引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
（一）工程施工管理
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開發(fā)項(xiàng)目的建筑施工和建筑工程安裝是生產(chǎn)階段最主要的任務(wù)，它不僅決定開發(fā)企業(yè)能否為社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而且從經(jīng)濟(jì)角度分析，施工階段的投入和開支遠(yuǎn)高于準(zhǔn)備階段。因此，有效的施工管理也是合理節(jié)約開支、提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
房地產(chǎn)開發(fā)商在工程項(xiàng)目施工管理中的主要任務(wù)如下：
1.安全管理。安全管理是工程管理中的最重要任務(wù)，因?yàn)榘踩芾黻P(guān)系到人身的健康與安全。通過制定嚴(yán)格的安全措施計(jì)劃，進(jìn)行安全教育培訓(xùn)各安全技術(shù)交底，杜絕重大安全事故的發(fā)生。
2.投資控制。主要包括編制投資計(jì)劃，審核費(fèi)用支出，研究節(jié)支途徑。
3.進(jìn)度控制。主要進(jìn)行進(jìn)度分析，適時(shí)地調(diào)整計(jì)劃，協(xié)調(diào)各參建單位進(jìn)度。
4.質(zhì)量控制。提出質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，處理質(zhì)量問題，組織工程驗(yàn)收。
5.合同管理。對(duì)施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。
6.信息與溝通管理。通過信息的取得、辨別、處理、反饋實(shí)現(xiàn)良好的溝通與協(xié)調(diào)，極大地提高工作效率，更好地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)。
7.項(xiàng)目組織與協(xié)調(diào)工作。一方面，選擇施工、供應(yīng)等參建單位，明確各自在業(yè)務(wù)往來中應(yīng)遵守的原則；另一方面，落實(shí)項(xiàng)目施工階段的各項(xiàng)準(zhǔn)備和組織工作，包括落實(shí)設(shè)計(jì)意圖、選定施工方案、審定材料與設(shè)備供應(yīng)品種及供應(yīng)方式。
（二）開發(fā)項(xiàng)目的工程施工控制
無論是開發(fā)住宅小區(qū)還是金融、商業(yè)區(qū)等，開發(fā)的內(nèi)容構(gòu)成了一項(xiàng)系統(tǒng)工程。而施工控制是整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容，也是項(xiàng)目經(jīng)理的主要職責(zé)。因此，必須加強(qiáng)施工控制，以保證開發(fā)項(xiàng)目按計(jì)劃有序地實(shí)施。對(duì)一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目而言，其直接控制的目標(biāo)有三個(gè)，即進(jìn)度（工期）、質(zhì)量、成本（投資），這三個(gè)目標(biāo)彼此之間有一定互斥性，難以同時(shí)達(dá)到最優(yōu)，其實(shí)施應(yīng)以項(xiàng)目整體最優(yōu)為目標(biāo)。
1.工程進(jìn)度控制。工程進(jìn)度關(guān)系到建設(shè)工程能否如期竣工交付使用，而工程進(jìn)度通過工程計(jì)劃來具體實(shí)現(xiàn)。
（1）進(jìn)度計(jì)劃的形式。按照工程項(xiàng)目階段劃分，進(jìn)度計(jì)劃一般分成三類：
第一類，客觀進(jìn)度計(jì)劃。從工程項(xiàng)目開始準(zhǔn)備到竣工各階段的進(jìn)度計(jì)劃，常用橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法表示
①橫道圖法。在時(shí)間坐標(biāo)上用一種直線條表示出各項(xiàng)工程內(nèi)容和進(jìn)度的方法，通常用橫坐標(biāo)表示工作時(shí)間，縱標(biāo)表示工作內(nèi)容。橫道圖法簡單明了，但看不出各項(xiàng)工作之間相互依賴和相互制約關(guān)系，看不出某項(xiàng)工作的提前或落后對(duì)整個(gè)工期的影響程度，看不出哪些屬于關(guān)鍵工作。
②網(wǎng)絡(luò)圖法。其基本原理是首先應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)形式來表示計(jì)劃中各項(xiàng)工作的先后順序和相互關(guān)系；其次通過計(jì)算找出計(jì)劃中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線，在計(jì)劃執(zhí)行過程中進(jìn)行有效的控制和監(jiān)督，保證合理地使用人力、物力、財(cái)力，完成目標(biāo)任務(wù)。
第二類，總進(jìn)度計(jì)劃。由承包單位的技術(shù)部門、計(jì)劃部門、質(zhì)量監(jiān)督部門等，在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)理工程師主持下編制。根據(jù)工程所需工時(shí)數(shù)以及人力、物力、設(shè)備情況，求出施工工期，進(jìn)而編制整個(gè)工程的施工進(jìn)度計(jì)劃。總進(jìn)度計(jì)劃也可通過橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖表示。
第三類，單位工程進(jìn)度計(jì)劃。以單位工程為對(duì)象進(jìn)行編制。
（2）進(jìn)度計(jì)劃的監(jiān)測――防止進(jìn)度滑動(dòng)。定期取得工程實(shí)際進(jìn)展情況，與原進(jìn)度計(jì)劃對(duì)比、檢查，找出進(jìn)度滑動(dòng)原因，保證工期按時(shí)完成。“進(jìn)度滑動(dòng)”是工程管理中的一種司空見慣的現(xiàn)象，應(yīng)該引起工程管理人員的高度警惕。
（3）進(jìn)度計(jì)劃的衡量、分析和修正。衡量工程進(jìn)度的指標(biāo)有實(shí)物量、形象進(jìn)度、工作量（完成投資額）或者工時(shí)數(shù)。衡量、分析與修正工作一般每月一次。
2.質(zhì)量控制。工程項(xiàng)目的質(zhì)量是設(shè)計(jì)意圖被實(shí)現(xiàn)的程度。質(zhì)量控制是指開發(fā)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督和管理活動(dòng)。質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定，對(duì)所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)，對(duì)整個(gè)工程中的工作質(zhì)量水平進(jìn)行評(píng)估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度，與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較，并作出評(píng)判。工程質(zhì)量控制工作主要包括以下幾項(xiàng)：
（1）對(duì)原材料的檢驗(yàn)。為保證材料質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)在訂貨階段就向供貨商提出檢驗(yàn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并將這些標(biāo)準(zhǔn)列入訂購合同。有些重要材料應(yīng)當(dāng)在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對(duì)照檢查。對(duì)砂、石、水泥、鋼筋等原材料必須嚴(yán)格送檢，并出具相關(guān)的檢驗(yàn)合格的報(bào)告。未經(jīng)檢驗(yàn)或檢驗(yàn)不合格的材料禁止使用。
（2）對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)。工程建設(shè)中應(yīng)確立設(shè)備檢查和試驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)、手段、程序、記錄、檢驗(yàn)報(bào)告等制度；對(duì)于主要設(shè)備的試驗(yàn)和檢查，可考慮到由政府指定的相關(guān)部門進(jìn)行檢查和驗(yàn)收,并出具相應(yīng)的檢驗(yàn)合格報(bào)告。
（3）確立施工中控制質(zhì)量的具體措施。檢查各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器，保證在測量、計(jì)量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差；嚴(yán)格控制混凝土質(zhì)量，設(shè)立水泥、砂、石和水配比的嚴(yán)格計(jì)量手段控制水灰比，確保混凝土達(dá)到設(shè)計(jì)所要求的相應(yīng)強(qiáng)度等級(jí)；對(duì)商品混凝土通過檢驗(yàn)其塌落度等方法檢查其質(zhì)量是否可行；混凝土試塊制作必須現(xiàn)場取樣，其養(yǎng)護(hù)必須與澆筑的混凝土養(yǎng)護(hù)的同等條件下進(jìn)行；制定有效的質(zhì)量檢查和評(píng)定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規(guī)定的技術(shù)要求實(shí)施。
（4）建立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。現(xiàn)場工程師對(duì)工程質(zhì)量應(yīng)進(jìn)行經(jīng)常性的檢查，做好中間過程的質(zhì)量驗(yàn)收工作，對(duì)檢查或驗(yàn)收的結(jié)果形成文字記錄，歸類存檔。
3.成本控制。實(shí)施成本控制是在不影響工程進(jìn)度、質(zhì)量、生產(chǎn)操作安全施工的前提下，將工程的實(shí)際成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。通常在施工階段，要不斷進(jìn)行直接費(fèi)用監(jiān)測分析和間接費(fèi)用監(jiān)測分析。
（1）直接費(fèi)用監(jiān)測分析。直接費(fèi)用包括工程量、工時(shí)、機(jī)械臺(tái)班、材料耗費(fèi)、工程其他費(fèi)用支出。對(duì)直接費(fèi)用逐月提出統(tǒng)計(jì)報(bào)表。將實(shí)際費(fèi)用與工程預(yù)算進(jìn)行比較，并且根據(jù)實(shí)物工程量和花費(fèi)的比較，計(jì)算出實(shí)際工程單價(jià)，最后與預(yù)算工程單價(jià)比較，研究存在的問題。
（2）間接費(fèi)用監(jiān)測分析。間接費(fèi)的預(yù)算數(shù)量是以直接費(fèi)為基礎(chǔ)，按照間接費(fèi)率計(jì)算出的。一經(jīng)確定就要不斷進(jìn)行監(jiān)測，采取措施來降低施工管理費(fèi)用的支出，費(fèi)用支出時(shí)要做支出報(bào)告和支出審計(jì)，并要定期將實(shí)際費(fèi)用與預(yù)算費(fèi)用比較，進(jìn)行有效控制。
（三）工程項(xiàng)目的過程管理
工程項(xiàng)目實(shí)施過程中有許多內(nèi)容、環(huán)節(jié)需要管理，對(duì)工程項(xiàng)目實(shí)施影響較大的有：
（1）合同管理：合同是約定項(xiàng)目參與各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，是具有法律效力的文件。合同管理的中心是選擇合同類型，主要是價(jià)格類型，不同形式價(jià)格的合同體現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)分配形式。合同管理一般按標(biāo)準(zhǔn)合同文本執(zhí)行，可適當(dāng)加以修正。
（2）人力資源管理：項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)現(xiàn)要靠團(tuán)隊(duì)進(jìn)行，項(xiàng)目經(jīng)理則是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的領(lǐng)導(dǎo)者，所肩負(fù)的責(zé)任就是領(lǐng)導(dǎo)他的團(tuán)隊(duì)準(zhǔn)時(shí)、優(yōu)質(zhì)地完成全部工作，在不超出預(yù)算的情況下實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。從現(xiàn)代管理角度，人們開始把人當(dāng)作一種資源來開發(fā)而不是作為工具來管理，“人力資源管理”一詞越來越多地為理論與實(shí)踐所提及，雖然實(shí)際上離這個(gè)詞的本意還有很遠(yuǎn)。項(xiàng)目人力資源管理方法主要是利用組織結(jié)構(gòu)圖、責(zé)任分配圖進(jìn)行人員需求分析，落實(shí)責(zé)任，建立激勵(lì)機(jī)制，調(diào)動(dòng)各參與人的積極性，保證項(xiàng)目目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)。
（3）風(fēng)險(xiǎn)管理：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)來自各方面，市場價(jià)格變化、業(yè)主、供應(yīng)商、分包商、項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)環(huán)境等，項(xiàng)目越大，涉及相關(guān)人越多，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大。風(fēng)險(xiǎn)有業(yè)主的，也有承包商的。風(fēng)險(xiǎn)管理的原則是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)作出正確的估計(jì)并采用適當(dāng)措施予以規(guī)避或轉(zhuǎn)移（如通過保險(xiǎn)、合理磋商合同條款等）。風(fēng)險(xiǎn)管理以風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估為依據(jù)，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估有SWOT（優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會(huì)、威脅）分析、概率分析（決策樹、蒙特卡洛模擬、敏感性分析、盈虧平衡分析）方法，各自從不同視角對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)作出評(píng)價(jià)。
篇2
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展迅速，競爭日益激烈，如何在競爭中站穩(wěn)腳步不被市場淘汰，還要獲取較大的利益，所以在房地產(chǎn)開發(fā)過程中房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目的管理就顯得由為重要，因?yàn)橹挥泄芾砩先チ耍恳豁?xiàng)工作才能完整的很好，各個(gè)部門才能協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的任務(wù)量很大，任務(wù)形式眾多，就目前的形式來看，我國的房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目的管理還存在著很多漏洞，制度還不夠完善，我們需要在發(fā)現(xiàn)和解決問題的過程中積累經(jīng)驗(yàn)，將利益合理的擴(kuò)到最大化。
一、房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)開發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價(jià)控制，不將設(shè)計(jì)變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理，以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，管理混亂。建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理缺乏獨(dú)立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊(duì)伍，包括設(shè)計(jì)部、造價(jià)部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其職，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。提供材料的質(zhì)量難以控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于節(jié)約造價(jià)考慮，對(duì)于某些大宗材料，采取低價(jià)招標(biāo)競買等方式采購。由于房地產(chǎn)企業(yè)是投資建設(shè)者，對(duì)于材質(zhì)有最終決定權(quán)，且監(jiān)理是受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托的，因此對(duì)于甲供材料，常疏于管理，或是勉強(qiáng)放行。由于材料是低價(jià)購進(jìn)，故材質(zhì)往往有偏差，質(zhì)量難以控制。
二、房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目管理的要素
（一）質(zhì)量
質(zhì)量是一切良好品牌的基礎(chǔ)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，行業(yè)內(nèi)品牌優(yōu)質(zhì)的企業(yè)近四分之一的客戶就是老客戶，并且十分看重質(zhì)量和相對(duì)應(yīng)服務(wù)的保證。
（二）成本
在現(xiàn)代項(xiàng)目管理體系中，成本就是競爭力、成本就是經(jīng)濟(jì)收益。一般來講房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要來自于建設(shè)成本和土地成本，在建設(shè)成本和土地成本相對(duì)均衡的今天，土地市場和整個(gè)房地產(chǎn)市場的標(biāo)準(zhǔn)操作，利潤差距則主要來自于管理效率的高低。
（三）進(jìn)度
產(chǎn)品交付是商品流通的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)產(chǎn)品生命周期很長，更多的進(jìn)度問題在工程中起著非常重要的作用。
（四）安全
從房地產(chǎn)本身的安全問題考慮，住房的消防等基礎(chǔ)設(shè)施是否符合安全要求是一個(gè)重要的標(biāo)準(zhǔn)。
（五）技術(shù)支持
使用新技術(shù)、新工藝、新材料、降低工程造價(jià)，縮短施工周期，提高項(xiàng)目的科技含量。
三、提高房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目的管理
（一）房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理
