引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同樣包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)分述如下：

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)

(1)負(fù)債金額巨大

房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)停行┢髽I(yè)根本沒(méi)有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來(lái)源于銀行借款。近年來(lái)，西安房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率持續(xù)偏高。在所謂的高回報(bào)利益的驅(qū)動(dòng)下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)而取得資金來(lái)源，而是想方設(shè)法對(duì)外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會(huì)給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)致命的威脅。它會(huì)導(dǎo)致原有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。

(3)利率與市場(chǎng)變動(dòng)

從某種意義上說(shuō)，利率和市場(chǎng)變動(dòng)可能引起的房地產(chǎn)定價(jià)和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險(xiǎn)，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。目前，國(guó)內(nèi)與國(guó)際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國(guó)中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，必然會(huì)增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無(wú)利可圖。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位也成為影響企業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，而價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是影響其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。

2.項(xiàng)目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)按照設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期交工使用，就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費(fèi)巨額資金購(gòu)置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運(yùn)動(dòng)”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有對(duì)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率方面上做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無(wú)法確立目標(biāo)利潤(rùn)，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測(cè)算及分解落實(shí)工作。這可能造成項(xiàng)目投資的盲目操作，從而加大項(xiàng)目投資的成本。

3.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程缺乏理財(cái)依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒(méi)有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身?yè)碛械膬?yōu)勢(shì)。在工程項(xiàng)目的成本核算上過(guò)于簡(jiǎn)單、粗糙，沒(méi)有針對(duì)自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過(guò)程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.沒(méi)有正確處理消費(fèi)與積累的關(guān)系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤(rùn)行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國(guó)東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對(duì)西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費(fèi)與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費(fèi)資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

5.財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財(cái)務(wù)管理意識(shí)

西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過(guò)于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒(méi)有全面發(fā)揮財(cái)會(huì)人員的財(cái)務(wù)管理職能。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)缺乏，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)管理。也就是說(shuō)，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)、利潤(rùn)分配環(huán)節(jié)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對(duì)其可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過(guò)程的預(yù)測(cè)和管理，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對(duì)籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過(guò)合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。

(2)縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動(dòng)向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各個(gè)方面，因而易受各因素變動(dòng)影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時(shí)回收相應(yīng)的款項(xiàng)，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對(duì)公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對(duì)于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來(lái)源，應(yīng)該在遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動(dòng)地探索通過(guò)發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過(guò)房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來(lái)源，避免主要依靠銀行舉債來(lái)獲得發(fā)展資金。只有通過(guò)多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對(duì)子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)常發(fā)生。子公司合理有效地運(yùn)用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，制定全年融資計(jì)劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨(dú)立融資的子公司按照計(jì)劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報(bào)母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報(bào)準(zhǔn)確的融資情況報(bào)告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請(qǐng)、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

所謂財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過(guò)設(shè)置并觀察一些敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，利用財(cái)會(huì)、金融、企業(yè)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并向經(jīng)營(yíng)者示警，從而能對(duì)企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測(cè)或預(yù)報(bào)的財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量?jī)煞N方法進(jìn)行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評(píng)分法；而定量方法包括財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計(jì)分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

2.針對(duì)投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

房地產(chǎn)公司應(yīng)通過(guò)事先對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評(píng)估比較，對(duì)決策過(guò)程中選定的投資方案，針對(duì)其可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，單獨(dú)或同時(shí)采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;(2)運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;(3)采取風(fēng)險(xiǎn)回避措施，避免投資風(fēng)險(xiǎn);(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.針對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算

全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過(guò)該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過(guò)滾動(dòng)預(yù)算，不斷通過(guò)實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對(duì)企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)情況，根據(jù)所反映出來(lái)的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測(cè)其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。

(2)財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

為了提高經(jīng)營(yíng)效益，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過(guò)多，則會(huì)帶來(lái)現(xiàn)實(shí)中的一系列問(wèn)題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會(huì)影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財(cái)務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行財(cái)務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財(cái)務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實(shí)現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財(cái)務(wù)主管，加強(qiáng)財(cái)會(huì)監(jiān)督

對(duì)于西安的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常有序進(jìn)行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財(cái)會(huì)人員經(jīng)過(guò)理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財(cái)務(wù)主管。同時(shí)賦予財(cái)務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對(duì)可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財(cái)務(wù)收支行為實(shí)行否決。通過(guò)有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(4)適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督

進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法研究。要對(duì)資金利用率、開發(fā)成本、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。

4.針對(duì)分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~應(yīng)作為分配決策的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤(rùn)更為重要。如果企業(yè)的利潤(rùn)在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說(shuō)明企業(yè)當(dāng)年實(shí)際收益在下降；如果現(xiàn)金流量?jī)纛~小于同期利潤(rùn)總額，則意味著本期有不真實(shí)的或未到賬的利潤(rùn)存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)管理人員過(guò)高的薪金報(bào)酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度

(1)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，及時(shí)了解市場(chǎng)房地產(chǎn)的容量及波動(dòng)情況，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場(chǎng)，還要著眼于市場(chǎng)的未來(lái)需求，認(rèn)真調(diào)查市場(chǎng)容量和社會(huì)承受能力，以便為項(xiàng)目投資獲取信息資料。

(2)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財(cái)會(huì)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財(cái)務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問(wèn)題和新情況，其中最為重要的是加強(qiáng)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。

(3)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動(dòng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，積極探索整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的財(cái)務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系，并在實(shí)踐中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對(duì)所有的財(cái)務(wù)往來(lái)都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符的要及時(shí)查明原因，落實(shí)原因。

四、結(jié)束語(yǔ)

總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。因此，強(qiáng)化對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

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篇2

一、房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

目前房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏健全的內(nèi)控制度或沒(méi)有認(rèn)真執(zhí)行內(nèi)控制度而出現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)辦負(fù)責(zé)人只重視工程進(jìn)度而忽視工程建設(shè)資金安全的現(xiàn)象，為了加快工程進(jìn)度，項(xiàng)目建設(shè)辦負(fù)責(zé)人常常會(huì)冒風(fēng)險(xiǎn)向承包商大量借款，幾乎完全無(wú)視制度的存在。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在向承包商大量借款的情況下產(chǎn)生極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，比如，如果承包商不講誠(chéng)信、具有較差的履約能力，那么其從建設(shè)單位得到工程借款之后可能會(huì)將這些款項(xiàng)用于支付非本項(xiàng)目的各種費(fèi)用等，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來(lái)嚴(yán)重的不良影響。自籌資金、國(guó)債資金等是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來(lái)源，其中向銀行借款籌集是大部分的款源，而統(tǒng)借統(tǒng)還的管理方式是一些地方管理銀行借款資金的主要方式，它使各工程建設(shè)資金及時(shí)用到各工程項(xiàng)目得到切實(shí)的保證，但是由于一些項(xiàng)目建設(shè)辦的財(cái)務(wù)人員沒(méi)有成本核算意識(shí)，在申請(qǐng)資金的過(guò)程中經(jīng)常一次性大量或頻繁申請(qǐng)，無(wú)視本項(xiàng)目對(duì)資金的實(shí)際需求，資金到位后，又沒(méi)有進(jìn)行及時(shí)的計(jì)量結(jié)算，因此在建設(shè)項(xiàng)目的銀行賬戶上沉積了大量的工程建設(shè)資金，大量的資金在較長(zhǎng)的沉積時(shí)間的影響下被閑置，這一方面使籌資部門籌集工程建設(shè)資金的壓力增加，另一方面也使貸款利息支出無(wú)法被項(xiàng)目取得的存款利息收入所抵銷，從而造成房地產(chǎn)企業(yè)資金無(wú)法很好地發(fā)揮其使用效益的后果。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

（一）明確財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)理念， 加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)隱患的防范

首先，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理者要提高財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性及重要性，要求財(cái)務(wù)管理者要不斷地更新理念，透過(guò)現(xiàn)象分清財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)所在，了解其存在規(guī)律， 以最佳的管理方法來(lái)規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)， 將其風(fēng)險(xiǎn)隱患消除在萌芽階段。其次，加大風(fēng)險(xiǎn)管理文化培養(yǎng)的力度，明確風(fēng)險(xiǎn)管理理念，將這種理念滲透到企業(yè)文化的建設(shè)當(dāng)中，不斷增強(qiáng)職工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)， 進(jìn)而轉(zhuǎn)化為員工共同的認(rèn)知及自覺(jué)的行動(dòng)， 推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)建立系統(tǒng)化、規(guī)范化、及高效化的風(fēng)險(xiǎn)管理體制。再次，企業(yè)管理者不能盲目地追求經(jīng)濟(jì)利益而不考慮風(fēng)險(xiǎn)， 更不能害怕風(fēng)險(xiǎn)， 必須牢牢掌握規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法，加強(qiáng)承受風(fēng)險(xiǎn)的能力，正確處理財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。最后，財(cái)務(wù)管理者在工作過(guò)程中要不斷地增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)， 通過(guò)制定正確的會(huì)計(jì)政策并不斷完善會(huì)計(jì)策略來(lái)處理企業(yè)財(cái)務(wù)在現(xiàn)階段及將來(lái)可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)貫徹在財(cái)務(wù)管理工作的細(xì)節(jié)中。

（二）建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理體系

首先，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員對(duì)銀行系統(tǒng)化的兼顧管理，強(qiáng)化監(jiān)督，提升審計(jì)水平。企業(yè)應(yīng)該建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理體系，重視風(fēng)險(xiǎn)管理在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的管理作用，加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部控制，完善風(fēng)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，在企業(yè)的內(nèi)部管理中，提高管理人員的水平。此外，要根據(jù)實(shí)際來(lái)參考外部風(fēng)險(xiǎn)管理專家的建議和意見。企業(yè)要設(shè)立自己?jiǎn)为?dú)的審計(jì)機(jī)構(gòu)，不斷提高和完善自身的審計(jì)能力，提高審計(jì)的準(zhǔn)確度。相關(guān)部門要充分利用審計(jì)結(jié)果，提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平。

（三）加強(qiáng)監(jiān)督管理，建立有效的績(jī)效評(píng)價(jià)體系

從房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)開始，包括可行性調(diào)查，工程概算，工程建設(shè)以及竣工等環(huán)節(jié)都要有相應(yīng)的評(píng)估體系，還要考核項(xiàng)目工程的數(shù)量完成率和資金完成率等。確保項(xiàng)目決策的前瞻性和可行性，對(duì)于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，財(cái)務(wù)管理要做好相關(guān)的市場(chǎng)調(diào)研，確保資金準(zhǔn)備充足，項(xiàng)目概算合理，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)方面的可行性分析，并且提供足夠的理論依據(jù)；認(rèn)真審核投資方案，從源頭防止項(xiàng)目的虧損。確保房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金的落實(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)資金主要來(lái)源于項(xiàng)目資本金和借入資金，要審核自有資本金的到位情況；審核銀行是否出具貸款意向書；審核招商引資的資金是否到位，是否符合工程建設(shè)計(jì)劃；還要審核是否和年度預(yù)算、投資計(jì)劃相符合。在確保資金到位后，要注意審核相關(guān)的出資合同是否和工程計(jì)劃匹配，做好工程計(jì)劃和預(yù)案。只有在確定了資金和計(jì)劃的落實(shí)后，才能進(jìn)行開工建設(shè)。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的時(shí)間和概率都是不確定的，如果不及時(shí)采取措施對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行處理，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)承受更大的損失。因此，房地產(chǎn)企業(yè)只有采取有效的控制措施防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，不斷提高企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制管理水平，這樣才能提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，保證房地產(chǎn)企業(yè)健康良好發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇3

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因

（一）缺乏完善的財(cái)務(wù)管理體系

雖然我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起步比較晚，但是由于國(guó)家政策的影響和市場(chǎng)需求量的增加，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景廣闊，在近幾年來(lái)迅速發(fā)展起來(lái)，這就使得很多開發(fā)商一味追求經(jīng)濟(jì)效益，而把財(cái)務(wù)管理問(wèn)題置于腦后。由于對(duì)財(cái)務(wù)管理的不重視，很多企業(yè)的財(cái)務(wù)部門都不能認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性，財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)也參差不齊，領(lǐng)導(dǎo)的不重視使得財(cái)務(wù)部門不能發(fā)揮應(yīng)有的作用，在規(guī)章制度方面更是無(wú)人問(wèn)津，導(dǎo)致規(guī)章制度不健全，財(cái)務(wù)管理體系不完善，增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成。

（二）對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算不夠重視

房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)需要很長(zhǎng)的時(shí)間才能完成，從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，要經(jīng)過(guò)可行性研究、建筑安裝、拆遷、配套工程、綠化工程，一直到產(chǎn)品上市，這個(gè)時(shí)間是比較長(zhǎng)的，周期越長(zhǎng)，在產(chǎn)品開發(fā)生產(chǎn)過(guò)程中的不確定因素就越多，風(fēng)險(xiǎn)也就越大，因此更應(yīng)該做好財(cái)務(wù)預(yù)算工作，這樣才能降低風(fēng)險(xiǎn)的形成。然而，一些房地產(chǎn)企業(yè)只想著讓產(chǎn)品盡快上市，沒(méi)有對(duì)土地成本、資金運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)效益等作出詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)算和分析，使得資金的使用過(guò)于盲目，增加了產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，同時(shí)增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）資本結(jié)構(gòu)不科學(xué)

利息的減稅在一定程度上能夠增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，但是房地產(chǎn)企業(yè)往往舉債過(guò)度，這就使利息減稅帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)效益被抵消，并且隨著企業(yè)負(fù)債比重的增加，利息負(fù)擔(dān)也越來(lái)越嚴(yán)重，企業(yè)的還債能力不斷降低，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)勢(shì)必會(huì)不斷增加。房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債籌資的資本成本比其他方式籌資的成本低，但單項(xiàng)資本成本的高低不能作為衡量資本高低的標(biāo)準(zhǔn)，總資本成本才能作為衡量負(fù)債水平的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)亟待優(yōu)化。

（四）融資渠道單一

我國(guó)的企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)，往往采用融資的方式為自己籌集資金，主要的融資方式有銀行貸款、發(fā)行債券、企業(yè)基金、股權(quán)投資、信托融資等等，但是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式過(guò)于單一，主要憑借商業(yè)銀行的貸款來(lái)籌集資金，滿足企業(yè)投資的需要。房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面的法律體系不健全，直接制約了融資渠道的開展，在行業(yè)發(fā)展以來(lái)，主要還是依靠銀行進(jìn)行融資，沒(méi)有形成多元化的資金支撐體系，因此風(fēng)險(xiǎn)比較集中，不能通過(guò)分散風(fēng)險(xiǎn)的方式降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

