引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)投資論文范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
2、資金投向結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投入不足。1997－2003年住宅開發(fā)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，2003年達(dá)到6782.41億元，占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)投資的67.1％；雖然經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)投資規(guī)模在各類住宅建設(shè)中所占的比例并不是最低的，但是與我國(guó)的收入結(jié)構(gòu)比，這一比例明顯偏低。2004年1－5月在房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資增長(zhǎng)分別高達(dá)32.0％和32.2％的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資的增長(zhǎng)只有9.1％。因此，造成供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾有加劇之勢(shì)。一些城市普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。截至2004年6月末全國(guó)商品房空置面積高達(dá)9697萬平方米，其中空置一年以上的商品房達(dá)5673萬平方米，占空置商品房總面積的58.5％；全國(guó)商品房空置面積同比增加0.2％。
二、房地產(chǎn)開發(fā)投融資體制面臨挑戰(zhàn)
1、降低國(guó)內(nèi)貸款和預(yù)售籌資比例帶來的融資渠道相對(duì)收縮。隨著中國(guó)銀行體制改革，房地產(chǎn)投融資體制發(fā)生了很大變化。特別是隨著中國(guó)人民銀行總行出臺(tái)的關(guān)于住宅開發(fā)貸款和住宅按揭貸款的限制性文件的進(jìn)一步落實(shí)，各家銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款將更為慎重。另外，由于期房銷售受到限制，依靠預(yù)售房款籌集開發(fā)資金的渠道也越來越狹窄了。上述變化表明，我國(guó)房地產(chǎn)投資體制正在發(fā)生變化，將扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期以來房地產(chǎn)開發(fā)過度依靠銀行貸款和預(yù)售貨款，從而加大金融風(fēng)險(xiǎn)的局面。另一方面，由于貸款難度加大，使開發(fā)商面臨開發(fā)資金緊張和還貸的雙重壓力，不僅會(huì)迫使開發(fā)商調(diào)整價(jià)格策略，以維持企業(yè)的有效運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)也推動(dòng)有關(guān)方面加大金融創(chuàng)新力度。
2、自籌資金比例居高不下，債券融資拓展緩慢。1997年以來，自籌資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額的比例不斷上升，2003年占到當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的28.6％，2004年1－5月上升到31.1％。債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占的份額一直很低，這與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段是不適應(yīng)的，應(yīng)當(dāng)大力拓展債券融資的空間。
3、經(jīng)營(yíng)性欠款數(shù)量巨大，其中蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)需要及時(shí)化解。統(tǒng)計(jì)表明，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性欠款自1997年以來一直處于上升中，1997年經(jīng)營(yíng)性欠款占當(dāng)年資金來源總額的38.1％，到2003年這一比例上升到46.1％。由于2004年以來各地清繳拖欠工程款的力度加大，加之有關(guān)部門對(duì)房屋預(yù)售做出了相對(duì)嚴(yán)格的規(guī)定，促使經(jīng)營(yíng)性欠款的比例有所下降，2004年1－5月下降到38.3％，但比例仍偏高。經(jīng)營(yíng)性欠款的主要部分表現(xiàn)為待出售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，但是由于價(jià)格原因，供給和需求在低水平上維持均衡，短期內(nèi)似乎難以改變，因此，及時(shí)降低這部分比例成為一段時(shí)間內(nèi)的重要內(nèi)容。
4、房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對(duì)國(guó)際、國(guó)內(nèi)沖擊的能力亟待提高。1997－2001年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)利用外資額持續(xù)走低，2002年這一數(shù)字開始回升，2004年1－5月外商直接投資同比增長(zhǎng)1.4％。結(jié)合中國(guó)金融業(yè)對(duì)外開放步伐的加快，預(yù)示著外商對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的投資有可能持續(xù)回升，并成為我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的重要力量。然而，外資以何種形式進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，必須加以注意，以便妥為利用，防范負(fù)面影響。同時(shí)，國(guó)內(nèi)游資對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)也值得關(guān)注，目前一些省份的游資有千億元之巨，如何利用其有利的一面，防范其負(fù)面影響，也是有關(guān)各方不可忽視的問題。
三、完善房地產(chǎn)投資相關(guān)政策建議
1、完善市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制是根本，行政手段須慎用。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新生長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮著重要的帶動(dòng)作用，如果政策效力過猛，調(diào)控力度過大，有可能引起連鎖反應(yīng)，抑制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。因此政策力度選擇應(yīng)適當(dāng)。此外，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境問題一直比較突出，應(yīng)當(dāng)努力為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造一個(gè)良好的法制環(huán)境，完善市場(chǎng)功能，以期在實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)同時(shí)兼收培育市場(chǎng)之功效。目前各地針對(duì)土地供應(yīng)、“爛尾樓”出臺(tái)了不少政策，但是其中相當(dāng)部分帶有明顯的行政強(qiáng)制色彩，對(duì)市場(chǎng)的作用重視不夠，一些地方明確提出“提高門檻”、“治理城市疤痕”等對(duì)策。其實(shí)關(guān)鍵在于建立公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，而不是強(qiáng)迫開發(fā)商服從政府意志，如果通過行政手段強(qiáng)制性地推行某些政策主張，甚至采取所謂的提高門檻等歧視性政策，不僅無助于降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，反而加重市場(chǎng)的扭曲，導(dǎo)致更大的風(fēng)險(xiǎn)。可取的政策導(dǎo)向是化解結(jié)構(gòu)性矛盾，增加市場(chǎng)的公平性。
2、近期主要目標(biāo)是結(jié)構(gòu)調(diào)整。以結(jié)構(gòu)優(yōu)化促進(jìn)總量調(diào)整，控制空置面積繼續(xù)增長(zhǎng)，消化存量商品房。房地產(chǎn)業(yè)目前的金融風(fēng)險(xiǎn)不在規(guī)模上而在結(jié)構(gòu)上。首先是資金使用的結(jié)構(gòu)。很明顯，直到目前我國(guó)廣大城鎮(zhèn)家庭的居住面積仍沒有達(dá)到基本的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房屋的購(gòu)買欲望仍非常強(qiáng)烈，有購(gòu)買力的需求也十分龐大。另一方面，空置一年以上的房屋在5600萬平方米以上，龐大的需求和供給由于價(jià)格因素而無法有效實(shí)現(xiàn)。其次是資金來源結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，銀行貸款和經(jīng)營(yíng)性欠款所占比例過高，2003年兩項(xiàng)合計(jì)占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額的70％，2004年1－5月兩項(xiàng)合計(jì)占比仍高達(dá)61.1％。有效地改善供需結(jié)構(gòu)、資金結(jié)構(gòu)，是近期調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，降低風(fēng)險(xiǎn)最有效的著力點(diǎn)。
3、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范管理力度，把好土地源頭關(guān)。近年來，政府主管部門出臺(tái)了一系列支持和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控從以往簡(jiǎn)單的行政手段為主轉(zhuǎn)向以法制手段為主。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)更深切體會(huì)土地資源對(duì)于經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要性，實(shí)施更嚴(yán)格、高效的土地管理制度。對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行合理控制，進(jìn)一步完善年度土地供應(yīng)計(jì)劃，全面盤活土地資產(chǎn)，加快建立健全的、適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地產(chǎn)權(quán)制度。
篇2
一、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資需求
（一）辦公物業(yè)需求
自貿(mào)區(qū)的投資環(huán)境將吸引企業(yè)入駐，從而推動(dòng)辦公物業(yè)的租賃需求，濱海新區(qū)潛在的供應(yīng)過量的壓力將有望得到緩解，同時(shí)，由于自貿(mào)區(qū)對(duì)天津整體經(jīng)濟(jì)具有拉動(dòng)作用，整體辦公物業(yè)的需求也將得到推升。
（二）零售物業(yè)需求
一方面，自貿(mào)區(qū)的人口流入和人均收入的提升，將推動(dòng)區(qū)域內(nèi)辦公和居住配套的零售物業(yè)需求，另一方面，自貿(mào)區(qū)的關(guān)稅優(yōu)勢(shì)將提升對(duì)進(jìn)口商品的消費(fèi)需求，促進(jìn)天津居民高端消費(fèi)的同時(shí)吸引京津冀地區(qū)的高端消費(fèi)流入，從而推動(dòng)零售市場(chǎng)的消費(fèi)升級(jí)和新型零售業(yè)態(tài)的快速發(fā)展。
（三）倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)需求
自貿(mào)區(qū)貿(mào)易的發(fā)展將明顯提升對(duì)天津物流容量和效率的要求，推動(dòng)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的需求及設(shè)施完善。
（四）住宅需求
自貿(mào)區(qū)的發(fā)展將創(chuàng)造更多服務(wù)行業(yè)就業(yè)機(jī)會(huì)，拉動(dòng)天津城市人口的增長(zhǎng)，同時(shí)推動(dòng)對(duì)自貿(mào)區(qū)附近區(qū)域的住宅需求以及社區(qū)配套設(shè)施的完善。
二、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資
利好顯現(xiàn)據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示：天津自貿(mào)實(shí)驗(yàn)區(qū)獲批當(dāng)周，濱海新區(qū)四大板塊新房成交皆有上漲。塘沽板塊共成交221套，環(huán)比增加6.76%，占濱海新區(qū)的55.11%。漢沽板塊共成交17套，環(huán)比增加54.55%，占濱海新區(qū)的4.24%。大港板塊共成交51套，環(huán)比增加104.00%，占濱海新區(qū)的12.72%。開發(fā)區(qū)共成交112套，環(huán)比增加89.83%，占濱海新區(qū)的27.93%。根據(jù)濱海新區(qū)網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)，2015年1至9月，濱海新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資282.49億元，同比上升1.3%。濱海新區(qū)商品房銷售面積148.69萬平米，同比增長(zhǎng)17.4%；其中住宅銷售面積141.5萬平米，同比增長(zhǎng)36.9%，占整體商品房銷售比重的95.2%；實(shí)現(xiàn)商品房銷售額147.76億元，同比增長(zhǎng)26.6%，其中住宅銷售額137.14億元，同比增長(zhǎng)42.5%。濱海新區(qū)銷售面積較多區(qū)域?yàn)殚_發(fā)區(qū)、中新天津生態(tài)城、保稅區(qū)、高新區(qū)、占銷售比重分別為21.1%、16.4%、4.9%、3.4%。在天津自貿(mào)區(qū)掛牌成立等利好的帶動(dòng)下，濱海新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)投資穩(wěn)中有進(jìn)，濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況逐月向好，濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)加速回暖。雖然沒有直接數(shù)據(jù)顯示天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，但天津自貿(mào)區(qū)整于濱海新區(qū)，我們通過濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況亦可判斷自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)的運(yùn)行情況。因此，可以推斷，天津自貿(mào)區(qū)的房地產(chǎn)投資是穩(wěn)中有進(jìn)、逐漸向好的。
三、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資機(jī)遇
（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)
受自貿(mào)區(qū)的產(chǎn)業(yè)集聚與產(chǎn)業(yè)需求的影響，自貿(mào)區(qū)及周邊地區(qū)的住宅、商辦樓的價(jià)格不僅會(huì)持續(xù)上漲，而且業(yè)主們對(duì)樓宇的質(zhì)量、樣式、規(guī)格以及環(huán)境、人文等方面的要求也會(huì)越來越高，主要表現(xiàn)為兩方面：一是入駐自貿(mào)區(qū)的相關(guān)人員，他們的技能和文化水平很高，尤其是那些技能性、專業(yè)性很強(qiáng)的人員，向其提供的住宅和辦公樓能級(jí)也應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整。二是入駐的產(chǎn)業(yè)和人員流動(dòng)性很大，因此向他們提供的住宅和商辦樓也要適應(yīng)這樣的變化，盡可能做到相對(duì)完善和穩(wěn)定。
（二）拓展房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)會(huì)
自貿(mào)區(qū)的設(shè)立在帶來產(chǎn)業(yè)集聚的同時(shí)，會(huì)形成大容量的信息交流需求，從而構(gòu)成一個(gè)以房地產(chǎn)為中心，集法律、咨詢、交易、信貸、抵押、管理等于一身的公共服務(wù)平臺(tái)。
（三）房地產(chǎn)金融迎來創(chuàng)新機(jī)會(huì)
自貿(mào)區(qū)將著力推進(jìn)金融改革創(chuàng)新，推進(jìn)利率市場(chǎng)化，改善房企再融資環(huán)境，發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金等。通過這些試點(diǎn)工作，將使房地產(chǎn)市場(chǎng)融資環(huán)境更加市場(chǎng)化，也意味著未來房地產(chǎn)融資環(huán)境與金融創(chuàng)新有了更多新的拓展空間。
四、天津自貿(mào)區(qū)房地產(chǎn)投資建議
建議房地產(chǎn)行業(yè)從以下幾個(gè)方面把握自貿(mào)區(qū)紅利：