房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)的規(guī)范性、布局的合理性以及給排水、安防、電訊、電氣、燃?xì)獾认到y(tǒng)設(shè)計(jì)的質(zhì)量，因此，工程管理中的設(shè)計(jì)管理應(yīng)該從以下幾個(gè)方面入手： 其一，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該慎重選擇設(shè)計(jì)單位，切忌過分強(qiáng)調(diào)節(jié)約設(shè)計(jì)成本而選擇缺乏設(shè)計(jì)實(shí)例以及綜合素質(zhì)較差的設(shè)計(jì)單位，選擇具有良好信譽(yù)且資歷較深的設(shè)計(jì)單位。其二，在設(shè)計(jì)的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該將對(duì)項(xiàng)目的期望目標(biāo)以及相關(guān)的設(shè)計(jì)要求，提供給設(shè)計(jì)單位，通過與設(shè)計(jì)人員的溝通，能夠保證設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)效果更能夠滿足房地產(chǎn)開發(fā)公司的要求； 其三，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，時(shí)間就是金錢，因此應(yīng)該要求設(shè)計(jì)單位在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，盡可能的提高設(shè)計(jì)工作的效率；其四，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該督促設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格的執(zhí)行國家的強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，重視開發(fā)工程項(xiàng)目的科技含量。
（二）加強(qiáng)對(duì)成本管理的考核監(jiān)督
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)業(yè)務(wù)部門及項(xiàng)目建設(shè)管理內(nèi)容的不同，準(zhǔn)確劃分責(zé)任單位，并明確責(zé)任單位的成本管理目標(biāo)及權(quán)責(zé)，以責(zé)任化的方式推行成本管理。在成本管理手段上，建立成本控制信息系統(tǒng)，及時(shí)匯總、分析、掌握各個(gè)責(zé)任單位的成本管理信息數(shù)據(jù)，對(duì)成本控制存在較多問題的責(zé)任單位進(jìn)行監(jiān)督，提高成本管理的針對(duì)性。此外，應(yīng)根據(jù)成本支出內(nèi)容，全面制定成本管理考核評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)不同責(zé)任部門的成本管理績效，以數(shù)據(jù)為支撐進(jìn)行評(píng)價(jià)，并與獎(jiǎng)懲機(jī)制掛鉤，提高成本管理的激勵(lì)效果。
（三）強(qiáng)化現(xiàn)場施工進(jìn)度管理
在房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目施工的過程中應(yīng)該嚴(yán)格的控制各個(gè)施工階段的工作時(shí)間，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目的總工期，將房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目分解成若干個(gè)分項(xiàng)工程，并制定各個(gè)分項(xiàng)工程的工作時(shí)間，然后對(duì)各個(gè)分項(xiàng)工程進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和審核，同時(shí)還應(yīng)該協(xié)調(diào)和控制各個(gè)施工單位和監(jiān)理單位的施工進(jìn)度，根據(jù)自身的工作經(jīng)驗(yàn)劃分工作順序和工作流程，有效的控制房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目現(xiàn)場施工的進(jìn)度。
（四）加強(qiáng)施工的質(zhì)量管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的質(zhì)量管理主要包括：第一個(gè)是設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理，搞好質(zhì)量管理的前提是對(duì)深度設(shè)計(jì)圖紙的設(shè)計(jì)保持高質(zhì)量要求，使其能夠滿足工程建設(shè)的所有要求；第二個(gè)是管理者對(duì)施工現(xiàn)場“人、機(jī)、料、法、環(huán)”合理部署。實(shí)施過程質(zhì)量管理是指在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)體質(zhì)量的形成階段施工中對(duì)現(xiàn)場工作進(jìn)行的質(zhì)量管理措施。房地產(chǎn)工程管理人員需要綜合分析項(xiàng)目質(zhì)量管理的關(guān)鍵，根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目具體的特點(diǎn)、難點(diǎn)建立質(zhì)量管理體系。同時(shí)要建立質(zhì)量獎(jiǎng)罰制度，通過對(duì)承包單位管理人員、監(jiān)理單位現(xiàn)場人員監(jiān)督，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程的質(zhì)量管理進(jìn)行促進(jìn)。
（五）加強(qiáng)管理工作的信息化建設(shè)
在當(dāng)前信息化時(shí)代，信息化建設(shè)及管理水平對(duì)企業(yè)意義重大。房地產(chǎn)資金投入大，生產(chǎn)周期長，信息化管理更是重中之重。信息化建設(shè)不僅是辦公自動(dòng)化，還在于針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理工作需要有效適應(yīng)自動(dòng)化管理軟件，從而加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)管理及工作中各部門的有效聯(lián)系，提升信息的交互速度與質(zhì)量，避免因信息孤島而出現(xiàn)管理工作滯后、疏漏以及錯(cuò)誤的發(fā)生，進(jìn)而全面提升管理水平。同時(shí)還有利于幫助企業(yè)樹立現(xiàn)代化、信息化、科技化的社會(huì)形象，贏得更多消費(fèi)者的青睞。
（六）加強(qiáng)建設(shè)工程的監(jiān)理管理
加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的資質(zhì)管理，建立公有序的監(jiān)理市場；適當(dāng)提高監(jiān)理取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競爭；加大培訓(xùn)教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質(zhì)。明確監(jiān)理單位與建設(shè)單位、承建單位的關(guān)系。建設(shè)單位與監(jiān)理單位的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系。監(jiān)理單位所承擔(dān)的任務(wù)由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中，監(jiān)理委托合同一經(jīng)確定，建設(shè)單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據(jù)監(jiān)理合同中建設(shè)單位授予的權(quán)力行使職責(zé)，公正獨(dú)立地開展監(jiān)理工作。建設(shè)單位協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。
結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目的管理，對(duì)于工程質(zhì)量，獲取的利益有很大影響，我們需要不斷的加強(qiáng)和完善管理制度，這不僅僅關(guān)乎一個(gè)企業(yè)的發(fā)展，同樣也在為我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航，我們一定要嚴(yán)肅的對(duì)待。
篇3
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本管理的現(xiàn)狀
首先，當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目工程缺乏一定的市場風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。由于房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系不斷發(fā)生變化，以及相關(guān)設(shè)備資源的短缺，企業(yè)實(shí)際購買力缺乏，這些都會(huì)給房企帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。涉及到開發(fā)商和承包商，就是信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目工程最為關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，這也是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信譽(yù)的重要因素。很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場研究不夠熟悉，工程項(xiàng)目成本控制的手段比較落后，很容易造成經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不夠重視，也缺乏規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力，導(dǎo)致項(xiàng)目工程質(zhì)量得不到保證，工程造價(jià)卻過高。
其次，在成本控制方面，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于錯(cuò)誤的決策，使得工程投資成本上升。例如，在剛開始招投標(biāo)的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只追求造價(jià)，嚴(yán)重忽視實(shí)際工程開發(fā)中問題，最終是的施工進(jìn)程無法按正常時(shí)間進(jìn)行，導(dǎo)致成本的不斷增加，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益就會(huì)下降。
2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的成本控制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)實(shí)時(shí)的市場物價(jià)信息，及時(shí)關(guān)注同類建筑的成本波段情況，選擇那些成本低且易實(shí)施的方案來進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)是追求利益最大化，用最小的成本去獲得最大的價(jià)值。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程要控制好成本，使得成本保持不變而提升價(jià)值。比例，在某個(gè)開發(fā)項(xiàng)目工程，本來這棟房屋原本打算做住宅用，然而通過市場人員的分析，這個(gè)地方具備商業(yè)潛力。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以相應(yīng)地增加幾套商業(yè)辦公寫字樓，減少一些住宅。這樣一來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本保持不變的情況下，就擴(kuò)大了項(xiàng)目工程的價(jià)值。還有一種方法提升價(jià)值，那就是不斷降低成本。例如，在一棟多層房屋中，原本使用短螺桿樁基，但是開發(fā)人員對(duì)當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)實(shí)際情況進(jìn)行了勘探，發(fā)現(xiàn)這種樁基不適合，使用了天然深基樁，這能滿足其要求。這樣一來，成本降低了，但是價(jià)值沒有變化。但是這棟房屋的相對(duì)價(jià)值提升了。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以對(duì)成本的預(yù)算，能提升項(xiàng)目工程的價(jià)值。我們要對(duì)每一個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真的市場調(diào)查研究，仔細(xì)的分析而做出正確的選擇，這樣可以降低成本和提升價(jià)值。要針對(duì)本地區(qū)同類型房屋進(jìn)行調(diào)查，以便論證，找出其中一些影響成本以及利潤的因素，制定應(yīng)對(duì)方案，克服盲目性。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先要進(jìn)行施工圖預(yù)算，制作出項(xiàng)目計(jì)劃期內(nèi)的施工費(fèi)用及成本水平，根據(jù)相應(yīng)的實(shí)際情況，通過計(jì)劃改變措施，做出降低成本的實(shí)施書面規(guī)劃方案。這就要求項(xiàng)目管理員要熟悉圖紙，運(yùn)用科學(xué)的施工方法和工藝流程，從而使該計(jì)劃成為降低成本的指導(dǎo)文件。
一旦圖紙規(guī)劃做好之后，施工管理人員要嚴(yán)格按照成本計(jì)劃來開展工作，對(duì)影響成本的種種因素要認(rèn)真管理，合理控制成本。要積極采取有效的措施，把施工過程中各種消耗的支出納入成本計(jì)劃之中，并及時(shí)反饋，對(duì)比實(shí)際成本和計(jì)劃成本的差異，及時(shí)采取糾偏措施，在實(shí)行成本控制時(shí)要建立項(xiàng)目成本管理責(zé)任制，增強(qiáng)管理人員的責(zé)任心意識(shí)。
3、如何進(jìn)行項(xiàng)目工程的質(zhì)量管理
項(xiàng)目工程的質(zhì)量控制是質(zhì)量管理的一個(gè)重要部分。質(zhì)量管理要求在降低項(xiàng)目成本的前提下，滿足工程質(zhì)量要求的一系列活動(dòng)。其中包括作業(yè)活動(dòng)和管理活動(dòng)，項(xiàng)目工程管理人員要樹立明確的質(zhì)量目標(biāo)，來制定出行動(dòng)方案，積極合理資源配置，按照規(guī)定的計(jì)劃進(jìn)行實(shí)施，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)。
項(xiàng)目管理人員要市場制度入手，堅(jiān)持持證上崗的制度，積極把關(guān)管控，禁止一切無序設(shè)計(jì)和施工，禁止越級(jí)和掛靠、轉(zhuǎn)包等現(xiàn)象的發(fā)生，提高項(xiàng)目經(jīng)理和施工管理人員的質(zhì)量意識(shí)，樹立責(zé)任心。此外，還要對(duì)項(xiàng)目施工中的施工技術(shù)、工藝、方法和機(jī)械設(shè)備等施工手段的配置、施工順序和程序都要做出相應(yīng)的安排，加強(qiáng)審查力度，不斷提出修改建議，使得施工進(jìn)度能夠正常合理進(jìn)行。
其次，在施工作業(yè)過程的質(zhì)量控制中剛開始要進(jìn)行技術(shù)和圖紙審查，認(rèn)真檢查每一個(gè)施工工序的合理性和科學(xué)性，檢查工序施工條件是不是滿足相應(yīng)的要求，進(jìn)行分批和分項(xiàng)工程實(shí)測，對(duì)中間產(chǎn)品進(jìn)行隱蔽工程驗(yàn)收和工序驗(yàn)收，一旦合格后，才允許進(jìn)入下一道工序施工。這里有很多注意事項(xiàng)：第一，要以預(yù)防為主；第二積極落實(shí)工序操作之間的抽查，對(duì)容易抽查的部位進(jìn)行跟蹤；第三，要對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)行目測、實(shí)測和驗(yàn)收等程序。認(rèn)真做好相應(yīng)的記錄，看它是不是滿足要求；第四，要完善資料，為未來工程質(zhì)量驗(yàn)收以及質(zhì)量分析提高相應(yīng)的依據(jù)。
結(jié)束語
綜上所述，我們要不斷增強(qiáng)責(zé)任意識(shí)，合理把控房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程成本和質(zhì)量，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行辦事和監(jiān)督，檢查容易發(fā)生質(zhì)量問題的環(huán)節(jié)，提高試驗(yàn)和抽查等監(jiān)督力度，及時(shí)完成相應(yīng)的進(jìn)度。在不斷降低工程成本的同時(shí)，逐步提高工程質(zhì)量。不斷創(chuàng)新思想，針對(duì)市場的把握和房地產(chǎn)需求及相應(yīng)理念，運(yùn)用現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理體系進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制及管理，以此在保障工程質(zhì)量的前提下盡可能的提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不受損害
篇4
1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程溝通管理的對(duì)象、特點(diǎn)和存在問題
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工中，必須將項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全等管理要素落實(shí)到施工各個(gè)階段，項(xiàng)目管理部門應(yīng)圍繞著管理要素與項(xiàng)目組成員（包括項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、施工人員、技術(shù)人員、管理人員、操作人員等）、內(nèi)部客戶（包括房地產(chǎn)企業(yè)的市場部和設(shè)計(jì)部等）、總包方、分包方、供應(yīng)商、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、有關(guān)政府部門進(jìn)行有效的、持續(xù)的溝通和協(xié)調(diào)，掌握項(xiàng)目管理部門各個(gè)成員的工作狀態(tài)，明確內(nèi)部客戶需求，協(xié)調(diào)好外部關(guān)系，這是工程項(xiàng)目實(shí)施獲得成功的關(guān)鍵，對(duì)于確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程高質(zhì)、按期投入運(yùn)行具有重要作用。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程具有投資金額大，周期長等特點(diǎn)，所以在溝通管理方面具有其自身特點(diǎn)，比如溝通管理范圍大，不僅包括企業(yè)內(nèi)部部門、員工、領(lǐng)導(dǎo)者與被領(lǐng)導(dǎo)者之間的溝通管理，還包括近層關(guān)系和外層關(guān)系的溝通管理；管理要素眾多，包含員工關(guān)系、組織關(guān)系、供需方關(guān)系、協(xié)調(diào)配合關(guān)系以及外界監(jiān)管和約束關(guān)系的溝通管理；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程溝通管理的階段性較強(qiáng)，涉及到項(xiàng)目開發(fā)的可行性研究、立項(xiàng)策劃、設(shè)計(jì)、施工前準(zhǔn)備、正式施工、驗(yàn)收、交付、銷售、登記入住等各個(gè)階段的管理，各個(gè)階段的溝通管理內(nèi)容和工作要點(diǎn)都有所不同；由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程投資金額高、工期長、涉及單位和專業(yè)較多，管理起來非常困難，所以溝通管理工作也面臨著各種各樣的工作內(nèi)容，這就增加了溝通管理難度。在這樣一個(gè)信息化高速發(fā)展的時(shí)代，原有的溝通管理模式弊端也逐漸暴露，比如溝通管理工作缺乏一定計(jì)劃性，溝通協(xié)調(diào)信息的公開或傳達(dá)不及時(shí)；房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部工作較為混亂，沒有理順外部管理和內(nèi)部管理，溝通管理工作具有一定片面性；網(wǎng)絡(luò)建設(shè)滯后，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程相關(guān)方之間的協(xié)調(diào)大多通過電話和會(huì)議解決，溝通協(xié)調(diào)的工具較少，嚴(yán)重浪費(fèi)了時(shí)間，進(jìn)而影響到工程溝通的及時(shí)性和工程建設(shè)的進(jìn)度。