（一）完善部門和制度建設(shè)

思想上的重視對(duì)行動(dòng)有直接的指導(dǎo)，房地產(chǎn)企業(yè)首先要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視，具體做法是完善財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)。從經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，不但要重視財(cái)務(wù)管理，還要懂得財(cái)務(wù)管理，并不斷學(xué)習(xí)有關(guān)財(cái)務(wù)管理的知識(shí)，了解會(huì)計(jì)信息，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，只有領(lǐng)導(dǎo)重視起來(lái)，才能對(duì)財(cái)務(wù)管理人員做表率，發(fā)揮財(cái)務(wù)管理部門的作用。其次，建立健全財(cái)務(wù)管理內(nèi)控制度，完善的財(cái)務(wù)管理內(nèi)控制度不僅能夠保障企業(yè)的資金安全，還有利于保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的順利進(jìn)行。再次，建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，企業(yè)不僅要學(xué)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后如何降低風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的危害，更要重視風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警，防患于未然，把風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的幾率降到最低。

（二）加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算工作

由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期長(zhǎng)，因此財(cái)務(wù)預(yù)算存在很多的不確定因素，財(cái)務(wù)預(yù)算對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的影響也十分明顯，因此，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算工作，以財(cái)務(wù)預(yù)算為基礎(chǔ)，對(duì)企業(yè)資金的收集和使用做出具體的分配和安排。在進(jìn)行項(xiàng)目預(yù)算時(shí)，財(cái)務(wù)部門應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目的可行性、設(shè)計(jì)費(fèi)用、開發(fā)成本、間接費(fèi)用、借款計(jì)劃、經(jīng)營(yíng)收入等都列入預(yù)算范圍之中，提高財(cái)務(wù)預(yù)算的全面性。在進(jìn)行資金預(yù)算時(shí)，財(cái)務(wù)部門應(yīng)該根據(jù)企業(yè)對(duì)資金的需求現(xiàn)狀制定明確的財(cái)務(wù)預(yù)算體系。

（三）建立科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)

資本結(jié)構(gòu)主要由負(fù)債的規(guī)模和結(jié)構(gòu)組成，因此，科學(xué)的資本結(jié)構(gòu)應(yīng)該包括適度的負(fù)債規(guī)模和合理的負(fù)債結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得負(fù)債經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了高效利益，降低因?yàn)樨?fù)債帶來(lái)了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就需要控制負(fù)債率，堅(jiān)持適度的原則，當(dāng)資本的收益大于籌資的資本，資產(chǎn)的負(fù)債率就越高，如果資產(chǎn)的負(fù)債率過(guò)高，又會(huì)對(duì)企業(yè)的償債能力帶來(lái)影響，因此企業(yè)應(yīng)該以流動(dòng)資本及時(shí)補(bǔ)充負(fù)債資本，降低負(fù)債率。就負(fù)債結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期資產(chǎn)應(yīng)該有長(zhǎng)期負(fù)債資金支持，短期資產(chǎn)應(yīng)該有短期負(fù)債資金支持，如果長(zhǎng)期資產(chǎn)由短期資金支持，或者短期資產(chǎn)由長(zhǎng)期資金支持，那么就會(huì)出現(xiàn)不合理的現(xiàn)象，企業(yè)的償債能力會(huì)受到影響，也將影響正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

（四）明確戰(zhàn)略目標(biāo)

融資是房地產(chǎn)企業(yè)一項(xiàng)重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，房地產(chǎn)的決策能力就是行使企業(yè)的融資、投資、利益分配等活動(dòng)，滿足資金使用者的需要的能力，因此，提高房地產(chǎn)企業(yè)的決策能力對(duì)企業(yè)融資有一定的幫助，而融資渠道的擴(kuò)大對(duì)于分擔(dān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)又有著重要的意義。企業(yè)可以建立多元化的戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)認(rèn)真做出可行性分析，企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)也需要大量籌集外部資金，負(fù)債籌集資金會(huì)為房地產(chǎn)帶來(lái)財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，企業(yè)應(yīng)該采用積極的籌集策略，加強(qiáng)對(duì)資金的管理。擴(kuò)大融資渠道，降低籌資產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

三、總結(jié)：

房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國(guó)的新興行業(yè)，發(fā)展時(shí)間短本身就促進(jìn)了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成，加之企業(yè)的不重視或者防范手段落后等原因，使得財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的阻礙，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在思想上重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，在制度上健全風(fēng)險(xiǎn)管理和財(cái)務(wù)預(yù)警體系，在手段上宏觀監(jiān)測(cè)和微觀監(jiān)測(cè)相結(jié)合，這樣才能有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇4

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分類及形成的原因分析

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)發(fā)展的時(shí)間并不長(zhǎng)，加之房地產(chǎn)企業(yè)自身的特殊性，其面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的就是由于受到內(nèi)外部環(huán)境的不同影響，使得企業(yè)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)出現(xiàn)了偏離預(yù)期目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)損失或者額外收益。它常常被分為廣義的和狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)兩種。由于廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵更利于從全局和全方位上來(lái)把握，因此，我們更多的考慮房地產(chǎn)企業(yè)廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，我們認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般包含了這幾個(gè)方面：無(wú)力償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；再籌資風(fēng)險(xiǎn)；利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)；稅率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)以及投資收回風(fēng)險(xiǎn)等多種情況。那么，房地產(chǎn)企業(yè)為什么會(huì)產(chǎn)生這么多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)呢？這是由于房地產(chǎn)企業(yè)自身資金量大，籌融資涉及的面廣，經(jīng)歷的經(jīng)濟(jì)環(huán)境又是復(fù)雜多變的。在這樣一個(gè)受到多種因素影響的大背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)就產(chǎn)生了較多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。究其原因，主要有這么幾個(gè)方面的因素：從宏觀方面來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)較為容易受到國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響，未來(lái)走勢(shì)較為難預(yù)料。因此，作為資金量大，變現(xiàn)能力較低以及項(xiàng)目周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，當(dāng)前不夠成熟的市場(chǎng)環(huán)境導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資運(yùn)作上有一定的盲目性，政府調(diào)控房地產(chǎn)融資的政策進(jìn)一步加強(qiáng)，使得房地產(chǎn)企業(yè)籌融資變得愈加困難。作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)體系還不夠完善，到目前為止還沒(méi)有形成較為完整的會(huì)計(jì)核算體系。從微觀方面來(lái)分析，房地產(chǎn)企業(yè)很多對(duì)于自身的經(jīng)營(yíng)狀況還缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)分析，導(dǎo)致了財(cái)務(wù)分析結(jié)果無(wú)法真正起到較好的財(cái)務(wù)管理作用。這種缺乏較強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理意識(shí)的現(xiàn)狀使得房地產(chǎn)企業(yè)到處盲目舉債，資本結(jié)構(gòu)不盡合理，導(dǎo)致了負(fù)債成本過(guò)高。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用控制不夠嚴(yán)格，往往把項(xiàng)目成本管理看作是簡(jiǎn)單的單項(xiàng)成本控制與管理工作，導(dǎo)致了財(cái)務(wù)預(yù)算與成本管理偏差較大，影響了資金管理工作。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)的發(fā)展歷程并不算長(zhǎng)，加上房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，其原因主要在于經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)過(guò)于復(fù)雜，對(duì)預(yù)算管理職能重視不足，資金管理低效，成本費(fèi)用控制不嚴(yán)，缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理意識(shí)，盲目舉債加重成本負(fù)擔(dān)，成本管理不力影響財(cái)務(wù)控制。認(rèn)真分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)不同的理財(cái)環(huán)境和理財(cái)階段，把房地產(chǎn)企業(yè)的資本循環(huán)進(jìn)行籌資、投入、生產(chǎn)、分配四個(gè)節(jié)點(diǎn)上的風(fēng)險(xiǎn)分析。此外，由于宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控的不力，比如說(shuō)金融宏觀調(diào)控政策，土地宏觀調(diào)控政策，稅收宏觀調(diào)控政策等的執(zhí)行不夠到位，這是由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理意識(shí)薄弱，對(duì)預(yù)算管理職能重視不足，內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)控機(jī)制不健全，資金管理低效以及成本費(fèi)用控制不嚴(yán)等。具體來(lái)說(shuō)，我們可以從以下幾個(gè)方面來(lái)努力：（1）房地產(chǎn)企業(yè)首要的任務(wù)就是要不斷加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理觀念和作用，盡可能的強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理的地位，讓財(cái)務(wù)管理部門多參與到房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)當(dāng)中去，不斷的完善房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目管理工作。在不斷完善之前，房地產(chǎn)企業(yè)要注意增加投資項(xiàng)目決策的可行性分析，制定一套可行性分析報(bào)告，使得投資方案更為完善，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)還要充分了解各個(gè)部門的相關(guān)情況，拓展對(duì)于財(cái)務(wù)分析的領(lǐng)域。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要不斷提高企業(yè)管理者和財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)和能力，多提供機(jī)會(huì)并開發(fā)多種渠道讓管理者和決策者參加學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，從客觀的角度來(lái)分析自身情況和外部環(huán)境，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該努力提高對(duì)財(cái)務(wù)人員的管理和培訓(xùn)工作，除了專門進(jìn)行培訓(xùn)以外，還可以吸收具有較高素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員。（2）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真分析國(guó)家相關(guān)政策，一旦國(guó)家政策發(fā)生改變，房地產(chǎn)企業(yè)要能夠盡快的采取措施來(lái)調(diào)整財(cái)務(wù)管理手段，及時(shí)應(yīng)對(duì)國(guó)家相關(guān)政策的改變，最大限度的規(guī)避和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。比如說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該選擇成本費(fèi)用較低的建設(shè)用地作為開發(fā)項(xiàng)目用地，盡可能的避免購(gòu)置的土地空置或者閑置不用，造成資源的極大浪費(fèi)。國(guó)家也出臺(tái)了相關(guān)的新稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)根據(jù)新規(guī)定調(diào)整和處理三項(xiàng)費(fèi)用，盡可能的避免不必要的損失。房地產(chǎn)企業(yè)還要針對(duì)當(dāng)前銀根縮緊的政策，及時(shí)改變自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，盡可能的依照穩(wěn)健發(fā)展的原則，多從中低價(jià)位、中小戶型的商品房中獲得應(yīng)得的利益。（3）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該著眼于整體利益，結(jié)合自身的行業(yè)特征和產(chǎn)品的特殊性，在項(xiàng)目開發(fā)之前就從整體效益出發(fā)，對(duì)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，從而分析出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性到底有多大，盡可能的從源頭上避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)巨額投資的過(guò)程，籌融資任務(wù)尤其繁重，同時(shí)其資金周轉(zhuǎn)周期又較長(zhǎng)。那么，針對(duì)這種特殊情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該構(gòu)建多元化的籌融資渠道，進(jìn)行組合式的投資，更為有效的協(xié)調(diào)多方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，盡可能的獲得更多更穩(wěn)定的投資收益。這種多元化的籌融資渠道包括了開發(fā)銀行以外的金融貸款業(yè)務(wù)，民間籌資，尋求海外有實(shí)力的資金團(tuán)體等，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠以不斷優(yōu)化的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來(lái)充分發(fā)揮出負(fù)債的杠桿作用，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍內(nèi)。（4）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要誘因之一就是其成本管理不夠到位，成本意識(shí)不強(qiáng)。因此，針對(duì)這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該全面加強(qiáng)對(duì)于企業(yè)自身的成本管理工作。應(yīng)該來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用較高，以成本管理作為其核心的管理理念是企業(yè)順利發(fā)展的重要基礎(chǔ)。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定成本預(yù)算目標(biāo)，對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行正確的歸集和核算，對(duì)成本進(jìn)行深入的分析，重視基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理等。房地產(chǎn)企業(yè)還要應(yīng)對(duì)復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境，建立財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。

總之，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)這樣一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，面對(duì)復(fù)雜多變的國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該正視自身的缺陷，采用宏觀和微觀的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)手法，并配之以風(fēng)險(xiǎn)回避策略，風(fēng)險(xiǎn)防范策略以及保險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁策略來(lái)將風(fēng)險(xiǎn)的損失程度降到最低。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，建立財(cái)務(wù)預(yù)警體系，加強(qiáng)和提高房地產(chǎn)企業(yè)決策者、財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理意識(shí)和綜合素質(zhì)，大膽而謹(jǐn)慎地利用金融衍生工具規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，把風(fēng)險(xiǎn)管理提高到企業(yè)管理的突出位置，避免財(cái)務(wù)危機(jī)，保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得穩(wěn)定、長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)效益。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]羅雙杰，張金峰．房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策[J]．經(jīng)濟(jì)技術(shù)協(xié)作信息．2008（4）

[2]任書芳，高樹嶺，張行貴．當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀及管理建議[J]．時(shí)代金融．2006（4）

篇5

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也迅速發(fā)展，近幾年，國(guó)家公布“國(guó)六條”“國(guó)十條”等文件對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行一系列宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控。房地產(chǎn)行業(yè)本身具有高風(fēng)險(xiǎn)，高稅負(fù)，高杠桿的特點(diǎn)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)忽視財(cái)務(wù)管理的重要性，導(dǎo)致了較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重影響了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。所以，提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理地位和能力已經(jīng)是亟不可待的事情，是企業(yè)維持核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要保證。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

1.負(fù)債水平過(guò)高及資本結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

償債能力是償還到期債務(wù)（含本金和利息）的能力。很多房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金是由自有資金、預(yù)售款、銀行借款組成，但企業(yè)自有資金所占比重一般很低，開發(fā)資金大部分來(lái)源于銀行信貸，換言之，房地產(chǎn)企業(yè)一般都是負(fù)債經(jīng)營(yíng)，那么這就加大了負(fù)債水平，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理。

2.利率和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

金融市場(chǎng)上利率的變動(dòng)會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)值發(fā)生變動(dòng)，因而有發(fā)生投資虧損的風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也叫購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購(gòu)買力水平降低給投資人帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)投資回收期較長(zhǎng)，只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要承受通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。

3.現(xiàn)金流不穩(wěn)定帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)金流是企業(yè)的血液，公司運(yùn)營(yíng)時(shí)刻離不開現(xiàn)金。由于房地產(chǎn)企業(yè)投入高、投資回收期長(zhǎng)的特點(diǎn)，勢(shì)必對(duì)現(xiàn)金要求較高，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流多數(shù)呈現(xiàn)不穩(wěn)定狀態(tài)。

4.投資回收風(fēng)險(xiǎn)

