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隨著我國房地產業市場競爭的日益加劇，房地產的開發經營與管理工作成為了企業提高市場競爭的重點。房地產的開發經營與管理是指房地產開發企業為順利完成工程項目的開發而對公司內部的人事、財務、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理，主要內容包括規劃設計管理、開發管理、項目施工管理、物業管理。為了企業的平穩發展和促進企業經濟效益的提高，企業應以完善的管理體系為基礎，運用現代化企業管理理論來開展房地產企業的開發經營與管理工作。

一、規劃設計管理

規劃設計管理就是對建筑工程規劃設計過程的管理，房地產開發商將所承包的建筑工程的規劃設計任務委托給相應的設計單位完成，必然要對建筑工程涉及的成本、進度及目標進行相應的控制和管理。房地產企業可通過建立完善的規劃管理系統來對規劃設計進行管理。

規劃管理和規劃設計的關系相當密切，規劃管理系統的建設就是為了提高對規劃設計成果的審查和管理水平。規劃管理系統與規劃設計關系的核心是：保證規劃設計成果滿足工程項目規劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規劃設計管理的水平。房地產開發項目是否成功主要取決于前期的規劃設計，規劃設計的一個重要環節是要根據客戶的需要，收集他們的意見，建立起買家意見與建筑工程規劃、設計、建造之間的良好聯系。

建筑工程的規劃設計管理首先要從工程規劃設計抓起，通過對市場細致的調研，建立起多方案的經濟比較。其次是施工圖的設計，房屋產品質量得到保證的第一步是從精確的設計開始的，萬丈高樓平地起，因此，規劃設計管理的核心環節就是要選出最優的設計方案，對客戶需要的戶型、內部體系、結構功能、空間利用等都要有創新優化的設計。

二、開發管理

房地產的開發管理是指房地產開發商為了順利完成工程項目的開發而對企業內部的人事、財務及建筑工程、銷售、后勤部門進行的組織控制和管理，也是企業為成功實現規劃設計管理、項目施工管理及物業管理所采取的經營手段。

工程開發管理的主要內容是房地產開發用地規劃管理、房地產開發工程管理與房地產開發項目風險管理，這三項管理的內容在房地產開發管理中處于重要地位。房地產開發用地規劃管理包括土地使用權出讓過程中的規劃和房地產開發過程中的規劃管理。然而這一規劃管理體制的不完善導致了我國房地產開發用地規劃管理中的一系列問題，如土地開發商盲目圈地囤地嚴重、舊城改造的進展緩慢、保障性住房嚴重供應不足等。為了避免上述問題的出現，就要求房地產開發商應重新界定管理規劃體制并充分運用管理中的規劃職能，同時明確規劃管理的內容，使土地結構利用更加合理。

房地產開發工程管理也是房地產開發管理的重要工作之一，它是現代房地產開發企業管理工作的重點。房地產開發管理企業工程項目管理人員必須具有房地產開發過程各方面工作的知識基礎和經驗，然后基于這個基礎開展工程管理工作，以保障項目開發的經濟效益。

房地產開發項目風險是指房地產開發商從事房地產投資而造成的損失可能性大小。由于受房地產開發競爭對手的競爭使得市場競爭越發激烈、銀行利率升高、房地產投資風險增大等一系列因素的影響，房地產開發過程中會有開發風險的產生。因此房地產開發商要注意分析風險產生的原因，加大對房地產開發項目風險管理過程和方法的關注力度，再運用合適的方法來應對項目風險，這樣才能提高企業的效益。

三、項目施工管理

所謂項目施工管理就是對建筑工程項目施工建設過程的管理。其中質量、投資及進度管理是項目施工階段的三大控制。技術質量管理，是提高房產質量的核心環節和重點，包括施工技術管理和現場施工管理兩個方面。施工的技術質量管理，包括對施工隊伍及監理隊伍的選擇，施工材料、配件和設備的采辦，動力供應和后勤服務等方面，直接關系著施工質量和房產質量。現場施工的技術質量管理，是確保提高房產質量的核心，在其管理過程中，應把握好三點：一是必須強化施工隊伍的質量意識；二是應不斷強化施工隊伍的技術培訓。強化施工隊伍的技術培訓，方法多種多樣，既可以采取“請進來，送出去”的形式學習，先進技術和先進經驗，也可以在施工現場扎實的普及基本知識，強化技能提高；三是強化施工現場的技術質量管理。

對房地產開發商而言，項目施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的都是在合理的施工成本下，以最快的速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目的，開發商需要通過施工資質驗證、招標投標、現場施工檢查、監理單位的監督、工程款的有序發放等措施，充分發揮施工質量控制、進度控制以及成本控制的重要作用，以達到高質量、低成本的最終目標。

四、物業管理

為了使建成后的工程設施能夠正常運行，并實現建筑設施穩定持續的增值，同時為住戶提供必要的安全、保潔、維修等服務，高質量的物業管理是必不可少的。一般說來，房地產開發商自己的物業管理公司是住宅小區或商務樓房物業管理的主要經營者。高質量的物業管理服務會成為房地產企業競爭市場的又一張王牌，而這就需要房地產企業以顧客的滿意度作為服務管理中的基本準則。為了保證高質量的物業管理，房地產企業應該以高素質的人才來建構企業的核心力量，并建立規范化的物業管理流程和制度，制定合理的物業管理費用、并實行財務透明制，創造人性化的生活空間。物業管理是房地產企業開發經營過程中的一項重要內容，是為客戶提供的長期服務，也是房地產開發企業在激烈的市場競爭中獲勝的前提條件。服務的質量同產品的質量一樣具有決定性的作用。

五、規劃設計管理、開發管理與施工管理間的相互協調與整合

房地產的開發經營與管理包括上述的規劃管理、開發管理、施工管理和物業管理，如果只是單獨完成其中一項工程是遠遠不夠的，只有將這四個方面進行整合協調才能夠實現目標。因此，協調這四個管理內容之間的關系，并使之相互整合是建筑開發企業的核心工作。

房地產開發中的建筑規劃設計與施工管理的相互脫節雖然有利于各自專業化水平的提升，但是規劃設計與施工的脫節也帶來了許多嚴重問題，比如規劃設計者不了解施工工藝，從而使所設計的設計方案局限于理論指導，導致施工困難，影響了項目建設的成本和進度。為了解決這類問題，工程管理中常采用可施工性分析的管理方法。可施工性分析是將施工知識和經驗應用到項目的規劃、設計、開發和現場實施中，以實現項目總體目標的最優化。在房地產開發經營管理中，設計者應根據開發商的要求規劃設計出滿足計劃目標的經濟易行的方案；項目的開發管理人員依據該方案，整合所有人力、材料、施工設備的調度和使用時間，提出最佳的進度計劃；施工管理人員應根據自身的施工經驗對該方案采用適當的材料和方法，在規劃設計階段對設計者給出相關建議，從而避免浪費及施工上的困難。可施工性分析強調建筑工程施工的可行性和易行性，可施工性研究就是對有關的建筑工程設計內容進行討論、分析并提出改進的辦法。

許多情況下，施工單位或開發商的工程管理部門未能和設計單位溝通或達成意見上的一致，導致不少建筑工程在竣工后和開發企業的規劃設計不一致。因此，可施工性研究的實施以及設計的正確施工必須要具備以下條件：

1、房地產開發商的大力支持。作為建筑工程的投資者，房地產開發商應該把可施工性研究及規劃設計的研究放在核心的位置上，定期組織工程規劃設計人員、施工人員、相關專家、協調人員召開研究會議，通過有效的溝通討論和研究，系統化、專業化地完成工程項目的目標。

2、可施工性分析的盡早實施。在工程項目開發的早期，項目決策的成本很少，但這些決策卻能夠影響項目的整體成本，可施工性研究對工程成本的影響從規劃設計階段、開發階段到施工階段、物業管理階段成遞減趨勢，產生的經濟效益也逐漸減少。建筑工程的施工圖紙及設計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發商和施工單位應該盡早將可施工性分析盡早實施，并做好前期的項目決策。

3、在建設過程中持續開展研究。可施工性分析強調在項目實施的全過程中進行系統化的研究，充分發揮研究人員的知識和經驗。另一方面，通過系統的計劃和總結，將研究過程中的經驗和教訓進行完整的紀錄并改進，將業務流程中無序的知識進行系統化的有序管理，使之成為可利用的再生資源，實現知識的共享和再利用。

六、結語

現代城市規劃的不斷進步與我國房地產市場的進一步擴大，不但加速改善了我國居民住房條件,也為房地產開發提供了巨大的發展空間。房地產開發商想要獲取長期的競爭優勢，就需要以高素質的人力資源為基礎、以不斷創新的施工技術為基礎、運用專業化的管理模式為核心，在房地產開發經營的全過程中實行以顧客滿意度優先為宗旨的服務管理理念，不斷提供讓顧客滿意的產品和服務。

參考文獻

【l】李元明．房地產公司工程項目管理之淺見[J]．山西建筑2006，32(14)：25―2

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在制定企業的經營策略之前，首先必須從以下兩個方面對地產企業做全面的了解。

一、房地產企業是房地產產業鏈中最關鍵的一環

供應房地產產品的整個產業鏈，主要包括各類材料供應商、研究咨詢公司、設計院、工程承包商、工程監理公司、房地產企業、銷售公司、物業管理公司等。房地產企業在產業鏈中處于“中心簽約人”地位。房地產企業是資源整合者，提供價格信號和整合市場需求信息，是連接處在上游的材料供應方、設計方、工程施工方和下游的商、物業管理商以及終端顧客的中心，整合整個產業鏈的資源，完成從土地、原材料到房地產產品的飛躍。同時房地產企業既是批發商，又是金融中介與顧客服務商。總之它是房地產產業鏈中最關鍵的一環。房地產企業職能的核心是為顧客服務。

二、房地產企業經營決策理念

基于對房地產企業職能核心的理解以及我國房地產業的現狀，本人認為，要想經營成功，房地產企業應有以下理念。

1、以顧客需求和顧客價值為出發點，重視顧客需求

對于房地產企業而言，最好的設計師是住戶。為避免巨大風險，要切合市場需求，唯一的途徑是充分了解目標市場的需求。基于服務質量的顧客滿意度是房地產企業品牌建設和企業競爭力之源。

2、加強企業信譽的管理

企業信譽是一個企業獲得社會公眾信任和肯定的程度，通常由知名度、美譽度和信任度構成，其核心是信譽。信譽管理是對企業信譽的創建、維護和發揚，是建立并維持與社會公眾信任關系的一種具有戰略意義的現代管理方法。由于房地產產品總價巨大，有的消費者甚至集其一生的積蓄也只能購買一套房屋，因此，在市場不太成熟、商業欺詐行為偶見、市場風險較大時，購房者會極其在意房地產企業的信譽。此外，對房地產企業而言，融資能力極其關鍵，而企業融資能力較大程度上決定于企業的聲譽和信用度。

3、樹立終身服務觀念

從實際銷售看，一個企業的早期顧客的意見對后期銷售的影響很大。如果說一名顧客對一件普通商品的滿意評價和抱怨意見大約會分別傳給10和25個受眾，則受一名購房者對所購房子的滿意評價和抱怨意見影響的聽眾數量可能還遠遠不止10人和25人。

4、基于價值鏈構筑競爭優勢

房地產產品的質量如何，是設計、材料供應、施工、監理等各個環節的綜合結果，但房地產企業要對消費者負全責。而要最有效地控制質量，房地產企業就須從設計環節開始抓起。質量大師戴明有一個基本觀點:質量不是靠檢驗出來的，質量要從源頭抓起。考慮到材料供應商、設計方、施工方與房地產企業往往沒有縱向一體化，房地產企業對質量控制的難度巨大。作為業主的唯一人，房地產企業要提高成本質量控制的成效，須設法提高產業鏈前后環節的協作水平，特別注意盡早發現問題，從根本上杜絕失誤。

