民于是選擇在開闊地帶，交通相對(duì)便利的地方建房，有條件的就建“門面房”。而舊房屋由于四鄰并未完全“撤出”，仍有少許人居住，不宜馬上復(fù)耕，于是舊房又荒廢在那里，這是產(chǎn)生一戶多宅，耕地浪費(fèi)的又一原因。

5.農(nóng)村三十年不動(dòng)地的基本政策的施行，使農(nóng)民住房用地隨之成了私有化。縣、鄉(xiāng)、村所做的新農(nóng)村建房規(guī)劃成了“紙上談兵”，中看不中用，鄉(xiāng)村根據(jù)村落現(xiàn)狀和當(dāng)?shù)氐乩項(xiàng)l件煞費(fèi)苦心繪制的新村規(guī)劃圖很難得到貫徹落實(shí)。因?yàn)楸粍澇勺≌瑓^(qū)的土地往往為少數(shù)居民所承包，他們或者只需建造一幢房屋，或者一幢與不需要，而大量急需建房、準(zhǔn)備娶媳的農(nóng)戶卻苦于自己沒有規(guī)劃宅基地的使用權(quán)，只能“望地興嘆”，情急之下，只能“通融”一下鄉(xiāng)村干部，打個(gè)球，在自家可耕地中相對(duì)較靠近規(guī)劃區(qū)的地方建房。當(dāng)然，鄉(xiāng)村干部也有義務(wù)幫助村民協(xié)調(diào)一下，讓兩者交換一下土地使用權(quán)，但是，由于諸多原因，使換地成功率極低，這樣就造成規(guī)劃區(qū)中房屋實(shí)際建造數(shù)量有限，且建造時(shí)間延續(xù)數(shù)年至十幾年，甚至幾十年，耕地和宅用地交錯(cuò)使用，兩者均受不利影響，違規(guī)建房者造成四鄰耕地使用更是受損。至于拆除違規(guī)建筑問題，由于建房是農(nóng)民在自家耕地上，用的是自家的錢，這錢往往是一戶人一輩子的心血，如果，將會(huì)嚴(yán)重激化干群矛盾，甚至拆除現(xiàn)場(chǎng)就會(huì)形成惡性事件，所以，根據(jù)現(xiàn)實(shí)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：純粹農(nóng)村違規(guī)建房被依法強(qiáng)制徹底拆除的可行性幾乎為零。這種執(zhí)法缺乏可行性的結(jié)果，反過來又向村民傳遞一個(gè)信息：違規(guī)建造的房屋是無法拆除的，只要建了，就能使用，于是違規(guī)建房就越來越多，無法控制了。

篇5

    區(qū)土地行政主管部門根據(jù)本規(guī)定具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地管理工作。

    建設(shè)、規(guī)劃、公安等行政主管部門，應(yīng)當(dāng)按各自職責(zé)協(xié)同實(shí)施本規(guī)定。

    第四條  農(nóng)村村民建設(shè)住宅，應(yīng)當(dāng)符合各級(jí)土地利用總體規(guī)劃、各級(jí)城市規(guī)劃和村莊規(guī)劃。

    第五條  農(nóng)村村民建設(shè)住宅，應(yīng)當(dāng)盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)的空閑地，嚴(yán)格控制使用耕地。

    占用耕地建設(shè)住宅的，應(yīng)當(dāng)按國家和省的有關(guān)規(guī)定補(bǔ)充耕地。

    第六條  市土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門，根據(jù)全市年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)，編制各區(qū)農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

    沒有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)或者超過農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)的，不予批準(zhǔn)新增建設(shè)用地。

    第七條  在市土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)農(nóng)民公寓式住宅。

    市人民政府根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，以及人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)和人口增長(zhǎng)率等因素，制定并公布各村的人均居住面積和規(guī)劃期內(nèi)建設(shè)用地面積總量。

    第八條  在市土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍外、鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，農(nóng)村村民可以戶為單位申請(qǐng)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地建設(shè)非公寓式住宅，有條件的村推廣建設(shè)農(nóng)民公寓式住宅。

    農(nóng)村村民一戶只能擁有一處住宅建設(shè)用地。新批準(zhǔn)的住宅建設(shè)用地面積按如下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：平原地區(qū)80平方米以下；丘陵地區(qū)120平方米以下；山區(qū)150平方米以下。

    前款規(guī)定的住宅建設(shè)用地面積不含共用配套建設(shè)用地面積。

    第九條  具有本村常住農(nóng)業(yè)戶口的村民，可以申請(qǐng)使用農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地。但有下列情形之一的，不予批準(zhǔn)：

    （一）以村民委員會(huì)為單位建設(shè)公寓式住宅，簽訂建房協(xié)議的農(nóng)村村民戶人均居住面積超過市人民政府規(guī)定的所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織人均居住面積的。

    （二）以戶為單位建設(shè)非公寓式住宅，農(nóng)村村民戶住宅建設(shè)用地面積超過農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地面積限額的。

    （三）農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅或?qū)⒆≌糜谄渌猛竞螅偕暾?qǐng)住宅建設(shè)用地的。

    （四）不符合區(qū)、鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途的。

    （五）占用農(nóng)用地，超出當(dāng)年農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)的。

    （六）法律、法規(guī)規(guī)定不予批準(zhǔn)的其他情形。

    第十條  申請(qǐng)建設(shè)農(nóng)民公寓式住宅建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)提供下列資料：

    （一）申請(qǐng)表。

    （二）各申請(qǐng)人戶內(nèi)家庭成員的戶口、身份證明。

    （三）各申請(qǐng)人戶內(nèi)家庭成員現(xiàn)居住情況說明。

    （四）村民委員會(huì)和各申請(qǐng)人簽訂的農(nóng)村村民建房協(xié)議。

    （五）經(jīng)實(shí)地測(cè)量繪制的用地界址圖（比例尺1：500）。

    （六）城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

    第十一條  申請(qǐng)建設(shè)非公寓式住宅建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)提供下列資料：

    （一）申請(qǐng)表。

    （二）申請(qǐng)人戶內(nèi)家庭成員的戶口、身份證明。

    （三）經(jīng)鎮(zhèn)土地管理機(jī)構(gòu)審查的申請(qǐng)人現(xiàn)居住情況說明。

    （四）經(jīng)實(shí)地測(cè)量繪制的用地界址圖（比例尺1：500）。

    （五）城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

    第十二條  建設(shè)農(nóng)民公寓式住宅，以村民委員會(huì)為單位，按下列程序統(tǒng)一辦理住宅建設(shè)用地手續(xù)：

    （一）農(nóng)村村民向所屬村民委員會(huì)提出建房申請(qǐng)，經(jīng)村民會(huì)議或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員會(huì)議討論同意，與村民委員會(huì)簽定農(nóng)村村民建房協(xié)議。

    （二）村民委員會(huì)將各申請(qǐng)戶現(xiàn)居住情況及農(nóng)村村民建房協(xié)議送鎮(zhèn)土地管理機(jī)構(gòu)審查，報(bào)鎮(zhèn)人民政府審核。

    （三）經(jīng)鎮(zhèn)人民政府審核同意后，村民委員會(huì)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)選址，取得選址意見書后，向區(qū)土地行政主管部門申請(qǐng)辦理用地手續(xù)。

    （四）區(qū)土地行政主管部門對(duì)用地申請(qǐng)進(jìn)行審查并同意后，統(tǒng)一報(bào)送市土地行政主管部門進(jìn)行建設(shè)用地預(yù)審，建設(shè)用地預(yù)審?fù)夂螅迕裎瘑T會(huì)向城市規(guī)劃行政主管部門申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

    （五）村民委員會(huì)持《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》向市土地行政主管部門申請(qǐng)辦理用地手續(xù)。

    （六）建設(shè)用地經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市土地行政、主管部門向村民委員會(huì)核發(fā)《農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，并對(duì)審批結(jié)果予以公告。

    第十三條  農(nóng)村村民建設(shè)非公寓式住宅的，按下列規(guī)定辦理用地手續(xù)：

    （一）申請(qǐng)人向所屬村民委員會(huì)提出用地申請(qǐng)，經(jīng)村民會(huì)議或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員會(huì)議討論同意，由鎮(zhèn)土地管理機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)人現(xiàn)居住情況進(jìn)行審查后，報(bào)鎮(zhèn)人民政府審核。

    （二）申請(qǐng)人依法向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

    （三）申請(qǐng)人持《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》向鎮(zhèn)土地管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理用地手續(xù)。

    （四）鎮(zhèn)土地管理機(jī)構(gòu)逐級(jí)上報(bào)區(qū)、市土地行政主管部門辦理用地審查報(bào)批手續(xù)，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，由市土地行政主管部門向申請(qǐng)人核發(fā)《農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，并對(duì)審批結(jié)果予以公告。

    前款第（四）項(xiàng)規(guī)定的用地審查、批準(zhǔn)權(quán)，市人民政府及其土地行政主管部門可以委托區(qū)人民政府及其土地行政主管部門行使。

    第十四條  申請(qǐng)農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地，占用農(nóng)用地或未利用地的，由村民委員會(huì)統(tǒng)一提出申請(qǐng)，區(qū)土地行政主管部門按照鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃審查后，報(bào)市土地行政主管部門依法辦理審批手續(xù)。

    第十五條  《農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地批準(zhǔn)書》自批準(zhǔn)之日起兩年內(nèi)有效。

    逾期未報(bào)建又不申請(qǐng)延期的，《農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地批準(zhǔn)書》自行失效。

    第十六條  禁止買賣、出租農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地。

    第十七條  農(nóng)村村民不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的，由市土地行政主管部門依法撤銷《農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。

    第十八條  農(nóng)村村民應(yīng)當(dāng)在住宅建設(shè)竣工驗(yàn)收合格之日起30日內(nèi)，申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)登記。

    第十九條  未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建設(shè)住宅的，由市土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

    超出《農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地批準(zhǔn)書》批準(zhǔn)的用地面積，多占的土地以非法占用土地處理。

    第二十條  未經(jīng)批準(zhǔn)或采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建設(shè)住宅的，區(qū)、鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，并報(bào)市土地行政主管部門依法處理。

篇6

第四條  村民新建住房，應(yīng)在原宅基地內(nèi)安排；原宅基地?zé)o法安排的，應(yīng)充分利用村內(nèi)空閑地（ 包括按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃調(diào)整出的宅基地）或其他非耕地。

村內(nèi)無空閑地或非耕地，確需占用耕地建房的，必須先在本村開發(fā)相當(dāng)新建住房用地面積兩倍的荒地后，方可占用耕地。

按照規(guī)劃進(jìn)行新農(nóng)村住宅建設(shè)的，一般應(yīng)在原址改建。確需易址新建的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)，并附舊址復(fù)墾計(jì)劃，經(jīng)區(qū)、縣人民政府審核同意，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。

第五條  占用耕地建房的村民，必須依法繳納耕地占用稅。占用菜地的，還須參照《北京市新菜地開發(fā)建設(shè)基金管理暫行辦法》的規(guī)定，繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。

第六條  村民每戶建房用地的標(biāo)準(zhǔn)，由各區(qū)、縣人民政府根據(jù)本行政區(qū)域的情況確定，但近郊區(qū)各區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)人多地少的鄉(xiāng)村，最高不得超過0.25畝；其他地區(qū)最高不得超過0.3畝。

1982年以前劃定的宅基地，多于本條前款規(guī)定的用地標(biāo)準(zhǔn)的，可按每戶最高不超過0.4畝的標(biāo)準(zhǔn)從寬認(rèn)定， 超過部分按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃逐步調(diào)整。