投資回收風(fēng)險(xiǎn)是指投資回收過(guò)程中存在的資金回收在時(shí)間和數(shù)額上的不確定性。國(guó)際上普遍認(rèn)為房屋空置率控制在4%—5%比較合理，10%則為警戒空置率。據(jù)中國(guó)土地掛牌網(wǎng)的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，2010年4月我國(guó)內(nèi)地一線城市房屋空置率高達(dá)40%，遠(yuǎn)超國(guó)際警戒線。如此之高的空置率給投資收回的時(shí)間帶來(lái)很大的不確定性，況且近期內(nèi)地房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)，投資收回的金額也存在很大風(fēng)險(xiǎn)。

5.政府宏觀調(diào)控帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)家出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策，包括金融貨幣、土地供應(yīng)、稅收和保障性住房建設(shè)等方面。這些政策一方面可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定、健康的發(fā)展，另一方面也會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

6.財(cái)務(wù)管理機(jī)制不健全及缺乏財(cái)務(wù)人才引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

由于改革開放后我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)才逐漸起步，雖發(fā)展迅猛但不夠成熟，很多公司財(cái)務(wù)管理機(jī)制不夠健全。主要表現(xiàn)在財(cái)務(wù)內(nèi)部控制不健全、缺少財(cái)務(wù)管理預(yù)算制度、內(nèi)部審計(jì)機(jī)制不健全等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在不同的理財(cái)環(huán)境和理財(cái)階段，有不同的表現(xiàn)形式。資本循環(huán)運(yùn)動(dòng)過(guò)程就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和積聚過(guò)程，以貨幣形態(tài)為起點(diǎn)和終點(diǎn)的資本循環(huán)主要在籌資、投入、生產(chǎn)、分配四個(gè)節(jié)點(diǎn)上停留，集聚著四種風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)按其在資本運(yùn)動(dòng)各環(huán)節(jié)節(jié)點(diǎn)的實(shí)物載體上所積聚的風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)分類，可分為融資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金收回風(fēng)險(xiǎn)和收益分配風(fēng)險(xiǎn)四種。

（一）融資風(fēng)險(xiǎn)分析

融資活動(dòng)是一個(gè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起點(diǎn)，是企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、對(duì)外投資及調(diào)整資本結(jié)構(gòu)的需要。如果資金籌集不當(dāng)，就會(huì)給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在債務(wù)規(guī)模過(guò)大、利率過(guò)高而導(dǎo)致的籌資成本費(fèi)用過(guò)高；債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理，造成債務(wù)到期過(guò)分集中而導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)分析

投資決策失誤是產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)的重要原因。從企業(yè)為房地產(chǎn)項(xiàng)目投入第一筆資金開始，就會(huì)面臨著投資支出無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)具有地域限制性，而且受規(guī)劃限制樓層高度，周邊環(huán)境的影響，常具有專用性，一旦建成完工，便很難更改。如果進(jìn)行改建，投入將更大。因此如果投資者判斷失誤，房地產(chǎn)的投資支出便會(huì)有無(wú)法收回的可能性。

在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)即生產(chǎn)與出租、出售這兩個(gè)流通過(guò)程中的經(jīng)營(yíng)管理可能面對(duì)的投資風(fēng)險(xiǎn)。主要的風(fēng)險(xiǎn)為售價(jià)和租金、空置率。進(jìn)行房地產(chǎn)出售經(jīng)營(yíng)主要面對(duì)售價(jià)變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，能否正確預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格是有效進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)鍵。對(duì)于進(jìn)行房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)的投資者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)租金價(jià)格和空置率大小是影響投資效益的兩個(gè)重要的不確定性因素。客觀上講，由于售價(jià)、租金和空置率的不確定性而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)投資者最不易控制的，從而也是最具有威脅性的投資風(fēng)險(xiǎn)之一。

（三）投資回收風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風(fēng)險(xiǎn)的生產(chǎn)主要受外部因素和內(nèi)部因素的影響：（1）外部因素主要表現(xiàn)為企業(yè)所處的大環(huán)境，即國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和財(cái)政金融政策的影響。（2）內(nèi)部因素主要表現(xiàn)于管理層對(duì)于企業(yè)資金回收主要渠道商品房屋的銷售系列決策的制定。商品房屋的推銷必然受該項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告的影響，同時(shí)也受房屋銷售時(shí)市場(chǎng)行情的影響，二者之間有一個(gè)時(shí)間差，相互依托，也相互制約。如果可行性分析報(bào)告切合實(shí)際，充分預(yù)計(jì)到房屋銷售時(shí)的市場(chǎng)變化狀況，加之房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃推進(jìn)，資金動(dòng)作正常，資金占用等于或低于計(jì)劃安排，這些都將為企業(yè)回收資金創(chuàng)造良好的條件。

（四）收益分配風(fēng)險(xiǎn)分析

收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于利潤(rùn)分配而可能給企業(yè)今后的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)的不利影響。由于我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以民營(yíng)企業(yè)為主，它們基本上都由兩個(gè)或兩個(gè)以上的自然人投資入股組建的有限責(zé)任公司，它們絕大多數(shù)為項(xiàng)目型公司，往往沒(méi)有系統(tǒng)的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也沒(méi)有系統(tǒng)的收益分配政策，收益分配具有一定的隨意性，存在著一定的收益分配風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的主要原因：（1）利潤(rùn)分配隨意性大。獲取利潤(rùn)后，如何分配利潤(rùn)往往由投資人確定，利潤(rùn)分配采取何種形式，分配多少以及何時(shí)進(jìn)行分配往往基于投資人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)的判斷，而不是根據(jù)企業(yè)的融資需求、資本結(jié)構(gòu)及企業(yè)內(nèi)、外部關(guān)系人的要求等來(lái)確定利潤(rùn)分配策略。（2）利潤(rùn)分配程序不規(guī)范。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了減輕稅負(fù)，不是按照公司法及會(huì)計(jì)制度規(guī)定的程序進(jìn)行利潤(rùn)分配，而是在產(chǎn)品開發(fā)過(guò)程中將部分利潤(rùn)轉(zhuǎn)嫁到各種成本費(fèi)用中去，通過(guò)其他渠道提前將未來(lái)的利潤(rùn)轉(zhuǎn)移出去。（3）利潤(rùn)分配時(shí)間不連續(xù)。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)的形成可知，其利潤(rùn)的形成時(shí)間上具有間歇性，從而導(dǎo)致其利潤(rùn)分配的不連續(xù)性。它們往往數(shù)年不進(jìn)行利潤(rùn)分配，或者不按規(guī)定程序進(jìn)行利潤(rùn)分配，其利潤(rùn)分配金額波動(dòng)很大。

（五）宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控下的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

近年來(lái)，伴隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，國(guó)家和地方的各類宏觀調(diào)控之聲一直如影相隨。國(guó)家出臺(tái)了一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策，主要是通過(guò)運(yùn)用金融貨幣政策、土地政策和稅收政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

1.金融宏觀調(diào)控政策

近幾年某些城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)和維持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展，政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)金融的管理，在涉及開發(fā)企業(yè)、消費(fèi)者、個(gè)人貸款利率等各方面出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，力度之大前所未有。在金融環(huán)境發(fā)生變化的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴程度必須降低，迫切需要拓展融資渠道，也迫切需要加強(qiáng)對(duì)資金籌集和運(yùn)用的決策能力，找到新的資金運(yùn)作模式，突破政策所造成的資金瓶頸，這是函待解決的問(wèn)題。

2.土地宏觀調(diào)控政策

土地是房地產(chǎn)開發(fā)最重要的生產(chǎn)要素之一，也是房地產(chǎn)產(chǎn)品的必需載體，我國(guó)土地資源缺乏，人們對(duì)土地的需求隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展卻與日俱增。2007年1月1日起，土地出讓收支納入地方基金預(yù)算管理并實(shí)施收支兩條線管理，使得土地出讓金不再是地方政府的“小金庫(kù)”。同年從11月1日起，受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證。該政策不僅規(guī)范了拿地程序，還大大打擊部分開發(fā)商蓄意囤積土地行為。

3.稅收宏觀調(diào)控政策

房地產(chǎn)稅又稱不動(dòng)產(chǎn)稅或財(cái)產(chǎn)稅，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)而課征的稅種。為了讓稅收政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)起到一定的調(diào)控作用，國(guó)家根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況陸續(xù)出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策。

（六）現(xiàn)行企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)制的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

1.財(cái)務(wù)管理意識(shí)薄弱

我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)大都由國(guó)有資本控制或者本身就是國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來(lái)，國(guó)有企業(yè)所具有的諸如效率較低、管理水平欠缺、內(nèi)部激勵(lì)與約束機(jī)制不健全等缺陷時(shí)有體現(xiàn)。

2.對(duì)預(yù)算管理職能重視不足

很多房地產(chǎn)企業(yè)要么未建立預(yù)算管理制度，要么未從征地成本、資金運(yùn)作、投資回報(bào)率等方面作細(xì)致的財(cái)務(wù)分析，未將實(shí)際情況與企業(yè)管理相結(jié)合，僅僅只是將預(yù)算停留在具體數(shù)字和表格層面上，預(yù)算管理職能未得到充分發(fā)揮。在資金管理上盲目進(jìn)行運(yùn)作，財(cái)務(wù)管理工作只停留在單純的會(huì)計(jì)核算，疏忽了成本控制，從而加大項(xiàng)目成本的投資，由此增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)控機(jī)制不健全

內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)控是企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)中一個(gè)非常重要而且相當(dāng)獨(dú)特的系統(tǒng)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)大多沒(méi)有建立內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)控機(jī)制，即使有，其財(cái)務(wù)監(jiān)督制度執(zhí)行也不嚴(yán)格，特別是有的企業(yè)管理與監(jiān)督合而為一，缺乏資產(chǎn)損失責(zé)任追究制度，對(duì)財(cái)經(jīng)紀(jì)律置若罔聞，難以進(jìn)行有效的約束，由此增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4.資金管理低效

大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)未制定嚴(yán)格的資金管理制度，對(duì)資金使用缺少計(jì)劃、安排，資金充裕時(shí)隨意開支，資金緊缺時(shí)容易因無(wú)法應(yīng)付經(jīng)營(yíng)所需資金而陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。

5.成本費(fèi)用控制不嚴(yán)

很多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本管理和核算是財(cái)務(wù)部門的事情，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過(guò)程的成本核算的重要作用，致使財(cái)務(wù)部無(wú)法收集第一線成本基礎(chǔ)資料，導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏差大，資金管理跟不上，進(jìn)而增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施

（一）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理觀念和作用

1.強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理地位

首先，財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)參與到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)當(dāng)中，參與投資項(xiàng)目的可行性研究分析，完善投資項(xiàng)目管理。投資項(xiàng)目決策的前提是可行性分析。由于業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)考慮問(wèn)題的角度不同，財(cái)務(wù)從投資項(xiàng)目初期參與，編制一套可行性分析報(bào)告，然后經(jīng)有關(guān)部門論證，決定項(xiàng)目可行性，共同進(jìn)行研究分析。使投資方案更趨完善，提高項(xiàng)目投資的成功率，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。其次，財(cái)務(wù)管理者不能局限于對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的分析，必須了解企業(yè)各個(gè)部門的有關(guān)情況，以拓展財(cái)務(wù)分析的領(lǐng)域。財(cái)務(wù)管理者必須經(jīng)常和部門經(jīng)理、采購(gòu)人員、顧客以及供應(yīng)商接觸，以更深入地了解行業(yè)知識(shí)。

2.提高房地產(chǎn)企業(yè)管理者和財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)和能力

首先，要提高房地產(chǎn)企業(yè)管理者的財(cái)務(wù)管理水平。具體的可使決策者通過(guò)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表有科學(xué)的認(rèn)識(shí)，改變其依靠經(jīng)驗(yàn)或主觀進(jìn)行決策的習(xí)慣，使其能夠客觀的根據(jù)企業(yè)自身情況和外部環(huán)境做出決策，從而降低企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性。其次，要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的管理和培訓(xùn)。吸收具有較高專業(yè)素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員參與到企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中來(lái)，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)有財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)和相關(guān)政策培訓(xùn)確保其知識(shí)和能力能夠勝任財(cái)務(wù)工作。

（二）針對(duì)國(guó)家相關(guān)政策的變化，及時(shí)調(diào)整和轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)管理手段，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.由于土地征用、安置成本及新增建設(shè)用地使用費(fèi)的提高，企業(yè)在項(xiàng)目區(qū)域選擇上應(yīng)本著低成本原則，以土地儲(chǔ)備管理制度健全的中心城市為主，以企業(yè)搬遷為主，以現(xiàn)有建設(shè)用地為主。

2.避免購(gòu)置的土地閑置。

3.針對(duì)稅收新規(guī)定，及時(shí)調(diào)整和處理三項(xiàng)費(fèi)用，在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)費(fèi)用，避免給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失。

4.信貸緊縮政策，加大了企業(yè)的資金壓力和舉債成本，企業(yè)毛利率水平將呈下降趨勢(shì)，企業(yè)必須適時(shí)改變盈利模式，以穩(wěn)健發(fā)展為原則，開發(fā)市場(chǎng)需求量大的中低價(jià)位、中小戶型的商品房，從多中求利。

（三）從企業(yè)整體出發(fā)，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性論證

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特征及產(chǎn)品特點(diǎn)，在項(xiàng)目開發(fā)前，應(yīng)從企業(yè)整體效益出發(fā)，通過(guò)成本性態(tài)分析法對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，項(xiàng)目開發(fā)的勝敗需要結(jié)合多個(gè)方面的要素進(jìn)行考慮，企業(yè)內(nèi)外部任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏漏都可能導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的失敗，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究是十分必要的。做好這一環(huán)節(jié)，能夠有效地預(yù)測(cè)到項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)，并針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)要素及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目方案，從源頭上阻止財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，提高項(xiàng)目的成功率。

（四）構(gòu)建多元化的籌資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程是一個(gè)巨額資金的投入過(guò)程，籌資任務(wù)十分繁重。為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，最佳的方法就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行組合式投資，以便有效的協(xié)調(diào)各方面的風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)獲得相對(duì)穩(wěn)定的收益。因此，企業(yè)要建立多元化的籌資渠道：發(fā)展銀行貸款以外的其他金融業(yè)務(wù)，如充分利用銀行承兌匯票、信用證、保函以及商業(yè)匯票等結(jié)算方式；積極進(jìn)入資本市場(chǎng)，通過(guò)發(fā)行股票、債券等籌集經(jīng)營(yíng)資金；以自然人或企業(yè)發(fā)起方式，定向募集民間游資；主動(dòng)出擊，通過(guò)并購(gòu)和重組逐步擴(kuò)大市場(chǎng)份額，增強(qiáng)和壯大企業(yè)的實(shí)力。積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用這些新的融資策略，募集發(fā)展所需的巨額資金。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)融資渠道多元化可以不斷的優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，充分發(fā)揮負(fù)債的杠桿作用，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍內(nèi)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