（一）調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略
已經(jīng)具備條件的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)審時(shí)度勢(shì)，認(rèn)真看待自貿(mào)區(qū)的設(shè)立給開發(fā)企業(yè)帶來的影響，從轉(zhuǎn)變觀念和優(yōu)化結(jié)構(gòu)入手，及時(shí)調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。對(duì)于開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者來說，自貿(mào)區(qū)將帶來的是一種全新的經(jīng)營(yíng)理念。總體上要求做到：企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)要與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)改革和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相一致，牢牢把握企業(yè)生存與發(fā)展的主動(dòng)權(quán)，努力做到房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益與社會(huì)效益相一致。
（二）加快轉(zhuǎn)型升級(jí)
掌握房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資源，實(shí)現(xiàn)從開發(fā)變持有，由銷售到管理的轉(zhuǎn)型之路。開發(fā)企業(yè)要持久地從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，手中必須擁有一定數(shù)量的優(yōu)質(zhì)土地資源和物業(yè)資源。除了通過“招拍掛”拿地之外，要格外關(guān)注自貿(mào)區(qū)設(shè)立所帶來的其他機(jī)會(huì)。土地存量方面，包括征用后未開發(fā)利用的土地，因城市規(guī)劃所需動(dòng)拆遷而面臨再開發(fā)利用的土地。優(yōu)質(zhì)物業(yè)方面，包括中高檔商品住宅、高級(jí)商辦樓、大型商務(wù)中心。
（三）掌握企業(yè)經(jīng)營(yíng)所需資金
在房地產(chǎn)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過程中，對(duì)龐大資金使用的重要性毋庸置疑，從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)同樣如此。開發(fā)企業(yè)應(yīng)借助自貿(mào)區(qū)金融改革創(chuàng)新的機(jī)遇。更加主動(dòng)、深入與金融機(jī)構(gòu)建立聯(lián)系，取得了資金上的優(yōu)勢(shì)，也就具備了市場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)主動(dòng)權(quán)。
篇3
3.價(jià)格總體平穩(wěn)，地鐵沿線樓盤售價(jià)有所攀升。在宏觀調(diào)控政策力度不減的大環(huán)境下，我區(qū)商品房銷售價(jià)格未出現(xiàn)大幅波動(dòng)。據(jù)年底商品房銷售數(shù)據(jù)顯示，2014年區(qū)屬商品房銷售均價(jià)為6593元/平方米，較去年年末上漲500元/平方米，價(jià)格小幅攀升。自地鐵2號(hào)線開通以來，地鐵沿線樓盤銷售價(jià)格上漲迅猛。例如吉源房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的項(xiàng)目處于地鐵2號(hào)線韋曲南站，地鐵開通前樓盤商品房銷售價(jià)格在5000元/平方米左右，自地鐵開通后該樓盤商品房銷售價(jià)格不斷上漲，到今年年底已達(dá)6000元/平方米左右。
二、區(qū)屬房地產(chǎn)需要關(guān)注的問題
1.企業(yè)資金困難，對(duì)市場(chǎng)信心不足。2014年，區(qū)屬房地產(chǎn)企業(yè)資金到位47.83億元，同比下降17.3%.其中：國(guó)內(nèi)貸款3.4億元，占到位資金的7.1%，同比增長(zhǎng)20.1%；自籌資金5.05億元，占到位資金的10.6%，同比回落31.7%；以定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款為主的其他資金39.38億元，占到位資金的82.3%，同比回落17.4%.在國(guó)家政策依然收緊的大環(huán)境下，項(xiàng)目開發(fā)資金主要依靠企業(yè)自籌及銷售回籠。而隨著房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的逐步降溫，企業(yè)銷售回籠資金減緩，資金量趨緊形勢(shì)將更為嚴(yán)峻，最終將直接導(dǎo)致工程進(jìn)度較為緩慢，企業(yè)普遍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景信心不足。如榮和置業(yè)有限公司，由于項(xiàng)目證照不全，樓盤難以銷售，資金無法回籠，目前企業(yè)資金無法維持項(xiàng)目開發(fā)，已陷入困境。而紫翰庭院項(xiàng)目情況更為嚴(yán)重，由于資金鏈斷裂，企業(yè)發(fā)展已停滯。
2.城改項(xiàng)目手續(xù)復(fù)雜，進(jìn)度緩慢。隨著我區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，城中村改造項(xiàng)目將逐漸成為我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍。目前我區(qū)的34個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，青城、橡樹灣、風(fēng)景天下3個(gè)項(xiàng)目屬于城改項(xiàng)目，由于目前嚴(yán)格的預(yù)售證管理辦法，極大地抑制了企業(yè)的預(yù)售行為，而城改項(xiàng)目手續(xù)辦理較一般商業(yè)樓盤更為困難，這對(duì)實(shí)力不強(qiáng)的中小企業(yè)影響更大，如青城項(xiàng)目，由于證照遲遲難以完善，無法開展預(yù)售，資金回籠緩慢導(dǎo)致資金鏈?zhǔn)站o，到期拆遷戶無法回遷，已經(jīng)開始按協(xié)議給拆遷戶雙倍支付過渡費(fèi)，令企業(yè)雪上加霜。
3.成本上漲過快，企業(yè)投資謹(jǐn)慎。由于近年來地價(jià)較兩、三年前翻了一倍，加之配套費(fèi)、人工費(fèi)均上漲較快，而長(zhǎng)安區(qū)房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)。對(duì)于土地儲(chǔ)備不足的房地產(chǎn)企業(yè)，如果現(xiàn)在投資拿地，利潤(rùn)空間較為有限。因此，企業(yè)持觀望態(tài)度，投資較為謹(jǐn)慎。4.企業(yè)各項(xiàng)應(yīng)付款繼續(xù)擴(kuò)大。信貸收緊及銷售低迷，企業(yè)資金回籠緩慢，使得房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)應(yīng)付款繼續(xù)擴(kuò)大。2014年，區(qū)屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)應(yīng)付款達(dá)15.14億元，同比增長(zhǎng)21.1%，比2013年上升了2.5%.其中工程款6.69億元，增長(zhǎng)35.0%，比去年同期上升了2.7%。
三、對(duì)策建議
1.抓注冊(cè)，加強(qiáng)項(xiàng)目注冊(cè)管理。目前房地產(chǎn)實(shí)行注冊(cè)地統(tǒng)計(jì)原則，我區(qū)部分開發(fā)項(xiàng)目，如萊安集團(tuán)公司的萊安城項(xiàng)目，因企業(yè)注冊(cè)地問題，無法納入房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)。建議房地產(chǎn)管理部門繼續(xù)加大與區(qū)級(jí)相關(guān)部門的聯(lián)系溝通，強(qiáng)化項(xiàng)目注冊(cè)地管理。
2.抓服務(wù)，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的服務(wù)。目前一些項(xiàng)目，因企業(yè)資金問題或手續(xù)問題，進(jìn)度緩慢或長(zhǎng)期圈地卻遲遲未能開工；也有的項(xiàng)目雖開工建設(shè)，但遲遲不能取得預(yù)售許可證，給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來很大困難。建議相關(guān)責(zé)任部門，應(yīng)多深入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，了解企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、規(guī)劃及遇到的問題，掌握開發(fā)項(xiàng)目的具體進(jìn)度，為企業(yè)發(fā)展做好服務(wù)。促進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)、銷售。
篇4
由于新區(qū)建設(shè)需要房地產(chǎn)的直接相關(guān)投資，房地產(chǎn)資金會(huì)直接注入，從而帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。另外，城鎮(zhèn)舊區(qū)的搬遷改造也會(huì)帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，以及房地產(chǎn)投資的增加。同時(shí)，搬遷戶對(duì)住房的需求也會(huì)增加，供求效應(yīng)促使房地產(chǎn)投資增加。
1.1.2新型城鎮(zhèn)化中人口的增加相應(yīng)推動(dòng)了對(duì)住房需求的增加
據(jù)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)化每年以約1%的速度推進(jìn)，城鎮(zhèn)人口年均增長(zhǎng)4%~5%，從而帶動(dòng)新增住房需求快速增長(zhǎng)。由于新型城鎮(zhèn)化的速度不斷增快，大量的人口向城鎮(zhèn)涌入，他們對(duì)住房的消費(fèi)需求也不斷擴(kuò)大，對(duì)住房面積的需求也在不斷增加，房地產(chǎn)投資也會(huì)相應(yīng)地增加。
1.1.3新型城鎮(zhèn)化帶來的生活水平提升帶動(dòng)了房地產(chǎn)投資的增加
由于城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，居民的生活水平不斷提高，對(duì)于房地產(chǎn)有著更高的需求。如房屋置換、休閑旅游、娛樂消費(fèi)等，這些都對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)投資提出了新的要求，帶動(dòng)了房地產(chǎn)投資的增加。
1.2房地產(chǎn)投資對(duì)新型城鎮(zhèn)化的影響作用
房地產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)化的重要物質(zhì)載體，積極穩(wěn)妥推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)需要房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，人口和城市面積都高速膨脹，必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，相應(yīng)地房地產(chǎn)投資在一定時(shí)期內(nèi)的快速增長(zhǎng)會(huì)推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展。
1.2.1房地產(chǎn)投資的增加解決了城鎮(zhèn)化中一部分人口的就業(yè)
由于房地產(chǎn)資金的增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，需要更多的工人來參與到房地產(chǎn)建設(shè)中來，因而解決了部分人口和進(jìn)城務(wù)工人員的就業(yè)問題。另外，房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也會(huì)使得相關(guān)行業(yè)人員的需求增加，解決了城鎮(zhèn)化中部分人口的就業(yè)問題。
1.2.2房地產(chǎn)投資的增加擴(kuò)大了新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)資金
城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷發(fā)展也要求建設(shè)資金的不斷投入，房地產(chǎn)投資的逐年增加、配套建設(shè)的不斷增大，促使新型城鎮(zhèn)化朝著環(huán)境更和諧、配套更完善、服務(wù)更全面的方向發(fā)展。房地產(chǎn)投資為新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)加快了步伐，兩者之間是相互依存的。房地產(chǎn)投資要和城鎮(zhèn)化發(fā)展相適應(yīng)，與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。投資滯后會(huì)影響房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；投資超前則會(huì)造成資源和能源的浪費(fèi)。
2結(jié)論與建議
2.1結(jié)論
通過上述分析可以看出，城鎮(zhèn)化發(fā)展水平與房地產(chǎn)投資存在正相關(guān)協(xié)整關(guān)系，二者之間存在著相互影響的關(guān)系。在短時(shí)期內(nèi)，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平的變化對(duì)房地產(chǎn)投資增加影響不大，不是其增加的原因，而房地產(chǎn)投資的變化則會(huì)使城鎮(zhèn)化水平發(fā)生一定的變動(dòng)，即城鎮(zhèn)化水平對(duì)于房地產(chǎn)投資的影響不顯著，而房地產(chǎn)投資對(duì)于新型城鎮(zhèn)化的影響顯著。在長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，我國(guó)新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)對(duì)于房地產(chǎn)投資具有一定的影響拉動(dòng)作用，而且這種作用力大于房地產(chǎn)投資對(duì)于新型城鎮(zhèn)化的影響推動(dòng)作用。
2.2建議
從發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)本身的逐利性會(huì)給城鎮(zhèn)化的發(fā)展帶來一定的難題，會(huì)導(dǎo)致城鎮(zhèn)化的片面發(fā)展，房地產(chǎn)的健康發(fā)展才能有效促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。鑒于此，我國(guó)在加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，應(yīng)合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資的方向，使兩者協(xié)調(diào)健康發(fā)展。
2.2.1城鎮(zhèn)化方面
首先，根據(jù)城鎮(zhèn)自身特點(diǎn)，科學(xué)規(guī)劃其長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，引導(dǎo)房地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化發(fā)展中的合理投資，避免盲目的開發(fā)投資或者是滯后的房屋建設(shè)。其次，重點(diǎn)做好保障性住房的建設(shè)工作，在保障性住房的規(guī)劃、容量、地址、分配和管理等方面合理設(shè)計(jì)，加大過程控制與服務(wù)管理。再次，完善城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)配套建設(shè)，建立生態(tài)宜居、宜業(yè)的城鎮(zhèn)，提升城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量水平。最后，根據(jù)住房市場(chǎng)的供需合理供應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地，做好舊城改造和征地安置補(bǔ)償工作，保障人民的正當(dāng)利益。
篇5
2.1項(xiàng)目概況
SQ項(xiàng)目位于杭州市城東新城天城單元，距武林廣場(chǎng)約5公里，東鄰備塘河，南面為艮山東路，西面及北面均為規(guī)劃道路。土地面積為21374平方米，容積率為2.8，計(jì)容建筑面積為59847平方米。
2.2SQ項(xiàng)目定位分析
根據(jù)我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)特征以及近階段房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征分析，可以預(yù)見未來我國(guó)住宅主要以首次置業(yè)及首次改善型為主，去豪宅化成為一種趨勢(shì)。各房企投資要把項(xiàng)目定位為剛性購(gòu)房需求者，包括首次置業(yè)及部分第二次改善型需求。SQ項(xiàng)目周邊有多個(gè)可比在售樓盤，包括新中宇維薩、金色黎明及曙光之城等。通過市場(chǎng)比較法預(yù)測(cè)未來SQ項(xiàng)目銷售起價(jià)為23000元/平方米。根據(jù)類比項(xiàng)目，新中宇維薩年均去化500套，銷售面積5萬平方米；金色黎明年均去化1300套，年均銷售面積為13萬平方米；曙光之城年均去化1000套，銷售面積約為10萬平方米。綜合這三個(gè)類比項(xiàng)目，預(yù)計(jì)SQ項(xiàng)目年均去化面積為4萬-6萬平方米。