5、進行人文關懷，樹立社會責任

一個房地產企業能否真正得到顧客的認可，建立長期的信譽，很大程度上決定于企業是否具有深度人文關懷的合理利潤觀和社會責任觀。企業的社會責任包括:為社會提供優質的產品和服務；重視經濟增長的質量和可持發展；為和諧社會做出貢獻。例如國內最知名的房地產企業――深圳萬科當許多房地產企業可獲得50%、100%的利潤時，卻提出一句著名的口號――“不賺25%以上的暴利”。“不賺暴利”的原則為萬科公司在中國地產界贏得巨大聲譽，而一個缺乏道德的房地產企業不可能真正長久俘虜消費者的心。

以上理念早已深入到許多成功的房地產企業的管理決策中去，并不斷得到驗證與提高。關于房地產企業服務本性及經營決策中應有的理念，歸結到一點就是：房地產企業必須認識到自己作為顧客人這一根本角色，以提供優質服務為基礎構筑企業信譽和持續競爭能力，避免短期行為，從而實現企業、小業主和社會的共贏，為企業的經營成功和持續發展奠定基礎。

三、A房地產有限公司經營策略制定過程的分析

A房地產有限公司作為一家正在成長中的小型企業，起步晚、規模小、資金有限，信貸能力較弱，面對日益增長的土地價格與各大型地產企業，在追逐大型樓盤時，其本身競爭力極弱，可以說不堪一擊。但該企業也存在自身優勢：擅長策劃包裝、資源整合、創意。

該企業在結合上述理念及通過對房地產市場的調查、分析、比較，最后找到市場切入點。其對房地產市場的調查、分析、比較的結論如下。

1、2006年上海房產市場總體概況

去年以來，全國房地產市場遭遇了新一輪的宏觀調控政策，市場行情受到一定影響，但從整體情況來看，上海房產市場新房依舊保持平穩發展的態勢。去年滬上多個熱銷樓盤的出現，顯示出強勁的自住需求為主的特征，從各方面數據來看，整個住宅銷售市場處于結構性調整之中。

“政策細分執行力加強，市場步入適應調整時期”是2006年二手房市場最顯著的特點。2006年上海二手房總體趨勢上保持量縮價下跌的態勢。

在2006年，非住宅類地產依然保持著強勁勢頭；商業地產在去年下半年呈現出增量迅猛的特點。

由于市中心土地資源緊缺、成熟商鋪林立，因此不少商業地產項目開始向城市副中心和市郊轉移。

去年商業地產另一個值得關注的現象是境外資金整體收購商業地產項目增多；此外，作為泛商業地產的創意地產去年也亮點頻現。去年下半年被上海市經委授牌的創意產業集聚區新增27家，總數達到了75家。

總體來說，去年供求平衡已是塵埃落定，而談到未來市場走勢如何則更多的是感性方面的預測，判斷未來樓市走向其實即判斷政策走勢。預計今年的政策無論是廣度還是深度都應弱于去年，因為政策具有滯后效應；加上去年的“70”“90”政策會在今年發力，未來5年上海將形成國際經濟、金融、貿易、航運中心基本框架，因此房地產需求方面不僅來自本地，更有國際需求。在價格方面，2007年樓市無論是住宅項目還是商業項目都仍將穩中有升。

2、市場總體供求分析

2006年上半年，上海土地出讓面積延續了2005年持續減少的態勢，并且減少幅度有進一步加大的趨勢。全市平均地價水平較低。

3、上海市房地產市場客戶需求最新調查

根據調查，未來一年消費者購房選擇最熱門的區域是：浦東、徐匯、楊浦、閔行，客戶選擇的比例依次是34%、24%、20%和15%。房地產交易中心的最新統計顯示，浦東新區商品房的交易量呈節節攀升之勢，其主要原因是其區域的總體房價的性價比頗高。調查顯示上海人在未來一年房價接受程度在各區域略有不同，但集中在8000元每平方米～10000元每平方米，單價在20000元/平方米以上的樓盤僅有少量的購買意向。有50%以上的客戶會選擇購買小房型2房1廳。三口之家是房產消費的主力軍。在房屋面積的選擇上，面積在80～100平方米的房子最受消費者青睞，占64%；其次是大于150平方米的房子，受到許多外籍人士及國內成功人士的青睞。購房者在未來一年購房看中的依次要素有：配套設施、物業管理、小區環境、房型、價格和地段。

4、高端住宅市場供求情況分析

高檔住宅市場供應總量開始放大，且市場需求量也有很大的增長，從1999年的7.1%市場份額，上漲為2001年的13.9%，升幅達到將近1倍。

2006年，隨著國家對房地產市場宏觀調控的措施具體落實，對高檔物業雖造成一定影響，一定程度上抑制了高價樓盤的繼續上揚，但局部區域房價仍居高不下。由此可見，在未來幾年當中，全市高檔住宅需求量的增長還將持續。

近日來，由于受到新一輪的舊區改造啟動和浦江兩岸規劃實施的影響，預計未來高檔住宅的開發將主要集中在靜安、長寧、黃浦、盧灣等區域，而沿江等具有獨特景觀資源的區域，黃浦江兩岸、北外灘等區域，也將成為豪宅的主要集中區。

近幾年來，消費者對高價位樓盤產品的品質要求有很大提高，高價位樓盤經過多年的激烈發展，競爭已不再是簡單的地段和部分產品要素的競爭，而面臨著全方位產品要素、品牌、環境、營銷企劃等綜合高指標項目的挑戰。消費者大致會從地段、品質、景觀、品牌等幾大方面來作為選擇樓盤的最基本要素。從版塊分布來看：全市高價位樓盤的價格相對比較明晰，蘇州河、黃浦江沿岸區域的價格最高，景觀是支持豪宅價格的重要因素；其次，虹橋、古北地區和建國路沿線區域，淮海路和鎮寧路版塊，徐家匯和人民廣場輻射區域版塊等，也是高價位樓盤集中的區域。客戶區域分布：從區域來細分，黃浦區主要以外省市私營業主居多，徐匯、長寧兩區以本區域高級白領、企業家為主，全市性客戶其次，浦東新區以境外人士、外籍華人為主。楊浦區因其淵源的教育背景，以大學教授、留學生、留學歸來人士居多，他們注重未來發展大環境和增值空間。

5、上海市寫字樓市場研究

市場概述：受2002年-2004年寫字樓市場價格的高漲及投資寫字樓市場所產生的高額利潤的驅動，大量發展商投資興建寫字樓，使上海的甲級寫字樓供應量自2006年開始出現了超常規的增長；良好的經濟運行態勢以及中國加入世貿組織、上海申博等重大利好消息，必將擴大上海寫字樓的需求量。2006年，在寫字樓租金持續增長、絕大多數寫字樓都已提價的情況下，寫字樓交易形勢喜人，從100平方米到10000平方米的面積都有成交，跨幅驚人；一旦平穩度過市場適應期，價格還將繼續向上攀升，估計可能出現新的租金上漲。

從近年上海寫字樓租金的變化可以看到，受整體市場環境的影響，各個區域的寫字樓租金水平均有不同程度的下降,但總體租金水平在不斷上升。各寫字樓主要分布在南京西路板塊、淮海中路板塊、徐家匯板塊、虹橋開發區板塊及陸家嘴板塊。

市場空置率分析：2006年一季度對辦公樓的強勁需求使得上海辦公用房空置率下降至低于10％的水平，全市空置率由上季度11.9％下降至9.6％，其中浦東空置率大幅下降，從12.5％下降至8.3％，而浦西由于新的供應的出現輕微上揚至11.6％。上海大多數商業區出現了空置率下降的情形。

市場租金分析：一季度繼租金持續兩個季度上升后繼續保持長勢。

未來市場展望：上海甲級寫字樓供求緊張趨勢依然緊張，面臨供不應求的局面。從目前投資及在建項目情況分析，預計未來4年內還將新上市400萬平方米甲級寫字樓，2008年將達到供應高峰期。

6、市場亮點――創意工業房地產

繼去年年末甲級辦公樓市場出現強勁需求態勢后，創意工業房地產也應運而生且頗受市場青睞，正蓬勃發展，大有與甲級辦公樓分庭抗禮之勢。

其領軍代表包括近來頗受關注的“八號橋”創意時尚工業園區。

“八號橋”位于建國中路8-10號，占地11畝，其前身為上汽集團所屬上海汽車制動器公司，廠區內有上世紀50至80年代建造的老廠房8棟。

2003年，在市經委和盧灣區人民政府的支持下，由上海華輕投資管理有限公司、香港時尚生活策劃咨詢(上海)有限公司共同對上海汽車制動器公司生產場地實施改造，創立“八號橋”。

“八號橋”保留了工業老建筑特有的底蘊，注入新產業元素，從而成為一個激發創意靈感，吸引創意人才的新天地。由于樓與樓之間用橋巧妙連接，因此得名為“八號橋”。

經過一番設計和包裝，老廠房徹底改變了面貌，拋開工業老廠房原有的沉重感，隨處可見的是前衛的創意，并利用原廠房的高空間、多層次的布局，開展各種時尚展覽活動。

目前，“八號橋”已成為各類設計創意企業的集聚區。來自歐美與港澳的80余家企業已入駐，如英國ALSOP設計公司等。這些企業主要從事建筑、產品、服裝、和企業形象的設計、影業制作。

創意產業將經濟、文化、技術和藝術有機的結合，成為二、三產業共同發展的結合點，這也是當今國際大都市產業發展的新趨勢。“八號橋”已成為全國工業旅游示范點中首個以創意產業為特色的示范點，是上海都市旅游的新景點。

通過對上海市房地產市場全面的調查、分析，A房地產有限公司領導班子認為在高端住宅市場、辦公樓市場雖有一定的市場需求，但對中小房地產企業來說，風險太大，而創意工業房地產的開發和改造是一條適合中小型房地產企業持續發展的道路。

首先，舊廠房的改造無須投入大量的資金，而資金正是中小型房地產企業的軟肋。大型房地產商由于品牌效應、規模效應的聚積，更能得到金融機構的垂青，因而愈發顯得財大氣粗，一出手即是大手筆，這是非A房地產有限公司力所能及的。因此，公司領導決定揚長避短，另辟蹊徑，把創意工業房地產的開發和改造作為公司生存發展的切入點和機會點。

其次，工業房地產的改造，創意為上。該公司可充分發揮策劃包裝、資源整合的強項，精心打造出類似且超越“八號橋”這樣規模的新產品，為企業的持續發展闖出一條新路。

通過以上分析，A房地產有限公司領導班子最終成功制定合理、科學的經營策略，并經過實踐取得成功。

最后，通過深入了解上海房地產市場，細化地產服務領域，契合企業自身實際情況，A房地產有限公司制定了科學的經營策略，找準企業發展的專業化定位，明確努力方向，通過運作，該企業正不斷取得成功。

四、結束語

A房地產有限公司成功制定了科學的經營策略并獲得成功的實例，反映了了解房地產市場，細化地產服務領域，契合企業自身實際情況，在此基礎上制定出先進、科學的經營策略是一個成功企業的關鍵所在。總之，作為一個企業，要想獲得成功，首先必須從經營策略下手，方可收到事半功倍的效果。

【參考文獻】

[1] 上海市房地產經紀行業協會：房地產基礎知識[J].協會培訓教材，2005：1～185。

[2] 上海市房地產經紀行業協會：房地產經紀基礎[J].協會培訓教材，2005：1～195。

[3] 朱連慶：上海的商業謀劃[J].商業經濟――經濟規劃，(2003)第084908號。

[4] 孔令文：招商引資300問[J].外資利用，(2003)第079371號。

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二、房地產開發企業財務預算管理情況

（一）損益預算

在損益預算中，成本預算、收入預算、稅費預算以及費用預算等都是主要的內容。在有關通行辦法中具有明確的規定，即房地產企業在確認銷售收入時，必須滿足以下要求：已經簽訂商品房銷售合同，已經確定銷售收入；獲得竣工備案表，且驗收竣工商品房合格；已經科學合理地計量了商品房的有關成本；客戶驗收商品房時，商品房移交的相關手續已經辦妥。通過成本管理部門、工程部門、營銷部門等的通力合作，財務預算管理部門就能獲得有效的信息支持，并能夠將費用預算、成本預算以及收入預算等高效地加以完成。而稅費預算涉及到較廣的范圍，即包括城市維護建設稅、營業稅以及土地增值稅等，且與收入成本預算以及項目管理存在一定的關系。

