引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)稅收籌劃范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫(xiě)作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

(一)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)薄弱，法律意識(shí)不強(qiáng)

依法納稅是每個(gè)納稅人對(duì)國(guó)家應(yīng)盡的義務(wù)，與國(guó)家的整體利益及企業(yè)、單位、個(gè)人的直接利益有著密切的聯(lián)系。國(guó)家通過(guò)制定實(shí)施稅法加強(qiáng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益繁榮的今天，稅法的地位越來(lái)越重要。但在這種復(fù)雜的稅法政策下，沒(méi)有更好的直接的渠道傳達(dá)給房地產(chǎn)企業(yè)，因此，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅法政策了解很少，進(jìn)而出現(xiàn)了不會(huì)交稅的現(xiàn)象，最后自己也不知是多交了還是少交了。另外，隨著稅法地位的提高，房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始將注意力放在了應(yīng)納稅款上，加上稅收成本的增加，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著沉重的稅收負(fù)擔(dān)，這時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)為了降低稅收成本就會(huì)利用不合法的手段去偷逃稅。此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)不但要面臨因偷逃稅而必須承擔(dān)法律制裁的風(fēng)險(xiǎn)，更要承擔(dān)因偷逃稅對(duì)企業(yè)帶來(lái)的不利影響，這兩種風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來(lái)了不小的負(fù)面影響，進(jìn)而給企業(yè)的稅收上帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)企業(yè)誤把稅收籌劃當(dāng)成了財(cái)務(wù)部門(mén)會(huì)計(jì)處理的工作

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)人員錯(cuò)誤地認(rèn)為，企業(yè)的稅收只是財(cái)務(wù)部門(mén)的事兒，企業(yè)的應(yīng)納稅額是由財(cái)務(wù)部門(mén)來(lái)決策，一旦出現(xiàn)多交稅或者是被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰了都是因?yàn)樨?cái)務(wù)部門(mén)沒(méi)有做好稅收工作。這種明顯的錯(cuò)誤觀念，讓我們看到了房地產(chǎn)企業(yè)的決策人不了解稅收的產(chǎn)生，所以當(dāng)企業(yè)有納稅問(wèn)題產(chǎn)生時(shí)就會(huì)出現(xiàn)無(wú)法解決的尷尬局面。雖然企業(yè)在交稅的過(guò)程中，財(cái)務(wù)人員也會(huì)跟稅務(wù)機(jī)關(guān)打交道，但并沒(méi)有涉及到企業(yè)各經(jīng)營(yíng)過(guò)程相關(guān)稅收事宜，財(cái)務(wù)人員只是將企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所涉及到的稅款交到了稅務(wù)機(jī)關(guān)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的比如土地轉(zhuǎn)讓、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售房產(chǎn)等等環(huán)節(jié)的稅收結(jié)果，最終還是需要房地產(chǎn)企業(yè)的決策人在這些業(yè)務(wù)發(fā)生前做好稅收籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)都需要通過(guò)合同來(lái)體現(xiàn)，當(dāng)稅務(wù)機(jī)關(guān)來(lái)企業(yè)查看房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)過(guò)程時(shí)就需要企業(yè)提供相關(guān)的合同，而房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的每份合同都代表企業(yè)的一個(gè)業(yè)務(wù)過(guò)程，此時(shí)也相應(yīng)產(chǎn)生一個(gè)業(yè)務(wù)過(guò)程的稅收，并涉及到相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)，同時(shí)財(cái)務(wù)部門(mén)就應(yīng)交納稅收。但是每一項(xiàng)業(yè)務(wù)過(guò)程即合同簽訂的過(guò)程并不是由房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)來(lái)簽訂，而真正起決定作用的是企業(yè)的決策人、策劃部門(mén)及銷(xiāo)售部門(mén)，他們才是業(yè)務(wù)簽訂的牽頭人。此時(shí)，企業(yè)如果將稅收籌劃單純地放到財(cái)務(wù)部門(mén)，讓財(cái)務(wù)部門(mén)通過(guò)簡(jiǎn)單的賬面處理來(lái)進(jìn)行稅收籌劃就顯得不科學(xué)、不合理、不可取。所以說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)改變以往的舊觀念，不能再將企業(yè)稅收籌劃工作推給財(cái)務(wù)部門(mén)，而應(yīng)樹(shù)立正確的稅收籌劃意識(shí)，提高決策人稅收籌劃的決策能力，使企業(yè)在業(yè)務(wù)處理前做好稅收籌劃。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)誤把稅收籌劃的實(shí)施放在業(yè)務(wù)產(chǎn)生的事后來(lái)進(jìn)行

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收之所以經(jīng)常出現(xiàn)問(wèn)題從而被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)沒(méi)有重視稅收籌劃，也是因?yàn)槠髽I(yè)的決策人沒(méi)有樹(shù)立正確的稅收籌劃觀念，企業(yè)決策人只有在看到業(yè)務(wù)發(fā)生后的稅負(fù)很重時(shí)才希望財(cái)務(wù)部門(mén)通過(guò)賬面處理去解決稅收問(wèn)題，這也是目前房地產(chǎn)企業(yè)在稅收方面存在的最大缺陷。當(dāng)企業(yè)的稅收產(chǎn)生時(shí)，再通過(guò)財(cái)務(wù)部門(mén)的財(cái)務(wù)處理手段去處理已經(jīng)晚了，更不存在稅收籌劃了。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)公司內(nèi)部缺乏必要的納稅管理

目前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部進(jìn)行納稅管理的少之又少，很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員開(kāi)始學(xué)習(xí)相關(guān)的稅收法律、法規(guī)，對(duì)企業(yè)自身的業(yè)務(wù)開(kāi)始進(jìn)行稅收籌劃，但在操作過(guò)程中，大部分沒(méi)有得到好的效果，反而造成企業(yè)偷稅逃稅的現(xiàn)象，受到稅務(wù)部門(mén)的處罰。什么原因造成的呢?其主要原因不是因?yàn)樨?cái)務(wù)人員的素質(zhì)不高，沒(méi)有掌握籌劃方法和技巧，而是沒(méi)有得到其他部門(mén)的配合。因?yàn)槠髽I(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，每一個(gè)環(huán)節(jié)都存在稅收問(wèn)題。比如：房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)立過(guò)程中，性質(zhì)不同，稅收政策也不同，企業(yè)在開(kāi)發(fā)土地的時(shí)間上有推移，從而造成稅收的結(jié)果也不同，而且財(cái)務(wù)只是對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行核算與反映，企業(yè)很多具體業(yè)務(wù)不是財(cái)務(wù)能操作的。比如：企業(yè)在簽訂房屋銷(xiāo)售合同時(shí)，是由銷(xiāo)售部門(mén)實(shí)施的，但是由于他們不了解稅收政策，沒(méi)有按照稅收法規(guī)進(jìn)行操作，往往給財(cái)務(wù)部門(mén)的核算工作帶來(lái)很大麻煩。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售房屋時(shí)，為了達(dá)到銷(xiāo)售目的，制定了不少的促銷(xiāo)方式。如打折銷(xiāo)售、買(mǎi)房子送裝修等。但在稅法上規(guī)定，打折銷(xiāo)售是根據(jù)打折后的金額做銷(xiāo)售，而買(mǎi)房子送裝修是根據(jù)購(gòu)房款加上裝修款的合計(jì)金額做銷(xiāo)售(送裝修為視同銷(xiāo)售)。因?yàn)殇N(xiāo)售部門(mén)不了解稅收政策，無(wú)意中增加了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，給財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行稅收籌劃帶來(lái)麻煩。所以，稅收籌劃并不只是通過(guò)財(cái)務(wù)部門(mén)的工作實(shí)現(xiàn)的，而必須得到企業(yè)內(nèi)部所有部門(mén)的配合。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在決策過(guò)程中存在的這個(gè)盲區(qū)，企業(yè)內(nèi)部缺乏必要的納稅管理，需要企業(yè)決策人、業(yè)務(wù)部門(mén)和財(cái)務(wù)部門(mén)相互配合。納稅人在交稅過(guò)程中應(yīng)該考慮自己的納稅成本，通過(guò)合理、合法的手段來(lái)實(shí)現(xiàn)稅收籌劃，財(cái)務(wù)人員不僅要了解稅收政策，按國(guó)家規(guī)定交稅，決策人更應(yīng)該通過(guò)了解稅收政策設(shè)計(jì)好自己的銷(xiāo)售過(guò)程，來(lái)減輕自身的納稅負(fù)擔(dān)，規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)。正確的納稅觀念為：合同決定稅收，只有加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的納稅管理，使公司各部門(mén)之間相互配合，才能減輕公司的納稅負(fù)擔(dān)，更好地規(guī)避公司的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)稅收籌劃對(duì)策

(一)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高稅收籌劃意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)要想做好稅收籌劃工作，首先應(yīng)轉(zhuǎn)變舊的思想觀念，樹(shù)立正確的稅收籌劃觀念，企業(yè)的決策人應(yīng)做好企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)過(guò)程的事前籌劃工作，并需要其他部門(mén)和財(cái)務(wù)部門(mén)相互配合。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高納稅成本節(jié)約意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高納稅成本節(jié)約意識(shí)，并通過(guò)合理、合法的手段來(lái)實(shí)現(xiàn)稅收籌劃。因此，不僅需要財(cái)務(wù)人員全面了解國(guó)家相關(guān)稅收政策，更需要企業(yè)的決策人充分了解國(guó)家最新相關(guān)稅收政策，并設(shè)計(jì)好房地產(chǎn)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)過(guò)程，以減輕企業(yè)自身的納稅負(fù)擔(dān)，規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好事前籌劃

稅收籌劃的重點(diǎn)在于事前籌劃，而不是事后籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，決策人要做決策之前可先與財(cái)務(wù)人員進(jìn)行商討，利用房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅種的優(yōu)惠政策來(lái)出臺(tái)相關(guān)的稅收籌劃。如果財(cái)務(wù)人員的水平不足未能進(jìn)行合理的稅收籌劃時(shí)，或者在稅收籌劃的技術(shù)上沒(méi)什么把握的話(huà)，企業(yè)還可以通過(guò)聘請(qǐng)稅務(wù)事務(wù)所等專(zhuān)業(yè)人員來(lái)進(jìn)行稅收籌劃。

綜上所述，稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不僅僅是降低企業(yè)某一稅種或者整體的稅收負(fù)擔(dān)，還在于提高企業(yè)的稅收凈利潤(rùn)以及企業(yè)價(jià)值的穩(wěn)定增長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，事先要進(jìn)行必要的成本收益分析，并注意風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制，進(jìn)行綜合性的考慮。只有這樣，才能夠充分發(fā)揮稅務(wù)籌劃的作用。