2 做好溝通管理工作的對(duì)策
2.1 重視溝通管理
隨著時(shí)代的發(fā)展，和諧管理已全面滲入到現(xiàn)代管理理念中。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理來說，溝通管理尤為重要，這主要是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)各個(gè)階段涉及的部門、專業(yè)、人員較多，只有實(shí)現(xiàn)人員間、部門間、單位間、領(lǐng)導(dǎo)者與被領(lǐng)導(dǎo)者間的相互溝通與協(xié)調(diào)，才能更好實(shí)現(xiàn)信息共享，營造出良好的工作環(huán)境。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視溝通管理工作，組織管理人員培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，使每個(gè)管理人員都認(rèn)識(shí)到：溝通管理是做好一切工作的基礎(chǔ)，工作環(huán)境不和諧，工程項(xiàng)目也難以順利實(shí)施。特別是房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理部門是項(xiàng)目施工現(xiàn)場代表，其工作的順利開展依賴于各方的信任和委托，所以應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自身學(xué)習(xí)，時(shí)刻保持自身魅力，不僅要具備高水平的知識(shí)、技能，還必須具備能讓人充分信任的人格品質(zhì)、洞察能力、分析問題和解決問題的能力，這樣才能提升溝通管理的有效性，才能確保項(xiàng)目目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。
2.2 正確、及時(shí)傳遞溝通信息
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程溝通管理工作中，各種信息的傳遞是雙向的，是相關(guān)方做出科學(xué)決策的主要依據(jù)，因此必須保證信息的高質(zhì)量、高準(zhǔn)確性和及時(shí)性的傳遞，盡量降低由信息不實(shí)給項(xiàng)目帶來的損失；建立基于所有溝通方式的回饋機(jī)制，使信息能夠及時(shí)被接收者接收；制定切實(shí)可行的溝通計(jì)劃，充分考慮項(xiàng)目相關(guān)文件的保存方式、文件格式、工作匯報(bào)方式，了解與項(xiàng)目相關(guān)的工作內(nèi)容、工作人員基本情況、人員對(duì)項(xiàng)目信息的需求和對(duì)時(shí)間的期望，這樣才能將工作人員最需要的信息及時(shí)、準(zhǔn)確傳遞給
他們。
2.3 實(shí)施動(dòng)態(tài)管理
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中的溝通管理必須貫穿于整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施的全過程，而由于工程項(xiàng)目實(shí)施具有一定階段性，這也就決定了溝通管理也要分階段實(shí)行，并要根據(jù)不同階段的不同問題抓好溝通管理工作要點(diǎn)，實(shí)行有效的動(dòng)態(tài)管理，比如在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施初期階段主要是協(xié)調(diào)供需方關(guān)系，在項(xiàng)目實(shí)施后期的管理重點(diǎn)則是約束關(guān)系，所以，在溝通管理工作中，我們應(yīng)當(dāng)根據(jù)工程項(xiàng)目的推進(jìn)過程準(zhǔn)確掌握各種關(guān)系，通過及時(shí)的溝通將項(xiàng)目實(shí)施中的矛盾、爭執(zhí)化解，并建立切實(shí)有效的利益機(jī)制和公平競爭機(jī)制，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理過程中各方利益一體化，通過相關(guān)方的主動(dòng)溝通、積極參與、自覺行動(dòng)達(dá)到和諧管理的目的，進(jìn)而提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的綜合水平，使項(xiàng)目得以順利實(shí)施。另外，加大對(duì)總承包合同機(jī)制的研究力度，力爭項(xiàng)目建設(shè)過程中總承包方的利益與甲方利益的一致性，盡量減少利益差異，保證溝通的一致性，力爭高效、高質(zhì)完成溝通管理工作。
2.4 充分利用信息技術(shù)優(yōu)勢
近年來，信息技術(shù)發(fā)展非常迅速，并在社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域得到了廣泛應(yīng)用，其在房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理中的應(yīng)用為溝通管理帶來了新方法和新思路，我們應(yīng)當(dāng)充分利用信息技術(shù)優(yōu)勢，加大網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，建立溝通管理信息系統(tǒng)，將其作為溝通管理中協(xié)調(diào)各方面要素的有力支撐，實(shí)現(xiàn)各種信息及時(shí)、準(zhǔn)確的傳遞，不斷提升溝通管理工作效率和工作質(zhì)量，進(jìn)而提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的整體水平，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造出巨大經(jīng)濟(jì)效益。
篇5
公司在該商住樓項(xiàng)目組團(tuán)中應(yīng)用項(xiàng)目管理辦法，以公司總部為業(yè)主，由專業(yè)技術(shù)人員組成的工程項(xiàng)目部為項(xiàng)目具體實(shí)施單位，進(jìn)行內(nèi)部項(xiàng)目管理試點(diǎn)。由總公司擬定總體實(shí)施目標(biāo)和具體要求，項(xiàng)目部根據(jù)總體目標(biāo)制定具體的實(shí)施計(jì)劃，在項(xiàng)目的實(shí)施過程中充分發(fā)揮項(xiàng)目部的主觀能動(dòng)作用和積極性，整個(gè)過程從設(shè)計(jì)委托開始，直至工程竣工驗(yàn)收交付使用為止，取得了較好的經(jīng)濟(jì)和實(shí)際效果，鍛煉和培養(yǎng)了一批實(shí)用人才。
1 勘察設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，工程質(zhì)量為根本，在保證安全和質(zhì)量的前 提下增加效益，減少投資
建設(shè)、設(shè)計(jì)、勘察、監(jiān)理、施工單位的首要宗旨是將符合設(shè)計(jì)要求，滿足市場需求的產(chǎn)品交付居住者使用。項(xiàng)目部的工作就是行使業(yè)主對(duì)工程管理的職責(zé)，為此，項(xiàng)目部從一開始就制定了詳細(xì)的工作計(jì)劃，并以設(shè)計(jì)為龍頭，認(rèn)真抓好工程質(zhì)量和投資控制關(guān)。
投資控制的關(guān)鍵在設(shè)計(jì)階段，平面使用功能布置的優(yōu)劣也在設(shè)計(jì)階段，因此，項(xiàng)目部緊緊抓住設(shè)計(jì)這個(gè)龍頭開展工作，為了使平面功能布局符合市場的需求，項(xiàng)目部工作人員在做了一定范圍內(nèi)市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，與設(shè)計(jì)人員就平面方案進(jìn)行了認(rèn)真的探討，并站在使用者的角度對(duì)平面使用功能提出了具體修改意見，使單體平面布局的設(shè)計(jì)無論從使用功能，還是平面布置方面都比較接近市場的需求，這從后期銷售一套不剩的火熱銷售業(yè)績中，也足以證明這些經(jīng)認(rèn)真推敲平面設(shè)計(jì)方案是能夠滿足市場需求的。
作為開發(fā)商，在工程實(shí)施過程中要科學(xué)合理地控制成本，從設(shè)計(jì)方案開始就把工程成本控制列人議事日程是整個(gè)項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵，項(xiàng)目部工程技術(shù)人員為了把工程成本控制好，針對(duì)該工程項(xiàng)目的實(shí)際地理情況和地質(zhì)條件，與設(shè)計(jì)人員就結(jié)構(gòu)方案、基礎(chǔ)選型、各棟間室外標(biāo)高的設(shè)定等進(jìn)行了認(rèn)真的探討，由于項(xiàng)目地處坡地，本身高差起伏較大，因此，土方能否就地平衡是一個(gè)十分關(guān)鍵的成本控制目標(biāo)，項(xiàng)目部工作人員根據(jù)實(shí)際地理?xiàng)l件及周邊規(guī)劃道路標(biāo)高控制的要求，因地制宜，與總體設(shè)計(jì)單位共同探討并對(duì)各棟間室外標(biāo)高進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
在本項(xiàng)工程實(shí)施過程中通過設(shè)計(jì)方案的不斷優(yōu)化，也取得了一定 的效益。例如：A座一層地下室原設(shè)計(jì)采用鋼板樁圍護(hù)，預(yù)算約需200萬元 ，項(xiàng)目部工程技術(shù)人員經(jīng)現(xiàn)場踏勘及地質(zhì)資料分析，認(rèn)為該場地為山坡延伸地，且淺層5米之內(nèi)均為穩(wěn)定性較好的黏土層，周邊除東向?yàn)橐呀ㄆ邔幼≌ㄖ猓ň嗍┕ら_挖場地在10米 以上 ，且基礎(chǔ)為人工挖孔樁），其余均為單層民房，且均在安全距離之外，同時(shí)，由于地理高差的原因，該地下室土方開挖深度只需在3米以內(nèi)，若邊坡圍護(hù)采用其他方式同樣可以起到相同的效果。為此，項(xiàng)目部技術(shù)人員經(jīng)與圍護(hù)樁設(shè)計(jì)單位多次商討后，確定采用邊坡噴錨加固圍護(hù)方案。在施工前由設(shè)計(jì)單位對(duì)監(jiān)理、施工等單位進(jìn)行了認(rèn)真的技術(shù)交底，同時(shí)要求監(jiān)測單位加強(qiáng)對(duì)土坡位移的監(jiān)測，在此優(yōu)化下，僅花費(fèi)60多萬元就解決了邊坡支護(hù)問題，既確保了圍護(hù)體系和周邊環(huán)境的質(zhì)量和安全，同時(shí)又節(jié)約了造價(jià)。
此外，E棟工程人工挖孔樁按設(shè)計(jì)要求樁尖應(yīng)進(jìn)入殘積砂質(zhì)黏土層2米，當(dāng)施工進(jìn)入殘積砂質(zhì)黏土層時(shí)，由于地下水較大，殘積砂質(zhì)黏土遇水軟化、松散，形成流砂，施工無法進(jìn)展，情況相當(dāng)不利，設(shè)計(jì)人員到現(xiàn)場后提出用井點(diǎn)降水方案，全面降低水位來保證挖孔樁的施工進(jìn)展。考慮到井點(diǎn)降水方案需時(shí)4―6個(gè)月，且對(duì)周邊建筑產(chǎn)生不利影響，項(xiàng)目部技術(shù)人員在認(rèn)真查看了工程地質(zhì)資料后，與設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工三方人員坐下來認(rèn)真探討優(yōu)化方案，建議將樁尖持力層移至上一層粉質(zhì)黏土層，經(jīng)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行認(rèn)真核算后認(rèn)為可行。該工程樁基完成后所進(jìn)行的樁基靜載試驗(yàn)顯示，持力層調(diào)整后的樁基承載力完全符合原設(shè)計(jì)的要求。由于此項(xiàng)優(yōu)化方案的被采納，不僅節(jié)約了投資成本，最 重要的是贏得了寶貴的4―6個(gè)月的工程工期，并且不會(huì)對(duì)周邊建筑產(chǎn)生不利影響 。
2 在確保安全、質(zhì)量的前提下，做好工程進(jìn)度總目標(biāo)的控制
工程進(jìn)度是開發(fā)商的主要控制目標(biāo)之一，是機(jī)遇、是效益，是搶占市場的先機(jī)，也是勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理諸企業(yè)抓效益的共同點(diǎn)。進(jìn)度控制的原則是：在滿足安全、質(zhì)量的基礎(chǔ)上確保進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
在工程的實(shí)施過程中，項(xiàng)目部根據(jù)合同及總體進(jìn)度目標(biāo)的要求，認(rèn)真編制工程進(jìn)度的總體控制計(jì)劃，并要求施工企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施之前編制詳細(xì)的工程總體進(jìn)度計(jì)劃，且工程總體進(jìn)度計(jì)劃必須滿足總體控制計(jì)劃的要求，在制定工程進(jìn)度計(jì)劃時(shí)要有一定的預(yù)見性和前瞻性，使進(jìn)度計(jì)劃盡量符合變化后的實(shí)施條件。同時(shí)，為了確保總工期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，必須實(shí)行分段控制，施工企業(yè)應(yīng)在了解和熟悉施工圖紙的基礎(chǔ)上，根據(jù)總進(jìn)度計(jì)劃制訂月計(jì)劃、旬計(jì)劃（周計(jì)劃），用旬計(jì)劃保月計(jì)劃，用月計(jì)劃保總計(jì)劃，并應(yīng)根據(jù)合同及工程進(jìn)度計(jì)劃的要求，合理配置人數(shù)、機(jī)械設(shè)備和周轉(zhuǎn)材料，使投入的人力、設(shè)備 、周轉(zhuǎn)材料能夠確保工程進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在施工過程中，項(xiàng)目部根據(jù)合同及總體進(jìn)度計(jì)劃的要求，與監(jiān)理單位一起定期檢查施工企業(yè)各個(gè)階段的進(jìn)度完成情況，實(shí)施動(dòng)態(tài)控制。當(dāng)施工企業(yè)某一階段的工期目標(biāo)因某種原因滯后時(shí)，就要求其進(jìn)行及時(shí)調(diào)整完善，并按調(diào)整后的方案繼續(xù)進(jìn)行監(jiān)控，直至整個(gè)工期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
此外，為了確保總工期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，還要有完善的安全和質(zhì)量保證措施，只有安全和質(zhì)量得到應(yīng)有的保證，總工期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)才有可能。為此，項(xiàng)目部始終把安全生產(chǎn)和質(zhì)量管理放在首要位置，配備專職安全質(zhì)量監(jiān)督員進(jìn)行隨時(shí)檢查和督促，發(fā)現(xiàn)工地上有安全質(zhì)量隱患及時(shí)進(jìn)行糾正并作相應(yīng)處理。同時(shí)制定嚴(yán)格的質(zhì)量管理措施，即施工企業(yè)工地自檢、施工企業(yè)質(zhì)量管理部門復(fù)檢、監(jiān)理單位及項(xiàng)目部復(fù)查三級(jí)管理辦法，對(duì)工程中可能出現(xiàn)的隱患進(jìn)行有效的控制，將問題盡可能消滅在萌芽階段。
3 強(qiáng)化合同管理的主導(dǎo)作用
項(xiàng)目法人與各參建單位不存在行政領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系。合同是維持各方面關(guān)系的紐帶，按市場運(yùn)作機(jī)制，業(yè)主確定了合同管理的地位，以合同為基礎(chǔ)實(shí)施項(xiàng)目管理是項(xiàng)目部工作的準(zhǔn)則，各設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工企業(yè)在各自的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)按合同的要求組織具體實(shí)施。為了強(qiáng)化合同管理 的主導(dǎo)作用，在合同的起草、簽訂、實(shí)施等方面均考慮了時(shí)間空間、內(nèi)外部相互關(guān)聯(lián)、制約等因素，以及現(xiàn)場地質(zhì)情況及周邊環(huán)境的影響，并結(jié)合本項(xiàng)工程施工圖特點(diǎn)，最大限度地避免在施工過程中出現(xiàn)不確定性和隨意性，同時(shí)嚴(yán)密合同文件，合理確定工程的工作界面和工期及工程先后順序，事先分析可能產(chǎn)生的不確定因素，有針對(duì)性的采取防護(hù)措施。通過確立合同管理，來充分發(fā)揮各專業(yè)機(jī)構(gòu)的工作能動(dòng)性。確保本工程各項(xiàng)預(yù)期目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。在施工過程中，設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位都是合同主體，根據(jù)合同的約定各負(fù)其責(zé)，對(duì)自身承擔(dān)的工作內(nèi)容，范圍等方面承擔(dān)主要責(zé)任。項(xiàng)目部則根據(jù)合同的規(guī)定，對(duì)各專業(yè)主體的實(shí)施和完成情況進(jìn)行檢查落實(shí)。并協(xié)調(diào)和理順各方關(guān)系。同時(shí)，按照合同約定，充分發(fā)揮監(jiān)理工程師對(duì)現(xiàn)場施工的監(jiān)督管理作 用。項(xiàng)目部的合同管理與監(jiān)理工程師的合同管理有所不同，項(xiàng)目部是站在業(yè)主的位置，對(duì)工程的所有合同實(shí)施全過程的管理，而監(jiān)理工程師在合同管理中，必須以合同約定為依據(jù)，以業(yè)主滿意為準(zhǔn)則，以不損害承包人合同權(quán)益為前提，在授權(quán)的范圍內(nèi)代表業(yè)主行使監(jiān)督檢查權(quán)力，并根據(jù)合同條件的變化，實(shí)事求是、公平公正地處理合同事件，從而較好的實(shí)現(xiàn)三大目標(biāo)的控制。為了能最大限度地發(fā)揮監(jiān)理工程 師在現(xiàn)場施工管理中的監(jiān)督檢查作用和積極性，項(xiàng)目部與監(jiān)理單位密切合作，以監(jiān)理合同約定為準(zhǔn)則，進(jìn)一步明確責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，使他們有職有權(quán)，發(fā)揮了較好的監(jiān)理監(jiān)察作用。