2.3SQ項(xiàng)目投資測(cè)算及開發(fā)周期安排
根據(jù)近年來杭州房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中成本的基本估算方法，將本項(xiàng)目中的各項(xiàng)成本費(fèi)用歸納為七大類：土地成本、前期費(fèi)用、建安工程成本、營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、資本化利息及房地產(chǎn)各項(xiàng)稅。通過投資測(cè)算，土地成本為85730萬元、工程成本為29538萬元、營(yíng)銷費(fèi)用為3712萬元、管理費(fèi)為3712萬元、資本化利息及財(cái)務(wù)費(fèi)用為7750萬元、房地產(chǎn)各項(xiàng)稅為11284萬元。由于項(xiàng)目體量一般，市場(chǎng)去化需要1-2年時(shí)間，因此考慮項(xiàng)目按照1期開工建設(shè)。根據(jù)項(xiàng)目“以銷定產(chǎn)”原則，綜合施工周期以及土地證獲取時(shí)間、設(shè)計(jì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)等綜合考慮，2013年11月取得土地證，2014年1月開工建設(shè)，2014年8月預(yù)計(jì)可以具備銷售條件，2014年12月主體封頂并于2015年12月實(shí)現(xiàn)交付。
3基于估價(jià)技術(shù)的SQ項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
3.1項(xiàng)目銷售價(jià)格及去化速度定位
根據(jù)SQ項(xiàng)目地理位置，綜合選擇新中宇維薩、金色黎明以及曙光之城作為類比案例：新中宇維薩2012年9月首次開盤以來，總共推盤8萬平方米，目前共銷售3.7萬平方米，成交均價(jià)20352元/平方米，總體去化率50%。年均去化5萬平方米左右。2013年，在售房源戶型面積為89平方米、138平方米、156平方米，均價(jià)在21000元/平方米。金色黎明自2012年4月開盤以來，合計(jì)推出2052套房源，1年來共銷售1773套房源，約20萬平方米，2013年價(jià)格為18000元/平方米。曙光之城自2012年3月開盤以來，合計(jì)推出1041套房源，半年來共銷售976套房源，銷售近9成房源。以高層住宅套均100平方米計(jì)算，半年銷售10萬平方米住宅，2013年銷售均價(jià)在22000元/平方米。當(dāng)前SQ項(xiàng)目?jī)r(jià)格為21500元/平方米，通過估價(jià)技術(shù)中的趨勢(shì)法對(duì)SQ項(xiàng)目未來價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)SQ項(xiàng)目2014年價(jià)格為23000元/平方米，2015年價(jià)格為24000元/平方米。在去化速度上，通過比較法，可以判斷SQ項(xiàng)目未來年均去化面積大概在6萬平方米，預(yù)計(jì)2014年下半年銷售約3萬平方米，2015年將剩余房源售完。
3.2項(xiàng)目成本及支出計(jì)劃預(yù)測(cè)
對(duì)于SQ項(xiàng)目的各項(xiàng)成本，通過市場(chǎng)比較法及趨勢(shì)法，土地成本為77100萬元；工程成本為29773萬元（其中，前期工程費(fèi)1764萬元，建安成本24174萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為3120萬元，配套設(shè)施費(fèi)165萬元，不可預(yù)見費(fèi)為649萬元）；營(yíng)銷費(fèi)為3725萬元；管理費(fèi)用為3725萬元；財(cái)務(wù)費(fèi)用為6150萬元；各項(xiàng)稅為11324萬元（其中，營(yíng)業(yè)稅及附加為8344萬元，土增稅為2980萬元）。通過以往項(xiàng)目對(duì)比，SQ項(xiàng)目的現(xiàn)金流出情況如表1所示。
3.3項(xiàng)目資金平衡情況
項(xiàng)目2013年二季度，需要注冊(cè)資金2億元，三季度股東借款2.05億元，其中注冊(cè)資金不產(chǎn)生資本化利息，而股東借款需要項(xiàng)目公司支付資本化利息。2014年，項(xiàng)目股東上半年需要提供4.2億元借款，下半年項(xiàng)目可以通過房地產(chǎn)開發(fā)貸或者信托等方式融資4億元，并且項(xiàng)目可以是吸納銷售收入67223萬元的回款，下半年歸還股東的6.25億元借款；2015年項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售回款81774萬元，具體見表2。
3.4項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)指標(biāo)
項(xiàng)目銷售總額為148996萬元，土地儲(chǔ)備為77100萬元，工程成本為29773萬元，營(yíng)銷費(fèi)用為3725萬元，管理費(fèi)用為3725萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為6150萬元，房產(chǎn)各項(xiàng)稅為11324萬元，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn)為17200萬元，所得稅為4300萬元，稅后凈利潤(rùn)為12900萬元，項(xiàng)目銷售凈利率為8.66%，內(nèi)部收益率為18.38%。
篇6
一、投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,投資決策階段最為關(guān)鍵,擁有最大的不確定性與機(jī)動(dòng)性｡房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行,很難從項(xiàng)目建設(shè)中撤出,否則會(huì)付出高昂代價(jià)｡房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)主要源于政策和經(jīng)濟(jì)方面｡
1.政策風(fēng)險(xiǎn)
國(guó)家政策對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者帶來各種形式的經(jīng)濟(jì)損失｡尤其在我國(guó),市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未完善的條件下,政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響尤為重要｡
(1)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)
國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化,決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰｡國(guó)家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會(huì)直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)､樓宇市場(chǎng)的繁榮｡政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,降低房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位,緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金,將會(huì)減少房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的活力,給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來?yè)p失｡
(2)金融政策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行,國(guó)家金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響｡2003年6月央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款､土地儲(chǔ)備貸款､建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款､個(gè)人住房貸款等方面作了嚴(yán)格規(guī)定,提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準(zhǔn)入門檻,使那些主要靠銀行貸款進(jìn)行投資的企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)｡
(3)土地政策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以土地為載體,土地政策的變化勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響｡土地產(chǎn)權(quán)制度的變更､不同的土地取得方式､土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會(huì)帶來房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)｡
(4)稅收政策風(fēng)險(xiǎn)
稅收政策的變化對(duì)房地產(chǎn)投資影響重大｡稅收政策和土地調(diào)控政策是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)有力工具｡房地產(chǎn)投資中,各種稅費(fèi)名目繁多,占開發(fā)成本相當(dāng)大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨巨大成本風(fēng)險(xiǎn)｡
(5)城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)
城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標(biāo)和用途的相容性､容積率､建筑覆蓋率､建筑限高等,更重要的是通過城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整､交通的變化等來對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來影響｡因此,房地產(chǎn)企業(yè)能不能及早預(yù)測(cè)規(guī)劃目標(biāo),選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項(xiàng)目開發(fā)成敗的核心因素｡
2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)包括市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)和通貨風(fēng)險(xiǎn)｡市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是最直接的風(fēng)險(xiǎn)｡市場(chǎng)供應(yīng)量､市場(chǎng)購(gòu)買力､市場(chǎng)價(jià)格等反映供需狀況指標(biāo)的動(dòng)態(tài)性和不確定性,導(dǎo)致供需的動(dòng)態(tài)性和不確定性,進(jìn)而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場(chǎng)供需風(fēng)險(xiǎn)｡相反,市場(chǎng)供需不平衡會(huì)導(dǎo)致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)｡另外,房地產(chǎn)投資周期較長(zhǎng),其間可能遭受由于物價(jià)下降帶來的通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn),也可能遭受因物價(jià)上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)｡膨脹率下降會(huì)抑制對(duì)房地產(chǎn)商品的需求,房地產(chǎn)價(jià)格下跌,給房地產(chǎn)投資者帶來?yè)p失,膨脹率增大會(huì)刺激對(duì)房地產(chǎn)的需求｡
3.區(qū)域社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)
由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性,各個(gè)國(guó)家､不同地區(qū)的社會(huì)環(huán)境各異,這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)因素,同一風(fēng)險(xiǎn)因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風(fēng)險(xiǎn)具有比較明顯的地域性｡
4.開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)
從房地產(chǎn)周期理論可知,項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)｡由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng),易受國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響,因此,經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)就成為影響開發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素｡所以說,風(fēng)險(xiǎn)與開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇密切相關(guān)｡
二、項(xiàng)目實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資的實(shí)施階段是指房地產(chǎn)投資計(jì)劃的具體實(shí)現(xiàn)過程,它包括從獲取土地､籌措資金到設(shè)計(jì)施工等過程｡此階段將面臨具體的風(fēng)險(xiǎn)因素｡
一方面,在土地獲取階段,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過協(xié)議､招標(biāo)和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風(fēng)險(xiǎn)｡
另一方面,時(shí)間､質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的三大管理核心,也是三大風(fēng)險(xiǎn)因素｡管理不當(dāng),將會(huì)使企業(yè)面臨工期拖延風(fēng)險(xiǎn)､質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和成本風(fēng)險(xiǎn)｡
1.工期拖延風(fēng)險(xiǎn)
工期一旦被延長(zhǎng),一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能會(huì)發(fā)生較大的變化,錯(cuò)過最佳租售時(shí)機(jī),如已預(yù)售,會(huì)承擔(dān)逾期交付的違約損失､信譽(yù)損失;另一方面,會(huì)增加投入資金利息支出,增加管理費(fèi)｡
2.項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)
質(zhì)量是企業(yè)的生命｡開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性､可靠性､經(jīng)濟(jì)性､美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個(gè)方面｡消費(fèi)者重視房屋的物理質(zhì)量,更強(qiáng)調(diào)房屋的效用｡承包商施工技術(shù)水平落后､偷工減料,建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等,是造成項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的主要因素;房屋設(shè)計(jì)和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費(fèi)者功能需求,也是房屋質(zhì)量不佳的重要方面｡
3.開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開發(fā)的各個(gè)階段｡建設(shè)前期對(duì)項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)95%—100%,越到后期影響程度越小｡在規(guī)劃設(shè)計(jì)中,方案陳舊､深度不夠,參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計(jì),都會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加,在建設(shè)期間,國(guó)家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),也都會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加｡除此之外,通貨膨脹､物價(jià)上漲導(dǎo)致的建材價(jià)格上漲和建筑成本的增加及項(xiàng)目是否能按時(shí)完工､工程質(zhì)量的保證､施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風(fēng)險(xiǎn)｡