（五）加強(qiáng)全面成本管理

以成本管理為核心理念的基礎(chǔ)管理，是企業(yè)走向成功的基石，企業(yè)管理者只有認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，企業(yè)的發(fā)展才能夠更加堅(jiān)實(shí)，企業(yè)的步伐才能夠邁得更大。

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理時(shí)：一則要制定成本預(yù)算目標(biāo)。二則要對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行正確的歸集和核算，正確計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目中發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等；三則要對(duì)成本進(jìn)行深入的分析，在核算的基礎(chǔ)上，對(duì)成本指標(biāo)的完成情況進(jìn)行考核，根據(jù)存在的找出改進(jìn)成本管理的措施，不斷尋求降低成本的途徑；四則要重視基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理。企業(yè)決策者要有計(jì)劃地培養(yǎng)內(nèi)部管理者和員工樹立成本意識(shí)，在每個(gè)部門和環(huán)節(jié)上都要要求員工既從自我做起，節(jié)約成本，又注重成本相關(guān)數(shù)據(jù)的記錄、保存和傳遞，為財(cái)務(wù)部門準(zhǔn)確地進(jìn)行成本測(cè)算打好基礎(chǔ)。同時(shí)，還要提高成本核算人員的素質(zhì)。

（六）建立財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度

在復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須不斷增強(qiáng)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理，并建立一套完善的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，以便能夠有效控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。具體到實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主要從以下兩個(gè)方面入手：一方面，要建立全面的內(nèi)部控制制度。內(nèi)部控制應(yīng)針對(duì)現(xiàn)金流量管理這一財(cái)務(wù)管理的核心問(wèn)題進(jìn)行，財(cái)務(wù)部門和人員要密切關(guān)注企業(yè)現(xiàn)金流量的變化，保障現(xiàn)金流量的相對(duì)平衡，確保現(xiàn)金流動(dòng)暢通，從源頭上防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。還可以根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況編制現(xiàn)金預(yù)算，并及時(shí)根據(jù)內(nèi)外部各類因素的變化做出適時(shí)必要的調(diào)整，從而合理控制好現(xiàn)金的收入和支出。另一方面，要加強(qiáng)對(duì)成本費(fèi)用的管控。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中涉及的成本和費(fèi)用，財(cái)務(wù)部門必須有一套全面的控制制度來(lái)進(jìn)行管理和約束，從預(yù)測(cè)、計(jì)劃到控制分析的全過(guò)程，財(cái)務(wù)部門都必須嚴(yán)格做好，以便確保每一個(gè)環(huán)節(jié)的工作質(zhì)量，有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

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篇6

狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)僅指籌資風(fēng)險(xiǎn)，是指企業(yè)因借入資金而引起的用貨幣資金償還到期債務(wù)的不確定性，沒(méi)有債務(wù)就不存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而廣義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)則作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的一種，特指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的資金運(yùn)動(dòng)（包括籌資，融資、投資和資金使用等）中，由于內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計(jì)或者無(wú)法控制的因素影響，在一定時(shí)期內(nèi)企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離，從而蒙受損失的各種風(fēng)險(xiǎn)。它是從企業(yè)理財(cái)活動(dòng)的全過(guò)程和財(cái)務(wù)的整體觀念透視財(cái)務(wù)本質(zhì)來(lái)界定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫穿于企業(yè)所有財(cái)務(wù)環(huán)節(jié)，是各種風(fēng)險(xiǎn)因素在企業(yè)財(cái)務(wù)上的集中體現(xiàn)。從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的角度看，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不僅限于籌資活動(dòng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，不當(dāng)?shù)耐顿Y活動(dòng)、營(yíng)運(yùn)活動(dòng)、分配活動(dòng)同樣可能導(dǎo)致企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)。因此，本文認(rèn)為，廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)了財(cái)務(wù)的本質(zhì)，能真正反映市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系的全貌，這種定義更加科學(xué)合理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的劃分

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)。從資金來(lái)源劃分財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要有籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)和資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。（1）籌資風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)其主要?jiǎng)右蚴琴Y金驅(qū)動(dòng)型。在現(xiàn)行模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金比例一般較低，主要用于解決土地成本問(wèn)題，而對(duì)于后期開發(fā)，則較多的是通過(guò)各種融資手段和前期銷售款回收予以解決。因此，銀行資金是地產(chǎn)企業(yè)資金鏈重要的組成部分。很多房地產(chǎn)企業(yè)不顧高負(fù)債水平帶來(lái)的高額資金成本以及到期不能償本付息的風(fēng)險(xiǎn)，盲目、大規(guī)模地籌集資本帶來(lái)了較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在：債務(wù)規(guī)模過(guò)大、利率過(guò)高而導(dǎo)致的籌資成本費(fèi)用過(guò)高。債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理，造成債務(wù)到期過(guò)分集中，或由于自有資金不足或銷售計(jì)劃未能按時(shí)完成而導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)，在極端情況下，存在著資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，這樣就產(chǎn)生了籌資風(fēng)險(xiǎn)。（2）投資風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)較長(zhǎng)的開發(fā)周期中，存在著很多不確定因素，它們對(duì)開發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。 由于不確定因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)即為投資風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)實(shí)情況中，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)多地注重大量籌集資金、上大項(xiàng)目、追求高收益，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資過(guò)程中忽略了對(duì)市場(chǎng)以及項(xiàng)目等的可行性分析評(píng)價(jià)，從而表現(xiàn)為：投資項(xiàng)目在技術(shù)上不可行或尚不成熟；市場(chǎng)調(diào)研有誤，產(chǎn)品上市后滯銷、落后；投資項(xiàng)目規(guī)劃過(guò)大或過(guò)小，行業(yè)過(guò)度擴(kuò)張或無(wú)力控制管理；負(fù)債率過(guò)高造成債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重；技術(shù)、市場(chǎng)等情況發(fā)生變化導(dǎo)致企業(yè)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益與預(yù)期收益相差過(guò)大等，時(shí)間上的跨度與空間上的廣度必然給財(cái)務(wù)活動(dòng)與未來(lái)的發(fā)展增加了不確定性。（3）資金回收風(fēng)險(xiǎn)。資金回收風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的又一財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式。主要表現(xiàn)為在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品達(dá)到可出售狀態(tài)后， 由于政策因素或自身銷售手段的失誤，使得銷售狀況欠佳導(dǎo)致回款緩慢，因企業(yè)本身資產(chǎn)負(fù)債水平高，若資金回收不能與資金需求同步，就會(huì)造成企業(yè)的償債能力急劇下降，現(xiàn)金支出壓力陡升，進(jìn)而陷入財(cái)務(wù)困境，使企業(yè)的形象和聲譽(yù)遭到嚴(yán)重?fù)p害，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范

（1）合理實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算。由于財(cái)務(wù)預(yù)算在實(shí)施過(guò)程中存在很多的不確定性因素，致使房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題，這直接關(guān)系了企業(yè)投資項(xiàng)目的成功與否，也給企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益造成相當(dāng)大的負(fù)面影響。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)該把項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算當(dāng)成前提條件，合理具體的安排好企業(yè)資金的投資項(xiàng)目、收支比例、利潤(rùn)獲取及資金調(diào)整。在日常工作管理方面，可采取月度考核、季度審查、年度小結(jié)等各種方式結(jié)合起來(lái)，充分發(fā)揮企業(yè)的財(cái)務(wù)職能。（2）實(shí)施資金流動(dòng)性管理。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目通常需要很長(zhǎng)一段時(shí)間才能結(jié)束，由于開發(fā)周期長(zhǎng)這一特點(diǎn)常常會(huì)給企業(yè)的資金使用帶來(lái)困難，若資金鏈條在某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)異常,就會(huì)造成資金鏈的斷裂,甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。這就需要企業(yè)加強(qiáng)對(duì)資金流動(dòng)性的管理，在財(cái)務(wù)收支中要進(jìn)行嚴(yán)格的估算與審查，對(duì)資金調(diào)度合理安排，以保證建設(shè)項(xiàng)目施工運(yùn)營(yíng)和營(yíng)銷資金滿足具體需要。還要不斷加快支出資金的周轉(zhuǎn)，優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu)，盡可能減少存貨資金的數(shù)額，讓企業(yè)在經(jīng)濟(jì)方面的支付能力得到加強(qiáng)，促進(jìn)企業(yè)信譽(yù)度不斷增加，給下次融資鋪設(shè)打下良好的基礎(chǔ)。（3）實(shí)現(xiàn)資金結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷完善自己的資金結(jié)構(gòu)，對(duì)于負(fù)債經(jīng)營(yíng)適當(dāng)控制，在充分估算企業(yè)償債能力的情況下，通過(guò)合法途徑籌集到能夠滿足企業(yè)發(fā)展的資金。 在采用傳統(tǒng)方式籌集資金時(shí)可以按照融資渠道多樣式的原則，科學(xué)合理地分配外部多的儲(chǔ)備資金，在協(xié)調(diào)資本權(quán)益比率方面要保證比例的有效性，將資產(chǎn)負(fù)債率降至最小，這樣能夠避免企業(yè)在資金籌備方面面臨較大的壓力，大大降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這就要求相關(guān)部門對(duì)預(yù)售房款、銀行回款等傳統(tǒng)的融資渠道加強(qiáng)管理，還要確保資金的回收能按時(shí)到位，避免資金的浪費(fèi)；企業(yè)還可以利用股票、債券、合作經(jīng)營(yíng)等方式不斷提升自己的資金儲(chǔ)備，讓企業(yè)的運(yùn)營(yíng)規(guī)模得到擴(kuò)大，使更多投資者與企業(yè)實(shí)現(xiàn)合作交流，不斷擴(kuò)展投資者與企業(yè)合作的項(xiàng)目。對(duì)于降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制能夠發(fā)揮良好的效果。（4）提高房地產(chǎn)企業(yè)管理人員綜合素質(zhì)。作為決策者要增強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的責(zé)任感和使命感，要不斷提高自身的決策能力；不斷學(xué)習(xí)和掌握新的管理技術(shù)和方法，提高自身的政治素質(zhì)修養(yǎng)。通過(guò)經(jīng)驗(yàn)和自身能力進(jìn)行科學(xué)的判斷決策，最大限度地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，還要根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度對(duì)高效率科學(xué)管理的客觀要求，改變過(guò)去重視樓盤銷售輕視財(cái)務(wù)管理的陳舊管理方式。增強(qiáng)財(cái)會(huì)人員的監(jiān)管意識(shí)，督促財(cái)會(huì)人員依法進(jìn)行會(huì)計(jì)核算和會(huì)計(jì)監(jiān)督。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，由于房地產(chǎn)企業(yè)自身投資金額大、項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)、資金回籠較慢的特殊性，其投資收益容易受社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及政府政策的影響，從而使房地產(chǎn)投資成為高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。而房地產(chǎn)行業(yè)同時(shí)又是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目投資必然伴隨著投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行謹(jǐn)慎的風(fēng)險(xiǎn)分析，對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期收益進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)，判斷項(xiàng)目投資方案是否合理可行。總之，在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)力，就必須綜合提高企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平，盡可能地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，以獲得最大的收益。

參考文獻(xiàn)

篇7

引言

本文主要闡述房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)問(wèn)題，并且進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析，提出了幾點(diǎn)合理化建議，充分的結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)在近幾年的真實(shí)發(fā)展情況和行業(yè)的發(fā)展形勢(shì)，詳細(xì)的介紹了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念和特點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)的主要產(chǎn)生原因，再有就是房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的有關(guān)分析。通過(guò)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究，可以說(shuō)明房地產(chǎn)在未來(lái)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中仍占有重要的位置，需要國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行關(guān)注，同時(shí)利用有效的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，減少企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失，較可能的規(guī)避潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)研究

（一）企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念

所謂的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就是一種與企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)相關(guān)聯(lián)的微觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。在企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中，主體就是在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中的利益相關(guān)者。從狹義方面來(lái)說(shuō)，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就是籌資風(fēng)險(xiǎn)或者說(shuō)出融資風(fēng)險(xiǎn)，由于企業(yè)管理者沒(méi)有進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)決策，導(dǎo)致企業(yè)面臨大量的經(jīng)濟(jì)損失，使得企業(yè)內(nèi)部的利益相關(guān)者身處風(fēng)險(xiǎn)之中。或者就是由于企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中，以高速運(yùn)作的態(tài)勢(shì)，造成負(fù)債過(guò)多，無(wú)法償還而引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從廣義的方面講，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就是指在企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，由于外界和內(nèi)部環(huán)境的變化，使得企業(yè)財(cái)務(wù)出現(xiàn)問(wèn)題，進(jìn)而企業(yè)損失經(jīng)濟(jì)利益。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)投資方式基本都是進(jìn)行商業(yè)銀行信貸。近幾年有很多的房地產(chǎn)企業(yè)利用商業(yè)銀行進(jìn)行利益獲取，這也就導(dǎo)致融資渠道過(guò)于集中，使得房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)信貸政策的變化要十分的關(guān)注，如果國(guó)家的信貸政策發(fā)生變化，就有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)發(fā)生問(wèn)題，所以商業(yè)銀行的信貸政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的影響十分巨大。房地產(chǎn)企業(yè)所需的資金較多，如果通過(guò)商業(yè)銀行信貸方式是很難進(jìn)行融資的，所以房地產(chǎn)企業(yè)的融資對(duì)象僅限于商業(yè)銀行，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。再有就是由于房地產(chǎn)企業(yè)大量的進(jìn)行資金借貸，導(dǎo)致企業(yè)的負(fù)債率較高，財(cái)務(wù)杠桿過(guò)度的使用，如果處理不當(dāng)，就會(huì)引起公司面臨巨大的還款壓力。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)時(shí)，通常開發(fā)投資會(huì)達(dá)到幾千萬(wàn)，甚至是幾十億，所以房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)頻繁，并且在實(shí)際的開發(fā)過(guò)程中，現(xiàn)金流量分布不均勻。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生原因

