引論：我們?yōu)槟砹?3篇建筑項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

盈虧平衡分析法就是通過(guò)確定盈虧平衡點(diǎn)，找出擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成以后的盈虧界限，確定合理的開(kāi)發(fā)面積，了解項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力。根據(jù)建筑成本及銷售收入與銷售量之間是否呈線性關(guān)系，盈虧平衡分析又可進(jìn)一步分為線性和非線性盈虧平衡分析；在實(shí)際房地產(chǎn)投資中經(jīng)常會(huì)遇到的情況是開(kāi)發(fā)建筑面積與成本并不成線性關(guān)系。房屋銷售也會(huì)受到市場(chǎng)和消費(fèi)者的影響，銷售收入與銷售量也不呈線性變化關(guān)系。項(xiàng)目總成本與建筑面積不成正比的原因有兩方面：一方面是項(xiàng)目的規(guī)模經(jīng)濟(jì)性，即項(xiàng)目達(dá)到一定的經(jīng)濟(jì)規(guī)模后，面積增加，單位建筑面積的成本有所下降；另一方面是項(xiàng)目的規(guī)模不經(jīng)濟(jì)性，即當(dāng)項(xiàng)目規(guī)模超過(guò)某一限度時(shí)，正常的建筑材料、動(dòng)力設(shè)備、機(jī)械設(shè)備等已經(jīng)不能保證供應(yīng)，正常的生產(chǎn)班次也不能完成任務(wù)，需加班加點(diǎn)，增加勞務(wù)費(fèi)用；因而成本函數(shù)也變成了非線性關(guān)系。

如圖1所示，總成本曲線和銷售凈收入曲線有兩個(gè)交點(diǎn)，即有兩個(gè)盈虧平衡點(diǎn)Q1和Q2；注意：在這里，利潤(rùn)即總收入和總成本函數(shù)之間的垂直距離，在建筑面積為Q0時(shí)最大。在兩個(gè)盈虧平衡點(diǎn)中，只有第一個(gè)，即與建筑面積Q1對(duì)應(yīng)的平衡點(diǎn)才是相關(guān)的。當(dāng)中小房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始建造時(shí)，管理當(dāng)局通常預(yù)期會(huì)虧損；這時(shí)，就需要知道建筑面積達(dá)到多少才能從虧損變?yōu)橛Ｔ趫D1中，企業(yè)希望盡快達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)建筑面積Q1，然后向利潤(rùn)最大的建筑面積Q0移動(dòng)。但理性的房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)使建筑面積超過(guò)Q0，因?yàn)檫@會(huì)導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)的減少。理性的管理者不應(yīng)把建筑面積設(shè)定在第二個(gè)盈虧平衡點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的Q2上的。

從圖1可看出，有兩個(gè)盈虧平衡點(diǎn)，有一個(gè)最佳盈利建筑面積點(diǎn)Q0，這與線性盈虧平衡不同，因此并非建筑面積越大，盈利越多。通過(guò)以上的分析不難看出非線性盈虧平衡分析的優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：中小房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一方面需要對(duì)項(xiàng)目的一些主要參數(shù)如銷售量、售價(jià)、成本做出估計(jì)，另一方面某些經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)如總投資額、收益率還不容易確定。因此，運(yùn)用非線性盈虧平衡分析法對(duì)高度敏感的銷售量、成本、利潤(rùn)等因素進(jìn)行分析，有助于了解項(xiàng)目可能承受風(fēng)險(xiǎn)的程度；缺點(diǎn)：非線性盈虧平衡分析不能揭示產(chǎn)生項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的根源，雖然我們知道降低盈虧平衡點(diǎn)可以降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，但是如何降低，應(yīng)該采取哪些措施或通過(guò)哪些有利途徑可達(dá)到這個(gè)目的，盈虧平衡分析法沒(méi)有給出答案。

基于敏感性分析法的中小房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）多因素敏感性分析

為了確定有哪些因素影響目標(biāo)指標(biāo)（包括凈現(xiàn)值、內(nèi)部利潤(rùn)率、投資回收期等），我們一般選擇投資總額、經(jīng)營(yíng)成本、銷售價(jià)格、銷售量等作為可能的影響因素；單因素敏感性分析是假設(shè)只變動(dòng)一個(gè)影響因素，其他因素不變；而多因素敏感性分析則允許多個(gè)影響因素同時(shí)變動(dòng)，以查看綜合影響后，目標(biāo)指標(biāo)的變動(dòng)趨勢(shì)和程度。本文認(rèn)為針對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目而言，不確定性因素往往是同時(shí)變化的，不存在單因素變動(dòng)的可能，因此下文將以一個(gè)案例運(yùn)用多因素敏感性分析法進(jìn)行分析。

