引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)行業(yè)收入范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
二、房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)實現(xiàn)的原則
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實現(xiàn)。一是采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)(權(quán)利)時。確認(rèn)收入的實現(xiàn)；二是采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的。在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；三是采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的。其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貨款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；四是采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)：a 采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。b 采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。c 采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。d 采取基價(保底價)并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。五是將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)：a 將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實現(xiàn)。b 將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的。租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)、出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實現(xiàn)。六是以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品和將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售等銷售方式，存在一定的節(jié)稅空間特別是遞延納稅空間。
三、房地產(chǎn)銷售收入的核算
在房地產(chǎn)企業(yè)的會計實務(wù)中，通常是在土地、商品房移交后，將結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可時，確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)。收入核算的關(guān)鍵是收入的確認(rèn)和計量，即按收入實現(xiàn)原則和配比原則的要求，確定何時確認(rèn)收入及其入賬金額。從一些房地產(chǎn)企業(yè)的會計實務(wù)來看，在其收入核算中尚未嚴(yán)格按《企業(yè)會計制度》的要求進(jìn)行賬務(wù)處理。在預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品時，存在的問題尤為突出。
房地產(chǎn)商品的銷售通常是采用預(yù)售形式，其銷售的前提是取得預(yù)售許可證及銷售許可證。采用預(yù)售形式時，需要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同及收取部分預(yù)售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)權(quán)戶等不同環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同一般的生產(chǎn)企業(yè)相比有一定的特殊性?！妒杖搿窚?zhǔn)則要求以風(fēng)險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，但在以上的哪個環(huán)節(jié)最符合《企業(yè)會計制度》的四個確認(rèn)條件呢?需要會計人員的職業(yè)判斷。在各企業(yè)的會計實務(wù)中，存在不同的理解及確認(rèn)方法。具體來說，主要存在下列各種情況：
(一)在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收并辦理移交手續(xù)時，確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入
有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，預(yù)售中所得的價款，只是一種暫收款，因為開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗收。有的建設(shè)項目剛剛開工甚至尚未開工，所以風(fēng)險仍未轉(zhuǎn)移，成本亦沒有最后核算，所以不符合收入確認(rèn)條件。只作為企業(yè)的預(yù)收賬款，在相關(guān)開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收并辦理移交手續(xù)后。才確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入。
(二)在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收時，確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入
一些房地產(chǎn)企業(yè)亦同意在房地產(chǎn)竣工驗收、辦妥移交手續(xù)前收到的銷售款不符合確認(rèn)條件，應(yīng)在工程竣工并收到部分房款后可確認(rèn)其收入。
(三)以分期收款方式的房地產(chǎn)銷售，按合同規(guī)定的收款時間分期確認(rèn)收入，同時分期結(jié)轉(zhuǎn)成本
這是以收付實現(xiàn)制的原則，比較保守的處理方法。但是。某些房地產(chǎn)企業(yè)有時也在房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，按已經(jīng)收回的價款或可能收回的價款確認(rèn)銷售收入。而對其中估計無法收回的部分作為未實現(xiàn)收入處理。
(四)按預(yù)售合同價款中已經(jīng)收取的價款分期確認(rèn)收入
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一、相關(guān)借款利息的籌劃實務(wù)
由于目前大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的開發(fā)資金來自金融企業(yè)的借貸，具有資金量
大、借款期限長、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可以利用合適的利息扣除方式對借款利息進(jìn)行稅收籌劃。一方面，針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，將完工之前的借款利息可以計入開發(fā)成本，并可作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（期間費(fèi)用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)，增加凈收益。另一方面，針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。案例:某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批商品房，支付的地價款為600萬元，開發(fā)成本為1000萬元，假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為100萬元和70萬元時（設(shè)貸款利率5%），如何為該公司利用利息扣除進(jìn)行籌劃？籌劃過程如下：首先計算扣除的利息支出差異：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬元)，其次判斷：當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬元時，由于100萬>80萬，所以該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計稅依據(jù)將增加20萬元，造成多繳稅款；當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬元時，由于70萬
二、利用建房方式的籌劃實務(wù)
大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據(jù)《營業(yè)稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項優(yōu)惠政策，實現(xiàn)共贏。案例：華富房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對富民公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)成本，增強(qiáng)市場競爭力，這樣就實現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和購置方的雙贏。
三、改變銷售模式的籌劃實務(wù)
一是，針對納稅主體的新設(shè)分立。即房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)設(shè)立獨(dú)立銷售公司，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。案例：大華公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，如果采用兩種售價：第一，若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48%，應(yīng)納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。第二，以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。第三，如果大華公司設(shè)立獨(dú)立銷房屋銷售公司，大華公司將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97%＜20%，免納土地增值稅。當(dāng)銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業(yè)稅及附加合計：1500×5.5%=82.5萬元，可扣除的項目金額為1167.5+82.5=1250萬元，其增值率為16.67%＜20%，免納土地增值稅。最終從集團(tuán)角度看，銷售時只增加營業(yè)稅等稅金：1400×5.5%=77萬元，獲利潤1500－（1167.5＋77）=255.5萬元，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75萬元。
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1 房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理研究的意義
房地產(chǎn)行業(yè)由于其會計核算特點(diǎn)而存在顯著的盈余管理空間。房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理不僅誤導(dǎo)投資者決策，也影響政府部門的宏觀調(diào)控決策。過度的盈余管理造成房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮的假象，且有利于房地產(chǎn)商抬高價格。而過高的房價不利于社會穩(wěn)定。根據(jù)國外經(jīng)典的研究成果，房地產(chǎn)泡沫一旦發(fā)生破滅，可能要持續(xù)三到五年的時間。
歷次會計準(zhǔn)則的出臺都被認(rèn)為是救火式出臺，證券市場出了問題，會計準(zhǔn)則就出來救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。
因此，研究并規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為是理論界、事務(wù)界和政府部門的重要課題。
2 房地產(chǎn)行業(yè)會計核算特點(diǎn)及其對應(yīng)的盈余管理手段
2.1 無法統(tǒng)一界定銷售收入的確認(rèn)時間
房地產(chǎn)企業(yè)會計核算收入的關(guān)鍵是收入的確認(rèn)和計量。根據(jù)《企業(yè)會計制度》，銷售商品收入確認(rèn)的四個條件為，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。從上述規(guī)定可以看出，收入確認(rèn)以風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)。
房地產(chǎn)開發(fā)商品通常是采用預(yù)售方式和分期付款方式進(jìn)行銷售。采用預(yù)售形式時，大致需要經(jīng)過以下環(huán)節(jié)：簽訂預(yù)售合同及收取部分預(yù)售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等。由于對銷售收入的確認(rèn)——風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移——存在不同的理解，所以會計人員可根據(jù)公司需要自行選擇環(huán)節(jié)作為收入確認(rèn)的時間，由此進(jìn)行盈余管理。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用預(yù)收款的方式收取售房款。相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)房屋竣工驗收并與房屋購買者辦妥了相關(guān)的手續(xù)后，就應(yīng)該將預(yù)收款項確認(rèn)為銷售收入。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會采取措施來拖延“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為銷售收入的時間，比如拖延所開發(fā)的房屋的竣工時間，或者拖延辦理相關(guān)的手續(xù)，從而減少當(dāng)期的銷售收入，減少當(dāng)期稅款的繳納。
2.2 銷售收入的計量模式存在可選擇性
2007年1月1日開始施行的新會計準(zhǔn)則體系在堅持歷史成本基礎(chǔ)的前提下，引入了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和公允價值計價模式。準(zhǔn)則明確規(guī)定以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的基準(zhǔn)模式，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。
當(dāng)存在兩種可供選擇的計量模式時，公司會根據(jù)需要進(jìn)行選擇。有研究表明經(jīng)營業(yè)績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產(chǎn)會計政策，增加公允價值變動收益、調(diào)節(jié)業(yè)績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時，公允價值是個救市良方。2
2.3 成本和收入難以配比
配比原則是指以實現(xiàn)的收入與所發(fā)生的費(fèi)用的直接聯(lián)系為基礎(chǔ)，將所有與收入產(chǎn)生有關(guān)的成本在同一會計期間轉(zhuǎn)為費(fèi)用。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入需要數(shù)年時間，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理。在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計入當(dāng)期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。3
我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都會同時開發(fā)多個樓盤，每個樓盤的開工時間不同，并且時間較長，這樣就會有多期樓盤存在于一個會計期間情況的出現(xiàn)。當(dāng)期完工結(jié)轉(zhuǎn)的樓盤的成本，應(yīng)該按照配比原則記入賬面。但是房地產(chǎn)企業(yè)通常會根據(jù)自身的需要任意的分配當(dāng)期完工樓盤應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)某杀?，以此來調(diào)節(jié)當(dāng)期的利潤。
3 如何規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理
3.1 明確收入確認(rèn)的環(huán)節(jié)
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一、房地產(chǎn)行業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)的影響
（一）對國內(nèi)生產(chǎn)總值的影響。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下，在中國向制造業(yè)創(chuàng)新型大國轉(zhuǎn)型的前提下，如何確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定和回暖成為促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示：2013年我國房地產(chǎn)行業(yè)直接投資比重占社會固定投資比重的26%，這一數(shù)字充分說明了房地產(chǎn)行業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要意義。而且房地產(chǎn)行業(yè)與其它一些國民支柱產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)，如：建筑業(yè)、鋼鐵業(yè)、建材業(yè)、能源行業(yè)等。牽一發(fā)而動全身，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生變化其它行業(yè)都會產(chǎn)生影響。
