引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)開發(fā)總流程范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

一、作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用

（一）準(zhǔn)確核算開發(fā)成本。

現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視開發(fā)間接費(fèi)用的核算。一般是將各開發(fā)間接費(fèi)用項(xiàng)目金額匯總，按直接開發(fā)成本比例法或預(yù)算造價比例法分配計(jì)入單位產(chǎn)品開發(fā)成本。上述間接費(fèi)用核算方法的弊端為：一是各開發(fā)項(xiàng)目本身產(chǎn)生的間接費(fèi)用不平均，其核算出的成本不合理、不真實(shí)；二是間接費(fèi)用反映到項(xiàng)目產(chǎn)品成本上后，無法準(zhǔn)確追溯回來，也無法找出間接費(fèi)用實(shí)際的發(fā)生動因，從而無法有效地對間接費(fèi)用進(jìn)行控制。具體步驟如下：一是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)，以房地產(chǎn)開發(fā)過程中各工序?yàn)榛鶞?zhǔn)劃分各項(xiàng)作業(yè)，建立作業(yè)中心，確認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用；二是針對房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項(xiàng)間接費(fèi)用的發(fā)生背景，結(jié)合開發(fā)實(shí)際，找出各項(xiàng)成本動因，并建立作業(yè)成本庫及其成本動因分析表；三是確定成本分配率，匯集各項(xiàng)作業(yè)成本費(fèi)用，并分配記入各開發(fā)產(chǎn)品成本。計(jì)算公式為：某作業(yè)成本庫分配率=某作業(yè)價值合計(jì)/某作業(yè)動因總量；間接費(fèi)用分?jǐn)偝杀?某作業(yè)成本庫分配率×被某開發(fā)產(chǎn)品耗用成本動因數(shù)量，將分配某開發(fā)產(chǎn)品的各作業(yè)成本庫分?jǐn)偝杀九c直接成本合并匯總，計(jì)算得出開發(fā)產(chǎn)品的成本。

（二）流程再造。

房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)相比，其流程的柔性更強(qiáng)、彈性更大、受項(xiàng)目所處環(huán)境變化的影響大、在項(xiàng)目開發(fā)過程中不確定的因素或偏離當(dāng)初預(yù)測發(fā)生的情況較多，即使相同類型的項(xiàng)目，由于其資金、地域、管理能力等的差異也會存在千差萬別的流程。所以，作業(yè)成本法在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用將具有更廣闊的前景。作業(yè)成本管理是一個基于流程的動態(tài)系統(tǒng)，通過價值鏈分析房地產(chǎn)開發(fā)全部價值活動，完整地認(rèn)識和把握開發(fā)全過程的主要成本動因，明白整個流程中的主要活動、次要活動、必需的活動和多余的活動，從而將作業(yè)細(xì)分為增值作業(yè)和不增值作業(yè)，對于不增值和低效作業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在開發(fā)過程中予以剔除，橫向?qū)Ρ雀偁帉κ謨r值鏈和縱向?qū)Ρ刃袠I(yè)價值鏈，并對作業(yè)進(jìn)行聯(lián)系、整合、選擇等處理，協(xié)調(diào)組織內(nèi)部的各項(xiàng)作業(yè)使各項(xiàng)作業(yè)之間環(huán)環(huán)相扣形成較為理想的作業(yè)鏈，保證每項(xiàng)必要作業(yè)都以最高效率完成，保證企業(yè)的競爭優(yōu)勢，改善成本構(gòu)成和提高作業(yè)的質(zhì)量及效率，打造企業(yè)核心競爭力。房地產(chǎn)開發(fā)流程再造的步驟如下：一是繪制現(xiàn)有開發(fā)流程圖，描述流程中的活動；二是借助魚刺圖等工具發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有開發(fā)流程中存在的問題；三是尋求解決問題的方法；四是評估實(shí)施結(jié)果；五是進(jìn)行下一個問題的解決；六是進(jìn)行新一輪的流程分析，使整個房地產(chǎn)開發(fā)流程更精練，各環(huán)節(jié)自然銜接，運(yùn)轉(zhuǎn)自如。

（三）作業(yè)分析。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流程進(jìn)行再造后，進(jìn)一步對流程中的各個作業(yè)進(jìn)行分析，即通過對作業(yè)的識別與計(jì)量、資源費(fèi)用的歸集與確認(rèn)、成本對象消耗作業(yè)的確認(rèn)與計(jì)量、成本費(fèi)用的歸集等步驟，分析評價作業(yè)的有效性和增值性，以提高作業(yè)效率、減少資源消耗、增加產(chǎn)出價值。具體來講，對各作業(yè)進(jìn)行作業(yè)動因分析、資源動因分析和作業(yè)間的綜合分析。作業(yè)動因分析的目的在于揭示實(shí)際成本與計(jì)劃或目標(biāo)成本的差異，了解成本形成過程及發(fā)生的原因，從而對間接費(fèi)用進(jìn)行成本控制，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，作業(yè)動因有產(chǎn)品產(chǎn)量、工時、企業(yè)的生命周期等各種變量因素。資源動因反映了作業(yè)中心對間接資源的耗用情況，將間接成本按資源動因分配到各房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中。通過分析各作業(yè)中心所用資源，對產(chǎn)品所耗資源進(jìn)行全面而詳細(xì)的追溯，能有效地減少資源浪費(fèi)，提高資源利用效率。作業(yè)動因分析與資源動因分析僅是針對某個作業(yè)中心，為了有效控制建設(shè)各階段的成本，還必須進(jìn)行作業(yè)間的綜合分析，保證各作業(yè)中心能合理銜接，無重疊現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)用作業(yè)成本法應(yīng)注意的問題

（一）考慮房地產(chǎn)企業(yè)自身情況。

我國房產(chǎn)行業(yè)與先進(jìn)制造行業(yè)相比，其運(yùn)用先進(jìn)科學(xué)技術(shù)的領(lǐng)域并不是很突出，因而開發(fā)間接費(fèi)用不如一些先進(jìn)制造企業(yè)明顯，但從綜合方面來看，ABC法的實(shí)施是可以帶給房產(chǎn)行業(yè)如前所述的益處。鑒于此，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身的生產(chǎn)特點(diǎn)、經(jīng)營環(huán)境、成本特點(diǎn)和項(xiàng)目流程特點(diǎn)來實(shí)施ABC法。可以從關(guān)鍵作業(yè)中心開始，逐步推進(jìn)，發(fā)現(xiàn)實(shí)施過程中的問題，不斷學(xué)習(xí)、摸索，再運(yùn)用到整個房地產(chǎn)開發(fā)流程，同時注意吸收其他行業(yè)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)與總結(jié)。

（二）準(zhǔn)確成本追溯與分配。

ABC核算應(yīng)注意追溯于特定成本動因、成本合理分配于特定成本對象。在房地產(chǎn)開發(fā)中，不僅存在某一項(xiàng)工作可能存在多個成本動因，如何來合理有效地選擇成本動因；亦存在某項(xiàng)特定成本并無直接聯(lián)系，仍將間接成本分配給無關(guān)聯(lián)的對象，這些問題都值得進(jìn)一步探討。

（三）注意重要性原則

房產(chǎn)企業(yè)間接費(fèi)用雜而多，各項(xiàng)費(fèi)用金額有大有小，獲取各項(xiàng)費(fèi)用數(shù)據(jù)本身的花費(fèi)有多有少，應(yīng)依據(jù)重要性原則，選擇某些經(jīng)常發(fā)生的、額度較大的費(fèi)用進(jìn)入ABC核算體系。

（四）要在房地產(chǎn)企業(yè)中成功實(shí)施ABC法，還應(yīng)特別關(guān)注管理上層的支持、信息技術(shù)力量的強(qiáng)弱以及與財(cái)務(wù)、預(yù)算系統(tǒng)的集成等。

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1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的組成和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的影響因素分析

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資組成

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資大體上可以分成兩種：一種是動態(tài)的投資部分，另一種是靜態(tài)的投資部分。靜態(tài)的投資部分由基本預(yù)備費(fèi)用、工程建設(shè)的其他費(fèi)用、設(shè)備器具的購置費(fèi)用、建筑工程安裝費(fèi)用等方面組成；動態(tài)投資部分是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)期內(nèi)，由房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)需要繳納的固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、建設(shè)期利息、國家批準(zhǔn)政策（建筑期間的利率變動、匯率變動、稅費(fèi)變動）帶來的建筑資金增加的部分共同構(gòu)成。

1.2 影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的因素

影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的因素有很多，例如資源耗用量以及價格方案籌劃以及規(guī)劃設(shè)計(jì)、工期、項(xiàng)目質(zhì)量以及項(xiàng)目范圍。項(xiàng)目質(zhì)量指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為了滿足項(xiàng)目既定的質(zhì)量要求，進(jìn)行的兩個方面的工作，這兩個方面分別是質(zhì)量失控帶來的補(bǔ)救工作以及質(zhì)量保障和檢測工作。這兩個方面的工作都會帶來項(xiàng)目資料的消耗，產(chǎn)生一定的質(zhì)量成本。項(xiàng)目范圍指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模、配套設(shè)施等情況會影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資.資源耗用量是由房地產(chǎn)內(nèi)部條件決定的可以控制的因素，資源價格可以通過物資采購來控制。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制的策略初探

2.1 可行性研究階段

房地產(chǎn)可行性研究階段有土地評價以及市場分析兩個階段。市場分析的方式是委托專業(yè)市場部門分析或者開發(fā)商進(jìn)行自主分析，它的流程有市場預(yù)測、市場調(diào)查、營銷戰(zhàn)略，這些都可以影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的功能、規(guī)模、定位情況。土地評價階段需要開發(fā)商考慮到產(chǎn)品的投資估算以及銷售價格，測算出土地的最大化成本，然后進(jìn)行決策投資，在這個階段里進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的估算控制需要保持15%左右的估算誤差，使房地產(chǎn)開發(fā)商能夠根據(jù)現(xiàn)有的工程編制來完成指標(biāo)的估算工作，打造項(xiàng)目造價的信息數(shù)據(jù)平臺，讓有豐富經(jīng)驗(yàn)的估算人員對項(xiàng)目進(jìn)行估算，保持項(xiàng)目投資估算有個正確的值。

2.2 決策階段的投資控制策略

決策階段，需要把握客觀性、科學(xué)性，加強(qiáng)投資方案研究，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，進(jìn)行多個方案的比選，利用博弈論思想DEA方法、AHP方法來促進(jìn)項(xiàng)目的投資決策。例如，在項(xiàng)目的規(guī)模進(jìn)行確定或者在項(xiàng)目的最優(yōu)產(chǎn)量進(jìn)行確定時，不能僅僅靠定性的分析，還可以建立一個博弈模型，提高決策的質(zhì)量，使投資得到客觀控制效果。優(yōu)化方案，簡化建設(shè)流程，合理選用設(shè)備，給項(xiàng)目節(jié)約大量資金。

2.3 設(shè)計(jì)階段的投資控制策略

在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段的投資控制主要有四個階段的設(shè)計(jì)：施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，然后對施工圖預(yù)算、總概算進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)階段需把項(xiàng)目的投資估算當(dāng)成控制依據(jù)，當(dāng)初步設(shè)計(jì)的總概算大于項(xiàng)目的投資估算時，需要對原因進(jìn)行分析，評價。在項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)完成后，需要對整個房產(chǎn)地開發(fā)項(xiàng)目的總概算進(jìn)行編制，然后審定出投資概算標(biāo)準(zhǔn)。①需要根據(jù)招標(biāo)方式選擇設(shè)計(jì)單位以及設(shè)計(jì)方案，在設(shè)計(jì)單位這一塊需要優(yōu)先考慮到設(shè)計(jì)質(zhì)量，然后再去考慮設(shè)計(jì)成本；②要根據(jù)合同條款里面所需的設(shè)備材料消耗量，推廣限額設(shè)計(jì)以及標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)；③要借助于動態(tài)費(fèi)用計(jì)算法、多指標(biāo)對比法，評選出總體的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，結(jié)合好價值工程優(yōu)化設(shè)計(jì)選定的方案計(jì)劃；④需要創(chuàng)新設(shè)計(jì)理念，提高產(chǎn)品的附加值，增大房地產(chǎn)樓盤的賣點(diǎn)；⑤需要有審圖中心和成本控制中心，對房地產(chǎn)設(shè)計(jì)深度進(jìn)行嚴(yán)格控制，評審設(shè)計(jì)出符合質(zhì)量要求的項(xiàng)目策劃方案，盡量減少在施工階段的變更設(shè)計(jì)。

2.4 采購階段的投資控制

項(xiàng)目在采購階段的投資控制需要在施工圖紙完成后，在咨詢服務(wù)采辦過程。土建工程采辦過程，對項(xiàng)目投資進(jìn)行控制，把施工圖紙的預(yù)算當(dāng)成上限來控制。考慮到設(shè)計(jì)階段既定的材料消耗量，對采購階段采用以下控制策略：①要合理的編制計(jì)劃，劃分好招標(biāo)批次以及招標(biāo)批量，使項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本得到有效降低。②進(jìn)一步完善招標(biāo)制度，做到公平性、公正性的原則，制定出合理的評標(biāo)方法。③控制好采購價格，培養(yǎng)合同談判的能力，優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同條款，使合同風(fēng)險得到有效轉(zhuǎn)移。④建立動態(tài)的符號市場價格的數(shù)據(jù)庫，對材料的市場價格進(jìn)行長期的預(yù)測研究，使合同談判有個充足的力量支持。

2.5 合同實(shí)施階段的投資控制策略

當(dāng)項(xiàng)目產(chǎn)生變更時，就會帶來工程投資的變化，有些工程項(xiàng)目可以還會影響到工期目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)，以及項(xiàng)目功能目標(biāo)的調(diào)整。①是預(yù)測成本以及評價經(jīng)濟(jì)效益，然后進(jìn)行設(shè)計(jì)方面的變更；②需要建立嚴(yán)格的變更審批程序，避免設(shè)計(jì)變更變的很隨意，讓不需要的設(shè)計(jì)變更變的更加合法化、合理化、在這個過程中還要加強(qiáng)工程變更文檔的管理工作以及工程變更的監(jiān)督跟蹤工作；③需要把工程監(jiān)理單位的應(yīng)有效用發(fā)揮出來，考慮到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工的實(shí)際情況，正確估計(jì)出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工期以及費(fèi)用，然后協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目變更帶來的相關(guān)事項(xiàng)，跟蹤監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的變更情況，進(jìn)行有效的控制掌握；④房地產(chǎn)開發(fā)商需要對工程的簽證索賠做到既定的標(biāo)準(zhǔn)，防止簽證代表情況的發(fā)生，還要根據(jù)合同的判決情況進(jìn)行承包商的索賠工作。

2.6 竣工驗(yàn)收時的投資控制策略

當(dāng)項(xiàng)目到了竣工驗(yàn)收階段時，需要把“項(xiàng)目結(jié)算”當(dāng)成房地產(chǎn)投資控制的核心內(nèi)容，即根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目簽訂的合同來結(jié)算審核房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同雙方根據(jù)合同既定的約定，結(jié)合好工程變更、竣工圖紙、簽證等一系列竣工資料，復(fù)核、計(jì)算出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生變動的工程量，、根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定以及合同來核實(shí)綜合單價以及材料價格。然后計(jì)算出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資，對房地產(chǎn)工程結(jié)算文件的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行結(jié)算核對。雖然竣工驗(yàn)收時的投資控制不會對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資方面帶來很大的影響，但竣工驗(yàn)收時的投資控制可以給房地產(chǎn)開發(fā)商以后進(jìn)行相似項(xiàng)目開發(fā)時帶來有效的數(shù)據(jù)信息支持。

3 結(jié)束語

房地產(chǎn)屬于資金比較密集的產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資控制，需要在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資決策階段、發(fā)包階、段設(shè)計(jì)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段分別進(jìn)行投資限額管理控制，使投資限額出現(xiàn)的偏差能夠得到及時有效的糾正，保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投.資控制既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，本文先是論述了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的組成以及影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制的幾個因素，然后從幾個方面提出了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制的策略。

參考文獻(xiàn)

[l]陳文科.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制探討明.山西建筑，2009（06）.