（二）現金流量預算

在房地產開發經營過程中，財務預算管理既能夠對企業的現金流量進行科學合理地控制和規劃，又能對資金進行集中強化管理。通常現金預算主要包括兩大部分，即流入現金以及流出現金的預算，而流入現金主要包括銷售回款以及銀行貸款等。針對銷售回款，市場環境以及銷售政策的約束是其重要的制約因素。而流出現金的制約因素則主要包括銀行貸款政策以及工程進度等。

三、房地產開發經營中的財務預算管理問題

（一）財務預算編制認識不全面

在房地產開發經營的過程中，財務預算管理的作用主要有兩個，一是企業的經營成果，二是可以預計的企業未來一定時期內的財務狀況。但是目前當地產企業在進行財務預算管理的過程中，由于財務預算編制認識不全面，很多部門認為，財務預算管理僅是財務部門的工作，因而各部門之間缺乏有效的合作，從而導致財務預算管理存在一定的問題。

（二）缺乏對財務預算項目的科學分解與準備執行

房地產企業不同，執行和制定財務預算的方式也不同，分析其原因：首先在對財務預算進行制定時，客觀性不足，且沒有對企業明年的財務狀況以及計劃進行認真的分析，因此導致了實際經營情?r與編制目標分解聯系不足。其次是相關的業務部門缺乏較強的執行力度。

（三）項目開發預算、企業戰略目標及年度財務預算聯系不足

在房地產開發經營中，存在較多的不確定因素，而開發周期長則是最重要的一點。而房地產開發經營中，由于套用了以往的財務預算方法，導致財務預算管理存在一定的問題，即項目開發預算、企業戰略目標及年度財務預算聯系不足等。

四、房地產開發經營的財務預算管理實踐方法

（一）合理編制財務項目預算

在房地產開發經營中，如果項目預算存在問題，就不能充分利用企業的資金，進而會出現加重財務負擔以及造成資金短缺的情況。因此在項目實施之前，企業需要收集大量資料，并對其進行整理分析，以便對整體項目情況進行全方位的考慮，從而達到合理編制財務項目預算的目的。另外各個部門也需要加強監督和合作，并將整體大于部分的作用充分發揮出來，從而促使企業獲得最大的經濟效益。

（二）強化各部門的配合度、現金預算及損益預算

在財務預算管理的工作中，其涉及到前期手續費、建安工程費、項目研發費、綜合地價等多個方面，而通過預算收入成本，就能分期規劃現金預算，并將準備籌資工作做好。因此在財務預算管理實踐工作中，需要不斷強化各部門的配合度，同時對現金預算以及損益預算進行強化，這樣才能確保財務預算管理達到真正的目的。

（三）提高財務預算的考核程度

企業要實現發展目標，就必須展開一系列的經濟活動，而這是財務預算管理的基本要求。在執行財務預算管理的過程中，企業要想實現強化管理，就需要切實落實好經營策略。而企業在構建預算管理體系的過程中，提高財務預算考核程度，增強預算的約束力以及控制力，加強財務預算以及業務預算是最有效的方法。在實際工作中，特別是針對建設部門與銷售部門的工作，就必須根據預算范圍落實和開展好預算工作以及經濟活動。

（四）財務預算管理執行與監督的優化

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隨著中國城市化進程的加速，房地產業在國民經濟和社會發展中的重要地位日益突顯，并呈現快速發展的趨勢，房地產業一線高素質應用人才的市場需求增加。為此，國內不少高職院校紛紛開設了房地產經營與估價專業，培養適合房地產市場需要的房地產類應用型人才，服務于當地經濟發展，以滿足房地產業發展對人才的需求。而房地產經營管理作為高職院校房地產經營與估價專業培養房地產專門人才的一個專業方向，《房地產開發與經營》 課程是其中一門非常重要的專業基礎課程。該課程的學習，有利于培養高職學生進行房地產市場分析、投資決策分析的能力，以適應房地產及其相關領域各個層面的工作，對于拓寬學生就業渠道也起了不可估量的作用。

一、存在的不足

1.課程地位不明確，教學重點不突出。《房地產開發與經營》作為一門專業課程，在房地產經營與估價專業的教學計劃中本課程地位不明確，目標不清晰，涉及內容龐雜，包括房地產市場、房地產開發程序、房地產開發項目用地的獲取、房地產開發項目前期準備、房地產開發項目可行性研究、房地產開發項目融資、房地產開發項目的市場營銷、房地產交易管理、房地產稅收、物業管理等。課程內容面面俱到但不深入。并且該課程的內容和其他課程有所交叉。《房地產開發與經營》課程涉及開發過程的建設階段管理，與《工程項目管理》課程內容沖突；《房地產開發與經營》課程中的物業管理與《物業管理》課程交叉；《房地產開發與經營》課程中開發項目的市場營銷與《房地產市場營銷》課程內容交叉。因此，在該課程的教學中容易出現重復講授、教學過程中重點不突出問題。

2.教學模式基本上以教師為中心、單一課堂教學模式為主。在目前的教學方法上仍然以教師為主導。通過教師的講解在一定程度上可以讓學生學習該課程思路清晰，掌握大量的知識和信息，少走彎路。但學生只是被動地接受知識，對習題、作業等能夠得心應手，但碰到實際應用問題卻無法解決，難以激發學生學習的積極性，阻礙其創新思維和創新能力的發展。因此，展開教學模式與教學方法方面的研究對發揮學生學習的主觀能動性作用突出。

3.實踐教學環節不完善。《房地產開發與經營》是一門應用性較強的課程，需要培養學生實際解決問題的能力。這就必須使教學面向實踐。但在《房地產開發與經營》教學過程中，普遍存在以課堂理論教學為主，實踐教學環節不完善，與企業的合作不夠緊密。導致學生理論知識夠用，感性認識不足。因此，探討實踐經驗教學作為本課程教學環節的作用也有其必要性。

二、解決思路

1.確立課程目標。根據房地產人才應用特點，著手研究高職院校應用型人才培養目標和業務要求，在該課程體系中要以素質為基礎，以能力為中心，以實用為目的，立足培養應用型人才，滿足學生就業和社會需要。基礎理論知識以“必需、夠用”為度，突出能力和素質培養，使學生不僅掌握與職業能力相關的必需、夠用的理論與實踐知識，而且還具備一個房地產人才應有的綜合素質。該課程也應成為學生學習《房地產估價》、《工程招投標》、《房地產金融》等課程的基礎課程。

2.建立基于“工作過程系統化”的課程體系開發模式。本課程以房地產開發與經營為主線安排工作內容，將房地產開發與經營劃分為房地產市場分析、土地使用權的獲取、房地產開發項目的評價、房地產開發項目的報建、房地產項目融資、房地產市場營銷、物業管理七個學習情境，讓學生以最接近工作實際的方式開展學習，真正掌握實際工作所需的能力，真正做到學以致用。各個學習情境采用“任務驅動、行動導向”的教學方法，融知識、方法、素質培養于一體，提高學生的分析能力、判斷能力、問題解決能力，從而提高學生的綜合職業能力。（下轉252頁）

（上接250頁）

3.強化課程設計、實習實訓環節教學，體現應用型技能培養的教學理念。在實踐教學中，使“實踐性”教學與“理論性”教學的比例接近1∶1。在整個實踐教學過程中，密切與房地產企業、房地產中介公司的合作，建立穩定的融“教學、培訓、生產、技能鑒定和技術服務”、“五位一體”的重點實習實訓基地。如可以提供更多的機會讓學生到房地產企業進行實習，熟悉房地產開發的運作過程，協助企業進行市場調研、編制房地產開發項目的可行性研究報告、進行開發項目的營銷策劃工作等，增強學生的感性認識，以強化學生綜合運用知識能力、策劃能力、市場開發能力、文獻檢索能力和技術經濟分析能力的培養。

4.教學方法靈活多樣，注重學生應用性能力培養。在教學過程中，制定一套能引導學生積極思維、自主學習，充分發揮教與學兩方面的積極性的新的教學方法。在理論教學中，可以運用項目式教學、情景教學等方法，讓學生在完成某項任務的同時提高相關技能；同時配合案例教學，提高學生分析問題、解決問題的能力。如我校準備建設一個水利培訓樓，具體的項目方案還在探討中。針對這一項目，在教學中就可以讓學生分組自主設計一個可行性研究報告，將理論知識用于實踐，避免單一的理論講授為主，增強學生學習的興趣，提高教學效果。

著眼于培養高技能應用型人才的目標，《房地產開發與經營》這門課程的改革任重道遠。在教學過程中，教師在課程內容體系、教學方法、實踐環節等方面需加以改進，同時應掌握中國房地產的各項宏觀調控政策，與理論相結合，適當地補充教材以外的知識，才能讓學生系統地運用房地產開發與經營專業知識于實踐，適應市場的需要。

參考文獻：

[1] 陳平.房地產開發與經營教學改革探討[J].科技信息，2008，(4):167-168.

[2] 趙陽.“房地產開發與經營”課程教學方法改革[J].中國冶金教育，2010，(4):47-48.

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一、地產企業財務預算管理作用與意義

(一)有利于企業實時全面控制

企業財務預算管理最基本的職能是控制與管理，而控制是企業進行財務預算的最根本需求，是企業針對生產、銷售等環節的全面管理，是通過預算編制對企業各個部門的職責進行監督與事前控制，是一種通過監督控制模式對各項工作與控制要求所產生偏差的實時控制管理，是企業確保利益及生產正常運轉的前提。企業通過財務預算管理對企業經營活動的各階段進行權衡和把握，通過不斷的分析總結，對企業財務管理在整個經營過程中的作用進行考評，并對各部門的職責進行考核，進一步落實部門責任制，確保企業整個經營活動可控制與可管理，保障企業的經營利益。

(二)有利于企業分散財務風險

企業財務管理在某種程度上是決策人員針對市場運營情況進行的主觀判斷及管理經驗的預估，這種策略的嚴謹性取決于決策人員對市場情況的把握及管理經驗的積累情況，這為企業實時全面控制和管理埋下了隱患。因此基于企業財務預算的財務管理在某種程度上避免了人為主觀因素的分析偏差所帶來的負面影響，是通過對企業經營數據進行合理全面分析，對企業經營市場進行全面調查，在數理統計的基礎上對企業預算成本及經營管理狀況進行控制和把握，對企業在經營過程中可能出現的風險及相應的處理措施進行合理安排，并全面評估企業在未來經營過程中可能會遇到的困難，并詳細地進行處理方案的策略分析，有助于企業靈活處理財務管理中出現的各種情況，使企業財務管理機制有良好的健壯性。

(三)有利于企業健全激勵機制

企業財務預算管理從預算編制指標上來講就是企業各部門應該按照進度完成的各項預算目標，企業各個部門明確了具體的預算目標，然后將具體責任明確到每一個員工，這樣員工具有明確的任務目標及在規定時間內完成任務目標所應獲得的薪酬，以及獎懲制度等，使企業員工以個人為單位對財務預算目標進行達標檢查，同時明確只有部門整體預算目標的達標，個人利益才能獲得認可和執行，進一步推動了企業員工相互協作、自我技能提升的工作能力，促進了企業激勵機制的健全，提高了企業員工的凝聚力。