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篇2

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是我國(guó)財(cái)政部在人民大會(huì)堂同時(shí)的一項(xiàng)條例，在2007年1月1日起在上市公司執(zhí)行，其他企業(yè)鼓勵(lì)執(zhí)行，但現(xiàn)在，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作進(jìn)行的過(guò)程中產(chǎn)生了很多影響。其中產(chǎn)生影響最深的是以下幾個(gè)方面，依次為：第一，目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)存貨計(jì)價(jià)方式做出了明確規(guī)定，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中對(duì)存貨發(fā)出計(jì)價(jià)方式祥先進(jìn)先出或者是加權(quán)平均法的方向轉(zhuǎn)變，這種形式下，企業(yè)毛利會(huì)產(chǎn)生變化。還有，通過(guò)膨脹的情況下，我國(guó)原有的計(jì)價(jià)方式不能進(jìn)行對(duì)應(yīng)的稅收，可是，如果計(jì)價(jià)方式進(jìn)行了改變，企業(yè)沒(méi)有按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行對(duì)策的開(kāi)展，使提升了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)跟企業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)建筑時(shí)間長(zhǎng)，如果直接或者是限定運(yùn)用后將先進(jìn)先出的計(jì)價(jià)方式取消，那么，房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期損益和利潤(rùn)都會(huì)受到影響。第二，投資性房地產(chǎn)以及固定資產(chǎn)計(jì)量的規(guī)定。投資性房地產(chǎn)的計(jì)量方式在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定是這樣的，倘若運(yùn)用公允價(jià)值的計(jì)量方式，就不能對(duì)計(jì)提折舊和攤銷(xiāo)策略進(jìn)行完成，這種方式還會(huì)提升企業(yè)的稅負(fù)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在對(duì)計(jì)量固定資產(chǎn)中，的規(guī)定也會(huì)影響涉稅情況。另外，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在公允價(jià)值的基礎(chǔ)上，對(duì)計(jì)量模式做出了規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行公允價(jià)值進(jìn)行稅收籌劃的時(shí)候需要對(duì)稅收籌劃的空間進(jìn)行擴(kuò)展，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債以及資產(chǎn)計(jì)量造成了影響。不僅如此，還會(huì)影響損益的計(jì)算。對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理的時(shí)候會(huì)受到新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的影響和限制，最嚴(yán)重的會(huì)影響納稅額度的計(jì)算。

二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃的建議

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作會(huì)因?yàn)樾聲?huì)計(jì)準(zhǔn)則的頒布與實(shí)施受到不同程度的影響。房地產(chǎn)企業(yè)也不能坐以待斃，應(yīng)該提出相應(yīng)的對(duì)策。房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)環(huán)境不同，所以，不確定性因素也非常多，因此，在稅收籌劃的事后會(huì)產(chǎn)生很多問(wèn)題，不能進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。為此，本文對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的建議進(jìn)行論述。

(一)關(guān)注稅收政策加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范認(rèn)知

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)工作人員在進(jìn)行稅收籌劃工作的過(guò)程中應(yīng)該密切關(guān)注我國(guó)政策和稅法的調(diào)整以及改變。房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃工作的時(shí)候，可以憑借企業(yè)的特征對(duì)信息管理系統(tǒng)進(jìn)行創(chuàng)建，按照實(shí)際稅收政策進(jìn)行改變，使得企業(yè)可以輕松地應(yīng)對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的變動(dòng)而制定解決措施，最大程度上縮小了政策變更對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響。不僅如此，在進(jìn)行稅收籌劃工作的過(guò)程中應(yīng)該將潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行考慮，并制定稅收籌劃工作方案，保證工作截然有序的進(jìn)行。

(二)重視與稅務(wù)機(jī)構(gòu)部門(mén)溝通

篇3

房地產(chǎn)項(xiàng)目是一種總投資成本高、風(fēng)險(xiǎn)高的投資經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的全程，會(huì)涉及到很多種類(lèi)的稅種，比如土地增值稅、城建稅、企業(yè)所得稅等多個(gè)稅種，在營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的政策實(shí)行的背景下，房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃工作又有了新的標(biāo)準(zhǔn)。鑒于此，本文針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃做出了較為詳細(xì)的研究，并且討論了房地產(chǎn)項(xiàng)目中稅種聯(lián)動(dòng)關(guān)系稅收籌劃的應(yīng)對(duì)方法，以帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及的稅收種類(lèi)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系分析

房地產(chǎn)稅收是國(guó)家是國(guó)家憑借政治權(quán)利，依法強(qiáng)制、無(wú)償、固定地參與房地產(chǎn)收益分配而取得財(cái)政收入的一種形式。房地產(chǎn)稅收具備了國(guó)家性質(zhì)、法律性質(zhì)以及規(guī)范約束性特征，有益于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展。房地產(chǎn)稅收涉及的種類(lèi)有很多，比如契稅、印花稅以及土地增值稅等，一般情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及的稅收稅種主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

（1）根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的城建稅、增值稅的定義來(lái)講，房地產(chǎn)項(xiàng)目是不動(dòng)產(chǎn)，所以，房地產(chǎn)企業(yè)把房地產(chǎn)項(xiàng)目作為產(chǎn)品銷(xiāo)售出去以后，就應(yīng)該繳納增值稅和城建稅，所繳納的稅收金額應(yīng)該按照以下兩點(diǎn)確定：第一，房地產(chǎn)企業(yè)在繳納增值稅時(shí)，繳納的增值稅金額應(yīng)等于房地產(chǎn)項(xiàng)目所銷(xiāo)售的金額減去房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)各類(lèi)商品以及勞務(wù)當(dāng)中涵蓋的可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅金額。第二，房地產(chǎn)企業(yè)在繳納城建稅時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定，企業(yè)或個(gè)人根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行稅額繳納。

（2）針對(duì)房地產(chǎn)土地增值稅來(lái)講，其是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)所獲取收入的企業(yè)或者個(gè)人對(duì)其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲取的增值金額所應(yīng)繳納的一種稅，房地產(chǎn)企業(yè)在上繳土地增值稅的過(guò)程中，應(yīng)該嚴(yán)格遵循土地增值稅金額等于增值金額和適用稅率的乘積與扣除項(xiàng)目金額和扣除系數(shù)乘積兩種結(jié)果相減的計(jì)算方式，所得即土地增值稅的金額。運(yùn)用這種計(jì)算方法便能夠確保所上繳的土地增值稅金額在標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定范圍內(nèi)。

（3）針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)在上繳所得稅的過(guò)程中，應(yīng)該嚴(yán)格遵循，企業(yè)所得稅金額等于不含稅收入金額減去項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本金額減去期間費(fèi)用減去稅金及附加費(fèi)用，應(yīng)注意的是其中項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本金額與期間費(fèi)用金額都是不含稅金額，以保證所上繳的所得稅金額準(zhǔn)確。

（4）針對(duì)房地產(chǎn)契稅來(lái)講，契稅中包含了國(guó)有土地使用權(quán)出售和轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)、房屋置換、房屋贈(zèng)與等多方面的內(nèi)容，在這種情形下，開(kāi)發(fā)商企業(yè)上繳契稅的過(guò)程中，繳納的金額應(yīng)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行計(jì)算，以保證上繳契稅的金額在規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)范疇內(nèi)。通過(guò)以上對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的稅收種類(lèi)和應(yīng)該上繳的稅收金額做出的分析，能夠明確的理解各種稅收之間的聯(lián)系，所以，房地產(chǎn)企業(yè)為了可以確保獲得一定的經(jīng)濟(jì)凈利潤(rùn)，就應(yīng)該將房地產(chǎn)稅種聯(lián)動(dòng)關(guān)系作為鋪墊來(lái)高效的進(jìn)行稅收籌劃工作，可以適時(shí)創(chuàng)建關(guān)于稅種聯(lián)動(dòng)關(guān)系的房地產(chǎn)項(xiàng)目獲取凈利潤(rùn)的模型，進(jìn)而高效提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的凈利潤(rùn)，以帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

3稅種聯(lián)動(dòng)關(guān)系下的房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收統(tǒng)籌計(jì)劃方案提高方法

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)稅收統(tǒng)籌計(jì)劃工作，不但能夠加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，使企業(yè)獲取延時(shí)繳納稅收的優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)可支配的收入，而且還能夠全面發(fā)揮稅收的杠桿功能，讓國(guó)家相關(guān)稅收政策落到實(shí)處，以擴(kuò)增國(guó)家資金收入。因此，稅收統(tǒng)籌計(jì)劃工作是非常關(guān)鍵的。經(jīng)過(guò)相關(guān)數(shù)據(jù)分析得出，在土地增值稅率實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率的情況下，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本金額的系數(shù)也從負(fù)數(shù)轉(zhuǎn)為正數(shù)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本資金中能夠相抵的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅金額的系數(shù)便從正數(shù)轉(zhuǎn)為負(fù)數(shù)，同時(shí)土地增值稅率達(dá)到百分之二百時(shí)，房地產(chǎn)的變量與房地產(chǎn)凈利潤(rùn)之間的變化趨勢(shì)也發(fā)生了改變，因此，土地增值稅率為百分之二百時(shí)，便可作為分界點(diǎn)，詳細(xì)情況如下：

（1）若土地增值稅率不高于百分之二百時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的提升會(huì)決定房地產(chǎn)項(xiàng)目所獲得的凈利潤(rùn)，兩者之間會(huì)成反比的關(guān)系，但房地產(chǎn)項(xiàng)目的凈利潤(rùn)卻同土地的出售轉(zhuǎn)讓金額、項(xiàng)目銷(xiāo)售金額成正比的關(guān)系。因此，房地產(chǎn)企業(yè)為了可以提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的凈利潤(rùn)收益，就應(yīng)該在實(shí)行稅收統(tǒng)籌計(jì)劃時(shí)，加大土地出售轉(zhuǎn)讓金額、項(xiàng)目銷(xiāo)售金額，同時(shí)減少房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)資金。

篇4

一、房地產(chǎn)銷(xiāo)售中的納稅籌劃

(一)努力控制房地產(chǎn)增值率

土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。其計(jì)算公式為：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入-扣除項(xiàng)目金額。扣除項(xiàng)目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。

《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率即：(1)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分， 稅率為30%；(2)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；(3)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；(4)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。除此之外，該條例還特別規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值率未超過(guò)20%的免征土地增值稅。因此，降低房地產(chǎn)銷(xiāo)售中的土地增值稅負(fù)擔(dān)的關(guān)鍵，就是控制房地產(chǎn)的增值率，在足額計(jì)算扣除項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，特別注意在制定房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)，對(duì)處于土地增值稅臨界點(diǎn)附近的情況，事先一定要進(jìn)行必要的籌劃。

需要特別強(qiáng)調(diào)的是，按照現(xiàn)行規(guī)定，房地產(chǎn)的增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅，從而使土地增值稅負(fù)擔(dān)在增值率為20%時(shí)出現(xiàn)大幅度跳躍。因此，在待出售的房地產(chǎn)增值率在20%左右時(shí)，要求房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該高度關(guān)注。現(xiàn)舉例說(shuō)明如下：

