引論：我們?yōu)槟砹?3篇土地開發(fā)定義范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

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Key words: surveying and mapping technology; The land development and consolidation; Concepts; Application points

中圖分類號：F301.24 文獻標識碼：A文章編號：

前言:隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，人們開發(fā)環(huán)境、利用資源和整合自然的需求層次越來越高，測繪技術(shù)在土地開發(fā)整理項目中的應(yīng)用是這一需求在土地工作的具體體現(xiàn)，在土地開發(fā)整理過程中合理應(yīng)用用測繪技術(shù)，不但可以有效利用其基礎(chǔ)性作用，而且可以規(guī)范土地開發(fā)整理過程的科學管理，也可以在現(xiàn)實中緩解整個社會對土地粗放型對土地的需求。要想在土地開發(fā)整理的過程中做好測繪工作，就應(yīng)該從相關(guān)概念入手，理解測繪技術(shù)在土地開發(fā)整理的現(xiàn)實意義，并在此基礎(chǔ)上有這針對性地提出應(yīng)用工作的要點

1土地開發(fā)整理相關(guān)概述

1.1 土地開發(fā)整理的定義

土地開發(fā)整理是合理開發(fā)利用土地資源，確保耕地總量動態(tài)平衡的重要舉措。土地開發(fā)整理是以有效耕地面的增加積并以耕地質(zhì)量的提高為中心工作，通過對未利用土地、廢棄地、中低產(chǎn)田、閑置地等實行田、水、路、林、村及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的綜合整治開發(fā)，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件、居住環(huán)境和生態(tài)環(huán)境。

1.2土地開發(fā)整理的意義和現(xiàn)狀

土地開發(fā)整理是保障各項建設(shè)用地，實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡，提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的效益，實現(xiàn)土地資源的節(jié)約集約利用，快農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化調(diào)整，保障經(jīng)濟建設(shè)用地，進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展、改善生態(tài)環(huán)境和農(nóng)民增收致富的一項十分重要的工作。

當前，我國各地土地開發(fā)整理工作取得了很大的進展，但是在部分土地開發(fā)整理項目中。存在測繪成果質(zhì)量不符合測量規(guī)范要求，甚至偽造測繪成果、虛報測量數(shù)據(jù)的問題。因此要提高土地開發(fā)整理工作水平，促進土地開發(fā)整理工作健康發(fā)展，尤其是加強土地開發(fā)整理項目測繪管理工作。

2測繪工作在土地開發(fā)整理項目中的意義

土地開發(fā)整理工程的各個時期都會貫穿著測繪技術(shù)的應(yīng)用，土地開發(fā)整理工程的前期要對整個整理項目區(qū)內(nèi)的地形地貌測繪、最終形成一張地形圖，為規(guī)劃設(shè)計提供準確的底圖，保證規(guī)劃決策的準確性。同時為土地登記、土地統(tǒng)計提供準確的權(quán)屬界線和各種地類界線的平面位置和面積。在中間施工過程中，需要提供準確的水準網(wǎng)與導(dǎo)線網(wǎng)，提供施工依據(jù)。土地開發(fā)整理工程后期，在土地利用現(xiàn)狀調(diào)查成果的基礎(chǔ)上，對現(xiàn)場進行補充調(diào)查和補測，進行詳細的地籍調(diào)查和地籍測繪，進行面積權(quán)屬等變更，讓土地所有者、土地使用者簽字確認。

3測繪技術(shù)在土地開發(fā)整理項目中的應(yīng)用要點

3.1在土地開發(fā)整理項目項目的前期階段應(yīng)用要點

土地開發(fā)整理項目測繪是土地開發(fā)整理項目前期工作的基礎(chǔ)，測繪成果真實性、準確性直接關(guān)系項目區(qū)現(xiàn)狀分析和項目規(guī)劃設(shè)計方案、投資預(yù)算的確定，直接關(guān)系項目各項工程的布局。

對項目區(qū)地形地貌，老舊村莊、廢棄村臺復(fù)墾、地下管線、道路，土地開發(fā)整理中涉及的一些破碎地形地貌的詳細數(shù)據(jù)描述，其范圍內(nèi)的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、水系、林網(wǎng)、墳?zāi)沟姆植肌⒌缆方煌ňW(wǎng)面積、界址等方面的信息，在準確性、現(xiàn)勢性上有較高的要求。這些涉及工程項目的可行性分析、項目申報的審批、前期工程方案的規(guī)劃、工程預(yù)算的準確性以及施工圖的設(shè)計。只有提供準確的各屬性信息，供各協(xié)作部門決策、協(xié)調(diào)，才能作出合理的規(guī)劃決策。

3.2在土地開發(fā)整理項目施工階段應(yīng)用要點

主要提供數(shù)據(jù)給工程監(jiān)理部門和施工單位。監(jiān)理部門以測繪信息為標準對施工進行監(jiān)督控制，確保農(nóng)田“灌的上、排的出”、道路、橋梁位置準確實用等。施工單位需要根據(jù)專業(yè)測繪單位提供的前期測量成果及設(shè)置的專門控制點(界)石，對點位進行加密重新布測平差，制定方案報監(jiān)理部門許可后平差成果即可使用。在施工過程中，施工單位對涉及測繪的每一施工環(huán)節(jié)進行報批，監(jiān)理部門審批同意后方可進行下一道工序。

3.3工程項目竣工驗收階段應(yīng)用要點

此時，需要對完成的工程項目進行測繪，為規(guī)劃、設(shè)計、施工提供佐證，確認設(shè)計是否符合規(guī)劃、施工是否按圖施工、計量是否按實際完成的工程量進行支付的。此時的測量成果是工程項目及各管理部門的存檔及管理資料。

3.4測繪工作施工中的技術(shù)要點

首先，合理確定測量精度。土地開發(fā)整理項目對于測量精度要求相對而言不是很高。在地勢較平坦地區(qū)的測圖比例尺1：2000即可;而起伏變化大、通視困難的區(qū)域應(yīng)1：1000就可以滿足要求了。對于泵站修建或改造、房屋拆遷處需達到比例尺1：500才可以。并不是比例尺測的越詳細越好，只要能滿足要求即可，精度太高會形成不必要的浪費。其次，關(guān)鍵點測量必不可少。要加測高程趨勢變化點、坎頂、坎腳線的位置和標高，溝、渠等面積及坡比。這樣有利于工程量計算、水系高程設(shè)計等。其三，合理布設(shè)高程網(wǎng)點。平坦地區(qū)一般可以60米為網(wǎng)格施測，地貌破碎、地形變化復(fù)雜地區(qū)施測高程點網(wǎng)格間距一般為40米。其四，測區(qū)應(yīng)埋設(shè)足夠的標石，注記高程和坐標，以利進行工程施工控制。最后，現(xiàn)狀地物要詳細。測繪成果圖上除反映居民地、林地、 溝、渠、電、管線等現(xiàn)狀地物及其使用年限外，對于舊村復(fù)墾、廢棄村臺、舊城改造的地方，還應(yīng)統(tǒng)計出每戶的房屋面積、新舊程度、建筑密度 、林地樹木的種類、年齡、面積，墳穴的位置、數(shù)量等，為規(guī)劃設(shè)計、概預(yù)算提供充分條件。

結(jié)束語：

綜上所述，測繪是一項工作量大、基礎(chǔ)性強、涉及面廣的工作，在土地開發(fā)整理項目中作用是基礎(chǔ)性和測繪工作極為繁瑣零碎、涉及面廣、工作量大，因此要利用好測繪技術(shù)服務(wù)土地開發(fā)整理項目，在科學決策、節(jié)約投資、規(guī)范工程行為等方面起到重大的作用。

參考文獻：

[1] 黃華明，馮達.解讀《湖南省土地開發(fā)整理項目測繪技術(shù)規(guī)范》[J].現(xiàn)代農(nóng)業(yè).2009，11.

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一、沿線土地開發(fā)對地鐵建設(shè)融資的意義

地鐵建設(shè)資金主要來源于政府財政撥款、運營收入、土地運作收益以及銀行貸款等籌融資方式為地鐵工程建設(shè)提供資金保障，滿足地鐵線路建設(shè)資金需求。從國外地鐵軌道交通建設(shè)經(jīng)驗來看，地鐵對提升沿線土地價值效果顯著，反過來，地鐵沿線土地開發(fā)能有效解決地鐵建設(shè)融資難問題，也是保證地鐵健康可持續(xù)發(fā)展的重要方式。沿線土地開發(fā)對地鐵建設(shè)融資的意義主要有：

1、籌集資金

土地作為一種稀缺資源，其資源配置要體現(xiàn) “誰投資、誰受益”的原則，地鐵建設(shè)帶動沿線土地升值，通過土地運作為地鐵籌集建設(shè)資金。地鐵公司部屬開發(fā)公司成立土地儲備中心，專門負責地鐵沿線的一級土地納入地鐵收儲范圍，通過土地運作獲取土地出讓收益，土地出讓凈收益是建設(shè)資金的重要來源之一。 目前，南京地鐵就采用這一方式來解決地鐵建設(shè)資金。

2、還本付息

主要是通過“地鐵+物業(yè)”模式將地鐵與沿線土地物業(yè)開發(fā)聯(lián)合起來，地鐵公司可對沿線土地自行進行商業(yè)、居住、辦公、酒店等用地的配套設(shè)施開發(fā)，以土地二級開發(fā)為主，長期持有部分優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)，每年都可獲得長期穩(wěn)定的開發(fā)收益用于還本付息。目前，我國地鐵沿線綜合開發(fā)工作尚處于起步階段，南京地鐵在車站和停車場上蓋物業(yè)、線路沿線地塊開發(fā)等方面就進行了有益的嘗試。

3、彌補運營虧損

地鐵作為一種新型的交通方式，高昂的運營成本以及設(shè)備更新、維保費用導(dǎo)致地鐵資金需求量極大，而僅僅靠地鐵運營收入遠遠不能滿足地鐵建設(shè)、運營成本需要，為了協(xié)調(diào)地鐵運營虧損，可以將地鐵沿線的地塊通過某種運作方式，交由地鐵開發(fā)公司開發(fā)，獲取開發(fā)收益和租賃費用，以土地運作收益彌補地鐵運營虧損，同時地鐵沿線土地開發(fā)還能夠吸引客流，帶來客流增長，增加地鐵運營收入，提升地鐵運營收益。

二、TOD模式與地鐵土地開發(fā)

1、TOD模式

TOD（Transit oriented development）指“以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式”，對于TOD很有多定義，比較典型的認為：TOD是一個緊湊布局的、功能混合的社區(qū)，以一個公共交通站點為社區(qū)中心，通過合理的設(shè)計，鼓勵人們較少的使用汽車，更多地乘坐公共交通。這樣的一個公交社區(qū)以公交站點為中心向外延伸大約1/4英里（約400米），相當于步行5分鐘的距離，位于社區(qū)中心的是公交站點及環(huán)繞在其周圍的公共設(shè)施和公眾空間。公交站點充當與周圍其他區(qū)域聯(lián)系的樞紐，而公共設(shè)施則成為本區(qū)域最為重要的核心。其特點在于集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一身的“混和用途”。

TOD模式在歐美國家已有很多成功的實踐，它提供了一種有別于傳統(tǒng)發(fā)展模式的新的土地利用模式，在緊湊的土地上為多種層次的人群提供多樣性的服務(wù)，在區(qū)域規(guī)劃、城市化地區(qū)、新建地區(qū)、改建地區(qū)等多個層面上都具有廣泛的適用性，尤其是在區(qū)域內(nèi)發(fā)展由多個TOD網(wǎng)絡(luò)化用地模式，將極大地加強整個區(qū)域內(nèi)公共交通系統(tǒng)的使用效率，增強區(qū)域快速公交系統(tǒng)的發(fā)展前景。一個典型的TOD由以下幾種用地功能結(jié)構(gòu)組成：公交站點、核心商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)、公共設(shè)施、居住區(qū)、“次級區(qū)域”。

2、地鐵土地開發(fā)

地鐵是一種高效率、大容量的公共交通系統(tǒng)，若能將城市地鐵建設(shè)與沿線土地開發(fā)予以有效結(jié)合，將大大提高區(qū)域的交通可達性，形成良好的集聚效應(yīng)，促進經(jīng)濟的快速發(fā)展。土地是交通的載體，交通與土地利用是互相制約的動態(tài)互動關(guān)系，本質(zhì)上是一個整體，也就是說，在規(guī)劃階段，即應(yīng)該考慮地鐵與沿線土地利用的綜合規(guī)劃，只有將二者統(tǒng)一規(guī)劃才能實現(xiàn)有效的土地利用和滿足城市地鐵的客流需求，可實現(xiàn)城市地鐵建設(shè)與土地利用的優(yōu)化互動發(fā)展。

國內(nèi)地鐵沿線土地開發(fā)的流程是，地鐵公司部屬開發(fā)公司受政府委托成立土地儲備中心，對地鐵沿線一定區(qū)域范圍內(nèi)的土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、置換、收購，并進行適當?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍的生地、毛地變?yōu)?/p>

“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的熟地后出讓，獲取土地開發(fā)收益。土地儲備分中心可以經(jīng)過運作土地掛牌上市、規(guī)劃好存量土地形成有規(guī)劃、有籌劃、有目標的梯度出讓方案、落實好沿線收儲土地，切實做好土地開發(fā)融資工作。目前，國內(nèi)現(xiàn)行的土地一級開發(fā)收益具體由三個過程階段獲?。?/p>

1）地鐵公司部屬開發(fā)公司在將生地轉(zhuǎn)熟地的開發(fā)階段完成后，按一定的比例獲取土地一級開發(fā)收益回報；

2）土地出讓階段，將土地一級開發(fā)的總投資本錢計入土地出讓價格的計價部分，然后進行“招、拍、掛”。若地鐵公司部屬開發(fā)公司獲取土地開發(fā)權(quán)，則實際支付土地出讓費用為土地出讓價減去土地一級開發(fā)的總投資本錢。獲取土地開發(fā)權(quán)后地鐵公司部屬開發(fā)公司對地塊進行二級開發(fā)獲取物業(yè)開發(fā)收益；

3）土地出讓后，土地的出讓價格減去土地一級開發(fā)的總投資額，再扣除8%的政府財政收費和2%的土地儲備辦理費后的凈收益專項用于地鐵建設(shè)。

三、土地TOD開發(fā)模式與地鐵盈利

傳統(tǒng)上地鐵運營會使地鐵沿線土地價值增值，而地鐵本身不能從這種外部性中獲益，將TOD思想引入到地鐵沿線周圍土地開發(fā)上，形成地鐵沿線土地TOD開發(fā)模式，即先進行地鐵建設(shè)，然后城市開發(fā)的重點沿著地鐵路線開發(fā)，這樣地鐵公司提前對地鐵沿線土地進行儲備，并通過適當?shù)耐恋剡\作機制將土地升值收益納入地鐵建設(shè)。從根本上說，土地TOD開發(fā)是一種用地模式，是一種城市規(guī)劃的新思想，有利于解決城市建設(shè)中的許多矛盾。

目前，各大城市的實際情況是地鐵造價高昂，政府財力有限，因而地鐵融資難就成為不爭的事實，而不管地鐵采取股權(quán)融資還是債權(quán)融資，都要求地鐵能夠盈利。因此為解決地鐵融資問題，必須考慮構(gòu)造地鐵盈利模式，使地鐵成為盈利性行業(yè)，從而達到地鐵自建、自營、自還。隨著“以地補路”、“以地補橋”的運作方式日漸成熟，政府部門逐漸意識到通過良好的土地運作機制獲取土地收益，為地鐵盈利提供資金保證。而目前的情況是地鐵建設(shè)帶動了地鐵沿線土地升值，獲得升值收益的不是地鐵公司，而是房產(chǎn)開發(fā)商。為了協(xié)調(diào)地鐵運營虧損，可以將地鐵沿線的土地通過土地運作方式，交由地鐵公司開發(fā)，用開發(fā)收益彌補地鐵經(jīng)營虧損。

根據(jù)TOD土地開發(fā)模式，地鐵公司在取得地鐵沿線土地的開發(fā)權(quán)后，可以對土地進行綜合開發(fā)利用，具體可據(jù)地理位置、周邊環(huán)境的具體情況選擇不同的組合：1）位于市中心的的區(qū)域土地開發(fā)已經(jīng)比較成熟，可利用地鐵站點的建設(shè)，促進城市中心的改造，建設(shè)以站點為中心，集商業(yè)、居住、辦公空間為一體，形成有活力的、交通便捷的中心區(qū)；同時在較大型的換乘中心可采用換乘中心加購物中心的模式，這里交通換乘能力強，客流量大，因此可以帶來較大的商機，也可以根據(jù)具體情況開發(fā)餐飲、娛樂等設(shè)施；2）位于新城的區(qū)域土地，周圍土地開發(fā)程度不高，可提前做好規(guī)劃，提前對地鐵沿線的土地納入土地儲備中，集中開發(fā)為居住、商業(yè)、公建用地的新區(qū)中心，塑造新城的活力；3）位于城市郊區(qū)的區(qū)域土地，周邊環(huán)境比較復(fù)雜，可以建成以車站為中心，形成以地鐵為主體，不同交通方式聚集的交通換乘樞紐，以此組織不同方向客流方便到達城市各中心區(qū)和主要居住地。