(四)有利于企業提升經濟效益

企業財務預算管理在進行財務預算時需要認真分析企業的財務實情及市場需求，并且合理配置人力資源，以實現企業目標利潤的最大化為宗旨，同時在進行企業財務預算時以降低成本為目標，對企業各生產流程中的資源進行成本控制，為企業的市場競爭力打下了基礎。企業財務預算管理同時實現了各任務落實到責任人，并且對各個任務的進度進行進度控制，為企業產品的按時生產及優質生產打下了基礎。企業財務預算管理從傳統的業務進行后延伸到企業產品的整個生產環節中，為企業的全面控制打下了基礎。因此企業進行財務預算管理有利于企業經濟目標的實現，并且有利于各產品任務的進度把握與宏觀調控，同時落實了產品品質與責任人制度，提高了產品的生產效率，為企業經濟效益的全面提升提供了條件。

二、房地產企業財務管理的現狀

(一)財務管理意識淡薄

房地產企業的經營者大多不精通財務管理，投資決策經常出于個人主觀判斷，缺乏財務理念。很多房地產企業的技術部和銷售部建設往往高于財務部，忽視了財務管理在企業管理中的核心地位。

(二)財務制度不健全

房地產企業大多屬于家族式經營，沒有設置健全的財務管理組織機構，沒有內部控制制度，在生產經營活動中缺乏財務管理和必要的會計監督，制度的不健全定然要造成財務管理的混亂，這必然為以后企業的發展和壯大留下隱患。

(三)企業融資困難

房地產企業的融資渠道不外乎三種：一是親朋借貸，適用于初始創業階段；二是向銀行借貸；三是到資本市場融資。中小企在財務管理中存在的諸多問題，使其提供給社會的財務信息很難取信于人，這就使房地產企業從銀行渠道融資受到很大限制，到資本市場融資更是無從談起，資本的短缺是房地產企業發展到一定階段普遍面臨的重要難題，在很大程度上制約房地產企業的進一步發展壯大。

三、信息化環境下管理會計開展的思路

(一)按照管理會計的要求，規范信息系統應用

調整會計核算資料必須對會計信息標準和業務信息標準進行規范統一，使得各類業務數據滿足管理會計的要求。隨著信息化應用范圍的擴展，目前的數據庫多已由最初的關系型數據庫進化到多維數據庫。其維度的設置，包括數據類別及其內涵必須有統一的標準，數據表、字段等的設置也要在這一標準下統一。如在業務系統中，一般來講，成本管理本身較之會計核算對于成本數據的要求要詳細很多。在信息系統初始化階段，必須對兩大系統科目內涵及對應關系進行科學合理的設計，避免出現多重交叉導致后期的數據無法關聯。

(二)應用信息化手段，實現全面預算的實時控制

全面預算是管理會計的重要內容，企業可以通過手工方式也可通過信息系統開展全面預算的編制，但在預算的執行監控上，特別是控制類預算，如費用、成本的控制上，則必須依靠信息化手段才能達到理想的效果。利用流程化管理，把數據嵌入企業的信息系統，在業務發生的同時即可進行實時的進度監控和支出控制。控制策略可以采用強控制，凡超預算項目嚴禁生成憑證，也可采用預警方式，控制類項目支出達到一定金額或比例即進行自動提示。對于收入類預算，同樣也可及時采集相關數據予以展現。

在業務系統普遍信息化的條件下，更可以在財務預算的基礎上，對業務預算的執行開展控制。

四、管理會計在房地產企業中運用的方法和觀點

管理會計是新興的會計分支，目前在我國房地產企業廣泛應用的方法和觀點如下。

(一)作業成本法

該方法是從成本發生的經濟原因（表現為特定的經濟活動或作業）來認識成本。通過作業來確認生產費用，再依據產品確認其耗用的作業，從而實現了以作業為中心的成本計量目標。

(二)目標成本法

該方法是以同行業或競爭性的產品價格作為新產品售價的上限；根據期望的產品銷售數量，決定利潤目標；以預計的具有競爭性的售價減去目標利潤，確定產品生產的目標成本；運用“成本筑入”的思想，在成品產出的同時，將成本一并“筑入”。新產品的目標成本一旦確定，就應當為以后的生產、銷售、售后服務等環節建立各自相關的目標成本，各部門都要為其目標成本承擔相應的責任。

五、結束語

房地產企業要建立現代企業制度，實行所有權和經營權分離，提升企業財務管理的層次，把財務管理人員置于管理者地位。在財務人員的任用上，要培養、引進、選拔高素質的人才，敢于讓家族外人才擔任財務管理崗位，不能任人唯親。如果強調產品生產前各階段（特別是產品設計階段）對目標制定及實施的影響，就應采用目標成本法；如果從成本發生的經濟原因角度認識成本，宜采用目標成本法，通過提高作業效率和減少不必要、無效率的作業來達到降低成本的目的。

房地產企業在應用管理會計時，應該以財務會計為基礎，努力拓寬管理會計所需資料、信息的來源渠道，規范財務會計信息的提供，保證財務會計信息真實、有效，使財務會計提供的信息能夠直接應用到管理會計中，為房地產企業投、融資活動創造良好的氛圍。由于我國管理會計理論體系和實踐都有待完善，房地產企業自身的弱點也使管理會計很難盡快得到應用，因此政府有關部門應幫助房地產企業應用管理會計，提高企業經營管理的整體水平，促進房地產企業經濟快速、健康、協調發展。

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一、房地產開發企業負債經營現狀

據國家統計局公布的數據顯示，2009年至2011年全國房地產開發企業本年資金來源如表1所示。

從表1可以看出，2009—2011年，隨著國家對房地產業的宏觀調控，房地產開發企業的自籌資金有所增加，但是負債占總資金的比重分別為68.66%、63.16%、59.05%。

2012年一季度全國房地產開發企業本年資金來源20847億元，同比增長8.2％，其中，國內貸款4319億元，同比增長12.6％；利用外資112億元，同比下降22.4％；自籌資金8910億元，同比增長25.0％；其他資金7506億元，同比下降8.0％。在其他資金中，定金及預收款4380億元，同比下降9.2％；個人按揭貸款1963億元，同比下降5.5％。負債占總資金的比重為57.2%。由此可見，房地產企業的資產負債率雖比前幾年有所下降，仍是房地產企業普遍采用的重要的經營方式。

二、房地產開發企業負債經營中存在的問題

負債經營模式已成為房地產企業目前重要的經營戰略。但企業不能盲目采用這一經營方式，因為負債經營的利益與風險并存。合理的舉債能力為企業帶來財務杠桿利益，但舉債不當，將使企業蒙受損失，陷入債務危機。

1、負債經營會加大房地產開發企業風險

從理論上來講，企業經營風險和財務風險構成了企業經營的總風險。如果企業僅僅采用自有資金進行經營，則它只會面臨經營風險，如果采取負債經營，它就必須要既承擔經營風險又承擔財務風險，而且負債比例越高，風險就會越大，這主要是因為負債具有需要按期還本付息的特性，如果企業沒有獲得預期的收益率，甚至低于借款利率，這一方面會使企業的權益資金收益率下降，另一方面還使其企業無力支付到期本息，這時債權人就可能會強制企業破產，負債越多，則企業面臨這種可能性就越大。另外，由于債務是具有成本的，這會使企業的經營成本增加，導致企業保本銷售量增加，從而減弱了企業的抗風險能力，因此，負債經營不僅會使企業的財務風險增加還會使企業的經營風險增加。

2、房地產開發企業的資本結構不合理

權衡負債經營的利弊，為了在獲取財務杠桿利益的同時避免籌資風險，企業一定要做到適度負債經營。企業負債經營是否適度，是指企業的資金結構是否合理，即企業負債比率是否與企業的具體情況相適應，企業應根據自身企業的經營特點確定適合自己的負債比率。據有關數據顯示，目前我國房地產企業資產負債率普遍過高，有些在70%左右，有的甚至達到80%以上。據財經日報在《2011年資產負債率前25的房地產公司》中報道，25家房地產公司中，資產負債率最低的為中華企業78.12%，中關村78.15%；最高的為高新發展95.2%，園城109.95%。數據顯示，房地產開發企業資產負債率過高，資本結構不合理，面臨著很大的財務風險。

3、房地產開發企業負債結構不合理

負債結構是指企業負債數量的比例關系，各種負債業務（如吸收存款、借款、發行證券等）之間的結構。其中最主要的是短期負債與長期負債的比例關系。因此，負債結構問題，實際上是短期負債在全部負債中所占的比例關系問題。在企業的負債總額一定的情況下，究竟需要安排多少流動負債、多少長期負債。我國資本市場的現狀，決定了企業的融資環境，影響著企業的負債結構。很多企業在發展過程中都會進行負債經營，但是僅僅考慮資產負債還遠遠不夠，更要關注負債結構，尤其是要注重短、長期債務的構成，這樣才能既發揮債務的最大經濟效用，又能歸避短期不能支付的風險。如果負債資金內部結構不合理，同樣也會引發財務危機。企業長短期負債的風險不同，并且它們的盈利能力也各不相同。這就要求在進行企業負債結構管理時，對其盈利能力與風險進行權衡與選擇。以確定企業既能使風險最小，又能使企業盈利能力提高的負債結構。

三、房地產開發企業負債經營存在問題的治理措施

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中華人民共和國國家發展和改革委員會

中華人民共和國監察部

中華人民共和國建設部

中華人民共和國國土資源部

二三年五月三十日

附件：

房地產開發經營企業交費登記卡試行辦法

第一條、為加強房地產價格管理，規范對房地產開發經營企業的收費行為，維護房地產開發經營企業的合法權益，促進房地產業的健康發展，制定本辦法。

第二條、凡是國家行政機關及其事業單位向房地產開發經營企業收費的，適用本辦法。

第三條、建立房地產開發經營企業交費登記卡制度。房地產開發經營企業交費登記卡（以下簡稱交費登記卡）由房地產開發經營企業持有，收費單位實施收費時填寫。

第四條、縣級以上人民政府價格主管部門是房地產開發經營企業交費登記卡制度的主管部門，會同監察、建設（房地產）、國土資源、企業治亂減負等部門依法對本地區房地產開發經營企業交費登記卡制度實施情況進行管理和監督。

第五條、交費登記卡由各省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門統一制定，由市、縣人民政府價格主管部門印制并免費發放給房地產開發經營企業。

第六條、交費登記卡須列明收費單位名稱、收費依據、收費項目、收費標準、收費時間、收費金額、收費員姓名等有關內容。

第七條、房地產開發經營企業憑《營業執照》、《資質證書》和項目立項等相關文件，到房地產開發經營項目所在地人民政府價格主管部門申領交費登記卡。

第八條、收費單位在向房地產開發經營企業收費時，須出示政府價格主管部門頒發的《收費許可證》，并按《收費許可證》所列項目及標準收費，如實填寫交費登記卡，并開具規定的票據。

收費單位拒不填寫或者不如實填寫交費登記卡的，房地產開發經營企業有權拒繳。

第九條、房地產開發經營企業應建立健全內部成本管理制度，建立與財務賬目、票據相對應的收費臺賬。

第十條、房地產開發經營企業在向政府價格主管部門申報經濟適用住房銷售價格時，應提供與經濟適用住房建設項目一致的交費登記卡，作為政府價格主管部門審核成本和銷售價格的依據。

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Abstract: The implementation of financial budget management is a necessity for real estate development enterprise capital management mechanism. Real estate development enterprises to capital management, is bound to introduce a financial budget management mechanism.Key words: Finance; budget; real estate

中圖分類號：F812.3 文獻標識碼： A 文章編號：

在市場經濟條件下，企業存在的目的是追求利潤，而企業財務管理的目標是資本利潤最大化。要使資本真正能夠實現利潤最大化的功能，就必須建立和完善資本經營機制，促使企業按照資本經營機制的內在要求進行運作，廣泛有效地進行資本經營。

