引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)行業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫(xiě)作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

一、稅務(wù)內(nèi)控的背景、定義和目標(biāo)

稅務(wù)內(nèi)控已經(jīng)逐步走入人們的視野，并越來(lái)越引起人們的關(guān)心和注意。作為企業(yè)內(nèi)部控制的一個(gè)重要組成部分的―稅務(wù)內(nèi)控，業(yè)界對(duì)此還沒(méi)有明確的定義，我國(guó)學(xué)者普遍認(rèn)為稅務(wù)內(nèi)控是由企業(yè)的董事會(huì)、管理當(dāng)局和企業(yè)的全體員工共同實(shí)施的，旨在保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)“在防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值”這一最終目標(biāo)的一整套流程、規(guī)范等控制活動(dòng)。從稅務(wù)內(nèi)控的定義中可以得出：企業(yè)實(shí)施稅務(wù)內(nèi)控的最終目標(biāo)有兩大類(lèi)：一是防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；二是創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值。

二、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建稅務(wù)內(nèi)控體系的意義

近年來(lái)隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)稅收收入也隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展逐年增長(zhǎng)，成為國(guó)家稅收收入的重要組成部分。在當(dāng)今政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控影響下，政府部門(mén)（尤其是稅務(wù)管理的部分）對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理日漸嚴(yán)格。自2002年起，房地產(chǎn)企業(yè)一直被國(guó)家稅務(wù)局列為當(dāng)年度稅收專(zhuān)項(xiàng)必檢的對(duì)象。并且公眾目前普遍認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅現(xiàn)象特別的嚴(yán)重，這也說(shuō)明了目前房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)很高。

首先對(duì)于國(guó)家來(lái)說(shuō)，從2006年開(kāi)始，國(guó)家逐步加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的力度，比如限購(gòu)令、銀行加息等政策的出臺(tái)，2011年密集出臺(tái)的調(diào)控政策已經(jīng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大的影響，限購(gòu)城市成交量普遍同比下降，房?jī)r(jià)下調(diào)的趨勢(shì)已從一線城市向二三線城市全面蔓延。但是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收收入在國(guó)家財(cái)政收入中還是占有很大的比重，因此建立有效的稅務(wù)內(nèi)控體系有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康和諧的發(fā)展，對(duì)整個(gè)金融系統(tǒng)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展意義重大。

其次對(duì)于企業(yè)自身來(lái)說(shuō)，企業(yè)內(nèi)部控制制度是現(xiàn)代企業(yè)制度的重要組成部分，能夠保證企業(yè)高效率地實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。一方面成立稅務(wù)管理部門(mén)進(jìn)行稅務(wù)內(nèi)控管理可以使企業(yè)進(jìn)行整體涉稅事項(xiàng)布局，合理安排稅務(wù)事項(xiàng)處置，并利用相關(guān)稅收法律法規(guī)進(jìn)行有效的納稅籌劃，節(jié)約稅收成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后收益最大化，創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值。另一方面可以經(jīng)得起稅務(wù)機(jī)關(guān)的納稅檢查、避免稅收處罰、形成良好的企業(yè)形象和信用評(píng)價(jià)。另外企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控機(jī)制紊亂會(huì)導(dǎo)致企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。稅務(wù)內(nèi)控制度不健全或者涉稅事項(xiàng)處理的不正確都可能產(chǎn)生重大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)能否進(jìn)行有效的稅務(wù)內(nèi)控管理會(huì)直接影響稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、檢查，進(jìn)而影響企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

三、構(gòu)建適合房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的方法

為了盡可能的規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)創(chuàng)造更大的價(jià)值，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在深入學(xué)習(xí)和研究《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》和《大企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理指引（試行）》等文件的基礎(chǔ)上，積極探索適合本企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控管理實(shí)踐，現(xiàn)結(jié)合所學(xué)知識(shí)，提出幾點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)建立稅務(wù)內(nèi)控體系的方法。

(一)為了提高企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控管理水平

應(yīng)在財(cái)務(wù)管理部門(mén)下設(shè)立專(zhuān)門(mén)的稅務(wù)管理部門(mén)，即使沒(méi)有能力設(shè)立專(zhuān)門(mén)的部門(mén)，也應(yīng)設(shè)立專(zhuān)人專(zhuān)崗來(lái)負(fù)責(zé)企業(yè)具體的稅務(wù)管理工作，并明確稅務(wù)管理人員的崗位職責(zé)。涉稅崗位不單單指稅務(wù)申報(bào)的人員或者財(cái)務(wù)人員，還包括與公司稅收緊密聯(lián)系的其他部分人員（如業(yè)務(wù)、采購(gòu)部門(mén)）還應(yīng)當(dāng)有房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)層的支持。稅務(wù)管理的職責(zé)包括：稅務(wù)申報(bào)數(shù)據(jù)核算、填制申報(bào)，發(fā)票使用管理情況，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)分析、評(píng)估、處置和監(jiān)督；收集并整理分析財(cái)政稅收政策的最新變化，確定與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的有效涉稅業(yè)務(wù)信息；對(duì)各業(yè)務(wù)部門(mén)進(jìn)行一定的稅務(wù)指導(dǎo)，杜絕經(jīng)營(yíng)過(guò)程中潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；積極參與公司投資、籌資等方面稅務(wù)管理討論，并能提出有效的稅務(wù)評(píng)價(jià)意見(jiàn)。

(二)對(duì)各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)管理流程進(jìn)行控制

企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制是一種防范性的控制機(jī)制，是企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)，也是企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的前提。內(nèi)部控制制度包括為企業(yè)保證企業(yè)正常運(yùn)作、規(guī)避和化解風(fēng)險(xiǎn)等一系列的相應(yīng)的管理制度和措施。作為內(nèi)部控制制度的一個(gè)重要組成部分，企業(yè)要進(jìn)行稅務(wù)內(nèi)控管理，就必須要建立科學(xué)的內(nèi)部涉稅事物管理組織。還要加大稅務(wù)工作事前籌劃過(guò)程的控制力度。實(shí)現(xiàn)每個(gè)企業(yè)流程稅務(wù)價(jià)值的最優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的實(shí)際情況，對(duì)各個(gè)涉稅環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行評(píng)估、控制，建立一套完整的風(fēng)險(xiǎn)控制體系，通過(guò)這些體系的有效運(yùn)行，對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制，最終達(dá)到控制涉稅風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造稅務(wù)價(jià)值。房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及以下幾個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)主要涉及土地增值稅；交易環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，涉及營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅等多個(gè)稅種，是房地產(chǎn)企業(yè)涉稅最多的環(huán)節(jié)；保有環(huán)節(jié)，即出租取得租金收入或以房地產(chǎn)入股聯(lián)營(yíng)分得利潤(rùn)，這個(gè)環(huán)節(jié)所涉及的主要有房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、企業(yè)所得稅等。

(三)建立健全企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)制度

風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)，是包括匯報(bào)制度和匯報(bào)標(biāo)準(zhǔn)這兩個(gè)方面。它的主要作用是在于能明確各級(jí)涉稅人員的責(zé)任，提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的反應(yīng)速度。匯報(bào)制度，涉稅內(nèi)控人員要以公司管理者的角度，分析公司稅務(wù)情況。一些重大的涉稅事項(xiàng)的確定，是很難一概而論的。必須要根據(jù)實(shí)際的情況進(jìn)行有針對(duì)性的分析。一般而言稅務(wù)的檢查、籌劃、重大涉稅合同、重大稅收優(yōu)惠政策的應(yīng)用，稅額超過(guò)萬(wàn)元以上的涉稅風(fēng)險(xiǎn)等都屬于必須的匯報(bào)事項(xiàng)。匯報(bào)的標(biāo)準(zhǔn)決定了各部門(mén)涉稅人員如何進(jìn)行匯報(bào)，是一個(gè)流程標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題。方便于匯報(bào)文本在不同的部門(mén)、不同的人員簽字流轉(zhuǎn)中能得到統(tǒng)一理解。譬如，稅管人員在工作中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題一定要及時(shí)匯報(bào)，并且已標(biāo)準(zhǔn)化的內(nèi)部文本進(jìn)行簽字流轉(zhuǎn)。稅務(wù)主管再與其他部門(mén)人員協(xié)商糾正那些不合理的處理方式。如果存在較大稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，那么他應(yīng)該向他的主管部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行溝通交涉，并向公司高層領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行匯報(bào)。

(四)建立內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)制度

所謂建立風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)制度，就是從房地產(chǎn)管理的角度對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)進(jìn)行明確的制度。并將其作為房地產(chǎn)企業(yè)日常管理的一部分。

一是要提高每個(gè)員工的風(fēng)險(xiǎn)控制責(zé)任感和敏感度。這一點(diǎn)可以通過(guò)加強(qiáng)培訓(xùn)來(lái)實(shí)現(xiàn)，尤其對(duì)涉稅業(yè)務(wù)崗位、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)人員進(jìn)行基本稅務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)，使其對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)有全面認(rèn)識(shí)和深刻理解，同時(shí)培養(yǎng)端正的風(fēng)險(xiǎn)效益觀。

二是各涉稅部門(mén)應(yīng)當(dāng)定期(每月或每季度)對(duì)本部門(mén)的業(yè)務(wù)進(jìn)行涉稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)于存在的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)及時(shí)整改，消除風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于可預(yù)見(jiàn)的將要發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)可以合理規(guī)避，防患于未然。

三是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)制度要根據(jù)稅收政策的變化，房地產(chǎn)內(nèi)部管理體系的變化及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，另外即使設(shè)計(jì)了清晰的目標(biāo)和措施，但是由于相關(guān)部門(mén)和人員的不理解，可能會(huì)導(dǎo)致責(zé)任人不能有效的執(zhí)行，實(shí)施的效果將會(huì)大打折扣，所以，信息的交流和溝通對(duì)整個(gè)納稅風(fēng)險(xiǎn)管理工作來(lái)說(shuō)是必不可少的一部分，房地產(chǎn)企業(yè)各部門(mén)、房地產(chǎn)企業(yè)和其他企業(yè)以及公司和稅務(wù)機(jī)關(guān)之間都要加強(qiáng)信息交流和溝通，特別是要加強(qiáng)和稅務(wù)機(jī)關(guān)的友好聯(lián)系，同時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理結(jié)果進(jìn)行分析，并做好下一步的納稅風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)。

四、結(jié)束語(yǔ)

以上是本人結(jié)合房地產(chǎn)公司的行業(yè)特點(diǎn)和涉稅事項(xiàng)以及內(nèi)控體系的流程提出的幾點(diǎn)適合房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系構(gòu)建的方法，希望對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建完整、系統(tǒng)高效的稅務(wù)內(nèi)控體系和對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)能起到一定的積極作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]方紅星,王宏譯.（美）COSO制定.企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理――整合框架[M].東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2005

[2]郭偉,肖大勇.稅務(wù)內(nèi)控為企業(yè)筑牢“防火墻”[N].中國(guó)會(huì)計(jì)報(bào),2008

[3]林鳳羽.企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因及控制對(duì)策[J].金融經(jīng)濟(jì),2007(16)

[4]張紅玫.論企業(yè)稅收內(nèi)控[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè).,2010(2)

[5]李建瓊.企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士論文,2007

篇2

一、企業(yè)增值納稅方面的風(fēng)險(xiǎn)

一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其增值納稅方面存在的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在房地產(chǎn)的一些違法違規(guī)的涉稅行為，由于這些行為沒(méi)有準(zhǔn)確的按照一些稅收政策以及稅收法規(guī)去執(zhí)行，結(jié)果導(dǎo)致了一些房地產(chǎn)企業(yè)的冒著違法的風(fēng)險(xiǎn)，將來(lái)將造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，一般來(lái)說(shuō)，這些增值納稅方面的涉稅行為將直接對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生一定的影響，那么這些方面本身就是不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素之一。實(shí)際上，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及的領(lǐng)域較多，所以與多種類(lèi)型的稅種都要打交道，同時(shí)這也意味著增值納稅制度的復(fù)雜性，所以說(shuō)，從及時(shí)準(zhǔn)確的納稅、準(zhǔn)確的進(jìn)行稅額核算以及在籌劃納稅增值等方面面臨的風(fēng)險(xiǎn)就比較大，尤其是相對(duì)于其他的行業(yè)來(lái)說(shuō)。

另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)本身就屬于是實(shí)業(yè)行業(yè)，其開(kāi)發(fā)的周期一般都需要幾年的時(shí)間、且而且其中涉及到的投資額也非常大，各項(xiàng)費(fèi)用收入和支出的會(huì)計(jì)核算具有一定的復(fù)雜性，尤其處于外地流動(dòng)性的開(kāi)發(fā)階段，整個(gè)開(kāi)發(fā)的成本更加具有不確定性。由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則處于不大的變化過(guò)程中，很多的財(cái)務(wù)人員不能做到全面的掌握房地產(chǎn)業(yè)務(wù)核算，而能夠及時(shí)的正確核算納稅金額的財(cái)務(wù)人員更是少之又少。綜上以上多個(gè)方面的因素，所以我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較為嚴(yán)重的增值納稅風(fēng)險(xiǎn)。

二、“營(yíng)改增”政策的基本情況

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，我國(guó)政府一般都是采取稅收的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)其經(jīng)營(yíng)的調(diào)整，其中涉及到的一些稅收類(lèi)型就是增值稅，開(kāi)展這種方式可以在一定程度上改善房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，但是也影響了其當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)效益，有利于積極的維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定，同時(shí)也有利于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展。所以“營(yíng)改增”這三個(gè)字實(shí)際上就是表達(dá)了營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋刀悺Ｔ鲋刀惥托枰康禺a(chǎn)企業(yè)按照自己的增值部分的收入來(lái)進(jìn)行繳納，然后根據(jù)這一部分的收入來(lái)進(jìn)行稅賦的增收。因而我們可以看出：“營(yíng)改增”的本質(zhì)上就是國(guó)家的一種減稅的政策，而且是實(shí)行的一種結(jié)構(gòu)性的減稅措施。

“營(yíng)改增”的實(shí)質(zhì)就是將傳統(tǒng)繳納營(yíng)業(yè)稅中的應(yīng)稅項(xiàng)目變更為繳納增值稅，也就是對(duì)于房地產(chǎn)增值部分進(jìn)行納稅，從而能夠避免重復(fù)納稅的發(fā)生。自從“營(yíng)改增”開(kāi)始推行試點(diǎn)，到今天而言已經(jīng)過(guò)去了幾年的時(shí)間。對(duì)于“營(yíng)改增”的稅收政策來(lái)說(shuō)，其實(shí)際上就是指房地產(chǎn)企業(yè)不再繼續(xù)繳納營(yíng)業(yè)稅，而是繳納一定的增值稅，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收進(jìn)行一定程度的減免可以有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，從另一個(gè)角度來(lái)看促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)積極地發(fā)展自己的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)，防止房地產(chǎn)企業(yè)在自身的納稅方面浪費(fèi)一些不必要的資源上。

三、“營(yíng)改增”政策在增值納稅方面的風(fēng)險(xiǎn)

隨著“營(yíng)改增”在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中的不斷推廣改革，整體對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的作用比較明顯，然而在房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增改革過(guò)程中，仍然面臨著較多的風(fēng)險(xiǎn)，具體表現(xiàn)在以下幾方面：

（一）“營(yíng)改增”政策可能出現(xiàn)重復(fù)征稅的風(fēng)險(xiǎn)

隨著“營(yíng)改增”政策的不斷推廣，一些地區(qū)實(shí)施的目的就是要消除房地產(chǎn)企業(yè)重復(fù)征稅的現(xiàn)象，但是有些房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)結(jié)果顯示卻是稅收增加了。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)待營(yíng)改增本就是為了減少稅負(fù)，然而這種結(jié)果使得部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)此政策產(chǎn)生了抵觸，加上對(duì)政策的一種恐懼心里，導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)“營(yíng)改增”政策的排斥。現(xiàn)在國(guó)內(nèi)很多房地產(chǎn)企業(yè)仍然沒(méi)有參加到營(yíng)改增政策中，這也就是由于這一政策存在一些風(fēng)險(xiǎn)，這是營(yíng)改增政策推廣需要解決的主要問(wèn)題之一。

（二）“營(yíng)改增”逐步退化為營(yíng)業(yè)稅的一種

實(shí)際上的增值稅的征收對(duì)象主要是針對(duì)于增值額的，需要企業(yè)自我準(zhǔn)確的計(jì)算其經(jīng)營(yíng)增值額。另外，增值稅屬于是一種流轉(zhuǎn)稅，在我國(guó)的稅種具有重要的地位，營(yíng)業(yè)稅是與增值稅有明顯的區(qū)別，其征稅范圍較為局限性，一般都是針對(duì)于銷(xiāo)售性質(zhì)的普通貨物，當(dāng)然也涵蓋著一些附帶的勞務(wù)。但是很多人不理解“營(yíng)改增”政策，以為“營(yíng)改增”政策在計(jì)稅方法以及核算等方面與營(yíng)業(yè)稅是一樣的。由此可見(jiàn)，若對(duì)于營(yíng)改增不進(jìn)行徹底的宣傳推廣，很可能面臨著成為營(yíng)業(yè)稅的一種的危險(xiǎn)。