假定某項(xiàng)目的初始投資為85000元，年租金收入為17500元，年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為1500元，項(xiàng)目壽命為10年，資產(chǎn)殘值為1000元，基準(zhǔn)收益率為13%，現(xiàn)在就初始投資和各年租金收入對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行雙因素敏感分析。

設(shè)X=初始投資變化的百分?jǐn)?shù)；Y=同時(shí)改變的年租金收入的百分?jǐn)?shù)

則凈現(xiàn)值NPV=-85000（1+X）+17500(1+Y){1/1+13%…+…1/（1+13%）′°}-1500{1/1+13%…+…1/（1+13%）′°}+1000/（1+13%）′°=4765.8-85X+94Y

當(dāng)NPV≥0時(shí)，該方案盈利在13%以上，即4765.8-85X+94Y≥0，Y≥0.89X-0.05將不等式畫在平面圖上就得到圖2所示的兩個(gè)區(qū)域，斜線上的點(diǎn)表示NPV=O；

斜線以上的區(qū)域表示npv>0；斜線以下的區(qū)域表示npv

（二）敏感性分析的優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn)：通過(guò)敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目分析人員將注意力集中在這些關(guān)鍵因素上，必要時(shí)可以對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測(cè)和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以減少投資的風(fēng)險(xiǎn)。

缺點(diǎn)：敏感性分析不能表明這種風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率有多大，無(wú)法定量測(cè)出風(fēng)險(xiǎn)值的大小。對(duì)于不同的項(xiàng)目，各個(gè)不確定因素發(fā)生相對(duì)變動(dòng)的概率是不一樣的，因此兩個(gè)同樣敏感的因素，在一定的不利的變動(dòng)范圍內(nèi)，可能一個(gè)發(fā)生的概率很大，另一個(gè)發(fā)生的概率很小，這也是敏感性分析解決不了的。

基于事故樹(shù)分析法的中小房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析

決策樹(shù)法是一種用來(lái)分析和進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的方法。決策樹(shù)法主要適用具有某些可以確定的結(jié)果的問(wèn)題和多階段決策分析；在運(yùn)用中通過(guò)不斷的“剪枝”，最終確定最好的決策方案。基于決策樹(shù)原理演化出了可以針對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析的事故樹(shù)分析法。

通過(guò)事故樹(shù)分析法，可以利用樹(shù)狀圖形由上朝下分枝，越分越細(xì)的特點(diǎn)，事先對(duì)可能引起房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)損失的風(fēng)險(xiǎn)事件進(jìn)行研究，對(duì)引起風(fēng)險(xiǎn)事件并導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)損失的各種原因進(jìn)行逐級(jí)詳細(xì)分析，最后確定風(fēng)險(xiǎn)因素。在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別中，事故樹(shù)分析法不但能查明開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素，估計(jì)出導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)事件的各個(gè)基本事件的主次程度，還可通過(guò)運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)等相關(guān)知識(shí)和歷史資料求出風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生的概率。一個(gè)可能的住宅滯銷的潛在風(fēng)險(xiǎn)事故樹(shù)見(jiàn)圖3。

例如，如對(duì)某住宅銷售風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別可通過(guò)圖3所示的事故樹(shù)來(lái)識(shí)別：房地產(chǎn)產(chǎn)品滯銷的原因可能是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商投資決策失誤和營(yíng)銷策略不當(dāng)?shù)龋顿Y決策失誤又可能是因?yàn)橥顿Y時(shí)機(jī)、物業(yè)位置和物業(yè)類型等選擇不當(dāng)，逐級(jí)往下，越分越細(xì)，最后形成一個(gè)事故樹(shù)，房地產(chǎn)滯銷的風(fēng)險(xiǎn)因素也就全部識(shí)別清楚了。

篇2

房地產(chǎn)投資；不確定性；分析

1影響房地產(chǎn)投資的不確定因素

不確定因素指的是一些預(yù)料不到的變化因素，具體表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)內(nèi)容：