香港地鐵在這一方面做得尤為突出，香港地鐵之所以能夠盈利的主要原因就是香港政府采用“地鐵+物業(yè)”模式，即在發(fā)展軌道交通的同時結(jié)合周邊物業(yè)共同發(fā)展，實現(xiàn)土地的集約化利用。具體做法是在為建設(shè)地鐵融資時采取出售周邊物業(yè)的方式，將地鐵沿線的土地出售給開發(fā)商進行開發(fā)。由于地鐵交通的發(fā)展必然導(dǎo)致人們出行方式選擇步行，而步行方式又促使開發(fā)商在打造TOD的時候注重廣場、花園、天橋等公共設(shè)施的建設(shè)吸引和帶動乘客，從而提高地鐵的投資回報，隨著社區(qū)的逐漸成熟，也有利于房產(chǎn)的保值和升值，最終形成良性循環(huán)?！暗罔F+物業(yè)”開發(fā)模式的精髓是地鐵與物業(yè)產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一，使沿線土地升值的外延收益轉(zhuǎn)為投資者的內(nèi)部收益；同時，統(tǒng)籌鐵路運營與物業(yè)開發(fā)，也能改善地鐵運營效益，使其實現(xiàn)收支平衡并有所盈利，這樣做的結(jié)果是政府、開發(fā)商和城市居民的“多贏”。

廣州地鐵沿線土地開發(fā)的經(jīng)驗是地鐵開通帶動了沿線商業(yè)的發(fā)展，提高了沿線房地產(chǎn)的競爭力，形成了獨特的“地鐵經(jīng)濟帶”；而高密度的土地利用反過來又為地鐵的正常運營提供了充足的客源保障。因此，在地鐵新線的規(guī)劃建設(shè)中，應(yīng)爭取提前把握沿線商機，以盡快獲得沿線土地開發(fā)權(quán)，利用地鐵車站設(shè)施和通道設(shè)置、借口的超前規(guī)劃安排，引導(dǎo)各類開發(fā)商共同在某一節(jié)點上迅速形成組團效應(yīng)，制造具有一定規(guī)模的客流發(fā)生源，這樣既可以增加地鐵公司資源開發(fā)收益而且可以為增加地鐵客運收入，提升地鐵盈利空間。

由此可見，在地鐵建設(shè)規(guī)劃中采用TOD土地開發(fā)模式，可以很好的解決地鐵運營的外部性問題，但這種情況多用于新線規(guī)劃，因此新線地鐵建設(shè)應(yīng)超前規(guī)劃，對擬建地鐵線路周圍地塊，提前進行儲備，為地鐵將來發(fā)展提供新的空間。對已經(jīng)規(guī)劃和建設(shè)好的城市區(qū)域，利用這種模式很難解決外部性問題，國內(nèi)有學者提出了建立地鐵沿線單位有償受益制度，比如對地鐵沿線一定范圍內(nèi)有經(jīng)營收入的工商企業(yè)按其不同的收益和收入情況，確定不同的收費標準，征收一定的費用，用于抵補政府對地鐵的財政補貼。

參考文獻：

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[2]秦春寶.南京地鐵公司盈利模式分析及相關(guān)政策研究[D].南京：東南大學，2004.

[3]鄭俊.甄峰.南京地鐵對房產(chǎn)開發(fā)的影響及沿線土地開發(fā)策略研究[J].安徽師范大學學報（自然科學版），2007，30（2）：167-171.

[4]樊曉峰.城市地鐵開發(fā)的房地產(chǎn)增值效益與周邊土地開發(fā)模式研究—以深圳為例[D].杭州：浙江大學，2008.

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一、土地開發(fā)整理相關(guān)概述

1、土地開發(fā)整理的定義

土地開發(fā)整理是合理開發(fā)利用土地資源，確保耕地總量動態(tài)平衡的重要舉措。土地開發(fā)整理是以有效耕地面的增加面積并以耕地質(zhì)量的提高為中心工作，通過對未利用土地、廢棄地、中低產(chǎn)田、閑置地等實行田、水、路、林、村及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的綜合整治開發(fā)，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件、居住環(huán)境和生態(tài)環(huán)境。

2、土地開發(fā)整理的意義和現(xiàn)狀

隨著近幾年我國對土地資源的重視，土地開發(fā)整理工作取得了較快的發(fā)展并得到了進一步的完善，但在土地開發(fā)整理工作中，部分地區(qū)還存在著許多不規(guī)范的現(xiàn)象，特別是關(guān)于測繪工作的部分，不按標準進行，測量的數(shù)據(jù)不準確，甚至有些測繪成果是偽造出來，這都在一定程度上影響了土地開發(fā)整理工作的進行。 加強測繪管理工作，可以有效的提高土地開發(fā)整理工作的水平，使土地開發(fā)整理工作走上健康的軌道上來。

二、工程測繪在土地開發(fā)整理中的作用

在土地的開發(fā)整理工作中，測繪技術(shù)的應(yīng)用需要根據(jù)不同土地狀況的情況合理采用相關(guān)的測繪技術(shù)。在土地開發(fā)整理過程中，對于測繪工作的展開可以分為兩個方面進行探究。根據(jù)不同階段和不同時期的土地開發(fā)需求開展工作，將地籍測繪和工程測繪進行合理應(yīng)用。

1、為土地工程開發(fā)整理提供數(shù)據(jù)支持

在土地開發(fā)整理項目的建設(shè)中，只有運用科學的決策才能為各項工作的開展提供有力保障，實現(xiàn)對環(huán)境、經(jīng)濟和資源的前期工作的信息采集，并與為土地開發(fā)整理的工作進行指導(dǎo)。這些要素也是工程測繪的基本內(nèi)容，使用數(shù)據(jù)庫將各種信息進行管理，可以為工程項目的決策提供決策依據(jù)。同時，土地開發(fā)整理工作需要耗費大量的資金，做好工程前期的預(yù)算也尤為重要，可以加強對工程成本的控制，確保工程方法的全面有效實施，促進預(yù)期的經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。

2、規(guī)范工程的行為

土地開發(fā)整理的工作是對國家土地資源進行合理利用的重要建設(shè)工程，其操作實施的工程必須符合國家的相關(guān)施工標準，制定適合的施工設(shè)計方案，對于測繪的基本資料要進行詳細的核實，并確保其準確性。土地開發(fā)整理的施工設(shè)計作為工程前期的重要準備工作，對于土地整理的工作具有很重要的作用。因而，在工程施工的設(shè)計中，要加強對測繪工程的詳細規(guī)劃，避免產(chǎn)生一些不避免的麻煩，導(dǎo)致工程的成本增加。所以，在土地開發(fā)整理過程中，要進行合理的比例尺設(shè)置，一般是 1：2000的比例，來應(yīng)對土地地勢起伏變化不突出的土地特征，而在一些土地結(jié)構(gòu)過于多樣的地區(qū)，應(yīng)該適當調(diào)整比例尺大小，選用 1：1000 的比例尺。而且，在成圖規(guī)范的標準要求方面，需要建立統(tǒng)一的測繪平臺，發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)信息的快捷性和海量性特性，將多種土地開發(fā)整理的信息資源進行共享，以促進相關(guān)決策的科學執(zhí)行。

3、節(jié)約投資

土地開發(fā)整理是個需要巨大投資的工程，其工程在施工的很多環(huán)節(jié)都需要充足的資金做保障才能進行。因此在施工中，可以采用概算控制預(yù)算和預(yù)算控制決算的方式來進行，將工程建設(shè)的資金應(yīng)用細化到每一個環(huán)節(jié)，從工程的初期就注意資金的控制和節(jié)約，從而為整個工程的建設(shè)打好基礎(chǔ)。在這個目標的實行中，需要將工程測繪的成果進行高度把關(guān)，使其數(shù)據(jù)和結(jié)果具有一定的準確性，能夠反映土地開發(fā)區(qū)域內(nèi)的基本現(xiàn)狀，促進設(shè)計方案的不斷優(yōu)化，進行合理的投資計算和效益分析。

三、測繪工程在土地開發(fā)整理中的應(yīng)用

1、地籍測繪在工程前期的應(yīng)用

地籍測繪的主要測量對象是無規(guī)則性的土地，通過裁彎取直，實現(xiàn)詳細而精準的地籍測量，為土地開發(fā)整理前期（土地登記、土地統(tǒng)計）提供相關(guān)數(shù)據(jù)資料，進而為圖紙的測繪提供相關(guān)依據(jù)。地籍圖是在地籍測繪基礎(chǔ)上，進一步加以補充、補測、修測編制而成。地籍圖的編制，要讓土地使用者、所有者，以及周圍鄰居都參與其中，并要獲得他們的認同、簽字，從而避免以后產(chǎn)生不必要的糾紛。 因此，地籍測繪是保障土地開發(fā)整理合法性及其使用者合法權(quán)益的重要手段。在土地開發(fā)的前期及設(shè)計階段，要求評價項目區(qū)的地形地貌，評價舊城改造、舊村復(fù)墾造成的損失及搬遷人口，使用數(shù)據(jù)詳細地描述舊城鎮(zhèn)的道路、地下管道，以及與項目相關(guān)的破碎地形地貌。其中林地、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、墳?zāi)沟拿娣e及分布方面的信息，在實時性、準確性上的要求較高。全面預(yù)測、分析整個土地開發(fā)整理項目，是確保下一階段工作順利開展的重要保障。因此，在土地開發(fā)規(guī)劃階段，地籍測繪還肩負著為城市規(guī)劃、環(huán)境管理、工程設(shè)計提供必要數(shù)據(jù)支持的重要任務(wù)。

2、規(guī)劃設(shè)計階段的測繪

在土地開發(fā)整理規(guī)劃設(shè)計階段，需對項目區(qū)的地形地貌，其范圍內(nèi)的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、道路、溝渠等，也即田、水、路、林、村方面的信息在準確性、現(xiàn)勢性上進行詳細調(diào)查測繪，以使決策和設(shè)計迅速、準確。這一階段對測繪的要求最高，內(nèi)容要求比較詳細，是設(shè)計單位編制設(shè)計的依據(jù)，合格的測繪成果能夠保證設(shè)計的完善與準確，而成功的設(shè)計不僅能保證設(shè)計的優(yōu)化、合理計算投資、準確地進行效益分析，還能更好地指導(dǎo)施工作業(yè)，也是監(jiān)理單位進行監(jiān)理的依據(jù)和竣工驗收的比照。

具體地說，這一階段的測繪主要是對項目區(qū)范圍內(nèi)的現(xiàn)狀進行勘測，并繪制項目區(qū)現(xiàn)狀圖，進而以現(xiàn)狀圖為基礎(chǔ)底圖設(shè)計編制項目區(qū)規(guī)劃圖。首先，要對項目區(qū)進行控制測量，分析項目區(qū)實際地形地貌狀況，合理確定測量選取的投影、坐標系及測圖比例尺，依據(jù)相應(yīng)的測量規(guī)范，按照設(shè)計要求詳細測繪項目區(qū)的地形地貌、田、水、路、林等現(xiàn)狀內(nèi)容;同時，在測區(qū)埋設(shè)足夠的標石，注記高程和坐標，以便于進行工程施工控制。

3、土地開發(fā)整理項目的施工和管理階段

在整個項目正式實施后，施工單位或業(yè)主單位，可以根據(jù)測量過程中設(shè)置和使用過的控制點( 界) 石，通過技術(shù)恢復(fù)或者在保護比較完好的情況下，直接可以使用，進入施工。所以這也從另一個側(cè)面提醒我們，土地開發(fā)整理項目所需的測繪工作雖然分為多個階段，而各個階段的實施人員、單位以及精度要求都不同，但測繪的基礎(chǔ)作用是相通的，我們完全可以完善一套技術(shù)規(guī)范要求，使各階段的測繪成果可以重復(fù)使用，即保證了精度，也節(jié)約了工作量、工作時間和費用。工程結(jié)束后，在驗收過程中，需要提供土地開發(fā)整理的項目竣工圖件作為驗收的基本依據(jù)，竣工圖是應(yīng)該和原來的規(guī)劃設(shè)計圖相對應(yīng)的，以便驗收和比對。

結(jié)束語

測繪在土地開發(fā)整理中的作用不言而喻，測繪數(shù)據(jù)是決策正確的最基本保證，理想的測繪成果應(yīng)反映開發(fā)整理區(qū)域的地形、地物、交通、水系、境界、地類等現(xiàn)狀信息，無論是組織施工，還是竣工驗收，所執(zhí)行的先決條件是有科學可行的工程設(shè)計，要做好符合實際的設(shè)計，測繪資料就必須詳實，能反映出設(shè)計所需要的一切數(shù)據(jù);而竣工驗收測繪則直接關(guān)系到項目的工程量統(tǒng)計和驗收結(jié)論，需要更加嚴謹認真。

參考文獻

[1]梁梅.淺析地籍測繪在土地開發(fā)整理中的應(yīng)用[J].現(xiàn)代物業(yè)(上旬刊).2011，07.

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1 引言

眾所周知，我國人均占有土地少，耕地面積的數(shù)量僅占全部土地面積的10.4%，且耕地資源總體水平差，土地浪費嚴重，利用率低，而隨著人口的不斷增加和城市化進程的推進，耕地每年還在以數(shù)百萬畝的速度遞減。隨著時間的推移，人地矛盾必將異常尖銳。在科學發(fā)展觀的指導(dǎo)下，如何實現(xiàn)土地資源的內(nèi)涵集約化使用和房地產(chǎn)業(yè)界的可持續(xù)發(fā)展是當前國民經(jīng)濟各相關(guān)部門應(yīng)當關(guān)注的課題。由于房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間存在著較高的關(guān)聯(lián)，本文針對金融信貸對房地產(chǎn)業(yè)的支持水平與房地產(chǎn)業(yè)每年開發(fā)的土地規(guī)模的相關(guān)性進行實證研究，并從金融學的角度提出實現(xiàn)土地集約化使用以及房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)性發(fā)展的政策建議。

2 文獻綜述

Meir(2001)通過對歐洲工業(yè)社會早期數(shù)據(jù)的研究得出：土地的使用權(quán)決定于融資成本以及融資的可得性，而可得性則主要取決于資金需求者（地產(chǎn)者）是否能給予供給者客觀的資本利得。Tomas和David（2007）在對美國大部分企業(yè)的調(diào)查研究后發(fā)現(xiàn)：50％的企業(yè)擁有自己的土地，他們囤積土地并用于擔保抵押獲得更多的融資。同時伴隨房地產(chǎn)價格的上漲可以獲得資本利得，而這些所得則用于獲得新的融資。本文認為這種放寬限制的信貸制度是導(dǎo)致美國次貸危機的主要原因之一。周京奎（2006）對中國20個城市的住房價格與土地價格的互動傳導(dǎo)機制實證分析后得出：銀行貸款的增加可以促進房地產(chǎn)投資，從而推動房價上漲，并導(dǎo)致土地購置面積的增加。也就是說，銀行貸款間接推動了房地產(chǎn)業(yè)對于土地的購買和開發(fā)。易憲容（2007）認為我國房地產(chǎn)市場最大的問題之一是房地產(chǎn)市場的收益市場化與生產(chǎn)要素（如土地、資金）非市場化的矛盾，從而導(dǎo)致了收益為少數(shù)人所有，成本則要整個社會承擔的局面。房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的過分依賴在于國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的融資不是依照市場本身、依照企業(yè)融資法則來進行，而是政府過于頻繁、過多的介入所致。對房地產(chǎn)融資體系的改革，僅是金融市場的技術(shù)性調(diào)整和改革是不夠的，應(yīng)該從改變政府對金融市場的控制方式和改善與市場運作的效率入手。從尊重企業(yè)融資內(nèi)在法則入手，去除政府對金融的壟斷，形成有效的市場競爭機制。

盡管房地產(chǎn)業(yè)對土地的開發(fā)會受到各種因素的影響，如國民收入的增加，導(dǎo)致對住房的需求的增加，使得房地產(chǎn)業(yè)加大了對土地的開發(fā)程度，也導(dǎo)致了住房價格的上升，但本文僅從金融業(yè)資金供給對房地產(chǎn)業(yè)土地開發(fā)的影響作出定量分析。