市房屋土地管理局要按照每年土地利用計(jì)劃，向郊區(qū)各區(qū)、縣人民政府下達(dá)村民建房用地控制指標(biāo)。

第七條  村民申請(qǐng)建房用地，必須符合下列條件：

（一）子女已達(dá)到法定結(jié)婚年齡，無房分居；

（二）現(xiàn)有宅基地（包括1982年以前劃定的老宅基地）按所在區(qū)、縣規(guī)定的建房用地標(biāo)準(zhǔn)無法擴(kuò)建。

出賣或出租住房后再申請(qǐng)宅基地的，不予受理。

第八條  村民建房，占用原有宅基地、村內(nèi)空閑地或其他非耕地的，報(bào)鄉(xiāng)人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)區(qū)、縣土地管理機(jī)關(guān)備案；占用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)人民政府同意，區(qū)、縣土地管理機(jī)關(guān)審核，報(bào)區(qū)、縣人民政府批準(zhǔn)。

第九條  村民全家遷出本村或由農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口后另有住房的，其原宅基地由本村集體經(jīng)濟(jì)組織收回，宅基地上的房屋和其他附著物應(yīng)由原房屋所有人自行拆除；也可經(jīng)鄉(xiāng)人民政府批準(zhǔn)，按照規(guī)定的價(jià)格出售給符合申請(qǐng)建房用地條件的村民。

第十條  位于規(guī)劃市區(qū)范圍內(nèi)的村鎮(zhèn)，可按城市規(guī)劃要求并經(jīng)城市規(guī)劃管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，建設(shè)村民住宅樓，但不得進(jìn)行土地和房屋開發(fā)經(jīng)營。

第十一條  非法占地建房，或以不正當(dāng)手段騙取批準(zhǔn)的，責(zé)令建房者退還非法占用的土地，限期拆除或沒收在非法占地上新建的房屋。

干部利用職權(quán)，未經(jīng)批準(zhǔn)或采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占地建房的，除按前款規(guī)定處理外，并由其所在單位或上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分。

第十二條  土地管理機(jī)關(guān)及其工作人員，必須認(rèn)真履行職責(zé)，嚴(yán)肅執(zhí)法。

篇7

Key words: ruralarea; homestead management; land resources; intensive use; effective way

中圖分類號(hào)：G812.42文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-2104（2012）

隨著我國改革開放的不斷深入，國民經(jīng)濟(jì)得到了前所未有的發(fā)展，我國的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)也在改革開放的浪潮中得到了很大的提高，農(nóng)民的生活水平和經(jīng)濟(jì)收入都有大幅度的增長(zhǎng)。農(nóng)民實(shí)用大量閑散的資金買房購地，在我國的當(dāng)前農(nóng)村地區(qū)大多是屬于分散式的建房。相當(dāng)一部分的農(nóng)民把宅基地作為自己的“私有財(cái)產(chǎn)”，即使有了新的住房，原有宅基地也不會(huì)拆除，但是也不會(huì)交由政府統(tǒng)一管理，這樣就形成了大量閑置的住房和宅基地。因此只有建立有效機(jī)制加大對(duì)宅基地的管理，實(shí)現(xiàn)土地資源的節(jié)約利用，才能確保我國新農(nóng)村建設(shè)過程中的“順風(fēng)順?biāo)薄?/p>

我國農(nóng)村宅基地管理中存在的主要問題分析

我國現(xiàn)行的法律法規(guī)制度不完善，相關(guān)規(guī)定滯后現(xiàn)象嚴(yán)重

在我國目前還沒有一部專門用于調(diào)整農(nóng)村房屋和土地方面的法律法規(guī)，宅基地管理在很大的程度上依賴規(guī)范性文件以及地方政策的調(diào)整。在2004年11月我國國土資源部出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》，但是該意見，是以部門的意見形式出臺(tái)的，法律的效力很低。這樣的法律法規(guī)和立法相對(duì)完備的城市房地產(chǎn)管理相比較，農(nóng)村宅基地方面的立法十分滯后，存在大量法律“真空地帶”，僅有的法律法規(guī)大多內(nèi)容比較膚淺，不夠細(xì)致，操作性較差，而且某些地方管理辦法不夠規(guī)范，和實(shí)際脫節(jié)。在由于我國各地區(qū)管理力度的差異，宅基地管理效果差異就更大了，法律法規(guī)的不完善在制度上更加大了我國農(nóng)村宅基地的管理難度。

農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償機(jī)制尚未健全。

我國在1996年，某市的城市化水平32.8%，農(nóng)村居民點(diǎn)面積35.7萬公頃，人均用地122平方米；到2000年城市化水平上升到49%，農(nóng)村居民點(diǎn)面積反而上升到36.1萬公頃，人均用地達(dá)到147平方米；2006年城市化水平上升到56%，農(nóng)村居民點(diǎn)面積進(jìn)一步上升到36.9萬公頃，人均用地高達(dá)165平方米。造成城鎮(zhèn)用地與農(nóng)居點(diǎn)兩頭增加的根本原因是我國現(xiàn)行農(nóng)村宅基地管理政策缺乏宅基地退出機(jī)制。

農(nóng)村宅基地整理配套政策亟待完善。

我國農(nóng)村宅基地整理工作總體比較滯后，在鼓勵(lì)新村建設(shè)、向中心村集鎮(zhèn)集中，村莊整治、“城中村”改造、舊村改造過程中，不少地方為了片面追求騰退建設(shè)用地指標(biāo)，往往不顧當(dāng)?shù)貙?shí)際生產(chǎn)狀況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，不尊重農(nóng)民意愿，以“新村建設(shè)”等名義，強(qiáng)迫農(nóng)民搬遷、向新村集聚，從而嚴(yán)重侵害農(nóng)民的合法權(quán)益，甚至影響農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)。

4、“空心村”的整治難度較大

農(nóng)村宅基地管理中存在“空心村”的現(xiàn)象，其形成的主要原因有：第一、歷史遺留下來的老宅基地不規(guī)范造成的；第二、由于農(nóng)民的法制意識(shí)淡薄，對(duì)《土地管理法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)不清楚，不理解，在翻新老宅的過程中又不遵守相關(guān)的村莊規(guī)劃，擅自對(duì)老宅基地房屋的翻新改變其形狀、數(shù)量尺寸等，加之在農(nóng)村中某些村干部的管理能力較低；第三、在農(nóng)村中干部的換屆比較頻繁，每屆當(dāng)政的村干部各有各自的一套規(guī)劃，沒有一個(gè)長(zhǎng)期的發(fā)展目標(biāo)，從而出現(xiàn)了私搭亂建的情況，形成了“空心村”。“空心村”在整治的過程中涉及到的內(nèi)容比較多，而且需要大量的資金投入。到目前為止，我國還沒有建立起相關(guān)的資金投入和使用機(jī)制，主要依靠個(gè)別的單位部門和群眾的積極參與是不能完成對(duì)“空心村”的合理整治的。

村民受到傳統(tǒng)思想的影響

在我國的農(nóng)村，長(zhǎng)期以來，無償、無限制的土地使用制度，使農(nóng)村產(chǎn)生了以宅基地繼承祖業(yè)，多占多用，宅基地私有等錯(cuò)誤觀念，尤其是在實(shí)行了農(nóng)村責(zé)任以后在農(nóng)村的部分村民錯(cuò)誤的把分到的田地認(rèn)為是“自己的私有財(cái)產(chǎn)”自己擁有絕對(duì)的使用權(quán)和控制權(quán)，任何人無權(quán)過問的思想。此外還有受到封建迷信的影響，在農(nóng)村按照“風(fēng)水”來確定住宅。最后，受到傳統(tǒng)風(fēng)俗的影響，在男女結(jié)婚時(shí)，男方必須建有新的房子，而原有的老宅子就由老人住，這樣就造成了很多的空宅。

農(nóng)村宅基地管理以及農(nóng)村土地集約利用的有效途徑研究

以上對(duì)我國農(nóng)村宅基地管理中存在的主要問題進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析，可見在我國新農(nóng)村的建設(shè)過程中，宅基地閑置過多，造成了農(nóng)村土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，對(duì)我國新農(nóng)村的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶來嚴(yán)重的阻礙。因此只有采取有效辦法對(duì)我國農(nóng)村宅基地實(shí)施有效管理，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地集約利用，才能加快我國新農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，提高農(nóng)村的生產(chǎn)水平和農(nóng)民的生活質(zhì)量。

加大村莊整理與宅基地復(fù)耕力度

加快村莊整理工作，鼓勵(lì)農(nóng)民向城鎮(zhèn)、中心村集中，以促進(jìn)村莊合理布局，提高農(nóng)村宅基地集約利用效率。建立由村集體經(jīng)濟(jì)組織主導(dǎo)的類似于城鎮(zhèn)土地收購儲(chǔ)備制度的農(nóng)村宅基地收購、置換、整理機(jī)制，依法將應(yīng)當(dāng)無償收回或給予合理補(bǔ)償予以收回的農(nóng)村宅基地。實(shí)施收回、儲(chǔ)備，對(duì)于繼承所得合法的“一戶多宅”、“面積超標(biāo)”的農(nóng)村宅基地及權(quán)利人，可以實(shí)施有償收購儲(chǔ)備。

對(duì)于不符合農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)要求的，如不在城鎮(zhèn)或村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的宅基地，通過收購進(jìn)行盤活。對(duì)于符合土地利用總體規(guī)劃及村莊建設(shè)規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)再利用于新宅基地的審批；對(duì)于不符合土地利用總體規(guī)劃及村莊建設(shè)規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)適時(shí)開展宅基地整理、復(fù)墾。為鼓勵(lì)村集體經(jīng)濟(jì)開展宅基地收購整理和盡量使用原有閑置的宅基地，應(yīng)建立相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制，如推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤激勵(lì)政策，實(shí)行宅基地整理新增耕地、退宅還耕折抵指標(biāo)收益與拆舊建新捆綁運(yùn)行政策，在土地開發(fā)整理項(xiàng)目上對(duì)舊村改造、空心村治理予以政策傾斜等。

建立新型的農(nóng)村宅基地的管理模式

在我國的新農(nóng)村建設(shè)中，加強(qiáng)對(duì)宅基地的管理工作，促進(jìn)我國土地資源的集約利用。建立以地方政府為主導(dǎo)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為基礎(chǔ)，并且多部門參與協(xié)調(diào)配合的農(nóng)村宅基地新模式，在充分發(fā)揮農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)農(nóng)村宅基地的依法配置權(quán)，符合住宅的建設(shè)條件，都能夠在集體經(jīng)濟(jì)組織決定以后依法報(bào)批。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府作為履行農(nóng)村宅基地的初審主體的責(zé)任單位，要通過責(zé)任體系，落實(shí)管理責(zé)任，在農(nóng)村積極的開展執(zhí)法監(jiān)管的巡查，打擊各類農(nóng)村宅基地違法的行為。

建立我國農(nóng)村宅基地有償使用制度

在不違反我國的《憲法》、《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定的前提下按照農(nóng)村每戶只能有且只有一處標(biāo)準(zhǔn)住宅原則，對(duì)法定享受面積實(shí)行土地使用權(quán)形式解決農(nóng)民對(duì)土地的使用；對(duì)村民由于生活需要，要求增加宅基地的用戶實(shí)行：“有償使用，按宅收費(fèi)，多占多交”的實(shí)施解決。在以補(bǔ)償金的形式返還給農(nóng)戶，讓少占宅基地的用戶得利，讓多占的人吃虧，主要利用經(jīng)濟(jì)的手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，禁止農(nóng)村宅基地不斷擴(kuò)大的現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)土地資源的集約利用。

總結(jié)

綜上所述，對(duì)我國新農(nóng)村建設(shè)中宅基地管理中面臨的主要的問題進(jìn)行了分析，并且針對(duì)主要問題對(duì)加強(qiáng)宅基地管理，促進(jìn)土地資源集約利用的有效途徑進(jìn)行了探究。可見宅基地閑置的現(xiàn)象嚴(yán)重的阻礙了我國新農(nóng)村的建設(shè)，因此只有通過加大村莊整理與宅基地復(fù)耕力度、建立新型的農(nóng)村宅基地的管理模式以及建立我國農(nóng)村宅基地有償使用制度等措施，加大我國農(nóng)村宅基地的管理，減少浪費(fèi)，切實(shí)的實(shí)現(xiàn)土地資源的集約利用，推進(jìn)我國新農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