1.1建設(shè)成本

建設(shè)成本包括施工所用原材料價(jià)格和人工的費(fèi)用，其在變動(dòng)時(shí)都會(huì)影響建筑的施工成本，但是對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，這都要看其承包時(shí)的合同規(guī)定，如果其是以固定總價(jià)的形式規(guī)定的，成本發(fā)生變動(dòng)的影響就要承包商自己來(lái)承擔(dān)，而投資者不會(huì)受到任何的影響，如果合同上是以具體的形式來(lái)呈現(xiàn)的，在發(fā)生變動(dòng)時(shí)的損失就要由投資者來(lái)承擔(dān)。

1.2售價(jià)和租金

價(jià)格變動(dòng)對(duì)于投資者的影響是較大的，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，價(jià)格是一個(gè)非常容易受到變化的因素，因?yàn)橛绊憙r(jià)格發(fā)生變動(dòng)的因素有很多。

1.3開(kāi)始周期

房地產(chǎn)的開(kāi)始周期對(duì)投資者的收益也有較大的影響，這種影響一般是通過(guò)利息費(fèi)用、銷售的價(jià)格等因素來(lái)發(fā)生變化的，如果開(kāi)始的周期過(guò)長(zhǎng)就會(huì)使得貸款的利息相應(yīng)的提高，而政策的因素以及市場(chǎng)的需求等因素會(huì)使得銷售的價(jià)格下降，近而使得投資者受到嚴(yán)重的虧損。一般影響開(kāi)始周期變動(dòng)的原因主要集中在三個(gè)階段，第一階段就是準(zhǔn)備階段，在這個(gè)過(guò)程中投資者需要進(jìn)行征地、拆遷、補(bǔ)償、制定方案、提請(qǐng)相關(guān)部門審批等工作，其中如果任何一個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生變動(dòng)，都會(huì)導(dǎo)致開(kāi)始周期的延長(zhǎng)[1]。第二個(gè)階段就是施工階段，房地產(chǎn)的施工受天氣狀況的影響比較大，所以在這一過(guò)程中可能會(huì)受到天氣、設(shè)計(jì)誤差、以及以下地質(zhì)條件等的影響。第三階段就是租售的階段，這一過(guò)程主要以社會(huì)的經(jīng)濟(jì)狀況以及市場(chǎng)的需求有關(guān)，如果經(jīng)濟(jì)不景氣，就會(huì)影響人們的購(gòu)買力，就會(huì)增加租售的時(shí)間。

1.4利率

房地產(chǎn)投資商的主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源就是向銀行貸款，在銀行的利率發(fā)生變化時(shí)也會(huì)增加借款的成本，近而使得投資商的經(jīng)濟(jì)效益受到影響。

2盈虧的平衡分析

盈虧的平衡分析與一本利平衡分析和損益平衡分析是一個(gè)意思，都是對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模、成本以及銷售所得收入的全面綜合性分析的方法，這種方法被廣泛應(yīng)用于成本管理、方案確定、經(jīng)營(yíng)分析等方面，盈虧平衡分析的主要宗旨就是把投資活動(dòng)的盈虧平衡點(diǎn)確定好，投資者可以根據(jù)平衡點(diǎn)來(lái)分析項(xiàng)目的盈虧界線，近而可以有效地控制好投資的風(fēng)險(xiǎn)。

2.1對(duì)線性盈虧的平衡分析

線性盈虧平衡分析的對(duì)象主要是收入、利潤(rùn)、以及成本等，通過(guò)其呈現(xiàn)的線性關(guān)系進(jìn)行分析，這一分析主要是利用于對(duì)可變成本和固定成本的確定。固定成本指的是在工程項(xiàng)目中不會(huì)由于產(chǎn)量的變化而使成本發(fā)生改變，可變成本指的是成本會(huì)隨著產(chǎn)量的變化而發(fā)生變化，二者是一種線性的關(guān)系，在成本分析時(shí)，必須要把二者相結(jié)合來(lái)進(jìn)行分析，具體的劃分方法主要有以下幾種。在確定固定成本和可變成本時(shí)，要根據(jù)項(xiàng)目的構(gòu)成來(lái)對(duì)成本進(jìn)行劃分，然后進(jìn)行匯總，近而確定出總的固定成本和可變成本，如果把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目作為變量，固定成本就包括固定資產(chǎn)的折舊、土地購(gòu)置的費(fèi)用等，可變成本就包括項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用等等，但是在實(shí)際投資的過(guò)程中，用這種方法很難把固定成本和可變成本劃分出來(lái)，還是要依靠項(xiàng)目的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)。