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1、全面成本管理原則：“全面”，即“全員”、“全過程”、“全方位”和“全要素”。“全員”不僅指本公司的全體員工，還包括公司的合作伙伴。“全過程”即房地產(chǎn)開發(fā)樓盤從調(diào)研到樓盤交付使用的各個階段，融事前、事中、事后成本管理為一體。“全方位”和“全要素”，是指要對房地產(chǎn)開發(fā)的所有要素成本、費(fèi)用進(jìn)行管控，哪怕是微小的成本也要在成本策略中考慮。

2、動態(tài)成本管理原則：波特認(rèn)為，企業(yè)的價值創(chuàng)造活動包括基本活動和輔助活動，這些互不相同但又相互關(guān)聯(lián)的開發(fā)經(jīng)營活動，構(gòu)成了一個創(chuàng)造價值的動態(tài)過程，即價值鏈。企業(yè)的縱向聯(lián)系和橫向聯(lián)系構(gòu)成價值鏈，價值鏈上的每一項(xiàng)價值活動及其相互聯(lián)系與協(xié)調(diào)，都會對企業(yè)最終能夠?qū)崿F(xiàn)多大的價值造成重要的影響。只有動態(tài)管理控制，才能實(shí)現(xiàn)整體效益最優(yōu)基礎(chǔ)上的相關(guān)企業(yè)利益的均衡。

3、目標(biāo)成本管理原則：目標(biāo)成本有計(jì)劃成本、定額成本和標(biāo)準(zhǔn)成本三種類型，具有綜合性、科學(xué)性、先進(jìn)性和約束性等特點(diǎn)。目標(biāo)控制通過對目標(biāo)的管理，把計(jì)劃的方針、任務(wù)目標(biāo)和措施等逐一分解落實(shí)。制定目標(biāo)成本時，要注意標(biāo)準(zhǔn)的先進(jìn)合理性、可考核性和可執(zhí)行性。

4、質(zhì)量成本管理原則：質(zhì)量成本是為了保證必要的開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量而發(fā)生的成本費(fèi)用以及因未達(dá)到既定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的一切損失之和。質(zhì)量成本可分為預(yù)防成本、鑒定成本、內(nèi)部損失成本和外部損失成本。 “省錢不省質(zhì)量”，質(zhì)量成本控制不是單純降低成本和片面追求企業(yè)暫時利益，而是以長遠(yuǎn)發(fā)展和市場競爭的視覺，將成本控制與保證必要的產(chǎn)品質(zhì)量相聯(lián)系起來，以保證企業(yè)的市場競爭優(yōu)勢。

5、責(zé)任成本管理原則：企業(yè)應(yīng)該按照分級分口管理、權(quán)責(zé)結(jié)合、責(zé)任到人的原則，建立健全與開發(fā)經(jīng)營管理體制相適應(yīng)的成本費(fèi)用管理責(zé)任制，建立健全完善的成本費(fèi)用管理組織機(jī)構(gòu)，把成本費(fèi)用管理納入崗位責(zé)任制，并做到責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合。

6、戰(zhàn)略成本管理原則：即以企業(yè)的全局發(fā)展為對象，按照企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略制定財(cái)務(wù)成本管理目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有從成本信息結(jié)構(gòu)出發(fā)，對企業(yè)成本進(jìn)行全面的控制管理，才能形成長久的競爭力量。才能從根本上把企業(yè)的外部環(huán)境和內(nèi)部結(jié)構(gòu)結(jié)合起來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價值鏈才能貫穿企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理控制的全過程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)成本管理策略的制定，必須從企業(yè)的競爭環(huán)境出發(fā)，整合分析競爭對手的價值鏈，才能形成必要的財(cái)務(wù)成本管理信息，為制定科學(xué)可行的戰(zhàn)略方針奠定重要的基礎(chǔ)。

7、精細(xì)成本管理原則：對成本要素和成本形成過程進(jìn)行分解，為成本分析和成本管理提供依據(jù)，并最終達(dá)成成本控制目標(biāo)。

8、最低化成本管理原則：分析影響各種降低成本的因素，制定可能實(shí)現(xiàn)的最低成本目標(biāo)，通過有效的控制和管理，實(shí)現(xiàn)成本管理要求。首先應(yīng)注意全面研究降低成本的可能性，其次，要研究合理的成本最低化，即一是要從實(shí)際出發(fā)，二是要注意成本最低化的相對性。

9、例外成本管理原則：例外管理是相對規(guī)范管理而言的。在成本費(fèi)用控制措施實(shí)施過程中，有可能發(fā)生一些事先不曾預(yù)計(jì)到的影響因素和狀態(tài)，這些因素如果不及時處理就會導(dǎo)致不利后果。例外管理原則要求成本費(fèi)用管理人員重視導(dǎo)致實(shí)際耗費(fèi)脫離標(biāo)準(zhǔn)差異較大的“例外”事項(xiàng)，認(rèn)真分析這些事項(xiàng)產(chǎn)生的原因和責(zé)任主體，對影響成本費(fèi)用的不利因素進(jìn)行歸類和統(tǒng)計(jì)分析，及時采取調(diào)整措施，防止不利影響進(jìn)一步擴(kuò)展。

二、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控策略

1、決策階段的成本管控策略：在整個開發(fā)過程中，項(xiàng)目的篩選是最重要的一環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析并做出正確決策，必須做好以下四個環(huán)節(jié)：（1）市場預(yù)測；（2）選擇定價目標(biāo)；（3）土地價格及獲取方式；（4）可行性研究。

2、設(shè)計(jì)階段的成本管控策略：項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是控制開發(fā)成本最直接、最重要的環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)階段可以鎖定90%以上的可控成本。科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，可以降低10%的工程造價。本階段的成本控制策略：（1）實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì)；（2）實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價；（3）加強(qiáng)對設(shè)計(jì)圖紙的會審與審查；（4）深入運(yùn)用價值工程原理；（5）采用合同措施，有效控制造價。

3、發(fā)包階段的成本管控策略：控制建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包階段工程造價的有效手段是積極推行建設(shè)工程招投標(biāo)制。發(fā)包階段做好成本控制有以下渠道 ：（1）通過招標(biāo)方式選擇好施工隊(duì)伍；（2）加強(qiáng)合同管理，完善合同條款；（3）對大宗材料和大型設(shè)備實(shí)行單獨(dú)招標(biāo)采購；（4）嚴(yán)格履行工程承發(fā)包合同；（5）按合同約定及實(shí)際完成工程量支付工程進(jìn)度款；（6）加強(qiáng)對監(jiān)理單位的管理，主動防范施工單位索賠。

4、采購階段的成本管控策略：最低的價格和最具競爭力的供應(yīng)商是項(xiàng)目采購操作中降低成本的關(guān)鍵。制定采購預(yù)算，選擇并管理供應(yīng)商，分析采購成本，控制供應(yīng)成本，開展責(zé)任成本管理。降低采購成本的具體措施：（1）實(shí)行歸口管理；（2）科學(xué)的采購分工；（3）集中批量采購；（4）加強(qiáng)材料渠道管理；（5）合理制定采購方案；（6）建立采購價格考核激勵和信息管理網(wǎng)絡(luò)。

5. 建設(shè)階段的成本管控策略：（1）工程造價管理，通過工程付款控制，工程變更費(fèi)用控制，預(yù)防索賠，使實(shí)際費(fèi)用不超過計(jì)劃投資；（2）施工現(xiàn)場成本控制，項(xiàng)目組層層分解責(zé)任，層層分解責(zé)任成本，簽訂責(zé)任書；（3）工程變更成本控制，工程變更會導(dǎo)致投資失控，引起停工、返工，必須對工程變更嚴(yán)加控制。

6、竣工階段的成本管控策略：項(xiàng)目竣工決算成本控制是一個擠壓“水分”的過程，應(yīng)適當(dāng)調(diào)整流程，增加重復(fù)審計(jì)環(huán)節(jié)，并進(jìn)行匯總，反復(fù)計(jì)算。

7、營銷階段的成本管控策略：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心在于整合各種資源，使之產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。營銷過程的成本控制要點(diǎn)：（1）合理有效的推廣計(jì)劃；（2）切實(shí)可行的銷售通路；（3）高效的資源整合；（4）超強(qiáng)和不折不扣的執(zhí)行力；（5）及時的效果評估。

三、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立成本控制系統(tǒng)，強(qiáng)化成本預(yù)算約束，推行質(zhì)量成本控制方法，實(shí)行成本定額管理、全員管理、全要素管理和全過程控 制。

1、建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制系統(tǒng)：即運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)成本系統(tǒng)集成分析，從量、價、時、空全方位地考慮成本構(gòu)成，從時間、空間的角度降低成本。成本控制系統(tǒng)作為房地產(chǎn)企業(yè)信息系統(tǒng)的一個子系統(tǒng)，提供給財(cái)務(wù)、會計(jì)、生產(chǎn)管理、銷售等相關(guān)部門，以供進(jìn)行財(cái)務(wù)核算、資金籌集、開發(fā)安排、成本控制等方面工作參考使用。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本規(guī)劃與預(yù)算，強(qiáng)化成本預(yù)算控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的主要方法，它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)成本預(yù)算編制、執(zhí)行、分析、考核等環(huán)節(jié)的管理，明確預(yù)算項(xiàng)目，建立預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范預(yù)算的編制、審定、下達(dá)和執(zhí)行程序，及時分析和控制預(yù)算差異，采取改進(jìn)措施，確保預(yù)算的執(zhí)行。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本定額管理 ：成本定額管理，是在資源價格一定的前提下，通過事先制定單位產(chǎn)品或活動的標(biāo)準(zhǔn)資源消耗量，控制產(chǎn)品成本和期間費(fèi)用水平的一種成本控制方法。首先，制定標(biāo)準(zhǔn)消耗量，一般方法有經(jīng)驗(yàn)估計(jì)法、類推比較法、統(tǒng)計(jì)分析法和技術(shù)測定法。其次，要通過成本核算，揭示實(shí)際消耗量與定額的差異。最后，分析定額差異的原因，找出責(zé)任者，將成本定額管理與經(jīng)濟(jì)責(zé)任制管理相結(jié)合。

4、實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本管理 ，提高員工成本控制意識，養(yǎng)成節(jié)約成本的習(xí)慣，關(guān)心成本控制結(jié)果。這需要領(lǐng)導(dǎo)推動和全員參與。

5、推行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量成本控制：（1）確定最優(yōu)質(zhì)量成本，并以此為質(zhì)量成本控制的總目標(biāo)；（2）建立健全質(zhì)量成本管理的組織體系；（3）應(yīng)堅(jiān)持預(yù)防為主的方針；（4）計(jì)算和分析質(zhì)量成本差異，尋找原因，以采取相應(yīng)措施加以控制。

6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用ERP進(jìn)行成本控制：ERP集信息技術(shù)與系統(tǒng)化管理思想于一身，反映時代對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理配置資源，最大化地創(chuàng)造社會財(cái)富的要求，成為房地產(chǎn)企業(yè)在信息時代生存、發(fā)展的基礎(chǔ)。ERP整合了房地產(chǎn)企業(yè)管理理念、業(yè)務(wù)流程、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、人力物力資源、計(jì)算機(jī)硬件、計(jì)算機(jī)軟件和網(wǎng)絡(luò)資源，對采購、開發(fā)、成本、分銷、財(cái)務(wù)、人力資源等進(jìn)行規(guī)劃，以達(dá)到最佳資源組合，取得最佳效益。

四、作業(yè)成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控中的運(yùn)用

1、作業(yè)成本管理的涵義：作業(yè)成本管理（Activity-Based Costing Management，ABCM）是以ABC信息為基礎(chǔ)的成本管理，在對作業(yè)及作業(yè)鏈全面分析的基礎(chǔ)上，利用作業(yè)成本核算或作業(yè)成本法提供的信息，面向全過程的系統(tǒng)化、動態(tài)化和前瞻性的成本控制方法。

2、作業(yè)成本法的計(jì)算：作業(yè)成本法是以作業(yè)為計(jì)算產(chǎn)品成本的中間橋梁，通過作業(yè)動因來確認(rèn)和計(jì)量各作業(yè)中心的成本，并以作業(yè)動因?yàn)榛A(chǔ)來分配間接費(fèi)用的一種成本計(jì)算方法。作業(yè)成本計(jì)算的核心是在計(jì)算產(chǎn)品成本時，先將耗用的資源成本準(zhǔn)確地計(jì)入作業(yè)，然后選擇成本動因，將所有作業(yè)成本這些事項(xiàng)產(chǎn)生的原因和責(zé)任主體，對影響成本費(fèi)用的不利因素進(jìn)行歸類和統(tǒng)計(jì)分析，及時采取調(diào)整措施，防止不利影響進(jìn)一步擴(kuò)展。

二、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控策略

1、決策階段的成本管控策略：在整個開發(fā)過程中，項(xiàng)目的篩選是最重要的一環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析并做出正確決策，必須做好以下四個環(huán)節(jié)：（1）市場預(yù)測；（2）選擇定價目標(biāo)；（3）土地價格及獲取方式；（4）可行性研究。

2、設(shè)計(jì)階段的成本管控策略：項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是控制開發(fā)成本最直接、最重要的環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)階段可以鎖定90%以上的可控成本。科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，可以降低10%的工程造價。本階段的成本控制策略：（1）實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì)；（2）實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價；（3）加強(qiáng)對設(shè)計(jì)圖紙的會審與審查；（4）深入運(yùn)用價值工程原理；（5）采用合同措施，有效控制造價。

3、發(fā)包階段的成本管控策略：控制建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包階段工程造價的有效手段是積極推行建設(shè)工程招投標(biāo)制。發(fā)包階段做好成本控制有以下渠道 ：（1）通過招標(biāo)方式選擇好施工隊(duì)伍；（2）加強(qiáng)合同管理，完善合同條款；（3）對大宗材料和大型設(shè)備實(shí)行單獨(dú)招標(biāo)采購；（4）嚴(yán)格履行工程承發(fā)包合同；（5）按合同約定及實(shí)際完成工程量支付工程進(jìn)度款；（6）加強(qiáng)對監(jiān)理單位的管理，主動防范施工單位索賠。

4、采購階段的成本管控策略：最低的價格和最具競爭力的供應(yīng)商是項(xiàng)目采購操作中降低成本的關(guān)鍵。制定采購預(yù)算，選擇并管理供應(yīng)商，分析采購成本，控制供應(yīng)成本，開展責(zé)任成本管理。降低采購成本的具體措施：（1）實(shí)行歸口管理；（2）科學(xué)的采購分工；（3）集中批量采購；（4）加強(qiáng)材料渠道管理；（5）合理制定采購方案；（6）建立采購價格考核激勵和信息管理網(wǎng)絡(luò)。

