引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫(xiě)作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
文章編號(hào):1004-4914(2010)10-286-02
隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇,有效的土地資源不斷減少,土地成本越來(lái)越高,人工、材料價(jià)格的不斷上漲,造成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的不斷攀升,從而使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大。那么房地產(chǎn)企業(yè)如何合理有效地控制項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本,從而減少或有效回避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn),使有限的資金創(chuàng)造出更大的經(jīng)濟(jì)效益,就顯得至關(guān)重要。
合理有效地控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本,貫穿于項(xiàng)目投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目施工階段和竣工階段,可以說(shuō)是一個(gè)系統(tǒng)控制過(guò)程,它具有全員性和全過(guò)程性的特點(diǎn)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的各個(gè)階段成本控制各有其特點(diǎn),所起的作用和重要程度也有所不同。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的主要成本構(gòu)成
1.開(kāi)發(fā)成本。(1)土地使用權(quán)出讓金。國(guó)家以土地所有者的身份,將一定年限內(nèi)的土地有償使用權(quán)出讓給土地所有者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓類(lèi)似的地塊的出讓金數(shù)額,根據(jù)時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周?chē)h(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素進(jìn)行修正。(2)土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。一是土地征用費(fèi)。是指國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用,主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。二是拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。因出讓土地,使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失,新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予補(bǔ)償。具體包括兩部分費(fèi)用:拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。(3)前期工程費(fèi)。一是項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需的費(fèi)用,一般可按項(xiàng)目的總投資的一定百分比估算。二是“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用,主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。建安工程費(fèi)。指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用,主要包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)及室內(nèi)裝修工程等。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。此費(fèi)用為紅線內(nèi)工程費(fèi),包括供水、供氣、供電、道路、綠化、排污、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用。公共配套設(shè)施費(fèi)。主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出,可參照“建安工程費(fèi)”估算。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi),依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度,以前六項(xiàng)之和為基數(shù),按3%左右計(jì)算。開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中負(fù)擔(dān)的各種稅金和有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。該部分費(fèi)用應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。
2.開(kāi)發(fā)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。(1)管理費(fèi)用。按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中前六項(xiàng)之和為基數(shù),按3%左右計(jì)算。(2)銷(xiāo)售費(fèi)用。指開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷(xiāo)售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托銷(xiāo)售的各項(xiàng)費(fèi)用。(3)財(cái)務(wù)費(fèi)用。指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,主要有借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。
從上述成本費(fèi)用組成分析,成本的發(fā)生是一個(gè)過(guò)程,涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售等開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制,就是要在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中,對(duì)上述全部成本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃、控制,從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制
1.立項(xiàng)階段的成本控制。立項(xiàng)階段成本控制的重點(diǎn)在于進(jìn)行前期的費(fèi)用、成本、利潤(rùn)估算,明確項(xiàng)目的可行性,準(zhǔn)確進(jìn)行項(xiàng)目決策,避免決策失誤帶來(lái)的企業(yè)損失,同時(shí)充分提高資源的利用效率,用有限資源創(chuàng)造出更多的價(jià)值也是相對(duì)降低成本的途徑。本環(huán)節(jié)成本控制,著重于以下幾點(diǎn):市場(chǎng)調(diào)研時(shí),通過(guò)投資成本估算,進(jìn)行項(xiàng)目前期策劃中的初步成本控制。公司項(xiàng)目部開(kāi)展充分的市場(chǎng)調(diào)研,如通過(guò)全面采盤(pán),組織各方面專(zhuān)業(yè)人士對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察等,進(jìn)而把握投資決策,找準(zhǔn)產(chǎn)品定位、編寫(xiě)投資估算。投資成本估算的重點(diǎn)包括:資源配置是否充分、合理;市場(chǎng)定位是否明確、恰當(dāng);投資成本、費(fèi)用是否經(jīng)濟(jì)、可行;投資回報(bào)是否符合利潤(rùn)目標(biāo)要求;投資風(fēng)險(xiǎn)能否有效控制。項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí),通過(guò)《可行性研究報(bào)告》,進(jìn)行項(xiàng)目前期策劃中的具體成本控制。公司項(xiàng)目部在匯集全面采盤(pán)報(bào)告,各方專(zhuān)家意見(jiàn)等后,編寫(xiě)《可行性研究報(bào)告》。《可行性研究報(bào)告》除須具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開(kāi)發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外,還應(yīng)重點(diǎn)包括以下內(nèi)容:成本費(fèi)用分析及估算;成本控制目標(biāo)及措施;投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)體現(xiàn)安排;稅務(wù)環(huán)境及其影響;資金計(jì)劃;投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策;項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見(jiàn)。
通過(guò)爭(zhēng)取優(yōu)惠政策,降低開(kāi)發(fā)成本。公司管理層保持對(duì)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策和企業(yè)管理環(huán)境的了解,在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研,對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)做出分析、判斷的基礎(chǔ)上,通過(guò)為企業(yè)爭(zhēng)取優(yōu)惠政策,達(dá)到降低開(kāi)發(fā)成本的目的。明確在項(xiàng)目全過(guò)程,通過(guò)招投標(biāo)管理,有效控制成本。項(xiàng)目在進(jìn)行工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理時(shí),應(yīng)招投標(biāo);項(xiàng)目在大小施工、材料、設(shè)備采購(gòu)、安裝等業(yè)務(wù)時(shí),更應(yīng)按工程量清單計(jì)價(jià)辦法嚴(yán)格招投標(biāo)管理。企業(yè)在同等條件下,選擇實(shí)力強(qiáng)、成本費(fèi)用低的合作伙伴是有效控制成本的重要手段。
2.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制的范圍有前期工程費(fèi),含招標(biāo)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘查費(fèi)等。其中設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占建安成本的1.5%~2%,比例雖不大,但對(duì)工程造價(jià)的影響程度可達(dá)75%以上,設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞,不僅影響到施工階段投資的多少,而且也影響到項(xiàng)目銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)效益的高低。因此,在投資決策確定后,該階段是成本控制的關(guān)鍵。
在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,開(kāi)發(fā)商可以采用設(shè)計(jì)招標(biāo)辦法,在工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合條件下,選擇優(yōu)秀的方案設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)單位,使項(xiàng)目不僅建筑造型美觀,而且造價(jià)合理。對(duì)于優(yōu)秀方案的比較,可以采用成本―效益分析方法,在滿足工程――結(jié)構(gòu)及使用功能的前提下,依據(jù)開(kāi)發(fā)商可行性研究報(bào)告的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(要充分用足當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門(mén)制定的土地使用性質(zhì)、容積率、總建筑面積、建筑高度、退界、日照間距、戶型比例等參數(shù))選擇設(shè)計(jì)方案,結(jié)合開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念,最后修改并確定設(shè)計(jì)方案。
在單體詳細(xì)設(shè)計(jì)階段,結(jié)合目前房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定時(shí)期內(nèi)的實(shí)際需要,向設(shè)計(jì)單位提倡在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中大力開(kāi)展價(jià)值工程方法的應(yīng)用,通過(guò)功能細(xì)化,把多余的功能去掉,對(duì)造價(jià)高的功能實(shí)施重點(diǎn)控制,從而最終降低工程造價(jià);也可以實(shí)行限額設(shè)計(jì)、獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制,按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和投資估算,在保證功能要求的前提下,按分配的投資額控制各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì),若哪個(gè)專(zhuān)業(yè)超過(guò)或減少,則給予罰款或獎(jiǎng)勵(lì);也可采取合同措施,若變更費(fèi)用超過(guò)施工合同價(jià)的一定比例時(shí),則相應(yīng)扣減設(shè)計(jì)費(fèi),從而確保設(shè)計(jì)人員的責(zé)任心,有效控制工程造價(jià)。
加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核管理工作,將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前,設(shè)計(jì)階段的缺漏或不完善不可避免會(huì)存在,如在設(shè)計(jì)出圖前加以克服,花費(fèi)的代價(jià)可能最小,效果最好。建議開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)階段委托專(zhuān)業(yè)監(jiān)理單位進(jìn)行設(shè)計(jì)監(jiān)理,這對(duì)于工程的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性(包括建成后的物業(yè)管理成本)等都有很大的幫助,可以避免或減少由于設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失和浪費(fèi)。
3.施工階段的成本控制。在工程施工階段,由于工程設(shè)計(jì)已經(jīng)完成,工程量已完全具體化,這一階段影響工程造價(jià)(即工程投資)的可能性只有5%～10%,節(jié)約投資的可能性比較小,但工程投資浪費(fèi)卻主要發(fā)生在這一階段。因此,業(yè)主方在施工階段對(duì)工程造價(jià)的管理除了加強(qiáng)合同管理、工程結(jié)算管理外,重點(diǎn)應(yīng)加強(qiáng)工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理,杜絕投資浪費(fèi)。一是加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)觀念培訓(xùn),充分重視節(jié)約投資的重要性。二是盡量減少設(shè)計(jì)變更,有條件的業(yè)主方可以指派工程造價(jià)管理專(zhuān)業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場(chǎng),隨時(shí)掌握、控制工程造價(jià)的變化情況。三是嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理。嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理,工程技術(shù)人員必須與工程、經(jīng)濟(jì)人員相互配合,做到“隨做隨簽”。同時(shí),在確保簽證內(nèi)容與實(shí)際相符,且不超過(guò)應(yīng)簽證范圍的前提下,做到簽證的具體量化,工程簽證單上的每一個(gè)字、每一個(gè)字母都必須清晰。
4.竣工結(jié)算階段的成本控制。該階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國(guó)家或地方的有關(guān)法規(guī),認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù),對(duì)送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量,落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用,使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。要建立獎(jiǎng)懲機(jī)制,對(duì)審查出問(wèn)題的人員給予一定的獎(jiǎng)勵(lì),同時(shí)杜絕由于個(gè)別人員的業(yè)務(wù)能力、責(zé)任心以及工作態(tài)度的缺憾,使得工程在管理和造價(jià)控制上出現(xiàn)漏洞,給企業(yè)帶來(lái)難以覺(jué)察的巨大損失。另外,要做好建設(shè)項(xiàng)目后評(píng)估工作。在項(xiàng)目竣工結(jié)算審核的基礎(chǔ)上,將項(xiàng)目的有關(guān)造價(jià)資料及其分析結(jié)果匯總并建立成數(shù)據(jù)庫(kù),為后續(xù)工程項(xiàng)目提供項(xiàng)目管理和工程造價(jià)控制作參考;也可作為公司考核項(xiàng)目部績(jī)效的依據(jù)。會(huì)同項(xiàng)目各管理部門(mén)總結(jié)并找出本項(xiàng)目管理與工程造價(jià)控制過(guò)程中存在的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn),提出今后工作中的改進(jìn)方案。
三、結(jié)束語(yǔ)
長(zhǎng)期以來(lái),習(xí)慣于把成本控制放在建設(shè)實(shí)施階段,其實(shí),投資控制、工期控制、質(zhì)量控制等是互為關(guān)聯(lián)的,存在著對(duì)立統(tǒng)一的辨證關(guān)系。要抓好投資控制,必須抓好項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度。因此,項(xiàng)目造價(jià)、工期、質(zhì)量等是一個(gè)相輔相成的問(wèn)題,項(xiàng)目成本控制是集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的綜合學(xué)科,只有做到各方綜合平衡,才能做到直接有效。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中必須對(duì)影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過(guò)程控制,以利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng),實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。也只有這樣,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資才能真正可控,管理才會(huì)出效益。
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篇2
進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，首要工作就是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本測(cè)算，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)估與分析，得出該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本估計(jì)值，再結(jié)合其他方面的數(shù)據(jù)與資金流動(dòng)量，從而大概得出該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可盈利潤(rùn)值，然后制定并選擇合適的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案。在確定開(kāi)發(fā)方案后，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際建造過(guò)程中，同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行測(cè)算和控制，通過(guò)對(duì)管理模式的改變，對(duì)成本費(fèi)用的控制，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位、企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本測(cè)算的分類(lèi)研究
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用，開(kāi)發(fā)成本測(cè)算是將這些費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過(guò)程。要準(zhǔn)確地測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，需要結(jié)合國(guó)家建設(shè)部的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，以該項(xiàng)目土地的面積、容積率、規(guī)劃要點(diǎn)已確定為前提，并且房屋建造所需建材市場(chǎng)行情相對(duì)穩(wěn)定，開(kāi)發(fā)商有較完善的管理水平，本文試圖從以下幾個(gè)方面分別予以論述。
1.土地成本
土地成本包括城鎮(zhèn)土地出讓金、土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。隨著公開(kāi)競(jìng)拍的推行，土地成本日益成為開(kāi)發(fā)成本的重要組成部分。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占30%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。