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究可以分為兩個(gè)方面，內(nèi)部因素和外部因素。由于外部因素而引起的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要就是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在逐年的增長(zhǎng)，所以經(jīng)濟(jì)就是一種在不停的擴(kuò)張和縮緊的過(guò)程，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，受到我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響的程度較大。我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)相對(duì)繁榮，如果宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境在不斷的變化，波動(dòng)的頻率和浮動(dòng)較大，就會(huì)直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)的法律法規(guī)及通貨膨脹都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有較大的影響，例如2008年美國(guó)次貸危機(jī)就是由于通貨膨脹導(dǎo)致全球的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)崩潰。其內(nèi)部因素主要就是指企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)方式，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)工作是一個(gè)長(zhǎng)期緩慢的過(guò)程，涉及到的部門較多，同時(shí)還要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，保證市場(chǎng)環(huán)境良好，市場(chǎng)決策的好壞等這些因素都能引起房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有關(guān)分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)的資本市場(chǎng)在剛剛起步的階段，所以有很多的制度沒(méi)有很好的完善，還需要很長(zhǎng)的時(shí)間進(jìn)行建設(shè)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)上就存在一定的問(wèn)題，還沒(méi)有進(jìn)行及時(shí)的解決，首先從宏觀方面來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)主要為負(fù)債融資的方式進(jìn)行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，這就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)整體上的融資格局較小。從國(guó)外的房地產(chǎn)市場(chǎng)上看，國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)得到了長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展，已經(jīng)在發(fā)展體系上有很多的先進(jìn)之處，相比較我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是較為成熟的。同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，我國(guó)目前的房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有進(jìn)行層次上的劃分，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，很多的信譽(yù)機(jī)構(gòu)，擔(dān)保機(jī)構(gòu)等都十分缺失。再有就是對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，提供大量的資金就是為了能夠得到相應(yīng)的收益，可是我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境極不穩(wěn)定，使得企業(yè)會(huì)承受很高的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)

有相關(guān)的數(shù)據(jù)表明，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在近幾年的時(shí)間內(nèi)，得到了快速的發(fā)展，很多的企業(yè)都愿意融入到房地產(chǎn)企業(yè)中，以獲取高額的利益，但也由于過(guò)多的開發(fā)商進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資的規(guī)模越來(lái)越大，銷售的價(jià)格也是逐年升高，在房屋的建設(shè)方面對(duì)別墅等商業(yè)用房投資加大，經(jīng)濟(jì)適用房的投資逐年減少。而且房地產(chǎn)企業(yè)的過(guò)度開發(fā)，也導(dǎo)致我國(guó)的空房率較高。一般而言，空房率高，就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)較低，兩者是成反比，但在我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)中恰恰相反。再有就是我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為及其不合理，不能迎合市場(chǎng)的需要，使得企業(yè)收益時(shí)間較長(zhǎng)，影響企業(yè)的發(fā)展周期。對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，投資資金過(guò)多，收益期較長(zhǎng)，如果在投資決策方面出現(xiàn)失誤，就會(huì)造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)的損失，不能保障企業(yè)利益相關(guān)者的基本權(quán)益，由此看來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的投資約束較強(qiáng)，但是我國(guó)目前的實(shí)際情況所反映出來(lái)的問(wèn)題是投資約束薄弱。導(dǎo)致企業(yè)利益相關(guān)者的權(quán)益沒(méi)有最基本的保障，企業(yè)利用資金進(jìn)行盲目性的投資，很可能會(huì)造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)資金回收及收益分配風(fēng)險(xiǎn)

資金回收風(fēng)險(xiǎn)就是指企業(yè)的應(yīng)收賬款出現(xiàn)相關(guān)的問(wèn)題，雖然不能使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)得到增長(zhǎng)，但是能夠影響企業(yè)的資金回收，能夠提高企業(yè)的現(xiàn)金流動(dòng)。如果資金回收受到了外界的影響，就有可能導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈斷裂，不能進(jìn)行下一步的實(shí)際工作。而房地產(chǎn)企業(yè)的收益分配風(fēng)險(xiǎn)就是指企業(yè)在生存和發(fā)展的過(guò)程中，對(duì)資金收益的分配問(wèn)題分析，如果企業(yè)內(nèi)部缺少收益分配方面的制度，就會(huì)影響企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，間接的造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果不能有效的對(duì)相關(guān)的收益進(jìn)行科學(xué)性的分配，不利于企業(yè)融資成本的降低，很大程度上限制了企業(yè)進(jìn)一步的發(fā)展。不同的分配政策也會(huì)導(dǎo)致不同的融資結(jié)果，雖然房地產(chǎn)企業(yè)的收益分配較為隨意，但是不能違反正常的分配制度。

（四）在我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)機(jī)制調(diào)控下的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中占有重要位置。在房地產(chǎn)企業(yè)得到發(fā)展的同時(shí)，國(guó)家也相應(yīng)的出臺(tái)了政策，宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要通過(guò)對(duì)金融貨幣，土地及稅收方面的政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。早在2003年的時(shí)候，國(guó)家就對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了金融宏觀調(diào)控政策，這是為了緩解某些地區(qū)房?jī)r(jià)較高的趨勢(shì)，國(guó)家通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)金融的管理，進(jìn)行一系列的調(diào)控，幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)回復(fù)原有的狀態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)的對(duì)象就是土地，所以國(guó)家對(duì)土地的要求較高，而且我國(guó)對(duì)土地的需求越來(lái)越高，只有對(duì)土地進(jìn)行宏觀調(diào)控，才能讓我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行可持續(xù)性發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

（一）加強(qiáng)對(duì)多元化直接融資方式的發(fā)展

在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)一般都是通過(guò)商業(yè)銀行信貸方式進(jìn)行融資，而這種融資方式屬于間接融資，所以為了能夠擴(kuò)大我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，要加強(qiáng)對(duì)多元化直接融資方式發(fā)展。首先可以通過(guò)股票融資方式進(jìn)行籌集資金，目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)想要在股票市場(chǎng)上發(fā)行股票，需要滿足各種需要，這也導(dǎo)致很多的企業(yè)沒(méi)有權(quán)益進(jìn)行股票發(fā)行。所以我國(guó)可以適當(dāng)?shù)姆艑捁善卑l(fā)行限制，讓更多的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入股票市場(chǎng)，進(jìn)一步的提高直接融資的比重，能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有一定的限制作用。再有就是可以將房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)證券化，這樣能使企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性增強(qiáng)，進(jìn)一步的吸引投資者的關(guān)注，這也是新的融資方式之一，能有效的降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）建立健全間接融資體系

近幾年的時(shí)間，我國(guó)很多行業(yè)的發(fā)展都開始選擇間接融資的方式擴(kuò)充自身的資金，目前也是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資方式，想要通過(guò)這種融資方式給房地產(chǎn)企業(yè)更多的服務(wù)，就需要建立健全間接融資體系。首先可以使間接融資方式多樣化，我國(guó)的商業(yè)銀行在房地產(chǎn)融資方面的創(chuàng)新力度還不夠，沒(méi)有提供更多的信貸方式，不能給予更好的信貸服務(wù)。如果能夠讓商業(yè)銀行的信貸方式多樣化，就能很大程度上降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)目前大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)選擇間接融資的原因就是商業(yè)銀行信貸較為大眾化，所以可以對(duì)直接融資方式進(jìn)行創(chuàng)新，轉(zhuǎn)變成間接融資方式供予房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)充資金。

（三）提高融資決策的合理性

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要制定出合理性的融資政策，這樣企業(yè)能夠按照標(biāo)準(zhǔn)化的規(guī)定，對(duì)企業(yè)進(jìn)行合理化分析，選擇不同的投資項(xiàng)目，并且了解項(xiàng)目的可行性，根據(jù)企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)情況選擇合適的決策，這樣對(duì)有助于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。還需要合理的安排還款計(jì)劃，合理的安排時(shí)間，企業(yè)的發(fā)展和資金是否及時(shí)到位有很大的關(guān)系，所以房地產(chǎn)企業(yè)的資金要滿足企業(yè)的正常發(fā)展。如果企業(yè)能夠制度出合理的還款計(jì)劃，就能有效的規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金具有時(shí)效性，如果不能在一定的時(shí)間入賬，就會(huì)失去原有的作用，導(dǎo)致企業(yè)造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。因此房地產(chǎn)企業(yè)在融資前就需要對(duì)項(xiàng)目后期的還款等情況進(jìn)行計(jì)劃，并進(jìn)行規(guī)范性操作。

（四）對(duì)資金回收和收益方面的防范措施

首先要制定出有效的銷售計(jì)劃，這樣能夠保證企業(yè)在開發(fā)后能有足夠的資金回收。這些計(jì)劃一定要在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)工作之前實(shí)行，這樣能夠保證企業(yè)有更多的時(shí)間進(jìn)行銷售方面的準(zhǔn)備。利用多種銷售渠道，進(jìn)行相關(guān)的促銷方式，不斷的進(jìn)行宣傳，以保證在物業(yè)開發(fā)后資金的迅速回籠。再有就是要保證房地產(chǎn)企業(yè)盡可能的規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以就需要對(duì)應(yīng)收賬款進(jìn)行嚴(yán)格的要求，防止資金回收不及時(shí)，造成市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的損失。為了能夠有效的強(qiáng)化企業(yè)的應(yīng)收賬款，需要加強(qiáng)客戶和企業(yè)之間的信用等級(jí)，進(jìn)而減少空房率，保證企業(yè)的發(fā)展。

（五）加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)制的建設(shè)

對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，還有很長(zhǎng)的一段路要走，所以需要在內(nèi)部不斷的加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理機(jī)制的建設(shè)，這樣能夠有效的幫助企業(yè)在未來(lái)的發(fā)展中占據(jù)先機(jī)。首先要培養(yǎng)企業(yè)的基本決策能力，財(cái)務(wù)管理機(jī)制就是為了能夠在實(shí)際工作中，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改變，做出相應(yīng)的市場(chǎng)決策，使得企業(yè)不被外界因素影響，獲取經(jīng)濟(jì)利益。再有就是要擁有一定的信息整合能力，信息整合主要就是指企業(yè)的財(cái)務(wù)信息需要及時(shí)有效的總結(jié)和分析，這樣能夠保證企業(yè)信息使用者能清楚明了的了解當(dāng)前企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)狀況，幫助使用者做出有效的決策。建立合理化科學(xué)化的財(cái)務(wù)管理機(jī)制能推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)張和體系的完善，總而言之，房地產(chǎn)作為人類生活的基本物質(zhì)設(shè)施，需要進(jìn)行系統(tǒng)性的研究和分析，保證我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步開發(fā)。本文主要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明，幫助企業(yè)有效的規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，減少不必要的經(jīng)濟(jì)損失。不斷的對(duì)直接或間接融資方式進(jìn)行開發(fā)和創(chuàng)新，使得房地產(chǎn)企業(yè)在融資投資方面減少不必要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，再有就是對(duì)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理機(jī)制進(jìn)行合理化的建設(shè)，保證融資決策的合理性，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)在未來(lái)的發(fā)展中有更大的潛力和空間。

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篇8

2.負(fù)債的結(jié)構(gòu)不合理。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在籌集長(zhǎng)期資金卻采用了短期借款，或者相反，這都會(huì)增加企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)一方面用短期借款來(lái)籌資，利息費(fèi)用可能會(huì)有大幅度的波動(dòng)；另一方面將短期借款用于長(zhǎng)期資產(chǎn)，當(dāng)短期借款到期時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)難以籌措到足夠的現(xiàn)金來(lái)償還短期借款的風(fēng)險(xiǎn)。

3.利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營(yíng)期間，由于通貨膨脹等影響，貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，利率的增長(zhǎng)必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期收益。利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。

4.再籌資風(fēng)險(xiǎn)。再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)最常用的辦法。由于負(fù)債經(jīng)營(yíng)使公司負(fù)債率加大，相應(yīng)地對(duì)債權(quán)人的債權(quán)保證程度降低，這在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)從其它渠道增加負(fù)債籌資的能力。在一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的一環(huán)斷裂，再籌資風(fēng)險(xiǎn)的效應(yīng)會(huì)放大從而給集團(tuán)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)致命威脅。

透過(guò)以上風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式不難發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有以下基本特征：（1）不確定性：房地產(chǎn)的不確定性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其它商品的一種基本特性。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)雖然可以事前加以估計(jì)和控制，但是由于影響財(cái)務(wù)活動(dòng)結(jié)果的各種因素在不斷發(fā)生變化，因此事前不能精準(zhǔn)地確定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。所以，開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)時(shí)，必須面臨并承擔(dān)因項(xiàng)目所處地理環(huán)境條件變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，該風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源就是房地產(chǎn)位置的固定性、區(qū)域性和個(gè)別性特點(diǎn)。（2）分散轉(zhuǎn)移性：房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和區(qū)域性，決定了其投資對(duì)于大環(huán)境的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)非常敏感，并且由于其開發(fā)周期長(zhǎng)，對(duì)形勢(shì)波動(dòng)做出反應(yīng)并進(jìn)行調(diào)整卻相當(dāng)緩慢，這同樣是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)之所在。（3）預(yù)測(cè)決策性：房地產(chǎn)企業(yè)是持續(xù)經(jīng)營(yíng)的，財(cái)務(wù)管理者可以通過(guò)財(cái)務(wù)技術(shù)，基于歷史平臺(tái)對(duì)未來(lái)不確定的環(huán)境因素進(jìn)行評(píng)估。在事前對(duì)損失進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而做出正確的投資經(jīng)營(yíng)決策，將可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降至最低。（4）激勵(lì)性：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在會(huì)促使房地產(chǎn)企業(yè)采取措施防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營(yíng)，企業(yè)不得不面對(duì)與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險(xiǎn)的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動(dòng)地去完善其財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

鑒于以上表現(xiàn)和特征，分析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，主要從宏觀和微觀方面考慮：

從宏觀環(huán)境分析，房地產(chǎn)企業(yè)比較容易受到國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況影響，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，像財(cái)政政策、貨幣政策、稅收政策等都是企業(yè)自身難以改變的。同時(shí)企業(yè)本身也存在一些缺陷，比如變現(xiàn)能力較低，周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)不成熟等。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，起步晚，對(duì)它的發(fā)展規(guī)律、經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)踐理論研究還不夠成熟，在房地產(chǎn)投資的運(yùn)作上還存在一定的盲目性。一些房地產(chǎn)企業(yè)將閑置的資金全部投在諸如商品房等某一種形式的房地產(chǎn)上，投資模式比較單一。近年來(lái)，政府多次出臺(tái)相應(yīng)政策，進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得資金的難度進(jìn)一步增大。銀行多次加息也將影響房地產(chǎn)的投資速度，削弱企業(yè)的盈利能力。