在該商住項(xiàng)目整個(gè)工程建設(shè)過程中，由于實(shí)行項(xiàng)目管理，提高了建設(shè)方的責(zé)任意識(shí)，強(qiáng)化了管理職能，健全了組織機(jī)構(gòu)，同時(shí)嚴(yán)格履行合同，狠抓工作質(zhì)量，加強(qiáng)施工安全，促進(jìn)了工程進(jìn)展，取得了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。通過實(shí)施項(xiàng)目的科學(xué)管理，突出以人為本，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)控制，堅(jiān)持質(zhì)量安全、進(jìn)度與成本三控制，大大地促進(jìn)了工程建設(shè)各項(xiàng)預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
參考文獻(xiàn)
篇6
這個(gè)階段造價(jià)動(dòng)態(tài)管理的目的是根據(jù)業(yè)主的開發(fā)意圖，粗略估算各個(gè)開發(fā)方案的工程造價(jià)，協(xié)助業(yè)主作出決策和投資資金準(zhǔn)備。這個(gè)階段依據(jù)的資料不多，主要有：
工地的位置、占地面積、陳述；
項(xiàng)目詳情，如總建筑面積、建筑樓棟數(shù)、建筑高度、用途；
項(xiàng)目質(zhì)量等級(jí)，如甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)公寓；
已完工相似項(xiàng)目的資料。
這個(gè)階段對(duì)積累的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、指標(biāo)的準(zhǔn)確性要求比較高，可采用每平方米和每功能的成本價(jià)進(jìn)行估算，并根據(jù)業(yè)主的反饋意見修改方案對(duì)估算價(jià)進(jìn)行調(diào)整，控制造價(jià)于造價(jià)計(jì)劃之內(nèi)。粗略估算方法：
總建筑成本=總建筑面積×單方單價(jià)；或總建筑成本=∑（功能筑面積×功能單價(jià)）。
在本階段，為了更好地估算工程造價(jià)，造價(jià)咨詢單位平時(shí)必須多做到對(duì)已完工相似項(xiàng)目資料的分析和對(duì)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、指標(biāo)的積累。
2 設(shè)計(jì)階段
設(shè)計(jì)是建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體安排實(shí)施意圖的過程，是工程建設(shè)的靈魂，是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)是否合理對(duì)控制工程造價(jià)具有重要影響。運(yùn)用全過程工程造價(jià)理論及結(jié)合技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法分析，初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)對(duì)工程投資影響分別為75％一95％、35％一75％、25％一35％。由此可見：設(shè)計(jì)階段是影響工程投資的最主要階段，是建設(shè)項(xiàng)目付諸實(shí)施的龍頭。
正因?yàn)槿绱耍芏嘤心芰Φ姆康禺a(chǎn)公司都成立自己的審圖中心，以貫徹業(yè)主自己的開發(fā)意圖和開發(fā)功能。初步設(shè)計(jì)階段主要側(cè)重技術(shù)功能要求，其重要特征是：以提高價(jià)值目標(biāo)和業(yè)主要求為重點(diǎn)，以功能分析為核心，以集體智慧為依托，以創(chuàng)造精神為支柱，以系統(tǒng)觀點(diǎn)為指針，技術(shù)分析與經(jīng)濟(jì)分析相結(jié)合。施工圖設(shè)計(jì)階段主要側(cè)重于造價(jià)控制，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)的總概算嚴(yán)格控制施工圖設(shè)計(jì)。
設(shè)計(jì)階段造價(jià)動(dòng)態(tài)管理的目的是根據(jù)業(yè)主的開發(fā)意圖，利用價(jià)值工程進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，協(xié)助業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化決策，并及時(shí)調(diào)整設(shè)計(jì)概算，控制在設(shè)計(jì)限額指標(biāo)之內(nèi)，最終形成工程項(xiàng)目造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書。設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制并不一定意味要降低工程成本。如有一個(gè)靠近江邊的住宅小區(qū)，業(yè)主對(duì)景觀園林設(shè)計(jì)審核后還認(rèn)為檔次不夠，又調(diào)整景觀設(shè)計(jì)增加了約十萬元的投資，使小區(qū)提高了一個(gè)檔次，后來準(zhǔn)備買樓的人看了都贊不絕口，賣樓價(jià)調(diào)升后還銷售火爆，比原來的方案多獲利潤近百萬元。這可用價(jià)值工程的原理進(jìn)行解釋：
“成本小幅度增加，引起功能的大幅度增加”
而功能的大幅度增加，正是利潤增加的主要原因。
設(shè)計(jì)階段的造價(jià)概算編制的主要依據(jù)：
建筑平面圖、立面圖和剖面圖；
結(jié)構(gòu)布置平面圖；
地基資料；
裝修準(zhǔn)則；
機(jī)電設(shè)備數(shù)據(jù)。
設(shè)計(jì)階段的造價(jià)概算編制方法：
總建筑成本=∑（概算數(shù)量×概算單價(jià)）
其中概算單價(jià)的確定參考最近類似項(xiàng)目的單價(jià)、最近完成的造價(jià)估算、供應(yīng)商和分包商的報(bào)價(jià)。
隨著設(shè)計(jì)的變更、深入和完善，根據(jù)更新的資料對(duì)概算數(shù)量和單價(jià)進(jìn)行調(diào)整，最后匯總為詳細(xì)預(yù)算造價(jià)，作為工程項(xiàng)目造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書。
詳細(xì)預(yù)算造價(jià)的編制方法：
總建筑成本=∑（概算修正數(shù)量×概算修正單價(jià)）
修正后的詳細(xì)預(yù)算造價(jià)，包含各分部分項(xiàng)工程的造價(jià)指標(biāo)。詳細(xì)預(yù)算造價(jià)經(jīng)業(yè)主審核批準(zhǔn)后，作為指導(dǎo)工程造價(jià)管理的文件。工程項(xiàng)目造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書實(shí)際就是將按項(xiàng)目的分項(xiàng)分部工程分解，列出各分部分項(xiàng)工程的造價(jià)控制指標(biāo)，以指導(dǎo)后期工程的運(yùn)作，作為后期各分部分項(xiàng)工程的造價(jià)控制的依據(jù)。這一點(diǎn)非常重要，實(shí)際上是把造價(jià)的控制指標(biāo)分解到各個(gè)分項(xiàng)分部工程當(dāng)中，使造價(jià)的動(dòng)態(tài)控制更加具有操作性。后期工程造價(jià)的每一個(gè)動(dòng)態(tài)節(jié)點(diǎn)，都必須與工程項(xiàng)目造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書的限額指標(biāo)進(jìn)行比較，將動(dòng)態(tài)造價(jià)控制在限額指標(biāo)之內(nèi)。工程項(xiàng)目造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書也作為業(yè)主的資金準(zhǔn)備和支付的依據(jù)。造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書指標(biāo)的修改也須經(jīng)業(yè)主同意。
如某房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目的室外電纜項(xiàng)目中，由于本次供電所的供電點(diǎn)比較遠(yuǎn)（約200米，比以往經(jīng)驗(yàn)值30米多），按用電負(fù)荷計(jì)算的指標(biāo)明顯超標(biāo)。我方發(fā)現(xiàn)后及時(shí)通知業(yè)主，說明造價(jià)增加的原因并修正指標(biāo)，讓業(yè)主作好增加資金的準(zhǔn)備。
在本階段，為了更好地確定工程造價(jià)，造價(jià)咨詢單位要做到以下幾點(diǎn)：
利用價(jià)值工程進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，協(xié)助業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化決策；
及時(shí)調(diào)整設(shè)計(jì)概算，控制在設(shè)計(jì)限額指標(biāo)之內(nèi)；
最后形成具有指導(dǎo)意義的工程項(xiàng)目造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書。
3 招標(biāo)階段
招標(biāo)是業(yè)主引入競爭機(jī)制、合理控制工程成本的一種手段。招標(biāo)分為工程招標(biāo)和設(shè)備材料招標(biāo)。通過招標(biāo)，可以充分發(fā)揮承包方的管理優(yōu)勢和積極性，為業(yè)主找到合適的承包商。通過招標(biāo)一般可以為業(yè)主節(jié)約工程成本5%-10%。
招標(biāo)階段所需的資料有：整套施工圖設(shè)計(jì)圖紙、工程規(guī)范、工程量清單。
造價(jià)咨詢單位在本階段承擔(dān)重要的任務(wù)。造價(jià)咨詢單位根據(jù)整套施工圖設(shè)計(jì)圖紙、工程規(guī)范，對(duì)工程量清單進(jìn)行編制。工程量清單編制的質(zhì)量不但直接影響招標(biāo)的質(zhì)量，而且影響工程造價(jià)的確定，因?yàn)楣こ塘壳鍐螌⒆鳛楹贤母郊⒆鳛榻Y(jié)算的重要依據(jù)，它的偏差會(huì)引起承包方的索賠。工程量清單編制后，造價(jià)咨詢單位根據(jù)施工工藝、當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)人材機(jī)的市場價(jià)編制標(biāo)底。標(biāo)底同樣會(huì)直接影響招標(biāo)的結(jié)果和工程中標(biāo)價(jià)的確定。
招標(biāo)工作完成后，業(yè)主和承包商簽訂合同，合同價(jià)即為工程的現(xiàn)階段造價(jià)：
總建筑成本=∑合同價(jià)==∑（清單工程量×合同單價(jià)）
招標(biāo)階段造價(jià)的態(tài)管理的目的是根據(jù)造價(jià)咨詢單位編制的標(biāo)底或中標(biāo)價(jià)，與工程項(xiàng)目造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書的指標(biāo)進(jìn)行比較，對(duì)超標(biāo)的項(xiàng)目進(jìn)行仔細(xì)的分析，找出超標(biāo)的原因（工藝復(fù)雜、物價(jià)上漲、現(xiàn)場環(huán)境或其他不可控因素等），通過計(jì)價(jià)計(jì)算超標(biāo)量的多少，及早對(duì)業(yè)主發(fā)出警報(bào)，使業(yè)主及早作出決策。
如在去年年底某項(xiàng)目的電纜招標(biāo)采購中，由于銅價(jià)一路飆升，超出了造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書的指標(biāo)，我方及時(shí)通知業(yè)主作好增加資金的準(zhǔn)備，以免由于資金缺乏造成材料的供應(yīng)不足，影響后期工程的正常施工。
在本階段，為了更好地確定工程造價(jià)，作為造價(jià)咨詢單位必須做到以下幾點(diǎn)：
1）進(jìn)行市場調(diào)查，編制標(biāo)底；2）協(xié)助業(yè)主進(jìn)行招標(biāo)確定施工單位；3）協(xié)助業(yè)主和施工單位簽訂合同；4）及時(shí)匯總工程造價(jià)，并不斷與項(xiàng)目造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書比較確定是否超標(biāo)。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)反饋調(diào)整。
4 施工階段
施工階段是項(xiàng)目從施工圖設(shè)想到實(shí)際實(shí)施的階段，也是業(yè)主資金大量投入的階段，本階段造價(jià)的動(dòng)態(tài)控制更為重要。本階段造價(jià)動(dòng)態(tài)控制的目的是合理處理設(shè)計(jì)變更、索賠或現(xiàn)場簽證引起的造價(jià)變化，及時(shí)準(zhǔn)確為業(yè)主提供每月的進(jìn)度支付款和預(yù)付款的計(jì)價(jià)依據(jù)。
施工階段的造價(jià)動(dòng)態(tài)編制的主要依據(jù)：
1)合同；2）整套施工圖設(shè)計(jì)圖紙；3）設(shè)計(jì)變更、索賠或現(xiàn)場簽證；4)工程進(jìn)度計(jì)劃；5）已完工程量；6）當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)厝瞬臋C(jī)的市場價(jià)；7）工程施工驗(yàn)收規(guī)范；8）工程項(xiàng)目造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書。
施工階段的造價(jià)動(dòng)態(tài)編制的方法（按月或累計(jì)）：
當(dāng)月建筑成本 =∑（當(dāng)月已完工程量×合同單價(jià)）+當(dāng)月簽證
已完累計(jì)建筑成本=∑（以前每月建筑成本）
或已完累計(jì)建筑成本=∑（已完累計(jì)工程量×合同單價(jià)）+已累計(jì)簽證
在本階段，為了更好地確定工程造價(jià)，作為造價(jià)咨詢單位必須做到以下幾點(diǎn)：
1)熟悉合同條款，嚴(yán)格按合同辦事；2)公平公正地處理設(shè)計(jì)變更、索賠或現(xiàn)場簽證；3)準(zhǔn)確核對(duì)每月和累計(jì)工程量；4)及時(shí)了解人材機(jī)的市場價(jià)變化并對(duì)工程進(jìn)行計(jì)價(jià)；5)為業(yè)主提供每月的進(jìn)度支付款和預(yù)付款的計(jì)價(jià)依據(jù)。6)及時(shí)對(duì)隱蔽工程和已完工的分項(xiàng)工程進(jìn)行結(jié)算；7)配合業(yè)主的分部驗(yàn)收，及時(shí)對(duì)已完工的分部工程進(jìn)行結(jié)算；8)及時(shí)匯總分部分項(xiàng)工程造價(jià)，并不斷與項(xiàng)目造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書比較確定是否超標(biāo)。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)反饋調(diào)整。
5 竣工驗(yàn)收結(jié)算階段
竣工結(jié)算存在的問題：施工單位編制工程結(jié)算書普遍存在冒算多算、高套定額單價(jià)、高套取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等提高工程造價(jià)的現(xiàn)象，通過調(diào)核算對(duì)比資料顯示，對(duì)施工單位的結(jié)算審查核減率一般在15%～25％。竣工結(jié)算是工程造價(jià)控制的最后一關(guān)，若不能嚴(yán)格把關(guān)將會(huì)造成不可挽回的損失，它也是維護(hù)業(yè)主經(jīng)濟(jì)權(quán)益的重要環(huán)節(jié),也是核算一個(gè)工程成本和利潤的重要依據(jù)，因此，一定認(rèn)真、合理、嚴(yán)謹(jǐn)、公平公正的態(tài)度做好結(jié)算工作。
竣工驗(yàn)收階段的造價(jià)動(dòng)態(tài)編制的主要依據(jù)：
合同；
竣工圖；
工程驗(yàn)收證明；
設(shè)計(jì)變更、索賠或現(xiàn)場簽證；
工程項(xiàng)目造價(jià)運(yùn)行指導(dǎo)書。
竣工驗(yàn)收階段的造價(jià)動(dòng)態(tài)編制的方法：
總建筑成本 =∑（總工程量×合同單價(jià)）+總簽證
結(jié)算造價(jià)是檢驗(yàn)造價(jià)控制效果的標(biāo)準(zhǔn)，也是業(yè)主和施工單位對(duì)我們造價(jià)咨詢單位工作的肯定，結(jié)算數(shù)據(jù)也作為下一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目參考的重要數(shù)據(jù)。
篇7
Key words: Real estate developmentThe implementation phase of project construction Project management
中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
建設(shè)工程實(shí)施階段分為項(xiàng)目開發(fā)前期階段和建設(shè)工程施工階段。
一 項(xiàng)目開發(fā)前期階段
項(xiàng)目開發(fā)前期階段又稱為項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段是為建設(shè)工程施工階段而做的準(zhǔn)備工作（含擬建項(xiàng)目前期手續(xù)、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及審查、施工、監(jiān)理單位招標(biāo)、材料/設(shè)備招標(biāo)和現(xiàn)場三通一平即“水通、電通、道路通和場地平整”等）。其中圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段是最重要的,設(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目付諸實(shí)施的龍頭 ,是控制基本建設(shè)規(guī)模,提高投資效益的關(guān)鍵。設(shè)計(jì)階段投資控制已有成熟的理論,那就是在設(shè)計(jì)中運(yùn)用價(jià)值工程和采用限額設(shè)計(jì)。
二 建設(shè)工程施工階段
結(jié)合工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)對(duì)建設(shè)工程施工階段項(xiàng)目管理做了一個(gè)小結(jié)，下面淺談一下建設(shè)工程施工階段現(xiàn)場管理方法和注意事項(xiàng)：
1、管理人員和施工隊(duì)伍管理
1.1施工單位進(jìn)場后，3天內(nèi)分別向業(yè)主和監(jiān)理提交項(xiàng)目管理架構(gòu)表、管理人員簡歷、相關(guān)證書復(fù)印件、管理人員聯(lián)系電話表，且人證相符。7天內(nèi)向業(yè)主和監(jiān)理提交勞動(dòng)力進(jìn)場計(jì)劃，同時(shí)向監(jiān)理提交所有進(jìn)場的特殊工種人員和施工人員名單，內(nèi)容包括姓名、身份證號(hào)、暫住證號(hào)、工種及特殊工種上崗證復(fù)印件。
1.2經(jīng)業(yè)主認(rèn)定的項(xiàng)目管理班子，無特殊理由不得隨意調(diào)整。如遇特殊情況，個(gè)別人員需要調(diào)整，施工單位應(yīng)提前7天以《工程聯(lián)系函》的形式，說明理由，并提供兩個(gè)以上的備選人員，供業(yè)主和監(jiān)理審定后，方可實(shí)施。
2、總平面管理
2.1施工單位進(jìn)場前根據(jù)圖紙及場地條件擬定合理的施工總平面布置，提前7天報(bào)業(yè)主、監(jiān)理審定后，方可組織實(shí)施。
2.2在施工過程中，施工總平面由總包負(fù)責(zé)管理，總平面的調(diào)整、補(bǔ)充、修改，須經(jīng)業(yè)主、監(jiān)理審定，方可組織實(shí)施。
