引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)開發(fā)部門范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

一、城市規(guī)劃的特點(diǎn)

城市規(guī)劃是通過(guò)規(guī)劃方案對(duì)城市土地利用進(jìn)行控制,對(duì)城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織,創(chuàng)造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境,滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的技術(shù)手段。而房地產(chǎn)開發(fā)是把多種原材料組合在一起,為人們提供各種用途建筑物的活動(dòng),是一個(gè)把土地開發(fā),或轉(zhuǎn)變成房屋的過(guò)程。從某種程度上說(shuō),這兩者是城市建設(shè)的不同階段,其共同目的是為城市服務(wù)、創(chuàng)造良好的生活和生產(chǎn)環(huán)境,以滿足人們需要。城市規(guī)劃是一個(gè)城市房地產(chǎn)開發(fā)的“龍頭”,它指導(dǎo)和制約著城市房地產(chǎn)開發(fā),而城市規(guī)劃所繪制的城市發(fā)展藍(lán)圖要依靠房地產(chǎn)開發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn),并針對(duì)開發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的新情況而作出調(diào)整和補(bǔ)充,兩者關(guān)系密不可分。

城市規(guī)劃是一種政府干預(yù)行為,規(guī)劃方案多由政府部門組織編制,具有很強(qiáng)的計(jì)劃性和政策性,考慮整體利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益;而房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個(gè)人的經(jīng)濟(jì)行為,以謀求最大利潤(rùn)為目的,受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的不同特點(diǎn)。

1.城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個(gè)體最優(yōu)

2.城市規(guī)劃的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和房地產(chǎn)開發(fā)的短期行為

3.城市規(guī)劃的相對(duì)穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性

二、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

1.城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)起到必要的管制作用

我國(guó)《城市規(guī)劃法》規(guī)定“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃,服從規(guī)劃管理。”具體來(lái)說(shuō),就是城市建設(shè)用地的性質(zhì)、位置、面積、建設(shè)工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規(guī)劃管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)以追求最大利潤(rùn)為目的,受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律影響,若沒(méi)有規(guī)劃干預(yù)容易產(chǎn)生過(guò)度開發(fā),隨意開發(fā)和忽視公眾利益等問(wèn)題,通過(guò)規(guī)劃手段對(duì)其進(jìn)行管制是十分必要的。

2.城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)

建立在詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證基礎(chǔ)上的城市規(guī)劃,為開發(fā)商提供了大量信息和開發(fā)依據(jù),房地產(chǎn)開發(fā)的地段選擇,開發(fā)方案選取,價(jià)格評(píng)估等都能從城市規(guī)劃中獲得指導(dǎo)。合理的城市規(guī)劃也能增強(qiáng)投資者的信心,促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展和形成一批開發(fā)“熱點(diǎn)”。

3.城市規(guī)劃設(shè)計(jì)也是房地產(chǎn)成片開發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段

房地產(chǎn)成片開發(fā)必須經(jīng)過(guò)總體的規(guī)劃設(shè)計(jì)才能進(jìn)行工程建設(shè),合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)能夠節(jié)省投資、降低成本,在較高層次規(guī)劃許可的范圍內(nèi),獲得數(shù)量更多、用途更廣的物業(yè),從而使開發(fā)者達(dá)到最高的經(jīng)濟(jì)效益,也有利于多快好省地滿足人們生活生產(chǎn)的需要。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)存在的問(wèn)題

目前,我國(guó)一些城市仍存在著房地產(chǎn)開發(fā)背離城市規(guī)劃的現(xiàn)象。

1.過(guò)度開發(fā)

在追求收益的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)驅(qū)動(dòng)下,往往會(huì)造成一些地段內(nèi)的進(jìn)度的開發(fā)見的是居住片區(qū)的開發(fā)或改建過(guò)程中,開發(fā)部門為提高出房率,對(duì)住宅間距一壓再壓,盡可能增大建筑密度,簡(jiǎn)單的行列式密集排列,往往導(dǎo)致居住區(qū)面貌單調(diào),日照不足,居住環(huán)境質(zhì)量下降等。

2.開發(fā)的隨意性

在城市開發(fā)活動(dòng)中,不同用途的土地進(jìn)行開發(fā)時(shí)其收益水平也不同,導(dǎo)致開發(fā)部門的開發(fā)行為在一定程度上的隨意性。

3.對(duì)公共開發(fā)的冷落

公共設(shè)施是城市發(fā)展的基礎(chǔ)和必不可少的前提,為社會(huì)的利益服務(wù)。但以市政設(shè)施、綠化、道路等公用設(shè)施為主體的公共開發(fā),由于沒(méi)有直接的經(jīng)濟(jì)效益,因而沒(méi)有開發(fā)部門主動(dòng)進(jìn)行投資。

四、可持續(xù)發(fā)展的城市規(guī)劃理念

1.市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理

首先,必須增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識(shí)。城市規(guī)超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時(shí)間和思想、物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè),而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

其次,必須增強(qiáng)全民法制意識(shí)。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況,以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為前提,以《城市規(guī)劃法》為依據(jù),制定《城市規(guī)劃法》實(shí)施細(xì)則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī),使城市規(guī)劃的法律效力對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的全過(guò)程起到重要的宏觀制約作用。

第三,必須增強(qiáng)規(guī)劃行政主管部門的職能意識(shí)。許多城市的實(shí)踐證明,新形勢(shì)下規(guī)劃管理權(quán)必須高度集中,不宜下放。規(guī)劃行政主管部門還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理。

2.規(guī)劃要充分考慮開發(fā)者的利益,增強(qiáng)規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,城市規(guī)劃在城市發(fā)展過(guò)程中始終不具有開發(fā)的決定權(quán),而只具有否決權(quán),因此城市規(guī)劃要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的研究,做到以規(guī)劃為“龍頭”,帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的發(fā)展,以使規(guī)劃設(shè)想付諸實(shí)施。另外,我國(guó)現(xiàn)有的城市規(guī)劃體制仍以終極式理想規(guī)劃方式占主導(dǎo)地位,難以面對(duì)現(xiàn)實(shí)中的沖突。今后應(yīng)增強(qiáng)城市規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力,針對(duì)城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的新的情況和問(wèn)題,要對(duì)規(guī)劃不斷作出調(diào)整和補(bǔ)充,逐步實(shí)現(xiàn)“滾動(dòng)規(guī)劃”。

3.與房地產(chǎn)開發(fā)管理相適應(yīng)的新的規(guī)劃方法

篇2

城市規(guī)劃是通過(guò)規(guī)劃方案對(duì)城市土地利用進(jìn)行控制，對(duì)城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織，創(chuàng)造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境，滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的技術(shù)手段。而房地產(chǎn)開發(fā)是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動(dòng)，是一個(gè)把土地開發(fā)，或轉(zhuǎn)變成房屋的過(guò)程。從某種程度上說(shuō)，這兩者是城市建設(shè)的不同階段，其共同目的是為城市服務(wù)、創(chuàng)造良好的生活和生產(chǎn)環(huán)境，以滿足人們需要。城市規(guī)劃是一個(gè)城市房地產(chǎn)開發(fā)的“龍頭”，它指導(dǎo)和制約著城市房地產(chǎn)開發(fā)，而城市規(guī)劃所繪制的城市發(fā)展藍(lán)圖要依靠房地產(chǎn)開發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn)，并針對(duì)開發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的新情況而作出調(diào)整和補(bǔ)充，兩者關(guān)系密不可分。

房地產(chǎn)業(yè)是一種城市形態(tài)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的興起、發(fā)展都離不開城市地域，它是在人群聚居的城市地區(qū)中，隨著工業(yè)化、城市代的發(fā)展而發(fā)展，并形成的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐活動(dòng)中的重要作用也主要是在城市形態(tài)中體現(xiàn)也來(lái)的。可見，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市的發(fā)展有著密切聯(lián)系。但我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際運(yùn)作中，由于起步晚、基礎(chǔ)差，因此與城市的發(fā)展存在著不協(xié)調(diào)之處。首先是長(zhǎng)期的滯后，隨后出現(xiàn)了短期的過(guò)熱，即使在經(jīng)過(guò)調(diào)整后的今天，仍存在一些不協(xié)調(diào)的問(wèn)題。其中，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)業(yè)的不協(xié)調(diào)性問(wèn)題是比較突出的一個(gè)方面。該如何采取措施，才能促使形成房地產(chǎn)業(yè)這一地域性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市規(guī)劃發(fā)展的良性互動(dòng)，使房地產(chǎn)業(yè)這一基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)更好地在城市發(fā)展中發(fā)揮作用。文章試圖就這一問(wèn)題，從幾個(gè)方面進(jìn)行分析研究。

二、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)

城市規(guī)劃是一種政府干預(yù)行為，規(guī)劃方案多由政府部門組織編制，具有很強(qiáng)的計(jì)劃性和政策性，考慮整體利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益；而房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個(gè)人的經(jīng)濟(jì)行為，以謀求最大利潤(rùn)為目的，受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的不同特點(diǎn)。

1. 城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個(gè)體最優(yōu)

城市規(guī)劃考慮整個(gè)城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點(diǎn)。它尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)模式，對(duì)某一特定地段，某一特定行業(yè)的發(fā)展往往不是最優(yōu)，甚至可能是極為不利。房地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)體經(jīng)濟(jì)行為.開發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開發(fā)方式，要求更高的容積率。如果缺乏規(guī)劃管理，其開發(fā)活動(dòng)很可能造成交通擁塞、環(huán)境污染、缺少公共設(shè)施等問(wèn)題。

2. 城市規(guī)劃的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和房地產(chǎn)開發(fā)的短期行為

我國(guó)城市總體規(guī)劃的年限一般為20年，即城市規(guī)劃最終形式表達(dá)為20年以后的城市物質(zhì)形態(tài)，城市長(zhǎng)期發(fā)展利益為其重要依據(jù)。而對(duì)城市土地投資者和開發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時(shí)間內(nèi).獲得最大利潤(rùn)，短期行為目標(biāo)成為衡量項(xiàng)目可行性的重要依據(jù)。城市開發(fā)建設(shè)要協(xié)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與短期利益的關(guān)系，使城市規(guī)劃的宏偉藍(lán)圖通過(guò)一個(gè)又一個(gè)的房地產(chǎn)開發(fā)的短期活動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展。如果過(guò)份強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，會(huì)失去經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)會(huì)；過(guò)分強(qiáng)調(diào)短期效益，則可能加重未來(lái)城市的負(fù)擔(dān)和損害城市公眾利益。

3. 城市規(guī)劃的相對(duì)穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性

我國(guó)城市規(guī)劃編制工作需較長(zhǎng)時(shí)間，完成后具有法律效應(yīng)，實(shí)施若干年后，才加以修訂，它的內(nèi)容和表達(dá)形式具有相對(duì)穩(wěn)定性。在具備競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的市場(chǎng)體制下，房地產(chǎn)開發(fā)要抓住時(shí)機(jī)和注重開發(fā)后的收益，往往會(huì)出現(xiàn)出乎規(guī)劃管理人員預(yù)想的突發(fā)行為。城市房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性對(duì)現(xiàn)有城市規(guī)劃沖擊很大。對(duì)城市發(fā)展具有重大影響的開發(fā)項(xiàng)目甚至導(dǎo)致政府決策與規(guī)劃目標(biāo)相悖，使整個(gè)規(guī)劃構(gòu)思被打破，城市發(fā)展格局完全打亂，原有規(guī)劃失去意義。

三、 市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

1. 城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)起到必要的管制作用

我國(guó)《城市規(guī)劃法》規(guī)定“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。”具體來(lái)說(shuō)，就是城市建設(shè)用地的性質(zhì)、位置、面積、建設(shè)工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規(guī)劃管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)以追求最大利潤(rùn)為目的，受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律影響，若沒(méi)有規(guī)劃干預(yù)容易產(chǎn)生過(guò)度開發(fā)，隨意開發(fā)和忽視公眾利益等問(wèn)題，通過(guò)規(guī)劃手段對(duì)其進(jìn)行管制是十分必要的。

2. 城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)

建立在詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證基礎(chǔ)上的城市規(guī)劃，為開發(fā)商提供了大量信息和開發(fā)依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)的地段選擇，開發(fā)方案選取，價(jià)格評(píng)估等都能從城市規(guī)劃中獲得指導(dǎo)。合理的城市規(guī)劃也能增強(qiáng)投資者的信心，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展和形成一批開發(fā)“熱點(diǎn)”。

3. 城市規(guī)劃設(shè)計(jì)也是房地產(chǎn)成片開發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段

房地產(chǎn)成片開發(fā)必須經(jīng)過(guò)總體的規(guī)劃設(shè)計(jì)才能進(jìn)行工程建設(shè)，合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)能夠節(jié)省投資、降低成本，在較 高層 次規(guī)劃許可的范圍內(nèi)，獲得數(shù)量更多、用途更廣的物業(yè)，從而使開發(fā)者達(dá)到最高的經(jīng)濟(jì)效益，也有利于多快好省地滿足人們生活生產(chǎn)的需要。

總之，地產(chǎn)開發(fā)必須接受城市規(guī)劃的統(tǒng)一管理，同時(shí)也能從城市規(guī)劃中得到指導(dǎo)和促進(jìn)。且規(guī)劃設(shè)計(jì)也是房地產(chǎn)開發(fā)謀求合理經(jīng)濟(jì)效益的必要手段。這些都要求房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者增強(qiáng)城市規(guī)劃意識(shí)，了解物業(yè)開發(fā)所在城市的規(guī)劃情況，掌握一定的規(guī)劃知識(shí)和技術(shù)，做到在城市規(guī)劃的指導(dǎo)下更有效地從事開發(fā)工作。

四、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃不協(xié)調(diào)發(fā)展的表現(xiàn)

目前，我國(guó)一些城市仍存在著房地產(chǎn)開發(fā)背離城市規(guī)劃的現(xiàn)象。

1. 過(guò)度開發(fā)

在追求收益的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)驅(qū)動(dòng)下，往往會(huì)造成一些地段內(nèi)的進(jìn)度的開發(fā)見的是居住片區(qū)的開發(fā)或改建過(guò)程中，開發(fā)部門為提高出房率，對(duì)住宅間距 一壓再壓，盡可能增大建筑密度，簡(jiǎn)單的行列式密集排列，往往導(dǎo)致居住區(qū)面貌單調(diào)，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降等。

2. 開發(fā)的隨意性

在城市開發(fā)活動(dòng)中，不同用途的土地進(jìn)行開發(fā)時(shí)其收益水平也不同，導(dǎo)致開發(fā)部門的開發(fā)行為在一定程度上的隨意性。

4. 對(duì)公共開發(fā)的冷落

公共設(shè)施是城市發(fā)展的基礎(chǔ)和必不可少的前提，為社會(huì)的利益服務(wù)。但以市政設(shè)施、綠化、道路等公用設(shè)施為主體的公共開發(fā)，由于沒(méi)有直接的經(jīng)濟(jì)效益，因而沒(méi)有開發(fā)部門主動(dòng)進(jìn)行投資.

