引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)評(píng)估范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
一、中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估防范金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀分析
中國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)還屬于一個(gè)年輕的行業(yè)，各方面體制還不完善，評(píng)估理論和評(píng)估方法同西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比還顯得陳舊。
為進(jìn)一步防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)務(wù)院、人民銀行及銀監(jiān)會(huì)等部門于2003年先后出臺(tái)了《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于嚴(yán)格控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模的通知》、《銀監(jiān)會(huì)關(guān)于銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》等一系列文件來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)。這些規(guī)定對(duì)于規(guī)范抵押評(píng)估行為、指導(dǎo)房地產(chǎn)估價(jià)師的抵押評(píng)估工作，產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。
二、中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估防范金融風(fēng)險(xiǎn)存在的問(wèn)題
（一）對(duì)抵押物價(jià)值過(guò)高評(píng)估
一般認(rèn)為，評(píng)估偏差率超過(guò)20%即為評(píng)估重大差異，而這部分業(yè)務(wù)量竟然占到了已審核業(yè)務(wù)總量的52%。在銀行發(fā)放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無(wú)法被抵押品實(shí)際價(jià)值所覆蓋，抵押品從一發(fā)出就不足值，這將給銀行貸款帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）不能準(zhǔn)確把握抵押物隱含的風(fēng)險(xiǎn)
這一方面主要是由于評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估認(rèn)識(shí)不夠深刻、評(píng)估業(yè)務(wù)執(zhí)行不夠細(xì)致所造成的。例如在評(píng)估時(shí)忽視房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力評(píng)估，忽視房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風(fēng)險(xiǎn)，忽視制約抵押物價(jià)值的其他因素等等。抵押貸款評(píng)估是為了確定到期不能償還而需要強(qiáng)制出售時(shí)該房地產(chǎn)的價(jià)值能夠達(dá)到的數(shù)額，即保障抵押貸款清償?shù)陌踩浴?/p>
（三）忽視抵押貸款項(xiàng)目的可行性評(píng)估
房地產(chǎn)抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來(lái)源之外，以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了第二還款來(lái)源。當(dāng)?shù)谝贿€款來(lái)源出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，借款人無(wú)法用正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來(lái)歸還貸款時(shí)，銀行可通過(guò)處置抵押物獲得補(bǔ)償。從這一意義上出發(fā)，房地產(chǎn)抵押物本身在降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。因此，大部分銀行及評(píng)估機(jī)構(gòu)把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據(jù)，而忽視了對(duì)借款人的償付能力進(jìn)行分析。事實(shí)上，無(wú)論采取何種貸款方式，借款人第一還款來(lái)源才是至關(guān)重要的，第二還款來(lái)源只是起必要的補(bǔ)充作用。而且在制度層面上，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時(shí)間越長(zhǎng)，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現(xiàn)行評(píng)估方法及評(píng)估人員的主觀因素往往導(dǎo)致了抵押評(píng)估值的虛高。大量事實(shí)證明，當(dāng)?shù)谝贿€款來(lái)源出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，銀行對(duì)第二還款來(lái)源的追償往往是艱難的，而且也很難通過(guò)處置抵押物來(lái)填補(bǔ)貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產(chǎn)也多源于此[1]。
（四）評(píng)估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中處境尷尬
在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，銀行、評(píng)估機(jī)構(gòu)和貸款客戶三者缺一不可，但三者的關(guān)系卻非常微妙，既相互依賴、相互制約，又相互利用、相互不信任。
三者的關(guān)系中，銀行在貸款前處于最有利的地位。房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮為銀行抵押貸款的發(fā)放提供了選擇的余地，因此銀行需要評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)貸款客戶進(jìn)行審查和監(jiān)督，以此保證自身資金的安全性。評(píng)估機(jī)構(gòu)作為促成銀行和客戶聯(lián)姻的紐帶，其作用是很重要的，但在實(shí)際中，評(píng)估機(jī)構(gòu)往往處于一個(gè)很尷尬的位置，一方面，要盡量滿足客戶所提出的種種要求，因?yàn)榭蛻羰窃u(píng)估報(bào)告的買方；另一方面，要兼顧銀行的利益，因?yàn)樵u(píng)估報(bào)告要經(jīng)過(guò)銀行的審查，不合格的評(píng)估報(bào)告會(huì)被銀行拒絕，這也可能造成銀行對(duì)該評(píng)估機(jī)構(gòu)的封殺。
銀行、評(píng)估中介和貸款客戶三者博弈雖不是主流，但卻是業(yè)內(nèi)公開的秘密，產(chǎn)生的原因主要是由于制度和體制方面的因素，但是這種局面卻使評(píng)估中介失去了其原有的公正性和獨(dú)立性的特點(diǎn)，同時(shí)也加大了銀行的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)[2]。
（五）評(píng)估師隊(duì)伍素質(zhì)參差不齊
在抵押評(píng)估事務(wù)中，評(píng)估師出具的抵押評(píng)估報(bào)告是銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據(jù)，銀行在評(píng)估值的基礎(chǔ)上按一定的比率向貸款方提供貸款，因而評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該對(duì)貸款負(fù)有相當(dāng)?shù)呢?zé)任。但是在實(shí)際操作中，評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)是不對(duì)等的。一旦貸款方違約，銀行收回抵押物并對(duì)其進(jìn)行依法拍賣時(shí)，銀行可能會(huì)因?yàn)樵u(píng)估值和拍賣金額相差太遠(yuǎn)而遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失，然而評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)并不會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，銀行一般也不會(huì)把評(píng)估機(jī)構(gòu)告上法庭。
（六）制度建設(shè)落后，行業(yè)規(guī)范缺乏約束性
雖然房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮得到了快速的發(fā)展，但仍處于發(fā)展的初級(jí)階段，很多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是近幾年由原來(lái)的政府房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制而來(lái)，它們與政府部門還存在著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，這也使得它們能夠通過(guò)政府關(guān)系去壟斷市場(chǎng)，而不是通過(guò)正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)去獲得業(yè)務(wù)；有的機(jī)構(gòu)實(shí)力不強(qiáng)，評(píng)估人員素質(zhì)有待提高；有的機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過(guò)程中不遵守房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德，迎合委托方的不正當(dāng)要求，搞虛假評(píng)估，不顧誠(chéng)信準(zhǔn)則，“高估”、“低估”，損害評(píng)估的真實(shí)性，侵害公共或部分人的利益，這樣，若實(shí)現(xiàn)債權(quán)時(shí)處置抵押房地產(chǎn)，銀行就要受經(jīng)濟(jì)損失。總的說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)評(píng)估在操作層面的問(wèn)題很大程度上也來(lái)自評(píng)估制度的不完善和市場(chǎng)的不成熟。
三、完善房地產(chǎn)評(píng)估防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的措施
（一）評(píng)估理論和評(píng)估方法方面
1.借鑒國(guó)外的評(píng)估理論和方法
中國(guó)由于在評(píng)估理論和方法研究上的滯后，在抵押評(píng)估實(shí)務(wù)中幾乎都采用所謂保守原則下的市場(chǎng)評(píng)估，未能把借款人收益、貸款比率、貸款利率、貸款年限等抵押貸款中的各項(xiàng)基本要素納入評(píng)估過(guò)程的計(jì)算分析中，忽略了貸款對(duì)投資者現(xiàn)金流量引起的種種變化，缺乏科學(xué)依據(jù)，主觀性大。
2.對(duì)現(xiàn)有評(píng)估方法進(jìn)行創(chuàng)新和完善
在中國(guó)由于抵押物評(píng)估和抵押物處置存在著脫鉤的關(guān)系，因?yàn)橐话阋?guī)定抵押評(píng)估報(bào)告的有效期為一年，而在這一年當(dāng)中房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生了很大的變化，若這時(shí)候?qū)Φ盅悍康禺a(chǎn)進(jìn)行處置，抵押物的現(xiàn)值與評(píng)估價(jià)值就會(huì)存在相當(dāng)?shù)牟町悺?/p>
（二）評(píng)估師隊(duì)伍建設(shè)方面
1.嚴(yán)格評(píng)估師行業(yè)準(zhǔn)入
日本的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)對(duì)評(píng)估師的選拔是非常嚴(yán)格的，評(píng)估師必須要通過(guò)單個(gè)層次的嚴(yán)格考試，并且考試的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合格率不到20%，第三次的合格率為40%左右，完成全部考試過(guò)程至少要用五年的時(shí)間。從1964年實(shí)施考試制度到1995年的31年間，通過(guò)全部考試并在日本國(guó)土廳登記的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師僅有5298人。而中國(guó)從1995年實(shí)施考試制度以來(lái)，到2002年通過(guò)考試的人數(shù)竟然有20000多[2]。
2.加強(qiáng)評(píng)估人員對(duì)銀行抵押貸款業(yè)務(wù)的認(rèn)知
評(píng)估人員對(duì)銀行抵押貸款安全性負(fù)有的責(zé)任決定了評(píng)估人員除了掌握評(píng)估理論和方法，還必須對(duì)銀行抵押貸款業(yè)務(wù)有足夠深的了解，一般來(lái)說(shuō)包括還款計(jì)劃、權(quán)利義務(wù)以及有關(guān)手續(xù)及費(fèi)用等三項(xiàng)內(nèi)容。（三）評(píng)估行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)方面
1.評(píng)估行業(yè)主管部門最重要的責(zé)任就是制定和完善房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)制度
隨著房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大，專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的抵押評(píng)估量也迅速增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)量已占日常業(yè)務(wù)量的60%以上，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師在抵押評(píng)估中負(fù)有重大的社會(huì)責(zé)任。但是許多評(píng)估機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量低劣，出具不負(fù)責(zé)任的評(píng)估報(bào)告，其重要原因就在于評(píng)估制度的缺失[3]。因而制定和完善房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)制度成為評(píng)估行業(yè)主管部門最重要的任務(wù)。
2.加強(qiáng)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)一建設(shè)
雖然房地產(chǎn)評(píng)估師有自己的行業(yè)協(xié)會(huì)——房地產(chǎn)評(píng)估師學(xué)會(huì)，但就整個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，卻是由建設(shè)部、國(guó)土資源部和財(cái)政部分頭實(shí)施管理，相應(yīng)的房地產(chǎn)評(píng)估師學(xué)會(huì)、土地評(píng)估師學(xué)會(huì)和注冊(cè)會(huì)計(jì)師學(xué)會(huì)各行其政，多頭管理，從而使評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一，使中國(guó)評(píng)估理論和評(píng)估方法難以與國(guó)際接軌。由于各部門的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序不統(tǒng)一，這樣就容易造成對(duì)同一標(biāo)的物的評(píng)估結(jié)果差異較大，使得房地產(chǎn)評(píng)估的權(quán)威性弱化。因此當(dāng)前重要任務(wù)之一就是加強(qiáng)行業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)一建設(shè)。
3.杜絕行業(yè)壟斷行為,提倡公平競(jìng)爭(zhēng),切實(shí)保證機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性
當(dāng)前的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)中，相當(dāng)一部分評(píng)估機(jī)構(gòu)是由當(dāng)初的政府機(jī)構(gòu)脫鉤改制成立的，這些評(píng)估機(jī)構(gòu)在完成股份制改革后仍然與原單位保持曖昧的關(guān)系，通過(guò)這層關(guān)系評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠相對(duì)容易的獲得評(píng)估業(yè)務(wù)，甚至壟斷市場(chǎng)。評(píng)估行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該盡快通過(guò)完善制度，杜絕行業(yè)壟斷，提倡公平競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)行業(yè)主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)和評(píng)估機(jī)構(gòu)等有關(guān)各方的良性互動(dòng)。此外評(píng)估行業(yè)管理部門和行業(yè)管理協(xié)會(huì)方面還可以通過(guò)建立地區(qū)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)來(lái)為行業(yè)的健康發(fā)展提供有效服務(wù)。
（四）銀行抵押貸款估價(jià)管理方面
1.加強(qiáng)對(duì)抵押評(píng)估報(bào)告以及出具報(bào)告相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)的審核
中國(guó)的銀行對(duì)抵押物的評(píng)估價(jià)值尚未建立有效的審核制度，對(duì)評(píng)估結(jié)論的內(nèi)涵和價(jià)值定義缺乏充分的了解和分析。因此，對(duì)不恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估報(bào)告難以作出正確的判斷，有時(shí)只能簡(jiǎn)單的依照評(píng)估值打個(gè)折扣。
2.合理選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，共享評(píng)估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證資源
評(píng)估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系是在評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部為減少面臨的風(fēng)險(xiǎn)設(shè)置的一系列保證評(píng)估質(zhì)量的組織模式。銀行在房地產(chǎn)貸款過(guò)程中，有必要了解和擁有評(píng)估機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系的完整資料信息，指定資質(zhì)高、信譽(yù)好、服務(wù)水平好的評(píng)估機(jī)構(gòu)，并與評(píng)估行業(yè)實(shí)現(xiàn)資源共享，為防范風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)造條件[4]。
參考文獻(xiàn)：
[1]陳平.房地產(chǎn)評(píng)估能有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融：開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，2006，（6）.