2.3其它分包單位必須服從總包對(duì)總平面的管理。
3、現(xiàn)場周邊關(guān)系協(xié)調(diào)管理
3.1施工單位應(yīng)根據(jù)工程需要在夜間施工做到不擾民。
3.2施工單位必須指定專人負(fù)責(zé)應(yīng)對(duì)政府管理部門的各種檢查和工地周邊單位、居民的協(xié)調(diào)工作，保證工作的順利進(jìn)行。
4、分包隊(duì)伍管理
4.1在簽定的合同范圍內(nèi)總包和其他承包商均不得將本工程進(jìn)行轉(zhuǎn)包。
4.2所有分包必須服從總包的現(xiàn)場協(xié)調(diào)和管理，對(duì)無正當(dāng)理由不服從管理者，業(yè)主有權(quán)視情況作出罰款或清退出場的處理。
5、日常工作
5.1總包須根據(jù)實(shí)際工程進(jìn)展情況編制工程周報(bào)，其內(nèi)容上應(yīng)保持連續(xù)和完整，并于每周上報(bào)業(yè)主和監(jiān)理。周報(bào)的內(nèi)容包括：①與上周周報(bào)內(nèi)容對(duì)比各項(xiàng)工序施工完成情況統(tǒng)計(jì)，并說明原因。有拖延的情況下，提出解決改進(jìn)措施；②本周工程驗(yàn)收情況；③本周管理人員、勞動(dòng)力、機(jī)械設(shè)備、材料供應(yīng)等的變化情況；④下一個(gè)工作周的詳細(xì)施工計(jì)劃；⑤施工中需解決的問題。各級(jí)分包商應(yīng)先將周報(bào)報(bào)總包，總包匯總后統(tǒng)一上報(bào)。
5.2工地例會(huì)制度
5.2.1每周由總監(jiān)或總監(jiān)代表主持召開協(xié)調(diào)會(huì)，綜合解決施工過程當(dāng)中存在的技術(shù)、質(zhì)量、驗(yàn)收、資料、進(jìn)度計(jì)劃、生產(chǎn)及現(xiàn)場協(xié)調(diào)等問題。業(yè)主代表、專業(yè)工程師、總包及分包的項(xiàng)目經(jīng)理、生產(chǎn)副經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人等參加，該例會(huì)紀(jì)要由監(jiān)理記錄整理。
5.2.2每月在業(yè)主會(huì)議室由業(yè)主代表主持召開協(xié)調(diào)會(huì)，主要解決計(jì)劃、進(jìn)度、質(zhì)量和資金等重要問題。業(yè)主相關(guān)部門負(fù)責(zé)人、總監(jiān)理工程師、總包項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人和專業(yè)分包項(xiàng)目經(jīng)理參加，該會(huì)議紀(jì)要由業(yè)主記錄整理。
5.2.3其他會(huì)議根據(jù)工程施工情況需要，業(yè)主、監(jiān)理和總包可召集有關(guān)單位參加臨時(shí)專題會(huì)議，會(huì)議由召集方主持并整理會(huì)議紀(jì)要。
6、計(jì)劃管理
6.1工程進(jìn)度計(jì)劃的編制與修訂
6.1.1總目標(biāo)控制計(jì)劃由業(yè)主制定，每季度根據(jù)實(shí)際需要修訂一次。
6.1.2總進(jìn)度網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃和年度計(jì)劃由總包根據(jù)業(yè)主制定的總目標(biāo)控制計(jì)劃編制，經(jīng)監(jiān)理審校、業(yè)主批準(zhǔn)后執(zhí)行。每季度根據(jù)實(shí)際需要修訂一次。
6.1.3各專業(yè)指分包根據(jù)總目標(biāo)控制計(jì)劃的要求編制相應(yīng)的年、月、周計(jì)劃。
6.2工程進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行與監(jiān)督
6.2.1工程進(jìn)度計(jì)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，由總包和各級(jí)承包商負(fù)責(zé)落實(shí)和執(zhí)行，監(jiān)理負(fù)責(zé)對(duì)計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，做書面記錄。
6.2.2施工單位對(duì)其施工范圍內(nèi)的工程應(yīng)隨時(shí)檢查執(zhí)行情況，并在工程周報(bào)和月報(bào)中反映。
6.2.3監(jiān)理在其監(jiān)理月報(bào)中應(yīng)在匯總上述月報(bào)的基礎(chǔ)上對(duì)各專業(yè)的進(jìn)度情況進(jìn)行報(bào)告和分析。
6.3工程的延期管理
6.3.1工程延期管理依據(jù)業(yè)主與總包簽定的《建設(shè)工程施工合同》、業(yè)主與業(yè)指分包簽定的施工合同中相關(guān)條款執(zhí)行。
6.3.2施工單位因各種原因造成工程延期，施工單位必須于延期發(fā)生時(shí)向監(jiān)理、業(yè)主提交工程延期意向報(bào)告。延期事件發(fā)生過程中，監(jiān)理負(fù)責(zé)收集有關(guān)資料并記錄詳細(xì)的延期過程。
7、技術(shù)管理
7.1施工技術(shù)文件的編制和報(bào)批
7.1.1施工單位均須按有關(guān)規(guī)定要求編制詳細(xì)的施工組織設(shè)計(jì)和專業(yè)施工方案，于開工前7天報(bào)總包、監(jiān)理或業(yè)主審批。
7.1.2業(yè)主指定分包編制的施工技術(shù)文件應(yīng)上報(bào)總包，總包上報(bào)監(jiān)理，監(jiān)理審批后報(bào)業(yè)主批準(zhǔn)下發(fā)執(zhí)行。
7.2圖紙會(huì)審
7.2.1圖紙會(huì)審由業(yè)主工程部組織，業(yè)主相關(guān)部門專業(yè)工程師、監(jiān)理公司總監(jiān)和相關(guān)專業(yè)工程師、施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人和專業(yè)工程師、設(shè)計(jì)師等參加。
7.2.2參加圖紙會(huì)審的相關(guān)人員特別是施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人、專業(yè)工程師會(huì)前必須仔細(xì)、全面充分地閱讀工程圖紙，詳細(xì)記錄在閱讀中發(fā)現(xiàn)的問題或疑問，在會(huì)議中充分提出，與各方協(xié)商解決；圖紙和施工過程中可能預(yù)見的絕大多數(shù)問題應(yīng)在圖紙會(huì)審中解決，遺漏的少數(shù)問題可在施工過程中解決。
7.2.3圖紙會(huì)審中提出的問題及處理意見詳細(xì)記錄，由施工單位匯總整理成正式技術(shù)文件即《圖紙會(huì)審紀(jì)要》，監(jiān)理審批，送設(shè)計(jì)院、業(yè)主簽字蓋章，參與各方均簽字蓋章。
篇8
當(dāng)前受國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，目前我國的房地產(chǎn)業(yè)的前景一直不夠明朗，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，這既是一種挑戰(zhàn)也是一種機(jī)遇，如果房地產(chǎn)開發(fā)商能夠在這樣的一個(gè)前提下將自己的生存的境遇提升起來，那么就能夠在今后的激烈的房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗之地；如果當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)商不能夠?qū)⒆约旱拈_發(fā)項(xiàng)目更加集約化發(fā)展，那么就更有可能成為了這次國家層面的房地產(chǎn)調(diào)控中的犧牲品。因此，只有在房地產(chǎn)開發(fā)工程的過程中將其中的項(xiàng)目管理的效益提升，才能夠克服這樣的一種境遇。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)過程中項(xiàng)目管理的狀況分析
目前，受我國政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商都積極的將自己的開發(fā)項(xiàng)目，降低開發(fā)成本，提升各個(gè)環(huán)節(jié)的管理的效益，這對(duì)于未來的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展有著一定的現(xiàn)實(shí)意義。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)長期的工程，具有開發(fā)周期相對(duì)較長、投資的金額相對(duì)較大、面臨的風(fēng)險(xiǎn)較多等特點(diǎn)，作為房地產(chǎn)開發(fā)商最主要的目的是將房地產(chǎn)建設(shè)賣出的價(jià)格最大化，在這樣的一個(gè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理是否積極有效、是否能夠?qū)⒊杀究刂圃谧畹忘c(diǎn)，是否能夠符合房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期成本承受能力？當(dāng)前，我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中由于對(duì)項(xiàng)目管理的經(jīng)驗(yàn)較少，還沒有能夠形成科學(xué)有效的管理模式，在這樣的一個(gè)背景下面，由于我國的房地產(chǎn)開發(fā)過程往往處于一種服務(wù)外包的狀況下，在目前只有將房地產(chǎn)開發(fā)過程中的項(xiàng)目管理集中到房地產(chǎn)開發(fā)商的手中，才能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)商的價(jià)格壓低下來，也只有這樣才能夠降低在日常的管理過程中所產(chǎn)生的一些不必要的費(fèi)用。
當(dāng)前，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中對(duì)于項(xiàng)目決策以及設(shè)計(jì)開發(fā)階段、施工階段、竣工驗(yàn)收階段，每一個(gè)環(huán)節(jié)都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目管理都顯得意義較為重大。項(xiàng)目管理作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中非常重要的一個(gè)方面，應(yīng)該引起房地產(chǎn)開發(fā)商的重視，不僅要從思想上重視而且還要將這樣的一種思維形式放到房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程中去，只有這樣才能夠使得施工成本減少，提升房地產(chǎn)開發(fā)的效益。
二、提升房地產(chǎn)開發(fā)工程中的項(xiàng)目管理中的效益的方法分析
（一）、找到適合項(xiàng)目管理的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施
在房地產(chǎn)開發(fā)過程的項(xiàng)目管理中，往往隱含著一些隱性的風(fēng)險(xiǎn)，如何規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)就成為了房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該積極考慮的內(nèi)容。在房地產(chǎn)開發(fā)工程的項(xiàng)目管理中應(yīng)該積極的回避風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)就是建立在前期的房地產(chǎn)開發(fā)過程中的論證上面，將房地產(chǎn)開發(fā)的前期過程準(zhǔn)備完善，這樣的話就能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。對(duì)于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)最有效的措施，第一個(gè)就是與建筑施工單位簽訂合同，以合同的方式來轉(zhuǎn)移相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，簽訂了合同后不管發(fā)生什么樣的風(fēng)險(xiǎn)，都由施工方來承擔(dān)責(zé)任，這樣的話對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說是有利的。
（二）、加強(qiáng)對(duì)于項(xiàng)目成本的控制管理
房地產(chǎn)開發(fā)過程中相對(duì)比較受房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)注的一項(xiàng)重要內(nèi)容就是項(xiàng)目的成本造價(jià)，該項(xiàng)目的成本的多少直接關(guān)系到房地產(chǎn)商的盈利與否。對(duì)于項(xiàng)目的成本管理必須加強(qiáng)在房地產(chǎn)施工的全過程中，對(duì)于全部的過程進(jìn)行成本的控制和管理，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的過程中應(yīng)該不斷的完善管理的是投資決策的階段、設(shè)計(jì)招標(biāo)的階段、項(xiàng)目建設(shè)階段以及竣工驗(yàn)收的階段，在這些階段中進(jìn)行成本的控制，是提升房地產(chǎn)開發(fā)過程中的項(xiàng)目管理的最有效的方法。
（三）、不斷的完善項(xiàng)目管理的質(zhì)量
質(zhì)量往往是房地產(chǎn)開發(fā)公司的生命線所在，在房地產(chǎn)開發(fā)過程的項(xiàng)目管理中，只有不斷的完善工程項(xiàng)目管理中的質(zhì)量監(jiān)控才能夠降低建筑的成本。房地產(chǎn)開發(fā)工程的項(xiàng)目管理中的質(zhì)量管理，不僅關(guān)系到整個(gè)施工質(zhì)量的好與壞，還關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)工程中的效益的提升。當(dāng)前在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，不僅要完善對(duì)于項(xiàng)目管理的的質(zhì)量提升，還應(yīng)該將重點(diǎn)放到如何降低房地產(chǎn)施工造價(jià)上面，只有這樣才能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)工程過程中的項(xiàng)目管理的效益提升到最高的層次。
三、結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)工程過程中的項(xiàng)目管理中的效益提升不僅要從簡單的工程造價(jià)的降低進(jìn)行，還應(yīng)該考慮到多方面的因素，有國家宏觀調(diào)控的因素，也有房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于施工風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的因素、同時(shí)還有就是將房地產(chǎn)的開發(fā)工程過程中的項(xiàng)目管理的質(zhì)量做進(jìn)一步的提升，只有這樣才能夠不斷的完善和提升房地產(chǎn)開發(fā)工程過程中的項(xiàng)目管理中的效益提升。
參考文獻(xiàn)：
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篇9
成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的整個(gè)過程。房地產(chǎn)企業(yè)要想在目前的經(jīng)濟(jì)市場中獲得較強(qiáng)的競爭力，降低成本、控制費(fèi)用支出必然成為關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本目標(biāo)管理是全員的、全過程的管理。企業(yè)要有完善的成本管理體系，加強(qiáng)實(shí)施過程中的成本監(jiān)督和分析，及時(shí)反饋成本信息，從而使企業(yè)獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益。
一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本控制的重要性
房地產(chǎn)企業(yè)需要在管理和銷售兩個(gè)方面進(jìn)行提高，以求更大的經(jīng)營利潤的獲得。而提高利潤，還需要節(jié)省成本。在當(dāng)前市場的環(huán)境下，需要重視成本控制，它也成為了企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重要因素之一：
1.房地產(chǎn)行業(yè)有自身的特點(diǎn)，這也是與其他行業(yè)不同的地方，即房地產(chǎn)行業(yè)的成本是事先預(yù)估的，不是事后統(tǒng)計(jì)的。因此在成本沒有完全確定的情況下就進(jìn)行銷售工作的開展，對(duì)企業(yè)利潤的保證十分不利。而且只有將成本預(yù)估準(zhǔn)確，才能進(jìn)一步地提高企業(yè)的經(jīng)營利潤和效益。
2.隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和技術(shù)條件的進(jìn)步，市場競爭越來越激烈，因此導(dǎo)致了市場的利潤獲得難度也在不斷的提高。消費(fèi)者的行為也越來越趨向理性，因此成本控制一旦發(fā)生問題，就容易造成利潤的損失。因此成本控制是十分重要的。
3.近年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地成本呈逐漸上升趨勢，土地市場普遍采用招拍掛形式出讓國有土地，只有出價(jià)最高的才能拿到國有土地的使用權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想低價(jià)拿地從而達(dá)到獲取超額利潤的運(yùn)作模式，在實(shí)際開發(fā)過程中操作起來越來越難。因此，成本控制是實(shí)現(xiàn)利潤的前提條件，成本控制工作的開展對(duì)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，乃至在市場上得到更大的份額都有著重要作用。
綜上所述，根據(jù)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作開展應(yīng)該從提高管理意識(shí)入手，并在企業(yè)內(nèi)部樹立一種節(jié)約成本，取得更多效益的經(jīng)營文化氛圍，并使其成為企業(yè)從上到下的共識(shí)，并樹立相應(yīng)的成本管理的經(jīng)營戰(zhàn)略。而且要進(jìn)一步建立健全相關(guān)機(jī)制，提高科學(xué)性和穩(wěn)定性，進(jìn)而在實(shí)踐中更好地落實(shí)成本控制戰(zhàn)略，達(dá)到更大的利潤和市場地位。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項(xiàng)目管理中成本控制的具體方法