三、經(jīng)營(yíng)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,資金投放工作基本結(jié)束,投資過程就轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)銷售､出租或物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)管理階段｡該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn),是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最大的環(huán)節(jié)之一｡其中包括:營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn)､物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)｡
1.營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn)
營(yíng)銷策劃是經(jīng)營(yíng)管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回､利潤(rùn)能否實(shí)現(xiàn)｡在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中,價(jià)格定位､銷售渠道､營(yíng)銷方式等都是很重要的方面｡其中,定價(jià)最關(guān)鍵,因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)價(jià)格最敏感｡價(jià)格過高遠(yuǎn)離市場(chǎng)會(huì)引起房地產(chǎn)銷售困難,難以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn);而價(jià)格過低不僅會(huì)減少房地產(chǎn)利潤(rùn),還可能致使消費(fèi)者懷疑商品房的質(zhì)量,從而影響房地產(chǎn)商在市場(chǎng)中的形象和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)｡
2.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)
物業(yè)管理的水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽(yù)和后繼生存與發(fā)展｡房地產(chǎn)開發(fā)投資競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,消費(fèi)者不僅注重其價(jià)格和質(zhì)量,而且注重其售后服務(wù),即物業(yè)管理,物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來進(jìn)行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業(yè)管理隊(duì)伍､管理構(gòu)架､管理公約以及管理費(fèi)用等｡
3.其他風(fēng)險(xiǎn)
其他風(fēng)險(xiǎn)有很大的不確定性｡其中包括不可抗力以及由人們的過失或故意行為所致的災(zāi)害等等｡這些風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性較小,但所造成的損失卻是較大的｡
總之,房地產(chǎn)投資過程是一個(gè)長(zhǎng)期的､涉及面廣且復(fù)雜的過程｡這一過程中存在著大量不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素,同時(shí),還涉及到房地產(chǎn)投資者與政府部門､最終用戶等之間的諸多關(guān)系,涉及到大量的政策､法規(guī)和法律問題,要做出一系列非確定性決策,這些決策屬于風(fēng)險(xiǎn)性決策范疇,決策是否正確,直接影響到投資的效果甚至投資的成敗｡因此,必須對(duì)房地產(chǎn)投資過程作全面､系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分析｡
參考文獻(xiàn):
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篇7
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，這一特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)質(zhì)上是一個(gè)準(zhǔn)金融行業(yè)，因此對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，獲取資金和拓寬融資渠道是房地產(chǎn)業(yè)健康運(yùn)行的關(guān)鍵。相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)融資渠道來說，我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完備，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要途徑通過銀行貸款，資本市場(chǎng)和其他融資渠道相對(duì)落后，在這樣的情況下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著相當(dāng)大的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，剖析中國(guó)房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀和存在的問題并提出解決方案，是解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，化解銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，提高人民生活水平的關(guān)鍵所在。
2當(dāng)前房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較窄，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融暗藏六大風(fēng)險(xiǎn)。
第一，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快容易造成市場(chǎng)價(jià)格過分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。
第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。以北京為例，2000—2002年北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為81.2%。
第三，“假按揭”凸顯道德風(fēng)險(xiǎn)。假按揭已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭。據(jù)中國(guó)工商銀行消費(fèi)信貸部門估計(jì)，該行個(gè)人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有80％是因“假按揭”造成的。
第四，基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn)。
第五，土地開發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險(xiǎn)。
第六，房地產(chǎn)貸款法律風(fēng)險(xiǎn)加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，其中第六條規(guī)定，“對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，這意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，增大了商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)。
3房地產(chǎn)投資基金分析
房地產(chǎn)投資基金是通過集合社會(huì)散資金，使用專業(yè)人士投資、經(jīng)營(yíng)管理，不僅可以解決房地產(chǎn)公司的外部融資渠道單一和融資難問題，而且也可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的資金結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，并為中小投資者參與房地產(chǎn)投資和收益分配提供了現(xiàn)實(shí)途徑，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一條較好的融資渠道。下面就結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，用SWOT方法對(duì)房地產(chǎn)投資基金進(jìn)行分析。
3.1房地產(chǎn)投資基金的優(yōu)勢(shì)分析(S)
（1）房地產(chǎn)投資基金具有房地產(chǎn)融資的靈活性:房地產(chǎn)投資基金通常在房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開發(fā)完成、并能產(chǎn)生穩(wěn)定收益階段才會(huì)介入。因此，在各種資金供給者中，房地產(chǎn)投資基金所扮演的是一個(gè)“接盤者”的角色，可為房地產(chǎn)開發(fā)前期投入的各種資金提供一個(gè)有效的退出通道。
（2）房地產(chǎn)投資基金具有較高的流動(dòng)性:它是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，通常采用服務(wù)或受益憑證的形式，使房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來。在國(guó)外大多數(shù)REITS能像股票那樣在證券交易所上市交易、變現(xiàn)，對(duì)其投資具有較高的流動(dòng)性優(yōu)勢(shì)。而房地產(chǎn)直接投資，出售物業(yè)的難度大且交易成本很高，流動(dòng)性差。
（3）房地產(chǎn)投資基金投資組合多元化風(fēng)險(xiǎn)較小:它可以通過多元化投資組合投資于不同類別的房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)房地產(chǎn)投資基金有義務(wù)定期向外界公布各期財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)運(yùn)作情況，有較高的透明度。因此它可以有效地回避投資風(fēng)險(xiǎn)，投資回報(bào)相對(duì)較高，并有定期的股息收益。房地產(chǎn)直接投資，受各種變化的影響大；投資風(fēng)險(xiǎn)大。
（4）建立房地產(chǎn)投資基金不僅可以為房地產(chǎn)業(yè)提供新的融資渠道，客觀上也可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。同時(shí)，深化資本市場(chǎng)，減低房地產(chǎn)貸款集中在銀行體系的負(fù)擔(dān)，化解房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)的社會(huì)大眾資本因?yàn)橥顿Y渠道狹窄而沒有得到有效運(yùn)用。房地產(chǎn)投資基金的出現(xiàn)將房地產(chǎn)投資由實(shí)物投資轉(zhuǎn)向證券產(chǎn)品，可以提高長(zhǎng)期收益性地產(chǎn)的流動(dòng)性，同時(shí)房地產(chǎn)信托具有專家理財(cái)特征，為社會(huì)大眾資本介入房地產(chǎn)業(yè)提供有利條件。
3.2房地產(chǎn)投資基金的劣勢(shì)(W)
（1）客戶選擇上的兩難。盡管目前銀行收緊了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的信貸供給，但一些信譽(yù)較好的大型房地產(chǎn)公司仍能較易獲得銀行貸款的支持和從其他渠道滿足自己的資金需求，信托公司在向這些對(duì)象提供貸款支持時(shí)，與銀行相比并不存在優(yōu)勢(shì)；而對(duì)存在融資困難的中小房地產(chǎn)公司提供融資又具有很大的風(fēng)險(xiǎn)，這就形成了一個(gè)在確定客戶對(duì)象上的兩難問題。
（2）缺乏專業(yè)人才運(yùn)作房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)基金的成功運(yùn)作，需要大量既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的復(fù)合型人才，而現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長(zhǎng)單一的專業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，所以發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關(guān)專業(yè)人才。
3.3房地產(chǎn)投資基金的機(jī)會(huì)(O)
(1)投資對(duì)象分析。房地產(chǎn)投資基金主要的資本投向是房地產(chǎn)業(yè)及與其緊密聯(lián)系的項(xiàng)目(比如城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè))、房地產(chǎn)的股票、債券等。房地產(chǎn)投資基金關(guān)注的是基金投資所能夠帶來的基金收益狀況和資本增值能力，它是以資本為中心的，就是房地產(chǎn)投資基金的投資是以基金凈值最大化為目標(biāo)，關(guān)注這一最大化過程的可持續(xù)性。
(2)市場(chǎng)分析。一方面，目前我國(guó)有許多民間資本大量流入到房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)投資者民間資金的來源主要有3個(gè)方面：自有閑置資金、企業(yè)資金、民間借貸和股權(quán)集資。這種不規(guī)則投資房地產(chǎn)，加重了房地產(chǎn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。建立房地產(chǎn)信托基金，不僅可以疏散房地產(chǎn)炒作中集中的過多資金，同時(shí)可以降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)也能起到積極作用。
(3)需求分析。目前我國(guó)融資渠道單一，房地產(chǎn)金融體系不健全，銀行嚴(yán)格控制銀行貸款。建立房地產(chǎn)投資基金可以拓寬房地產(chǎn)的融資渠道，減少房地產(chǎn)投資公司的高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源有55%來自銀行貸款，這本身對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)就是一種很大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦金融體系政策有變更，房地產(chǎn)企業(yè)就很難避免金融風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展房地產(chǎn)投資基金就可以緩解這種風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)金融政策有變動(dòng)的時(shí)候，不至于直接影響到房地產(chǎn)的發(fā)展。
3.4房地產(chǎn)投資基金的風(fēng)險(xiǎn)分析(T)
（1）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資基金運(yùn)行過程中，在規(guī)范運(yùn)作的前提下由于不可準(zhǔn)確預(yù)知的因素所造成的收益下降。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要是由項(xiàng)目選擇風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成。項(xiàng)目選擇風(fēng)險(xiǎn)是指由于對(duì)投資項(xiàng)目選擇的失誤而造成的損失。如果房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模較小，項(xiàng)目的選擇工作也隨之較少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模小，就會(huì)給組合投資帶來較大的難度，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很難分散，一旦項(xiàng)目選擇失誤，就有可能造成對(duì)房地產(chǎn)投資基金的致命打擊；有些房地產(chǎn)投資基金的規(guī)模可能比較大，投資的回旋余地就大，有利于進(jìn)行組合投資，從而分散風(fēng)險(xiǎn)。但不利的一面是，資金量大給經(jīng)營(yíng)管理又帶來了難度，眾多項(xiàng)目要一一篩選。這些由于風(fēng)險(xiǎn)投資基金本身規(guī)模所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，我們稱之為“規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)”。
（2）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。各種風(fēng)險(xiǎn)因素綜合作用的結(jié)果，其具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)資本不足問題能否得到解決，投資能否按期收回并獲得令人滿意的利潤(rùn)；是否會(huì)出現(xiàn)較高的拖欠風(fēng)險(xiǎn)、流通風(fēng)險(xiǎn)和期限風(fēng)險(xiǎn)。為此，被投資企業(yè)應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，房地產(chǎn)投資基金公司本身也應(yīng)健全財(cái)務(wù)制度。