2.2線性盈虧平衡圖

對(duì)于線性盈虧平衡分析，產(chǎn)量、固定成本、可變成本、銷售收入、利潤(rùn)之間有圖1所示的關(guān)系。在以收入和支出為縱軸、產(chǎn)量或銷售量為橫軸的坐標(biāo)上，按正常年份的產(chǎn)量畫出同定成本線和可變成本線，按固定成本和可變成本之和為總成本畫出總成本線，然后按生產(chǎn)年份的產(chǎn)量或銷售量與單價(jià)畫出銷售收入線，兩條直線的交叉點(diǎn)即為盈可平衡點(diǎn)。從盈虧平衡圖上可以看出，平衡點(diǎn)的總成本和總收入相等，如果產(chǎn)量超過(guò)平衡點(diǎn)的產(chǎn)量，項(xiàng)目有盈利；若低于此點(diǎn)，項(xiàng)目就虧損。所以平衡點(diǎn)的值越小，項(xiàng)目盈利的機(jī)會(huì)就越大，虧損的風(fēng)險(xiǎn)就越小[2]。（1）盈虧平衡線。上述所介紹的方法都只有一個(gè)不確定性因素，若同時(shí)有兩個(gè)或兩個(gè)以上不確定性因素，就不能應(yīng)用盈子平衡點(diǎn)的方法，而必須用盈虧平衡線的概念加以解決。下面通過(guò)實(shí)例介紹這種方法。（2）盈虧平衡分析的應(yīng)用。盈虧平衡分析也可以用于兩個(gè)方案的優(yōu)劣比較與分析。在項(xiàng)目投資分析中，當(dāng)有兩個(gè)或兩個(gè)以上方案時(shí)，若分析的目的是找到各方案的優(yōu)劣范圍，則可首先確定某一分析指標(biāo)(如有收入時(shí)，可以是利潤(rùn)；當(dāng)各方案收入相等時(shí)．可以是成本)，然后將這一分析指標(biāo)用同一變量表示，即確定分析指標(biāo)的函數(shù)式；再令方案的分析指標(biāo)函數(shù)式相等，便可以求出該變量的某一特定值，此特定值叫做方案的優(yōu)劣平衡點(diǎn)(或盈虧平衡點(diǎn))。

3敏感性分析

3.1確定影響因素

影響項(xiàng)目效果的因素很多，在確定哪種因素作為分析影響因素時(shí)要注意：（1）預(yù)計(jì)在可能的變動(dòng)范圍內(nèi)，該因素的變動(dòng)會(huì)比較強(qiáng)烈地影響方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)；（2）對(duì)在確定性經(jīng)濟(jì)分析中采用的該因素?cái)?shù)據(jù)的準(zhǔn)確性把握不大。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，主要敏感性因素有投資額、建設(shè)周期和租售期、建筑面積和租售面積、租金和售價(jià)、利率等。

3.2確定分析指標(biāo)

作為敏感性分析的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一般要和財(cái)務(wù)評(píng)估中的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一致。常用的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有利潤(rùn)、利潤(rùn)率、利稅率、內(nèi)部收益率和投資回收期等。

3.3分析判斷變動(dòng)效果

計(jì)算各不確定因素在可能的變動(dòng)范圍內(nèi)發(fā)生不同幅度變動(dòng)所導(dǎo)致的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的變動(dòng)效果，建立起一一對(duì)應(yīng)關(guān)系，并用圖或表的形式表示出來(lái)。

3.4確定敏感因素，對(duì)方案的承受能力作出判斷

敏感性分析在一定程度上就各種不確定因素的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響做了定量描述。這有助于決策者了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)情況以及尋求對(duì)策。

4結(jié)束語(yǔ)

雖然我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在近年來(lái)的發(fā)展速度很快，但是由于市場(chǎng)需求的不斷變化，一些不確定因素對(duì)于投資者的影響還是很大的，所以必須要重視對(duì)投資不確定因素的分析。