篇2
1房地產(chǎn)評(píng)估中三種方法的簡(jiǎn)介
1.1市場(chǎng)法
房地產(chǎn)評(píng)估中，市場(chǎng)法的原理為參照相同或者類似的房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的交易信息，通過(guò)類比分析的方法來(lái)分析所參照的房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格信息，從而確定待評(píng)估的房地產(chǎn)的價(jià)值。
1.2成本法
成本法的實(shí)質(zhì)是一種價(jià)值的再形成，在房地產(chǎn)評(píng)估中，如果沒(méi)有公開活躍的市場(chǎng)，并且不能找到相似的參照物來(lái)形成對(duì)比，就應(yīng)考慮成本法，成本法所研究的是房地產(chǎn)的重置成本，考慮的是房地產(chǎn)過(guò)去的價(jià)值。
1.3收益法
在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)是一種具有價(jià)值增值的資產(chǎn)，所以能作為投資的一種方式，在未來(lái)取得一定的收益。收益法指的是被評(píng)估房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)值的折現(xiàn)值。其核心是以房地產(chǎn)未來(lái)的收益通過(guò)折現(xiàn)從而確定其現(xiàn)在的價(jià)值，預(yù)期未來(lái)收益是房地產(chǎn)現(xiàn)值的重要參考依據(jù)。
2房地產(chǎn)評(píng)估中三種方法的具體形式
2.1市場(chǎng)法
市場(chǎng)法是根據(jù)在近期市場(chǎng)上相同或者相似房地產(chǎn)的交易價(jià)格信息，同時(shí)根據(jù)影響房地產(chǎn)評(píng)估的各種價(jià)格因素，對(duì)參照物的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行修正，其中修正的結(jié)果以修正系數(shù)來(lái)進(jìn)行數(shù)學(xué)表達(dá)。由此確定的被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的方法為：被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格＝參照物房地產(chǎn)價(jià)格×交易市場(chǎng)信息修正系數(shù)×交易時(shí)點(diǎn)修正系數(shù)×地域修正系數(shù)市場(chǎng)法只有在具有公開活躍的交易市場(chǎng)中才具有實(shí)際的價(jià)值，在房地產(chǎn)評(píng)估中，市場(chǎng)法較為常見，其表達(dá)形式較為直觀、易懂，容易被人們所接受。
2.2成本法
成本法是依據(jù)被評(píng)估房地產(chǎn)的各項(xiàng)重置成本之和來(lái)確定房地產(chǎn)的價(jià)格。在成本法中的關(guān)鍵因素主要有：1.土地成本。由于房地產(chǎn)是在一定面積的土地上建造的建筑物，因此，房地產(chǎn)的實(shí)際占用土地面積的購(gòu)買成本就構(gòu)成土地成本；2.構(gòu)建成本。房地產(chǎn)作為一項(xiàng)資產(chǎn)，需要大量人力、物力的投入，其中主要包括原材料成本、工人工資等；3.利潤(rùn)。任何房地產(chǎn)開發(fā)者所追求的目標(biāo)都為利潤(rùn)，利潤(rùn)是房地產(chǎn)建成后價(jià)值增值的部分，在計(jì)算利潤(rùn)時(shí)，要以客觀、公正的原則進(jìn)行，不能夸大實(shí)際利潤(rùn)。4.折舊。由于成本法是在重新構(gòu)建相同的建筑物的條件下進(jìn)行的。由此確定的被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的方法為：被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格＝土地成本＋構(gòu)建成本＋利潤(rùn)—折舊在使用成本法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)注意：房地產(chǎn)的各項(xiàng)重置成本必須是合理的、真實(shí)的成本，應(yīng)以社會(huì)平均消耗成本來(lái)計(jì)算，而不能根據(jù)少數(shù)企業(yè)所確定的成本進(jìn)行計(jì)算；各項(xiàng)成本的確定必須以評(píng)估時(shí)點(diǎn)的各種價(jià)格來(lái)確定，不能是過(guò)去或未來(lái)的價(jià)格。
2.3收益法
收益法是面向未來(lái)的一種方法，在運(yùn)用收益法時(shí)，應(yīng)該明確任何一個(gè)理智的投資者在投資一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，所愿意花費(fèi)的貨幣數(shù)額不會(huì)超過(guò)在未來(lái)能夠帶來(lái)的收益額。收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估房地產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值，來(lái)判斷其價(jià)格的方法。在收益法中有三個(gè)基本的要素：1.被評(píng)估房地產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣表示，同時(shí)，在獲得預(yù)期收益的同時(shí)，所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣表示。2.折現(xiàn)率可以明確。3.被評(píng)估房地產(chǎn)預(yù)期收益期限可以預(yù)測(cè)。由此確定的被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的方法為：P＝∑Ri／（1+r）i其中，Ri為預(yù)期未來(lái)收益；r為折現(xiàn)率；i為收益期限。綜上所述，不同的方法對(duì)應(yīng)著不同的房地產(chǎn)狀況，所以應(yīng)根據(jù)具體情況選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法。
參考文獻(xiàn)：
［1］王成勇.收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用的環(huán)境構(gòu)建［J］.商業(yè)會(huì)計(jì)，2012（03）.
篇3
在我國(guó)有人習(xí)慣將房地產(chǎn)估價(jià)稱為房地產(chǎn)評(píng)估，但這種叫法不夠確切。因?yàn)樵u(píng)估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，還可以包含房地產(chǎn)質(zhì)量、等級(jí)評(píng)估，甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評(píng)估、房地產(chǎn)企業(yè)資信評(píng)估等，所以，稱為房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，或者簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)估價(jià)，更為準(zhǔn)確些。
從專業(yè)角度來(lái)講，房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。
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房地產(chǎn)、房地、地皮和建筑物
的含義有所不同,其中：房地產(chǎn)可指地皮,也可指建筑物,還可指地皮與建筑物的合成體；房地指地皮與建筑物的合成體；地皮僅指地皮部分,如說(shuō)地皮價(jià)格時(shí),此價(jià)格不含地上建筑物的價(jià)格；建筑物僅指建筑物部分。
房地產(chǎn)估價(jià)從表面上看,好像是估價(jià)職員在給房地產(chǎn)定價(jià)-估價(jià)職員認(rèn)為值多少錢就值多少錢。
但實(shí)際上,房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)是估價(jià)職員的主觀隨意定價(jià),而應(yīng)是估價(jià)職員模仿市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制和過(guò)程,將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格或代價(jià)揭示、顯示出來(lái),是迷信與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價(jià),不僅必要通曉房地產(chǎn)估價(jià)的理論、方法和技巧,還必要具備房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營(yíng),以及經(jīng)濟(jì)、建筑、都管帳劃、執(zhí)法等多方面的知識(shí),必要理論與實(shí)踐高度結(jié)合。實(shí)習(xí)中,經(jīng)過(guò)與萬(wàn)隆有關(guān)估價(jià)職員的接觸,可以了解到,他們?cè)瓉?lái)有的是學(xué)建筑設(shè)計(jì)的,有的是學(xué)建筑經(jīng)濟(jì)的,有的甚至是學(xué)管帳的,但在實(shí)踐中他們則必須各方面的知識(shí)融會(huì)領(lǐng)悟,只有這樣,才氣將估價(jià)事情做得盡可能的完善。
篇4
P=a1/（1+r1）+a2/（1+r1）（1+r2）+a3/（1+r1）（1+r2）（1+r3）+…+an/（1+r1）（1+r2）（1+r3）…（1+rn）
式中：P為房地產(chǎn)價(jià)格；ai為房地產(chǎn)在未來(lái)的第i年的凈收益；ri為房地產(chǎn)在未來(lái)i年的還原利率；n為房地產(chǎn)的有效收益年限。
從上面的公式可以看到：房地產(chǎn)的價(jià)格和其收益年限、預(yù)期的凈收益、還原利率密切相關(guān)。同時(shí)可見，房地產(chǎn)不但每年凈收益an經(jīng)常變化，還原利率也不是一個(gè)常量。所以，上述公式只有理論分析上的意義，實(shí)際估價(jià)中無(wú)法操作。因此，在評(píng)估實(shí)務(wù)中對(duì)凈收益的確定常會(huì)依據(jù)具體情況做出一定的假設(shè)形成較為簡(jiǎn)化的數(shù)值。《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中將還原利率調(diào)整為一個(gè)恒值，簡(jiǎn)化其測(cè)算。
二、收益年限的確定
收益年限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至未來(lái)可以獲得收益的時(shí)間。一般情況下，估價(jià)對(duì)象的收益期限為其剩余的經(jīng)濟(jì)壽命。對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來(lái)可收益的年限；對(duì)于房地合一的估價(jià)對(duì)象可依據(jù)土地剩余使用年限與建筑物耐用年限孰短的原則來(lái)確定未來(lái)可獲利年限。但如果一宗房地產(chǎn)擬在持有一定年限后進(jìn)行出售或其他處理，評(píng)估的收益年限則為其準(zhǔn)備的持有期間。房地產(chǎn)的收益年限一般較長(zhǎng)，一般都有幾十年。因此，在評(píng)估實(shí)務(wù)中估價(jià)人員常假設(shè)估價(jià)對(duì)象經(jīng)營(yíng)數(shù)年后將其轉(zhuǎn)讓來(lái)縮短收益年限，以利于更準(zhǔn)確地選取預(yù)期凈收益和還原利率，從而提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。在理論中還存在收益年限為無(wú)限年的情況，現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)一般不存在。收益為無(wú)限年的情況下，房地產(chǎn)評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值一般會(huì)較高,在實(shí)務(wù)中可用它來(lái)驗(yàn)證其他年限評(píng)估出的房地產(chǎn)價(jià)值是否偏高。
三、預(yù)期收益的預(yù)測(cè)與確定
房地產(chǎn)預(yù)期收益應(yīng)該是凈收益，是房地產(chǎn)預(yù)期收入扣除預(yù)期相關(guān)費(fèi)用后的凈額。預(yù)測(cè)凈收益要收集各種房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政策規(guī)定等內(nèi)外部環(huán)境信息。在確定凈收益時(shí)，必須注意房地產(chǎn)的實(shí)際凈收益和客觀凈收益的區(qū)別。實(shí)際凈收益是指在現(xiàn)狀下被評(píng)估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益。實(shí)際凈收益由于受多種因素的影響，通常不能直接用于評(píng)估。因?yàn)樵谠u(píng)估時(shí)點(diǎn)被評(píng)估對(duì)象的實(shí)際凈收益是由多種因素共同作用的結(jié)果，這些因素有些是一次性的、偶然的，若不給予扣除就容易引起收益預(yù)測(cè)失真。例如，一個(gè)交通不便利、環(huán)境不太好的賓館，因?yàn)橛刑厥獾年P(guān)系而將一些會(huì)議活動(dòng)在該賓館舉行，獲得了較高的收益。但這些特殊關(guān)系可能不能隨之轉(zhuǎn)移。這些因素不復(fù)存在后，若仍不把房地產(chǎn)的評(píng)估時(shí)點(diǎn)的收益加以調(diào)整而直接作為預(yù)期收益的基礎(chǔ)就會(huì)引起預(yù)測(cè)的收益不準(zhǔn)確。所以，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)凈收益的基礎(chǔ)是實(shí)際凈收益中扣除屬于特殊的、偶然的因素后的一般的正常凈收益，即客觀凈收益。
在確定房地產(chǎn)凈收益時(shí)，不同收益類型的房地產(chǎn)可能應(yīng)考慮其收益的特性。例如，出租性房地產(chǎn)在測(cè)算其收入租金時(shí)，要注意到租約條款的影響。租約條款中如租賃期限、遞增的租賃費(fèi)用、額外的補(bǔ)償費(fèi)用和關(guān)于租約更新的規(guī)定等都將影響該房地產(chǎn)的預(yù)期收入。租金有可能是純粹的，由承租人負(fù)責(zé)納稅、保險(xiǎn)費(fèi)以及支付維修費(fèi)用等各項(xiàng)費(fèi)用。對(duì)于租約中規(guī)定采用固定租金的房地產(chǎn)，一般在其租賃期內(nèi)采用租約租金，其余受益年限的租金收入則可按以上介紹的思路進(jìn)行測(cè)算。對(duì)于租約中規(guī)定采用浮動(dòng)租金的，整個(gè)收益期的收入測(cè)算均適用以上方法。對(duì)于商業(yè)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)和生產(chǎn)性房地產(chǎn)應(yīng)扣除其正常的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，房地產(chǎn)凈收益中不應(yīng)包括房地產(chǎn)以外其他投資應(yīng)分配的凈收益。
凈收益的確定還會(huì)因?qū)δ男┵M(fèi)用項(xiàng)目應(yīng)扣除的處理不同而產(chǎn)生偏差。一般對(duì)于折舊費(fèi)與土地?cái)偺豳M(fèi)和利息的爭(zhēng)論較大，以下對(duì)這兩項(xiàng)進(jìn)行分析：
1、關(guān)于折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)。這里的折舊費(fèi)用指會(huì)計(jì)上計(jì)提的折舊費(fèi)，它不包含房地產(chǎn)在使用期間的修理費(fèi)。它也不是通常評(píng)估理論中提到的物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊的估算值。土地?cái)偺豳M(fèi)是一次性支付的土地出讓金在土地使用年限內(nèi)的攤銷，由于房產(chǎn)和地產(chǎn)不可分離的，在會(huì)計(jì)處理上一并計(jì)入建筑物的成本。在傳統(tǒng)評(píng)估中一般將其作為費(fèi)用扣除，這是不合理的，把房地產(chǎn)看成一項(xiàng)投資，那么它每年的凈收益就應(yīng)該為凈現(xiàn)金流量，公式為凈現(xiàn)金流量=資本產(chǎn)出+資本回收，公式中資本產(chǎn)出就是投資房地產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值的體現(xiàn)，資本回收就是房地產(chǎn)所提取的折舊和土地?cái)偺岬馁M(fèi)用部分。當(dāng)房地產(chǎn)收益年限為有限期n=1時(shí)，收益法公式為p=a/（1+r），a=p（1+r）=p+pr。由此可見，凈現(xiàn)金流量（純收益）是包括p（資本回收）、pr（資本產(chǎn)出）兩方面內(nèi)容，可見折舊和土地?cái)偺豳M(fèi)作為了凈收益的一部分，而不能作為費(fèi)用扣除。
2、關(guān)于利息。實(shí)際估價(jià)中一般把利息作為投資成本的一部分扣除。也有人提出不扣除，其理由是投資者所以要選擇投資房地產(chǎn)是因?yàn)榉康禺a(chǎn)未來(lái)的收益大于銀行存貸款利息。正是因?yàn)槿绱送顿Y者才愿意從銀行貸款或犧牲銀行存款利息來(lái)投資房地產(chǎn)。無(wú)論是貸款資金還是自有資金的利息都應(yīng)作為投資收益的一部分。但我認(rèn)為，凈收益一般可以用凈現(xiàn)金流量表示，而凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入-現(xiàn)金流出，利息的支付確實(shí)導(dǎo)致了現(xiàn)金的流出，應(yīng)作為費(fèi)用扣除。但這里的利息費(fèi)用是指因?yàn)槿谫Y負(fù)債而實(shí)際支付的利息，對(duì)于自有資金產(chǎn)生的機(jī)會(huì)成本損失不算作利息作為費(fèi)用扣除。自有資金的機(jī)會(huì)成本損失在還原利率中給予考慮，因?yàn)樗⑽磳?dǎo)致所有者的現(xiàn)金流出。
四、還原利率的確定
還原利率對(duì)評(píng)估結(jié)果仍比較敏感，還原利率在評(píng)估實(shí)務(wù)中調(diào)整為一個(gè)恒值后，較易操作。還原利率的實(shí)質(zhì)是一種投資的收益率，它應(yīng)等同于獲取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)具有相同風(fēng)險(xiǎn)的資本的收益率。還原利率的影響因素有很多，如房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的高低、銀行存貸款利率、投資者的風(fēng)險(xiǎn)承受能力等，在確定還原利率時(shí)都應(yīng)加以考慮。
還原利率的確定有多種多樣，建議在估價(jià)時(shí)采用至少兩種方法綜合考慮得出最終結(jié)果。在建設(shè)部的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中給出還原利率的確定的四種方法給評(píng)估人員予指導(dǎo)。這四種方法為：市場(chǎng)提取法、投資報(bào)酬率排序插入法、復(fù)合投資收益率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。
1、市場(chǎng)提取法。該法通過(guò)收集市場(chǎng)上三個(gè)以上相同或相似房地產(chǎn)的凈收益、價(jià)格等資料，再根據(jù)相應(yīng)的收益法公式反求還原利率。如，當(dāng)被估房地產(chǎn)的凈收益每年都相同，則它適用公式p=A（P/A，r，n），A為年金，（P/A，r，n）為年金現(xiàn)值系數(shù)，求還原利率則依據(jù)以下步驟進(jìn)行。首先，算出年金現(xiàn)值系數(shù)（P/A，r，n）=P/A后，查年金現(xiàn)值系數(shù)表，若能在表上恰好找到等于上述系數(shù)的現(xiàn)值，則該數(shù)對(duì)應(yīng)的折現(xiàn)率即為所求的還原利率；若找不到，可利用系數(shù)表示上同期略大于及略小于該數(shù)值的兩個(gè)臨界值Cm和Cm+1即對(duì)應(yīng)的兩個(gè)折現(xiàn)率rm和rm+1，求出還原利率r，即r=rm+（cm-c）/（cm-cm+1）×（rm+1-rm），最后確定估價(jià)房地產(chǎn)的還原利率時(shí)一般選用3宗或3宗以上的可比實(shí)例的還原利率求他們的算術(shù)平均數(shù)或加權(quán)平均數(shù)。例如，為計(jì)算一宗收益期為十年的房地產(chǎn)的還原利率，收集了一些可比案例的資料，計(jì)算結(jié)果如表1：
因案例一的收益年限與估價(jià)對(duì)象有差別，將案例分別賦0.2、0.4、0.4.權(quán)重，則r=12.73%×0.2+11.93%×0.4+12.69%×0.4=12.39%。
該法在評(píng)估所中已收集較多案例的情況下一般都能適用。但對(duì)于各個(gè)案例選用時(shí)要注意選取那些與估價(jià)對(duì)象凈收益求取方式相同或相似的。在可比案例較少時(shí)，可將其他案例的售價(jià)、收益、費(fèi)用、融資狀況、銷售時(shí)的市場(chǎng)條件、產(chǎn)權(quán)情況等資料進(jìn)行修正。
2、投資報(bào)酬率排序插入法。該法將社會(huì)上各種類型的投資及其收益率找出，將其收益率從低到高順序排列，制成圖表，再將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的投資進(jìn)行比較，考慮投資的風(fēng)險(xiǎn)性、流動(dòng)性、管理的難易程度及資產(chǎn)的安全性，找出同得的風(fēng)險(xiǎn)投資，判斷還原利率應(yīng)該歸入的范圍，從而確定出要求取的還原利率。相關(guān)類型的投資有銀行存款利率、政府債券利率、公司債券利率、股票報(bào)酬利率等。但現(xiàn)實(shí)中待估房地產(chǎn)到底應(yīng)在序列排序中插在哪里還是具有較大的主觀性的。房地產(chǎn)收益類型不同，其要求的收益率和能夠獲得的收益率也不同。估價(jià)人員要有較多評(píng)估此類房地產(chǎn)的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)才較易得出準(zhǔn)確性較高的還原利率。