（二）對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的影響。近年來，我國不斷加大基礎(chǔ)建設(shè)的投入，房地產(chǎn)行業(yè)與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也有著十分緊密的聯(lián)系，我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主要由政府進(jìn)行融資，政府融資的方式主要依賴于土地出讓金，根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表明：房地產(chǎn)業(yè)的投資和基礎(chǔ)建設(shè)的投資占總投資比重的50%以上。而且房地產(chǎn)行業(yè)還影響著政府財政收入，政府從房地產(chǎn)業(yè)的的收入主要來源于稅收收入和土地出讓金收入，有些地方政府依賴這筆收入促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)不景氣勢必造成地方財政收入狀況堪憂。
（三）對城鎮(zhèn)化的進(jìn)程產(chǎn)生影響。城鎮(zhèn)化有利于實現(xiàn)我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增加，提高人民的生活水平，但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)受到影響，中國的城鎮(zhèn)化建設(shè)效率緩慢，根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表明：中國城鎮(zhèn)人口增速已經(jīng)連續(xù)三年下滑，城鎮(zhèn)化建設(shè)效果不明顯。城鎮(zhèn)化有利于調(diào)整我國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。
二、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析
（一）市場低迷，房價下行壓力大。由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過于迅速，房價上漲導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)行業(yè)市場呈現(xiàn)出一種低迷的狀況，由于市場需求的無限擴(kuò)大和土地資源的緊缺造成了我國房地產(chǎn)行業(yè)樓市價格暴漲，行業(yè)利潤激增，這也導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)的無序發(fā)展，樓房如雨后春筍般林立于城鎮(zhèn)的大街小巷，沒有充分的考慮供求關(guān)系，造成了供大于求，新建樓房空置率很高，開發(fā)商遭受巨大的經(jīng)濟(jì)損失，房價下行已成房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。
（二）房地產(chǎn)行業(yè)地區(qū)發(fā)展不均衡。房地產(chǎn)行業(yè)的地區(qū)發(fā)展不均衡對不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著直接的影響，發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)普遍競爭壓力大，房價高昂，如：北京、上海等。房價過高給城市居民增加了沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。一些二線、三線城市房地產(chǎn)行業(yè)競爭無序，不考慮市場需求，大肆開發(fā)房地產(chǎn)項目，造成了樓房難以售出，空置嚴(yán)重，開發(fā)商蒙受巨大經(jīng)濟(jì)損失，樓市泡沫為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展制造了巨大的麻煩。
（三）國家政策調(diào)控。房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，隨著我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長，在新常態(tài)下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必須遵循我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律，確保行業(yè)發(fā)展的科學(xué)性，維持房地產(chǎn)發(fā)展的秩序。政府必須充分發(fā)揮其主導(dǎo)作用，對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行深化改革，保證房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展，合理競爭。隨著政府一系列調(diào)整政策的提出，我國的房地產(chǎn)行業(yè)目前趨于穩(wěn)定，平穩(wěn)發(fā)展，出現(xiàn)反轉(zhuǎn)的跡象。前不久，央行降息降準(zhǔn)的消息在一定程度上刺激房地產(chǎn)行業(yè)，有可能實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，恢復(fù)了市場信心，樓房空置問題有望得到進(jìn)一步解決。有關(guān)數(shù)據(jù)表明：房地產(chǎn)行業(yè)投資的各項指標(biāo)均趨于穩(wěn)定，但是增長速度還是比較緩慢，說明國家的有關(guān)政策已經(jīng)取得了良好的效果，但政策的落實需要時間，房地產(chǎn)市場投資已經(jīng)進(jìn)入新常態(tài)的發(fā)展趨勢。隨著全國各地區(qū)的樓房銷售量和銷售額的增加，能夠有效的促進(jìn)房地產(chǎn)行投資的回升，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長。
三、結(jié)語
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，很多的房地產(chǎn)企業(yè)開始向多元化發(fā)展，在地產(chǎn)行業(yè)低迷的狀況下銳意改革，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級，房地產(chǎn)企業(yè)并購，集中化發(fā)展趨勢明顯，根據(jù)我國的基本國情和發(fā)展趨勢，養(yǎng)老、旅游、文化等地產(chǎn)項目增多，進(jìn)一步的促進(jìn)了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)開始走向科學(xué)化和專業(yè)化的發(fā)展之路。
篇5
【文章編號】1007-4309（2013）01-0124-2
房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)受到越來越多的關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)會計核算問題也引起許多專家學(xué)者的重視。由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營特點(diǎn)，其會計核算程序以及方法與普通行業(yè)具有明顯的差異性。盡管近年來，財政部和證監(jiān)會為適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)體制的改革，已經(jīng)推行了一系列的會計制度改革，但是從在房地產(chǎn)行業(yè)實施的狀況來看，仍然存在許多不完善之處。2006年11月財政部的一份會計信息質(zhì)量檢查公報，通報了39家房地產(chǎn)行業(yè)存在會計失真問題。面對我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息嚴(yán)重失真和稅收流失極其嚴(yán)重的事實，我們不得不反思：我國的房地產(chǎn)行業(yè)會計存在哪些問題？如何才能解決這些問題？所以研究如何提高房地產(chǎn)行業(yè)會計信息的質(zhì)量是會計實踐研究和理論研究亟待解決的一個重大課題。
一、房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量問題
房地產(chǎn)行業(yè)自身的行業(yè)特點(diǎn)導(dǎo)致了其特定的信息質(zhì)量問題。總結(jié)如下：
（一）房地產(chǎn)行業(yè)會計人員自身素質(zhì)較低
《企業(yè)會計準(zhǔn)則》和《企業(yè)會計制度》實質(zhì)上就是會計信息加工和生成的技術(shù)性規(guī)范。然而，這些技術(shù)性規(guī)范是由會計人員來實施的，因此，會計人員對制度和準(zhǔn)則的正確理解和把握是非常重要的。所以會計人員的職業(yè)判斷力，也即會計人員根據(jù)已有的知識、經(jīng)驗合理選擇會計原則和會計處理方法的能力直接影響會計信息質(zhì)量。但現(xiàn)實中，由于房地產(chǎn)企業(yè)普遍只重視策劃人員、工程人員等和項目直接關(guān)聯(lián)的員工素質(zhì)，對會計人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)并不重視，致使會計人員的素質(zhì)差強(qiáng)人意。這些素質(zhì)不高的會計人員即便遵守了會計法規(guī)，但由于受到自身素質(zhì)的影響或其他原因，也可能使計量的信息與實際情況不符，致使會計信息失真。
（二）會計實務(wù)中銷售收入的確認(rèn)隨意性較大
在房地產(chǎn)企業(yè)中，項目建設(shè)期內(nèi)的成本費(fèi)用往往遠(yuǎn)大于當(dāng)期確認(rèn)的收入，一般開發(fā)項目峻工并售出后，大量預(yù)收款項或應(yīng)收款項確認(rèn)為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業(yè)會計準(zhǔn)則――收入》以四個原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，而在會計實務(wù)中，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實現(xiàn)的確認(rèn)可能有多種方法：有的在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入，有的在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入，有的在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時確認(rèn)收入。不同的收入確認(rèn)方法也使得會計信息失真，從而可能會誤導(dǎo)信息使用者。
（三）企業(yè)各期的業(yè)績信息可比性較差
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認(rèn)收入通常會跨越兩個以上年度，在項目籌建期大量資金投入開發(fā)過程，大量管理費(fèi)用計入當(dāng)期損益；由于部分項目尚未完工，其預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入。所以，會計理論中的收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態(tài)下而使利潤波動相當(dāng)大。例如某年A房地產(chǎn)企業(yè)的大部分項目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績就只會反映費(fèi)用的投入，因此該年的財務(wù)報表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實情況，亦不能與其他同類企業(yè)比較，失去了可比性。所以，用一般的公司業(yè)績評價指標(biāo)如凈利潤等并不能正確、客觀地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營情況。
（四）風(fēng)險披露不足
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風(fēng)險，包括土地風(fēng)險、政策風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險等。這種行業(yè)高風(fēng)險性，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關(guān)風(fēng)險事項。雖然2001年中國證監(jiān)會的《公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則第11號―從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財務(wù)報表附注特別規(guī)定》對房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險披露做出了特別要求，但從近幾年來看，執(zhí)行情況并不太理想。
（五）房地產(chǎn)行業(yè)的會計體系不規(guī)范，會計法規(guī)制度不完善
一方面，我國房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)會計體系仍然不規(guī)范，主要表現(xiàn)在商品房所有權(quán)風(fēng)險與債務(wù)是否轉(zhuǎn)移的問題上，許多房地產(chǎn)企業(yè)自身判斷的結(jié)果與正規(guī)會計機(jī)構(gòu)的判斷不符；另一方面，我國的會計法規(guī)制度尚不完善，尤其是針對新興行業(yè)的會計核算規(guī)定不明確，加大了會計核算工作的難度，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息失真。
（六）企業(yè)內(nèi)部會計核算不完善
當(dāng)前有很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會計內(nèi)部核算制度，使得現(xiàn)金流量統(tǒng)計不夠科學(xué)。依據(jù)新企業(yè)會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)現(xiàn)金流量表的編制主體是企業(yè)自身，然而，現(xiàn)實中房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他行業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流量存在明顯的差異性。從現(xiàn)金金流量方面來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌資活動以及相關(guān)的投資活動中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)作為基本單位的，而在另一方面，企業(yè)經(jīng)營活動中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項目作為基本單位的，由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)期限較長，其經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金的流出具有更大的異步性。
二、提高房地產(chǎn)會計信息質(zhì)量的對策建議
針對上述房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量中存在的問題，本文提出以下的對策建議：
（一）提高會計人員的職業(yè)素質(zhì)
房地產(chǎn)會計人員作為會計信息的直接生產(chǎn)者，對會計信息質(zhì)量的影響起著重要的作用。面對當(dāng)前日益復(fù)雜及多樣化的交易和事項，確認(rèn)和計量對房地產(chǎn)行業(yè)的會計人員提出了更高的要求，這就要求他們應(yīng)具備相應(yīng)的專業(yè)素質(zhì)、職業(yè)道德與專業(yè)技能。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真貫徹財政部頒布的《會計人員繼續(xù)教育暫行規(guī)定》，組織本企業(yè)會計人員繼續(xù)學(xué)習(xí)教育，支持會計人員參加學(xué)習(xí)培訓(xùn)和職稱資格考試，提高其專業(yè)素質(zhì)，做到與時俱進(jìn)。
（二）完善房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系
我國現(xiàn)行的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》在構(gòu)成上還較缺乏完整和系統(tǒng)性，其基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會計事項由國家統(tǒng)一制定，一些會計分支尚未納入會計規(guī)范體系。隨著我國改革開放的深化與市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會計學(xué)術(shù)界和政府財政部門已開始考慮和探討建立一些新的會計分支，對其進(jìn)行完善。但是，目前房地產(chǎn)行業(yè)會計的一些特殊事項還沒有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會計制度加以規(guī)范，例如，目前學(xué)術(shù)界對《企業(yè)會計準(zhǔn)則―――收入》中的四個收入確認(rèn)原則在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體運(yùn)用問題上，就還存在爭議，使得該行業(yè)的會計核算不規(guī)范，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果信息的可比性和有用性。所以現(xiàn)在急需完善房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系。
（三）完善配套工程的會計核算準(zhǔn)則指引
我國在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度制度》中曾經(jīng)對相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用的預(yù)提以及會計處理方面做了比較明確的規(guī)定，然而我們也應(yīng)當(dāng)看到現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》在對配套設(shè)施成本核算當(dāng)面的指引不足，這使得不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取不一致的財務(wù)成本核算手辦法，從而在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量與可比性。因此，我國相關(guān)的行政管理部門和立法機(jī)關(guān)必須完善相應(yīng)配套的會計核算準(zhǔn)則做指引，以此來規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息管理。
（四）擴(kuò)大信息披露內(nèi)容
針對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險披露不足的問題，房地產(chǎn)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)增加企業(yè)的預(yù)售情況及政策信息、土地儲備量及成本構(gòu)成信息、分項目的現(xiàn)金流量信息、質(zhì)量保證金及風(fēng)險等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地產(chǎn)企業(yè)提供真實公允的會計信息，提高風(fēng)險的透明度，為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證；另一方面可使投資者在財務(wù)報表信息不足的情況下，幫助他們更準(zhǔn)確、全面地對企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績做出評價，額外提供具有可比性的資料，也是治理信息失真的重要舉措。