5. 建設(shè)階段的成本管控策略：（1）工程造價管理，通過工程付款控制，工程變更費(fèi)用控制，預(yù)防索賠，使實(shí)際費(fèi)用不超過計(jì)劃投資；（2）施工現(xiàn)場成本控制，項(xiàng)目組層層分解責(zé)任，層層分解責(zé)任成本，簽訂責(zé)任書；（3）工程變更成本控制，工程變更會導(dǎo)致投資失控，引起停工、返工，必須對工程變更嚴(yán)加控制。

6、竣工階段的成本管控策略：項(xiàng)目竣工決算成本控制是一個擠壓“水分”的過程，應(yīng)適當(dāng)調(diào)整流程，增加重復(fù)審計(jì)環(huán)節(jié)，并進(jìn)行匯總，反復(fù)計(jì)算。

7、營銷階段的成本管控策略：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心在于整合各種資源，使之產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。營銷過程的成本控制要點(diǎn)：（1）合理有效的推廣計(jì)劃；（2）切實(shí)可行的銷售通路；（3）高效的資源整合；（4）超強(qiáng)和不折不扣的執(zhí)行力；（5）及時的效果評估。

三、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立成本控制系統(tǒng)，強(qiáng)化成本預(yù)算約束，推行質(zhì)量成本控制方法，實(shí)行成本定額管理、全員管理、全要素管理和全過程控 制。

1、建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制系統(tǒng)：即運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)成本系統(tǒng)集成分析，從量、價、時、空全方位地考慮成本構(gòu)成，從時間、空間的角度降低成本。成本控制系統(tǒng)作為房地產(chǎn)企業(yè)信息系統(tǒng)的一個子系統(tǒng)，提供給財(cái)務(wù)、會計(jì)、生產(chǎn)管理、銷售等相關(guān)部門，以供進(jìn)行財(cái)務(wù)核算、資金籌集、開發(fā)安排、成本控制等方面工作參考使用。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本規(guī)劃與預(yù)算，強(qiáng)化成本預(yù)算控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的主要方法，它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)成本預(yù)算編制、執(zhí)行、分析、考核等環(huán)節(jié)的管理，明確預(yù)算項(xiàng)目，建立預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范預(yù)算的編制、審定、下達(dá)和執(zhí)行程序，及時分析和控制預(yù)算差異，采取改進(jìn)措施，確保預(yù)算的執(zhí)行。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本定額管理 ：成本定額管理，是在資源價格一定的前提下，通過事先制定單位產(chǎn)品或活動的標(biāo)準(zhǔn)資源消耗量，控制產(chǎn)品成本和期間費(fèi)用水平的一種成本控制方法。首先，制定標(biāo)準(zhǔn)消耗量，一般方法有經(jīng)驗(yàn)估計(jì)法、類推比較法、統(tǒng)計(jì)分析法和技術(shù)測定法。其次，要通過成本核算，揭示實(shí)際消耗量與定額的差異。最后，分析定額差異的原因，找出責(zé)任者，將成本定額管理與經(jīng)濟(jì)責(zé)任制管理相結(jié)合。

4、實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本管理 ，提高員工成本控制意識，養(yǎng)成節(jié)約成本的習(xí)慣，關(guān)心成本控制結(jié)果。這需要領(lǐng)導(dǎo)推動和全員參與。

5、推行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量成本控制：（1）確定最優(yōu)質(zhì)量成本，并以此為質(zhì)量成本控制的總目標(biāo)；（2）建立健全質(zhì)量成本管理的組織體系；（3）應(yīng)堅(jiān)持預(yù)防為主的方針；（4）計(jì)算和分析質(zhì)量成本差異，尋找原因，以采取相應(yīng)措施加以控制。

6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用ERP進(jìn)行成本控制：ERP集信息技術(shù)與系統(tǒng)化管理思想于一身，反映時代對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理配置資源，最大化地創(chuàng)造社會財(cái)富的要求，成為房地產(chǎn)企業(yè)在信息時代生存、發(fā)展的基礎(chǔ)。ERP整合了房地產(chǎn)企業(yè)管理理念、業(yè)務(wù)流程、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、人力物力資源、計(jì)算機(jī)硬件、計(jì)算機(jī)軟件和網(wǎng)絡(luò)資源，對采購、開發(fā)、成本、分銷、財(cái)務(wù)、人力資源等進(jìn)行規(guī)劃，以達(dá)到最佳資源組合，取得最佳效益。

四、作業(yè)成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控中的運(yùn)用

1、作業(yè)成本管理的涵義：作業(yè)成本管理（Activity-Based Costing Management，ABCM）是以ABC信息為基礎(chǔ)的成本管理，在對作業(yè)及作業(yè)鏈全面分析的基礎(chǔ)上，利用作業(yè)成本核算或作業(yè)成本法提供的信息，面向全過程的系統(tǒng)化、動態(tài)化和前瞻性的成本控制方法。

2、作業(yè)成本法的計(jì)算：作業(yè)成本法是以作業(yè)為計(jì)算產(chǎn)品成本的中間橋梁，通過作業(yè)動因來確認(rèn)和計(jì)量各作業(yè)中心的成本，并以作業(yè)動因?yàn)榛A(chǔ)來分配間接費(fèi)用的一種成本計(jì)算方法。作業(yè)成本計(jì)算的核心是在計(jì)算產(chǎn)品成本時，先將耗用的資源成本準(zhǔn)確地計(jì)入作業(yè)，然后選擇成本動因，將所有作業(yè)成本分配給產(chǎn)品成本。作業(yè)成本法核算包括四大要素：資源、作業(yè)、成本對象和成本動因。作業(yè)成本法核算包括兩個階段：（1）首先鑒別出消耗資源的作業(yè)，然后確認(rèn)成本動因，計(jì)算歸集資源費(fèi)用到作業(yè)；（2）明確成本計(jì)算對象，確認(rèn)作業(yè)動因，并把各作業(yè)匯集的成本分配給相關(guān)的成本對象。

3、作業(yè)成本管理的原理：將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作流程視為一系列作業(yè)的集合，根據(jù)市場需求，以顧客訂單為起點(diǎn)，采取“倒擠法”，從后向前確定相關(guān)作業(yè)，核定作業(yè)消耗量、作業(yè)成本，揭示資源動因、作業(yè)動因，并進(jìn)而進(jìn)行成本動因管理、作業(yè)管理，以消除不增值作業(yè)，提高增值作業(yè)運(yùn)作效率，減少供、產(chǎn)、銷各環(huán)節(jié)的存貨積壓、資金占用，提高公司經(jīng)營效益。

4、作業(yè)成本管理的程序和內(nèi)容：（1）在熟悉生產(chǎn)經(jīng)營流程的基礎(chǔ)上識別和認(rèn)定作業(yè)，并根據(jù)同質(zhì)性原理歸并相關(guān)作業(yè)，建立作業(yè)中心，認(rèn)定增值作業(yè)和不增值作業(yè)；（2）建立作業(yè)成本控制標(biāo)準(zhǔn)，即尋找增值高效作業(yè)的資源耗費(fèi)水平；（3）計(jì)算實(shí)際作業(yè)成本，即一定期間內(nèi)作業(yè)中心或作業(yè)歸集的實(shí)際資源費(fèi)用之和；（4）作業(yè)成本差異計(jì)算與分析；（5）業(yè)績評價、持續(xù)改善。

5、作業(yè)成本管理的基本方法：以作業(yè)為成本控制點(diǎn)，對作業(yè)進(jìn)行價值分析是作業(yè)基礎(chǔ)成本控制的基本方法。作業(yè)價值分析是通過對作業(yè)的識別與計(jì)量、資源費(fèi)用的歸集與確認(rèn)、產(chǎn)出消耗作業(yè)的確認(rèn)與計(jì)量、產(chǎn)出成本費(fèi)用的歸集等步驟方法，分析評價作業(yè)的有效性和增值性，以提高作業(yè)效率、減少資源消耗、增加產(chǎn)出價值的一種分析方法。作業(yè)價值分析包括資源動因價值分析、作業(yè)動因價值分析和作業(yè)的綜合分析。作業(yè)價值分析的一般程序：（1）按產(chǎn)品類別進(jìn)行全過程調(diào)查；（2）識別、計(jì)量作業(yè)，建立作業(yè)中心；（3）歸集資源費(fèi)用到相應(yīng)的作業(yè)；（4）分析作業(yè)消耗資源的有效性；（5）歸集作業(yè)成本為作業(yè)成本庫，選擇代表作業(yè)，計(jì)量成本動因率；（6）確認(rèn)、計(jì)量產(chǎn)出消耗的作業(yè)；（7）計(jì)算、歸集產(chǎn)出的作業(yè)成本；（8）分析作業(yè)對產(chǎn)出的貢獻(xiàn)，區(qū)別增值作業(yè)和不增值作業(yè)。通過作業(yè)價值分析可以通過以下幾種方式降低成本：①減少作業(yè)所需要的時間和資源，改善增值作業(yè)的效率；②消除不增值作業(yè)；③當(dāng)其他條件相同時，選擇成本最低的作業(yè)；④利用資源集成原理，盡量實(shí)現(xiàn)資源共享與作業(yè)共享；⑤利用作業(yè)成本計(jì)算提供的信息，編制資源使用計(jì)劃，重新配置未使用資源。

6、作業(yè)成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的具體運(yùn)用：

（1）準(zhǔn)確核算房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視開發(fā)間接費(fèi)用的核算。通常是將各開發(fā)間接費(fèi)用項(xiàng)目金額匯總，按直接開發(fā)成本比例法或工程造價比例法分配計(jì)入單位產(chǎn)品開發(fā)成本。由于作業(yè)成本法能使間接費(fèi)用準(zhǔn)確分配，可將作業(yè)成本法引入到房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中，具體步驟如下：①結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)，以房地產(chǎn)開發(fā)過程中各工序?yàn)榛鶞?zhǔn)劃分各項(xiàng)作業(yè)，建立作業(yè)中心，并確認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用；②根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項(xiàng)間接費(fèi)用的發(fā)生原因，結(jié)合開發(fā)實(shí)際，找出各項(xiàng)成本動因，并建立作業(yè)成本庫及其成本動因分析表；③確定成本分配率，歸集各項(xiàng)作業(yè)成本費(fèi)用，并分配計(jì)入各開發(fā)產(chǎn)品成本。

（2）整合、再造房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程。房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)相比，其流程的柔性更強(qiáng)、彈性更大、受項(xiàng)目所處環(huán)境變化的影響大、在項(xiàng)目開發(fā)過程中不確定的因素較多，即使相同類型的項(xiàng)目，由于其資金、地域、管理能力等的差異也會存在不同的流程。因此，作業(yè)成本管理在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用將具有更廣闊的前景。作業(yè)成本管理是一個基于流程的動態(tài)系統(tǒng)，通過價值鏈分析房地產(chǎn)開發(fā)全部價值活動，全面地認(rèn)識和把握開發(fā)全過程的主要成本動因，將作業(yè)細(xì)分為增值作業(yè)和不增值作業(yè)，對于不增值和低效作業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在開發(fā)過程中予以剔除，橫向?qū)Ρ雀偁帉κ謨r值鏈和縱向?qū)Ρ犬a(chǎn)業(yè)價值鏈，并對作業(yè)進(jìn)行分析、整合、選擇，使各項(xiàng)作業(yè)之間形成較為理想的作業(yè)鏈，確保各項(xiàng)必要作業(yè)都以最高效率完成，改善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成和提高作業(yè)的質(zhì)量及效率，打造房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力。

整合、再造房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程的步驟如下：①繪制現(xiàn)有項(xiàng)目開發(fā)流程圖，描述流程中的活動；②借助魚刺圖等工具發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有項(xiàng)目開發(fā)流程中存在的問題，按照問題的重要性，確定解決問題的優(yōu)先順序；③尋求解決問題的方法，并由專人負(fù)責(zé)實(shí)施；④評估實(shí)施結(jié)果，修正解決方案，重新實(shí)施；⑤進(jìn)行下一個問題的解決；⑥進(jìn)行新一輪的流程分析，使整個房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程更精練，各環(huán)節(jié)更自然地銜接。通過流程優(yōu)化重組，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程的運(yùn)作效率。

（3）作業(yè)分析。整合、再造房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程后，進(jìn)一步對流程中的各項(xiàng)作業(yè)進(jìn)行分析，具體來講，對各作業(yè)進(jìn)行作業(yè)動因價值分析、資源動因價值分析和作業(yè)的綜合分析。作業(yè)動因價值分析的目的在于揭示實(shí)際成本與計(jì)劃或目標(biāo)成本的差異，了解成本形成過程及產(chǎn)生原因，并就間接費(fèi)用進(jìn)行成本控制，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，作業(yè)動因有產(chǎn)品產(chǎn)量、工時、企業(yè)的生命周期等各種變量因素。資源動因反映了作業(yè)中心對間接資源的耗用情況，將間接費(fèi)用按資源動因分配到各房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中。通過分析各作業(yè)中心所用資源，對開發(fā)產(chǎn)品耗費(fèi)資源進(jìn)行全面而詳細(xì)的追溯，能有效地減少資源浪費(fèi)，提高資源利用效率。為了有效控制項(xiàng)目建設(shè)各階段的成本，不僅要進(jìn)行作業(yè)動因價值分析與資源動因價值分析，還必須進(jìn)行作業(yè)的綜合分析，保證各作業(yè)中心能合理銜接，最大限度減少重疊與浪費(fèi)現(xiàn)象。

參考文獻(xiàn)：

[1]賀智東主編.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理.廣東經(jīng)濟(jì)出版社.2010

篇4

1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險管理的方法

全面風(fēng)險管理方法是風(fēng)險管理流程實(shí)施的具體手段，建立風(fēng)險管理方法體系有助于各個流程的具體執(zhí)行。經(jīng)過多年的發(fā)展，項(xiàng)目風(fēng)險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部風(fēng)險的全面分析提供了可能。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風(fēng)險管理方法匯總起來，比較各種方法的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，找出其在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理中的適用范圍，在進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險管理時，可以針對各個階段的特點(diǎn)快速選擇有效的方法進(jìn)行風(fēng)險的定性和定量分析。

在全面風(fēng)險管理框架中目標(biāo)體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風(fēng)險管理的目標(biāo)制定和執(zhí)行；組織體系是基礎(chǔ)，從組織制度上保證風(fēng)險管理各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，培養(yǎng)全員風(fēng)險管理的氛圍；流程體系是關(guān)鍵，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程的風(fēng)險都要按照風(fēng)險管理流程進(jìn)行風(fēng)險識別、風(fēng)險分析、風(fēng)險處理和風(fēng)險監(jiān)控；方法體系是手段，促進(jìn)全部風(fēng)險的管理。四大體系相輔相成，共同構(gòu)成了一個相對完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目全面風(fēng)險管理體系。各個體系的具體關(guān)系（如圖1）。

2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險管理的流程

2.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險識別

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險識別是風(fēng)險管理的基礎(chǔ)。主要用來確定風(fēng)險來源和進(jìn)行風(fēng)險分類的過程。風(fēng)險識別是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作分解的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，即針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不同階段，進(jìn)行風(fēng)險識別。不同階段的風(fēng)險因素不同，風(fēng)險分類和分組的依據(jù)也不同。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險評估