3、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。該法以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率，但若在利率政策不穩(wěn)定的情況下，安全利率不適合采用銀行一年定期存款利率。因?yàn)槔式趦?nèi)調(diào)整則還原利率將變換好幾次，所評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格將相差很大。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來(lái)預(yù)測(cè)、估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等確定，在求取純收益時(shí)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分析都在此給予量化。
篇5
房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是指專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格人員，根據(jù)特定的評(píng)估價(jià)格目的，遵循公認(rèn)的評(píng)估價(jià)格原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑u(píng)估價(jià)格程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估價(jià)格方法，在對(duì)影響評(píng)估價(jià)格對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)評(píng)估價(jià)格對(duì)象在評(píng)估價(jià)格時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格揭示、表達(dá)出來(lái)的過(guò)程。
綜合以上分析，房地產(chǎn)成交價(jià)格受諸多因素的影響，由于不同因素的影響，同一宗房地產(chǎn)會(huì)有不同的成交價(jià)格，因而建立在房地產(chǎn)成交價(jià)格基礎(chǔ)上的市場(chǎng)比較法的評(píng)估價(jià)格具有個(gè)確定性。例如，一家房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是4000元/平方米，那么它是在大批量購(gòu)買時(shí)的價(jià)格還是銷售速度很慢時(shí)的價(jià)格其期房?jī)r(jià)格是4000元/平方米還是現(xiàn)房?jī)r(jià)格是4000元/平方米如果想使房地產(chǎn)銷售速度加快，其價(jià)格是否應(yīng)低于4000元/平方米因此，在無(wú)任何約束情況下的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是一個(gè)較為模糊的概念。
二、房地產(chǎn)成交價(jià)格與預(yù)評(píng)估價(jià)格存在偏差對(duì)企業(yè)資金管理的影響
（一）資產(chǎn)負(fù)債率高，高負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大
投資成本高、項(xiàng)目周期長(zhǎng)及資金回籠慢是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的三大主要特征。基于此，筆者認(rèn)為，僅依靠開發(fā)企業(yè)自身開展項(xiàng)目既難以滿足資金需求，又不易實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，不利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；另一方面，與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市融資門檻相對(duì)較高，且難以有效利用資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)直接股權(quán)融資。為滿足資金需求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不以商業(yè)銀行貸款等形式進(jìn)行負(fù)債融資，如此久而久之便會(huì)造成資產(chǎn)負(fù)債率較高。特別注意的是企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率越高，則表明債務(wù)負(fù)債越重，從而所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越高。
（二）缺乏周密的資金預(yù)算管理和過(guò)程控制
通常情況下，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過(guò)于注重業(yè)務(wù)擴(kuò)張，輕視資金管理制度建設(shè)，再加上未能夠充分認(rèn)識(shí)到資金預(yù)算管理的重要性，以致缺乏健全的資金預(yù)算制度作為保障。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)積累不足，超支現(xiàn)象頻繁發(fā)生，導(dǎo)致預(yù)算管理難以充分發(fā)揮其應(yīng)有的價(jià)值效應(yīng)。
盲目投資也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金預(yù)算方面的重要失誤，其主要體現(xiàn)在兩大方面：第一，融資過(guò)度，即企業(yè)未基于資金需求量與使用時(shí)間等方面開展融資活動(dòng)，以致資金成本偏高；第二，融資不足，即對(duì)項(xiàng)目資金需求的估計(jì)不夠充分，項(xiàng)目建設(shè)期間缺乏資金，致使工程進(jìn)度延誤。另外，完善的監(jiān)督管理機(jī)制是提高資金利用率的有力保障。事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)部分員工資金成本意識(shí)薄弱，再加上企業(yè)對(duì)預(yù)算執(zhí)行的重視力度不夠，造成開發(fā)資金被挪用現(xiàn)象頻繁發(fā)生。
（三）資金沉淀嚴(yán)重，資金回流缺乏系統(tǒng)管理
囤積土地與高庫(kù)存是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金沉淀的兩種表現(xiàn)形式，對(duì)于前者，其實(shí)質(zhì)上為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必備條件，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為滿足開發(fā)需求或土地增值的高利潤(rùn)誘惑而進(jìn)行囤積土地。土地競(jìng)投完成后，企業(yè)的貨幣資金轉(zhuǎn)化為土地儲(chǔ)備，土地閑置即為大量的資金沉淀；對(duì)于后者，未開工、在建工程、在銷與未銷售項(xiàng)目和未結(jié)算的項(xiàng)目等均為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨。其中房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲時(shí)期，開發(fā)商為謀求高利潤(rùn)，不僅大量開發(fā)商品房，而且還“捂盤惜售”，如此一來(lái)便形成高庫(kù)存現(xiàn)象。
銷售資金與租賃資金共同構(gòu)成資金回流，其中銷售資金作為資金回流的主流形式，是實(shí)現(xiàn)資金快速回收的重要手段，而租賃資金雖也能夠起到促進(jìn)資金回收的作用，但該方式回收期相對(duì)較長(zhǎng)，極易造成資金缺口。為解決囤積土地與高庫(kù)存等問(wèn)題，要求運(yùn)用“以價(jià)換量”的方式加速資金回收。總結(jié)來(lái)說(shuō)，基于我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回流缺乏系統(tǒng)管理，致使資金缺乏現(xiàn)象存在，不利于推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
三、房地產(chǎn)成交價(jià)格與房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格關(guān)系的總結(jié)
綜合以上分析，房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格并不是簡(jiǎn)單的對(duì)房地產(chǎn)成交實(shí)例價(jià)格做交易日期、區(qū)域因素（包括繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境狀況）、個(gè)別因素（臨街狀況、容積率、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾狀況、設(shè)備設(shè)施狀況）等因素修正，而要結(jié)合其房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)格定義、評(píng)估目的對(duì)比實(shí)例實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，以使其達(dá)到要求的價(jià)格定義的價(jià)格。
因此，房地產(chǎn)成交價(jià)格與房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格中的評(píng)估價(jià)格具有較大的區(qū)別，歸納起來(lái)主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：
一方面同一房地產(chǎn)在不同的價(jià)格定義、不同的評(píng)估目的下具有不同的評(píng)估價(jià)格。而房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格則受購(gòu)買數(shù)量、購(gòu)買方式、銷售速度等隨機(jī)因素的影響。也就是說(shuō)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格具有明確的目的性，而其實(shí)際成交價(jià)格具有較大的隨機(jī)性。市場(chǎng)比較法的房地產(chǎn)成交價(jià)格雖然建立在房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格的基礎(chǔ)上，但評(píng)估價(jià)格與其實(shí)際成交價(jià)格具有一定的差異。
另一方面房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格具有指導(dǎo)意義。對(duì)于一般資產(chǎn)評(píng)估中的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，若想使房地產(chǎn)迅速銷售，其實(shí)際銷售價(jià)格可能低于評(píng)估價(jià)格。若銷售價(jià)格較高，其銷售速度可能較慢。
（作者單位為江蘇省響水縣物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心）
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篇6
房地產(chǎn)評(píng)估是房地中介行業(yè)中的一個(gè)大的分支（房地產(chǎn)中介行業(yè)包括了房地產(chǎn)評(píng)估、咨詢和），由于現(xiàn)實(shí)及理論上的需要，房地產(chǎn)評(píng)估在房地產(chǎn)中介行業(yè)中發(fā)揮的作用越來(lái)越明顯。
一、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)而言，其所面臨最主要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是一種法律風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)稅收法治建設(shè)的不斷規(guī)范、稅收征管的不斷加強(qiáng)，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越明顯。
目前，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)所采用的征稅方式是查賬征收，這種征稅方式實(shí)際就是針對(duì)當(dāng)期利潤(rùn)與所得稅率之積進(jìn)行繳稅，而利潤(rùn)就是用房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的收入減去相應(yīng)的成本。在進(jìn)行查賬征收時(shí)，其成本是有嚴(yán)格規(guī)定的，并不是所有的費(fèi)用都能夠計(jì)入成本并進(jìn)行抵扣。
2008年1月1日施行的新《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》明確規(guī)定：廣告費(fèi)與業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出，納入成本的比例不能超過(guò)企業(yè)全年?duì)I業(yè)額的15%，其他部分只能在以后的納稅年度進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)扣除，這使得企業(yè)的廣告費(fèi)就只能根據(jù)營(yíng)業(yè)額的一定比例部分計(jì)入成本。不少的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)為了能夠減少企業(yè)所得稅的繳納，會(huì)想方設(shè)法地找到一些能夠在稅前計(jì)入成本的費(fèi)用發(fā)票回來(lái)使用，這些發(fā)票既可以是朋友給的，也可以是企業(yè)員工提供的，甚至是企業(yè)在外面購(gòu)買回來(lái)的，這里面就存在著極多的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)。比如發(fā)票的真假就是個(gè)很大的問(wèn)題，目前有不少提供假發(fā)票的小廣告，如果沒(méi)有仔細(xì)地辨別，將假發(fā)票入了賬，就會(huì)隱藏著問(wèn)題，當(dāng)稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查時(shí)，就會(huì)給企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。
上海有一家房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，經(jīng)營(yíng)狀態(tài)良好，企業(yè)利潤(rùn)也極高。但評(píng)估機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人希望能夠通過(guò)少繳稅的方式進(jìn)一步提高利潤(rùn)，就通過(guò)各種渠道收集發(fā)票充作稅前費(fèi)用，這其中有很多咨詢費(fèi)的發(fā)票是買回來(lái)的。企業(yè)的所得稅立竿見影地就下降了。但是稅務(wù)機(jī)關(guān)很快就發(fā)現(xiàn)了該評(píng)估公司的所得稅極不正常，電腦自動(dòng)預(yù)警，稅務(wù)機(jī)關(guān)的片管員對(duì)公司實(shí)施了查賬，并馬上就發(fā)現(xiàn)了咨詢費(fèi)的發(fā)票有問(wèn)題，并進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)了很多的假發(fā)票。由于金額較大，該評(píng)估公司不但要補(bǔ)繳稅金，還必須繳納一筆數(shù)目較大的罰款。如果不是公司補(bǔ)繳稅款和罰金及時(shí)，認(rèn)錯(cuò)態(tài)度正確認(rèn)真，企業(yè)法人就面臨牢獄之災(zāi)。
二、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范
有效的控制與防范房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，離不開評(píng)估機(jī)構(gòu)管理者的重視與配合，這是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略中的重要一環(huán)。同時(shí)，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行日常風(fēng)險(xiǎn)管理的重要內(nèi)容之一。歸納來(lái)看，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范應(yīng)當(dāng)從這樣幾個(gè)方面入手：
1.房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理者們必須及時(shí)的了解國(guó)家最新的稅收法律、法規(guī)與相關(guān)的政策與制度。管理者們可以通過(guò)報(bào)紙、電視、互聯(lián)網(wǎng)以及參加相關(guān)培訓(xùn)班等方式來(lái)獲得這些信息與資料，并在公司內(nèi)部開展相關(guān)信息的宣傳與交流。對(duì)于那些與房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)相關(guān)的內(nèi)容與信息要給予最高度的關(guān)注，并嚴(yán)格按照稅務(wù)的要求在評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)貫徹與執(zhí)行，從而減少因信息不對(duì)稱或稅務(wù)盲點(diǎn)而造成的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2.房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)人員、市場(chǎng)人員及相關(guān)的采購(gòu)人員等，也必須系統(tǒng)地、全面地學(xué)習(xí)掌握與房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)相關(guān)的稅務(wù)知識(shí)，并準(zhǔn)確地應(yīng)用相關(guān)的稅務(wù)條款。對(duì)那些自己無(wú)法把握的、不能完全理解的稅務(wù)知識(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)地向稅務(wù)機(jī)關(guān)或相關(guān)的事務(wù)所進(jìn)行咨詢，讓自己完全掌握、完全理解，從而防止出現(xiàn)因不理解、理解錯(cuò)誤而造成的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3.克服僥幸心理，絕不偷稅逃稅。依法納稅是企業(yè)、公民都應(yīng)盡的義務(wù)，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也不例外。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于那些必須繳納的稅款，應(yīng)當(dāng)克服僥幸心理，做到及時(shí)足額地繳納。因?yàn)槎悇?wù)機(jī)關(guān)于對(duì)企業(yè)少繳稅、不繳稅的行為都按偷稅行為處理，不但要追繳企業(yè)偷逃的稅款和滯納金外，還會(huì)根據(jù)企業(yè)少繳或未繳的稅款處于50%以上、五倍以下的罰款。對(duì)于那些性質(zhì)特別惡劣的企業(yè)，稅務(wù)機(jī)關(guān)還會(huì)追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。所以，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)能否有效地克服僥幸心理，也直接關(guān)系到房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范。
4.依托稅務(wù)師事務(wù)所這一專業(yè)平臺(tái)，有效地對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范。稅務(wù)師事務(wù)所是稅務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，其所提供的稅收籌劃是事務(wù)所稅務(wù)的重要內(nèi)容，也是企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要內(nèi)容。稅收籌劃的根本目標(biāo)就是幫助企業(yè)合理地避稅。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以選擇稅務(wù)師事務(wù)所為企業(yè)作稅務(wù)，借助稅務(wù)師事務(wù)所這一專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)幫助自己防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、合理避稅和節(jié)稅。當(dāng)然，在運(yùn)用稅務(wù)師事務(wù)所時(shí)，必須簽訂合同，并要求稅務(wù)師事務(wù)所在合同中明確承諾其所提供的稅收籌劃方式是合法的，并能夠得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可。同時(shí)，合同中要明確雙方的權(quán)利與義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容，這就能夠在稅務(wù)師事務(wù)所的問(wèn)題或錯(cuò)誤使得房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)收到稅務(wù)處罰時(shí)，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠通過(guò)訴訟的方式來(lái)轉(zhuǎn)移稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