（五）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會計核算
雖然相關(guān)法律法規(guī)已明確規(guī)定了內(nèi)部會計監(jiān)督制度，企業(yè)內(nèi)部會計核算制度是會計信息監(jiān)管體系的基礎(chǔ)。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財務(wù)會計規(guī)范，缺乏健全、完善的內(nèi)部會計核算制度，對內(nèi)部會計核算制度尚未足夠的重視。因而房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度時，還應(yīng)根據(jù)其管理要求和經(jīng)營特點(diǎn)制定內(nèi)部會計核算制度，以使企業(yè)的財務(wù)會計制度具有完整性和系統(tǒng)性。
【參考文獻(xiàn)】
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篇6
房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。盡管國家自2003年以來一直在宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，特別是在2010年，出臺了“史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策”，但房價一直在上漲。房地產(chǎn)公司在獲得巨額的利潤的同時也給社會帶來了不穩(wěn)定因素，威脅了宏觀經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。
1 房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理研究的意義
房地產(chǎn)行業(yè)由于其會計核算特點(diǎn)而存在顯著的盈余管理空間。房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理不僅誤導(dǎo)投資者決策，也影響政府部門的宏觀調(diào)控決策。過度的盈余管理造成房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮的假象，且有利于房地產(chǎn)商抬高價格。而過高的房價不利于社會穩(wěn)定。根據(jù)國外經(jīng)典的研究成果，房地產(chǎn)泡沫一旦發(fā)生破滅，可能要持續(xù)三到五年的時間。
歷次會計準(zhǔn)則的出臺都被認(rèn)為是救火式出臺，證券市場出了問題，會計準(zhǔn)則就出來救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。
因此，研究并規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為是理論界、事務(wù)界和政府部門的重要課題。
2 房地產(chǎn)行業(yè)會計核算特點(diǎn)及其對應(yīng)的盈余管理手段
2.1 無法統(tǒng)一界定銷售收入的確認(rèn)時間
房地產(chǎn)企業(yè)會計核算收入的關(guān)鍵是收入的確認(rèn)和計量。根據(jù)《企業(yè)會計制度》，銷售商品收入確認(rèn)的四個條件為，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。從上述規(guī)定可以看出，收入確認(rèn)以風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)。
房地產(chǎn)開發(fā)商品通常是采用預(yù)售方式和分期付款方式進(jìn)行銷售。采用預(yù)售形式時，大致需要經(jīng)過以下環(huán)節(jié)：簽訂預(yù)售合同及收取部分預(yù)售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等。由于對銷售收入的確認(rèn)——風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移——存在不同的理解，所以會計人員可根據(jù)公司需要自行選擇環(huán)節(jié)作為收入確認(rèn)的時間，由此進(jìn)行盈余管理。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用預(yù)收款的方式收取售房款。相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)房屋竣工驗收并與房屋購買者辦妥了相關(guān)的手續(xù)后，就應(yīng)該將預(yù)收款項確認(rèn)為銷售收入。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會采取措施來拖延“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為銷售收入的時間，比如拖延所開發(fā)的房屋的竣工時間，或者拖延辦理相關(guān)的手續(xù)，從而減少當(dāng)期的銷售收入，減少當(dāng)期稅款的繳納。
2.2 銷售收入的計量模式存在可選擇性
2007年1月1日開始施行的新會計準(zhǔn)則體系在堅持歷史成本基礎(chǔ)的前提下，引入了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和公允價值計價模式。準(zhǔn)則明確規(guī)定以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的基準(zhǔn)模式，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。
當(dāng)存在兩種可供選擇的計量模式時，公司會根據(jù)需要進(jìn)行選擇。有研究表明經(jīng)營業(yè)績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產(chǎn)會計政策，增加公允價值變動收益、調(diào)節(jié)業(yè)績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時，公允價值是個救市良方。2
2.3 成本和收入難以配比
配比原則是指以實現(xiàn)的收入與所發(fā)生的費(fèi)用的直接聯(lián)系為基礎(chǔ)，將所有與收入產(chǎn)生有關(guān)的成本在同一會計期間轉(zhuǎn)為費(fèi)用。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入需要數(shù)年時間，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理。在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計入當(dāng)期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。3
我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都會同時開發(fā)多個樓盤，每個樓盤的開工時間不同，并且時間較長，這樣就會有多期樓盤存在于一個會計期間情況的出現(xiàn)。當(dāng)期完工結(jié)轉(zhuǎn)的樓盤的成本，應(yīng)該按照配比原則記入賬面。但是房地產(chǎn)企業(yè)通常會根據(jù)自身的需要任意的分配當(dāng)期完工樓盤應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)某杀?，以此來調(diào)節(jié)當(dāng)期的利潤。
3 如何規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理
3.1 明確收入確認(rèn)的環(huán)節(jié)
收入確認(rèn)環(huán)節(jié)的不確定性為公司進(jìn)行盈余管理帶來了空間。各公司采取不同的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)不利于行業(yè)內(nèi)各公司之間的對比。因此，《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》在建立了收入確認(rèn)一般標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)當(dāng)建立并推廣針對特殊業(yè)務(wù)的會計準(zhǔn)則指引，讓所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)方法，從而使企業(yè)財務(wù)報告所提供的收入信息能反映企業(yè)的實際價值。
3.2 更新收益觀念，改革傳統(tǒng)損益表
在傳統(tǒng)損益表的基礎(chǔ)上增加一項其他全面收益。從金額來講，全面收益=凈收益+其他全面收益。因使用公允價值而產(chǎn)生的公允價值變動損益是已經(jīng)確認(rèn)但未實現(xiàn)的損益，所以可以將這些己確認(rèn)但未實現(xiàn)的損益應(yīng)反映在其他全面收益中，這種損益不代表企業(yè)真實的經(jīng)營業(yè)績。傳統(tǒng)損益表將巨額已確認(rèn)未實現(xiàn)損益反映在凈收益中，但即使企業(yè)利用公允價值確認(rèn)了巨額利潤也不能說明這個企業(yè)經(jīng)營狀況良好，確認(rèn)了巨額虧損也不能說明這個企業(yè)面臨倒閉。可見，如果采取這種會計方式，那么部分企業(yè)將不再熱衷于利用公允價值進(jìn)行盈余管理，房地產(chǎn)企業(yè)也不會因為利潤波動太大而回避公允價值后續(xù)計量。同時，其他全面收益與凈收益分開列示，能使會計信息使用者一目了然，哪些是已實現(xiàn)損益、哪些是未實現(xiàn)損益，能使損益信息更加全面有用。
3.3 擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高信息含量
為滿足信息使用者的需求，必須對房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露體系進(jìn)行改革，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須額外披露的各類相關(guān)信息的內(nèi)容和要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)該披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況；增加土地儲備量及成本構(gòu)成等額外信息的披露；在財務(wù)報告附注中增加分項目的現(xiàn)金流量信息的披露；增加投資計劃及風(fēng)險的披露；質(zhì)量保證金的披露。同時，應(yīng)在其財務(wù)會計報告中充分揭示其各種風(fēng)險，而不應(yīng)僅限于抵押風(fēng)險，即在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報表附注中應(yīng)增加風(fēng)險披露的內(nèi)容，就企業(yè)尚在開發(fā)的土地、工程項目等面臨的開發(fā)風(fēng)險、籌資風(fēng)險、土地風(fēng)險等進(jìn)行說明，提高風(fēng)險的透明度。
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篇7
1998年，在以取消福利分房為特征的住房制度改革的大潮下，開啟了我國房地產(chǎn)業(yè)的新一輪發(fā)展周期，特別是2003年，政府將房地產(chǎn)行業(yè)定位為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步推動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展壯大。然而，隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)價格大幅上漲，房地產(chǎn)投資額逐年上升，經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)投資的依賴程度越來越高。因此，房地產(chǎn)行業(yè)能否可持續(xù)發(fā)展成為社會爭論的焦點(diǎn)。
1湖州市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展回顧
1998年至2013年，在全國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的背景下，湖州市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)總體上也呈現(xiàn)開發(fā)投資額快速增長與商品房銷售價格穩(wěn)步上漲的局面。15年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資額由1998年的5.3億元人民幣增長到2013年的130.1億元人民幣，年均增長23.8%;商品房銷售平均價格年均增長11.1%。依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)投資額與銷售均價的變動情況，大致可以分三個階段來描述湖州市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程。第一個階段為1998年至2002年。國家對房地產(chǎn)行業(yè)的定位:促進(jìn)住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，推動住房制度改革。這一階段，湖州市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額絕對數(shù)較低，但增長速度較高，前三年加速增長，后兩年增速放緩，2000年增速達(dá)到64.3%的峰值，2002增速放緩至8.6%，年均增幅為28.92%;商品房銷售均價變動較為平穩(wěn)，1998年與2001年商品房銷售均價出現(xiàn)小幅度的下降，另外三年基本保持平穩(wěn)增長，增幅最高的2000年為11.8%，年均漲幅為6.15%。第二個階段為2003年至2007年。國家對房地產(chǎn)行業(yè)的定位:國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。這一時期，湖州市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額也呈現(xiàn)單邊遞增的走勢，除了2005年投資增速較低，僅為1.4%外，其余各年份房地產(chǎn)投資增幅都在25%以上，2007年達(dá)到階段峰值55.3%，年均投資增速為31.5%，高于第一階段2.6個百分點(diǎn)。商品房銷售均價從2003年1919元/平方米上升至2007年的4083元/平方米，漲幅達(dá)到112.77%，年均漲幅20.77%。第三個階段為2008年至2013年。主要特點(diǎn)是房地產(chǎn)反復(fù)調(diào)控期，目的是控制房價。這一時期，湖州市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額先抑后揚(yáng)，2008年受到次貸危機(jī)影響，房地產(chǎn)投資額下降0.9%，其余各年投資額呈現(xiàn)持續(xù)增長的勢頭，2013年市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額創(chuàng)歷史新高130.1億元，較2008年的56.9億大幅增長128.6%，年均增長17.99%。2008年，湖州市區(qū)銷售均價漲幅放緩至3.3%，但隨后三年湖州市區(qū)的房價加速上漲，其中2010年銷售均價在2009年環(huán)比上漲19.3%的基礎(chǔ)上再大幅飆升36.4%，成為1998年以來銷售均價漲幅最高的一年，2011年漲幅放緩至9.1%，2012與2013年銷售均價保持高位震蕩。這一階段銷售價格年均漲幅10.5%。1998年至2013年，湖州市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)總體經(jīng)歷了一輪量價齊升的上升周期，然而隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，在帶動整個社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，也帶來了不可忽視的問題，如房價大幅上漲，居民生活成本上升，并加劇了社會貧富分化;經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)投資的過分依賴;此外房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展對地區(qū)環(huán)境與資源構(gòu)成了較大的壓力。因此，房地產(chǎn)行業(yè)能否可持續(xù)發(fā)展成為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵問題。
2湖州市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展因素的評價與展望
2.1湖州市區(qū)房地產(chǎn)住宅投資額與GDP的關(guān)系
自1998年以來，湖州市區(qū)房地產(chǎn)住宅投資額逐年穩(wěn)步上升，從1998年的4.35億元上升至2013年的87.23億元，年均增長率為22.13%;住宅投資額占GDP的比重從1998年的3.2%上升到2013年10.8%。如此快速發(fā)展是否可持續(xù)成為許多行業(yè)專家學(xué)者爭論的焦點(diǎn)。回顧世界各國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史，或許能夠找到問題的答案。圖1為房地產(chǎn)住宅投資額占GDP的比重在美國、德國、日本、韓國與中國、浙江以及湖州市區(qū)的歷史表現(xiàn)。由于數(shù)據(jù)可得性的約束，圖中的中國住宅投資占GDP比重數(shù)據(jù)為1995年至2013年，浙江1999年以來以及湖州市區(qū)1998年以來至2013年。從圖1可以看出，湖州市區(qū)該指標(biāo)從1998年3.2%上升至2013年的10.8%，基本呈現(xiàn)波浪式上升態(tài)勢，這與全國住宅投資的GDP占比走勢基本吻合。從近十多年中國、浙江省及湖州市區(qū)住宅投資占GDP比重的曲線斜率來看，美國1929年大蕭條之后以及第二次世界大戰(zhàn)后的復(fù)蘇階段，日本第二次世界大戰(zhàn)后至20世紀(jì)70年代初經(jīng)濟(jì)快速崛起的階段，韓國20世紀(jì)80年代以及21世紀(jì)初曾經(jīng)出現(xiàn)類似陡峭的走勢;但是對比上述幾個國家的峰值，目前中國住宅投資占GDP的比重已經(jīng)達(dá)到前所未有的高度。盡管湖州市區(qū)這一比率較全國和浙江偏低，但仍高于上述四個國家的歷史峰值。上述四個國家中峰值最高的日本，最大值為9.2%(1973)，而2013年湖州市區(qū)這一比重已經(jīng)達(dá)到10.8%，浙江12.8%，全國12.4%，均超過日本峰值1%以上。從上述幾個國家住宅投資占GDP比重的歷史走勢看，目前湖州市區(qū)、浙江乃至全國住宅投資占GDP比重呈現(xiàn)出前所未有的高水平，表明湖州市區(qū)房地產(chǎn)住宅發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入階段。未來隨著GDP總量的上升，房地產(chǎn)住宅投資的放緩或者下降，這一比率的上升勢頭將會明顯放緩甚至出現(xiàn)下降。
2.2城市化對房地產(chǎn)市場的影響