3 研究方法和數(shù)據(jù)描述

本文將采用計量經(jīng)濟學方法，建立單變量回歸模型，對房地產(chǎn)業(yè)每年土地開況與銀行信貸支持之間的關(guān)系進行

實證分析。由于可能產(chǎn)生違回歸，因此，首先要對所采用的變量數(shù)據(jù)進行平穩(wěn)性檢驗，然后進行協(xié)整檢驗，以確立金融信貸對房地產(chǎn)發(fā)展是否具有穩(wěn)定的關(guān)系。最后，采用誤差修正模型分析金融信貸與房地產(chǎn)發(fā)展的互動關(guān)系。

4 實證分析結(jié)果

(1)平穩(wěn)性檢驗。在設(shè)立模型和對模型進行估計之前，需要先考察數(shù)據(jù)序列X和Y的平穩(wěn)性，并且分別記他們對應(yīng)的差分序列為ΔX和ΔY，2階差分序列表示為Δ2X和Δ2Y。對于1997年至2006年期間的年度數(shù)據(jù)，進行單位根后得出的檢驗結(jié)果如表1所示。

表1的結(jié)果顯示X是2階單整的，Y是2階單整的。根據(jù)協(xié)整的定義，只有當單整的階數(shù)相同時， 才有可能存在長

期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。因此，本文根據(jù)E-G兩步法對房地產(chǎn)土地開發(fā)面積和金融貸款支持的關(guān)系進行協(xié)整檢驗。首先，應(yīng)用普通最小二乘法進行回歸分析，得到回歸方程為：

Y=5489.24+4.50XR2=0.896

(3.65)(8.29)

然后，通過樣本觀測值與估計值，得到殘差，對殘差進行平穩(wěn)性檢驗，檢驗結(jié)果得到，在5%的顯著水平下，殘差序列不存在單位根，是平穩(wěn)序列。檢驗結(jié)果顯示房地產(chǎn)土地開發(fā)面積和金融貸款支持存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。國內(nèi)銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)的貸款支持每增加1億元，房地產(chǎn)土地開發(fā)面積就增加了4.5萬平方米。在統(tǒng)計意義下，貸款支持對房地產(chǎn)土地開發(fā)面積影響顯著。擬和優(yōu)度較高，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對土地開發(fā)的程度有89.6％的變化，可以由銀行貸款數(shù)量解釋。

5 結(jié)論和建議

通過實證分析得到，房地產(chǎn)業(yè)土地開發(fā)程度與銀行業(yè)信貸對房地產(chǎn)業(yè)的支持程度相關(guān)。房地產(chǎn)市場是金融市場的服務(wù)對象之一，同時房地產(chǎn)也是金融資產(chǎn)的重要組成部分。

因此，本文認為，基于銀行信貸對于房地產(chǎn)業(yè)土地開發(fā)的影響，政府可以通過控制銀行對于房地產(chǎn)業(yè)的信貸水平，來控制房地產(chǎn)業(yè)對于土地這種稀缺資源的開發(fā)。

(1)在總量上減緩銀行業(yè)對于房地產(chǎn)業(yè)信貸的幅度，從而在總體上控制房地產(chǎn)商對土地的過度開發(fā)。

(2)在結(jié)構(gòu)上進行控制，實行區(qū)別對待的激勵機制?？梢詫δ切┎辉僬加眯碌耐恋赜绕涫寝r(nóng)田的房地產(chǎn)機構(gòu)實行更優(yōu)惠和鼓勵的信貸供給政策。這樣，交給市場自身去實現(xiàn)土地的集約化使用。

(3)采取一定的行政指導(dǎo)方法來解決眼下的土地過度開發(fā)的問題也是必要的。當前，要一方面“把好土地、信貸兩個閘門”，減少增量供應(yīng)，盤活土地和房屋存量；另一方面繼續(xù)“遏制投機、抑制投資”。通過一系列的組合調(diào)控，既管好稀缺的土地資源，又能實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

參考文獻

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一、劃撥土地使用權(quán)的取得是無償?shù)膯幔?/p>

出讓土地使用權(quán)的取得是有償?shù)?，而劃撥土地使用?quán)的取得具有無償性。③這是長期以來的通說，筆者尚未發(fā)現(xiàn)有人對此提出異議。但是，這一命題卻是經(jīng)不起推敲的。

首先，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條的規(guī)定：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。這一規(guī)定是迄今為止在立法層面上對土地使用權(quán)劃撥這一概念所作的最權(quán)威的定義。根據(jù)這一定義，取得劃撥土地使用權(quán)實際上分為兩種情況：一種是土地使用者先繳納對原土地所有人或使用人的補償、安置等費用后，國家將土地交付其使用；另一種情況是國家將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用人。對第一種情況而言，劃撥土地使用權(quán)的取得顯然不能說是無償?shù)摹?/p>

其次，在現(xiàn)實中，絕大多數(shù)土地使用者都是在交納了補償、安置費用后才取得劃撥土地使用權(quán)，無償取得劃撥土地使用權(quán)的情況越來越少。例如根據(jù)廣州市人民政府1988年頒布的《廣州市市區(qū)劃撥建設(shè)用地拆遷房屋動遷工作管理規(guī)定》，劃撥建設(shè)用地拆遷房屋，由建設(shè)單位（用地單位）負責搬遷、安置、補償。根據(jù)該規(guī)定，在廣州市區(qū)取得劃撥用地使用權(quán)都必須支付土地開發(fā)成本。

最后，通過比較取得出讓土地使用權(quán)所支付的費用與取得劃撥土地使用權(quán)所支付的費用，可以發(fā)現(xiàn)兩者在某些情況下非常接近甚至完全相等。根據(jù)財政部《國有土地使用權(quán)出讓金財政財務(wù)管理和會計核算暫行辦法》第六條的規(guī)定，土地出讓金的構(gòu)成包括土地開發(fā)費用、業(yè)務(wù)費用和土地凈收益。土地開發(fā)費用就是由對原土地所有人或使用人的補償、安置費用構(gòu)成；業(yè)務(wù)費用即進行土地開發(fā)的業(yè)務(wù)性支出，主要包括勘探設(shè)計費、廣告費、咨詢費、辦公費等；土地凈收益就是政府通過土地開發(fā)所獲得的收益。土地出讓金通過協(xié)商或市場競價確定，不同的地塊土地開發(fā)費用在出讓金中所占的比重有較大的差別，如果地段較差（比如偏遠的郊區(qū)）或土地開發(fā)費用很高（比如舊城改造項目），出讓金非常接近甚至等于土地開發(fā)費用。在這種情況下，以出讓方式和以劃撥方式取得土地使用權(quán)所支付的費用相差無幾。

有學者認為，即使劃撥土地使用權(quán)人支付了征地補償費用（土地開發(fā)費用），該費用也不屬于土地使用權(quán)出讓金范疇，因而劃撥土地使用權(quán)仍然屬于無償取得。④但該種觀點回避了土地使用者支付的土地開發(fā)費用到底屬于什么范疇這一最核心的問題，因而難以令人信服。對于劃撥土地使用者支付的土地開發(fā)費用的性質(zhì)，本文將在后面加以分析。

之所以長期存在“劃撥土地是無償取得的”這種認識，筆者分析主要有兩方面的原因：一方面是在改革開放之前，確實存在大量無償提供劃撥土地的情況；另一方面是長期的計劃經(jīng)濟在人們頭腦中形成的思維定式，認為在國家、個體之間，總是國家利益高于一切，而漠視個體（用地單位）的利益。造成的后果是：國家無償收回土地變得順理成章，而土地使用人在支付了巨額的土地開發(fā)費用后，自身的權(quán)利卻難以得到保障。

二、破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)是否屬于破產(chǎn)財產(chǎn)？

最高人民法院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)》明確規(guī)定，“破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，在企業(yè)破產(chǎn)時，有關(guān)人民政府可以予以收回，并依法處置”。

筆者認為，最高法院這一規(guī)定于法無據(jù)，并且嚴重侵害了破產(chǎn)企業(yè)和債權(quán)人的利益，理由如下：

1、最高院在上述批復(fù)中指出，做出這一規(guī)定的法律依據(jù)是《土地管理法》第五十八條第一款第（四）項及《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條的規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返谖迨藯l第一款第（四）項的適用條件是“因單位撤銷、遷移等原因”，雖然這是一個有“等”字，但根據(jù)法律解釋的一般原理，“等”字所包含的未列明事項應(yīng)與列明的事項在性質(zhì)上相同或接近，而“破產(chǎn)”與“撤銷、遷移”性質(zhì)完全不同，因此，對企業(yè)破產(chǎn)似乎難以適用該條法律；《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條的適用條件是“無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者”，通過前面的分析可知，很多劃撥土地使用者是支付了土地開發(fā)費用的，最高法院對此不加區(qū)分，任意擴大了適用范圍，屬于適用法律不當。

2、如果企業(yè)支付了土地開發(fā)費用，那么該筆支出應(yīng)作為企業(yè)的投資，如果政府無償收回土地，實質(zhì)上等于沒收了企業(yè)的這部分投資。政府收回土地后將其重新出讓，收取的土地出讓金中包含了企業(yè)支付的土地開發(fā)費用，政府對此將構(gòu)成不當?shù)美?/p>

這里需要澄清的核心問題是：劃撥土地使用人支付土地開發(fā)費用這一行為的法律性質(zhì)到底是什么？筆者認為這一行為并非支付地租（與出讓的根本區(qū)別），而只是取得劃撥土地使有權(quán)的前置條件。土地使用人支付的土地開發(fā)費用將凝固在土地使有權(quán)這一無形資產(chǎn)的價值之中，其所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移到土地所有人（國家），按照“誰投資，誰享有”的原則，土地使用人對凝固在土地使有權(quán)中的這部分價值應(yīng)享有所有權(quán)。

3、企業(yè)以其全部資產(chǎn)作為其對外債務(wù)的擔保，企業(yè)支付的凝固在土地使有權(quán)價值之中的土地開發(fā)費用也應(yīng)是其全部資產(chǎn)的組成部分，如果政府無償收回土地，那么等于沒收了企業(yè)的部分資產(chǎn)，這必然會使企業(yè)的擔保資產(chǎn)減少，從而侵害了債務(wù)人的利益。

綜上所述，最高法院的上述規(guī)定既不合法，也不合理。筆者認為，政府可以收回破產(chǎn)企業(yè)的國有劃撥土地使用權(quán)，但應(yīng)退還企業(yè)支付的土地開發(fā)成費用，并將其作為破產(chǎn)財產(chǎn)。

三、抵押權(quán)人對劃撥土地使用權(quán)行使抵押權(quán)時是否可以折價受讓抵押物？

[案例]國有企業(yè)甲與乙公司素有經(jīng)濟往來，甲累計拖欠乙貨款人民幣400萬元。2002年8月雙方簽訂了《還款協(xié)議》，約定甲于2003年1月之前還清乙全部欠款，同時約定將產(chǎn)權(quán)屬于甲的三棟宿舍樓抵押給乙，作為履行還款協(xié)議的擔保。協(xié)議簽訂后，雙方到房地產(chǎn)登記部門辦理了抵押登記。至2003年2月，由于甲未能按《還款協(xié)議》履行還款義務(wù)，乙遂至法院。開庭后，經(jīng)法院調(diào)解，雙方同意將抵押物作價人民幣400萬元抵償拖欠的貸款。最后法院按照雙方協(xié)商結(jié)果以調(diào)解書的形成結(jié)案。

筆者認為，法院對本案的處理存在不妥之處：甲、乙雙方不能自行將抵押物折價低償債務(wù)，法院應(yīng)組織對抵押物進行拍賣，乙只能以拍賣所得的價款優(yōu)先受償。理由如下：

1、相對于出讓土地而言，國家（土地所有人）對劃撥土地享有更多的權(quán)利。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條列》第四十五條的規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當報有批準權(quán)的人民政府審批，并且受讓方應(yīng)按有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。出讓金通常是按房地產(chǎn)成交價的一定比例收取。例如《四川省轉(zhuǎn)讓、出租、抵押國有土地使用權(quán)（劃撥部分）補交抵交出讓金暫行辦法》第三條第二項規(guī)定：“隨地面附著物（房層、設(shè)施等）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，按總成交額減支地面附著物重置折扣價、原征地費用、應(yīng)繳納稅費后的剩余部分，以50—55%補交抵交出讓金”。因此國家收取土地出讓金的多少取決于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格，如果允許當事人自行協(xié)商定價，則存在暗箱操作的空間，國家的收益難以得到保證。

轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)涉及到土地的出讓，這一行為不僅涉及到轉(zhuǎn)讓方與受讓方，而且涉及到土地出讓人（國家）。就法律適用而言，這一行為不僅應(yīng)適用有關(guān)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律、法規(guī)，而且同時應(yīng)符合有關(guān)土地出讓的規(guī)定。按照國土資源部2002年5月9日頒布，自2002年7月1日起施行的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》的精神，⑤本案也不能通過協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。

2、《擔保法》第三十三條規(guī)定：“債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣，變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償”。根據(jù)該條規(guī)定，抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)的方式既可以是將抵押物折價抵償債務(wù)，也可以是以拍賣、變賣抵押物的價款優(yōu)先受償。但是，就房地產(chǎn)抵押而言，《擔保法》是普通法，《城市房地產(chǎn)管理法》是特別法，按照法律適用的一般原則，本案應(yīng)優(yōu)先適用相關(guān)特別法的規(guī)定。

篇6

通過多年土地開發(fā)整理工程的實踐，我省已 總結(jié) 出一套相對合理、簡練的工作機制。然而，土地開發(fā)整理工程在國內(nèi)的進展歷程畢竟有限，很多方面的工作仍然需要不斷摸索、實踐、總結(jié)。筆者曾參與多項省內(nèi)外土地開發(fā)整理工程設(shè)計，通過自我總結(jié)心得，對我省土地開發(fā)整理工程建設(shè)談?wù)剛€人的一些粗淺見解，希望可以達到“拋磚引玉”的成效。

1 存在問題與隱患

1.1 重點設(shè)施無法落實，總體規(guī)劃缺乏完整性

就土地開發(fā)整理項目省內(nèi)投資的而言，土地整理畝均投資約為2000元，高于國家投資項目的土地整理畝均投資。但是，項目一旦涉及存在安全隱患的中小型水工 建筑 物，就很可能面臨資金窘迫的境況，使得項目的總體規(guī)劃可能存在不同程度的缺陷。例如，2004年省級投資的仙游縣大濟鎮(zhèn)土地整理項目：項目總面積約為4102.98畝，總投資約為824.39萬元。項目區(qū)地處木蘭溪中游和大濟溪下游兩側(cè)，以省道242線為界，分南、北兩個片區(qū)。其中南片區(qū)位于木蘭溪北岸；北片區(qū)則有木蘭溪支流大濟溪自北而南方向。項目區(qū)所涉及的木蘭溪和大濟溪都是徑流較大的兩條河流，如果將防洪工程和橋梁工程設(shè)計納入該項目的土地整理工程設(shè)計范圍，投資資金明顯存在較大缺口?？扇绻挥杩紤]，則必然存在一連串與防洪工程密切相關(guān)的安全問題；其次，由于河床寬度較大，如將大跨度農(nóng)橋納入投資范圍，資金更是捉襟見肘。而如果不納入投資范圍，則必造成項目區(qū) 交通 系統(tǒng)總體規(guī)劃上的不完整。

如果說，仙游縣大濟鎮(zhèn)土地整理項目只是特例，那么對于閩西和閩北的項目，類似問題卻是屢見不鮮。原因是這些項目區(qū)周邊大都為被丘陵山地環(huán)繞的盆地，或分布在河流兩岸的狹長河流階地，總面積不大，總投資也不過在400～500萬元，可又往往很需要建設(shè)占投資相當比例的防洪工程。而防洪問題總是項目區(qū)農(nóng)田建設(shè)的大前提，正所謂：皮之不存，毛將焉附。因此，大多數(shù)情況下，設(shè)計單位只能“委曲求全”，強行壓縮其它工程投資，從而造成項目區(qū)總體規(guī)劃由于資金短缺而存在不同程度的缺陷。

1.2 投資重復(fù)，規(guī)劃相異

在省內(nèi)各縣市的土地整理項目規(guī)劃設(shè)計踏勘過程中，經(jīng)常會碰到在項目區(qū)內(nèi)存在幾乎同時或者正在施工，由農(nóng)發(fā)辦投資的田間設(shè)施，或者由 水利 部門投資的防洪排澇設(shè)施，或諸如新 農(nóng)村 建設(shè)、村村通之類的道路設(shè)施。于是，某些業(yè)主單位為了充分“利用資金”，挖空心思將這些設(shè)施“融”入土地整理項目投資范圍內(nèi)，從而造成投資重復(fù)。