2.前期工程費(fèi)
前期工程費(fèi)主要指房屋開(kāi)發(fā)的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。它在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過(guò)6%。
3.建筑安裝工程成本
建筑安裝工程是指房屋建造過(guò)程中所發(fā)生的建筑工程、設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱(chēng)為房屋建筑安裝造價(jià)。它在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大，約占整個(gè)成本的40%左右。
4.市政公共設(shè)施費(fèi)用
市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路、自來(lái)水、污水、電力、電信、綠化等建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，醫(yī)院，派出所等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等費(fèi)用。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國(guó)一般在20%左右。
5.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
此項(xiàng)費(fèi)用是指開(kāi)發(fā)商運(yùn)作該項(xiàng)目所需發(fā)生的開(kāi)支，具體明細(xì)如下：①管理費(fèi)用。此項(xiàng)費(fèi)用包括人員工資、辦公費(fèi)用、辦證費(fèi)用、雜項(xiàng)開(kāi)支等，此費(fèi)根據(jù)各公司實(shí)際的管理水平按比例計(jì)算。②銷(xiāo)售費(fèi)用。包括了廣告宣傳費(fèi)用、樣板房費(fèi)用、銷(xiāo)售人員工資、銷(xiāo)售提成等開(kāi)支內(nèi)容，要根據(jù)不同的項(xiàng)目?jī)?nèi)容分析計(jì)算。③銷(xiāo)售稅費(fèi)。是指房產(chǎn)銷(xiāo)售需要繳納的稅費(fèi)，主要指營(yíng)業(yè)及附加費(fèi)、交易服務(wù)費(fèi)、印花稅、各項(xiàng)基金、土地增值稅，并考慮企業(yè)所得稅。④其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用。此費(fèi)用是指一些事前不能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)的開(kāi)支，如特殊地質(zhì)情況、物價(jià)上漲、市場(chǎng)壓力、工程、風(fēng)險(xiǎn)等費(fèi)用。上述項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，不僅是在項(xiàng)目分析中必須考慮的成本開(kāi)支，測(cè)算人員必須根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況，并充分考慮擬投資地塊項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行分析。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的分類(lèi)研究
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制是開(kāi)發(fā)商對(duì)所有項(xiàng)目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重要組成部分。無(wú)論是在投資決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、方案設(shè)計(jì)階段、發(fā)包階段、施工建設(shè)階段，都應(yīng)該把項(xiàng)目投資控制在預(yù)定的限額以內(nèi)，隨時(shí)糾正偏差，保證開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目順利實(shí)施，力求開(kāi)發(fā)中使用最少的人力、物力、財(cái)力，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，以達(dá)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)最大化。
1.對(duì)征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)的控制
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選址，必須符合城市的總體規(guī)劃，考慮到地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等，要求對(duì)國(guó)家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策熟練把握。
2.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)的控制
對(duì)行政事業(yè)性收費(fèi)通過(guò)爭(zhēng)取各項(xiàng)優(yōu)惠政策來(lái)降低；勘探設(shè)計(jì)必須按照新的招投標(biāo)法的規(guī)定，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)確定承包單位，最大限度壓低承包價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要與市場(chǎng)定位適應(yīng)，積極推行價(jià)值工程管理。
3.建筑安裝工程成本的全程控制
加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性、系統(tǒng)性，爭(zhēng)取最大的效益；成立成本評(píng)估審核部門(mén)，積極實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度；加強(qiáng)監(jiān)控、預(yù)算審查，安排施工全過(guò)程的材料和質(zhì)量監(jiān)理；在保證結(jié)構(gòu)安全和使用功能的前提下，盡量選用市場(chǎng)供應(yīng)充足、價(jià)格相對(duì)低廉的材料；處理好質(zhì)量與成本的關(guān)系。
4.管理費(fèi)用
定崗定員，精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，減少人員冗積情況出現(xiàn)。部分業(yè)務(wù)可以分包給外部的專(zhuān)業(yè)公司，節(jié)省費(fèi)用；推行各部門(mén)管理費(fèi)用承包、限額獎(jiǎng)懲。
5.對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的全面控制
安排合理的融資方案，籌資費(fèi)用的節(jié)約，進(jìn)度的合理安排等。貸款利息應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實(shí)施控制。
6.對(duì)稅金的控制
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)全公司的稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃，爭(zhēng)取合理避稅，以有效降低稅收負(fù)擔(dān)。
7.建立動(dòng)態(tài)成本控制制度
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位的成本控制，就是通過(guò)對(duì)估算、預(yù)算、合同、合同執(zhí)行的管理計(jì)算出動(dòng)態(tài)成本，并比較動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本，找出偏差，最終達(dá)到成本控制的目的。為了控制好整個(gè)項(xiàng)目的成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位應(yīng)從每個(gè)成本支出的時(shí)間段開(kāi)始，從項(xiàng)目工程的每一個(gè)分部工程開(kāi)始，分步驟分階段實(shí)施控制。
三、總結(jié)
篇3
1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成及影響因素
1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從投資決策到銷(xiāo)售全過(guò)程所花費(fèi)的費(fèi)用，包括土地費(fèi)用、工程建設(shè)成本及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。
1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響因素
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)除宏觀經(jīng)濟(jì)政策等環(huán)境影響因素外，就單個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)部可控因素而言，影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本因素主要是指影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)運(yùn)成本的因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)運(yùn)成本包括很多方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的工作，它受到房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)、國(guó)家的有關(guān)政策、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處環(huán)境等因素影響很大，其配套條件、開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的掌握和政府有關(guān)政策法令的頒布等，都會(huì)對(duì)成本的升降造成很大影響。而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平也是影響開(kāi)發(fā)成本的關(guān)鍵。
2我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制存在的主要問(wèn)題
2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期重視不足
首先，由于近十年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)一直處于賣(mài)方市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)高收益率使得很多房地產(chǎn)只重視圈地、修房子、賣(mài)房子，不重視決策階段的成本控制并且我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)人員素質(zhì)普遍不高，以及行業(yè)人才高流動(dòng)率，高水平專(zhuān)業(yè)人員嚴(yán)重缺乏導(dǎo)致不重視項(xiàng)目的可行性研究。其次，建設(shè)單位往往把施工階段項(xiàng)目成本的管理作為重點(diǎn)，而忽略了設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目成本管理，從而造成前期成本過(guò)高。
2.2建設(shè)階段控制機(jī)制不嚴(yán)密
在招投標(biāo)過(guò)程中，由于行政力量過(guò)多干預(yù)，地方保護(hù)主義嚴(yán)重，一些大型基礎(chǔ)設(shè)施和國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資的，總可以看到有的實(shí)力明顯不如其他的投標(biāo)單位，卻還是能得到一些特別保留的標(biāo)段；我國(guó)目前的招投標(biāo)市場(chǎng)還不成熟，招投標(biāo)體系還不完善，招投標(biāo)過(guò)程中的監(jiān)督體制作用還很不明顯沒(méi)有真正起到成本控制的作用。
2.3企業(yè)信息化水平落后，不能滿足成本控制的需要
合同控制作為成本和資金控制的基礎(chǔ)，在傳統(tǒng)方式下，合同處理工作基本上由手工完成，無(wú)法進(jìn)行更詳細(xì)更有參考價(jià)值的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)查詢分析。對(duì)后期的數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)分析基本上依靠簡(jiǎn)單預(yù)測(cè)來(lái)完成，可靠性和準(zhǔn)確性無(wú)法保證。
2.4缺乏規(guī)范的成本控制體系
由于企業(yè)成本管理缺乏戰(zhàn)略指導(dǎo)，使得成本管理對(duì)策與戰(zhàn)略目標(biāo)脫節(jié)，成本預(yù)測(cè)、決策若有若無(wú)，成本計(jì)劃如同虛設(shè)，再加上沒(méi)有一套科學(xué)規(guī)范的操作程序，成本管理目標(biāo)最終很難實(shí)現(xiàn)。
3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制措施
3.1項(xiàng)目決策階段與土地成本控制
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，就是要從市場(chǎng)、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等多方面對(duì)項(xiàng)目的前景進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的綜合評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法建立一套適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。除此之外，控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時(shí)的成本分析要準(zhǔn)確，在土地招投標(biāo)中制定競(jìng)買(mǎi)策略與技巧，做到以最小的代價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)獲取最大的收益、來(lái)打敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
3.2設(shè)計(jì)成本控制
設(shè)計(jì)階段是建設(shè)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段。設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)、建設(shè)工期、工程質(zhì)量以及在建成以后能否獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。設(shè)計(jì)階段的招標(biāo)應(yīng)該是全過(guò)程的招標(biāo)，不僅要重視方案設(shè)計(jì)的招標(biāo)，同時(shí)對(duì)施工圖設(shè)計(jì)階段的招標(biāo)也應(yīng)給予足夠的重視。加強(qiáng)出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。
3.3建設(shè)階段成本控制
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)招標(biāo)方式發(fā)包工程，其目的在于鼓勵(lì)承包單位進(jìn)行投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，從中優(yōu)選出技術(shù)能力強(qiáng)、管理水平高、信譽(yù)可靠且報(bào)價(jià)合理的承建單位完成建設(shè)工作，以合同的形式約束雙方在施工過(guò)程中的行為。工程材料、設(shè)備采購(gòu)管理是項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)，嚴(yán)格控制材料價(jià)格可以控制工程的成本。
3.4營(yíng)銷(xiāo)策劃階段成本控制
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)策劃成本控制主要是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銷(xiāo)售投資費(fèi)用的控制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金的回收目標(biāo)，達(dá)到預(yù)期的銷(xiāo)售計(jì)劃，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資收益的實(shí)現(xiàn)。影響價(jià)格的因素有很多，主要包括成本、樓盤(pán)素質(zhì)、顧客承受的價(jià)格、同類(lèi)樓宇的競(jìng)爭(zhēng)因素等。定價(jià)策略應(yīng)根據(jù)商品房本身的情況、市場(chǎng)情況、成本狀況、消費(fèi)構(gòu)成、消費(fèi)心理等多方面因素來(lái)制訂。
4結(jié)論
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的各個(gè)階段，決策階段和設(shè)計(jì)階段的成本控制工作最大，控制好這些成本的關(guān)鍵就在做好前期的可行性研究工作，提高設(shè)計(jì)的質(zhì)量，推行設(shè)計(jì)招標(biāo)和設(shè)計(jì)全過(guò)程的監(jiān)理制，利用價(jià)值工程優(yōu)選和優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。在建設(shè)階段要嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)工作，對(duì)材料和設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本和質(zhì)量的控制，做好現(xiàn)場(chǎng)變更和竣工結(jié)算和決算工作。營(yíng)銷(xiāo)階段工作主要是圍繞產(chǎn)品的定價(jià)、采用何種營(yíng)銷(xiāo)方式和促銷(xiāo)手段分析來(lái)控制成本。
參考文獻(xiàn)
篇4
一．引言
我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，并一度成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的支柱行業(yè)。在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)成為了主要收入力量。由于房地產(chǎn)本身的快速發(fā)展，越來(lái)越多的外商開(kāi)始投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)于火爆，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了寸土寸金的時(shí)代。大規(guī)模的房地產(chǎn)建設(shè)，導(dǎo)致土地逐漸變成稀有資源，土地價(jià)格直線上漲，同時(shí)又存在過(guò)高的房屋空置率。為避免出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，政府通過(guò)運(yùn)用財(cái)政政策、金融政策和稅收政策等對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，防止房屋價(jià)格上漲過(guò)快。政府的調(diào)控和外資的加入，使的房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，為保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的永續(xù)經(jīng)營(yíng)，對(duì)開(kāi)發(fā)成本的控制成為必然手段。
二.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的分析。
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的組成和控制方法。
一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要開(kāi)發(fā)成本包括以下內(nèi)容：
（1）土地成本。
（2）前期費(fèi)用。
（3）工程成本。
（4）管理成本。
（5）營(yíng)銷(xiāo)成本。
（6）財(cái)務(wù)成本。
（7）其他費(fèi)用。
成本控制是以成本的發(fā)生為基點(diǎn)，根據(jù)預(yù)定的成本目標(biāo)，對(duì)實(shí)際生產(chǎn)過(guò)程中的一切生產(chǎn)資料消耗通過(guò)指導(dǎo)、限制和監(jiān)督，及時(shí)糾正偏差，促使成本下降，事項(xiàng)預(yù)定的成本的目標(biāo)。在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本中，土地成本、管理成本、財(cái)務(wù)成本及稅費(fèi)等在項(xiàng)目開(kāi)始初期即可基本確定，其變化幅度較小，可控性相對(duì)較弱；前期費(fèi)用、工程成本、營(yíng)銷(xiāo)成本會(huì)隨著項(xiàng)目的變化而變化，其中涉及因素較多而且較復(fù)雜，在前期預(yù)算和后期統(tǒng)計(jì)中，差異較大，這部分具有可控性強(qiáng)的特點(diǎn)。在成本控制中要以工程成本控制為主，將營(yíng)銷(xiāo)成本和工程成本作為控制的重點(diǎn)。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)始階段，要對(duì)項(xiàng)目各建立成本控制目標(biāo)，將目標(biāo)按類(lèi)別分解，責(zé)任落實(shí)到部門(mén)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位成立有公司總經(jīng)理為首的成本控制小組，定期對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行全面的分析、評(píng)估、檢查，對(duì)項(xiàng)目成本和預(yù)算產(chǎn)生差距的部分要及時(shí)糾正，并提出解決措施。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本在各階段的控制要點(diǎn)。
（1）初期階段。