除了經(jīng)濟(jì)因素外，城市化是影響房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要因素。房地產(chǎn)作為城市化的載體，在城市化的快速發(fā)展過程中，給房地產(chǎn)業(yè)帶來深遠(yuǎn)的影響。1975年，美國地理學(xué)家諾瑟姆(RayM.Northam)研究發(fā)現(xiàn)，城市化進(jìn)程呈一條S型曲線，具有階段性規(guī)律:一是當(dāng)城市人口超過10%以后，進(jìn)入城市化的初期階段，城市人口增長緩慢;二是當(dāng)城市人口超過30%以后，進(jìn)入城市化加速階段，城市化進(jìn)程逐漸加快，城市人口迅猛增長;三是當(dāng)城市人口超過70%以后，進(jìn)入城市化后期階段，城市化進(jìn)程停滯或略有下降趨勢。根據(jù)這個規(guī)律，當(dāng)城市化率超過30%之后，城市化進(jìn)程將會加快，房地產(chǎn)業(yè)也會隨之加速發(fā)展;而當(dāng)城市化率達(dá)到70%左右，城市建設(shè)也達(dá)到，作為城市化載體的房地產(chǎn)業(yè)也應(yīng)該達(dá)到頂峰。從表1可以看出，當(dāng)住宅投資額占GDP比重達(dá)到峰值時美國、德國、日本及韓國的城市化率介于60%至80%之間。2013年湖州市區(qū)城市化率為61%，根據(jù)歷史經(jīng)驗，湖州市區(qū)房地產(chǎn)住宅投資占GDP比重的峰值應(yīng)該會在未來幾年中出現(xiàn)。
2.3人口年齡結(jié)構(gòu)對住房需求影響
有關(guān)人口與房地產(chǎn)需求關(guān)系的著名研究見于Mankiw和Weil(1988，1992)，他們認(rèn)為戰(zhàn)后“嬰兒潮”(1946—1964年)推動的人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)的變化，能夠顯著影響房地產(chǎn)價格。哈繼銘(2007)認(rèn)為，人口因素對房地產(chǎn)市場的影響途徑有二點(diǎn)因素:一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程推動農(nóng)村人口進(jìn)入城市，產(chǎn)生大量住房需求;二是早期的“嬰兒潮”推動當(dāng)前勞動年齡人口持續(xù)增加，帶動了房地產(chǎn)市場的繁榮。此外陳斌開(2012)等根據(jù)中國人口普查數(shù)據(jù)進(jìn)行了人口年齡結(jié)構(gòu)與住房需求的實證研究。研究發(fā)現(xiàn)，我國居民住房需求與年齡高度相關(guān)，即個人在20歲以后住房需求快速上升，直到50歲以后開始逐步下降。圖2是湖州市區(qū)1978年以來的新生人口數(shù)據(jù)及1997年以來的商品房銷售面積。從圖中可以看到1981年至1990年曾經(jīng)出現(xiàn)最近一次出生人口，即嬰兒潮。從上述數(shù)據(jù)對比可以看出，湖州市區(qū)商品房的銷量變動趨勢與嬰兒潮的推動存在較大的聯(lián)動性。注意到1990年至2005年，湖州市區(qū)出生人口數(shù)量呈現(xiàn)逐年減少的趨勢，此外，統(tǒng)計資料顯示2013年年底湖州市區(qū)60歲以上人口占比已經(jīng)達(dá)到23.1%，呈現(xiàn)嚴(yán)重的老齡化，這勢必給社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來負(fù)擔(dān)，同時也會抑制住房需求，因此，預(yù)計未來較長時間住房需求的動力不足。
2.4湖州市區(qū)住房價格的合理性評估
評價住房價格是否合理的常用指標(biāo)是“房價收入比”，即一套商品住宅價格總額與家庭年可支配收入的比值。按照“國際慣例”，合理房價收入比應(yīng)為4～6倍。根據(jù)統(tǒng)計2013年資料，湖州市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從1997年7183元增加到2013年的36614元，16年增長了5倍多，年均增長10.7%。而房價收入比走勢則呈現(xiàn)明顯的幾個階段:1997年至2003年指標(biāo)從6.5%下降至4.6%，表明房價漲幅低于居民收入增幅;第二階段2003年至2010年，房價收入比從4.6%上升到8.0%，這一階段房價上漲幅度要高于收入增長幅度，表明房價上漲較快;2010年之后，房價收入比逐年回落，2013年降至6.1倍。按照房價收入比4至6倍的慣例來評價，湖州市區(qū)房價明顯偏高的年份僅為2009年至2012年，其他年份房價收入比基本上在6倍以內(nèi)或高出6倍一點(diǎn)，表明湖州市區(qū)房價總體上并沒有出現(xiàn)嚴(yán)重高估的情況。但是，為什么湖州老百姓仍然覺得房價太高呢?根本原因在于居民收入分配的嚴(yán)重失衡。從表2可以看出，對于20%的高收入家庭，湖州市區(qū)的房價應(yīng)該是偏低的;對于20%的較高收入人群，當(dāng)前房價應(yīng)該基本可以接受的;而60%的中低收入家庭購買一個90平方米的商品住宅，需要7.4～13倍的家庭年收入，對這部分人群而言，當(dāng)前的房價應(yīng)該是偏高的。此外還有大量的農(nóng)村人口，其人均純收入僅為城鎮(zhèn)居民可支配收入的一半左右。因此，對于社會大部分人群而言，當(dāng)前的房價的確是偏高的。綜合上述幾方面因素:房地產(chǎn)住宅投資占GDP的比重、城市化、人口年齡結(jié)構(gòu)以及居民住房價格合理性的評估，當(dāng)前湖州市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)正處于行業(yè)發(fā)展的高峰，預(yù)計未來房地產(chǎn)投資將會呈現(xiàn)放緩的趨勢;鑒于目前湖州市區(qū)較高的城市化水平、出生人口的持續(xù)下降以及較為嚴(yán)重的人口老齡化趨勢，住房需求將出現(xiàn)一定程度的回落;當(dāng)前住房價格存在一定幅度的虛高。根據(jù)以上因素的評估結(jié)果，另外考慮到較低的人均資源水平將制約著房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展，預(yù)計湖州市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展形勢不容樂觀。
3湖州市區(qū)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的對策與建議
3.1轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，逐步降低房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的比重
從幾個發(fā)達(dá)國家的歷史經(jīng)驗來看，當(dāng)經(jīng)濟(jì)增速放緩或者城市化水平達(dá)到70%前后，往往出現(xiàn)房地產(chǎn)住宅的投資頂峰。鑒于湖州市區(qū)房地產(chǎn)住宅投資額占GDP比重處于歷史高位，城市化率已經(jīng)達(dá)到60%以上的水平，加上1990年至2005年出生人口數(shù)量的逐年下降和較為嚴(yán)重的老齡化問題，預(yù)計未來房地產(chǎn)的投資與需求將會放緩甚至下降。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力將不能再主要依賴房地產(chǎn)投資，應(yīng)主動降低房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的比重。
3.2因地制宜的發(fā)展城鎮(zhèn)化，切實改善地區(qū)發(fā)展的不平衡
近10多年來，高速發(fā)展的城市化率導(dǎo)致市區(qū)的過度擴(kuò)張，不僅帶來了諸多城市弊端，也加劇了城鄉(xiāng)發(fā)展的不平衡。因而，積極推進(jìn)鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化成為縮小城鄉(xiāng)發(fā)展差異的重要抓手。這方面可以借鑒德國鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化的經(jīng)驗。避免過度發(fā)展城市區(qū)域中的某一單一支配性中心城市，而是形成若干功能互補(bǔ)的多極城市群。城市周邊的城鎮(zhèn)與鄉(xiāng)村依靠便捷的路網(wǎng)緊密相連，并在經(jīng)濟(jì)和社會中發(fā)揮各自功能。
3.3提高住宅質(zhì)量，緩解環(huán)境資源壓力
由于生態(tài)環(huán)境與各類資源的限制，未來房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)應(yīng)由追求數(shù)量向追求質(zhì)量轉(zhuǎn)型，以達(dá)到緩解環(huán)境壓力提高住宅舒適度的目的。首先應(yīng)提高住宅建筑設(shè)計的合理性與超前性，通過科學(xué)合理的功能性布局，提升房屋通風(fēng)、采光、隔熱、保溫、隔音等物理性能，從而提高居住舒適度。其次采用優(yōu)質(zhì)建筑材料和高質(zhì)量的施工過程實現(xiàn)高質(zhì)量的住宅。此外，應(yīng)通過對住宅定期維護(hù)與修繕來提高房屋壽命。
3.4以市場需求為導(dǎo)向，調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展也要求企業(yè)以市場需求為導(dǎo)向，調(diào)整商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。過去10多年湖州市區(qū)商品房開況表明，商品房呈現(xiàn)出高端化的趨勢。2007年140平米以上與別墅高檔公寓開發(fā)額占到住宅投資的比例僅為8.9%，而2010年這一比例達(dá)到58.9%，此后雖有回落，但2012年高端住宅比例仍然占到41%;與此同時，低端商品房的比例幾乎沒有提高，2007年90平方米以下商品房占住宅投資比例為17.9%，2012年這一比例為18.4%。開發(fā)商對大量低端剛性需求的忽視，導(dǎo)致絕大多數(shù)的中低收入群體只能面對較少的選擇或者望房興嘆。建議相關(guān)部門進(jìn)一步考慮社會人群的收入結(jié)構(gòu)與潛在的住房需求，積極引導(dǎo)或強(qiáng)制性政策要求開發(fā)商增加中低價商品房的供應(yīng)。
3.5加大廉租房供給，著力解決低收入人群的住房問題
在增加廉租房房源方面，可以由政府出資建設(shè)，也可以對長期空置的存量商品房進(jìn)行收購改造并入廉租房體系;還應(yīng)鼓勵社會慈善機(jī)構(gòu)、企事業(yè)單位通過建設(shè)一定數(shù)量的住房專門用于出租，政府可以給予相關(guān)單位一定的補(bǔ)貼或稅收優(yōu)惠。
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篇8
前言
我國房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息質(zhì)量是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的重要體現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)較為特殊，在生產(chǎn)與銷售過程中出現(xiàn)眾多繁雜的環(huán)節(jié)，在眾多環(huán)節(jié)中存在復(fù)雜的成本核算和收入核算等大量的會計核算業(yè)務(wù)，因此給房地產(chǎn)會計核算業(yè)務(wù)工作帶來很大困難，同時房地產(chǎn)行業(yè)會計人員的職業(yè)道德素質(zhì)和企業(yè)內(nèi)部的一些管理因素等造成我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量問題，本文針對這些問題提出完善我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量的對策，進(jìn)而更好的完善房地產(chǎn)行業(yè)會計工作，保證會計信息的真實、規(guī)范、公開。
一、我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量存在的問題
由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，其開發(fā)周期長，利潤產(chǎn)生階段性影響較大，資金投入需求巨大，因此存在眾多的股東等投資者，這些繁雜特殊因素致使房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量存在大量問題。而這些問題的存在，一方面造成大量會計信息的失真，無法根據(jù)會計信息進(jìn)行決策，另外一方面也會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)失去公信力，最終會影響到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，下面結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量存在著的問題進(jìn)行詳細(xì)的分析。
1.房地產(chǎn)行業(yè)會計信息披露不真實
房地產(chǎn)會計信息的虛假現(xiàn)象尤為嚴(yán)重，不真實的會計信息披露嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)投資者對企業(yè)經(jīng)濟(jì)收入的真實掌握，在一定程度上影響了不知情的股東等投資者的投資信心，部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)形成相互制約的局面，不能夠真確有效發(fā)揮監(jiān)管作用也是造成企業(yè)會計信息披露不真實的重要原因[1]。部分房地產(chǎn)行業(yè)為了達(dá)到某些不良目的，對會計信息暗地操控，扭曲真實的收入狀況。這種不真實的會計信息披露不僅損害了部分投資者的利益還很大程度上影響了國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，進(jìn)而影響了社會經(jīng)濟(jì)秩序的正常發(fā)展。同時會計信息披露的不真實性違背了會計人員的職業(yè)道德，嚴(yán)重違反了國家的法律法規(guī)，甚至使會計人員會受到相應(yīng)法律制裁。
2.房地產(chǎn)行業(yè)會計信息披露延時
由于房地產(chǎn)經(jīng)營具有項目開發(fā)周期較長及銷售不同階段利潤額存在波動系數(shù)較大的特點(diǎn)，制約了房地產(chǎn)會計信息披露的準(zhǔn)時性。同時部分房地產(chǎn)企業(yè)為了自身利益，有意將對企業(yè)有利的會計信息進(jìn)行夸大事實提前披露，而對影響企業(yè)利益的不利的會計信息進(jìn)行掩蓋或是延時披露[2]。大部分房地產(chǎn)企業(yè)的不良會計信息都是在事發(fā)之后很長一段時間才公開披露，房地產(chǎn)企業(yè)這種會計信息披露問題不利于房地產(chǎn)行業(yè)投資者的正確決策，不利于及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)銷售經(jīng)營中存在的重大問題，不利于我國經(jīng)濟(jì)監(jiān)控部門及時準(zhǔn)確了解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展動態(tài)，造成我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序混亂，嚴(yán)重影響了我國經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，影響了我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的有序進(jìn)行。
3.房地產(chǎn)行業(yè)會計信息披露不規(guī)范
我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息存在披露不規(guī)范的問題，房地產(chǎn)為掩蓋對企業(yè)不利的會計信息，通常以商業(yè)機(jī)密為借口，對會計信息的披露不夠細(xì)致，致使這些年我國出現(xiàn)了很多重大經(jīng)濟(jì)案件。嚴(yán)重侵犯了我國的法律法規(guī)，嚴(yán)重阻礙了我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展。目前我國現(xiàn)有的一些制度不夠完善成為不良企業(yè)有機(jī)可乘的漏洞，影響了房地產(chǎn)企業(yè)會計信息披露的規(guī)范化[3]。我國法律規(guī)定企業(yè)在會計信息披露時應(yīng)嚴(yán)格遵循會計信息披露原則，保證會計信息的規(guī)范性、合法性、真實性等原則。房地產(chǎn)行業(yè)會計信息的披露不規(guī)范嚴(yán)重影響了會計信息的嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確性，影響了投資者的利益和國家的利益。
二、完善我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量問題的對策
我國房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息質(zhì)量存在眾多問題，為保障房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息真實、規(guī)范、及時、有效的披露，為我國對房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績狀況進(jìn)行有效的監(jiān)察提供依據(jù)，保證我國在房產(chǎn)方面的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的正確決策，完善我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量問題的對策尤為重要。下面主要從會計信息內(nèi)容公開化、提高會計職業(yè)道德素質(zhì)與業(yè)務(wù)能力、完善房地產(chǎn)行業(yè)會計規(guī)范體系等幾方面的內(nèi)容著手進(jìn)行解決。
1.我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息內(nèi)容公開化
目前我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息的披露存在很多問題，企業(yè)會計信息內(nèi)容的披露公開化程度較小，對企業(yè)項目開發(fā)的成本核算信息及企業(yè)在銷售經(jīng)營階段的預(yù)售及銷售利潤情況及整個房地產(chǎn)開發(fā)到銷售環(huán)節(jié)的各部分成本核算及收入核算信息披露均不夠公開化，致使房地產(chǎn)投資人不能夠?qū)ν顿Y項目一目了然，對投入資金的流動情況和最終去向不能夠正確的掌握。因此房地產(chǎn)行業(yè)的會計披露應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定對項目經(jīng)營中的各環(huán)節(jié)資金流動信息及銷售信息等會計信息進(jìn)行公開化的披露，提高房地產(chǎn)行業(yè)會計信息透明度，不應(yīng)以商業(yè)機(jī)密為借口進(jìn)行不良會計信息的掩蓋。我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息內(nèi)容公開化不僅為我國經(jīng)濟(jì)監(jiān)控部門對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)察提供依據(jù)還為房地產(chǎn)投資者的正確投資決策提供重要信息。同時有利于我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。