然而，從規(guī)劃設(shè)計角度考慮，這些“已經(jīng)存在”的水利設(shè)施同樣可能給新的規(guī)劃帶來一定的設(shè)計麻煩。原因很簡單，由于資金渠道不同，投資部門不同，規(guī)劃理念上必然存在一定的差異性，對項目總體規(guī)劃要求與標準也就必然不同。比如，省內(nèi)的土地開發(fā)整理工程一般要求排灌分開，而農(nóng)發(fā)項目則大都采用傳統(tǒng)的排灌結(jié)合設(shè)施。因此，如何做到充分利用已有田間設(shè)施，合理科學規(guī)劃，需要設(shè)計單位深入項目區(qū)，實地認真勘查，實測現(xiàn)有溝渠斷面尺寸，才能做到新舊結(jié)合，前后一致。

1.3 新增耕地數(shù)量斐然可觀，耕 地質(zhì) 量良莠不齊

從我省近五年的土地開發(fā)整理項目實施中，針對提高新增耕地質(zhì)量的工程措施有如鳳毛麟角。新增耕地面積不大，而且可能散布在項目區(qū)各個角落，更是難為人所重視。我們不妨換個角度來看這個問題，從歷年的土地開發(fā)整理工程施工費用表上可以直觀地看到，列入這方面投資的內(nèi)容寥寥無幾。即使存在，也不過是“蜻蜓點水”，僅僅是一些示意性的、簡易的措施，比如客沙或客土之類的。因此，在項目實施過程中，常常會出現(xiàn)“新增耕地”在項目實施前是荒草地，項目竣工后依舊如從前。更有甚者，個別地方的新增耕地完全是為了應(yīng)付竣工驗收，草草翻耕了事。

1.4 預(yù)算編制不合要求，投資總額難符實際

2007年5月22日，閩財建[2007]57號文《福建省 財政 廳、國土資源廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)財政部、國土資源部土地開發(fā)整理項目預(yù)算定額標準的通知》的頒布，標志著福建省土地開發(fā)整理預(yù)算開始正式采用《土地開發(fā)整理項目預(yù)算定額標準》（以下簡稱“國土定額”）。但從筆者近期參加的施工圖技術(shù)交底會、設(shè)計變更會以及2007年省級項目的審查會，許多業(yè)主單位、施工單位反應(yīng)的問題，大都與預(yù)算密切相關(guān)?，F(xiàn)就預(yù)算編制過程中存在問題，做一些探討：

（1）人工預(yù)算單價滯后。根據(jù)閩建筑[2006]24號文，建筑工程于2006年5月1日起已經(jīng)對人工預(yù)算單價做了調(diào)整。以松溪縣渭田土地整理項目（總面積3220畝）為例，按照國土定額標準的人工費（六類工資區(qū)）計算，總投資約為644萬元。如果直接將人工預(yù)算單價直接由原來的26.40元（甲類工）、15.89元（乙類工）直接增加到31.40元（甲類工）、20.89元（乙類工），總投資則將增加到678.85萬元。前后兩者比較，總投資增加5％，畝均投資無形中增加了108元。

（2） 材料 預(yù)算單價與項目區(qū)實際價格差異較大。土地開發(fā)整理項目的材料大都直接采用信息價，而大部分土地開發(fā)整理項目往往在比較偏遠的地區(qū)，材料 運輸 方面大都存在二次搬運。

（3）定額與施工組織設(shè)計脫節(jié)。比如，溝槽土方開挖，按照國土定額，除上口寬度超過16m的渠道及上口面積大于80m2基坑土方工程采用人工與 機械 配合施工外，土方開挖都應(yīng)采取人工開挖，但實際預(yù)算編制過程中大多采用機械與人工配合的施工方法，難以符合預(yù)算定額標準。

（4）項目設(shè)計過程雖根據(jù)設(shè)計進展分可行性研究、初步設(shè)計、施工圖三個階段，但并沒有因為設(shè)計階段的不同，對工程量采用相應(yīng)的擴大系數(shù)，這可能造成后階段的進一步設(shè)計內(nèi)容的調(diào)整壓縮。

綜上所述，由于預(yù)算編制的種種不符合標準現(xiàn)象，極可能給項目施工帶來一定的負面影響。眾所周知，定額本身就是規(guī)定必要勞動消耗量的標準，“標準”一旦“失真”，總投資預(yù)算過程的重復(fù)性差異疊加，勢必造成項目總投資與實際投資的存在大幅度的偏差。再加上某些施工單位為了中標，不顧后果地壓縮標底，尤其是某些采取最低價中標的地區(qū)，對后期工程實施無形是“雪上加霜”，其后果很可能是降低工程質(zhì)量、施工單位半途退場、蓄意增加設(shè)計變更，等等。

1.5 框定工程費用比例，約束總體規(guī)劃內(nèi)容

根據(jù)省內(nèi)外多場土地開發(fā)整理項目審查會經(jīng)驗總結(jié)，土地開發(fā)整理項目工程施工費的費用組成結(jié)構(gòu)大致是：土地平整約占20％，農(nóng)田水利約占40％，田間路工程約占30％，其它工程約占10％。有些省份甚至要求農(nóng)田水利占施工費的比例不得小于40％。如果土地平整工程或田間路工程比例增大，都可能被認為是不合理的投資結(jié)構(gòu)。因為多數(shù)人認為只有農(nóng)田水利工程才是土地整理項目的重要部分，大量投入資金在所不惜。而不為重視的土地平整工程，在有些省份甚至被硬性要求不得超過施工費的10％。否則，設(shè)計單位將可能被要求重新優(yōu)化總體平面布局，重新安排資金投入。

而值得深思的是：如果撇開“土地平整”，規(guī)范大田塊、合并小田塊,“田成方”又從何而言？提高耕作效率，均勻灌溉又從何而言？從長遠來看，如果不利用當前大好局勢，我們的耕作田塊又何時才能規(guī)范化，下一步土地整理的工作又將如何推進？筆者認為“土地平整”乃是區(qū)別于其它類似工程最獨特之處。

2 問題成因分析

2.1 程序尚未成熟， 投資 無法放開

實際上，國內(nèi)土地開發(fā)整理真正開展應(yīng)該是起始于新

2.2 不同部門步調(diào)不一，設(shè)計理念有待統(tǒng)一

不同部門對相同項目區(qū)投入資金，提出不同的設(shè)計理念屬正常的現(xiàn)象。首先，投入資金總額的不同，可能就已經(jīng)定格了不同項目總體規(guī)劃的思路。根據(jù)資金寬裕情況，結(jié)合現(xiàn)場實際要求，解決項目區(qū)內(nèi)最緊要的設(shè)施，也是每一位設(shè)計者、策劃者或業(yè)主預(yù)先考慮的問題。這就基本確定了項目設(shè)計方向，局限了總體規(guī)劃的思路。其次，由于部門職能的不同，對項目建設(shè)的出發(fā)點不同，或由于不同部門策劃者本身對投資項目不同程度的理解，在很大程度上也可能直接影響了項目設(shè)計的方向。所以往往形成有的工程內(nèi)容重復(fù)建設(shè)，有的倍受冷落或刻意規(guī)避。

2.3 重數(shù)量，輕質(zhì)量

由于土地開發(fā)整理工程項目是補充耕地、實現(xiàn)耕地占補平衡的有效途徑，因此很多地方單位考慮更多的可能是數(shù)據(jù)上的“一本賬”，對于后期土地開發(fā)整理項目實施效果不夠重視，耕 地質(zhì) 量問題往往不能顧及。與耕地質(zhì)量息息相關(guān)的一些工程措施，比如：土壤改良、地力改善等措施視覺上大都難以辨別，難以技術(shù) 檢驗 ，工程量審核只能通過簽證來體現(xiàn)，效果也是滯后的。因此，為了避免投資資金不落到實處，只能“忍痛割愛”，從而使得耕地質(zhì)量問題遭受冷落。

2.4 定額標準貫徹力度不夠，單價高低人為因素影響大

在“國土定額”未出臺之前，省內(nèi)均采用的福建省 水利 水電廳閩水電[1997]計201號文頒發(fā)的《福建省水利水電 建筑 工程預(yù)算定額》（以下簡稱“97水利定額”）。因此，很多設(shè)計單位、審查預(yù)算專家甚至投資審核部門，對新的定額標準理解可能還不是十分透徹，影響項目投資。

此外，對項目總投資影響較大的因素還有投資審核單位。他們可能依據(jù)以往審核項目對送審項目的單價進行人為限制，以達到降低項目總投資的目的。

3 對策與措施

3.1 開拓籌資渠道，匯集多方力量

土地整理資金的充足與否是土地整理能否達到預(yù)期效果的必要前提。目前籌集資金的渠道主要來自土地整理專項資金。筆者認為以下幾方面的資金渠道還可作進一步拓展，以爭取充足的資金：一是組織農(nóng)民投資、投勞，以及按照“誰整理誰受益”的原則，吸引 社會 資金的投入；二是利用國內(nèi) 金融 部門貸款；三是積極引用外資、如亞洲 銀行 等國際性投資。

為了克服同一項目存在上不同部門投資，不同理念的規(guī)劃，必須盡快構(gòu)建起一個將管理行為與跨部門協(xié)作聯(lián)系起來的組織架構(gòu)，匯集各方有效力量，凝聚各方投資資金，合力攻克諸如項目防洪堤、引水干渠之類涉及項目安全隱患的重點工程，有系統(tǒng)、有保障地全面開展土地開發(fā)整理工作，確保項目實施后安全穩(wěn)定地運行。2006年由國土資源部門與農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)辦聯(lián)合建設(shè)土地開發(fā)整理項目這一舉措，筆者認為是土地開發(fā)整理工作里程上具有關(guān)鍵性意義的一步。

3.2 規(guī)范定額標準運用，實事求是編制預(yù)算

土地開發(fā)整理預(yù)算定額是土地開發(fā)整理項目 經(jīng)濟 核算的基礎(chǔ)依據(jù)，因此，規(guī)范使用預(yù)算定額是編制投資預(yù)算的根本。從省內(nèi)的國土定額運行情況，建議從以下三個方面入手，以臻規(guī)范運用、實事求是的目的：

（1）邀請預(yù)算定額標準編制人員或者預(yù)算專家，對設(shè)計、施工、審查人員進行強化培訓，深刻理解土地開發(fā)整理項目預(yù)算定額內(nèi)在含義，掌握預(yù)算定額的使用條件，從而提高預(yù)算編制水平。

（2）由土地開發(fā)整理管理部門組織各設(shè)計單位、資深預(yù)算審查專家、優(yōu)秀的施工單位，以技術(shù)座談會的形式，進行技術(shù)交流，并形成定期舉辦的慣例，逐步規(guī)范。

（3）以設(shè)計單位、施工單位為 調(diào)查 對象，廣泛征詢設(shè)計單位、施工單位對土地開發(fā)整理項目預(yù)算的意見，組織預(yù)算專家，通過討論研究，總結(jié)并改進預(yù)算定額標準中與省內(nèi)不相吻合之處，循序漸進，提煉出一套符合福建土地開發(fā)整理實情的預(yù)算定額。

3.3 結(jié)合實際情況，開拓工作思路

從土地開發(fā)整理定義出發(fā)，土地開發(fā)整理就是采用工程或生物措施，將未利用土地資源開發(fā)利用與經(jīng)營或?qū)μ铩⑺?、路、林、村進行綜合治理的活動。因此認為，無論是土方平整、道路工程還是其它工程，均為土地開發(fā)整理項目建設(shè)中必不可少的一部分，都具有不可忽視的地位，最終的目的都是為了提高土地利用率，故應(yīng)當一視同仁。

當然，借鑒以往項目投資情況，總結(jié)投資各組成比例，也是檢驗項目規(guī)劃合理與否的傳統(tǒng)手段之一，但如果把它當作一個框框來生搬硬套，則不合理。比如，在一個水利設(shè)施完善，道路設(shè)施缺乏的項目內(nèi)，投資重心就應(yīng)該往田間道路工程傾斜，而不是生硬地套用比例框框。因此，筆者認為不論是哪個分項工程，只要情況屬實，項目區(qū)內(nèi)確實需要加大投資，都可以大膽投入資金，真正做到因地制宜，科學設(shè)計，合理規(guī)劃。

3.4 加強資金 財務(wù) 管理 ，實現(xiàn)項目“綜合治理”

土地開發(fā)整理項目資金財務(wù)管理的重點是項目資金使用的管理，合理有效地使用資金，控制支出，是項目按時保質(zhì)完成的根本保證，也是實現(xiàn)項目“綜合治理”（本處指對田、水、路、林、村全方位進行治理）的前提條件。以下就如何加強資金管理力度，提一些淺薄的建議：

（1）劃清各項費用開支界限，嚴格遵守資金支出程序；

（2）認真審核支付憑證的真實性、可靠性；

（3）加強資金支出責任人簽字制度；

（4）建立完善的 會計 核算工作制度；

（5）加強工程項目的 審計 力度。

4 結(jié)語

篇7

農(nóng)村土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫綜合了我國目前土地利用現(xiàn)狀管理的各種實際應(yīng)用需求,涵蓋了土地利用數(shù)據(jù)庫管理、土地利用變更管理、查詢統(tǒng)計、報表管理、歷史數(shù)據(jù)管理、圖件管理、系統(tǒng)管理等一系列的業(yè)務(wù),系統(tǒng)功能強大、使用簡單、穩(wěn)定可靠,具有兼容性、規(guī)范化、可擴展性、可操作性、數(shù)據(jù)的共享應(yīng)用、數(shù)據(jù)的一體化管理、影像的高度壓縮和快速還原顯示等顯著特點。建設(shè)和維護好縣級農(nóng)村土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫為各級國土資源部門的土地利用規(guī)劃修編、土地資源評價、建設(shè)用地審批等提供快速、高效、準確、直觀地服務(wù)。

2 數(shù)據(jù)庫建設(shè)

2.1 數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)

農(nóng)村土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫由主體數(shù)據(jù)庫和元數(shù)據(jù)庫兩部分構(gòu)成。其中主體數(shù)據(jù)庫由空間數(shù)據(jù)庫和非空間數(shù)據(jù)庫組成;元數(shù)據(jù)庫則由矢量數(shù)據(jù)元數(shù)據(jù)、DOM元數(shù)據(jù)、DEM元數(shù)據(jù)和其他元數(shù)據(jù)組成?？h級農(nóng)村土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫邏輯結(jié)構(gòu)如圖1所示。

圖1 農(nóng)村土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫邏輯結(jié)構(gòu)圖

2.2 數(shù)據(jù)庫內(nèi)容

農(nóng)村土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫主要存儲矢量、柵格、統(tǒng)計表格、報告文本、掃描文件等數(shù)據(jù),具體內(nèi)容有:1)測量控制點、行政區(qū)、行政區(qū)界線、等高線、高程注記點、坡度圖等基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù);2)地類圖斑、線狀地物、零星地物、地類界線等土地利用數(shù)據(jù);3)宗地、界址線、界址點等土地權(quán)屬數(shù)據(jù);4)基本農(nóng)田保護片、基本農(nóng)田保護塊等基本農(nóng)田數(shù)據(jù);5)DOM、DEM、DRG和其他柵格數(shù)據(jù);6)矢量數(shù)據(jù)元數(shù)據(jù)、DOM元數(shù)據(jù)、DEM元數(shù)據(jù)等元數(shù)據(jù);7)其他數(shù)據(jù)。除此之外,建庫單位還可根據(jù)具體需要,依照《土地利用數(shù)據(jù)庫標準》要求進行數(shù)據(jù)庫的結(jié)構(gòu)設(shè)計,對屬性數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)表等內(nèi)容進行擴充。

2.3 數(shù)據(jù)庫應(yīng)用功能

農(nóng)村土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫應(yīng)用功能有:信息查詢功能、專題圖制作、統(tǒng)計匯總、土地利用變化分析、基本農(nóng)田分析、日常更新與年度變更、歷史數(shù)據(jù)管理等功能。可完成自定義查詢、組合查詢等多種查詢功能,實現(xiàn)日常土地管理有關(guān)圖件的快速查詢及圖屬互查;不同專題圖的制作功能可實現(xiàn)基本農(nóng)田分布圖、耕地坡度分級圖等多種專題圖制作,并能生成規(guī)范所要求的統(tǒng)計匯總表,具有表格的統(tǒng)計、匯總、查詢、編輯、打印輸出等功能;能對不同區(qū)域、不同時間段的基本農(nóng)田保護區(qū)的用地結(jié)構(gòu)和占用基本農(nóng)田情況進行土地利用結(jié)構(gòu)、土地利用動態(tài)分析;具有農(nóng)村土地調(diào)查數(shù)據(jù)日常更新,年度變更數(shù)據(jù)批量處理等功能,并生成年度變更上報數(shù)據(jù);可完成圖形與屬性歷史信息的存儲、查詢和追溯等。