在房地產(chǎn)方案設(shè)計(jì)階段，要對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行調(diào)查了解，建多少層、多少花園、配置哪些基礎(chǔ)設(shè)施等，通過(guò)容積率指標(biāo)控制面積。通過(guò)比較確定單體平面和戶型，對(duì)戶型做多方案的設(shè)計(jì)，對(duì)建筑面積、套內(nèi)面積和公攤面積進(jìn)行比例測(cè)算，確定最合理的戶型結(jié)構(gòu)和搭配，以取得最大銷(xiāo)售面積。對(duì)各方案搭配的配套設(shè)施、綠化面積、道路等進(jìn)行土地成本和建造成本的分析和比較，對(duì)各方案的建設(shè)工期、銷(xiāo)售預(yù)期及價(jià)格等做以比較，編制投資的預(yù)算額度。
在初步設(shè)計(jì)中，要按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)，對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等方面進(jìn)行控制，充分考慮施工可能出現(xiàn)的問(wèn)題和處理的經(jīng)濟(jì)性。對(duì)施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，要對(duì)不同形式的基礎(chǔ)工程以及不同結(jié)構(gòu)體系對(duì)工程造價(jià)的影響進(jìn)行比較，選擇合適的基礎(chǔ)形式和結(jié)構(gòu)體系，對(duì)施工方法和材料選用等細(xì)節(jié)部分要注意把握。通過(guò)分析比較，要在保持功能不變的情況下，盡量使成本降低。
在選擇施工方案時(shí)，要對(duì)施工設(shè)備的選擇、基礎(chǔ)土方、運(yùn)輸方案、材料費(fèi)用等進(jìn)行比較選擇。材料選擇時(shí)，要考慮材料質(zhì)量、價(jià)格以及運(yùn)輸?shù)某杀荆x擇機(jī)器設(shè)備時(shí)，要對(duì)機(jī)器的運(yùn)行成本和使用壽命以及配件價(jià)格和維修費(fèi)用進(jìn)行比較。
施工圖設(shè)計(jì)預(yù)算階段，要根據(jù)施工圖文件，按照各專(zhuān)業(yè)工程的預(yù)算定額的計(jì)算規(guī)則，計(jì)算工程量，結(jié)合實(shí)際的施工方案，安裝現(xiàn)行的規(guī)定，確定單位工程或單項(xiàng)工程的造價(jià)。施工圖編制時(shí)，要盡量采用限額設(shè)計(jì)，確定各設(shè)計(jì)階段的造價(jià)計(jì)價(jià)，嚴(yán)格控制不合理的變更，保證總的投資額不超標(biāo)。在進(jìn)行成本預(yù)算時(shí)，要對(duì)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行搜集整理，結(jié)合當(dāng)前的市場(chǎng)實(shí)際情況，對(duì)材料、人工、稅費(fèi)按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。對(duì)工程的概況、建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)以及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行明確。
設(shè)計(jì)階段是開(kāi)發(fā)成本中最關(guān)鍵的階段，其對(duì)工程造價(jià)影響的可能性為70%-90%，控制工程造價(jià)的關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段。
（2）施工階段。
在工程項(xiàng)目施工中，常常出現(xiàn)使用材料、施工進(jìn)度、工程量以及設(shè)計(jì)的變化，隨之帶來(lái)的是成本目標(biāo)和預(yù)算不相符。這種情況下，要對(duì)工程的變更原因進(jìn)行控制，對(duì)工程變更要在不提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、不影響工期和施工范圍的情況下，同時(shí)要建立工程變更的相關(guān)制度，進(jìn)行嚴(yán)格的審核。在施工階段，要嚴(yán)格控制人工和材料的消耗管理，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格信息要加強(qiáng)了解，要嚴(yán)格控制工程變更，按照合同約定撥付工程的進(jìn)度款。
在施工時(shí)要建立工程變更審查和流程制度，要充分對(duì)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了解和調(diào)查，對(duì)材料和設(shè)備要建立確認(rèn)質(zhì)量確認(rèn)價(jià)格的制度。
（3）竣工階段。
竣工階段要對(duì)合同條款進(jìn)行審核，按照?qǐng)D紙核實(shí)施工量和單價(jià)，要檢查隱蔽驗(yàn)收記錄。
三.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的思考。
目前，我國(guó)很多地區(qū)普遍存在房?jī)r(jià)偏高的情況，在這種環(huán)境下，消費(fèi)者信心未恢復(fù)，對(duì)樓市的觀望情緒較濃，對(duì)房地產(chǎn)的投資性被壓抑。前幾年的高價(jià)拿地項(xiàng)目在這幾年的集中上市，房地產(chǎn)上存在大量存貨，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金也帶來(lái)了壓力。消費(fèi)者的觀望必將導(dǎo)致價(jià)格的下跌，成本的因素將變得更加敏感，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)成本的控制將變得越來(lái)越重要。
房地產(chǎn)行業(yè)習(xí)慣通過(guò)在招投標(biāo)中低價(jià)中標(biāo)進(jìn)行成本控制，從另一方榨取利潤(rùn)。在現(xiàn)在的情況下，要轉(zhuǎn)變成準(zhǔn)確了解客戶需求，做出高性價(jià)比的房產(chǎn)。在招標(biāo)階段和施工階段的成本控制的同時(shí)，也要注意關(guān)注產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)的管理。在進(jìn)行成本控制中，不能當(dāng)當(dāng)只做好成本的預(yù)算和核算，更要將核算變成實(shí)際的控制。
在土地成本中，要盡可能的爭(zhēng)取優(yōu)惠價(jià)格同時(shí)要加強(qiáng)項(xiàng)目可行性研究和論證。在前期費(fèi)用中，要利用優(yōu)惠政策，爭(zhēng)取減免費(fèi)用。在工程成本中，要設(shè)計(jì)出最具性價(jià)比的產(chǎn)品，開(kāi)展設(shè)計(jì)階段的成本控制和限額設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制工程變更審核，加強(qiáng)采購(gòu)管理和新工藝的應(yīng)用。在后期要對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策略進(jìn)行跟蹤確認(rèn)，對(duì)各成本費(fèi)用要確定支出標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)加大費(fèi)用支出的審查力度。
四．結(jié)束語(yǔ)
通過(guò)施工前的設(shè)計(jì)階段和施工實(shí)際控制階段以及后期的成本核算，成本控制要貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)各階段的成本控制可以提高投資效益和增強(qiáng)管理水平，在成本控制中，要多比較多評(píng)價(jià)，多預(yù)測(cè)多核算，多管理多控制。做好成本控制，優(yōu)化管理，以最少的成本，滿足需求的功能，獲得利潤(rùn)的最大化，這樣才能保證企業(yè)健康發(fā)展。
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篇5
前言：
隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理工作成為了企業(yè)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為順利完成工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)而對(duì)公司內(nèi)部的人事、財(cái)務(wù)、工程、銷(xiāo)售及后勤部門(mén)進(jìn)行的組織和管理，主要內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、開(kāi)發(fā)管理、項(xiàng)目施工管理、物業(yè)管理。為了企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展和促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高，企業(yè)應(yīng)以完善的管理體系為基礎(chǔ)，運(yùn)用現(xiàn)代化企業(yè)管理理論來(lái)開(kāi)展房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理工作。
1．我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀
1.1市場(chǎng)現(xiàn)狀。上世紀(jì)90年末至今，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度始終保持在20%左右，其中商品房銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)速度接近25%。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用顯而易見(jiàn)。然而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)既處于高速發(fā)展期，又處于轉(zhuǎn)型、過(guò)渡期，市場(chǎng)發(fā)育還不成熟，行為還不規(guī)范，市場(chǎng)運(yùn)行中還存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。既需要警惕房地產(chǎn)市場(chǎng)的“泡沫性過(guò)熱”現(xiàn)象出現(xiàn)，還需要警惕由于政府工程規(guī)模過(guò)大造成商品房空置率居高不下的“盲目性過(guò)熱”危險(xiǎn)。現(xiàn)實(shí)要求政府和企業(yè)要共同把握市場(chǎng)脈搏，通過(guò)“無(wú)形的手”和“有形的手”，共同促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康的發(fā)展。
1.2政府對(duì)現(xiàn)狀的態(tài)度。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，是滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求的內(nèi)在要求，有利于促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資，增加就業(yè)，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展。
1.3消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)狀的態(tài)度。大多數(shù)消費(fèi)者關(guān)心的問(wèn)題是現(xiàn)在買(mǎi)房是否合算，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)再度升高，質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的房產(chǎn)是否能夠真正買(mǎi)到，購(gòu)房置業(yè)成為城鎮(zhèn)居民消費(fèi)和投資關(guān)注的重點(diǎn)領(lǐng)域。
2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的意義
成本控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中具有十分重要的意義，微利時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時(shí)甚至比規(guī)模擴(kuò)張更為重要。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量過(guò)大，其中除宏觀經(jīng)濟(jì)體制方面的原因外，也有其價(jià)格形成機(jī)制方面的原因。根據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，商品房如果售價(jià)下調(diào)則有助于樓市跑量。開(kāi)發(fā)商之所以長(zhǎng)年不能下調(diào)售價(jià)，其中一個(gè)主要原因就是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制不力，成本居高不下的緣故。從宏觀上講，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制進(jìn)行研究，對(duì)合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)，減少?lài)?guó)民經(jīng)濟(jì)損失有著一定的意義。
隨著國(guó)家逐步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范，特別是國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)土地市場(chǎng)的管理與整頓，對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地取消了有不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)及暗箱操作之嫌的協(xié)議取得土地使用權(quán)的方式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)必須按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)范的要求進(jìn)行，即必須以掛牌、招標(biāo)、拍賣(mài)方式取得，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始逐步走上了集約化經(jīng)營(yíng)管理的發(fā)展道路。國(guó)家加強(qiáng)了金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，對(duì)資本市場(chǎng)各種違規(guī)行為加以整頓和規(guī)范，同時(shí)抑制房地產(chǎn)過(guò)度的市場(chǎng)消費(fèi)需求；使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)真正認(rèn)識(shí)到以極高的財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)、粗放式的開(kāi)發(fā)已成往事，必須踏踏實(shí)實(shí)地合理利用資金，加強(qiáng)成本控制，練好內(nèi)功。
隨著中國(guó)加入WTO后房地產(chǎn)業(yè)的日益放開(kāi)，一些資本實(shí)力雄厚或有相當(dāng)融資能力的境外企業(yè)的涌入（如和記黃浦、新鴻基、恒基等）以及國(guó)內(nèi)的一些集團(tuán)型企業(yè)在全國(guó)的擴(kuò)張（如萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、世貿(mào)等），房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加日趨激烈，在同等條件下，在未來(lái)售價(jià)不明確或只能預(yù)估售價(jià)的情況下，只有成本控制得較好的企業(yè)才有可能在土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中有相對(duì)的比較優(yōu)勢(shì)，才有可能取得土地的使用權(quán)及開(kāi)發(fā)權(quán)，成本控制不力的企業(yè)必將會(huì)被市場(chǎng)所淘汰。
房地產(chǎn)微利時(shí)代的到來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制的重要性越發(fā)顯現(xiàn)。節(jié)省成本，給利潤(rùn)騰出了上升的空間，也有利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與市場(chǎng)跑量。從微觀上講，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制進(jìn)行研究對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，騰出利潤(rùn)空間、制定銷(xiāo)售策略以及參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有著重要的意義。
3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制與管理的關(guān)系
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制與房地產(chǎn)管理密不可分。房地產(chǎn)管理包括規(guī)劃管理、開(kāi)發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，這四個(gè)方面的管理都與成本控制有著密切的關(guān)系。必須進(jìn)行整合協(xié)調(diào)才能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的目標(biāo)。因此，協(xié)調(diào)這四個(gè)管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互整合是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的核心工作。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)與施工管理的相互脫節(jié)雖然有利于各自專(zhuān)業(yè)化水平的提升，但是規(guī)劃設(shè)計(jì)與施工的脫節(jié)也帶來(lái)了許多嚴(yán)重成本問(wèn)題，比如規(guī)劃設(shè)計(jì)者不了解施工工藝，從而使所設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)方案局限于理論指導(dǎo)，導(dǎo)致施工困難，成本增加。為了解決這類(lèi)問(wèn)題，工程管理中常采用可施工性分析的管理方法。可施工性分析是將施工知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用到項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施中，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最優(yōu)化，成本控制的合理化。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理中，設(shè)計(jì)者應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)商的要求規(guī)劃設(shè)計(jì)出滿足計(jì)劃目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)易行的方案；項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理人員依據(jù)該方案，整合所有人力、材料、施工設(shè)備的調(diào)度和使用時(shí)間，提出最佳的進(jìn)度計(jì)劃；施工管理人員應(yīng)根據(jù)自身的施工經(jīng)驗(yàn)對(duì)該方案采用適當(dāng)?shù)牟牧虾头椒ǎ谝?guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)設(shè)計(jì)者給出相關(guān)建議，從而避免浪費(fèi)及施工上的困難。可施工性分析強(qiáng)調(diào)建筑工程施工的可行性和易行性，可施工性研究就是對(duì)有關(guān)的建筑工程設(shè)計(jì)內(nèi)容進(jìn)行討論、分析并提出改進(jìn)的辦法。
許多情況下，施工單位或開(kāi)發(fā)商的成本控制部門(mén)、工程管理部門(mén)未能和設(shè)計(jì)單位溝通或達(dá)成意見(jiàn)上的一致，導(dǎo)致不少建筑工程在竣工后和開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)不一致，并使建筑成本增加。因此，可施工性研究的實(shí)施以及設(shè)計(jì)的正確施工必須要具備以下條件：
3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的大力支持。作為建筑工程的投資者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及規(guī)劃設(shè)計(jì)的研究放在核心的位置上，定期組織工程規(guī)劃設(shè)計(jì)人員、施工人員、相關(guān)專(zhuān)家、協(xié)調(diào)人員召開(kāi)研究會(huì)議，通過(guò)有效的溝通討論和研究，系統(tǒng)化、專(zhuān)業(yè)化地完成工程項(xiàng)目的目標(biāo)，從而達(dá)到減少開(kāi)發(fā)成本的目的。
3.2可施工性分析的盡早實(shí)施。在工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的早期，項(xiàng)目決策的成本很少，但這些決策卻能夠影響項(xiàng)目的整體成本，可施工性研究對(duì)工程成本的影響從規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、開(kāi)發(fā)階段到施工階段、物業(yè)管理階段呈遞減趨勢(shì)，產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益也逐漸減少。建筑工程的施工圖紙及設(shè)計(jì)說(shuō)明一旦提交要更改就比較困難了，因此開(kāi)發(fā)商和施工單位應(yīng)該將可施工性分析盡早實(shí)施，并做好前期的項(xiàng)目決策。
3.3在建設(shè)過(guò)程中持續(xù)開(kāi)展研究。可施工性分析強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程中進(jìn)行系統(tǒng)化的研究，充分發(fā)揮研究人員的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。另一方面，通過(guò)系統(tǒng)的計(jì)劃和總結(jié)，將研究過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)進(jìn)行完整的紀(jì)錄并改進(jìn)，將業(yè)務(wù)流程中無(wú)序的知識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)化的有序管理，使之成為可利用的再生資源，實(shí)現(xiàn)知識(shí)的共享和再利用。