我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展采取的措施城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)控的作用最直接，最具體，也最有影響，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本依據(jù)。而房地產(chǎn)開發(fā)又是城市規(guī)劃的落腳點(diǎn)和得以實(shí)施的執(zhí)行者。因此，只有制定符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)劃的城市規(guī)劃才能有效控制房地產(chǎn)發(fā)展。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開發(fā)具有短期行為和突發(fā)性等特點(diǎn)，也給現(xiàn)有城市規(guī)劃體制帶來(lái)很大沖擊，要求城市規(guī)劃在新形勢(shì)下作必要的調(diào)整。

1. 市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理

首先，必須增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識(shí)。城市規(guī)超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時(shí)間和思想、物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

其次，必須增強(qiáng)全民法制意識(shí)。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況，以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為前提，以《城市規(guī)劃法》為依據(jù)，制定《城市規(guī)劃法》實(shí)施細(xì)則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī)，使城市規(guī)劃的法律效力對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的全過(guò)程起到重要的宏觀制約作用。

第三，必須增強(qiáng)規(guī)劃行政主管部門的職能意識(shí)。許多城市的實(shí)踐證明，新形勢(shì)下規(guī)劃管理權(quán)必須高度集中，不宜下放。規(guī)劃行政主管部門還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理。

2. 規(guī)劃要充分考慮開發(fā)者的利益，增強(qiáng)規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過(guò)程中始終不具有開發(fā)的決定權(quán)，而只具有否決權(quán)，因此城市規(guī)劃要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的研究，做到以規(guī)劃為“龍頭”，帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的發(fā)展，以使規(guī)劃設(shè)想付諸實(shí)施。另外，我國(guó)現(xiàn)有的城市規(guī)劃體制仍以終極式理想規(guī)劃方式占主導(dǎo)地位，難以面對(duì)現(xiàn)實(shí)中的沖突。今后應(yīng)增強(qiáng)城市規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力，針對(duì)城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的新的情況和問(wèn)題，要對(duì)規(guī)劃不斷作出調(diào)整和補(bǔ)充，逐步實(shí)現(xiàn)“滾動(dòng)規(guī)劃”。

3. 與房地產(chǎn)開發(fā)管理相適應(yīng)的新的規(guī)劃方法

篇3

1.城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)

城市規(guī)劃是一種政府干預(yù)行為，規(guī)劃方案多由政府部門組織編制，具有很強(qiáng)的計(jì)劃性和政策性，考慮整體利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益；而房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個(gè)人的經(jīng)濟(jì)行為，以謀求最大利潤(rùn)為目的，受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的不同特點(diǎn)。

1.1 城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個(gè)體最優(yōu)

城市規(guī)劃考慮整個(gè)城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點(diǎn)。它尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)模式，對(duì)某一特定地段，某一特定行業(yè)的發(fā)展往往不是最優(yōu)，甚至可能是極為不利。房地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)體經(jīng)濟(jì)行為，開發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開發(fā)方式，要求更高的容積率。如果缺乏規(guī)劃管理，其開發(fā)活動(dòng)很可能造成交通擁塞、環(huán)境污染、缺少公共設(shè)施等問(wèn)題。

1.2 城市規(guī)劃的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和房地產(chǎn)開發(fā)的短期行為

我國(guó)城市總體規(guī)劃的年限一般為 20 年，即城市規(guī)劃最終形式表達(dá)為 20 年以后的城市物質(zhì)形態(tài)，城市長(zhǎng)期發(fā)展利益為其重要依據(jù)。而對(duì)城市土地投資者和開發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時(shí)間內(nèi)獲得最大利潤(rùn)，短期行為目標(biāo)成為衡量項(xiàng)目可行性的重要依據(jù)。城市開發(fā)建設(shè)要協(xié)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與短期利益的關(guān)系，使城市規(guī)劃的宏偉藍(lán)圖通過(guò)一個(gè)又一個(gè)的房地產(chǎn)開發(fā)的短期活動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展。如果過(guò)份強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，會(huì)失去經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)會(huì)；過(guò)分強(qiáng)調(diào)短期效益，則可能加重未來(lái)城市的負(fù)擔(dān)和損害城市公眾利益。

1.3 城市規(guī)劃的相對(duì)穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性

我國(guó)城市規(guī)劃編制工作需較長(zhǎng)時(shí)間完成后具有法律效應(yīng)，實(shí)施若干年后，才加以修訂，它的內(nèi)容和表達(dá)形式具有相對(duì)穩(wěn)定性。在具備競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的市場(chǎng)體制下. 房地產(chǎn)開發(fā)要抓住時(shí)機(jī)和注重開發(fā)后的收益，往往會(huì)出現(xiàn)出乎規(guī)劃管理人員預(yù)想的突發(fā)行為。城市房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性對(duì)現(xiàn)有城市規(guī)劃沖擊很大。對(duì)城市發(fā)展具有重大影響的開發(fā)項(xiàng)目甚至導(dǎo)致政府決策與規(guī)劃目標(biāo)相悖，使整個(gè)規(guī)劃構(gòu)思被打破，城市發(fā)展格局完全打亂，原有規(guī)劃失去意義。

2.城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)起到必要的管制作用。

首先，我國(guó)《城市規(guī)劃法》規(guī)定"城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。"具體來(lái)說(shuō)，就是城市建設(shè)用地的性質(zhì)、位置、面積、建設(shè)工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規(guī)劃管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)以追求最大利潤(rùn)為目的，受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律影響，若沒(méi)有規(guī)劃干預(yù)容易產(chǎn)生過(guò)度開發(fā)，隨意開發(fā)和忽視公眾利益等問(wèn)題，通過(guò)規(guī)劃手段對(duì)其進(jìn)行管制是十分必要的。

其次，城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)。

建立在詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證基礎(chǔ)上的城市規(guī)劃，為開發(fā)商提供了大量信息和開發(fā)依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)的地段選擇，開發(fā)方案選取，價(jià)格評(píng)估等都能從城市規(guī)劃中獲得指導(dǎo)。合理的城市規(guī)劃也能增強(qiáng)投資者的信心，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展和形成一批開發(fā)"熱點(diǎn)"。

再次，城市規(guī)劃設(shè)計(jì)也是房地產(chǎn)成片開發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段。房地產(chǎn)成片開發(fā)必須經(jīng)過(guò)總體的規(guī)劃設(shè)計(jì)才能進(jìn)行工程建設(shè)，合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)能夠節(jié)省投資、降低成本，在較 高層 次規(guī)劃許可的范圍內(nèi)，獲得數(shù)量更多、用途更廣的物業(yè)，從而使開發(fā)者達(dá)到最高的經(jīng)濟(jì)效益，也有利于多快好省地滿足人們生活生產(chǎn)的需要。

3.我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃不協(xié)調(diào)發(fā)展的表現(xiàn)

我國(guó)一些城市仍存在著房地產(chǎn)開發(fā)背離城市規(guī)劃的現(xiàn)象。

3.1 過(guò)度開發(fā)。在追求收益的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)驅(qū)動(dòng)下，往往會(huì)造成一些地段內(nèi)的進(jìn)度的開發(fā)建的是居住片區(qū)的開發(fā)或改建過(guò)程中，開發(fā)部門為提高出房率，對(duì)住宅間距一壓再壓，盡可能增大建筑密度，簡(jiǎn)單的行列式密集排列，往往導(dǎo)致居住區(qū)面貌單調(diào)，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降等。

3.2 開發(fā)的隨意性。在城市開發(fā)活動(dòng)中，不同用途的土地進(jìn)行開發(fā)時(shí)其收益水平也不同，導(dǎo)致開發(fā)部門的開發(fā)行為在一定程度上的隨意性。

3.3 對(duì)公共開發(fā)的冷落。公共設(shè)施是城市發(fā)展的基礎(chǔ)和必不可少的前提，為社會(huì)的利益服務(wù)。但以市政設(shè)施、綠化、道路等公用設(shè)施為主體的公共開發(fā)，由于沒(méi)有直接的經(jīng)濟(jì)效益，因而沒(méi)有開發(fā)部門主動(dòng)進(jìn)行投資。

4.我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展采取的措施

城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)控的作用最直接，最具體，也最有影響，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本依據(jù)。而房地產(chǎn)開發(fā)又是城市規(guī)劃的落腳點(diǎn)和得以實(shí)施的執(zhí)行者。因此，只有制定符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)劃的城市規(guī)劃才能有效控制房地產(chǎn)發(fā)展。

4.1 城市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理。首先，必須增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識(shí)。城市規(guī)超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時(shí)間和思想、物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

4.2 規(guī)劃要充分考慮開發(fā)者的利益，增強(qiáng)規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過(guò)程中始終不具有開發(fā)的決定權(quán)，而只具有否決權(quán)，因此城市規(guī)劃要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的研究，做到以規(guī)劃為"龍頭"，帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的發(fā)展，以使規(guī)劃設(shè)想付諸實(shí)施。

4.3 與房地產(chǎn)開發(fā)管理相適應(yīng)的新的規(guī)劃方法控制性詳細(xì)規(guī)劃是我國(guó)近年來(lái)在西方國(guó)家區(qū)劃管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，適應(yīng)城市土地有償使用和房地產(chǎn)開發(fā)管理而發(fā)展起來(lái)的一個(gè)新的規(guī)劃層次。

5 結(jié)語(yǔ)

在探索城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展時(shí)，必須本著規(guī)劃先行的原則，而在加強(qiáng)城市規(guī)劃調(diào)控力度的同時(shí)也要增加規(guī)劃的靈敏度與靈活性。城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)因主體和目的不同，故它們之間存在一定的矛盾。由于兩者是城市建設(shè)的不同階段，所以其關(guān)系聯(lián)系緊密，相輔相成。城市規(guī)劃具有前瞻性，房地產(chǎn)開發(fā)按城市規(guī)劃的指導(dǎo)而進(jìn)行才能使得城市建設(shè)有條不紊的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展的觀念。

參考文獻(xiàn)

篇4

一 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)

城市規(guī)劃是一種政府干預(yù)行為，規(guī)劃方案多由政府部門組織編制，具有很強(qiáng)的計(jì)劃性和政策性，考慮整體利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益；而房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個(gè)人的經(jīng)濟(jì)行為，以謀求最大利潤(rùn)為目的，受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的不同特點(diǎn)。

1.城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個(gè)體最優(yōu)

城市規(guī)劃考慮整個(gè)城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)體經(jīng)濟(jì)行為,開發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開發(fā)方式，要求更高的容積率。

2.城市規(guī)劃的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和房地產(chǎn)開發(fā)的短期行為

我國(guó)城市規(guī)劃年限比較長(zhǎng)，約5―20年，甚至更長(zhǎng)，長(zhǎng)期發(fā)展利益為其重要依據(jù)；而對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)最為重要的是如何使投入資金在最短時(shí)間內(nèi)獲得最大利潤(rùn)，短期行為目標(biāo)成為衡量項(xiàng)目可行性的重要依據(jù)。城市開發(fā)建設(shè)要協(xié)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與短期利益的關(guān)系，使城市規(guī)劃的宏偉藍(lán)圖通過(guò)一個(gè)又一個(gè)的房地產(chǎn)開發(fā)的短期活動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展。

3.城市規(guī)劃的相對(duì)穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性

我國(guó)城市規(guī)劃編制工作需較長(zhǎng)時(shí)間，完成后具有法律效應(yīng)，實(shí)施若干年后，才加以修訂，它的內(nèi)容和表達(dá)形式具有相對(duì)穩(wěn)定性。在具備競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的市場(chǎng)體制下，房地產(chǎn)開發(fā)要抓住時(shí)機(jī)和注重開發(fā)后的收益，往往會(huì)出現(xiàn)出乎規(guī)劃管理人員預(yù)想的突發(fā)行為。

二 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

首先城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)起到必要的管制作用。我國(guó)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定“城鄉(xiāng)土地利用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。”具體來(lái)說(shuō)，就是城市建設(shè)用地的性質(zhì)、位置、面積、建設(shè)工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規(guī)劃管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)以追求最大利潤(rùn)為目的，受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律影響，若沒(méi)有規(guī)劃干預(yù)容易產(chǎn)生過(guò)度開發(fā)，隨意開發(fā)和忽視公眾利益等問(wèn)題，通過(guò)規(guī)劃手段對(duì)其進(jìn)行管制是十分必要的。

其次，城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)。建立在詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證基礎(chǔ)上的城市規(guī)劃，為開發(fā)商提供了大量信息和開發(fā)依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)的地段選擇，開發(fā)方案選取，價(jià)格評(píng)估等都能從城市規(guī)劃中獲得指導(dǎo)。