（3）環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指由于外部環(huán)境的不確定性而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，主要有以下兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是政策風(fēng)險(xiǎn)，由于地方政府或中央政府對(duì)待房地產(chǎn)投資基金的政策引起的對(duì)收益的影響。二是法律風(fēng)險(xiǎn)，由于現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)等的不完善，以及執(zhí)法部門執(zhí)法不力等造成對(duì)房地產(chǎn)投資基金損害的可能性。
4發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的政策建議
1、我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托在理論上幾乎還是空白，必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資理論的研究探索，并推動(dòng)政策的市場(chǎng)化。我國(guó)的現(xiàn)狀與日本的上世紀(jì)80年代后期比較相似，銀行大量的資金流向房地產(chǎn)，并且很多已經(jīng)成為銀行的不良資產(chǎn)，給銀行的經(jīng)營(yíng)造成了很大風(fēng)險(xiǎn)。我們應(yīng)該盡快建立一套房地產(chǎn)投資基金體系，完善房地產(chǎn)投資基金的具體操作，減輕銀行的壓力。
2、在政策上，建立完善的法律體系，保證和維持整個(gè)市場(chǎng)的公平、公正、公開和透明，來推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。還必須配備一些相關(guān)的法規(guī)，例如制定一些房地產(chǎn)投資信托基金的專項(xiàng)管理措施，如對(duì)投資渠道、投資比例的限制等等。使我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金從一開始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。此外，還需對(duì)目前的稅法進(jìn)行改革，避免雙重征稅問題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。
3、創(chuàng)造條件，加快培養(yǎng)大量的機(jī)構(gòu)投資者。保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者資金量大而且信息靈通，投資技術(shù)高，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)投資基金提供穩(wěn)定的資金。我國(guó)目前還沒有真正意義上的機(jī)構(gòu)投資者，這對(duì)于房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展非常不利，所以加快培育機(jī)構(gòu)投資者勢(shì)在必行。
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【4】安瓊，房地產(chǎn)投資基金探析［J］，中國(guó)房地產(chǎn)金融，2000(1)：P88～P110
篇8
由于相關(guān)的稅收政策和法律法規(guī)尚不完善，REITs在我國(guó)境內(nèi)發(fā)展并不順利，尚不能上市流通，但我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)投資者一直在REITs領(lǐng)域進(jìn)行著積極的嘗試，一些企業(yè)已經(jīng)通過離岸公司等模式在香港、新加坡的證券市場(chǎng)成功實(shí)現(xiàn)REITs上市。2005年12月21日，越秀REITs成功登陸香港證券市場(chǎng)，成為首只以內(nèi)地物業(yè)為主要資產(chǎn)的上市REITs。2007年6月11日，第二家涉及內(nèi)地物業(yè)的REITs睿富在香港證券市場(chǎng)IPO上市。除香港證券市場(chǎng)外，新加坡證券市場(chǎng)憑借其較低的準(zhǔn)入門檻成為我國(guó)REITs上市的又一目的地。2006年12月8日，凱德中國(guó)零售房地產(chǎn)信托(CRCT)登陸新加坡交易所主板市場(chǎng)，為國(guó)內(nèi)開發(fā)商在中國(guó)新的制度框架下海外發(fā)行REITs提供了另一條新路徑。雖然REITs在我國(guó)境內(nèi)的發(fā)展受到種種限制，但作為一種已被全球眾多國(guó)家普遍認(rèn)可的融資方式，REITs仍將是我國(guó)房地產(chǎn)融資的未來發(fā)展方向之一。當(dāng)前我國(guó)現(xiàn)有的條件下運(yùn)用REITs融資有以下三種模式：
一、離岸式REITs操作流程及運(yùn)作模式
由于政策法規(guī)等方面的因素，目前REITs在我國(guó)大陸仍無法公開上市，這就決定了欲通過REITs上市的物業(yè)，必須到我國(guó)香港地區(qū)及境外操作。
上市REITs結(jié)構(gòu)主要由基金單位持有人、資產(chǎn)管理人、受托人、發(fā)起人、物業(yè)管理人和貸款人組成。其運(yùn)作模式如下：
（1）公眾、機(jī)構(gòu)投資者、發(fā)起人和戰(zhàn)略投資者等通過認(rèn)購(gòu)REITs基金單位成為基金單位持有人。發(fā)起人整合/收購(gòu)各地的物業(yè)組成資產(chǎn)池，其租金收入扣除各種費(fèi)用后作為投資收益支付給基金單位持有人。
（2）資產(chǎn)管理人向REITs提供資產(chǎn)管理服務(wù)，收取管理費(fèi)。
（3）受托人代表基金單位持有人的利益處理相關(guān)事務(wù)，收取信托管理費(fèi)用。
（4）物業(yè)管理人為××資產(chǎn)提供物業(yè)管理服務(wù)，收取管理費(fèi)。
（5）REITs在法律要求的范圍內(nèi)（例如：香港要求不超過資產(chǎn)池總價(jià)值的45％），通過向貸款人融資的方式，利用財(cái)務(wù)杠桿擴(kuò)大收購(gòu)物業(yè)的規(guī)模。
離岸REITs融資案例：越秀REITs香港上市
越秀REITs（0405.HK）于2005年12月21日在香港掛牌上市，香港公開發(fā)售及國(guó)際配售分別獲得約496倍和74倍認(rèn)購(gòu)，最終發(fā)行售價(jià)為每股3.075港元，籌集資金約17.9億港元。作為在香立上市的首只以內(nèi)地物業(yè)為注入資產(chǎn)的REITs，越秀REITs的操作手法為國(guó)內(nèi)REITs探尋離岸上市之路提供了良好的借鑒和示范。
越秀REITs作為第一只在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)信托基金，盡管最終選擇以每個(gè)基金單位3.075港元上限定價(jià)發(fā)售，依然受到投資者的熱烈追捧，2005年12月21日正式上市進(jìn)行買賣一周內(nèi)就累計(jì)升值16％。越秀REITs的成功上市，在為開發(fā)商募集所需資金的同時(shí)，并未破壞物業(yè)產(chǎn)權(quán)的完整性（無需將物業(yè)散售），并保證了后期經(jīng)營(yíng)過程中的持續(xù)投入問題，在單一產(chǎn)權(quán)的情況下，由專業(yè)的國(guó)際租賃及運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，為商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展和持續(xù)運(yùn)營(yíng)提供了足夠的保障。
二、傳統(tǒng)貸款型信托融資模式
貸款類信托融資模式指信托公司通過質(zhì)押資金使用方的公司財(cái)產(chǎn)或股權(quán)為基本貸款擔(dān)保方式發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，將募集資金提供給資金使用方。
傳統(tǒng)貸款型信托融資的典型特點(diǎn)是資金成本低,進(jìn)入門檻低,操作管理比較簡(jiǎn)單、運(yùn)行成本較低，收益比較穩(wěn)定，雖然與商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款類業(yè)務(wù)具有一定的重合性，但大多屬于點(diǎn)對(duì)點(diǎn)式的項(xiàng)目融資性質(zhì)，在供給方式上比較靈活,可以針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營(yíng)需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)個(gè)性化的信托產(chǎn)品，對(duì)不同階段、不同水平的項(xiàng)目都可以量身定做解決方案。2003年央行121號(hào)文件出臺(tái)后，貸款型信托一度成為許多開發(fā)商解決資金問題的新渠道，特別是在從單個(gè)項(xiàng)目立項(xiàng)后到四證齊備前這個(gè)銀行資金不愿進(jìn)入的階段，成為開發(fā)商資金的一個(gè)重要補(bǔ)充。
貸款型信托融資案例：萬科十七英里項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃
2004年，萬科開始廣泛與新華信、深國(guó)投等信托投資公司合作采用貸款型信托為旗下十七英里，萬年花城、云頂?shù)软?xiàng)目融資，成為我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極嘗試信貸信托這一融資渠道的代表。
2004年6月10日萬科聯(lián)合新華信托股份有限公司推出“萬科十七英里集合資金信托”。“萬科十七英里集合資金信托”是典型的貸款型信托，該信托計(jì)劃具有鮮明的特點(diǎn)：首先，該信托計(jì)劃靈活選擇融資方式，實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)費(fèi)用的最小化。該信托貸款的年利率為4%，與同期銀行貸款利率5.49%相比，低了1.49個(gè)百分點(diǎn)，按照1.9895億元的融資規(guī)模，萬科每年可節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用近400萬元；其次，投資者在購(gòu)買該信托計(jì)劃的同時(shí)，不僅享有通常意義的投資收益，更重要的是還可以獲得對(duì)該房產(chǎn)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以及購(gòu)房?jī)r(jià)格的高折扣率。這種將融資與營(yíng)銷相結(jié)合的模式在隨后的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目中被廣泛地運(yùn)用。最后，該信托產(chǎn)品可辦理轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或繼承，流動(dòng)性較強(qiáng)。
三、股權(quán)型信托融資模式
股權(quán)型信托融資模式是指委托人將其持有的公司股權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人，或委托人將其合法所有的資金交給受托人，由受托人以自己的名義，按照委托人的意愿將該資金投資于公司股權(quán)。
股權(quán)型信托融資的突出優(yōu)點(diǎn)有兩點(diǎn)：首先能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，促使房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到銀行融資的條件；其次，信托公司的信托計(jì)劃募集的資金進(jìn)行股權(quán)融資類似于優(yōu)先股，只要求在階段時(shí)間內(nèi)取得一個(gè)合理的回報(bào)，并不要求與開發(fā)商分享最終利潤(rùn)的成果，這樣既滿足了充實(shí)開發(fā)商股本金的要求，開發(fā)商也沒有喪失對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)。
股權(quán)型信托融資案例：世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃
“世紀(jì)星城”項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資8.99億元，項(xiàng)目前期已經(jīng)投入2.8億元，并已取得一期土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，還需要取得開工證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，只有四證齊全才可向銀行申請(qǐng)貸款。但121號(hào)文的執(zhí)行，使得項(xiàng)目開發(fā)商北京順華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，憑借自身1.5億元的注冊(cè)資本，不能滿足30%的最低限(1.5/8.99=16%<30%)，這意味著工程將面臨著開發(fā)資金斷流的窘境。在這一關(guān)鍵時(shí)刻，北京順華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合重慶國(guó)際信托投資有限公司推出“世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃”，通過股權(quán)信托的方式籌集2億元資金對(duì)北京順華進(jìn)行增資，使其自有資金達(dá)到3.5億元，并將此資金直接用于項(xiàng)目的開發(fā)，保證工程順利獲得開工證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，從而在四證齊全的基礎(chǔ)上獲得項(xiàng)目原貸款行興業(yè)銀行的銀行后續(xù)貸款支持，順利實(shí)現(xiàn)了2005年項(xiàng)目竣工銷售的預(yù)期目標(biāo)。
世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃是典型的房地產(chǎn)優(yōu)先股權(quán)信托融資模式，即股權(quán)在退出時(shí)附固定比例的投資收益。世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃憑借著自身的特色，一推出就受到投資者的追捧，順利完成融資任務(wù)。世紀(jì)星城住宅項(xiàng)目股權(quán)投資信托計(jì)劃充分滿足了開發(fā)商、信托公司以及投資者三方的需求，成為我國(guó)股權(quán)型信托融資模式的一個(gè)范本。
目前我國(guó)的房地產(chǎn)信托正從貸款型向股權(quán)投資型發(fā)展，從一般的集合資金計(jì)劃向美國(guó)的REITs模式靠攏。隨著國(guó)內(nèi)相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，REITs將沿這一趨勢(shì)繼續(xù)發(fā)展。2005年3月，福建聯(lián)華信托推出“聯(lián)信•寶利中國(guó)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃”，其最大特點(diǎn)在于沒有確定項(xiàng)目下提前籌資，再進(jìn)行有目的的投資，其投資方向涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)貸款、股權(quán)投資、商業(yè)樓宇或住宅的購(gòu)買，充分體現(xiàn)了REITs逐步“從貸款型向股權(quán)投資型發(fā)展，從一般的集合資金計(jì)劃向美國(guó)的REITs模式靠攏”的未來發(fā)展趨勢(shì)。
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篇9
2.1美國(guó)模式經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化與稅收優(yōu)惠制度的變革，是推動(dòng)美國(guó)房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力。其特點(diǎn)主要表現(xiàn)為受稅收制度推動(dòng)的非專項(xiàng)立法型和組織結(jié)構(gòu)不斷變異。
2.1.1稅收優(yōu)惠制度推動(dòng)的非專項(xiàng)立法制度1960年美國(guó)頒布了《1960年國(guó)內(nèi)稅收法典》，明確了房地產(chǎn)投資信托的內(nèi)涵、外延與制度框架，包括組織結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)配置、投資者結(jié)構(gòu)、收入來源以及收入分配等制度，滿足上述五項(xiàng)要求的基礎(chǔ)上，可以享受特定的稅收優(yōu)惠。1976年美國(guó)頒布了《1976年稅制改革法》，調(diào)整了針對(duì)房地產(chǎn)投資信托的納稅條款，以助其渡過70年代遭遇的巨大困難。《1960年國(guó)內(nèi)稅收法典》規(guī)定房地產(chǎn)投資信托需要雇用外部顧問公司制定管理與投資策略，問題隨之產(chǎn)生。為了緩解外部顧問導(dǎo)致的問題，《1986年稅制改革法》開始允許房地產(chǎn)投資信托進(jìn)行“積極”的內(nèi)部管理，允許其采取“公司”的形式實(shí)行自我管理和經(jīng)營(yíng)，提高了經(jīng)營(yíng)決策效率，促進(jìn)了房地產(chǎn)投資信托在美國(guó)的繁榮。1999年美國(guó)通過了《REIT現(xiàn)代化法》，在組織結(jié)構(gòu)上，肯定了UPREIT（傘形合伙房地產(chǎn)投資信托）與DOWNREIT（下屬合伙房地產(chǎn)投資信托）的合法地位；授予房地產(chǎn)商將所持有房地產(chǎn)組建UPREIT與DOWNREIT的免稅資格；允許REIT100%持有REIT子公司股份。至此，UPREIT與DOWNREIT組織結(jié)構(gòu)創(chuàng)新得到了美國(guó)法律和稅收制度的認(rèn)可。綜上所述，美國(guó)房地產(chǎn)投資信托發(fā)展主要法律依據(jù)是與其相關(guān)的稅法，稅法的演變是決定組織結(jié)構(gòu)、發(fā)展規(guī)模與績(jī)效的主要因素。