4．結(jié)語(yǔ)
現(xiàn)代城市的不斷進(jìn)步與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)大，不但加速改善了我國(guó)居民的住房條件,也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了巨大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商想要獲取長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就必須做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制工作，使開(kāi)發(fā)企業(yè)有利可圖，才能不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。
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篇6
隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由成長(zhǎng)期步入成熟期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈和規(guī)范化。在這種形勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想獲得穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，除了必須密切關(guān)注和研究消費(fèi)者的消費(fèi)偏好，提供適銷(xiāo)對(duì)路的房源外，還應(yīng)該努力降低開(kāi)發(fā)成本。同時(shí)隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入精耕細(xì)作時(shí)代，專(zhuān)業(yè)化分工越來(lái)越細(xì)，專(zhuān)業(yè)化水平越來(lái)越高，需要開(kāi)發(fā)企業(yè)變粗放式管理為集約式管理，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的精確控制。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成
開(kāi)發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，前期工程費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公共配套設(shè)施費(fèi)，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計(jì)算開(kāi)發(fā)企業(yè)行政管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷(xiāo)售、出租、轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用。管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用，也叫期間費(fèi)用。它們絕大部分都是經(jīng)營(yíng)期間的費(fèi)用開(kāi)支，與開(kāi)發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會(huì)增加開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)滯銷(xiāo)時(shí)期，將滯銷(xiāo)期間發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，就會(huì)使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。同時(shí)，將期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開(kāi)發(fā)單位的成本水平和成本管理責(zé)任。因此，現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中規(guī)定將期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品只計(jì)算開(kāi)發(fā)成本，不計(jì)算完全成本。
1.土地成為“虛增成本”道具
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)離不開(kāi)土地，國(guó)家對(duì)土地實(shí)行“招拍掛”的初衷，在于體現(xiàn)市場(chǎng)公平，提高價(jià)格透明度。在廣西、湖南等地了解到，“招拍掛”反而成了某些開(kāi)發(fā)商虛增成本的道具。
規(guī)模較小的項(xiàng)目，某些開(kāi)發(fā)商在招投標(biāo)過(guò)程中可以通過(guò)“內(nèi)部渠道”了解政府方面的土地價(jià)格“底線”“上限”，與有可能參與競(jìng)標(biāo)的同行，在茶樓酒肆或者會(huì)議室里組成“價(jià)格同盟”，由一家公司以較低的價(jià)格競(jìng)拍下來(lái)后，其他公司共同建設(shè)，但樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格參照周邊樓盤(pán)價(jià)格定出高價(jià)。 ”
2.建材、“人頭”和規(guī)劃都能做“成本文章”
建筑材料是開(kāi)發(fā)商成本控制的重要籌碼。鋼筋、水泥、板材、管線等，某些開(kāi)發(fā)商善于“恰到好處”地在幾乎所有不影響工程質(zhì)量安全的環(huán)節(jié)上使用價(jià)格相對(duì)低廉的產(chǎn)品。“盡管這部分材料成本低廉，但我們要求供貨商填寫(xiě)的發(fā)票是原來(lái)價(jià)格的2倍多。”一些房產(chǎn)公司工程部門(mén)人員私下說(shuō)。
修改規(guī)劃和樓盤(pán)面積測(cè)量是實(shí)現(xiàn)樓盤(pán)后期“利潤(rùn)增值”的核心，但這也是實(shí)現(xiàn)“成本飆升”的重要環(huán)節(jié)。一般來(lái)講，大戶型利潤(rùn)比中小戶型高，所以在樓盤(pán)建設(shè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商有意將大戶型面積進(jìn)一步加大，將中小戶型面積進(jìn)一步壓縮。竣工后在測(cè)量過(guò)程中，通過(guò)有“內(nèi)部關(guān)系”的職能部門(mén)，將這種同一樓盤(pán)不同戶型面積“乾坤大挪移”，對(duì)外宣稱(chēng)在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)建筑實(shí)際情況進(jìn)行的修訂。這樣一來(lái)，交房時(shí)大戶型的面積一般都要比原來(lái)多5%以上。
某房開(kāi)商曾說(shuō)過(guò)，如果是同一房?jī)r(jià)的大小戶型，由于減少了水電管線、鋼筋水泥的投入，大戶型的成本也比中小戶型要低1/5左右；而市場(chǎng)上往往大戶型的售價(jià)要比同一地段中小戶型價(jià)格高出1/4-1/5，大戶型的利潤(rùn)空間會(huì)更大。
在上報(bào)測(cè)量的過(guò)程中，通過(guò)中小戶型擴(kuò)大大戶型的成本，通過(guò)大戶型的實(shí)際銷(xiāo)售來(lái)獲取利潤(rùn)，成為開(kāi)發(fā)商賺取高額利潤(rùn)的主要手段。一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，某些測(cè)量評(píng)估單位因?yàn)槊媾R市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，往往在測(cè)量開(kāi)發(fā)商房屋面積時(shí)睜一只眼閉一只眼，部分開(kāi)發(fā)商玩弄成本增長(zhǎng)也就成為輕而易舉的事。
綜上不難看出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制主要是對(duì)其中主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用的控制，因?yàn)檫@些既是可控制的又是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果影響較大的費(fèi)用，控制住這些費(fèi)用就控制住了開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的主要部分。
二、決策階段的難題和對(duì)策：
1.加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性、系統(tǒng)性，準(zhǔn)確市場(chǎng)定位。推行價(jià)值工程管理，“用最少的投資，爭(zhēng)取最大的效益”：保持項(xiàng)目功能不變，降低項(xiàng)目投資；投資不變，提高項(xiàng)目功能；投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；降低一些次要功能，使成本大幅度降低； 運(yùn)用新科技、新技術(shù)，既提高功能，又降低項(xiàng)目投資；
2.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制要點(diǎn)：
研究表明，房地產(chǎn)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度約55%，施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)程度為20~30%，施工階段通過(guò)技術(shù)措施節(jié)約工程造價(jià)的可能性僅為5~10%，這表明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。
3.招標(biāo)階段的成本控制：通過(guò)施工招投標(biāo)，促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)，降低工程造價(jià)，縮短工期，提高工程質(zhì)量。
4.施工階段的成本控制：加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理，安排施工全過(guò)程的材料和質(zhì)量監(jiān)理。處理好質(zhì)量與成本的關(guān)系。保證工程進(jìn)度。
5.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：建設(shè)單位應(yīng)主動(dòng)為各專(zhuān)業(yè)部門(mén)提供技術(shù)支持，充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，降低造價(jià)。
6.管理費(fèi)用：根據(jù)目前公司的實(shí)際情況，在投資估算和成本控制體系上，將開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用即企業(yè)直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等費(fèi)用計(jì)入管理費(fèi)用。管理費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)建設(shè)的規(guī)模，因此應(yīng)當(dāng)通過(guò)加大開(kāi)發(fā)力度和開(kāi)發(fā)規(guī)模，降低單位管理費(fèi)用水平。
三、方案設(shè)計(jì)階段的成本控制
1、重視市場(chǎng)調(diào)查和工程可行性論證工作，加強(qiáng)投資決策的科學(xué)、公正、客觀和程序化。
2、認(rèn)真編寫(xiě)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，提高設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制深度，以切實(shí)起到控制投資的作用。
3、做好建筑方案的征集選擇
完成設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)后，選擇幾家有技術(shù)實(shí)力的設(shè)計(jì)單位，或資深、知名設(shè)計(jì)人進(jìn)行設(shè)計(jì)方案競(jìng)賽，征集建筑設(shè)計(jì)方案，然后組織有關(guān)人員對(duì)競(jìng)賽方案進(jìn)行評(píng)比、選擇、優(yōu)化，評(píng)比應(yīng)側(cè)重以下幾方面：（ 1）、設(shè)計(jì)構(gòu)思的超前性：目前的市場(chǎng)發(fā)展變化速度很快，加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期一般較長(zhǎng)，對(duì)建筑使用功能的設(shè)計(jì)應(yīng)考慮適度超前。
（2）、建筑平面布置的合理性：從目前的市場(chǎng)需求特征來(lái)看，建筑的平面布置、戶型的好壞具有十分關(guān)鍵的作用。
（3）、建筑風(fēng)格的策略：良好的建筑風(fēng)格對(duì)樓盤(pán)的促銷(xiāo)起著其它廣告宣傳形式難以比擬的優(yōu)勢(shì)，也會(huì)對(duì)促銷(xiāo)費(fèi)用的節(jié)約起作用。
（4）、做好初步設(shè)計(jì)階段結(jié)構(gòu)承重體系的比較選擇工作：建筑方案確定后，即轉(zhuǎn)入初步設(shè)計(jì)，此時(shí)控制投資主要是做好基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)的選型工作。
（5）、在預(yù)定概算限額內(nèi)做好施工圖設(shè)計(jì)：對(duì)不同設(shè)計(jì)及材料進(jìn)行成本研究，向設(shè)計(jì)人員提出成本建議，協(xié)助他們?cè)谕顿Y限額范圍內(nèi)作好施工圖設(shè)計(jì)。
（6）、做好施工圖紙的會(huì)審工作，將圖紙中的質(zhì)量隱患消滅于萌芽狀態(tài)，盡可能避免后期發(fā)生變更導(dǎo)致成本的增加。
四、成本控制的運(yùn)作機(jī)制
1、嚴(yán)格合同審查制度，強(qiáng)化成本費(fèi)用支出審批制度，重新核定審批職權(quán)范圍，實(shí)施獎(jiǎng)罰制度。
2、完善成本預(yù)測(cè)、成本結(jié)算和成本監(jiān)控體系，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的盈虧有著高度靈敏的顯示和反饋。
3、建立項(xiàng)目成本的后評(píng)價(jià)制度。
4、堅(jiān)持技術(shù)手段與經(jīng)濟(jì)手段相結(jié)合。
5、嚴(yán)格遵守成本和費(fèi)用開(kāi)支范圍，劃清各種費(fèi)用界限，保證成本的真實(shí)性、科學(xué)性和可比性。
6、劃清各期成本與各個(gè)成本核算對(duì)象之間的界限，企業(yè)應(yīng)按月結(jié)算開(kāi)發(fā)費(fèi)用，計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。
7、實(shí)行成本管理責(zé)任制，對(duì)成本實(shí)行全員管理。發(fā)動(dòng)廣大職工參與成本管理，把成本管理納入崗位責(zé)任制并做到責(zé)、權(quán)、利結(jié)合。把成本費(fèi)用指標(biāo)層層分解，按干什么管什么的原則，把小指標(biāo)分別落實(shí)到有關(guān)職能部門(mén)，可采取部門(mén)經(jīng)理負(fù)責(zé)制。
8、加強(qiáng)成本預(yù)測(cè)、計(jì)劃、核算、控制、分析、檢查，努力降低開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。
綜上所述：開(kāi)發(fā)商單純依靠簡(jiǎn)單的戰(zhàn)術(shù)措施已難以保證在激烈地競(jìng)爭(zhēng)中維持長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)力。只有加強(qiáng)房地產(chǎn)成本的開(kāi)發(fā)控制才能維持長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)力即獲取最大利潤(rùn)。
篇7
房地產(chǎn)項(xiàng)目其有資金投入大，項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、涉及的環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制應(yīng)貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，是一個(gè)涉及拆遷、開(kāi)發(fā)、建筑等所有職能部門(mén)的全局性工作。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理中存在的問(wèn)題分析
1、 缺乏成本控制意識(shí)和規(guī)范的成本管理制度
由于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)屬于資金密集型和高利潤(rùn)回報(bào)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層大多重點(diǎn)關(guān)心資金充足問(wèn)題和項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目銷(xiāo)售情況等問(wèn)題，對(duì)成本競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)有足夠的了解和重視，因此，在項(xiàng)目實(shí)際操作中大多采用靜態(tài)的成本控制方法，即按照計(jì)劃價(jià)格估算項(xiàng)目成本，在竣工結(jié)算和銷(xiāo)售完畢再做核算的事后控制，然而由于房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模較大，從計(jì)劃決策到銷(xiāo)售完畢需要很長(zhǎng)時(shí)間，在這期間會(huì)出現(xiàn)各種成本變動(dòng)，如人工價(jià)格、材料價(jià)格上漲等，事后核算的方法顯然難以適應(yīng)當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展的需要。但目前房地產(chǎn)企業(yè)缺乏規(guī)范的成本管理制度和健全的成本控制體系，成本控制目標(biāo)不夠明確，是導(dǎo)致事中和事后成本控制盲目性的根源。
2、諸多人為因素導(dǎo)致成本管理方面出現(xiàn)漏洞
首先，設(shè)計(jì)人員僅從設(shè)計(jì)本身出發(fā)，關(guān)心設(shè)計(jì)的用材、施工技術(shù)和項(xiàng)目效果，而對(duì)于決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的工程造價(jià)重視不足，影響成本控制和經(jīng)濟(jì)效益；其次，工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了迎合市場(chǎng)需求，不顧工程施工的總安排而盲目縮短工期，大大增加了項(xiàng)目成本；再次，在工程合同簽訂中存在漏洞，由于工程項(xiàng)目規(guī)模大、周期長(zhǎng)，而且從策劃施工到工程結(jié)算需要簽訂的合同眾多，難以對(duì)其進(jìn)行精確的管理，容易造成一些漏洞和錯(cuò)誤，使得個(gè)別承包商利用合同漏洞有機(jī)可鉆，造成不必要的損失。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的組成
一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用主要包括;土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)以及其他費(fèi)用。
針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的組成分析，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本可以分為七個(gè)部分，即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本可控費(fèi)用前期工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，不可控成本費(fèi)用土地費(fèi)用、稅費(fèi)。要在可控成本上細(xì)化管理、盡可能減少開(kāi)發(fā)成本。
2.1房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用中占的比重比較大是項(xiàng)目的建安成本。建安成本控制主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)階段:
2.1.1可行性研究階段就需要我們控制好投資估算，認(rèn)真做好可研階的詳細(xì)的投資估算，投資估算誤差控制在5%-10%之內(nèi)，在工程建設(shè)投資估算資金的時(shí)候需要準(zhǔn)確估算項(xiàng)目資金，以便能更好的籌措資金，對(duì)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)，需要為工程限額設(shè)計(jì)提供可靠的依據(jù)等。而我們以往有的工程可研階段，投資估算做的比較粗，造成了以后不可收拾的局面:概算超估算，預(yù)算超概算的現(xiàn)象。因此這個(gè)階段要求工作做細(xì)，不能以偏概全，多做市場(chǎng)調(diào)查，設(shè)備多詢價(jià)。投資估算的誤差做的越小越好。
2.1.2設(shè)計(jì)階段是成本控制的重中之重，所以設(shè)計(jì)費(fèi)用是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程費(fèi)用中占比相對(duì)較小的，所以有開(kāi)發(fā)總成本的1.5-2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響卻能達(dá)到75%以上。俗話說(shuō)的好:設(shè)計(jì)一條線，造價(jià)千千萬(wàn)。為了做好工程階段的成本控制，就需要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮:招標(biāo)的時(shí)候采用設(shè)計(jì)招標(biāo)，選擇最優(yōu)方案;多借鑒已完成工程的經(jīng)濟(jì)參數(shù)，讓設(shè)計(jì)達(dá)到性價(jià)比最好的效果;重點(diǎn)我們考慮的是如何優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，為了加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)查與審查工作，就需要完善更好的獎(jiǎng)罰制度。
2.1.3招標(biāo)階段對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制非常重要，通過(guò)招標(biāo)來(lái)選擇出各方面能力較強(qiáng)的施工單位，確定合理的合同價(jià)格、做到優(yōu)質(zhì)價(jià)廉，以此達(dá)到理想的招標(biāo)效果。