再次，城市規(guī)劃設(shè)計(jì)也是房地產(chǎn)成片開發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段。房地產(chǎn)成片開發(fā)必須經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)才能進(jìn)行工程建設(shè)，合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)能夠節(jié)省投資、降低成本，在較高層次規(guī)劃許可的范圍內(nèi)，獲得數(shù)量更多、用途更廣的物業(yè)，從而使開發(fā)者達(dá)到最高的經(jīng)濟(jì)效益，也有利于多快好省地滿足人們生產(chǎn)生活的需要。

總之，地產(chǎn)開發(fā)必須接受城市規(guī)劃的統(tǒng)一管理，同時(shí)也能從城市規(guī)劃中得到指導(dǎo)和促進(jìn)。

三 我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃不協(xié)調(diào)發(fā)展的表現(xiàn)

目前，我國(guó)一些城市仍存在著房地產(chǎn)開發(fā)背離城市規(guī)劃的現(xiàn)象。如過(guò)度開發(fā)、隨意性開發(fā)等行為，導(dǎo)致開發(fā)部門為提高出房率，對(duì)住宅間距一壓再壓，盡可能增大建筑密度，壓縮基礎(chǔ)設(shè)施、綠化、道路等公用設(shè)施的開發(fā)，往往導(dǎo)致居住區(qū)面貌單調(diào)，公用設(shè)施配套不完善，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降等。

四 我國(guó)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展采取的措施

城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)控的作用最直接、最具體，也最有影響，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本依據(jù)。而房地產(chǎn)開發(fā)又是城市規(guī)劃的落腳點(diǎn)和得以實(shí)施的執(zhí)行者。因此，只有制定符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的城市規(guī)劃才能有效控制房地產(chǎn)發(fā)展。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開發(fā)具有短期行為和突發(fā)性等特點(diǎn)，也給現(xiàn)有城市規(guī)劃體制帶來(lái)很大沖擊，要求城市規(guī)劃在新形勢(shì)下作必要的調(diào)整。

1.市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理

首先，必須增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識(shí)。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時(shí)間和思想、物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。其次，必須增強(qiáng)全民法制意識(shí)。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況，以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為前提，以《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》為依據(jù)，制定《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施細(xì)則、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī)，使城鄉(xiāng)規(guī)劃的法律效力對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的全過(guò)程起到重要的宏觀制約作用。第三，必須增強(qiáng)規(guī)劃行政主管部門的職能意識(shí)。許多城市的實(shí)踐證明，新形勢(shì)下規(guī)劃管理權(quán)必須高度集中，不宜下放。規(guī)劃行政主管部門還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理。

2.規(guī)劃要充分考慮開發(fā)者的利益，增強(qiáng)規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過(guò)程中始終不具有開發(fā)的決定權(quán)，而只具有否決權(quán)，因此城市規(guī)劃要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的研究，做到以規(guī)劃為“龍頭”，帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的發(fā)展，促使使規(guī)劃設(shè)想付諸實(shí)施。另外，我國(guó)現(xiàn)有的城市規(guī)劃體制仍以終極式理想規(guī)劃方式占主導(dǎo)地位，難以面對(duì)現(xiàn)實(shí)中的沖突。今后應(yīng)增強(qiáng)城市規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力，針對(duì)城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的新的情況和問(wèn)題，要對(duì)規(guī)劃作出調(diào)整和補(bǔ)充，逐步實(shí)現(xiàn)“滾動(dòng)規(guī)劃”。

3、加強(qiáng)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃覆蓋范圍。對(duì)用地界線、建筑性質(zhì)、容積率、建筑高度、出入口等作出控制，劃定地塊的用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度和建筑形態(tài)。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時(shí)又符合規(guī)劃要求，控制性詳規(guī)的各項(xiàng)控制指標(biāo)應(yīng)有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎(jiǎng)勵(lì)容積率等手段。

篇5

2城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的行為特點(diǎn)

城市規(guī)劃是一種政府干預(yù)行為，規(guī)劃方案多由政府部門組織編制，具有很強(qiáng)的計(jì)劃性和政策性，考慮整體利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益；要建設(shè)好城市，必須有一個(gè)統(tǒng)一的、科學(xué)的城市規(guī)劃，并嚴(yán)格按照規(guī)劃來(lái)進(jìn)行建設(shè)。城市規(guī)劃是一項(xiàng)政策性、科學(xué)性、區(qū)域性和綜合性很強(qiáng)的工作。它要預(yù)見并合理地確定城市的發(fā)展方向、規(guī)模和布局，作好環(huán)境預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)，協(xié)調(diào)各方面在發(fā)展中的關(guān)系，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)建設(shè)，使整個(gè)城市的建設(shè)和發(fā)展，達(dá)到技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、“骨、肉”協(xié)調(diào)、壞境優(yōu)美的綜合效果，為城市人民的居住、勞動(dòng)、學(xué)習(xí)、交通、休息以及各種社會(huì)活動(dòng)創(chuàng)造良好條件。

而房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)后，對(duì)地上、地下基礎(chǔ)設(shè)施和房屋進(jìn)行的綜合開發(fā)與配套建設(shè)，是一種商品生產(chǎn)和管理的行為。房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個(gè)人的經(jīng)濟(jì)行為，以謀求最大利潤(rùn)為目的，受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的不同特點(diǎn)。

3城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的矛盾

城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個(gè)體最優(yōu)城市規(guī)劃考慮整個(gè)城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)體經(jīng)濟(jì)行為。開發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開發(fā)方式，要求更高的容積率。

兩者的出發(fā)點(diǎn)不同導(dǎo)致城市規(guī)劃與房地產(chǎn)之間產(chǎn)生的必然的矛盾：城市規(guī)劃在尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)模式，立足于長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮。而房地產(chǎn)開發(fā)的投資者和開發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時(shí)間內(nèi)。獲得最大利潤(rùn)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成為衡量項(xiàng)目可行性的重要依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)更加著重于經(jīng)濟(jì)開發(fā)，有利于城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

以上的根本矛盾導(dǎo)致了現(xiàn)代城市建設(shè)中經(jīng)常發(fā)生的一些問(wèn)題。比如，對(duì)公共開發(fā)的冷落，公共設(shè)施是城市發(fā)展的基礎(chǔ)和必不可少的前提，為社會(huì)的利益服務(wù)。但以市政設(shè)施、綠化、道路等公用設(shè)施為主體的公共開發(fā)。由于缺少直接的經(jīng)濟(jì)利益，很少有人參與建設(shè)。而商品房樓盤則存在過(guò)度開發(fā)現(xiàn)象，開發(fā)方為提高出房率，盡可能增大建筑密度，簡(jiǎn)單的行列式密集排列，往往導(dǎo)致居住區(qū)面貌單調(diào)，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降等。

如果過(guò)份強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，會(huì)失去經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)會(huì)；過(guò)分強(qiáng)調(diào)短期效益，則可能加重未來(lái)城市的負(fù)擔(dān)和損害城市公眾利益。那么如何協(xié)調(diào)發(fā)展兩者之間的矛盾，協(xié)調(diào)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與短期利益的關(guān)系，使城市規(guī)劃的宏偉藍(lán)圖通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)的短期活動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展是我們重點(diǎn)思考的問(wèn)題。

3.1城市規(guī)劃必須有超前意識(shí)。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時(shí)間和思想、物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

3.2開發(fā)方則應(yīng)在委托規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，在審查資質(zhì)的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)輸出除符合法律、法規(guī)外，一定要符合城市規(guī)劃和開發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)意圖。無(wú)論是單體建筑，還是聯(lián)片開發(fā)，都應(yīng)和周圍的建筑及環(huán)境相協(xié)調(diào)，并體現(xiàn)出設(shè)計(jì)規(guī)劃總體意圖的建筑藝術(shù)。加強(qiáng)自己身服務(wù)城市的意識(shí)，給市民提供一個(gè)舒適、幽雅的生活空間。不能只顧自身經(jīng)濟(jì)效益，而不顧社會(huì)效益。

3.3在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過(guò)程中始終不具有開發(fā)的決定權(quán)，而只具有否決權(quán)，這導(dǎo)致了規(guī)劃部門對(duì)城市建設(shè)的一些被動(dòng)。規(guī)劃行政主管部門職能的更應(yīng)該強(qiáng)調(diào)主觀能動(dòng)性，在控制性指標(biāo)范圍內(nèi)適當(dāng)?shù)膩?lái)控制劃定地塊的用地性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度和建筑形態(tài)。控制性詳規(guī)的各項(xiàng)控制指標(biāo)應(yīng)有一定的彈性和靈活性，也賦予開發(fā)方更大的設(shè)計(jì)方面的自由度，同時(shí)又符合規(guī)劃要求，更好的吸引投資。

3.4房地產(chǎn)開發(fā)要服從城市規(guī)劃，同時(shí)將開發(fā)過(guò)程中遇到的各種問(wèn)題情況及時(shí)反饋給城市規(guī)劃部門，雙方共同協(xié)調(diào)解決問(wèn)題。

4城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的統(tǒng)一目標(biāo)

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我覺(jué)得這幾年，特別是2000年后，中國(guó)的企業(yè)越來(lái)越注重人力資源管理了，并且人性化管理的趨勢(shì)也越來(lái)越明顯。

就拿住總房地產(chǎn)開發(fā)來(lái)說(shuō)，2002年以前根本就沒(méi)有專門的人事科，而是跟經(jīng)理辦公室合在一塊，做做工資、辦辦人員調(diào)動(dòng)等。2002年正式成立了人力資源部，我就開始做人力資源管理。

住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以前只是住總集團(tuán)的開發(fā)部，為了房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的發(fā)展， 2002年經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn)開發(fā)部改制成為有限責(zé)任公司。這不只是一個(gè)部門變成一個(gè)公司的簡(jiǎn)單的改變，而是從機(jī)制、從人員上也做了徹底的改變。所以當(dāng)時(shí)請(qǐng)了咨詢公司來(lái)幫我們完成這個(gè)過(guò)程，就是那個(gè)時(shí)候住總房地產(chǎn)開發(fā)公司在國(guó)企率先推行了以崗定薪，績(jī)效考核。對(duì)員工的崗位進(jìn)行了評(píng)估，根據(jù)崗位價(jià)值制定不同薪酬，使員工收入拉開了距離。企業(yè)的管理改革促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)。

但是在2004年的時(shí)候，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)就更加激烈了。這個(gè)時(shí)候南方的富力地產(chǎn)、珠江地產(chǎn)等陸續(xù)進(jìn)京，而我們的現(xiàn)有土地資源在減少，需要到社會(huì)上去拿地。

在房地產(chǎn)業(yè)，資金和人才是競(jìng)爭(zhēng)的核心和關(guān)鍵。跟這些南方的房產(chǎn)企業(yè)相比，我們沒(méi)有他們那樣的資金優(yōu)勢(shì)，如果我們?cè)贈(zèng)]有人才優(yōu)勢(shì)，那我們?cè)谶@樣的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中就會(huì)更加不利。

我們就在想，干脆我們就來(lái)一個(gè)全員競(jìng)聘上崗，包括總部和各個(gè)子公司的所有員工，可以競(jìng)聘任何崗位，不受束縛，而且每個(gè)人可以競(jìng)聘三個(gè)不同的崗位。其實(shí)這不是咨詢公司的創(chuàng)意而是我們根據(jù)自己?jiǎn)T工的需要來(lái)創(chuàng)意的。咨詢公司重的是理論，但最了解員工需求的是公司的人力資源部。所以說(shuō)人力資源部一定要深入到員工中間去，了解他們的心理和需求。

做人力資源、做方案要有超前的意識(shí)，在拿出方案來(lái)實(shí)施前要做得科學(xué)合理，既要符合政策法規(guī)，又要合情，站在每個(gè)年齡段的員工的角度來(lái)考慮。

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標(biāo)桿設(shè)計(jì)管理內(nèi)容與應(yīng)用

1.房地產(chǎn)標(biāo)桿設(shè)計(jì)管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用標(biāo)桿設(shè)計(jì)管理方法過(guò)程可以大致分為四個(gè)階段，即規(guī)劃階段、數(shù)據(jù)收集及分析階段、實(shí)踐階段、提升階段。目前，在房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目中被廣泛地使用。我們這里說(shuō)的房地產(chǎn)設(shè)計(jì)，是一種房地產(chǎn)開發(fā)者與房地產(chǎn)設(shè)計(jì)者的思想交流的結(jié)晶，是具有極高準(zhǔn)確度與精確度的。

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)為適應(yīng)世界潮流，真正的將自己融入到全球經(jīng)濟(jì)一體化的大潮中去，已經(jīng)有相當(dāng)多的企業(yè)運(yùn)用了標(biāo)桿管理，經(jīng)濟(jì)效益的提高也是非常顯著的。以我國(guó)為例，根據(jù)已經(jīng)公布的資料顯示，我國(guó)的“十大標(biāo)桿房企”在2013年上半年的銷售將近四千億，業(yè)績(jī)普遍增長(zhǎng)了三成。如果下半年樓市繼續(xù)維持上半年情形，2013年全年，千億房企將再次擴(kuò)容。依據(jù)，這樣的一個(gè)大的背景下，我們可以清晰的看到標(biāo)桿設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的實(shí)踐，明確的了解，這樣的管理模式是健康的、有意義的。