篇8

1 農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀及存在的問題

近年來,我省按照中央和省人口資源環(huán)境會(huì)議精神,開展了數(shù)次農(nóng)村宅基地利用和管理情況調(diào)研。如早在2001年,就曾在全省選擇10個(gè)縣(市)的10鄉(xiāng)鎮(zhèn)116個(gè)行政村進(jìn)行樣點(diǎn)調(diào)研。我省是一個(gè)農(nóng)業(yè)大省,農(nóng)村宅基地面積比較大,宅基地350多萬宗。在外業(yè)調(diào)查取得第一手資料的基礎(chǔ)上,從管理經(jīng)驗(yàn)和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、典型案例分析入手,研究農(nóng)村宅基地利用現(xiàn)狀、發(fā)展規(guī)律。結(jié)果表明,我省農(nóng)村宅基地利用和管理存在很多問題。

1.1 宅基地超占面積現(xiàn)象嚴(yán)重

按照《吉林省土地管理?xiàng)l例》規(guī)定,農(nóng)村宅基地面積最大不得超過330km2。但是,現(xiàn)實(shí)中宅基地超占面積現(xiàn)象極其普遍,如10個(gè)樣點(diǎn)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))調(diào)查顯示超占面積約為村莊規(guī)劃總面積的23%,初步統(tǒng)計(jì)人均占地約370km2,戶均宅基地約800km2,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),其中超占面積在100km2以上的有3萬多戶。具體分布情況,從東部到西部超占面積越來越大,從城鄉(xiāng)結(jié)合部到偏遠(yuǎn)村莊超占面積逐漸增大,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)比相對(duì)落后地區(qū)超占的少。

1.2 宅基地利用不合理甚至空置

抽樣調(diào)查結(jié)果表明,在宅基地布局方面分別零星、散亂,利用不合理,村莊作為宅基地比較集中的地方在土地利用方面十分粗放,每戶宅基地之間有大量的土地被閑置、浪費(fèi),利用率非常低,特別是人均土地面積比較多的地區(qū)更為明顯。由于各方面原因?qū)е潞芏嗾爻霈F(xiàn)空置,如人口的減少和流動(dòng),舊宅基地的廢棄等等,這種空置現(xiàn)象在偏遠(yuǎn)、落后的地區(qū)較為突出,有的空置率達(dá)到0.4%以上,而且這種現(xiàn)象還呈現(xiàn)出逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)。另外,在我省部分地區(qū)由于土地堿化因素的影響,甚至出現(xiàn)了“光屁股”屯、空心屯狀況。

1.3 一戶多宅增加,非法轉(zhuǎn)讓普遍

隨著農(nóng)村人口增長(zhǎng)率的降低以及農(nóng)村人口向城市流動(dòng),農(nóng)村人口特別是欠發(fā)達(dá)地區(qū)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì),很多空置的農(nóng)村住房出現(xiàn)了轉(zhuǎn)讓情況;一些農(nóng)民在經(jīng)濟(jì)條件變好之后購買地點(diǎn)、環(huán)境等均比較好的宅基地建房,也造成一戶多宅現(xiàn)象發(fā)生;有的舊宅基地破舊、倒塌后不在原地重建而直接購買他人房屋居住,還有的通過繼承、贈(zèng)與等途徑將多個(gè)宅基地過到一人名下,出現(xiàn)一戶多宅現(xiàn)象。另外,許多農(nóng)民將房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)不依照規(guī)定及時(shí)進(jìn)行變更過戶,對(duì)土地使用證重視不夠,還有的將宅基地轉(zhuǎn)賣給城鎮(zhèn)工業(yè)戶居住或建廠等使用,土地使用權(quán)卻無法通過合法方式進(jìn)行轉(zhuǎn)移,導(dǎo)致非法轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象普遍發(fā)生。

1.4 宅基地用途發(fā)生轉(zhuǎn)變

隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,宅基地已不僅僅局限于居住。在城鄉(xiāng)結(jié)合部家庭作坊發(fā)展較快,出現(xiàn)前店后廠、前廠后宅等混合用地類型;偏遠(yuǎn)地區(qū),主要由于家庭種植、養(yǎng)殖乃至加工等個(gè)體或規(guī)模經(jīng)營模式的發(fā)展等原因,致使一些宅基地變成了養(yǎng)殖場(chǎng)、種植場(chǎng)或加工廠等,改變了原居住用途。目前農(nóng)村宅基地在使用功能上,基本被劃分為住宅區(qū)、生活輔助區(qū)、生產(chǎn)區(qū)三個(gè)大致用途和區(qū)域。還有很多宅基地在非法買賣后改變居住用途,特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部的城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地多用于商業(yè)或工業(yè)等用途。

2 問題產(chǎn)生的原因

2.1 歷史原因

1986年《土地管理法》頒布以前,對(duì)土地的重視程度不夠高,農(nóng)村宅基地管理制度不健全,完全由生產(chǎn)大隊(duì)自主分配,宅基地面積普遍偏大。特別是在1982年至1986年間,農(nóng)村出現(xiàn)建房高峰,農(nóng)民爭(zhēng)相超占宅基地,這一時(shí)期超占的數(shù)量占超占總數(shù)的50%左右。有的偏遠(yuǎn)地區(qū)一般在80%左右,東部山區(qū)以及發(fā)達(dá)地區(qū)低于50%。

2.2 管理方面的原因

在《土地管理法》出臺(tái)后,由于各地土地管理機(jī)關(guān)還在初步建設(shè)階段,許多工作人員是臨時(shí)招聘的,加上鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府的審核較松,對(duì)宅基地的管理不夠規(guī)范和嚴(yán)格,超面積批準(zhǔn)現(xiàn)象依然存在。在《吉林省土地管理?xiàng)l例》出臺(tái)后,個(gè)別地方仍制訂了土地政策,甚至自行規(guī)定宅基地面積可為600km2。在農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)村莊規(guī)劃上缺乏有效性、科學(xué)性,甚至沒有規(guī)劃,加上執(zhí)行不到位,也導(dǎo)致宅基地面積超占現(xiàn)象發(fā)生。

2.3 法律法規(guī)方面原因

現(xiàn)行法律、法規(guī)對(duì)宅基地方面的規(guī)定非常少,主要散見于在《憲法》《物權(quán)法》《土地管理法》《擔(dān)保法》《繼承法》等法律條文中,甚至連宅基地的概念也沒有在法律上予以準(zhǔn)確界定,對(duì)宅基地尚沒有一個(gè)比較系統(tǒng)、規(guī)范和全面的法律規(guī)定體系和管理體系,而這些現(xiàn)有的法律法規(guī)規(guī)定又基本限定宅基地為農(nóng)用地范疇,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的今天,把宅基地限定在農(nóng)用地管理的規(guī)定顯然已不能適應(yīng)社會(huì)的現(xiàn)實(shí)要求,在加上關(guān)于宅基地的不同法律對(duì)宅基地的法律關(guān)系存在一定差異,法律關(guān)系還不夠順暢,使宅基地的管理在實(shí)際操作上困難很多。

2.4 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的原因

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,農(nóng)村宅基地的原始居住用途已悄然發(fā)生變化,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在農(nóng)村特別是城郊地區(qū)發(fā)展活躍,勢(shì)必導(dǎo)致將宅基地轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)、工業(yè)、娛樂等用途,與之相適應(yīng)的法律規(guī)定以及關(guān)于集體土地使用制度的改革上卻相對(duì)滯后,在法律、法規(guī)規(guī)定方面缺乏操作性,在具體執(zhí)行上缺乏足夠的空間,盡管各地從集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的角度進(jìn)行了一定探索,但還是沒能夠從根本上得以有效解決這一普遍性問題。

3 加強(qiáng)宅基地利用和管理的對(duì)策

3.1 完善宅基地管理制度

一是加強(qiáng)規(guī)劃管理,凡是不符合土地利用總體規(guī)劃和集鎮(zhèn)村莊規(guī)劃的宅基地,堅(jiān)決不允許翻建、改建、擴(kuò)建和改變用途。二是加強(qiáng)轉(zhuǎn)讓管理,加大對(duì)違法轉(zhuǎn)讓的查處和處罰力度,制止非法轉(zhuǎn)讓行為的發(fā)生。三是嘗試集體建設(shè)用地有償使用,對(duì)宅基地改變用途的一律參照國有土地實(shí)行有償管理,如加工、養(yǎng)殖等生產(chǎn)需要使用建設(shè)用地的,一律另行申請(qǐng)。四是完善宅基地審批,嚴(yán)格控制宅基地標(biāo)準(zhǔn),明確宅基地專門用于居住生活用地,不允許改變用途。五是完善宅基地登記制度,通過宅基地清查和村莊地籍調(diào)查,全面摸清宅基地利用情況,區(qū)分和劃出生產(chǎn)區(qū)或者農(nóng)用地等區(qū)域。

3.2 強(qiáng)化宅基地建設(shè)規(guī)劃控制

這是加強(qiáng)宅基地管理的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。《土地管理法》規(guī)定,集鎮(zhèn)和村莊規(guī)劃必須與土地利用總體規(guī)劃相銜接,集鎮(zhèn)和村莊規(guī)劃要有全局觀念,合理調(diào)整布局,體現(xiàn)重點(diǎn)合并自然村、建設(shè)中心村、發(fā)展小城鎮(zhèn)的思路。把優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu),調(diào)整土地利用功能,提高土地利用率,促進(jìn)已有建設(shè)用地和村內(nèi)空閑地高效利用作為重點(diǎn),詳細(xì)規(guī)劃集鎮(zhèn)和村莊各類建設(shè)用地,做到節(jié)約、集約用地。在很大程度上宅基地的建設(shè)和布局實(shí)際是由城鎮(zhèn)和村莊建設(shè)規(guī)劃決定的,只有在建設(shè)規(guī)劃上提高計(jì)劃和管理水平,宅基地的有效利用和管理才能得以實(shí)現(xiàn)。

3.3 發(fā)揮經(jīng)濟(jì)調(diào)控作用

農(nóng)村宅基地只是集體經(jīng)濟(jì)組織分配給村民的一種福利性待遇,屬于無償使用。但對(duì)超出標(biāo)準(zhǔn)部分在予以行政處理的同時(shí)采用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)節(jié)。對(duì)在集體土地建設(shè)用地流轉(zhuǎn)嘗試中基地地用于工業(yè)、商業(yè)或娛樂等用途的,在登記管理上予以區(qū)分和確定,同時(shí)也要在經(jīng)濟(jì)上通過有償使用方式進(jìn)行調(diào)控和管理,如此,即嚴(yán)格了管理又適應(yīng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,還能夠增強(qiáng)農(nóng)村集體組織的實(shí)力,提高農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)收入。

3.4 制定合理的宅基地管理政策

一是在不發(fā)達(dá)地區(qū)推行“遷村并屯”計(jì)劃,積極發(fā)展小城鎮(zhèn)和“中心村”,政府要在資金和政策上予以積極扶持。二是在經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部和小城鎮(zhèn)實(shí)行住宅統(tǒng)建,國家、集體、個(gè)人三方按比例負(fù)擔(dān)費(fèi)用。三是鼓勵(lì)農(nóng)民主動(dòng)讓出多余的宅基地,參照國有土地價(jià)格予以足額補(bǔ)償。四是開展農(nóng)村宅基地復(fù)墾治理,將村莊內(nèi)的宅基地及空閑地、廢棄地進(jìn)行綜合整理,通過經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)和政策鼓勵(lì)等辦法,提高土地利用率,對(duì)復(fù)墾為耕地的可考慮優(yōu)先給予農(nóng)民使用。

4 小結(jié)