2.1.4施工階段主要是房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候需要實(shí)施的全過(guò)程，也是建設(shè)項(xiàng)目中資金投入最大的階段，自己投入占總開(kāi)發(fā)資金的80-90%，施工階段需要強(qiáng)化施工成本的動(dòng)態(tài)控制。控制好建安成本一大控制點(diǎn)就是材料的控制，建設(shè)方代表一定要考察好主要材料，進(jìn)行價(jià)格的把關(guān)，時(shí)時(shí)關(guān)注國(guó)家政策的調(diào)整和主要材料的市場(chǎng)價(jià)格信息。
2.1.5竣工結(jié)算階段是建安成本控制的最后核心，主要從以下幾方面控制以下成本:嚴(yán)格按照施工合同進(jìn)行結(jié)算及變更條款、工程預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國(guó)家或地方有關(guān)的法律法規(guī)等，都需要對(duì)工程計(jì)算進(jìn)行認(rèn)真審核，竣工結(jié)算要逐項(xiàng)審核法。
2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本的控制第二方面是財(cái)務(wù)方面的控制，財(cái)務(wù)費(fèi)用占的成本比例不小。搞好銷(xiāo)售策劃，及時(shí)回籠資金，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用的支出。做好項(xiàng)目的融資，多渠道籌集建設(shè)資金，縮短開(kāi)發(fā)周期，這些方式都能減少成本開(kāi)發(fā)、增加利潤(rùn)空間。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理策略探討
1、 建立有效的成本管理架構(gòu)及運(yùn)營(yíng)模式
成本管理構(gòu)架與運(yùn)營(yíng)模式的建立應(yīng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身實(shí)際情況相適應(yīng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的融資情況、經(jīng)濟(jì)實(shí)力情況、自身所處階段和發(fā)展進(jìn)程等，由專(zhuān)業(yè)部門(mén)和專(zhuān)業(yè)崗位來(lái)完成在成本管理構(gòu)架和運(yùn)營(yíng)模式組織結(jié)構(gòu)中設(shè)計(jì)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，提高運(yùn)行效率。如企業(yè)處于單項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段時(shí)，企業(yè)應(yīng)選擇職能制運(yùn)行模式，方便管理和資金回籠；當(dāng)企業(yè)處于同城多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段時(shí)，矩陣制運(yùn)營(yíng)模式能夠在很大程度上提升成本管理的績(jī)效；而在企業(yè)異地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，項(xiàng)目分公司制運(yùn)營(yíng)模式能夠更方便和有效的對(duì)成本進(jìn)行管理和控制。
2、 建立全過(guò)程的目標(biāo)成本管理制度
制度的建立和完善是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行成本管理的依據(jù)和保障，而全過(guò)程的目標(biāo)成本管理制度是控制項(xiàng)目成本的有效措施，通過(guò)完善的全過(guò)程目標(biāo)成本管理，由之前的事后成本核算改為事前和事中的成本控制，將目標(biāo)成本作為項(xiàng)目的成本控制準(zhǔn)繩。通過(guò)全過(guò)程的目標(biāo)成本管理，使得項(xiàng)目的各環(huán)節(jié)成本控制在一定范圍內(nèi)，并且通過(guò)責(zé)任追究的原則，及時(shí)對(duì)超出目標(biāo)成本的部門(mén)提出成本預(yù)警。同時(shí)，全過(guò)程目標(biāo)成本應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)變動(dòng)，當(dāng)動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本不一致時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況分析原因和修訂目標(biāo)成本，從而使得目標(biāo)成本真正發(fā)揮意義，防止目標(biāo)成本發(fā)生失控現(xiàn)象。
3、 項(xiàng)目實(shí)施中對(duì)成本進(jìn)行全過(guò)程、全方位的管理
首先，加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策階段和設(shè)計(jì)階段的成本控制，在進(jìn)行充分市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目的投資決策進(jìn)行研究分析，掌握市場(chǎng)動(dòng)向和項(xiàng)目的可行性。在設(shè)計(jì)階段的成本控制，要慎重規(guī)劃方案的成本控制，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免由于設(shè)計(jì)出現(xiàn)漏洞或失誤，造成成本增加和效益低下，同時(shí)要重視對(duì)施工圖設(shè)計(jì)的成本控制，該部分占整體造價(jià)的 70% 左右，是關(guān)鍵環(huán)節(jié)和決定因素。
其次，加強(qiáng)對(duì)招投標(biāo)階段和施工階段的成本控制，在招投標(biāo)階段的成本控制階段，根據(jù)投標(biāo)單位的資質(zhì)、管理、技術(shù)、相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和資金等方面選擇投標(biāo)單位，并對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，由多個(gè)專(zhuān)業(yè)部門(mén)進(jìn)行評(píng)標(biāo)和定標(biāo)，從而保證工程質(zhì)量和成本的支出控制。
最后，加強(qiáng)工程結(jié)算階段和銷(xiāo)售階段的成本控制，要嚴(yán)格審查核對(duì)合同條款、審查隱蔽資料和有關(guān)簽證是否符合規(guī)定、審查設(shè)計(jì)變更通知是否符合程序流程、根據(jù)施工圖核實(shí)工程量、審核各項(xiàng)費(fèi)用是否準(zhǔn)確等。在銷(xiāo)售階段，要對(duì)銷(xiāo)售方案、現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)用、樣板房裝修、銷(xiāo)售回款、交樓等重要控制點(diǎn)進(jìn)行嚴(yán)格控制。
結(jié)論
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)成本管理能夠有效的節(jié)約成本，提高競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)還有助于促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展，使得目前以市場(chǎng)占有和資金投入為主的發(fā)展模式得以改變，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的有序競(jìng)爭(zhēng)和健康發(fā)展，有助于促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，從而維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定秩序。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)通過(guò)建立有效的成本管理構(gòu)架及運(yùn)營(yíng)模式、建立全過(guò)程的目標(biāo)成本管理制度、項(xiàng)目實(shí)施中對(duì)成本進(jìn)行全過(guò)程全方位的管理等措施，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的成本管理，從而促進(jìn)企業(yè)健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
篇8
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A
文章編號(hào):1672-3198(2010)21-0060-02
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為,是通過(guò)多種資源的組合使用而為人類(lèi)提供入住空間、并改變?nèi)祟?lèi)生存的物質(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用配套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金和專(zhuān)業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等諸方面。
1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本構(gòu)成
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所支出的各項(xiàng)費(fèi)用的總和,包括以下幾個(gè)方面:
(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括土地征用費(fèi),耕地占用費(fèi),有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償費(fèi),安置動(dòng)遷用房支出等;
(2)前期工程費(fèi)包括企業(yè)項(xiàng)目可行性研究、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出;
(3)建筑安裝工程費(fèi)包括企業(yè)以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi);
(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出;
(5)公共配套設(shè)施費(fèi)包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)發(fā)生的支出;
(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指企業(yè)直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用,包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等;
(7)財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,包括企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi),以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用;
(8)管理費(fèi)用指用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到出售交付使用過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商管理人員所發(fā)生的一切費(fèi)用等;
(9)銷(xiāo)售費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用,包括應(yīng)由企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、包裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、展覽費(fèi)、差旅費(fèi)、廣告費(fèi)、代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi),專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗以及其他經(jīng)費(fèi),以及開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售之前改裝修復(fù)費(fèi)、看護(hù)費(fèi)等。
2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本管理
2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本管理的概念
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本管理是根據(jù)開(kāi)發(fā)商或投資商的總體目標(biāo)和工程開(kāi)發(fā)的具體要求,在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中,對(duì)有關(guān)活動(dòng)進(jìn)行有效的組織、實(shí)施、控制、跟蹤、分析和考核等管理活動(dòng),以達(dá)到強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)管理、完善成本管理制度、提高成本核算水平、降低開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理成本、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)、創(chuàng)造良好經(jīng)濟(jì)效益的目的的過(guò)程。
2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同階段的成本管理
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本管理不僅僅體現(xiàn)在工程建設(shè)階段上,事實(shí)上,成本管理貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段。下面便從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資決策階段、前期工作階段、工程建設(shè)階段、租售階段等四個(gè)階段來(lái)闡述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大的成本管理。
2.2.1投資決策階段的成本管理
在項(xiàng)目投資決策階段開(kāi)發(fā)商應(yīng)該著重考察投資環(huán)境,投資房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值,項(xiàng)目的工程類(lèi)型與規(guī)模,經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),交通條件,市政配套情況,建材與設(shè)備的供應(yīng)情況等,該階段開(kāi)發(fā)商的工作必須注意與可能發(fā)生的成本結(jié)合起來(lái),對(duì)可能發(fā)生的項(xiàng)目成本起到總體控制的作用。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策階段的基本特征是智力化或知識(shí)密集性,其主要發(fā)生的費(fèi)用是機(jī)會(huì)分析費(fèi)、市場(chǎng)調(diào)查分析費(fèi)、可行性研究費(fèi)、決策費(fèi)等。這些費(fèi)用占整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的費(fèi)用比例很小,而且在此階段基本不會(huì)有諸如土地、材料、設(shè)備等要素費(fèi)用的投入,但決策工作是成本控制的關(guān)鍵。因?yàn)橥顿Y決策階段產(chǎn)生的決策結(jié)果是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的使用功能、基本實(shí)施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優(yōu)劣將直接影響整個(gè)成本控制。
投資決策階段的成本控制是事前控制,由于投資決策階段影響項(xiàng)目投資的程度最高,因此在投資決策階段就應(yīng)對(duì)項(xiàng)目投資成本進(jìn)行預(yù)測(cè),建立成本控制目標(biāo)體系,確定投資控制目標(biāo)。對(duì)于投資決策階段的成本控制目標(biāo)就是投資估算,投資估算的準(zhǔn)確與否,是決定投資決策階段成本控制的關(guān)鍵。因此,在投資決策階段重點(diǎn)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的投資估算的精確度進(jìn)行控制,采用合理的估算方法進(jìn)行編制,從而確保項(xiàng)目投資決策的可靠性。
2.2.2前期工作階段的成本管理
當(dāng)投資決策確定具體的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地點(diǎn)后,在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程開(kāi)始以前有許多工作要做,這主要涉及與開(kāi)發(fā)全過(guò)程有關(guān)的各種合同條件的談判與簽約。前期工作階段的成本管理主要是設(shè)計(jì)階段的成本管理。
設(shè)計(jì)階段的投資成本管理工作是開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管理的重點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商通過(guò)招標(biāo)方式選擇設(shè)計(jì)單位,在委托設(shè)計(jì)單位之前要對(duì)投資進(jìn)行詳細(xì)分析,在此基礎(chǔ)上一般采用限額涉及的方式,保證有效的成本管理,并著重考慮一下工作。
(1)做好設(shè)計(jì)前的投資估算控制。通過(guò)對(duì)社會(huì)同類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)格、材料、設(shè)備、人工費(fèi)用、稅收、管理費(fèi)用、利潤(rùn)等的調(diào)查,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)深入的投資估算分析,作為初步設(shè)計(jì)控制的依據(jù)。
(2)初步設(shè)計(jì)要重視方案的選擇。設(shè)計(jì)階段存在多方案必選的可能,不同的設(shè)計(jì)方案導(dǎo)致的成本是不一樣的,因此,應(yīng)當(dāng)運(yùn)用技術(shù)經(jīng)濟(jì)的觀點(diǎn)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)選,達(dá)到成本控制的目的。
(3)限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及投資估算控制初步設(shè)計(jì),按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總該算控制施工圖設(shè)計(jì),同時(shí)各專(zhuān)業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì),嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)中的不合理變更,保證總投資限額不被突破。限額設(shè)計(jì)的控制對(duì)象是影響工程設(shè)計(jì)靜態(tài)投資的項(xiàng)目。
2.2.3工程建設(shè)階段的成本管理
工程建設(shè)階段進(jìn)行的成本管理的基本原理是把計(jì)劃額作為工程成本管理的目標(biāo)值,在工程施工過(guò)程中將實(shí)際值與目標(biāo)值進(jìn)行比較,找出其偏差并分析其原因,采取有效措施進(jìn)行控制,確保工程成本管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
(1)工程開(kāi)工后,督促、檢查承包商嚴(yán)格執(zhí)行工程合同。審核承包商提交的申請(qǐng)支付表,綜合評(píng)價(jià)承包商當(dāng)月的工程完成情況,如工程量及進(jìn)度完成情況。特別應(yīng)注意保留金的扣除及應(yīng)退還的預(yù)付款,以及每月的索款額。
(2)定期制定最終成本估價(jià)報(bào)告書(shū),反映施工中存在的問(wèn)題及投資的支付情況。
(3)嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更以及由于業(yè)主、項(xiàng)目組織者或工程師工作不當(dāng)而引起的工程變更,控制變更申請(qǐng)程序。變更是造成承包商索賠的主要人為因素,控制好變更,就能減少承包商的索賠,使工程實(shí)際支付盡量控制在承包合同價(jià)的范圍內(nèi)。
(4)嚴(yán)格按照合同文件的規(guī)定及合同與索賠管理的程序,審核、評(píng)估承包商提出的索賠,對(duì)承包商不合理的索賠要求進(jìn)行反擊,有時(shí)甚至因承包商不能正確履行合同而對(duì)承包商提出索賠。
(5)審核承包商工程竣工報(bào)告,根據(jù)對(duì)竣工工程量的核算和對(duì)承包商其他支付要求審核,確定工程竣工報(bào)表的支付金額。
(6)做好工程投資控制執(zhí)行情況的總結(jié)。
2.2.4租售階段的成本管理
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)租售階段的成本管理主要是管理銷(xiāo)售費(fèi)用支出。在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售費(fèi)用支出呈現(xiàn)整體上升到趨勢(shì),一般費(fèi)用數(shù)額大,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的高低有直接影響。
控制好銷(xiāo)售成本的關(guān)鍵取決于如何進(jìn)行銷(xiāo)售策劃,深入理解項(xiàng)目?jī)?nèi)涵,使廣告表現(xiàn)等更好的與項(xiàng)目定位銜接;應(yīng)當(dāng)結(jié)合項(xiàng)目、檔次以及所在地的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、人文的等因素,深入研究廣告費(fèi)用的投入的內(nèi)容、時(shí)間、投入量等。所采取的廣告以及活動(dòng)推廣手段應(yīng)當(dāng)是具有針對(duì)性的,這樣才能夠充分發(fā)揮推廣費(fèi)用的作用,避免事倍功半,從根本上達(dá)到銷(xiāo)售費(fèi)用成本管理的目的。
3 結(jié)語(yǔ)