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險評估是通過對風(fēng)險的定性分析和定量分析，估計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險發(fā)生的概率和可能產(chǎn)生的后果，在此基礎(chǔ)上將風(fēng)險按照高、中、低風(fēng)險對風(fēng)險進(jìn)行排序，編制風(fēng)險列表，最后根據(jù)風(fēng)險的程度進(jìn)行專題風(fēng)險研究的過程。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度、成本、質(zhì)量風(fēng)險分析的范圍比建筑工程項(xiàng)目的進(jìn)度、成本和質(zhì)量的范圍要寬，應(yīng)該從項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)和經(jīng)營各個階段的工作特點(diǎn)來對其可能出現(xiàn)的風(fēng)險進(jìn)行分析。

2.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險監(jiān)控

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險監(jiān)控是對風(fēng)險應(yīng)對計(jì)劃執(zhí)行情況的修正和提高的過程，也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理有效實(shí)施的保障。風(fēng)險監(jiān)控不僅僅依據(jù)風(fēng)險應(yīng)對計(jì)劃采取風(fēng)險應(yīng)對措施，還應(yīng)該隨著項(xiàng)目的深入，對風(fēng)險識別、評估的結(jié)果進(jìn)行修正，對風(fēng)險應(yīng)對計(jì)劃進(jìn)行修改，即風(fēng)險識別、評估、應(yīng)對、監(jiān)控和再識別的循環(huán)過程。

3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險的應(yīng)對策略

3.1風(fēng)險回避

風(fēng)險回避是根據(jù)風(fēng)險預(yù)測評價，經(jīng)過權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止開發(fā)項(xiàng)目，或改變開發(fā)項(xiàng)目條件，以避開風(fēng)險源地，從根本上消除風(fēng)險隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴(yán)重，又無其他風(fēng)險管理措施可用時，常采用風(fēng)險回避。風(fēng)險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法。可以看出，風(fēng)險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因?yàn)榛乇茱L(fēng)險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機(jī)會。所以，在選取風(fēng)險應(yīng)對措施時最好慎用風(fēng)險回避這種防范手段。

3.2風(fēng)險控制

風(fēng)險控制是指在風(fēng)險事件發(fā)生前、發(fā)生時及發(fā)生后，采取的降低風(fēng)險損失發(fā)生概率，縮小風(fēng)險損失程度的措施。根據(jù)風(fēng)險控制目的，風(fēng)險控制可以分為風(fēng)險預(yù)防和風(fēng)險抑制。前者以降低風(fēng)險損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風(fēng)險的損失程度為目的。風(fēng)險控制從主動采取預(yù)防措施入手，消除和減少風(fēng)險隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風(fēng)險管理措施。由于風(fēng)險控制措施成本低、效益好，不會產(chǎn)生不良后遺癥。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風(fēng)險，應(yīng)優(yōu)先采用風(fēng)險控制措施。

3.3風(fēng)險轉(zhuǎn)移

風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)所采取的措施。風(fēng)險轉(zhuǎn)移與風(fēng)險回避不同，它不是放棄或中止項(xiàng)目開發(fā)，而是將開發(fā)活動中風(fēng)險可能所致?lián)p失的法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)。風(fēng)險轉(zhuǎn)移也不同于風(fēng)險控制，它不像風(fēng)險控制那樣是直接調(diào)節(jié)風(fēng)險因素達(dá)到降低風(fēng)險損失概率和程度，而是將風(fēng)臉轉(zhuǎn)移出去而間接達(dá)到降低自身的損失程度。

風(fēng)險轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報(bào)酬合同、單價合同等；保險有財(cái)產(chǎn)保險、責(zé)任保險和人身險。各種合同的對開發(fā)商和承包商的風(fēng)險影響程度不同，開發(fā)商可以根據(jù)項(xiàng)目的情況，采取適當(dāng)?shù)暮贤问剑侠磙D(zhuǎn)移風(fēng)險，參見表1。

風(fēng)險轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用：（1）風(fēng)險的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方（風(fēng)險接受方）之間的損失可以清楚地計(jì)算和劃分，否則雙方之間無法進(jìn)行風(fēng)險轉(zhuǎn)移；（2）被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔(dān)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險；（3）風(fēng)險轉(zhuǎn)移的成本低于其他風(fēng)險管理措施。

3.險自留

風(fēng)險自留是房地產(chǎn)開發(fā)者自己承擔(dān)風(fēng)險事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開發(fā)中，對一些無法回避，難以控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險，或因冒該風(fēng)險可能獲得較大利益時，在不影響開發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風(fēng)險自留措施。風(fēng)險自留可分成兩大類：計(jì)劃性風(fēng)險自留和非計(jì)劃性風(fēng)險自留。計(jì)劃性風(fēng)險自留是主動風(fēng)險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補(bǔ)償；（5）自負(fù)額保險。非計(jì)劃自留是被動自留，通過風(fēng)險應(yīng)急準(zhǔn)備金來應(yīng)對。風(fēng)險自留對策應(yīng)與風(fēng)險控制對策結(jié)合使用，實(shí)行風(fēng)險自留對策時，應(yīng)盡可能地保證重大項(xiàng)目風(fēng)險己經(jīng)保險或?qū)嵤┝孙L(fēng)險控制計(jì)劃。風(fēng)險自留對策也應(yīng)與保險對策相比較，以便做出更利于節(jié)約風(fēng)險管理成本的決定。

3.5風(fēng)險利用

風(fēng)險利用是指開發(fā)商利用人們懼怕風(fēng)險、追求安全的心理，通過參與確實(shí)存在風(fēng)險的開發(fā)活動，依靠自身扎實(shí)的風(fēng)險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風(fēng)險利用是風(fēng)險管理的較高層次，對風(fēng)險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，嫻熟的技巧和高度的應(yīng)變能力，才能對風(fēng)險的可利用性和可利用價值進(jìn)行分析，有效利用。例如在當(dāng)前的土地市場化的條件下，經(jīng)營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產(chǎn)開發(fā)商卻另辟蹊徑，從土地一級開發(fā)入手，通過爭取某地塊土地一級開發(fā)的開發(fā)權(quán)，為獲得二級開發(fā)權(quán)打基礎(chǔ)。因?yàn)槿绻M(jìn)行了土地一級開發(fā)，就從某種程度上提前對土地的相關(guān)信息進(jìn)行了了解。在進(jìn)行土地進(jìn)入二級市場上市交易時具有先天的優(yōu)勢，獲取二級開發(fā)權(quán)的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風(fēng)險。

4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險應(yīng)對中注意的問題

4.1制定風(fēng)險應(yīng)對計(jì)劃應(yīng)具有針對性

風(fēng)險應(yīng)對計(jì)劃的制定是風(fēng)險管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于項(xiàng)目的獨(dú)特性和唯一性，在制定應(yīng)對措施時不可能照搬現(xiàn)有的模式，必須根據(jù)項(xiàng)目自身的條件和項(xiàng)目風(fēng)險識別、評估的結(jié)果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應(yīng)對計(jì)劃時必須克服僥幸心理，為了減少費(fèi)用支出，不對風(fēng)險做有效的防范。

4.2注重應(yīng)對管理方法的組合

無論是風(fēng)險控制、風(fēng)險轉(zhuǎn)移還是風(fēng)險自留等，每種風(fēng)險應(yīng)對措施都有它的局限性，面對復(fù)雜多變的風(fēng)險，應(yīng)注重多種方法的組合，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況做出多種方案，按照優(yōu)先級進(jìn)行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。

4.3注意應(yīng)對管理的經(jīng)濟(jì)性

為了避免或減輕風(fēng)險獲取較高的回報(bào)，必須付出一定的代價。但是本著節(jié)省的原則，有必要對應(yīng)對措施的有效性和經(jīng)濟(jì)性做一個綜合評估。比如在應(yīng)對不可預(yù)測的風(fēng)險時，往往可以采取保險或風(fēng)險自留的方法，但是哪個方法更經(jīng)濟(jì)有效呢，就可以根據(jù)投保的費(fèi)用和風(fēng)險預(yù)留金的支出做一個比較，從而選出更加經(jīng)濟(jì)有效的措施。

參考文獻(xiàn)

［1］陳蕾.當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策特點(diǎn)及政策效應(yīng)思考［J］.中國城市經(jīng)濟(jì)，2007，（8）.

篇5

全面風(fēng)險管理方法是風(fēng)險管理流程實(shí)施的具體手段，建立風(fēng)險管理方法體系有助于各個流程的具體執(zhí)行。經(jīng)過多年的發(fā)展，項(xiàng)目風(fēng)險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部風(fēng)險的全面分析提供了可能。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風(fēng)險管理方法匯總起來，比較各種方法的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，找出其在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理中的適用范圍，在進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險管理時，可以針對各個階段的特點(diǎn)快速選擇有效的方法進(jìn)行風(fēng)險的定性和定量分析。

在全面風(fēng)險管理框架中目標(biāo)體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風(fēng)險管理的目標(biāo)制定和執(zhí)行；組織體系是基礎(chǔ)，從組織制度上保證風(fēng)險管理各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，培養(yǎng)全員風(fēng)險管理的氛圍；流程體系是關(guān)鍵，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程的風(fēng)險都要按照風(fēng)險管理流程進(jìn)行風(fēng)險識別、風(fēng)險分析、風(fēng)險處理和風(fēng)險監(jiān)控；方法體系是手段，促進(jìn)全部風(fēng)險的管理。四大體系相輔相成，共同構(gòu)成了一個相對完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目全面風(fēng)險管理體系。各個體系的具體關(guān)系（如圖1）。

2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險管理的流程

2.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險識別

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險識別是風(fēng)險管理的基礎(chǔ)。主要用來確定風(fēng)險來源和進(jìn)行風(fēng)險分類的過程。風(fēng)險識別是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作分解的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，即針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不同階段，進(jìn)行風(fēng)險識別。不同階段的風(fēng)險因素不同，風(fēng)險分類和分組的依據(jù)也不同。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險評估

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險評估是通過對風(fēng)險的定性分析和定量分析，估計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險發(fā)生的概率和可能產(chǎn)生的后果，在此基礎(chǔ)上將風(fēng)險按照高、中、低風(fēng)險對風(fēng)險進(jìn)行排序，編制風(fēng)險列表，最后根據(jù)風(fēng)險的程度進(jìn)行專題風(fēng)險研究的過程。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度、成本、質(zhì)量風(fēng)險分析的范圍比建筑工程項(xiàng)目的進(jìn)度、成本和質(zhì)量的范圍要寬，應(yīng)該從項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)和經(jīng)營各個階段的工作特點(diǎn)來對其可能出現(xiàn)的風(fēng)險進(jìn)行分析。

2.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險監(jiān)控

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險監(jiān)控是對風(fēng)險應(yīng)對計(jì)劃執(zhí)行情況的修正和提高的過程，也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理有效實(shí)施的保障。風(fēng)險監(jiān)控不僅僅依據(jù)風(fēng)險應(yīng)對計(jì)劃采取風(fēng)險應(yīng)對措施，還應(yīng)該隨著項(xiàng)目的深入，對風(fēng)險識別、評估的結(jié)果進(jìn)行修正，對風(fēng)險應(yīng)對計(jì)劃進(jìn)行修改，即風(fēng)險識別、評估、應(yīng)對、監(jiān)控和再識別的循環(huán)過程。

3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險的應(yīng)對策略

3.1風(fēng)險回避

風(fēng)險回避是根據(jù)風(fēng)險預(yù)測評價，經(jīng)過權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止開發(fā)項(xiàng)目，或改變開發(fā)項(xiàng)目條件，以避開風(fēng)險源地，從根本上消除風(fēng)險隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴(yán)重，又無其他風(fēng)險管理措施可用時，常采用風(fēng)險回避。風(fēng)險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法。可以看出，風(fēng)險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因?yàn)榛乇茱L(fēng)險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機(jī)會。所以，在選取風(fēng)險應(yīng)對措施時最好慎用風(fēng)險回避這種防范手段。

3.2風(fēng)險控制

風(fēng)險控制是指在風(fēng)險事件發(fā)生前、發(fā)生時及發(fā)生后，采取的降低風(fēng)險損失發(fā)生概率，縮小風(fēng)險損失程度的措施。根據(jù)風(fēng)險控制目的，風(fēng)險控制可以分為風(fēng)險預(yù)防和風(fēng)險抑制。前者以降低風(fēng)險損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風(fēng)險的損失程度為目的。風(fēng)險控制從主動采取預(yù)防措施入手，消除和減少風(fēng)險隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風(fēng)險管理措施。由于風(fēng)險控制措施成本低、效益好，不會產(chǎn)生不良后遺癥。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風(fēng)險，應(yīng)優(yōu)先采用風(fēng)險控制措施。3.3風(fēng)險轉(zhuǎn)移

風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)所采取的措施。風(fēng)險轉(zhuǎn)移與風(fēng)險回避不同，它不是放棄或中止項(xiàng)目開發(fā)，而是將開發(fā)活動中風(fēng)險可能所致?lián)p失的法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)。風(fēng)險轉(zhuǎn)移也不同于風(fēng)險控制，它不像風(fēng)險控制那樣是直接調(diào)節(jié)風(fēng)險因素達(dá)到降低風(fēng)險損失概率和程度，而是將風(fēng)臉轉(zhuǎn)移出去而間接達(dá)到降低自身的損失程度。

風(fēng)險轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報(bào)酬合同、單價合同等；保險有財(cái)產(chǎn)保險、責(zé)任保險和人身險。各種合同的對開發(fā)商和承包商的風(fēng)險影響程度不同，開發(fā)商可以根據(jù)項(xiàng)目的情況，采取適當(dāng)?shù)暮贤问剑侠磙D(zhuǎn)移風(fēng)險，參見表1。

風(fēng)險轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用：（1）風(fēng)險的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方（風(fēng)險接受方）之間的損失可以清楚地計(jì)算和劃分，否則雙方之間無法進(jìn)行風(fēng)險轉(zhuǎn)移；（2）被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔(dān)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險；（3）風(fēng)險轉(zhuǎn)移的成本低于其他風(fēng)險管理措施。

3.險自留

風(fēng)險自留是房地產(chǎn)開發(fā)者自己承擔(dān)風(fēng)險事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開發(fā)中，對一些無法回避，難以控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險，或因冒該風(fēng)險可能獲得較大利益時，在不影響開發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風(fēng)險自留措施。風(fēng)險自留可分成兩大類：計(jì)劃性風(fēng)險自留和非計(jì)劃性風(fēng)險自留。計(jì)劃性風(fēng)險自留是主動風(fēng)險自留，其具體措施有：（l）自己保險；（2）專屬保險；（3）損失攤銷；（4）借款補(bǔ)償；（5）自負(fù)額保險。非計(jì)劃自留是被動自留，通過風(fēng)險應(yīng)急準(zhǔn)備金來應(yīng)對。風(fēng)險自留對策應(yīng)與風(fēng)險控制對策結(jié)合使用，實(shí)行風(fēng)險自留對策時，應(yīng)盡可能地保證重大項(xiàng)目風(fēng)險己經(jīng)保險或?qū)嵤┝孙L(fēng)險控制計(jì)劃。風(fēng)險自留對策也應(yīng)與保險對策相比較，以便做出更利于節(jié)約風(fēng)險管理成本的決定。