房地產開發企業的特點是投入資金多，建設周期長，投資風險大，所以在項目的規劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經濟效益評價、投資決策，這就是房地產開發企業中財務預算管理。實行財務預算管理是房地產開發企業資本經營機制運行的必然需要。房地產開發企業要進行資本經營，必然要引入財務預算管理機制。

一、房地產開發經營中財務預算管理的必要性

預算與預測密切相關。預算建立在科學的經營預測與決策基礎上，利用實物與價值等不同形態來反映相關企業在未來特定時期內的財務的成果及生產經營的一系列規劃和計劃。而預測是對未來不可知因素、變量以及結果的不確定性建立在科學基礎上的主觀判斷。預測為基礎，而預算則是針對預測結果而相應提出的對策性方案。所以，可以說預算是根據預測結果采用的一系列預先的補救措施及防御。市場競爭越激烈，市場經濟越發達，市場的風險度越高，就越發不能忽視預算以及預算管理。

房地產行業屬于典型的資金密集型行業，而其最大的風險來自于自身的資金管理。目前有相當多的房地產企業都十分重視打造自身資金管理能力，以使企業的資金鏈安全。房地產開發企業的顯著特點是建設周期特別長，投入資金特別多，投資風險非常大，因此就必須在項目的初步規劃階段，對具體每一個開發項目進行投資與成本費用準確的估算，做出投資決策、經濟效益評價，這就是財務預算管理在房地產開發企業中的應用。

二、我國房地產開發企業在實施財務預算管理中存在的問題

（一）對全面預算管理的認識不足

很多房地產開發企業在進行預算管理時，重點考慮怎樣降低成本費用，預算的考核也直接與費用的節約或超支掛鉤，注重預算管理對成本費用的節約，缺乏價值管理和系統管理觀念。企業負責人往往在財務管理時，忽視了對其他部門的管理，將預算和計劃相混淆，使其成為財務報表。其他部門很少直接參與預算編制工作，往往只是對財務部門提交的具體結果進行確認，這樣的預算往往缺乏可操作性。

（二）預算管理機制不健全

有的房地產開發企業雖然編制了預算，但沒有建立相應組織機構，沒有具體和權威的機構對預算管理進行協調和監督。把全面預算管理交給財務部門，而沒有健全企業的預算管理機制。法人治理機構的不完善，對財務預算管理的認識不足，導致房地產開發企業的預算管理機制不健全。

（三）預算管理與企業的經營活動相脫節

房地產開發企業的預算管理往往缺少客觀性，很多企業通過對以往的經營情況和上一年度指標值來決定下一年度預算指標值，沒有認真地對企業下一年度的生產經營狀況進行分析，如果房地產開發企業外部環境、發展速度、業務范圍等因素變化比較大時，這種預算指標就會缺乏客觀性。

（四）缺乏預算的執行和監控

有些房地產開發企業的預算管理往往只停留在預算指標的下達、預算的編制和匯總上，而不注重對預算的執行和監控。房地產開發企業對預算的執行和監督重視不夠，企業的管理制度跟不上企業的經營活動。沒有建立有效的預算反饋機制，企業的預算管理和會計核算系統沒有密切配合。

（五）預算管理執行中缺乏有效的考核和激勵機制

很多房地產開發企業存在考核和激勵機制落實不到位的問題，成為影響企業預算管理目標無法實現的主要問題。在預算執行中，沒有簽訂預算指標經濟責任合同，也沒有建立預算獎懲制度，考核方常常在一定程度上帶著個人感情去評價被考核方，使考核過程不能按原則進行，或考核結果缺乏激勵機制，沒有建立配套的預算考核制度，各級管理者重視不夠，使考核工作流于形式

三、房地產開發經營中財務預算管理的內容及舉措

1、編制資金預算

企業資金預算管理中的關鍵點于一個企業現金流和開發進度與開發項目數量的精確銜接和匹配。企業應通過形式各異的資金預算形式，平衡統籌開發項目不同階段的資金流與企業非項目資金流，以能夠更好地合理調配、使用資金。

在項目拓展階段的可行性論證分析環節中，項目拓展部門應積極組織研發、財務、策劃、工程等部門，測算開發項目的投資總額、定位、分期投入資金的時間、投資金額等，并在此基礎上編制《項目啟動資金預算》及《項目投資匡算》，從而根據項目需要投入的啟動資金，以及企業可動用的資金存量來決定投資該項目是否合理、是否有利潤。

企業制定項目開發計劃后，應立即組織測算開發周期內的現金流量，隨之根據該測算編制《項目資金流量預算》。一個項目開發計劃以及項目投資匡算是該項目資金流量預算編制的基礎性資料。項目資金流量預算能夠完整地反映項目在周期內各關鍵節點的現金流情況，從而幫助企業對現金流能否實現平衡統籌進行提前預判。與此同時，通過編制該預算，可以調整企業項目開發計劃和項目投資匡算，為其提供決策依據。《項目資金流量預算》應該按季度反映，也可按月反映。如果按照月度來反映，對企業基礎資料的要求程度很細，也考驗一個企業的計劃管理水平，否則預算的準確度會大大降低。

對于同時進行多項目運作的企業來說，在短期內公司的資金能否在各公司和開發項目之間進行統籌，需借助于編制具體的資金執行預算來達到平衡。所以，對公司整體的資金執行編制短期預算，既可以解決項目資金流量預算和長期預算準確度不高的問題，又可以幫助公司短期資金收付，它在房地產開發企業的預算中，應該受到高度重視。

2、執行與控制資金預算

編制完成資金預算特別是執行預算后，各部門在進行具體的資金收付時，應以預算作為實施的依據。財務部門在進行資金的審核支付時，除了對憑據是否規范、是否符合合同約定付款條件進行審核外，還應該依據資金預算，審核該筆款項支付是否在資金預算范圍內。如是，應該及時安排支付；如不是，或者實際支付款項大于預算的金額款項，都應先和承辦部門溝通，確定是否能延期支付、部分支付或者不予以支付。但若確需支付，那么應該作為預算外支出，將履行特殊審批程序后予以支付。

3、分析調整預算

房地產開發企業要建立健全資金預算執行情況動態反映體系，定期（一般為每季或每半年）對預算執行情況進行分析與調整，及時發現資金預算與執行過程中出現的差異，分析原因并調整后續資金預算，為下一步預算控制提供準確的基礎性的信息。

四、關于全面落實并完善財務預算管理的幾點建議

1、細致分解各項指標，科學確定財務預算管理的責任

通過預算管理，強化房地產開發企業內部管理，將企業所有的經濟活動都納入到預算管理的環節中，通過自上而下、自下而上的指標細致分解、層層落實，確定各部門管理人員的職責范圍、管理權限以及相應的獎懲制度，使各個部門方向明確、責權利清晰。同時通過建立嚴密的預算管理組織機構，強化對各部門預算執行過程和結果的監督、控制、管理和考評。避免由于內部管理不善、控制薄弱而造成的經濟損失。

2、強化資金集中管理 ，通過預算加強房地產開發企業的財務管理，有效地防范財務風險

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因此，我們借鑒德國職業教育的成功經驗，以“熟練掌握崗位技能、專業技能”為教學主線，把“能夠勝任企業崗位要求”作為教學工作的出發點和落腳點，依據“以能力為根本，以就業為導向”的宗旨，以企業的實際“工作過程”為導向，設計出反映真實工作過程的教學過程，真正實現學校教育與用人單位就業崗位的“零距離”對接。

本專業培養目標

房地產業是從事房地產開發、投資、經營、管理與服務的行業，是我國的支柱產業。在我國加快城市化進程的總體方針下，更有著舉足輕重的作用。因此，房地產經營與估價專業培養的是能適應社會主義市場經濟發展的需要，系統掌握房產、地產和房地產服務經營與管理的基本理論知識和專業操作技能，熟悉國家房地產相關法規，在房地產經營管理部門與開發經營企業從事行政、經營、管理、策劃、業務和顧問等工作的高級技能型人才。具體來說，該專業培養出來的畢業生應該具備以下幾點專業能力：（1）房地產法律、法規及其相關法律、法規運用的能力；（2）房地產項目策劃、風險與不確定性分析的能力；（3）房地產市場細分、定位、競爭者識別的能力；（4）房地產租售接待、談判的能力；（5）辦理土地出讓或劃撥手續、組織招投標、簽訂合同、辦證服務、代辦按揭貸款的能力；（6）撰寫房地產估價報告的能力；（7）公關、危機處理的能力。

本專業的教學現狀

在現階段，雖然本專業已經設置了《公共關系與禮儀》、《房地產法規》、《房地產統計》、《房地產開發》、《房地產市場營銷》、《房地產金融》、《房地產經紀實務》、《房地產估價理論與方法》等多門專業課程，但是，由于理論教學的局限性，畢業生只能縱向掌握每門課程獨立的知識體系，而不能橫向將多門課程進行綜合運用，完成實際工作中的任務。例如，在新建商品房租售的工作過程中，畢業生只能縱向、單一地運用《房地產經紀實務》課程中的相關知識去完成工作。殊不知，該項工作過程需要橫向、綜合地運用《公共關系與禮儀》、《房地產法規》、《房地產市場營銷》、《房地產金融》、《房地產估價理論與方法》等多門課程的相關知識。因此，為了彌補課堂內理論教學的缺陷，我們要開發新的教學模式，縮短畢業生的上崗時間。

本專業綜合性職業技能訓練的開發

（一）開發依據

本專業的畢業生主要就業于房地產項目開發和租售流程的各個環節中。該流程包括可行性研究、項目策劃、規劃設計、招投標準備、項目施工、竣工驗收、項目營銷策劃、項目銷售、交房、房屋使用、房屋租售等環節。

從專業培養目標出發，為了能使本專業的學生鞏固所學的專業技能，提高橫向綜合運用所學理論的能力，增強動手能力，更好地接受企業文化，我們開發了以該流程“工作過程”為導向的綜合性職業技能訓練。

（二）訓練目標

該流程“工作過程”緊貼工作實際，讓學生在就業前就能比較真實地接觸到各種工作場景。通過真實工作場景的模擬，學生不僅掌握資料搜集、數據分析、禮儀接待、危機處理等基本技能，還可以加強房地產法規運用、房地產市場細分定位、房地產項目風險與不確定性分析、辦理土地出讓或劃撥手續、組織招投標、簽訂合同、辦證服務、撰寫房地產估價報告等職業技能。

在訓練過程中，學生可以橫向綜合已學理論知識，將理論與實際有機結合，有效提高專業技能，為其自身就業條件增加砝碼。也可以使用人單位迅速將應屆畢業生安排到房地產投資策劃、房地產估價、房地產開發經營、房地產經紀、物業服務等實際工作崗位上，縮短企業對新進員工的培訓周期。轉貼于

（三）訓練內容

與課堂教學知識點結合訓練以完成實際工作任務為出發點，把各門專業課程之間相對獨立的理論知識體系打破，將各個知識點進行橫向綜合，并與房地產市場第一線的崗位工作緊密結合，以“職業技術優先”、“動手能力優先”為指導思想，重點培養學生的實際動手操作能力。

以模塊為單位進行劃分訓練是以多個模塊為內容依次展開的。模塊設計是以房地產項目開發、租售流程“工作過程”中相關環節所對應的崗位工作為導向進行的，分為房地產投資策劃、房地產估價、房地產開發經營、房地產經紀、物業服務等五個模塊。每個模塊均涉及了“工作過程”中的相應環節，五個模塊包含了“工作過程”的所有環節。

（1）房地產投資策劃模塊。該模塊由可行性研究、項目策劃等環節組成，依據各個環節的典型工作過程設計了設計房地產市場調查方案、撰寫房地產市場調查報告、編制房地產開發項目可行性研究報告、編制房地產開發項目營銷策劃書等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生的房地產市場細分、房地產市場定位、房地產市場競爭者識別、房地產項目風險與不確定性分析、房地產開發項目策劃等職業技能，可以讓畢業生在房地產投資策劃崗位上從事房地產市場調查、房地產項目可行性研究、房地產項目策劃等典型工作。