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)打算銷(xiāo)售5000平米的商品房，預(yù)扣除項(xiàng)目的金額為840萬(wàn)元，現(xiàn)有兩種銷(xiāo)售方案可以選擇，一是按照2000元/平米的價(jià)格出售；二是按照2100元/平米的價(jià)格出售。如果企業(yè)選擇了第一個(gè)方案，房地產(chǎn)的增值稅率為： 19.05%[（2000×5000－840）÷840]，小于20%的起征點(diǎn)，這時(shí)企業(yè)不需要繳納土地增值稅，企業(yè)最后所得的利潤(rùn)為160萬(wàn)元。如果企業(yè)選擇了第二個(gè)方案，所得房地產(chǎn)的增值稅率為25%，這時(shí)企業(yè)就需要繳納土地增值稅，所交納土地增選 為63萬(wàn)元，這時(shí)該企業(yè)所得的利潤(rùn)為147萬(wàn)元，看似企業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格提高了，但相比之下企業(yè)的利潤(rùn)卻下降了13萬(wàn)元，這時(shí)再考慮到營(yíng)業(yè)稅的因素，兩種方案下所得利潤(rùn)的差別就會(huì)更大。

(二)設(shè)立獨(dú)立核算的銷(xiāo)售公司

以上方案的選擇需要企業(yè)控制和降低房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)獲得免征點(diǎn)，從而降低土地增值稅負(fù)擔(dān)的問(wèn)題，但是這個(gè)方案僅局限于企業(yè)降低其銷(xiāo)售價(jià)格。因此，通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)研究分析得出，如果房地產(chǎn)企業(yè)將自己的銷(xiāo)售部門(mén)分離出來(lái)，并設(shè)立為獨(dú)立核算的房地產(chǎn)銷(xiāo)售子公司，這樣就能使房地產(chǎn)企業(yè)采用較高的價(jià)格來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)銷(xiāo)售，又能夠合理地降低企業(yè)的土地增值稅負(fù)擔(dān)。

現(xiàn)仍按以上方案為例，假設(shè)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)劃以2400元/平米的價(jià)格出售5000平米的房產(chǎn)，預(yù)扣除項(xiàng)目的金額為840萬(wàn)元，這時(shí)房地產(chǎn)的增值率為42.86%，企業(yè)所需繳納的土地增值稅為108萬(wàn)元，此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需要繳納銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅60萬(wàn)元[2400×5000×5%]，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加6萬(wàn)元[60×（7%＋3%）]，印花稅忽略不計(jì)，合計(jì)繳納稅款174萬(wàn)元，最后該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得的稅后凈利潤(rùn)為186萬(wàn)元。

而如果該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)這時(shí)要將銷(xiāo)售部門(mén)分離出來(lái)，設(shè)立獨(dú)立核算的銷(xiāo)售子公司，如果這時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)將商品房以1800元/平米的價(jià)格銷(xiāo)售給該銷(xiāo)售子公司，這時(shí)如果銷(xiāo)售公司仍以2400元/平米的價(jià)格對(duì)外銷(xiāo)售，則對(duì)于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)就不需要繳納土地增值稅，利潤(rùn)為60萬(wàn)元，需要繳納的營(yíng)業(yè)稅45萬(wàn)元，城建稅及教育附加4.5萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為10.5萬(wàn)元；而此時(shí)對(duì)于從該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中分享出來(lái)的銷(xiāo)售子公司所實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售利潤(rùn)為300萬(wàn)元，所需繳納營(yíng)業(yè)稅60萬(wàn)元[2400×5000×5%]，城建稅及教育附加6萬(wàn)元，其稅后凈利潤(rùn)為234萬(wàn)元，甲公司和銷(xiāo)售子公司共計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)244.5萬(wàn)元，可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)在通過(guò)設(shè)立銷(xiāo)售公司比原銷(xiāo)售計(jì)劃多實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)58.5萬(wàn)元。

另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)銷(xiāo)售中，除了可以將自己的銷(xiāo)售部門(mén)分離出來(lái)設(shè)立銷(xiāo)售子公司外，企業(yè)還可以和其他房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司達(dá)成協(xié)議進(jìn)行銷(xiāo)售轉(zhuǎn)移來(lái)達(dá)到好的籌劃效果。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用這中方案時(shí)還應(yīng)考慮到納稅籌劃的成本，如房地產(chǎn)企業(yè)不論是將銷(xiāo)售部門(mén)分離出來(lái)設(shè)立獨(dú)立核算子公司或者是尋求別的房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司訂立協(xié)議時(shí)都應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，考慮納稅籌劃的成本。

(三)變房地產(chǎn)銷(xiāo)售為投資

按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再征收營(yíng)業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展納稅籌劃提供了空間。

如果房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購(gòu)買(mǎi)方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售方式。仍以甲企業(yè)為例，甲企業(yè)欲出售5000m2的住房給乙企業(yè)，如前所述，如果以2400元/m2的價(jià)格直接出售，需要繳納土地增值稅108萬(wàn)元，繳納營(yíng)業(yè)稅60萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加6萬(wàn)元。而如果甲企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以1200萬(wàn)元的價(jià)格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法合理地免除了60萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅和6萬(wàn)元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。同時(shí)，為了調(diào)動(dòng)購(gòu)買(mǎi)方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以做出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補(bǔ)償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款66萬(wàn)元為限。

二、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，納稅籌劃的目標(biāo)不僅僅是降低企業(yè)某一稅種或者整體的稅后負(fù)擔(dān)，還在于提高企業(yè)的稅后凈利潤(rùn)以及企業(yè)價(jià)值的穩(wěn)定增長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房屋銷(xiāo)售的納稅籌劃時(shí)，事先要進(jìn)行必要的成本收益分析，并注意風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制，進(jìn)行綜合性的考慮，只有這樣才能夠充分發(fā)揮納稅籌劃的作用。當(dāng)然，在進(jìn)行房屋銷(xiāo)售的房地產(chǎn)稅收籌劃時(shí)，事先要進(jìn)行必要的成本收益分析，并注意風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制，進(jìn)行綜合性的考慮，只有這樣才能夠充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅收籌劃的作用。

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篇5

一、稅收與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的相關(guān)性分析

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)高速發(fā)展的勢(shì)頭，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)模化、品牌化、規(guī)范運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場(chǎng)細(xì)分的轉(zhuǎn)變，逐步發(fā)揮其作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的重要導(dǎo)向作用。

經(jīng)濟(jì)決定稅收，稅收反作用于經(jīng)濟(jì)。這是稅收與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的辯證關(guān)系，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)也存在類(lèi)似的情況。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步完善，房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的價(jià)值也會(huì)進(jìn)一步的增加，這就為政府取得充足的稅收收入提供了保障。同時(shí)隨著政府稅收收入的增加，也會(huì)相應(yīng)地增加對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)設(shè)施保障，增強(qiáng)房地產(chǎn)品保值增值的能力，進(jìn)而形成一個(gè)投入、產(chǎn)出相互促進(jìn)的良性循環(huán)。此外，稅收政策本身的好壞也將影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，適宜的稅收負(fù)擔(dān)、良好的稅收服務(wù)水平、較高的工作效率都將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。與此相反，沉重的稅收負(fù)擔(dān)、繁瑣復(fù)雜的稅種結(jié)構(gòu)、落后的稅收征管方式將阻礙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)業(yè)的納稅現(xiàn)狀

我國(guó)現(xiàn)行的稅法體系由各單行稅法構(gòu)成。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅費(fèi)名目繁多，其中，實(shí)體稅法是現(xiàn)行稅法體系的基本組成部分，目前的實(shí)體稅法由22個(gè)稅種構(gòu)成，在這22個(gè)稅種中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及到的稅種有：耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅和印花稅、車(chē)船使用牌照稅、個(gè)人所得稅等11個(gè)，占到了我國(guó)稅種的50%。2010年有人大代表稱(chēng)“一套房征62種稅費(fèi)助推房?jī)r(jià)高漲”。 根據(jù)國(guó)家財(cái)政部于2012年2月14日的《2011年稅收收入增長(zhǎng)的結(jié)構(gòu)性分析》顯示，2011年房產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)收入1 102.36億元，同比增長(zhǎng)23.3%。房產(chǎn)稅收入占稅收總收入的比重為1.2%。

房產(chǎn)稅的稅基是企業(yè)保有的自用房產(chǎn)原值總額和出租房屋的租金收入總額，它的增長(zhǎng)速度是由納稅人房產(chǎn)的保有總量和房屋出租價(jià)格的增長(zhǎng)速度決定的。財(cái)政部還說(shuō)明了房產(chǎn)稅收入快速增長(zhǎng)的主要原因：一是辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的保有量一直保持快速增長(zhǎng)。2011年辦公樓銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)16.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)23.7%。二是房屋租賃價(jià)格上升，2011年居民消費(fèi)價(jià)格中的居住類(lèi)價(jià)格上漲5.3%。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的特點(diǎn)

由于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)具有投資數(shù)額大、建設(shè)周期長(zhǎng)，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性，效益與風(fēng)險(xiǎn)并存；受政府的干預(yù)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的引導(dǎo)等特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃除了具有稅務(wù)籌劃的一般特點(diǎn)外，還具有其獨(dú)特性，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.稅務(wù)籌劃效益的顯著性

由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，而且每個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)都幾乎涉及到不同的稅費(fèi)，房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的稅務(wù)籌劃空間。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃的重視與投入，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益產(chǎn)生積極的顯著性的影響。

2.稅務(wù)籌劃的時(shí)效性強(qiáng)

我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)是屬于國(guó)家宏觀調(diào)控下的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受政府干預(yù)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的影響極大，特別是對(duì)于作為國(guó)家宏觀調(diào)控重點(diǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，國(guó)家針對(duì)該行業(yè)的經(jīng)濟(jì)、稅收、貨幣政策隨時(shí)可能發(fā)生變化，因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的措施和方案都具有極強(qiáng)的時(shí)效性，而這也要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)政策的可能變化具有預(yù)見(jiàn)性和適應(yīng)性。

3.稅務(wù)籌劃的復(fù)雜性

城市房地產(chǎn)除有其特定的開(kāi)發(fā)目標(biāo)外，還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、投資計(jì)劃等條件的制約，涉及到經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)環(huán)境等眾多因素，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。企業(yè)除了土地和房屋開(kāi)發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售到售后服務(wù)全過(guò)程。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃是一個(gè)系統(tǒng)工程，它的復(fù)雜性要比一般企業(yè)稅務(wù)籌劃的復(fù)雜性更大。

四、房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃的必要性和可行性

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)稅收籌劃的必要性

稅收籌劃具有合法性、前瞻性、目的性、綜合性的特征，房地產(chǎn)行業(yè)具有投入資金多、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高、建設(shè)及銷(xiāo)售周期長(zhǎng)、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見(jiàn)效慢等特點(diǎn)，因此，合理的稅收籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和納稅風(fēng)險(xiǎn)，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。