2.提高我國房地產(chǎn)行業(yè)會計職業(yè)道德素質(zhì)與業(yè)務(wù)能力
我國房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息為投資者對企業(yè)的財務(wù)狀況的了解和投資決策提供依據(jù)，為國家相關(guān)部門的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策提供保障，因此我國房地產(chǎn)行業(yè)的會計工作尤為重要，會計人員的職業(yè)道德素質(zhì)與業(yè)務(wù)能力是維持房地產(chǎn)行業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展的重要因素[4]。目前房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息質(zhì)量問題嚴(yán)重，出現(xiàn)大量的假賬、會計信息不夠透明化、會計信息混亂等會計信息質(zhì)量問題，這與會計人員的職業(yè)道德素質(zhì)與業(yè)務(wù)能力有著直接關(guān)系。因此提高我國房地產(chǎn)行業(yè)的會計職業(yè)道德素質(zhì)與業(yè)務(wù)能力至關(guān)重要。提高會計職業(yè)道德素質(zhì)要求會計人員按照會計準(zhǔn)則嚴(yán)格規(guī)范自己的行為，要求會計人員要愛崗敬業(yè)、熟悉相關(guān)法律法規(guī)、依法核算、按會計披露原則進(jìn)行客觀公正的會計信息披露。提高會計業(yè)務(wù)能力素質(zhì)，要求會計熟練掌握會計核算業(yè)務(wù)知識，將繁雜的房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)的成本與收入核算進(jìn)行準(zhǔn)確分類，做好票據(jù)分類與保管，使會計核算工作有序進(jìn)行。另外企業(yè)要對會計人員的業(yè)務(wù)水平進(jìn)行階段性的考核，促使會計人員不斷學(xué)習(xí)，以高標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)務(wù)能力進(jìn)行房地產(chǎn)的會計工作。
3.完善房地產(chǎn)行業(yè)會計規(guī)范體系
對房地產(chǎn)行業(yè)的一些特殊環(huán)節(jié)的會計信息質(zhì)量要制定嚴(yán)格的規(guī)范制度，使有不良企圖的房產(chǎn)企業(yè)及會計人員的不良操作無機(jī)可乘，同時對房地產(chǎn)行業(yè)的會計制定嚴(yán)厲的獎懲制度，約束會計人員的不良行為。根據(jù)會計工作方式的多樣化制定制約會計工作的規(guī)律，并保證其具有很好的操作性，尤其是涉及會計信息披露的規(guī)律，使房地產(chǎn)行業(yè)會計信息的披露真實、準(zhǔn)時、準(zhǔn)確、公開[5]。同時還要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的管理規(guī)范，加強(qiáng)企業(yè)管理部門對會計信息的有效監(jiān)管，進(jìn)而完善房地產(chǎn)行業(yè)會計規(guī)范體系，提高會計信息質(zhì)量，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康，有序發(fā)展提供有利條件。
三、結(jié)論
綜上所述，我國房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息質(zhì)量存在大量問題，使房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不能夠真實、透明化，并且影響到房地產(chǎn)企業(yè)在市場上的信譽(yù)度，造成房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力的下降，同時也會危及到整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此提高房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量，使房地產(chǎn)行業(yè)的會計部門能夠正常發(fā)揮其在房地產(chǎn)行業(yè)的真正價值，并建立健全的房地產(chǎn)行業(yè)法規(guī)制度和監(jiān)管制度，確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展勢在必行。另外，在未來的發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)會計信息問題會依然出現(xiàn)，需要不斷的發(fā)現(xiàn)并及時的解決，確保房地產(chǎn)會計信息質(zhì)量的提高。
參考文獻(xiàn)：
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篇9
二、房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)售制度及其完工確認(rèn)收入法
1、我國的房地產(chǎn)行業(yè)供求現(xiàn)狀分析
國家對房地產(chǎn)行業(yè)采用預(yù)售制度，主要目的是希望能夠解決房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺不足，降低房地產(chǎn)行業(yè)門檻、增加商品房供應(yīng)以活躍房地產(chǎn)，在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的繁榮。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于供大于求的階段，但是也會根據(jù)開發(fā)商的具體情況有一定的差別。信用好、有實力的開發(fā)商開發(fā)的樓盤，銷售狀況會好于信用不好、實力差，或是定位不準(zhǔn)的開發(fā)商開發(fā)的樓盤。在我國的房地產(chǎn)市場中，供求關(guān)系一直是一個矛盾的集合點(diǎn)，對于供給方來說，我國政府部門的土地控制影響著供給量；但是對于需求方來說，影響其購房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的價格等等，對房地產(chǎn)的需求都會造成影響。分析我國人均的實際需求之后發(fā)現(xiàn)，我國人均住房需求普遍是比較低的，這是因為大多數(shù)的住房消費(fèi)者的收入水平不高，購房的能力有限，因此對于成本較低、價格較低的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的需求比較大。但是從房地產(chǎn)企業(yè)來分析，目前建造的多以高檔商品住宅為主，成本和價格都比較高，人均負(fù)擔(dān)較高，購房承受的壓力太大，所以更多的消費(fèi)者偏向于選擇成本價格較低的住宅，這也就導(dǎo)致我國目前房地產(chǎn)行業(yè)供大于求現(xiàn)象的發(fā)生。
2、我國房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售收入確認(rèn)法分析
（1）完工確認(rèn)收入法
房地產(chǎn)公司若是選擇將房屋完全建造好之后再開始售賣，那么承擔(dān)的資金壓力就比較大，因此更多的房地產(chǎn)企業(yè)更愿意采取預(yù)售制度，幫助企業(yè)解決自身的資金周轉(zhuǎn)，減輕自身的資金壓力。一般是項目達(dá)到了預(yù)售條件，就開始進(jìn)行預(yù)售，目前，我們所使用的預(yù)售機(jī)制只是根據(jù)商品銷售的收入確認(rèn)條件，并不能真正的來確認(rèn)收入，僅僅只是用來確認(rèn)為是預(yù)收帳款，只有完工交房之后才能進(jìn)一步確認(rèn)收入，這也就是我們一直所說的完工確認(rèn)收入法。
（2）完工確認(rèn)收入法適用的原因
分析我國現(xiàn)有的情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商來進(jìn)行確認(rèn)收入是要遵照銷售商品的收入確認(rèn)條件來進(jìn)行的，也就是說，要嚴(yán)格滿足我國相關(guān)的規(guī)定來確認(rèn)收入。單單就從我國目前的現(xiàn)實狀況來看，所實行的商品預(yù)售難以滿足真正的需求，很難在第一時間就及時的確認(rèn)收入，大多數(shù)情況下都只是在流動負(fù)債表中列支而已。現(xiàn)在，我國選用的房地產(chǎn)預(yù)售收入確認(rèn)法，主要是依照銷售商品的原則來進(jìn)行確認(rèn)的。根據(jù)這一原則，在沒有轉(zhuǎn)移商品的風(fēng)險及其收益的情況下，若是開發(fā)商對商品進(jìn)行比較有力的控制，那么將會很難滿足收入確認(rèn)的條件，因此，在完工之前要確認(rèn)收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能確認(rèn)收入。我們所采用的完工確認(rèn)收入法因此極易造成業(yè)績波動及其財務(wù)指標(biāo)不真實，不能及時的反映出目前現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場的真實有效的情況，以至于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的真實經(jīng)營狀況也很難立即反映出來，財務(wù)報表不能直接反映出它本身的作用，嚴(yán)重的影響到投資者的決策。
（3）完工百分比法運(yùn)用的前提條件
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用的完工百分比法主要是要根據(jù)合同完工的進(jìn)度來進(jìn)行收入和費(fèi)用確認(rèn)。其中，使用該種確認(rèn)方法的前提條件之一就是要確保資產(chǎn)負(fù)債表能有效地進(jìn)行費(fèi)用估計。其中，具體的表現(xiàn)方法體現(xiàn)在以下方面：能夠可靠的估計出固定的造價合同，并且合同總的收入能夠可靠有效地進(jìn)行計量；能夠可靠地估計出成本加成合同的結(jié)果，也就是說與合同相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；實際發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計量。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)用百分比法進(jìn)行會計核算的優(yōu)勢所在
第一，選用完工百分比法進(jìn)行核算時能有效的整合房地產(chǎn)企業(yè)收入和成本匹配原則。與其他行業(yè)的公司相比，房地產(chǎn)企業(yè)主要的會計收入特點(diǎn)體現(xiàn)在成本計算上。項目結(jié)構(gòu)復(fù)雜，成本高，建設(shè)周期長，從立項、到建設(shè)、交付等才算一個項目真正完成。我們怎樣才能更準(zhǔn)確、真實、客觀地反映會計信息，這是大家一直討論的重點(diǎn)所在?，F(xiàn)在，我國很多大型企業(yè)都是依照《企業(yè)會計準(zhǔn)則15號—建造合同的》明確規(guī)定來進(jìn)行收入和成本確認(rèn)的，選擇該種方式是可以在能準(zhǔn)確有效的估計出施工合同結(jié)果的情況下，選擇使用完工百分比方法來進(jìn)行收入確認(rèn)成本，很多企業(yè)就可以直接利用資產(chǎn)負(fù)債表來進(jìn)行收入確認(rèn)。對比之前所提到的完工確認(rèn)收入法，若房地產(chǎn)公司采用完工百分比法，其優(yōu)點(diǎn)之一就是能夠反映企業(yè)的財務(wù)狀況，為投資者做決策提供幫助。完工百分比確認(rèn)收入主要是根據(jù)不同的階段的不同比例來結(jié)轉(zhuǎn)收入的，能夠清晰地體現(xiàn)出生產(chǎn)的成果。我國有明確的規(guī)定，房屋的預(yù)售是有條件的，一般會受到開發(fā)方的實力、土地的權(quán)屬、建設(shè)方的資質(zhì)以及建設(shè)進(jìn)度等的影響，但是一旦符合預(yù)售的條件且預(yù)售已經(jīng)發(fā)生的時候，說明該項目的成本已經(jīng)大部分發(fā)生了，且對于購房者而言由于預(yù)售時房地產(chǎn)公司已在房交所對購房者進(jìn)行了網(wǎng)絡(luò)簽售，除非購房者退房，房地產(chǎn)公司沒有辦法對已網(wǎng)簽房源進(jìn)行二次簽售，這說明購房者不論房地產(chǎn)公司是否交房，對網(wǎng)簽的房屋已有了完全的權(quán)利。因此在這個時候來確定收入是完全可行的，也是符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的。各個企業(yè)單位在使用完工百分比法確認(rèn)收入時，不同的會計期間的各種會計表格不會有特別大的幅度波動，并且財務(wù)指標(biāo)也不會受到很大影響。一旦總的成本及其其他的各種投資的凈利潤處于一個合理的階段范圍時，所確認(rèn)的收入的差別也不會特別明顯，所以利潤率也不會有很大變化。
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二、相關(guān)理論分析
1.房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種
目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)涉及9個稅種。在房地產(chǎn)的取得環(huán)節(jié)征收契稅、印花稅;在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征收城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅;在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅;最后，就企業(yè)的最終所得額繳納企業(yè)所得稅。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，買地支付的地價款以及支付給施工單位的工程款，對方都已經(jīng)繳納了營業(yè)稅，但轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的價款中都不能抵扣，還應(yīng)就全價繳納營業(yè)稅，這里存在重復(fù)征稅。另外，土地增值稅的稅率太高，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)逃避稅款的意愿強(qiáng)烈，手段多樣，致使稅款流失。2010年，賣房賣地繳納的土地增值稅為1276億元，占稅收總收入的1.7%，而買房買地繳納的契稅為2464億元，占稅收收入的3.4%，這個數(shù)據(jù)說明土地增值稅的高稅率并沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。
2.有效稅率的界定
國內(nèi)外學(xué)者研究企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)時，通常采用有效稅率ETR，本文也采用ETR來衡量房地產(chǎn)行業(yè)上市公司稅負(fù)，并將其ETR定義為企業(yè)當(dāng)期繳納的稅額與總收入的比率，具體計算依據(jù)和計算方法如下:根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第25條，采取預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)的，納稅人收到預(yù)收款的當(dāng)期就發(fā)生了納稅義務(wù)。因此，營業(yè)稅的計稅基礎(chǔ)，不僅包括當(dāng)期營業(yè)收入，還應(yīng)包括當(dāng)期預(yù)收售房款。故:營業(yè)稅ETR=本年度營業(yè)稅額/(當(dāng)期營業(yè)收入+當(dāng)期新增預(yù)收款項)根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第16條，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)預(yù)征土地增值稅，待項目全部竣工辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，即房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收的售房款也按核定比率征收土地增值稅。故，土地增值稅ETR=本年度土地增值稅額/(當(dāng)期營業(yè)收入+當(dāng)期新增預(yù)收款項)國稅發(fā)［2009］31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》中明確，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，即房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收的售房款也按核定比率征收土地增值稅。因此，所得稅ETR=當(dāng)期實際所得稅/(當(dāng)期營業(yè)收入+當(dāng)期新增預(yù)收款項)為了將房地產(chǎn)行業(yè)的總稅負(fù)與其他行業(yè)進(jìn)行橫向比較，本文對房地產(chǎn)行業(yè)的總稅負(fù)進(jìn)行如下定義:總稅負(fù)=(營業(yè)稅金及附加+當(dāng)期實際所得稅)/總收入上述公式中，當(dāng)期新增預(yù)收款項等于年報附注中賬齡在一年以內(nèi)的預(yù)收賬款。在資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法下，所得稅費(fèi)用=當(dāng)期所得稅+遞延所得稅因:遞延所得稅=遞延所得稅負(fù)債增加額－遞延所得稅資產(chǎn)增加額故:當(dāng)期實際所得稅=所得稅費(fèi)用－遞延所得稅=所得稅費(fèi)用－(遞延所得稅負(fù)債期末余額減期初余額－遞延所得稅資產(chǎn)期末余額減期初余額)
三、房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)統(tǒng)計分析
1.樣本選取
按照中信行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)，本文以滬深證券交易所公開發(fā)行上市的73家房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營上市公司為研究對象，樣本數(shù)據(jù)來自上市公司2008—2010年度報告和RESSET金融研究數(shù)據(jù)庫。同時，選取14家金融業(yè)、30家建筑業(yè)、37家社會服務(wù)業(yè)和53家交通運(yùn)輸業(yè)上市公司作為橫向比較對象。在進(jìn)行統(tǒng)計分析時剔除了數(shù)據(jù)有缺失的公司和ST、*ST類上市公司的數(shù)據(jù)。
2.房地產(chǎn)行業(yè)主要稅種所占比例分析