四、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”方面改進(jìn)建議

面對(duì)企業(yè)營(yíng)改增政策帶來(lái)的一些風(fēng)險(xiǎn)，政府和企業(yè)需要做的是對(duì)誤區(qū)進(jìn)行深入分析，避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，為企業(yè)贏得更好地利益。

（一）全面學(xué)習(xí)稅收法規(guī)政策

一般來(lái)說(shuō)，稅收方面涉及到的法規(guī)政策較為復(fù)雜，而且經(jīng)常更新，這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)必須要及時(shí)的學(xué)習(xí)這些政策法規(guī)，做到深刻的理解這些政策，體會(huì)其中含義，從而在實(shí)際的工作中靈活的運(yùn)用，力保房地產(chǎn)企業(yè)的全部的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)合法納稅。例如，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其要結(jié)合自己的特點(diǎn)和環(huán)境去解讀這些政策法規(guī)，有重點(diǎn)的去把握非法的底線，只有這樣才能夠控制企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)處于合法的范圍。同時(shí)要做到合理利用稅法賦予的免稅、減稅以及延期納稅等權(quán)利，這樣有利于企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)，減輕稅負(fù)，增加稅后利潤(rùn)。

（二）加強(qiáng)深入學(xué)習(xí)營(yíng)改增政策

盡管“營(yíng)改增”政策的出發(fā)點(diǎn)是好的，但是由于這一政策對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的影響比較大，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)都有比較大的影響，因此盡管“營(yíng)改增”受到了來(lái)自整個(gè)社會(huì)的廣泛的關(guān)注，但是人們?nèi)匀蝗狈?duì)其的深入了解，也恰恰是這個(gè)原因，“營(yíng)改增”自然就意味著我國(guó)新的稅制改革的代表性的里程碑。營(yíng)改增政策能夠很好地推進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，能夠減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)，在此改革的過(guò)程中，可能會(huì)存在一些曲折，但最終營(yíng)改增的目標(biāo)是確定的，減少房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。為此，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過(guò)有效的方式增強(qiáng)對(duì)營(yíng)改增的理解，提高企業(yè)內(nèi)部人員對(duì)營(yíng)改增的關(guān)注度，首先從領(lǐng)導(dǎo)開(kāi)始，重視政策改革；其次，組織員工參與對(duì)營(yíng)改增的學(xué)習(xí)了解；最后，在于客戶溝通交流，或者與供應(yīng)商聯(lián)系的過(guò)程中，都要首先在營(yíng)改增政策上達(dá)成一致意見(jiàn)，避免后期產(chǎn)生分歧。

五、結(jié)束語(yǔ)

“營(yíng)改增”可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，在“營(yíng)改增”的改革中要運(yùn)用創(chuàng)造性思維來(lái)處理行業(yè)內(nèi)的各種問(wèn)題，并在實(shí)踐過(guò)程中不斷糾正，全力以赴的做好相關(guān)工作，使得企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]胡俊坤，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)及防范[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2007（05）.

[2]張瑞珍，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃及風(fēng)險(xiǎn)防范[J]大家，2011（10）.

[3]吳春璇，控制企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)分析[J]會(huì)計(jì)之友，2011（06）.

[4]尹旭.淺談“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響以及加強(qiáng)對(duì)策[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2013（13）：103-104.

篇3

由于房地產(chǎn)的無(wú)序開(kāi)發(fā)，土地資源不斷流失，一些房地產(chǎn)企業(yè)由于利益的驅(qū)使，在土地資源稀缺的情況下，做出亂占耕地等不良行為，這大大浪費(fèi)土地資源，導(dǎo)致房地產(chǎn)用地總量失去管控，炒房現(xiàn)象嚴(yán)重。土地資源的不斷流失導(dǎo)致生態(tài)環(huán)境持續(xù)惡化，阻礙了國(guó)民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的腳步。為了解決這些問(wèn)題，控制房地產(chǎn)用地總量，我國(guó)實(shí)施土地增值稅條例，開(kāi)始征收土地增值稅。

（二）操作程序越來(lái)越復(fù)雜，稅負(fù)逐漸增加

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納的稅種，并且在房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的稅額中，土地增值稅占了很大的比例。土地增值稅稅負(fù)比較重，核算非常復(fù)雜并且有很長(zhǎng)的清算周期，其操作起來(lái)有較高的難度，除了要有各種專(zhuān)業(yè)的人一起合作，還要消耗非常大的財(cái)力物力；與此同時(shí)，土地資源屬于不可再生資源，是有限資源，所以嚴(yán)格的土地供給制度促使土地資源變得稀缺。自2007年以來(lái)，各級(jí)稅務(wù)部門(mén)清算房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅，與以前相比，大大強(qiáng)化了對(duì)土地增值稅的征收管理。從2008年到2013年，土地增值稅稅額逐年上升，毫無(wú)疑問(wèn)，這說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力不斷大幅增加，使房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)減少。

（三）涉稅風(fēng)險(xiǎn)和監(jiān)管力度不斷變強(qiáng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷飛速發(fā)展，為了抑制投資過(guò)熱和房?jī)r(jià)暴漲等問(wèn)題，國(guó)家逐漸實(shí)施了一系列政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。由于各地政府對(duì)房地產(chǎn)增值稅稅收的管控力度不斷加強(qiáng)，使得房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境的確定性不斷下降，涉稅風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越明顯。數(shù)據(jù)顯示，近些年房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的土地增值稅不斷增加，全國(guó)土地增值稅稅額占全國(guó)稅收總額的比例不斷加大，稅務(wù)單位也不斷加大對(duì)土地增值稅的監(jiān)管力度。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）確立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)

要?Ψ康夭?企業(yè)土地增值稅稅務(wù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，需要確立一個(gè)具體的評(píng)估指標(biāo)。本文以土地增值稅稅負(fù)率為風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。土地增值稅稅負(fù)率等于土地增值稅稅額除以利潤(rùn)總額再乘以百分之百，其中土地增值稅稅額用樣本財(cái)務(wù)報(bào)告中的營(yíng)業(yè)稅金和附加的土地增值稅稅額來(lái)表示，而利潤(rùn)總額是從利潤(rùn)表中得出的利潤(rùn)總和。

（二）選取樣本數(shù)據(jù)

本文根據(jù)國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)的標(biāo)準(zhǔn)，選擇142家房地產(chǎn)企業(yè)，除去數(shù)據(jù)不夠完善、利潤(rùn)總額小于零或者資產(chǎn)負(fù)債率大于一的企業(yè)，最終以二分之一的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)作為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析的樣本。收集樣本三年的財(cái)務(wù)年度報(bào)告，根據(jù)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估指標(biāo)，從財(cái)務(wù)年度報(bào)告中獲得相應(yīng)的土地增值稅數(shù)據(jù)，再結(jié)合土地增值稅稅負(fù)率計(jì)算方式，得出各個(gè)樣本企業(yè)的稅負(fù)差異率來(lái)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

（三）分析土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果

倘若房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)差異率大于零，那么可以說(shuō)明該房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)率比整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)率低，由此可以判斷企業(yè)可能有以下三個(gè)問(wèn)題：首先，該房地產(chǎn)企業(yè)使用的稅收優(yōu)惠政策是錯(cuò)誤的；其次，稅務(wù)部門(mén)發(fā)現(xiàn)了該公司運(yùn)用了不夠科學(xué)合理的納稅方案；最后一點(diǎn)是極有可能由于該房地產(chǎn)企業(yè)不遵守稅收法規(guī)，從而被罰款、要求補(bǔ)足稅款、繳納滯納金和面臨非常高的信譽(yù)受損風(fēng)險(xiǎn)。

與此同時(shí)，還可以統(tǒng)計(jì)處于稅差異率區(qū)間上的房地產(chǎn)企業(yè)所占樣本的多少來(lái)更深入分析整個(gè)企業(yè)的土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)率的絕對(duì)值在百分之三十以上，這代表該房地產(chǎn)企業(yè)有較高的土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也就是說(shuō)我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)都可能存在有較高的土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。有些房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)率在零以上，這說(shuō)明該企業(yè)土地增值稅的稅負(fù)率水平處于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的平均水平之上，這其中的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅負(fù)率在百分之三十以上，從2013年的得出的數(shù)據(jù)來(lái)看，該年的土地增值稅稅負(fù)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于以前，這表明稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、降低房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的途徑探討

（一）提高風(fēng)險(xiǎn)籌劃意識(shí)

土地增值稅有周期長(zhǎng)、先預(yù)征后清算的特點(diǎn)，并且大多數(shù)稅收政策還不能精確，導(dǎo)致土地增值稅很難被掌握。所以，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)鍵是提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅人的風(fēng)險(xiǎn)籌劃意識(shí)。下面從兩個(gè)方面來(lái)說(shuō)明：第一，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)工作人員應(yīng)該提高稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，正確認(rèn)識(shí)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，樹(shù)立科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)籌劃觀念，同時(shí)不斷學(xué)習(xí)，提高自身的綜合素質(zhì)，包括專(zhuān)業(yè)能力、籌劃能力、預(yù)測(cè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境能力以及分析能力等等。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)職員應(yīng)該時(shí)刻把握土地增值稅政策的最新動(dòng)態(tài)，根據(jù)所在的房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)來(lái)緊跟國(guó)家稅收政策的步伐，主動(dòng)去維護(hù)本企業(yè)的信譽(yù)，保證本企業(yè)能夠擁有一個(gè)良好的企業(yè)形象。

（二）與稅務(wù)機(jī)構(gòu)保持高度的聯(lián)系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該主動(dòng)自覺(jué)與稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，定期與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)系。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)部門(mén)的職員要積極建立和維護(hù)企業(yè)良好的納稅人形象，協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行相關(guān)工作，迎合稅務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展要求，這將為房地產(chǎn)企業(yè)獲得和掌握稅收信息和材料提供極大的便利。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)所在地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)有時(shí)會(huì)在國(guó)稅總局和財(cái)政部等推出新的稅收政策的基礎(chǔ)上制定一些地方性的條例規(guī)定，或者稅收的優(yōu)惠政策，而房地產(chǎn)企業(yè)如果不能與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)保持聯(lián)系的話，就很難及時(shí)把握這些重要的信息。當(dāng)稅收政策被調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)職員應(yīng)該積極主動(dòng)去稅務(wù)機(jī)構(gòu)咨詢了解企業(yè)可能面臨的狀況、風(fēng)險(xiǎn)等等；此外要積極去與稅務(wù)機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取能夠在最合適的時(shí)間點(diǎn)上使用最新的稅收優(yōu)惠政策，并不斷優(yōu)化升級(jí)籌劃方案，努力達(dá)成預(yù)想的目標(biāo)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)需要掌握好土地增值稅的清算條例，使土地增值稅的清算力度不斷強(qiáng)化，加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)力度，確保清算完畢。

（三）建立并完善企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制管理制度

篇4

（一）房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)成本上升

建筑施工企業(yè)作為房地產(chǎn)的上游企業(yè)，“營(yíng)改增”對(duì)建筑施工企業(yè)的影響會(huì)直接波及下游的房地產(chǎn)企業(yè)，使得房地產(chǎn)企業(yè)成本上升。一是給建筑業(yè)提供原材料的供應(yīng)商通常都是小規(guī)模納稅人，并提供的材料較為繁瑣，管理較為雜亂，使得建筑企業(yè)在購(gòu)買(mǎi)原材料時(shí)無(wú)法取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，使得進(jìn)項(xiàng)抵扣難度加大，造成建設(shè)成本上升；二是財(cái)稅[2016]36號(hào)文件規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅方式可以采取簡(jiǎn)易的計(jì)稅方式，特別是在購(gòu)買(mǎi)建筑的原材料時(shí)可以采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式，這反而使得稅負(fù)上升，增加了建筑企業(yè)的成本，從而壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間；三是由于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，且人工費(fèi)用占到總成本很大的比例，然而零散的農(nóng)民工的工資沒(méi)有增值稅專(zhuān)用發(fā)票進(jìn)行抵扣，使得建設(shè)的人工成本高于“營(yíng)改增”之前。

（二）稅負(fù)變動(dòng)可能與理論分析的情況有所出入

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中難以取得一些項(xiàng)目開(kāi)支的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，使得其實(shí)際稅負(fù)相較以前反而有所上升。第一，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地拆遷成本因無(wú)法取得專(zhuān)用發(fā)票難以實(shí)行進(jìn)項(xiàng)抵扣，使得花費(fèi)大量拆遷資金拿到地的房地產(chǎn)企業(yè)面臨較高的稅金，使得房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的稅負(fù)反而上升。第二，取得土地成本較低的房地產(chǎn)企業(yè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中增值額較大，可能導(dǎo)致實(shí)際增值稅稅負(fù)高于原營(yíng)業(yè)稅5%的稅率。第三，就“新項(xiàng)目”而言房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”之前購(gòu)買(mǎi)的原材料及支付的工程款無(wú)法進(jìn)行增值稅的進(jìn)項(xiàng)抵扣，使得實(shí)際稅負(fù)有所上升。

（三）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)和現(xiàn)金流產(chǎn)生影響

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目完成以后，都是以預(yù)售的形式進(jìn)行房產(chǎn)的銷(xiāo)售，由此獲得收入應(yīng)該進(jìn)行稅金的預(yù)繳，然而房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本以及財(cái)務(wù)成本隨著開(kāi)發(fā)的不斷開(kāi)展和增加，若“營(yíng)改增”后要求企業(yè)收到放款當(dāng)期開(kāi)具增值稅發(fā)票，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)需要按11%繳納增值稅，而進(jìn)項(xiàng)稅抵扣較為滯后，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題；另外，由于土地出讓金的增幅在“營(yíng)改增”后可能會(huì)出現(xiàn)下降的趨勢(shì)，這就使得地方財(cái)政收入受到嚴(yán)重影響，從而地方政府就會(huì)加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管，比如加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的預(yù)繳和清算等，使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)上升。

（四）企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)增加

房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”后的納稅風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于以下幾個(gè)方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)處理更加繁瑣、困難。“營(yíng)改增”后對(duì)于稅負(fù)的計(jì)算會(huì)增加很多的會(huì)計(jì)科目，而且會(huì)計(jì)核算的難度和工作量均會(huì)大幅度的增加，使得會(huì)計(jì)核算過(guò)程中難免發(fā)生一些錯(cuò)誤；第二，由于新稅制剛推行，財(cái)務(wù)人員對(duì)于政策的變化把握不清，導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算不合格，且沒(méi)有規(guī)范的進(jìn)行納稅申報(bào)，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)漏洞和潛在的納稅風(fēng)險(xiǎn)；第三，一些財(cái)務(wù)人員可能會(huì)受上級(jí)的指示，偽造增值稅專(zhuān)用發(fā)票或者是非法購(gòu)買(mǎi)增值稅發(fā)票等，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)；第四，房地產(chǎn)企業(yè)尚未針對(duì)“營(yíng)改增”建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)和防范“營(yíng)改增”給企業(yè)帶來(lái)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，給房地產(chǎn)企業(yè)向新稅制過(guò)渡帶來(lái)阻礙。

三、持續(xù)關(guān)注并盡可能消除“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）加強(qiáng)建設(shè)成本稅務(wù)籌劃和增值稅發(fā)票的管理

首先，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”過(guò)后，由于涉及的環(huán)節(jié)比以前多，增加了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅的空間，所以企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的發(fā)展特點(diǎn)和所處的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的溝通，合理的利用一切稅收優(yōu)惠政策，對(duì)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，以幫助企業(yè)平穩(wěn)的度過(guò)改革期；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)增值稅發(fā)票的使用和管理。一是通過(guò)提升企業(yè)內(nèi)部管理水平，加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)于“營(yíng)改增”的認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)與建筑企業(yè)的溝通，在完成項(xiàng)目或購(gòu)買(mǎi)原材料后及時(shí)取得增值稅發(fā)票以及相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣依據(jù)；二是委派專(zhuān)門(mén)的人員進(jìn)行增值稅發(fā)票的管理，使得增值稅發(fā)票的管理更加系統(tǒng)，有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本；三是房地產(chǎn)企業(yè)在選擇合作對(duì)象時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇具有正規(guī)資質(zhì)的、可以開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票的企業(yè)進(jìn)行合作，避免風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到自己頭上，并且合理的降低成本。