2.房地產(chǎn)標(biāo)桿設(shè)計(jì)管理的實(shí)際應(yīng)用

房地產(chǎn)標(biāo)桿設(shè)計(jì)管理是一種新型的管理模式，房地產(chǎn)企業(yè)能夠在方案設(shè)計(jì)過(guò)程中及時(shí)、科學(xué)地決策，保證設(shè)計(jì)進(jìn)程的順利推進(jìn)。根據(jù)房企中的實(shí)際情況，在實(shí)際的操作中，房地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)桿設(shè)計(jì)主要包括成立房地產(chǎn)標(biāo)桿管理小組和確定標(biāo)桿管理內(nèi)容，選擇房地產(chǎn)標(biāo)桿管理的“基準(zhǔn)企業(yè)”，并收集與其有關(guān)的材料內(nèi)容，之后再建立房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，標(biāo)桿管理的前提是了解企業(yè)本身狀況。總的來(lái)講，必須選擇對(duì)利益影響重大的部分進(jìn)行標(biāo)桿管理，在房地產(chǎn)企業(yè)中，房屋整體的質(zhì)量是影響企業(yè)品質(zhì)與企業(yè)形象的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中必須要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況選擇標(biāo)桿管理的內(nèi)容，這就涉及到選擇一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)標(biāo)桿管理的“基準(zhǔn)”目標(biāo)。對(duì)于選擇房地產(chǎn)企業(yè)標(biāo)桿管理的“基準(zhǔn)”目標(biāo)，在完善確立指標(biāo)體系內(nèi)容的時(shí)候，應(yīng)該突出房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)的重中之重，盡量精辟，使工作量盡量減少。另外，標(biāo)桿的意義不僅僅在于一個(gè)城市中人民的居住水平，也體現(xiàn)著一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。

二、房地產(chǎn)標(biāo)桿設(shè)計(jì)管理的流程

1.怎樣選取房地產(chǎn)標(biāo)桿

對(duì)于房地產(chǎn)這一特殊項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，選取標(biāo)桿并不是根據(jù)其自身的價(jià)值鏈的所有為標(biāo)桿進(jìn)行設(shè)計(jì)學(xué)習(xí)，而是要結(jié)合自身的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在某一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)上，通過(guò)自身的資源實(shí)施標(biāo)桿管理，達(dá)到最后理想的效果。

房地產(chǎn)選取好標(biāo)桿后，還需要進(jìn)行相關(guān)的設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)的好與壞，不僅僅影響著消費(fèi)者對(duì)其的購(gòu)買力，還代表著房地產(chǎn)企業(yè)整體的品質(zhì)優(yōu)劣，因此，制定良好的房地產(chǎn)標(biāo)桿設(shè)計(jì)管理是非常重要的。房地產(chǎn)標(biāo)桿設(shè)計(jì)管理的目的是為了在滿足消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)出來(lái)符合房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的項(xiàng)目，能夠在眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中通過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)桿管理，達(dá)到一種“鶴立雞群”的效果。

2.房地產(chǎn)標(biāo)桿設(shè)計(jì)管理組織的建立

建立房地產(chǎn)標(biāo)桿設(shè)計(jì)管理，第一是管理架構(gòu)的建立。我們從以下架構(gòu)組織圖分析不同的架構(gòu)設(shè)置的利弊，以求能得到合適的架構(gòu)制度建設(shè)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)管理部門架構(gòu)一

房地產(chǎn)項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)管理部門架構(gòu)二

作為一般中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目公司而言，同一時(shí)間管理的項(xiàng)目數(shù)量不多，“架構(gòu)一”是常用而直觀的設(shè)計(jì)管理部門設(shè)計(jì)，有利于專業(yè)對(duì)口管理，弊端是設(shè)計(jì)管理部門的人員容易進(jìn)行只管設(shè)計(jì)出圖即可的思路，如果選擇“方案一”作為設(shè)計(jì)管理部門的架構(gòu)組織設(shè)計(jì)，則需要管理者在工作制度制定方面有加強(qiáng)與其它部門的溝通和聯(lián)系的流程設(shè)計(jì)，并作為日常管理工作的必要環(huán)節(jié)執(zhí)行，盡量避免特別同營(yíng)銷和工程方面的管理脫節(jié)。所有的設(shè)計(jì)管理結(jié)果必需得到營(yíng)銷、物業(yè)、工程、開發(fā)、成本等各相關(guān)部門的認(rèn)可。

“架構(gòu)二”通常是相對(duì)大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司采用多，同一時(shí)間管理的項(xiàng)目數(shù)量較多，通常這些公司的制度和流程都十分完善，為避免犯錯(cuò)誤而造成大量的損失，一個(gè)設(shè)計(jì)成果的產(chǎn)生，通常是多部門協(xié)作的結(jié)果。缺點(diǎn)是效率不高，因?yàn)楦鞑块T為了推卸責(zé)任而互相扯皮推諉的情況容易發(fā)生，采用“架構(gòu)二”，需要對(duì)工作流程的時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行控制，對(duì)責(zé)任的表決進(jìn)行硬性規(guī)定，避免拖延、態(tài)度模糊而使到負(fù)責(zé)下一階段工作的其它部門有難以執(zhí)行情況出現(xiàn)。

有了企業(yè)標(biāo)桿設(shè)計(jì)管理，可以在項(xiàng)目擴(kuò)展時(shí)進(jìn)行復(fù)制，避免在新項(xiàng)目中要重新規(guī)劃，不斷用經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)來(lái)調(diào)整設(shè)置，增加大量的重復(fù)工作。另外，總部和項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司和項(xiàng)目公司之間，可以有共同的節(jié)奏和步伐，工作上可以互相監(jiān)督和促進(jìn)。

3.房地產(chǎn)標(biāo)桿設(shè)計(jì)工作流程的建立

房地產(chǎn)標(biāo)桿設(shè)計(jì)管理流程，在外部建設(shè)管理部門日趨完善的管理程序前提下，不同項(xiàng)目之間的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司內(nèi)部工作容是基本相同，因此，我們可以建立標(biāo)桿設(shè)計(jì)工作流程讓各方負(fù)責(zé)執(zhí)行，可以保證工作不出現(xiàn)漏項(xiàng)，同時(shí)，完善的標(biāo)桿設(shè)計(jì)工作流程可以讓下一階段工作的執(zhí)行部門對(duì)上一階段工作的執(zhí)行部門進(jìn)行監(jiān)督，例如設(shè)計(jì)部的單體方案不符規(guī)范，重新修改的時(shí)間就會(huì)影響開發(fā)部門單體報(bào)建的時(shí)間進(jìn)度，因此，為了不影響本部門的工作業(yè)績(jī)，開發(fā)部門會(huì)自發(fā)對(duì)設(shè)計(jì)部門的工作過(guò)程進(jìn)行的監(jiān)督。這是標(biāo)桿設(shè)計(jì)工作流程建立的其中好處之一。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)市場(chǎng)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分之一，經(jīng)過(guò)多年快速發(fā)展，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中已占有舉足輕重的地位。通過(guò)房地產(chǎn)標(biāo)桿設(shè)計(jì)管理，企業(yè)可以設(shè)計(jì)符合自身發(fā)展的企業(yè)規(guī)劃以及發(fā)展戰(zhàn)略，擺脫傳統(tǒng)的企業(yè)發(fā)展模式，制定相應(yīng)改善方案，吸取一些已經(jīng)成功的“標(biāo)桿管理”企業(yè)，并結(jié)合實(shí)際，運(yùn)用到企業(yè)自身的發(fā)展中。房地產(chǎn)企業(yè)要堅(jiān)持依據(jù)可持續(xù)發(fā)展原則，只有這樣才能保證自己屹立在長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中并且處于不敗的地位。

參考文獻(xiàn)：

［1］李惠玉，房地產(chǎn)市場(chǎng)呼喚“標(biāo)桿企業(yè)”［J］，特區(qū)實(shí)踐與理論，2006（06）

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（二）全過(guò)程成本控制——成本控制的有效途徑 全過(guò)程成本控制是從施工建設(shè)過(guò)程控制向前延伸到項(xiàng)目策劃過(guò)程，向后擴(kuò)展到售后服務(wù)過(guò)程等一切發(fā)生消耗而影響成本的活動(dòng)過(guò)程。在項(xiàng)目的策劃階段，即以成本控制的戰(zhàn)略高度，對(duì)搜集和整理的市場(chǎng)信息進(jìn)行綜合分析、篩選和利用，從市場(chǎng)定位、獲得土地、融資、采購(gòu)建材、設(shè)備、廣告、銷售、售后服務(wù)、市場(chǎng)供求、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和價(jià)格等多方面進(jìn)行可行性研究，選擇最佳的成本方案，確定成本目標(biāo)，約束和監(jiān)督未來(lái)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，使損失防患于未然。這是全過(guò)程成本控制的思路，將對(duì)控制效果起著決定性作用。

（三）全指標(biāo)成本控制——成本控制的有效方法 全指標(biāo)成本控制是依據(jù)各責(zé)任層所處的不同地位、權(quán)限和控制功能，采用不同的量度指標(biāo)予以控制。比如，財(cái)務(wù)部門應(yīng)用現(xiàn)代會(huì)計(jì)理論和方法，根據(jù)目標(biāo)利潤(rùn)率、投資回收期等指標(biāo)，反復(fù)測(cè)算，構(gòu)建經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。同時(shí)，企業(yè)在成本管理方面也應(yīng)該構(gòu)建一套完備的成本控制評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，至上而下重視成本控制的實(shí)施，保障成本控制定量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全成本控制實(shí)施的必要性

（一）成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)期利潤(rùn)的需要 一個(gè)企業(yè)是通過(guò)不斷獲取利潤(rùn)的過(guò)程成長(zhǎng)、發(fā)展、壯大的。根據(jù)利潤(rùn)的公式：利潤(rùn)=銷售收入-成本費(fèi)用-稅金。從這個(gè)式中可以看出，成本和利潤(rùn)之間存在著絕對(duì)的矛盾，在銷售收入一定的條件下，成本越高意味著利潤(rùn)越少，所以控制成本是保證企業(yè)利潤(rùn)最大化的必要條件之一。

（二）成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的需要 房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，除了制定正確的戰(zhàn)略，還應(yīng)有專業(yè)的管理來(lái)保障。成本控制水平是企業(yè)管理水平的綜合體現(xiàn)。在市場(chǎng)出現(xiàn)蕭條的情況下，成本控制能幫助企業(yè)通過(guò)調(diào)整降價(jià)策略依然獲得一定的收益，規(guī)避了來(lái)自市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）摒棄“硬一項(xiàng)”的思路，追求“軟三項(xiàng)”的觀念 房地產(chǎn)行業(yè)一直被評(píng)為高利潤(rùn)率行業(yè)，主要原因是由于老百姓對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求，使得房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)繁榮，房?jī)r(jià)不斷攀升。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，房?jī)r(jià)高意味著銷售收入高，在成本基本不變的情況下，利潤(rùn)也就越高；但是在房地產(chǎn)業(yè)的自然周期中，當(dāng)房?jī)r(jià)高到一定程度，絕大多數(shù)老百姓買不起新房，而新房開發(fā)量短期內(nèi)又難以控制，即當(dāng)市場(chǎng)上的存量房多于老百姓需求的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)走向蕭條，成交量下降，房?jī)r(jià)攀低，此時(shí)再追求高銷售收入的“硬一項(xiàng)”就比較困難，企業(yè)只能采取降低成本的方式來(lái)保證利潤(rùn)。而房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本構(gòu)成有很多，對(duì)于成本的每一項(xiàng)即“軟三項(xiàng)”都嚴(yán)格控制和管理，以期能獲得較低的總成本，保證在市場(chǎng)蕭條時(shí)仍然能夠獲得一定的利潤(rùn)。

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的特點(diǎn)，本文引入了“全成本控制”的概念，更加全面和具體的控制企業(yè)成本。面對(duì)逐步走向成熟和規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)要放棄單純通過(guò)高房?jī)r(jià)賺取高利潤(rùn)的“硬一項(xiàng)”思維方式；而應(yīng)該通過(guò)全面成本控制即“軟三項(xiàng)”來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化，最終才能以不變應(yīng)萬(wàn)變，坦然得面對(duì)市場(chǎng)變化。“軟三項(xiàng)”的思路在本論文中提煉出全成本控制體系的三個(gè)內(nèi)容：全員成本控制體系、全過(guò)程成本控制體系和全指標(biāo)成本控制體系。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的誤區(qū)

（一）決策階段房地產(chǎn)企業(yè)不重視成本控制 決策階段所做的選址、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目可行性分析、投資估算及經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)都是投資決策的重要依據(jù)，直接影響一個(gè)項(xiàng)目的成敗。但由于多年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)多數(shù)處于賣方市場(chǎng)，開發(fā)商需要做的就是保證順利的建成房屋，不必?fù)?dān)心沒(méi)有銷路的問(wèn)題，因此均能保證較好的收益率，而所謂的可行性研究都是出于籌集資金的需要被動(dòng)所為，并沒(méi)有從主觀上認(rèn)識(shí)到?jīng)Q策階段的重要性，更沒(méi)有動(dòng)力通過(guò)可行性研究來(lái)尋找成本控制的最佳方案。

（二）設(shè)計(jì)階段房地產(chǎn)企業(yè)不重視成本控制 開發(fā)商通常認(rèn)為減少設(shè)計(jì)費(fèi)支出就是節(jié)約成本。而當(dāng)前的設(shè)計(jì)單位收取設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)基數(shù)有些是建筑面積，有些是項(xiàng)目的總投資，然后取一定系數(shù)計(jì)算，這兩種方式都不利于設(shè)計(jì)單位主動(dòng)采取成本最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案。項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建材標(biāo)號(hào)和設(shè)備選型等關(guān)鍵問(wèn)題，設(shè)計(jì)單位僅從“技術(shù)可行，質(zhì)量可靠”出發(fā)，對(duì)造價(jià)控制的主動(dòng)性不強(qiáng)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對(duì)實(shí)際成本的控制 房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)忽略長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃的制定和實(shí)施，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)變幻莫測(cè)，計(jì)劃趕不上變化。這一錯(cuò)誤思想導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)缺乏計(jì)劃性和連續(xù)性。房地產(chǎn)企業(yè)的資源沒(méi)有得到合理利用，后面項(xiàng)目也很難從前面項(xiàng)目的建設(shè)中學(xué)習(xí)和總結(jié)成本控制的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和不足。這也是成本失控的重要原因。

可見，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本控制不夠重視，或者沒(méi)有找到科學(xué)的方法。因此，有必要研究并找出問(wèn)題的癥結(jié)，從實(shí)際出發(fā)，在房地產(chǎn)企業(yè)建立一個(gè)完整、科學(xué)的成本控制體系。