參考文獻(xiàn)：

篇3

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，引用了大量的技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如單價(jià)、成本、收益、稅金、利率、工期等，這些數(shù)據(jù)都是評(píng)價(jià)人員借助于市場(chǎng)調(diào)查資料或已有的數(shù)據(jù)對(duì)未來(lái)情況進(jìn)行的預(yù)測(cè)和估計(jì)。由于多種原因，對(duì)有關(guān)因素的未來(lái)情況無(wú)法作出精確無(wú)誤的預(yù)測(cè)，因此項(xiàng)目實(shí)施后，實(shí)際情況不可能與預(yù)測(cè)情況沒(méi)有出入，也就是說(shuō)，預(yù)測(cè)和估算進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)果具有不確定性。

項(xiàng)目的不確定性是由多種因素造成的。投資者最關(guān)心的是，哪些因素將對(duì)投資效益產(chǎn)生影響，在其可能波動(dòng)的范圍內(nèi)，對(duì)項(xiàng)目的投資效益將產(chǎn)生多大的影響。不確定性分析就是以計(jì)算和分析各種不確定性因素的變化對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響程度為目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)分析手段。其經(jīng)常采用的方法主要有；敏感性分析、概率分析和盈虧平衡分析。

一、敏感性分析

敏感性分析又稱敏感度分析，是研究經(jīng)濟(jì)效益分析中某些不確定性因素對(duì)分析結(jié)果的影響及其影響程度的分析方法。敏感性分析借助于某些指標(biāo)隨變量的變動(dòng)而變化的計(jì)算分析，找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最大、最敏感的因素；確定這些因素的最佳波動(dòng)范圍，最樂(lè)觀及最悲觀的邊界條件，掌握效益指標(biāo)隨某些變量變化而變動(dòng)的規(guī)律；尋找引起這些變化的原因，從而幫助投資者制定相應(yīng)對(duì)策，使項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益盡可能達(dá)到最可靠而且最優(yōu)的理想程度。

一般來(lái)講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的敏感性分析按如下步驟進(jìn)行。

（1）確定分析指標(biāo)。分析指標(biāo)的選定，是項(xiàng)目敏感性分析首先要解決的問(wèn)題。確定分析指標(biāo)，應(yīng)符合如下原則：與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)相一致的原則，與經(jīng)濟(jì)分析階段相一致的原則，突出重點(diǎn)的原則。

（2）確定因素及因素變化范圍。用于進(jìn)行敏感性分析的因素主要是那些預(yù)計(jì)在可能的變化范圍內(nèi)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益有強(qiáng)烈影響的因素；以及在進(jìn)行效益評(píng)價(jià)時(shí)采用的數(shù)據(jù)資料不準(zhǔn)確、不把握的因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益涉及到的影響因素復(fù)雜，在不同的階段，應(yīng)選取不同的內(nèi)容。

（3）計(jì)算因素波動(dòng)所引起的分析指標(biāo)的變化情況。

應(yīng)先將某一因素設(shè)定若干級(jí)的變動(dòng)數(shù)量和變化幅度，分別計(jì)算在其他因素不變的條件下所引起的相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化。對(duì)每一因素均重復(fù)這些計(jì)算，并將計(jì)算結(jié)果列成表或圖的形式，便得到了用于顯示經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)因素變化敏感程度的數(shù)據(jù)資料。

（4）確定敏感因素和敏感程度。

根據(jù)上述計(jì)算結(jié)果，可以查明每種因素的變化對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響及影響程度。那些微小變化即會(huì)嚴(yán)重影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益改變的因素就是該項(xiàng)目的敏感因素。

（5）敏感性分析的應(yīng)用要點(diǎn)及其局限性。

敏感性分析可以尋找出對(duì)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的敏感性因素及其影響程度。方法簡(jiǎn)單，容易掌握。計(jì)算工作量盡管較大，還是可以用計(jì)算機(jī)進(jìn)行彌補(bǔ)的。但是，敏感性分析仍有其局限性。它不能明確指出某不確定性因素變動(dòng)的可能性有多大。實(shí)際上可能出現(xiàn)這樣的情況：找出的某一個(gè)敏感性因素，在未來(lái)可能發(fā)生的某一幅度的變動(dòng)的概率很小，以致于可以完全不必考慮它的影響，而另一個(gè)不敏感的因素，可能變化的幅度和變動(dòng)的概率都很大，以致于必須考慮其變化對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響，這些問(wèn)題都是敏感性分析本身所無(wú)法解決的。因此，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際需要，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行概率分析。

二、概率分析

概率分析是一種同時(shí)考慮事件的發(fā)生概率及其影響程度，用所謂期望值指標(biāo)來(lái)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)程度，進(jìn)行效益評(píng)定的分析方法。