3 數(shù)據(jù)庫在縣級國土資源管理中的應(yīng)用

農(nóng)村土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫體現(xiàn)了各行業(yè)用地的權(quán)屬、結(jié)構(gòu)、數(shù)量和分布，是政府各相關(guān)部門提高管理水平、提升辦事效率、進行科學決策的重要依據(jù)和參考。其在國土資源管理中的應(yīng)用，主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

3.1 為新一輪土地利用總體規(guī)劃修編提供依據(jù)

土地利用總體規(guī)劃是在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國家社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的要求和當?shù)刈匀?、?jīng)濟、社會條件，對土地的開發(fā)、利用、治理、保護在空間上、時間上所作的總體安排和布局，是國家實行土地用途管制的基礎(chǔ)，屬于宏觀土地利用規(guī)劃，是各級政府依法組織對轄區(qū)內(nèi)全部土地的利用以及土地開發(fā)、整治、保護所作的綜合部署和統(tǒng)籌安排。隨著“十二五”規(guī)劃的實施和新一輪產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，土地資源的供需矛盾將更為明顯，這就需要進行新一輪的土地利用總體規(guī)劃修編，實現(xiàn)國家對土地的宏觀調(diào)控和用途管制。土地利用總體規(guī)劃是否科學、合理將直接影響到“十二五”規(guī)劃的目標能否順利實現(xiàn)，而二次土地調(diào)查建立的農(nóng)村土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫中準確、翔實的土地數(shù)據(jù)將為新一輪土地利用總體規(guī)劃修編的科學性和可操作性提供保障。新一輪的土地利用總體規(guī)劃修編以農(nóng)村土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫中的地類為依據(jù)，通過對轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地和基本農(nóng)田等各種圖斑的地類、質(zhì)量、面積和分布等進行分析，合理制定農(nóng)業(yè)與非農(nóng)業(yè)之間的配置以及農(nóng)業(yè)與非農(nóng)業(yè)內(nèi)部的配置，從而達到嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，切實有效保護耕地和實現(xiàn)不同產(chǎn)業(yè)之間合理配置的目的，力求轄區(qū)內(nèi)經(jīng)濟的長遠發(fā)展。

3.2 為年度土地變更調(diào)查提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫

年度土地變更調(diào)查是在第2 次全國土地調(diào)查基礎(chǔ)上，全面查清年度土地利用現(xiàn)狀和變化狀況，滿足國土資源日常管理的需要，為各級政府和相關(guān)部門提供準確可靠的土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和圖件等資料，是國土部門對國土資源進行實時、科學、有效管理的一項重要措施。年度土地變更調(diào)查數(shù)據(jù)庫的建立以二次土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，以前后兩個年度的遙感影像和年度土地利用動態(tài)遙感監(jiān)測內(nèi)業(yè)提取的變化圖斑為依據(jù)，通過外業(yè)實地核實調(diào)查，確定圖斑實地的地類、位置和面積；根據(jù)城市建設(shè)用地審批資料，確定建設(shè)用地的類型；根據(jù)土地開發(fā)、整理和復(fù)墾資料，確定新增耕地來源類型等屬性信息，內(nèi)業(yè)再利用土地變更調(diào)查軟件按要求逐圖斑和線狀地物進行變更，建立新的土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫，提取年度土地利用變化信息，匯總輸出各種土地利用變更匯總表格和圖件，從而可以掌握年度土地利用變更情況及各種地類之間的流向變化信息。

篇8

一、土地整理概述

我國土地整理一般定義為：在一定的區(qū)域內(nèi)，按照土地利用總體規(guī)劃或城市規(guī)劃確定的目標和用途，采取行政、經(jīng)濟、法律和工程技術(shù)手段，對土地利用現(xiàn)狀進行調(diào)整改造，綜合整治，提高土地利用率和產(chǎn)出率，改善生產(chǎn)、生活條件和生態(tài)環(huán)境的過程[1]。其實質(zhì)是通過對土地利用環(huán)境的建設(shè)，消除土地利用中的制約或限制因素，促進土地利用的有序化和集約化，保證土地資源可持續(xù)利用，從而滿足社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展對土地資源的要求。

土地整理本質(zhì)是不斷提高土地資源的經(jīng)濟供給能力。如提高土地經(jīng)濟能力和數(shù)量，從而服務(wù)于經(jīng)濟社會的發(fā)展。土地整理應(yīng)追求生態(tài)、社會、經(jīng)濟效益的統(tǒng)一，做到生態(tài)上平衡，經(jīng)濟上有效，社會上可行[2]。其根本任務(wù)是形成合理、高效、集約的土地利用結(jié)構(gòu)，提高土地利用效率，適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展對土地的需求。從現(xiàn)階段社會經(jīng)濟發(fā)展對土地的需求層面來看，土地整理尤其是農(nóng)地整理工作有以下五方面任務(wù)和目標：

1）增加耕地有效面積。通過土地整理的多種方法和手段來增加有效耕地面積，以彌補建設(shè)用地對耕地的占用，促進耕地總量動態(tài)平衡目標的實現(xiàn)。

2）加快城鄉(xiāng)一體化步伐。土地整理要實現(xiàn)以建制鎮(zhèn)為單位，與小城鎮(zhèn)建設(shè)結(jié)合起來，有計劃、有步驟地推進農(nóng)民居住向城鎮(zhèn)集中，工業(yè)向工業(yè)園區(qū)集中，耕地向集約化集中的目標。

3）調(diào)整人地對應(yīng)關(guān)系。按照社會生產(chǎn)力的要求，通過土地開發(fā)整理對土地利用中產(chǎn)生的人與地及人與人的關(guān)系，予以調(diào)整和適度組織重配，使人們對土地開發(fā)、利用和保護更趨合理。

二、土地整理項目區(qū)基本情況

清鎮(zhèn)市屬上楊子地臺褶帶的中部，黔南古陷褶斷束黔西山字型構(gòu)造體系前面弧頂及其東翼，屬華南臺塊黔中臺凸的一部分。碳酸鹽類巖分布廣，面積大，巖溶發(fā)育強烈，地貌類型多樣。項目區(qū)位于清鎮(zhèn)市王莊布依族苗族鄉(xiāng)花圍村，為高中山丘陵地，地勢平緩，地形坡度在5-8o 之間。其建設(shè)資金主要為自籌。項目區(qū)土地總面積5.17hm2，裸巖石礫地5.11hm2，占總面積的98.84%。經(jīng)過實地勘察了解到，項目區(qū)主要的受限因素是，裸巖石礫地所占比例大，有土壤的地方土層薄，面積較少且依附于石盤之上，水土流失嚴重，無田間道路及農(nóng)田水利設(shè)施，因此項目區(qū)一直被荒廢。

項目區(qū)土地項目整理前土地利用現(xiàn)狀如下表1：

表1：項目區(qū)土地項目整理前土地利用現(xiàn)狀統(tǒng)計表一級地類

二級地類

三級地類

開發(fā)前

名稱

編號

面積（公頃）

比例

農(nóng)用地

耕地

旱地

114

0.00

0.00%

菜地

115

0.00

0.00%

小計

0.00

0.00%

其他農(nóng)用地

農(nóng)村道路

153

0.06

1.16%

農(nóng)田水利用地

156

0.00

0.00%

小計

0.06

1.16%

合計

0.06

1.16%

未利用地

未利用地

裸巖石礫地

316

5.11

98.84%

小計

5.11

98.84%

合計

5.11

98.84%

總計

5.17

100.00%

數(shù)據(jù)來源：實地測量計算。

三、項目區(qū)土地整理項目完成后土地利用情況

    根據(jù)項目區(qū)內(nèi)的土層情況，水源條件，確定土地利用方向為，對坡度在5-80的土地進行開發(fā)規(guī)劃成旱地。開發(fā)后耕地面積為4.98hm2，占總面積的96.30%，農(nóng)村道路0.1 hm2，占總面積的1.91%，農(nóng)田水利用地0.09hm2，占總面積的1.80%；項目區(qū)開發(fā)前后土地利用結(jié)構(gòu)對比見下表2 ：

表2：土地利用結(jié)構(gòu)變化表            單位：hm2一級地類

二級地類

三級地類

開發(fā)前

開發(fā)后

增減

名稱

編號

面積

比例

面積

比例

面積

比例

農(nóng)用地

耕地

旱地

114

0.00

0.00%

4.98

96.30%

4.98

96.30%

菜地

115

0.00

0.00%

0.00

0.00%

0.00

0.00%

小計

0.00

0.00%

4.98

96.30%

4.98

96.30%

其他農(nóng)用地

農(nóng)村道路

153

0.06

1.16%

0.10

1.91%

0.04

0.75%

農(nóng)田水利用地

156

0.00

0.00%

0.09

1.80%

0.09

1.80%

小計

0.06

1.16%

0.19

3.70%

0.13

2.54%

合計

0.06

1.16%

5.17

100.00%

篇9

按照《辭?！分械亩x，自然資源一般指“天然存在并有利用價值的自然物，如土地、礦藏、氣候、水利、生物、海洋等資源，是生產(chǎn)的原料來源和布局場所”。自然資源具有兩重性，既是人類生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，又是環(huán)境要素。自然資源具有以下三個特征：有限性，即資源的數(shù)量；區(qū)域性，即指資源分布的不平衡；整體性，每個地區(qū)的自然資源要素彼此有生態(tài)上的聯(lián)系，形成一個整體。自然資源的定義、特征決定了自然資源績效審計不僅僅具有績效審計的一般性，更具有其本身的特殊性。所以自然資源績效審計是政府審計機關(guān)為了實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)法律法規(guī)和人們認知的共同標準，對政府和企事業(yè)單位有關(guān)自然資源的配置、管理、利用等活動的經(jīng)濟性、效率性、效果性和可持續(xù)性進行監(jiān)督、評價和鑒證工作，促進國家良性治理和可持續(xù)發(fā)展。

二、自然資源績效審計的目標

自然資源績效審計的目標可以分為：最終目標、基本目標和具體目標。自然資源績效審計的最終目標是發(fā)揮其“免疫系統(tǒng)”功能，實現(xiàn)國家良性治理目標。自然資源績效審計的基本目標是促進自然資源的配置、管理和利用的經(jīng)濟性、效率性、效果性和可持續(xù)性?；灸繕艘?guī)定了審計的目標和方向，寓于具體目標之中；具體目標則表明審計的具體職責和任務(wù)，是審計目標的具體實現(xiàn)，自然資源績效審計的具體目標要根據(jù)不同的審計資源的類型來確定。

三、自然資源績效審計的內(nèi)容

自然資源績效審計的對象是自然資源的一系列的管理活動，其管理活動主要包括有關(guān)自然資源的資金的收支、管理和利用，自然資源開發(fā)、保護、利用的，自然資源政策的執(zhí)行情況等。因此自然資源績效審計的內(nèi)容應(yīng)當包括自然資源的配置、管理和利用的一系列活動，具體分為自然資源政策執(zhí)行績效審計、自然資源資金使用績效審計、自然資源開發(fā)績效審計、自然資源利用績效審計、自然資源保護績效審計。其中政策執(zhí)行貫穿于自然資源資金使用、開發(fā)、利用、保護的全過程。

四、自然資源績效審計評價指標框架

目前已有許多學者從單項資源出發(fā)來構(gòu)建資源審計，但是還沒有一個統(tǒng)一的自然資源績效審計評價指標框架。如，徐泓和曲婧在《自然資源績效審計的目標、內(nèi)容和評價指標體系初探》中認為應(yīng)該從政策、資金、自然資源的開發(fā)保護、利用和收益這五個方面來構(gòu)建指標體系。這些研究為我們在自然資源績效審計評價指標體系的構(gòu)建提供了思路。自然資源績效審計指標框架建立的一個難點就是自然資源種類繁多，特點不一，高度概括自然資源的共性實屬不易，其次自然資源的特點不同導(dǎo)致其管理的部門設(shè)置不同，自然資源績效審計最終落腳點在責任。

（一）自然資源績效審計指標框架構(gòu)建方法

績效審計評價指標體系的構(gòu)建方法主要有：根據(jù)審計的程序或者內(nèi)容構(gòu)建、借助平衡計分卡及其應(yīng)用原理構(gòu)建、圍繞“三E”、“五E”構(gòu)建等。自然資源績效審計指標框架的構(gòu)建應(yīng)該根據(jù)審計的內(nèi)容來建立。首先，按內(nèi)容構(gòu)建符合自然資源多樣性特征。自然資源種類繁多，包括土地資源、礦產(chǎn)資源、水資源、森林資源、空氣資源等，每種資源的特征都不一樣，導(dǎo)致資源的具體開發(fā)、利用、保護情況也不一樣；其次，按內(nèi)容構(gòu)建符合資源的管理要求。

（二）自然資源績效審計指標體系構(gòu)建原則

自然資源績效審計評價指標體系構(gòu)建原則分為整體性原則和單個指標選取原則。整體性原則包括系統(tǒng)性原則和層次性原則。系統(tǒng)性是指要將資源和環(huán)境看成人與自然這個大系統(tǒng)中的子系統(tǒng)，指標的構(gòu)建要反應(yīng)自然資源對系統(tǒng)內(nèi)各因素的影響，各指標的設(shè)計要體現(xiàn)關(guān)聯(lián)性和整體性；層次性是指要在系統(tǒng)的指標的基礎(chǔ)上根據(jù)各指標之間因果聯(lián)系，從多維度來反應(yīng)自然資源績效審計的目的。單個指標的選取應(yīng)該考慮自然資源有限性、區(qū)域性和整體性的特征，采用科學性、區(qū)域性和可操作性原則?？茖W性是指指標的建立應(yīng)當遵循自然資源的特征和發(fā)展規(guī)律，堅持科學發(fā)展的態(tài)度選取指標，把握科學發(fā)展規(guī)律，使評價的指標能夠科學的反映自然資源的開發(fā)、利用、保護的經(jīng)濟性、效率性、效果性和可持續(xù)性；區(qū)域性是指具體指標應(yīng)該體現(xiàn)區(qū)域間自然資源的差異，反應(yīng)區(qū)域間的特色，發(fā)揮各地區(qū)的優(yōu)勢，達到資源節(jié)約集約利用，和可持續(xù)發(fā)展；可操作性是指指標的設(shè)計應(yīng)該遵循理論與實踐相結(jié)合的原則，指標的選取要考慮數(shù)據(jù)的可獲取性，指標的代表性，避免指標指標體系的臃腫。

（三）自然資源績效審計指標框架的構(gòu)建

自然資源績效審計指標框架是根據(jù)自然資源審計的內(nèi)容，按照系統(tǒng)性、層次性、科學性、區(qū)域性和可操作性的原則，評價自然資源開發(fā)、利用、保護的經(jīng)濟性、效率性、效果性和可持續(xù)性而構(gòu)建的。自然資源績效審計評價指標框架如圖1所示：

圖1 自然資源績效審計指標框架

圖2 自然資源績效審計屬性層與一級指標之間的關(guān)系

從圖1中可以看出，該評價指標框架包括兩個指標層、一個屬性層和一個標準層。屬性層即為自然資源績效審計所圍繞的內(nèi)容，即經(jīng)濟性、效率性、效果性和可持續(xù)性。一級指標是自然資源績效審計的重點內(nèi)容，二級指標中的政策執(zhí)行情況和

資金使用情況始終貫穿于自然資源的開發(fā)、利用和保護的全過程，因此將這兩項作為審計重點內(nèi)容的子塊。二級指標中應(yīng)當還包括還應(yīng)當包括與資源開發(fā)、利用、保護的經(jīng)濟性、效率性、效果性和可持續(xù)性有關(guān)的其它指標，具體指標的設(shè)計應(yīng)該根據(jù)具體資源的開發(fā)、利用、保護的內(nèi)容來定。自然資源評價標準分為定性標準和定量標準。定性標準主要包括國家制定的方針政策、法律法規(guī)和地方性法規(guī)，定量標準包括預(yù)先確定好的標準或預(yù)算標準、歷史標準和外部標準。

從圖2中可以看出，經(jīng)濟性、效率性、效果性和可持續(xù)性始終貫穿于自然資源開發(fā)、利用、保護審計的全過程，且自然資源的開發(fā)、利用、保護之間是相互關(guān)聯(lián)的，三者構(gòu)成自然資源管理的統(tǒng)一體。

（四）以土地資源為例構(gòu)建自然資源績效審計指標

對土地資源進行績效審計有利于落實耕地保護和節(jié)約資源的基本國策。對土地資源進行績效審計的第一步是必須了解所審計土地范圍的基本情況，例如各土地類型的面積。在此基礎(chǔ)上再進行土地開發(fā)、利用、保護的績效審計。