（二）有效控制“營(yíng)改增”后稅負(fù)上升問(wèn)題

“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅率為11%，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該找到足夠多的且合理的進(jìn)項(xiàng)抵扣項(xiàng)目以完成稅額的抵扣，避免稅負(fù)反而上升。第一，在項(xiàng)目開(kāi)始之前事先對(duì)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的流程進(jìn)行系統(tǒng)的梳理、分析，根據(jù)企業(yè)目前的發(fā)展現(xiàn)狀以及所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)展提前進(jìn)行納稅方面的整體籌劃，做到未雨綢繆；第二，有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)積極推行有利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和稅制體系完善的稅收優(yōu)惠政策，并且在房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”的過(guò)渡階段退出臨時(shí)性的政策，比如關(guān)于進(jìn)項(xiàng)抵扣方面給與范圍的擴(kuò)大，同時(shí)對(duì)于過(guò)渡階段的房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)升高的情況，給與房地產(chǎn)企業(yè)一定的政府補(bǔ)助，以幫助房地產(chǎn)企業(yè)順利向新稅制過(guò)渡；第三，“營(yíng)改增”后，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)中混業(yè)經(jīng)營(yíng)的情況，應(yīng)當(dāng)對(duì)不同的項(xiàng)目進(jìn)行單獨(dú)的計(jì)算，比如采取分業(yè)核算或分率核算的方式，切實(shí)的降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

（三）規(guī)范會(huì)計(jì)核算，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理

規(guī)范會(huì)計(jì)核算，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理可以從做到以下幾點(diǎn)：一是根據(jù)：營(yíng)改增“對(duì)于會(huì)計(jì)核算的要去，規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)人員的會(huì)計(jì)核算方式和流程，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員對(duì)于處理復(fù)雜賬目的培訓(xùn)，使得會(huì)計(jì)核算更加準(zhǔn)確；二是建立核查小組，定期的對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算結(jié)果和核算方式進(jìn)行核查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中存在問(wèn)題的財(cái)務(wù)指標(biāo)和不符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定的財(cái)務(wù)處理方式，并及時(shí)的控制，避免給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失；三是加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，并采取措施實(shí)施控制，保障企業(yè)現(xiàn)金流的健康，為利潤(rùn)的獲得提供基本的資金保證。

（四）加強(qiáng)對(duì)新稅制的學(xué)習(xí)，建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系

篇5

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)薄弱的納稅意識(shí)

企業(yè)作為納稅人依法納稅是應(yīng)盡的義務(wù)，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的法律意識(shí)不強(qiáng)，納稅意識(shí)薄弱，因此在當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)面臨沉重稅收負(fù)擔(dān)之時(shí)，一些房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)鋌而走險(xiǎn)，利用不法手段進(jìn)行偷稅、逃稅，以此來(lái)減少應(yīng)納的稅款。企業(yè)的這種偷稅、漏稅現(xiàn)象，不僅影響企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，而且還會(huì)對(duì)企業(yè)的聲譽(yù)造成影響，給企業(yè)的稅收帶來(lái)了更多風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)納稅的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)

在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，經(jīng)常會(huì)將納稅籌劃作為財(cái)務(wù)部門(mén)來(lái)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理工作，致使企業(yè)出現(xiàn)多交稅、被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰的情況，這不僅是因?yàn)樨?cái)務(wù)人員對(duì)我國(guó)稅收機(jī)制的不了解，不能及時(shí)回應(yīng)公司企業(yè)的納稅籌劃問(wèn)題，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)出現(xiàn)無(wú)法解決納稅問(wèn)題的情況。在實(shí)際的房地產(chǎn)企業(yè)稅收環(huán)節(jié)中，一是針對(duì)企業(yè)的稅收環(huán)節(jié)，二就是企業(yè)的交納稅收環(huán)節(jié)，雖然房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)部門(mén)經(jīng)常與稅務(wù)機(jī)關(guān)打交道，但是財(cái)務(wù)部門(mén)的工作還是比較片面的，也只是將房地產(chǎn)企業(yè)的稅款交到稅務(wù)機(jī)關(guān)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)稅款籌劃的能力還有待提升。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏納稅管理

在目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，雖然產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員也在學(xué)習(xí)和稅收相關(guān)的法律、法規(guī)，但是這對(duì)企業(yè)的納稅籌劃并沒(méi)有多少幫助，反而還會(huì)形成企業(yè)內(nèi)偷稅逃稅的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部由于財(cái)務(wù)人員沒(méi)有掌握籌劃方法與技巧，使得企業(yè)經(jīng)營(yíng)每個(gè)環(huán)節(jié)的稅收問(wèn)題都成為負(fù)擔(dān)，從而成為房地產(chǎn)企業(yè)在納稅管理決策中的盲區(qū)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)不知如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)企業(yè)中，由于缺乏必要的納稅管理，因此造成企業(yè)納稅人的交稅風(fēng)險(xiǎn)，不僅不能以合理手段降低企業(yè)納稅成本，而且還容易為企業(yè)造成納稅風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)在房地產(chǎn)企業(yè)中正確的納稅觀念為，合同決定稅收，因此只有加強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的納稅管理，才可以促進(jìn)公司內(nèi)部間相互配合，從而減輕房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

（五）企業(yè)內(nèi)納稅籌劃實(shí)施不及時(shí)

在房地產(chǎn)企業(yè)中，對(duì)于稅收方面的問(wèn)題總是放在財(cái)務(wù)問(wèn)題之后來(lái)解決，但是在房地產(chǎn)企業(yè)中納稅籌劃工作應(yīng)該在事前，如果納稅籌劃做的不及時(shí)就有可能面臨偷稅、漏稅的風(fēng)險(xiǎn)，給房地產(chǎn)企業(yè)今后的發(fā)展帶來(lái)影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)中做好稅務(wù)籌劃工作的意義

在我國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)之下，金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也產(chǎn)生嚴(yán)格的控制，只有做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作，嚴(yán)格按照國(guó)家政策對(duì)企業(yè)內(nèi)的稅收做好籌劃，不僅可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，還可以為企業(yè)減少納稅成本，提高企業(yè)的利潤(rùn)空間。做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃，可以增強(qiáng)企業(yè)抵抗經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的能力，調(diào)整企業(yè)的經(jīng)濟(jì)模式，依據(jù)合理的方法做好企業(yè)的稅務(wù)籌劃，為房地產(chǎn)企業(yè)減輕納稅壓力。做好稅務(wù)籌劃工作有利于為房地產(chǎn)企業(yè)減輕稅負(fù)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。在房地產(chǎn)企業(yè)中，稅務(wù)籌劃人員在法律許可的規(guī)定范圍內(nèi)，使用一些方法和策略，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及財(cái)務(wù)活動(dòng)中關(guān)于涉稅的事項(xiàng)，統(tǒng)統(tǒng)都要進(jìn)行籌劃和安排，從而最大限度減少房地產(chǎn)企業(yè)的納稅支出，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的最大化。

在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃上，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策背景下，調(diào)整好房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略， 企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)該將稅務(wù)籌劃作為工作中的重點(diǎn)，指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程、投資過(guò)程以及利潤(rùn)分配上的稅務(wù)籌劃問(wèn)題，降低企業(yè)賦稅成本。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，還應(yīng)該讓企業(yè)內(nèi)財(cái)務(wù)部門(mén)配合納稅籌劃的工作實(shí)現(xiàn)，以合法的手段降低企業(yè)納稅人的納稅成本，實(shí)現(xiàn)納稅籌劃，依照國(guó)家規(guī)定來(lái)進(jìn)行交稅，規(guī)避企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)，減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。

三、淺析改進(jìn)后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的思路

（一）認(rèn)清稅務(wù)籌劃的價(jià)值

在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，理論中應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多、稅負(fù)的伸縮性大的稅種，并以此來(lái)作為切入點(diǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)中就可以土地增值稅作為切入點(diǎn)，因此土地增值稅就是有很高稅務(wù)籌劃價(jià)值的稅種，不僅是因?yàn)槠涠惵瘦^高，稅負(fù)重，而且其稅率的跳躍性大，在不同級(jí)次的稅收負(fù)擔(dān)上存在很大的差距。在我國(guó)的《土地增值稅暫行條例》中第8條規(guī)定，如果納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅出售，那么對(duì)于增值額未超過(guò)的需要扣除產(chǎn)地項(xiàng)目金額20%的，而且還免征土地增值稅，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)在稅務(wù)籌劃有很大的價(jià)值，值得擁有。

（二）在稅務(wù)籌劃中引入變量

在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中，應(yīng)該不斷去尋找發(fā)現(xiàn)變量，因?yàn)樽兞坎粌H會(huì)影響稅收政策的差異化選擇，還可以引起稅額的變化，為企業(yè)帶來(lái)更多的收益。房地產(chǎn)企業(yè)中影響應(yīng)納稅額的就是計(jì)稅依據(jù)與稅率，當(dāng)計(jì)稅依據(jù)越小，其稅率也就越低，應(yīng)納稅額也會(huì)相對(duì)越少，因此在稅務(wù)籌劃方法中可以從這兩點(diǎn)下功夫，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。

（三）靈活運(yùn)用稅收政策的特定條款

在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中，還可以找到相關(guān)稅收政策里的特定條款，利用稅收政策來(lái)減輕納稅成本。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)涉及土地增值稅、房產(chǎn)稅等納稅義務(wù)時(shí)，就可以使用差異性條款，有效降低房地產(chǎn)增值率。其次，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)選擇一種納稅主體的不同納稅方法時(shí)，納稅人就可以通過(guò)測(cè)算采用選擇性條款，選成本較低的納稅模式，為降低企業(yè)納稅成本多出幾種建議，從而選擇最優(yōu)的方法。最后，就是優(yōu)惠性條款的使用，在我國(guó)的土地增值稅法中就規(guī)定了許多優(yōu)惠政策，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用優(yōu)惠性條款，以優(yōu)惠政策來(lái)進(jìn)行企業(yè)內(nèi)的稅務(wù)籌劃，為降低企業(yè)的納稅成本做出良好決策，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)更多收益。

（四）稅務(wù)籌劃中需遵循成本收益的原則

在房地產(chǎn)企業(yè)中各稅種間是相互聯(lián)系依存的，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃，是為獲得企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)的利益，并不是只對(duì)于某一環(huán)節(jié)稅收的利益，因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中應(yīng)該分析成本收益，先判斷其在經(jīng)濟(jì)上的可行性。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中，應(yīng)合法控制降低增值率，可以先降低產(chǎn)品售價(jià)，然后再增加可扣除項(xiàng)目的業(yè)務(wù)，這樣雖然會(huì)減少其他成本與稅負(fù)的上升，但是房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃中應(yīng)將整體做為重點(diǎn)，提高企業(yè)的總體收益。

四、結(jié)束語(yǔ)

由上可知，在我國(guó)當(dāng)前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)之下，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重的情況，只有做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作，引起企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門(mén)中對(duì)稅務(wù)籌劃的重視，解決房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中存在的問(wèn)題，才是提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的良策。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好稅務(wù)籌劃工作，在遵守經(jīng)濟(jì)法律制度前提下，為企業(yè)減輕稅負(fù)，減輕企業(yè)成本，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的謀劃，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]靳麗萍.稅務(wù)籌劃在科技型企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的應(yīng)用[J].山西財(cái)稅，2009

[2]汪永華.房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃淺析[J].現(xiàn)代商業(yè)，2011

篇6

隨著國(guó)家鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策層出不窮，以稅收為杠桿已成為房地產(chǎn)調(diào)控的方向之一。稅務(wù)籌劃作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，日益成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理降低稅收負(fù)擔(dān)、實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益、增強(qiáng)自身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的有效舉措。

所謂稅務(wù)籌劃，就是指納稅人在復(fù)雜的涉稅環(huán)境中，在遵守稅法的前提下，通過(guò)合理安排和策劃企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)，控制、減少稅負(fù)，以達(dá)到稅后經(jīng)濟(jì)效益最大化為目的的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的意義

（一）稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理降低稅收負(fù)擔(dān)的必然要求

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)偏重，稅收種類(lèi)眾多，包括契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。同時(shí)，由于房地產(chǎn)交易金額大，開(kāi)發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大，稅務(wù)籌劃對(duì)稅額的影響也就很顯著。此外，近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受到國(guó)家抑制房?jī)r(jià)上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢(shì)。因此，需要合理有效的稅務(wù)籌劃來(lái)減輕稅收負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)的獲利能力，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)多變政策的有效手段

目前，我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復(fù)多變，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。通過(guò)稅務(wù)籌劃既能幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)降低稅收成本，又能讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在籌劃的過(guò)程中實(shí)時(shí)掌握當(dāng)前的宏觀政策，針對(duì)企業(yè)實(shí)際情況制定發(fā)展規(guī)劃，有利于使企業(yè)經(jīng)營(yíng)緊隨國(guó)家政策、降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）稅務(wù)籌劃是稅務(wù)主管機(jī)關(guān)健全房地產(chǎn)行業(yè)稅制的重要渠道

良好的法制環(huán)境，健康、公平的市場(chǎng)規(guī)則為房地產(chǎn)行業(yè)健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下，利用政策空間或通過(guò)平衡稅負(fù)來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益。稅務(wù)管理機(jī)關(guān)通過(guò)對(duì)納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發(fā)現(xiàn)政策漏洞，有利于健全我國(guó)稅制，符合房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需要。

二、不同階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略

（一）前期準(zhǔn)備階段稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的前期準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式等。首先，企業(yè)組織形式的不同，導(dǎo)致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機(jī)構(gòu)的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產(chǎn)生稅務(wù)籌劃空間。其中，子公司具有獨(dú)立的法人資格，可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策，但是在虧損時(shí)不能從總公司獲得抵虧收益。相對(duì)于子公司，分公司虧損時(shí)則可以抵消總公司的利潤(rùn)總額以降低應(yīng)納稅款，但是總公司對(duì)分公司的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)連帶責(zé)任。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)分支機(jī)構(gòu)的盈利能力來(lái)選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來(lái)源不同，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式就不同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以從政府一級(jí)市場(chǎng)直接通過(guò)招拍掛購(gòu)買(mǎi)土地，也可以從自然人或非政府單位等二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)。從非政府單位購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)就涉及直接購(gòu)買(mǎi)還是轉(zhuǎn)讓合并的選擇問(wèn)題，前者發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不需要繳稅。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更傾向于以轉(zhuǎn)讓合并的方式來(lái)獲得節(jié)稅效益。

（二）開(kāi)發(fā)建設(shè)階段稅務(wù)籌劃

開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)籌劃主要包括施工設(shè)備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規(guī)避甲供材料稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，建設(shè)方采購(gòu)設(shè)備優(yōu)于施工方采購(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、項(xiàng)目金額大等特點(diǎn)，其施工設(shè)備的采購(gòu)金額也很大，涉及的應(yīng)繳稅款也就很多。如果施工設(shè)備由建設(shè)方采購(gòu)，而非交由施工方自行采購(gòu)，就可以避免繳納營(yíng)業(yè)稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會(huì)有所增加。第二，權(quán)益資本籌資優(yōu)于負(fù)債籌資。負(fù)債籌資中，企業(yè)采用據(jù)實(shí)扣除方式，借款利息費(fèi)用較高；權(quán)益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費(fèi)用低。

（三）商品房銷(xiāo)售階段稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房銷(xiāo)售階段的稅負(fù)主要是營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，在選擇交易方式上存在稅務(wù)籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷(xiāo)售的方式，這些稅收無(wú)可避免，但如果采用轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)方式就可以規(guī)避營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對(duì)房屋銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行分解以減少稅收支出。這樣做的依據(jù)是開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的廣泛性，既包括房屋銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，又有裝修業(yè)務(wù)，若將二者價(jià)格分開(kāi)計(jì)稅就可以在裝修業(yè)務(wù)中免去土地增值稅。

（四）物業(yè)持有階段稅務(wù)籌劃

在物業(yè)持有階段，通過(guò)對(duì)持有方式的合理選擇，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過(guò)從房屋出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y業(yè)務(wù)。房屋出租需要繳納營(yíng)業(yè)稅以及附加稅費(fèi)、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅，而將房產(chǎn)用于投資，則不征收營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅。二是通過(guò)合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費(fèi)、水電費(fèi)等代收費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費(fèi)，將家具、家電的出租改為出售，將電話費(fèi)、水電費(fèi)改為代收，就可以合理降低增值稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及附加稅費(fèi)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問(wèn)題

雖然合法合規(guī)的稅務(wù)籌劃能夠降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅成本，但具體的納稅實(shí)踐中還存在一些問(wèn)題。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃認(rèn)識(shí)不足

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)納稅籌劃問(wèn)題重視不夠，這就導(dǎo)致了很多企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃認(rèn)識(shí)不足，不能清楚地區(qū)分稅務(wù)籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業(yè)認(rèn)為稅務(wù)籌劃就是偷稅漏稅，這也是現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現(xiàn)象的原因之一。從另一個(gè)角度看，由于在過(guò)去傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)缺乏自身獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，不具備產(chǎn)生企業(yè)納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發(fā)展，企業(yè)的納稅意識(shí)也相對(duì)薄弱。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的專(zhuān)業(yè)人才缺乏