根據(jù)73家房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營樣本公司的數(shù)據(jù)，計算房地產(chǎn)行業(yè)三個主要稅種稅負(fù)如表1所示。根據(jù)表1可以看出，2008年總稅負(fù)為10.26%，其中，所得稅占比最高，為3.86%，營業(yè)稅占比為3.27%，土地增值稅占比最低，為2.76%。2009年總稅負(fù)為8.92%，其中，所得稅所占比重最高，為3.41%，營業(yè)稅為2.98%，土地增值稅占比僅為2.14%，與2008年相比三稅占總收入的比例都有所下降。2010年總稅負(fù)9.49%，其中，所得稅占比仍最高，為3.65%，營業(yè)稅占比為2.80%，土地增值稅占比2.75%。從連續(xù)3年總體情況看，我國房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營上市公司總稅負(fù)平均為9.6%左右，其中，所得稅占比最高，約占3.6%，營業(yè)稅約占3.0%;土地增值稅占比最低，約占2.5%。我國房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營上市企業(yè)稅負(fù)總額中，營業(yè)稅占31.6%，土地增值稅占26.6%，所得稅占38.1%，三稅占比達(dá)到96.3%，說明這三個稅種的稅負(fù)情況可以代表房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)。從表2還可以發(fā)現(xiàn)，連續(xù)3年擁有高稅率的土地增值稅都是所占比例最低的，說明高稅率并沒有高稅額相對應(yīng)。
3.房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)與其他行業(yè)稅負(fù)比較
根據(jù)73家房地產(chǎn)企業(yè)、14家金融業(yè)、30家建筑業(yè)、37家社會服務(wù)業(yè)和53家交通運(yùn)輸業(yè)上市公司的行業(yè)數(shù)據(jù)，計算出各行業(yè)的總稅負(fù)，結(jié)果如表2所示。表2顯示，2008—2010年的3年中五個行業(yè)稅負(fù)水平排名沒有變化，五個行業(yè)中營業(yè)稅金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和社會服務(wù)業(yè)的營業(yè)稅稅率為5%，其中金融行業(yè)各年稅負(fù)水平都是最高的，平均稅負(fù)為12.90%，遠(yuǎn)高于其他行業(yè);房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)水平第二，平均稅負(fù)為9.44%，社會服務(wù)業(yè)的平均稅負(fù)為6.79%。建筑業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)的營業(yè)稅稅率為3%，交通運(yùn)輸業(yè)的平均稅負(fù)為4.74%，建筑業(yè)的稅負(fù)為3.65%，兩個行業(yè)的實際稅負(fù)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)行業(yè)的9.44%。房地產(chǎn)行業(yè)的稅款占收入的比例在9%以上，其稅負(fù)高于適用相同營業(yè)稅率的社會服務(wù)業(yè)3個百分點(diǎn);房地產(chǎn)行業(yè)名義稅率比交通運(yùn)輸業(yè)和建筑業(yè)高2個百分點(diǎn)，其實際稅負(fù)比這兩個行業(yè)高5個百分點(diǎn)。由此推理:房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)比其他行業(yè)高3個百分點(diǎn)，稅負(fù)水平較高是導(dǎo)致房價偏高的原因之一。
四、房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)影響因素的實證研究
1.數(shù)據(jù)來源和樣本選取
在上述統(tǒng)計分析所選樣本的基礎(chǔ)上，進(jìn)行回歸分析時進(jìn)一步剔除了凈利潤為負(fù)的上市公司及數(shù)據(jù)異常公司，最終篩選出房地產(chǎn)行業(yè)2008年65家，2009年68家，2010年68家，共201個樣本。
2.研究假設(shè)
因所得稅占企業(yè)稅負(fù)比重較大，在考察房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)影響因素時重點(diǎn)關(guān)注所得稅的影響因素。因所得稅稅負(fù)為當(dāng)期實際所得稅與總收入的比率，所以，在總收入一定的情況下，影響所得稅稅負(fù)的是企業(yè)當(dāng)期實際所得稅。當(dāng)期實際所得稅是以應(yīng)納稅所得額乘以實際稅率計算而得。房地產(chǎn)行業(yè)享受稅收優(yōu)惠政策的極少，實際所得稅稅率均為法定稅率25%。應(yīng)納稅所得額是在會計利潤的基礎(chǔ)上，加減永久性差異，加減暫時性差異而得。永久性差異包括企業(yè)計提的各種減值準(zhǔn)備、對外投資分回利潤、廣告費(fèi)與業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、公益性捐贈、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等，但由于很多數(shù)據(jù)不能在公開數(shù)據(jù)中找到，故本文在借鑒前人研究成果的基礎(chǔ)上，選取以下因變量:
(1)暫時性差異。暫時性差異是可抵扣暫時性差異減去應(yīng)納稅暫時性差異得到的數(shù)值。企業(yè)的暫時性差異越大，企業(yè)應(yīng)納稅所得額的基數(shù)會越大，從而會提高公司的稅負(fù)，故本文以暫時性差異占總資產(chǎn)的比例作為替代變量，對暫時性差異與企業(yè)稅負(fù)的相關(guān)性進(jìn)行研究。假設(shè)1:上市公司的暫時性差異與公司稅負(fù)正相關(guān)。
(2)會計—稅收差異。稅法所具有的剛性特征導(dǎo)致企業(yè)會計利潤與應(yīng)納稅所得額之間肯定存在差異，而這部分差異很可能與企業(yè)的稅務(wù)籌劃、盈余管理產(chǎn)生聯(lián)系。其差異越大，企業(yè)通過稅務(wù)籌劃進(jìn)行盈余管理的機(jī)會越多，稅負(fù)可能會越低。故本文以會計—稅收差異占會計利潤的比例作為替代變量，分析會計—稅收差異對稅負(fù)的影響程度。假設(shè)2:上市公司的會計—稅收差異與公司稅負(fù)之間負(fù)相關(guān)。
(3)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。資產(chǎn)減值準(zhǔn)備在計算會計利潤時已經(jīng)扣除，但按照稅法規(guī)定，在計算應(yīng)納稅所得額時不得扣除，需要進(jìn)行納稅調(diào)整，這種規(guī)定有可能給企業(yè)提供了利用資產(chǎn)減值準(zhǔn)備進(jìn)行盈余管理的機(jī)會。一般來說，由于企業(yè)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的加回，企業(yè)的應(yīng)納稅所得額會提高，從而提高了企業(yè)的稅負(fù)。假設(shè)3:上市公司資產(chǎn)減值準(zhǔn)備與公司稅負(fù)正相關(guān)。
3.控制變量
國內(nèi)外的學(xué)者研究已經(jīng)表明，企業(yè)的稅負(fù)是多方面因素共同影響的結(jié)果，企業(yè)規(guī)模、資本結(jié)構(gòu)和股權(quán)結(jié)構(gòu)等都可能會影響企業(yè)的稅負(fù)，本文選取了以下控制變量:(1)企業(yè)規(guī)模。根據(jù)政治權(quán)利假說，如果企業(yè)的規(guī)模很大，企業(yè)不僅有更多的資源進(jìn)行政治游說，而且也可以聘請專業(yè)人員進(jìn)行納稅籌劃，從而減少稅收負(fù)擔(dān)。本文以資產(chǎn)的對數(shù)(ln)作為企業(yè)規(guī)模的控制變量。(2)資本結(jié)構(gòu)。企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)會影響企業(yè)的稅前扣除額，因而對企業(yè)稅負(fù)具有重要影響。本文以資產(chǎn)負(fù)債率作為資本結(jié)構(gòu)的替代變量進(jìn)行控制。(3)資本密集度。企業(yè)的資本密集度是指固定資產(chǎn)投資與企業(yè)總資產(chǎn)的比率，企業(yè)固定資產(chǎn)投資的增加，企業(yè)可以通過提高折舊額來降低企業(yè)的實際稅負(fù)。本文采用固定資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例作為控制變量。(4)資產(chǎn)收益率。企業(yè)的資產(chǎn)收益率能夠影響企業(yè)應(yīng)納稅所得額以及稅前扣除，然而企業(yè)的盈利能力對企業(yè)的稅前利潤和未來發(fā)展前景都有重要的影響，本文用總資產(chǎn)報酬率代替盈利能力來作為控制變量。
4.模型建立
根據(jù)前面的分析建立模型如下:ETRit=β0+β1TEDit+β2BTDit+β3IMPit+β4SIZEit+β5LEVit+β6CAPINTit+β7ROAitt+ε公式中，ETRit表示公司i在第t年的稅負(fù)水平，t=2008，2009，2010;TEDit表示公司i在第t年的暫時性差異，以暫時性差異與總資產(chǎn)比值來計量;BTDit表示公司i在第t年的會計—稅收差異，以會計利潤與應(yīng)納稅所得額的差占會計利潤的比例來計量;IMPit表示公司i在第t年的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，以現(xiàn)金流量表間接法中的“資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”進(jìn)行計量;SIZEit表示公司i在第t年的規(guī)模(Size)，以總資產(chǎn)的對數(shù)值作為替代變量;LEVit表示公司i在第t年的資本結(jié)構(gòu)(Leverage)，以資產(chǎn)負(fù)債率為替代變量;CAPINTit表示公司i在第t年的資本密集度，以固定資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例為替代變量;ROAit表示公司i在第t年的資產(chǎn)收益率，以凈利潤與總資產(chǎn)的比值來計量;ε為誤差項。
5.實證結(jié)果及分析
(1)相關(guān)性分析
本文利用SPSS16.0統(tǒng)計軟件，采用Pearson相關(guān)系數(shù)來檢驗各個影響因素對稅負(fù)相關(guān)性程度，其取值范圍在［－1，+1］之間，絕對值越，則表示兩者的相關(guān)性越強(qiáng)，若系數(shù)為0，則兩個變量之間不存在線性相關(guān)關(guān)系。各個解釋變量與被解釋變量的Pearson相關(guān)性檢驗結(jié)果如表3所示。從表3可知，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)ETR與暫時性差異顯著正相關(guān)，相關(guān)系數(shù)為0.278;稅負(fù)ETR與會計—稅收差異具有顯著負(fù)相關(guān)，相關(guān)系數(shù)為－0.218;稅負(fù)ETR與資產(chǎn)減值準(zhǔn)備顯著正相關(guān)，相關(guān)系數(shù)為0.209。此外，控制變量的相關(guān)性檢驗顯示，稅負(fù)ETR與規(guī)模具有顯著正相關(guān)性，相關(guān)系數(shù)為0.120;稅負(fù)ETR與資本結(jié)構(gòu)具有正相關(guān)性，相關(guān)系數(shù)為0.007，但顯著性不明顯;稅負(fù)ETR與資本密集度呈顯著的負(fù)相關(guān)性，相關(guān)系數(shù)為－0.201;平均稅負(fù)ETR與資產(chǎn)收益率ROA呈正相關(guān)關(guān)系，相關(guān)系數(shù)為0.290。同時，Pearson相關(guān)性檢驗還顯示各自變量之間的相關(guān)性都低于0.7，相關(guān)性最大值為0.290，遠(yuǎn)低于0.7的邊界值，證實了變量之間不存在多重共線性。
(2)回歸分析結(jié)果
本文利用SPSS16.0統(tǒng)計軟件，對上述樣本進(jìn)行多元線性回歸分析，其結(jié)果如表4所示。從表4可知，暫時性差異的偏回歸系數(shù)為0.142，在5%的水平上顯著相關(guān)，表明隨著企業(yè)暫時性差異的增大，企業(yè)應(yīng)納稅所得額會增大，最終可以提高企業(yè)的實際稅負(fù)，證實了假設(shè)1。會計稅收差異的偏回歸系數(shù)為－0.232，在1%的水平上顯著相關(guān)，表明企業(yè)稅負(fù)與會計稅收差異負(fù)相關(guān)，表明企業(yè)的會計利潤與應(yīng)納稅所得額之間的差異越大，企業(yè)利用納稅調(diào)整額進(jìn)行納稅籌劃的機(jī)會越多，從而更有可能降低企業(yè)的稅負(fù)，證實了假設(shè)2。資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的偏回歸系數(shù)為0.107，且在10%的水平上顯著正相關(guān)，表明企業(yè)的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備越高，則企業(yè)的稅負(fù)會越高，但是顯著性較低。企業(yè)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備越高，則在計算應(yīng)納稅所得額時的加回就越高，從而會提高企業(yè)的應(yīng)納稅所得額并進(jìn)一步提高企業(yè)的稅負(fù)，證實了本文的假設(shè)3。從表4還可以看出控制變量的回歸結(jié)果，企業(yè)規(guī)模的偏回歸系數(shù)為0.102，回歸結(jié)果并不顯著，表明上市公司的規(guī)模會在一定程度上影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，但顯著性檢驗并沒有通過;資本結(jié)構(gòu)的偏回歸系數(shù)為0.102，回歸結(jié)果同樣不顯著，表明資本結(jié)構(gòu)會在一定程度上影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，但顯著性檢驗并沒有通過;資本密集度的偏回歸系數(shù)為－0.214，在1%的水平上顯著相關(guān)，表明隨著企業(yè)固定資產(chǎn)投資的增加，企業(yè)稅負(fù)隨之降低;資產(chǎn)報酬率的偏回歸系數(shù)為0.360，在1%的水平上顯著相關(guān)，即隨著企業(yè)資產(chǎn)報酬率的提高，企業(yè)的稅負(fù)會提高。
五、研究結(jié)論、原因分析及建議
1.研究結(jié)論
本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營上市公司2008—2010年年報數(shù)據(jù)進(jìn)行研究分析，得出以下研究結(jié)論:(1)我國房地產(chǎn)上市公司繳納稅額占總收入比例為9.6%，其中，所得稅占3.6%，營業(yè)稅占3.0%，土地增值稅占2.5%。說明我國房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)較高，對稅負(fù)應(yīng)引起足夠重視。(2)在行業(yè)稅負(fù)橫向比較中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)高于社會服務(wù)業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)和建筑業(yè)，平均高出3%左右，某種程度上說明高稅負(fù)是導(dǎo)致高房價的原因之一。(3)對房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)影響因素的回歸分析顯示:房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)與資產(chǎn)減值準(zhǔn)備和暫時性差異正相關(guān)，與會計稅收差異負(fù)相關(guān)。實證分析還發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)與資產(chǎn)報酬率顯著正相關(guān)，與資本密集度顯著負(fù)相關(guān)，上市公司稅負(fù)與企業(yè)規(guī)模、資本結(jié)構(gòu)不存在顯著相關(guān)性。
2.原因分析
篇11
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀
1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)繁榮。近幾年，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展，在國民經(jīng)濟(jì)中一直發(fā)揮著支撐性作用，為促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展起著重要意義。房地產(chǎn)行業(yè)涉及面廣、相關(guān)性強(qiáng)，房地產(chǎn)繁榮發(fā)展也帶動了許多其他行業(yè)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)以建筑為主，每個建筑物的構(gòu)建都少不了建筑材料，都需要裝修，配置電器等，于是，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也就帶動了建筑材料、裝修、電器、家具等行業(yè)的發(fā)展。所以，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，不僅直接推動國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也間接促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的繁榮。
2.房地產(chǎn)與人們生活息息相關(guān)。居住問題是人們的基本需求，房地產(chǎn)與人們生活息息相關(guān)。隨著城市化的進(jìn)程不斷加快，城市人口膨脹，住房問題成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)的繁榮發(fā)展，為人們提供了高水平、高質(zhì)量的居住條件。劇增人口的居住需求，也積極推動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展擴(kuò)大。人們的生活離不開房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)為人們高質(zhì)量的生活提供前提和基礎(chǔ)。
3.呈現(xiàn)市場發(fā)展不健全局面。我國房地產(chǎn)近期發(fā)展快速，但是快速發(fā)展也導(dǎo)致了房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，市場發(fā)展不健全。房地產(chǎn)繁榮的現(xiàn)象使得大量的企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)，巨額的資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，房屋建筑如雨后春筍般出現(xiàn)在各個城市大地表面，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)表面繁榮的現(xiàn)象，但實際上已經(jīng)弊病無數(shù)，如此長期下去，房地產(chǎn)將面臨巨大浩劫。
4.房價居高不下。有限的土地資源與無數(shù)涌入的房地產(chǎn)商不協(xié)調(diào)，土地也在哄搶中價格飆漲。房產(chǎn)的成本提高，以及房地產(chǎn)商期望高額的利潤，使房價一路飆升，而且長期處于穩(wěn)定狀態(tài)，居高不下。高昂的房價給人們的生活帶來巨大的壓力，很多人都無法負(fù)擔(dān)起現(xiàn)如今的房價。房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮使人們的生活質(zhì)量和水平?jīng)]有得到提高，反而使少數(shù)人的基本生存沒有了保障。
二、房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢
1.房地產(chǎn)市場趨向健全。房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫現(xiàn)象，市場不健全，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到了瓶頸的階段，房地產(chǎn)陷入了困頓的狀態(tài)。針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的這些問題，市場這只“無形的手”的調(diào)節(jié)作用將會在未來的發(fā)展過程中顯現(xiàn)出來。國家為了保障人們的住房需求和提高人們的生活質(zhì)量和水平，也將會運(yùn)用宏觀調(diào)控手段，對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行政策干預(yù)，完善房地產(chǎn)市場，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，發(fā)揮促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。所以，在市場和國家雙方面的調(diào)節(jié)下，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展將日趨成熟。
2.房價將得到合理調(diào)整。在過去的很長一段時間中，房價漲幅完全出乎人們的意料，房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出人們的支付能力。這樣的漲幅不僅不利于人們生活條件的滿足，也有害于經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。但是，隨著政府出臺的政策的實施，國民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展趨向，我們可以看出房價在不久的將來會日趨穩(wěn)定，并保持在人們支付能力之內(nèi)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，它能夠促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時，它也受國民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展規(guī)律的影響。因此，在國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長發(fā)展的背景下，房價也會得到調(diào)整，并且保持穩(wěn)定。
3.保障低收入群體的住房需求。我國政府秉持以人為本的觀念，滿足人們的需求是黨和國家不懈的追求。未來一段時間，在國家政策的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)行業(yè)的主要目標(biāo)將是保障低收入群體的居住環(huán)境。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求不斷擴(kuò)大市場，出于進(jìn)一步發(fā)展的目的，房地產(chǎn)商也會努力將低收入群體納入消費(fèi)對象群體中，根據(jù)低收入群體的實際經(jīng)濟(jì)狀況和對住房的條件的要求，打造低收入群體能夠支付起且滿足他們需求的住房，從而保障了低收入群體的居住條件。
4.國家政策保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)階段存在的許多弊病，國家將會提出相對應(yīng)的解決方法策略，并且出臺一系列政策，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)良性的發(fā)展。第一，對于不良房地產(chǎn)商惡性囤積土地的行為，進(jìn)行打擊和限制，避免出現(xiàn)坐地起價的現(xiàn)象。第二，協(xié)調(diào)房產(chǎn)的供需關(guān)系，改革房地產(chǎn)稅制，一定程度上限制從事房產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)數(shù)量，建立有條不紊的房地產(chǎn)市場，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康有序的發(fā)展繁榮。
三、結(jié)語
房地產(chǎn)行業(yè)一直以來是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱性行業(yè)，對我國公民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要的意義。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮與衰弱都會影響著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度和狀態(tài)，也會改變?nèi)藗兊纳钯|(zhì)量?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展隨到了瓶頸階段，整個行業(yè)充斥著亟待解決的各種問題，但是，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是金融一部分，它受市場的調(diào)控，“無形的手”會使未來我國的房產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)穩(wěn)定良性發(fā)展。另外，政府也推行一系列政策保障房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展繁榮?？偠灾覈康禺a(chǎn)未來發(fā)展前景就會是一片光明。
參考文獻(xiàn)：
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篇12
通過對相關(guān)文獻(xiàn)研究以及結(jié)合筆者工作實踐來看，會計財務(wù)核算作為房地產(chǎn)企業(yè)中重要工作之一，其主要具有以下四方面內(nèi)容：
（一）現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算
對房地產(chǎn)財物核算工作來說，現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算是它的一項重要基本職能。結(jié)合筆者工作實踐來看，房地產(chǎn)現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算職能中，固定資產(chǎn)臺賬編制和修正及其總量核算是它最基本的兩項業(yè)務(wù)。除了這項基本業(yè)務(wù)外，固定資產(chǎn)總量折損與降值等變化情況登記、日常清理盤點(diǎn)以及流動監(jiān)管也是房地產(chǎn)現(xiàn)有固定資產(chǎn)核算的主要工作內(nèi)容。此外，為了確?，F(xiàn)有固定資產(chǎn)存量數(shù)據(jù)準(zhǔn)確與完整，我們還應(yīng)當(dāng)做好各項核算工作的系統(tǒng)規(guī)范化管理。
（二）建筑用材核算
建筑用材核算是房地產(chǎn)會計財務(wù)核算另外一項基本職能，其工作重點(diǎn)在于針對建筑工程各種用材采買、提前預(yù)處理和儲備保管這三項內(nèi)容編制出相應(yīng)的安排計劃。除此之外，在開展建筑用材核算工作時，根據(jù)所采購建筑物資款項與支付程序制定并一套相對應(yīng)的核算方案。
（三）房地產(chǎn)運(yùn)營成本核算
房地產(chǎn)運(yùn)營成本核算上，其會計財務(wù)工作內(nèi)容主要涉及以下幾個方面：一是建設(shè)與經(jīng)營成本支付安排，并依據(jù)相關(guān)規(guī)范做好這兩項工作中監(jiān)督管理；二是各項建設(shè)運(yùn)營費(fèi)用地調(diào)整、歸類以及劃分；三是房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)與開發(fā)成本核算，并對開發(fā)期間所投入各項資金予以評估與測驗。
（四）經(jīng)營單位營銷利潤核算
經(jīng)營單位營銷利潤核算是房地產(chǎn)會計財務(wù)核算最后一項工作內(nèi)容，結(jié)合工作實踐來看，此項會計財務(wù)核算重點(diǎn)在于計算現(xiàn)房銷售與經(jīng)營所得利潤、已售現(xiàn)房總量以及應(yīng)繳稅款額度精算這些內(nèi)容，為此這就要求房地產(chǎn)財務(wù)人員充分參與到銷售規(guī)劃及利潤目標(biāo)制定中去。另外，經(jīng)營單位營銷利潤核算工作中還應(yīng)做好以下兩點(diǎn)工作：首先，財務(wù)人員需要特別注意做好財務(wù)賬目修正與推算工作，這樣一來能夠為確保房地產(chǎn)企業(yè)獲取最大利潤奠定堅實基礎(chǔ)。其次，結(jié)合本房地產(chǎn)企業(yè)會計財務(wù)工作實際，構(gòu)建或完善財務(wù)管理監(jiān)督體系，從而保障資金得以科學(xué)合理運(yùn)用。
二、房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的意義
對房地產(chǎn)行業(yè)而言，會計核算是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要手段，發(fā)揮著極為重要的作用。會計核算的任務(wù)主要在于對房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營活動進(jìn)行財務(wù)核算， 通過及時、準(zhǔn)確的統(tǒng)計企業(yè)日常經(jīng)營數(shù)據(jù)，經(jīng)過核算與審核所得數(shù)據(jù)后來給房地產(chǎn)企業(yè)提供有效的數(shù)據(jù)參考依據(jù)，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)今后經(jīng)營方案的制定提供便利。會計核算不但能夠為房地產(chǎn)企業(yè)提供會計各類財務(wù)報表，而且還可以給房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部發(fā)展提供有效的數(shù)據(jù)支持，有利于企業(yè)制定出科學(xué)的發(fā)展策略。然而隨著國家不斷對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控， 抑制房價的不斷上漲，使得房地產(chǎn)行業(yè)利潤不斷下降，并且競爭也日漸激烈，而開展會計核算工作則能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營成本，進(jìn)而降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，對房地產(chǎn)行業(yè)而言有著極為重要的作用。
三、房地產(chǎn)行業(yè)會計核算中存在的問題
（一）會計核算科學(xué)設(shè)置過于繁雜
會計科目指的是通過系統(tǒng)劃分、編制房地產(chǎn)企業(yè)會計核算目標(biāo)、任務(wù)或是房地產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)作而成的會計項目。會計科目是對不同房地產(chǎn)企業(yè)的組織構(gòu)架進(jìn)行分類管理的重要工作，能夠?qū)ΡO(jiān)督與控制房地產(chǎn)企業(yè)會計業(yè)務(wù)運(yùn)作情況。為了確保能夠有效監(jiān)管企業(yè)會計活動情況，企業(yè)必須要嚴(yán)格依照國家有關(guān)規(guī)章制度來合理設(shè)置會計科目，嚴(yán)禁隨意增減。同樣，房地產(chǎn)行業(yè)在設(shè)置會計科目時也應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)法規(guī)來進(jìn)行，且需要在年底對全部經(jīng)營賬目進(jìn)行結(jié)賬，并在年終結(jié)賬之后建立新賬。但是房地產(chǎn)行業(yè)具有結(jié)算周期長、資金巨大、施工地點(diǎn)分散等特點(diǎn)，在實際核算過程中該種方法不但會讓企業(yè)賬目處理變得復(fù)雜，而且還會與房地產(chǎn)經(jīng)營單位實際情況不相符，從而導(dǎo)致了會計核算難度加大，致使其核算準(zhǔn)確性下降。
（二）收入、費(fèi)用等稅收核算的實際操作不合理
銷售房子是房地產(chǎn)企業(yè)的重要收入來源。但是在實際銷售過程中不可避免會產(chǎn)生財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用以及銷售費(fèi)用等各類費(fèi)用。就目前看來，在進(jìn)行會計核算時一個較為嚴(yán)重的問題就是部分房地產(chǎn)企業(yè)對于費(fèi)用以及手速來源及去向并未進(jìn)行嚴(yán)格的核算。不僅如此，對于費(fèi)用以及收入的稅收則存在不少不合理的地方。如，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都采取的是預(yù)先銷售的模式，也就是通過政府所審批下來的房地產(chǎn)預(yù)售許可證來開展相關(guān)市場銷售活動，且收取一定的預(yù)訂保證金。此時大部分房地產(chǎn)企業(yè)均把銷售房產(chǎn)所取得的預(yù)收暫時款當(dāng)做其收入來源。然而，在專業(yè)角度看來，這預(yù)收暫時款并不可當(dāng)做收入進(jìn)行確認(rèn)。除此之外，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都會采用銀行貸款按揭支付的銷售策略，在核算該方面收入時，我國稅法明確規(guī)定，必須要在首付款實際到賬時才能夠?qū)⑵涫菫槭杖胗枰源_認(rèn)，并且余款需要在銀行辦理轉(zhuǎn)賬后方能將其是為收入進(jìn)行確認(rèn)。然而該項策略在具體操作時則存在不合理的地方。不僅如此，在確認(rèn)成本以及費(fèi)用上也有著許多不合理之處，急需改進(jìn)。
（三）會計核算工作內(nèi)容繁復(fù)缺乏配比性
不同于普通企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性，其所涉及的業(yè)務(wù)類型比較繁雜，且經(jīng)濟(jì)活動也具有一定的復(fù)雜性。房地a行業(yè)具有經(jīng)營周期長的特點(diǎn)，只有具有較高的單位價值才可以盈利，并且其消費(fèi)對象類型較多，所以導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營時難以準(zhǔn)確確認(rèn)其費(fèi)用、收入以及利潤。尤其是在大額投資或是經(jīng)營周期較長的環(huán)節(jié)，資源的投入以及來源就更為復(fù)雜，從而大大增加了會計核算的難度。在實際核算過程中，配比是一項極為重要的原則，不但要確保確認(rèn)費(fèi)用、收入以及成本時要滿足因果關(guān)系，而且還需保持一致性，以便于能夠?qū)⒏黝愘M(fèi)用以及收入的來源及去向全面的反應(yīng)出來。但是在實際核算過程中，往往難以落實配比性原則，房地產(chǎn)企業(yè)在核算收入與成本時往往難以做到合理匹配。通常情況下，如果房屋層數(shù)較低，且層與層之間銷售價格較為相近時，計算單位面積成本則可以通過總成本除去總面積的方法得出。而如若房屋層數(shù)較高，則不能使用該種方法。并且樓層的位置、采光等都會對房屋售價產(chǎn)生影響，如若依舊使用總成本分?jǐn)偟姆椒▉砗怂愀邩菍映杀?，則會導(dǎo)致成本與收入不匹配的情況發(fā)生。
四、房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的對策
（一）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會計核算科目
優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會計核算科目即合理分類與簡化有關(guān)規(guī)定中所必須出現(xiàn)的科目，讓會計科目的核算變得更為明確與簡單。首先，應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)的實際規(guī)模以及項目的具體情況來進(jìn)行。其次，應(yīng)優(yōu)先考慮項目開發(fā)成本，再考慮房屋開發(fā)成本。相關(guān)工作人員必須要進(jìn)行實地調(diào)查工作，并將核算重點(diǎn)放在土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本等二級科目。在核算時開發(fā)成本過程中，應(yīng)當(dāng)將單項工作視為實際對象。除去必須的成本項目核算，可以根據(jù)實際項目開發(fā)時的情況來對科目進(jìn)行合理的增減。再者，對房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營時所產(chǎn)生的資金進(jìn)行核算時，應(yīng)當(dāng)要站在宏觀的角度來對整體項目進(jìn)行規(guī)劃，還可以采用表格或是圖表的方式來將資金的情況反映出來，從而讓企業(yè)管理人員更為直觀的了解企業(yè)財務(wù)情況。
（二）加強(qiáng)收入、費(fèi)用等核算工作的落實開展
確保房地產(chǎn)企業(yè)的收入、費(fèi)用等核算工作得以有效開展與落實可從以下幾方面著手進(jìn)行：首先，應(yīng)當(dāng)明確房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算，尤其是銷售收入的核算范圍。其次，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照我國現(xiàn)行稅法中的規(guī)定來明確房地產(chǎn)企業(yè)收入范圍。并且嚴(yán)格按照房地產(chǎn)企業(yè)實際擁有商品房、土地面積和有關(guān)配套設(shè)施在市面上銷售所得的收入作為參考來確認(rèn)企業(yè)按揭貸款以及預(yù)先銷售的實際收入。再者，在簽訂購房合同、交房協(xié)議、預(yù)收賬款、后期付余款等環(huán)節(jié)當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必要依據(jù)實際簽訂協(xié)議中的內(nèi)容和后期實際交易金額來進(jìn)行入賬與核算。不僅如此，在核算費(fèi)用、收入以及成本等工作時，還應(yīng)當(dāng)要提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息披露的質(zhì)量。確保能夠全面披露出企業(yè)各項項目中生成的現(xiàn)金流量以及經(jīng)營好活動中的信息，從而有效提升企業(yè)財務(wù)信息的有效性與實用性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身發(fā)展特點(diǎn)以及管理模式來建立起完善的財務(wù)管理體制，且確保其能夠得到有效落實。最后，必須要專戶存儲預(yù)收到的暫時款，做到?？顚Ｓ谩?/p>
（三）確保房地產(chǎn)會計核算工作具有配比性