從廣義上來說土地開發(fā)是指采用一定的經(jīng)濟技術(shù)手段，擴大土地有效利用范圍的活動，土地開發(fā)是實現(xiàn)補充耕地、增加建設(shè)用地，實現(xiàn)占補平衡的一種有效途徑。土地開發(fā)形式主要包括對尚未利用土地的開墾和利用（狹義上的土地開發(fā)）、對已利用土地的整治（土地整理）和對已利用土地的復(fù)墾（土地復(fù)墾）三種。土地開發(fā)活動一般由基層政府組織作為建設(shè)項目實施，評價指標的設(shè)定可分為四個子項：資金使用情況、政策執(zhí)行情況、項目完成情況、開發(fā)成效情況。

土地利用是人類為經(jīng)濟和社會目的，通過各種使用活動對土地長期性或周期性的經(jīng)營，土地利用分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。評價指標的設(shè)定可分為四個個子項：資金使用情況、政策執(zhí)行情況、農(nóng)用地利用情況、建設(shè)用地利用情況。土地保護是指對已批準的土地利用總體規(guī)劃所確定各類土地資源用途、范圍（面積）、布局，依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定、法律、法規(guī)、辦法、規(guī)章實行行政的、經(jīng)濟的、法律的管理與保護，確保各類土地資源得到合理的永續(xù)利用。

土地保護是指對已批準的土地利用總體規(guī)劃所確定各類土地資源用途、范圍（面積）、布局，依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定、法律、法規(guī)、辦法、規(guī)章實行行政的、經(jīng)濟的、法律的管理與保護，確保各類土地資源得到合理的永續(xù)利用。對土地保護情況績效評價的指標設(shè)定主要分為耕地保護和違法違規(guī)用地查處四個子項：資金使用情況、政策執(zhí)行情況、耕地質(zhì)量情況、地力提升情況。

篇10

目前中國高速的城市化發(fā)展，城市土地越來越不能滿足發(fā)展的需要，在城市不斷向外擴張的同時，城市自身也不斷進行更新和土地再利用。另外，我國現(xiàn)階段正處于由工業(yè)化社會向后工業(yè)化社會轉(zhuǎn)型的特殊歷史時期，同時由于城市物質(zhì)生活，精神生活水平的提高，也要求傳統(tǒng)工業(yè)搬出城區(qū)，向其他區(qū)域發(fā)展。這就使得中國城市開始進入一個以更新再開發(fā)為主的發(fā)展階段，城市內(nèi)在19世紀束20世紀以及建國初期大量興建的傳統(tǒng)工業(yè)逐漸衰退。本論文研究范圍主要是工業(yè)遺產(chǎn)邊緣區(qū)域的土地利用模式，針對工業(yè)搬遷，工業(yè)遺產(chǎn)場地更新保護等不做研究。

相關(guān)研究

針對工業(yè)遺產(chǎn)的概念，2003年7月國際工業(yè)遺產(chǎn)保護協(xié)會所通過的保護工業(yè)遺產(chǎn)的《下塔吉爾》中是如此定義的：工業(yè)遺產(chǎn)由工業(yè)文化遺存組成，這些遺存擁有歷史的技術(shù)的社會的、建筑的或者是科學上的價值。這些遺存由建筑物構(gòu)筑物和機器設(shè)備、車間、工廠、礦山、倉庫和儲藏室、能源生產(chǎn)、傳送、使用和運輸以及所有的地下構(gòu)筑物及所在的場所組成與工業(yè)相聯(lián)系的社會活動場所(如住宅、宗教朝拜地教育機構(gòu))也包含在工業(yè)遺產(chǎn)范疇之內(nèi)。

工業(yè)遺產(chǎn)周邊區(qū)域主要是指在圍繞工業(yè)遺產(chǎn)緊鄰周邊區(qū)域的在城市總體規(guī)劃中有明確規(guī)劃功能的土地區(qū)域。

上個世紀，全球范圍內(nèi)的工業(yè)化和城市化發(fā)展都處于加速時期，大工業(yè)在城市地區(qū)集聚發(fā)展，人口向大中城市涌入等等最終導(dǎo)致了城市結(jié)構(gòu)的深刻變化，產(chǎn)生了更多了城市問題和社會問題，城市更新逐漸被更多人所關(guān)注，從而成為城市規(guī)劃實踐和研究的熱點問題。

工業(yè)遺產(chǎn)有著歷史價值、美學價值、稀缺價值、教育價值、經(jīng)濟價值、社會價值等多種價值因素更應(yīng)該加大對工業(yè)遺產(chǎn)的保護。針對工業(yè)遺產(chǎn)周邊土地利用模式的研究不僅能夠提升是周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)，更能帶來更大的經(jīng)濟效益和社會效益。

作者采用現(xiàn)場問卷調(diào)查、文獻查閱、分析研究等多種方法對北京地區(qū)多個工業(yè)遺產(chǎn)以及其周邊的情況進行調(diào)研，分析研究現(xiàn)狀問題，總結(jié)可利用的經(jīng)驗，對以后更多工業(yè)遺產(chǎn)的保護與更新提供參考。

現(xiàn)狀分析

對于作者所調(diào)研的北京地區(qū)工業(yè)遺產(chǎn)調(diào)研情況分析，現(xiàn)狀部分可以分為兩個部分：（1）工業(yè)遺產(chǎn)自身保護更新開發(fā)模式現(xiàn)狀分析；（2）工業(yè)遺產(chǎn)周邊土地利用模式現(xiàn)狀分析。

2.1工業(yè)遺產(chǎn)自身保護更新開發(fā)模式現(xiàn)狀分析

目前工業(yè)遺產(chǎn)自身保護更新開發(fā)模式主要有以下幾種情況：

（1）作為城市的開放空間，城市公園

首鋼工業(yè)遺產(chǎn)公園就是這種模式的典型案例之一，將原來場區(qū)中的煉鋼爐等工業(yè)設(shè)備保留，改造原來場區(qū)設(shè)備，運用景觀設(shè)計、行為設(shè)計等處理收受，展現(xiàn)產(chǎn)業(yè)美學特點，同時保留原來的植物，擴大植物栽培和綠地面積供居民游憩，休閑充分體現(xiàn)了，社會和諧共生，自然生態(tài)的場地特征。

（2）更新為展覽館或者博物館

將有著悠久歷史的工業(yè)企業(yè)舊址保留，并改造成為具有地域特色的專業(yè)博物館向市民開放，如北京首云鐵礦博物館廠房和設(shè)備形態(tài)，作為鐵礦的博物館，通過圖片、文字、實物等形式向觀展者展現(xiàn)企業(yè)自59年以來的發(fā)展歷程以及國內(nèi)外礦山勘察開采的過程。

（3）開發(fā)為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園

每一個來北京的人都想去798藝術(shù)街區(qū)游覽，感受藝術(shù)氣息。798藝術(shù)街區(qū)利用1951年建立的電子廠遺址，采用包豪斯校舍的設(shè)計理念，利用廠房改造成為雕塑工作間或者畫廊，展現(xiàn)藝術(shù)特色。

（4）商、旅、文聯(lián)合開發(fā)發(fā)展模式

垡頭工業(yè)區(qū)內(nèi)的部分場地和建筑被重新規(guī)劃后，北京最時髦的游樂園——歡樂谷拔地而起，其東面高聳的七個大煙囪，就是工廠搬遷后，在被當作固體垃圾拆除的最后一刻才保留下來的工業(yè)遺產(chǎn)，游覽者可以在歡樂谷內(nèi)盡情的游玩，同時也能感受北京工業(yè)文化、購得心意趣味商品。

2.2工業(yè)遺產(chǎn)周邊土地利用模式現(xiàn)狀分析

目前工業(yè)遺產(chǎn)周邊的土地利用模式，與原來工業(yè)性質(zhì)有很大的聯(lián)系。主要可以分為以下幾種模式：

（1）以林地為主要功能的土地開發(fā)模式

針對北京地區(qū)的一些工業(yè)遺產(chǎn)項目調(diào)研，發(fā)現(xiàn)原來的工業(yè)性質(zhì)是第三類工業(yè)，或者需要設(shè)置防護林地的工業(yè)遺產(chǎn)地，其周邊一點距離范圍內(nèi)目前仍然保留著原來的防護林地，或者已經(jīng)改造成為休閑綠地。比如北京的首鋼工業(yè)遺產(chǎn)地的周邊，目前仍然是林地加綠地的土地開發(fā)模式。這種土地利用模式，目前主要應(yīng)用于北京郊區(qū)周邊的工業(yè)遺產(chǎn)地區(qū)。

（2）以居住功能為主的土地開發(fā)模式

以居住功能為主的周邊土地開發(fā)模式，主要是延續(xù)工業(yè)遺產(chǎn)地原來的建筑功能進行開發(fā)。原來工業(yè)遺產(chǎn)地周邊地區(qū)是場區(qū)的住宅或者其他的一些后勤用地，隨著城市發(fā)展，以及周邊土地的開發(fā)作用，周邊的土地的利用就延續(xù)了原來場區(qū)的用地功能，更新保護原來的基礎(chǔ)設(shè)施。

（3）以商業(yè)服務(wù)為主要功能的土地開發(fā)模式

由于工業(yè)遺產(chǎn)地開發(fā)的較早，目前具有一定的知名度，或者已經(jīng)開發(fā)成為了北京的旅游景點，這種工業(yè)遺產(chǎn)周邊的土地利用就以服務(wù)遺跡開發(fā)為主了。北京的798藝術(shù)區(qū)，目前在國際、國內(nèi)都具有了一定的知名度，其周邊的土地開發(fā)了商業(yè)市場、酒店等以商業(yè)服務(wù)性質(zhì)為主的土地利用模式。

（4）周邊土地混合使用和土地利用多樣化

土地的混合使用和土地利用的多樣化主要指多種城市功能相互混合的土地利用開發(fā)模式。北京的歡樂谷公園的開發(fā)建設(shè)，帶動了周邊多種產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，圍繞歡樂谷周邊，新建了商業(yè)中心，居住片區(qū)，教育基地等等，不但提升了周邊的土地經(jīng)濟價值，更激活了城市片區(qū)化發(fā)展的模式。

工業(yè)遺產(chǎn)周邊土地利用模式影響因素探究

北京地區(qū)的工業(yè)遺產(chǎn)周邊的土地利用模式的開發(fā)，不僅僅是對工業(yè)遺產(chǎn)功能上的補充和輔助，更是對工業(yè)遺產(chǎn)的保護和更新提供有利條件，對提升城市特色，延續(xù)城市生命力提供基礎(chǔ)。

工業(yè)遺產(chǎn)周邊土地利用模式主要受以下幾個方面的影響：

（1）功能

與工業(yè)遺產(chǎn)本身的開發(fā)利用功能相配合，激發(fā)區(qū)域活力，增加區(qū)域影響力。提高區(qū)域競爭力是使得區(qū)域得以發(fā)展的前提，這需要更多功能的復(fù)合。功能的互補，功能的相互協(xié)調(diào)同時能夠提高區(qū)域的生態(tài)效應(yīng)。比如在一個已經(jīng)開發(fā)為博物館的工業(yè)遺產(chǎn)周圍，開發(fā)商業(yè)服務(wù)中心，居住，教育等功能，能夠給區(qū)域帶來人氣同時，也能夠帶來經(jīng)濟效益和社會效益。

（2）建筑形體

為了保持區(qū)域整體環(huán)境的協(xié)調(diào)，周邊的土地開發(fā)建筑需要在建筑的色彩、建筑體量、建筑結(jié)構(gòu)等方面與工業(yè)遺產(chǎn)內(nèi)部建筑保持某種歸屬。這對于增加城市特色，提高區(qū)域在城市中的認知有重大的作用。

（3）區(qū)域條件

工業(yè)遺產(chǎn)所處的區(qū)域環(huán)境條件對其周邊土地利用的模式有很大影響。如果工業(yè)遺產(chǎn)處于郊區(qū)，則其周邊的土地就可以開發(fā)成公園綠地等一些低密度的功能模式，如果工業(yè)遺產(chǎn)處于市區(qū)或者市區(qū)中心區(qū)，就要求其周邊土地開發(fā)成為高密度土地利用模式。同時區(qū)域條件包括整體的氣候，水文，地質(zhì)地貌等多種因素，區(qū)域條件的不同，對工業(yè)遺產(chǎn)周邊土地利用的模式也會有很大的影響。

（4）環(huán)境容量

環(huán)境容量不單單是對工業(yè)遺產(chǎn)的影響，對整個城市的土地利用也適用。工業(yè)遺產(chǎn)周邊土地的環(huán)境容量主要包括人口容量、建筑容量、生態(tài)容量等幾個方面。

小結(jié)

本文主要針對北京地區(qū)幾個典型的工業(yè)遺產(chǎn)改造及其周邊土地利用先轉(zhuǎn)進行分析，從中得出影響工業(yè)遺產(chǎn)周邊土地利用開發(fā)模式的因素。探討工業(yè)遺產(chǎn)周邊土地利用模式有利于其保護和更新工作的進行，有利于從客觀角度看待遺產(chǎn)保護問題，使其產(chǎn)生更大的經(jīng)濟價值和社會價值。由于研究者的水平及客觀條件有限，本文從較淺的層面進行表皮層次的研究，在以后的工作過程中希望起到拋磚引玉的作用。

篇11

為了規(guī)范城市控制性詳細規(guī)劃編制的內(nèi)容和技術(shù)深度，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《河北省城市控制性詳細規(guī)劃管理辦法(試行)》及有關(guān)技術(shù)規(guī)范，河北省住房與城鄉(xiāng)建設(shè)廳于2009年頒布了《河北省城市控制性詳細規(guī)劃編制導(dǎo)則（試行）》。該導(dǎo)則中提出“在現(xiàn)狀調(diào)查的基礎(chǔ)上，結(jié)合綜合承載力分析，研究確定規(guī)劃控制單元內(nèi)住宅、商業(yè)、工業(yè)等可開發(fā)建設(shè)用地的開發(fā)強度，明確建筑容積率、建筑密度、綠地率等主要控制指標。”綜合承載力中一個重要內(nèi)容是交通承載力，是確定土地適宜開發(fā)強度的重要依據(jù)之一。本文以河北藁城為例，從交通承載力的角度，重點探討交通影響評價方法在控規(guī)容積率確定方面的具體應(yīng)用與實踐。

1 現(xiàn)行控規(guī)容積率確定方法及其局限性

1.1現(xiàn)行控規(guī)容積率確定方法

從控規(guī)編制技術(shù)層面，容積率的確定主要是以下三種方法：

（1）空間形態(tài)模擬法：根據(jù)城市設(shè)計理念，結(jié)合規(guī)劃區(qū)域的建設(shè)方案布局，研究出空間布局及容量上大體合適的方案，再加入社會、經(jīng)濟、環(huán)境等因素的評價，反推出明確的控制指標。

（2）調(diào)查分析對比法：通過調(diào)查，了解現(xiàn)狀中一些指標的情況和這些指標在不同區(qū)位的差別，得出一些可供參考的指標數(shù)據(jù)，再同目標地塊進行對比分析，從而制定出控制指標。

（3）經(jīng)驗歸納統(tǒng)計法：對以規(guī)劃和付諸實施的各種規(guī)劃布局形式的技術(shù)經(jīng)濟指標進行統(tǒng)計分析，總結(jié)出經(jīng)驗指標數(shù)據(jù)，并進行推廣[1]。

1.2現(xiàn)行控規(guī)容積率確定方法的局限性

（1）容積率的確定缺乏定量依據(jù)，其權(quán)威性受到質(zhì)疑

由于容積率受到社會、經(jīng)濟、技術(shù)等眾多復(fù)雜條件的影響，在不同時期、不同城市、城市內(nèi)不同功能分區(qū)，合理的容積率取值區(qū)間都有著較大的變化。在單元控規(guī)中，控制的是相同類型用地的初始容積率，再根據(jù)各地塊所處的區(qū)位條件進行微調(diào)。但是，城市是一個復(fù)雜的社會經(jīng)濟系統(tǒng)，單單依靠規(guī)劃師的經(jīng)驗和個人認知決定的土地開發(fā)強度，其合理性不得而知，亟需客觀的定量評價方法加以論證。土地作為不可再生資源，不同的城市群體(政府、開發(fā)商、城市居民等)對城市土地開發(fā)過程中產(chǎn)生的經(jīng)濟價值、社會價值和環(huán)境價值有著不同的訴求。容積率缺少了定量的分析和科學依據(jù)，其權(quán)威性和科學性很難維護。