宅基地管理和利用,是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到現(xiàn)階段需要迫切解決的大事,它事關(guān)九億農(nóng)民的切身利益,是解決“三農(nóng)”問題的重要環(huán)節(jié),必須予以高度的重視,相關(guān)部門更是要解放思想,提高認(rèn)識(shí),采取得力措施,在不斷深入推進(jìn)土地管理制度改革的大前提下,徹底轉(zhuǎn)變農(nóng)村宅基地管理松散、利用粗放、系統(tǒng)不健全的不良狀況,通過制定科學(xué)的農(nóng)村宅基地管理辦法和措施,利用政策和手段,全面推進(jìn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、市場(chǎng)化進(jìn)程,促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速和健康發(fā)展,提高農(nóng)民生活水平,維護(hù)社會(huì)的和諧穩(wěn)定,為早日實(shí)現(xiàn)農(nóng)村小康社會(huì)的建設(shè)努力營造最良好的基礎(chǔ)管理環(huán)境。

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篇9

我國土地征用中存在的若干問題：1、相關(guān)法律中“公共利益需要”缺乏明確界定。2、對(duì)非法占地行為的處罰力度過輕。3、征地補(bǔ)償過低導(dǎo)致失地農(nóng)民生活毫無保障。

我國農(nóng)村土地征用過程中導(dǎo)致上述問題的成因包括：1、為局部利益故意模糊“公共利益”的概念。2、農(nóng)村土地征用權(quán)的濫用。3、征地程序中欠缺有效的監(jiān)督機(jī)制，致使農(nóng)村土地流失嚴(yán)重。4、土地征用補(bǔ)償制度不健全是成為引發(fā)糾紛的爭(zhēng)端的主要原因。

對(duì)農(nóng)村土地征用過程中出現(xiàn)諸多問題提出的相應(yīng)對(duì)策。1、要確立規(guī)范的征地制度標(biāo)準(zhǔn)。2、要科學(xué)界定“公共利益”的范圍3、要規(guī)范政府的征地行為。4、完善農(nóng)村土地征用程序，加強(qiáng)征地的民主性。5、完善農(nóng)村土地征用的補(bǔ)償制度，合理安置失地農(nóng)民。

本文通過對(duì)我國農(nóng)村土地征用制度概念的理解以及闡述了農(nóng)村土地征用應(yīng)遵循的原則和在土地征用時(shí)應(yīng)補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)。另外，根據(jù)我國目前在農(nóng)村集體土地征用過程中存在的問題，分析了其存在的原因，并在“公共利益”范圍界定，征用制度完善，補(bǔ)償制度完善，規(guī)范政府征地行為等方面提出了一些建議。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村集體土地征用制度“公共利益”范圍農(nóng)村集體土地征用補(bǔ)償農(nóng)村集體土地征用程序

我國土地的所有形式包括兩種，一是土地的國家所有制，二是土地的農(nóng)村集體所有制。我國農(nóng)村土地征用是發(fā)生在國家與農(nóng)村集體之間所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，它是國家為了公共利益的需要，依照法律的規(guī)定，在給予了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個(gè)人相應(yīng)的補(bǔ)償后，將農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜小?/p>

一、集體土地征用應(yīng)遵循的原則。

1、十分珍惜，合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的原則。

我國人口多，耕地少并且在某些地區(qū)耕地又浪費(fèi)嚴(yán)重。隨著人口的逐年增長(zhǎng)，耕地將繼續(xù)減少，這是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，因此土地管理法規(guī)定：十分珍惜，合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國的基本國策。各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，全面規(guī)劃，嚴(yán)格管理，保護(hù)開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。在國家建設(shè)征用土地中要做到這一要求，必須堅(jiān)持：(1)加強(qiáng)規(guī)劃，嚴(yán)格管理，嚴(yán)格控制各項(xiàng)建設(shè)用地(2)要優(yōu)先利用荒地，非農(nóng)業(yè)用地，盡量不用耕地(3)要優(yōu)先利用劣地，盡量不用良田(4)加大土地監(jiān)察和土地違法行為的打擊力度，切實(shí)制止亂占耕地的濫用土地行為。

2、保證國家建設(shè)用地的原則。

國家建設(shè)征用土地，被征地單位必須無條件服從，這不但因?yàn)檎饔猛恋厥菄艺螜?quán)力的行使，而且因?yàn)閲覚?quán)力的行使是為了維護(hù)社會(huì)的公共利益。社會(huì)公共利益是一國的最高利益，是全體人民的共同利益體現(xiàn)，私人行使權(quán)利不得違背社會(huì)公共利益，而且在與社會(huì)公共利益相抵觸時(shí)就得對(duì)私人利益加以限制以維護(hù)社會(huì)公共利益。國家建設(shè)即是社會(huì)公共利益的體現(xiàn)，因此應(yīng)在貫徹節(jié)約土地，保護(hù)土地的前提下保證國家建設(shè)用地。

3、妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則。

集體土地征用意味著農(nóng)民集體土地所有權(quán)的喪失，意味著農(nóng)民對(duì)土地的使用收益利益的喪失，故用地單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家法律規(guī)定，妥善安排被征地單位和農(nóng)民的生產(chǎn)和生活：一是對(duì)被征用土地的生產(chǎn)單位要妥善安排生產(chǎn)，二是對(duì)征地范圍內(nèi)的拆遷戶要妥善安置，三是征用的耕地要適當(dāng)補(bǔ)償，四是征地給農(nóng)民造成的損失要適當(dāng)補(bǔ)助。

4、誰使用土地誰補(bǔ)償?shù)脑瓌t。

土地征用的補(bǔ)償并不是由國家支付，而是由用地單位支付，這是因?yàn)椋瑖也⒉恢苯邮褂盟饔玫耐恋兀膊皇鞘褂迷摫徽饔猛恋亟ㄔO(shè)項(xiàng)目的直接受益者，而用地單位則兼具這兩個(gè)因素，由其支付征用土地補(bǔ)償是合理的。用地單位的補(bǔ)償是一項(xiàng)法定義務(wù)，承擔(dān)此項(xiàng)義務(wù)是使用被征土地的必要條件。用地單位必須按法定的標(biāo)準(zhǔn)，向被征用土地的集體組織給予補(bǔ)償。

二、征用集體土地的補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)。

國家建設(shè)征用土地由用地單位支付補(bǔ)償費(fèi)用。征用土地的補(bǔ)償費(fèi)用包括以下三項(xiàng)內(nèi)容：

1、土地補(bǔ)償費(fèi)，主要是因國家征用土地而對(duì)土地所有人和使用人的土地投入和收益損失給予的補(bǔ)償，征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前3年平均產(chǎn)值的6至10倍。征用其他土地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省自治區(qū)直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

2、安置補(bǔ)償費(fèi)是為了安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來源的農(nóng)業(yè)人口的生活所給予的補(bǔ)助費(fèi)用。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4至六倍，但是每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍征用其他土地的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省，自治區(qū)，直轄市參照征用耕地的安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

3、地上附著物和青苗補(bǔ)助費(fèi)，如房屋，水井，林木及正處于生長(zhǎng)而未能收獲的農(nóng)作物等，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省自治區(qū)直轄市規(guī)定。

三、我國土地征用中存在的若干問題

1、相關(guān)法律中“公共利益需要”缺乏明確界定。我國《憲法》規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用”，《土地管理法》規(guī)定：“國家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用”。這些規(guī)定都強(qiáng)調(diào)了征用的前提必須是為“社會(huì)公共利益的需要”，也就是說，只為某個(gè)或某些經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)人利益需要，是不能征用集體土地的。但是現(xiàn)行法律、法規(guī)并沒有明確界定哪些建設(shè)項(xiàng)目用地是為了“公共利益需要”，或界定哪些項(xiàng)目用地不是為“公共利益需要”。根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》對(duì)征地審批程序的規(guī)定，可以間接推斷出：在土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的城市用地范圍內(nèi)，為實(shí)施城市規(guī)劃需要占用土地，以及能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等建設(shè)項(xiàng)目確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地，應(yīng)當(dāng)屬于為“公共利益”需要使用土地。而事實(shí)上，為實(shí)施城市規(guī)劃分批次征用土地后，由哪些具體的建設(shè)項(xiàng)目來使用具有很大的隨意性，往往是誰申請(qǐng)使用，就由市、縣人民政府按照規(guī)定出讓或劃撥給誰使用。這里面的“公共利益需要”尺度很難把握。

2、對(duì)非法占地行為的處罰力度過輕。目前已查處的大量違法批地占地案

件，往往是未批先征，未批先用，事后再補(bǔ)辦手續(xù)。即使被查處了，也常以“生米煮成熟飯”為由，再補(bǔ)辦手續(xù)，做善后工作，最終實(shí)現(xiàn)征地占地的“合法化”。今年以來，全國已發(fā)現(xiàn)違法占用土地案件4.69萬件，結(jié)案2.78萬件。然而，只有193人受到行政處分，62名違法責(zé)任人被移送司法機(jī)關(guān)，16人被追究刑事責(zé)任，受處罰率僅為千分之幾。既破壞了司法的權(quán)威性，也沒有使違法者受到震懾。

3、征地補(bǔ)償過低導(dǎo)致失地農(nóng)民生活毫無保障。在對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行征用后，政府通常給予四種補(bǔ)償費(fèi)：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。前兩種費(fèi)用是歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，后兩種費(fèi)用則是給地上附著物及青苗所有人的。國家在對(duì)農(nóng)村土地征用后，受償?shù)闹黧w主要是集體經(jīng)濟(jì)組織，而個(gè)人承包經(jīng)營農(nóng)戶不能作為受償?shù)闹黧w，只能在集體經(jīng)濟(jì)組織中受償，失地農(nóng)民不僅喪失了土地承包經(jīng)營權(quán)，而且喪失了集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，成了多余的勞動(dòng)力。加之沒有配套措施安排其生產(chǎn)和生活，造成農(nóng)民失地又失業(yè)生活極度困難。

四、農(nóng)村土地征用過程中導(dǎo)致上述問題的成因。

在土地征用過程中出現(xiàn)上述問題的原因是多樣的，主要有以下幾方面的原因。

1、為局部利益故意模糊“公共利益”的概念。我們并不否認(rèn)為了公共設(shè)施和公益事

業(yè)建設(shè)需要犧牲部分人或集體的利益，但不得不對(duì)征用中“公共利益”的界定、征地適用的范圍、征地的程序和損失補(bǔ)償產(chǎn)生了質(zhì)疑。國家征用權(quán)的濫用和土地所有權(quán)的強(qiáng)制轉(zhuǎn)移，產(chǎn)生了明顯的不公平：政府以低補(bǔ)償從農(nóng)民手中征用土地，又以拍賣、出讓等形式高價(jià)轉(zhuǎn)移給土地開發(fā)商。把這一行為認(rèn)定為了“公共利益”，顯然是沒有說服力的。該行為使農(nóng)民的私權(quán)利受到侵害，另一方面，被征土地的利用率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及農(nóng)民對(duì)自己土地的利用率。2、農(nóng)村土地征用權(quán)的濫用。農(nóng)村土地的征用主要針對(duì)農(nóng)村集體所有土地，其中也涵蓋了一部分農(nóng)民個(gè)人承包經(jīng)營的集體土地。對(duì)農(nóng)村土地的征用也主要涉及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益和農(nóng)民個(gè)人的利益。有的地方政府打著“公共利益”幌子，以較低的補(bǔ)償強(qiáng)行征用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，甚至要求村集體單方解除土地承包經(jīng)營合同，強(qiáng)行征用農(nóng)

民承包的土地。當(dāng)農(nóng)村土地被肆意的征用，社會(huì)上便出現(xiàn)了一種新的群體-“失地農(nóng)民”，他們喪失了賴以生存的土地，又得不到相應(yīng)的補(bǔ)償，尋求不到新的生存出口，于是，他們不斷地上訪、告狀，成為了社會(huì)不穩(wěn)定因素。