成本管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容,它貫穿于整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程,對(duì)于提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資效益和管理水平起著重要作用。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)對(duì)成本管理都有不同程度的影響,不是單純重視施工過(guò)程中的成本管理就能達(dá)到成本管理目標(biāo)的,設(shè)計(jì)階段對(duì)成本管理工作影響很大,應(yīng)采取限額設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)優(yōu)化等手段在設(shè)計(jì)階段,做到工程成本的盡可能低。
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篇9
當(dāng)前我國(guó)商品房的開(kāi)發(fā)成本主要包括以下幾個(gè)內(nèi)容。表一是某小區(qū)商品房的成本估算表,以下各成本所占的比例都以該小區(qū)為例來(lái)說(shuō)明(如表1)。
開(kāi)發(fā)商品房成本價(jià)是由（1、土地使用費(fèi)用、2、前期工程的費(fèi)用、3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、4、建筑安裝工程費(fèi)、5、開(kāi)發(fā)期間的間接費(fèi)用、6、銷(xiāo)售稅費(fèi)及銷(xiāo)售費(fèi)用）六部分組成, 其中部分費(fèi)用是可控可以預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用,而國(guó)家規(guī)定費(fèi)率則不隨著外界因素發(fā)生改變,如前期工程的費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用除了室外景觀園林工程和圍墻、開(kāi)發(fā)期間的間接費(fèi)用中的公共維修基金和銷(xiāo)售稅費(fèi)等。除此之外,其余的費(fèi)用均會(huì)隨外界因素的變化而發(fā)生變化。通過(guò)敏感分析證明,影響開(kāi)發(fā)成本的敏感因素按照重要性排序, 分別是是:地價(jià)、建安費(fèi)以及貸款利息。因此,開(kāi)發(fā)商要重點(diǎn)對(duì)這些敏感因素進(jìn)行控制,在重視產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的同時(shí),加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)部管理,嚴(yán)格控制和降低建設(shè)成本支出,最終達(dá)到企業(yè)利潤(rùn)的最大化。
2、地價(jià)是開(kāi)發(fā)商控制建設(shè)成本重點(diǎn)
地價(jià)是影響商品房?jī)r(jià)最關(guān)鍵的因素, 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的價(jià)格中占到了40%以上的比例,個(gè)別地價(jià)較高的地段甚至能夠占到商品房開(kāi)發(fā)成本的70%以上。因此在商品房開(kāi)發(fā)的事前階段,首先應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)土地價(jià)格的關(guān)注,避免在土地價(jià)格被市場(chǎng)抬高時(shí)購(gòu)入土地。房地產(chǎn)商對(duì)于預(yù)拍的地應(yīng)做可行性研究,對(duì)擬投資項(xiàng)目的可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)全面論證;同時(shí)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)市場(chǎng)進(jìn)行深入、仔細(xì)的調(diào)查,在對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展及房地產(chǎn)行業(yè)走向進(jìn)行預(yù)測(cè)研究的基礎(chǔ)上,得出有關(guān)購(gòu)買(mǎi)者的需求特征、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、不同群體的收入狀況、消費(fèi)偏好、實(shí)際支付能力和類(lèi)似項(xiàng)目的售價(jià)、成本費(fèi)用、開(kāi)發(fā)周期、市場(chǎng)利率和融資渠道等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、國(guó)家經(jīng)濟(jì)和項(xiàng)目效益進(jìn)行深入可行性研究后,開(kāi)發(fā)商需要根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)決定擬投資項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)房型組合、估算項(xiàng)目的總投資并預(yù)測(cè)銷(xiāo)售價(jià)格、項(xiàng)目的成本支出費(fèi)用,投資收益率等目標(biāo),并通過(guò)地價(jià)的敏感和盈虧平衡分析,得出企業(yè)地價(jià)的最高承受能力。通過(guò)實(shí)行以上策略,保證企業(yè)在預(yù)控的地價(jià)范圍內(nèi)獲得土地的使用權(quán),是房地產(chǎn)商對(duì)該地塊的房?jī)r(jià)成本控制最關(guān)鍵一步,能夠有效降低房產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)。
3、開(kāi)發(fā)商內(nèi)部成本制度建設(shè)是成本控制的基礎(chǔ)
（1）開(kāi)發(fā)商嚴(yán)格實(shí)行招投標(biāo)制
企業(yè)必須建立健全的成本管理制度, 招投標(biāo)制度。開(kāi)發(fā)商在地塊動(dòng)工前必須選擇相關(guān)的配合單位,包括:造價(jià)咨詢和招投標(biāo)單位、監(jiān)理單位、勘察設(shè)計(jì)單位和施工單位等。以上單位的選擇,必須按國(guó)家規(guī)定招投標(biāo)制度和企業(yè)內(nèi)部管理流程進(jìn)行,選擇技術(shù)力量強(qiáng)、業(yè)績(jī)好、信譽(yù)高和造價(jià)合理的配合單位。因?yàn)榕浜蠁挝粯I(yè)務(wù)水平的高低直接影響商品房的建設(shè)成本,例如,造價(jià)咨詢單位計(jì)算標(biāo)底的偏差率控制是否在合理的范圍,監(jiān)理單位協(xié)作業(yè)主對(duì)工程“四控制,兩管理、一協(xié)調(diào)”對(duì)成本控制起強(qiáng)有力調(diào)節(jié)作用。
（2）以合同管理為手段, 建立企業(yè)成本控制流
開(kāi)發(fā)商要以合同為手段,建立成本控制中心,規(guī)范成本管理流程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的投資支出存在于開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié),是通過(guò)各種各樣的合同、協(xié)議為依據(jù)支付的。企業(yè)的各個(gè)部門(mén)按職責(zé)都有簽訂合同或協(xié)議的權(quán)利,如拍地的合同由市場(chǎng)部門(mén)辦理,工程施工階段的合同、協(xié)議由工程管理部門(mén)簽訂。因此,企業(yè)要制定必要的合同審查、會(huì)簽批準(zhǔn)制度和流程,需要由專(zhuān)門(mén)的成本管理部門(mén)負(fù)責(zé)審查管理,結(jié)合招投標(biāo)制把所有經(jīng)濟(jì)行為納入招投標(biāo)和合同管理中,保證合同或協(xié)議簽訂的質(zhì)量,維護(hù)企業(yè)的利益。所有的合同協(xié)議要按內(nèi)容統(tǒng)一編號(hào),分類(lèi)歸檔,便于管理和查閱,在撥款時(shí)嚴(yán)格按照合同內(nèi)容進(jìn)行支付。
（3）企業(yè)要建立自己內(nèi)部的信息庫(kù), 規(guī)范招標(biāo)文件及合同企業(yè)要建立自己內(nèi)部的信息庫(kù),規(guī)范招標(biāo)文件及合同的專(zhuān)用條款,形成企業(yè)內(nèi)部文化。開(kāi)發(fā)商的管理思路和對(duì)工程控制通過(guò)招投標(biāo)文件,需要以合同專(zhuān)用條款來(lái)表達(dá),特別是可能涉及工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全與工程成本有著密切聯(lián)系的條款,相關(guān)的獎(jiǎng)罰措施,以及工程進(jìn)度款的撥付條件,應(yīng)有明確的約定,避免施工過(guò)程中職責(zé)不清,相互推委,產(chǎn)生糾紛。
4、設(shè)計(jì)階段是的開(kāi)發(fā)商成本控制重點(diǎn)
設(shè)計(jì)階段是指開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度全面規(guī)范和具體描述實(shí)施意圖的過(guò)程,反映經(jīng)濟(jì)與技術(shù)相結(jié)合,是開(kāi)發(fā)商控制商品房設(shè)計(jì)成本的重點(diǎn)階段。據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)階段對(duì)建設(shè)費(fèi)的影響程度達(dá)60-70％,因此開(kāi)發(fā)商應(yīng)重點(diǎn)抓好設(shè)計(jì)階段成本控制,主動(dòng)參與設(shè)計(jì)全過(guò)程,實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理。對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的考慮,要圍繞商品住宅銷(xiāo)售的市場(chǎng)和利潤(rùn)的大小來(lái)研究,如高層、多層的比例要合理,容積率高,沿街店面設(shè)計(jì)合理、室外園林景觀設(shè)計(jì)美觀、設(shè)計(jì)平面組合好,將會(huì)使產(chǎn)品銷(xiāo)售好,從而經(jīng)濟(jì)效益也高。因而要保證設(shè)計(jì)的質(zhì)量,盡量減少施工期間的洽商變更,切實(shí)加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的工程成本管理。在這期間開(kāi)發(fā)商、監(jiān)理和設(shè)計(jì)人員要做好以下工作:
（1）實(shí)行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法, 推行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法,做到既要建筑造型美觀,又要造價(jià)合理, 從而保證建設(shè)單位的經(jīng)濟(jì)利益。
（2）加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)論,在方案比較時(shí),可以采用成本—效益分析方法,在滿足工程結(jié)構(gòu)以及使用功能的前提下,依據(jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)選擇設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)單位在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中應(yīng)大力開(kāi)展價(jià)值工程方法的應(yīng)用,把多余的功能去掉,對(duì)造價(jià)高的功能實(shí)施重點(diǎn)控制,從而最終降低工程造價(jià)。
（3）實(shí)行限額設(shè)計(jì),各專(zhuān)業(yè)在滿足建筑物的使用功能時(shí),需按分配的投資額控制設(shè)計(jì),杜絕設(shè)計(jì)中不合理的變更,保證工程竣工結(jié)算不突破總投資額。
（4）要加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作,重點(diǎn)要對(duì)工程量、設(shè)備、材質(zhì)的控制, 審查設(shè)計(jì)圖的錯(cuò)、漏、缺和設(shè)計(jì)不合理處, 嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更。
5、加強(qiáng)控制建安成本,是開(kāi)發(fā)商成本控制的關(guān)鍵
前面已經(jīng)論述了公司必須建立完善的招投標(biāo)制度、成本控制流程和合同制度,這時(shí)候影響建安的成本可控在±10%之內(nèi)。但如果開(kāi)發(fā)商忽視對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)管理,及相關(guān)單位的協(xié)調(diào)工作,致使工期拖延,質(zhì)量低下,同樣也會(huì)增加成本,會(huì)使得開(kāi)發(fā)商前期所做的一切前功盡棄。施工階段監(jiān)理要配合開(kāi)發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)管理人員對(duì)工程質(zhì)量和進(jìn)度控制,同事要加強(qiáng)以下的管理。
（1）對(duì)施工招標(biāo)文件及施工合同管理
招標(biāo)文件中盡量將一些開(kāi)發(fā)商不好控制的、可預(yù)見(jiàn)或不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用,按項(xiàng)列入報(bào)價(jià)的范圍,將施工期間這些的費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給施工單位,減少自身的風(fēng)險(xiǎn)。特別是這幾年材料的漲價(jià),開(kāi)發(fā)商將材料漲價(jià)一分比例幅度在合同條款中明確標(biāo)出,從而在一定程度降低了建筑材料價(jià)格波動(dòng)給工程帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。合同計(jì)價(jià)方式選擇上,開(kāi)發(fā)商一般應(yīng)先考慮固定總價(jià)合同,其次固定單價(jià)合同等其他合同。嚴(yán)格控制工程進(jìn)度款, 按合同約定付款, 禁止工程款超付。
（2）合理安排施工順序, 減少臨時(shí)費(fèi)用
在組織住宅小區(qū)的施工, 安排開(kāi)工計(jì)劃時(shí), 要考慮到附屬配套及大、小市政工程能
否與住宅工程同步進(jìn)行,盡量不發(fā)生臨時(shí)供水、供電、供熱的費(fèi)用,并減少二次施工造成的人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)。在建設(shè)小區(qū)道路前,即可進(jìn)行各類(lèi)管道的鋪設(shè),減少二次開(kāi)挖,避免施工企業(yè)因現(xiàn)場(chǎng)施工的原因向開(kāi)發(fā)企業(yè)索賠, 從而降低成本。
（3）加強(qiáng)工程變更管理, 控制現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用
在項(xiàng)目施工過(guò)程中由于開(kāi)發(fā)商、監(jiān)理、設(shè)計(jì)者、承包商、或地質(zhì)條件等眾多因素的影響原因,導(dǎo)致實(shí)際工程量和建設(shè)費(fèi)用往往會(huì)發(fā)生一定的變化。在工程量發(fā)生增加時(shí),承包商一般通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的簽證方式得到經(jīng)濟(jì)的補(bǔ)嘗。施工簽證是難以避免的,原因復(fù)雜、管理難度大,所以是開(kāi)發(fā)商和監(jiān)理控制工程成本的重要環(huán)節(jié)。監(jiān)理和開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)場(chǎng)管理人員在審查確認(rèn)簽證時(shí),必須仔細(xì)認(rèn)真研究招標(biāo)文件、清單編制說(shuō)明、合同條款和施工圖紙,確認(rèn)該費(fèi)用是屬于變更范圍且費(fèi)用的增加,而不是承包商的原因,才能予以簽證,避免費(fèi)用重復(fù)計(jì)算。現(xiàn)場(chǎng)工程管理人員和監(jiān)理還應(yīng)該靈活應(yīng)用合同中的反索賠條款,為自己挽回部分的經(jīng)濟(jì)損失。現(xiàn)場(chǎng)還應(yīng)有專(zhuān)人對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的業(yè)務(wù)聯(lián)系單、簽證單和會(huì)議紀(jì)要進(jìn)行管理, 為以后工程結(jié)算審核提供依據(jù)。
（4）加強(qiáng)工程進(jìn)度管理
篇10
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制
1、設(shè)計(jì)階段的成本控制
一般來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)完成后，工程建設(shè)的成本 70-80%就基本確定，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞直接影響到施工建設(shè)費(fèi)用的多少和項(xiàng)目建設(shè)歷時(shí)的長(zhǎng)短，也直接決定項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中對(duì)人力、物力和財(cái)力投入的需求，因此設(shè)計(jì)在成本控制中起著先天性的影響。設(shè)計(jì)的計(jì)劃性是保證工期順利推進(jìn)的有效保障，設(shè)計(jì)的完整性和準(zhǔn)確性，能提高招標(biāo)過(guò)程中競(jìng)爭(zhēng)的充分性和招標(biāo)完成后招標(biāo)結(jié)果的執(zhí)行力。通過(guò)設(shè)計(jì)優(yōu)化，可以減少不必要的成本開(kāi)支，提高產(chǎn)品的性價(jià)比。設(shè)計(jì)的深化不但可以提高設(shè)計(jì)的完整性，而且可以提高招標(biāo)結(jié)果的公正性和準(zhǔn)確性。在實(shí)際案例中，許多技術(shù)人員過(guò)多的側(cè)重于設(shè)計(jì)的安全系數(shù)，而較少考慮設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性，這在根本上加大了項(xiàng)目的建設(shè)成本。為了避免過(guò)分關(guān)注設(shè)計(jì)安全系數(shù)而造成成本失控，可重點(diǎn)從以下方面著手：實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，比較多個(gè)設(shè)計(jì)方案，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)合作單位，在設(shè)計(jì)階段引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在制定設(shè)計(jì)招標(biāo)方案時(shí)，應(yīng)推行設(shè)計(jì)成果安全性與經(jīng)濟(jì)性相結(jié)合的辦法，在這兩個(gè)方面設(shè)定一定的權(quán)重來(lái)進(jìn)行綜合考慮。要邀請(qǐng)多方較為優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位一起來(lái)競(jìng)標(biāo)，并要綜合分析各個(gè)競(jìng)標(biāo)單位的設(shè)計(jì)要點(diǎn)，多方聽(tīng)取專(zhuān)家的設(shè)計(jì)建議，取長(zhǎng)補(bǔ)短，達(dá)到優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的目的，最終在保證項(xiàng)目整體布局、建筑造型、適用功能等方面的協(xié)調(diào)統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，在降低工程造價(jià)上實(shí)現(xiàn)一定的突破。
針對(duì)具體工程要結(jié)合當(dāng)?shù)厮牡刭|(zhì)情況，就可能的多“接地氣”，采取當(dāng)?shù)爻墒斓慕?jīng)濟(jì)型基礎(chǔ)，因?yàn)槊總€(gè)地區(qū)的地質(zhì)情況以及換填用的材料都各不相同。另外就是要多溝通，設(shè)計(jì)單位與建設(shè)單位之間要充分的溝通，讓設(shè)計(jì)單位充分了解建設(shè)單位的意圖，而建設(shè)單位需要在前期，要做充分的市調(diào)及預(yù)期考慮，最大限度的避免在施工過(guò)程中出現(xiàn)大規(guī)模的二次變更。再者就是重大問(wèn)題，特別是涉及到經(jīng)濟(jì)性的問(wèn)題，設(shè)計(jì)單位必須要作為重點(diǎn)課題綜合考慮，在保證安全的前提下，選用經(jīng)濟(jì)的方案。
實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制工程造價(jià)，實(shí)施限額設(shè)計(jì)，就是要嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的成本目標(biāo)控制初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)，在保證各專(zhuān)業(yè)達(dá)到使用功能，符合設(shè)計(jì)質(zhì)量要求的前提下，按分配的投資限額設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，保證總投資控制在批準(zhǔn)的限額內(nèi)。做好限額設(shè)計(jì)管理，能為后期的施工建設(shè)節(jié)約很多的成本。從勘察工作開(kāi)始，就要著手進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，在編制工程勘察文件時(shí)，應(yīng)當(dāng)滿足工程建設(shè)規(guī)劃、選址、設(shè)計(jì)、巖土治理和施工的需要。設(shè)計(jì)單位應(yīng)把限額設(shè)計(jì)作為設(shè)計(jì)工作的重點(diǎn)考量因素，必須熟練掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格，在此基礎(chǔ)上，按項(xiàng)目成本目標(biāo)嚴(yán)格控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算嚴(yán)格控制施工圖設(shè)計(jì)及概算，節(jié)節(jié)連貫，環(huán)環(huán)相扣，每一個(gè)環(huán)節(jié)都能為下一個(gè)步驟做好鋪墊，最終將限額設(shè)計(jì)貫穿于勘察設(shè)計(jì)的全過(guò)程。
2、招投標(biāo)階段的成本控制