（2）容積率的確定往往忽略城市土地開發(fā)與交通之間的關(guān)系

土地的開發(fā)強度與城市交通承載力息息相關(guān)?，F(xiàn)階段控規(guī)層面的交通專項規(guī)劃更受制于編制單位的交通研究能力，大多以規(guī)范指標為主，并未探究容積率方案與規(guī)劃后的交通承載力以及城市居民出行特征等深層次的關(guān)系。在現(xiàn)實社會中作為矛盾統(tǒng)一體兩個方面的城市土地開發(fā)與城市交通，在規(guī)劃制定階段卻成了相對獨立的個體，從而導(dǎo)致控規(guī)在實際操作過程中經(jīng)常出現(xiàn)地塊開發(fā)強度與其周邊城市交通系統(tǒng)不匹配的現(xiàn)象，造成了城市局部交通的擁堵，給人們的生活帶來了許多本可以避免的麻煩。

2控規(guī)容積率交通影響評價

2.1控規(guī)容積率交通影響評價的必要性

（1）在單元控規(guī)階段，針對控規(guī)容積率方案開展交通影響評價，可避免“土地出讓或征用在前、交通影響評價工作在后”所帶來的規(guī)劃條件與評價結(jié)果的矛盾，而這種矛盾往往難以解決，并形成了程序合法、技術(shù)條件不合理的“既成事實”。這種情況在現(xiàn)階段城市開發(fā)建設(shè)中相當普遍，問題比較突出，給城市建設(shè)管理工作帶來了很多困擾。將交通影響評價工作前置到控制性詳細規(guī)劃階段，解決了土地出讓或征用時規(guī)劃條件的交通合理性問題，避免了用地出讓或征用后再論證交通合理性、確定交通規(guī)劃條件的倒置問題，避免了程序的不科學性，提高了對規(guī)劃不確定性的預(yù)判，降低了社會成本[2]。

（2）進行控規(guī)容積率交通影響評價為控規(guī)容積率方案的優(yōu)劣提供給定量評價指標，有助于規(guī)劃師在控規(guī)編制階段進行規(guī)劃方案合理性論證和滾動調(diào)整。

2.2基本原理和評價方法

2.2.1 基本原理

基于“四階段法”的控規(guī)容積率交通影響評價假設(shè)土地開發(fā)強度的上限是由規(guī)劃路網(wǎng)的交通承載能力決定的。規(guī)劃用地布局和初始容積率方案確定后，根據(jù)規(guī)劃區(qū)內(nèi)各種性質(zhì)用地高峰小時出行產(chǎn)生吸引強度和居民出行結(jié)構(gòu)，運用交通規(guī)劃“四階段法”定量模擬規(guī)劃方案的路網(wǎng)交通運行狀態(tài)，以此反饋調(diào)整規(guī)劃用地布局和初始容積率方案，最終得到規(guī)劃區(qū)土地開發(fā)強度與城市規(guī)劃交通承載力之間的匹配關(guān)系。

2.2.2 評價方法

本文提出的控規(guī)容積率交通影響評價方法首先在規(guī)劃城市用地布局及初始容積率既定的條件下，采用交通規(guī)劃四階段法這一靜態(tài)預(yù)測模型得到城市各主要路段的交通服務(wù)水平，以此為評價指標反饋城市各規(guī)劃控制單元用地開發(fā)強度。具體分析步驟如下：

(1) 以一定規(guī)模的交通小區(qū)為研究對象，根據(jù)交通小區(qū)內(nèi)居住用地、各產(chǎn)業(yè)用地的開發(fā)強度（控規(guī)初始容積率方案）及調(diào)查統(tǒng)計得到的出行率指標計算各小區(qū)內(nèi)高峰時段交通產(chǎn)生、吸引的強度。

(2) 根據(jù)現(xiàn)狀OD分布數(shù)據(jù)，總體規(guī)劃確定的城市交通發(fā)展戰(zhàn)略和城市客運交通結(jié)構(gòu)等內(nèi)容，進行交通分布預(yù)測和交通方式劃分預(yù)測；求出規(guī)劃年各交通小區(qū)之間各種方式的出行交換量。

(3) 將各種出行方式的OD矩陣按照一定的路徑選擇原則分配到規(guī)劃交通網(wǎng)絡(luò)中的各條道路上，求出各路段上的流量及相關(guān)交通指標。

(4) 以規(guī)劃年各主要路段交通服務(wù)水平為定量評價指標，對控規(guī)初始方案制定的規(guī)劃城市用地布局和初始容積率提出調(diào)整建議。

2.3應(yīng)用實例

《河北省城市控制性詳細規(guī)劃編制導(dǎo)則（試行）》將控制單元作為編制城市控制性詳細規(guī)劃的基本單位，初始容積率體現(xiàn)的是控制單元中某一類用地的開發(fā)強度。根據(jù)導(dǎo)則要求，《藁城市中心城區(qū)控制性詳細規(guī)劃》按照1-2平方公里、3-5萬人街道辦事處的管轄范圍將藁城市中心城區(qū)劃分為11個控制單元。為與控規(guī)分析單元相統(tǒng)一，控規(guī)容積率交通影響評價以規(guī)劃控制單元為依據(jù)劃分交通小區(qū)。

圖1 交通小區(qū)劃分

2.3.1交通生成

交通生成預(yù)測是交通規(guī)劃“四階段法”的第一步，其目的是求出對象區(qū)域未來年各小區(qū)的出行產(chǎn)生量和吸引量。本次研究首先根據(jù)控規(guī)制定的城市用地布局和初始容積率方案，對各類規(guī)劃用地進行細分，預(yù)估各類用地可能承載的建設(shè)項目類型。針對每一類建設(shè)項目，在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)選取3個以上現(xiàn)狀存在的相似項目進行出行率調(diào)查，統(tǒng)計得出研究區(qū)域內(nèi)細分后的各類用地高峰小時出行率指標。進而采用類別生成率法計算得到各交通小區(qū)的高峰小時交通發(fā)生吸引量。

表1 各類用地高峰小時出行率指標

大類 中類 影響指標

(萬平方米) 高峰小時生成率(人/影響指標) 方向系數(shù)

產(chǎn)生(%) 吸引(%)

居住 一類居住 建筑面積 46.40 53 47

二類居住 建筑面積 84.76 70 30

公共管理與公共服務(wù)設(shè)施 行政辦公 建筑面積 78.84 29 71

文化設(shè)施 建筑面積 81.54 24 76

高等院校 建筑面積 53.16 42 58

中等專業(yè)學校 建筑面積 166.44 14 86

中小學 建筑面積 632.28 5 95

體育用地 建筑面積 502.74 46 54

醫(yī)療衛(wèi)生 建筑面積 653.4 42 58

文物古跡 用地面積 76.08 43 57

商業(yè)服務(wù)于設(shè)施 商業(yè) 建筑面積 1876.86 48 52

商務(wù) 建筑面積 323.28 21 79

娛樂康體 建筑面積 247.5 60 40

公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點 建筑面積 785.94 14 86

工業(yè) 一類工業(yè) 建筑面積 270.96 22 78

倉儲物流 一類倉儲物流 用地面積 49.26 38 62

綠地與廣場 公園綠地 用地面積 76.08 43 57

廣場 用地面積 76.08 43 57

圖2 規(guī)劃年各交通小區(qū)高峰小時交通發(fā)生量、吸引量分布圖

2.3.2交通分布

交通分布預(yù)測的目的是求出對象區(qū)域未來年各小區(qū)之間的出行交換量。由于規(guī)劃年藁城城市規(guī)模的拓展，OD交通量將發(fā)生巨大變化，本次評價利用OD反推技術(shù)，采用重力模型法預(yù)測研究區(qū)域在規(guī)劃年的交通分布特征。

圖3 規(guī)劃年各交通小區(qū)間機動車出行期望線

2.3.3交通方式劃分

城市居民的出行最終是以某種特定的交通方式來實現(xiàn)的。交通方式劃分就是確定城市居民采用某種交通方式出行的比例，通過交通方式劃分可將各交通小區(qū)間全方式OD分解為不同出行方式的OD量。交通方式的選擇主要受到出行距離、出行時間、出行舒適程度和安全度等因素的影響。

城市出行結(jié)構(gòu)反映了一個城市的交通特點和發(fā)展水平。根據(jù)《藁城市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》（2010-2030）制定的交通發(fā)展戰(zhàn)略，綜合考慮城市規(guī)模、社會經(jīng)濟發(fā)展水平、交通方式特性等因素，確定規(guī)劃年藁城出行結(jié)構(gòu)如下。

表2 規(guī)劃年出行結(jié)構(gòu)

交通方式 公交車 小汽車 出租車 電動車 自行車 步行

所占比例 12% 18% 3% 22% 25% 20%

2.3.4交通分配

交通分配用于估算路網(wǎng)上的交通流量。分配算法以表示起迄點之間交通流量的O-D矩陣作為輸入文件。根據(jù)可選路徑的出行時間或阻抗，將每個O-D點對間的流量分配到路網(wǎng)上。本次交通分配采用隨機用戶均衡模型(SUE)計算規(guī)劃區(qū)內(nèi)各路段的分配交通量，以模擬規(guī)劃年城市路網(wǎng)交通運行狀態(tài)。

圖4 規(guī)劃年路網(wǎng)交通流量分配圖

2.3.5控規(guī)容積率交通影響分析

根據(jù)調(diào)查掌握的藁城市城市交通管理水平，本次評價認為路段服務(wù)水平V/C>0.75，道路交通呈現(xiàn)不穩(wěn)定交通流，相應(yīng)路段定義為敏感路段，需嚴格控制敏感路段周邊用地開發(fā)強度。V/C>1，相應(yīng)路段定義為擁堵路段，表明路段所在區(qū)域規(guī)劃路網(wǎng)不足以支撐初始容積率方案對擁堵路段周邊用地的開發(fā)要求。

針對敏感路段和擁堵路段，本次容積率交通影響分析從規(guī)劃用地布局、土地開發(fā)強度、路網(wǎng)承載能力、出行方式影響、交通仿真算法設(shè)計等多個方面逐一分析了交通分配結(jié)果中敏感路段和擁堵路段的產(chǎn)生原因，并分類別提出了具體的改善建議。

表3 交通影響分析表

類別編號 擁堵原因 改善建議 典型路段

1 結(jié)構(gòu)通主干道 、嚴格控制道路兩側(cè)單位出入口數(shù)量，提高道路使用效率。

、布設(shè)公交線路、完善城市慢行設(shè)施，對該路段影響范圍內(nèi)居民出行方式進行引導(dǎo)。 ⑥

2 道路周邊土地開發(fā)強度偏高 、適當降低道路兩側(cè)土地開發(fā)強度。

、加強交通管理，完善道路交通設(shè)施，實施機非分隔，提高道路使用效率。

、布設(shè)公交線路、完善城市慢行設(shè)施，對該路段影響范圍內(nèi)居民出行方式進行引導(dǎo)。 ②、③

3 區(qū)域通承載力不足 、在擁堵區(qū)域內(nèi)加密支路網(wǎng)

、考慮拓寬區(qū)域通干道 ⑤

4 路段通行能力不足 修改規(guī)劃斷面形式、提高路段通行能力 ④

5 交通預(yù)測模型缺陷（交通小區(qū)劃分相對粗略） 以規(guī)劃控制單元為依托，對交通小區(qū)進行更細致的劃分。 ①

3結(jié)語

基于“四階段法”的控規(guī)容積率交通影響評價方法從規(guī)劃路網(wǎng)交通承載力與土地開發(fā)強度的關(guān)系出發(fā)，為控規(guī)編制過程中容積率的確定和規(guī)劃方案的滾動調(diào)整提供了一種比較科學的定量分析方法。主要有以下3個方面的優(yōu)點：

（1）本文提出的控規(guī)容積率交通影響評價方法，以交通規(guī)劃“四階段法”為理論基礎(chǔ)，包含科學的預(yù)測模型和交通規(guī)劃工作中大量的應(yīng)用實例，理論基礎(chǔ)完善，可操作性強。

（2）評價過程所產(chǎn)生的各種分析、計算、評價結(jié)果，可以借助交通規(guī)劃軟件進行直觀的可視化表達，易于被不同專業(yè)規(guī)劃人員和決策者、公眾所理解和接受。

（3）為控規(guī)初始容積率方案提供了定量評價依據(jù)，在控規(guī)方案制定階段提供了建立動態(tài)反饋調(diào)整機制的可能性。

受到基礎(chǔ)理論、交通量基礎(chǔ)資料、控規(guī)容積率數(shù)據(jù)條件等諸多因素的限制，控規(guī)容積率交通影響評價方法在研究范圍、交通小區(qū)與規(guī)劃控制單元對應(yīng)關(guān)系、評價結(jié)論對控規(guī)初始容積率方案的反饋調(diào)整等方面仍然存在一定的不足，方法的設(shè)計需要進一步深入的研究。

參考文獻

1 劉綱，冷兆華.基于交通影響分析的容積率確定及應(yīng)用[J].城市規(guī)劃，2011,2,(27):93-98

2 鄭連勇.城市交通影響評價[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2006

篇12

一、土地發(fā)展權(quán)的概念

關(guān)于土地發(fā)展權(quán)的概念，國內(nèi)學術(shù)界大致有狹義和廣義兩種理解。狹義的土地發(fā)展權(quán)，主張它是土地所有權(quán)人將自己擁有的土地變更用途或在土地上興建建筑改良物(包括建筑物與工事)而獲利的權(quán)利。沈守愚較早從法學的角度將農(nóng)地發(fā)展權(quán)界定為“將農(nóng)地變更為非農(nóng)用地的變更利用權(quán)”。杜業(yè)明認為，土地發(fā)展權(quán)是指某組織或個人變更土地用途而獲得額外收益的權(quán)利。而農(nóng)村土地發(fā)展權(quán)是特指農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和農(nóng)村存量建設(shè)用地直接進入土地一級市場而獲取收益的權(quán)利。周建春認為，農(nóng)地發(fā)展權(quán)又稱土地發(fā)展權(quán)或土地開發(fā)權(quán)，是指將農(nóng)地改為最佳利用方向的權(quán)利，也可狹義地定義為農(nóng)(耕)地改為建設(shè)用地的權(quán)利。

廣義的土地發(fā)展權(quán)涉及土地利用和再開發(fā)的用途轉(zhuǎn)變和利用強度的提高而獲利的權(quán)利。胡蘭玲認為，土地發(fā)展權(quán)是指對土地在利用上進行再發(fā)展的權(quán)利，即在空間上向縱深方向發(fā)展、在使用時變更土地用途之權(quán)，可將其分為兩類：空間(高空，地下)建筑權(quán)和土地開發(fā)權(quán)。侯華麗認為，土地發(fā)展權(quán)是將土地變更為不同使用性質(zhì)的權(quán)利，應(yīng)包括：農(nóng)地變更為非農(nóng)用地的發(fā)展權(quán)即農(nóng)地發(fā)展權(quán)；未利用土地變更為農(nóng)用地或建設(shè)用地的發(fā)展權(quán)；在農(nóng)地使用性質(zhì)不變的情況下擴大投入的發(fā)展權(quán)；在建設(shè)用地上進行建設(shè)的發(fā)展權(quán)。很明顯．學術(shù)界對土地發(fā)展權(quán)的具體概念有不同的看法，但比較一致的觀點是，土地發(fā)展權(quán)的基本觀念，是發(fā)展土地的權(quán)利，是一種可與土地所有權(quán)分割而單獨處分的財產(chǎn)權(quán)。土地發(fā)展權(quán)的概念和范圍的界定是深入研究土地發(fā)展權(quán)制度的基礎(chǔ)和前提，所以應(yīng)明確界定土地發(fā)展權(quán)的涵義和范圍。