3、征地程序中欠缺有效的監(jiān)督機(jī)制，致使農(nóng)村土地流失嚴(yán)重《土地管理法》第四十五條第三款規(guī)定：“征用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十條的規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批；經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超過征地批準(zhǔn)權(quán)限的，應(yīng)當(dāng)依照本條第一款的規(guī)定另行辦理征地審批。”這是征用農(nóng)業(yè)用地的基本程序，但在我國農(nóng)村土地征用過程中最大的問題是不按審批程序進(jìn)行。我國的廣大農(nóng)村中，縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府對(duì)農(nóng)村土地享有著絕對(duì)的權(quán)力，農(nóng)村土地的所有權(quán)屬于村集體所有，但縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府部門卻是所有者主體的代表，同時(shí)又是征用土地的使用者和管理者。在涉及農(nóng)村土地征用的決策上需要聽從于政府，由于在征用程序上缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，很多時(shí)候便會(huì)出現(xiàn)政府擅自占用土地、買賣土地等非法轉(zhuǎn)讓土地和越權(quán)審批，或先征后批，或以合法形式掩蓋非法占地的現(xiàn)象。由于農(nóng)村土地征用費(fèi)低，很多土地在被征用后由于種種原因被閑置，造成了大量土地資源的浪費(fèi)，致使農(nóng)村土地流失嚴(yán)重。

4、土地征用補(bǔ)償制度不健全是成為引發(fā)糾紛的爭(zhēng)端的主要原因。

首先，行政補(bǔ)償法律體系不健全。我國憲法規(guī)定了國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用，但未規(guī)定應(yīng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。與憲法此規(guī)定相配套的法律規(guī)范對(duì)于補(bǔ)償制度的規(guī)定也不完備。如《環(huán)境法》、《水法》、《草原法》中只有各種禁止性、限制性的規(guī)定，但卻未規(guī)定應(yīng)當(dāng)給予何種補(bǔ)償?shù)囊?guī)定。其次，補(bǔ)償辦法規(guī)定不合理、不科學(xué)，在實(shí)踐中的可操作性較差。《土地管理法》第47條規(guī)定：征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為征用前三年該地前三年的平均產(chǎn)值的六倍至十倍，對(duì)安置費(fèi)的補(bǔ)償規(guī)定為最高不超過十五倍，兩者相加不超過三十倍。這樣的規(guī)定能否合理體現(xiàn)被征用土地的實(shí)際價(jià)值令人懷疑。據(jù)權(quán)威部門統(tǒng)計(jì)，

近三年全國土地出讓金收入累計(jì)達(dá)9100多億元。這其中又有多少真正補(bǔ)償?shù)搅宿r(nóng)民的手中呢？

五、對(duì)農(nóng)村土地征用過程中出現(xiàn)諸多問題提出的相應(yīng)對(duì)策。

1、要確立規(guī)范的征地制度標(biāo)準(zhǔn)。

在實(shí)際征地過程中，之所以出現(xiàn)損害農(nóng)民權(quán)益和農(nóng)地非農(nóng)化失控的現(xiàn)象，重要原因之一，就是征地的指導(dǎo)思想有偏差，目的動(dòng)機(jī)不純，往往是出于利用土地做無本買賣，以求盡快實(shí)現(xiàn)資本原始積累，加快建設(shè)，或者為了體現(xiàn)個(gè)人政績(jī)。其實(shí)，規(guī)范的征地制度應(yīng)具備兩項(xiàng)基本功能，或者說能解決兩個(gè)問題：一是具備保障農(nóng)民權(quán)益的功能，以確保農(nóng)民在失地的同時(shí)獲得與城市居民同等的居住、就業(yè)、醫(yī)療和養(yǎng)老的條件；二是具備控制農(nóng)地非農(nóng)化趨勢(shì)的功能，將農(nóng)地占用納入合理利用和保護(hù)有限土地資源、實(shí)現(xiàn)生態(tài)經(jīng)濟(jì)持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展的軌道。這是衡量征地制度是否科學(xué)、合理、規(guī)范的唯一標(biāo)準(zhǔn)。只有以此為出發(fā)點(diǎn)，并作為實(shí)施征地過程的指導(dǎo)思想，輔以切實(shí)措施，才能確保在推進(jìn)城市化過程的同時(shí)，最大限度地確保農(nóng)民權(quán)益和有效地實(shí)現(xiàn)耕地資源的動(dòng)態(tài)平衡。

2、要科學(xué)界定“公共利益”的范圍。

由于“公共利益”概念的抽象性，而我國現(xiàn)行法規(guī)對(duì)“公共利益”的范圍未作出明確界定，這為任意解釋“公共利益”、擴(kuò)大征地范圍留下了空子，以至于出現(xiàn)“公共利益”是個(gè)筐，什么東西都可往里裝的情況。為了避免出現(xiàn)這類現(xiàn)象，參照國際上有關(guān)國家《征地法》的規(guī)定，有必要對(duì)“公共利益”的范圍作出明確限定，主要包括：(1)、國防、軍事需要；(2)、國家和地方政府需要修建的鐵路、公路、河川、港灣、供水排水、供電、供氣需要；(3)、國家和地方政府需要修建的鐵路、公路、河川、港灣、供水排水、供電、供氣及環(huán)境保護(hù)等建設(shè)事業(yè)；(4)、國家和地方政府需要修建的機(jī)關(guān)，以及以非營利性為目的的研究機(jī)關(guān)、醫(yī)院、學(xué)校等事業(yè)單位。“公共利益”具有動(dòng)態(tài)性，為如何把握“公共利益”帶來了一定難度。所以，應(yīng)倡導(dǎo)、重視社會(huì)民眾的參與權(quán)、選擇權(quán)。對(duì)于社會(huì)普遍承認(rèn)的、獨(dú)立于社會(huì)和國家現(xiàn)行政策之外的公共利益用地項(xiàng)目，如有關(guān)國民健康、市政基礎(chǔ)設(shè)施等，政府應(yīng)嚴(yán)格按有關(guān)土地征收、征用法規(guī)辦事，而對(duì)那些由社會(huì)發(fā)展不同階段所引發(fā)的符合社會(huì)、國家急需要的相對(duì)公共利益項(xiàng)目，尤其是有爭(zhēng)議的項(xiàng)目，則應(yīng)建立特定的制度，即通過采用公開、透明的方式，向社會(huì)說明其“公共利益”之所在，提倡由政府和全體民眾討論、認(rèn)同。

3、要規(guī)范政府的征地行為。

在對(duì)農(nóng)民集體土地的征收、征用過程中，政府始終處于強(qiáng)勢(shì)地位，它既是征收、征用的主體，又是補(bǔ)償?shù)闹黧w。雖然，新修改的《憲法》對(duì)有關(guān)土地征用的條款作了重大修改，突出了對(duì)農(nóng)民利益的保護(hù)，但政府在征地過程中的強(qiáng)勢(shì)地位并未有多大的改變，對(duì)“公共利益”的解釋權(quán)仍在政府，征地的程序仍掌握在政府手中，對(duì)征地如何補(bǔ)償?shù)臎Q定權(quán)還是在政府。因此，如何規(guī)范政府、主要是地方政府的行為，構(gòu)成了規(guī)范征地制度，保障農(nóng)民權(quán)益的關(guān)鍵。為此，首先要嚴(yán)格控制政府的征地權(quán)力，理清征收、征用的界限。其次強(qiáng)化平等協(xié)商和監(jiān)督機(jī)制。國家因“公共利益”需要而要征收或征用集體土地時(shí)，必須尊重農(nóng)民集體土地所有者和使用者的主體地位。政府在對(duì)集體土地征收、征用的決策作出之前，必須與集體農(nóng)民進(jìn)行平等的協(xié)商，征得絕大多數(shù)農(nóng)民的認(rèn)同。再次要弱化乃至剝離政府與征地行為之間的利益關(guān)系。在現(xiàn)行征地制度下，在征地和供地之間有一個(gè)很大的利益空間。它構(gòu)成了濫用征地權(quán)力、任意降低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的癥結(jié)。因此，必須有針對(duì)性地采取措施規(guī)范、約束政府行為，弱化乃至剝離政府與征地行為之間的直接利益關(guān)系。

4、完善農(nóng)村土地征用程序，加強(qiáng)征地的民主性。

筆者認(rèn)為，農(nóng)村土地征用事關(guān)農(nóng)民的生存，完善農(nóng)村土地征用程序，在原有的程序上還需要注意完善和增加幾個(gè)步驟：其一應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地征用的審批程序。其二，應(yīng)該增加農(nóng)村土地征用的聽證程序。在農(nóng)村土地被征用時(shí)，農(nóng)民往往是最后一個(gè)知道自己的土地被征用了。為了提高征用土地的透明度，防止在征用農(nóng)村土地過程中的暗箱操作，應(yīng)當(dāng)增加聽證程序以聽取被征土地的所有者和使用者的意見，滿足他們的知情權(quán)，提高征地的透明度。其三，加強(qiáng)農(nóng)村土地征用的民主性。雖然土地的所有者或使用者無權(quán)決定土地被征用的用途，但對(duì)征地補(bǔ)償?shù)拇_定及補(bǔ)償費(fèi)用的分配及使用，卻有權(quán)進(jìn)行參與，發(fā)表自己的意見，如果是少數(shù)農(nóng)民的土地被征用，那么更有必要讓失去土地的農(nóng)民參與決策，如此才能更好的監(jiān)督征地使用單位對(duì)土地使用情況，如果被征土地被閑置，農(nóng)民當(dāng)然地有權(quán)申請(qǐng)恢復(fù)土地的耕種，如此不僅達(dá)到了提高被征土地的利用率，還更有利于保護(hù)國家有限的土地資源。

5、完善農(nóng)村土地征用的補(bǔ)償制度，合理安置失地農(nóng)民。

農(nóng)村土地征用補(bǔ)償如何完善是學(xué)者們一直關(guān)注的問題，《土地管理法》規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中的“土地年產(chǎn)值”是個(gè)極不易確定的數(shù)值，各地差異也相當(dāng)大，計(jì)算時(shí)主觀性很強(qiáng)，不僅增大了政府自由補(bǔ)償?shù)碾S意性，而且在實(shí)踐中征地的雙方多數(shù)時(shí)是達(dá)不成共識(shí)的。因此，筆者認(rèn)為解決這些問題應(yīng)該從幾個(gè)方面著手：第一，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)在是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，只有以土地的市場(chǎng)價(jià)格來確定補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)才較為合理，讓土地所有人或使用人切實(shí)了解土地征用，參與討價(jià)還價(jià)，如此才能滿足、保障土地所有人和土地使用人的合法權(quán)益，支持土地的征用。第二，合理的給予安置。應(yīng)該在給予金錢補(bǔ)償?shù)耐瑫r(shí)，對(duì)他們今后的生活給予安置。另外，筆者認(rèn)為還可以將一部分補(bǔ)償拿出為失地農(nóng)民辦理保險(xiǎn)，這也是維護(hù)他們合法利益可行的途徑之一。第三，擴(kuò)大補(bǔ)償?shù)姆秶９P者認(rèn)為在對(duì)農(nóng)民的實(shí)際損失給予了補(bǔ)償?shù)耐瑫r(shí)，還應(yīng)該加入預(yù)期的利益。預(yù)期的利益當(dāng)然是很難確定，但是可以從失地農(nóng)民近五年甚至近十年的平均利潤中予以確定，尤其是對(duì)于個(gè)人承包集體土地的農(nóng)戶，承包期限還未到期，承包的土地就被政府征用了，他們的預(yù)期利益更應(yīng)該給予維護(hù)。

參考文獻(xiàn)資料：

1、《憲法》第10條第三款規(guī)定

2、《土地管理法》第47條規(guī)定

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近年來，有關(guān)部門加強(qiáng)了農(nóng)村宅基地的確權(quán)登記工作，但政策規(guī)定與現(xiàn)有的農(nóng)村實(shí)際仍有較大差距，確權(quán)情況不容樂觀。抽樣調(diào)查顯示，擁有宅基地的農(nóng)民群體中約 40%左右的家庭有農(nóng)村土地使用權(quán)證，約三分之一擁有房產(chǎn)證；沒有農(nóng)村土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證的約占三分之一；社會(huì)群體和城鎮(zhèn)居民群體對(duì)農(nóng)村宅基地和房產(chǎn)的確權(quán)比例比農(nóng)民更高。