（2）房地產估價模塊。該模塊由規劃設計、招投標準備、房屋使用、房屋租賃等環節組成，依據各個環節的典型工作過程設計了模擬房地產估價等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生搜集資料、實地勘察、分析數據、選擇估價方法、撰寫房地產估價報告等職業技能，可以讓畢業生在房地產估價崗位上從事房地產價格評估等典型工作。

（3）房地產開發經營模塊。該模塊由項目策劃、項目營銷策劃等環節組成，依據各個環節的典型工作過程設計了模擬辦理土地出讓或劃撥手續、模擬建設工程招投標、模擬租售接待、模擬租售談判等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生房地產相關法規運用、辦理土地出讓或劃撥手續、組織招投標、租售接待、租售談判等職業技能，可以讓畢業生在房地產開發經營崗位上從事土地取得、建設工程招標、新建商品房租售等典型工作。

（4）房地產經紀模塊。該模塊由項目銷售、房屋租售等環節組成，依據各個環節的典型工作過程設計了模擬簽訂合同、模擬辦證服務、模擬辦理貸款手續等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生房地產法規運用、公關、危機處理、簽訂合同、辦證服務、代辦按揭貸款等職業技能，可以讓畢業生在房地產經紀崗位上從事房地產經營、房地產等典型工作。

（5）物業服務模塊。該模塊由交房、房屋使用等環節組成，依據各個環節的典型工作過程設計了模擬小區入住辦理等綜合訓練項目。通過這些項目的綜合訓練，可以加強學生房地產法規運用、危機處理等職業技能，可以讓畢業生在物業服務崗位上從事前期介入驗收服務、入住服務、使用期物業服務等典型工作。

以“工作過程”為導向的教學模式將學生作為學習行動的主體，以職業技能作為學習元素，在基于職業活動的學習情境中打破傳統的理論體系，將知識點重新橫向整合，以有效完成相關崗位的典型工作為最終目的。

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(一)商業房地產概念

房地產按其用途可劃分為住宅房地產、工業房地產和商業房地產等,顧名思義,商業房地產主要用于商業經營,包括各種零售、批發、休閑、餐飲、娛樂等經營用途。商業地產的形式多樣,主要包括批發市場、購物中心、專業市場、品牌店、酒店旅館、娛樂性商業地產和住宅的底層商鋪等。工業園區一般不劃為商業房地產。

(二)商業房地產在我國的發展

我國的商業房地產是伴隨著整個房地產行業的迅速發展而逐漸發展起來的,1998年以前由于國家政策、市場環境等因素,商業房地產發展較為緩慢,較為有代表性的商業房地產建設項目有廣州天河城、北京新世紀中心、東方廣場。在1990年以后,特別是進入21世紀以來,隨著改革開放的深入發展和市場經濟體制的不斷完善,商業房地產進入迅速發展的時期,突出表現在商業房地產竣工面積的持續的快速增長。

但在商業房地產迅速發展的同時,其投資風險不斷顯現并成為房地產企業生存和發展的主要威脅。我國商業房地產的經營管理尚處于發展的初級階段,開發模式以“分割出售、售后包租”為主,建設完成就將分割后的鋪面產權全部出售或部分出售,但有關統計數據顯示,商業房地產的銷售面積僅占到竣工面積的50—60%,待銷售房產大量空置,造成了商業房地產空置率的居高不下,這就導致了房地產開發企業利潤無法實現甚至成本也難以彌補,形成巨大的投資風險。

二、商業房地產投資風險類別

(一)政治風險

1.政策風險

政策風險是由于國家政策的為預期的變化給商業房地產的開發造成經濟利益的損失。房地產業作為一國最主要的固定資產投資,與國家的宏觀經濟政策聯系緊密,國家會通過與房地產有關的政策的調整以調節宏觀經濟的運行,這些政策包括產業政策、土地政策以及稅收政策等。例如,在產業政策方面,近年來國家陸續出臺政策鼓勵和支持經濟適用房和廉租房的建設,這勢必會改變房地產業內部結構的變化,大量的資金會投向國家政策扶持的經濟適用房和廉租房的建設,在一定程度上影響商業房地產的發展。

2.城市規劃風險

由于我國城市規劃尚不完善以及某些地方政府為追求政績、打造形象工程等原因,近年來國內一些城市出現商業房地產規劃布局不合理、局部過熱的現象。據統計,截止到目前,全國縣級以上城市商業街存量已超過3000條,地、縣級城市的部分新建商業街顯性空置率達到15%,隱性空置率超過20%。另一方面,商業房地產的建設和運營周期長,在這期間的城市規劃的變動會導致項目的徹底破產,大部分的建設成本收不回來,很多項目只能前功盡棄。

(二)經濟風險

1.市場供求風險

商業房地產的市場供求風險是由市場供給與需求的失衡所帶來的風險。主要表現為以下兩個方面,一是商業房地產的供給過多,供過于求導致房地產的大量空置。其主要原因是隨著近幾年我國房地產業的迅速發展,利益的驅動使得社會上大量的資金投向房地產業,商業房地產的建設規模迅速增加,并且超過了社會經濟發展水平以及居民的消費水平。另一方面,已建成的商業房地產項目不能滿足市場的要求,市場的結構性矛盾突出。表現為已建成的商業房地產項目在區位、規模、結構等方面與商家的需求不一致,不能滿足商家的經營的要求,造成這一風險的原因在于開發商沒有實現進行完善的商業規劃,不是根據市場的需求進行項目的開發,而是非理性的先開發后招商,這必然會造成市場的結構性矛盾突出,嚴重的市場供求風險直接導致房地產企業的經濟損失。

2.融資風險

商業房地產的融資風險主要是利率風險,即由于銀行貸款利率的變化給房地產企業帶來的風險。由于我國目前資本市場發展尚不完善以及受傳統的投資觀念的影響,房地產企業運用股票、債券等直接融資方式受到限制,只能大量的向銀行貸款。據統計,在我國的房地產企業中,大多數企業對銀行信貸的依賴在70%-80%左右,對于商業房地產項目,其項目資金的回收期比住宅房地產要長,因此受利率變化的影響更大。利率作為國家調節宏觀經濟的重要指標,2001年至2008年國家對五年以上貸款利率調整過18次之多(如圖一),僅2007年就上調利率6次,上調總幅度在10%以上,這對于貸款數量巨大的產企業來說,會大大增加其融資成本。

(三)開發商自身經營能力風險

商業房地產業跨越房地產業和商業經營兩個領域,不僅在后期的經營管理中要進行有效的商業經營管理,在前期的建設開發階段也要做好充分的商業規劃并進行有效的招商活動。而我國大多數商業房地產企業都是以經營住宅房地產為其主要業務,缺乏商業運營管理的人才及經驗,套用住宅房地產的開發模式,沒有進行有效的商業規劃及招商活動,待項目建成后直接出售產權或者進行招租。產權的出售固然可以迅速的回籠資金,但現金流就此中斷,不符合商業房地產建設的初衷及實現企業受益的最大化;由于商業運營的經驗不足,商業房地產的出租中管理混亂,容易激發與商戶之間的矛盾,嚴重影響企業的利益。

三、商業房地產投資風險防范策略

(一)按照國家政策及城市總體規劃,規避政治風險

房地產企業應當時刻關注國家的宏觀政策的變化,包括產業政策、土地政策以及稅收政策等,并且要依據政策規定合理的調整經營業務的內容、經營方式、區位選擇。例如利用在城市高新區建設商業房地產稅收優惠的政策調整企業建設項目的區位,以獲得稅收優惠。

如上所述,城市規劃風險對企業的影響巨大,因此房地產企業在新項目開工前既要符合城市發展規劃,要依據城市發展規劃確定商業地產項目的選址、定位、規模、檔次,又要做好充分的市場調查,對項目所處地域的人流、競爭狀況、周邊商業環境、交通狀況等進行綜合的調查研究,如果調研結果顯示此次城市規劃并不合理,企業開發商業房地產項目無利可圖,就不要盲目的遵循城市的規劃,應轉向其他城市或地區以合理的規避城市規劃風險。

(二)加強市場供求風險及融資風險的控制

1.根據市場需求量,規避市場供求風險

針對產生商業房地產市場供求風險的兩個原因,要做好以下兩個方面。第一,根據市場的需求量,合理安排建設規模以及種類,因為商業房地產的建設和運營時間長,所以以上的安排要在充分調查和合理預測的基礎上具有前瞻性。例如,由于國家政策的調整,未來幾年經濟適用房和廉租房會大量建設,必然形成對商業房地產的沖擊,因此就要適當的減少商業房地產的建設,以規避供過于求的風險。另一方面,一個商業房地產項目成功與否的關鍵在于后期的商業管理運營的效果,而后期的商業管理運營的效果如何又取決于項目開發前是否有一個完善的商業策劃。只有對項目選址、業態定位、項目設計進行精心的商業策劃,根據商戶的業態、區位的需求進行建設,后期的管理運營才能順暢的進行,商戶才能實現其預期的經濟利益,既避免與商戶之間發生矛盾,又從房產的升值中獲得更大的利潤。

2.開拓融資渠道,防范融資風險

要防范融資風險中利率變化給企業帶來的成本的增加,一方面可以通過固定利率貸款鎖定項目成本,但解決問題的根本在于大力開拓融資渠道,提高自有資金比例,增強企業抗風險能力。要完善企業的治理結構,爭取上市融資或者通過發行企業債券進行融資,也可以引進外資,擴大外資在企業總資本中的比例,通過以上措施減少對銀行貸款的依賴程度,既能有效的防范貸款利率風險,又能通過上市或引進外資等改善企業的管理水平,學習國外房地產企業的先進經驗,促進企業的長遠發展

(三)加強商業房地產的管理運營,防范開發商自身經營能力風險

商業房地產的開發與其他類別房地產的最大不同在于項目完工后的管理運營階段,因為項目成本的彌補、利潤的獲得都是在這一階段實現,所以管理運營階段就成為商業房地產開發中至關重要的階段,對國內眾多商業房地產項目進行研究可以發現,大多數開發項目的失敗源于商業管理運營的缺失或不成熟。商業地產開發中,要防范開發商自身經營能力風險可考慮如下策略。

1.樹立房地產商業管理運營的觀念

商業房地產建筑工程的完工是進行商業運營管理的基礎而不是整個項目的結束,商業房地產的增值靠的是后期商業管理運營而不是僅僅的產權出售獲利,因此,國內的房地產企業應當改變套用住宅房地產的經營模式,樹立房地產商業管理運營的觀念,在項目完工后通過有效地商業管理運營存進房地產項目的不斷升值。

2.增加人才儲備,完善管理運營

商業房地產的管理運營涉及房地產開發和商業運營兩個領域,因此需要具備這兩個領域專業知識及實踐經驗的人才進行項目的合理商業規劃和招商活動。房地產企業可以與高校聯合,按照企業對管理人員的素質要求設計培養計劃,培養企業所需要的人才。

3.統一經營主題,建立商業品牌

一個商業房地產項目中會有各種不同的業態,現代商業房地產管理運營的精髓就是要把松散的經營單位和多樣的業態統一為一種經營主題,最終建立一個被消費者認同的商業品牌。根據各地區消費水平、消費結構、消費環境和項目經營規模,通過對項目中商戶進行統一招商和物業管理,實現項目經營的精準定位,發揮整合優勢,以避免商鋪之間的定位參差不齊、難以統一形象的弊端。在經營主題統一的情況下,通過引進主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影響和帶動效應下,逐步樹立項目的商業品牌。

參考文獻:

[1]王珍蓮.新時期我國商業地產開發模式走向研究[J].建筑經濟,2007,(07).