1. 土地使用權(quán)的取得，主要是在項(xiàng)目策劃決策階段。作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)在購買地塊時(shí)所支付的國有土地使用權(quán)出讓金在其開發(fā)總成本中所占的比重愈來愈大，這主要是來源于宏觀大環(huán)境的影響，是房地產(chǎn)企業(yè)自身所無法控制的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)首先需對(duì)政府招拍掛的地塊進(jìn)行縝密的考察，包括對(duì)該地塊的商業(yè)價(jià)值、周邊環(huán)境、交通狀況、給排水條件、三通條件等進(jìn)行實(shí)地勘察，以形成對(duì)該地塊實(shí)際開發(fā)價(jià)值或成本的較為客觀、準(zhǔn)確的評(píng)估，為招拍掛時(shí)的競標(biāo)打下良好的基礎(chǔ)。此外，還要對(duì)所招拍掛地塊現(xiàn)有建筑物的拆遷進(jìn)度、周邊競標(biāo)對(duì)手情況、有無歷史遺留問題等進(jìn)行考察，以對(duì)該地塊的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)能有一個(gè)較為準(zhǔn)確判斷。最終目的在于，做好項(xiàng)目總體投資及效益估算，力爭估算的價(jià)格與實(shí)際工程價(jià)格更接近，為工程建設(shè)的必要性提供依據(jù)。進(jìn)而提出成本費(fèi)用控制目標(biāo)，成為提交設(shè)計(jì)院的嚴(yán)格控制標(biāo)準(zhǔn)，且不得隨意更改，需要制定審批權(quán)限加以控制。
2. 開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)。在初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為為75%～95%；在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為35%～75%；在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為為5%～35%。顯然，設(shè)計(jì)階段是工程項(xiàng)目管理中成本控制最關(guān)鍵的重點(diǎn)之一。
2.1 開發(fā)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)。從房地產(chǎn)開發(fā)的歷史經(jīng)驗(yàn)來看，開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣性對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的成敗有著極為重要的影響。因此，在確定工程的設(shè)計(jì)方案時(shí)，一定要堅(jiān)持對(duì)方案的嚴(yán)格評(píng)審，擇優(yōu)確定項(xiàng)目的設(shè)計(jì)或規(guī)劃方案，并以土地的綜合使用率為核心。一般來說，優(yōu)秀的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案不一定是最為美觀或漂亮的，但肯定是最為實(shí)用或經(jīng)濟(jì)的，其對(duì)平面的布局較為合理，長寬比例比較恰當(dāng)，戶型和面積、層數(shù)和層高的搭配也是比較合理的。從方案設(shè)計(jì)的重要性來看，方案設(shè)計(jì)的成本實(shí)質(zhì)上是次要的，而且往往成本越高的設(shè)計(jì)方案其技術(shù)指標(biāo)越高、方案越為合理、投資效益也越好，因此在選擇開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案時(shí)，要進(jìn)行投資收益與方案成本的綜合考慮，使單位方案成本的投資收益最大化。
篇10
目前房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀競爭分析：
當(dāng)今的房地產(chǎn)行業(yè)，競爭十分激烈，在產(chǎn)品同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力與企業(yè)的成本控制息息相關(guān)，不注重成本控制的企業(yè)都將被淘汰出局，成本控制弱勢企業(yè)將失去市場份額。作為高投入、高成本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場充分競爭條件下，目前這種競爭趨勢日益白熱化。
在當(dāng)今這個(gè)競爭激烈的市場經(jīng)濟(jì)大潮中，如何求生存、求發(fā)展是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個(gè)重要課題。在相同的開發(fā)環(huán)境中，除了開發(fā)適銷對(duì)路的適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品外，最重要的是競爭市場價(jià)格，盡可能地減少工程成本，降低產(chǎn)品市場價(jià)格，最大限度地提高企業(yè)的投資收益，這一點(diǎn)一直備受眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的熱切關(guān)注，即為熱點(diǎn)又是難點(diǎn)。
簡而言之，房地產(chǎn)企業(yè)競爭就是項(xiàng)目成本控制力的競爭。
二、項(xiàng)目成本的工程造價(jià)分析
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本測算：可以按照規(guī)劃面積指標(biāo)為依據(jù)來測算項(xiàng)目成本構(gòu)成，具體的項(xiàng)目開發(fā)成本比例與成本組成大致如下：
1、土地成本約占30%-35%；
2、建安工程費(fèi)約占50%-55%；
3、前期性費(fèi)用（三通一平整、各類規(guī)費(fèi)等5%）；
4、管理、財(cái)務(wù)、銷售費(fèi)用約占8%-10%；
5、大市政費(fèi)用約占5%-10%；
土地成本（約占項(xiàng)目總成本的30-35%左右），主要指土地獲得階段形成的各類費(fèi)用支出，包括地價(jià)、土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項(xiàng)目開發(fā)完成，該成本一般也不會(huì)有較大變化。因此控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時(shí)的成本準(zhǔn)確分析。
前期費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的5%左右），主要指設(shè)計(jì)費(fèi)、各類報(bào)建報(bào)批報(bào)審費(fèi)、勘察測繪費(fèi)以及可研費(fèi)用。報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小，且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中十分重要，選擇好設(shè)計(jì)單位成為關(guān)鍵，而成本控制成為其次。
工程成本（約占項(xiàng)目總成本的50-55%左右），主要由分項(xiàng)工程及甲供物資成本、小市政管網(wǎng)和環(huán)境成本、公共配套設(shè)施等構(gòu)成。分項(xiàng)工程及甲供物資成本主要包括土建、機(jī)電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標(biāo)確定的分項(xiàng)工程/供貨合同成本。
城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：這部分一般占5-10%左右。主要是指項(xiàng)目用地紅線外的水暖電氣等大市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用，目前絕大多數(shù)城市基本上已經(jīng)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，所以，這部分成本也相對(duì)固定。
三項(xiàng)費(fèi)用：管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。其中管理成本比較固定，在財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用有一定控制空間。
通過對(duì)以上數(shù)據(jù)的分析，設(shè)計(jì)階段的費(fèi)用只占全部費(fèi)用的1%，但在項(xiàng)目決策正確的前提下，他對(duì)工程造價(jià)影響程度高達(dá)75%以上。必須充分重視設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制。
三、設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制分析
建筑設(shè)計(jì)作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的先行者，對(duì)成本控制有著舉足輕重的作用。建筑設(shè)計(jì)從源頭方案起，貫穿整個(gè)工程。而一般來說，建筑方案對(duì)項(xiàng)目建安成本起決定性作用，初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)則是對(duì)方案的優(yōu)化，也即是對(duì)建筑品質(zhì)及成本控制的平衡的優(yōu)化。
設(shè)計(jì)階段包含規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)等，要求上述各項(xiàng)設(shè)計(jì)結(jié)果的成本都在控制范圍之內(nèi)并要求實(shí)施階段不再做大的調(diào)整。
影響項(xiàng)目投資最大的階段，是設(shè)計(jì)階段。在初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為75%-95%；初步設(shè)計(jì)階段建筑物的結(jié)構(gòu)形式、外觀設(shè)計(jì)、平面布置及裝修標(biāo)準(zhǔn)全部應(yīng)確定，這些在建筑工程中占工程總造價(jià)75%-95%；在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，只是對(duì)工程設(shè)計(jì)的合理性、可行性進(jìn)行確定，而這一部分對(duì)工程造價(jià)的影響只占工程總造價(jià)的35%-75%；在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為5%-35%。很顯然，項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵在于施工前的投資決策和設(shè)計(jì)階段。長期以來，我國普遍忽視工程建設(shè)項(xiàng)目前期工作階段的造價(jià)控制，而往往把控制工稱造價(jià)的主要精力放在施工階段，這樣做盡管也有效果，但畢竟是“亡羊補(bǔ)牢”，事倍功半。要有效地控制工程造價(jià)，就要堅(jiān)決把重點(diǎn)轉(zhuǎn)到前期階段上來，當(dāng)前尤其是抓住設(shè)計(jì)這個(gè)關(guān)鍵，未雨綢繆，以取得事半功倍的效果。
怎樣實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)階段的工程成本管理與控制
工程造價(jià)的有效控制，應(yīng)以合理確定為基礎(chǔ)，有效控制為核心。工程造價(jià)的控制是貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過程的控制，在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段，把建設(shè)工程造價(jià)控制在批準(zhǔn)的造價(jià)限額以內(nèi)，要做好此項(xiàng)工作應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：
1、引入競爭機(jī)制，實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)
實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度，一方面可以有效地防范設(shè)計(jì)領(lǐng)域的不規(guī)范行為，保證有資質(zhì)有實(shí)力的設(shè)計(jì)單位在良好的制度環(huán)境下進(jìn)行公平競爭，不斷加強(qiáng)自身管理，提高設(shè)計(jì)水平，增強(qiáng)競爭能力。另一方面也擴(kuò)大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)計(jì)方案上的選擇范圍，保證了設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量。實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度有利于選擇最經(jīng)濟(jì)合理的方案，降低工程造價(jià)，使設(shè)計(jì)階段投資費(fèi)用控助目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)。
2、強(qiáng)化技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析
強(qiáng)化設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，使設(shè)計(jì)既具有技術(shù)先進(jìn)性和適用性，又具有經(jīng)濟(jì)合理性，在保證性能、質(zhì)量的前提下，努力降低項(xiàng)目投資費(fèi)用。能大幅降低投資費(fèi)用的措施主要有：（1）削減可以省掉的工程內(nèi)容或縮小工作范圍；（2）適度技術(shù)要求和材料規(guī)格、性能要求；（3）不要過于追求過剩功能和質(zhì)量等。
3、實(shí)行限額設(shè)計(jì)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣講直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期長短，同樣也影響建設(shè)項(xiàng)目以后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益，作為設(shè)計(jì)單位，在設(shè)計(jì)中凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過計(jì)算，要用數(shù)據(jù)說話，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，在設(shè)計(jì)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)分析上要改變設(shè)計(jì)完后再算賬、功能決定造價(jià)的習(xí)慣做法。開發(fā)商應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案提出限額設(shè)計(jì)要求，并為之創(chuàng)造外部條件。這樣可以滿足設(shè)計(jì)對(duì)結(jié)構(gòu)形式的要求，同時(shí)經(jīng)過計(jì)算又降低了工程造價(jià)，嚴(yán)格把工程的建安成本控制住了，達(dá)到了限額要求。
4、加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作。加強(qiáng)圖紙會(huì)審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在設(shè)計(jì)階段，克服設(shè)計(jì)方案的不足與缺陷，所花費(fèi)的代價(jià)最小，取得的效果最好。在設(shè)計(jì)出圖前，組織總工辦、工程部、成本管理部，對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的最經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，從各個(gè)不同角度對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面的審核管理工作，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤造成施工工程變更，造成經(jīng)濟(jì)損失。
篇11
引言：
隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，房地產(chǎn)行業(yè)間的競爭也越來越激烈。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有周期長、投資大、風(fēng)險(xiǎn)多等特點(diǎn)，而有效的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理有利于提高整個(gè)工程經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)開發(fā)商要想在如此激烈的市場環(huán)境下生存下去，就必須不斷的總結(jié)適合于我國當(dāng)前現(xiàn)狀的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)自身的管理。
1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理意義
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的意義在于：(1)由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的建設(shè)內(nèi)容較為廣泛，其工程管理在項(xiàng)目的建設(shè)過程屬于一線的基礎(chǔ)性綜合管理工作，同工程建設(shè)的每一環(huán)節(jié)都有著直接聯(lián)系，只有條理性和系統(tǒng)性較強(qiáng)的管理才能夠確保工程保質(zhì)保量的按時(shí)完成；(2)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理有利于疏通房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目過程的社會(huì)關(guān)系。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的過程中，要與社會(huì)各個(gè)部門、企業(yè)之間產(chǎn)生聯(lián)系，而這些聯(lián)系大多由開發(fā)項(xiàng)目的工程管理員進(jìn)行，只有管理恰當(dāng)才能確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的完整性；(3)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理是工作量較多且最為主要的一項(xiàng)職能工作，它貫穿在整個(gè)投資建設(shè)過程。從前期的決策階段到后期的交付使用階段，甚至是實(shí)施過程的其他職能活動(dòng)，所有的工作都在工程管理范圍之內(nèi)，全都離不開工程管理工作。
2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理概述
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理除具有一般工程項(xiàng)目的一次性、協(xié)作性、整體性、周期長、產(chǎn)品固定性等共同的特點(diǎn)外，還有三個(gè)顯著特點(diǎn)：(1)全過程集成化管理特點(diǎn)。根據(jù)全過程項(xiàng)目管理的本質(zhì)屬性，該管理方法是將項(xiàng)目策劃和決策、方案設(shè)計(jì)、施工準(zhǔn)備、工程實(shí)施、試運(yùn)行、驗(yàn)收到項(xiàng)目后評(píng)價(jià)等階段集成為一個(gè)管理體的集成化管理模式；(2)組織集成化管理特點(diǎn)。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目涉及的組織主體包括業(yè)主、設(shè)計(jì)方、監(jiān)理方、承包商、分包商、設(shè)備提供商、原材料供應(yīng)商和眾多的社會(huì)利益關(guān)聯(lián)方。在整個(gè)項(xiàng)目周期中，全過程項(xiàng)目管理方法有助于加快各類組織主體的融合，減少項(xiàng)目進(jìn)程中的摩擦，并最終保證項(xiàng)目利益的最大化；(3)管理要素集成化。全過程項(xiàng)目管理的管理要素集成化包括工期、成本、質(zhì)量、人力資源、風(fēng)險(xiǎn)、溝通等頂目管理要素的集成管理，在項(xiàng)目進(jìn)行過程中對(duì)以上管理要素進(jìn)行全方位、全過程的考慮，以確保實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全局最優(yōu)。