要做好招標(biāo)工作，首先，業(yè)主要編制好招標(biāo)文件。招標(biāo)文件中要非常明確建設(shè)工程施工招標(biāo)的原則和程序，規(guī)范和指導(dǎo)好施工招標(biāo)的各個(gè)環(huán)節(jié)，標(biāo)書(shū)中要約定好評(píng)標(biāo)原則、報(bào)價(jià)范圍和具體方式、報(bào)價(jià)項(xiàng)內(nèi)容的描述及報(bào)價(jià)規(guī)定、合同價(jià)格形式、合同價(jià)之外的價(jià)格約定、付款條件等內(nèi)容；其次，做好標(biāo)底編制這一項(xiàng)招投標(biāo)管理的核心工作，標(biāo)底是確定合同價(jià)款的基礎(chǔ)，只有嚴(yán)格編制科學(xué)的標(biāo)底，才能真實(shí)、準(zhǔn)確的判斷出競(jìng)標(biāo)企業(yè)報(bào)價(jià)的合理性和可靠性，為最終總包合同價(jià)款的確定奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
3、施工階段的成本控制
3.1 標(biāo)準(zhǔn)化合同管理，嚴(yán)格審核工程變更
管理好合同，首先要將合同有效地進(jìn)行分類(lèi)，在合約規(guī)劃的基礎(chǔ)上將其標(biāo)準(zhǔn)化，梳理出需要固化的合同清單和具體的合同模板，以規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)，降低無(wú)效成本，提高執(zhí)行效率。其次，要嚴(yán)格控制項(xiàng)目變更，強(qiáng)化變更程序。目前我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)處于轉(zhuǎn)型期，法律法規(guī)的制定及執(zhí)行仍然有許多不到位的地方，具體到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中，則是出現(xiàn)許多施工單位為了爭(zhēng)奪施工工程，采取“低價(jià)中標(biāo)，高價(jià)索賠”的競(jìng)標(biāo)策略。所以作為開(kāi)發(fā)商的造價(jià)管理人員，不要對(duì)較低的中標(biāo)價(jià)抱有幻想，誤以為能節(jié)省成本，而要做到事前把關(guān)，主動(dòng)監(jiān)控，在保證施工企業(yè)有一定的合理利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格審核工程變更，減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控。
3.2 借助監(jiān)理機(jī)制，加強(qiáng)核價(jià)管理
開(kāi)發(fā)商囿于人工成本支出的限制，不可能對(duì)項(xiàng)目建造的全工程都監(jiān)督到位，這就需要選擇合適的監(jiān)理單位，幫助開(kāi)發(fā)商在質(zhì)量、工期、質(zhì)量等方面進(jìn)行全方位的監(jiān)督控制。應(yīng)將監(jiān)理公司的工作業(yè)績(jī)與其監(jiān)理費(fèi)實(shí)行有效掛鉤，完善監(jiān)理單位的職責(zé)分工及有關(guān)制度，保證工程成本目標(biāo)在可控范圍內(nèi)變動(dòng)。同時(shí)，要將對(duì)監(jiān)理工作的考核細(xì)分到季度、月度及周，嚴(yán)格工程進(jìn)度款的審核，及時(shí)檢查或抽查監(jiān)理公司套用材料單價(jià)及費(fèi)用定額的核價(jià)工作，確認(rèn)無(wú)誤后再支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。
3.3進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新，強(qiáng)化綠色環(huán)保理念
技術(shù)措施的實(shí)施是項(xiàng)目總投資得以有效控制的重要保障。按照業(yè)內(nèi)的平均水平，材料費(fèi)約占直接工程費(fèi)的 70%左右，同時(shí)，直接費(fèi)的高低又極大的影響到間接費(fèi)的高低。當(dāng)前建筑新技術(shù)新成果的廣泛運(yùn)用，能有效降低材料費(fèi)的損耗，要加大新工藝、新材料的研究力度，用建筑科技的創(chuàng)新來(lái)有效降低成本。并且要強(qiáng)化綠色環(huán)保理念，在節(jié)約能源上依靠點(diǎn)滴式的集腋成裘，實(shí)現(xiàn)成本的有效控制、產(chǎn)品性價(jià)比的切實(shí)提高。
二、我國(guó)房地產(chǎn)投資存在的問(wèn)題
目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)的時(shí)間還不長(zhǎng)，對(duì)它的發(fā)展規(guī)律、經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)踐還缺少理論研究，許多投資者甚至各級(jí)政府在房地產(chǎn)投資的運(yùn)作上還存在一定的盲目性，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究還不夠深入，與國(guó)外研究水平還有較大的差距，也還未上升到應(yīng)有的理論地位。由于我國(guó)的具體國(guó)情和房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，房地產(chǎn)投資存在風(fēng)險(xiǎn)的客觀性，需要一種更加完善的、適合我國(guó)具體國(guó)情和房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析與決策理論，幫助投資者規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。利用系統(tǒng)的觀點(diǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)因素的相關(guān)性分析，依據(jù)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素的辨識(shí)和再分類(lèi)，引入房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素相關(guān)性分析，輔助房地產(chǎn)投資進(jìn)行科學(xué)決策。房地產(chǎn)顧名思義就是“房產(chǎn)”和“地產(chǎn)”的總稱(chēng)。房地產(chǎn)投資就是將大量資金投入到房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，以期將來(lái)獲得不確定的收益。而在這個(gè)投資活動(dòng)過(guò)程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種資金量大、周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)，受政治、社會(huì)影響較大的特殊市場(chǎng)。同時(shí)它還會(huì)受到資源稀缺性、不可再生性、供給缺乏彈性的影響。房地產(chǎn)投資還有一些自身的特性，如：投資額巨大、投資回收期長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)大、投資回報(bào)率高等。正因房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)大，而且投資的過(guò)程中又有很多不確定的因素存在，所以房地產(chǎn)投資分析時(shí)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)列專(zhuān)項(xiàng)進(jìn)行研究。
三、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策
1、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)
企業(yè)應(yīng)大力培育良好的風(fēng)險(xiǎn)管理文化，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。積極關(guān)注國(guó)家、地方政府政策和銀行信貸管理政策以及其他金融政策，研判經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，增強(qiáng)預(yù)測(cè)和識(shí)別能力，及時(shí)識(shí)別和防范各種風(fēng)險(xiǎn)。
采取房地產(chǎn)類(lèi)型組合投資形式，各種類(lèi)型的投資在運(yùn)作過(guò)程中此消彼長(zhǎng)，利用資金的調(diào)劑作用，實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)，提高總體抗風(fēng)險(xiǎn)能力。采集、處理房地產(chǎn)投機(jī)性指標(biāo)，檢測(cè)市場(chǎng)投機(jī)程度變化情況，以提高對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)準(zhǔn)確度。完善信息處理模塊，及時(shí)搜集、整理、儲(chǔ)存、分析風(fēng)險(xiǎn)信息，并盡快傳遞給相關(guān)人員。在投資前期做好方案評(píng)價(jià)、決策，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、減少和轉(zhuǎn)移等，采取預(yù)租預(yù)售措施或盡量縮短開(kāi)發(fā)周期等措施，以轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。
2、應(yīng)建立專(zhuān)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，完善風(fēng)險(xiǎn)管理流程
企業(yè)應(yīng)設(shè)置專(zhuān)職的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，配備足夠的相關(guān)技術(shù)人員。將領(lǐng)導(dǎo)層的決策行為、各部門(mén)在生產(chǎn)中的表現(xiàn)都納入監(jiān)督、評(píng)價(jià)范圍。機(jī)構(gòu)需積極收集市場(chǎng)相關(guān)信息和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況，進(jìn)行周密分析和論證，及時(shí)提出風(fēng)險(xiǎn)防范和控制意見(jiàn)，供企業(yè)決策層參考。一旦經(jīng)決策層采納，企業(yè)上下必須嚴(yán)格貫徹執(zhí)行。針對(duì)某些僅有苗頭但并不明顯的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)制定預(yù)備方案，并隨時(shí)觀察風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展趨勢(shì)，做到心中有數(shù)，及時(shí)應(yīng)對(duì)。同時(shí)，建立周密的風(fēng)險(xiǎn)管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行，用制度管控風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的工作與內(nèi)部審計(jì)工作緊密結(jié)合起來(lái)。一旦出現(xiàn)問(wèn)題，兩機(jī)構(gòu)要深入到項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)和相關(guān)部門(mén)，進(jìn)行周密的調(diào)查研究，并采用故障樹(shù)法、專(zhuān)家調(diào)查法、分解原則法等風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法和層次分析評(píng)估法、風(fēng)險(xiǎn)平衡計(jì)分卡法等風(fēng)險(xiǎn)分析方法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研判，以提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確度和應(yīng)對(duì)的高效率。
完善房地產(chǎn)保險(xiǎn)機(jī)制。保險(xiǎn)行業(yè)應(yīng)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特點(diǎn)出臺(tái)有針對(duì)性的險(xiǎn)種和條款。如根據(jù)工程所在地的自然環(huán)境、工程采用特殊材料和工藝帶來(lái)的較大差異性和風(fēng)險(xiǎn)、被保險(xiǎn)人的自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力、工程投資額度大小等確定險(xiǎn)種或特別條款，可考慮是否包括相關(guān)職業(yè)責(zé)任險(xiǎn)和貨物運(yùn)輸險(xiǎn)等擴(kuò)展保險(xiǎn)條款。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商作為建設(shè)管理者，應(yīng)總體控制，牽頭組織聯(lián)合工程保險(xiǎn)，使所有參與建設(shè)工程的人成為被保險(xiǎn)人。
結(jié)束語(yǔ)
本文研究了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程成本控制及風(fēng)險(xiǎn)控制的有關(guān)問(wèn)題，針對(duì)施工環(huán)節(jié)的招標(biāo)、設(shè)計(jì)變更、合同管理、施工現(xiàn)場(chǎng)簽證等環(huán)節(jié)進(jìn)行了分析，提出了對(duì)策。降低成本、提高利潤(rùn)，關(guān)鍵在于控制工程造價(jià)及產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。控制工程造價(jià)需要參與建設(shè)的各方目標(biāo)統(tǒng)一，協(xié)調(diào)一致，共同執(zhí)行制定的概預(yù)算，控制好整個(gè)建設(shè)期內(nèi)的各項(xiàng)計(jì)劃、建設(shè)節(jié)點(diǎn)控，同時(shí)要把握好工程進(jìn)度、工程質(zhì)量與工程造價(jià)之間的關(guān)系，不能因?yàn)橼s工期、降低成本而不顧質(zhì)量。應(yīng)充分做好前期的設(shè)計(jì)工作，減少后期的設(shè)計(jì)變更和調(diào)整。如果遇到超概預(yù)算，要嚴(yán)格履行審批流程。只有當(dāng)成本控制和風(fēng)險(xiǎn)控制按照既定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)后，預(yù)期利潤(rùn)才能實(shí)現(xiàn)。
參考文獻(xiàn)
[1]黃麗娟. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制策略淺析[J]. 河北企業(yè),2014,03:37.
篇11
1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本包括：
1.1 取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用
取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用為開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款、按規(guī)定交納的有關(guān)稅費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。主要包括土地出讓金、契稅、交易傭金、耕地占用稅、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。
1.2 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)
勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)主要包括可行性研究、環(huán)評(píng)、地質(zhì)勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、審圖費(fèi)、招標(biāo)及市場(chǎng)費(fèi)、三通一平等支出。
1.3 規(guī)費(fèi)
規(guī)費(fèi)是指政府部門(mén)向房產(chǎn)公司收取的各項(xiàng)費(fèi)用，地域不同，收取的費(fèi)值不完全相同，但也大同小異，主要包括：人防費(fèi)、城市配套費(fèi)、氣象防雷風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估費(fèi)、排污噪音費(fèi)、白蟻防治費(fèi)，城建檔案費(fèi)、消防審圖費(fèi)、抗震審圖費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、墻改費(fèi)、散裝水泥推廣費(fèi)等等。以上都是明文規(guī)定的，另外有一些職能部門(mén)的以服務(wù)為名義的各類(lèi)攤派、贊助費(fèi)、交易費(fèi)，主要靠協(xié)調(diào)能否少交或不交。
1.3 建安工程成本
建筑安裝工程費(fèi)為形成開(kāi)發(fā)建筑產(chǎn)品實(shí)體及基礎(chǔ)配套設(shè)施所發(fā)生的建筑、安裝工程費(fèi)。主要包括各建筑單體工程費(fèi)用、水、電、暖、燃?xì)獾裙こ藤M(fèi)用及室外市政、綠化配套工程。不包括供水供電部門(mén)收取的市網(wǎng)接入費(fèi)。
1.4 期間費(fèi)用
期間費(fèi)用主要包括開(kāi)發(fā)企業(yè)的有關(guān)部門(mén)和人員為管理、服務(wù)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所發(fā)生的建設(shè)單位管理、監(jiān)理費(fèi)用，為銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所發(fā)生的廣告、銷(xiāo)售費(fèi)用，為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用等。
1.5 稅金及后期費(fèi)用
稅金指在土地受讓、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售過(guò)程中所需交納的各項(xiàng)稅金。后期費(fèi)用包括社區(qū)、物業(yè)移交費(fèi)，房產(chǎn)面積測(cè)繪費(fèi)、審計(jì)費(fèi)等。
2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的基本原則
2.1 全過(guò)程控制原則
全過(guò)程成本控制，也稱(chēng)作全過(guò)程造價(jià)管理。它是一種基于活動(dòng)的項(xiàng)目成本確定和控制的方法。而造價(jià)控制就是對(duì)項(xiàng)目各項(xiàng)活動(dòng)及其活動(dòng)方法的控制入手，通過(guò)減少和消除不必要的活動(dòng)以減少資源消耗，從而達(dá)到降低和控制造價(jià)的目的[1]。
2.2 系統(tǒng)性成本控制原則
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理系統(tǒng)中的一個(gè)子系統(tǒng)，成本管理的目標(biāo)是為實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)服務(wù)的。系統(tǒng)工程核心思想就是通過(guò)各個(gè)子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)“整體大于部分簡(jiǎn)單之和”的目標(biāo)。
2.3 動(dòng)態(tài)控制原則
動(dòng)態(tài)控制指對(duì)事先設(shè)定的成本控制目標(biāo)在實(shí)施過(guò)程中自始至終的進(jìn)行監(jiān)督、控制、調(diào)整和修正。因此，要通過(guò)對(duì)實(shí)際投資情況的不斷監(jiān)控和與投資控制目標(biāo)的不斷比較來(lái)發(fā)現(xiàn)偏差、分析偏差，并采取措施糾正偏差，以達(dá)到成本控制之目的。
2.4 主動(dòng)控制原則
所謂主動(dòng)控制，就是事先對(duì)項(xiàng)目的各種不確定性因素進(jìn)行分析，分析目標(biāo)偏離的可能性，并事先采取預(yù)防性控制措施以確保計(jì)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。只有這樣，才能盡可能的防止或避免投資偏差的發(fā)生，將可能的損失降到最低。
2.5 成本管理責(zé)任制原則
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)建立以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為成本控制對(duì)象的獨(dú)立核算和考核體系，建立以項(xiàng)目經(jīng)理為核心的成本控制責(zé)任制。項(xiàng)目經(jīng)理必須對(duì)成本指標(biāo)層層分解，落實(shí)到各部門(mén)、各專(zhuān)業(yè)、各班組直到每個(gè)人，并建立完善和明確的獎(jiǎng)懲制度，進(jìn)行定期考核，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。
2.6 全費(fèi)用控制
構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本費(fèi)用種類(lèi)繁多，涉及部門(mén)和因素復(fù)雜，有的費(fèi)用在成本構(gòu)成中占比較大，但變動(dòng)性不強(qiáng)，控制的余地就小；因此，為了取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，就需要對(duì)各種費(fèi)用進(jìn)行全面控制，即進(jìn)行全費(fèi)用控制。
3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的主要方法
3.1 價(jià)值管理
建設(shè)工程項(xiàng)目?jī)r(jià)值管理是一種以價(jià)值為導(dǎo)向的有組織的創(chuàng)造性活動(dòng)，它利用了管理學(xué)的基本原理和方法，同時(shí)以建設(shè)工程項(xiàng)目利益相關(guān)者的利益實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益各方最高滿意度[2]。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在項(xiàng)目可行性研究和決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段開(kāi)展價(jià)值管理效益將最為顯著。
3.2 限額設(shè)計(jì)
設(shè)計(jì)階段成本控制除采取價(jià)值管理、招投標(biāo)等方法外，還有一個(gè)重要的方法就是限額設(shè)計(jì)。它包括兩方面內(nèi)容：一方面是項(xiàng)目的下一階段按照上一階段的投資或造價(jià)限額達(dá)到設(shè)計(jì)技術(shù)要求；另一方面是項(xiàng)目局部按設(shè)定投資或造價(jià)限額達(dá)到設(shè)計(jì)技術(shù)要求。因此合理確定投資限額和三大材料消耗指標(biāo)，并和設(shè)計(jì)取費(fèi)掛鉤，積極推行限額設(shè)計(jì)，是降低工程造價(jià)的有效手段。
3.3 招投標(biāo)