2、存在一戶多宅現(xiàn)象

《土地管理法》規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”。然而，因法律法規(guī)的不健全、農(nóng)村宅基地管理不到位、繼承等原因，農(nóng)村出現(xiàn)了一戶多宅現(xiàn)象。問卷調(diào)查顯示：農(nóng)民群體中近半農(nóng)村居民存在擁有多處宅基地（一戶多宅）現(xiàn)象。

3、農(nóng)村宅基地已形成一定規(guī)模的地下市場(chǎng)，交易主要以合同為憑據(jù)

現(xiàn)行的有關(guān)法律明確規(guī)定農(nóng)村宅基地交易僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)，且有限制條件。盡管如此，因凸顯的農(nóng)村土地的價(jià)值，農(nóng)村宅基地的隱性流轉(zhuǎn)比較盛行。因農(nóng)房交易遵照“地隨房走”原則產(chǎn)生了現(xiàn)實(shí)中的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)，與此同時(shí)很多是不發(fā)生轉(zhuǎn)移登記的地下行為。在農(nóng)村宅基地交易上，“簽訂合同”作為交易憑證占了主要部分。

4、農(nóng)村宅基地規(guī)劃在現(xiàn)實(shí)中得不到彰顯

當(dāng)前，樂清市農(nóng)村絕大部分地區(qū)已實(shí)現(xiàn)鎮(zhèn)村規(guī)劃全覆蓋，但部分地區(qū)的新農(nóng)村規(guī)劃還存在規(guī)而不搞、有規(guī)不依、違規(guī)難糾等現(xiàn)象。按照現(xiàn)有規(guī)劃建設(shè)審批做法，一般農(nóng)房建設(shè)可以經(jīng)審批允許建設(shè)3層，也有農(nóng)房最高允許建設(shè)5層的，但因經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)和管理不到位等原因，一些村莊農(nóng)房建設(shè)往往超過審批的層數(shù)，最高甚至有八九層。

5、農(nóng)村宅基地集體所有仍未深入人心

憲法規(guī)定：農(nóng)村宅基地所有權(quán)歸屬于集體。但令人驚訝的是還有相當(dāng)一部分群體對(duì)此認(rèn)識(shí)不清。農(nóng)民群體中只有三分之一人認(rèn)為是“農(nóng)村集體所有”，城鎮(zhèn)居民群體，也只有40%左右的人認(rèn)為是“農(nóng)村集體所有”。

二、農(nóng)村宅基地使用的影響因素分析

1、制度不完善，農(nóng)村宅基地權(quán)能受限

雖憲法提出“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。”但《土地管理法》、《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》等法律法規(guī)和部門的一些規(guī)章、管理辦法對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)、農(nóng)房的流轉(zhuǎn)設(shè)置了許多限制條件。這種不完整權(quán)能設(shè)置，無法保障農(nóng)村宅基地的用益物權(quán)，制約了農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)。

2、管理不到位，機(jī)會(huì)主義行為盛行

管理不到位為機(jī)會(huì)主義行為提供了機(jī)會(huì)。為獲取巨額資財(cái)，一些市場(chǎng)主體在既定制度下尋找管理漏洞，綜合考慮違建成本和收益后，采取了諸如少批多占、擴(kuò)建、占用耕地建房行為；一些村莊以發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)的名義非法買賣農(nóng)村土地；一些執(zhí)法人員收受賄賂，對(duì)違法建設(shè)縱容姑息。于是，日積月累，最終形成當(dāng)前農(nóng)村宅基地難以合法確權(quán)、違占違建層出不窮的現(xiàn)象。

3、主體虛無，農(nóng)村土地所有權(quán)人缺位

《憲法》（2004年）第10條規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”然而，“農(nóng)村集體并不是法律上的組織，而是一定范圍一定地域內(nèi)全體農(nóng)民的集合，是一個(gè)抽象的沒有法律人格意義的集合群體。”在法治社會(huì)里，這類主體處于虛置的地位，于是就沒有法律規(guī)范中嚴(yán)格意義上的權(quán)利和義務(wù)。主體的虛無使集體在私權(quán)社會(huì)中流于形式，在農(nóng)村宅基地的管理中嚴(yán)重缺位。

4、成員意識(shí)不足，農(nóng)民對(duì)宅基地的使用管理監(jiān)督乏力

當(dāng)前農(nóng)民公民意識(shí)淡薄，農(nóng)民并沒有意識(shí)到自身的權(quán)利與社會(huì)責(zé)任是不可剝奪、不可回避、不可轉(zhuǎn)讓的。在現(xiàn)實(shí)中，農(nóng)民在村務(wù)中的參與度總是不高，“事不關(guān)己高高掛起”、“各人自掃門前雪，莫管他家瓦上霜 ”的意識(shí)深入骨髓。農(nóng)民公民意識(shí)的缺乏使村民自治的發(fā)展失去了內(nèi)源性動(dòng)力，使農(nóng)村宅基地的使用和管理未能在充足的陽光下運(yùn)作，也使村民的監(jiān)督成了空話。

三、加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的建議

1、進(jìn)一步完善農(nóng)村宅基地相關(guān)法律法規(guī)

要依據(jù)憲法精神，進(jìn)一步修訂涉及農(nóng)村宅基地管理的法律法規(guī)，賦予農(nóng)村宅基地完整權(quán)能，真正實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地的“同地、同權(quán)”，真正實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地的二元統(tǒng)一。明確宅基地的權(quán)利內(nèi)容及權(quán)利的取得、變更與喪失，明確農(nóng)民對(duì)宅基地?fù)碛惺褂脵?quán)、處置權(quán)，實(shí)行自愿、有償流轉(zhuǎn)，使宅基地真正成為農(nóng)民的合法財(cái)產(chǎn)，以最大限度地保護(hù)農(nóng)村宅基地的用益物權(quán)，有效增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)。

2、推進(jìn)農(nóng)村宅基地管理制度創(chuàng)新，建立使用期限制

首先，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村建設(shè)用地分類管理。劃分農(nóng)村建設(shè)用地，明確農(nóng)村居民擁有農(nóng)村宅基地的使用權(quán)，村集體經(jīng)濟(jì)組織擁有農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地的使用權(quán)，合理確定兩者的范圍以及轉(zhuǎn)化程序。其次，實(shí)現(xiàn)社員農(nóng)村宅基地使用權(quán)的公平取得。農(nóng)民一經(jīng)獲得標(biāo)準(zhǔn)面積的宅基地審批后，不得再次提出申請(qǐng)。核查現(xiàn)有農(nóng)村建設(shè)用地使用情況和農(nóng)民宅基地占有情況，允許各類主體按一定流程確權(quán)。建立農(nóng)村宅基地使用期限制度。第三，建立正常化的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度。依托流轉(zhuǎn)（交易）平臺(tái)，允許農(nóng)民依其意愿對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)以轉(zhuǎn)讓、抵押、入股、租憑等形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。第四，探索農(nóng)村宅基地退出方式。鼓勵(lì)宅基地使用權(quán)人自愿有償?shù)耐顺鲩e置宅基地和住宅。建立所有權(quán)人有償回收制度，因地制宜探索多種退出方式。

3、改革和完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，推進(jìn)信息公開

依托現(xiàn)有的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，建設(shè)農(nóng)村集體土地交易平臺(tái)，推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運(yùn)行。市場(chǎng)中公開化信息的完備程度，直接影響了市場(chǎng)主體的有效決策和市場(chǎng)配置資源的效率。信息公開也有助于農(nóng)村宅基地管理的公平公正。

4、重建村級(jí)組織，建立現(xiàn)代治理機(jī)制

篇11

一、新農(nóng)村建設(shè)中完善土地利用結(jié)構(gòu)，提高土地利用率，土地集約利用率的主要方法

1.統(tǒng)籌安排建設(shè)用地

加強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，優(yōu)化農(nóng)用地和建設(shè)用地結(jié)構(gòu)和布局。編制規(guī)劃務(wù)必體現(xiàn)超前的規(guī)劃意識(shí)和在保護(hù)耕地的前提下發(fā)展各項(xiàng)事業(yè)的意識(shí)，從保護(hù)耕地、村容整潔、方便生活等目標(biāo)出發(fā)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、區(qū)域發(fā)展、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、人與自然和諧發(fā)展，對(duì)新農(nóng)村未來用地進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)。

2.保護(hù)基本農(nóng)田

健全和落實(shí)基本農(nóng)田保護(hù)的各項(xiàng)制度和措施，進(jìn)一步嚴(yán)格和規(guī)范涉及基本農(nóng)田的建設(shè)用地審核、規(guī)劃修改或調(diào)整，嚴(yán)格控制占用和改變基本農(nóng)田。嚴(yán)格控制基本建設(shè)用地增量，努力盤活土地存量，強(qiáng)化節(jié)約集約利用土地。嚴(yán)格執(zhí)行占用耕地補(bǔ)償制度，補(bǔ)充耕地的數(shù)量、質(zhì)量實(shí)行按等級(jí)折算，努力提高補(bǔ)充耕地質(zhì)量。

3.推進(jìn)土地開發(fā)整理

依法收取耕地開墾費(fèi)、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，按規(guī)定劃繳土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的資金，并依法依規(guī)專項(xiàng)使用。要以提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力為出發(fā)點(diǎn)，加大基本農(nóng)田整理力度，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田。結(jié)合土地開發(fā)整理項(xiàng)目區(qū)推進(jìn)小型農(nóng)田水利建設(shè)，將小型農(nóng)田水利設(shè)施建設(shè)作為土地開發(fā)整理項(xiàng)目建設(shè)的重要內(nèi)容。繼續(xù)推進(jìn)以田、水、路、林、綜合整治為主要內(nèi)容的土地整理復(fù)墾。加大災(zāi)毀耕地復(fù)墾力度，幫助災(zāi)區(qū)農(nóng)民恢復(fù)生產(chǎn)、重建家園。

4.加強(qiáng)村民宅基地管理

村莊整治要立足于現(xiàn)有基礎(chǔ)進(jìn)行房屋和設(shè)施改造，防止因大拆、大遷而大量占用土地。要引導(dǎo)農(nóng)民住宅建設(shè)按規(guī)劃、有計(jì)劃地向小城鎮(zhèn)和中心村集中，嚴(yán)格按照土地利用規(guī)劃和年度計(jì)劃批準(zhǔn)宅基地，控制農(nóng)村建設(shè)用地增量，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。開展城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤試點(diǎn)。

5.推行集約用地

目前，用地指標(biāo)緊缺，耕地又少，要保障發(fā)展的話，出路就在于節(jié)約集約用地。因此，要把每一塊地都用好，要把好每一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)審關(guān)，要千方百計(jì)地挖掘用地潛力，提高用地效率，要嚴(yán)格定額指標(biāo)管理，嚴(yán)格限制投資強(qiáng)度、建筑密度。要充分利用荒山荒地。要多把丘崗地、荒灘、劣地利用起來。同時(shí)，還要組織存量建設(shè)用地的普查，要摸清底數(shù)，盤活存量，用好存量，要依法收回閑置用地。

二、關(guān)于農(nóng)村大量存在土地拋荒現(xiàn)象的探究與解決方案

20世紀(jì)90年代以來，中國經(jīng)濟(jì)建設(shè)經(jīng)歷了一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)期，經(jīng)濟(jì)的騰飛不僅僅帶動(dòng)了城市人口的就業(yè)，也推動(dòng)了農(nóng)村人口流向城市，大量農(nóng)民工涌入城市打工，在農(nóng)閑時(shí)農(nóng)民進(jìn)城，農(nóng)忙時(shí)回農(nóng)村務(wù)農(nóng)。這個(gè)現(xiàn)象一直持續(xù)到現(xiàn)在，由于打工的收入遠(yuǎn)高于務(wù)農(nóng)的收入，大多數(shù)農(nóng)民已經(jīng)成為了職業(yè)的農(nóng)民工，開始整年都待在城市務(wù)工而把農(nóng)村中的田地交給老人和婦女，而有些則干脆拋荒，閑置在那，使原本肥沃的土地變成雜草叢生的荒地。