2.1.2多樣化的組織結(jié)構(gòu)自1960年誕生以來，美國(guó)房地產(chǎn)投資信托組織結(jié)構(gòu)有諸多變異，在契約制、公司制與有限合伙制的基礎(chǔ)上，衍生出多種組織結(jié)構(gòu)，如UPREIT與DOWNREIT、雙股（Paired-share）與合訂（Stapled）結(jié)構(gòu)、紙夾（Paperclip）結(jié)構(gòu)等，其中以UPREIT與DOWNREIT最為典型。《1960年國(guó)內(nèi)稅收法典》通過了將房地產(chǎn)投資信托作為利潤(rùn)傳遞工具的特殊稅收條例，因此，發(fā)展初期多采取契約制的商業(yè)信托。《1986年稅制改革法》允許房地產(chǎn)投資信托采取公司制的形式，管理和經(jīng)營(yíng)收益性的房地產(chǎn)。20世紀(jì)90年代之后，在美國(guó)金融創(chuàng)新的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)商將房地產(chǎn)投資信托與有限合伙制結(jié)合起來，組建UPREIT和DOWNREIT，充分發(fā)揮信托稅收優(yōu)惠與有限合伙制有限責(zé)任的優(yōu)點(diǎn)，1992年之后在美國(guó)迅速發(fā)展起來，成為房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)的主流。為了獲得UPREIT的稅收優(yōu)勢(shì)，1992年之前設(shè)立的傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)投資信托，通常設(shè)立下屬合伙人實(shí)體，由下屬合伙人實(shí)體直接擁有新購(gòu)入地產(chǎn)，傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)演變?yōu)镈OWNREIT。UPREIT與DOWNREIT的出現(xiàn)，使得房地產(chǎn)投資信托的組織結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了歷史性變革，促進(jìn)了房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)的繁榮。
2.2中國(guó)香港模式
2.2.1專項(xiàng)嚴(yán)格立法在充分借鑒美國(guó)成熟經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，2003年中國(guó)香港通過修改投資法與信托法等相關(guān)法律，設(shè)立《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，明確規(guī)定房地產(chǎn)投資信托設(shè)立條件、組織形式、財(cái)務(wù)杠桿、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入來源結(jié)構(gòu)與紅利分配等。因而是專項(xiàng)立法模式。由于發(fā)展之初中國(guó)香港對(duì)房地產(chǎn)投資信托持審慎態(tài)度，如表1所示，與美國(guó)相比，中國(guó)香港立法與監(jiān)管更為嚴(yán)格、細(xì)致，嚴(yán)格立法對(duì)控制風(fēng)險(xiǎn)有積極的作用，但也一定程度上限制了發(fā)展速度。在稅收優(yōu)惠方面，由于中國(guó)香港稅負(fù)較輕，因而沒有給予房地產(chǎn)投資信托特殊的稅收優(yōu)惠。近年來，隨著房地產(chǎn)投資信托的逐漸成熟，出于刺激金融市場(chǎng)發(fā)展的需要，中國(guó)香港的相關(guān)法律呈現(xiàn)出越來越寬松的趨勢(shì)：如允許海外投資等。
2.2.2本土化特色由于不同國(guó)家與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、法律體系與設(shè)立初衷不同，使得房地產(chǎn)投資信托制度移植后呈現(xiàn)出本土化的特色。中國(guó)香港的諸多規(guī)范與制度采用英美體制，但為防范風(fēng)險(xiǎn)，2003年設(shè)立房地產(chǎn)投資信托之初，限定僅能采取信托形式（2006年后允許采用公司形式）；中國(guó)香港設(shè)立目的在于豐富金融投資產(chǎn)品種類，加強(qiáng)國(guó)際金融中心地位，因而允許進(jìn)行海外投資；由于中國(guó)香港本身稅賦很低，對(duì)房地產(chǎn)投資信托沒有特殊的稅收優(yōu)惠。
2.2.3組織結(jié)構(gòu)形式單一根據(jù)中國(guó)香港《房地產(chǎn)投資信托基金守則》的規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托的基本結(jié)構(gòu)如圖1所示。由于中國(guó)香港在美國(guó)成熟經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行了專項(xiàng)、嚴(yán)格且較為完善的立法，其房地產(chǎn)信托投資的形成是滿足法律要求的結(jié)果，且發(fā)展歷史較短，所以組織結(jié)構(gòu)形式單一，沒有形成由市場(chǎng)環(huán)境所致的結(jié)構(gòu)變異。
3中國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展現(xiàn)狀
目前在中國(guó)沒有真正意義上的房地產(chǎn)投資信托基金，與之最相似的是房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃產(chǎn)品（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)信托）。中國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展現(xiàn)狀如下：
3.1相關(guān)法律制度尚不完善目前我國(guó)還沒有針對(duì)房地產(chǎn)投資信托的專項(xiàng)法律，相關(guān)的法律制度有《信托法》與《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》）等。《信托法》規(guī)定，能取得受托人資格的法人主要是信托投資公司，即信托只能由信托機(jī)構(gòu)發(fā)行，將房地產(chǎn)投資信托限定為信托型。《管理辦法》于2009年進(jìn)行了修訂，擴(kuò)張了信托計(jì)劃的規(guī)模，增強(qiáng)了流動(dòng)性，但是與房地產(chǎn)投資信托對(duì)流動(dòng)性與投資規(guī)模等的要求相距甚遠(yuǎn)。如《管理辦法》對(duì)“合格投資者”進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定；此外，規(guī)定不可公開營(yíng)銷宣傳信托計(jì)劃，使得信托計(jì)劃處于非公開發(fā)行的范圍內(nèi)。稅收優(yōu)惠是國(guó)際上房地產(chǎn)投資信托蓬勃發(fā)展的源動(dòng)力，而目前中國(guó)政府在基金與證券方面的稅收一向以臨時(shí)文件出現(xiàn)，稅收政策具有不穩(wěn)定性。
3.2以信托公司為主導(dǎo)，以信托型、封閉式為主如前文所述，信托公司是《信托法》規(guī)定的開展信托業(yè)務(wù)的法人單位，因而目前多數(shù)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品由信托公司與投資者訂立信托合同，信托公司以發(fā)起人與受托人雙重身份募集資金，管理與處置信托財(cái)產(chǎn)。投資者作為委托人與受益人，監(jiān)督信托資金的使用，房地產(chǎn)信托以信托型為主。此外，中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)信托不能上市交易，也沒有相應(yīng)的二級(jí)交易市場(chǎng)，因此在信托存續(xù)期內(nèi)，投資者無法通過轉(zhuǎn)讓信托份額的方式退出投資。
3.3以“融資理念”為基礎(chǔ)目前房地產(chǎn)信托的運(yùn)作多數(shù)是房地產(chǎn)商有資金需要，由信托公司設(shè)立信托，向投資者籌集資金，專項(xiàng)用于房地產(chǎn)開發(fā)，實(shí)質(zhì)上具有融資貸款的性質(zhì)。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)信托是一種融資工具，而非投資工具。
4中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的路徑選擇
目前中國(guó)在國(guó)家層面上頻繁提出要發(fā)展房地產(chǎn)投資信托，目的在于：第一，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，化解銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，利用金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；第二，解決公共租賃房等保障性住房建設(shè)的資金問題。為了緩解“公屋計(jì)劃”所帶來的巨大的財(cái)政壓力，2005年中國(guó)香港將公屋商業(yè)物業(yè)和停車場(chǎng)設(shè)立領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金，在中國(guó)香港交易所上市，第一輪籌集資金25億美元，中國(guó)目前面臨相似的環(huán)境。因此，中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托，應(yīng)在美國(guó)和中國(guó)香港的成熟經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，以中國(guó)香港制度與發(fā)展模式為主要參考，形成適合中國(guó)國(guó)情的公共租賃住房投資信托制度。
4.1運(yùn)行模式設(shè)計(jì)國(guó)際上房地產(chǎn)投資信托的物業(yè)標(biāo)的主要為成熟的商業(yè)物業(yè)，而公共租賃住房多為新建住房，且租金較低，需要政府財(cái)政補(bǔ)貼，因此應(yīng)在參考中國(guó)香港運(yùn)行模式的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新。如圖2所示，首先，設(shè)立公共租賃住房投資信托，作為委托人，發(fā)行受益憑證，委托信托公司管理信托財(cái)產(chǎn)，分配投資收益；信托公司作為受托人，持有、管理信托財(cái)產(chǎn)，代表投資者處理相關(guān)事務(wù)；物業(yè)管理人接受信托公司的委托，管理投資信托所持有物業(yè)；選擇商業(yè)銀行作為基金托管人，依法持有并保管基金財(cái)產(chǎn)、代為收取政府補(bǔ)貼與公共租賃住房租金
4.2組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)在組織形式上，雖然公司型比信托型的房地產(chǎn)投資信托業(yè)績(jī)更好，但是美國(guó)與中國(guó)香港在發(fā)展之初均只允許設(shè)立信托型，原因在于公司型房地產(chǎn)投資信托委托鏈條更長(zhǎng)；此外，發(fā)展信托型在我國(guó)需要突破的法律制度障礙相對(duì)較少。基于此，本文建議在發(fā)展初期設(shè)立信托型，發(fā)展相對(duì)成熟后再引入公司型。從資金投向來看，本文建議設(shè)立權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托。原因在于，第一，權(quán)益型的主要收入來源于租金，這正符合公共租賃住房的特性；第二，抵押型將主要資產(chǎn)配置在抵押貸款上，財(cái)務(wù)杠桿較高，當(dāng)市場(chǎng)不景氣時(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更高；同時(shí)抵押型受利率變動(dòng)的影響更大，發(fā)展權(quán)益型有助于規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)；第三，從國(guó)際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，在美國(guó)，在資產(chǎn)規(guī)模方面，權(quán)益型占91%，債權(quán)型占7%，混合型占2%；在中國(guó)香港只允許設(shè)立權(quán)益型。因此，建議設(shè)立權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托。
4.3專項(xiàng)立法，嚴(yán)格立法，逐漸放松中國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托，可在美國(guó)與中國(guó)香港成熟經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，專項(xiàng)立法，對(duì)從業(yè)人員資格、組織結(jié)構(gòu)、參與人資格、權(quán)利與義務(wù)、投資標(biāo)的選擇、資金來源及紅利分配等重要問題作出全面、細(xì)致、明確規(guī)定，一來可以節(jié)約立法成本，加快立法進(jìn)程；二來便于操作，利于金融監(jiān)管。由于房地產(chǎn)投資信托涉及銀行、信托公司、保險(xiǎn)公司等金融行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)，在制定制度時(shí)，最為可行的辦法是由證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)等聯(lián)合相關(guān)部門共同制定具體內(nèi)容，由國(guó)務(wù)院專項(xiàng)行政法規(guī)，最為理想的是在現(xiàn)有《公司法》、《信托法》、《證券基金法》、《稅法》等的基礎(chǔ)上，制定房地產(chǎn)投資信托專項(xiàng)行政法規(guī)。不論以何種形式確立房地產(chǎn)投資信托法律或法規(guī)，都應(yīng)與現(xiàn)有法律制度對(duì)接。從美國(guó)與中國(guó)香港的發(fā)展歷程可以看出，房地產(chǎn)投資信托制度均呈現(xiàn)先“嚴(yán)”后“寬”的特征，設(shè)立之初立法嚴(yán)格，以控制運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)入成熟發(fā)展階段后，逐漸放寬組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)范圍、投資標(biāo)的等方面的限制。因此建議我國(guó)也要從嚴(yán)立法，將投資標(biāo)的限定在公共租賃住房或廉租房，待發(fā)展成熟之后，再擴(kuò)展到商品房或商業(yè)地產(chǎn)。
篇10
一、房地產(chǎn)投資常見風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預(yù)期的收益未達(dá)到的損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分為以下幾種。
1.投資支出風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資支出是指投資者取得、開發(fā)土地并進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)所花費(fèi)的各種成本費(fèi)用支出。由于房地產(chǎn)具有)位置固定性、不可移動(dòng)性，而且受規(guī)劃限制及本身結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)計(jì)的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進(jìn)行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會(huì)蒙受損失。另外，房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)，一個(gè)新建項(xiàng)目由于建設(shè)周期較長(zhǎng)，在建設(shè)過程中也會(huì)遇到投資支出增加問題，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者不堪重負(fù)并蒙受損失。
2.金融風(fēng)險(xiǎn)
主要指利率風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的利率變化風(fēng)險(xiǎn)是指利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和可能給投資者帶來的損失。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者的資金成本會(huì)增加，消費(fèi)者的購(gòu)買欲望隨之降低。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場(chǎng)需求降低。
3.購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)
購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場(chǎng)中因消費(fèi)者購(gòu)買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場(chǎng)消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個(gè)非常不定的因素。由于消費(fèi)者的購(gòu)買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場(chǎng)上需求下降，將會(huì)給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營(yíng)者帶來?yè)p失。