稅務(wù)籌劃人員不僅需要具備稅收、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)等方面的專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)，而且要熟悉企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)流程，同時(shí)還要能夠根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)狀況，制定適合企業(yè)自身的稅務(wù)籌劃方案。因此，人員的素質(zhì)要求較高，必須是復(fù)合型人才。而我國(guó)在稅務(wù)籌劃的人才培養(yǎng)與儲(chǔ)備方面就有所欠缺，稅務(wù)籌劃人才隊(duì)伍的建設(shè)與我國(guó)的現(xiàn)實(shí)需求仍有差距。

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理重視不夠

稅務(wù)籌劃給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)節(jié)稅效益，但不盡合理的稅務(wù)籌劃帶來(lái)利益的同時(shí)也蘊(yùn)藏著巨大了的風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過(guò)程中，由于稅務(wù)籌劃方案本身存在問(wèn)題或者受各種不確定因素的影響，是稅務(wù)籌劃的結(jié)果偏離預(yù)期的目標(biāo)，導(dǎo)致企業(yè)未來(lái)經(jīng)濟(jì)或者其他方面的利益損失的可能性。導(dǎo)致稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的原因可能來(lái)自外部的客觀環(huán)境因素，也可能來(lái)自企業(yè)制定和實(shí)施稅務(wù)籌劃方案的主觀判斷失誤。實(shí)際中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少，而忽視了對(duì)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的管理，規(guī)避稅務(wù)籌劃過(guò)程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)真正從稅務(wù)籌劃中獲益的有效保障。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃問(wèn)題的對(duì)策建議

（一）增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃意識(shí)

要想增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃意識(shí)，首先要明確稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別，確保稅務(wù)籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進(jìn)行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要認(rèn)識(shí)到稅務(wù)籌劃能夠給企業(yè)帶來(lái)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益，正確理解稅務(wù)籌劃的含義，提高稅務(wù)籌劃的意識(shí)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理者來(lái)說(shuō)，不僅要加強(qiáng)對(duì)稅收法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，樹(shù)立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念，還要對(duì)企業(yè)稅務(wù)籌劃活動(dòng)予以支持，設(shè)置專(zhuān)門(mén)的稅務(wù)籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)、從外部聘請(qǐng)會(huì)計(jì)事務(wù)所的專(zhuān)業(yè)服務(wù)和設(shè)置專(zhuān)職的稅務(wù)管理人員，以便于稅務(wù)籌劃貫穿企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程。

（二）重視培養(yǎng)稅務(wù)籌劃的專(zhuān)業(yè)人才

一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)加大對(duì)稅務(wù)籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強(qiáng)稅務(wù)籌劃人員的培訓(xùn)和教育力度，還要定期對(duì)這些人員進(jìn)行定期考核和監(jiān)督檢查，必要時(shí)要從外部聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)會(huì)計(jì)師處理復(fù)雜綜合性稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)。另一方面，還要加快提升稅務(wù)籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國(guó)家利益的過(guò)程當(dāng)中，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)堅(jiān)守職業(yè)道德；在制訂與執(zhí)行任何稅務(wù)籌劃方案過(guò)程中，要堅(jiān)持合法原則，不可因企業(yè)的私利損害國(guó)家利益，應(yīng)立場(chǎng)鮮明地維護(hù)稅法的權(quán)威性。

（三）提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)管理

有效的風(fēng)險(xiǎn)管理能夠促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃達(dá)到預(yù)期節(jié)稅效果，因此，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)應(yīng)當(dāng)貫穿企業(yè)稅務(wù)籌劃的整個(gè)過(guò)程。首先，企業(yè)應(yīng)樹(shù)立稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理的理念，制定稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，其次，建立健全稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法和程序，制定風(fēng)險(xiǎn)控制方案。最后，建立稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理考核制度，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。此外，對(duì)稅收政策變動(dòng)的準(zhǔn)確把握、密切關(guān)注稅收法律法規(guī)的變動(dòng)，也是降低稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的有效方法，尤其在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)納入“營(yíng)改增”的宏觀背景下，關(guān)注實(shí)時(shí)政策顯得尤其重要，這要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)稅收政策的學(xué)習(xí)，定期更新稅務(wù)籌劃人員的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。

參考文獻(xiàn)：

篇7

自從1990年代開(kāi)始我國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加速，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸開(kāi)始發(fā)展起來(lái)。在我國(guó)現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)當(dāng)中房地產(chǎn)企業(yè)是政府最重要的稅收來(lái)源。因此，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅賬務(wù)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行分析與研究具有一定的必要性。基于此種情況，在本文對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了分析與研究。

2現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅賬務(wù)中存在的問(wèn)題分析

2.1不按時(shí)申報(bào)納稅，欠稅數(shù)量也相對(duì)較大

首先，自從1990年代之后，我國(guó)的房地產(chǎn)逐漸開(kāi)始發(fā)展起來(lái)，尤其是在2003年之后，房地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入迅猛發(fā)展的階段，在此之后我的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量開(kāi)始逐漸增多，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給逐漸開(kāi)始向消費(fèi)者傾斜，同時(shí)從市場(chǎng)供求來(lái)看，也出現(xiàn)了明顯的供大于求的現(xiàn)象。2016年我國(guó)正式提出了房地產(chǎn)去庫(kù)存的目標(biāo)。在這樣的背景之下，現(xiàn)階段我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著較大的壓力。其次，現(xiàn)階段我國(guó)政府也逐漸開(kāi)始采用宏觀調(diào)控的方式加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控，在政策方面房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著較大的問(wèn)題，這就必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在資金方面所面臨的壓力被進(jìn)一步擴(kuò)大，許多企業(yè)在通過(guò)預(yù)售獲得預(yù)收款時(shí)并不會(huì)按照相關(guān)規(guī)定申報(bào)納稅，同時(shí)在預(yù)付工程款時(shí)也不僅主動(dòng)索要建安發(fā)票并繳納建安稅。最后，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)存在惡意欠稅的現(xiàn)象，最終導(dǎo)致欠稅數(shù)量越來(lái)越大。

2.2財(cái)務(wù)核算制度不完善，稅收存在大量流失的現(xiàn)象

從我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷程來(lái)看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是以粗放式的增長(zhǎng)方式出現(xiàn)的，同時(shí)這種粗放式的運(yùn)行模式也已經(jīng)根植到房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)本源當(dāng)中。這就必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在管理中往往是以簡(jiǎn)單粗暴的方式進(jìn)行管理，這對(duì)于財(cái)務(wù)管理來(lái)說(shuō)存在較大的影響。

2.3小稅種漏征

大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)耗時(shí)都相對(duì)較長(zhǎng)，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中往往會(huì)產(chǎn)生多種多樣的稅收。根據(jù)筆者的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，從工程立項(xiàng)開(kāi)始到預(yù)售以及工程竣工交付我國(guó)大多數(shù)地區(qū)所需要繳納的稅費(fèi)大約有30多種，但是在這其中大部分稅收都相對(duì)較少，例如印花稅、消費(fèi)稅等都屬于小稅種的范疇當(dāng)中。由于部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員對(duì)于小稅種的重視程度不足或者稅收部門(mén)工作人員在對(duì)企業(yè)稅收進(jìn)行審計(jì)時(shí)責(zé)任意識(shí)不足，最終導(dǎo)致許多小稅種存在明顯漏征的現(xiàn)象。

3加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅賬務(wù)問(wèn)題的對(duì)策研究

3.1完善相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)

雖然現(xiàn)階段部分房地產(chǎn)企業(yè)在涉稅管理方面存在著較大的問(wèn)題，但是導(dǎo)致這一問(wèn)題的原因并不僅在于管理要素。部分房地產(chǎn)企業(yè)也存在著故意為之的原因，即刻意地通過(guò)財(cái)務(wù)混亂來(lái)進(jìn)行偷稅漏稅。基于此種情況，當(dāng)前階段必須要進(jìn)一步完善與房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理有關(guān)的法律法規(guī)建設(shè)，具體來(lái)說(shuō)主要需要從以下幾個(gè)方面入手：（1）對(duì)現(xiàn)階段已有的法律法規(guī)進(jìn)行梳理與完善，對(duì)其中可能存在的漏洞進(jìn)行分析，確保房地產(chǎn)企業(yè)必須要按照相關(guān)法律法規(guī)中的規(guī)定完善自身涉稅賬務(wù)申報(bào)工作。（2）制定房地產(chǎn)稅收專(zhuān)業(yè)法律法規(guī)。現(xiàn)階段房地產(chǎn)涉稅管理并沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的法律法規(guī)，因此在適用性方面還相對(duì)較為薄弱。基于此種情況，必須要針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)制定對(duì)應(yīng)的法律法規(guī)，約束房地產(chǎn)企業(yè)涉稅管理。（3）建立懲罰制度。針對(duì)部分房地產(chǎn)企業(yè)存在明顯惡意偷稅漏稅的現(xiàn)象需要通過(guò)法律法規(guī)建立懲罰制度。

3.2加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算管理

針對(duì)當(dāng)前階段房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)核算管理方面所存在的缺陷，需要從以下兩個(gè)方面入手，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算管理：（1）強(qiáng)化征管手段，提高稅收征管水平。要建立健全專(zhuān)業(yè)管理。房地產(chǎn)稅收征管是一項(xiàng)涉及面廣、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)的多法律、多環(huán)節(jié)的綜合性稅收工作，建立一個(gè)專(zhuān)門(mén)的征收機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)充實(shí)這支專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍力量，有利于房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作的完善；充分利用房地產(chǎn)一體化軟件，強(qiáng)化項(xiàng)目管理。對(duì)房地產(chǎn)稅收征管從買(mǎi)地、報(bào)建、規(guī)劃、施工、銷(xiāo)售、結(jié)算、交稅等環(huán)節(jié)實(shí)行全方位、全過(guò)程的監(jiān)控，建立完備的管理檔案，有效堵塞征管漏洞。（2）加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng)，夯實(shí)協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)。稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)與土地管理、房產(chǎn)管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)等部門(mén)的協(xié)作，建立信息定期傳遞制度，把握土地使用權(quán)的取得、項(xiàng)目審批、預(yù)售及銷(xiāo)售、產(chǎn)權(quán)登記、二手房交易五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，及時(shí)全面掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的涉稅資料，建立房地產(chǎn)稅收電子信息交流平臺(tái)，實(shí)行全程動(dòng)態(tài)跟蹤管理。健全協(xié)稅護(hù)稅的控管網(wǎng)絡(luò)，嚴(yán)密監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)稅收的稅源動(dòng)態(tài)，最大限度地掌握有關(guān)涉稅資料，利用部門(mén)協(xié)作力量加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理。

3.3加強(qiáng)對(duì)小稅種的關(guān)注力度

針對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在小稅種征收方面存在明顯漏征的現(xiàn)象，必須要進(jìn)一步加大對(duì)小稅種的關(guān)注力度，完善稅收管理規(guī)范化，具體主要需要從以下兩個(gè)方面入手：（1）加強(qiáng)工作隊(duì)伍建設(shè)，即強(qiáng)化稅務(wù)工作人員以及房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的小稅種征收意識(shí)，促進(jìn)小稅種征收的完善。（2）制定針對(duì)消小稅種的罰款制度，對(duì)未按時(shí)繳納小稅種的房地產(chǎn)企業(yè)給予必要的罰款，促進(jìn)小稅種的繳納。

4結(jié)語(yǔ)

綜上所述，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，只有進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅賬務(wù)問(wèn)題的研究才能進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)以及我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。基于此種情況，在本文當(dāng)中筆結(jié)合自己的經(jīng)驗(yàn)對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了分析，希望能對(duì)廣大同行有所啟發(fā)。

參考文獻(xiàn)

[1]陸迪.商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的主要流程及各環(huán)節(jié)的涉稅信息和稅收籌劃[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化,2014（28）.

篇8

從國(guó)家層面來(lái)看，開(kāi)展稅制改革的主要目的是為了減輕企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)存在著資金投入大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)以及融資成本高的特性，因此在這一政策的實(shí)施過(guò)程中，影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。本文通過(guò)分析營(yíng)改增政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)及經(jīng)營(yíng)管理的影響，并針對(duì)這些影響提出相應(yīng)的對(duì)策，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)趨利避害，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

一、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

（一）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入、成本和利潤(rùn)的影響

1、營(yíng)改增會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)的收入降低

營(yíng)改增將原來(lái)的價(jià)內(nèi)稅改革為價(jià)外稅，原來(lái)含稅的銷(xiāo)售收入變?yōu)椴缓愂杖耄瑫r(shí)由于一定時(shí)期某一地區(qū)的房?jī)r(jià)具有相對(duì)的剛性，大幅上漲的可能性不大，因此通過(guò)提高銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)增加收入顯然不現(xiàn)實(shí)，從而造成企業(yè)收入的減少。

2、營(yíng)改增可能會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)成本的上升

建筑安裝企業(yè)作為房地產(chǎn)企業(yè)的上游，營(yíng)改增實(shí)施之后，建筑安裝企業(yè)的稅率上升至11%，同時(shí)由于其屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，勞務(wù)費(fèi)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣率低且可抵扣金額較小，從而造成其成本增加，增加的這一部分成本必然會(huì)向其下游房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)移，因此可能會(huì)造成企業(yè)成本的上升。營(yíng)改增所造成的收入規(guī)模的縮減和成本的上升，必然會(huì)大幅擠壓企業(yè)利潤(rùn)。

（二）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的影響

由于房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地使用權(quán)后，要經(jīng)歷勘察、策劃、報(bào)批、拆遷補(bǔ)償、施工、竣工及銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)，周期較長(zhǎng)，項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算跨度較大。

營(yíng)改增之后，由于前期收入較少，銷(xiāo)項(xiàng)稅金額較小，造成項(xiàng)目所耗費(fèi)的材料、勞務(wù)及所購(gòu)設(shè)備等取得的進(jìn)項(xiàng)稅無(wú)法在當(dāng)期抵扣，只能在以后期間加以抵扣，在此期間企業(yè)必然要墊支這一部分進(jìn)項(xiàng)稅資金，因此會(huì)造成企業(yè)短期的現(xiàn)金流出壓力。

（三）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響

營(yíng)改增之后，新老項(xiàng)目并存，增加企業(yè)稅務(wù)核算難度。房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)核算票據(jù)管理出現(xiàn)了新的變化，新項(xiàng)目增值稅計(jì)稅方式和依據(jù)較多，會(huì)計(jì)核算復(fù)雜度增加，增值稅核算主要增加了一級(jí)核算科目“應(yīng)交稅費(fèi)――應(yīng)交增值稅”，二級(jí)核算科目應(yīng)設(shè)“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“銷(xiāo)項(xiàng)稅額”、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“已交稅金”、“減免稅款”、“增值稅留抵稅額”等明細(xì)科目。這些核算科目對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)提出了新的要求，同時(shí)客觀上也增加了企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難度。

（四）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

營(yíng)改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)是以總銷(xiāo)售額乘以相應(yīng)稅率來(lái)計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，對(duì)購(gòu)進(jìn)的材料、勞務(wù)費(fèi)等發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅不允許抵扣，這就造成了對(duì)同一征稅對(duì)象既收增值稅又收營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題。營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)可采取抵扣材料、勞務(wù)費(fèi)和機(jī)械使用費(fèi)等的進(jìn)項(xiàng)稅，避免重復(fù)納稅，降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)。

然而，在實(shí)踐中營(yíng)改增可能會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，具體體現(xiàn)在：

（1）由于房地產(chǎn)企業(yè)的成本中，土地成本占比最大，當(dāng)前的稅收制度并不允許土地成本進(jìn)行稅負(fù)抵扣，所以對(duì)于土地成本較高的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增并不能降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

（2）由于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目所用材料供應(yīng)商多為個(gè)人或者小規(guī)模納稅人，所購(gòu)材料和勞務(wù)費(fèi)大部分無(wú)法取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，因此不能用于抵扣進(jìn)項(xiàng)稅率（3%或6%），即遠(yuǎn)低于其繳納的銷(xiāo)項(xiàng)稅率（11%），造成稅負(fù)的增加。

（五）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅申報(bào)和發(fā)票管理帶來(lái)較大變化

營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅申報(bào)工作更加復(fù)雜化。納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間繳納稅款，其中適用一般計(jì)稅方法的，稅率為11%，適用簡(jiǎn)易征收的，稅率為5%，有預(yù)繳稅款的，按照抵減后的金額向國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，而稅率與原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅相比，變化也比較大。

營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)票管理影響較大。專(zhuān)用發(fā)票增值稅作為進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣依據(jù)，需要房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員嚴(yán)格把關(guān)建材供應(yīng)商的納稅資格以及發(fā)票的種類(lèi)、合規(guī)等問(wèn)題，達(dá)到進(jìn)項(xiàng)抵扣條件，以降低企業(yè)稅負(fù)。

二、針對(duì)營(yíng)改增政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取的對(duì)策