[2]李翔.商業房地產項目投資風險分析與研究[D].重慶大學,2008

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一、房地產多級市場的現狀

房地產市場指的是通過房地產的出租，買賣，抵押等各種經濟手段所產生的地產交易方式，它是雙方互利互惠的一種經濟交易方式，也是這個社會所有與房地產為商品交際的總稱。通過開發商對地皮的開發和拓新，同時買家通過貨幣去交易的一種，買與賣的交易橋梁。它是由市場主體、客體和媒介體、價格、資金運行機制等經濟要素構成的一個大系統。所以， 房地產市場是房地產商品交換的場所和領域，也是房地產商品一切交換或流通關系的總和。房地產市場的分級運行主要是從房地產市場交易的層次和權屬內容角度來講的， 它可以分為一級市場、二級市場、三級市場等。房地產一級市場即土地使用權的出讓市場， 具有壟斷經營性質， 即國家以土地所有者的身份把土地的使用權投入市場運行， 土地所有者之間及土地所有者與土地使用者之間發生的權屬讓渡的經濟關系的綜合。

二、房地產多級市場形成的原因

1.房地產商的認知過于商業化

更多的房地產商在開發房地產的過程中更多的是看中了房地產所可以帶來的商業利益，而一味的忽視了房地產的實際是利國利民的根本，不惜為了一己私欲的過多的去抬高房地產的價格。同時多級的住房多級市場也是房地產多級市場的主要原因，二手房屋的買賣也解決了很多外來城市移民對房屋供給上的需要，故而也有很多房地產商在二手房屋市場上大肆的牟取暴利，把本來僅僅的二手房屋價格，抬高到一手房屋的定位，同時市場經濟的需求解決了市場的發展，更多的二手住宅的業主也樂于采用一種以小換大，以舊換新的模式從中得到房屋上的利潤，同時也推動了我國房地產多級市場的步伐。

2.房地產的開發缺乏深遠的系統思考

商業地產的開發是一個城市商業服務與空間調整的重要手段，當前許多商業物業的開發卻有意無意地忽略了與城市功能之間的關系。只有具備輻射聚合能力和一定消費規模的城市才能提高商業價值，并為商業現代化、多元化提供實際的載體和平臺。政府、銀行、開發商共同參與。商業地產的建設和運營對區域經濟發展產生重大影響，因而要受到政策、法律法規的嚴格約束。政府政策對商業房地產的區域選擇和未來發展前景有很大的影響。同時由于商業地產的高投入特點，決定了商業地產的開發需要銀行參與，以解決其融資問題，從而也注定了房地產與國家的經濟主脈所割不開的關系。

三、房地產多級市場的對策

1.努力發展二手房產市場

房地產二級、三級市場具有經營和消費性質， 即在經營與使用消費之間平行轉移， 表現為經營者與經營者， 經營者與消費者， 乃至消費者之間的交易行為。二手市場主要是房地產的增量市場， 三級市場主要是存量房地產的再轉讓市場。企業和本地與外地的房地產需求與消費有重大的意義。在我國， 房地產二手市場已形成了一個完整的、有機的市場體系， 發揮了巨大的整體功能， 促進了城市的土地資源、房產資源的優化配置和使用效率的不斷提高， 因此， 活躍二手房地產的增量市場和存量市場有著廣闊的前景，樹立讓利于民的思想， 并加強宣傳， 不斷提高居民的商品意識， 為活躍房地產多級市場打下良好的思想基礎。同時加大中介人員的培訓力度， 不斷提高中介人員素質， 提高服務和管理水平。

2.調整我國房地產的整體結構

根據我國人多地少的特點，很多經濟開發商，想根據開發房地產項目從而來提高國民生產總值，這就整體上而言存在的根本上的弊端。同時經濟相關開發者與房地產商聯合，一味的將其看作是經濟的新增長點也是不現實的。目前為止，我國的中低檔的房地產多是建在較為偏遠，離市中心較遠的地方，如此一來政府相關部分便需要在此投入較多人力物力財力去為住區添加相關的交通服務設施。所以， 調整住房的結構， 主要不是壓制中高檔住房市場的發展， 也不是鼓勵低檔房建設， 而是要以產品創新為核心來調整現有低、中、高檔住房。而中、高檔住房理應成為中國房地產業及其市場長期發展的重點，從而拉動房地產多級市場的發展。

總而言之，房地產多級市場由于其高投入、高產出和高回報以及建設周期長、涉及單位多等特點，決定了商業地產項耳開發經營過程中的高風險。商業地產項目除了一般項目風險具有不確定性、相對性和可管理性等特點以外還具有多樣性、階段性和不均衡性等自身的特征。根據前文的總結，筆者認為，根據我國房地產的多級市場，對于規模龐大的商業地產，其經營多采用開發商整體開發，以整體銷售、整體出租，或部分銷售、部分出租的方法作為基本模式；對于規模較小的商業地產而言，大多數項目依然采取在統一經營管理模式下租金回收的方式，但很多小規模商業地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底商和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售、零散經營的模式，特別是臨街商鋪大多采取獨立經營的方式。

參考文獻：

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1、旅游房地產的概念。目前,我國對旅游房地產的概念沒有確切的定義,大多數認為:旅游房地產的概念可從廣義的和狹義的兩個角度來看,廣義的旅游房地產是以休閑度假為目的,直接銷售給旅游者的住宿設施和間接為旅游服務的房地產設施。狹義的旅游房地產是指以一定的旅游資源、旅游產品、旅游氛圍為依托,以滿足休閑度假或置業投資需求為目的,借助專門的銷售渠道售賣給旅游者的作為第二居所的住宅設施。旅游房地產的研究應該從狹義的角度來探析。

2、旅游房地產的分類。一般說來,旅游房地產可分為以下幾類:一是景區住宅、風景名勝度假村等,是指開發商利用旅游開發區、旅游景區、休閑度假區的優越自然條件、地理位置而開發的具有投資回報和多種功能的住宅項目。二是時權酒店,指將酒店的每個單位分為一定的時間份(如一年51周),出售每一個時間份的一定年限的使用權,消費者擁有一定年限內在該酒店的居住權。三是產權酒店,指將酒店的每一個單位分別出售給投資人,同時投資人委托酒店管理公司進行分時度假網絡管理,獲取一定的投資回報。一般情況下,投資人均擁有該酒店每年一定時段的免費居住權。四是養老型酒店,指投資人在退休前購買退休養老度假村的某一個單位,委托管理公司經營至退休后自用。委托管理期間,將獲取一定的投資回報。一般情況下,該度假村在產權人去世后有管理公司回購再出售,收益歸其家人所有。五是高爾夫、登山、滑雪運動度假村,指在高爾夫球場、登山、滑雪等運動場地附近開發的度假別墅項目。

二、麗江旅游房地產的現狀分析

納西古樂、玉龍雪山、三江并流、東巴文化等構成了麗江旅游的質素,卓越的旅游環境,對旅游者形成強勢召喚,麗江也成為了云南最早進行旅游房地產開發的地區之一,隨著云南開發旅游小鎮的政策指導,麗江古城、束河古鎮、玉龍雪山高爾夫等被相繼開發出來,這些項目的開發推動了麗江旅游發展的同時,也豐富了麗江旅游房地產的業態。2008年,瑞安房地產已確定在麗江投資一個建筑面積約120萬平方米的新農村建設度假勝地;中邦置業和米丘環境公司也確定開發一個集休閑度假型和文化度假型的“瀘沽湖女兒國”項目。2009年,昭德酒店投資有限公司確定在麗江建設國際頂級度假酒店――古城阿曼(AMAN)酒店。到目前為止,麗江市共有149個招商引資國內合作項目,在建項目有112個,籌建項目有10個,已完成的項目有27個。

旅游房地產因其具有優越的環境和居住空間的休閑性、舒適性及功能方面的實用性,在麗江有著巨大的發展空間。然而在麗江旅游房地產逐漸升溫之時,許多問題也突顯了出來。

1、經營模式單一,缺乏創新。目前的旅游房地產經營開發方式普遍過于傳統和呆板,除了項目單純照搬沒有創新外,在經營操作上也普遍采用單一的模式,不能形成穩定的消費群體,難以形成一個整體的營銷網絡。

2、經營市場混亂,缺乏行業規范。我國與旅游房地產相關的法律法規不完善,旅游房地產方面相關信托、保險方面的法律體系也不健全,嚴重限制了旅游房地產業的健康發展。產權酒店、時權酒店等都屬新興行業,在其發展中存在法律地位不明確,無法可依等問題,從而引發缺乏誠信、酒店價值與價格不符,導致行業形象受損,甚至引發信用危機。

3、缺乏整體規劃,未能實現旅游與房地產的有效整合。近幾年麗江的旅游房地產發展迅速,遠遠高于同期旅游發展速度,市場上出現的項目開發較為零散,部分項目沒有結合麗江的旅游特色,旅游房地產的開發過多注重于房地產的開發,未能實現旅游與房地產的有效整合,多數項目沒有后續性,致使麗江較多項目處于閑置狀態,旅游經濟效應并未實現。

四、對麗江旅游房地產的建議

1、加強旅游房地產的創新,特別是營銷手段。旅游房地產項目的創新是良性發展的前提,在旅游房地產新項目開發中要找準在整個產業體系中的位置,避免同一地區項目結構的雷同現象,圍繞麗江旅游資源的特點,進行房地產開發和建設。與傳統房地產不同,旅游房地產的所有權不一定發生轉移,它出賣的是它的功能、服務及其軟性消費品。所以在營銷手段上,必須進行技術創新,向國際潮流靠攏,不一定將自己限定在房地產業的銷售模式上。例如推行貴賓會員卡、異業聯名卡,甚至可以進行跨行業結盟,跨國度聯動,實現對消費資源最大限度的挖掘。

2、制定有利于旅游房地產發展的法律法規。《商品房銷售管理辦法》第十一條規定:“房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房,不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”。這對于旅游房地產項目中的產權酒店、養老型酒店的開發進行了明確限制。《商品房銷售管理辦法》第十二條規定:“商品住宅按套銷售,不得分割拆零銷售。”這也限制了時權酒店和度假村的開發。為此,國家旅游局應與建設部協商,對屬于旅游業的酒店、度假村的房地產,鑒于它使用變化大的特點,制定相關的法規,促進旅游房地產的發展。

3、健全法律約束機制,加強監督管理,做到違法必究。當前,關于旅游房地產的法律法規還不完善,發展過程中出現了違法亂紀的現象,投資者的利益受到嚴重損害。政府應進一步制定相關法規,使得執法部門能有法可依。同時,應加大執法力度,加強監督管理,對損害投資者利益的經營者堅決給予法律制裁,以營造一個公平公正的法治環境,使旅游房地產健康、快速地發展。例如在合同文本中加入信息公開條款,明確規定銷售旅游房地產產品中哪些信息是必須向購買者公開,使購買者在了解情況后做出購買決策,如果出現經營者在廣告宣傳資料中夸大投資回報,在購房者與酒店經營公司簽定的委托合同中,許下誘人的承諾,以此誤導消費者或采用欺詐性銷售、非法集資等手段牟取暴利,要給予相應的制裁。

4、加強規劃,整合旅游與房地產資源。(1)大區域范圍內的規劃。大區域范圍內的規劃即旅游房地產項目在麗江的整體規劃。根據旅游房地產項目與麗江旅游資源環境的關系,麗江旅游房地產的布局可選擇位于城郊的各個度假區、旅游風景區等自然環境和交通條件較好的地區。服從旅游城市和旅游風景區總體規劃和發展需求,結合麗江的實際情況,圍繞旅游度假地本身資源特色,將人文環境、民俗文化等因素整合到旅游房地產項目中,努力為旅游者和居民創造一個舒適方便、經濟安全和優美的旅游、度假、休閑的環境,從而充分發揮項目的經濟、社會和環境效益。(2)小區域范圍內的規劃。旅游房地產應盡量接近環境優越的度假區,項目所在地的周邊環境破壞和工業污染要少,空氣質量和社會治安狀況要好,特別是分時度假村、產權酒店這類的旅游房地產項目,由于其目的就是為度假服務,且房產擁有者較多,項目應位于度假接待中心,使旅游度假功能得到充分發揮,優越的資源能為更多的人服務。