3.5風(fēng)險利用

風(fēng)險利用是指開發(fā)商利用人們懼怕風(fēng)險、追求安全的心理，通過參與確實(shí)存在風(fēng)險的開發(fā)活動，依靠自身扎實(shí)的風(fēng)險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風(fēng)險利用是風(fēng)險管理的較高層次，對風(fēng)險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，嫻熟的技巧和高度的應(yīng)變能力，才能對風(fēng)險的可利用性和可利用價值進(jìn)行分析，有效利用。例如在當(dāng)前的土地市場化的條件下，經(jīng)營性土地必須通過招拍掛的方式取得。但是有些精明的房地產(chǎn)開發(fā)商卻另辟蹊徑，從土地一級開發(fā)入手，通過爭取某地塊土地一級開發(fā)的開發(fā)權(quán)，為獲得二級開發(fā)權(quán)打基礎(chǔ)。因?yàn)槿绻M(jìn)行了土地一級開發(fā)，就從某種程度上提前對土地的相關(guān)信息進(jìn)行了了解。在進(jìn)行土地進(jìn)入二級市場上市交易時具有先天的優(yōu)勢，獲取二級開發(fā)權(quán)的幾率就更大。即所謂的“曲線拿地”，就是很好地利用了政策風(fēng)險。

4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險應(yīng)對中注意的問題

4.1制定風(fēng)險應(yīng)對計(jì)劃應(yīng)具有針對性

風(fēng)險應(yīng)對計(jì)劃的制定是風(fēng)險管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于項(xiàng)目的獨(dú)特性和唯一性，在制定應(yīng)對措施時不可能照搬現(xiàn)有的模式，必須根據(jù)項(xiàng)目自身的條件和項(xiàng)目風(fēng)險識別、評估的結(jié)果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應(yīng)對計(jì)劃時必須克服僥幸心理，為了減少費(fèi)用支出，不對風(fēng)險做有效的防范。

4.2注重應(yīng)對管理方法的組合

無論是風(fēng)險控制、風(fēng)險轉(zhuǎn)移還是風(fēng)險自留等，每種風(fēng)險應(yīng)對措施都有它的局限性，面對復(fù)雜多變的風(fēng)險，應(yīng)注重多種方法的組合，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況做出多種方案，按照優(yōu)先級進(jìn)行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。

4.3注意應(yīng)對管理的經(jīng)濟(jì)性

為了避免或減輕風(fēng)險獲取較高的回報(bào)，必須付出一定的代價。但是本著節(jié)省的原則，有必要對應(yīng)對措施的有效性和經(jīng)濟(jì)性做一個綜合評估。比如在應(yīng)對不可預(yù)測的風(fēng)險時，往往可以采取保險或風(fēng)險自留的方法，但是哪個方法更

經(jīng)濟(jì)有效呢，就可以根據(jù)投保的費(fèi)用和風(fēng)險預(yù)留金的支出做一個比較，從而選出更加經(jīng)濟(jì)有效的措施。

參考文獻(xiàn)

［1］陳蕾.當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策特點(diǎn)及政策效應(yīng)思考［J］.中國城市經(jīng)濟(jì)，2007，（8）.

篇6

電　話：138********（手機(jī)）

E-mail：

最近工作 [2 年4個月]

公　司：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

行　業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)

職　位：營銷主管

最高學(xué)歷

學(xué)　歷：本科

專　業(yè)：房地產(chǎn)經(jīng)營管理

學(xué)　校：深圳大學(xué)

自我評價

為人處事認(rèn)真踏實(shí)，有很強(qiáng)的責(zé)任心；有團(tuán)隊(duì)合作精神，有激情，有較強(qiáng)的組織與溝通能力；有一線施工現(xiàn)場工作經(jīng)驗(yàn)，負(fù)責(zé)海外大型項(xiàng)目的預(yù)算及成本管控工作，積累了豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。

求職意向

到崗時間： 一個月內(nèi)

工作性質(zhì)： 全職

希望行業(yè)： 房地產(chǎn)開發(fā)

目標(biāo)地點(diǎn)： 深圳

期望月薪： 面議/月

目標(biāo)職能： 部門主管

工作經(jīng)驗(yàn)

2009/8—至今：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司[ 2年4個月]

所屬行業(yè)： 房地產(chǎn)開發(fā)

營銷部 營銷主管

1.在《XX別苑》項(xiàng)目擔(dān)任營銷主管工作，主要負(fù)責(zé)：

2.案場管理，保證案場流程規(guī)范，監(jiān)督案場制度的執(zhí)行，負(fù)責(zé)幫助銷售人員解決銷售過程中的各種疑難問題；

3.負(fù)責(zé)人員招聘、確定崗位分配及管理；

4.組織銷售人員進(jìn)行市場調(diào)研，銷售資料、說辭的匯總、整合、制定；

5.參與定期營銷方案的制定、參與產(chǎn)品定價方案的討論、制定；

6.負(fù)責(zé)銷售人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)（接待流程、簽約流程、合同制定、按揭手續(xù)、入住流程、房產(chǎn)證下發(fā)手續(xù)等）負(fù)責(zé)銷售人員考核工作；

7.負(fù)責(zé)成交、交款、催款工作的統(tǒng)計(jì)，與各有關(guān)部門協(xié)調(diào)相關(guān)工作，制作報(bào)表；

8.所帶團(tuán)隊(duì)銷售業(yè)績排名“月冠軍”，“年冠軍”，XX年下半年成交金額占總成交額的70%，超額完成銷售任務(wù)。

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2008/7--2009 /7：XX物業(yè)有限公司 [ 1年]

所屬行業(yè)： 物業(yè)管理/商業(yè)中心

商業(yè)物業(yè)管理（客戶服務(wù)、行政管理） 物業(yè)管理經(jīng)理/主管

1、負(fù)責(zé)商鋪的日常管理、協(xié)調(diào)處理投訴及安排協(xié)調(diào)維修工作；

2、協(xié)助開發(fā)商商業(yè)管理部門對業(yè)主、包租商鋪、租賃商戶的梳理管理工作；

3、協(xié)助開發(fā)商商業(yè)管理部門操作商鋪招商工作；

4、協(xié)調(diào)商務(wù)區(qū)對于商業(yè)街及商業(yè)綜合體的行政管理規(guī)范；

5、參與協(xié)調(diào)和執(zhí)行各級領(lǐng)導(dǎo)的參觀及考察工作；

6、監(jiān)管小區(qū)會所工作。

教育經(jīng)歷

2004/9--2008 /7 深圳大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)營管理 本科

證 書

2007/7 國家注冊二級建造師

2007/6 國家造價員資格證

2006/12 大學(xué)英語六級

篇7

全面風(fēng)險管理方法是風(fēng)險管理流程實(shí)施的具體手段，建立風(fēng)險管理方法體系有助于各個流程的具體執(zhí)行。經(jīng)過多年的發(fā)展，項(xiàng)目風(fēng)險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部風(fēng)險的全面分析提供了可能。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風(fēng)險管理方法匯總起來，比較各種方法的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，找出其在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理中的適用范圍，在進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險管理時，可以針對各個階段的特點(diǎn)快速選擇有效的方法進(jìn)行風(fēng)險的定性和定量分析。

在全面風(fēng)險管理框架中目標(biāo)體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風(fēng)險管理的目標(biāo)制定和執(zhí)行；組織體系是基礎(chǔ)，從組織制度上保證風(fēng)險管理各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行，培養(yǎng)全員風(fēng)險管理的氛圍；流程體系是關(guān)鍵，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程的風(fēng)險都要按照風(fēng)險管理流程進(jìn)行風(fēng)險識別、風(fēng)險分析、風(fēng)險處理和風(fēng)險監(jiān)控；方法體系是手段，促進(jìn)全部風(fēng)險的管理。四大體系相輔相成，共同構(gòu)成了一個相對完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目全面風(fēng)險管理體系。各個體系的具體關(guān)系（如圖1）。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險管理的流程

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險識別

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險識別是風(fēng)險管理的基礎(chǔ)。主要用來確定風(fēng)險來源和進(jìn)行風(fēng)險分類的過程。風(fēng)險識別是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作分解的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，即針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不同階段，進(jìn)行風(fēng)險識別。不同階段的風(fēng)險因素不同，風(fēng)險分類和分組的依據(jù)也不同。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險評估

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險評估是通過對風(fēng)險的定性分析和定量分析，估計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險發(fā)生的概率和可能產(chǎn)生的后果，在此基礎(chǔ)上將風(fēng)險按照高、中、低風(fēng)險對風(fēng)險進(jìn)行排序，編制風(fēng)險列表，最后根據(jù)風(fēng)險的程度進(jìn)行專題風(fēng)險研究的過程。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度、成本、質(zhì)量風(fēng)險分析的范圍比建筑工程項(xiàng)目的進(jìn)度、成本和質(zhì)量的范圍要寬，應(yīng)該從項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)和經(jīng)營各個階段的工作特點(diǎn)來對其可能出現(xiàn)的風(fēng)險進(jìn)行分析。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險監(jiān)控

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險監(jiān)控是對風(fēng)險應(yīng)對計(jì)劃執(zhí)行情況的修正和提高的過程，也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理有效實(shí)施的保障。風(fēng)險監(jiān)控不僅僅依據(jù)風(fēng)險應(yīng)對計(jì)劃采取風(fēng)險應(yīng)對措施，還應(yīng)該隨著項(xiàng)目的深入，對風(fēng)險識別、評估的結(jié)果進(jìn)行修正，對風(fēng)險應(yīng)對計(jì)劃進(jìn)行修改，即風(fēng)險識別、評估、應(yīng)對、監(jiān)控和再識別的循環(huán)過程。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險的應(yīng)對策略

3.1 風(fēng)險回避

風(fēng)險回避是根據(jù)風(fēng)險預(yù)測評價，經(jīng)過權(quán)衡利弊得失，采取放棄、中止開發(fā)項(xiàng)目，或改變開發(fā)項(xiàng)目條件，以避開風(fēng)險源地，從根本上消除風(fēng)險隱患的措施。通常潛在威脅發(fā)生可能性太大，或可能損失后果太嚴(yán)重，又無其他風(fēng)險管理措施可用時，常采用風(fēng)險回避。風(fēng)險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法。可以看出，風(fēng)險回避是一種消極的防范手段，有些迫不得己的意味。因?yàn)榛乇茱L(fēng)險雖然能避免損失，但同時也失去了獲利的機(jī)會。所以，在選取風(fēng)險應(yīng)對措施時最好慎用風(fēng)險回避這種防范手段。

3.2 風(fēng)險控制

風(fēng)險控制是指在風(fēng)險事件發(fā)生前、發(fā)生時及發(fā)生后，采取的降低風(fēng)險損失發(fā)生概率，縮小風(fēng)險損失程度的措施。根據(jù)風(fēng)險控制目的，風(fēng)險控制可以分為風(fēng)險預(yù)防和風(fēng)險抑制。前者以降低風(fēng)險損失發(fā)生概率為目的；后者以縮小風(fēng)險的損失程度為目的。風(fēng)險控制從主動采取預(yù)防措施入手，消除和減少風(fēng)險隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。因而，它是一種積極的風(fēng)險管理措施。由于風(fēng)險控制措施成本低、效益好，不會產(chǎn)生不良后遺癥。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)過程中的種種風(fēng)險，應(yīng)優(yōu)先采用風(fēng)險控制措施。　3.3 風(fēng)險轉(zhuǎn)移

風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)所采取的措施。風(fēng)險轉(zhuǎn)移與風(fēng)險回避不同，它不是放棄或中止項(xiàng)目開發(fā)，而是將開發(fā)活動中風(fēng)險可能所致?lián)p失的法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)。風(fēng)險轉(zhuǎn)移也不同于風(fēng)險控制，它不像風(fēng)險控制那樣是直接調(diào)節(jié)風(fēng)險因素達(dá)到降低風(fēng)險損失概率和程度，而是將風(fēng)臉轉(zhuǎn)移出去而間接達(dá)到降低自身的損失程度。

風(fēng)險轉(zhuǎn)移的主要途徑有合同、保證、期貨和保險。合同形式有固定總價合同、成本報(bào)酬合同、單價合同等；保險有財(cái)產(chǎn)保險、責(zé)任保險和人身險。各種合同的對開發(fā)商和承包商的風(fēng)險影響程度不同，開發(fā)商可以根據(jù)項(xiàng)目的情況，采取適當(dāng)?shù)暮贤问剑侠磙D(zhuǎn)移風(fēng)險，參見表1。

風(fēng)險轉(zhuǎn)移一般在以下情況下采用：（1）風(fēng)險的轉(zhuǎn)移方和被轉(zhuǎn)移方（風(fēng)險接受方）之間的損失可以清楚地計(jì)算和劃分，否則雙方之間無法進(jìn)行風(fēng)險轉(zhuǎn)移；（2）被轉(zhuǎn)移人能夠且愿意承擔(dān)適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險；（3）風(fēng)險轉(zhuǎn)移的成本低于其他風(fēng)險管理措施。

3.4 風(fēng)險自留

篇8

一 、風(fēng)險識別的主要方法

風(fēng)險識別是風(fēng)險管理中十分重要的步驟，是許多學(xué)科的研究者早就在研究人類辨識風(fēng)險和危機(jī)的方法。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險識別就是周密分析企業(yè)所處的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境，剖析企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)活動中客觀存在的種種不利因素和弱點(diǎn)，以及對企業(yè)利益可能造成的威脅。論文參考，經(jīng)營過程。

1.1專家調(diào)查法

專家調(diào)查法是利用專家知識和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行風(fēng)險識別的方法，各領(lǐng)域的專家運(yùn)用自己的專業(yè)理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，找出開發(fā)經(jīng)營過程中的各種潛在風(fēng)險并進(jìn)行分析其成因。該方法的優(yōu)點(diǎn)是在缺乏足夠統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和原始資料的情況下，可以做出較為精確地估計(jì)。

1.1.1專家個人判斷法

征求專家個人意見的優(yōu)點(diǎn)是不受外界影響，減少心理因素的影響，可以充分利用專家個人的判斷力和創(chuàng)造力，且費(fèi)用較少。但是僅依靠個人判斷容易受到專家個人知識面、知識深度等主觀因素影響，難免帶有片面性。

1.1.2德爾菲法

德爾菲(Delphi)法由美國著名咨詢機(jī)構(gòu)蘭德公司于上世紀(jì)五十年代初提出，已經(jīng)得到了廣泛應(yīng)用。德爾菲法采用了一種專家估計(jì)法，以某種通訊方式使選定的專家之間獲得一定的信息反饋，通訊方式可以通過信件或者通過在線的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)。但是，專家之間不能面對面交流，信息的傳遞要通過間接方式進(jìn)行。專家們被詢問的是事先擬定的題目，通過多輪的信息反饋和詢問，最后達(dá)到專家意見的收斂。

1.1.3智暴法或集思廣益

智暴一詞是從英文Brain storming翻譯而來的，這是一種刺激創(chuàng)造性、產(chǎn)生新思想的方法。

智暴法可以在一個小組內(nèi)進(jìn)行，也可以由各個單個人完成，然后將他們的意見匯集起來。智暴法適用于探討的問題比較單純，目標(biāo)比較明確、單一的情況。若問題涉及面較廣，包含因素太多，就要首先進(jìn)行分析和分解，然后再采用此法進(jìn)行討論。