隨著我國(guó)住房制度的改革，房地產(chǎn)行業(yè)投資快速增長(zhǎng)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)逐步形成和發(fā)展，投資逐年增大，從1993年的1 937.5億元，增長(zhǎng)到2006年的19 382.46億元，13年間增長(zhǎng)了13倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了同期我國(guó)GDP的增長(zhǎng)速度。對(duì)于一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，其發(fā)展是非常順利的。尤其是近幾年，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度已經(jīng)超過(guò)了全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了強(qiáng)大的動(dòng)力。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的健全和完善，各行各業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，處于高速發(fā)展階段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)極其激勵(lì)。競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果就是行業(yè)利潤(rùn)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，稅收籌劃意義將更重大。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)稅收籌劃的可行性

不論是從國(guó)家的宏觀政策還是企業(yè)內(nèi)部的微觀環(huán)境來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃都是可行的。國(guó)家提倡稅收籌劃。稅收籌劃能最大限度地發(fā)揮稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，有利于提高納稅人的納稅意識(shí)、有利于增加國(guó)家的稅收收入、有利于降低征稅和納稅成本、有利于提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平、有利于優(yōu)化企業(yè)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，有著多方面的積極作用，是國(guó)家允許并提倡的。企業(yè)在法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)，實(shí)施稅收籌劃，選取對(duì)企業(yè)較為有利的納稅方案進(jìn)行申報(bào)納稅，與依法誠(chéng)信納稅是完全一致的。

3.我國(guó)的稅收大環(huán)境越來(lái)越好，我國(guó)稅收正逐步走向法治，依法治稅正在逐步變成現(xiàn)實(shí)。新稅制實(shí)施以來(lái)，稅法得到統(tǒng)一，稅權(quán)相對(duì)集中，規(guī)范了減免稅，避免了各種越權(quán)減免稅收和隨意減免稅收的現(xiàn)象。稅收大環(huán)境的變好，為稅收優(yōu)惠政策完全落到實(shí)處和稅收籌劃提供了條件和可能。

4.企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)化

（1）專(zhuān)業(yè)人才不斷增多。稅務(wù)籌劃的技術(shù)含量高，不僅要通曉稅收法律法規(guī)、經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)，還要了解企業(yè)的運(yùn)作、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r，因此，需要擁有稅務(wù)籌劃專(zhuān)業(yè)人才，專(zhuān)業(yè)人才的整體業(yè)務(wù)水平?jīng)Q定了稅務(wù)籌劃能達(dá)到的水平。作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)效益較好的產(chǎn)業(yè)，隨著其發(fā)展成熟，其業(yè)內(nèi)吸引、積累了一批稅務(wù)籌劃專(zhuān)業(yè)人才，再加上各類(lèi)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)愿意為房地產(chǎn)企業(yè)提供稅務(wù)籌劃服務(wù)，使房地的稅務(wù)籌劃人才增加，保證了其開(kāi)展稅務(wù)籌劃的人力需要，為企業(yè)的稅收籌劃提供了條件。

（2）企業(yè)的法制意識(shí)不斷地增強(qiáng)。稅務(wù)籌劃在發(fā)達(dá)國(guó)家是一門(mén)被廣泛應(yīng)用的技術(shù)，但在我國(guó)僅興起數(shù)年。目前，我國(guó)不少人對(duì)稅務(wù)籌劃仍是認(rèn)識(shí)不深。隨著時(shí)間的推移，大眾對(duì)稅務(wù)籌劃的認(rèn)識(shí)日漸加強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)界也不例外。另外，因發(fā)展迅速、經(jīng)濟(jì)效益佳，房地產(chǎn)企業(yè)云集了各種類(lèi)型的專(zhuān)業(yè)人才，這些人對(duì)新生事物接受能力強(qiáng)，對(duì)稅務(wù)籌劃的認(rèn)識(shí)速度比一般的快。稅務(wù)籌劃作為實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的有效措施之一，越來(lái)越引起房地產(chǎn)企業(yè)的重視。

參考文獻(xiàn)：

[1] 中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì).稅法[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2012.

篇6

近年來(lái)隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，同時(shí)也是中央和地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱發(fā)展，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)施行宏觀調(diào)控的力度進(jìn)一步加大。為了抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)度上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，國(guó)務(wù)院先后出臺(tái)了一系列抑制房?jī)r(jià)上漲的政策，房地產(chǎn)利潤(rùn)空間大幅降低。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)稅收籌劃不僅可以節(jié)約稅金而且可以增加效益，進(jìn)而提升競(jìng)爭(zhēng)能力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃，是提高其的經(jīng)濟(jì)效益的需要。為了與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求相適應(yīng)，我國(guó)的稅制已經(jīng)進(jìn)行了全面、整體和結(jié)構(gòu)性的改革，新的稅制體系已經(jīng)建立，目前，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)已經(jīng)加重，因此，要想降低稅負(fù)就需要重視國(guó)家的稅收政策，對(duì)各種征稅對(duì)象、稅目、稅率、計(jì)稅依據(jù)以及減免稅等相關(guān)優(yōu)惠政策要進(jìn)行認(rèn)真的研究，開(kāi)展稅收籌劃以提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平和財(cái)務(wù)管理水平的需要。資金、成本和利潤(rùn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)管理的三大要素。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃也正是為了使企業(yè)的資金、成本及利潤(rùn)達(dá)到良好的效果。由此可見(jiàn)，稅收籌劃的理論是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)管理理論的一個(gè)重要部分。國(guó)外許多房地產(chǎn)企業(yè)招聘高級(jí)財(cái)務(wù)管理人員時(shí)，是比較重視財(cái)務(wù)人員的稅收籌劃方面的技能的。因此，一個(gè)企業(yè)稅收籌劃理論及實(shí)踐的效果，可作為衡量其經(jīng)營(yíng)管理水平和財(cái)務(wù)管理水平好壞的標(biāo)準(zhǔn)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃是強(qiáng)化其法律意識(shí)，促進(jìn)稅法建設(shè)的內(nèi)在要求。不違背稅法和擁護(hù)稅法是企業(yè)稅收籌劃的前提條件，稅收籌劃是在深刻認(rèn)識(shí)和透徹理解稅法及稅收政策的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，這樣就有助于企業(yè)加強(qiáng)法律意識(shí)。此外，隨著企業(yè)稅收籌劃理論及實(shí)踐的不斷成熟，國(guó)家的稅法也會(huì)不斷的完善，進(jìn)而防止偷稅、漏稅等不良行為的發(fā)生。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的措施

（一）土地增值稅的稅收籌劃

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得增值性收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。在我國(guó)，土地增值稅采用扣除法計(jì)算增值額，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，按次征收，稅率從30%到60%。此外，土地增值率（A）＝土地增值額÷允許扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算的目的是判斷應(yīng)適用的土地增值稅稅率。稅法規(guī)定，①A

（二）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅收籌劃

1.銷(xiāo)售收入的適當(dāng)調(diào)節(jié)。稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)收到的預(yù)收款，無(wú)論是否已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入，都應(yīng)按照適用的稅率計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅及附加，并預(yù)征土地增值稅。根據(jù)該規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)努力增加免稅收入，及時(shí)除去不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為應(yīng)稅收入的項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銷(xiāo)貨退回及折讓?zhuān)瑧?yīng)及時(shí)取得相關(guān)的憑證并采取沖減銷(xiāo)售收入的賬務(wù)處理，從而避免收入的虛增；另外，如果存在閑置的流動(dòng)資金，可以選擇購(gòu)買(mǎi)國(guó)債，因?yàn)閲?guó)債不僅能給企業(yè)帶來(lái)一定的利息收入，且國(guó)債的利息收入免交企業(yè)所得稅。或者可以將暫時(shí)不用的資金直接投資于其他居民企業(yè)，取得的投資收益也可以免交企業(yè)所得稅。

2.業(yè)務(wù)招待費(fèi)的巧妙轉(zhuǎn)化。企業(yè)所得稅法實(shí)施條例規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過(guò)當(dāng)年銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入的5‰，需注意，是按照二者標(biāo)準(zhǔn)較低者計(jì)算。根據(jù)以上條例，筆者認(rèn)為，企業(yè)在申報(bào)納稅前，應(yīng)當(dāng)提前自行計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)。如果申報(bào)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)超過(guò)限額，企業(yè)應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行調(diào)整，可以將開(kāi)支的業(yè)務(wù)招待費(fèi)巧妙轉(zhuǎn)換為其他項(xiàng)目，以求在稅前扣除。比如，企業(yè)贈(zèng)送客戶(hù)的禮金、禮券等費(fèi)用，可以傭金費(fèi)用列支，因?yàn)樵摬糠挚稍诙惽翱鄢Ａ硗猓髽I(yè)還可以把招待費(fèi)轉(zhuǎn)換為會(huì)議費(fèi)，因?yàn)闀?huì)議費(fèi)不受比例限制，只要能提供合法的憑證，均可全額扣除。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅收籌劃

營(yíng)業(yè)稅是指對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其取得的營(yíng)業(yè)收入額（銷(xiāo)售額）征收的一種流轉(zhuǎn)稅。營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍包括提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。而銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)具體包括銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)建物以及銷(xiāo)售其他土地附著物，房地產(chǎn)業(yè)交納營(yíng)業(yè)稅，就是依據(jù)此項(xiàng)規(guī)定實(shí)施的。營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)的幅度規(guī)定如下：（1）按期納稅的，為月?tīng)I(yíng)業(yè)額5000-20000元；（2）按次納稅的，為每次（日）營(yíng)業(yè)額300-500元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的計(jì)征依據(jù)具體包括：第一，出售房屋收取的款項(xiàng)；第二，出售土地使用權(quán)收取的款項(xiàng)；第三，代收的房屋水表、電表、裝修等款項(xiàng)；第四，出售房屋和土地預(yù)收的款項(xiàng)。特別需要注意的是，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。第五，視同銷(xiāo)售的營(yíng)業(yè)額。對(duì)營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，需要考慮以下三個(gè)相關(guān)的政策：第一，對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房、廉租房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的自有住房、房產(chǎn)部門(mén)向居民出租的公有住房，可以暫免征收營(yíng)業(yè)稅。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的自建自用建筑物免征營(yíng)業(yè)稅。第三，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。因此，筆者認(rèn)為，企業(yè)可實(shí)施以下措施：1.在房地產(chǎn)企業(yè)中，如果企業(yè)在開(kāi)發(fā)的初期就能確定最終用戶(hù)，那么可以采用代建房的方式來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而不是采用通常所見(jiàn)的先開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售的方式。這種籌劃方式可按建筑行業(yè)適用的3%低稅率繳納營(yíng)業(yè)稅，而目前無(wú)需繳納土地增值稅。2.銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)適用的是5%營(yíng)業(yè)稅稅率，而房屋裝修屬于建筑安裝業(yè)適用3%稅率。所以，雖然售樓時(shí)以出售毛坯房為主，但在出售前文提到的精裝修房時(shí)應(yīng)當(dāng)分別簽訂出售毛坯房合同和裝修合同。裝修部分收入不僅可以使用3%的稅率，也可以將裝修部分的收入以勞務(wù)收入的形式實(shí)現(xiàn)，從而減少土地增值稅的計(jì)征基礎(chǔ)；不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售雖適用相對(duì)較高的5%的稅率，但可以采取投資的方式銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，然后再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)@樣不僅可以免交營(yíng)業(yè)稅，還可以推遲繳納土地增值稅。