四、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的實(shí)施

（一）房地產(chǎn)企業(yè)全員成本控制的實(shí)施 全員成本控制實(shí)際上是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組織管理問(wèn)題，不同的組織架構(gòu)體現(xiàn)著不同的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，員工的主觀能動(dòng)性、成本控制的思想和工作方法不是靠空洞的說(shuō)教和強(qiáng)迫式的灌輸，也不是靠自覺(jué)意識(shí)的提高，而是依靠具有一定活力的管理制度和管理模式實(shí)現(xiàn)的。

（1）房地產(chǎn)企業(yè)全成本控制組織架構(gòu)。無(wú)論是制定成本目標(biāo)還是明確成本控制責(zé)任，都離不開一個(gè)合理的房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)。為了制定科學(xué)的成本目標(biāo)，房地產(chǎn)總公司和子公司都需要成立專門的成本部，同時(shí)每一個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的實(shí)施離不開公司各部門的合作，于是形成了組織架構(gòu)圖，如圖1所示：

（2）各級(jí)組織機(jī)構(gòu)工作職責(zé)。主要包括：一是房地產(chǎn)總公司成本部。總公司成本部對(duì)子公司成本部提供必要的支持，給出建設(shè)性意見和要求；以項(xiàng)目對(duì)接方式跟蹤項(xiàng)目動(dòng)態(tài)，分析成本差異產(chǎn)生的原因，并結(jié)合具體情況在總公司范圍內(nèi)進(jìn)行預(yù)警，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；不定時(shí)的經(jīng)常深入項(xiàng)目，及時(shí)了解項(xiàng)目進(jìn)展，增強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的成本控制及相關(guān)專題的分析，完善總公司信息平臺(tái)，推動(dòng)信息共享。二是房地產(chǎn)子公司成本部。子公司成本部搜集其他部門提供的土地信息、前期配套費(fèi)用、規(guī)劃條件、建筑形式、售價(jià)、廣告費(fèi)用等情況，根據(jù)公司以前開發(fā)的項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中反饋的信息及開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，為新項(xiàng)目進(jìn)行成本測(cè)算，組織各職能部門編制責(zé)任書，跟進(jìn)項(xiàng)目的實(shí)施并及時(shí)進(jìn)行成本的動(dòng)態(tài)調(diào)整，確保項(xiàng)目成本可控。三是項(xiàng)目成本指標(biāo)主要責(zé)任部門。拓展部門負(fù)責(zé)土地合同的簽訂以及地價(jià)的控制；研發(fā)部門負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)單位的選取、合同的簽訂；開發(fā)部門負(fù)責(zé)政策性收費(fèi)、市政配套等費(fèi)用的協(xié)調(diào)以及合同的簽訂；工程部門負(fù)責(zé)施工單位的招標(biāo)、合同的簽訂、施工組織的優(yōu)化、新工藝技術(shù)的使用、甲供材料的采購(gòu)等；銷售部門負(fù)責(zé)廣告、預(yù)售和銷售費(fèi)用的管理和控制，合理制定銷售方案；售后部門配合銷售部門簽訂銷售合同，合理規(guī)避售后費(fèi)用以及前期物業(yè)管理服務(wù)公司的選擇等；財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)拓寬渠道融資、降低資金占用周期以及支付貸款本金利息，合理避稅和爭(zhēng)取政策性返稅。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)全過(guò)程成本控制的實(shí)施 分析房地產(chǎn)企業(yè)成本的構(gòu)成，其中，土地費(fèi)用、管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)成本在項(xiàng)目初期即可確定，其波動(dòng)幅度微小，可控性相對(duì)較小；前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)用則可能因?yàn)轫?xiàng)目自身情況、影響因素眾多等原因而出現(xiàn)前后差異較大的情況，如采取有效措施，則可控性較強(qiáng)。因此，建安工程費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)用是我們?cè)陧?xiàng)目開發(fā)過(guò)程中進(jìn)行成本控制的重點(diǎn)。

（1）土地費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開發(fā)的最基本要素，由土地使用權(quán)出讓金、土地契稅、土地交易費(fèi)、房屋拆遷費(fèi)、土地安置補(bǔ)償費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、拍賣傭金、確權(quán)登記費(fèi)等構(gòu)成。在總地款和用地面積確定的前提下，規(guī)劃局約束的容積率指標(biāo)影響重大，容積率越高，則樓面地價(jià)越低，在允許的情況下，確定最優(yōu)方案，充分利用土地資源，實(shí)現(xiàn)允許的最高容積率是降低該項(xiàng)成本最有效的手段。其他（土地出讓金，契稅，交易費(fèi)等）項(xiàng)目，大多屬于政府行為，所以對(duì)于開發(fā)商而言可控程度較低。此環(huán)節(jié)的主要責(zé)任部門為拓展部和研發(fā)部。

（2）前期費(fèi)用。為保證項(xiàng)目施工而進(jìn)行的場(chǎng)地“七通一平”，設(shè)計(jì)及辦理各種手續(xù)所支出的費(fèi)用總和。由臨電、臨水、臨路工程費(fèi)、填土及平整場(chǎng)地費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施、規(guī)劃管理費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)、人防費(fèi)、墻改費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、地名費(fèi)、勘察放線費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、地籍地形圖、合同審查費(fèi)、水泥專項(xiàng)基金、環(huán)境評(píng)估費(fèi)、避雷監(jiān)測(cè)費(fèi)等眾多項(xiàng)目組成。該項(xiàng)成本受項(xiàng)目所在地的地形、地質(zhì)、地貌、設(shè)計(jì)院的選擇、是否自建人防、項(xiàng)目所在地政策法規(guī)等影響較大，可控性一般。此環(huán)節(jié)的主要責(zé)任部門為開發(fā)部。

（3）建安工程費(fèi)。項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中最直接的也是最能體現(xiàn)價(jià)值的成本支出。由地基處理、土建安裝工程費(fèi)、土建監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、人防設(shè)施、變更及簽證、成品房裝修等項(xiàng)目構(gòu)成（曾超鈺，2009）。建安成本占總項(xiàng)目總成本的35-40%，是和土地成本比重相當(dāng)?shù)囊豁?xiàng)，并且大部分都能由開發(fā)商自己掌控，所以是持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)、也最受重視的成本控制環(huán)節(jié)，但該項(xiàng)成本受方案、設(shè)計(jì)水平、裝修配套標(biāo)準(zhǔn)影響較大，因此，建安成本的可控性在于確定這三項(xiàng)指標(biāo)，而這三項(xiàng)一經(jīng)確定，建安造價(jià)也基本確定。此環(huán)節(jié)的主要責(zé)任部門為工程部。

（4）市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。市政基礎(chǔ)設(shè)施即建筑物1.5米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線、道路以及景觀工程。包括供電、供水、燃?xì)狻⑼ㄓ崱㈦娨暋⒅悄芑O(shè)備、路燈、環(huán)衛(wèi)、排水、供熱、配套監(jiān)理費(fèi)等。此項(xiàng)成本視項(xiàng)目的配套標(biāo)準(zhǔn)而定，隨著人們需求的提升，在新建項(xiàng)目中，產(chǎn)品檔次也越來(lái)越高，這兩項(xiàng)的成本處于上升的趨勢(shì)。市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)大約占項(xiàng)目總成本的8-9%，其中55%左右為收費(fèi)項(xiàng)目，只有45%為開發(fā)商操作，成本可控制性一般。此環(huán)節(jié)的主要責(zé)任部門為開發(fā)部。

（5）公用配套設(shè)施費(fèi)。公用配套設(shè)施費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套所設(shè)的各種非經(jīng)營(yíng)性的公用設(shè)施配套費(fèi)。主要包括區(qū)內(nèi)非經(jīng)營(yíng)性公建、小配套、物業(yè)費(fèi)、空房采暖、公共設(shè)施維修基金五項(xiàng)。本項(xiàng)成本占總成本的5-7%，受方案、項(xiàng)目檔次影響較大。可控程度一般。此環(huán)節(jié)的主要責(zé)任部門為開發(fā)部。

（6）財(cái)務(wù)成本。財(cái)務(wù)成本主要為資金成本和稅務(wù)成本，由項(xiàng)目總成本確定。財(cái)務(wù)部協(xié)同項(xiàng)目開發(fā)部提前做好與政府部門的溝通，爭(zhēng)取稅收優(yōu)惠，在可控范圍內(nèi)最大限度降低稅金成本。合理安排資金計(jì)劃，發(fā)揮多渠道融資的優(yōu)勢(shì)，保證項(xiàng)目資金供求平衡，最大限度降低項(xiàng)目資金成本。此環(huán)節(jié)的主要責(zé)任部門為財(cái)務(wù)部。

（7）營(yíng)銷費(fèi)用。營(yíng)銷費(fèi)用主要指在項(xiàng)目營(yíng)銷、銷售過(guò)程中形成的費(fèi)用，包括可行性研究費(fèi)用、市場(chǎng)調(diào)查研究及預(yù)測(cè)費(fèi)用、廣告費(fèi)、推廣費(fèi)、售樓部、培訓(xùn)置業(yè)顧問(wèn)、銷售環(huán)節(jié)等費(fèi)用等。此環(huán)節(jié)的主要責(zé)任部門為營(yíng)銷部和售后部。

（8）管理費(fèi)用。管理費(fèi)用是指企業(yè)為組織和管理項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的費(fèi)用，主要為人力資源成本及行政成本。人力資源成本由總公司人力資源部負(fù)責(zé)，依據(jù)項(xiàng)目規(guī)模及發(fā)展進(jìn)度合理制定人員配備方案，預(yù)算人力資源成本。行政成本則依據(jù)企業(yè)當(dāng)年下達(dá)的管理費(fèi)用指標(biāo)，按項(xiàng)目情況分拆到各部門。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)全指標(biāo)成本控制的實(shí)施 成本指標(biāo)是一個(gè)綜合性的指標(biāo)，企業(yè)各項(xiàng)工作的好壞都可以從成本指標(biāo)的高低上體現(xiàn)出來(lái)，所以要降低成本，就應(yīng)該動(dòng)員整個(gè)企業(yè)的力量，要求各部門和全體員工共同參與，實(shí)施全成本控制戰(zhàn)略。與之相適應(yīng)的成本控制過(guò)程評(píng)價(jià)指標(biāo)也應(yīng)建立一個(gè)具有多方面、立體的體系，從多個(gè)側(cè)面保證成本控制的效果。

（1）房地產(chǎn)企業(yè)成本控制經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的，是考察項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。其中清償能力決定了金融機(jī)構(gòu)是否為順利為項(xiàng)目融資。盈利能力指標(biāo)則是用來(lái)考察項(xiàng)目盈利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩類。這兩類指標(biāo)是開發(fā)商最關(guān)注的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。一是靜態(tài)指標(biāo)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資效益進(jìn)行評(píng)估時(shí)，若不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，稱為靜態(tài)評(píng)估，其計(jì)算指標(biāo)稱為靜態(tài)指標(biāo)。常用的靜態(tài)指標(biāo)有投資利潤(rùn)率、靜態(tài)投資回收期等。二是動(dòng)態(tài)指標(biāo)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資效益進(jìn)行評(píng)估時(shí)，考慮資金時(shí)間價(jià)值的方法，稱為動(dòng)態(tài)評(píng)估，計(jì)算的指標(biāo)稱為動(dòng)態(tài)指標(biāo)。動(dòng)態(tài)指標(biāo)能夠更真實(shí)地反映開發(fā)項(xiàng)目投資活動(dòng)有效期的經(jīng)濟(jì)效益，常用的動(dòng)態(tài)評(píng)估指標(biāo)有財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)成本控制行政評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)踐特點(diǎn)以及反映的突出問(wèn)題，選擇三個(gè)定性指標(biāo)，包括企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的重視、成本責(zé)任體系和企業(yè)成本文化；三個(gè)定量指標(biāo)，包括獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制、員工培訓(xùn)和技術(shù)因素。利用這六個(gè)指標(biāo)構(gòu)建一個(gè)以全成本控制思想為基礎(chǔ)，體現(xiàn)以人為本的企業(yè)精神的成本控制過(guò)程評(píng)價(jià)指標(biāo)體系（劉麗娜，2003）。具體為：一是成本控制的先決條件——房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的重視。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的重視可以對(duì)目前企業(yè)的經(jīng)營(yíng)思想、經(jīng)營(yíng)方針以及企業(yè)組織機(jī)構(gòu)作一個(gè)全面的評(píng)估。在制定經(jīng)濟(jì)與發(fā)展戰(zhàn)略的同時(shí)，制定相應(yīng)的成本戰(zhàn)略，處理好成本戰(zhàn)略與企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略、發(fā)展戰(zhàn)略等經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的關(guān)系。二是成本控制的必要條件——成本責(zé)任體系。企業(yè)成本責(zé)任體系是一個(gè)目標(biāo)多元、責(zé)任分層、責(zé)權(quán)明晰的成本責(zé)任體系。在建立健全成本控制責(zé)任體系的同時(shí)，通過(guò)有效的管理，做到責(zé)任落實(shí)、權(quán)責(zé)明確、利益掛鉤。三是成本控制的保證——企業(yè)成本文化。企業(yè)文化是一個(gè)企業(yè)在處理外部適應(yīng)和內(nèi)部整合過(guò)程中所積累的，由企業(yè)組織自身創(chuàng)造并發(fā)展起來(lái)的，全體員工普遍遵守的行為規(guī)范和共同信仰的價(jià)值體系。而企業(yè)成本文化則是要通過(guò)制度和培訓(xùn)使成本控制的理念深入每一個(gè)員工心中，成為員工日常工作的行動(dòng)準(zhǔn)則。四是成本控制的基本條件——獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)管理的要素包括資金、土地、人員、建材、設(shè)備、技術(shù)、市場(chǎng)和信息等，在諸多的要素中，人是最重要的，也是管理的主體、對(duì)象和核心。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)應(yīng)該以人為本，建立相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，用完善的制度保障，調(diào)動(dòng)員工控制成本的積極性。五是成本控制的發(fā)展基礎(chǔ)——員工培訓(xùn)。成本要物化在房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品之中，必須先物化在勞動(dòng)者身上，轉(zhuǎn)化為勞動(dòng)者的職業(yè)技能。員工不僅要有成本控制的意識(shí)，也應(yīng)該具備成本控制的能力，因此，對(duì)員工展開基于工作崗位的成本控制的相關(guān)培訓(xùn)是全成本控制的發(fā)展基礎(chǔ)。六是成本控制的關(guān)鍵之處——技術(shù)因素。在現(xiàn)代企業(yè)中，技術(shù)實(shí)力極大地影響著房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和成本水平。追求技術(shù)創(chuàng)新、依靠科技進(jìn)步是企業(yè)降低成本，提高效率的基礎(chǔ)。因此，技術(shù)因素是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中的關(guān)鍵。