二、土地發(fā)展權(quán)的歸屬

土地發(fā)展權(quán)的歸屬問題屬于土地發(fā)展權(quán)研究的熱點問題，學術(shù)界主要有三種觀點。第一種觀點是土地發(fā)展權(quán)應(yīng)該借鑒英、法等為代表的國家的做法，歸國家所有，即漲價歸公。沈守愚認為，土地的空間權(quán)和土地發(fā)展權(quán)是獨立的財產(chǎn)權(quán)，它的權(quán)源是國家。使用方為非公益主體的，除給集體和農(nóng)戶以應(yīng)有的補償外，還要向國家購買發(fā)展權(quán)。張友安等認為土地發(fā)展權(quán)歸國家所有有利于土地供應(yīng)參與宏觀經(jīng)濟調(diào)控，有利于實施土地利用總體規(guī)劃，有利于實現(xiàn)“五個統(tǒng)籌發(fā)展”。胡蘭玲從公共利益分享的角度，認為將土地發(fā)展權(quán)歸屬于國家比較合適。第二種觀點是主張借鑒美國的做法，土地發(fā)展權(quán)歸屬于原土地所有人，即漲價歸私。張安錄主張將農(nóng)地發(fā)展權(quán)歸農(nóng)地所有者所有，發(fā)展權(quán)可像其他普通商品一樣在市場上自由交易，強調(diào)市場在資源配置中的作用。廖喜生等認為我國農(nóng)村土地發(fā)展權(quán)應(yīng)歸屬于其所有者，也即為擁有農(nóng)地的各農(nóng)民集體。雷寰從保障失地農(nóng)民合法權(quán)益的角度分析，認為農(nóng)村土地發(fā)展權(quán)應(yīng)該歸屬于農(nóng)民。第三種觀點是主張中國土地發(fā)展權(quán)的權(quán)利主體至少應(yīng)該有兩個，即國家和農(nóng)村集體(農(nóng)民)。劉國臻認為由于城市土地歸國家所有，因此不管從歸公與歸私的角度進行分析，發(fā)展權(quán)都歸國家所有，但是簡單將發(fā)展權(quán)歸屬國家，會造成現(xiàn)有土地用途管制制度與土地發(fā)展權(quán)國家所有的制度建設(shè)在功能上重疊，其結(jié)果是公權(quán)利與公權(quán)利的沖突，也與我國市場化經(jīng)濟的運行機制不符，按照“發(fā)展權(quán)的實質(zhì)在于對人類社會的經(jīng)濟資源進行合理的配置”的原則，朱啟臻主張新增建設(shè)用地的發(fā)展權(quán)由國家和失地農(nóng)民分享，農(nóng)地發(fā)展權(quán)應(yīng)從“漲價歸公”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皾q價分享”。土地發(fā)展權(quán)的權(quán)利主體問題涉及政府、土地所有者、土地使用入等各方對土地增值收益的分割。所以對于土地發(fā)展權(quán)的歸屬問題，既要借鑒西方國家的相關(guān)制度，更要結(jié)合我國的具體國情。同時，也要考慮土地發(fā)展權(quán)不同歸屬所帶來的正、負面效應(yīng)。

三、土地發(fā)展權(quán)的流轉(zhuǎn)

土地的發(fā)展權(quán)的巨大收益的實現(xiàn)還必須通過有序的流轉(zhuǎn)，利用市場這只無形的手來促進土地的集約利用。張安錄認為，可轉(zhuǎn)移發(fā)展權(quán)允許土地使用受限制的土地所有者將其土地發(fā)展權(quán)賣給土地使用不受限制的土地所有者，進行額外土地開發(fā)。它有兩種作法：一種是設(shè)立一個發(fā)展權(quán)市場，讓發(fā)展權(quán)在市場上公平交易；另一種是通過公共權(quán)力購買而獲得土地發(fā)展權(quán)，并提出在中國城鄉(xiāng)生態(tài)交錯區(qū)建立可轉(zhuǎn)移發(fā)展權(quán)制度來控制農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)的構(gòu)想。張俊等認為在我國，可以利用發(fā)展權(quán)移轉(zhuǎn)來保護耕地和農(nóng)民集體土地所有權(quán)權(quán)益，促使城市土地的集約使用和優(yōu)化配置，控制城市的蔓延增長。張友安等認為土地發(fā)展權(quán)的公平、合理配置，是其高效交易與流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。結(jié)合中國的政府層級安排，土地發(fā)展權(quán)應(yīng)按照一定機制分別在宏觀、中觀和微觀三個層次以一、二、三級土地發(fā)展權(quán)形式配置和流轉(zhuǎn)。劉明明通過分析英國和美國的土地發(fā)展權(quán)，提出我國土地發(fā)展權(quán)應(yīng)當仿照美國實行土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移和國家購買土地發(fā)展權(quán)相結(jié)合的制度，并且結(jié)合我國國情實現(xiàn)土地發(fā)展權(quán)的本土化。

廖喜生等也認為為了更好地保護農(nóng)田，國家甚至可以購買基本農(nóng)田的土地發(fā)展權(quán)，嚴格限制其轉(zhuǎn)為非農(nóng)用途。集體土地所有者之間土地發(fā)展權(quán)的流轉(zhuǎn)主要體現(xiàn)在農(nóng)用地轉(zhuǎn)讓指標的轉(zhuǎn)移，而集體所有者之間、集體土地使用者之間以及集體土地所有者與集體土地使用者之間可以進行容積率轉(zhuǎn)移。土地發(fā)展權(quán)的流轉(zhuǎn)是各種綜合規(guī)劃的結(jié)果，是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程。目前，國內(nèi)對此的研究還十分薄弱，有待研究的內(nèi)容還非常廣闊。

四、土地發(fā)展權(quán)設(shè)立的可行性與必要性

關(guān)于設(shè)立土地發(fā)展權(quán)的必要性、可行性或意義等，國內(nèi)學者作了大量的探討和論述。沈守愚較早論述了設(shè)立農(nóng)地發(fā)展權(quán)對于理順集體土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系、有效保護耕地以及為國家提供穩(wěn)定的財政收入等方面的意義。劉國臻將設(shè)置土地發(fā)展權(quán)的必要性提升到基本人權(quán)建設(shè)的高度來認識，并從耕地保護、完善雙層經(jīng)營體制和防止國有資產(chǎn)流失等方面論述我國設(shè)置土地發(fā)展權(quán)的必要性。科學發(fā)展觀為土地發(fā)展權(quán)的設(shè)置提供了理論指導(dǎo)，國外設(shè)置土地發(fā)展權(quán)的經(jīng)驗和學者關(guān)于土地發(fā)展權(quán)的論著為我國設(shè)置土地發(fā)展權(quán)提供了可資借鑒的經(jīng)驗和必要的理論鋪墊。湯志林從規(guī)范政府和土地開發(fā)商的行為、保護失地農(nóng)民和城市居民的合法權(quán)益、優(yōu)化土地開發(fā)管理流程和方式、增強市場調(diào)節(jié)作用等方面探討了構(gòu)建和完善土地發(fā)展權(quán)的意義。李世平從解決嚴重的土地資源浪費和不合理利用、落實政府對土地用途管理和規(guī)劃的需要、保障農(nóng)民耕作和收益的必要手段、解決我國現(xiàn)階段人地矛盾的要求、維護國家利益、協(xié)調(diào)與土地有聯(lián)系的相關(guān)法律等發(fā)面分析了設(shè)立土地發(fā)展權(quán)的必要性和可行性。劉明明從土地發(fā)展權(quán)的缺位導(dǎo)致農(nóng)地保護成效差、土地征用中土地增值利益分配不公以及土地資源配置效率低下和土地規(guī)劃難以執(zhí)行等角度，分析了土地發(fā)展權(quán)設(shè)立了的必要性，同時從土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)、土地用途管制制度等方面分析了土地發(fā)展權(quán)設(shè)立的可行性。劉芳和許恒周從產(chǎn)權(quán)完善的角度分析了設(shè)立農(nóng)地發(fā)展權(quán)的必要性。中國當前正處于城市化快速推進時期，城市土地開發(fā)與農(nóng)地和生態(tài)環(huán)境資源保護的矛盾突出，形勢十分嚴峻，空間權(quán)的缺位使得土地發(fā)展權(quán)的創(chuàng)設(shè)更加凸顯其重要性和迫切性。我國法律中至今尚無土地發(fā)展權(quán)的規(guī)定。因此，土地發(fā)展權(quán)的配置，對于完善土地立法和改善土地管理無疑是具有十分重要的意義。

五、總結(jié)與展望

土地權(quán)利是土地法律制度的核心內(nèi)容之一。中國土地權(quán)利的配置尚處于探索階段，需要總結(jié)十多年來土地制度改革的成果，借鑒國外土地權(quán)利立法的經(jīng)驗，立足現(xiàn)實，面向未來，探索和解決我國土地法制建設(shè)所面臨的一系列理論和實踐問題。根據(jù)國外土地發(fā)展權(quán)理論研究的發(fā)展路徑和我國土地發(fā)展權(quán)理論研究的現(xiàn)狀，國內(nèi)學術(shù)界對土地發(fā)展權(quán)制度的研究應(yīng)朝幾個方向發(fā)展：明確土地發(fā)展權(quán)的內(nèi)涵，廣泛研究中國土地用途的轉(zhuǎn)換帶來的土地收益變化；設(shè)立土地發(fā)展權(quán)時，既要借鑒西方國家的相關(guān)制度，更要結(jié)合我國的具體國情，要考慮土地發(fā)展權(quán)不同歸屬所帶來的正、負面效，盡量兼顧效率與公平。對于土地發(fā)展權(quán)的流轉(zhuǎn)問題要深入加強研究，增強其可操作性；廣泛探討配置土地發(fā)展權(quán)對中國政治經(jīng)濟發(fā)展的推動進步作用。

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篇13

1. 城市土地儲備資金運作分析

土地儲備資金短缺涉及到土地儲備制度的多個方面，問題復(fù)雜，須結(jié)合土地儲備實際工作，才能有效解決此問題。

我國地方政府在建立土地儲備時，設(shè)定的土地儲備目標、模式等存在差異，造成了土地儲備定義存在多種形式的現(xiàn)象。其中，最具權(quán)威的應(yīng)當是2001年國土資源部頒布的《土地儲備管理辦法》，指出土地儲備是指市、縣人民政府土地資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。根據(jù)上述定義，我國土地儲備模式可分為三類：市場主導(dǎo)的上海模式、政府主導(dǎo)的杭州模式、市場政府混合型的南通模式。無論哪種模式，土地儲備的運行機制是基本一致的，包括土地收購、開發(fā)、儲備和出讓四個環(huán)節(jié)（見圖1）。

土地儲備資金運作包括資金籌集和投向二個方面。土地儲備資金投向是土地儲備制度中的核心問題。[[]黃志斌.從哪來 怎么用 如何管——略談土地收購儲備制度運行中的資金問題[J].中國土地,2006,(3):30-31.]根據(jù)上述土地儲備運行機制，土地儲備資金循環(huán)過程就顯而易見了（見圖2）[[] 朱寅傳,賈生華.城市土地儲備制度：理論、實踐、政策[M].杭州：浙江大學出版社,2001:116.]?？梢钥闯?，城市土地儲備資金投向有：土地收購過程中的征地補償費用和購買支出等；土地開發(fā)過程中的開發(fā)費用；土地儲備過程中儲備土地所占資金的銀行貸款利息；土地出讓過程中的各項手續(xù)費用等。其中占主要部分的是土地收購費用、開發(fā)費用和占用費用。如能合理地減少這三項資金的需求就能有效緩解土地儲備資金壓力。

圖1 城市土地儲備運行機制

Fig.1 The operating mechanism of urban land reserve

目前土地儲備資金主要來源于財政撥款和銀行貸款。其中，財政撥款一般做為儲備機構(gòu)的啟動資金一次性撥付，且金額有限。銀行貸款是土地儲備資金的主要來源，已占到了土地儲備總資金的60%甚至80%以上了。即便如此，單一的銀行貸款模式也很難滿足土地儲備的需求。以北京市為例，根據(jù)北京市土地供應(yīng)計劃，2006年北京市各金融機構(gòu)需要擴大300%的土地貸款規(guī)模才能滿足城市土地儲備開發(fā)融資的需求，融資難度可想而知。[[]郎理英.北京市土地儲備和一級開發(fā)融資問題研究[C].銀行與投資——中國投資學會2005—2006年度獲獎科研課題選編。北京:中國金融出版社,2005:199-233.]可以說，當前我國土地儲備尚未形成穩(wěn)定可持續(xù)的資金來源渠道和運作機制。

圖2 城市土地儲備資金運作體系圖

Fig.2 The capital operating system of urban land reserve

2. 城市土地儲備資金短缺原因分析

資金短缺是一個相對概念，分析儲備資金短缺可從資金需求和供給二個方面進行。

（1）土地儲備收購價格標準不統(tǒng)一，影響土地收購的順利實施，增加儲備資金的額外支出。目前，我國土地收購的性質(zhì)、收購雙方的關(guān)系、收購價格的內(nèi)涵等一系列問題都沒有明確的法律規(guī)定，使得不同地區(qū)操作方式不一，收購雙方對于收購價格確定存在較大分歧，導(dǎo)致征地拆遷難度加大，提高了資金占用成本。此外，土地收購過程中，土地征地補償形式基本就貨幣補償一種形式，補償方式單一，短期行為嚴重，這無形也加重了資金需求壓力。

（2）土地一級開發(fā)制度不完善，開發(fā)成本控制還需加強。土地開發(fā)整理一般由政府通過招標的形式委托土地一級開發(fā)商進行土地開發(fā)，在這個過程中，開發(fā)成本項中很多無具體量化標準，一級開發(fā)成本準確測算的難度很大。而各地政府出臺的一級開發(fā)政策對開發(fā)企業(yè)利潤的規(guī)定又各不相同，如北京市的政策是：如果是政府出資，利潤不高于開發(fā)成本的2%；杭州市的政策是：開發(fā)整理單位的利潤按照實施方案測算的開發(fā)整理成本總額的10%以內(nèi)予以核定。再加上信息不對稱及土地一級開發(fā)企業(yè)可能存在的道德風險和逆向選擇，一級開發(fā)商為了獲取更多利潤或在二級土地市場上“曲線拿地”，就會虛增土地一級開發(fā)成本，增加土地儲備資金需求。

（3）土地儲備規(guī)模不合理，即增加了土地的購置成本，也增加了土地的持有成本。一般而言，土地儲備量越少，用于土地儲備的資金也就越少，土地儲備中心儲備的土地也就相應(yīng)越少，政府對土地一級市場的調(diào)控能力也越小；反之亦然。如何確定合理的土地儲備規(guī)模是土地儲備的一個難點。在實際工作中，各地的土地儲備都是憑借對未來土地需求的一種預(yù)測和主觀判斷來確定土地儲備量的，土地儲備尚缺乏具體和系統(tǒng)的計劃和適當?shù)囊?guī)模范圍。土地儲備量的大小具有一定的隨機性和盲目性，且有盲目擴大的趨勢，盲目的儲備造成儲備資金的浪費。

從土地儲備資金供給也就是資金籌集來看，我國土地儲備資金籌集渠道單一。土地儲備的資金來源主要有財政撥款和銀行貸款。財政撥款數(shù)額受到政府財力的限制，很難滿足土地儲備需要。而主要通過銀行貸款籌集土地儲備資金的方式也存在很多不足。首先銀行貸款的期限與土地儲備周期不匹配，其次銀行貸款金額不穩(wěn)定。同時，銀行貸款的利息負擔重，增加儲備成本。

3. 城市土地儲備資金短缺解決思路分析

通過分析土地儲備資金短缺產(chǎn)生的原因，我們可以發(fā)現(xiàn)土地儲備系統(tǒng)不完善和融資渠道單一是造成城市土地儲備資金短缺的主要原因。要解決土地儲備資金短缺問題，即要“開源”也要“節(jié)流”，在拓寬融資渠道的同時也要優(yōu)化土地儲備系統(tǒng)。

首先，明確土地收購性質(zhì)，收購價格標準要統(tǒng)一。土地收購性質(zhì)的定位直接影響著土地收購價格標準的確定。結(jié)合我國土地儲備的運作情況，筆者認為將土地 收購性質(zhì)定位為“強制性的買賣”關(guān)系比較合適。關(guān)于土地收購價格，最核心的問題就是土地收購價格包不包含發(fā)展權(quán)價格。關(guān)于這個問題應(yīng)當從土地產(chǎn)權(quán)理論和土地增值機理等方面進行研究。土地收購價格內(nèi)涵明確后，土地收購價格的標準制定就迎刃而解了。除此之外，在土地征用補償形式方面，可探索除貨幣補償外的其他補償形式，如實物補償?shù)取?/p>

其次，加強政府對一級開發(fā)成本的控制管理。土地一級開發(fā)的實質(zhì)就是政府委托開發(fā)企業(yè)進行土地開發(fā)整理，二者之間存在著委托關(guān)系。在土地一級開發(fā)市場化過程中，土地儲備機構(gòu)和開發(fā)企業(yè)的期望效用函數(shù)不一致。為此，應(yīng)以委托理論為指導(dǎo)，建立有效的激勵機制，抑制費用，擴大效果，并降低成本，增加人風險。

再其次，制定詳細合理的土地儲備計劃，對土地儲備進行定量分析，找出最佳土地儲備訂購點和儲備量。土地儲備的最優(yōu)規(guī)模點應(yīng)該是由土地購置成本和土地持有成本構(gòu)成的土地儲備成本的最低點。現(xiàn)代管理理論認為，處于閑置狀態(tài)的資源就是庫存。土地儲備中心收購的土地類似于企業(yè)的庫存?？煽紤]利用庫存理論，建立土地儲備決策模型來確定最佳土地儲備訂購點。引入應(yīng)用于企業(yè)確定最佳存貨量的存貨經(jīng)濟批量模型，來研究土地儲備規(guī)模，找出最佳儲備量。