總之，房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)具有前瞻性的高級(jí)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，是對(duì)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的事前謀劃與安排，在實(shí)際工作中還有很多籌劃的措施，筆者在此不在一一列舉。希望在今后的工作中，地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)能夠高度重視稅收籌劃工作來(lái)降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，增加效益。

篇7

稅收作為企業(yè)成本，是與企業(yè)利益密切相關(guān)的。合理、有效地控制企業(yè)的稅收成本，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，而隨著國(guó)家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)被極度擠壓，由“暴利行業(yè)”向“平利行業(yè)”轉(zhuǎn)變，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過(guò)稅收籌劃的手段達(dá)到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，打造企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為公司的發(fā)展打下基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及稅負(fù)情況

（一）經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)是他們經(jīng)營(yíng)的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：

1．開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)具有計(jì)劃性及復(fù)雜性。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售到售后服務(wù)全過(guò)程。且從征用土地到建設(shè)房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施、商品銷(xiāo)售都應(yīng)嚴(yán)格控制在國(guó)家計(jì)劃范圍之內(nèi)。

2．開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開(kāi)發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。

3．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷(xiāo)路不暢，將造成大量開(kāi)發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。

（二）房地產(chǎn)公司稅負(fù)情況

從行業(yè)角度看，目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)高于國(guó)內(nèi)其他行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2009年中國(guó)稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓所得稅等七項(xiàng)稅收增收額共計(jì)1 851.85億元，占中國(guó)2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當(dāng)中全國(guó)稅收收入的增長(zhǎng)額超過(guò)1/3來(lái)自于房地產(chǎn)業(yè)，增幅在各行中居首位；從稅率來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的總體稅率偏高。目前，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按銷(xiāo)售收入的5%交納營(yíng)業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。總之，房地產(chǎn)公司稅收負(fù)擔(dān)過(guò)于沉重，通過(guò)稅收籌劃，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種

（一）前期準(zhǔn)備階段的稅種

房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門(mén)批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)要按3%～5%的稅率繳納契稅。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段涉及的稅種

在開(kāi)發(fā)階段對(duì)營(yíng)業(yè)額按3%稅率征收的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅；簽訂建設(shè)施工合同時(shí)，對(duì)合同金額按萬(wàn)分之三的稅率交印花稅；同時(shí)還要就擁有的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（三）房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段涉及的稅種

1．營(yíng)業(yè)稅。對(duì)房地產(chǎn)出售方適用“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價(jià)的5%稅率繳納的營(yíng)業(yè)稅；針對(duì)房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營(yíng)業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。

2．土地增值稅。土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無(wú)增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。

3．印花稅。房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對(duì)房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。

4．企業(yè)所得稅。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤(rùn)總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。

5．房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。

三、房地產(chǎn)公司的稅收籌劃策略

從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負(fù)，因此也是企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃的重點(diǎn)稅種。

（一）土地增值稅的籌劃

土地增值稅采取的是超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)，這就決定了在銷(xiāo)售過(guò)程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關(guān)鍵。

1.進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除利息，但不能超過(guò)按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計(jì)算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的借款利息且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則按土地成本和開(kāi)發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項(xiàng)目開(kāi)工過(guò)程中，企業(yè)可以合理估計(jì)并比較“項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出”與“土地成本和開(kāi)發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%”孰大，從而在項(xiàng)目籌建之初選擇對(duì)企業(yè)最為有利的利息扣除方式。

2.充分考慮土地增值稅的起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)可以適當(dāng)測(cè)算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來(lái)的收益與放棄“20%”這一起征點(diǎn)所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價(jià)。

3．整體轉(zhuǎn)讓、分解定價(jià)、拆分收入。房地產(chǎn)企業(yè)在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進(jìn)稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節(jié)稅的角度來(lái)說(shuō)尤為重要。因此，在出售房屋時(shí)，可以考慮將房屋與屋內(nèi)各種設(shè)備分別出售，與客戶(hù)簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)簽訂一份附屬辦公室設(shè)備購(gòu)銷(xiāo)合同，將收入進(jìn)行分解，不僅使公司節(jié)約了土地增值稅，同時(shí)也節(jié)約了印花稅。另外，客戶(hù)節(jié)約了契稅，實(shí)現(xiàn)雙贏。

（二）企業(yè)所得稅的籌劃

1．遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過(guò)推遲完工時(shí)間的方式來(lái)推延納稅時(shí)間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時(shí)間價(jià)值，這其實(shí)也達(dá)到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)如符合以下三個(gè)條件之一的則視同已完工：（1）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。（2）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。（3）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不能按照計(jì)稅毛利率的方式來(lái)交企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實(shí)際銷(xiāo)售收入扣除成本費(fèi)用來(lái)計(jì)算企業(yè)所得稅。如上述三個(gè)條件一個(gè)都不滿(mǎn)足者，可按計(jì)稅毛利率的方式來(lái)預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于國(guó)稅發(fā)[2009] 31號(hào)里規(guī)定的計(jì)稅毛利率較低，扣除完?duì)I業(yè)稅及附加后基本沒(méi)有所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時(shí)間，達(dá)到合法延遲納稅的目的。

2．充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目。對(duì)于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、住房公積金等費(fèi)用，應(yīng)足額購(gòu)買(mǎi)，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅；又遵守了法律、法規(guī)；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）營(yíng)業(yè)稅的籌劃

1.合理拆分業(yè)務(wù)，剝離價(jià)外費(fèi)用。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅稅法的有關(guān)規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)納稅收入為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售房產(chǎn)的過(guò)程中，往往同時(shí)要代收天然氣初裝費(fèi)、有線(xiàn)電視初裝費(fèi)等各種費(fèi)用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售房產(chǎn)的過(guò)程中的上述各項(xiàng)代收款項(xiàng)，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷(xiāo)售收入，計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。如果能將上述代收款項(xiàng)從房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費(fèi)用從其銷(xiāo)售收入中分離出去，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

2．將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同。房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售的商品房有精裝修房和毛坯房?jī)煞N。 在房屋銷(xiāo)售的過(guò)程中，納稅人將銷(xiāo)售房屋的行為分解成銷(xiāo)售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。在征稅中分別按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”交5%的營(yíng)業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營(yíng)業(yè)稅，節(jié)約了2%的營(yíng)業(yè)稅。

參考文獻(xiàn)：

[1]王虹，陳立.納稅籌劃[M].北京:清華大學(xué)出版社，2006.

篇8

（一）法律意識(shí)淡薄、稅收籌劃意識(shí)薄弱

我國(guó)稅收相關(guān)法律法規(guī)在不斷的完善，并且呈現(xiàn)出細(xì)化的趨勢(shì)，但從實(shí)際情況來(lái)看，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅法及政策的了解程度不夠，僅僅是掌握了法律對(duì)部分稅種的規(guī)定，缺乏對(duì)稅法殊規(guī)定和政策的認(rèn)識(shí)，法律意識(shí)的淡薄導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法對(duì)自身的涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行有效籌劃和管理，甚至有可能產(chǎn)生漏稅或重復(fù)繳稅的情況。此外，我國(guó)稅收籌劃起步較晚，理論體系和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)均存在不足，這使得很多企業(yè)沒(méi)有認(rèn)識(shí)到稅收籌劃的重要性，甚至產(chǎn)生了稅收籌劃就是偷稅、漏稅的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)偷漏、漏稅的情況時(shí)有發(fā)生，違法行為不僅嚴(yán)重影響了政府的稅收收入，也不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，而實(shí)際上企業(yè)是可以通過(guò)提高稅收籌劃意識(shí)和能力來(lái)降低企業(yè)稅負(fù)的，完全沒(méi)必要鋌而走險(xiǎn)，走上違法的道路。

例如：某地產(chǎn)公司同時(shí)開(kāi)發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目，其中A項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格為1000萬(wàn)元，可以扣除成本費(fèi)用為400萬(wàn)元，則該項(xiàng)目增值率為150%，土增稅為240萬(wàn)元，同時(shí)還需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加%56萬(wàn)元;B項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格為1500萬(wàn)元，可以扣除的成本費(fèi)用為1000萬(wàn)元，則該項(xiàng)目增值率為50%，土增稅為150萬(wàn)元，同時(shí)還需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加84萬(wàn)元。在不考慮其他費(fèi)用的情況下，兩個(gè)項(xiàng)目共繳納稅金530萬(wàn)元。如果企業(yè)將這兩處房地產(chǎn)項(xiàng)目命名為同一小區(qū)，那么項(xiàng)目整體增值率為78.60%，土增稅為370萬(wàn)元，同時(shí)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加140萬(wàn)元，相比之下便可節(jié)稅20萬(wàn)元，可見(jiàn)企業(yè)應(yīng)具有稅收籌劃意識(shí)，它與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益息息相關(guān)。

（二）缺乏納稅籌劃能力及管理體系

目前，很多地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作都交給財(cái)務(wù)部門(mén)完成，但部門(mén)內(nèi)部卻沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的稅收籌劃人才，其他人員的稅收籌劃能力有限，整體上缺乏完善的納稅管理體系，也缺少其他部門(mén)和人員的支持與配合。因?yàn)槠髽I(yè)的稅費(fèi)繳納工作均是由財(cái)務(wù)部門(mén)完成，所以企業(yè)的管理者往往也會(huì)將多繳稅費(fèi)、受到稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰等情況歸咎為財(cái)務(wù)部門(mén)的工作失職，但針對(duì)這種現(xiàn)象卻也沒(méi)有人能夠提出更好的建議，這實(shí)際上本身就是對(duì)稅收籌劃工作認(rèn)識(shí)上的錯(cuò)誤。企業(yè)財(cái)務(wù)人員在辦理納稅業(yè)務(wù)時(shí)確實(shí)會(huì)與稅務(wù)機(jī)關(guān)產(chǎn)生互動(dòng)，但卻僅僅是將企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生的稅款繳納給稅務(wù)機(jī)關(guān)，完成納稅義務(wù)，并沒(méi)有真正涉及到企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的稅收決策，從實(shí)際工作情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)很多業(yè)務(wù)都由企業(yè)決策人、市場(chǎng)部門(mén)、銷(xiāo)售部門(mén)、策劃部門(mén)完成，這些業(yè)務(wù)在開(kāi)展過(guò)程中都有可能產(chǎn)生納稅義務(wù)，稅收籌劃工作需要有這些部門(mén)的合作與支持。從目前情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)將稅收籌劃工作機(jī)械的讓財(cái)務(wù)部門(mén)獨(dú)立負(fù)責(zé)，又沒(méi)有給財(cái)務(wù)部配備專(zhuān)業(yè)人才，顯然是不合理、不科學(xué)的。