綜上所述，本文分析了目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在成本控制方面存在的問(wèn)題，從全成本控制的必要性出發(fā)，提出了“全成本控制”的思想，并對(duì)全成本控制加以分解，分別從全員成本控制、全過(guò)程成本控制和全指標(biāo)成本控制這三個(gè)方面詳細(xì)闡述房地產(chǎn)企業(yè)全成本控制體系的具體實(shí)施方案，最終形成了全成本控制體系。該體系有待在實(shí)踐中得到進(jìn)一步的充實(shí)和完善。

參考文獻(xiàn)：

[1]沙亮：《基于全階段的土地開發(fā)整理問(wèn)題剖析》，《科技資訊》2010年第17期。

篇9

近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)正迅速發(fā)展為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)群體，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基本元素，對(duì)任何一個(gè)國(guó)家及企業(yè)的發(fā)展都起到至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)開發(fā)中的規(guī)劃管理作為一種現(xiàn)代化的管理方式，它是伴隨社會(huì)建設(shè)和管理大型項(xiàng)目的需要而產(chǎn)生，其管理水平的高低對(duì)項(xiàng)目的成敗起到至關(guān)重要的作用，并影響到房地產(chǎn)企業(yè)整體的發(fā)展。

1. 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理的現(xiàn)狀和問(wèn)題

房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的規(guī)劃管理主要包括建設(shè)用地規(guī)劃管理和建設(shè)工程規(guī)劃管理兩個(gè)方面，建設(shè)工程規(guī)劃管理是保證城市規(guī)劃順利實(shí)施的關(guān)鍵。由于房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理體制的不完善，導(dǎo)致了一系列城市問(wèn)題和規(guī)劃問(wèn)題。

1.1規(guī)劃滯后于房地產(chǎn)開發(fā)

近年來(lái)雖然房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速，然而城市規(guī)劃的滯后，帶來(lái)的結(jié)果是城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)作用有限，出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)引著規(guī)劃走、房地產(chǎn)開發(fā)迫著規(guī)劃變的局面，這種由市場(chǎng)所推動(dòng)的缺乏城市規(guī)劃指導(dǎo)的開發(fā)，帶來(lái)的后果是市政配套的先天不足，小區(qū)配套的重復(fù)建設(shè)，開發(fā)商與政府角色的錯(cuò)位。一些新區(qū)超出規(guī)劃范圍，建設(shè)根本無(wú)規(guī)劃可依據(jù)，這就使得一些開發(fā)商不顧環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施的承受能力，肆意建設(shè)，給環(huán)境、交通以及后續(xù)開發(fā)帶來(lái)無(wú)窮后患此外，在城市開發(fā)建設(shè)中，由于市政設(shè)施、綠化、道路等公用基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)沒(méi)有直接的經(jīng)濟(jì)效益，難以刺激開發(fā)部門主動(dòng)進(jìn)行投資。因此，在城市規(guī)劃滯后的情況下，市場(chǎng)機(jī)制往往導(dǎo)致公共基礎(chǔ)設(shè)施等公共開發(fā)供給不足，滯后于城市發(fā)展。

1.2規(guī)劃變動(dòng)問(wèn)題較為突出

開發(fā)企業(yè)受利益驅(qū)動(dòng)，根據(jù)市場(chǎng)情況變動(dòng)用地性質(zhì)、規(guī)劃指標(biāo)（如容積率）及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。開發(fā)企業(yè)變動(dòng)項(xiàng)目規(guī)劃一般須向政府規(guī)劃部門申請(qǐng)報(bào)批，獲批準(zhǔn)后方能變動(dòng)規(guī)劃。能否獲得政府批準(zhǔn)一方面取決于現(xiàn)有的城市控制性詳細(xì)規(guī)劃，另一方面受人為因素的影響較大，誰(shuí)的能耐大、影響大，變更規(guī)劃的可能性就大。在項(xiàng)目規(guī)劃的變動(dòng)中，一些開發(fā)企業(yè)不告知業(yè)主，使業(yè)主因規(guī)劃調(diào)整而承受較大的經(jīng)濟(jì)損失。此外，也有一些開發(fā)企業(yè)有意向業(yè)主隱瞞規(guī)劃，如故意將政府已規(guī)劃的將經(jīng)過(guò)小區(qū)的城市道路暫做成公園綠地。政府變動(dòng)規(guī)劃的原因各地有所不同，有的是因城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，已編制的規(guī)劃已不適應(yīng)城市發(fā)展的需要，規(guī)劃面臨重新調(diào)整；有的則僅憑領(lǐng)導(dǎo)的一句話就更改規(guī)劃，給開發(fā)企業(yè)、業(yè)主造成較大的經(jīng)濟(jì)損失，而這些損失往往都得不到相應(yīng)的補(bǔ)償。因城市市政及公共配套設(shè)施建設(shè)的需要，變更開發(fā)項(xiàng)目用地性質(zhì)，由此造成的企業(yè)前期費(fèi)用的損失，政府一般不考慮補(bǔ)償。開發(fā)商甘愿冒風(fēng)險(xiǎn)違規(guī)開發(fā)，除了規(guī)劃本身可能不完善外，規(guī)劃監(jiān)管不力、缺乏行之有效的獎(jiǎng)罰措施是開發(fā)商敢于違規(guī)開發(fā)的重要原因。

1.3規(guī)劃管理執(zhí)行現(xiàn)狀堪憂

我國(guó)的城市規(guī)劃，從編制到實(shí)施管理，基本是一種政府行為，在實(shí)際操作過(guò)程中缺少公眾參與，導(dǎo)致規(guī)劃與公眾需求之間存在相當(dāng)?shù)牟町悺？傮w而言，各地政府規(guī)劃部門的規(guī)劃管理水平在不斷提高，但在協(xié)調(diào)管理及信息溝通方面，還存在不足，主要表現(xiàn)為政府內(nèi)部管理的不協(xié)調(diào)、缺乏信息溝通和政府與開發(fā)企業(yè)的信息不對(duì)稱。政府內(nèi)部管理的不協(xié)調(diào)一方面是部門之間的利益關(guān)系所致，另一方面在于部門信息不溝通，而帶來(lái)的結(jié)果就是管理上的混亂。。政府與開發(fā)企業(yè)的信息不對(duì)稱主要表現(xiàn)為開發(fā)企業(yè)較難從公開的渠道獲取政府規(guī)劃編制、決策及管理方面的信息，政府和開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃、建設(shè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理上缺乏信息溝通。

2. 房地產(chǎn)開發(fā)中規(guī)劃管理問(wèn)題成因分析

由于城市規(guī)劃編制與管理都是由政府獨(dú)家運(yùn)作，這一封閉運(yùn)行的制度已不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的城市建設(shè)，必然導(dǎo)致規(guī)劃的公平性、科學(xué)性、法律性難以體現(xiàn)，影響規(guī)劃的實(shí)施和管理效果。同一地域空間同時(shí)存在多種規(guī)劃，分設(shè)于不同的政府部門，彼此沖突，制約了規(guī)劃指導(dǎo)實(shí)踐的能力，影響規(guī)劃的實(shí)施、管理。同時(shí)，高度集權(quán)的政府行為強(qiáng)烈影響著城市規(guī)劃的編制與實(shí)施，干擾著城市規(guī)劃的合理性與科學(xué)性。在目前的規(guī)劃調(diào)整中，政府更多地是以所謂的公眾利益為規(guī)劃調(diào)整的唯一依據(jù)，而對(duì)規(guī)劃變動(dòng)可能造成的個(gè)體、集團(tuán)利益的損害及經(jīng)濟(jì)可行性缺乏考慮。在進(jìn)行具體的規(guī)劃調(diào)整編制時(shí)，往往只注重規(guī)劃的技術(shù)性，而對(duì)土地利用現(xiàn)狀、歷史問(wèn)題、產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀缺乏詳細(xì)的調(diào)查，對(duì)相關(guān)的利益問(wèn)題缺乏考慮。殊不知，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，土地使用制度較計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期已發(fā)生了根本變化，城市土地實(shí)行所有權(quán)與使用權(quán)相分離，土地使用者有償獲取一定年限的土地使用權(quán)后，便對(duì)開發(fā)的土地?fù)碛辛耸找妗⒄加泻吞幏值臋?quán)利。因此，城市規(guī)劃的調(diào)整可能形成對(duì)私人產(chǎn)權(quán)的侵犯，影響了投資者的投資信心。

3. 房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理策略

房地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃是城市建設(shè)的兩個(gè)關(guān)鍵因子，規(guī)劃的實(shí)施要依靠房地產(chǎn)開發(fā)來(lái)完成，房地產(chǎn)的開發(fā)需要規(guī)劃來(lái)進(jìn)行規(guī)范和管理。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐漸深化的背景下，應(yīng)該重新構(gòu)建新的房地產(chǎn)開發(fā)用地管理體制。

3.1 改革房地產(chǎn)開發(fā)管理中的規(guī)劃職能

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的日益完善，在房地產(chǎn)開發(fā)中我們更應(yīng)該注意充分發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)控作用，發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)的自主性，提高土地資源的配置效率。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、配置效率提高的同時(shí)，也同樣存在市場(chǎng)失靈。所以，規(guī)劃在本質(zhì)上是彌補(bǔ)房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的市場(chǎng)失靈的一種手段。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下規(guī)劃管理的主要職責(zé)是給房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)提供規(guī)則和秩序，著重于運(yùn)用經(jīng)濟(jì)規(guī)律與手段，引導(dǎo)和協(xié)調(diào)投資在空間上的分布。

3.2實(shí)施新型的規(guī)劃管理

要加強(qiáng)和拓展房地產(chǎn)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等資料的收集積累和調(diào)研工作。城市規(guī)劃工作權(quán)威程度來(lái)源于城市規(guī)劃專業(yè)知識(shí)和技能的高低。我國(guó)城市規(guī)劃工作應(yīng)在已有法律和行政權(quán)力的基礎(chǔ)上，提高規(guī)劃部門的專業(yè)水平，在規(guī)劃的編制過(guò)程中要強(qiáng)調(diào)公眾參與，包括專家學(xué)者、利益相關(guān)者以及普通的民眾。由于某一時(shí)期出讓地塊的具置、數(shù)量及具體地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件是在規(guī)劃中預(yù)先確定的。因此，規(guī)劃管理部門要把重點(diǎn)放在開發(fā)商遞交的建設(shè)工程規(guī)劃上，在審批的過(guò)程中，要提高透明度、公開性及公眾參與性。要確保規(guī)劃的有效執(zhí)行，提高監(jiān)督參與度，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督、跟蹤反饋。

4. 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)開發(fā)中的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理是房地產(chǎn)企業(yè)的核心之一，是房地產(chǎn)開發(fā)的靈魂。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)管理中規(guī)劃的職能應(yīng)該定位于兩個(gè)方面，一是宏觀上的平衡發(fā)展理念，即確保城市開發(fā)建設(shè)能夠在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境上可持續(xù)；另一方面是微觀上的開發(fā)控制引導(dǎo)，即通過(guò)規(guī)劃合理配置開發(fā)資源，促進(jìn)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 朱穎鵬.關(guān)于小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的幾點(diǎn)思考[J].中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)，2011(06)

篇10

一、房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目團(tuán)體人員的素質(zhì)

1、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)人的條件

要想房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度得以控制，就要求項(xiàng)目負(fù)責(zé)人所具備的知識(shí)面要廣、經(jīng)驗(yàn)豐富。要具備房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整個(gè)過(guò)程接觸的實(shí)例、有初步預(yù)決算造價(jià)知識(shí)、 最好能有在施工現(xiàn)場(chǎng)從事施工員工作經(jīng)驗(yàn)、法律法規(guī)文底知識(shí)、勾通協(xié)調(diào)人事能力、同時(shí)能整體安排開發(fā)建設(shè)進(jìn)度的能力。如一個(gè)5～10萬(wàn)平米房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在溫州進(jìn)度合理計(jì)劃目標(biāo)：中標(biāo)地塊到開工的前期所有準(zhǔn)備手續(xù)工作應(yīng)控制在7～10個(gè)月；建設(shè)工期應(yīng)控制在30個(gè)月左右；后期產(chǎn)權(quán)、土地證的辦理力爭(zhēng)控制在3～6個(gè)月。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須要有這些能力，不然是不能合理指揮下屬、及分配工作（細(xì)部工作由下屬分配人員完成，不展開討論），也就無(wú)法控制總進(jìn)度。