事件發(fā)生的概率，實(shí)質(zhì)上是事件發(fā)生可能性大小的一種度量。在不確定性分析中，不僅不確定因素發(fā)生的變化幅度會(huì)影響經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的波動(dòng)，而且這些不確定因素發(fā)生變化的概率同樣受到投資者的關(guān)注。各因素變動(dòng)的概率不同，意味著項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)的程度不同。兩個(gè)具有相同敏感程度的因素，一個(gè)發(fā)生變動(dòng)的可能性很高（概率大），另一個(gè)發(fā)生變動(dòng)的可能性小（概率小），投資者當(dāng)然對(duì)前者更為關(guān)注。

概率分析通過(guò)計(jì)算各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)的期望值來(lái)判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

三、盈虧平衡分析

盈虧平衡分析是通過(guò)盈虧平衡點(diǎn)的高低分析開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)需求變化適應(yīng)能力的一種不確定性分析方法。它的作用是找出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成的盈虧界限，確定合理的開(kāi)發(fā)面積，了解承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

1、盈虧平衡點(diǎn)

銷售收入＝單位售價(jià)×建筑面積

成本＝固定費(fèi)用＋變動(dòng)費(fèi)用

＝固定費(fèi)用十單位費(fèi)用×建筑面積

從以上關(guān)系式中可以看出，銷售收入和成本都是建筑面積（產(chǎn)量）的函數(shù)。當(dāng)假定為線性函數(shù)時(shí)，可在同一坐標(biāo)系上畫出兩條直線，即成本線和銷售收入線如圖所示。

成本線與銷售收入線的交點(diǎn)B為盈虧平衡點(diǎn)。產(chǎn)量低于B點(diǎn)的產(chǎn)量時(shí)，虧損；產(chǎn)量高于B點(diǎn)的產(chǎn)量時(shí)，盈利。

結(jié)論：B點(diǎn)的產(chǎn)量越低，盈利的機(jī)會(huì)越大，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越小。

2、盈虧平衡分析數(shù)學(xué)模型

根據(jù)盈虧平衡點(diǎn)的定義，可建立以下方程式；

PX＝F＋VX＋PX r

其中：P——平均單位售價(jià)；

X——開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑面積；

F——固定費(fèi)用；

V——單位變動(dòng)費(fèi)用；

r——銷售稅率（％）；

X＝F/〔P﹝1－r〕－V〕

即：保本的建筑面積＝固定用費(fèi)/〔平均單方售價(jià)（1－銷售稅率－單方變動(dòng)費(fèi)用）〕

四、小結(jié)

目前，房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)存在的一些問(wèn)題與開(kāi)發(fā)企業(yè)忽視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的投資分析很有關(guān)系。因此，本文分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的敏感性分析、概率分析、盈虧平衡分析。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，加強(qiáng)不確定性研究，可以有效地減少投資決策的盲目性，提高房地產(chǎn)資本的產(chǎn)出和促進(jìn)城市土地的合理使用，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康地發(fā)展和不斷地完善。

參考文獻(xiàn)：

[1]程書香、趙追主編，決策的“不可行性研究”[J].科學(xué)決策，2011（6）

[2]金雪軍、劉春杰主編,項(xiàng)目不可行性研究[J].經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理，2011（3）

篇4

一、盈虧平衡分析原理

盈虧平衡分析，又稱臨界點(diǎn)分析，是在完全競(jìng)爭(zhēng)或壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，研究房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中的各變量之間的平衡關(guān)系，并找出項(xiàng)目盈虧臨界點(diǎn)的一種技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法。盈虧平衡點(diǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈利與虧損的分界點(diǎn)，在這一點(diǎn)上，項(xiàng)目的收入與支出持平，凈收入等于零。如果低于這一點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的生產(chǎn)水平，項(xiàng)目就會(huì)發(fā)生虧損；反之，則會(huì)獲得盈利。通過(guò)盈虧平衡分析，投資者可以判斷投資項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)需求變化的適應(yīng)能力、盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（一）固定成本和變動(dòng)成本的確定

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本與其他商品經(jīng)營(yíng)成本一樣，按成本額與業(yè)務(wù)量的關(guān)系可分為固定成本和變動(dòng)成本兩類。