4.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而引起的投資損失。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)時(shí)常一般只受區(qū)域性因素的影響。土地市場(chǎng)一般可分為一級(jí)出讓市場(chǎng)和二級(jí)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，壟斷性較強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的變化在很大程度上牽制著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn)及其大小。例如房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平的波動(dòng)、房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的局限等等都是引起市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的原因。房地產(chǎn)價(jià)格不斷下跌以及房地產(chǎn)交易量驟降是中國(guó)去年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的一個(gè)主要原因。
5.政策風(fēng)險(xiǎn)
政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā)生變化而給投資者帶來的損失。例如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國(guó)現(xiàn)正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革、經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵時(shí)期，各種有關(guān)政策的調(diào)整比較頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對(duì)較長(zhǎng)，房地產(chǎn)特別是土地是國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng)險(xiǎn)的影響比較大，城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對(duì)其利用強(qiáng)度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資，對(duì)投資者的打擊將是巨大的。
6.法律風(fēng)險(xiǎn)
法律風(fēng)險(xiǎn)是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。房地產(chǎn)投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產(chǎn)交易中、房地產(chǎn)租賃中等，各種糾紛的發(fā)生一方面影響投資的正常進(jìn)行，另一方面影響投資收益的順利實(shí)現(xiàn)，都會(huì)造成投資損失。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)管理，實(shí)際上是對(duì)建筑工程實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)管理，開發(fā)商應(yīng)通過仔細(xì)考慮工程承包的合同條款，盡量把風(fēng)險(xiǎn)分散給承包商。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防策略
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是針對(duì)不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。
策略一：關(guān)注政策變動(dòng)，認(rèn)準(zhǔn)投資方向
任何國(guó)家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對(duì)一國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是對(duì)投資者的預(yù)期收益都將產(chǎn)生一定影響。我國(guó)房地產(chǎn)起步較晚，市場(chǎng)不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，房地產(chǎn)業(yè)受政府政策影響更大。所以時(shí)刻關(guān)注國(guó)家各項(xiàng)方針政策變化，特別是政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度，政策動(dòng)態(tài)，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、國(guó)家稅收政策、財(cái)政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對(duì)各項(xiàng)政策的研究，既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開發(fā)方向，正確預(yù)測(cè)未來，又有利于其根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。
策略二：掌握信息，去偽存真，優(yōu)化分析
隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對(duì)的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風(fēng)險(xiǎn)。相反，如果投資者掌握的相關(guān)信息不充分或者不準(zhǔn)確，那么，就有可能對(duì)自身?xiàng)l件和外部環(huán)境判斷失誤，從而增加了決策風(fēng)險(xiǎn)。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風(fēng)險(xiǎn)的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產(chǎn)投資決策前應(yīng)盡可能地調(diào)查市場(chǎng)，了解相關(guān)信息。同時(shí)要學(xué)會(huì)優(yōu)化分析。優(yōu)化分析是在掌握大量信息的基礎(chǔ)上，投資者應(yīng)依靠經(jīng)驗(yàn)或技術(shù)方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，優(yōu)化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項(xiàng)措施能為投資者采取房地產(chǎn)投資的行動(dòng)提供決策依據(jù)。
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由于新區(qū)建設(shè)需要房地產(chǎn)的直接相關(guān)投資,房地產(chǎn)資金會(huì)直接注入,從而帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。另外,城鎮(zhèn)舊區(qū)的搬遷改造也會(huì)帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,以及房地產(chǎn)投資的增加。同時(shí),搬遷戶對(duì)住房的需求也會(huì)增加,供求效應(yīng)促使房地產(chǎn)投資增加。
1.1.2新型城鎮(zhèn)化中人口的增加相應(yīng)推動(dòng)了對(duì)住房需求的增加
據(jù)數(shù)據(jù)顯示,中國(guó)城鎮(zhèn)化每年以約1%的速度推進(jìn),城鎮(zhèn)人口年均增長(zhǎng)4%~5%,從而帶動(dòng)新增住房需求快速增長(zhǎng)。由于新型城鎮(zhèn)化的速度不斷增快,大量的人口向城鎮(zhèn)涌入,他們對(duì)住房的消費(fèi)需求也不斷擴(kuò)大,對(duì)住房面積的需求也在不斷增加,房地產(chǎn)投資也會(huì)相應(yīng)地增加。
1.1.3新型城鎮(zhèn)化帶來的生活水平提升帶動(dòng)了房地產(chǎn)投資的增加
由于城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展,居民的生活水平不斷提高,對(duì)于房地產(chǎn)有著更高的需求。如房屋置換、休閑旅游、娛樂消費(fèi)等,這些都對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)投資提出了新的要求,帶動(dòng)了房地產(chǎn)投資的增加。
1.2房地產(chǎn)投資對(duì)新型城鎮(zhèn)化的影響作用
房地產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)化的重要物質(zhì)載體,積極穩(wěn)妥推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)需要房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中,人口和城市面積都高速膨脹,必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展,相應(yīng)地房地產(chǎn)投資在一定時(shí)期內(nèi)的快速增長(zhǎng)會(huì)推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展。
1.2.1房地產(chǎn)投資的增加解決了城鎮(zhèn)化中一部分人口的就業(yè)
由于房地產(chǎn)資金的增加,房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,需要更多的工人來參與到房地產(chǎn)建設(shè)中來,因而解決了部分人口和進(jìn)城務(wù)工人員的就業(yè)問題。另外,房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也會(huì)使得相關(guān)行業(yè)人員的需求增加,解決了城鎮(zhèn)化中部分人口的就業(yè)問題。
1.2.2房地產(chǎn)投資的增加擴(kuò)大了新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)資金
城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷發(fā)展也要求建設(shè)資金的不斷投入,房地產(chǎn)投資的逐年增加、配套建設(shè)的不斷增大,促使新型城鎮(zhèn)化朝著環(huán)境更和諧、配套更完善、服務(wù)更全面的方向發(fā)展。房地產(chǎn)投資為新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)加快了步伐,兩者之間是相互依存的。房地產(chǎn)投資要和城鎮(zhèn)化發(fā)展相適應(yīng),與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。投資滯后會(huì)影響房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;投資超前則會(huì)造成資源和能源的浪費(fèi)。
2結(jié)論與建議
2.1結(jié)論
通過上述分析可以看出,城鎮(zhèn)化發(fā)展水平與房地產(chǎn)投資存在正相關(guān)協(xié)整關(guān)系,二者之間存在著相互影響的關(guān)系。在短時(shí)期內(nèi),我國(guó)城鎮(zhèn)化水平的變化對(duì)房地產(chǎn)投資增加影響不大,不是其增加的原因,而房地產(chǎn)投資的變化則會(huì)使城鎮(zhèn)化水平發(fā)生一定的變動(dòng),即城鎮(zhèn)化水平對(duì)于房地產(chǎn)投資的影響不顯著,而房地產(chǎn)投資對(duì)于新型城鎮(zhèn)化的影響顯著。在長(zhǎng)時(shí)期內(nèi),我國(guó)新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)對(duì)于房地產(chǎn)投資具有一定的影響拉動(dòng)作用,而且這種作用力大于房地產(chǎn)投資對(duì)于新型城鎮(zhèn)化的影響推動(dòng)作用。
2.2建議
從發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看,房地產(chǎn)本身的逐利性會(huì)給城鎮(zhèn)化的發(fā)展帶來一定的難題,會(huì)導(dǎo)致城鎮(zhèn)化的片面發(fā)展,房地產(chǎn)的健康發(fā)展才能有效促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。鑒于此,我國(guó)在加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中,應(yīng)合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資的方向,使兩者協(xié)調(diào)健康發(fā)展。
2.2.1城鎮(zhèn)化方面
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國(guó)家政策對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者帶來各種形式的經(jīng)濟(jì)損失｡尤其在我國(guó),市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未完善的條件下,政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響尤為重要｡
(1)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)
國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化,決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰｡國(guó)家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會(huì)直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)､樓宇市場(chǎng)的繁榮｡政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,降低房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位,緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金,將會(huì)減少房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的活力,給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來?yè)p失｡
(2)金融政策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行,國(guó)家金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響｡2003年6月央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款､土地儲(chǔ)備貸款､建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款､個(gè)人住房貸款等方面作了嚴(yán)格規(guī)定,提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準(zhǔn)入門檻,使那些主要靠銀行貸款進(jìn)行投資的企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)｡
(3)土地政策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以土地為載體,土地政策的變化勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響｡土地產(chǎn)權(quán)制度的變更､不同的土地取得方式､土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會(huì)帶來房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)｡
(4)稅收政策風(fēng)險(xiǎn)
稅收政策的變化對(duì)房地產(chǎn)投資影響重大｡稅收政策和土地調(diào)控政策是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)有力工具｡房地產(chǎn)投資中,各種稅費(fèi)名目繁多,占開發(fā)成本相當(dāng)大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨巨大成本風(fēng)險(xiǎn)｡
(5)城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)
城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標(biāo)和用途的相容性､容積率､建筑覆蓋率､建筑限高等,更重要的是通過城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整､交通的變化等來對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來影響｡因此,房地產(chǎn)企業(yè)能不能及早預(yù)測(cè)規(guī)劃目標(biāo),選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項(xiàng)目開發(fā)成敗的核心因素｡