2、開發(fā)部負(fù)責(zé)人的條件

開發(fā)部負(fù)責(zé)人要有各專業(yè)設(shè)計(jì)、法律法規(guī)、強(qiáng)制性條文等知識(shí)，中途與各專業(yè)設(shè)計(jì)人員及時(shí)勾通、調(diào)整方案，制定合理所開發(fā)項(xiàng)目被市場(chǎng)所接受的方案、及撐握前期手續(xù)審批流程的基本知識(shí)，如：簽訂臨時(shí)土地合同繳納土地契稅項(xiàng)目建議書的批復(fù)安排各專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)方案審核、初步設(shè)計(jì)審核水土保持方案的批復(fù)環(huán)境影響評(píng)價(jià)的審批基建項(xiàng)目投資計(jì)劃地質(zhì)勘察報(bào)告規(guī)劃總平臨時(shí)圖各施工專業(yè)圖審查建設(shè)用地規(guī)劃許可證防雷設(shè)計(jì)審核人防工程設(shè)計(jì)審批消防工程設(shè)計(jì)審批規(guī)劃總平面確認(rèn)圖寬帶通信、閉路電視網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)簽約正式土地合同地下室基坑設(shè)計(jì)施工圖審查辦理土地證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程監(jiān)理單位工程招投標(biāo)建設(shè)工程施工許可證（質(zhì)監(jiān)手續(xù)）招標(biāo)前期物業(yè)服務(wù)商品房預(yù)售許可證室內(nèi)外電纜溝、配電房高低壓配電柜的設(shè)計(jì)竣工驗(yàn)收備案、房屋移合辦理房產(chǎn)證、土地證（局部后期可協(xié)調(diào)交由銷售合同簽約部辦理）。

3、工程部負(fù)責(zé)人的條件（兼售后維修部）

工程部負(fù)責(zé)人要對(duì)工程建設(shè)過(guò)程具備全面施工知識(shí)、及一定的工程預(yù)決算造價(jià)知識(shí)、各施工階段工期要求限期完成的勾通能力、各施工階段的流程工序協(xié)調(diào)能力，熟悉材料使用與材料詢價(jià)、必須提前準(zhǔn)備材料決不拖后工程進(jìn)度、制定建設(shè)資金計(jì)劃需用量、及支付分配控制，把好工程質(zhì)量、安全關(guān)，合理分配部門人員監(jiān)督水電、土建及其他專業(yè)工作到位，同時(shí)監(jiān)督現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理人員工作職責(zé)，后期工程掃尾還要做到各專業(yè)分包協(xié)調(diào)、協(xié)助竣工驗(yàn)收備案手續(xù)等能力，兼交房售后維修分配工作。

二、建筑各分部分項(xiàng)不同節(jié)點(diǎn)合理時(shí)間進(jìn)場(chǎng)施工

1、打樁、基坑支護(hù)、土方開挖、地下室底板蓋板澆搗的施工

大家都知道工程一旦開工，很多工序受下道工序未完成，是無(wú)法往上道工序開始施工的，然而不管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)、及相關(guān)配合單位與分包單位，無(wú)不為能在短期內(nèi)完成項(xiàng)目建設(shè)整個(gè)過(guò)程叫好，對(duì)任何人來(lái)說(shuō)時(shí)間就是企業(yè)的利潤(rùn)，工期拖的越長(zhǎng)利潤(rùn)就越薄、甚至虧損。然而項(xiàng)目的打樁是屬于并排并列結(jié)構(gòu)，只要場(chǎng)地樁機(jī)能擺的下、運(yùn)輸?shù)缆纺軙惩ǎ欢ㄒM可能多的安排樁機(jī)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)同步施工。一旦工程樁結(jié)束并有空余場(chǎng)地時(shí)，馬上安排基坑支護(hù)樁進(jìn)場(chǎng)同步分段施工，力爭(zhēng)做到工程樁完成不久即完成基坑支護(hù)樁。接下去緊跟冠梁分段施工，使土方避開雨季、臺(tái)風(fēng)能提前全面開挖，迅速完成基底磚胎模、找平層，早日讓基底砼澆搗，然后分段施工各幢主體結(jié)構(gòu)。此處若能合理分段施工到位，常規(guī)5～10萬(wàn)平米的工程項(xiàng)目能提前3～6個(gè)月以上的工期、甚至更長(zhǎng)，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目趕工期來(lái)說(shuō)是非常重要的，也只有這基礎(chǔ)以下工程量，可以有這么多的工期撐握在施工單位手上操作。

2、主體結(jié)構(gòu)砌體、附屬景觀、綠化的施工

每幢主體結(jié)構(gòu)施工進(jìn)度常規(guī)有4～5層/月，高層項(xiàng)目砌體應(yīng)在整幢主體結(jié)構(gòu)施工一半時(shí)，馬上進(jìn)場(chǎng)開始砌筑隔墻，并緊跟主體進(jìn)度；待主體結(jié)構(gòu)結(jié)頂后2個(gè)月內(nèi)完成所有該幢砌體砌筑，從而組織地下室主體與主樓主體一半以下部分的結(jié)構(gòu)中間驗(yàn)收，上半部主體中間驗(yàn)收、及門窗框安裝也緊跟其后，在外墻涂料或飾面底粉刷完成、同步樓地面內(nèi)墻粉刷完成、拆除外墻腳手架時(shí)，馬上分段清理地下室蓋板遺留垃圾、蓋板防水層施工、回填土，隨即附屬工程分段進(jìn)場(chǎng)施工、高層電梯安排進(jìn)場(chǎng)安裝。萬(wàn)不可在外墻裝飾面層基本完成后，才安排附屬工程進(jìn)場(chǎng)，這樣可以使整個(gè)工程在外墻飾面與附屬景觀、綠化工程，最后基本同步達(dá)到掃尾竣工預(yù)驗(yàn)收條件，這樣穿插施工對(duì)5～10萬(wàn)平米來(lái)說(shuō)，一般能提前工期3～6個(gè)月，從而有利的控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度。

三、各階段工程款的控制

1、工程款（進(jìn)度）支付：按月累計(jì)完成工程量工程款的90%支付給施工單位。

2、人工、材料動(dòng)態(tài)增加費(fèi)及設(shè)計(jì)變更聯(lián)系單增加費(fèi)分別在各階段按累計(jì)完成計(jì)算工程款的90%支付，分三個(gè)階段：①在地下室主體結(jié)構(gòu)中間驗(yàn)收時(shí)；②在所有主體裝修工程完成1/2時(shí)；③在所有裝修工程完成時(shí)。

3、工程竣工預(yù)驗(yàn)收且整改完畢時(shí)，累計(jì)支付到所有完成工程款的93%；工程竣工綜合驗(yàn)收合格且完成資料整理移交后，再累計(jì)支付到所有完成工程款的96%；余款在辦理結(jié)算（工程備案完成）經(jīng)審定后扣除結(jié)算總造價(jià)的2%作為工程款保修金后一次性付清。

補(bǔ)充說(shuō)明：根據(jù)近幾年全國(guó)金融危機(jī)、及溫州的高利貸風(fēng)波影響、民工工資與物價(jià)材料飛漲、地方材料要求高額先支付現(xiàn)金后供貨等多方面影響，早些年的常規(guī)工程款月完成支付比例85%方式，不能滿足現(xiàn)行建筑市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，原先實(shí)際施工項(xiàng)目班組現(xiàn)場(chǎng)所能使用的工程款，扣除施工總包單位的稅金/管理費(fèi)兩項(xiàng)需8～10%后，只有月累計(jì)完成工程款的75%～77%，現(xiàn)場(chǎng)是無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)施工進(jìn)度的，從而慢慢造成工程款“厄爾尼諾”現(xiàn)象。為響應(yīng)建設(shè)單位、施工總承包單位、材料供貨單位、和民工工資及時(shí)到位各環(huán)節(jié)不出問(wèn)題的“連鎖反應(yīng)”原則。我們各方主體所控制的工程款支付比例，目的是圓滿完成項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程不斷裂，并不是約束開發(fā)資金被他人所使用，正常工程款使用必須做到及時(shí)拔付。當(dāng)然在中途支付工程款時(shí)，要求施工方及時(shí)上報(bào)下月所需支付資金的明細(xì)去處、與金額，并調(diào)查核對(duì)決不讓某撐管資金者，抽取他用、或挪用、或跑路，做到專款專用，所以項(xiàng)目整個(gè)建設(shè)進(jìn)度才會(huì)得以控制。

四、銷售過(guò)程、產(chǎn)權(quán)辦理也影響整體項(xiàng)目進(jìn)度的控制

1、合理定價(jià)、快速銷售

大部分人都知道房地產(chǎn)的稅收很高，2012年中國(guó)華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)在“兩會(huì)微訪談”欄目受邀做客時(shí)，指出中國(guó)房地產(chǎn)土地占48%、與稅收合計(jì)占七成，可見一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)銷售稅收所占比例是非常高的。一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成功與否，定價(jià)這一環(huán)節(jié)很關(guān)鍵。不少?zèng)]有經(jīng)驗(yàn)的房企，在房市低迷時(shí)看不到希望就定價(jià)過(guò)低銷售，最后抗不住風(fēng)險(xiǎn)而虧損；又有許多房企，在房市時(shí)又過(guò)高開價(jià)銷售，至以后遇到風(fēng)險(xiǎn)或不可預(yù)見時(shí)又舍不得降價(jià)，終于被套住；就是未被套住，也會(huì)一邊是大量的巨額利潤(rùn)過(guò)多繳了土地增值稅，一邊又因?yàn)樘呗湎铝艘粋€(gè)“黒心開發(fā)商”的罵名，使自身處于被動(dòng)局面。我們?cè)陧?xiàng)目制定預(yù)售價(jià)格時(shí)，應(yīng)結(jié)合周邊樓盤價(jià)格進(jìn)行綜合平衡，如果確因我們自已開發(fā)的樓盤檔次比別人高，可以在別人基礎(chǔ)上加價(jià)10%較合理。如里定得太高，萬(wàn)一遇到房市低潮，可能會(huì)被套牢。假如你房?jī)r(jià)太高了，鶴立雞群，目標(biāo)太大，不但老百姓說(shuō)你“黒心”，稅務(wù)部門也會(huì)緊盯不放，土地增值稅將重罰你沒(méi)商量。土地增值稅起征點(diǎn)是各項(xiàng)成本扣除后利潤(rùn)的20%起征。所以我們沒(méi)有必要把房?jī)r(jià)定得太高，以不突破利潤(rùn)20%為限，這樣就不會(huì)引發(fā)民怨，一旦引起民怨，則購(gòu)房戶會(huì)計(jì)較項(xiàng)目交房時(shí)各個(gè)環(huán)節(jié)質(zhì)量與延期情況。所以制定房?jī)r(jià)要合理，并不是高與低之爭(zhēng)，而是如何合理、科學(xué)地制定房?jī)r(jià)，只要體現(xiàn)合理性，就不會(huì)陷于被動(dòng)，從而達(dá)到快速銷售、或清盤。

2、合同條款細(xì)則補(bǔ)充、快速辦理相關(guān)備案手續(xù)

由于這些年受國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷出臺(tái)，與房產(chǎn)銷售辦理相關(guān)手續(xù)未能及時(shí)在規(guī)定政策時(shí)間內(nèi)辦理，造成相當(dāng)多的投訴與糾紛，所以有必要對(duì)按揭交款作補(bǔ)充說(shuō)明：若買受人由于個(gè)人信譽(yù)問(wèn)題或者國(guó)家限貸政策，不能辦理銀行按揭的，買受人必須在收到出賣人通知之日起15日內(nèi)按一次性支付總房款；若不能足額辦理銀行按揭貸款的，買受人必須在收到出賣人通知之日起15日內(nèi)一次性付清剩余購(gòu)房款。

受地方政府辦事拖拉、及項(xiàng)目所在當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境差，經(jīng)常所開發(fā)的項(xiàng)目中途會(huì)出現(xiàn)被迫停工、或竣工圍墻無(wú)法施工、竣工驗(yàn)收相關(guān)備案手續(xù)辦理效率不及時(shí)，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期交房現(xiàn)象。故應(yīng)調(diào)整出賣人逾期交房的違約期限：合同里逾期交房限期調(diào)整為180天，并約定出賣人逾期交付，買受人要求繼續(xù)履行合同的，出賣人支付的總違約金不超過(guò)已交付房?jī)r(jià)款總額的5～8% 。簽完銷售合同，交由銷售合同部經(jīng)驗(yàn)豐富的人及時(shí)辦理相關(guān)備案手續(xù)。

3、整理產(chǎn)權(quán)證、土地證相關(guān)手續(xù)

篇11

[1]呂永江.房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范與房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)[M].北京:中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社, 2001.