1.田間道路不便或是田塊距離居住地較遠(yuǎn)不便于耕作

因?yàn)橹饕抢夏耆藦氖罗r(nóng)業(yè)生產(chǎn)，因此體力不足就使得老年人傾向于放棄水源條件差和道路不便的地塊。不少老年講到，“要是能通板車，我們就可以多種些，要是不通的話，還是肩挑背扛的，我們干不動(dòng)，造業(yè)啊”。可以參加勞動(dòng)的一個(gè)家庭中的兩個(gè)老年人一般會(huì)選擇種2-3畝田地，就要能夠維持其基本生活就可以了。

2.村民覺得種不種地是自己的權(quán)利，自己可以進(jìn)行選擇

土地承包期限的模糊化給予了村民土地類私有化的暗示，這種暗示讓村民覺得對(duì)自己的土地?fù)碛薪^對(duì)的權(quán)利，而沒有什么義務(wù)。如今的村民再也不擔(dān)心自己的土地會(huì)被調(diào)整和調(diào)換了。村民都知道中央政府關(guān)于土地的政策不允許村干部調(diào)整土地了。正是這種對(duì)政策的把握和體會(huì)，村民自己在承包土地上的權(quán)力意識(shí)和主體意識(shí)明顯增強(qiáng)，這種情況就是村民任意處置自己土地的一個(gè)基礎(chǔ)和前提。

3.農(nóng)業(yè)收入低，造成大量年輕勞動(dòng)力外出打工

經(jīng)過與多位村民計(jì)算農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)賬目，我們發(fā)現(xiàn)種植一畝水稻的凈收益為500—700元。這樣的收益對(duì)于年輕人來講也就是不到一周的打工收入，相比之下，年輕人外出務(wù)工的選擇也并沒有什么錯(cuò)。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的弱勢(shì)性質(zhì)同樣無法脫離市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)效率與效益目標(biāo)追求。

三、關(guān)于農(nóng)村土地拋荒的解決方案

1.要改善和整修村莊內(nèi)的農(nóng)田水利設(shè)施

加強(qiáng)農(nóng)村水庫的管理和給排水設(shè)施的建設(shè)，完善溝渠的通暢度，保證灌溉用水，可以每隔半年進(jìn)行大范圍的水利設(shè)施檢修，政府和村里都需要拿出一部分經(jīng)費(fèi)保證這項(xiàng)措施的順利實(shí)施。

2.要修建農(nóng)田機(jī)耕道，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的機(jī)械化程度

建議可以將紛亂眾多的狹窄的田埂進(jìn)行合并，將其作為機(jī)耕道。或者是，由田塊相連的農(nóng)戶自行商量和規(guī)劃機(jī)耕道的位置與占地調(diào)整問題。因?yàn)檗r(nóng)民對(duì)機(jī)耕道建設(shè)的呼聲很高，所以協(xié)調(diào)起來是很方便的，在大量土地拋荒的情況下，少量的占用土地也不會(huì)引起復(fù)雜的利益協(xié)調(diào)問題。機(jī)耕道的建設(shè)將可以直接減輕老年人種田過程中的體力勞動(dòng)，還可以擴(kuò)大機(jī)械耕種的面積。

3.提倡農(nóng)民自發(fā)的土地流轉(zhuǎn)

尊重農(nóng)民的首創(chuàng)精神，鼓勵(lì)種田能手耕種更多的土地并采用適當(dāng)方式對(duì)種田能手進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。目前村莊里自發(fā)地?fù)焓捌渌r(nóng)戶土地進(jìn)行耕作的現(xiàn)象比較普遍，這種撿拾是農(nóng)戶與農(nóng)戶之間自發(fā)協(xié)調(diào)的結(jié)果。撿拾耕種的行為緩解了土地拋荒的蔓延，但是還不足以讓土地拋荒增長(zhǎng)的趨勢(shì)扭轉(zhuǎn)，而讓我們看到扭轉(zhuǎn)這種趨勢(shì)的希望則潛藏在種田能手的身上。

參考文獻(xiàn)：

[1]王蘭君.社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)中的土地利用問題[J].吉林農(nóng)業(yè)，2011（05）.

篇12

一、抵債資產(chǎn)產(chǎn)生的緣由

抵債資產(chǎn)是指由于借款人沒有在合同規(guī)定條件下按時(shí)償還貸款，經(jīng)過人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)的裁決，由貸款人或者相關(guān)擔(dān)保人的資產(chǎn)用于償還先前合同規(guī)定的貸款本息而產(chǎn)生的待處理資產(chǎn)。農(nóng)村信用社的抵債資產(chǎn)形成一方面是信用社風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)較強(qiáng)的表現(xiàn)，同時(shí)也是農(nóng)村信用社在借款人無法履行合同，又無資金的情況下，為了防止信用社資產(chǎn)損失而不得不采取的必要措施。造成這種狀況的出現(xiàn)，往往是由于貸款企業(yè)或個(gè)人由于選擇項(xiàng)目無法適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，或者因?yàn)楣芾聿簧疲瑢?dǎo)致企業(yè)經(jīng)營者或個(gè)人經(jīng)營者經(jīng)營狀況越來越差，知道最后停產(chǎn)或破產(chǎn)，只能用廠房、設(shè)備和其他一切可能的資產(chǎn)進(jìn)行抵償貸款本息的行為。

二、抵債資產(chǎn)管理的主要問題

（一）管理理念落伍

由于農(nóng)村信用社管理者思想陳舊，導(dǎo)致對(duì)抵債資產(chǎn)認(rèn)識(shí)不夠，在執(zhí)行過程中，沒有完善相關(guān)的管理制度、監(jiān)管制度和考核制度，也疏于對(duì)信用社員工進(jìn)行集體培訓(xùn)學(xué)習(xí)有關(guān)抵債資產(chǎn)知識(shí)。由于以上原因，在基層的農(nóng)村信用社員工普遍缺乏對(duì)抵債資產(chǎn)潛在風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，更沒有切實(shí)可行的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)變處置方案，僅僅是將其納入待處理抵債資產(chǎn)的核算中。甚至還有部分接收單位存在著嚴(yán)重的重收輕管思想。即使是農(nóng)村信用社收回的相關(guān)抵債資產(chǎn)，也因?yàn)槿狈I(yè)的保管人員和合適場(chǎng)所，致使收回的設(shè)備等由于長(zhǎng)期風(fēng)吹日曬而生銹變舊，造成資產(chǎn)的使用價(jià)值減損。因此，抵債資產(chǎn)作為救贖不良貸款的一種途徑，往往加劇了抵債資產(chǎn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

（二）重視程度不夠

絕大多數(shù)信用社只重視信貸資金的經(jīng)營管理工作，而輕視由于違約風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的抵債資產(chǎn)的管理，輕視抵債資產(chǎn)的變現(xiàn)，沒有建立完善的操作流程對(duì)抵債資產(chǎn)進(jìn)行有效管理和處置，還時(shí)常害怕處置過程中損失過大，會(huì)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。造成這種現(xiàn)象的原因一是因?yàn)榈謧Y產(chǎn)沒有納入流程管理，缺乏責(zé)任人和保管責(zé)任人制度；二是沒有按規(guī)定做登記管理，交接流程不嚴(yán)格，沒有建立起定期檢查的監(jiān)督機(jī)制，由此導(dǎo)致丟失、毀損等現(xiàn)象；三是抵債資產(chǎn)的種類繁多，數(shù)量巨大，而農(nóng)村信用社的人員有限，員工素質(zhì)參差不齊，加上經(jīng)費(fèi)、存放場(chǎng)地等客觀條件的限制，給保管工作帶來了意想不到的困難和麻煩；四是對(duì)房地產(chǎn)和設(shè)備等實(shí)物等抵債資產(chǎn)信用社無法專門存放，只能委托他人或其他機(jī)構(gòu)代管，因此無法保證抵債實(shí)物資產(chǎn)的完整和安全。

（三）估價(jià)不合理

需要用來抵債的資產(chǎn)必須首先經(jīng)過嚴(yán)格的資產(chǎn)評(píng)估才能確定其價(jià)值，通常評(píng)估以市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)，由借貸雙方經(jīng)過協(xié)商議定，確定最后價(jià)值。但是，由于要受到市場(chǎng)波動(dòng)和政策時(shí)滯的影響，農(nóng)村信用社2005年之前接收的大多數(shù)手續(xù)不全的抵債資產(chǎn)都無法得到較準(zhǔn)確的價(jià)格評(píng)估。還有些信用社由于缺乏職業(yè)道德和職業(yè)操守，在資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí)，受債務(wù)人委托或者賄賂，與債務(wù)人合謀，損害信用社利益，把抵債資產(chǎn)進(jìn)行高估值操作，或者不以法院裁定價(jià)值為準(zhǔn)，實(shí)施雙方協(xié)商議定高價(jià)估值入賬。

（四）抵債資產(chǎn)變現(xiàn)困難

通常，抵債資產(chǎn)回收流程分為收取、保管和處理幾個(gè)環(huán)節(jié)，涉及抵債的資產(chǎn)會(huì)受到會(huì)計(jì)核算和資料保管，以及市場(chǎng)、價(jià)格、稅費(fèi)調(diào)整、變現(xiàn)方式等因素的影響。由于農(nóng)信社條件有限，個(gè)別單位收回的車輛因手續(xù)不健全，被收回單位業(yè)務(wù)需要而自用，由于車輛市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)較大，變現(xiàn)價(jià)格往往低于收回價(jià)格，還有的部分農(nóng)信社收回的房屋和土地沒有產(chǎn)權(quán)證明，只是協(xié)議收回，導(dǎo)致處置變現(xiàn)難。

（五）監(jiān)督不到位

根據(jù)農(nóng)村信用社的管理制度規(guī)定：對(duì)于抵債資產(chǎn)的日常管理中需要定期（通常間隔半年或者一年）進(jìn)行實(shí)地盤點(diǎn)核查處置，隨時(shí)了解抵債資產(chǎn)保管狀況，保護(hù)抵債資產(chǎn)價(jià)值。但是，一些農(nóng)村信用社并不重視這樣的定期檢查監(jiān)督，不按照相關(guān)要求對(duì)其進(jìn)行檢查，這導(dǎo)致了待處理抵債資產(chǎn)價(jià)值減損和風(fēng)險(xiǎn)增大，往往造成抵債資產(chǎn)二次流失和浪費(fèi)。有些信用社雖然進(jìn)行檢查，但對(duì)于相關(guān)問題責(zé)任人并未按規(guī)定進(jìn)行處理，助長(zhǎng)了抵債資產(chǎn)管理中的不正之風(fēng)，不僅不利于待處理抵債資產(chǎn)的保值和增值，還容易造成更大的損失。另外，信用社對(duì)抵債資產(chǎn)管理意識(shí)薄弱，表現(xiàn)為對(duì)那些具有使用價(jià)值的固定資產(chǎn)未能采取有償出租轉(zhuǎn)讓等方式充分利用，造成抵債資產(chǎn)閑置和浪費(fèi)。信用社接收的抵債資產(chǎn)，未能按規(guī)定的時(shí)限進(jìn)行處置，許多房產(chǎn)等超過兩年以上的時(shí)間未進(jìn)行處置，其上級(jí)主管部門對(duì)此沒有提出過整改建議，也未對(duì)相應(yīng)的責(zé)任人給予處理。還有信用社抵債資產(chǎn)種類繁多，接收時(shí)間跨度大，因此，出現(xiàn)畏難情緒，以上因素也在一定程度上抵債資產(chǎn)。