對智暴法的結(jié)論還要進(jìn)行詳細(xì)地分析，既不能輕視，也不能盲從。

1.2篩選—監(jiān)測—診斷技術(shù)

篩選時指風(fēng)險管理者對企業(yè)內(nèi)部和外部的潛在風(fēng)險因素進(jìn)行分類，確定哪些因素明顯地會引起風(fēng)險，哪些因素明顯地不重要，哪些因素還需要進(jìn)一步研究。通過篩選，使風(fēng)險管理者能夠排除干擾，將注意力集中在一些可能產(chǎn)生重大風(fēng)險的因素上。監(jiān)測是根據(jù)某種風(fēng)險及其后果，對設(shè)計(jì)到這種風(fēng)險的產(chǎn)品、過程、現(xiàn)象和個人進(jìn)行觀測、記錄和分析的顯示過程，以掌握他們的活動范圍和變動趨勢。診斷是對企業(yè)的風(fēng)險癥狀或其后果與可能的起因關(guān)系進(jìn)行評價和判斷，找出可疑的起因并進(jìn)入仔細(xì)檢查。

在栓選、監(jiān)測、診斷過程中，一般要按照一定得思維邏輯進(jìn)行考察。

1.3故障樹法

故障樹是分析問題原因時廣泛使用的一種方法，其原理是將復(fù)雜的事物分解成比較簡單的、容易被認(rèn)識的事物。具體做法是利用圖解的形式將大的故障分解成各種小的故障，或?qū)Ω鞣N引起故障的原因進(jìn)行分解、細(xì)化。故障樹作為一種有效地風(fēng)險識別方法，故障樹實(shí)際上變成了風(fēng)險樹。此時可以將企業(yè)面臨的主要風(fēng)險分解成許多細(xì)小的風(fēng)險，將產(chǎn)生風(fēng)險的原因一層又一層的分解，排除無關(guān)的因素，從而準(zhǔn)確的找到對企業(yè)真正的產(chǎn)生影響的風(fēng)險及原因。

故障樹經(jīng)常用于技術(shù)性強(qiáng)、較為復(fù)雜，直接經(jīng)驗(yàn)較少項(xiàng)目的風(fēng)險識別，其優(yōu)點(diǎn)是比較全面地分析了所有故障原因，包羅了系統(tǒng)內(nèi)、外所有失效機(jī)理;比較形象化，直觀性較強(qiáng)。不足之處是用于大系統(tǒng)時，容易產(chǎn)生遺漏和錯誤。

1.4流程圖分析法

流程圖法式一種識別公司所面臨潛在風(fēng)險的動態(tài)分析法。使用流程圖分析法時，首先應(yīng)根據(jù)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營情況。建立反映企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程的流程圖。論文參考，經(jīng)營過程。而后通過對流程圖的分析，有效地揭示房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的“瓶頸”分布及其影響，找出影響全局的“瓶頸”，并識別可能存在的風(fēng)險。

流程圖類型很多，有反應(yīng)整個開發(fā)過程的總流程圖;有專門反應(yīng)某一階段特別是“瓶頸”所在階段的分支流程圖;也有反映某一特定業(yè)務(wù)和部門活動的流程圖。在風(fēng)險識別時，可根據(jù)特定需要建立流程圖。而后對每個環(huán)節(jié)、每個過程進(jìn)行分析，以達(dá)到識別開發(fā)過程中所有風(fēng)險的目的。

1.5財(cái)務(wù)報(bào)表分析法

風(fēng)險造成的損失以及進(jìn)行風(fēng)險管理的各種費(fèi)用都會在財(cái)務(wù)報(bào)表上顯示出來，財(cái)務(wù)報(bào)表分析法就是基于這一點(diǎn)用來識別和分析各種風(fēng)險的。論文參考，經(jīng)營過程。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險識別

房地產(chǎn)開發(fā)過程通常分為四個階段，即投資決策階段、土地獲取階段、項(xiàng)目建設(shè)階段和租售管理階段。就房地產(chǎn)開發(fā)商而言，開發(fā)的各個階段的風(fēng)險表現(xiàn)為不同的，它伴隨著各個階段的主要任務(wù)而產(chǎn)生。論文參考，經(jīng)營過程。

2.1 投資決策階段的風(fēng)險

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,投資決策階段最為關(guān)鍵,擁有最大的不確定性與機(jī)動性?房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行,很難從項(xiàng)目建設(shè)中撤出,否則會付出高昂代價?房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險主要源于政策和經(jīng)濟(jì)方面?

2.1.1投資決策階段的任務(wù)

投資決策階段是通過對國家、地區(qū)和地方的政治、經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展趨勢的研究，綜合考慮市場的供應(yīng)、需求等經(jīng)濟(jì)環(huán)境，制定自己的房地產(chǎn)開發(fā)策略，以確定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的區(qū)域、類別和時機(jī)。即確定在何時、何地，開發(fā)何種房地產(chǎn)。論文參考，經(jīng)營過程。

2.1.2開發(fā)區(qū)域與風(fēng)險

開發(fā)區(qū)域風(fēng)險可能來源于開發(fā)區(qū)域的政治環(huán)境、政策環(huán)境、社會環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險。論文參考，經(jīng)營過程。

2.2開發(fā)物業(yè)類型與風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)存在著風(fēng)險，但并非任何類型開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險都是相同的。各類開發(fā)項(xiàng)目具有不同的功能、用途及技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性，因而具有不同的風(fēng)險。

2.3開發(fā)時機(jī)與風(fēng)險

從房地產(chǎn)周期理論可知,項(xiàng)目開發(fā)時機(jī)也存在著一定的風(fēng)險?由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長,易受國民經(jīng)濟(jì)的影響,因此,經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢就成為影響開發(fā)時機(jī)的主要因素?所以說,風(fēng)險與開發(fā)時機(jī)的選擇密切相關(guān)?

2.4土地獲取階段的風(fēng)險

在土地獲取階段，房地產(chǎn)開發(fā)者承擔(dān)的主要風(fēng)險有：土地風(fēng)險、征地安置風(fēng)險、籌資風(fēng)險。

三、項(xiàng)目實(shí)施階段的風(fēng)險

房地產(chǎn)投資的實(shí)施階段是指房地產(chǎn)投資計(jì)劃的具體實(shí)現(xiàn)過程,它包括從獲取土地?籌措資金到設(shè)計(jì)施工等過程?此階段將面臨具體的風(fēng)險因素?

3.1工期拖延風(fēng)險

工期一旦被延長,一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生較大的變化,錯過最佳租售時機(jī),如已預(yù)售,會承擔(dān)逾期交付的違約損失?信譽(yù)損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費(fèi)?

3.2項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險

開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性?可靠性?經(jīng)濟(jì)性?美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個方面?承包商施工技術(shù)水平落后?偷工減料,建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等,是造成項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險的主要因素;房屋設(shè)計(jì)和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費(fèi)者功能需求,也是房屋質(zhì)量不佳的重要方面?

3.3開發(fā)成本風(fēng)險

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本風(fēng)險源于開發(fā)的各個階段?建設(shè)前期對項(xiàng)目成本的影響程度大,越到后期影響程度越小?在規(guī)劃設(shè)計(jì)中,方案陳舊?深度不夠,參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計(jì),都會導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加,在建設(shè)期間,國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),也都會使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加?除此之外,通貨膨脹?物價上漲導(dǎo)致的建材價格上漲和建筑成本的增加及項(xiàng)目是否能按時完工?工程質(zhì)量的保證?施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風(fēng)險?

結(jié)語：本文論述了風(fēng)險識別的一般方法，在此基礎(chǔ)上對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險的識別進(jìn)行了研究，給出了房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險分析調(diào)查表，并對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不同階段的風(fēng)險識別內(nèi)容進(jìn)行了論述。

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篇9

標(biāo)準(zhǔn)：以政府各職能部門批文為準(zhǔn)。

責(zé)任部門：監(jiān)理科

（二）是否按照批準(zhǔn)的規(guī)劃完成開發(fā)建設(shè)

標(biāo)準(zhǔn)：以規(guī)劃部門驗(yàn)收證明為準(zhǔn)

責(zé)任部門：監(jiān)理科

（三）配套設(shè)施是否同步完成并辦理交付使用手續(xù)及落實(shí)維護(hù)措施

1、市政配套驗(yàn)收項(xiàng)目：道路、排水設(shè)施、路燈及其它市政設(shè)施。

標(biāo)準(zhǔn)：按照市政行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（DB3702/Y057）進(jìn)行驗(yàn)收。

責(zé)任部門：市政辦

2、綠化配套驗(yàn)收項(xiàng)目：花草樹木及園林小品、雕塑等設(shè)施

標(biāo)準(zhǔn)：按照園林綠化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（GBJ301、DB3702/T073-2005、DB3702/T066-2005）進(jìn)行驗(yàn)收。

責(zé)任部門：綠化辦

3、環(huán)衛(wèi)配套驗(yàn)收項(xiàng)目：垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)房、公廁等環(huán)衛(wèi)設(shè)施。

標(biāo)準(zhǔn)：按照環(huán)衛(wèi)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。（**市環(huán)境衛(wèi)生管理辦法、居住區(qū)國家設(shè)計(jì)規(guī)范）

責(zé)任部門：環(huán)衛(wèi)辦

4、物業(yè)管理用房驗(yàn)收項(xiàng)目：是否按照規(guī)定配備物業(yè)管理用房。

標(biāo)準(zhǔn)：按照《**市物業(yè)管理辦法》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收。

責(zé)任部門：物業(yè)辦

5、社區(qū)用房驗(yàn)收項(xiàng)目：是否按規(guī)定配備社區(qū)用房

標(biāo)準(zhǔn)：按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收。

責(zé)任部門：物業(yè)辦

6、水、暖、電、氣、通訊等配套驗(yàn)收項(xiàng)目：水、暖、電、氣、通訊等配套設(shè)施是否完備

標(biāo)準(zhǔn)：以各專業(yè)部門驗(yàn)收證明為準(zhǔn)。

責(zé)任部門：監(jiān)理科

（四）單項(xiàng)工程是否通過驗(yàn)收備案：

標(biāo)準(zhǔn)：以工程質(zhì)量監(jiān)督站驗(yàn)收證明為準(zhǔn)。

責(zé)任部門：監(jiān)理科

（五）拆遷補(bǔ)償安置是否落實(shí)：

標(biāo)準(zhǔn)：以拆遷管理辦公室出具證明為準(zhǔn)。

責(zé)任部門：監(jiān)理科

（六）前期物業(yè)管理是否落實(shí)：

標(biāo)準(zhǔn)：以物業(yè)管理部門出具證明為準(zhǔn)。

責(zé)任部門：物業(yè)辦

（七）開發(fā)企業(yè)是否按規(guī)定結(jié)清工程款，是否進(jìn)行了竣工結(jié)算：

標(biāo)準(zhǔn)：以施工企業(yè)出具的證明和竣工結(jié)算為準(zhǔn)。

責(zé)任部門：監(jiān)理科

（八）建設(shè)用地紅線范圍內(nèi)所有的施工機(jī)具、構(gòu)件、建筑垃圾已全部清除且不存在違章建筑；未對項(xiàng)目周邊造成破壞；或者是破壞但經(jīng)過整治，環(huán)境已恢復(fù)或美化；項(xiàng)目范圍內(nèi)及周邊環(huán)境不存在有安全隱患：

標(biāo)準(zhǔn)：以現(xiàn)場勘察為準(zhǔn)。

責(zé)任部門：監(jiān)理科

（九）對項(xiàng)目周邊未造成破壞；或破壞但經(jīng)過整治環(huán)境已恢復(fù)或美化，項(xiàng)目范圍內(nèi)及周邊環(huán)境不存在有安全隱患，配套相關(guān)社區(qū)用房。

標(biāo)準(zhǔn)：以現(xiàn)場勘察為準(zhǔn)。

參與部門：所在地街道辦事處

監(jiān)理科負(fù)責(zé)將各部門驗(yàn)收意見匯總并報(bào)局領(lǐng)導(dǎo)審批，對符合綜合驗(yàn)收條件的項(xiàng)目核發(fā)《**市房地產(chǎn)開發(fā)竣工綜合驗(yàn)收備案書》，并于3日內(nèi)報(bào)市開發(fā)局備案。

二、工作流程

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具備驗(yàn)收條件后，開發(fā)企業(yè)需提報(bào)下列資料：

1、綜合驗(yàn)收申請；

2、規(guī)劃驗(yàn)收合格證；

3、物業(yè)投入使用許可證；

4、**市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案；

5、施工單位建設(shè)出具的工程款結(jié)清證明；

6、項(xiàng)目手冊；

7、拆遷補(bǔ)償安置方案落實(shí)證明；

8、公建配套產(chǎn)權(quán)移交證明；

9、規(guī)劃總平面圖；

10、綠化配套圖紙及施工合同；

11、工程竣工結(jié)算書。

篇10

1 現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)成本控制的重要性

1.1 能夠有效應(yīng)對資金緊張的局面，提高資金運(yùn)用率

目前，隨著國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，居民購房貸款受到了一定限制。而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再融資等，也均受到了一定限制。在此影響下，民間投融資也對房地產(chǎn)項(xiàng)目開始有所“顧慮”。基于此，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)唯有實(shí)施成本控制，開源節(jié)流、挖潛績效，不斷加強(qiáng)自身管理，方能實(shí)現(xiàn)對資金的合理利用，繼而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。此外，實(shí)施成本控制，還有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少資金浪費(fèi)，降低資金需求，加快資金回籠。也有助于企業(yè)拓寬融資渠道。

1.2 滿足政府的宏觀政策要求，實(shí)現(xiàn)主動性降價

近年來，我國政府為了抑制房地產(chǎn)業(yè)的過激過熱發(fā)展，對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了一系列宏觀調(diào)控，雖然目前房產(chǎn)稅依然沒有得到徹底落實(shí)。但是房地產(chǎn)業(yè)回歸理性已成為一種必然趨勢。在國家對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的過程中，很多房地產(chǎn)企業(yè)都受到了巨大沖擊，房價都呈現(xiàn)出不同程度的下降。在未來階段，隨著戶籍制度的改革，以及房產(chǎn)稅的徹底實(shí)施，我國的房地產(chǎn)市場將更加理性，房地產(chǎn)的需求也可能將會發(fā)生根本性變化。房地產(chǎn)企業(yè)將在此過程中逐步走向“微利”時代。低價政策也將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭手段。在此背景下，如何降低成本開支，提高收益率，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的首要關(guān)注因素。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀

2.1 前期成本調(diào)研不充分，成本考慮因素不全面

人們生活水平的提高在很大程度上帶動了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在很長一段時間里經(jīng)歷了房價上漲期。面對高經(jīng)濟(jì)效益的吸引，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地非常兇猛。在爭于拿地的同時，并未對前期成本調(diào)研予以重視。還有些企業(yè)為了縮短周期，前期成本調(diào)研流于“形式化”。

2.2 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)人員對成本控制的認(rèn)知度不高

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于企業(yè)性質(zhì)和行業(yè)特點(diǎn)等因素，使企業(yè)管理者和相關(guān)人員對成本控制的認(rèn)知度不高，在企業(yè)中“重建設(shè)、輕管理”現(xiàn)象較為嚴(yán)重。人們普遍缺乏系統(tǒng)而全面的成本控制意識。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即使重視成本控制，卻將其作為一種“事后”管理手段，使成本控制的效率大打折扣。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制手段有待提高