篇12

企業(yè)自身的實(shí)際情況導(dǎo)致企業(yè)之間的會(huì)計(jì)是有所差異的。與其他的企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一定的特殊性。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)類似資本運(yùn)作游戲的行業(yè)，所以，財(cái)務(wù)部門和會(huì)計(jì)部門對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要性可見一斑。在會(huì)計(jì)核算方面，具有獨(dú)特的會(huì)計(jì)成本核算的特點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)，顧名思義，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的一個(gè)總稱。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不僅可以將房產(chǎn)與地產(chǎn)合起來(lái)開發(fā)，也可以將兩者分開進(jìn)行開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是對(duì)房產(chǎn)與地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要開展的業(yè)務(wù)如下：

（一）土地的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對(duì)自己有償獲得的土地進(jìn)行開發(fā)之后，主要有兩種方式來(lái)經(jīng)營(yíng)：一種是有償轉(zhuǎn)讓給其他的單位來(lái)使用，另一種是自己在土地上建造房屋或者是其他的設(shè)施，然后將其作為商品進(jìn)行出售。另外，還可以開展一些土地出租業(yè)務(wù)。

（二）房屋的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)

房屋的開發(fā)即對(duì)房屋的建造，房屋的經(jīng)營(yíng)就是對(duì)房屋的銷售與出租等活動(dòng)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以在土地開發(fā)完成后繼續(xù)對(duì)房屋的開發(fā)，房屋的開發(fā)完成以后就可以對(duì)房屋進(jìn)行銷售或出租等交易行為了。房屋按照用途來(lái)分類的話，一般可以分為商品房、周轉(zhuǎn)房、出租房等等。

（三）城市基礎(chǔ)建設(shè)與公共配套設(shè)施的開發(fā)

每個(gè)城市都會(huì)有一些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，它們的存在，是為社會(huì)生產(chǎn)與居民生活來(lái)提供一些公共服務(wù)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)也包括對(duì)城市基礎(chǔ)建設(shè)與公共配套設(shè)施的開發(fā)。

（四）代建工程的開發(fā)

有時(shí)候，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)接受一些來(lái)自政府或者是其他單位的委托來(lái)對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)，這種工程就是代建工程，也屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)之一。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

（一）開發(fā)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)是具有一定的計(jì)劃性的，所有的開發(fā)項(xiàng)目，像企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋與基礎(chǔ)設(shè)施等等，都應(yīng)該要控制在國(guó)家的計(jì)劃范圍之內(nèi)。然后，要按照一定的原則與企業(yè)指定的計(jì)劃進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)。

（二）開發(fā)產(chǎn)品的商品性

要知道，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的所有產(chǎn)品，都是要作為商品來(lái)進(jìn)入市場(chǎng)的。在市場(chǎng)環(huán)境中，企業(yè)要嚴(yán)格按照供需雙方規(guī)定的價(jià)格進(jìn)行銷售或轉(zhuǎn)讓。

（三）開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額較大

對(duì)土地的開發(fā)建設(shè)，都是要先進(jìn)行一定的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，然后對(duì)其可行性進(jìn)行研究，通過(guò)征地拆遷、安置補(bǔ)償、六通一平、建筑安裝、配套工程等階段，才算完成一個(gè)建筑周期，時(shí)間少則一年，多則需要好幾年才能夠完成。除此之外，對(duì)土地的開發(fā)工程投資數(shù)額也非常大，需要不斷投入資金。

（四）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大

所有的行業(yè)都是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)的，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的單位成本很高，而且建設(shè)周期長(zhǎng)，在此期間會(huì)有很多不確定因素，所以，一旦出現(xiàn)了決策上的失誤，銷路不順暢的話，很容易導(dǎo)致開發(fā)產(chǎn)品的積壓與企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)不靈，從而使企業(yè)的發(fā)展陷入困境。

四、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算

（一）開發(fā)成本

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地征用時(shí)，會(huì)產(chǎn)生各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地出讓金、勞動(dòng)力安置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等等。2.前期工程費(fèi)。即企業(yè)在前期工程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、各項(xiàng)臨時(shí)工程的費(fèi)用等等。3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。即建造各種基礎(chǔ)設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用。主要包括與開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供電設(shè)施、供水設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施等等。4.建筑安裝工程費(fèi)。在建筑工程方面有兩種施工形式，分別是外包和自營(yíng)，建筑安裝工程費(fèi)即支付給外包工程或自營(yíng)工程產(chǎn)生的費(fèi)用。5.配套設(shè)施費(fèi)。即為開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的一些不能進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施建設(shè)所產(chǎn)生的費(fèi)用。比如鍋爐房、公廁、自行車棚等等。6.開發(fā)間接費(fèi)用。即由房地產(chǎn)企業(yè)所屬的開發(fā)部門或者是工程指揮部門為了對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行組織與管理而產(chǎn)生的一些費(fèi)用，比如工資、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等等。

（二）期間費(fèi)用

1.管理費(fèi)用。一般按照項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前1-6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％左右來(lái)進(jìn)行計(jì)算。2.銷售費(fèi)用。即對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行銷售時(shí)產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括廣告宣傳費(fèi)、銷售費(fèi)以及其他的一些銷售費(fèi)用。3.財(cái)務(wù)費(fèi)用。即企業(yè)為了籌集資金而產(chǎn)生的一些費(fèi)用，主要是一些借款利息與其他的財(cái)務(wù)費(fèi)用。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)

（一）產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同對(duì)于制造業(yè)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)成品主要是指那些已經(jīng)完成全部的生產(chǎn)過(guò)程并且已經(jīng)驗(yàn)收入庫(kù)的產(chǎn)品。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)成品的內(nèi)容就比較復(fù)雜了，主要有開發(fā)產(chǎn)品、出租所開發(fā)的產(chǎn)品、分期收款開發(fā)產(chǎn)品等等，這些產(chǎn)品既可以直接進(jìn)行銷售，也可以出租，抑或是作價(jià)轉(zhuǎn)讓等等。所以，在核算方法上，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)成品與一般的產(chǎn)成品的核算方法是有很大不同的。

（二）產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜

與制造業(yè)的產(chǎn)品成本的核算相比，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品成本核算方法是比較復(fù)雜的。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)具有一定的復(fù)雜性，所以，在開發(fā)過(guò)程中，會(huì)發(fā)生許多不同種類和性質(zhì)的費(fèi)用，企業(yè)只有合理的設(shè)置成本核算對(duì)象與成本項(xiàng)目，才能做好會(huì)計(jì)核算工作。

（三）經(jīng)營(yíng)收入及其相關(guān)稅金的核算不同

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)值比一般產(chǎn)品要高很多，而且生產(chǎn)周期也比一般產(chǎn)品要長(zhǎng)，所以一般都是采取預(yù)銷的方法，房地產(chǎn)企業(yè)要交納的流轉(zhuǎn)費(fèi)主要有土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅等等。

六、結(jié)束語(yǔ)

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)中占有很大地位，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算也是一個(gè)比較熱門的話題，做好會(huì)計(jì)成本核算，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展具有重要意義，同時(shí)這也是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠持續(xù)良好經(jīng)營(yíng)的一個(gè)重要內(nèi)容。

參考文獻(xiàn)

[1]姚源.淺談房地產(chǎn)成本核算新模式的發(fā)展方向[J].現(xiàn)代商業(yè)，2009（14）：160-161.

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篇13

1序

任何事物的發(fā)展,都離不開人的因素,房地產(chǎn)開發(fā)也不例外,尤其是企業(yè)成本管理。在工程計(jì)價(jià)領(lǐng)域,由于電子技術(shù)的引入而簡(jiǎn)化了計(jì)算過(guò)程,人為因素(專業(yè)能力和技術(shù)水平)就成了主要因素,因?yàn)橛?jì)價(jià)基礎(chǔ)的一致性,這種主導(dǎo)方式也立即傳遞到了房地產(chǎn)行業(yè),即人成為了控制開發(fā)成本的第一位因素。當(dāng)前由于金融危機(jī)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇,已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)工作提出了更高要求,過(guò)去那種只要拿到土地、建好樓房就能獲利的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了,房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勝劣退的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。在商品房售價(jià)受到各方面均衡制約以后,企業(yè)依靠抓自身管理、增技術(shù)優(yōu)勢(shì)、挖內(nèi)部潛力,提升競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力就顯得更為重要。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了微利時(shí)代,企業(yè)只有不斷提升管理水平,迎難而上,才會(huì)發(fā)展得更高更遠(yuǎn),真正做大做強(qiáng)。

企業(yè)怎樣考核評(píng)價(jià)員工業(yè)績(jī)?怎樣控制開發(fā)成本?是企業(yè)管理者經(jīng)常探索的問(wèn)題。這兩者是有機(jī)統(tǒng)一的,工作業(yè)績(jī)的考核和成本管理是密不可分的,因?yàn)槠髽I(yè)是以效益為最高目標(biāo),離開了開發(fā)效益去談工作業(yè)績(jī)是本末到置,同樣開發(fā)效益也是同員工的工作創(chuàng)新和業(yè)績(jī)創(chuàng)新密不可分的,兩者就是因與果的關(guān)系。

2成本控制方法

成本管理是同開發(fā)過(guò)程的各項(xiàng)工作密不可分的。所有的開發(fā)工作,如果涉及到要支出費(fèi)用,那就形成了成本。成本就是費(fèi)用,是因?yàn)殚_展各項(xiàng)工作所需的費(fèi)用,如人員工資、政府繳費(fèi)、工程發(fā)包等等。所以開發(fā)工作在明,是明線,成本管理在暗,是暗線,一明一暗,這兩條線貫穿了開發(fā)的全過(guò)程。因此,要搞好房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制,抓住這兩條主線就行,以明線指導(dǎo)開發(fā)工作,給員工定崗派工作任務(wù),進(jìn)行考核;以暗線來(lái)掌握資金支出,控制開發(fā)成本。

因此搞好開發(fā)成本管理,首先是要明確開發(fā)流程,劃分各階段的各項(xiàng)開發(fā)工作,然后找出各工作應(yīng)完成的事項(xiàng)內(nèi)容,對(duì)其相應(yīng)的費(fèi)用進(jìn)行成本歸集;其次是要把握開發(fā)過(guò)程的關(guān)健環(huán)節(jié),即花費(fèi)最多的環(huán)節(jié),通過(guò)優(yōu)化、比較,去掉或降低其中不合理的費(fèi)用,達(dá)到不花費(fèi)或少花費(fèi)也能達(dá)成工作目標(biāo)。這就為企業(yè)考核員工和各部門的工作業(yè)績(jī)提供了客觀參考依據(jù),同時(shí)通過(guò)考核也可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成本控制目標(biāo)。

(1)全過(guò)程開發(fā)工作與成本內(nèi)容:

(2)目標(biāo)成本的建立:

匯總開發(fā)各工作環(huán)節(jié)的成本內(nèi)容,就形成了整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本,按會(huì)計(jì)處理原則,房地產(chǎn)開發(fā)成本分為土地成本、報(bào)建費(fèi)用、建造成本、期間費(fèi)用四類,將表一中各成本內(nèi)容分別歸入。其中,期間費(fèi)用包括銷售費(fèi)用和未列入表中的財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用組成,后兩者由財(cái)務(wù)部門直接統(tǒng)計(jì)得出。不同的房地產(chǎn)企業(yè)可按照各自開發(fā)特點(diǎn),先由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行成本歸集,按已完項(xiàng)目匯總成本,再進(jìn)行有效分類,得出本企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)成本。以經(jīng)驗(yàn)成本為基準(zhǔn),吸收同類型企業(yè)成本數(shù)據(jù),并比照市場(chǎng)行情的成本波動(dòng)情況,進(jìn)行合理調(diào)整,逐步建立起一套適合本企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)成本分類指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù),作為指導(dǎo)新開工項(xiàng)目的成本依據(jù)。企業(yè)在新項(xiàng)目建設(shè)時(shí),由部門責(zé)任人按照項(xiàng)目實(shí)際情況和工作計(jì)劃安排編制本部門的詳細(xì)成本計(jì)劃,企業(yè)成本中心按企業(yè)指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)審核確定,以此作為費(fèi)用支出的上限,即部門目標(biāo)成本,各部門目標(biāo)成本匯總就形成了整個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)成本。項(xiàng)目目標(biāo)成本一旦確立,以后該工作環(huán)節(jié)的成本支出必需嚴(yán)格控制,杜絕超出。項(xiàng)目目標(biāo)成本就成為衡量考核部門工作業(yè)績(jī)好壞的基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)。

(3)關(guān)健工作環(huán)節(jié)成本控制:

在開發(fā)流程中,關(guān)健開發(fā)工作有很多項(xiàng)。項(xiàng)目一旦運(yùn)轉(zhuǎn),在目標(biāo)成本范圍內(nèi),有的成本是固定的,不可調(diào)整的,而有的是通過(guò)員工工作努力和技術(shù)提升,可以控制的。這就要求我們?cè)陧?xiàng)目開發(fā)中盡可能的找出哪些屬于可調(diào)成本,哪些是可以避免的成本,通過(guò)層層監(jiān)控,最后達(dá)成控制目標(biāo)成本。

通過(guò)研究各項(xiàng)開發(fā)工作的特點(diǎn),可以得出開發(fā)成本變動(dòng)發(fā)生的關(guān)健環(huán)節(jié)在:土地轉(zhuǎn)讓;工程設(shè)計(jì);政府報(bào)建;工程發(fā)包;工程管理;工程結(jié)算;銷售環(huán)節(jié);管理環(huán)節(jié)這八個(gè)關(guān)健環(huán)節(jié)。分析每個(gè)環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的項(xiàng)目成本,探索有效降低和改善成本的方法,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行成本控制的核心。成本工作開展的好壞,均在于此。下面來(lái)進(jìn)行一些方法探討。

3成本管理與員工業(yè)績(jī)考核

3.1成本控制管理體系

成本管理涉及到公司管理的各個(gè)部門,搞好成本管理應(yīng)該層層設(shè)防,相互監(jiān)督,才能防范于未然,成本管理不是某個(gè)部門或某幾個(gè)人的事,而是全公司每個(gè)員工共同的事情,這構(gòu)成了企業(yè)考核員工業(yè)績(jī)的基礎(chǔ)。員工的工作是通過(guò)部門業(yè)績(jī)體現(xiàn)出來(lái)的,因此員工考核可通過(guò)先考核部門業(yè)績(jī),然后在部門內(nèi)部通過(guò)評(píng)定來(lái)實(shí)現(xiàn)。從表2中對(duì)應(yīng)看出各部門與各項(xiàng)成本的工作密切關(guān)系。

對(duì)一個(gè)中型以上規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)立的職能部門進(jìn)行研究,開發(fā)部、工程部、技術(shù)部、營(yíng)銷部、采購(gòu)部、物業(yè)部是企業(yè)負(fù)責(zé)生產(chǎn)的部門,是成本發(fā)生的第一道審批關(guān),涵蓋政府報(bào)建費(fèi)用、工程費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用;成本部和合同部負(fù)責(zé)成本發(fā)生的審核監(jiān)督,是二審把關(guān);總經(jīng)辦和總裁辦對(duì)公司所有成本事項(xiàng)進(jìn)行審核把關(guān),是成本的第三道關(guān);財(cái)務(wù)部對(duì)資金支出進(jìn)行把關(guān)是成本的第四道關(guān);最后由總經(jīng)理、總裁進(jìn)行支出全面把關(guān)。企業(yè)依此形成全面制衡的有效成本監(jiān)控管理體系。

3.2成本管理與部門業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)內(nèi)容

3.3成本管理業(yè)績(jī)考核辦法