三、加強(qiáng)抵債資產(chǎn)管理的措施及建議

（一）強(qiáng)化抵債資產(chǎn)的管理工作

抵債資產(chǎn)的管理是防止風(fēng)險(xiǎn)的重要步驟。為了更好保護(hù)抵債資產(chǎn)，應(yīng)該做好抵債資產(chǎn)的接受管理工作，特別是建立嚴(yán)謹(jǐn)、完整的接受管理制度和接受流程，對(duì)抵債資產(chǎn)從接受起就要嚴(yán)格按照管理要求實(shí)行規(guī)范化管理。農(nóng)村信用社聯(lián)社風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)管理部和債權(quán)信用社應(yīng)該建立各自獨(dú)立的雙份抵債資產(chǎn)明細(xì)，詳細(xì)備注抵債資產(chǎn)情況，包括：名稱、數(shù)量、價(jià)值等。如果發(fā)生抵債資產(chǎn)出租、變現(xiàn)等情況，應(yīng)當(dāng)有負(fù)責(zé)管理人統(tǒng)一登記，并做好備份工作，一式兩份，一份留聯(lián)社風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)管理部，一份由信用社留存。還應(yīng)該實(shí)行專人負(fù)責(zé)制，委派專人進(jìn)行管理。建立健全抵債資產(chǎn)賬簿及相關(guān)檔案資料，確定專人保管，建立抵債資產(chǎn)管理責(zé)任制，對(duì)抵債資產(chǎn)的接收、管理及處置等環(huán)節(jié)要明確責(zé)任，定期考核，實(shí)行責(zé)任追究制度。對(duì)已接收待處理的抵債資產(chǎn)，要定期開展檢查工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，完善手續(xù)，規(guī)范管理。對(duì)已造成損失的要追究有關(guān)人員的責(zé)任，將抵債資產(chǎn)管理制度不折不扣地落到實(shí)處。

（二）對(duì)抵債資產(chǎn)的處置變現(xiàn)實(shí)行陽光操作

按現(xiàn)行規(guī)定，用于抵債的有價(jià)證券到期后一個(gè)月內(nèi)、交通工具3個(gè)月內(nèi)、廠房機(jī)器設(shè)備6個(gè)月內(nèi)、房屋1年內(nèi)、土地2年內(nèi)要處置完畢，加快處置進(jìn)程可以有效減少抵債資產(chǎn)損失，真實(shí)反映信用社的資產(chǎn)質(zhì)量。抵債資產(chǎn)的處置變現(xiàn)必須堅(jiān)持公開、公正、透明的原則。建立公開透明的抵債資產(chǎn)處置機(jī)制和處置預(yù)案，正確履行相應(yīng)的審批手續(xù)，權(quán)限與職責(zé)。因特殊情況轉(zhuǎn)為自用的抵債資產(chǎn)是否作為信用社新購入資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理，其中，對(duì)符合固定資產(chǎn)條件的，是否按規(guī)定辦理相應(yīng)的購建審批手續(xù)，并按規(guī)定納入固定資產(chǎn)管理。抵債資產(chǎn)的處置變現(xiàn)要實(shí)行陽光操作，加快抵債資產(chǎn)變現(xiàn)速度及公開處置的透明度。

（三）嚴(yán)格執(zhí)行《風(fēng)險(xiǎn)管理制度》

農(nóng)村信用社在接收抵貸資產(chǎn)時(shí)要從源頭抓起，對(duì)容易貶值的車輛及設(shè)備等低值易耗品暫不接收。對(duì)有增值空間的優(yōu)良抵貸資產(chǎn)（門市房及國有出讓用地）要及時(shí)進(jìn)行處理。對(duì)新接收的抵貸資產(chǎn)手續(xù)要完備，對(duì)抵貸資產(chǎn)的過戶、產(chǎn)權(quán)登記、契約、公證等法律手續(xù)要及時(shí)辦理，為處置變現(xiàn)抵貸資產(chǎn)打下良好的基礎(chǔ)。

（四）科學(xué)合理地確認(rèn)抵債資產(chǎn)價(jià)值

在抵債資產(chǎn)收取評(píng)估時(shí)堅(jiān)持科學(xué)謹(jǐn)慎的態(tài)度，根據(jù)處置變現(xiàn)盡快實(shí)現(xiàn)的特性，應(yīng)選擇信譽(yù)好、技術(shù)力量雄厚的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，選用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法和技術(shù)要求，進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。加強(qiáng)信用社各部門之間的協(xié)調(diào)配合，監(jiān)督資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量和資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果，以實(shí)現(xiàn)抵債資產(chǎn)處置變現(xiàn)價(jià)值的最大化。

（五）要加強(qiáng)對(duì)抵債資產(chǎn)的實(shí)物管理

信用社應(yīng)在完善抵債資產(chǎn)的保管、領(lǐng)用、退回、變更保管制度的基礎(chǔ)上，明確人員和職責(zé)，以保持抵債資產(chǎn)原有的形態(tài)和技術(shù)性能，盡可能保持其原有的使用價(jià)值，以實(shí)現(xiàn)抵債資產(chǎn)的保值增值。

四、結(jié)語

總之，在實(shí)際操作過程中，抵債資產(chǎn)管理應(yīng)遵循“審慎接收、妥善管理、效益優(yōu)先、依法合規(guī)、程序規(guī)范、及時(shí)處置”的原則。進(jìn)一步規(guī)范抵債資產(chǎn)的接收、管理、賬務(wù)處理、職責(zé)權(quán)限的分配。使抵債資產(chǎn)損失減少到最低限度。

參考文獻(xiàn)

[1]饒育蕾，劉達(dá)鋒.行為金融學(xué)[M].上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2003.

篇13

二、土地所有者與使用者（承包方）的利益界限

之所以劃分土地所有者與使用者的利益界限，主要是因?yàn)樽鳛樗腥舜淼霓r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和作為承包經(jīng)營權(quán)人的農(nóng)民（戶）之間存在不同的利益目標(biāo)。作為土地所有人，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織享有占有、使用、收益、一定限度內(nèi)的處分的權(quán)利。例如，在土地上興建公共設(shè)施、根據(jù)人口調(diào)整土地、對(duì)承包方對(duì)土地的合理使用、在一定條件下收回土地、承包期滿后重新發(fā)包等。土地經(jīng)營活動(dòng)具體是由承包經(jīng)營人進(jìn)行的，因而土地的實(shí)際占有、使用是土地使用人。土地使用人從事經(jīng)營活動(dòng)，要進(jìn)行一定的投入，并享有收益權(quán)，同時(shí)要進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，就涉及到對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)的處分。

只要實(shí)行了土地承包經(jīng)營，對(duì)土地的占有、使用一般不存在利益劃分問題，但由于作為土地所有人和土地承包經(jīng)營權(quán)人都存在收益和處分的權(quán)利，就存在如何劃分其利益的問題，這個(gè)問題事關(guān)承包經(jīng)營權(quán)能否得到切實(shí)保護(hù)、土地改良能否實(shí)現(xiàn)、土地利用是否合理、農(nóng)村集體的共同經(jīng)濟(jì)利益能否實(shí)現(xiàn)等。在實(shí)踐中存在的一個(gè)問題是，作為土地所有人代表的村委會(huì)等農(nóng)村集體機(jī)構(gòu)出于各種考慮對(duì)農(nóng)戶承包經(jīng)營的土地進(jìn)行調(diào)整、收回，用來與外部合作或分配給其他人，而農(nóng)戶又不愿意交回土地。另一個(gè)問題是，農(nóng)民從事土地承包經(jīng)營活動(dòng)，要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的、持續(xù)的利益，就需要在土地上投入，按照現(xiàn)行制度，農(nóng)民收益權(quán)的內(nèi)容是完成了交給集體提留之后對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的收益權(quán)，但農(nóng)民在土地上投入、使土地增值時(shí)，增值部分的利益仍然包含在集體土地所有權(quán)之內(nèi)，屬于所有人的利益，這樣，除了農(nóng)業(yè)投入產(chǎn)出比不合理、耕種土地沒有收益的原因外，土地增值部分的利益不歸屬于承包人也是制約農(nóng)民在土地上投入的制度因素。

為切實(shí)保護(hù)農(nóng)民耕種土地的權(quán)利，首先要合理界定土地所有權(quán)人與使用權(quán)人的利益界限。由于人地矛盾突出，土地承擔(dān)保障功能，筆者不贊同將農(nóng)民承包土地的權(quán)利確定為永佃權(quán)。維持土地所有人處分權(quán)、在一定條件下調(diào)整或收回土地的權(quán)利仍然是必要的。但是，所有人行使處分權(quán)除了受國家土地管理制度約束外，相對(duì)于承包人而言，其處分權(quán)的界限應(yīng)當(dāng)限制在實(shí)現(xiàn)土地保障功能的范圍之內(nèi)。也就是說，只有為實(shí)現(xiàn)土地生活保障功能的目的，才能經(jīng)過一定的程序行使調(diào)整土地的權(quán)利。例如當(dāng)人口增加到一定程度，一部分人沒有土地承包，為保障其生活來源，才可以調(diào)整土地。另外，承包人將土地改變用途，由于非農(nóng)業(yè)經(jīng)營的，使土地失去了保障功能，也可以收回土地。除此之外，不得以各種名義行使處分權(quán)收回土地，這樣就基本上排除了村委會(huì)等集體所有人代表出于經(jīng)濟(jì)利益的目標(biāo)改變用途以各種名義損害農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)。

其次，為在制度上鼓勵(lì)農(nóng)民在土地上增加投入，提高土地利用效率，要合理劃分所有人與使用人的收益權(quán)的界限。作為自然資源土地的所有人，農(nóng)村集體向承包戶收取一定的提留來體現(xiàn)其收益權(quán)，作為使用人，農(nóng)民對(duì)承包土地所生產(chǎn)的農(nóng)產(chǎn)品具有收益權(quán)，是不存在爭(zhēng)論的。問題是，土地所有人的經(jīng)濟(jì)利益范圍是否應(yīng)當(dāng)及于土地增值部分，也就是說，土地的增值價(jià)值應(yīng)當(dāng)歸誰所有。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，土地原有價(jià)值、供求性增值和用途性增值屬于所有人的利益范圍，應(yīng)當(dāng)歸農(nóng)村集體所有。在現(xiàn)階段，實(shí)行家庭承包經(jīng)營，對(duì)農(nóng)村土地投資主要是由土地使用人進(jìn)行的。當(dāng)農(nóng)民對(duì)土地增加投入使土地出現(xiàn)增值價(jià)值后，增值部分實(shí)際上是投入土地資本的價(jià)值，這部分價(jià)值與土地原有價(jià)值在物質(zhì)形態(tài)上不可分離，與其他投資不同，農(nóng)用土地增加資本投入后，其價(jià)值增值是有期限的，如果以后不再投入，其價(jià)值增值就會(huì)用盡。因此要保持或增加價(jià)值，需要不斷的投入。如果土地增值部分的價(jià)值一律歸集體所有，那么在承包期限內(nèi)即使對(duì)土地有所投入，也難以避免短期行為。這樣不利于土地持續(xù)改良。為鼓勵(lì)農(nóng)民長(zhǎng)期性的持續(xù)的投入，建議就土地投資性增值部分的價(jià)值，在承包期滿后一定期限內(nèi)屬于承包人所有。因?yàn)椋绻谰脷w承包人所有，那么就會(huì)抑制承包期滿后他人承包該土地時(shí)投資的積極性。由于土地投資所產(chǎn)生的價(jià)值增值與土地本身無法分離，因此，承包人在承包期滿后一定期限內(nèi)享有增值價(jià)值所有權(quán)，不一定表現(xiàn)為雙重所有權(quán)，而應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)為在農(nóng)村集體享有所有權(quán)的前提下，承包期滿后，原承包人就農(nóng)村集體收取的提留在一期限內(nèi)按比例享有收益權(quán)。至于承包期內(nèi)土地增值部分的利益，在農(nóng)產(chǎn)品價(jià)值或數(shù)量增加中已經(jīng)體現(xiàn)，或通過承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)。

三、土地所有者、使用者與土地管理者（政府）的利益界限