（一）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重構(gòu)項(xiàng)目預(yù)算和成本計(jì)算模型，增加企業(yè)利潤(rùn)

如上文分析，營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)的收入會(huì)有所降低，對(duì)此企業(yè)應(yīng)當(dāng)在做項(xiàng)目預(yù)算時(shí)，將需要繳納的增值稅考慮進(jìn)去作為項(xiàng)目成本的一部分，盡量降低因收入減少而擠占的利潤(rùn)空間；同時(shí)，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的招標(biāo)工作，盡量降低上游建筑安裝企業(yè)轉(zhuǎn)嫁其因營(yíng)改增而增加的稅費(fèi)，降低企業(yè)的成本，增加利潤(rùn)。

（二）依法進(jìn)行稅收籌劃，減輕企業(yè)稅負(fù)

與繳納營(yíng)業(yè)稅相比，營(yíng)改增給房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作帶來(lái)了新的空間，其籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)就是進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣，企業(yè)在選擇上游建材供應(yīng)商時(shí)要進(jìn)行嚴(yán)格篩選，盡量選擇一般納稅人，這樣可以使企業(yè)能夠取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，以做到進(jìn)項(xiàng)稅應(yīng)抵盡抵，能抵盡抵，以降低企業(yè)的稅負(fù)，增加利潤(rùn)。

（三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，把握營(yíng)改增政策細(xì)節(jié)，降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)

營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)管控制度發(fā)生了根本性的變化，會(huì)計(jì)核算、稅款計(jì)算和專(zhuān)用發(fā)票管理出現(xiàn)問(wèn)題，可能會(huì)造成企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣出現(xiàn)問(wèn)題，不僅增加企業(yè)的稅負(fù)，還有可能增加企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與采購(gòu)部門(mén)和銷(xiāo)售部門(mén)的溝通，要求采購(gòu)部門(mén)在采購(gòu)設(shè)備和材料，盡量選擇具有增值稅一般納稅人資格的供應(yīng)商，增加進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣，加強(qiáng)發(fā)票意識(shí)，積極取得可抵扣發(fā)票；銷(xiāo)售部門(mén)應(yīng)當(dāng)采取可以實(shí)行預(yù)售的營(yíng)銷(xiāo)策略，合理控制企業(yè)稅負(fù)。

同時(shí)加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)，學(xué)習(xí)營(yíng)改增政策細(xì)節(jié)，做到依法合規(guī)進(jìn)行稅收籌劃，確保稅務(wù)管控不出現(xiàn)問(wèn)題，減少企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好增值稅專(zhuān)用發(fā)票的管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合本企業(yè)的實(shí)際情況制定內(nèi)控管理措施，規(guī)范增值稅專(zhuān)用發(fā)票的管理辦法，明確發(fā)票的領(lǐng)取、保管、開(kāi)具、認(rèn)證和抵扣工作，避免增值稅發(fā)票丟失、過(guò)期抵扣等問(wèn)題，嚴(yán)禁為其他企業(yè)虛開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票及從其他企業(yè)購(gòu)買(mǎi)無(wú)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票等。

三、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，從房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，營(yíng)改增是一柄雙刃劍。企業(yè)只有在充分分析了營(yíng)改增政策對(duì)本行業(yè)的有利和不利影響的基礎(chǔ)上，積極采取各項(xiàng)應(yīng)對(duì)措施，制定合適企業(yè)的應(yīng)對(duì)方案，抓住機(jī)遇，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)改革大潮中快速健康的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]張卓.論營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響[J].中外企業(yè)家.2016.05

篇9

一、偷逃稅款的危害

北京市地稅局早在2005年對(duì)全市1103家房地產(chǎn)注冊(cè)企業(yè)的稅務(wù)稽查中，發(fā)現(xiàn)有965家企業(yè)存在偷稅漏稅100萬(wàn)元以上的情況。情況越演越烈，到2010年稅務(wù)稽查全市房地產(chǎn)企業(yè)罰款4301萬(wàn)元。企業(yè)偷漏稅收的行為一旦被查實(shí)，補(bǔ)交稅款之余，可能還要接受處罰，企業(yè)名稱(chēng)還可能被媒體曝光。偷稅情節(jié)嚴(yán)重的企業(yè)，甚至?xí)袦珥斨疄?zāi)降臨：總經(jīng)理坐牢，項(xiàng)目停頓，甚或被迫轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目以補(bǔ)交稅款和罰款。如果企業(yè)面臨偷稅漏稅的不法行為，稅務(wù)局查證其稅收問(wèn)題將涉及企業(yè)開(kāi)發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，滲透到了企業(yè)內(nèi)部的每一個(gè)毛孔。情節(jié)嚴(yán)重的將追究其刑事責(zé)任。

二、納稅遵從，防范風(fēng)險(xiǎn)

稅收是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中不可避免的一項(xiàng)支出。作為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，希望盡量降低經(jīng)營(yíng)成本，但違法逃稅顯然不是一條正路。企業(yè)應(yīng)杜絕無(wú)意識(shí)的少申報(bào)稅收行為的發(fā)生。在企業(yè)完成各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)交易活動(dòng)后的納稅登記計(jì)算和申報(bào)等一系列工作中，應(yīng)嚴(yán)格遵從稅收法律。納稅遵從主要是為了降低企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)既有少申報(bào)帶來(lái)的處罰風(fēng)險(xiǎn)，也有多申報(bào)帶來(lái)的效益流失風(fēng)險(xiǎn)。納稅遵從的核心內(nèi)容是納稅申報(bào)，企業(yè)的辦稅人員必須準(zhǔn)確理解和掌握稅法所規(guī)定的各項(xiàng)稅款的計(jì)算方法，準(zhǔn)確、按期、完整地填寫(xiě)有關(guān)的納稅申報(bào)表。

另外，稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平對(duì)于能否有效降低納稅風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要。在房地產(chǎn)企業(yè)的漏稅行為中，就有相當(dāng)數(shù)量的案例是非主觀的，是由于企業(yè)的財(cái)稅人員對(duì)稅法不夠精通造成的少申報(bào)。然而在現(xiàn)實(shí)中，這種行為經(jīng)常被稅務(wù)部門(mén)當(dāng)作偷稅處理，企業(yè)形象也因此受到不必要的傷害。企業(yè)的財(cái)稅人員不精通稅法同樣會(huì)導(dǎo)致多申報(bào)稅收。納稅申報(bào)既檢驗(yàn)著一個(gè)企業(yè)辦稅人員的稅收政策水平，也檢驗(yàn)著企業(yè)對(duì)納稅工作的重視程度。企業(yè)應(yīng)組建與財(cái)務(wù)部并行的稅務(wù)部，重視納稅行為，建立防范風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的機(jī)制，防范納稅風(fēng)險(xiǎn)，減少因人為操作不當(dāng)而造成的損失。

三、稅務(wù)籌劃，減輕負(fù)擔(dān)

房地產(chǎn)行業(yè)的政策近兩年發(fā)生了很大的變化，行業(yè)的平均利潤(rùn)在變薄，而稅收征管卻變得嚴(yán)格了；并且，相當(dāng)多的企業(yè)在政策調(diào)控下出現(xiàn)資金緊張，因此研究企業(yè)依法、合理在稅收上的減負(fù)，成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。企業(yè)應(yīng)做好“納稅籌劃”等工作，減輕稅收負(fù)擔(dān)和不當(dāng)操作帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)損失。

納稅籌劃是指納稅人在發(fā)生各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)交易活動(dòng)之前的納稅準(zhǔn)備以及與納稅準(zhǔn)備相關(guān)的一系列工作的總稱(chēng)。它是納稅人為達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)和實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)目的，在稅法所允許的范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)、組織、交易等活動(dòng)進(jìn)行事先安排的過(guò)程。納稅籌劃與偷稅、漏稅、抗稅、騙稅、欠稅和避稅最大的不同，是具有合法性。一方面，納稅籌劃應(yīng)交由企業(yè)的股東會(huì)、董事會(huì)及其領(lǐng)導(dǎo)下的部門(mén)經(jīng)理們完成，而不是如處理納稅遵從問(wèn)題一樣由企業(yè)的財(cái)務(wù)人員和稅務(wù)人員負(fù)責(zé)；另一方面，納稅遵從與納稅籌劃以企業(yè)的經(jīng)濟(jì)交易活動(dòng)是否發(fā)生作為分水嶺：如果發(fā)生了，企業(yè)處理相應(yīng)的納稅事務(wù)就應(yīng)該依照納稅遵從的原則；如果未發(fā)生，企業(yè)處理相應(yīng)的納稅事務(wù)就可以依照納稅籌劃的原則。現(xiàn)實(shí)中，很多企業(yè)的負(fù)責(zé)人把納稅遵從和納稅籌劃二者混為一談或搞顛倒了。當(dāng)然，納稅遵從和納稅籌劃之間也有緊密的聯(lián)系。納稅遵從是納稅籌劃的前提和基礎(chǔ)，離開(kāi)了這個(gè)前提和基礎(chǔ)，納稅籌劃就無(wú)從談起。假設(shè)一個(gè)企業(yè)只想賺錢(qián)，而不想交任何稅收，納稅籌劃無(wú)法滿足它的要求。納稅籌劃所能做到的，是不交或少交某項(xiàng)稅收。

四、納稅籌劃的必要性

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，其面臨著復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，因此建立納稅籌劃概念、進(jìn)行必要的納稅籌劃是十分必要的。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者或投資者在從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或投資活動(dòng)之前，應(yīng)該把稅收作為影響企業(yè)最終經(jīng)營(yíng)成果的一個(gè)重要因素來(lái)設(shè)計(jì)和安排。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)整體稅收負(fù)擔(dān)較重。根據(jù)一項(xiàng)權(quán)威統(tǒng)計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的平均稅負(fù)率是10-15%。美國(guó)《福布斯》雜志公布的2010年“稅負(fù)痛苦指數(shù)”中，中國(guó)內(nèi)地的水平高居全球第二，僅次于法國(guó)。這個(gè)評(píng)價(jià)是否公允，難以給出簡(jiǎn)單的回答，不過(guò)客觀地說(shuō)，中國(guó)納稅人的稅收負(fù)擔(dān)確實(shí)比較重。在很多行業(yè)具有普遍性的逃稅行為與此有密切的關(guān)系[4]；第二，稅務(wù)征管逐步規(guī)范化的需要。從政府的角度看，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它為地方財(cái)政貢獻(xiàn)著不小的稅收收入；房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅收大環(huán)境正在從寬松走向嚴(yán)謹(jǐn)；第三，政府間歇性打擊富人逃稅的需要。從建設(shè)和諧社會(huì)的角度看，這個(gè)行業(yè)迅速制造著富翁，從業(yè)者卻聲譽(yù)不高，民眾的不滿反過(guò)來(lái)給執(zhí)政者造成了壓力；最后，這是摒棄無(wú)稅經(jīng)營(yíng)決策模式的需要。很多人在開(kāi)辦公司時(shí)沒(méi)有想過(guò)稅收問(wèn)題，或者在經(jīng)營(yíng)決策的過(guò)程中沒(méi)有考慮過(guò)稅收問(wèn)題。這種無(wú)稅經(jīng)營(yíng)決策模式必須改變，要先考慮稅收，然后考慮經(jīng)營(yíng)方式，最后考慮風(fēng)險(xiǎn)。

五、結(jié)論

總之，企業(yè)要處理好納稅事務(wù)，既防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，又節(jié)約稅收成本，企業(yè)經(jīng)營(yíng)者就應(yīng)該有這樣的認(rèn)識(shí)：企業(yè)的財(cái)稅人員要掌握好國(guó)家的稅收政策和精神，在做納稅遵從的工作時(shí)盡可能地降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；企業(yè)的決策層則要挖掘企業(yè)的經(jīng)營(yíng)資源、調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營(yíng)思路和經(jīng)營(yíng)方式，通過(guò)納稅籌劃盡可能地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

參考文獻(xiàn)：

[1]周葉.企業(yè)家納稅行為的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析.上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2009

篇10

二、嚴(yán)格執(zhí)行稅收政策，注重日常核查

（一）擴(kuò)大稅收控管范圍

各單位要將土地儲(chǔ)備、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、土地供應(yīng)、取得土地使用權(quán)、勘探、設(shè)計(jì)、開(kāi)工、監(jiān)理、售房、保有、物業(yè)管理、二手房交易、租賃等所有環(huán)節(jié)涉稅行為，都納入稅收控管范圍。

（二)嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅稅收政策

個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售，全額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

（三）強(qiáng)化土地稅收和二手房交易稅收管理

嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”，對(duì)納稅人申報(bào)價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，按核定的計(jì)稅價(jià)格征稅，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)涉及稅種實(shí)行統(tǒng)一管理，把好產(chǎn)權(quán)辦理關(guān)。

（四）強(qiáng)化土地增值稅預(yù)繳管理，防止稅款流失

嚴(yán)格執(zhí)行市局《轉(zhuǎn)發(fā)省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》，對(duì)土地增值稅實(shí)行分類(lèi)預(yù)征，不得隨意降低預(yù)征率；嚴(yán)格土地增值稅清算管理，對(duì)達(dá)到清算條件的項(xiàng)目，督促企業(yè)及時(shí)辦理土地增值稅清算申報(bào)手續(xù)；加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的審核，不得以預(yù)征代替清算。

（五）強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅管理

嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》，及時(shí)督促企業(yè)按時(shí)足額繳納稅款。

三、實(shí)行房地產(chǎn)業(yè)稅收精細(xì)化、信息化管理

市地稅局為加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收管理，組織開(kāi)發(fā)了市房地產(chǎn)稅收一體化管理系統(tǒng)，各單位要充分利用這一系統(tǒng)，以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅監(jiān)控為切入點(diǎn)，以信息技術(shù)為依托，對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售進(jìn)行全程稅收監(jiān)控。要定期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售情況進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，與企業(yè)實(shí)際申報(bào)信息進(jìn)行分析比對(duì)，對(duì)異常申報(bào)企業(yè)按照規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)約談、實(shí)地檢查、違章處理。

四、強(qiáng)化社會(huì)化管理，構(gòu)建協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)

篇11

一是啟動(dòng)征收時(shí)期。以《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則至2006年，這一時(shí)期規(guī)范了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的基本要求，明確了采取先預(yù)征，后清算的方式進(jìn)行整體管理，但是更注重預(yù)征，對(duì)清算及后續(xù)管理跟進(jìn)不足。

二是分類(lèi)管理時(shí)期。以財(cái)稅[2006]21號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》為原點(diǎn)，其目的是為了限制投資過(guò)熱。文件在強(qiáng)調(diào)了預(yù)征環(huán)節(jié)管理的同時(shí)，要求加強(qiáng)對(duì)已經(jīng)完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算，并正式將分類(lèi)清算提上日程。

三是全面環(huán)節(jié)管理時(shí)期。2015年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)第二個(gè)高峰，為了遏制房地產(chǎn)行業(yè)泡沫化，自上而下要求稅收發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，而土地增值稅就是最為重要的抓手之一。這一時(shí)期除了對(duì)預(yù)征和清算環(huán)節(jié)緊抓不放送，還加大了對(duì)尾盤(pán)銷(xiāo)售以及后續(xù)對(duì)完工項(xiàng)目稽查檢查的力度，開(kāi)啟了全流程管理的新時(shí)期。

1.2基層土地增值稅征管運(yùn)行分析

1.2.1管理主體

土地增值稅不同于企業(yè)所得稅和增值稅，基本是以房地產(chǎn)項(xiàng)目坐落地為準(zhǔn)，以縣區(qū)為單位進(jìn)行管轄，而不是以企業(yè)注冊(cè)經(jīng)營(yíng)地為準(zhǔn)。納稅人自獲得土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，開(kāi)始進(jìn)入縣區(qū)級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)管理范圍。由于房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)普遍對(duì)稅收收入貢獻(xiàn)較大，根據(jù)目前河北省稅務(wù)機(jī)關(guān)管理體制，基本由專(zhuān)業(yè)化分局進(jìn)行管理，即各縣區(qū)局的重點(diǎn)稅源分局或者重點(diǎn)行業(yè)分局。

在稅務(wù)局管內(nèi)部管理流程方面，以信都區(qū)稅務(wù)局為例，稅政二科負(fù)責(zé)政策解釋?zhuān)L(fēng)險(xiǎn)科負(fù)責(zé)涉地風(fēng)險(xiǎn)任務(wù)上下級(jí)銜接，第一稅務(wù)分局負(fù)責(zé)土地增值稅稅款申報(bào)征收工作，日常管理由第二稅務(wù)分局進(jìn)行。