當(dāng)然，歸納起來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)必須在公司內(nèi)部建立健全相關(guān)的規(guī)章制度，加強(qiáng)相關(guān)員工的稅務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，在評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)全面樹立依法納稅的觀念，從根本上杜絕房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能。
結(jié)論：
房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，本文從房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的角度對(duì)其面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了研究，并對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范提出了一些有針對(duì)性的建議與思路。希望通過(guò)本文的研究與分析，幫助我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)有效地防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有效地推動(dòng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的和諧、穩(wěn)定發(fā)展。
篇7
評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)主要是估價(jià)結(jié)果與房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值偏差的程度及發(fā)生較大偏差的可能性。房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)體系也由政府、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員以及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)組成。
（一）政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)
政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)最主要的是房地產(chǎn)估價(jià)帶來(lái)的通脹風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。主要是房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值過(guò)高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，帶來(lái)社會(huì)價(jià)值總體虛高，同時(shí)過(guò)高估值的房地產(chǎn)金融抵押貸款，會(huì)使金融機(jī)構(gòu)存在潛在呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。一旦泡沫破滅，整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系不可避免地會(huì)產(chǎn)生動(dòng)蕩，影響社會(huì)穩(wěn)定。如20世紀(jì)80年代的日本“泡沫經(jīng)濟(jì)”，1997年的東南亞“金融危機(jī)”，無(wú)不例外與房地產(chǎn)價(jià)值估計(jì)過(guò)高有著一定的影響。當(dāng)然房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)低又會(huì)帶來(lái)政府的稅收損失。
（二）估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)
估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員是估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的直接承擔(dān)者，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1、政策風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)價(jià)格的變化一方面受到供求變化的影響，另外一方面政策變動(dòng)也同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重要影響。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策都必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生或高或低的影響。同時(shí)，政策的變動(dòng)往往還會(huì)對(duì)估價(jià)方法產(chǎn)生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)方法也發(fā)生了變化。
此外我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法制雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著這樣那樣的問(wèn)題。比如某企業(yè)通過(guò)政府對(duì)原農(nóng)民所有的土地通過(guò)征地取得了劃撥土地使用權(quán)等。
估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不能很好的理解政策背景和政策預(yù)期，就會(huì)影響評(píng)估結(jié)果，帶來(lái)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。
2、評(píng)估報(bào)告的估價(jià)目的和估價(jià)用途不符的風(fēng)險(xiǎn)。
估價(jià)目的是估價(jià)結(jié)構(gòu)的期望用途，是建立最終評(píng)估價(jià)值結(jié)論的基礎(chǔ)，所以，一旦估價(jià)目的確定了，評(píng)估價(jià)值結(jié)論是與之相映射的，它不因估價(jià)報(bào)告作用不同而變動(dòng)。因此，我們可以設(shè)想當(dāng)一份以轉(zhuǎn)讓價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值等為估價(jià)目的評(píng)估報(bào)告用于房地產(chǎn)抵押貸款參考依據(jù)時(shí)，報(bào)告提供不恰當(dāng)?shù)男畔ⅲ涂赡茉斐蓻Q策者的判斷失誤。由于評(píng)估報(bào)告的估價(jià)目的和估價(jià)用途不符的風(fēng)險(xiǎn)，雖然與委托方和報(bào)告的使用者有關(guān)，但還是評(píng)估師應(yīng)避免和防范的。
3、委托方提供虛假情況的風(fēng)險(xiǎn)。
委托方向評(píng)估師提供虛假情況，甚至采用欺騙和違法的手段使估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。比如，在土地評(píng)估中提供虛假的用地規(guī)劃指標(biāo)修改或調(diào)整的證明、要求對(duì)估價(jià)報(bào)告作技術(shù)處理等，如果評(píng)估師不能洞察這些虛假信息和資料，必然會(huì)出具與事實(shí)不符的評(píng)估報(bào)告。
特別是，有時(shí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)之間不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，容易遷就委托方，為減少評(píng)估成本、縮減評(píng)估人員的外勤工作量，容易偏信委托方，這樣很容易造成評(píng)估工作產(chǎn)生較大失誤，就有可能被人認(rèn)為與委托方同流合污而引發(fā)訴訟。
4、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。
在《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中規(guī)定了房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循的原則、程序和方法，但具體情況是千差萬(wàn)別的，程序和方法也不是一成不變的。比如對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的評(píng)估一般采用市場(chǎng)比較法為基準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，如何判斷市場(chǎng)的完善性，如何正確選取參照對(duì)象，如何對(duì)有關(guān)因素進(jìn)行恰當(dāng)修正等都有賴于評(píng)估師按其專業(yè)判斷能力判斷市場(chǎng)是否存在偏差。評(píng)估師如果不能遵守評(píng)估原則的精神，運(yùn)用了帶有明顯缺陷的程序和方法，就極易出具錯(cuò)誤的評(píng)估報(bào)告。實(shí)際評(píng)估過(guò)程中，由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚，許多技術(shù)資料無(wú)法在短時(shí)期內(nèi)積累下來(lái)，比如市場(chǎng)基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價(jià)格分類變動(dòng)指數(shù)等等。
這樣使得估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員將在房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的技術(shù)上面臨極大的不確定性。此外，估價(jià)報(bào)告的敘述不完善或不完整也會(huì)在將來(lái)給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員帶來(lái)意想不到的后果。
5、評(píng)估師素質(zhì)的風(fēng)險(xiǎn)。
評(píng)估工作執(zhí)行的好壞，評(píng)估報(bào)告水平高低歸根結(jié)底取決于評(píng)估師自身素質(zhì)水平。評(píng)估師素質(zhì)包括業(yè)務(wù)素質(zhì)、道德素質(zhì)等，評(píng)估師的素質(zhì)越高，評(píng)估工作風(fēng)險(xiǎn)越小，反之，評(píng)估工作風(fēng)險(xiǎn)就越大。如果評(píng)估工作者業(yè)務(wù)素質(zhì)低，就可能出現(xiàn)工作過(guò)失、報(bào)告誤導(dǎo)，如果評(píng)估工作者道德素質(zhì)不過(guò)關(guān)，出現(xiàn)欺詐、違約、泄密、濫用評(píng)估資格的現(xiàn)象，所造成的后果是可以想象的。
（三）經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體是指與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)目的條件下涉及的利益各方，比如在抵押貸款中涉及到銀行、借款人、擔(dān)保人等各方利益；在投資目的下涉及到全部投資人和未來(lái)的債權(quán)人以及政府的利益。這些利益主體都是我們這里所說(shuō)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)值的極大偏差一樣會(huì)對(duì)他們產(chǎn)生影響。例如，在抵押貸款估價(jià)中，抵押物估價(jià)過(guò)高會(huì)使得未來(lái)在借款人無(wú)力償還借款的情況下，金融機(jī)構(gòu)的貸款無(wú)法足額收回，產(chǎn)生呆賬壞賬，如果銀行的呆賬壞賬過(guò)多，會(huì)使銀行經(jīng)營(yíng)困難，嚴(yán)重者在居民儲(chǔ)戶未來(lái)預(yù)期不好出現(xiàn)擠兌情況下，會(huì)造成銀行破產(chǎn)，進(jìn)而出現(xiàn)金融動(dòng)蕩。
三、房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防范與轉(zhuǎn)移
1、政策規(guī)范是防范評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的根本保障。
政府應(yīng)規(guī)范各項(xiàng)政策：為確保市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的效率和公平，政府應(yīng)該公正嚴(yán)明的立法和執(zhí)法，規(guī)范社會(huì)各角色的行為，懲治違法違規(guī)行為；為加強(qiáng)服務(wù)功能，政府有義務(wù)為社會(huì)提供基本的公共產(chǎn)品和信息服務(wù)，創(chuàng)造和維護(hù)公開、公平的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
房地產(chǎn)評(píng)估行政主管部門及房地產(chǎn)估協(xié)師協(xié)會(huì)是政府和從業(yè)機(jī)構(gòu)之間的橋梁，是房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)自我管理的實(shí)施者，對(duì)行業(yè)實(shí)行監(jiān)管、懲處違法違規(guī)行為；整合評(píng)估業(yè)信息資源，為評(píng)估機(jī)構(gòu)提供全方位的服務(wù)；制定符合規(guī)則的評(píng)估業(yè)相關(guān)的法規(guī)、評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。
同時(shí)，要破除行業(yè)、地域壁壘，打破評(píng)估領(lǐng)域的壟斷，創(chuàng)造公平透明的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境；打破社會(huì)公共信息資源獨(dú)家壟斷局面，真正實(shí)現(xiàn)信息資源共享。
2、制度創(chuàng)新是防范評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的基本保障。
以強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，樹立質(zhì)量至上為中心，建立健全內(nèi)部質(zhì)量控制體系，完善外部監(jiān)督機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)救助機(jī)制。
評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立、健全完善的內(nèi)部質(zhì)量控制體系，要有一整套質(zhì)量控制政策和程序，樹立質(zhì)量至上的觀念，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，嚴(yán)格按《規(guī)范》和有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行評(píng)估工作，擬定科學(xué)的評(píng)估計(jì)劃，采用正確、恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估程序和方法，制作全面規(guī)范的評(píng)估報(bào)告。特別是建立完善并確實(shí)執(zhí)行估價(jià)復(fù)審制度，復(fù)審制度不僅可以提升估價(jià)師的專業(yè)水準(zhǔn)，可以加強(qiáng)委托人對(duì)評(píng)估報(bào)告的信心，而且更重要的是它可以評(píng)價(jià)評(píng)估工作所采用的程序、方法是否適當(dāng)，并對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行恰當(dāng)性檢查，從而有效地降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。
另一方面，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)，必須加強(qiáng)對(duì)行業(yè)的統(tǒng)一管理和監(jiān)督職能，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員作定期和不定期的檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的違法違紀(jì)行為要堅(jiān)決查處，為評(píng)估工作建立一個(gè)良好的外部環(huán)境。同時(shí)穩(wěn)步設(shè)立評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)基金，以提高評(píng)估機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
3、謹(jǐn)慎選擇客戶是防范評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的根本手段。
評(píng)估人員要控制評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，首先要與客戶充分溝通，識(shí)別資料的真假性，了解客戶的道德品質(zhì)，促使評(píng)估機(jī)構(gòu)謹(jǐn)慎選擇客戶，避免盲目接受評(píng)估項(xiàng)目而承受較大的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)估人員不僅評(píng)估時(shí)要與客戶溝通，而且在評(píng)估前和評(píng)估后也應(yīng)加強(qiáng)與客戶的溝通。在評(píng)估前與客戶的溝通重在了解客戶的基本情況，掌握客戶評(píng)估的真實(shí)需要；評(píng)估進(jìn)行時(shí)的溝通重在保證評(píng)估程序和方法的貫徹執(zhí)行；在評(píng)估后與客戶溝通則重在引導(dǎo)客戶合理運(yùn)用評(píng)估報(bào)告，減少評(píng)估報(bào)告誤用的可能性。
篇8
(2)房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的素質(zhì)能力風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)評(píng)估工作是一項(xiàng)專業(yè)性、技術(shù)性要求相對(duì)較高的工作，房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果，在很大程度上也取決于房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的素質(zhì)能力和認(rèn)識(shí)水平。如果房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員能力差、素質(zhì)水平不高，在進(jìn)行評(píng)估過(guò)程中可能無(wú)法準(zhǔn)確的控制誤差，出現(xiàn)評(píng)估失誤導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題發(fā)生。此外，在房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，如果評(píng)估執(zhí)業(yè)人員受委托方利益驅(qū)使，就有可能故意讓評(píng)估方做出有利于自己的評(píng)估報(bào)告，出現(xiàn)職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)。
(3)政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格影響因素較多，除了市場(chǎng)價(jià)格以外，土地政策、調(diào)控政策、稅收政策、金融政策、市場(chǎng)政策等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格造成較大的影響。如果在房地長(zhǎng)的評(píng)估工作中，不能緊跟政策要求和形勢(shì)發(fā)展，就有可能造成對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估缺乏準(zhǔn)確性，出現(xiàn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)隱患。
2．房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)控制措施
房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)具有明顯的多因素性、模糊性、潛伏性以及客觀性的特點(diǎn)，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)大部分是主觀方面的原因，因此防范評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，也應(yīng)該在加強(qiáng)評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估職業(yè)人員、委托人以及評(píng)估流程管理方面采取措施。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)實(shí)際情況，控制房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)可以采取以下幾項(xiàng)措施:
(1)加強(qiáng)與委托方的溝通聯(lián)系。
加強(qiáng)與房地產(chǎn)評(píng)估委托方的溝通聯(lián)系，也是控制房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。首先，在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估之前，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該與委托方進(jìn)行提前溝通，大致了解清楚標(biāo)的物的具體情況以及委托方的相關(guān)需求，為正確的評(píng)估創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)的評(píng)估過(guò)程中，評(píng)估執(zhí)業(yè)人員應(yīng)該全面的對(duì)委托方的資料進(jìn)行審核，確保信息的準(zhǔn)確性，掌握清除標(biāo)的物的實(shí)際價(jià)值情況，嚴(yán)格按照客觀、公正、公平的原則進(jìn)行房地產(chǎn)的評(píng)估。
(2)改進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)開展方式。
提高房地產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量，首要任務(wù)應(yīng)該改變房地產(chǎn)評(píng)估工作的業(yè)務(wù)方式，特別是隨著房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)稅收咨詢、項(xiàng)目開發(fā)咨詢、抵押品管理以及房地產(chǎn)市場(chǎng)研究方向的拓展，在房地產(chǎn)評(píng)估工作的開展上，應(yīng)該積極的引進(jìn)信息化、程序化與數(shù)據(jù)化的評(píng)估手段，通過(guò)采用計(jì)算機(jī)軟件、數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)以及縫隙模型，進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估工作的開展，以提高房地產(chǎn)評(píng)估工作質(zhì)量。
(3)提高房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)修養(yǎng)。
防范房地產(chǎn)評(píng)估工作中的風(fēng)險(xiǎn)，必須不斷地提高房地產(chǎn)評(píng)估人員的素質(zhì)能力和職業(yè)道德水平。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該強(qiáng)化對(duì)于執(zhí)業(yè)人員的培訓(xùn)教育，尤其是結(jié)合房地產(chǎn)評(píng)估當(dāng)中存在的一些問(wèn)題以及房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的新形勢(shì)與新變化，認(rèn)真學(xué)習(xí)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法與市場(chǎng)估價(jià)辦法等，通過(guò)專家講座、交流研討以及外出學(xué)習(xí)等方式，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)教育，提高房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)能力。此外，還應(yīng)該進(jìn)一步的加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估人員的職業(yè)道德教育，不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)評(píng)估人員的從業(yè)職業(yè)道德意識(shí)，確保客觀公正的開展房地產(chǎn)評(píng)估工作。
(4)緊跟房地產(chǎn)市場(chǎng)行情完善評(píng)估體系。
在房地產(chǎn)評(píng)估共組的開展過(guò)程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該做好相關(guān)信息資料的收集與分析，特別是涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)國(guó)家政策動(dòng)態(tài)，并結(jié)合實(shí)際情況對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行預(yù)測(cè)分析，以及時(shí)的掌握最新的行情動(dòng)態(tài)，并調(diào)整自身房地產(chǎn)評(píng)估工作的業(yè)務(wù)方法，確保房地產(chǎn)評(píng)估工作的預(yù)見性與準(zhǔn)確性。
篇9
一、制約房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的主要問(wèn)題和因素
由于現(xiàn)在房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，其業(yè)務(wù)范圍內(nèi)容的不斷增加，使得現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的面臨的挑戰(zhàn)和困難也逐漸加大，嚴(yán)重制約并影響了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。下面文章就簡(jiǎn)要介紹其行業(yè)中存在的問(wèn)題。
（一）房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)管理不善
房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)具有較大的利益空間，同時(shí)很多部門都具有對(duì)相關(guān)的管理或者是影響的職能，而其中最為重要的就是房地產(chǎn)管理部門、國(guó)家管理部門、土地管理部門“三巨頭”各自為政，在管理職能的劃分上不夠清晰，在政策的執(zhí)行方面也缺乏統(tǒng)一的領(lǐng)導(dǎo)，無(wú)法形成科學(xué)、統(tǒng)一的管理制度，使得房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)被劃分的十分零散，無(wú)法實(shí)施有效的規(guī)范化管理，這也使得很多房地產(chǎn)評(píng)估的職業(yè)人員十分迷茫。以上備部門都程度不同地利用行政職能干預(yù)評(píng)估業(yè)務(wù)，搞行業(yè)壟斷，有的是行政部門直接干預(yù)，有的是成立一個(gè)行使行政職能的事業(yè)單位，評(píng)估行業(yè)難以在競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展，評(píng)估市場(chǎng)得不到充分發(fā)育。
（二）我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的法制不健全
房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)作為中國(guó)三大中介行業(yè)之一，律師行業(yè)和會(huì)計(jì)行業(yè)都有相關(guān)的法律法規(guī)，但是房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)卻沒(méi)有相應(yīng)的評(píng)估師法律法規(guī)。雖然我國(guó)房地產(chǎn)的相關(guān)管理機(jī)構(gòu)為了滿足市場(chǎng)的發(fā)展需求，也陸續(xù)制定了一些有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的規(guī)章制度，例如：《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》和《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》以及其他相關(guān)法規(guī)，形成了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)基礎(chǔ)法制體系，但是對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估的很多業(yè)務(wù)內(nèi)容和活動(dòng)細(xì)節(jié)方面都沒(méi)有一個(gè)清晰的規(guī)章和標(biāo)準(zhǔn)。像房地產(chǎn)評(píng)估中有關(guān)企業(yè)的改制、拍賣、稅務(wù)等專業(yè)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)定要求都沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的、法律的制定，這充分體現(xiàn)了我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的法制體系的不健全、不成熟，也制約了房地產(chǎn)評(píng)估的科學(xué)化、規(guī)范化發(fā)展。
（三）我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估工作人員專業(yè)能力不足
現(xiàn)在我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和公司都比較注重其評(píng)估工作人員的理論知識(shí)的水平及其考核，對(duì)其從業(yè)人員的學(xué)歷要求也比較高，但是對(duì)于其從業(yè)人員的工作經(jīng)驗(yàn)和工作年限的要求較低，因此造成了很多房地產(chǎn)評(píng)估的工作人員都是那些應(yīng)屆畢業(yè)或者是高學(xué)歷、低經(jīng)驗(yàn)的人員，而那些因?yàn)榛A(chǔ)理論知識(shí)缺乏使得其評(píng)估師資格考試無(wú)法通過(guò)經(jīng)驗(yàn)豐富的評(píng)估業(yè)務(wù)人員卻無(wú)法進(jìn)入大型評(píng)估行業(yè)工作。這就使得我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估綜合能力不強(qiáng)。此外，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)的評(píng)估師的結(jié)構(gòu)設(shè)置比較單一，評(píng)估師的培訓(xùn)再教育的相關(guān)機(jī)構(gòu)也比較缺乏，這些都家居了評(píng)估師水平低的現(xiàn)象。
二、強(qiáng)化并改善房地產(chǎn)評(píng)估的措施和方法
針對(duì)上文我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中存在的問(wèn)題，下面文章就針對(duì)這些問(wèn)題提出強(qiáng)化措施。
（一）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的監(jiān)督和健全
由上文分析，我們可以看出現(xiàn)有的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)環(huán)境不是很成熟，而且很多評(píng)估機(jī)構(gòu)的主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都是依靠壟斷，這就使得評(píng)估行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)出現(xiàn)不良的環(huán)境，造成其競(jìng)爭(zhēng)不平衡，也不利于其公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。其次，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的改革和實(shí)施，落實(shí)好評(píng)估脫鉤的改革制度，使得評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠真正獨(dú)立開展業(yè)務(wù)活動(dòng)，進(jìn)而提高評(píng)估結(jié)果的公正性以及準(zhǔn)確性。最后，對(duì)于一些評(píng)估機(jī)構(gòu)的違規(guī)操作和違法行為一定要嚴(yán)格監(jiān)督，一旦發(fā)現(xiàn)就要嚴(yán)懲不貸，建立一個(gè)良好的、公正的、科學(xué)的評(píng)估市場(chǎng)環(huán)境和風(fēng)氣。
（二）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估法制的健全和完善
為了提高房地產(chǎn)評(píng)估效果的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，并提高房地產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)效果和質(zhì)量，就要根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)和評(píng)估行業(yè)發(fā)展情況，合理的、科學(xué)的制定與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的規(guī)章制度和要求，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)的評(píng)估操作，減少房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的不良競(jìng)爭(zhēng)方式，提高相關(guān)工作人員的責(zé)任意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，使得房地產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容的操作能夠有法可依、有規(guī)可循。
（三）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)的建設(shè)
針對(duì)我國(guó)目前房地產(chǎn)評(píng)估水平現(xiàn)狀，相關(guān)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)一方面要加強(qiáng)對(duì)理論知識(shí)水平高、專業(yè)操作技術(shù)過(guò)硬的優(yōu)秀評(píng)估人才的吸收，另一方也要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有的評(píng)估人才的培養(yǎng)和建設(shè)，大力倡導(dǎo)并支持評(píng)估師的再教育、再學(xué)習(xí)的工作氛圍，定時(shí)開展相關(guān)的專業(yè)理論知識(shí)和業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的培訓(xùn)活動(dòng)，并定時(shí)對(duì)其員工的專業(yè)知識(shí)和素養(yǎng)進(jìn)行抽查和考核，實(shí)行一定的淘汰獎(jiǎng)懲機(jī)制，全面提高評(píng)估團(tuán)隊(duì)的水平，加強(qiáng)對(duì)評(píng)估優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，進(jìn)而更好的為企業(yè)和公司服務(wù)。此外，也要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估方式和內(nèi)容的改革創(chuàng)新，并在不斷實(shí)踐中加以完善，使得企業(yè)能夠進(jìn)一步發(fā)展壯大。
結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)是我國(guó)起步較晚的新興行業(yè)，它不僅和房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)的抵押和貸款、房地產(chǎn)的拆遷以及損害補(bǔ)償?shù)然顒?dòng)內(nèi)容有著密切的聯(lián)系，還與房地產(chǎn)企業(yè)公司的上市、公司的改制、資產(chǎn)處置重組等業(yè)務(wù)也息息相關(guān)，也就是說(shuō)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)與房地產(chǎn)行業(yè)緊密的聯(lián)結(jié)到一起，已經(jīng)成為我國(guó)現(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中的重要組成內(nèi)容和中介服務(wù)行業(yè)，因此加強(qiáng)改進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)的評(píng)估水平和效果已經(jīng)成為我國(guó)評(píng)估行業(yè)首要的任務(wù)，而國(guó)家和政府也要加大對(duì)其改革和改進(jìn)力度，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)評(píng)估效能。
篇10
由于評(píng)估機(jī)構(gòu)受區(qū)域影響較大，業(yè)務(wù)空間不大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱。在脫鉤改制過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出現(xiàn)不同程度的萎縮情況，有的甚至完全滅失。其原因有：一是注冊(cè)資金相對(duì)較高，經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)一時(shí)難以承受；二是房地產(chǎn)估價(jià)師嚴(yán)重流失；三是尚未認(rèn)識(shí)到評(píng)估服務(wù)的重要性和影響自身利益程度；四是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)存在職能分割、信息不對(duì)稱、行政干預(yù)多等諸因素影響。
2、管理體系交叉，不利于評(píng)估行業(yè)的發(fā)展
從我國(guó)目前管理體制來(lái)看，評(píng)估業(yè)有房地產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估和資產(chǎn)評(píng)估，且主要分屬于建設(shè)部、國(guó)土資源部和國(guó)有資產(chǎn)管理部，相應(yīng)的評(píng)估人員也分為房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師和資產(chǎn)評(píng)估師，各自形成了自上而下的管理系統(tǒng)，制定的管理辦法多從本部門出發(fā)，未經(jīng)過(guò)很好的協(xié)調(diào)與溝通。當(dāng)一份土地評(píng)估報(bào)告有爭(zhēng)議時(shí)，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)法對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)，這突出表現(xiàn)為一個(gè)部門的評(píng)估結(jié)果不被其他部門認(rèn)可。這種現(xiàn)象限制了公平競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)勝劣汰，不利于評(píng)估行業(yè)的發(fā)展。
3、不公平競(jìng)爭(zhēng)和惡性競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)存在
現(xiàn)有的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以分為兩類：一類是原各級(jí)房地產(chǎn)管理部門成立的評(píng)估機(jī)構(gòu)，現(xiàn)已大部分進(jìn)行了脫鉤改制，成為股份制公司。另一類是沒(méi)有政府背景，按市場(chǎng)化運(yùn)作的評(píng)估公司。前者雖然經(jīng)過(guò)了脫鉤改制，但管理部門為了自身利益會(huì)把能夠掌握的業(yè)務(wù)交給這些公司完成。而沒(méi)有政府背景的公司，有些依附于前者公司拿二手活，賺取部分利潤(rùn)。有些則與前者公司在市場(chǎng)上展開廝殺，為了多爭(zhēng)取業(yè)務(wù)，或迎合顧客不合理要求，或置評(píng)估規(guī)程和規(guī)范于不顧，或過(guò)度降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或給客戶主管回扣。既損害了國(guó)家和集體的合法利益，導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)、資源的嚴(yán)重流失，也擾亂了市場(chǎng)秩序，違背了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)公正、公平、公開的原則。
4、現(xiàn)有的房地產(chǎn)評(píng)估公司良莠不齊，從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低
整個(gè)評(píng)估行業(yè)有評(píng)估執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師專業(yè)人員總共不超過(guò)6萬(wàn)人，而實(shí)際辦理人事并在房地產(chǎn)評(píng)估各類機(jī)構(gòu)中工作的大概只有4萬(wàn)人。主要原因是一部分兼職人員掛靠，特別是極個(gè)別單位把注冊(cè)資金在注冊(cè)后抽走。
房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現(xiàn)象嚴(yán)重。房地產(chǎn)估價(jià)師考試為一次性考試制度，通過(guò)后的注冊(cè)也只有一個(gè)級(jí)別，不能體現(xiàn)估價(jià)師水平高低和資歷深淺，不能激勵(lì)估價(jià)師為提高業(yè)務(wù)水平而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造。