從微觀因素分析，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在很大程度上缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)管理機(jī)制。在經(jīng)營(yíng)期間，有些企業(yè)對(duì)當(dāng)期的經(jīng)營(yíng)狀況僅僅停留在會(huì)計(jì)核算，缺少事后財(cái)務(wù)分析；即使進(jìn)行了財(cái)務(wù)分析，也不能充分利用分析結(jié)果對(duì)下期進(jìn)行預(yù)算與指導(dǎo)，沒(méi)有較好的發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的作用。對(duì)項(xiàng)目的資金運(yùn)作缺少全盤考慮和長(zhǎng)期規(guī)劃，當(dāng)資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難時(shí)，不是從公司內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己積累的資金設(shè)法追回外欠的債款，而是千方百計(jì)的借款，并且借款渠道單一，負(fù)債成本較大。行業(yè)中，普遍存在經(jīng)驗(yàn)主義和主觀個(gè)人決策現(xiàn)象。對(duì)項(xiàng)目的可行性研究與項(xiàng)目評(píng)估不夠全面。缺乏深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研和科學(xué)論證。沒(méi)有重視項(xiàng)目開發(fā)對(duì)資源環(huán)境、公共環(huán)境的影響。項(xiàng)目預(yù)期利潤(rùn)過(guò)高。由此導(dǎo)致決策失誤經(jīng)常發(fā)生，從而產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加緊尋找防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

1.建立科學(xué)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。首先，固定成本的存在使企業(yè)在利用經(jīng)營(yíng)杠桿的同時(shí)也帶來(lái)相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)杠桿的作用并不總是積極的。只要企業(yè)的銷售量不能夠持續(xù)的增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)杠桿所產(chǎn)生的作用就將是負(fù)面的。其次，企業(yè)資金籌措是企業(yè)理財(cái)?shù)闹攸c(diǎn)內(nèi)容，但外來(lái)資金（銀行信貸）對(duì)企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)僅僅是一種“輸血功能”，它可以解決企業(yè)一時(shí)的自給難題，但企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，必須依靠形成一種來(lái)自企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的良性“造血”功能機(jī)制，而造血功能機(jī)制的形成只能依靠企業(yè)資產(chǎn)的合理及有效的利用，保證現(xiàn)金流入與流出在時(shí)間、數(shù)量與速度上的協(xié)調(diào)一致，唯有如此企業(yè)的持續(xù)發(fā)展方有持續(xù)的財(cái)務(wù)資金支持。再其次，引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的另一原因是房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債的搭配比例不當(dāng)，對(duì)于這一問(wèn)題的解決方法，主要是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模，利率結(jié)構(gòu)等因素來(lái)制定合適的長(zhǎng)短期負(fù)債比率。適當(dāng)搭配房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債的比例，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.制定合理的發(fā)展戰(zhàn)略。由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，一方面要對(duì)投資方案的投資效益進(jìn)行探究，進(jìn)行可行性研究，充分明確一些風(fēng)險(xiǎn)因素；另一方面，為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，要運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合。比較合理的方法是進(jìn)行房地產(chǎn)類型組合投資。比如，盡量爭(zhēng)取在投資一些寫字樓的時(shí)候要兼顧住宅小區(qū)以及商鋪等類型房地產(chǎn)的構(gòu)建，以盡量利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補(bǔ)充，從而最大限度地適應(yīng)市場(chǎng)，提高財(cái)務(wù)管理的抗風(fēng)險(xiǎn)和獲利能力。

篇9

企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素很多，這種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的影響參透到企業(yè)的每個(gè)工作環(huán)節(jié)中，由于存在這樣的風(fēng)險(xiǎn)，因此房企必須對(duì)自己所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別并評(píng)估，為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避提供依據(jù)。

二、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)種類

房地產(chǎn)企業(yè)是涉及資金鏈很廣的一種企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，因此影響其財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)類型也很多，主要有：基準(zhǔn)利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、償還能力風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)。

（一）基準(zhǔn)利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

在企業(yè)資金結(jié)構(gòu)復(fù)雜的今天，基準(zhǔn)利率或者貨幣兌換匯率的輕微變動(dòng)都會(huì)對(duì)房企資金鏈產(chǎn)生重大的影響，特別是當(dāng)房企處于負(fù)債經(jīng)營(yíng)的情況下，通貨膨脹必將使其貸款利率增長(zhǎng)，這樣的增長(zhǎng)在影響其資金成本的同時(shí)，必將影響其籌資的難度，從而影響企業(yè)資金的流動(dòng)性，嚴(yán)重者會(huì)造成資金鏈的斷裂，使企業(yè)破產(chǎn)。為了降低由于利率波動(dòng)的影響，房企應(yīng)該提高應(yīng)收賬款的回收周期，降低被其他公司轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）償還能力風(fēng)險(xiǎn)

目前房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以資本金制度為主，但很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目初期都是在債務(wù)繁重的情況下進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的，貸款是公司的重要資金來(lái)源，由于自有資金低和企業(yè)負(fù)責(zé)繁重的因素影響，公司財(cái)務(wù)成本高，這大大降低了其債務(wù)償還能力，而這種低償還能力使公司信譽(yù)受到影響，從而影響其再貸款的可能性和貸款金額，影響企業(yè)的資金流通，這就造成了惡性循環(huán)，使公司資不抵債，促使公司破產(chǎn)。比如，歐洲隧道公司就是由于先天性的資金風(fēng)險(xiǎn)影響使其被迫申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)，最后進(jìn)行重組，變成現(xiàn)在的歐洲隧道集團(tuán)。

（三）收益分配風(fēng)險(xiǎn)

收益是公司資金的另一個(gè)重要來(lái)源，而收益分配是影響其收益的重要組成部分，特別是在集團(tuán)公司中。由此推理得知公司收益分配方式間接的影響企業(yè)的資本來(lái)源。從資金籌集的角度來(lái)說(shuō)，公司分配方法對(duì)企業(yè)投資者有一定的刺激作用，好的分配方式將會(huì)吸引更多的投資者將其資金轉(zhuǎn)移到公司投資中，形成公司重要的資金來(lái)源。因此房企進(jìn)行收益分配制度的制定時(shí)應(yīng)充分的考慮這一點(diǎn)，應(yīng)該結(jié)合公司的實(shí)際情況，制定能刺激投資者加大投資的收益分配政策。

三、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

由于影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)因素復(fù)雜性，房企財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避方法也很多，以下主要從資本回收期、資本結(jié)構(gòu)和投資組合的角度進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避分析。

（一）縮短資本回收期

在企業(yè)的活動(dòng)中，資金回收是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)。應(yīng)收賬款和應(yīng)付賬款是影響資本回收期的兩個(gè)重要因素。在企業(yè)財(cái)務(wù)管理中， 應(yīng)收賬款雖然是企業(yè)利潤(rùn)的一種表現(xiàn)形式，但它又是企業(yè)一種現(xiàn)金流出形式，是減少企業(yè)現(xiàn)金流的一個(gè)原因， 從而增加企業(yè)承擔(dān)應(yīng)收賬款中產(chǎn)生的利稅，使現(xiàn)金流出加速，從而影響了資本的回收期。房地產(chǎn)即是消費(fèi)品也是投資品，這樣的性質(zhì)使得其回收期相對(duì)于其他投資產(chǎn)品來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)要大很多。

（二）豐富投資組合

不要把所有的投資都集中到某個(gè)產(chǎn)品上，而是將投資資金分散到其他產(chǎn)品上，這是一種風(fēng)險(xiǎn)分散的方式。分散風(fēng)險(xiǎn)是一種常見的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方式，為了達(dá)到降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的，公司應(yīng)該豐富其投資組合，優(yōu)化其產(chǎn)品種類，將風(fēng)險(xiǎn)分散到各個(gè)領(lǐng)域中。由于房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性，不同產(chǎn)品所面臨的風(fēng)險(xiǎn)不一樣，風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重程度也不一樣，為了使公司獲得穩(wěn)定的利潤(rùn)，科學(xué)的投資組合是風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的重要方法。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自己的實(shí)際情況，進(jìn)行合理的投資組合比例分配，揚(yáng)長(zhǎng)避短，對(duì)不同類型產(chǎn)品進(jìn)行功能補(bǔ)充，調(diào)整其資金組合，適應(yīng)市場(chǎng)變動(dòng)，提高房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（三）優(yōu)化房企資本結(jié)構(gòu)

在現(xiàn)代企業(yè)中，企業(yè)資本結(jié)構(gòu)種類繁多，不同企業(yè)在長(zhǎng)期的發(fā)展過(guò)程中形成了自己獨(dú)特的資本結(jié)構(gòu)，從企業(yè)資本構(gòu)成方面研究發(fā)現(xiàn)，企業(yè)資本結(jié)構(gòu)大體上主要有長(zhǎng)期債務(wù)資本機(jī)構(gòu)和權(quán)益資本結(jié)構(gòu)。不同的資本結(jié)構(gòu)影響其財(cái)務(wù)資產(chǎn)的構(gòu)成和企業(yè)收益的分配方式，不同的資本結(jié)構(gòu)也會(huì)產(chǎn)生不同的財(cái)務(wù)成本。比如，債務(wù)資本會(huì)產(chǎn)生財(cái)務(wù)成本，如果成本結(jié)構(gòu)不合理，過(guò)多的債務(wù)成本會(huì)增加公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生重大的影響。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避是企業(yè)管理活動(dòng)的重要組成部分，為了規(guī)避這種風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估體系分析影響財(cái)務(wù)管理的重要因素，并建立符合企業(yè)自身情況的資本結(jié)構(gòu)，實(shí)行科學(xué)的現(xiàn)金流，縮短資本回收期，從而達(dá)到更好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的。

參考文獻(xiàn)：

[1]董邦國(guó).房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理分析[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2010（7）.

篇10

1. 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因

1.1 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的內(nèi)部原因及內(nèi)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分類

1.1.1 內(nèi)部原因。

(1)財(cái)務(wù)管理人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性認(rèn)識(shí)不足。在現(xiàn)實(shí)工作中，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，認(rèn)為只要管好、用好資金，就不會(huì)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄。（2）財(cái)務(wù)決策和管理缺乏科學(xué)和有效的制度。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)決策普遍存在著經(jīng)驗(yàn)決策及主觀決策現(xiàn)象，由此而導(dǎo)致的決策失誤經(jīng)常發(fā)生，從而產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴(yán)重。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是指資金從籌集、投入、運(yùn)營(yíng)、收回到收益的分配的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程。

1.1.2 內(nèi)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分類。

在此活動(dòng)過(guò)程中，由于各生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)內(nèi)部因素的影響而可能引起財(cái)務(wù)收益的不確定性，稱之為內(nèi)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部的影響因素主要包括籌資過(guò)程中負(fù)債資金數(shù)量和籌資成本以及償還時(shí)間;資金投入過(guò)程中的投向、數(shù)量、結(jié)構(gòu);生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的收入、成本、經(jīng)營(yíng)管理水平等;收益分配過(guò)程中收益的確認(rèn)以及收益分配政策、數(shù)量和形式。上述這些因素的影響引起的內(nèi)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)在以下幾方面:

（1）籌資風(fēng)險(xiǎn)。它是由于負(fù)債融資不能如期償還而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)叫分為收支性風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)，收支性風(fēng)險(xiǎn)為收不抵支造成房地產(chǎn)企業(yè)不能到期償債以至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn);現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)為房地產(chǎn)企業(yè)某時(shí)段上現(xiàn)金流出額超過(guò)現(xiàn)金流入額，而造成手中沒(méi)有現(xiàn)金償還到期債務(wù)而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

(2)內(nèi)部投資風(fēng)險(xiǎn)。它是指房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部資金投入所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。投入資金不足會(huì)破壞生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的連續(xù)性;投入資金結(jié)構(gòu)比例不合理會(huì)形成流動(dòng)比率過(guò)高或過(guò)低，固定資產(chǎn)閑置或不足;投入資金效益低等都會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

(3)經(jīng)營(yíng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。它是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入不確定性而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。這里主要指經(jīng)營(yíng)管理不善而造成的風(fēng)險(xiǎn)。主要有銷售風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)等。這些風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)管理密切相關(guān)，因此稱其為內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。

(4)收益分配風(fēng)險(xiǎn)。它是指收益確認(rèn)是否適當(dāng)和收益分配政策是否科學(xué)以及分配形式是否合理、是否符合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要求等而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的外部原因。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的宏觀環(huán)境復(fù)雜多變，它也是企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部原因。財(cái)務(wù)管理的宏觀環(huán)境包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境、資源環(huán)境等因素。這些因素存在于企業(yè)之外，但對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生重大的影響。宏觀環(huán)境的變化對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是難以準(zhǔn)確預(yù)見和無(wú)法改變的。宏觀環(huán)境的不利變化必然給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。。企業(yè)在原料采購(gòu)中沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)，處于相對(duì)被動(dòng)地位，只有依賴自身能力消化高成本帶來(lái)的外部風(fēng)險(xiǎn)。

2. 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制

2.1 確立財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系，建立長(zhǎng)期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，獲利是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最終目標(biāo)，也是企業(yè)生存與發(fā)展的前提。建立長(zhǎng)期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，其中獲利能力、償債能力、經(jīng)濟(jì)效率、發(fā)展?jié)摿Φ戎笜?biāo)最具有代表性。

2.2 結(jié)合實(shí)際，采取適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)策略

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然產(chǎn)物，尤其是在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育不健全的條件下，更是不可避免。產(chǎn)生財(cái)務(wù)危機(jī)的根本原因是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處理不當(dāng)，因此面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身情況采取回避風(fēng)險(xiǎn)、控制風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和分散風(fēng)險(xiǎn)等策略防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)于降低和化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有重要意義。

2.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)控制

2.3.1 籌資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)控制

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，籌資活動(dòng)是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起點(diǎn)，管理措施失當(dāng)會(huì)使籌集資金的使用效益造成很大的不確定性，由此產(chǎn)生籌資風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于借入資金而言，企業(yè)在取得財(cái)務(wù)杠桿利益時(shí)，實(shí)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)而借入資金，將給企業(yè)帶來(lái)喪失償債能力的可能和收益的不確定性。

2.3.2 投資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)籌資活動(dòng)取得資金后進(jìn)行投資的類型有三種：一是投資開發(fā)項(xiàng)目；二是投資證券市場(chǎng)；三是投資商貿(mào)活動(dòng)。在決策中要追求收益性、風(fēng)險(xiǎn)性、穩(wěn)健性的最佳組合，或在收益和風(fēng)險(xiǎn)中間體現(xiàn)穩(wěn)健性原則的平衡器作用。。