除上述問題之外，目前我國很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制手段相對落后，亟待提高。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都將成本控制工作交由財(cái)務(wù)部門，成本預(yù)算、成本指標(biāo)等都是依靠財(cái)務(wù)決算。由于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理者及相關(guān)人員的成本控制意識不到位，導(dǎo)致“事前控制”的成本預(yù)算和“事中控制”的成本核算等工作均不到位。即使是財(cái)務(wù)決算工作，很多房地產(chǎn)企業(yè)也并未在決算前圍繞企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營以及項(xiàng)目的施工建設(shè)等情況進(jìn)行系統(tǒng)而全面的分析。這些因素共同最終導(dǎo)致企業(yè)并未對實(shí)際成本進(jìn)行完善的計(jì)算與總結(jié)，有效的成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)也就自然難以獲得。實(shí)際上，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所從事的房地產(chǎn)項(xiàng)目，無一不是需要進(jìn)行長期開發(fā)的項(xiàng)目。因此，該類型企業(yè)的成本控制時限較長，而且需要針對具體項(xiàng)目的各個流程、各個環(huán)節(jié)，以及針對企業(yè)整體的成本耗費(fèi)等情況進(jìn)行全面把控。

3 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施成本控制的有效措施

3.1 成本管理應(yīng)與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略密切相連

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一切工作都是為了實(shí)現(xiàn)其發(fā)展戰(zhàn)略。成本控制也不例外。因此，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者應(yīng)將成本管理工作與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略緊密相連，從企業(yè)戰(zhàn)略的高度進(jìn)行成本管理工作。成本管理是一個系統(tǒng)過程，其除了涉及企業(yè)日常運(yùn)營中的人力物力等耗費(fèi)，還包含企業(yè)資產(chǎn)、市場研發(fā)，以及內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若要在激烈的市場競爭環(huán)境中不斷提高風(fēng)險抵御能力、擴(kuò)大市場規(guī)模，就不能將成本管理局限于企業(yè)的具體項(xiàng)目流程，而應(yīng)將其作為企業(yè)的一個全局性的、戰(zhàn)略性的系統(tǒng)工作。成本管理與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略緊密相連之后，成本管理的內(nèi)容應(yīng)包含具體項(xiàng)目和企業(yè)整體耗費(fèi)的一系列成本支出。對這些耗費(fèi)進(jìn)行管理的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合發(fā)展戰(zhàn)略有針對性地進(jìn)行分類與管控，以增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。

3.2 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理者應(yīng)提高對成本管理的認(rèn)知度

前文已述，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分管理者都對成本管理的認(rèn)知度不高，對成本管控重視不足。導(dǎo)致我國很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理工作“空有其表”，實(shí)際效用無法充分發(fā)揮。企業(yè)管理者對成本管理的重視程度不足，還會嚴(yán)重阻礙企業(yè)內(nèi)部管控的順利實(shí)施，并將影響企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。筆者認(rèn)為，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者應(yīng)提高對成本管理的認(rèn)知度，在重視房產(chǎn)建設(shè)的前提下，積極觀察市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境和宏觀經(jīng)濟(jì)政策，同時，應(yīng)對企業(yè)的成本耗費(fèi)實(shí)施管控，制定適合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專屬的成本控制方法。有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)在成本管理中加入成本預(yù)算，并于企業(yè)實(shí)際運(yùn)營中監(jiān)督預(yù)算的執(zhí)行狀況，并對差異進(jìn)行及時分析，找出差異產(chǎn)生的原因。此外，大型的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)還應(yīng)利用財(cái)務(wù)軟件和ERP系統(tǒng)，對成本管理實(shí)施電子處理，不僅能夠減輕財(cái)務(wù)人員的工作量，成本管理工作的準(zhǔn)確度也能有所保證。再者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理者應(yīng)帶頭認(rèn)識到成本管理并非僅是財(cái)務(wù)部門和財(cái)務(wù)人員的工作，應(yīng)號召企業(yè)各個部門、各名員工的積極參與，并樹立全員成本節(jié)約意識，實(shí)現(xiàn)成本管理目標(biāo)。

3.3 基于成本管理目標(biāo)，完善成本管理方法

除上述措施之外，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)基于成本管理目標(biāo)，完善成本管理方法。具體措施主要有三點(diǎn)：第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將成本管理理念貫穿于企業(yè)的整個發(fā)展運(yùn)營之中。在日常運(yùn)營中，一旦發(fā)現(xiàn)與成本管理理念相違背之處，企業(yè)應(yīng)利用成本管控措施對其及時加以修正；第二，成本管理的核心應(yīng)是財(cái)務(wù)部門，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以此為基準(zhǔn)建立成本管控體系。企業(yè)的各項(xiàng)資金設(shè)用都應(yīng)由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)歸集和管理。各項(xiàng)成本耗費(fèi)也應(yīng)由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行匯總，并對企業(yè)的整體成本使用情況與管理情況進(jìn)行綜合掌控。會計(jì)期末，財(cái)務(wù)部門應(yīng)將成本分析結(jié)果和成本預(yù)算的實(shí)際執(zhí)行情況上報(bào)至企業(yè)的管理層，以確保企業(yè)決策的準(zhǔn)確度；第三，企業(yè)應(yīng)對成本進(jìn)行分階段、有目的的控制。具體而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以按照“事前、事中、事后”三個階段分別進(jìn)行有針對、有重點(diǎn)的成本管理。同時，對企業(yè)日常運(yùn)營中的期間費(fèi)用，也應(yīng)分階段、逐級的進(jìn)行管控。

3.4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)注意成本管理效率的提高

前文已述，成本管理除了是財(cái)務(wù)部門、財(cái)務(wù)人員的工作之外，還是企業(yè)其他部門與人員的共同工作，需要“全員參與”。因此，成本管理最終效果的發(fā)揮，離不開企業(yè)上下各部門、各人員的“能動性”。而這也是企業(yè)成本管理效率的一種提高方法。不僅如此，還能從側(cè)面肯定員工/部門的工作與能力，從而間接提高了部門與員工參與成本控制的主動性與積極性，最終提高了企業(yè)成本管理的效率。

篇11

風(fēng)險管理方法是風(fēng)險管理流程實(shí)施的具體手段，建立風(fēng)險管理方法體系有助于各個流程的具體執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理方法體系將各個流程的風(fēng)險管理方法匯總起來，比較各種方法的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，找出其在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理中的適用范圍，在進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險管理時，可以針對各個階段的特點(diǎn)快速選擇有效的方法進(jìn)行風(fēng)險的定性和定量分析。在風(fēng)險管理框架中目標(biāo)體系、組織體系、流程體系、方法體系四大體系相輔相成，共同構(gòu)成了一個相對完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險管理體系。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理的分析與監(jiān)控

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險識別

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險識別是風(fēng)險管理的基礎(chǔ)。主要用來確定風(fēng)險來源和進(jìn)行風(fēng)險分類的過程。風(fēng)險識別是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工作分解的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，即針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不同階段，進(jìn)行風(fēng)險識別。不同階段的風(fēng)險因素不同，風(fēng)險分類和分組的依據(jù)也不同。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目其主要風(fēng)險有：預(yù)測風(fēng)險、決策風(fēng)險、高層戰(zhàn)略風(fēng)險、技術(shù)設(shè)計(jì)風(fēng)險、計(jì)劃風(fēng)險、實(shí)施控制風(fēng)險、政策性風(fēng)險等。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險評估

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險評估是通過對風(fēng)險的定性分析和定量分析，估計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險發(fā)生的概率和可能產(chǎn)生的后果，在此基礎(chǔ)上將風(fēng)險按照高、中、低風(fēng)險對風(fēng)險進(jìn)行排序，編制風(fēng)險列表，最后根據(jù)風(fēng)險的程度進(jìn)行專題風(fēng)險研究的過程。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度、成本、質(zhì)量風(fēng)險分析的范圍比建筑工程項(xiàng)目的進(jìn)度、成本和質(zhì)量的范圍要寬，應(yīng)該從項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)和經(jīng)營各個階段的工作特點(diǎn)來對其可能出現(xiàn)的風(fēng)險進(jìn)行分析。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險監(jiān)控

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險監(jiān)控是對風(fēng)險應(yīng)對計(jì)劃執(zhí)行情況的修正和提高的過程，也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理有效實(shí)施的保障。風(fēng)險監(jiān)控應(yīng)該隨著項(xiàng)目的深入，對風(fēng)險識別、評估的結(jié)果進(jìn)行修正，對風(fēng)險應(yīng)對計(jì)劃進(jìn)行修改，即風(fēng)險識別、評估、應(yīng)對、監(jiān)控和再識別的循環(huán)過程。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險的化解策略

（一）風(fēng)險回避

風(fēng)險回避是指當(dāng)項(xiàng)目風(fēng)險潛在威脅發(fā)生可能性太大，不利后果也太嚴(yán)重，又無其它策略可用時，主動放棄項(xiàng)目或改變項(xiàng)目目標(biāo)與行動方案，從而規(guī)避風(fēng)險的一種策略。風(fēng)險回避的做法大體可分為兩種：一種是放棄或終止某項(xiàng)可能引起風(fēng)險損失的活動；另一種是改變活動方案，或改變工作方法。風(fēng)險回避是一種消極的防范手段，雖然能避免損失，但也失去了獲利的機(jī)會。所以，在選取風(fēng)險應(yīng)對措施時最好慎用風(fēng)險回避這種防范手段。

（二）風(fēng)險控制

風(fēng)險控制是指在風(fēng)險事件發(fā)生前、發(fā)生時及發(fā)生后，采取的降低風(fēng)險損失發(fā)生概率，縮小風(fēng)險損失程度的措施。風(fēng)險控制從主動采取預(yù)防措施入手，消除和減少風(fēng)險隱患，降低損失發(fā)生頻率和損失程度。風(fēng)險控制是一種積極的風(fēng)險管理措施，措施成本低、效益好，不會產(chǎn)生不良后遺癥，應(yīng)優(yōu)先采用風(fēng)險控制措施。 （三）風(fēng)險轉(zhuǎn)移

風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)所采取的措施。風(fēng)險轉(zhuǎn)移是將開發(fā)活動中風(fēng)險可能所致?lián)p失的法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)。風(fēng)險轉(zhuǎn)移是將風(fēng)險轉(zhuǎn)移出去而間接達(dá)到降低自身的損失程度。

（四）風(fēng)險自留

風(fēng)險自留是房地產(chǎn)開發(fā)者自己承擔(dān)風(fēng)險事件所致?lián)p失。在房地產(chǎn)開發(fā)中，對一些無法回避，難以控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險，或者因?yàn)槊帮L(fēng)險可能獲得較大利益時，在不影響開發(fā)者根本利益、大局利益的前提下，常采取風(fēng)險自留措施。風(fēng)險自留對策應(yīng)與風(fēng)險控制對策結(jié)合使用，實(shí)行風(fēng)險自留對策時，應(yīng)盡可能地保證重大項(xiàng)目風(fēng)險己經(jīng)保險或?qū)嵤┝孙L(fēng)險控制計(jì)劃。

（五）風(fēng)險利用

風(fēng)險利用是指開發(fā)商利用人們懼怕風(fēng)險、追求安全的心理，通過參與確實(shí)存在風(fēng)險的開發(fā)活動，依靠自身扎實(shí)的風(fēng)險管理工作，興利抑弊，謀求自身最大收益的行為。風(fēng)險利用是風(fēng)險管理的較高層次，對風(fēng)險管理人員的管理水平要求較高，必須具有豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，嫻熟的技巧和高度的應(yīng)變能力，才能對風(fēng)險的可利用性和可利用價值進(jìn)行分析，有效利用。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險應(yīng)對中注意的問題

（一）制定風(fēng)險應(yīng)對計(jì)劃應(yīng)具有針對性

風(fēng)險應(yīng)對計(jì)劃的制定是風(fēng)險管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于項(xiàng)目的獨(dú)特性和唯一性，在制定應(yīng)對措施時不可能照搬現(xiàn)有的模式，必須根據(jù)項(xiàng)目自身的條件和項(xiàng)目風(fēng)險識別、評估的結(jié)果，提出有針對性的解決方案。同時在制定應(yīng)對計(jì)劃時必須克服僥幸心理，為了減少費(fèi)用支出，不對風(fēng)險做有效的防范。

（二）注重應(yīng)對管理方法的組合

無論是風(fēng)險控制、風(fēng)險轉(zhuǎn)移還是風(fēng)險自留等，每種風(fēng)險應(yīng)對措施都有它的局限性，面對復(fù)雜多變的風(fēng)險，應(yīng)注重多種方法的組合，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況做出多種方案，按照優(yōu)先級進(jìn)行排序，避免單一方案無效帶來的措手不及。

篇12

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個投入資金大、整合資源多、開發(fā)周期長、投資回報(bào)風(fēng)險大的投資開發(fā)過程。項(xiàng)目開發(fā)根本目標(biāo)是開發(fā)適合市場的項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)銷售贏利。如何開發(fā)優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，如期將地產(chǎn)交付消費(fèi)者使用，并節(jié)約造價，以獲取高額利潤，均依靠項(xiàng)目管理來實(shí)現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理顯得尤其重要。房地產(chǎn)公司需要改進(jìn)和完善項(xiàng)目管理模式，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中存在的問題

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的水平普遍不高，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益低于當(dāng)前國際的一般水平，不少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在著質(zhì)量低劣、交房脫期、貨不對板、空置率高等問題要解決這些問題，開發(fā)企業(yè)就要在管理模式上下功夫，加強(qiáng)對項(xiàng)目管理的研究和應(yīng)用，把項(xiàng)目管理作為一種新生的、先進(jìn)的、高效的管理模式來關(guān)注。筆者將結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)的幾個階段的現(xiàn)實(shí)情況，對項(xiàng)目管理的關(guān)鍵問題進(jìn)行探討分析。

1.1 前期策劃及市場調(diào)研不到位、調(diào)整不及時

有些開發(fā)商以“市場是變化的，項(xiàng)目定位不能太死”為借口，不重視前期的項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究，項(xiàng)目市場定位不準(zhǔn)確，浪費(fèi)了項(xiàng)目的時機(jī)、時間。由于沒有詳細(xì)、“可行”的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，導(dǎo)致決策猶豫不決。決策高層“猶豫”了一段時間后，大多會匆忙決策，這樣的決策確定的項(xiàng)目產(chǎn)品基本不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。項(xiàng)目決策階段的問題在項(xiàng)目實(shí)施過程中會造成項(xiàng)目管理的諸多困難。

1.2 設(shè)計(jì)單位和開發(fā)商普遍忽視項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的投資控制

目前我國的設(shè)計(jì)投標(biāo)主要是從功能、技術(shù)、美觀等角度來評價設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣，有重技術(shù)輕經(jīng)濟(jì)的傾向，較少考慮方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一一項(xiàng)目投資，這顯然不得項(xiàng)目成本控制的要領(lǐng)。同時，現(xiàn)行設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)取方式不甚合理，因?yàn)槟壳霸O(shè)計(jì)費(fèi)的多少取決于工程總造價的高低或建筑面積的大小，費(fèi)用本身只反映了設(shè)計(jì)的程度，而沒有考慮造價的合理性和經(jīng)濟(jì)效益的因素。