1.2.2征管概況

2015年后伴隨全國(guó)房?jī)r(jià)的又一輪上漲，作為三四線城市，邢臺(tái)商品房?jī)r(jià)格基本完成了翻倍，成交量也大幅度上升，即使伴隨著土地價(jià)格和原材料、人工成本的上漲，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)總額仍大幅增加，由此帶來(lái)土地增值稅收入規(guī)模大幅度增加，以信都區(qū)為例2015年土地增值稅收入15767萬(wàn)元，2017年18547萬(wàn)元，2018年24278萬(wàn)元，2019年26678萬(wàn)元，2020年到達(dá)27856萬(wàn)元，2021年1-11月入庫(kù)土地增值稅27324萬(wàn)元。雖然從數(shù)據(jù)上來(lái)看，土地增值稅收入逐年大幅增加，但是仍然低于理論上的測(cè)算增加值，也就是說(shuō)目前的土地增值稅征收管理仍然存在著不足，下面我們將從一個(gè)案例進(jìn)行分析。

2. 信都區(qū)X公司典型案例分析

2.1信都區(qū)X公司項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介

邢臺(tái)市X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)X公司）在信都區(qū)太行路開(kāi)發(fā)了某樓盤(pán)，取得出讓土地104畝，容積率2.1，總設(shè)計(jì)建筑面積145589.54平方米，地上建筑面積131761.45㎡：住宅126983.45㎡ 商業(yè)3930㎡公共建筑面積839㎡ ；地下建筑面積13887.09㎡全部為地下室和車(chē)庫(kù) 。2013年5月取得土地證，2014年3月取得建設(shè)證，2014年9月取得預(yù)售證開(kāi)始進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售，由于行業(yè)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，歸屬于當(dāng)時(shí)的信都區(qū)地方稅務(wù)局重點(diǎn)稅源分局管理。

2.2 X公司預(yù)征環(huán)節(jié)的問(wèn)題

項(xiàng)目開(kāi)始銷(xiāo)售兩年后，信都區(qū)稅務(wù)管理機(jī)關(guān)對(duì)該企業(yè)進(jìn)行日常檢查，發(fā)現(xiàn)其前臺(tái)已銷(xiāo)售房源信息表和申報(bào)數(shù)據(jù)明顯不匹配，隨即聯(lián)系房管部門(mén)獲取了X公司該項(xiàng)目網(wǎng)簽備案信息，發(fā)現(xiàn)其共網(wǎng)簽備案房屋1185套，網(wǎng)簽價(jià)款47434.12萬(wàn)元，實(shí)際申報(bào)銷(xiāo)售房屋1021套，價(jià)款43639.39萬(wàn)元 。稅務(wù)機(jī)關(guān)隨即對(duì)X公司進(jìn)行約談，該公司按照少計(jì)算的預(yù)售收入3794.73萬(wàn)元，按照2%預(yù)征率補(bǔ)繳土地增值稅75.89萬(wàn)元，并按規(guī)定加收滯納金。

2.3 X公司清算環(huán)節(jié)的問(wèn)題

2018年1月，X公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目取得預(yù)售證已經(jīng)超過(guò)三年，該項(xiàng)目總體已經(jīng)完工，且不動(dòng)產(chǎn)出售的比例超過(guò)了85%，剩余房產(chǎn)也基本處于出租和使用狀態(tài)。因滿足土地增值稅清算條件，管理機(jī)關(guān)在當(dāng)月向X公司下發(fā)土地增值稅項(xiàng)目清算的相關(guān)通知，要求X公司在通知規(guī)定的90日內(nèi)提供相關(guān)項(xiàng)目的清算報(bào)告及所有涉及土增清算的資料，完成審核并繳納清算稅款。

X公司在收到稅務(wù)機(jī)關(guān)的清算通知書(shū)后，鑒于本地沒(méi)有合適的中介機(jī)構(gòu)，從石家莊聘請(qǐng)了某會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行項(xiàng)目的土地增值稅清算鑒證工作，并于2018年3月出具了《關(guān)于X公司某項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證報(bào)告》，內(nèi)容如下:通過(guò)對(duì)X公司提供的2014年9月至2018年1月賬簿、報(bào)表、銷(xiāo)售臺(tái)賬及其他有關(guān)清算資料計(jì)算，項(xiàng)目總可售面積144750.54平方米，已經(jīng)出售的面積112342.45平方米，未出售面積11808.09平方米，預(yù)售收入共計(jì)50554.10萬(wàn)元，核算各種扣除項(xiàng)目累計(jì)47770.15萬(wàn)元，截止報(bào)告期已經(jīng)預(yù)繳土地增值稅1011.08萬(wàn)元，本次清算應(yīng)退土地增值稅175.89萬(wàn)元元。

收到X公司提供的清算報(bào)告后稅務(wù)機(jī)關(guān)組織人員進(jìn)行了清算審核工作，發(fā)現(xiàn)了兩個(gè)問(wèn)題：一是存在20套商鋪以6100元/平米的價(jià)格出售給某投資公司，遠(yuǎn)低于其他商鋪10000元/平米的均價(jià)，經(jīng)約談企業(yè)，企業(yè)承認(rèn)某投資公司是其旗下的關(guān)聯(lián)企業(yè)，稅務(wù)機(jī)關(guān)據(jù)此調(diào)整其交易價(jià)格至10000元/平方米；二是部分合同約定由X公司提供的建材，出現(xiàn)在施工方開(kāi)具給X公司的發(fā)票明細(xì)中，確定為甲供材重復(fù)計(jì)算，將其調(diào)整出扣除項(xiàng)目。經(jīng)調(diào)整后稅務(wù)機(jī)關(guān)送達(dá)了清算結(jié)論通知書(shū)，結(jié)論為補(bǔ)繳土地增值稅清算稅款47.21萬(wàn)元。

2.4 X公司尾盤(pán)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的問(wèn)題

清算工作結(jié)束后，管理人員在對(duì)X公司進(jìn)行日常管理時(shí)發(fā)現(xiàn)，該公司對(duì)尾盤(pán)銷(xiāo)售的申報(bào)處理并未按照收入減除扣除費(fèi)用的方式進(jìn)行申報(bào)，而是仍采取預(yù)繳2%的方式進(jìn)行土地增值稅申報(bào)繳納工作，管理人員責(zé)令X公司限期改正并補(bǔ)繳稅款。

2.5案例啟示

通過(guò)以上案例我們可以看到，雖然房地產(chǎn)公司規(guī)模較大，財(cái)務(wù)人員基礎(chǔ)水平較高，但是其受到利益驅(qū)動(dòng)等主客觀因素影響，在土增申報(bào)各個(gè)流程仍會(huì)出現(xiàn)諸多的問(wèn)題。其中預(yù)售環(huán)節(jié)利用稅務(wù)機(jī)關(guān)的信息不對(duì)稱(chēng)，隱瞞部分預(yù)售收入，推遲部分預(yù)繳土地增值稅稅款是各房地產(chǎn)公司普遍存在的問(wèn)題。清算環(huán)節(jié)由于稅務(wù)機(jī)關(guān)專(zhuān)業(yè)能力的欠缺，對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)的部分扣除項(xiàng)目無(wú)法進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，造成部分不合理扣除項(xiàng)目存在于最終的清算報(bào)告中。清算后，稅務(wù)機(jī)關(guān)往往會(huì)認(rèn)為項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)束，而忽略了對(duì)尾盤(pán)銷(xiāo)售的管理。以下的篇幅我們將從案例中總結(jié)問(wèn)題，從管理主體、稅收政策、管理流程、內(nèi)外部環(huán)境等方面進(jìn)行評(píng)估。

3.問(wèn)題分析

3.1管理主體問(wèn)題

3.1.1部門(mén)設(shè)置和協(xié)調(diào)性問(wèn)題

（1）部門(mén)設(shè)置問(wèn)題。我市稅務(wù)機(jī)關(guān)管事制度未能全面普及，大量稅務(wù)人在一線被管戶所束縛，總局、省局、市局、區(qū)局四級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)的所有工作任務(wù)被分割給每一個(gè)管理員，這與目前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的流水化作業(yè)、專(zhuān)業(yè)化作業(yè)嚴(yán)重背道而馳，使得大量基層管理人員被大量日常瑣碎管理任務(wù)套死。從人員分配來(lái)看，大量年輕干部集中于機(jī)關(guān)科室、處室，客觀上造成基層缺乏年輕人，隊(duì)伍嚴(yán)重老化，無(wú)法適應(yīng)土地增值稅管理這種專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，流程冗雜的管理事項(xiàng)。在保質(zhì)還是保量上，基層分局往往選擇的是后者，以完成工作為前提，質(zhì)量只能退而求其次。

（2）缺乏統(tǒng)一的管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。土地增值稅清算工作的難度在現(xiàn)行各稅種之間首屈一指，所以在征管體制設(shè)置之時(shí)將其統(tǒng)一歸屬至重點(diǎn)稅源分局進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理，但是整體清算工作安排和政策對(duì)接解釋工作卻缺乏明確的指導(dǎo)和協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。尤其是在面對(duì)一些個(gè)體性差異的時(shí)候，由于缺乏統(tǒng)一的政策規(guī)定，逐級(jí)上報(bào)和請(qǐng)示會(huì)極大加重基層分局管理負(fù)擔(dān)，相應(yīng)也會(huì)影響到管理效率，甚至一些問(wèn)題久拖不決成為積癥。

3.1.2缺乏素質(zhì)全面的管稅人才

（1）管稅人員力量不足。改革開(kāi)放以來(lái)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐漸活躍，市場(chǎng)中的主體成幾何數(shù)量增加，而一線管理人員數(shù)十年來(lái)規(guī)模沒(méi)有明顯增加，電子化的信息系統(tǒng)雖然帶來(lái)了管理上的便利，但是更多的任務(wù)也隨著電子系統(tǒng)的應(yīng)用而產(chǎn)生。極大的納稅人群體和有限的稅收管理力量造成了整體上的力量不足。以信都區(qū)為例，轄區(qū)內(nèi)有300余戶房地產(chǎn)企業(yè)，每個(gè)管理組平均40戶房地產(chǎn)企業(yè)，此外還要管理一百至二百戶的其他行業(yè)重點(diǎn)稅源企業(yè)。從目前情況來(lái)看基層管理人員負(fù)擔(dān)過(guò)重，投入土地增值稅管理的精力明顯不足。

（2）管稅人員素質(zhì)有待提高。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身的核算和申報(bào)納稅有其特有的行業(yè)特點(diǎn)，要求管理人員需要有相當(dāng)深厚的房地產(chǎn)業(yè)稅收和會(huì)計(jì)知識(shí)儲(chǔ)備，同時(shí)還要對(duì)征地補(bǔ)償、前期建設(shè)、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、工程建設(shè)、竣工結(jié)算、銷(xiāo)售等各環(huán)節(jié)有相當(dāng)?shù)牧私猓@樣才能做好土地增值稅稅款管理工作。目前的情況是重點(diǎn)稅源分局的管稅人員即使是其他行業(yè)的管理熟手，也未必能夠承擔(dān)房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅管理工作。目前基層稅務(wù)工作人主要來(lái)源于兩個(gè)渠道，一是軍人轉(zhuǎn)業(yè)和復(fù)原，這部分人往往進(jìn)入系統(tǒng)年齡偏大，沒(méi)有從事過(guò)相關(guān)專(zhuān)業(yè)的學(xué)習(xí)，難以在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到符合土地增值稅管理的要求；二是通過(guò)國(guó)家公務(wù)員考試進(jìn)入的應(yīng)屆和往屆大學(xué)生，這些人只有一部分是經(jīng)濟(jì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)畢業(yè)，學(xué)習(xí)文秘、計(jì)算機(jī)等專(zhuān)業(yè)的人員缺乏基本的知識(shí)積累，即使是經(jīng)濟(jì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)畢業(yè)人員也缺乏足夠的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)積累，短期難堪大任。

3.2稅收政策問(wèn)題

房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行核算有別于一般行業(yè)，其代表的土地增值稅稅種本身的設(shè)計(jì)思路也較為獨(dú)特，除了其超率累進(jìn)的計(jì)稅特點(diǎn)，其復(fù)雜的扣除細(xì)則本身也決定著容易出現(xiàn)政策上的盲區(qū)。

（1）土地增值稅立法等級(jí)有待提高。隨著近年來(lái)城建稅、契稅、印花稅的立法完成，目前現(xiàn)行的19個(gè)稅種大部分均已上升到法律層次，土地增值稅作為少數(shù)幾個(gè)沒(méi)有立法卻又在總體稅收中占有相當(dāng)比重的稅種，法律等次明顯不足。國(guó)務(wù)院制定的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》屬于行政法規(guī)，財(cái)政部制定的土地增值稅實(shí)施細(xì)則屬于部門(mén)規(guī)章。我們?nèi)粘９ぷ髦凶馂槭ソ?jīng)的各種土地增值稅文件政策大多數(shù)是總局和省局以以各種形式下發(fā)的文件，對(duì)于同一事項(xiàng)的處理規(guī)定往往各地不同，對(duì)于跨省市經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)，同樣的業(yè)務(wù)在各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的處理政策不同，損害了稅法的嚴(yán)肅性和公平性。

（2）存在部分政策表述不清楚，缺乏可操作性。土地增值稅條例對(duì)于扣除的規(guī)定涉及規(guī)劃、建設(shè)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)問(wèn)題，簡(jiǎn)單的表述不足以讓基層管理人員明曉在實(shí)際工作中應(yīng)該如何處理。在表述模糊的政策執(zhí)行過(guò)程中，稅務(wù)機(jī)關(guān)和企業(yè)站在各自立場(chǎng)都有有利于自己的解釋?zhuān)菀自斐呻p方關(guān)系的對(duì)立，給雙方帶來(lái)不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）與其他部門(mén)缺乏政策對(duì)接。目前的暫行條例和文件對(duì)于土地增值稅扣除項(xiàng)目雖然有明確的規(guī)定，也存在對(duì)核算的相關(guān)要求，但是更多的是以“準(zhǔn)確、真實(shí)”為主，但是對(duì)于如何判斷“準(zhǔn)確、真實(shí)”缺乏有效的指引。比如不同建筑方式的建筑成本應(yīng)以什么規(guī)則為準(zhǔn)，設(shè)計(jì)費(fèi)用、裝修費(fèi)用在什么范圍內(nèi)發(fā)生屬于合理范圍，企業(yè)征地環(huán)節(jié)各種賠償標(biāo)準(zhǔn)是否合理等，這些都需要與規(guī)劃、建設(shè)部門(mén)的相關(guān)政策進(jìn)行對(duì)接。

3.3管理流程問(wèn)題

3.3.1信息獲取不對(duì)稱(chēng)

（1）信息獲取渠道缺失。把握好一個(gè)企業(yè)的收入和成本費(fèi)用是控制好企業(yè)稅收管理的關(guān)鍵，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。目前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)管理上，建設(shè)、土地、不動(dòng)產(chǎn)、銀行等部門(mén)往往擁有比稅務(wù)系統(tǒng)更早、更全面的數(shù)據(jù)源，比如施工進(jìn)度、網(wǎng)簽銷(xiāo)售、貸款審批情況等，這些數(shù)據(jù)源對(duì)于稅務(wù)系統(tǒng)做好土地增值稅管理工作至關(guān)重要，而目前要實(shí)時(shí)獲得這些數(shù)據(jù)難度頗大，信息渠道缺失確實(shí)導(dǎo)致了企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)信息不對(duì)稱(chēng)，為企業(yè)偷逃稅款留下隱患。

（2）管理程序置后。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從登記到注銷(xiāo)歷時(shí)幾年或十幾年，從其申請(qǐng)項(xiàng)目立項(xiàng)到土地招拍掛，從土地平整到建設(shè)規(guī)劃，從開(kāi)工建設(shè)到竣工結(jié)算，先后要接受土地、不動(dòng)產(chǎn)、規(guī)劃、建設(shè)、稅務(wù)等不同部門(mén)管理，稅務(wù)部門(mén)進(jìn)入管理的位次相對(duì)滯后，通常在其取得預(yù)售證開(kāi)始銷(xiāo)售才進(jìn)入正常管理，屬于事后管理，由于缺乏跟其他部門(mén)的溝通，事前不容易發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，后期發(fā)現(xiàn)問(wèn)題往往企業(yè)已經(jīng)結(jié)束經(jīng)營(yíng)不容易處理，造成執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。

3.3.2缺乏統(tǒng)一專(zhuān)業(yè)的管理系統(tǒng)

目前土地增值稅管理嵌套在金稅三期中使用，此外部分省市自行開(kāi)發(fā)了土地增值稅清算管理系統(tǒng)，這些系統(tǒng)基本上沒(méi)有對(duì)接大數(shù)據(jù)，缺乏第三方來(lái)源數(shù)據(jù)的比對(duì)，僅僅依靠企業(yè)的申報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)行管理，不能有效的提出風(fēng)險(xiǎn)、防范風(fēng)險(xiǎn)、解決風(fēng)險(xiǎn)，缺乏土地增值稅管理應(yīng)該有的專(zhuān)業(yè)性和高效性。