（二）盈虧平衡點(diǎn)的確定

盈虧平衡分析是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的銷售量、成本、利潤(rùn)相互關(guān)系的分析找出投資項(xiàng)目的盈虧臨界。而量、本、利之間的這種關(guān)系可以通過(guò)一個(gè)數(shù)學(xué)模式來(lái)表達(dá)。即：利潤(rùn)=銷售收入-銷售稅金-總成本（ ）

假設(shè)Z為利潤(rùn)；P為單位售價(jià)；Q為銷售量；r為銷售稅率； 單位變動(dòng)成本； 為固定成本。在對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，通常把單價(jià)、單位變動(dòng)成本、固定成本、銷售稅率看作常量，把銷售量和利潤(rùn)看作是自由變量。盈虧平衡點(diǎn)房地產(chǎn)投資所處的既不虧損也不盈利的狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)為零，開(kāi)發(fā)商正好盈虧平衡。下面圖中所示：

總成本線與銷售收入線相交點(diǎn)E為盈虧平衡點(diǎn)，此時(shí)收支平衡，所對(duì)應(yīng)的銷量為 。在平衡點(diǎn)上，收入等于成本，利潤(rùn)等于零。 線將圖示區(qū)域分為兩部分：左側(cè)區(qū)域，總成本高于銷售收入，是虧損區(qū)；右側(cè)區(qū)域，銷售收入高于總成本，是盈利區(qū)。如果產(chǎn)量超過(guò)盈虧平衡點(diǎn)的產(chǎn)量，項(xiàng)目有盈利；而低于盈虧平衡點(diǎn)，項(xiàng)目就虧損。所以，盈虧平衡點(diǎn)的值越小，項(xiàng)目的盈利的機(jī)會(huì)就越大，虧損的風(fēng)險(xiǎn)就越小。

二、盈虧平衡分析在商品住宅可行性研究中的應(yīng)用

盈虧平衡分析點(diǎn)是開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)為零（Z=0），此時(shí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正好盈虧平衡。

1．盈虧平衡分析點(diǎn)銷售量 是項(xiàng)目在不發(fā)生虧損，產(chǎn)品必須達(dá)到的銷售量，它說(shuō)明當(dāng)項(xiàng)目的銷售量達(dá)到 時(shí)，項(xiàng)目的總收入等于總支出。 與預(yù)計(jì)產(chǎn)品的銷售量之間的差距越大，說(shuō)明該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目承受市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。

2．盈虧平衡分析點(diǎn)銷售收入 是項(xiàng)目若不發(fā)生虧損，產(chǎn)品必須達(dá)到的最低收入。 與預(yù)計(jì)銷售收入距離越大，說(shuō)明該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)。

3．盈虧平衡分析點(diǎn)銷售單價(jià) 是項(xiàng)目若不發(fā)生虧損，產(chǎn)品必須達(dá)到的最低售價(jià)。 與預(yù)計(jì)售價(jià)之間的差距越大，說(shuō)明該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目承受跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。

4．盈虧平衡分析點(diǎn)生產(chǎn)能力利用率為 ，計(jì)劃建設(shè)房地產(chǎn)產(chǎn)品的全部產(chǎn)量為 。最低生產(chǎn)能力利用率表示達(dá)到盈虧平衡時(shí)，臨界點(diǎn)銷售量與計(jì)劃建設(shè)房地產(chǎn)產(chǎn)量的比率。 是保證企業(yè)不虧本的最低生產(chǎn)能力利用率的要求比率。

三、商品住宅可行性研究盈虧平衡分析實(shí)例

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，生產(chǎn)住宅建筑預(yù)制構(gòu)件產(chǎn)品，年計(jì)劃生產(chǎn)能力為60000件，每件售價(jià)為3200元，年預(yù)計(jì)銷售收入為1.92億元，固定成本為5768萬(wàn)元，每件產(chǎn)品耗用變動(dòng)成本為1552.2元，生產(chǎn)總成本為15081.2萬(wàn)元，產(chǎn)品銷售稅率為8.75%，求該公司預(yù)制構(gòu)件產(chǎn)品的實(shí)際產(chǎn)量、銷售價(jià)格、銷售收入和生產(chǎn)能力利用率的臨界點(diǎn)。

分析：1盈虧平衡分析點(diǎn)銷售量

2盈虧平衡分析點(diǎn)銷售單價(jià)