3、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀
3.1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的體制尚未健全
作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中較為重要的一個(gè)方面，管理體制對(duì)于工程管理具有重要影響，若管理體制欠缺，不但會(huì)阻礙開發(fā)項(xiàng)目工程的實(shí)施，還會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展。當(dāng)前形勢下，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都普遍存在削減管理人數(shù)來節(jié)約開支和成本，致使出現(xiàn)工程管理人員空缺的現(xiàn)象。除此之外，工程管理的模式較僵硬，致使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理顯得較為封閉，工程管理工作得不到有效落實(shí)。
3.2、全過程組織意識(shí)有待加強(qiáng)
根據(jù)全過程項(xiàng)目管理要求的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)體系，全過程項(xiàng)目管理的組織機(jī)構(gòu)與傳統(tǒng)的職能性組織機(jī)構(gòu)有較大差別，目前，多數(shù)開發(fā)公司的管理團(tuán)隊(duì)是隨著項(xiàng)目的開始而組建起來的，一旦項(xiàng)目完成，團(tuán)隊(duì)就立刻解散了，根本就沒有時(shí)間和精力來發(fā)現(xiàn)和認(rèn)識(shí)在該個(gè)項(xiàng)目中存在的共同規(guī)律，更談不上總結(jié)積累管理過程中的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致管理流程重復(fù)。在多數(shù)情況下，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)在接受工程項(xiàng)目管理工作時(shí)，都是被動(dòng)地聽從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主的監(jiān)督、命令。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)在各項(xiàng)檢查評(píng)比工作中耗費(fèi)了大量時(shí)間，無法潛心地做好管理工作。
3.3、注重前期策劃忽視后期管理
部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃階段只注重前期策劃，缺少項(xiàng)目整體管理理念，從源頭沒有對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃，造成后期建設(shè)成本過高，功能欠缺不完善。特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和管理以項(xiàng)目和建筑的質(zhì)量為核心,項(xiàng)目的成本管理也應(yīng)以保證項(xiàng)目質(zhì)量為基礎(chǔ)。然而對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理和實(shí)施工作的協(xié)調(diào)上存在矛盾,致使房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的后續(xù)質(zhì)量難以得到相應(yīng)的保證。前期的項(xiàng)目管理階段施工和管理的因素較為簡單,但在項(xiàng)目實(shí)施后期收尾階段,建筑工程實(shí)施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應(yīng)的開發(fā)商和工程的分包商之間存在相應(yīng)的矛盾,工程建設(shè)過程中監(jiān)督方能對(duì)相應(yīng)的工程實(shí)施進(jìn)行管理和控制,但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責(zé)任不清和溝通不明等致使工程的驗(yàn)收和事后的項(xiàng)目質(zhì)量管理和責(zé)任難以得到一個(gè)清晰的定義。
4、房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程管理策略
4.1、健全房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的體制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要穩(wěn)步的生存發(fā)展下去，就必須以健全的工程管理體制作為前提。如:“歐洲花園”雖有一套完整的工程管理體系，但在實(shí)際執(zhí)行的過程中，因?yàn)楣芾眢w制尚有欠缺的部分，使得管理不夠充分。建立健全的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理體制，首要任務(wù)是優(yōu)化配置房地產(chǎn)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以及管理部門，同時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理實(shí)際的工作需求進(jìn)行人員的適當(dāng)分配，滿足房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理過程中的具體工作，并將這些工作具體落實(shí)到位。
4.2、項(xiàng)目開發(fā)前期工作
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期的各項(xiàng)工作將對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成敗起著決定性的影響，其主要工作有：項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、產(chǎn)品策劃等。具體內(nèi)容表現(xiàn)為: 房地產(chǎn)項(xiàng)目的地理位置選擇、規(guī)模大小、戶型、客戶群、配套設(shè)施水平、技術(shù)能力、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益等。此階段的項(xiàng)目管理工作應(yīng)全面細(xì)致，首先，對(duì)項(xiàng)目周邊情況要有詳細(xì)了解，比如河渠水利設(shè)施、民航機(jī)場限高等問題都將直接影響項(xiàng)目的手續(xù)辦理、施工復(fù)雜程度以及項(xiàng)目的利潤率。其次，在項(xiàng)目上使用新技術(shù)前一定要進(jìn)行詳細(xì)的了解，對(duì)新技術(shù)的可行性要做到心中有數(shù)，盡量考慮使用本地區(qū)比較成熟的技術(shù)。
4.3、加強(qiáng)施工階段的管理
對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講,施工階段是整個(gè)開發(fā)工作最主要的階段,這一階段是商品房實(shí)物形成階段,它決定企業(yè)能否為社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)的建筑產(chǎn)品。在施工準(zhǔn)備階段應(yīng)首先確定施工單位，簽訂施工承包合同以后，組建項(xiàng)目管理部，并根據(jù)項(xiàng)目需要配備技術(shù)管理人員，編制項(xiàng)目實(shí)施方案并進(jìn)行施工現(xiàn)場準(zhǔn)備，使現(xiàn)場具備施工條件。其次，施工階段目標(biāo)是完成合同內(nèi)全部施工任務(wù)，以達(dá)到驗(yàn)收、交付使用的條件。此階段工作重點(diǎn)：按照項(xiàng)目實(shí)施方案結(jié)合施工承包合同內(nèi)容安排施工，在施工過程中要努力做好動(dòng)態(tài)控制及調(diào)整工作，做好安全、質(zhì)量、進(jìn)度、造價(jià)等目標(biāo)的控制，實(shí)行文明施工，做好內(nèi)外部門溝通協(xié)調(diào)工作。
4.4、強(qiáng)化項(xiàng)目成本管理
(1)材料招標(biāo)采購。項(xiàng)目開發(fā)所需材料是構(gòu)成項(xiàng)目開發(fā)成本的主要部分,有效的采購方法能夠幫助項(xiàng)目開發(fā)商減少成本負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)材料采購應(yīng)提起足夠的重視,在確定所需材料種類后由專門的員工負(fù)責(zé)進(jìn)行市場調(diào)研,對(duì)相關(guān)材料一一比較質(zhì)量和價(jià)格,然后以公開招標(biāo)的方式選擇最終的材料供應(yīng)商；(2)在計(jì)價(jià)撥款方面,項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)首先應(yīng)計(jì)算工程所需價(jià)款,該項(xiàng)工作應(yīng)由工程部主管統(tǒng)一安排,相關(guān)部門人員結(jié)合既定的目標(biāo)責(zé)任成本和價(jià)格對(duì)實(shí)物工作量進(jìn)行核實(shí)并定期將計(jì)價(jià)和撥款報(bào)表提交給企業(yè)主管部門；(3)成本動(dòng)態(tài)控制。項(xiàng)目開發(fā)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)主動(dòng)開展成本活動(dòng)分析，項(xiàng)目部在各個(gè)層級(jí)應(yīng)堅(jiān)持實(shí)施階段性的成本考核制度,根據(jù)責(zé)任成本目標(biāo)進(jìn)行節(jié)點(diǎn)考核和獎(jiǎng)懲,對(duì)項(xiàng)目中的每一項(xiàng)成本做到心中有數(shù)，使項(xiàng)目成本得到控制。
5、結(jié)束語
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性的復(fù)雜工作，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將當(dāng)代房地產(chǎn)的開發(fā)管理的理念、房地產(chǎn)市場需求以及對(duì)市場的準(zhǔn)確把握作為基礎(chǔ)，在項(xiàng)目管理過程中認(rèn)真的汲取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)管理水平，健全開發(fā)項(xiàng)目工程管理體制，這樣才能應(yīng)對(duì)激烈的市場競爭，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極的發(fā)展趨勢。
篇12
2.1房地產(chǎn)開發(fā)中的規(guī)劃管理俗話說“萬事開頭難”，房地產(chǎn)開發(fā)公司在確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，千頭萬緒，規(guī)劃管理作為房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的第一階段，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)中占據(jù)非常重要的位置，房地產(chǎn)開發(fā)中的規(guī)劃管理主要包括以下幾個(gè)方面:其一，根據(jù)營銷策劃部門所做的市場調(diào)查，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的地理位置進(jìn)行合理的定位，規(guī)劃處房地產(chǎn)建筑規(guī)模等級(jí)以及相應(yīng)的需求量;其二，積極同規(guī)劃部門溝通，通過運(yùn)用規(guī)劃部門對(duì)于規(guī)劃政策的了解以及豐富的規(guī)劃知識(shí)，根據(jù)相關(guān)的規(guī)定，制定出能夠?qū)崿F(xiàn)最高效益的房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃指標(biāo);其三，根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和《中華人民共和國招投標(biāo)法》的相關(guān)規(guī)定，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方案的設(shè)計(jì)競標(biāo)，重點(diǎn)從項(xiàng)目方案的平面布局的合理性、建筑立面的美觀性以及戶型配置的均好性等方面進(jìn)行客觀、公正、綜合的評(píng)價(jià)。
2.2房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理直接關(guān)系到建筑設(shè)計(jì)的規(guī)范性、布局的合理性以及給排水、安防、電訊、電氣、燃?xì)獾认到y(tǒng)設(shè)計(jì)的質(zhì)量，因此，工程管理中的設(shè)計(jì)管理應(yīng)該從以下幾個(gè)方面入手:其一，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該慎重選擇設(shè)計(jì)單位，切忌過分強(qiáng)調(diào)節(jié)約設(shè)計(jì)成本而選擇缺乏設(shè)計(jì)實(shí)例以及綜合素質(zhì)較差的設(shè)計(jì)單位，選擇具有良好信譽(yù)且資歷較深的設(shè)計(jì)單位，然后根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》以及《中華人民共和國招投標(biāo)法》等相關(guān)法律，設(shè)計(jì)出“施工方便、技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、安全適用”的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案;其二，在設(shè)計(jì)的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該將對(duì)項(xiàng)目的期望目標(biāo)以及相關(guān)的設(shè)計(jì)要求，提供給設(shè)計(jì)單位，通過與設(shè)計(jì)人員的溝通，能夠保證設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)效果更能夠滿足房地產(chǎn)開發(fā)公司的要求;其三，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，時(shí)間就是金錢，因此應(yīng)該要求設(shè)計(jì)單位在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，盡可能的提高設(shè)計(jì)工作的效率;其四，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該督促設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格的執(zhí)行國家的強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，重視開發(fā)工程項(xiàng)目的科技含量，當(dāng)需要進(jìn)行圖紙改進(jìn)時(shí)，應(yīng)該按照相關(guān)的規(guī)程程序辦理手續(xù)。
2.3房地產(chǎn)開發(fā)中的施工管理工程管理中的施工管理是房地產(chǎn)開發(fā)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有涉及面廣、影響大、內(nèi)容多、施工周期長等特點(diǎn)，因此工程管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和施工管理的質(zhì)量具有直接的關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)中的施工管理主要包括以下幾個(gè)方面:其一，安全管理，俗話說“百年工程，安全第一”，因此，房地產(chǎn)開發(fā)中的施工管理，應(yīng)該將安全管理放在首要的位置，通過為工程施工創(chuàng)造安全的環(huán)境，對(duì)保證施工質(zhì)量以及控制成本等方面都具有非常重要的作用，房地產(chǎn)開發(fā)商以及施工單位都應(yīng)該充分的認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)開發(fā)的安全結(jié)構(gòu)和永久性的重要性，并嚴(yán)格的按照國家的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行控制，以此保證工程的安全性;其二，合同管理，施工合同是房地產(chǎn)開發(fā)公司和施工企業(yè)簽訂的施工合同，是房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行施工管理的重要法律依據(jù)，因此施工管理的首要任務(wù)就是制訂相應(yīng)的合同，除了國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)條款之外，施工合同還應(yīng)該包括施工文明保障、施工安全保障、工程款支付、工程材料供應(yīng)、工程施工、工期、工程質(zhì)量、工程竣工和驗(yàn)收等眾多方面的內(nèi)容，通過實(shí)施合同管理，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期、成本三個(gè)方面進(jìn)行有效的控制;其三，質(zhì)量管理，施工中的質(zhì)量管理至關(guān)重要，質(zhì)量管理主要包括以下幾個(gè)方面:
(1)施工材料的管理，施工材料的質(zhì)量直接關(guān)系到建筑工程的質(zhì)量，施工單位應(yīng)該推行材料設(shè)備使用準(zhǔn)入制，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目使用的主要材料進(jìn)行質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)定位，當(dāng)施工材料進(jìn)場時(shí)，施工單位應(yīng)該檢查施工材料是否具備生產(chǎn)許可證、質(zhì)量合格證以及相應(yīng)的檢驗(yàn)報(bào)告等，必要時(shí)，應(yīng)該對(duì)材料進(jìn)行現(xiàn)場抽查，并將抽查的樣本送到有資質(zhì)的試驗(yàn)室進(jìn)行檢測，檢測合格之后才允許材料進(jìn)場，材料進(jìn)場之后，還應(yīng)該進(jìn)行材料的倉儲(chǔ)和使用管理，避免材料受潮、變質(zhì)，并制定相應(yīng)的材料領(lǐng)用制度，防止出現(xiàn)濫領(lǐng)、冒領(lǐng)等問題;
(2)由承擔(dān)質(zhì)量監(jiān)理的工作人員，按照施工合同以及相關(guān)的規(guī)定，對(duì)施工單位進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督和管理，保證施工工序達(dá)到相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)之后，才能進(jìn)行下一道工序的施工，施工單位也應(yīng)該在施工中實(shí)行自我質(zhì)量控制;