3.4內(nèi)外部環(huán)境問(wèn)題

3.4.1納稅人存在少繳稅款的情況

（1）納稅人存在主觀上少繳稅款的故意。首先，納稅人在長(zhǎng)期和稅務(wù)機(jī)關(guān)打交道的過(guò)程中積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，他們通過(guò)政策和管理上的漏洞總結(jié)出哪些違法行為不容易被發(fā)覺(jué)，或者即使被發(fā)現(xiàn)，也可以以什么樣的理由蒙混過(guò)關(guān)，只要是結(jié)果不超過(guò)補(bǔ)稅加滯納金，那么納稅人就有主觀偷逃稅的動(dòng)機(jī)。其次，房地產(chǎn)從業(yè)財(cái)務(wù)人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)強(qiáng)，往往不次于我們的業(yè)務(wù)骨干，他們利用土增清算過(guò)程的復(fù)雜性，鉆目前政策文件的盲區(qū)，游離在避稅和偷逃稅之間。

（2）納稅人少繳稅款的手段。在日常管理中我們可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)少繳土增值稅往往采取如下幾種手段：一是瞞報(bào)部分收入。例如利用信息不對(duì)稱(chēng)瞞報(bào)部分已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入，銀行貸款到賬后不及時(shí)計(jì)入預(yù)售收入，將房產(chǎn)抵賬給建筑商不開(kāi)發(fā)票不計(jì)收入。二是虛增開(kāi)發(fā)成本。土地增值稅清算本身就是一項(xiàng)繁冗復(fù)雜的工作，要與自然資源、不動(dòng)產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃等數(shù)十個(gè)部門(mén)打交道，還要與供貨方和建筑總包打交道。項(xiàng)目存續(xù)期間長(zhǎng)，期間很多費(fèi)用容易出現(xiàn)重復(fù)計(jì)算，虛增的問(wèn)題，如多計(jì)工程款，甲供材重復(fù)開(kāi)票等問(wèn)題。三是采用不合理的分?jǐn)偡绞健Ｄ壳暗膶?shí)際運(yùn)行中，商鋪的的成本不高于住宅但是售價(jià)普遍高，開(kāi)發(fā)商會(huì)采取多讓商鋪分?jǐn)偝杀镜姆绞浇档蜕啼佋鲋殿~，達(dá)到逃避高稅率的目的。四是通過(guò)核定稅款逃避清算。企業(yè)在明知核定低于查賬繳納數(shù)目的情況下會(huì)主觀造成核算不清楚，進(jìn)而采取核定征收清算達(dá)到避稅的目的。

3.4.2稅務(wù)中介未發(fā)揮應(yīng)有的作用

稅務(wù)中介作為納稅人和稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的橋梁，是作為納稅人從事復(fù)雜涉稅業(yè)務(wù)時(shí)，替納稅人全盤(pán)掌握涉稅事項(xiàng)，出具涉稅鑒證報(bào)告，與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通的有益第三方。目前，稅務(wù)中介鑒證已經(jīng)是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算比較普遍的方式。對(duì)于土地增值稅清算這種復(fù)雜困難的涉稅事項(xiàng)，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的參與可以有效提高清算質(zhì)量，加快清算進(jìn)度。但是，實(shí)際情況是稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)本身是企業(yè)化管理，其逐利性決定了其會(huì)站在納稅人一方想方設(shè)法與稅務(wù)機(jī)關(guān)糾纏，其公正性就要打折扣，因此中介機(jī)構(gòu)不能完全發(fā)揮其對(duì)土增清算的監(jiān)督管理作用。

4.加強(qiáng)土地增值稅征管的對(duì)策

從上面的案例我們指出了問(wèn)題，也對(duì)問(wèn)題產(chǎn)生的原因加以分析，為了達(dá)到加強(qiáng)土地增值稅管理的目標(biāo)，我們將逐個(gè)對(duì)準(zhǔn)問(wèn)題給出相應(yīng)的解決方案。

4.1激勵(lì)管理主體的對(duì)策

4.1.1合理配置人力資源，加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)化管理

（1）保持合理的人員配置。保證一線的人力資源數(shù)量和質(zhì)量配置，保證征收和管理部門(mén)有足夠的資源應(yīng)對(duì)土地增值稅征管工作，同時(shí)各業(yè)務(wù)科室應(yīng)該加強(qiáng)協(xié)調(diào)，根據(jù)各自分管工作跨部門(mén)組建土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)，專(zhuān)門(mén)對(duì)土地增值稅預(yù)繳、清算、尾盤(pán)的相關(guān)管理事項(xiàng)進(jìn)行集中式管理和輔導(dǎo)，將土地增值稅管理的專(zhuān)業(yè)化層次進(jìn)一步推高。

（2）進(jìn)行機(jī)構(gòu)整合，簡(jiǎn)化工作流程。按照稅收現(xiàn)代化管理的要求，合理分配部門(mén)職責(zé)，建立大征管、大風(fēng)險(xiǎn)的管理模式，徹底進(jìn)行管事制改革，簡(jiǎn)化內(nèi)部事項(xiàng)工作流程，加快內(nèi)部事項(xiàng)運(yùn)轉(zhuǎn)速度，限期處理內(nèi)部事項(xiàng)，提高基層整體運(yùn)轉(zhuǎn)效率。

4.1.2提升專(zhuān)業(yè)能力，培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)人才

（1）開(kāi)展高層次的學(xué)習(xí)培訓(xùn)活動(dòng)。適時(shí)組織土地增值稅管理相關(guān)人員開(kāi)展專(zhuān)業(yè)性培訓(xùn)，在學(xué)習(xí)涉稅知識(shí)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)知識(shí)的基礎(chǔ)上，要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程，造價(jià)評(píng)估，建筑核算的學(xué)習(xí)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)的研究和分析。同時(shí)通過(guò)培訓(xùn)可以開(kāi)展學(xué)員之間的交流，通過(guò)對(duì)實(shí)際案例的探討提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，拓展業(yè)務(wù)視野，增強(qiáng)專(zhuān)業(yè)化能力。

（2）加強(qiáng)崗位鍛煉，以干促學(xué)。重點(diǎn)行業(yè)分局可以成立專(zhuān)門(mén)的清算管理小組，由經(jīng)驗(yàn)豐富的老同志帶領(lǐng)經(jīng)驗(yàn)不足的同志，下手干、實(shí)際查，通過(guò)實(shí)際工作將理論和實(shí)際結(jié)合起來(lái)，既能完成土地增值稅管理工作，又可以培養(yǎng)新的專(zhuān)業(yè)化人才。

（3）加強(qiáng)管理人員的日常培養(yǎng)。土地增值稅管理工作很多溶于日常，比如，通過(guò)企業(yè)增值稅、所得稅、印花稅申報(bào)對(duì)比土地增值稅，查找邏輯關(guān)系的不合理；查詢企業(yè)獲得預(yù)售證后是否產(chǎn)生了預(yù)繳收入，如何對(duì)接不動(dòng)產(chǎn)部門(mén)查詢網(wǎng)簽備案合同等，只有日常工作足夠認(rèn)真細(xì)致才能培養(yǎng)出足夠?qū)I(yè)化的管理人才。

4.2完善稅收政策的對(duì)策

（1）提高土地增值稅立法層級(jí)。目前土地增值稅政策領(lǐng)域的支柱中華人民共和國(guó)土地增值稅征收暫行條例與實(shí)施細(xì)則均不是法律。稅務(wù)系統(tǒng)應(yīng)呼吁在人大層級(jí)推進(jìn)土地增值稅相關(guān)法律的立法進(jìn)度，以期可以真正做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。

（2）做好細(xì)則配套工作，解決最后一步的問(wèn)題。一是針對(duì)目前尚有部分政策解釋不明確的，制定明確的解釋并統(tǒng)一適用規(guī)范，尤其是一些已經(jīng)引發(fā)納稅人訴訟的要第一時(shí)間解決。二是對(duì)于已經(jīng)有政策解釋但是無(wú)法進(jìn)行落實(shí)操作的，如普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定中平均交易價(jià)格如何掌握等問(wèn)題，要制作專(zhuān)門(mén)的操作指引，指導(dǎo)基層管理人員以及房地產(chǎn)行業(yè)納稅人可以正確落實(shí)相關(guān)稅收政策

（3）建立土地增值稅清算政策及應(yīng)用匯編。集中各級(jí)土地增值稅業(yè)務(wù)骨干、稅收政策法規(guī)專(zhuān)家，將土增清算管理過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，政策適用及疑難點(diǎn)進(jìn)行梳理和匯總，編成手冊(cè)發(fā)放到一線，方便一線負(fù)責(zé)征收、管理和清算審核的同志使用。這樣做既可以促進(jìn)土地增值稅政策在系統(tǒng)內(nèi)的普及學(xué)習(xí)，更有利于土地增值稅日常管理工作和清算管理工作更好的開(kāi)展。

4.3完善管理流程的對(duì)策

（1）建立第三方信息獲取機(jī)制。土地增值稅管理工作之所以困難，很大程度上是因?yàn)槎悇?wù)機(jī)關(guān)沒(méi)有建立和其他部門(mén)共享信息的穩(wěn)定渠道，從而無(wú)法斷定納稅人申報(bào)提交資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。稅務(wù)系統(tǒng)應(yīng)盡量在更高的層次建立與兄弟行政部門(mén)及銀行方面的信息共享渠道，得到第一手準(zhǔn)確真實(shí)的數(shù)據(jù)。

（2）前移管理環(huán)節(jié)。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)管理應(yīng)盡量前置到其立項(xiàng)開(kāi)發(fā)階段，從其立項(xiàng)開(kāi)始就要建立項(xiàng)目臺(tái)賬，把控其建設(shè)工期，預(yù)售證辦理情況，銷(xiāo)售情況和竣工情況。同時(shí)通過(guò)調(diào)查其工程款撥付還可以完成對(duì)下游施工企業(yè)的日常稅務(wù)監(jiān)管，保證施工方的應(yīng)該繳納稅款不會(huì)流失，保證涉及項(xiàng)目的稅款及時(shí)足額入庫(kù)。

4.4凈化內(nèi)外部環(huán)境的對(duì)策

4.4.1提高納稅人稅法遵從度

（1）利用納稅人學(xué)堂，普及稅法知識(shí)。及時(shí)在納稅人學(xué)堂更新最新的土地增值稅相關(guān)政策，適時(shí)開(kāi)展針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅專(zhuān)家講座，廣泛進(jìn)行稅法宣傳，倡導(dǎo)納稅人規(guī)范記賬，規(guī)范申報(bào)，提交真實(shí)準(zhǔn)確的納稅資料并適時(shí)進(jìn)行警示教育，提高納稅人主動(dòng)守法的意識(shí)。

（2）主動(dòng)進(jìn)行一對(duì)一上門(mén)輔導(dǎo)。房地產(chǎn)行業(yè)的管理不能僅僅停留在數(shù)據(jù)管理，實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況管理是重要的組成部分，基層管理部門(mén)應(yīng)定期對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行入戶，一方面帶去最新的稅收政策，上門(mén)解決企業(yè)遇到的稅收問(wèn)題，一方面可以及時(shí)了解企業(yè)最新的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況。這對(duì)于后續(xù)管理工作的開(kāi)展和涉稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)都會(huì)大有脾益。

（3）規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)管理加強(qiáng)內(nèi)控。監(jiān)督房地產(chǎn)行業(yè)建立完善的財(cái)務(wù)管理制度和內(nèi)控制度，真實(shí)準(zhǔn)確核算收入成本、扣除項(xiàng)目和應(yīng)納稅所得額，引導(dǎo)行業(yè)規(guī)范化管理。

4.4.2引導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)發(fā)揮積極作用

（1）提高涉稅鑒證行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻。對(duì)于中介行業(yè)從事的一般記賬工作，由于其技術(shù)含量不高可以適當(dāng)放寬，但是對(duì)于其的涉稅鑒證事務(wù)，尤其是土地增值稅清算涉稅鑒證事務(wù)應(yīng)適時(shí)提高行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻，保證由擁有專(zhuān)業(yè)知識(shí)和執(zhí)業(yè)資格的專(zhuān)業(yè)人員和機(jī)構(gòu)從事。并同時(shí)建立行業(yè)執(zhí)業(yè)黑名單制度，對(duì)在執(zhí)業(yè)過(guò)程中存在重大過(guò)失或者存在違法行為的中介機(jī)構(gòu)和人員列入黑名單，禁止其從事土地增值稅清算鑒證工作，保證中介機(jī)構(gòu)在土地增值稅清算執(zhí)業(yè)中的公正性、規(guī)范性、合法性。

（2）加大對(duì)中介行業(yè)的監(jiān)督管理。稅務(wù)機(jī)關(guān)不能把土地增值稅清算工作直接推卸給中介機(jī)構(gòu)，不能對(duì)中介機(jī)構(gòu)出具的鑒證報(bào)告一味的認(rèn)可。應(yīng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告嚴(yán)格審核，確保其報(bào)告的準(zhǔn)確性，充分發(fā)揮稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)中介行業(yè)的監(jiān)督職能。

篇12

（1）營(yíng)業(yè)稅：企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為，免征營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營(yíng)業(yè)稅。融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為不屬于營(yíng)業(yè)稅征收范圍。（2）土地增值稅：建造普通住宅增值率未超過(guò)20%，則免征土地增值稅。因國(guó)家建設(shè)需要，依法征用收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)，投資聯(lián)營(yíng)一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資的聯(lián)營(yíng)企業(yè)中時(shí)，暫免征土地增值稅。一方提供土地，一方提供資金，合作建房，建房后按比例分房自用的行為，免征土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。在兼并企業(yè)中，對(duì)于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的行為，免征土地增值稅。

1.稅收籌劃的必要性

房地產(chǎn)行業(yè)具有投入資金多、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高、建設(shè)及銷(xiāo)售周期長(zhǎng)、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見(jiàn)效慢等特點(diǎn)，因此，合理的稅收籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和納稅風(fēng)險(xiǎn)，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。具體來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的必要性在于：

1）房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅種較多，稅負(fù)較重。房地產(chǎn)行業(yè)涉及面較廣，故房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種也較多，主要有土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅等。

2）合理的稅收籌劃可降低房地產(chǎn)企業(yè)的管理成本。稅收從某種意義上說(shuō)是公司經(jīng)營(yíng)管理的一項(xiàng)成本，合理的稅收籌劃能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的管理成本。如，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用稅制差異、稅收優(yōu)惠、稅法彈性等方式達(dá)到遲納、少納甚至不納稅款的目的。

2.稅收籌劃的實(shí)際應(yīng)用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般要繳納的稅收項(xiàng)目繁多，如籌劃不當(dāng)，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)沉重的稅收負(fù)擔(dān)。以下通過(guò)列舉介紹幾種常見(jiàn)的納稅籌劃以供參考。

1）巧用起征點(diǎn)稅收優(yōu)惠進(jìn)行稅收籌劃

根據(jù)我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其增值額按規(guī)定征稅。利用這一規(guī)定，納稅人在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時(shí)，應(yīng)充分考慮增值額增加帶來(lái)的收益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠而增加稅收負(fù)擔(dān)的關(guān)系，以獲取最大收益。

舉例如下：某房地產(chǎn)公司從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開(kāi)發(fā)，2012年，出售一棟普通住宅樓，總面積10000萬(wàn)平方米，為建該樓支付土地出讓金324萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本1200萬(wàn)元，其中：利息支出100萬(wàn)元，假設(shè)不能提供金融機(jī)構(gòu)借款費(fèi)用證明，城建稅率7%，教育費(fèi)附加3%，地方教育附加2%，當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用允許扣除比例10%。

方案一：如銷(xiāo)售單價(jià)定為2400元，收入總額=2400萬(wàn)元，建造成本=324 +1100（扣除了利息支出）=1424萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=1424×10%=142.4萬(wàn)元，加計(jì)扣除=1424×20%=284.8萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及附加=2400×5%×（1+7%+5%）=134.4萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目合計(jì)=1424+142.4+284.8+134.4=1985.6萬(wàn)元，增值額=2400-1985.6=414.4萬(wàn)元，增值率=414.4/1985.6=20.87%，應(yīng)交土地增值稅414.4×30%-0=124.32萬(wàn)元，獲利金額=2400-324-1100-100-134.4-124.32=617.28萬(wàn)元。

方案二： 如銷(xiāo)售單價(jià)定為2370元，收入總額=2370萬(wàn)元，按以上計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及附加=2370×5%×（1+7%+5%）=132.72萬(wàn)元，增值額=2370-1983.92=386.08萬(wàn)元，增值率=386.08/1983.92=19.46%，小于20%免繳土地增值稅。獲利金額=2370-324-1100-100-132.72=713.28萬(wàn)元。