2.3.3 資金回收風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的第三個(gè)環(huán)節(jié)是資金回收。應(yīng)收賬款是造成資金回收風(fēng)險(xiǎn)的重要方面，有必要降低它的成本，包括機(jī)會(huì)成本（常用有價(jià)證券利息收入表示）、應(yīng)收賬款管理成本、壞賬損失成本。應(yīng)收賬款加速現(xiàn)金流出，它雖使企業(yè)產(chǎn)生利潤(rùn)，然而并未使企業(yè)的現(xiàn)金增加，反而還會(huì)使企業(yè)運(yùn)用有限的流動(dòng)資金墊付未實(shí)現(xiàn)的利稅開支，加速現(xiàn)金流出。因此，對(duì)于應(yīng)收賬款管理，應(yīng)建立穩(wěn)定的信用政策，確定客戶的資信等級(jí)并評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，確定合理的應(yīng)收賬款比例，建立銷售責(zé)任制。

3. 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的構(gòu)建

3.1 明確警義

明確警義也就是明確預(yù)警的對(duì)象。所謂警義是指警的含義。警義又可從警素和警度兩個(gè)方面考慮。。警素是指構(gòu)成警情的指標(biāo)是什么，而警度則是警情的程度。

3.2 尋找警源

警源是警情產(chǎn)生的根源。從警源的生成機(jī)制看，警源可分為3種:l)來(lái)自自然因素的警源，即自然警源;2)由國(guó)外輸入的警源，即外生警源;3)來(lái)自經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制內(nèi)部的警源，即內(nèi)生警源。

3.3 分析警兆并預(yù)報(bào)警度

分析警兆是預(yù)警過(guò)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。警兆也叫先導(dǎo)指標(biāo)。一般不同警素對(duì)應(yīng)著不同的警兆。當(dāng)警素發(fā)生異常變化導(dǎo)致警情爆發(fā)之前，總有一定的先兆，這種先兆與警源可以有直接關(guān)系，也可以有間接關(guān)系。警兆的確定可以從警源入手，也可以依經(jīng)驗(yàn)分析。

4. 結(jié)論

發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的警度，不論是處于哪一警限區(qū)間，這都不是我們進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警研究的最終目標(biāo)。我們的最終目標(biāo)是根據(jù)警度預(yù)報(bào)來(lái)尋找是哪些因素的異常導(dǎo)致了這種警情的出現(xiàn)，即與標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)離差巨大的先導(dǎo)指標(biāo)(警兆)，并對(duì)此進(jìn)行分析研究發(fā)現(xiàn)警情產(chǎn)生的根源(警源)，針對(duì)具體的情況做出具體分析，及時(shí)采取措施對(duì)其加以控制、排除，以免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。構(gòu)成預(yù)警模型的償債能力、盈利能力、周轉(zhuǎn)能力和成長(zhǎng)能力的四個(gè)模塊中，盈利能力的權(quán)重最大，因?yàn)橛芰κ欠康禺a(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的根本目標(biāo)，沒(méi)有盈利企業(yè)經(jīng)營(yíng)就沒(méi)有意義，當(dāng)然存在著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);其次是償債能力，企業(yè)雖然有盈利，但只是帳面上的盈利，而沒(méi)有獲得現(xiàn)金凈流量，很可能面臨不能到期償還債務(wù)或無(wú)資金繼續(xù)持續(xù)經(jīng)營(yíng)而導(dǎo)致破產(chǎn)的結(jié)局。。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)來(lái)最大限度地減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)損失。

【參考文獻(xiàn)】

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[2] 劉麗, 張金貴. 試論公立醫(yī)院財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制[J]. 衛(wèi)生軟科學(xué), 2009, (01) :42-43

篇11

目前，中國(guó)滬深股市中專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的公司有近百家，同時(shí)，還有多家非房地產(chǎn)開發(fā)的公司投資房地產(chǎn)。在日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也逐漸加大，如何防范和化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)便成為房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的重要問(wèn)題之一。

一、中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）債務(wù)籌資比重大，資本結(jié)構(gòu)不合理

資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)長(zhǎng)期資本構(gòu)成及其比例關(guān)系，資本結(jié)構(gòu)不合理主要表現(xiàn)在負(fù)債的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于自有資金的比例。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金由自有資金、預(yù)售款、銀行貸款、經(jīng)營(yíng)性欠款四部分組成。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般用自有資金“拿地”，用土地向銀行抵押借入資金進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)。借入資本比例越大，資產(chǎn)負(fù)債率越高，伴隨其產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越大。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債資金往往占企業(yè)全部資金來(lái)源的 60%以上，有的甚至高達(dá) 90%，這將使企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)沉重，償付能力嚴(yán)重不足，一旦企業(yè)不能控制各類風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)不能支付到期本息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率就非常大。

（二）項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，成本上漲可能性大

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品是房屋，房屋的建設(shè)周期都比較長(zhǎng)，在建設(shè)期間，企業(yè)的資金成本及生產(chǎn)成本上漲的可能性都很大。房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營(yíng)期間，由于通貨膨脹等的影響，貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，利率的增長(zhǎng)必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期收益。從歷史上看，房地產(chǎn)價(jià)格往往隨著利率的上升而直線下降。利率變動(dòng)在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的不斷深入，建筑材料的價(jià)格以市場(chǎng)定價(jià)為主，建材價(jià)格的不斷攀升，對(duì)建筑施工企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)了極大的影響。為規(guī)避漲價(jià)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，一些施工企業(yè)有意放慢施工進(jìn)度或干脆停工，導(dǎo)致工期拖延，甚至出現(xiàn)“半拉子”工程或“馬拉松”工程。由于建筑材料價(jià)格全面上漲，工程項(xiàng)目成本增加，直接提高了工程造價(jià)，出現(xiàn)了部分地區(qū)商品房?jī)r(jià)格上漲的連鎖反應(yīng)，增加了開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，企業(yè)利潤(rùn)空間受到擠壓。在中國(guó)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與資源不足的矛盾將長(zhǎng)期并存，因資源供應(yīng)緊張而導(dǎo)致建材價(jià)格大幅上漲的情況在今后幾年仍有可能發(fā)生。

（三）個(gè)性化需求增強(qiáng)，銷售變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)加大

從房地產(chǎn)企業(yè)銷售方面看，隨著中國(guó)房改制度的推進(jìn)，個(gè)人購(gòu)買者逐漸成為購(gòu)房的主力軍，客戶的個(gè)性化需求對(duì)產(chǎn)品細(xì)分和客戶群體細(xì)分的要求越來(lái)越高。如果開發(fā)的產(chǎn)品在項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售策略等方面不具備前瞻性，就會(huì)存在產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。此外產(chǎn)品的差異性越來(lái)越小，開發(fā)商面臨產(chǎn)品同類、同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的局面，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，將在很大程度上增加企業(yè)的開發(fā)難度和銷售費(fèi)用。

（四）財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制薄弱

有的房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進(jìn)度和質(zhì)量，沒(méi)有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門資金管理、成本管理、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控的管理優(yōu)勢(shì)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.企業(yè)內(nèi)部關(guān)系混亂。許多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級(jí)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴(yán)重，資金的安全性、完整性無(wú)法得到保障。在前期投資、建設(shè)、銷售、售后服務(wù)、財(cái)務(wù)、市場(chǎng)預(yù)測(cè)等各環(huán)節(jié)之間缺乏統(tǒng)籌協(xié)調(diào)配合，造成應(yīng)收款項(xiàng)、存貨等資產(chǎn)損失嚴(yán)重。

2.內(nèi)部財(cái)務(wù)控制信息的傳遞不暢。有的房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部各部門之間以及上下級(jí)企業(yè)之間缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，就很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)難以對(duì)下屬的部門及子公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行提取、匯總、分析和管理。

3.內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)控機(jī)制不健全。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)大多沒(méi)有建立內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)控機(jī)制，即使有，其財(cái)務(wù)監(jiān)督制度執(zhí)行也不嚴(yán)格，特別是有的企業(yè)管理與監(jiān)督合而為一，缺乏資產(chǎn)損失責(zé)任追究制度，對(duì)財(cái)經(jīng)紀(jì)律置若罔聞，難以進(jìn)行有效的約束，由此增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4.在財(cái)務(wù)的成本核算上簡(jiǎn)單、粗糙，使企業(yè)的財(cái)務(wù)人員成為簡(jiǎn)單的機(jī)械算賬，致使整個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的成本核算無(wú)從做起。有些個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本管理和核算是財(cái)務(wù)部門的事情，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過(guò)程的成本核算的重要作用，致使財(cái)務(wù)部無(wú)法收集第一線成本基礎(chǔ)資料，導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏差大，資金管理跟不上，影響了企業(yè)效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范

（一）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)主要需控制負(fù)債的規(guī)模和負(fù)債的結(jié)構(gòu)。

篇12

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：16723198（2015）22012802

1房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原成因分析

1.1籌資過(guò)程中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

1.1.1資本結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的不合理主要指房地產(chǎn)企業(yè)的資本來(lái)中，權(quán)益資本金和負(fù)債資本金的比例安排不合理，從而對(duì)企業(yè)投資收益產(chǎn)生了負(fù)面影響。在我國(guó)，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債比率過(guò)高，據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般都在70%以上，有的甚至達(dá)到了90%。高負(fù)債率給企業(yè)帶來(lái)的效應(yīng)體現(xiàn)為兩面性：一方面可能給企業(yè)帶來(lái)較高財(cái)務(wù)杠桿收益，另一方面又可能會(huì)帶來(lái)較大的財(cái)務(wù)杠桿損失，加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)投資收益不理想時(shí)，則資產(chǎn)報(bào)酬率可能會(huì)低于負(fù)債資本成本，企業(yè)將會(huì)面臨巨大的償債壓力，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。

1.1.2融資渠道單一

我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源主要依靠銀行借款，融資方式單一，目前銀行信貸仍然是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道，只有少量地產(chǎn)商運(yùn)用產(chǎn)業(yè)基金、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、信托融資、行股票等融資方式籌集資金。由于地產(chǎn)商過(guò)度依賴銀行，一旦銀行縮緊信貸政策，勢(shì)必導(dǎo)致多數(shù)企業(yè)面臨融資難的局面，造成在項(xiàng)目開工過(guò)程中存在大量資金缺口，企業(yè)面臨著再籌資的風(fēng)險(xiǎn)和再次遇到籌資難的問(wèn)題，最終導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的加大。這種情形既是由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)金融市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)和相關(guān)法律政策嚴(yán)格引起的，又是房地產(chǎn)企業(yè)自身未能合理利用現(xiàn)有融資渠道，不能靈活采用多種融資方式的組合造成的。

1.2投資過(guò)程中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

1.2.1投資結(jié)構(gòu)不合理，品種單一

盡管當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)居大量居民處于缺房壯態(tài)，甚至有許多家庭人均居住面積不足4平方米，而且我國(guó)總體上人均居住水干和質(zhì)量不高，造成了大量的住宅需求。但是就目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目而言，大多數(shù)企業(yè)的投資產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，不少企業(yè)投資目標(biāo)主要定位于中高端消費(fèi)者，導(dǎo)致投資產(chǎn)品集中在中高端住宅，因此對(duì)經(jīng)濟(jì)的敏感性較強(qiáng)。由于外部環(huán)境總是多變的，尤其是目前國(guó)家政策的制約，再加上市場(chǎng)需求的不定性，結(jié)構(gòu)單一的房地產(chǎn)項(xiàng)目容易使企業(yè)面臨更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.2.2缺乏投資項(xiàng)目可行性的深入研究、盲目投資

由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目普遍分散在各個(gè)城市，所有項(xiàng)目重大決策都需要集中在集團(tuán)本部中心來(lái)做決策，因而不能夠隨之深入到各個(gè)項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行調(diào)查，造成決策機(jī)構(gòu)對(duì)各個(gè)投資項(xiàng)目了解不夠充分。在管理半徑過(guò)大且信息搜集不夠的條件下，造成對(duì)投資項(xiàng)目分析不夠準(zhǔn)確，導(dǎo)致效率偏低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，不少房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有可行性分析報(bào)告中普遍存在分析不夠全面與準(zhǔn)確，存在盲目跟從領(lǐng)導(dǎo)層意愿的現(xiàn)象，大部分分析報(bào)告主要針對(duì)開發(fā)產(chǎn)品可獲得利潤(rùn)大小而忽略其可能存在的風(fēng)險(xiǎn)與問(wèn)題。

1.3日常營(yíng)運(yùn)過(guò)程中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

1.3.1現(xiàn)金流管理的重視不夠

房地產(chǎn)行業(yè)是資金投入巨大的行業(yè)之一，在“現(xiàn)金為王”的時(shí)代，誰(shuí)的資金實(shí)力雄厚，誰(shuí)就擁有強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)能力與抗衡能力。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)資金運(yùn)作效率并不高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008-2013年間房地產(chǎn)行業(yè)年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量皆為負(fù)數(shù)，這就意味著企業(yè)將大量的留存資金用于了土地拓展，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金回流不能滿足經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金支出，需要借助籌融資維持企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)，一旦國(guó)家緊縮信貸政策，企業(yè)將面臨資金鏈斷裂。再者許多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏現(xiàn)金的收支預(yù)算，即使有現(xiàn)金預(yù)算也是流于形式，完全與實(shí)際相脫節(jié)，進(jìn)而阻礙了資金調(diào)度，使資金周轉(zhuǎn)速度緩慢，造成大量資金被占用，資金成本增加，增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.3.2營(yíng)運(yùn)能力較弱

與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率明顯較低，這與房地產(chǎn)投資量大、周期長(zhǎng)、回收期長(zhǎng)等特點(diǎn)有關(guān)。近年來(lái)，我國(guó)商品房成交量持續(xù)下降，導(dǎo)致資金回籠緩慢。究其原因來(lái)看主要是前幾年的大規(guī)模高價(jià)取得的土地，占用了大部分的資金，阻礙了資金的流動(dòng)，在加上這幾年房產(chǎn)需求受到宏觀調(diào)控的制約而下降，土地房產(chǎn)開發(fā)的資金周轉(zhuǎn)困難使得企業(yè)高盈利業(yè)務(wù)運(yùn)行受阻；宏觀經(jīng)濟(jì)的緊縮政策，使得外部融資難度加大，成本提高。由此表明房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)攀升，占用資金量大且占用時(shí)間長(zhǎng)，導(dǎo)致資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率降低，這些都會(huì)給企業(yè)帶來(lái)較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.4收益分配過(guò)程中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要是民營(yíng)企業(yè)，并且全是項(xiàng)目型企業(yè)，因此許多開發(fā)商并沒(méi)有系統(tǒng)的收益分配政策，利潤(rùn)分配隨意性較大。同時(shí)由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步晚，企業(yè)成立時(shí)間短，相關(guān)專業(yè)人才的缺乏，導(dǎo)致企業(yè)對(duì)未來(lái)沒(méi)有系統(tǒng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，因此，在企業(yè)獲取高額利潤(rùn)之后，投資人并不是根據(jù)企業(yè)的最佳資本結(jié)構(gòu)、融資需求和企業(yè)內(nèi)外部關(guān)系人的要求去制定系統(tǒng)合理的利潤(rùn)分配策略，而是直接根據(jù)投資人的意愿進(jìn)行收益分配，這樣無(wú)疑會(huì)給企業(yè)帶來(lái)較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制對(duì)策