因為房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，其涉及到諸多領(lǐng)域，所以其會計核算內(nèi)容也較為繁雜。所以在進(jìn)行會計核算時必須要確保其配比性。首先，應(yīng)當(dāng)要確保務(wù)人數(shù)充足，從而可以確?？梢詫Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動所產(chǎn)生的各類費(fèi)用、收入以及成本等核算工作能夠精細(xì)化開展。并且還需要定期開展財會培訓(xùn)工作，確保企業(yè)財務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)和我國市場發(fā)展相適應(yīng)。其次，應(yīng)當(dāng)大力引進(jìn)以及應(yīng)用現(xiàn)代化技術(shù)來開展會計核算工作。積極應(yīng)用現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)促進(jìn)能夠確保房地產(chǎn)企業(yè)會計信息錄入與傳遞的實效性，而且能夠提高相關(guān)數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)性，提升會計核算效率。再者，應(yīng)當(dāng)做好各類會計基礎(chǔ)工作，并將相關(guān)監(jiān)管工作落實到位。在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中各項基本建設(shè)項目均需要逐一開展會計核算，且使用正確的會計科目，以便于能夠在第一時間內(nèi)向各級部門提供系統(tǒng)、準(zhǔn)確、詳細(xì)的財務(wù)報告。此外，應(yīng)當(dāng)形成社會、政府以及企業(yè)三位一體的監(jiān)管體系，并做好事前、事中以及事后三個階段的監(jiān)管工作。
五、結(jié)束語
總而言之，隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也必定會得到更好的發(fā)展。但是在發(fā)展過程中依舊會有許多問題出現(xiàn)，這就需要相關(guān)財會人員全面掌握會計核算的內(nèi)容，并妥善處理會計核算中的問題，提高會計核算效率與質(zhì)量，進(jìn)而促使房地產(chǎn)行業(yè)更好更快的發(fā)展。
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篇13
房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位，適時分析房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理現(xiàn)狀以及新準(zhǔn)則對房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理行為的影響顯得十分必要與重要。
一、我國房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)公司的特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險高、周期長、供應(yīng)鏈長、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。中國上市房地產(chǎn)公司具有十分明顯的區(qū)別于一般行業(yè)公司的特殊之處。
1、房地產(chǎn)公司的銷售收入主要來自于房屋的預(yù)售收入，并通過“預(yù)收賬款”科目進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。我國1994年確立的房地產(chǎn)預(yù)售制度是一直以來房地產(chǎn)公司獲得開發(fā)資金以及進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)的最重要渠道之一，同時該制度也為房地產(chǎn)公司進(jìn)行盈余管理創(chuàng)造了機(jī)會：一方面為了達(dá)到少繳納或者推遲繳納企業(yè)所得稅的目的，房地產(chǎn)公司通常將收到的房屋預(yù)售款記入“預(yù)收賬款”科目并想方設(shè)法拖延將該科目的資金結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入的時間；房地產(chǎn)公司利用同時開發(fā)多個樓盤的機(jī)會，積累大量的開發(fā)成本和相關(guān)費(fèi)用來減少賬面利潤；另一方面上市房地產(chǎn)公司利用預(yù)收賬款作為利潤的“蓄水池”，通過該科目進(jìn)行相應(yīng)的盈余管理調(diào)節(jié)來達(dá)到應(yīng)對證券市場監(jiān)管要求的目的。
2、房地產(chǎn)項目大多數(shù)是分期開發(fā)的，并且在項目徹底完工后方才結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入?？v觀房地產(chǎn)上市公司對外披露的財務(wù)會計報告，其項目開發(fā)大都會涉及到兩個或兩個以上的會計期間。由于收益的結(jié)算只能等到項目徹底完工才能實現(xiàn)，這一特點(diǎn)給予了房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行盈余管理的空間。
(二)房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理方法與手段。房地產(chǎn)開發(fā)公司的財務(wù)核算和銷售款項的收回有其自身的特點(diǎn)，同時也給其進(jìn)行盈余管理提供了一般企業(yè)所沒有的條件。
1、通過延遲收入確認(rèn)的時間以及隱匿收入來進(jìn)行盈余管理
(1)延遲收入確認(rèn)時間。新《企業(yè)會計準(zhǔn)則》對于房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房銷售收入的確認(rèn)原則與一般商品銷售收入的確認(rèn)原則是一致的，即企業(yè)已經(jīng)將房屋所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給房屋購買者。我國房地產(chǎn)開發(fā)公司一般采用預(yù)收款的方式售房，公司在拿到售房款時并不能確認(rèn)相關(guān)的銷售收入，而是要等到房屋竣工驗收完畢、與購房者辦妥相關(guān)手續(xù)之后才確認(rèn)相應(yīng)的銷售收入。實際上，房地產(chǎn)開發(fā)公司通常會采取諸如拖延房屋的竣工時間、拖延辦理相關(guān)手續(xù)等手段來推遲收入的確認(rèn)時間，這樣就能減少當(dāng)期銷售收入的確認(rèn)，進(jìn)而減少當(dāng)期稅款的支付，從而達(dá)到盈余管理的目的。
(2)隱匿收入。除了開發(fā)房屋對外銷售之外，房地產(chǎn)公司還可能會經(jīng)營諸如將自有的商品房對外出租、承建其他單位的樓盤、將待售商品房出租等業(yè)務(wù)，而這些業(yè)務(wù)所得通常會被隱瞞不入賬，從而減少當(dāng)期的銷售收入、減少當(dāng)期的應(yīng)納所得稅額。
2、通過成本費(fèi)用支出的調(diào)節(jié)來進(jìn)行盈余管理
(1)根據(jù)需要分配房地產(chǎn)開發(fā)成本。我們知道樓盤的開發(fā)一般要兩年左右，房地產(chǎn)公司在同一會計期間內(nèi)經(jīng)常存在著多期樓盤同時開發(fā)的現(xiàn)象，按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的要求，當(dāng)期完工結(jié)轉(zhuǎn)的樓盤的成本應(yīng)與其銷售收入相配比計入當(dāng)期損益。而實際上，我國房地產(chǎn)開發(fā)公司往往是根據(jù)公司自身的需要來任意分配當(dāng)期完工樓盤應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的成本：如果當(dāng)前經(jīng)營業(yè)績不夠好需要調(diào)高利潤，則會把部分當(dāng)期完工樓盤應(yīng)該承擔(dān)的成本滾動到未完工的樓盤項目上；相反，如果當(dāng)前利潤過高需要進(jìn)行調(diào)低處理的話，則會把未完工樓盤的部分成本支出結(jié)轉(zhuǎn)到當(dāng)期己完工的樓盤項目上。
(2)根據(jù)需要進(jìn)行借款費(fèi)用的資本化。前面提到房地產(chǎn)開發(fā)是典型的資金密集型行業(yè)，資金需要量非常龐大，這使得即使是資金雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)公司也需要通過外部融資渠道來進(jìn)行融資，所以正常經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)公司一般都會有巨額借款?！镀髽I(yè)會計準(zhǔn)則第17號――借款費(fèi)用》對借款費(fèi)用的資本化作出了如下規(guī)定，“企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的構(gòu)建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計入相關(guān)資產(chǎn)成本；其他借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計入當(dāng)期損益”。實際上，房地產(chǎn)公司一般都會進(jìn)行人為的操作來按照公司的需要分配借款費(fèi)用的資本化金額，從而達(dá)到調(diào)節(jié)具體會計期間的利潤及所需繳納的稅金的目的。
(3)根據(jù)需要分配其他成本費(fèi)用支出。利潤高了，所需繳納的企業(yè)所得稅也會隨著增加，為了達(dá)到少繳稅金的目的，房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)常會將其他的成本費(fèi)用支出，如房屋開發(fā)過程中的公用建筑物成本支出分?jǐn)偟綘I業(yè)成本中。另外，房地產(chǎn)開發(fā)公司不區(qū)分所開發(fā)房屋的種類，平均分?jǐn)偝杀举M(fèi)用或者是根據(jù)公司的需要來分?jǐn)偝杀举M(fèi)用，這么做會導(dǎo)致當(dāng)期財務(wù)報表的盈余數(shù)字非常不準(zhǔn)確，同時也為公司借此進(jìn)行盈余管理提供了機(jī)會。
二、新企業(yè)會計準(zhǔn)則對房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理行為的影響
(一)新準(zhǔn)則對房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理行為的遏制
1、存貨發(fā)出計價方法的限制對房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理行為的遏制。當(dāng)存貨的市場價格經(jīng)常波動時，選擇不同的存貨發(fā)出計價方法會對當(dāng)期盈余造成很大的影響。
新的存貨準(zhǔn)則取消了存貨發(fā)出的后進(jìn)先出法計價，規(guī)定企業(yè)只能采用先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法(包括移動加權(quán)平均法)和個別計價法對發(fā)出存貨計價。此外，新的企業(yè)所得稅實施細(xì)則取消了存貨發(fā)出的移動加權(quán)平均法，若房地產(chǎn)公司采用移動加權(quán)平均法對發(fā)出存貨計價，繳稅時就需要進(jìn)行納稅調(diào)整，準(zhǔn)則和稅法的這點(diǎn)差異很可能會限制移動加權(quán)平均法的使用。在物價持續(xù)上漲的今天，后進(jìn)先出法的“取消”以及移動加權(quán)平均法的“限制使用”大大縮小了房地產(chǎn)公司進(jìn)行盈余管理的空間，有效地遏制了其盈余管理行為。
2、編制合并報表范圍的限制對房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理行為的遏制。舊準(zhǔn)則對企業(yè)合并范圍的界定主要是以股權(quán)比例作為衡量標(biāo)準(zhǔn)的，即“母公司擁有被投資單位半數(shù)以上表決權(quán)資本就應(yīng)將其納入合并范圍”。而新準(zhǔn)則明確規(guī)定“合并財務(wù)報表的合并范圍應(yīng)當(dāng)以控制為基礎(chǔ)予以確定”，“母公司應(yīng)當(dāng)將其全部子公司納入合并財務(wù)報表的合并范圍”。新準(zhǔn)則的這一改變使得某些房地產(chǎn)上市公司無法在業(yè)績不佳的年份通過收購業(yè)績優(yōu)良公司的股權(quán)或者減持業(yè)績不佳公司的長期股權(quán)投資份額來達(dá)到盈余管理的目的。只要是受本公司控制的子公司，包括小規(guī)模子公司、業(yè)務(wù)性質(zhì)特殊的子公司以及所有者權(quán)益為負(fù)數(shù)的子公司，就應(yīng)該納入合并范圍。合并財務(wù)報表準(zhǔn)則這一新變化有效地遏制了房地產(chǎn)上市公司盈余管理行為。
3、其他方面的限制對房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理行為的遏制。除了以上兩點(diǎn)之外，新企業(yè)會計準(zhǔn)則對公允價值謹(jǐn)慎應(yīng)用的規(guī)定、對子公司
長期股權(quán)投資由權(quán)益法改為成本法核算的規(guī)定、對關(guān)聯(lián)交易披露嚴(yán)格規(guī)范的規(guī)定等等，這些新的改變都可以在一定程度上遏制房地產(chǎn)公司的盈余管理。
(二)新準(zhǔn)則為房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理行為提供的新空間
1、減值準(zhǔn)備使用范圍的增加為房地產(chǎn)行業(yè)提供了新的盈余管理空間。新準(zhǔn)則增加了應(yīng)當(dāng)計提減值準(zhǔn)備的資產(chǎn)范圍，在原來的“八項”資產(chǎn)的基礎(chǔ)上增加了生物資產(chǎn)、建造合同資產(chǎn)、金融資產(chǎn)和遞延所得稅資產(chǎn)等，所有這些資產(chǎn)均應(yīng)當(dāng)在會計期末判斷其是否存在可能發(fā)生減值的跡象，若存在則計提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。準(zhǔn)則講解對建造合同減值準(zhǔn)備的處理作出了如下解釋，“如果建造合同的預(yù)計總成本超過合同總收入，則形成合同預(yù)計損失，應(yīng)提取損失準(zhǔn)備，并確認(rèn)為當(dāng)期費(fèi)用。合同完工時，將己提取的損失準(zhǔn)備沖減合同費(fèi)用”。新準(zhǔn)則給房地產(chǎn)公司提供了新的盈余管理空間。
2、投資性房地產(chǎn)的公允價值后續(xù)計量為房地產(chǎn)行業(yè)提供了新的盈余管理空間。己出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)及已出租的建筑物都屬于投資性房地產(chǎn)。第十條規(guī)定“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量”。結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，房地產(chǎn)開發(fā)公司一般都能從公開市場上取得相關(guān)投資性房地產(chǎn)的公允價值，再加上由于我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)價格一直在飆升，這使得按照歷史成本計價作為固定資產(chǎn)核算的房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)化為采用公允價值計價的投資性房地產(chǎn)之后，其價值會增幅很大。
公允價值計量模式下不再計提折舊大大增加了房地產(chǎn)開發(fā)公司的盈利。《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》第十一條規(guī)定“采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益”。而在新準(zhǔn)則實施之前，這部分投資性房地產(chǎn)是作為固定資產(chǎn)進(jìn)行核算的，是需要計提折舊和資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的。因此，新準(zhǔn)則引入公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量會大幅增加房地產(chǎn)開發(fā)公司的利潤，同時也為其進(jìn)行盈余管理提供了更大的空間。當(dāng)公司需要調(diào)高利潤時，通過在市場上尋找確鑿的公允價值證據(jù)改用公允價值計量原有的成本模式下的投資性房地產(chǎn)能大幅度提高公司的利潤，從而會大大改善那些實際上經(jīng)營業(yè)績很差的公司的對外報告業(yè)績，進(jìn)而使其避免被特別處理。
值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)公司只能選用一種模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量，一旦選用公允價值計量模式就不能再轉(zhuǎn)回成本計量模式。《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》第十一條規(guī)定“成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理”，需要追溯調(diào)整以前年度損益。在目前物價日益攀升的情況下，這種轉(zhuǎn)化導(dǎo)致的追溯調(diào)整會在很大程度上增加房地產(chǎn)公司當(dāng)期的報告盈余。
3、借款費(fèi)用資本化范圍的擴(kuò)大為房地產(chǎn)行業(yè)提供了新的盈余管理空間。借款費(fèi)用資本化范圍的擴(kuò)大表現(xiàn)在兩個方面：一是擴(kuò)大了資本化的借款種類：除了專門借款之外，符合資本化條件的一般借款的費(fèi)用也可以資本化。我們知道，房地產(chǎn)公司開發(fā)的樓盤，無論是要出售的存貨還是要出租的投資性房地產(chǎn)，其開發(fā)時間都是相當(dāng)長的，其借款費(fèi)用(無論是一般借款還是專門借款)都符合資本化條件；二是增加了借款費(fèi)用資本化的對象存貨，《企業(yè)會計準(zhǔn)則第17號――借款費(fèi)用》第四條明確規(guī)定“符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過相當(dāng)長時間的構(gòu)建或者生產(chǎn)活動才能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)”。我們都知道，房地產(chǎn)公司開發(fā)的對外出售的樓盤存貨在其整個公司資產(chǎn)中占據(jù)相當(dāng)大的比重，存貨這一借款對象的增加，使得房地產(chǎn)開發(fā)公司可以資本化的對象大大增加。房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型行業(yè)，即使資金雄厚的公司也需要占用很多的借款來維持正常的經(jīng)營，因此借款費(fèi)用對損益的影響非常大。借款費(fèi)用準(zhǔn)則資本化借款種類的增加和資本化對象的增加，都為房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行盈余管理提供了很大的空間。
總之，新準(zhǔn)則的出臺，在一定程度上的確限制了房地產(chǎn)上市公司的盈余管理行為，但同時也提供了新的盈余管理空間。會計準(zhǔn)則本身畢竟只是生產(chǎn)會計信息的技術(shù)規(guī)范，無法從根本上消除企業(yè)的盈余管理。隨著中國資本市場的日益完善，房地產(chǎn)上市公司盈余管理同企業(yè)會計準(zhǔn)則之間的相互博弈會愈演愈烈，盈余管理的手段也會愈來愈詭異、愈來愈難以識別。因此，客觀上也就要求我國企業(yè)會計準(zhǔn)則的制定在向國際會計準(zhǔn)則靠攏的同時，要具有一定的相對前瞻性和控制性，從而達(dá)到合理化配置資源的最終目的。