（三）缺乏稅收籌劃事前管理

管理者對(duì)稅收籌劃沒(méi)有正確的認(rèn)識(shí)，以及對(duì)此項(xiàng)工作重視程度不夠都導(dǎo)致企業(yè)的后知后覺(jué)，通常都是在事后發(fā)現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)過(guò)重時(shí)才要求財(cái)務(wù)部門(mén)使用賬務(wù)處理手段做應(yīng)急處理，然后此時(shí)極端的操作往往會(huì)與稅收法律法規(guī)沖突，這也是房地產(chǎn)企業(yè)稅收方面經(jīng)常出現(xiàn)偷稅、漏稅的主要原因之一。實(shí)際上，企業(yè)的納稅義務(wù)一旦發(fā)生，再通過(guò)其他的手段去處理為時(shí)已晚，這時(shí)再進(jìn)行稅收籌劃則更是不可能的事情了。可見(jiàn)，納稅籌劃的應(yīng)該是一種事前籌劃，同時(shí)也要求稅收籌劃人員對(duì)法律法規(guī)、政策動(dòng)態(tài)及時(shí)掌握，否則納稅籌劃就不能有效實(shí)施。

三、稅收籌劃問(wèn)題的解決路徑

（一）提高稅收籌劃意識(shí)

積極轉(zhuǎn)變思維觀念，樹(shù)立科學(xué)的稅收籌劃意識(shí)是房地產(chǎn)企業(yè)要做好稅收籌劃工作的基本前提。企業(yè)不能將稅收籌劃工作硬性的安排給財(cái)務(wù)部門(mén)，要把工作重點(diǎn)放在建立與完善的稅收籌劃?rùn)C(jī)制上，管理層要給予稅務(wù)籌劃工作高度的重視，企業(yè)各部門(mén)開(kāi)展業(yè)務(wù)也要與稅收籌劃工作相配合，并在業(yè)務(wù)開(kāi)展前便做好稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)還要鼓勵(lì)稅收籌劃人員積極學(xué)習(xí)政策法規(guī)，全面掌握國(guó)家稅收政策動(dòng)態(tài)，提升自己的法律意識(shí)及納稅成本節(jié)約意識(shí)，在涉稅工作上加強(qiáng)稅主動(dòng)性，最大程度的減輕納稅負(fù)擔(dān)。

（二）提高稅收籌劃能力

篇9

當(dāng)下，房地產(chǎn)成了人們熱議的話(huà)題，如何降低房?jī)r(jià)，讓老百姓買(mǎi)得起房子是其中的焦點(diǎn)。通過(guò)降低成本來(lái)降低房?jī)r(jià)是一重要的途徑。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及稅負(fù)情況

(一）經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)是他們經(jīng)營(yíng)的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：

1.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)具有計(jì)劃性及復(fù)雜性。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售到售后服務(wù)全過(guò)程。且從征用土地到建設(shè)房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施、商品銷(xiāo)售都應(yīng)嚴(yán)格控制在國(guó)家計(jì)劃范圍之內(nèi)。

2.開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開(kāi)發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。

3.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷(xiāo)路不暢，將造成大量開(kāi)發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。

（二）房地產(chǎn)公司稅負(fù)情況

從行業(yè)角度看，目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)高于國(guó)內(nèi)其他行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2009年中國(guó)稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓所得稅等七項(xiàng)稅收增收額共計(jì)1 851.85億元，占中國(guó)2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當(dāng)中全國(guó)稅收收入的增長(zhǎng)額超過(guò)1/3來(lái)自于房地產(chǎn)業(yè)，增幅在各行中居首位；從稅率來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的總體稅率偏高。目前，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按銷(xiāo)售收入的5%交納營(yíng)業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。總之，房地產(chǎn)公司稅收負(fù)擔(dān)過(guò)于沉重，通過(guò)稅收籌劃，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種

（一）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門(mén)批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)要按3%～5%的稅率繳納契稅。

（二）項(xiàng)目建設(shè)階段

在開(kāi)發(fā)階段對(duì)營(yíng)業(yè)額按3%稅率征收的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅；簽訂建設(shè)施工合同時(shí)，對(duì)合同金額按萬(wàn)分之三的稅率交印花稅；同時(shí)還要就擁有的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（三）項(xiàng)目銷(xiāo)售階段

1.營(yíng)業(yè)稅。對(duì)房地產(chǎn)出售方適用“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價(jià)的5%稅率繳納的營(yíng)業(yè)稅；針對(duì)房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營(yíng)業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。

2.土地增值稅。土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無(wú)增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。

3.印花稅。房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對(duì)房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。

4.企業(yè)所得稅。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤(rùn)總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。

5.房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。

三、房地產(chǎn)公司的稅收籌劃策略

從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負(fù)，因此也是企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃的重點(diǎn)稅種。

（一）土地增值稅的籌劃

土地增值稅采取的是超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)，這就決定了在銷(xiāo)售過(guò)程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關(guān)鍵。

1.進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除利息，但不能超過(guò)按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計(jì)算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的借款利息且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則按土地成本和開(kāi)發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項(xiàng)目開(kāi)工過(guò)程中，企業(yè)可以合理估計(jì)并比較“項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出”與“土地成本和開(kāi)發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%”孰大，從而在項(xiàng)目籌建之初選擇對(duì)企業(yè)最為有利的利息扣除方式。

2.充分考慮土地增值稅的起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)可以適當(dāng)測(cè)算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來(lái)的收益與放棄“20%”這一起征點(diǎn)所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價(jià)。

3.整體轉(zhuǎn)讓、分解定價(jià)、拆分收入。房地產(chǎn)企業(yè)在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進(jìn)稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節(jié)稅的角度來(lái)說(shuō)尤為重要。因此，在出售房屋時(shí)，可以考慮將房屋與屋內(nèi)各種設(shè)備分別出售，與客戶(hù)簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)簽訂一份附屬辦公室設(shè)備購(gòu)銷(xiāo)合同，將收入進(jìn)行分解，不僅使公司節(jié)約了土地增值稅，同時(shí)也節(jié)約了印花稅。另外，客戶(hù)節(jié)約了契稅，實(shí)現(xiàn)雙贏。

（二）企業(yè)所得稅的籌劃

1.遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過(guò)推遲完工時(shí)間的方式來(lái)推延納稅時(shí)間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時(shí)間價(jià)值，這其實(shí)也達(dá)到了稅收籌劃的效果。

2.充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目。對(duì)于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、住房公積金等費(fèi)用，應(yīng)足額購(gòu)買(mǎi)，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅，又遵守了法律、法規(guī)；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）營(yíng)業(yè)稅的籌劃

1. 變房地產(chǎn)銷(xiāo)售為投資。稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不繳營(yíng)業(yè)稅；投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，也不繳營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)該規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購(gòu)買(mǎi)方銷(xiāo)售股權(quán)的方式銷(xiāo)售房地產(chǎn)，從而達(dá)到不再繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加的目的。

2.將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同。房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售的商品房有精裝修房和毛坯房?jī)煞N。 在房屋銷(xiāo)售的過(guò)程中，納稅人將銷(xiāo)售房屋的行為分解成銷(xiāo)售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。在征稅中分別按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”交5%的營(yíng)業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營(yíng)業(yè)稅，節(jié)約了2%的營(yíng)業(yè)稅。

參考文獻(xiàn)：

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收錄日期：2014年1月20日

一、土地增值稅基本綜述

土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。其征稅對(duì)象為有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額，該增值額等于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定允許扣除項(xiàng)目金額后的余額。

其中，扣除項(xiàng)目包括以下六類(lèi)：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款以及按國(guó)家規(guī)定統(tǒng)一交納的有關(guān)費(fèi)用之和；2、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本。主要包括土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等；3、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用。指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用；4、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格，評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)；5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加也可視同稅金予以扣除；6、對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和，加計(jì)百分之二十的扣除。

二、土地增值稅稅收籌劃方法

1、利用稅收減免優(yōu)惠的籌劃。《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅。對(duì)于納稅人，除了建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅外還進(jìn)行其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，否則其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅也不能適用這一免稅規(guī)定。可見(jiàn)，不同標(biāo)準(zhǔn)住宅分開(kāi)核算與不分開(kāi)核算稅負(fù)會(huì)有差異，其大小取決于不同標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷(xiāo)售額和可以扣除項(xiàng)目金額的結(jié)構(gòu)。在分開(kāi)核算的情況下，要注意是否能將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目金額20%以?xún)?nèi)，否則也將無(wú)法享受免稅優(yōu)惠。企業(yè)要降低普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額，控制方法不外乎增加可扣除項(xiàng)目金額和減少房屋銷(xiāo)售收入兩種方式。

增加可扣除項(xiàng)目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用等，以進(jìn)一步提高商品房的質(zhì)量。但是，在增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注意稅法規(guī)定的開(kāi)支限制標(biāo)準(zhǔn)，做到費(fèi)用列支既充分又不超標(biāo)。在稅法許可的范圍內(nèi)，企業(yè)要將可列支費(fèi)用、損失及扣除額等充分列支。但是對(duì)于工資、職工福利費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、捐贈(zèng)等超出國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，稅法不允許在稅前列支，要并入利潤(rùn)納稅。還有注意開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例不能超過(guò)取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額總和的20%。

至于以降低房屋銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)控制普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率的做法，由于它會(huì)導(dǎo)致銷(xiāo)售收入的減少，因此是否可取應(yīng)在比較減少的銷(xiāo)售收入和控制增值率減少的稅金支出大小的基礎(chǔ)上，做出恰當(dāng)?shù)倪x擇。

2、費(fèi)用轉(zhuǎn)移籌劃。能否把期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移哪怕是部分轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本中去呢？客觀地說(shuō)，事后直接轉(zhuǎn)出是行不通的，是一種偷稅行為，這就需要事前籌劃。可以進(jìn)行組織人事以及行為準(zhǔn)則等方面的事前準(zhǔn)備。因?yàn)楣究偛咳藛T的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等費(fèi)用，都屬于期間費(fèi)用的開(kāi)支范圍，它的實(shí)際發(fā)生數(shù)對(duì)土地增值稅的計(jì)算沒(méi)有任何意義，但屬于每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的人員所發(fā)生的這些方面的費(fèi)用都應(yīng)列入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中，可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除，這就為稅收籌劃行為提供了一個(gè)籌劃的方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中。作為每一個(gè)房地產(chǎn)公司都有這個(gè)權(quán)力這樣做，稅務(wù)機(jī)關(guān)是無(wú)權(quán)干涉其內(nèi)政的。例如，總部某行政部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)同時(shí)兼任某房地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，在不影響總部工作的情況下，參與到該項(xiàng)目的管理。那么，此人有關(guān)費(fèi)中的部分費(fèi)用就可以合情合理地分?jǐn)偟椒康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中去。