2.1資金籌集過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)控制

2.1.1拓寬籌資渠道，增強(qiáng)融資能力

現(xiàn)階段，制約我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)提高效益和擴(kuò)大規(guī)模最大的阻礙就是籌資渠道過(guò)于單一的問(wèn)題。目前在我國(guó)宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資比例從總體上來(lái)看基本都在70%以上，一方面來(lái)看，這有利于企業(yè)獲得抵稅效應(yīng)；但另一方面又加大了企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)甚至于面臨危機(jī)破產(chǎn)的可能性。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要從單一的籌資渠道過(guò)渡到多元化的籌資渠道，根據(jù)企業(yè)自身情況確定合適的資本結(jié)構(gòu)。在未來(lái)的發(fā)展中，多元化的融資方式和配置合理的資金結(jié)構(gòu)必然會(huì)是一種良性發(fā)展的趨勢(shì)。此外，企業(yè)還應(yīng)合理采用投資信托和典當(dāng)融資這種新興的融資渠道，特別是中小型企業(yè)，還應(yīng)將以銀行貸款為主的融資模式轉(zhuǎn)變以市場(chǎng)為主導(dǎo)的融資策略，例如企業(yè)合作開發(fā)、海外融資、房地產(chǎn)信托基金、配股融資和銀行貸款等方式。

2.1.2優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，規(guī)避籌資風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)在整個(gè)籌資環(huán)節(jié)中應(yīng)該以優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)為目的進(jìn)行規(guī)劃。企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)最佳的資本結(jié)構(gòu)，必須要科學(xué)合理安排權(quán)益融資和債務(wù)融資比例，這樣才能提升自身價(jià)值。因此，筆者認(rèn)為可從以下兩方面著手：一是從企業(yè)的未來(lái)發(fā)展前景和投資回報(bào)率水平這兩方面出發(fā)，建立科學(xué)的融資決策機(jī)制。并且根據(jù)企業(yè)當(dāng)前的融資環(huán)境和企業(yè)規(guī)模大小確定合理的債務(wù)和權(quán)益比例，同時(shí)還要充分考慮到市場(chǎng)因素，在條件允許的情況下安排自有資金、預(yù)售資金以及銀行貸款各占三分之一的資本結(jié)構(gòu)，從而達(dá)到企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿平衡；二是合理分配長(zhǎng)短期負(fù)債的比重，確保短期債務(wù)到期在企業(yè)可以支付的范圍內(nèi)，均衡長(zhǎng)、短期債務(wù)比例，更有助于企業(yè)避免債務(wù)危機(jī)。

2.2投資環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制

2.2.1強(qiáng)化投資項(xiàng)目的可行性研究，防止盲目投資

投資項(xiàng)目是否可行必須要對(duì)供需情況進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，從而把握市場(chǎng)方向和讓項(xiàng)目更具有針對(duì)性。首先應(yīng)以消費(fèi)者的購(gòu)買意向?yàn)榛鶞?zhǔn)，聘請(qǐng)專業(yè)人員進(jìn)行嚴(yán)格縝密的市場(chǎng)調(diào)查，避免因盲目跟風(fēng)或者個(gè)人主觀意見致使市場(chǎng)開發(fā)出現(xiàn)的定位錯(cuò)誤；其次在確定好投資方向和項(xiàng)目后，還要運(yùn)用科學(xué)合理的團(tuán)隊(duì)組織來(lái)制定獲取最優(yōu)經(jīng)濟(jì)效益的具體途徑，以加快資金周轉(zhuǎn)速度和縮短項(xiàng)目的建設(shè)周期；最后，要時(shí)刻了解當(dāng)?shù)氐恼咝畔⒁约伴_發(fā)項(xiàng)目的周邊環(huán)境設(shè)施的變化情況，并做好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。只有充分的確定了項(xiàng)目的可執(zhí)行性和可靠性，后續(xù)的工作和準(zhǔn)備才能順利展開，才能進(jìn)一步研究該項(xiàng)目預(yù)期的收益和損失，有效的應(yīng)對(duì)各種突如其來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.2合理利用組合投資

近幾年國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)也有著明顯打壓并且形勢(shì)變化多端。因此，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在這一方面可以向國(guó)外企業(yè)學(xué)習(xí)借鑒。國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)比較擅長(zhǎng)組合投資策略，這也是有效規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合來(lái)化競(jìng)爭(zhēng)為合作，采用多種經(jīng)營(yíng)和合作開發(fā)來(lái)降低分散企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。特別是投資方式單一的房地產(chǎn)企業(yè)，可以與其他企業(yè)聯(lián)營(yíng)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，共同投資，從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)與收益共同承擔(dān)的局面，這樣可以有效分散投資，避免引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。目前雖然國(guó)家現(xiàn)行政策對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有一定不利的影響，但是社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)多樣化的需求空間還是巨大的。隨著社會(huì)的進(jìn)步和發(fā)展，人們生活質(zhì)量的提高，一些大型商場(chǎng)，寫字樓，辦公樓，綜合型住房，公寓等諸多方面還存在較大的需求，因此，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該本著從實(shí)際角度出發(fā)廣泛拓展業(yè)務(wù)，堅(jiān)決杜絕單一類型投資，來(lái)規(guī)避企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.3日常營(yíng)運(yùn)過(guò)程中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制

2.3.1強(qiáng)化資金的全面預(yù)算管理、控制預(yù)算外成本費(fèi)用支出

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用以資金預(yù)算與項(xiàng)目預(yù)算與為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責(zé)任預(yù)算管理模式。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過(guò)程需要反復(fù)溝通、上下層互動(dòng)。一方面，有計(jì)劃的針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)初期的借款計(jì)劃、可行性研究和規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行前期預(yù)算。另一方面，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中對(duì)工程開發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)收入等也要進(jìn)行全面預(yù)算和管理。同時(shí)將預(yù)算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容相結(jié)合來(lái)有效地控制預(yù)算外支出和增強(qiáng)企業(yè)的資金管控能力，有效的降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。各項(xiàng)的費(fèi)用支出應(yīng)在預(yù)算規(guī)定的范圍內(nèi)，特別是防止一些施工單位將本不屬于樓房建設(shè)的費(fèi)用納入結(jié)算成本，從而增加公司的成本費(fèi)用行為發(fā)生。并且這個(gè)過(guò)程要反復(fù)執(zhí)行審核，以達(dá)到有效地控制資金流。

2.3.2加快資金的周轉(zhuǎn)、提高資金使用效率

首先，企業(yè)應(yīng)充分利用內(nèi)部閑置資金，在各部門相互融通后統(tǒng)一調(diào)度工程物資，這樣既能減少物資積壓，又能確保工程順利進(jìn)行，有效提高資金利用率。其次，要加強(qiáng)企業(yè)的應(yīng)收賬款的管理：建立穩(wěn)定的信用政策；確定客戶的資信等級(jí)，評(píng)估客戶的償債能力；確定合理的應(yīng)收賬款比例；建立銷售回款責(zé)任制。此外，多元化項(xiàng)目開發(fā)的大型房地產(chǎn)公司，可以滾動(dòng)開發(fā)推動(dòng)多個(gè)項(xiàng)目交叉進(jìn)行，這樣就能夠有效地提高資金利用率，緩解企業(yè)應(yīng)對(duì)銀行資金緊縮政策的壓力。

2.4建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)控制度

2.4.1不斷提升財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，各部門的相關(guān)人員綜合素質(zhì)決定著該企業(yè)的的財(cái)務(wù)管理水平，因此，企業(yè)財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理水平、相關(guān)專業(yè)能力以及決策者的敏銳洞察力尤為重要。企業(yè)應(yīng)該定期對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行考核評(píng)估，積極招聘專業(yè)人才，在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行良性競(jìng)爭(zhēng)，安排相關(guān)人員參加培訓(xùn)和教育，從而提高企業(yè)財(cái)會(huì)人員的專業(yè)技術(shù)水平和能力，提高財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理的意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，盡可能地降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.4.2不斷提升管理層的綜合管理水平

良好的綜合管理水平是企業(yè)開展一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的前提和保障。風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制能力的提高是一項(xiàng)復(fù)雜、系統(tǒng)的工程，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理水平的同時(shí)更需要提升企業(yè)的綜合管理水平。企業(yè)只有在供、產(chǎn)、銷等各個(gè)環(huán)節(jié)來(lái)提高風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)和水平，才能將風(fēng)險(xiǎn)維持在一個(gè)可控范圍內(nèi)，企業(yè)也才能真正具備較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避能力和風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力。

篇13

一、房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理上的明顯問(wèn)題

（一）企業(yè)缺乏合理的規(guī)劃，對(duì)待貸款比較隨意

從行業(yè)發(fā)展的整體上看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在一段時(shí)間內(nèi)，具有良好的發(fā)展前景和市場(chǎng)潛力，但是從其內(nèi)部的狀況來(lái)看，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在著業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上的問(wèn)題，其中，在資金應(yīng)用方面，很多房地產(chǎn)公司都是比較盲目地使用，缺乏相應(yīng)的整體性計(jì)劃。一些較小的房地產(chǎn)企業(yè)由于自身實(shí)力以及業(yè)務(wù)規(guī)模較小等原因，基本不會(huì)對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行規(guī)劃處理，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況也缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，而項(xiàng)目資金的最主要來(lái)源又是向銀行貸款，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的良好發(fā)展是相當(dāng)不利的。另外，部分房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有根據(jù)自身的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行項(xiàng)目選擇，盲目地接受業(yè)務(wù)，導(dǎo)致企業(yè)的發(fā)展所需的資金鏈面臨著威脅。

（二）每個(gè)項(xiàng)目所涉及的資金投入較大在

在我國(guó)，很多房地產(chǎn)企業(yè)不具備足夠的貯備資金，其用于發(fā)展業(yè)務(wù)的資金來(lái)源往往是向銀行進(jìn)行大數(shù)目的借貸，而且該項(xiàng)目的負(fù)債狀況與其所形成的規(guī)模是成正比的，換句話說(shuō)，當(dāng)房地產(chǎn)公司進(jìn)行某個(gè)項(xiàng)目時(shí)，由于自身所具有的資源量較小以及對(duì)項(xiàng)目中的各項(xiàng)事務(wù)管理不到位等原因，該公司需要在很長(zhǎng)時(shí)間里面臨市場(chǎng)的考驗(yàn)，這也增加了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不穩(wěn)定性。

（三）企業(yè)發(fā)展中的資本結(jié)構(gòu)存在著問(wèn)題

資本的結(jié)構(gòu)不當(dāng)主要是指房地產(chǎn)公司自身的資金儲(chǔ)備量與借貸的資金之間存在著比例上的問(wèn)題，往往是借貸資本遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)公司自身的資金，而這個(gè)問(wèn)題的出現(xiàn)，也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的相當(dāng)一大部分收益被用于還貸。另外，這一問(wèn)題的出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也產(chǎn)生了巨大的影響，借貸資金的狀況將直接威脅到企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展問(wèn)題，長(zhǎng)此以往，該問(wèn)題將會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展造成很大的問(wèn)題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策

（一）完善房地產(chǎn)政策和法律法規(guī)

在近10年的發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相當(dāng)迅速，在很多大城市的房?jī)r(jià)不斷刷新著歷史記錄，也讓我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了泡沫等問(wèn)題，雖然國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控作出了很多政策性的調(diào)整，但還需要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的方方面面進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)范，從項(xiàng)目的制定，實(shí)施，到銷售及收益等，特別是企業(yè)財(cái)務(wù)方面，都應(yīng)該制定細(xì)致全面的法律規(guī)范，這既是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所進(jìn)行的保護(hù)，也是進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的行為。另外，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，國(guó)家還需要給予政策上的鼓勵(lì)和支持，使其帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展。

（二）從細(xì)節(jié)上對(duì)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，嚴(yán)格管理企業(yè)每一項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展

由于房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行業(yè)務(wù)發(fā)展過(guò)程中，每一項(xiàng)業(yè)務(wù)的資金投資都比較大，對(duì)資金的管理也比較困難，因此，單筆項(xiàng)目財(cái)務(wù)出現(xiàn)問(wèn)題，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的生存危機(jī)，所以，企業(yè)需要對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目做好科學(xué)正確的評(píng)估，并且對(duì)可能出現(xiàn)的問(wèn)題制定多套應(yīng)急處理辦法，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的監(jiān)管力度。另外，在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)問(wèn)題上，更應(yīng)該注重社會(huì)群體之間的集聚效應(yīng)，加強(qiáng)不同項(xiàng)目之間的合作效應(yīng)，既可以以方便實(shí)惠的條件吸引更多的消費(fèi)者，加快銷售的速度，也可以盡快地回籠資金，降低企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（三）增強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面的管理，控制信貸風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)行業(yè)的單線業(yè)務(wù)所涉及的資金量更加龐大，在項(xiàng)目的制定和實(shí)施過(guò)程中，更加需要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)工作方面的監(jiān)管，因此，企業(yè)首先需要制定科學(xué)適當(dāng)?shù)馁Y金利用計(jì)劃，統(tǒng)籌兼顧，合理安排，加強(qiáng)分散資金的使用效率，使項(xiàng)目中的每一筆花費(fèi)都用到“刀刃上”；其次，企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理工作需要對(duì)項(xiàng)目的每一筆資金的使用狀況作出評(píng)估和監(jiān)管，做好企業(yè)項(xiàng)目中的財(cái)務(wù)管理工作，提高對(duì)財(cái)務(wù)信息的分析能力，并且對(duì)每一個(gè)階段企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行科學(xué)細(xì)致的審查和評(píng)估，為企業(yè)下一階段的發(fā)展決策提供一定的依據(jù)。

三、 結(jié)束語(yǔ)

在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方面，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都需要更加關(guān)注以及對(duì)所面臨的形勢(shì)和問(wèn)題給出相應(yīng)的解決方案，每一個(gè)企業(yè)都需要根據(jù)自身的發(fā)展需求以及發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)本公司的財(cái)務(wù)進(jìn)行更加科學(xué)嚴(yán)格的管理，進(jìn)而推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展升級(jí)，不斷帶動(dòng)我國(guó)整體性經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：