5、與國(guó)際接軌，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)受到?jīng)_擊
WTO的加入和市場(chǎng)開放程度的加大，境外專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的進(jìn)入將對(duì)企業(yè)發(fā)展造成很大的沖擊。境外機(jī)構(gòu)一般具有良好的品牌形象和先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念，他們必將搶占我們的市場(chǎng)和人才。
6、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告質(zhì)量令人擔(dān)憂
當(dāng)前各評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估人員主要包括兩類：一是從業(yè)的注冊(cè)估價(jià)師和估價(jià)人員；二是非專職的注冊(cè)估價(jià)師。自從房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制成為合伙制企業(yè)后，正式注冊(cè)的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師大多成了評(píng)估機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)或合伙人，他們主要精力放在抓業(yè)務(wù)上，真正做評(píng)估的是那些根本沒(méi)有評(píng)估師資格也談不到估價(jià)經(jīng)歷的人，只因?yàn)橐蟮墓べY水平不高而被公司雇傭。這些人員多數(shù)對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估操作是一知半解，對(duì)于各項(xiàng)指標(biāo)、數(shù)據(jù)只知其然不知其所以然，只簡(jiǎn)單地、機(jī)械地套用，在評(píng)估報(bào)告模板上修修改改，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告質(zhì)量令人擔(dān)憂。
二、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制后的發(fā)展對(duì)策
1、行政主管部門大力支持脫鉤改制后的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)
原主管部門應(yīng)努力從各個(gè)方面創(chuàng)造寬松條件，營(yíng)造優(yōu)良環(huán)境，切實(shí)解決估價(jià)人員的后顧之憂。首先，要為脫鉤改制后的估價(jià)機(jī)構(gòu)提供辦公場(chǎng)所；其次，要制定切實(shí)可行的人員安置方案：一是妥善解決好原來(lái)人員的安置問(wèn)題，支付相應(yīng)的安置費(fèi)用和補(bǔ)償費(fèi)用；二是補(bǔ)辦養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)等各項(xiàng)基本社會(huì)保險(xiǎn)；三是處理好各種對(duì)內(nèi)負(fù)債性基金，如職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)基金、住房基金、后續(xù)教育基金、福利基金、獎(jiǎng)勵(lì)基金等；四是處理分割好實(shí)物資產(chǎn)；五是落實(shí)改制機(jī)構(gòu)組建新企業(yè)的啟動(dòng)資金；六是為脫鉤改制企業(yè)爭(zhēng)取若干時(shí)期積極有利的財(cái)稅優(yōu)惠政策。再次，加大督查工作力度，堅(jiān)持“有利穩(wěn)定、有利發(fā)展、尊重人才、尊重歷史”的原則，嚴(yán)肅查處有令不行和弄虛作假等不良行為。
2、完善現(xiàn)代企業(yè)制度，規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)
在傳統(tǒng)體制下，企業(yè)只要有政府或上級(jí)主管部門的批文，那么這個(gè)企業(yè)就是一個(gè)正式的企業(yè)。但這種企業(yè)只是政府的附屬物，并不具有獨(dú)立的人格，獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，獨(dú)立的責(zé)任。要脫鉤改制就要讓房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，按《公司法》或《合伙企業(yè)法》，由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師出資，組成房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司或合伙性質(zhì)企業(yè)。產(chǎn)權(quán)、資本金全部由出資人所有，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。此外，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)的認(rèn)定和人員資格的管理，由政府有關(guān)部門管理。這樣，就形成了以房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)為主體，政府和主管部門發(fā)揮宏觀調(diào)控作用的現(xiàn)代企業(yè)制度，使房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)真正面向市場(chǎng)，成為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)法人。
3、實(shí)行執(zhí)業(yè)資格合并，完善房地產(chǎn)估價(jià)師考試制度
將現(xiàn)行的房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格和土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格合并，現(xiàn)行的房地產(chǎn)評(píng)估人員和土地評(píng)估人員在限期通過(guò)統(tǒng)一的培訓(xùn)考核后，換領(lǐng)統(tǒng)一的房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)資格，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可從事房地產(chǎn)的評(píng)估，但必須具有足夠數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師，并按規(guī)定取得機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價(jià)的資質(zhì)。
完善房地產(chǎn)估價(jià)師考試、注冊(cè)及繼續(xù)教育制度。全國(guó)按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考前資格審查。并將一級(jí)資格制改為多級(jí)資格制，以體現(xiàn)估價(jià)師水平的高低和資歷的深淺。激勵(lì)估價(jià)師積極參加繼續(xù)教育學(xué)習(xí)，爭(zhēng)取更高的估價(jià)師等級(jí)。
4、符合WTO市場(chǎng)需求，開放與保護(hù)有機(jī)結(jié)合
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中評(píng)估行業(yè)中介服務(wù)作用越來(lái)越重要，評(píng)估范圍越來(lái)越廣，評(píng)估對(duì)象會(huì)越來(lái)越錯(cuò)綜復(fù)雜，每項(xiàng)評(píng)估都可能是好幾種專業(yè)評(píng)估的交叉，往往需要各學(xué)科專業(yè)人才組成聯(lián)合評(píng)估隊(duì)伍來(lái)共同完成，因此各類評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)橫向協(xié)作，建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作伙伴關(guān)系。加入世界貿(mào)易組織，使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步開放。但在開放過(guò)程中國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事院校、工廠、保密工程等的評(píng)估要明文限制。因此，開放中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)，一定要保護(hù)好中國(guó)境內(nèi)的利益，有利于本國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
5、提高從業(yè)人員素質(zhì)，嚴(yán)格估價(jià)工作行為
篇11
房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)中介行業(yè)的重要組成部分,伴隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐漸壯大,房地產(chǎn)估價(jià)在我國(guó)從正式出現(xiàn)到現(xiàn)在不過(guò)十幾年的時(shí)間,卻取得了很大的發(fā)展,但目前我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)還不完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的需要,還存在一些不容忽視的問(wèn)題,這些問(wèn)題阻礙了該行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。
房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
1、制定了房地產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)法律規(guī)章
國(guó)務(wù)院和國(guó)家房地產(chǎn)管理部門首先制定了房地產(chǎn)管理基本法《城市房地產(chǎn)管理法》，在此基礎(chǔ)上又制定了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等法律法規(guī)，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)及估價(jià)師的地位，完善了評(píng)估行業(yè)的相法律法規(guī)和規(guī)范性文件。
2、形成了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)和行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)
從2000 年6 月國(guó)務(wù)院提出經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制的要求開始，涉及中介機(jī)構(gòu)的管理部門，包括房地產(chǎn)管理部門，按照國(guó)家的規(guī)定，開展原有房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與部門的脫鉤改制工作。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)已經(jīng)開始承擔(dān)估價(jià)師資格考試、注冊(cè)、再教育以及估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)評(píng)審、違規(guī)行為查實(shí)等工作，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的自律機(jī)構(gòu)基本建立，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的自律作用日益強(qiáng)化。
3、房地產(chǎn)評(píng)估服務(wù)領(lǐng)域逐步擴(kuò)大
在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容是房地產(chǎn)交易管理，防止房地產(chǎn)交易過(guò)程中雙方當(dāng)事人隱價(jià)瞞價(jià)、偷漏稅費(fèi)。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各行業(yè)，如銀行、城市建設(shè)、土地管理、司法、保險(xiǎn)、稅務(wù)、投資咨詢等方面發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。
房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問(wèn)題
1、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題不明確
我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和工作人員沒(méi)有實(shí)現(xiàn)真正意義上的脫鉤。估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理人員由原來(lái)的主管部門任命，主要的業(yè)務(wù)來(lái)源依舊是原來(lái)的業(yè)務(wù)部門，與原來(lái)的主管部門依舊有著聯(lián)系。現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，房地產(chǎn)估計(jì)機(jī)構(gòu)幾乎全部是有限責(zé)任公司，因?yàn)椋挥羞@樣，有限責(zé)任公司的出資人不會(huì)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任。我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)效率低，主要的原因就是受有限責(zé)任公司體制的影響。出資人投資的主要目的就是為了分紅，那些出資少的人，在公司占的股份也就比較少，因此，他們對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)狀況就很難做到盡職盡責(zé)。這樣就導(dǎo)致了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)效率不高。
2、相關(guān)法律制度不健全
我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)雖然呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢(shì)，但是仍舊處于發(fā)展的初級(jí)階段。很多評(píng)估機(jī)構(gòu)是由政府房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)所改制而來(lái)，它們借助政府的關(guān)系壟斷了市場(chǎng)，因而不能在正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中去獲得業(yè)務(wù)。目前，針對(duì)評(píng)估師，沒(méi)有一部有針對(duì)性的法律來(lái)進(jìn)行規(guī)范。在房地產(chǎn)評(píng)估的各項(xiàng)法律法規(guī)中，實(shí)施的細(xì)則還不健全，對(duì)不同用途的房地產(chǎn)，也沒(méi)有相應(yīng)的針對(duì)性強(qiáng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。
3、估價(jià)人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求
(1)估價(jià)師考試較注重理論考核，對(duì)學(xué)歷要求較高而對(duì)相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評(píng)估業(yè)務(wù)的年限要求較低，因此應(yīng)屆畢業(yè)生的考試通過(guò)率較高，而許多真正多年從事評(píng)估工作的業(yè)務(wù)骨干卻因基礎(chǔ)理論知識(shí)的欠缺不能通過(guò)估價(jià)師資格考試。同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)人員受所從事業(yè)務(wù)的限制，一般只掌握與自身所從事業(yè)務(wù)相關(guān)的評(píng)估業(yè)務(wù)，對(duì)其他類型的評(píng)估業(yè)務(wù)不熟悉。
(2)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師設(shè)置單一，雖然設(shè)立了相當(dāng)于巾級(jí)職稱的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，但卻沒(méi)有設(shè)立對(duì)應(yīng)于新人業(yè)人員的初級(jí)估價(jià)資格，以及可晉級(jí)的高級(jí)估價(jià)師和機(jī)電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價(jià)師。
(3)估價(jià)師再教育缺乏。我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度改革的不斷深入，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的要求也在不斷提高，房地產(chǎn)估價(jià)師也需要不斷更新自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)。通過(guò)估價(jià)師再教育才能使評(píng)估人員掌握國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的評(píng)價(jià)技術(shù)和相關(guān)專業(yè)的知識(shí)。但從現(xiàn)有房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)再教育的情況來(lái)看，估價(jià)師再教育在管理方式、培訓(xùn)內(nèi)容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產(chǎn)估價(jià)人員與社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展脫節(jié)。
4、社會(huì)公信力不高
由于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)不健全，缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)缺乏自律，對(duì)違紀(jì)、違規(guī)等行為缺乏具體可操作的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)則，導(dǎo)致社會(huì)公信力不高。當(dāng)前比較突出的問(wèn)題是評(píng)估機(jī)構(gòu)容易受到政府或銀行等機(jī)構(gòu)的干預(yù)、開發(fā)商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)值嚴(yán)重背離，損害了其他當(dāng)事人的合法權(quán)益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評(píng)估結(jié)果損害國(guó)家利益。
促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的對(duì)策
1、加強(qiáng)市場(chǎng)環(huán)境監(jiān)管
采取有效措施，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的監(jiān)管力度。通過(guò)整頓和加強(qiáng)有關(guān)部門的監(jiān)管，為房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)創(chuàng)造一個(gè)公平和良好的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。維護(hù)房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)的獨(dú)立性，保證房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)不受外界因素的干擾，確保評(píng)估結(jié)果的龔振興和獨(dú)立性。努力完善房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的監(jiān)管規(guī)則，針對(duì)違規(guī)的行為，制定相應(yīng)的嚴(yán)格的查處辦法。針對(duì)那些在評(píng)估過(guò)程中弄虛作假的機(jī)構(gòu)，取消其房地產(chǎn)評(píng)估資格，并追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。
2、完善法律法規(guī)體系建設(shè)
為了保證房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的合理健康發(fā)展，應(yīng)該根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展制定房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)技術(shù)規(guī)范和法律法規(guī)的實(shí)施細(xì)則，從而解決房地產(chǎn)評(píng)估在相關(guān)行業(yè)的技術(shù)需要；解決房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的不平等競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)真正的脫鉤；解決估價(jià)師職業(yè)道德問(wèn)題，提高估價(jià)師的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；解決評(píng)估結(jié)果與社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)問(wèn)題，規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估方法和程序。