(3)當(dāng)工程竣工后，由監(jiān)理人員根據(jù)國家的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)，檢驗(yàn)合格后才能竣工，以此保證工程的質(zhì)量;其四，工期管理，工期管理是房地產(chǎn)開發(fā)中的另一個(gè)重要內(nèi)容，因?yàn)楣て诓粌H關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)公司、施工企業(yè)的利益，還關(guān)系到購房者的利益，因此應(yīng)該嚴(yán)格地控制工期，可以采用P3軟件進(jìn)行項(xiàng)目進(jìn)度管理，保證工程能夠按照既定的計(jì)劃順利的完成;其五，成本管理，工程管理中的成本管理主要包括:引入競爭機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)行公正、公平、公開的原則，選擇價(jià)格較低，并且具有質(zhì)量保證的施工企業(yè);做好工程概預(yù)算，并以此為依據(jù)，撥付工程款;控制好施工質(zhì)量，盡可能避免出現(xiàn)工程變更以及因?yàn)橘|(zhì)量不合格的重建施工，降低在這些方面的工程支出;成本核算應(yīng)該有審計(jì)部門把關(guān)，不能隨意進(jìn)行估算。
篇13
引言：在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，工程管理是一個(gè)不可缺少的環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)企業(yè)要做好前期的準(zhǔn)備工作：規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地勘察，必要的話在用戶搬遷等工作結(jié)束之后，就要開始聘請(qǐng)專業(yè)的施工隊(duì)伍進(jìn)入現(xiàn)場，建設(shè)規(guī)劃項(xiàng)目的施工：依據(jù)預(yù)先制訂的計(jì)劃有效地、合理地對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行管理，保證項(xiàng)目工程可以按批次、按時(shí)間、按區(qū)域的交付使用。目前，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)非常復(fù)雜且多變的綜合系統(tǒng)工程，其中的各個(gè)環(huán)節(jié)都影響著項(xiàng)目開發(fā)的成敗。所以，做好工程管理的強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是非常重要的。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中出現(xiàn)的問題
（一）在實(shí)施前缺乏前期的準(zhǔn)備工作
現(xiàn)今，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最關(guān)注就是開發(fā)地段的周圍環(huán)境是否有商業(yè)價(jià)值，并想使工程盡快的施工，而建筑施工單位也只是對(duì)項(xiàng)目工程的施工工作負(fù)責(zé)，那么就會(huì)導(dǎo)致雙方在對(duì)項(xiàng)目工程前期的準(zhǔn)備工作缺少了解和重視的基礎(chǔ)上開始施工，所以形成了目前這種開發(fā)項(xiàng)目普遍存在著盲目開發(fā)決策的局面。就比如：在工程施工時(shí)發(fā)現(xiàn)施工圖紙存在著缺、錯(cuò)、漏及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理和成本過高的現(xiàn)象，這樣不但會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟(jì)損失，并且還會(huì)給業(yè)主帶來功能使用缺陷。
（二）對(duì)于施工許可不夠重視
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，大多都希望工程可以盡快的竣工，從而就可以盡快的實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。那么就導(dǎo)致很多的施工單位為了盡早開工，在沒有經(jīng)過政府建設(shè)主管部門施工檢查和辦完相關(guān)手續(xù)之前就開始施工。由此導(dǎo)致一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制度上就存在很多的漏洞。如：把開挖和填坑手續(xù)辦下來之后，還沒有得到相關(guān)部門的施工許可，就開始施工，結(jié)果這樣很容易在施工過程中被強(qiáng)制暫停，不僅施工單位就受到相應(yīng)的處罰，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)也會(huì)被實(shí)施經(jīng)濟(jì)懲罰。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果不重視施工許可證辦理的相關(guān)規(guī)定，就會(huì)影響工程的順利開展，嚴(yán)重時(shí)的話還會(huì)造成不良社會(huì)影響。
（三）設(shè)計(jì)和監(jiān)督制度不規(guī)范現(xiàn)
在實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，監(jiān)理往往會(huì)存在著單位與設(shè)計(jì)單位的配合不夠密切這樣的問題，致使較多的設(shè)計(jì)問題在施工中得不到解決，很多的施工單位施工變更的較多，不但會(huì)造成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本浪費(fèi)，而且還會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理造成混亂，再加上工程設(shè)計(jì)建立的制度不夠科學(xué)完善，大多的施工單位對(duì)設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目投資的控制重要性不重視，那么就會(huì)使施工單位缺乏有效的規(guī)范運(yùn)行及制度保證。
（四）項(xiàng)目工程完工驗(yàn)收和備案管理不夠嚴(yán)格
現(xiàn)今就有較多的房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)過程中，開發(fā)單位受主觀意識(shí)的影響，錯(cuò)誤的認(rèn)為工程竣工的驗(yàn)收就等于工程完工，那么就會(huì)在驗(yàn)收這個(gè)環(huán)節(jié)上用較短時(shí)間來完成，想從中獲得更大的利益。由于對(duì)工程施工中分項(xiàng)驗(yàn)收等主要環(huán)節(jié)管理的不夠嚴(yán)格，不夠重視，等到工程竣工驗(yàn)收后才發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)結(jié)算依據(jù)不足、驗(yàn)收資料不完全等情況，最終導(dǎo)致相關(guān)的驗(yàn)收手續(xù)不能及時(shí)的辦理，出現(xiàn)拖延交付等不良結(jié)果。
（五）售后服務(wù)和物業(yè)管理的工作不到位
房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)是一個(gè)投資較大的產(chǎn)業(yè)，許多的消費(fèi)者一般在購買的時(shí)候都很關(guān)注重房地產(chǎn)后期的維修以及相關(guān)配套設(shè)備的情況。但是現(xiàn)在很多的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，品牌意識(shí)及售后服務(wù)都比較差。就比如對(duì)于某些已經(jīng)交房的商品房屋存在質(zhì)量及其他問題就沒有及時(shí)的進(jìn)行售后維修工作；還有一些開發(fā)商之前予以承諾的基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)配套設(shè)施也有偷工減料現(xiàn)象，有的甚至就沒有。那么這些都嚴(yán)重的影響著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的對(duì)策
（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)劃管理。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該與市場的行情相結(jié)合，選擇開發(fā)具有商業(yè)價(jià)值的地理位置。并且在進(jìn)行開發(fā)之前就要做好市場調(diào)查，通過了解消費(fèi)者的具體需求，然后合理的規(guī)劃建筑戶型。開發(fā)企業(yè)還應(yīng)該當(dāng)和國家規(guī)劃部門進(jìn)行溝通，尋找政策保障。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程招標(biāo)前做好建筑圖紙的優(yōu)化設(shè)計(jì)工作，最大程度的減少后期施工中的工程變更。
（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中的管理策略。
項(xiàng)目工程施工管理一般涉及的內(nèi)容都比較多，并且時(shí)間長、影響大，這些都會(huì)對(duì)工程管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)造成影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目工程從開工到竣工的過程中，施工管理最重要的就是要以國家相關(guān)法律法規(guī)與國家建筑質(zhì)量管理中心的規(guī)定為原則，嚴(yán)格根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)工程的質(zhì)量、工期進(jìn)行嚴(yán)格控制。
1、對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行控制。施工管理中施工質(zhì)量控制是非常重要的工作，也是施工的生命線。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，相關(guān)管理人員就要具備總觀全局的意識(shí)，對(duì)施工單位和監(jiān)理單位進(jìn)行合理的協(xié)調(diào)，組成團(tuán)隊(duì)來對(duì)質(zhì)量進(jìn)行控制。具體表現(xiàn)為：第一，要重視對(duì)建筑材料的管理。要嚴(yán)格的執(zhí)行設(shè)計(jì)要求與合同約定中明確提出的內(nèi)容，做好市場調(diào)查，隨時(shí)的對(duì)市場材料的最新信息進(jìn)行掌握更新。第二，監(jiān)理合同的簽訂，主要是對(duì)承擔(dān)質(zhì)量監(jiān)理的工作人員，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行監(jiān)督。特別是重點(diǎn)部分與關(guān)鍵工序，一定要根據(jù)國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行檢驗(yàn)。在一個(gè)環(huán)節(jié)驗(yàn)收合格之后，方可進(jìn)行下一個(gè)工序。第三，嚴(yán)格監(jiān)督施工質(zhì)量，最大程度上保證施工的質(zhì)量，培養(yǎng)施工中自我質(zhì)量控制的意識(shí)。及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工企業(yè)在施工過程中可能出現(xiàn)的技術(shù)難題并進(jìn)行解決，保障技術(shù)方面的質(zhì)量。
2、對(duì)施工工期進(jìn)行有效控制。對(duì)工期的控制在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的地位不可忽視，不但影響著施工企業(yè)和開發(fā)商的利益，同時(shí)也關(guān)系著廣大用戶的利益。所以，在施工過程中，一定要時(shí)刻掌握施工的實(shí)際進(jìn)度情況，然后根據(jù)現(xiàn)場的施工條件制訂可行的進(jìn)度計(jì)劃與組織設(shè)計(jì)，按照進(jìn)度計(jì)劃和組織設(shè)計(jì)對(duì)現(xiàn)場進(jìn)度情況進(jìn)行監(jiān)督和控制。在對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)控制時(shí)，都要結(jié)合監(jiān)理人員對(duì)施工單位的細(xì)節(jié)檢查。如果存在偏差，就要及時(shí)的分析原因及時(shí)的補(bǔ)救，保障施工項(xiàng)目按時(shí)完成。
3、加強(qiáng)對(duì)施工合同的管理。施工合同是施工單位和房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)共同簽訂的可以互相制約的合同，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)對(duì)本次項(xiàng)目實(shí)施管理的重要法律依據(jù)。所以，制訂施工合同是施工管理的一個(gè)很重要的環(huán)節(jié)，并且國家在這方面也制訂了相關(guān)的條款。還要根據(jù)實(shí)際情況對(duì)施工安全、施工文明、工程驗(yàn)收、工程工期以及工程質(zhì)量獎(jiǎng)罰進(jìn)行明確的規(guī)定，進(jìn)而提升施工合同的全面性、法律性、合理性，保障工程項(xiàng)目開發(fā)能順利進(jìn)行。
（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的管理策略
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的初期，就會(huì)面臨很多的問題。規(guī)劃管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程管理的一個(gè)重要的起點(diǎn)，在這個(gè)階段中對(duì)建筑規(guī)劃方案的確定是極為重要的，因?yàn)樗苯佑绊懼?xiàng)目開發(fā)的成敗。
（四）完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理
在競爭激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，要想有一席之地，那么就要合理的控制好項(xiàng)目的成本，成本控制已成為房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)很重要的籌碼和優(yōu)勢。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)工程中，一定要全面的完善對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本管理。
在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制的過程中，通常可以采用以下幾種方式：1）在項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)劃階段，就做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的評(píng)估和預(yù)測工作，對(duì)房地產(chǎn)開放項(xiàng)目的成本、銷售和利潤進(jìn)行嚴(yán)格控制，最好是把房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本做到最低但前提是要保障質(zhì)量最優(yōu)。2）在房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際施工中，要建立一個(gè)明確的獎(jiǎng)懲制度，嚴(yán)格的控制項(xiàng)目工程的工期和質(zhì)量。在項(xiàng)目的施工階段應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)和完善現(xiàn)場簽證管理，可以從現(xiàn)場簽證的辦理及審查兩個(gè)階段進(jìn)行加強(qiáng)和完善。
（五）加大對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理。
因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是一個(gè)周期較長、投資較大的行業(yè)，所以必須要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)前就應(yīng)該防止風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，盡力減少房地產(chǎn)開發(fā)的損失，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。房地產(chǎn)企業(yè)一方面可以通過簽訂合同的方式來轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到降低和減少風(fēng)險(xiǎn)管理的目的。通過簽訂合同，可以對(duì)甲乙雙方的責(zé)任明確，減少房地產(chǎn)業(yè)的隱蔽損失。還可以通過采取保險(xiǎn)管理來降低和減少風(fēng)險(xiǎn)管理。通過采取保險(xiǎn)管理，那么如果發(fā)生意外，相關(guān)的保險(xiǎn)公司就會(huì)承擔(dān)一定的費(fèi)用，項(xiàng)目的一部分風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)移給了保險(xiǎn)公司，所以如果發(fā)生了重大自然災(zāi)害或施工事故時(shí)，保險(xiǎn)公司就會(huì)承擔(dān)很大一部分的責(zé)任，那么就在客觀上降低了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本和風(fēng)險(xiǎn)。
（六）在項(xiàng)目施工時(shí)的管理
1、成本控制。一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)必須要在已有成本預(yù)算的范圍內(nèi)展開，成本控制對(duì)開發(fā)商和建設(shè)單位都很重要，一旦超支，那么就可能致使整個(gè)工程的進(jìn)度癱瘓，除非是有新的資金投入，才會(huì)使未完成的工程繼續(xù)下去。
2、安全控制。房地產(chǎn)的開發(fā)，項(xiàng)目工程的施工安全是很重要的，一定要保證建筑物的安全合格，盡量的制止豆腐渣工程和苯荃超標(biāo)等環(huán)境污染的工程出現(xiàn)；并且一定要充分的做好防護(hù)措施，保障現(xiàn)場施工人員的人身安全。因此，開發(fā)商和施工隊(duì)伍都要遵照國家的相關(guān)規(guī)定，來展開整個(gè)工程項(xiàng)目的建設(shè)，保證建筑全程的安全施工。
結(jié)束語：
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速的發(fā)展，房地產(chǎn)市場也在很大程度上得到了發(fā)展，企業(yè)一定要重視對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理問題，這是一項(xiàng)比較復(fù)雜的系統(tǒng)工程。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的優(yōu)化管理，在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃前就要做好充分的調(diào)研工作，還要不斷的完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的機(jī)制和制度。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中存在的工程管理問題，一定要正確的對(duì)待，及時(shí)的解決問題，并且對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程進(jìn)行全面的控制，這樣才能保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