設(shè)計(jì)人員的創(chuàng)新，被社會認(rèn)可的只是技術(shù)上的創(chuàng)新(如建筑造型和使用功能)，而控制項(xiàng)目投資的創(chuàng)新卻得不到應(yīng)有的關(guān)注和認(rèn)同。設(shè)計(jì)人員在降低項(xiàng)目投資上深挖潛力的設(shè)計(jì)成果，得不到表揚(yáng)和獎勵，反而要承擔(dān)風(fēng)險。這造成了設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)意識淡薄，只要保證安全保險、不出技術(shù)或安全問題就不考慮工程造價，導(dǎo)致工程設(shè)計(jì)的“肥梁肥柱”等抬高工程造價的現(xiàn)象。

1.3 項(xiàng)目收尾階段，業(yè)主分包工程的分包商與工程總承包商之間的矛盾突出

在前期土建施工階段，工作單一，項(xiàng)目管理簡單，包括那些已包含在總包合同內(nèi)的業(yè)主指定分包或?qū)I(yè)分包，監(jiān)理方及業(yè)主管理人員在此方面的項(xiàng)目管理工作較易完成，難度較大的是與業(yè)主獨(dú)立簽訂施工合同的分包工程。在工程招標(biāo)時關(guān)于工程配合、交接口界定不夠詳細(xì)，簽訂的工程施工合同不嚴(yán)密，合作意識“較差”的總承包商對業(yè)主分包工程配合問題“過于認(rèn)真”、“斤斤計(jì)較”，使業(yè)主項(xiàng)目管理困難重重，總是在工程接口、配合方面糾纏不清，這是造成工期拖延的重要因素。業(yè)主分包工程的分包商有了需溝通、協(xié)調(diào)的問題往往直接找業(yè)主，業(yè)主成了變相的“總承包”單位，業(yè)主的現(xiàn)場管理人員成了工程現(xiàn)場的“總協(xié)調(diào)”，而到了收尾階段其有80％以上的工作精力和工作量都花費(fèi)在了“協(xié)調(diào)”工作上，使得工程項(xiàng)目建設(shè)虎頭蛇尾，留下諸多問題。一旦出現(xiàn)了工程質(zhì)量和拖延工期問題后相互扯皮，各方都爭相推諉責(zé)任。項(xiàng)目到了即將竣工、交付客戶入住的階段，業(yè)主的工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場代表總是“求”完了這方，再去“請”那方，還要準(zhǔn)備組織進(jìn)行工程項(xiàng)目整體驗(yàn)收和交付等工作。在項(xiàng)目收尾階段，業(yè)主的工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場代表的工作壓力、工作難度和工作量都很大。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的措施

2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的成本控制

成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利，獲利多少的問題。在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中，從前期的土地開發(fā)一直到最后的房屋銷售以及管理費(fèi)等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，降低成本一方面體現(xiàn)在好的設(shè)計(jì)、較低的價格；另一方面也體現(xiàn)在找好的設(shè)計(jì)單位，避免所設(shè)計(jì)的產(chǎn)品一旦得不到市場認(rèn)可而出現(xiàn)滯銷等情況。但是，建筑安裝成本依然是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)日中的重要部分，占整個房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的30％～40％，建筑安裝成本能不能得到有效控制，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)。其中尤應(yīng)注意降低材料成本。

2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的進(jìn)度控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及進(jìn)度控制的活動有：投資機(jī)會選擇與策劃、可行性研究、前期工作(包括土地開發(fā)、項(xiàng)目融資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、合同的簽署等等)、建設(shè)階段、租售階段(還可能包括物業(yè)管理階段)。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度管理，就應(yīng)在這些環(huán)節(jié)上做好時問上的安排。

2.2.1 應(yīng)對參與各方進(jìn)行范圍管理，某一參與方何時介入、何時退出及其責(zé)任范圍。

2.2.2 研究項(xiàng)目各個工作的相關(guān)程度，有的是互不影響的并行工作，有的是完全相關(guān)的，有的rA0是不完全相關(guān)的。

2.2.3 針對項(xiàng)目的情況，制定出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個工作的先后次序及預(yù)計(jì)持續(xù)時間，并對項(xiàng)目的進(jìn)展情況及時監(jiān)控。

2.2.4 建筑工程的進(jìn)度控制是在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工工期要求的前提下進(jìn)行的，它服務(wù)于整個房地產(chǎn)開發(fā)流程的進(jìn)度控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作流程并不是唯一的，所以開發(fā)周期的活動性較大，不同的開發(fā)企業(yè)其項(xiàng)目開發(fā)持續(xù)時間也不一樣。

我國某知名房地產(chǎn)企業(yè)所采用的“快速開工快速銷售”模式，強(qiáng)凋操作流程的創(chuàng)新與優(yōu)化，產(chǎn)品研發(fā)、開發(fā)手續(xù)、工程建設(shè)三者之間的交叉與搭接，準(zhǔn)確地進(jìn)行市場定位和推廣定位，擁有強(qiáng)大的銷售網(wǎng)絡(luò)和銷售能力。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司操作項(xiàng)目“一環(huán)套一環(huán)”的串聯(lián)方式，該企業(yè)改為并聯(lián)的方式，從而從拿地到項(xiàng)目開工到開盤的時間大大縮短。在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段，市場調(diào)研、項(xiàng)目策劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等同步進(jìn)行，強(qiáng)調(diào)各部門充分介入與相互之間搭接，所有的項(xiàng)目都是從研發(fā)到工程，到運(yùn)營、物業(yè)管理的全程跟進(jìn)。所以在全國各地的眾多項(xiàng)目，從土地中標(biāo)到開始銷售，全部控制在半年以內(nèi)，而大多房地產(chǎn)企業(yè)常常需要1年～2年。

2.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的溝通管理

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，首先應(yīng)做好組織內(nèi)部的溝通交流。由于大部分的房地產(chǎn)公司都采用矩陣式的組織模式，企業(yè)應(yīng)注重職能部門之間的溝通和職能部門與項(xiàng)目部之間的交流。

2.3.1 職能部門之間的溝通。例如：營銷策劃部通過其獲得的市場信息為投資發(fā)展部提供決策支持；財(cái)務(wù)部依據(jù)投資預(yù)算進(jìn)行融資，做好資金流的保障工作，同時控制工程、營銷等等費(fèi)用；人力資源部則根據(jù)需要為整個組織提供人力保障等。

2.3.2 應(yīng)做好開發(fā)項(xiàng)目參與各方的溝通工作。例如，在工程施工中，承包商、監(jiān)理單位、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、供應(yīng)商之間的溝通對于工程項(xiàng)目的順利實(shí)施至關(guān)重要。

2.3.3 界面溝通管理。當(dāng)然在房地產(chǎn)企業(yè)中，信息管理、合同管理、風(fēng)險管理也是至關(guān)重要的。

3 結(jié)束語

工程項(xiàng)目管理是一個動態(tài)的過程。業(yè)主方對工程項(xiàng)目的管理與造價的控制應(yīng)貫穿于項(xiàng)目的全過程，在工程項(xiàng)目建設(shè)的各個階段、各個環(huán)節(jié)，時時都要有控制投資的經(jīng)濟(jì)頭腦。充分利用和認(rèn)真分析建設(shè)周期中的重要信息．把握住市場經(jīng)濟(jì)的脈搏，減少或避免建設(shè)資金的流失，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益。

參考文獻(xiàn)

[1]龐小平.項(xiàng)目管理的理論與實(shí)踐[J],水運(yùn)科學(xué)研究,2006.

篇13

(3)預(yù)算編制不合理。由于房地產(chǎn)行業(yè)是近年的新興行業(yè),尚未很好形成自身所開發(fā)的各種房產(chǎn)品類型(如住宅、商鋪、寫字樓、酒店等)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和國家預(yù)算定額,缺乏一套完整的全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)作指導(dǎo)，因而實(shí)際做起預(yù)算來難免憑經(jīng)驗(yàn)估算,帶有一定的隨意性,與實(shí)際情況偏離較大，導(dǎo)致預(yù)算失去了應(yīng)有的指導(dǎo)意義。

(4)缺乏預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)控、反饋、激勵機(jī)制。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算管理往往只停留在預(yù)算指標(biāo)的下達(dá)，在預(yù)算的編制和匯總上，不注重對預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控。雖然對預(yù)算的編制很重視，專門成立了預(yù)算職能部門進(jìn)行預(yù)算編制，但預(yù)算職能部門對預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督很少參與，沒有建立有效的預(yù)算反饋機(jī)制和執(zhí)行分析機(jī)制。同時，也存在考核和激勵機(jī)制缺失或落實(shí)不到位的問題，不能有效實(shí)施全面預(yù)算管理。

(5)預(yù)算執(zhí)行效果不理想。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為趕工期、搶進(jìn)度，經(jīng)常出現(xiàn)“無圖紙先施工”，“三邊”工程屢禁不止，設(shè)計(jì)概算突破估算指標(biāo)、施工圖預(yù)算突破設(shè)計(jì)概算、竣工結(jié)算突破施工圖預(yù)算，預(yù)算管理形同虛設(shè)。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強(qiáng)化全面預(yù)算管理的措施思考

2.1完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理組織體系建設(shè)(1)要提高預(yù)算管理的權(quán)威性，增強(qiáng)全體員工的參與和配合意識。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算管理要求一切經(jīng)濟(jì)活動都圍繞企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而開展，預(yù)算一經(jīng)確定，企業(yè)各部門在項(xiàng)目開發(fā)全周期的各項(xiàng)活動中都要認(rèn)真執(zhí)行，提高預(yù)算的控制力和約束力。當(dāng)遇到投資額大、開發(fā)周期長、經(jīng)營風(fēng)險大的工程項(xiàng)目時，預(yù)算工作內(nèi)容涉及到企業(yè)的前期、設(shè)計(jì)、工程、營銷、財(cái)務(wù)等各個方面和部門，環(huán)環(huán)相扣、密不可分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高層管理者應(yīng)充分認(rèn)識到預(yù)算管理的重要性，組織企業(yè)全體員工主動參與預(yù)算的策劃、編制、控制，增強(qiáng)預(yù)算管理工作的合力。(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立各級全面預(yù)算管理組織機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)各項(xiàng)算的討論、修改、報(bào)批、下達(dá)、考核，以及通報(bào)分析預(yù)算的執(zhí)行情況。預(yù)算編制應(yīng)自上而下、自下而上、上下結(jié)合、分級編制、逐級匯總。預(yù)算管理委員會負(fù)責(zé)把預(yù)算與集團(tuán)公司戰(zhàn)略聯(lián)系在一起，分析市場機(jī)遇和風(fēng)險，制定整體和各分項(xiàng)的收益目標(biāo)。組織各部門對目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化、分解。分析、評價項(xiàng)目開發(fā)期經(jīng)營預(yù)算和投資預(yù)算與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)是否存在差距，計(jì)算落實(shí)方案所需資源，提出可供選擇方案。

2.2完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)企業(yè)管理模式和房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)分析，建立一套完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本、費(fèi)用科目體系。做好成本核算基礎(chǔ)工作，作為項(xiàng)目預(yù)算成本、費(fèi)用的依據(jù)，指導(dǎo)項(xiàng)目的預(yù)算工作，根據(jù)所開發(fā)的房產(chǎn)品類型，不斷積累和完善，逐步形成企業(yè)自身的成本費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)。

2.3改進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算編制方法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要進(jìn)行高效預(yù)算管理，就要聚焦房地產(chǎn)具體業(yè)務(wù)，要建立起符合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)的預(yù)算指標(biāo)，如銷售額、房款回收率、利潤額、工程節(jié)點(diǎn)、目標(biāo)成本、銷售費(fèi)用率、管理費(fèi)用率、投資回報(bào)率、經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量等。同時，還要建立起符合房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)特點(diǎn)的編制方法，主要包括以現(xiàn)金預(yù)算為中心；以目標(biāo)成本為基礎(chǔ)；以營銷措施為手段；以滾動預(yù)算為主要編制方法。

2.4注重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算實(shí)施的過程控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過編制項(xiàng)目目標(biāo)成本費(fèi)用，以指導(dǎo)整個項(xiàng)目開發(fā)過程各階段的成本費(fèi)用管控工作，做到事前、事中及事后全過程控制，實(shí)施動態(tài)管理手段，嚴(yán)格控制項(xiàng)目成本和費(fèi)用，降低成本耗費(fèi)，節(jié)約資金流出，提高經(jīng)濟(jì)效益，保障項(xiàng)目及時優(yōu)質(zhì)完成，降低項(xiàng)目投資風(fēng)險。事前預(yù)測，在項(xiàng)目可行性方案論證時，應(yīng)對各類房產(chǎn)品的內(nèi)部收益率進(jìn)行測算。預(yù)算的編制必須打破設(shè)計(jì)先行的傳統(tǒng)管理模式，設(shè)計(jì)階段已決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的大格局，因此房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目預(yù)算應(yīng)走在設(shè)計(jì)的前端，對所開發(fā)項(xiàng)目定位有足夠的論證和測算依據(jù)。事中控制，是預(yù)算管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。企業(yè)應(yīng)圍繞資金管理和成本管理兩大主題，根據(jù)工程進(jìn)度、合同約定，結(jié)合預(yù)算指標(biāo)、項(xiàng)目開發(fā)周期、企業(yè)資金狀況進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行的事中控制。在具體控制形式上，可考慮建立預(yù)算執(zhí)行情況通報(bào)會或計(jì)劃執(zhí)行完成情況溝通會，對各部門預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行通報(bào)，對于出現(xiàn)差異的要找出原因與明確責(zé)任部門(人)。事后評價，主要是改變傳統(tǒng)的考核模式，避免簡單地將差異界定到執(zhí)行部門上，要從指標(biāo)指定、環(huán)境影響、上下游部門的配合等方面查找原因。此外，要考慮將預(yù)算管理的關(guān)鍵指標(biāo)納入績效考核指標(biāo)中，在KPI中設(shè)置預(yù)算執(zhí)行情況的對應(yīng)指標(biāo)，如“超資金預(yù)算率”、“預(yù)算執(zhí)行率”等，再根據(jù)不同指標(biāo)設(shè)置預(yù)警控制值，對執(zhí)行情況進(jìn)行實(shí)時監(jiān)控以客觀地反映出部門業(yè)績和價值，明確責(zé)任，兌現(xiàn)獎懲。

2.5嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算調(diào)整管理主要應(yīng)掌握以下要點(diǎn)：一是不得隨意調(diào)整。要強(qiáng)化預(yù)算的“法律效力”，預(yù)算方案一經(jīng)批準(zhǔn)下發(fā)，一般情況下不得隨意調(diào)整預(yù)算。二是深入分析采取措施。對于超預(yù)算或需預(yù)算外支出，應(yīng)當(dāng)深入分析其原因，如是必需的或原預(yù)算存在漏項(xiàng)的，則應(yīng)通過相應(yīng)審批后方可調(diào)整，如存在人為因素或可有可無的，則不能隨意調(diào)整。如屬預(yù)算執(zhí)行時存在問題，則需追究相關(guān)負(fù)責(zé)人責(zé)任。三是主動調(diào)整。當(dāng)外部環(huán)境或集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)生重大變化，應(yīng)積極主動地提出預(yù)算調(diào)整申請，以保證預(yù)算方案符合客觀實(shí)際情況，在經(jīng)濟(jì)上能夠?qū)崿F(xiàn)最優(yōu)，達(dá)到實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化的目的，確保企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。