3、加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證工作
為了提高房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的素質(zhì)和行業(yè)整體水平，一方面應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證，并設(shè)置至少兩級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)師。可以參照日本的不動(dòng)產(chǎn)鑒定師資格三級(jí)考試制度以及美國(guó)的資深、非資深二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)師管理制度，結(jié)合我國(guó)的客觀實(shí)際，實(shí)行動(dòng)態(tài)的兩級(jí)管理體制，即根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)能力強(qiáng)弱、評(píng)估實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的豐富與否、評(píng)估報(bào)告的技術(shù)含量高低、職業(yè)道德的好壞等實(shí)際情況來(lái)確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，做到有升有降、動(dòng)態(tài)管理。這樣可以更好地確保房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍的技術(shù)水平，促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍的健康發(fā)展，另一方面要提高房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻。要從源頭控制好房地產(chǎn)估價(jià)師的素質(zhì)。具體措施包括：第一，提高報(bào)考的學(xué)歷要求，至少應(yīng)該具備大學(xué)本科以上學(xué)歷；第二，嚴(yán)格實(shí)行注冊(cè)制度。目前我國(guó)的注冊(cè)制度相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較健全的，但執(zhí)行力度不夠，估價(jià)師的掛靠現(xiàn)象非常普遍，沒(méi)有起到其應(yīng)有的制約作用，所以要嚴(yán)格執(zhí)行注冊(cè)制度；第三，提高考試的難度，擇優(yōu)錄取。如擴(kuò)大考試相關(guān)知識(shí)面，實(shí)行定量錄取等。
4、推進(jìn)信用體系建設(shè)
目前，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的信用體系已經(jīng)在國(guó)家和省級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)建立和使用，但是二、三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的信用體系還沒(méi)有完全建立，在整個(gè)信用體系中所占比例較小。只有建立完善的信用體系，才能精確了解整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的信用狀況。對(duì)各級(jí)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)行誠(chéng)信預(yù)警機(jī)制和失信懲戒機(jī)制，建立估價(jià)行業(yè)優(yōu)秀的信用基礎(chǔ)。督促估價(jià)行業(yè)遵守本行業(yè)及相關(guān)行業(yè)的法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，營(yíng)造依法、獨(dú)立、公正的評(píng)估市場(chǎng)氛圍。
總結(jié)
我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)雖然起步晚，但發(fā)展十分迅速，已成為促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一支不可缺少的力量，而且隨著評(píng)估業(yè)務(wù)量的顯著增長(zhǎng)，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)有著光明的發(fā)展前途。當(dāng)然只有完善對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的管理，才能使它走上健康發(fā)展的道路。
篇12
法律、法規(guī)另有規(guī)定的，按照其規(guī)定執(zhí)行。
第三條、房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、公開的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)為基礎(chǔ)，參照本市的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。
第四條、廣州市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本辦法的組織實(shí)施。
第二章、評(píng)估機(jī)構(gòu)與人員
第五條、從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。
第六條、設(shè)立房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備下列條件：
（一）有機(jī)構(gòu)名稱、組織形式和章程（二）有固定的辦公場(chǎng)所。
（三）有10萬(wàn)元以上人民幣的流動(dòng)資金。
（四）有3名以上房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員，其中經(jīng)注冊(cè)登記的房地產(chǎn)估價(jià)師或土地估價(jià)師不少于2名。
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第七條、設(shè)立房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)行政主管部門提出申請(qǐng)，經(jīng)資審?fù)猓〉觅Y質(zhì)證書，并申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照后方可開業(yè)。
第八條、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照國(guó)家規(guī)定實(shí)行資質(zhì)等級(jí)制度，資質(zhì)等級(jí)的確認(rèn)按國(guó)家規(guī)定權(quán)限由有關(guān)部門審批。
一級(jí)資質(zhì)：有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資金，7名以上取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書的房地產(chǎn)估價(jià)師，從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)4年以上，可獨(dú)立承擔(dān)評(píng)估標(biāo)的物的建筑面積在10萬(wàn)平方米以上的評(píng)估項(xiàng)目，可從事除國(guó)有土地使用權(quán)出讓外的各類房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目。
二級(jí)資質(zhì)：有70萬(wàn)元以上的注冊(cè)資金，5名以上取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書的房地產(chǎn)估價(jià)師，從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)3年以上，可獨(dú)立承擔(dān)評(píng)估標(biāo)的物的建筑面積在6萬(wàn)平方米以上、10萬(wàn)平方米以下的評(píng)估項(xiàng)目，可從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、企業(yè)兼并、合資入股等方面的評(píng)估項(xiàng)目。
三級(jí)資質(zhì)：有40萬(wàn)元以上的注冊(cè)資金，3名以上取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書的房地產(chǎn)估價(jià)師，從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)2年以上，可獨(dú)立承擔(dān)評(píng)估標(biāo)的物的建筑面積在2萬(wàn)平方米以上、6萬(wàn)平方米以下的評(píng)估項(xiàng)目，可從事二級(jí)資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)從業(yè)范圍內(nèi)的評(píng)估項(xiàng)目。
未取得資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，可承擔(dān)評(píng)估標(biāo)的物的建筑面積在2萬(wàn)平方米以下的評(píng)估項(xiàng)目。
土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)審批權(quán)限及其從業(yè)范圍，按國(guó)家土地行政主管部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第九條、房地產(chǎn)評(píng)估服務(wù)應(yīng)在核準(zhǔn)范圍內(nèi)進(jìn)行，不得超越資質(zhì)等級(jí)從業(yè)范圍從事評(píng)估業(yè)務(wù)。
第十條、市房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)、房地產(chǎn)評(píng)估人員的資格實(shí)行定期審核制度。不參加審核或?qū)徍瞬缓细竦模坏美^續(xù)從業(yè)。
第十一條、房地產(chǎn)評(píng)估人員必須持有房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證或房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書，并參加一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，方可從事評(píng)估業(yè)務(wù)。
房地產(chǎn)評(píng)估人員不得同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上評(píng)估機(jī)構(gòu)從業(yè)。
第十二條、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按照國(guó)家規(guī)定的從業(yè)地域范圍從事評(píng)估業(yè)務(wù)。
在外地注冊(cè)登記的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估人員在本市從事評(píng)估業(yè)務(wù)的，須按本辦法規(guī)定到市房地產(chǎn)行政主管部門登記備案。
第三章、評(píng)估業(yè)務(wù)
第十三條、凡有下列情形之一的，委托人可自行選擇具有房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估：
（一）國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押的。
（二）組建中外合資企業(yè)、股份制企業(yè)以及上市公司對(duì)房地產(chǎn)作價(jià)投資、入股的。
（三）企業(yè)兼并或破產(chǎn)需對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的。
（四）房屋買賣、交換的。
（五）房屋抵押、典當(dāng)、投保、贈(zèng)與的。
（六）其他認(rèn)為需要評(píng)估的情形。
第十四條、國(guó)有土地使用權(quán)出讓，行政、司法機(jī)關(guān)決定或裁定以房地產(chǎn)作價(jià)補(bǔ)償、賠償以及依照房地產(chǎn)價(jià)值為納稅基數(shù)的項(xiàng)目，由廣州市房地產(chǎn)估價(jià)管理所按照國(guó)家規(guī)定統(tǒng)一組織評(píng)估。
第十五條、委托房地產(chǎn)評(píng)估的單位或個(gè)人，應(yīng)當(dāng)與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂估委合同，評(píng)估委托合同應(yīng)具備下列內(nèi)容：
（一）雙方當(dāng)事人姓名或名稱、住所、法定代表人。
（二）評(píng)估標(biāo)的物名稱、地點(diǎn)、面積、座落、用途、使用情況。
（三）評(píng)估目的、期限和要求。
（四）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、付款方式和時(shí)間。
（五）評(píng)估糾紛處理和違約責(zé)任。
（六）當(dāng)事人認(rèn)為需要載明的其他事項(xiàng)。
第十六條、開展房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)有兩名以上房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員參加。
房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)完成房地產(chǎn)評(píng)估后，應(yīng)向委托人出具評(píng)估報(bào)告書。評(píng)估報(bào)告應(yīng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名，并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。
第十七條、委托人對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議的，可以在收到評(píng)估報(bào)告書之日起15日內(nèi)，向原評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核。對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以在接到復(fù)核報(bào)告書之日起15日內(nèi)向市房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)重估。
第十八條、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估人員從事評(píng)估業(yè)務(wù)，可以到需評(píng)估的房地產(chǎn)所在地的有關(guān)部門查閱與評(píng)估有關(guān)的檔案資料，有關(guān)部門應(yīng)予以協(xié)助。
房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估人員開展評(píng)估業(yè)務(wù)，有權(quán)向委托獲取相關(guān)資料，委托人應(yīng)提供有關(guān)證書和資料。
房地評(píng)估機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)為委托人保守秘密。
第十九條、房地產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)，應(yīng)按照國(guó)家和省、市物價(jià)主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并開具發(fā)票。
第四章、評(píng)估結(jié)果的確認(rèn)
第二十條、有下列情形之一的房地產(chǎn)評(píng)估，其評(píng)估結(jié)果必須報(bào)市房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)：
（一）稅務(wù)部門委托征收的有關(guān)房地產(chǎn)稅的。
（二）涉及國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的。
（三）行政、司法機(jī)關(guān)決定或裁定以房地產(chǎn)作價(jià)補(bǔ)償、賠償?shù)摹?/p>
（四）股份公司上市需確定土地價(jià)值的。
（五）行政劃撥土地進(jìn)行抵押的。
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他的情形。
第二十一條、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的，應(yīng)提交下列文件、資料：
（一）申請(qǐng)書。
（二）評(píng)估報(bào)告。
（三）評(píng)估計(jì)算過(guò)程與結(jié)果。
（四）其他有關(guān)文件、資料。
第二十二條、市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)依據(jù)下列規(guī)定確認(rèn)評(píng)估結(jié)果：
（一）評(píng)估機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)項(xiàng)目符合其資質(zhì)等級(jí)范圍（二）評(píng)估報(bào)告至少有兩名在冊(cè)估價(jià)師簽署并注明資質(zhì)證號(hào)。
（三）評(píng)估的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰。
（四）評(píng)估報(bào)告及其技術(shù)報(bào)告符合國(guó)家規(guī)定的技術(shù)規(guī)范。
（五）評(píng)估采用的資料和參數(shù)真實(shí)有效，評(píng)估方法正確。
（六）評(píng)估結(jié)果符合本市所在地段房地產(chǎn)價(jià)格水平。
第二十三條、市房地產(chǎn)行政主管部門受理房地產(chǎn)估結(jié)果確認(rèn)，應(yīng)自收到評(píng)估機(jī)構(gòu)的申請(qǐng)書及全部評(píng)估文件資料之日起15日內(nèi)予以書面答復(fù)。符合本辦法第二十二條規(guī)定要求的，應(yīng)予辦理確認(rèn)手續(xù)。
第二十四條、房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)后，涉及國(guó)家征收稅款的，由稅務(wù)部門按稅法核定其計(jì)稅價(jià)格。
房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)后，如涉及國(guó)有企業(yè)兼并、破產(chǎn)、作價(jià)入股或上市的，該房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果應(yīng)并入企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果，由國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管部門匯總。
第五章、法律責(zé)任
第二十五條、未取得房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書擅自從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的，市房地產(chǎn)行政主管部門或會(huì)同工商行政管理部門責(zé)令其停止房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)，沒(méi)收非法所得，并處非法所得五倍以下的罰款；造成當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)依法賠償。
第二十六條、不按本辦法規(guī)定參加審核的，由市房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，責(zé)令限期補(bǔ)辦審核手續(xù)；逾期仍不補(bǔ)辦的，撤銷房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書或房地產(chǎn)評(píng)估人員崗位資格證書。
第二十七條、評(píng)估機(jī)構(gòu)從事的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)超出從業(yè)范圍的，其評(píng)估結(jié)果無(wú)效，收取的評(píng)估費(fèi)應(yīng)退還委托人，并由市房地產(chǎn)行政主管部門處以2000元以上10000元以下的罰款。
第二十八條、違反本辦法第十二、二十條規(guī)定的，其評(píng)估結(jié)果無(wú)效，收取的評(píng)估費(fèi)應(yīng)退還委托人；造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)依法賠償。
第二十九條、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)或評(píng)估人員違反規(guī)定提高或壓低評(píng)估標(biāo)的物價(jià)值，損害當(dāng)事人利益的，除賠償經(jīng)濟(jì)損失外，并由市房地產(chǎn)行政主管部門處以10，000元以上30000元以上的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷其房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書或房地產(chǎn)評(píng)估人員崗位資格證書。