通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)來(lái)縮短項(xiàng)目建設(shè)周期、降低項(xiàng)目成本、提高工程質(zhì)量、提高投資收益是一種行之有效的辦法。公開(kāi)招標(biāo)可以適用于項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中存在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件的任何一個(gè)環(huán)節(jié)。以下通過(guò)招標(biāo)控制成本是應(yīng)注意的事項(xiàng)：
1）招標(biāo)工作應(yīng)遵循公開(kāi)、公正、公平、誠(chéng)信的原則。招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查投標(biāo)單位資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察。堅(jiān)決避免“特級(jí)企業(yè)投標(biāo)，一、二級(jí)企業(yè)轉(zhuǎn)包，三、四級(jí)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)”等不正常現(xiàn)象。
2）做好招標(biāo)文件的編制工作。造價(jià)人員應(yīng)收集、分析和總結(jié)各類(lèi)有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、分析和評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。
3）合理低價(jià)者中標(biāo)。推行工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，做好資格預(yù)審，選擇有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)參與投標(biāo)，在此基礎(chǔ)上采取合理低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競(jìng)爭(zhēng)。
3.4 掙值法
掙值法是目前為止國(guó)際上先進(jìn)的工程公司普遍采用的成本分析和控制方法。掙值法通過(guò)測(cè)量和計(jì)算已完成工作的預(yù)算費(fèi)用與已完成工作的實(shí)際費(fèi)用和計(jì)劃工作的預(yù)算費(fèi)用得到有關(guān)計(jì)劃實(shí)施的進(jìn)度和費(fèi)用偏差，達(dá)到判斷項(xiàng)目預(yù)算和進(jìn)度執(zhí)行情況的目的[3]。并進(jìn)而采取切實(shí)可行的措施，來(lái)糾正偏差，控制成本。
3.4.1 掙值法的三個(gè)基本參數(shù)
1）計(jì)劃工作預(yù)算費(fèi)用（簡(jiǎn)稱(chēng)BCWS）：BCWS=計(jì)劃工作量×預(yù)算單價(jià)；
2）已完工作實(shí)際費(fèi)用（簡(jiǎn)稱(chēng)ACWP）：ACWP=已完工作量×實(shí)際單價(jià)；
3）已完工作預(yù)算費(fèi)用（簡(jiǎn)稱(chēng)BCWP，又稱(chēng)掙得值）：BCWP=已完工作量×預(yù)算單價(jià)。
3.4.2 掙值法的評(píng)價(jià)指標(biāo)
1）費(fèi)用偏差是：指檢查期間BCWP與ACWP之間的差異，計(jì)算公式為CV=BCWP-ACWP。
2）進(jìn)度偏差是：指檢查日期BCWP與BCWS之間的差異。其計(jì)算公式為SV=BCWP-BCWS。
3）費(fèi)用執(zhí)行指標(biāo)是：指掙得值與實(shí)際費(fèi)用值之比，即CPI=BCWP/ACWP。
篇12
（一）成本核算的對(duì)象較為模糊
隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的不斷壯大，其開(kāi)發(fā)占用的土地都是成片的來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建成后的產(chǎn)成品主要有商業(yè)用房、小區(qū)住房以及稍大的公寓等。目前主要有以下幾種方法對(duì)成本核算的對(duì)象進(jìn)行劃分，按照項(xiàng)目的區(qū)域、對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行分期、按照產(chǎn)品的類(lèi)型或者把整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為成本核算的對(duì)象。這符合財(cái)會(huì)[2013]17號(hào)文件第十三條要求，但是，具體要如何使用，還是要根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行分析，再加上大規(guī)模開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性，這都給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了核算對(duì)象確定上的困難。如果成本核算對(duì)象劃分的過(guò)為細(xì)致或者過(guò)粗，都會(huì)影響到成本核算的質(zhì)量，不利于成本的監(jiān)控，給成本分析造成困難。
（二）成本費(fèi)用分配的方法不合理
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，建筑安裝的成本等可以直接歸屬于各個(gè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品當(dāng)中，這是比較明確的。但是對(duì)那些拆遷補(bǔ)償款、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用和配套設(shè)施費(fèi)用等間接費(fèi)用來(lái)說(shuō)，財(cái)會(huì)[2013]17號(hào)文件第四十三條規(guī)定應(yīng)當(dāng)選擇占地面積比例、預(yù)算造價(jià)比例、建筑面積比例等合理的分配標(biāo)準(zhǔn)，分配計(jì)入成本核算對(duì)象成本，但每家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都會(huì)根據(jù)自己的實(shí)際情況來(lái)確定劃分和分配的標(biāo)準(zhǔn)。總的來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本和費(fèi)用的分配任意性較強(qiáng)，在實(shí)際中還沒(méi)有形成科學(xué)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)對(duì)該行業(yè)進(jìn)行約束和管理。
（三）成本核算周期模糊
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程量大，持續(xù)的周期比較長(zhǎng)，也不存在明確的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的核算周期，這為成本核算提出了巨大的挑戰(zhàn)。
（四）竣工決算拖延
成本核算應(yīng)遵從及時(shí)性，這樣能及時(shí)獲取開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，與收入相配比，計(jì)算出項(xiàng)目的利潤(rùn)，結(jié)清相關(guān)稅費(fèi)，避免與稅務(wù)部門(mén)長(zhǎng)期糾纏。同時(shí)，也有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及時(shí)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，指導(dǎo)未來(lái)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。現(xiàn)實(shí)情況卻恰恰相反，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于資金緊張?jiān)颍藶橛幸獾赝涎禹?xiàng)目結(jié)算，還有如小區(qū)的個(gè)別配套設(shè)施沒(méi)有完成，公共設(shè)施暫時(shí)不能建設(shè)等等，這些問(wèn)題對(duì)于整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目并不重大，卻影響了整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的決算時(shí)間。這樣既不利于企業(yè)的成本管理和成本控制工作，同時(shí)也會(huì)與國(guó)家的有關(guān)政策和稅收制度相沖突。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的對(duì)策
（一）明確成本核算對(duì)象
第一，以規(guī)劃部門(mén)審批的總平圖確定的開(kāi)發(fā)期數(shù)為成本核算的對(duì)象進(jìn)行成本的歸集。這種方法適用于那些開(kāi)發(fā)規(guī)模較大、開(kāi)發(fā)期較長(zhǎng)并且采用分期開(kāi)發(fā)的形式進(jìn)行規(guī)劃的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。第二，以產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)形態(tài)作為成本核算的對(duì)象。這種方法適用于那些開(kāi)發(fā)產(chǎn)品多樣的房地產(chǎn)企業(yè)，這樣成本的核算比較具有一定的可比性。第三，以單個(gè)的產(chǎn)品作為核算對(duì)象。這種情形適用于那些雖然開(kāi)發(fā)規(guī)模大，耗費(fèi)較多，但是開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品只有一種。按照上述原則進(jìn)行核算對(duì)象的確定，有利于企業(yè)對(duì)成本費(fèi)用的監(jiān)控，對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)值的評(píng)估。
（二）合理確定成本費(fèi)用分配的方法
對(duì)于建筑安裝成本來(lái)說(shuō)，其有明確的歸集對(duì)象，但是對(duì)于間接的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用來(lái)說(shuō)，則需要按照科學(xué)合理的方法對(duì)其進(jìn)行歸集和分配，比如說(shuō)，按照受益原則和配比原則等。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，它們可以采取的方法有個(gè)別認(rèn)定法、價(jià)值分配法、占地面積比例、預(yù)算造價(jià)比例、建筑面積比例等合理的分配標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配，但是對(duì)于同一家房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，該種方法已經(jīng)確定，應(yīng)當(dāng)保持它的一致性。個(gè)別認(rèn)定法可以說(shuō)是成本費(fèi)用分配中最好的形式，這樣能使成本費(fèi)用較為準(zhǔn)確地分配到產(chǎn)品當(dāng)中，但是其耗費(fèi)的人力物力也較多。對(duì)于那些開(kāi)發(fā)完成后，就直接成塊出售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以采取按照面積比例進(jìn)行分配的方法。而對(duì)于按價(jià)值分配的方法，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并作為成本費(fèi)用分配的依據(jù)，這也是現(xiàn)實(shí)中最常用的方法之一。對(duì)成本費(fèi)用的合理分配，能幫助企業(yè)更好地進(jìn)行利潤(rùn)的評(píng)估和管理，因此，應(yīng)當(dāng)使用合理的方法對(duì)其進(jìn)行歸集和分配。
（三）合理確定成本核算周期
確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的周期，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況來(lái)決定。如果項(xiàng)目的規(guī)模較小，持續(xù)時(shí)間較短，那么可以按照整體項(xiàng)目的周期來(lái)確定成本核算的周期，這樣既能與項(xiàng)目的建設(shè)期進(jìn)行匹配，又能及時(shí)做好成本核算工作。但是，如果項(xiàng)目的規(guī)模較大，持續(xù)期間較長(zhǎng)，按照整體項(xiàng)目的建設(shè)周期來(lái)確定成本核算周期就不太合適，這樣削弱了成本信息的時(shí)效性，目前，實(shí)踐中的操作方法是以規(guī)劃部門(mén)審批的總平圖確定的開(kāi)發(fā)期數(shù)施工期來(lái)作為成本核算的周期，如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正在開(kāi)發(fā)占地100畝、容積率為2，建筑密度為30%的商品房住宅區(qū)，該項(xiàng)目規(guī)劃部門(mén)審批的總平圖確定的開(kāi)發(fā)期數(shù)分3期進(jìn)行施工。第1期開(kāi)發(fā)用地50畝，施工期（含：建安工程、景觀綠化工程、小區(qū)道路及基礎(chǔ)設(shè)施配套工程等）為3年，第2期開(kāi)發(fā)用地30畝，施工期為2.5年，第3期開(kāi)發(fā)用地20畝，施工期為2年。各期項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)期即為成本核算周期。
（四）及時(shí)進(jìn)行竣工決算
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工決算前，必須擁有已經(jīng)發(fā)生的成本費(fèi)用的細(xì)致、全面的記錄，對(duì)于未建設(shè)完成的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)可能發(fā)生的成本費(fèi)用進(jìn)行估計(jì)，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)成本預(yù)估人才的培養(yǎng)，提高會(huì)計(jì)人員相關(guān)的業(yè)務(wù)素質(zhì)。在會(huì)計(jì)核算方面，可以通過(guò)“預(yù)提費(fèi)用”科目將尚未實(shí)施的工程預(yù)算計(jì)入成本，使項(xiàng)目決算能按計(jì)劃進(jìn)行，以后待工程完成再按實(shí)際支出調(diào)整項(xiàng)目成本。由于這部分工程支出通常在項(xiàng)目總投資中所占的比例很小，這樣做對(duì)項(xiàng)目的總成本和單位成本不會(huì)造成較大的影響。
篇13
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本內(nèi)容
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指構(gòu)成房地產(chǎn)商品售出條件的全部投入及包括分?jǐn)偟呐涮自O(shè)施費(fèi)、環(huán)境綠化費(fèi)和外管網(wǎng)等全部費(fèi)用。按投入資金的先后順序分為7個(gè)方面：(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：主要指土地征用費(fèi)，耕地占用稅，勞動(dòng)力安置及有關(guān)地上地下附著物搬遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觯仓冒徇w用房支出等；(2)前期工程費(fèi)：主要指開(kāi)工前所發(fā)生的費(fèi)用，包括可研、規(guī)劃、水文地質(zhì)勘探、測(cè)繪、設(shè)計(jì)、三通一平以及政策性收費(fèi)支出等；(3)建筑安裝工程費(fèi)；主要是指企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)或以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。建筑安裝具體包括土建、水衛(wèi)暖、電器、等方面的人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工單位按約定取費(fèi)及稅金；(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：主要是指開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出；(5)公共配套設(shè)施費(fèi)；主要是指開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，如小區(qū)的學(xué)校、托幼、鍋爐房、供暖交換站、上水加壓站、自行車(chē)棚等；(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：主要是指企業(yè)所屬直接組織（如工程和材料部門(mén)）管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、差旅費(fèi)等；開(kāi)發(fā)間接費(fèi)還包括聘用監(jiān)理公司的監(jiān)理費(fèi)；(7)項(xiàng)目貸款利息：根據(jù)財(cái)政部門(mén)有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目貸款，利息可以直接記入成本。
2.房地產(chǎn)成本核算的方法
目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)成本歸集方法主要有兩種：一種為棟號(hào)核算法，即以每一棟樓為一個(gè)核算對(duì)象，一棟樓號(hào)一個(gè)成本卡片，卡片首頁(yè)分別記載著建筑面積、套數(shù)、合同價(jià)款、施工單位、供料形式、合同開(kāi)竣工日期等。棟號(hào)核算法優(yōu)點(diǎn)是能及時(shí)和詳細(xì)的反映每棟樓成本的內(nèi)容，有利于成本分析和考核，符合“配比性原則”的要求，可以準(zhǔn)確的結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本。其缺點(diǎn)是會(huì)計(jì)人員工作量增大；另一種是項(xiàng)目核算法（也稱(chēng)集中核算法），即以小區(qū)為一個(gè)核算對(duì)象，按成本項(xiàng)目集中歸集成本。其優(yōu)點(diǎn)是減少會(huì)計(jì)人員工作量，但缺點(diǎn)是不利于成本分析，不利于與施工單位進(jìn)行對(duì)賬。
筆者主張是多棟號(hào)小區(qū)時(shí)，又是多個(gè)施工單位承包，還是以棟號(hào)核算為主。如果小區(qū)所有棟號(hào)都是一個(gè)施工單位承包，采取集中核算也可。
二、材料供應(yīng)的核算方法
1.按預(yù)算定額大包形式
舉例：工程按定額大包形式且由甲方供料的，依據(jù)施工單位領(lǐng)料單，按材料預(yù)算價(jià)格，借記：預(yù)付賬款，貸記：庫(kù)存材料，預(yù)算價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)的差價(jià)，借記：開(kāi)發(fā)成本，貸記：庫(kù)存材料。對(duì)于工程大包形式下超供材料的核算，依據(jù)甲方與乙方材料結(jié)算單，按市場(chǎng)價(jià)借記：應(yīng)付賬款，貸記：開(kāi)發(fā)成本。如欠供材料，依據(jù)甲方與乙方材料結(jié)算單，按預(yù)算價(jià)，借記：開(kāi)發(fā)成本，貸記：應(yīng)付賬款。
凡甲方供應(yīng)材料記在預(yù)付賬款的，在撥付工程款時(shí)一并扣下。借記：應(yīng)付賬款,貸記：預(yù)付賬款。
2.非工程大包形式
舉例：工程由甲方供料的施工合同，價(jià)款已扣除材料款，按實(shí)際供量的市場(chǎng)價(jià)格，直接記入成本。會(huì)計(jì)人員依據(jù)施工單位的領(lǐng)料單，借記：開(kāi)發(fā)成本,貸記：庫(kù)存材料。在工程決算時(shí)，對(duì)超供的部分，按市場(chǎng)價(jià)扣回。借記：應(yīng)付賬款,貸記：開(kāi)發(fā)成本。
三、撥付工程款的核算方法
正常的撥付工程款分三個(gè)階段：一是在合同簽訂后數(shù)日內(nèi)，撥付工程備料款，備料款一般不超過(guò)合同價(jià)的25%；二是在開(kāi)工以后，按工程形象進(jìn)度撥付工程進(jìn)度款，一般撥到90%時(shí)暫停付款；三是在工程完工后，進(jìn)行決算，扣除保修金后再撥付的工程款稱(chēng)為決算工程尾款。
正常工程款撥付方法程序是：乙方（施工單位）每月向甲方上報(bào)“已完成工程量?jī)r(jià)款結(jié)算單”，由甲方工程監(jiān)理人員或甲方施工代表對(duì)乙方上報(bào)的價(jià)款結(jié)算單的工程形象進(jìn)度進(jìn)行簽證，再由甲方預(yù)算人員對(duì)乙方上報(bào)的價(jià)款結(jié)算單進(jìn)行工程價(jià)值量的審定。甲方會(huì)計(jì)人員依據(jù)甲方預(yù)算人員已審定的工程價(jià)款結(jié)算單，借記：開(kāi)發(fā)成本――X棟號(hào),貸記：應(yīng)付賬款――X施工單位。甲方?jīng)Q定給乙方撥付工程款時(shí)，甲方會(huì)計(jì)人員依據(jù)已簽字的發(fā)票和轉(zhuǎn)賬支票，借記：應(yīng)付賬款――X施工單位,貸記：銀行存款。
對(duì)施工單位墊資的成本核算，乙方首先向甲方上報(bào)“已完工程量?jī)r(jià)款結(jié)算單”，分別由甲方簽證和審定，甲方會(huì)計(jì)人員根據(jù)審定的“已完工程價(jià)款結(jié)算單”，借記：開(kāi)發(fā)成本,貸記：應(yīng)付賬款――***施工單位。這樣，施工單位墊資馬上形成負(fù)債，同時(shí)增加了資產(chǎn)，解決了資產(chǎn)和負(fù)債信息失真的問(wèn)題。
四、項(xiàng)目貸款利息的核算
一般企業(yè)把銀行貸款利息作為期間費(fèi)用，記入“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目，在損益表中核減本期利潤(rùn)。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品因建筑周期較長(zhǎng)，一般都在一年以上，如把貸款利息當(dāng)作期間費(fèi)用，易造成開(kāi)發(fā)企業(yè)年度內(nèi)出現(xiàn)的大虧大贏不平衡現(xiàn)象，有悖于財(cái)務(wù)確定的“配比性原則”，對(duì)此，國(guó)家財(cái)政部規(guī)定，可以依據(jù)貸款利息通知單，借記：開(kāi)發(fā)成本,貸記：銀行存款。
總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本規(guī)范化核算是企業(yè)管理的重要工作，它涉及到各個(gè)部門(mén)，成本核算與管理的好與差，反映一個(gè)企業(yè)的整體素質(zhì)。因此，各開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)把成本核算與管理作為重要工作來(lái)抓，千萬(wàn)不要輕視它。
參考文獻(xiàn)：