兩個(gè)方案比較：方案二比方案一要多獲利713.28-617.28=96萬(wàn)元。由此我們可以計(jì)算出免稅臨界點(diǎn)：設(shè)銷(xiāo)售收入總額為X，設(shè)不含息建造成本為Y，于是按照建造成本10%計(jì)算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為0.1Y，加計(jì)20%的扣除額為0.2Y，允許扣除的稅金為X×05%×（1+7%+5%）=0.056X，計(jì)算當(dāng)增值率為20%時(shí)，[X-（1.3Y+0.056X）]/（1.3Y+0.056X）=20%，X=1.67238Y，那么我們通過(guò)臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)為1.67238，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售單價(jià)的定價(jià)具有指導(dǎo)性意見(jiàn)。

2）變房地產(chǎn)銷(xiāo)售為股權(quán)轉(zhuǎn)讓納稅籌劃法

按照我國(guó)現(xiàn)行稅法規(guī)定：股權(quán)轉(zhuǎn)讓只是股東權(quán)益的變化，原來(lái)企業(yè)仍然存續(xù)，沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)徽魍恋卦鲋刀悾徽鳡I(yíng)業(yè)稅。如果購(gòu)買(mǎi)方是法人企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)就可以利用這一規(guī)定，先與購(gòu)買(mǎi)方達(dá)成協(xié)議，以房產(chǎn)作價(jià)向購(gòu)買(mǎi)方進(jìn)行股權(quán)投資，后再以轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式銷(xiāo)售房產(chǎn)。

舉例如下：甲房地公司是由兩個(gè)自然人出資設(shè)立的有限責(zé)任公司，實(shí)收資本3000萬(wàn)元，以3000萬(wàn)元的價(jià)格取得一塊土地10000平方米，隨后進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，投入開(kāi)發(fā)費(fèi)用2000萬(wàn)元，發(fā)生期間費(fèi)用100萬(wàn)元，現(xiàn)在因金融危機(jī)再無(wú)力開(kāi)發(fā)，準(zhǔn)備以10000萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給另一家乙房地產(chǎn)公司。

方案一：如轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目，營(yíng)業(yè)稅及附加=10000×5.6%=560萬(wàn)元，土地增值額=（3000+2000）×130%+560=7060萬(wàn)元，增值額=10000-7060=2940萬(wàn)元，增值率=2940/7060=41.64%，應(yīng)交土地增值稅=2940×30%=882萬(wàn)元，印花稅=10000×0.05%=5萬(wàn)元，企業(yè)所得稅=（10000-5000-100-560-882-5）×25%=863.25萬(wàn)元，假設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，股東們將凈利潤(rùn)全部分配，應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅=（10000-5000-100-560-882-5-865）×20%=517.6萬(wàn)元，應(yīng)納稅總額=560+882+5+863.25+517.6=2827.85萬(wàn)元。

方案二：如轉(zhuǎn)讓股權(quán)，假設(shè)公司的資產(chǎn)總額5500萬(wàn)元，負(fù)債額2500萬(wàn)元，乙公司以7500萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)甲公司全部股權(quán)并負(fù)責(zé)償債，應(yīng)繳納印花稅=10000×0.05%=5萬(wàn)元，個(gè)人所得稅=（7500-3000）×20%=900萬(wàn)元，應(yīng)納稅總額=5+900=905萬(wàn)元。

兩個(gè)方案比較：方案二比方案一節(jié)約稅費(fèi)=2827.85-905=1922.85萬(wàn)元。

3）收入分散籌劃法

收入分散籌劃法是將可以分開(kāi)單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離、分散，以達(dá)到享用較低檔的稅率，合理降低稅負(fù)。

舉例如下：甲房地產(chǎn)企業(yè)出售一幢房屋，房屋價(jià)值1200萬(wàn)元，其中裝修費(fèi)用360萬(wàn)元，項(xiàng)目扣除金額720萬(wàn)元，銷(xiāo)售房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及附加率5. 6%，勞務(wù)合同營(yíng)業(yè)稅及附加率3. 4%，現(xiàn)有兩種方案以供選擇：

方案一：甲企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂一份金額1200萬(wàn)元的房屋購(gòu)銷(xiāo)合同。增值額=1200 -720=480萬(wàn)元，增值率=480 /720 =66. 67%，土地增值稅= 480×40%-720×5% =156萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及附加=1200×5. 6% =67.2萬(wàn)元，甲企業(yè)共應(yīng)承擔(dān)稅負(fù)=156 +67.2 =223.2萬(wàn)元。

方案二：甲企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂兩份合同共計(jì)1200萬(wàn)元，其中一份購(gòu)房合同金額注明840萬(wàn)元，另一份裝修合同標(biāo)明金額360萬(wàn)元，假設(shè)扣除項(xiàng)目金額仍為720萬(wàn)元，其中購(gòu)房合同扣除項(xiàng)目金額為600萬(wàn)元，裝修合同扣除項(xiàng)目金額（成本費(fèi)用）為120萬(wàn)元。則甲企業(yè)增值額為840 -600= 240萬(wàn)元，增值率=240 /600=40%。土地增值稅=240×30% =72萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加=840×5. 6% +360×3. 4% =59.28萬(wàn)元，兩份合同共應(yīng)承擔(dān)稅費(fèi)為72萬(wàn)元+59.28萬(wàn)元=131.28萬(wàn)元。

兩個(gè)方案比較：方案二比方案一節(jié)約稅費(fèi)223.2-131.28=91.92萬(wàn)元。

4）妙用利息扣除進(jìn)行稅務(wù)籌劃

稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。

3.稅收籌劃應(yīng)注意問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售活動(dòng)金額大，稅負(fù)甚重， 稅收籌劃也較為復(fù)雜，因此，在稅收籌劃時(shí)應(yīng)注意如下問(wèn)題：

1）稅收籌劃應(yīng)進(jìn)行成本效益分析企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，最終目標(biāo)是為了合法節(jié)稅，使企業(yè)收益最大化，因此要充分考慮投入與產(chǎn)出效益。2）稅收籌劃必須遵守稅收法律、法規(guī)和政策稅收籌劃必須以依法納稅為前提，保證所籌劃的納稅方案得到稅務(wù)主管部門(mén)認(rèn)可，否則將會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失。

3）稅收籌劃應(yīng)系統(tǒng)、通盤(pán)進(jìn)行考慮在稅收籌劃時(shí)，不能僅把眼光盯在某一納稅最少的方案上，而應(yīng)根據(jù)企業(yè)的總體發(fā)展目標(biāo)去選擇有助于企業(yè)發(fā)展，能增加企業(yè)總體利益的方案。

4）稅收籌劃應(yīng)注意風(fēng)險(xiǎn)防范納稅人進(jìn)行稅收籌劃時(shí)應(yīng)充分考慮其所處外部環(huán)境條件的變遷，未來(lái)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展趨勢(shì)，國(guó)家政策、法律、法規(guī)的可能變動(dòng)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的影響，在收益與風(fēng)險(xiǎn)之間進(jìn)行必要的綜合衡量，保證能夠取得財(cái)務(wù)利益。

4.結(jié)語(yǔ)

總而言之，稅收籌劃是一項(xiàng)涉及面廣而又復(fù)雜的專(zhuān)項(xiàng)工作，企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的具體環(huán)境和各種相互制約因素， 充分利用國(guó)家稅收優(yōu)惠政策，制定最優(yōu)的稅收籌劃方案， 真正使稅收籌劃達(dá)到合理避稅和降低稅負(fù)，增加企業(yè)價(jià)值的作用。

[參考文獻(xiàn)]：

篇13

1.隨著房地產(chǎn)行業(yè)的興起，許多原本從事其他行業(yè)的投資人都把目光轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)行業(yè)。但是行業(yè)不同，使這些企業(yè)的管理者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)不是特別熟悉，經(jīng)常用工業(yè)企業(yè)的稅務(wù)籌劃模式來(lái)管理房地產(chǎn)企業(yè)，這類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)本企業(yè)的稅務(wù)籌劃的認(rèn)識(shí)還有可能混淆工業(yè)會(huì)計(jì)與房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的理念，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員的專(zhuān)業(yè)知識(shí)水平并沒(méi)有達(dá)到行業(yè)要求。稅務(wù)籌劃是整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的中尤其重要的組成部分，在整個(gè)稅務(wù)籌劃過(guò)程中不僅需要企業(yè)內(nèi)各個(gè)職能部門(mén)之間的相互配合，更需要得到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)管理層的高度重視。

2.有些房地產(chǎn)企業(yè)出于對(duì)成本的考慮，沒(méi)有聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算，他們通過(guò)在企業(yè)內(nèi)部設(shè)置的財(cái)務(wù)部門(mén)或管理機(jī)構(gòu)來(lái)開(kāi)展稅務(wù)籌劃的工作，通過(guò)這種方式，雖然可以有效的節(jié)約成本，但是會(huì)使出現(xiàn)在專(zhuān)業(yè)性領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)問(wèn)題得不到及時(shí)的解決。

3.隨著房地產(chǎn)行業(yè)的極速發(fā)展，伴隨著的潛在的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不斷增大，目前問(wèn)題較大的幾個(gè)方面有：房地產(chǎn)項(xiàng)目土地的取得渠道、建設(shè)施工階段的各種類(lèi)型的風(fēng)險(xiǎn)控制、國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的一系列的調(diào)控政策以及相關(guān)的地方法律法規(guī)中隱含的關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一些風(fēng)險(xiǎn)等。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)與稅務(wù)部門(mén)的溝通協(xié)調(diào)問(wèn)題

1.我國(guó)目前的征稅制度對(duì)正在高速發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃來(lái)說(shuō)，具有一定的局限性，具體表現(xiàn)在：在我國(guó)，流轉(zhuǎn)稅是我國(guó)稅收體系中的重要組成部分，而營(yíng)業(yè)稅又是流轉(zhuǎn)稅，是房地產(chǎn)企業(yè)涉稅比重中比較大的一類(lèi)稅種。但因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅是價(jià)外稅，具有可轉(zhuǎn)嫁性，是確認(rèn)發(fā)生了就要征繳的稅種，在很大程度上降低了這類(lèi)稅種在企業(yè)納稅籌劃中的操作空間；另一方面某些企業(yè)缺乏對(duì)納稅籌劃的正確認(rèn)識(shí)，進(jìn)而選擇通過(guò)偷稅漏稅來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的錯(cuò)誤做法。

2.從國(guó)家的整體稅務(wù)發(fā)展層面來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)及咨詢業(yè)務(wù)雖然已經(jīng)發(fā)展了一段時(shí)間，但是還存在著許多的不足。導(dǎo)致不足產(chǎn)生的原因不僅是地域的差異，更重要的是稅務(wù)機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊。房地產(chǎn)企業(yè)的急速增長(zhǎng)，在一定的利益驅(qū)動(dòng)下，部分稅務(wù)機(jī)構(gòu)在內(nèi)部人員還沒(méi)有達(dá)到一定業(yè)務(wù)水平及能力的情況下，就接下了很多房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)業(yè)務(wù)。另一方面，有些稅務(wù)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)職能相對(duì)比較單一，主要集中在為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)的簡(jiǎn)單登記、納稅申報(bào)及日常稅務(wù)的繳納等事務(wù)，而系統(tǒng)的稅收籌劃方案設(shè)計(jì)工作則非常欠缺。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的大致分類(lèi)

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅務(wù)主要分為三大類(lèi)：營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅，本文將分別從這三個(gè)稅種來(lái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃進(jìn)行分析：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅籌劃

目前某些房地產(chǎn)企業(yè)在收客戶樓款的同時(shí)作為一項(xiàng)附加服務(wù)，會(huì)先代收客戶的物業(yè)維修基金、契稅等，到交樓的時(shí)候再將這些款項(xiàng)繳納到相關(guān)部門(mén)。一般房地產(chǎn)企業(yè)將收到的售樓樓款作為營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。而代收代繳的本應(yīng)顧客繳納的煤氣費(fèi)、水電初裝費(fèi)、維修基金、契稅等稅費(fèi)，則應(yīng)在收款時(shí)記“其他應(yīng)付款”，在實(shí)際需要繳納的時(shí)候，從“其他應(yīng)付款”中轉(zhuǎn)出。作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)，應(yīng)該明確區(qū)分客戶所繳納的款項(xiàng)的分類(lèi)，不可模糊地統(tǒng)一計(jì)入營(yíng)業(yè)收入中，這樣就在無(wú)形之中加大了企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的負(fù)擔(dān)。因代收代付的費(fèi)用或稅金因不是企業(yè)的收入，所以在這方面企業(yè)一定要細(xì)化數(shù)據(jù)，財(cái)務(wù)人員要熟悉了解企業(yè)的收入來(lái)源及代收代付費(fèi)用的區(qū)分，做好營(yíng)業(yè)稅的籌劃工作。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅籌劃

依據(jù)我國(guó)相關(guān)的稅法規(guī)定，企業(yè)的所得稅是在企業(yè)整體取得利潤(rùn)的情況下所繳納的稅種。當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)剛成立的時(shí)候，需要大量的資金投入，與一般的企業(yè)不同的是，房地產(chǎn)企業(yè)前期投入很多，在樓盤(pán)拿到預(yù)售證之前，不可以對(duì)外銷(xiāo)售的期間，整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)會(huì)一直呈現(xiàn)為負(fù)數(shù)。企業(yè)如果想要很好的調(diào)控企業(yè)的所得稅，就需要控制房地產(chǎn)企業(yè)從拿地開(kāi)始動(dòng)工到銷(xiāo)售的年限，因?yàn)楦鶕?jù)稅法規(guī)定，企業(yè)的所得稅只可彌補(bǔ)五年內(nèi)的虧損，這就要求企業(yè)的建設(shè)周期最好控制在五年之內(nèi)，這樣才可以最大程度的幫助企業(yè)合理規(guī)避企業(yè)所得稅。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的征收實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，最低稅率是增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除數(shù)為0；最高稅率是增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數(shù)為35%。即房地產(chǎn)企業(yè)所發(fā)生的增值率越高，所適用的稅率也越高。如果一個(gè)企業(yè)的項(xiàng)目分期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，那么選擇按整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清繳還是分期進(jìn)行清繳，將會(huì)在所需繳納的稅額上產(chǎn)生差異。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來(lái)看，一般來(lái)說(shuō)企業(yè)在早期取得的土地的成本會(huì)比較低，早期的房地產(chǎn)的銷(xiāo)售額也會(huì)相對(duì)比較便宜。而近幾年隨著房地產(chǎn)的興起，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀高。那么在計(jì)算土地增值稅的時(shí)候，越早期開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，所取得的增值就會(huì)越低，需要繳納的土增稅也越少；越到近期，隨著房?jī)r(jià)的提升，土地增值稅中的收入也相應(yīng)增加，最后的增值額也會(huì)跨到比（下轉(zhuǎn)第頁(yè)）（上接第頁(yè)）較高一些的稅率檔，對(duì)土地增值稅的繳納也將會(huì)有很大的影響。所以企業(yè)在初期規(guī)劃的時(shí)候，向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)的時(shí)候就要將企業(yè)的規(guī)劃情況說(shuō)明清楚，避免在后期產(chǎn)生巨大的土地增值稅額。

三、淺析完善我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的方法和策略

第一，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，首先要將稅務(wù)籌劃的理念放在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中的重要位置，這個(gè)是做好企業(yè)整體稅務(wù)籌劃的重要步驟。這其中又包括了以下幾點(diǎn)：一是企業(yè)前期開(kāi)發(fā)階段的稅收籌劃。在這個(gè)階段需要企業(yè)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目投資的來(lái)源、企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)模式以及整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的方式等諸多方面進(jìn)行詳細(xì)周到的規(guī)劃，綜合考慮各項(xiàng)因素。二是項(xiàng)目工程建設(shè)期內(nèi)的納稅籌劃。在整個(gè)項(xiàng)目成本核算過(guò)程中影響企業(yè)所得稅、應(yīng)納稅額以及企業(yè)的土地增值稅的計(jì)算。在這個(gè)時(shí)間期間需要處理好籌劃工作，關(guān)于企業(yè)融資利息計(jì)提時(shí)間的劃定、借款費(fèi)用資本化等這些關(guān)鍵問(wèn)題，需要及時(shí)做好費(fèi)用及建筑合同的預(yù)提工作。三是需要房地產(chǎn)企業(yè)建立一整套有效的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的編制要求、重大涉稅風(fēng)險(xiǎn)節(jié)點(diǎn)以及及時(shí)更新的稅收政策變動(dòng)等建立一整套動(dòng)態(tài)的信息資料庫(kù)，完善企業(yè)稅收籌劃中的抗風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，以便企業(yè)可以及時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，并針對(duì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)苗頭制定出有效的應(yīng)對(duì)方案。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通。特別是在稅法和新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則存在差異，實(shí)施各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃時(shí)，要經(jīng)常向主管的稅務(wù)機(jī)關(guān)專(zhuān)管人員進(jìn)行咨詢并做溝通工作。同時(shí)也要重視與專(zhuān)業(yè)的第三方中介服務(wù)機(jī)構(gòu)（稅務(wù)機(jī)構(gòu)）的合作，這些專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的工作人員都能掌握最新的稅務(wù)資訊。