3、利用借款利息的籌劃。按企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工之前的利息費(fèi)用即房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。而從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本加計(jì)之和的20%予以扣除。這樣，就可加大扣除項(xiàng)目的金額，降低增值額和增值率，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)，增加企業(yè)凈收益。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工之前的利息費(fèi)用應(yīng)計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。按照規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，利息允許據(jù)實(shí)扣除，但利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，利息不允許扣除，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%扣除。這項(xiàng)規(guī)定為納稅人提供了稅收籌劃的空間。如房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要依靠借款籌資，利息費(fèi)用較高，則應(yīng)盡可能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，并按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯瑢?shí)現(xiàn)利息據(jù)實(shí)扣除，降低稅負(fù)；反之，開(kāi)發(fā)過(guò)程中借款不多，利息費(fèi)用較低，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С龌虿惶峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明，這樣可多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。

4、利用經(jīng)營(yíng)收入范圍的籌劃。隨著消費(fèi)者對(duì)房屋的個(gè)性化要求的提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從原來(lái)的“毛坯房”向裝修房發(fā)展，且裝修標(biāo)準(zhǔn)逐年提高，裝修費(fèi)用在房款中所占的比重呈逐年遞增之勢(shì)，因此房地產(chǎn)企業(yè)的售房收入則由房?jī)r(jià)款和裝修價(jià)款兩部分組成。按我國(guó)稅法的規(guī)定，企業(yè)銷(xiāo)售商品房按銷(xiāo)售金額的5%繳納營(yíng)業(yè)稅，提供裝修服務(wù)按“裝修合同”金額的3%繳納營(yíng)業(yè)稅，城建稅及教育附加費(fèi)均按營(yíng)業(yè)稅的一定比例（10%）繳納，土地增值稅按銷(xiāo)售商品房所取得的增值額采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率（30%～60%）課征，相應(yīng)地購(gòu)房者按商品房銷(xiāo)售金額的一定比例繳納契稅。因此，若將商品房裝修價(jià)款包含在整個(gè)售房?jī)r(jià)款中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將會(huì)多繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，購(gòu)房者則會(huì)多繳納契稅。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完全可以利用稅法對(duì)不同項(xiàng)目課稅比例及內(nèi)容的差異，將房?jī)r(jià)款和裝修價(jià)款分開(kāi)，這樣可以少繳納不少土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅。具體做法是，房地產(chǎn)企業(yè)可另設(shè)立一家裝飾裝修公司（也可增加該經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目），分別與購(gòu)房者簽訂兩份合約，一份是在房地產(chǎn)初步完工時(shí)簽訂的房屋銷(xiāo)售合同，另一份是房屋裝修合同。房地產(chǎn)企業(yè)只對(duì)房屋銷(xiāo)售價(jià)款的增值額繳納土地增值稅，裝修價(jià)款屬于勞務(wù)收入，不繳納土地增值稅。

5、利用銷(xiāo)售價(jià)格的籌劃。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，由于采用超率累進(jìn)稅率，因此銷(xiāo)售收入的增長(zhǎng)，也意味著在相同的條件下增值額的增加，這就導(dǎo)致了增值率的提高和增值稅率的累進(jìn)，使稅負(fù)增長(zhǎng)加快。房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的變化，將直接影響房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的增減，因此在確定銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)，既要充分考慮價(jià)格提高帶來(lái)的收益與不能享受減免優(yōu)惠政策及提高稅率增加稅負(fù)之間的關(guān)系，又要認(rèn)真分析價(jià)格變動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力變化的關(guān)系。通過(guò)不同價(jià)格銷(xiāo)售方案的分析比較，確定適合的房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格，以減少稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

6、遞延納稅時(shí)間。土地增值稅的納稅時(shí)間的遞延方法包括：（1）遞延收入的實(shí)現(xiàn)；（2）在申報(bào)期屆滿(mǎn)前一日才申報(bào)納稅。由于土地增值稅按照增值額征稅，增值額為《土地增值稅條例》規(guī)定的收入減去扣除項(xiàng)目的金額，因此納稅人可推遲開(kāi)發(fā)成本如建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等工程成本結(jié)算（決算）的時(shí)間，延遲增值額的確定。同時(shí)，盡量在申報(bào)期屆滿(mǎn)前一日才申報(bào)納稅，使納稅期遞延。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃是一個(gè)系統(tǒng)工程，企業(yè)應(yīng)從實(shí)際需求出發(fā)，不僅要考慮本企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程，還要充分考慮其他各相關(guān)方的利益，其目標(biāo)是企業(yè)價(jià)值最大化。稅收籌劃方案的設(shè)計(jì)要求籌劃人員大膽設(shè)想，小心求證，以企業(yè)案例為載體，以現(xiàn)行法律法規(guī)為依據(jù)，對(duì)各種商業(yè)模式、交易結(jié)構(gòu)進(jìn)行定性和定量分析。同時(shí)，在籌劃方案執(zhí)行過(guò)程中，企業(yè)面臨的環(huán)境是動(dòng)態(tài)的，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理必須貫穿籌劃和執(zhí)行的全過(guò)程，才能保證籌劃方案成功。

主要參考文獻(xiàn)：

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一、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

根據(jù)我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又從事其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在分開(kāi)核算的情況下，籌劃的關(guān)鍵就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以?xún)?nèi)，以獲得免稅待遇。要降低增值率，關(guān)鍵是降低增值額。

例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)A出售普通標(biāo)準(zhǔn)商品房取得銷(xiāo)售收入6000萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額為4400萬(wàn)元（未包括稅金）。

解答：銷(xiāo)售稅金及附加＝6000×5%×（1＋7%＋3%）＝330萬(wàn)元

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝4400＋330＝4730萬(wàn)元

增值額＝6000－4730＝1270萬(wàn)元

增值率＝1270/4730×100%＝26.8%

適用30%的稅率，因此繳納的土地增值稅為1270×30%＝381萬(wàn)元

通過(guò)上述計(jì)算可以看出，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為26.8%，超過(guò)20%，需要繳納土地增值稅。要使普通標(biāo)準(zhǔn)住宅獲得免稅待遇，可將其增值率控制在 20%以?xún)?nèi)，籌劃的方法有以下兩種：

第一，降低普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷(xiāo)售價(jià)格。降低銷(xiāo)售價(jià)格雖然會(huì)使增值率降低，但也會(huì)導(dǎo)致銷(xiāo)售收入的減少，影響企業(yè)的利潤(rùn)，這種方法是否合理應(yīng)通過(guò)比較減少的收入和少繳納的稅金做出決定。假定其他條件不變，改變普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷(xiāo)售價(jià)格，令其為X，則應(yīng)納土地增值稅為：

銷(xiāo)售稅金及附加＝X1×5%×（1＋7%＋3%）＝0.055X1

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝4400＋0.055X1

增值額＝X1－（4400＋0.055X1）＝X1－0.055X1－4400

增值率＝（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%

由等式（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%＝20%，解得X1＝5653.1萬(wàn)元。此時(shí)銷(xiāo)售收入比原來(lái)的6000萬(wàn)元減少了346.9萬(wàn)元，由于免征增值稅少納稅381萬(wàn)元，與減少的收入相比節(jié)省了34.1萬(wàn)元。

第二，增加普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目金額：增加扣除項(xiàng)目金額的途徑很多，例如可以增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用等。假定上例中其他條件不變，只是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目發(fā)生變化，令其為X2，則應(yīng)納土地增值稅為：

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝X2＋330

增值額＝6000－（X2＋330）＝5670－X2

增值率＝（5670－X2）/（X2＋330）×100%

由等式（5670－X2）/（X2＋330）×100%＝20%，解得X2＝4670萬(wàn)元。此時(shí)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅就可以免征土地增值稅。

二、利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃

第一，利用合作建房節(jié)稅。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》中規(guī)定“對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行稅收籌劃。第二，利用房地產(chǎn)的代建房節(jié)稅。這種情況是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶(hù)收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開(kāi)發(fā)之初確定最終用戶(hù)，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售繳納土地增值稅。第三，改售為租、投資聯(lián)營(yíng)節(jié)稅。土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)完成后，可以出租的形式收回資金。由于沒(méi)有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，只需交納出租房產(chǎn)稅。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也可以房產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)，在投資時(shí)按稅法規(guī)定不用繳納土地增值稅，而且在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)也可以不用補(bǔ)交。

三、利用增加扣除項(xiàng)目進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)可通過(guò)合理的增加扣除項(xiàng)目金額以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出。凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條規(guī)定計(jì)算的金額之和的5 %以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以?xún)?nèi)扣除。

篇12

無(wú)論何種企業(yè)類(lèi)型，稅務(wù)籌劃都具有著積極意義，是企業(yè)的一項(xiàng)重要的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。良好的稅務(wù)籌劃手段，能夠提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力，降低企業(yè)的稅務(wù)成本。現(xiàn)階段，稅收籌劃已成為企業(yè)發(fā)展中不可忽略的一項(xiàng)重要因素。稅收籌劃起步于西方，但在我國(guó)的發(fā)展較晚，很多方式方法還需進(jìn)一步探索。但是，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來(lái)越多的財(cái)務(wù)人員和企業(yè)管理者都已深刻認(rèn)識(shí)到稅務(wù)籌劃的重要性。

房地產(chǎn)行業(yè)不僅是我國(guó)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，還是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱。我國(guó)財(cái)政收入的很大一部分都來(lái)自于房地產(chǎn)業(yè)。一直以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)都被視作一種“暴利行業(yè)”。然而，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際中面臨著諸多稅種，稅收負(fù)擔(dān)較重。不僅擁有一般企業(yè)的企業(yè)所得稅、印花稅、增值稅，還涉及土地使用稅、土地增值稅等各項(xiàng)稅負(fù)。在此其中，土地增值稅的稅收負(fù)擔(dān)最重。

研究房地產(chǎn)企業(yè)合理避稅的途徑，對(duì)土地增值說(shuō)進(jìn)行稅收籌劃，不失為一種有利于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與運(yùn)營(yíng)的有效措施。

二、土地增值稅概述

（一）土地增值稅的內(nèi)涵

土地增值稅的征稅主體是國(guó)家地稅局。征稅對(duì)象主要是針對(duì)房地產(chǎn)（地上建筑物及其附著物）的轉(zhuǎn)讓行為。征稅客體是具有轉(zhuǎn)讓行為的單位和個(gè)人，并能從該轉(zhuǎn)讓行為中獲利。轉(zhuǎn)讓行為不包括以繼承、贈(zèng)與等無(wú)償轉(zhuǎn)讓行為。計(jì)算依據(jù)是征稅客體轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