第三十條、市房地產(chǎn)行政主管部門及廣州市房地產(chǎn)估價(jià)管理所的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或上級(jí)主管部門給予行政處分；觸刑犯刑律的，依法追究刑事責(zé)任。
第六章、附則
篇13
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.08.048
市場(chǎng)比較法，也稱比較法，是目前房地產(chǎn)評(píng)估中最常見的、最有效的、最易于被接受的評(píng)估方法，并被房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)及國(guó)際評(píng)估行業(yè)廣泛認(rèn)可。評(píng)估人員從交易市場(chǎng)搜集大量相似的交易實(shí)例，運(yùn)用專業(yè)知識(shí)從中不斷篩選，提煉出精確、可靠地評(píng)估參數(shù)、指標(biāo)等基本數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)周密計(jì)算從而得出評(píng)估基準(zhǔn)日下的評(píng)估價(jià)值。謹(jǐn)慎地參考、比較使得市場(chǎng)法更具說(shuō)服力和適用性。在《房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范》第5.1.4條還特別強(qiáng)調(diào)：在有條件選用市場(chǎng)法時(shí)，應(yīng)當(dāng)首選市場(chǎng)法。可見，市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估方法中的重要地位。
市場(chǎng)比較法能夠適用的范圍在頻繁的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，如：普通商品住宅房、寫字樓、工廠、房地產(chǎn)開發(fā)用地，以及村鎮(zhèn)的房屋等一些常見的房地產(chǎn)。交易次數(shù)越高、交易成功率越高、可搜集的數(shù)據(jù)就越多、越精細(xì)，最后得出的評(píng)估價(jià)值就越準(zhǔn)確。市場(chǎng)法在一些特殊的、相似樣例少的房地產(chǎn)評(píng)估很難發(fā)揮，如：紀(jì)念碑、特殊用途工廠、地標(biāo)建筑、教堂、寺廟等，因?yàn)檫@樣的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)相對(duì)狹窄，獲得的交易實(shí)例可能不夠充足，數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，會(huì)影響最后房屋最后的評(píng)估價(jià)值。
1 市場(chǎng)比較法評(píng)估的一般程序
房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)法的評(píng)估程序大致分為四個(gè)階段：搜集類似交易實(shí)例資料；選出可比交易實(shí)例；對(duì)實(shí)例的各項(xiàng)交易因素進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚坏贸鲈u(píng)估對(duì)象價(jià)值。
1.1 搜集類似交易實(shí)例資料
市場(chǎng)法的適用性和說(shuō)服力完全依靠搜集來(lái)的大量成功的交易實(shí)例的交易資料，其內(nèi)容如房地產(chǎn)成交、待售的報(bào)價(jià)和買方出價(jià)，房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)布局、坐落、朝向以及周邊地帶的經(jīng)濟(jì)條件等其它交易信息。如果搜集的交易實(shí)例資料不充足，會(huì)極大影響到最后得到的市場(chǎng)價(jià)值的準(zhǔn)確性和可信度，失去評(píng)估意義。
1.2 選中可比交易實(shí)例
從搜集來(lái)的大量交易實(shí)例資料中甄選出和待估房地產(chǎn)各個(gè)條件相似或相近的、成交日期與評(píng)估時(shí)點(diǎn)接近，成交價(jià)格等其他交易因素可修正的交易實(shí)例，一般都選取3～9個(gè)作為參照最為準(zhǔn)確。
除了注意以上幾點(diǎn)外還應(yīng)符合以下條件：（1）是否與待估房地產(chǎn)用途相同；（2）是否與待估房地產(chǎn)建筑結(jié)構(gòu)相同；（3）是否與待估房地產(chǎn)坐落位置接近；（4）是否屬于正常交易等。選取實(shí)例的準(zhǔn)確性會(huì)直接影響到得出的評(píng)估價(jià)值的準(zhǔn)確性，所以從大量的數(shù)據(jù)中選出最合適的交易實(shí)例是四個(gè)階段中最困難也是最重要的一步。
1.3 對(duì)交易實(shí)例的各項(xiàng)交易因素進(jìn)行適當(dāng)修正
篩選出的可比實(shí)例盡管非常貼近待估房地產(chǎn)，但也存在著不同與待估房地產(chǎn)的因素和特性。所以要通過(guò)專業(yè)的評(píng)估人員依靠自身多年的工作經(jīng)驗(yàn)及調(diào)查研究制定出相應(yīng)的修正系數(shù)，進(jìn)行一一修正，從而避免被其中幾個(gè)特別的交易因素誤導(dǎo)，使最終結(jié)果偏離。例如其中的：（1）交易情況修正；（2）交易日期修正；（3）區(qū)域因素修正；（4）個(gè)別因素修正；（5）容積率修正；（6）房地產(chǎn)使用年期修正等等。另外還要統(tǒng)一價(jià)格單位和房屋面積單位。
1.4 得出評(píng)估價(jià)值
最后用每個(gè)可比實(shí)例的交易價(jià)格進(jìn)行修正，從而得出若干個(gè)可比價(jià)格，但這些結(jié)果不可能完全一致，要匯總這些修正后的可比價(jià)格，經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)學(xué)上的相應(yīng)公示的反復(fù)計(jì)算最后得出一個(gè)最標(biāo)準(zhǔn)、可信的評(píng)估值。如：簡(jiǎn)單算數(shù)平均值法、加權(quán)算數(shù)平均值法、眾數(shù)法、中位數(shù)法等。
2 市場(chǎng)法比較法運(yùn)用時(shí)的問(wèn)題
2.1 缺少符合國(guó)情的評(píng)估理念
市場(chǎng)法的成功運(yùn)用在于兩點(diǎn)，一個(gè)是信息，一個(gè)是專業(yè)人員。數(shù)據(jù)就像計(jì)算機(jī)的軟件，人員就像硬件，二者缺一不可，完備的評(píng)估理念則是這計(jì)算機(jī)穩(wěn)定運(yùn)行的前提。但我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)從起步到如今才幾十年的時(shí)間，再加上近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展似乎并沒(méi)有趕上前進(jìn)的步伐，相較國(guó)外一些更早起步的國(guó)家而言，我們依然缺乏足夠的經(jīng)驗(yàn)、閱歷。而更多的是模仿、套用其評(píng)估思維，缺乏創(chuàng)新。看似有條不紊的發(fā)展但實(shí)質(zhì)缺乏符合我國(guó)國(guó)情的評(píng)估理念。所以在很多評(píng)估實(shí)務(wù)中會(huì)產(chǎn)生很多差異。
2.2 不合格的評(píng)估機(jī)構(gòu)與從業(yè)人員
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)也逐步擴(kuò)大。在供不應(yīng)求的大環(huán)境下，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)拔地而起，有的完全不按照規(guī)定招攬工作人員，有的只擁有兩名專業(yè)的評(píng)估人員，有的甚至一名就可申請(qǐng)辦理評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)立手續(xù)，在國(guó)家規(guī)定要求不完備的情況下這樣的個(gè)例屢見不鮮。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是客戶與房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的紐帶，不規(guī)范的評(píng)估機(jī)構(gòu)和不充足的評(píng)估人員會(huì)對(duì)其他標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)評(píng)估的整體形象產(chǎn)生很嚴(yán)重的負(fù)面影響。評(píng)估人員要通過(guò)全國(guó)的統(tǒng)一考試合格后方能取得評(píng)估資格，通過(guò)的考生難免會(huì)發(fā)現(xiàn)顯示的評(píng)估實(shí)務(wù)與所學(xué)知識(shí)脫節(jié)。所以對(duì)于資歷尚淺或剛剛拿到資格證書的房地產(chǎn)評(píng)估師們來(lái)說(shuō)，缺少足夠的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和更深資歷的老評(píng)估師的正確引導(dǎo)，很容易使最后的評(píng)估結(jié)果失真。更有甚者個(gè)別評(píng)估師只是簡(jiǎn)單地、機(jī)械的套用評(píng)估程式，使評(píng)估結(jié)果粗糙、簡(jiǎn)略、不具有可信度。如今擁有房地產(chǎn)評(píng)估資格和土地評(píng)估資格的人數(shù)也不過(guò)10萬(wàn)余人，并且較多集中在發(fā)達(dá)城市，這也導(dǎo)致評(píng)估人員的分布的不均衡。面對(duì)如此龐大又富有潛力的房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)下人才的供應(yīng)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
2.3 信息流通受阻
信息的流通性也是在評(píng)估實(shí)踐中總會(huì)遇到的棘手的問(wèn)題。市場(chǎng)法需要一個(gè)公開、透明的交易市場(chǎng)，而我國(guó)目前還沒(méi)有健全的、公開的、透明的房地產(chǎn)交易信息平臺(tái)。個(gè)別評(píng)估人員只是依靠報(bào)刊、廣告以及房屋中介單位的掛牌價(jià)格作為參考進(jìn)行評(píng)估，而并未對(duì)成交價(jià)格進(jìn)行深入的調(diào)查求證。老百姓對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的熱情有增無(wú)減，民眾過(guò)度的投資所謂的“不動(dòng)產(chǎn)”待其升值，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格泡沫逐日累高，平添了此類房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的不準(zhǔn)確性，容易受到很多因素影響價(jià)格起伏。再者，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)之間存在的相互競(jìng)爭(zhēng)也是評(píng)估中經(jīng)常遇到的問(wèn)題，每個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)都有各自的信息收集渠道，而鮮有互幫互助、相互交流的合作存在，更有個(gè)別機(jī)構(gòu)故意封鎖交易數(shù)據(jù)，進(jìn)行惡意競(jìng)爭(zhēng)。這都為評(píng)估人員收集信息資料加大難度。
2.4 各主管部門的要求不一
地產(chǎn)評(píng)估在我國(guó)正式出現(xiàn)也不過(guò)二三十年的時(shí)間，主要評(píng)估的是土地、建筑物及其地上定置物，是一個(gè)新興的行業(yè)，很多的規(guī)章制度還不完善。我國(guó)主管房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的主管部門有三個(gè)：建設(shè)部、國(guó)土部和財(cái)政部。對(duì)于不同的評(píng)估對(duì)象的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就有差異。當(dāng)以房屋資產(chǎn)為評(píng)估對(duì)象時(shí)要按照建設(shè)部的標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估、收費(fèi)，當(dāng)是評(píng)估對(duì)象是土地資產(chǎn)時(shí)則要以國(guó)土部的規(guī)程評(píng)估、收費(fèi)。企業(yè)或個(gè)人往往對(duì)這些細(xì)致的條件不夠理解，奔走在評(píng)估機(jī)構(gòu)和主管部門之間，極大地降低了評(píng)估效率并加重了負(fù)擔(dān)。
3 存在問(wèn)題的解決辦法
3.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)交易信息的流暢傳播
建立統(tǒng)一的交易信息交流平臺(tái)。如今在這個(gè)大數(shù)據(jù)的時(shí)代，尤其是評(píng)估機(jī)構(gòu)這樣對(duì)信息資料及其需求的專業(yè)至關(guān)重要。面對(duì)我國(guó)龐大的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，建立信息交流平臺(tái)，不斷更替、添增各類房地產(chǎn)的交易信息，使得信息更公開、透明、及時(shí)。一來(lái)極大的減輕了評(píng)估人員在搜集信息資料時(shí)的負(fù)擔(dān)，并且獲得的資料更具有可信度和適用性。還可以按城鎮(zhèn)、區(qū)位、以及類型等來(lái)明細(xì)類別，使查找更方便快捷。二來(lái)也可以方便被委托人、同行業(yè)人員及社會(huì)公眾監(jiān)督，獲得認(rèn)可，杜絕回扣、評(píng)估和委托方雙方違規(guī)商討評(píng)估價(jià)格等不正當(dāng)評(píng)估現(xiàn)象的發(fā)生。第三則是打破交易信息流通時(shí)發(fā)生的阻塞、信息封閉和惡意攔截交易信息資料的不良行為。說(shuō)白了，就是為全國(guó)或地方建立一個(gè)專業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易信息數(shù)據(jù)庫(kù)，公眾方便借鑒、監(jiān)督，評(píng)估也變得更具說(shuō)服力和實(shí)用性，這位我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估的未來(lái)發(fā)展將會(huì)起到十分良好的推動(dòng)作用。
3.2 政府有關(guān)部門及各主管部門應(yīng)加強(qiáng)協(xié)作，統(tǒng)一規(guī)范、嚴(yán)格管理
目前房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)中發(fā)生的亂收費(fèi)用、辦理混亂等不規(guī)范操作屢見不鮮，因?yàn)槲覈?guó)還并未頒布一套十分完善的關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的管理制度。在此制度完善之前，政府的有關(guān)部門、主管部門及評(píng)估行業(yè)專業(yè)協(xié)會(huì)則起著尤為重要的作用，應(yīng)對(duì)現(xiàn)在市場(chǎng)中的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行逐一、徹底的審查，評(píng)定其是否擁有足夠的開辦資質(zhì)，對(duì)單位資金、人員編制、評(píng)估實(shí)力，業(yè)績(jī)等諸多方面進(jìn)行核準(zhǔn)，對(duì)不符合標(biāo)準(zhǔn)的要求限期停業(yè)整改，輕者可給予降低其評(píng)估資格處分，情況較嚴(yán)重的和規(guī)定期限內(nèi)仍未整改通過(guò)的應(yīng)取消其評(píng)估資格，吊銷評(píng)估營(yíng)業(yè)執(zhí)照。同時(shí)，對(duì)符合要求的優(yōu)秀評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)進(jìn)行不同程度的褒獎(jiǎng)，可頒發(fā)星級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)的榮譽(yù)證書，以茲鼓勵(lì)評(píng)估人員以及同行業(yè)人員更積極參與工作，努力進(jìn)步，也可給社會(huì)公眾對(duì)選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)加以引導(dǎo)。如此優(yōu)勝劣汰可以促進(jìn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展，方便市場(chǎng)注入新鮮血液，不斷推陳出新。各主管部門也應(yīng)聯(lián)合出臺(tái)一套規(guī)定，如統(tǒng)一的評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和管理制度，使客戶不再因不熟悉管理而奔走于主管部門與評(píng)估機(jī)構(gòu)之間，極大提升工作效率，明晰清楚。
3.3 提高評(píng)估人員的職業(yè)素養(yǎng)和道德操守，加強(qiáng)整體隊(duì)伍實(shí)力建設(shè)
再詳實(shí)的消息資料如果沒(méi)有被運(yùn)用和分析的透徹、詳細(xì)，也不會(huì)評(píng)估出在這一試點(diǎn)最適合準(zhǔn)確的評(píng)估價(jià)值。提高評(píng)估人員的職業(yè)素養(yǎng)、道德操守、職業(yè)水準(zhǔn)和經(jīng)驗(yàn)技能是內(nèi)部改變行業(yè)現(xiàn)狀的首要任務(wù)。評(píng)估機(jī)構(gòu)和協(xié)會(huì)應(yīng)積極舉辦各類房地產(chǎn)評(píng)估的講座，可由經(jīng)驗(yàn)豐富的資深評(píng)估師們面授多年來(lái)的工作心得，行業(yè)新人也可提出實(shí)踐中的諸多問(wèn)題，集思廣益，如此豐富自己增長(zhǎng)見識(shí)，短時(shí)間內(nèi)汲取額外的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展日漸加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化也風(fēng)云起伏，評(píng)估人員應(yīng)時(shí)刻把握市場(chǎng)的變化脈搏，開拓思路、與時(shí)俱進(jìn)，不斷積累經(jīng)驗(yàn)，積極總結(jié)。同時(shí)也要關(guān)注國(guó)外房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)評(píng)估方法的運(yùn)用方式和理念，取長(zhǎng)補(bǔ)短，在市場(chǎng)運(yùn)用的過(guò)程中進(jìn)行巧妙變通。
4 案例分析
以近年的一項(xiàng)案例為例，某市房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估某小區(qū)一所房屋，經(jīng)調(diào)查后得知該評(píng)估對(duì)象此類房屋產(chǎn)權(quán)為50年，到評(píng)估基準(zhǔn)日為止該小區(qū)已使用了11年。現(xiàn)在從該小區(qū)及周邊搜集來(lái)的比較案例中選取甲、乙、丙三總交易案例，甲案例的使用面積97平方米，成交總價(jià)為750000元人民幣，乙案例的使用面積為105平方米，成交價(jià)總為720000元。丙案例成交總價(jià)為790000元，使用面積為112平方米。具體情況如下圖。
交易日期修正（平均每月上漲1%）
甲：1+（3+9）1%=112
乙：1+（2+9）1%=111
丙：1+（8+9）1%=117
成新率：甲：1-10/50=80%
乙：1-8/50=84%
丙：1-10/50=80%
甲各項(xiàng)因素修正后價(jià)格為：7731.96*112/100*100/97*80%*97.8/101=6915.81
乙各項(xiàng)因素修正后價(jià)格為：6857.14*111/100*100/102*80%*97.8/86=6788.85
丙各項(xiàng)因素修正后價(jià)格為：7053.57*117/100*100/98*80%*97.8/91=7240.29
由以上得出，待估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格為：
（6915.81+6788.85+7240.49）/3=6981.72 元/平方米
運(yùn)用市場(chǎng)法的計(jì)算過(guò)程大致如此，嚴(yán)格按照估價(jià)規(guī)范的規(guī)定流程，搜集案例、經(jīng)多個(gè)因素修正之后計(jì)算評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)格。以上提到的個(gè)別因素和區(qū)域因素還包含很多更考究的明細(xì)，如個(gè)別因素里朝向、層高、裝修程度、建筑結(jié)構(gòu)等，區(qū)域因素里繁華程度、交通條件、臨街情況等。由此可見，運(yùn)用市場(chǎng)法對(duì)評(píng)估對(duì)象的相關(guān)資料要求詳細(xì)，這正是市場(chǎng)比較法具有較強(qiáng)說(shuō)服力的體現(xiàn)。評(píng)估師要對(duì)交易條件和交易背景資料進(jìn)行充分了解，交易案例的各個(gè)交易因素要評(píng)估師靠職業(yè)經(jīng)驗(yàn)把握準(zhǔn)確、分析透徹才能修正準(zhǔn)確。
參考文獻(xiàn)
[1]黃鳴強(qiáng).房地產(chǎn)評(píng)估中市場(chǎng)法的分析與研究[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2014，（5）.