總之,現階段麗江的旅游房地產項目較多,因此在發展麗江旅游房地產過程中必須圍繞麗江自身旅游資源特色,加強創新,認真思考旅游房地產的核心點,多借鑒其他城市旅游房地產的成功經驗,引進在運作、管理、認識水平等具有優勢的實力開發企業進行旅游房地產開發,同時要加強規劃,實現旅游和房地產的完美結合,創造項目持續價值。

參考文獻:

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1.運營組織方式不同

商業房地產的運營管理沒有具體的運營管理方法和機制，它是無形的，它的主要對象是人，通過對人實行足夠的管理，才可以保障房地產的順利進行，房地產運營管理和制造業不一樣，可以對生產進度，生產質量等做出有效地控制，房地產經營過程中很可能因為投資商，經營者發生變化而發生變動，如此商業房地產就必須要有隨機應變的本能，只有如此才可以適應商業地產的隨機性應變，才可以更好的保障房地產的經營管理模式。

商業房地產的運營管理不同于其他行業的運營管理模式，它更加的特殊，在經營管理中擁有著更加隨機變化的性質，不具有穩定性，所以只有對房地產運營管理進行特別的關注，注重它的變化性，努力跟進它的變化進度，從根本上解決房地產的運營管理問題，而不是采用懈怠，慵懶的方式對待房地產的運營管理，否則只會為商業房地產運營管理帶來被動，使之不能成功的進行運營，使房地產運營管理遭受到巨大的創傷。

2.運營系統的設計方式存在著差異

在傳統的制造業中產品和運營系統通常是分開設計的，只有運用這種方法才可以保障傳統制造業的有效發展，而在商業房地產中運營管理的服務和提供系統是一起進行設計的，因為房地產運營管理服務是提供系統的有效組成部分，所以必須注重提供服務和服務體系的共同性，只有如此才可以適應商業性房地產的運營管理特征，才可以使房地產運營管理更加茁壯的成長。

通過對房地產運營管理服務和提供系統的整體性，房地產運營管理可以進行統一的服務和工作，通過這樣的統一性，房地產變得更加的步調一致，這有利于工作上的和諧，使房地產運營管理更加的協調，如此的一致性，可以完成房地產一體式的運作過程，使經營管理和銷售成為一站式的服務理念，這對于房地產的發展起到了很大的幫助作用。

3.客戶存在的作用性不同

在傳統的制造業中，對于產品出廠后，客戶如果發現問題，才可以同廠房發生聯系，而在房地產的運營管理中，客戶是直接參與生產的，客戶占據著重要的角色，如果客戶是消極的，那么就會對房地產的經營管理帶來負作用，而客戶的積極樂觀則會對房地產產生積極的作用，所以客戶的心態直接影響著房地產的興衰成敗。所以只有將客戶服務的周到得體就會使房地產的運營管理變得更加順暢。

4.員工具有不同的影響性

在房地產的運營管理中員工占據著重要的角色，因為房地產的管理對象主要是人，所以員工在房地產的運營管理中占據著主要的地位，他們的工作狀態直接影響著房地產的興衰，因為員工服務的客戶是房地產所看重的，員工在輕頌愉快的狀態下工作就會使服務的客戶更加的愉快歡樂，如此房地產就會源源不斷的獲得客戶的認可，使銷售額持續增加，所以這對于房地產企業來說是一種積極樂觀的狀態，只有讓員工擁有良好的工作環境，讓他們提供優質的服務，才可以保障房地產的快速發展。

二、商業地產運營管理模式的創新

1.因地制宜，與當地的人文地理環境相適宜

人文歷史，自然環境對運營創新意義非凡，每個地區都有著各自的地理特征，各自也有著各自的文化底蘊，記你發展狀況也是不一樣的。而商業地產和一個地區的經濟發展水平存在著相互關聯的關系，所以在商業地產進行運營管理模式的設計時，一定要以當地的經濟基礎作為發展前提，還要考慮到當地的文化歷史，將地區特色和經營管理設計相互貫通，做到真正的因地制宜的效果。只有如此才能夠使商業地產更加具有吸引力，才能夠是適應當地人的消費水準，才會引起當地居民的瘋狂搶購。

同時還需要政府部門對商業地產進行嚴格的審查，將資金投入控制在城市經濟能力以內，以多元化的地產風格來進行籌建，而不是一味的重復建設。

2.建立新型的資金籌措模式

我國的金融市場獲得了很大的發展，但是這對商業融資地產沒有發揮多大的影響，地產業還是通過間接融資的方式來進行資金的籌措。基金的金融機構沒有對其發揮巨大的作用。在不少的中小城市開發對銀行的依賴很高，達到了90%，全國城市建設對銀行的依賴也達到了70%。所以商業地產因為融資渠道的問題難以取得重大的發展。發達國家的成功經驗告知我們發展信托，基金可以為商業地產帶來巨大的融資價值，所以利用地產開發商與信托公司和投資銀行合作，在市場上直接募集資金，并讓資金募集的工作有專業人士進行管理，這種方法既得到了充足的融資金額，而且還是資金的籌措和管理得到專業人士有效地管理，加大了資金的安全性和有效管理，這對商業房地產是一個很好的結果。

世界上存在著兩種主流開發模式，一種叫做歐美模式，這種模式是將商業和地產分開讓它們各自發展，一個是進行投資開發的另一個就會進行后續的經營。另一種模式就是亞洲模式，這種模式以日本為主要的實施對象，它是將商業和地產進行有效地融合，如此兩種資本便可以相互貫通，形成龐大的資本鏈，在風險面前，它們也可以相互支撐，這樣既能很好的促進雙方發展，還能夠使雙方更好的進行自我保護。而我們適合那種運營模式還不得分曉，在近些年來，眾多的大型房地產將零售行業融入到房地產，這條路很有發展前景。

3.與現代化計算機媒體的連接

如今的時代伴隨著計算機的出現而變得更加高端，一切事物在計算機的干預下變得簡單輕松，然而對于房地產也應該融入計算機媒體，如此才可以加快房地產的宣傳和銷售。如今的房地產銷售可以利用計算機的信息化和普及范圍的廣泛性，可以在網絡上對房地產的銷售信息到網絡上，形成波及范圍廣泛的宣傳，只有如此才可以促進房地產的宣傳，使之變得更加適應于房地產商，網民可以通過自身的需要只需要點擊開房地產的網站，那么關于房地產的一切信息便一一展現在需要者面前。

同時房地產的設計和圖紙都可以通過互聯網進行，如此加快了房地產的辦事效率，使房地產的工作更加容易輕松。所以房地產的發展和滲入離不開網絡的渲染，只有通過網絡才可以使房地產真正的適應社會，才可以促進房地產的廣泛傳播，制造房地產消費浪潮，形成更加有力的趨勢。

4.房地產的設計應該具有現代化不斷地開創設計新風潮

商業房地產的設計應該具有現代化的氣息，因為時代時刻在變化，所以只有將建筑設計的符合時代的需要，才可以使房地產更加順應時展的趨勢，商業房地產以商業街和大型的商場為主，這些地方的設計必須要有新穎性，只有符合新鮮開創性質，那么這些房地產才會擁有更好的銷售，商業房地產是面向大眾的，所以它的設計一定要符合現代化的氣息，擁有前衛時尚的特點，只有新奇才可以與眾不同，只有前衛時尚才會引起注意力，才會吸引更多的人前來進行購物。

商業房地產的開展必須挑選具有創作才華的設計師，只有這樣才是對商業房地產的最有力的支撐，才是對房地產最有力的創新，商業房地產的創新理念必須合乎時代的標志，突出個性化和實質化，不能設計一些只顧美感而沒有實際效用的建筑物，所以只有將實效和外形結合起來才可以保障商業房地產的良好建造。

商業房地產的設計和商業房地產的運營管理有著密切的關系，只有讓商業房地產擁有實際有價值的產品才可以促進運營管理的有效實施，才可以保障運營管理的順利開展，所以商業房地產的設計和建造是房地產運營管理的有效前提。

三、商業房地產運營管理模式的應用

1.統一管理的運營管理模式

市場，策略，戰略等幾個方面是統一運營管理模式的主要內容，所以無論什么項目的開始都必須是市場，但是市場的規律是千變萬化的，由于市場信息知道的不及時，就會使調研的結果失去準確性，使決策具有了錯誤性。所以企業必須要注重調研，只有如此才能夠使決策更加科學化，更加的正確。對市場有一定的了解之后，還要根據自身的特點和實力進行產品的設計，對我們能夠給與顧客什么和我們能夠怎么提供這樣的問題應該做到清楚地回答。一個房地產只有不間斷的為客戶提供價值才可以永久的發展下去，往往各項正確化的策略是項目運營的有效保障。同時還要對策略進行有效地指導，只有這樣才可以給企業更多的價值，才可以讓客戶滿意。統一運營管理模式的特點是有強大的聚合力，運用如此的管理模式大多是資金雄厚，實力巨大的開發商，他們具有相當一部分的忠實的投資者和經營者，品牌效應可以再這里得到很好的體現，如此的情形會像滾雪球一樣吸引商家進來。統一經營管理模式通過打造強勢的開發商，投資者甚至使經營者，制造出優秀的商業項目，從而使商業項目不斷的獲得好的成績，所以這種模式只適應于大型的商業機構，只有如此才可以保障大型商業機構的更加壯大。

2.需要和零售相結合

零售在商業地產運營管理中的出現是中國的首創，通過零散銷售統一經營和零散銷售各自運營等幾種零售的方法進行地產的銷售。各自經營是指各自購買商鋪以后進行各自的經營，開發商沒有了插手的權利，如此的運營模式主要使用于商業街和一些不大的商業地產，如此的模式對開發商資金的周轉是有利的，能夠保障他們較高的售價收入并且可以在短時間內將資金收回，可是這種經營模式可能會出現混亂，各自顧各自的狀況，如此一來對發展和長期的利益形成了一定的不利影響。而且應為一些店主沒有足夠的認識也沒有長遠的眼光，為了圖一時之利，使商業街降低了身價，使商業街的檔次降低，不利于商業街的長遠發展。

四、商業地產項目運營管理模式的實際意義

商業地產項目運營管理模式是房地產進行實際操作的有效過程，它是實現商業地產良好的發展的必要經過，只有確保商業地產項目運營管理模式的有效性的實施，才可以足以保障商業地產的華麗轉身，才能夠使房地產進入一條更加寬廣的大路。如果沒有商業地產的運營管理，那么商業地產項目將會失去方向，失去運作的動力，如此的商業地產項目不可能得到發展和繼續。

商業地產項目運營管理模式是地產企業發展的重要組成部分，它的有效進行可以促使地產企業更加健康茁壯的成長，地產企業的發展離不開運營管理，地產企業通過運營管理使自身獲得有效地整改，使銷售工作得到了指引，在地產企業的運營管理之下，地產企業會更加的輝煌，會帶給企業更大的成效，使企業穩步的行走在嚴酷的經濟制度下。

我們的生活離不開地產公司，因為我們需要住房，我們需要在商業地產的作用下進行更多性質的住房需要，所以只有使地產企業擁有健康發展的道路，那么我們生活里所需要的住房條件才能有所保障，我們才能夠更好的進行生活，我們的生活質量才會獲得大大的提升，地產企業是我們幸福生活的有力保障，更是我們實現美好愿望的助力。所以地產公司應該得到穩健的發展，成為我們生活中的有力支撐。

五、結束語

商業地產項目的運營管理是商業地產發展的有力保障，只有對其進行改革和創新，使商業地產項目的運營管理得到實際的應用才可以保障商業地產的更加進步，對商業地產運營管理可以保障商業地產的井然有序的經營面貌，如此可以促進商業地產的有序發展，使商業地產擁有更加寬闊的發展空間。

參考文獻：