（二）土地增值稅的計(jì)算

納稅人所繳納的土地增值稅是增值額套用適用稅率所計(jì)算的數(shù)值。該數(shù)值不包含可扣除項(xiàng)目金額的速算扣除數(shù)。增值額是增值數(shù)額（收入額）與可扣除項(xiàng)目金額的差值，不僅包括貨幣收入，還包含實(shí)物收入和其他收入等。用公式可表達(dá)為：

應(yīng)納土地增值稅=增值額*適用稅率-可扣除項(xiàng)目金額*速算扣除數(shù)；

增值額=增值數(shù)額（收入額）-可扣除項(xiàng)目金額；

（三）其他

1、土地增值稅的可扣除項(xiàng)目

土地增值稅的可扣除項(xiàng)目共包含五種，詳見(jiàn)表1。

2、土地增值稅稅率

我國(guó)土地增值稅根據(jù)增值額與速算扣除數(shù)的比率不同而執(zhí)行不同的稅率和速算扣除系數(shù)。目前，土地增值稅稅率實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。分別為：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率Q50%的，執(zhí)行30%的稅率，速算扣除系數(shù)為0；在50%-100%區(qū)間內(nèi)的，執(zhí)行40%稅率，速算扣除系數(shù)為5%；在100%-200%區(qū)間內(nèi)的，執(zhí)行50%稅率，速算扣除系數(shù)為15%；超過(guò)200%的部分，稅率為60%，速算扣除系數(shù)為20%。

3、稅收優(yōu)惠政策

目前，我國(guó)政府對(duì)土地增值稅規(guī)定了免稅政策。免稅政策適用于兩種情形：建造的房地產(chǎn)為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，對(duì)外出售時(shí)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的；宏觀經(jīng)濟(jì)建設(shè)中需依法收回、征收的房地產(chǎn)。

三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略

（一）從尋求稅收優(yōu)惠政策入手，實(shí)施稅務(wù)籌劃

目前，我國(guó)《稅法》對(duì)土地增值稅規(guī)定了免稅政策。其中要求：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅且用于對(duì)外出售的，如果增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，則可對(duì)該納稅人免征土地增值稅”。同時(shí)規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅之外，還進(jìn)行其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，則應(yīng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他房地產(chǎn)分開(kāi)核算土地增值稅。未分開(kāi)核算的，不享受免稅優(yōu)惠，統(tǒng)一征收土地增值稅”。

對(duì)此，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)可以采取增加可扣除項(xiàng)目金額或者降低增值額（銷(xiāo)售收入）的手段，將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額與可扣除項(xiàng)目金額的比率控制在20%以?xún)?nèi)。這樣做，實(shí)際對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者都有好處。既能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)免繳土地增值稅，又能通過(guò)增加可扣除項(xiàng)目金額而使房屋質(zhì)量、配套設(shè)施等有所提升和改善，并最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位。該稅收籌劃方式下，房地產(chǎn)企業(yè)需控制好普通住宅的增值率，并計(jì)算出銷(xiāo)售收入的降低額與免繳的土地增值稅之間的平衡點(diǎn)。

（二）結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境，綜合制定合宜價(jià)格

房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格不僅影響企業(yè)的房產(chǎn)收入，還影響著土地增值稅的高低。房地產(chǎn)企業(yè)若要做好稅收籌劃，便應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境，綜合考慮土地增值稅各類(lèi)影響因素，綜合制定出合宜的價(jià)格。作為銷(xiāo)售一方的房地產(chǎn)企業(yè)，都想制定較高的銷(xiāo)售價(jià)格。然而，在價(jià)格制定過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)不能一味追求高定價(jià)，除了要結(jié)合市場(chǎng)行情，還應(yīng)充分考慮價(jià)格提高的收益是否能夠完全抵消無(wú)法享受土地增值稅優(yōu)惠政策而增加的稅收負(fù)擔(dān)，做好二者之間的平衡，找出臨界點(diǎn)。倘若房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品只是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，則房地產(chǎn)企業(yè)可以在收益增值額與可扣除項(xiàng)目金額的比率不足20%的情況下適當(dāng)提高房?jī)r(jià)。倘若房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品為豪華住宅或者其他非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，則無(wú)論增值率高低，都無(wú)法享受免稅政策。這種情況下，只要市場(chǎng)剛性需求旺盛，房地產(chǎn)企業(yè)還是具有漲價(jià)的空間。該漲價(jià)空間除了考慮市場(chǎng)的剛性需求，還應(yīng)結(jié)合人們的購(gòu)買(mǎi)力，防止價(jià)格過(guò)高造成房產(chǎn)空置。

（三）有效劃分車(chē)位、車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售收入和普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷(xiāo)售收入

目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，大多數(shù)車(chē)位和車(chē)庫(kù)都沒(méi)有“產(chǎn)權(quán)證”。很多房地產(chǎn)銷(xiāo)售企業(yè)在銷(xiāo)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅之外，還會(huì)將小區(qū)內(nèi)的車(chē)位/車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售給業(yè)主。但是，由于這些車(chē)位/車(chē)庫(kù)并沒(méi)有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證，因此，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售的實(shí)際只是一種有限期內(nèi)的“使用權(quán)”，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)只是一種“出租行為”，并不符合我國(guó)《土地增值稅暫行條例》中所規(guī)定的土地增值稅的征稅行為。所以，房地產(chǎn)銷(xiāo)售企業(yè)對(duì)外銷(xiāo)售車(chē)位/車(chē)庫(kù)的收入不需考慮增值額和扣除項(xiàng)目等問(wèn)題，不需繳納土地增值稅。

對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃中，不妨將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷(xiāo)售行為與車(chē)位/車(chē)庫(kù)的銷(xiāo)售行為區(qū)分對(duì)待。在清算土地增值稅時(shí)，應(yīng)將車(chē)位/車(chē)庫(kù)的銷(xiāo)售收入從銷(xiāo)售總收入中扣除。間接也能夠?qū)崿F(xiàn)增值額和增值率的降低。

（四）將銷(xiāo)售收入與裝修收入相區(qū)分

在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)傾向于在房產(chǎn)正式銷(xiāo)售前，進(jìn)行維護(hù)和裝修。而且，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)傾向于將房產(chǎn)進(jìn)行精裝修之后再行銷(xiāo)售。倘若將裝修費(fèi)用并入房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格，無(wú)疑會(huì)大大增加土地增值稅計(jì)算中的增值額和增值率。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)不妨將房屋的銷(xiāo)售收入與裝修收入分開(kāi)核算。可以將房產(chǎn)的裝修、維護(hù)、設(shè)備安裝等作為企業(yè)的獨(dú)立業(yè)務(wù)，各業(yè)務(wù)間獨(dú)立核算和計(jì)稅。如此一來(lái)，不僅能夠大大降低房屋的銷(xiāo)售價(jià)格，還能有效控制房屋的增值率，降低房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅收負(fù)擔(dān)。

四、結(jié)束語(yǔ)

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)力的日益加劇，越來(lái)越多的企業(yè)都希望通過(guò)有效的稅收籌劃手段實(shí)現(xiàn)降低稅務(wù)成本的目的。一直以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)不僅是我國(guó)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性行業(yè)，其還一直都是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱。然而，房地產(chǎn)業(yè)面臨的稅種較多，稅負(fù)也較重。在眾多的稅種稅負(fù)中，土地增值稅最為嚴(yán)重。對(duì)此，筆者圍繞目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和企業(yè)現(xiàn)狀，提出我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)若要實(shí)施有效的稅收籌劃，需積極利用目前的稅收優(yōu)惠政策；結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境，綜合制定合宜價(jià)格；有效劃分車(chē)位、車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售收入和普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷(xiāo)售收入；將銷(xiāo)售收入與裝修收入相區(qū)分。這些手段的實(shí)施能夠有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低土地增值稅的稅收負(fù)擔(dān)。然而，上述行為只是筆者圍繞土地增值稅的內(nèi)涵和計(jì)算要求，結(jié)合目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)所提出的相關(guān)建議。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中還應(yīng)結(jié)合房屋性質(zhì)、實(shí)際情況等進(jìn)行靈活分析，有效運(yùn)用稅收優(yōu)惠等相關(guān)政策，在合理合法的范圍內(nèi)為企業(yè)節(jié)省稅收負(fù)擔(dān)、有效規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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篇13

        稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目包括五個(gè)部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，主要是指對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付金額和開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)扣除20%。

        房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用是不以實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。除上述利息費(fèi)用外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售和管理費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。納稅人可以把期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接成本中去，但事后轉(zhuǎn)移是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進(jìn)行組織人事及行為準(zhǔn)則等方面的準(zhǔn)備。因?yàn)閷儆诠究偛咳藛T的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都屬于期間費(fèi)用的開(kāi)支范圍，它的實(shí)際發(fā)生數(shù)對(duì)土地增值稅的計(jì)算沒(méi)有任何意義，而屬于每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的人員發(fā)生的這些方面的費(fèi)用都應(yīng)列入開(kāi)發(fā)成本中，可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。這就為稅收籌劃提供了一個(gè)方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中去。例如，總部某領(lǐng)導(dǎo)兼某房地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，在不影響總部工作的同時(shí)參加該項(xiàng)目的管理，那么此人的有關(guān)費(fèi)用于情于理都可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中去。期間費(fèi)用少了又不影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本增大了。也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在不增加一分錢(qián)的開(kāi)支情況下，可以增大增值稅允許扣除項(xiàng)目金額。

        二、分散收入法

        在確定土地增值稅稅額時(shí)，很重要的一點(diǎn)便是確定出售房地產(chǎn)的增值額。而增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。若能設(shè)法使得轉(zhuǎn)讓收入變少，從而減少納稅人轉(zhuǎn)讓的增值額，顯然是可以節(jié)省稅款的。

        在房地產(chǎn)行業(yè)中，分散收入一般常用方法是分多次簽訂售房合同。當(dāng)所開(kāi)發(fā)的住房初步完工但還沒(méi)有安裝附屬設(shè)備以及進(jìn)行裝潢、裝飾時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)便可以和購(gòu)買(mǎi)者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同；當(dāng)附屬設(shè)備安裝完畢或裝潢、裝飾完畢后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)再和購(gòu)買(mǎi)者簽訂附屬設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同，這樣該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，不用征土地增值稅。營(yíng)業(yè)稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到了降低稅賦的目的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)并轉(zhuǎn)讓精裝修房時(shí)，就可采用此方法進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃。

        三、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

        根據(jù)我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對(duì)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

        四、利用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃

        準(zhǔn)確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三條：一是土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅；三是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。根據(jù)這三條判定標(biāo)準(zhǔn)，稅法對(duì)若干具體情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進(jìn)行了判定，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)這些判定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理的稅收籌劃。