2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)包括市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)和通貨風(fēng)險(xiǎn)｡市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是最直接的風(fēng)險(xiǎn)｡市場(chǎng)供應(yīng)量､市場(chǎng)購(gòu)買力､市場(chǎng)價(jià)格等反映供需狀況指標(biāo)的動(dòng)態(tài)性和不確定性,導(dǎo)致供需的動(dòng)態(tài)性和不確定性,進(jìn)而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場(chǎng)供需風(fēng)險(xiǎn)｡相反,市場(chǎng)供需不平衡會(huì)導(dǎo)致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)｡另外,房地產(chǎn)投資周期較長(zhǎng),其間可能遭受由于物價(jià)下降帶來的通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn),也可能遭受因物價(jià)上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)｡膨脹率下降會(huì)抑制對(duì)房地產(chǎn)商品的需求,房地產(chǎn)價(jià)格下跌,給房地產(chǎn)投資者帶來?yè)p失,膨脹率增大會(huì)刺激對(duì)房地產(chǎn)的需求｡
3.區(qū)域社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)
由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性,各個(gè)國(guó)家､不同地區(qū)的社會(huì)環(huán)境各異,這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)因素,同一風(fēng)險(xiǎn)因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風(fēng)險(xiǎn)具有比較明顯的地域性｡
4.開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)
從房地產(chǎn)周期理論可知,項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)｡由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng),易受國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響,因此,經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)就成為影響開發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素｡所以說,風(fēng)險(xiǎn)與開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇密切相關(guān)｡
二、項(xiàng)目實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資的實(shí)施階段是指房地產(chǎn)投資計(jì)劃的具體實(shí)現(xiàn)過程,它包括從獲取土地､籌措資金到設(shè)計(jì)施工等過程｡此階段將面臨具體的風(fēng)險(xiǎn)因素｡
一方面,在土地獲取階段,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過協(xié)議､招標(biāo)和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風(fēng)險(xiǎn)｡
另一方面,時(shí)間､質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的三大管理核心,也是三大風(fēng)險(xiǎn)因素｡管理不當(dāng),將會(huì)使企業(yè)面臨工期拖延風(fēng)險(xiǎn)､質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和成本風(fēng)險(xiǎn)｡
1.工期拖延風(fēng)險(xiǎn)
工期一旦被延長(zhǎng),一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能會(huì)發(fā)生較大的變化,錯(cuò)過最佳租售時(shí)機(jī),如已預(yù)售,會(huì)承擔(dān)逾期交付的違約損失､信譽(yù)損失;另一方面,會(huì)增加投入資金利息支出,增加管理費(fèi)｡
2.項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)
質(zhì)量是企業(yè)的生命｡開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性､可靠性､經(jīng)濟(jì)性､美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個(gè)方面｡消費(fèi)者重視房屋的物理質(zhì)量,更強(qiáng)調(diào)房屋的效用｡承包商施工技術(shù)水平落后､偷工減料,建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等,是造成項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的主要因素;房屋設(shè)計(jì)和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費(fèi)者功能需求,也是房屋質(zhì)量不佳的重要方面｡
3.開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開發(fā)的各個(gè)階段｡建設(shè)前期對(duì)項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)95%—100%,越到后期影響程度越小｡在規(guī)劃設(shè)計(jì)中,方案陳舊､深度不夠,參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計(jì),都會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加,在建設(shè)期間,國(guó)家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),也都會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加｡除此之外,通貨膨脹､物價(jià)上漲導(dǎo)致的建材價(jià)格上漲和建筑成本的增加及項(xiàng)目是否能按時(shí)完工､工程質(zhì)量的保證､施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風(fēng)險(xiǎn)｡
三、經(jīng)營(yíng)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,資金投放工作基本結(jié)束,投資過程就轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)銷售､出租或物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)管理階段｡該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn),是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最大的環(huán)節(jié)之一｡其中包括:營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn)､物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)｡
1.營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn)
營(yíng)銷策劃是經(jīng)營(yíng)管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回､利潤(rùn)能否實(shí)現(xiàn)｡在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中,價(jià)格定位､銷售渠道､營(yíng)銷方式等都是很重要的方面｡其中,定價(jià)最關(guān)鍵,因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)價(jià)格最敏感｡價(jià)格過高遠(yuǎn)離市場(chǎng)會(huì)引起房地產(chǎn)銷售困難,難以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn);而價(jià)格過低不僅會(huì)減少房地產(chǎn)利潤(rùn),還可能致使消費(fèi)者懷疑商品房的質(zhì)量,從而影響房地產(chǎn)商在市場(chǎng)中的形象和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)｡
2.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)
物業(yè)管理的水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽(yù)和后繼生存與發(fā)展｡房地產(chǎn)開發(fā)投資競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,消費(fèi)者不僅注重其價(jià)格和質(zhì)量,而且注重其售后服務(wù),即物業(yè)管理,物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來進(jìn)行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業(yè)管理隊(duì)伍､管理構(gòu)架､管理公約以及管理費(fèi)用等｡
3.其他風(fēng)險(xiǎn)
其他風(fēng)險(xiǎn)有很大的不確定性｡其中包括不可抗力以及由人們的過失或故意行為所致的災(zāi)害等等｡這些風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性較小,但所造成的損失卻是較大的｡
總之,房地產(chǎn)投資過程是一個(gè)長(zhǎng)期的､涉及面廣且復(fù)雜的過程｡這一過程中存在著大量不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素,同時(shí),還涉及到房地產(chǎn)投資者與政府部門､最終用戶等之間的諸多關(guān)系,涉及到大量的政策､法規(guī)和法律問題,要做出一系列非確定性決策,這些決策屬于風(fēng)險(xiǎn)性決策范疇,決策是否正確,直接影響到投資的效果甚至投資的成敗｡因此,必須對(duì)房地產(chǎn)投資過程作全面､系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分析｡
參考文獻(xiàn):
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篇13
一、兩種房地產(chǎn)投資信托模式的發(fā)展歷程
(一)美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展歷程
REITs以美國(guó)發(fā)展的最為成熟和完善,至今已有40多年的歷史。可以說REITs基本上是《國(guó)內(nèi)稅收法典》的產(chǎn)物。當(dāng)時(shí)的美國(guó)政府為刺激疲軟的房地產(chǎn)市場(chǎng),在稅法的修訂案中授予REITs特殊的所得稅待遇,同時(shí)對(duì)它的組織結(jié)構(gòu)、收益分配等要件方面做出嚴(yán)格的界定。而且REITs所發(fā)行的股票或受益憑證可以上市交易,這就解決了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資流動(dòng)性差的問題。
但是,REITs在美國(guó)的發(fā)展并非一帆風(fēng)順。20世紀(jì)80年代以前,REITs受限于法律約束和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化,發(fā)展大起大落,投資者對(duì)這種創(chuàng)新的投資模式充滿了懷疑。80年代以后,REITs的狀況開始好轉(zhuǎn),這不僅得益于美國(guó)《1986年稅收修正案》的頒布,它極大地增強(qiáng)了REITs的獲利能力,使REITs獲得了避稅優(yōu)勢(shì),從而吸引了大量投資者;而且也得益于REITs自身的調(diào)整和改變,在經(jīng)歷了70年代的挫折以后,REITs積累了大量經(jīng)驗(yàn),改變經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略以增加投資機(jī)會(huì)及分散風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)入90年代以后,隨著美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇和繁榮,REITs也進(jìn)入了一個(gè)繁榮發(fā)展階段。迄今美國(guó)大約有300余家REITs,總資產(chǎn)超過3000億美元,大約2/3在股票交易所上市。從長(zhǎng)期來看,REITs在美國(guó)目前還處于逐步成長(zhǎng)的少年時(shí)期。而根據(jù)預(yù)測(cè),以后30年REITs的總資產(chǎn)將在4500億-6000億美元之間。隨著美國(guó)REITs的不斷發(fā)展與完善,它對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)必將產(chǎn)生更大的作用。
(二)亞洲國(guó)家房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展歷程
日本的REITs是由金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)界及政府共同推動(dòng)發(fā)展的。上世紀(jì)90年代日本泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅給金融機(jī)構(gòu)留下大量貶值的抵押房地產(chǎn),形成巨額不良資產(chǎn)。面對(duì)此現(xiàn)實(shí),金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)界開始考慮房地產(chǎn)的流動(dòng)性,極力推出有關(guān)房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品。同時(shí),日本政府采取一系列措施刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,1998年通過了《特殊目的公司法》,又于2000年11月修正為《投資信托法》,準(zhǔn)許投資信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),2001年3月東京證券交易所建立了REITs上市系統(tǒng),允許REITs上市交易。截止至2006年年底,日本共有25支上市REITs。可以預(yù)想,隨著日本經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇,銀行壞賬的消除,REITs的發(fā)展將開始進(jìn)入繁榮時(shí)期,并對(duì)日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
自2000年起,REITs在亞洲其它國(guó)家也有了突破性的發(fā)展。新加坡財(cái)政當(dāng)局在1999年5月14日頒布了《財(cái)產(chǎn)基金要?jiǎng)t》,并在2001年的《證券和期貨法則》對(duì)上市REITs做出相關(guān)規(guī)定,以管理REITs的運(yùn)行。目前,新加坡已有15支REITs成功上市,總市值估計(jì)超過220億元;韓國(guó)在2001年頒布了《房地產(chǎn)投資公司法》,為REITs發(fā)展提供相關(guān)的法律依據(jù)。隨后,韓國(guó)證券交易所修改了上市規(guī)則,制定了REITs上市的相關(guān)條例。目前韓國(guó)有8支REITs,其中7支公開上市,另一支為私募發(fā)行。
總之,美國(guó)REITs經(jīng)過多年的發(fā)展,已成為一種合理可行的房地產(chǎn)投資方式,其比重已經(jīng)超過直接投資方式。但在新興市場(chǎng)和發(fā)展中國(guó)家,REITs還處于起步階段,具有良好的發(fā)展前景。
二、兩種房地產(chǎn)投資信托模式在立法上的比較
(一)稅收優(yōu)惠驅(qū)動(dòng)模式—美國(guó)REITs
美國(guó)REITs的設(shè)立主要由《證券投資法》和有關(guān)的稅法所決定。REITs除了要符合1933年的《證券投資法》和各州的相關(guān)法律外,其最主要的法律條件來自于針對(duì)REITs的稅法。由于REITs在稅收方面享受優(yōu)惠,因此相關(guān)稅法演變是決定REITs結(jié)構(gòu)、發(fā)展和演變的主要因素。在美國(guó)設(shè)立REITs并享受稅收優(yōu)惠的主要條件包括REITs的結(jié)構(gòu)、投資范圍、收入分配等方面。可以說,稅收優(yōu)惠是美國(guó)REITs發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力,而REITs行業(yè)也根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展不斷創(chuàng)新,選擇合適的結(jié)構(gòu)和發(fā)展策略。