3盈虧平衡分析點(diǎn)銷售收入

4盈虧平衡分析點(diǎn)生產(chǎn)能力利用率

以上結(jié)果表明：第一，該項(xiàng)目在生產(chǎn)或銷售過(guò)程中假如由于市場(chǎng)形勢(shì)不好，銷售量從原來(lái)的60000件減少至42170件，項(xiàng)目不會(huì)虧本，說(shuō)明項(xiàng)目有一定的適應(yīng)市場(chǎng)需求量變化的能力。第二，產(chǎn)品銷售價(jià)格可以由原定的每件3200元降至每件2755元，說(shuō)明項(xiàng)目在售價(jià)上具有一定的適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和變化的能力。第三，銷售收入由原計(jì)劃年收入的1.92億元降至1.35億元，說(shuō)明在年銷售收入上具有較強(qiáng)的承受市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。第四，該公司生產(chǎn)能力只需達(dá)到原來(lái)年產(chǎn)量60000件的70.28%即可保本，說(shuō)明項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和盈利能力。

四、盈虧平衡分析法在房地產(chǎn)投資中存在的問(wèn)題、對(duì)策以及意義

盈虧平衡分析法是房地產(chǎn)投資中重要的經(jīng)濟(jì)分析方法，但這種方法在應(yīng)用中也存在一定的局限性：第一，實(shí)際投資活動(dòng)中，產(chǎn)品銷售收入與銷售量，成本費(fèi)用與產(chǎn)量，并不一定呈現(xiàn)線性關(guān)系。第二，盈虧平衡分析法雖然能度量投資風(fēng)險(xiǎn)，但并不能揭示投資活動(dòng)中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的根源。

研究商品住宅開(kāi)發(fā)過(guò)程中不確定因素與收益之間的關(guān)系對(duì)開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者和政府都有重要的意義，通過(guò)對(duì)其內(nèi)部規(guī)律的認(rèn)識(shí)，一方面可使各市場(chǎng)主體能正確預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)及承受能力，使自己在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于有利地位；另一方面也有利于政府制定科學(xué)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及政策法規(guī)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)體制的建設(shè)和規(guī)范，有利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

篇5

1.建設(shè)項(xiàng)目可行性研究階段的定義及主要工作內(nèi)容

建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告是建設(shè)單位在從事建設(shè)項(xiàng)目投資活動(dòng)之前，由專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)、收益、技術(shù)、法規(guī)等項(xiàng)目影響因素進(jìn)行具體調(diào)查、研究、分析，確定有利和不利的因素，分析項(xiàng)目必要性、項(xiàng)目是否可行，評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，為項(xiàng)目投資主體提供決策支持意見(jiàn)或申請(qǐng)項(xiàng)目主管部門批復(fù)的文件。

在進(jìn)行可行性研究階段的工作中，工程經(jīng)濟(jì)分析和造價(jià)控制的主要工作體現(xiàn)在論證建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)可行性、建設(shè)項(xiàng)目市場(chǎng)需求分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益分析上，最終敘述研究報(bào)告中各部分的主要問(wèn)題和研究結(jié)論，并對(duì)項(xiàng)目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供參考依據(jù)。

2.建設(shè)項(xiàng)目工程經(jīng)濟(jì)分析造價(jià)控制

2.1建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及規(guī)模的經(jīng)濟(jì)分析

在建設(shè)項(xiàng)目可行性研究階段，需要采用工程經(jīng)濟(jì)分析方法，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)地質(zhì)、市場(chǎng)因素、技術(shù)因素及環(huán)境因素進(jìn)行比較和評(píng)估分析。以輸變電工程建設(shè)為例，根據(jù)《中國(guó)南方電網(wǎng)35～110千伏配電網(wǎng)項(xiàng)目可行性研究?jī)?nèi)容深度規(guī)定》：可行性研究工作重點(diǎn)是從技術(shù)經(jīng)濟(jì)上論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性，確定系統(tǒng)方案、工程建設(shè)規(guī)模、最佳投產(chǎn)時(shí)間；選擇并推薦合理的變電站站址和相關(guān)的線路路徑方案，避免后續(xù)工作中出現(xiàn)顛覆性因素；提出項(xiàng)目的主要技術(shù)原則和工程設(shè)想；合理評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)投資的經(jīng)濟(jì)性和可行性。可行性研究報(bào)告主要由電力系統(tǒng)、系統(tǒng)通信、變電站站址及工程設(shè)想、線路路徑及工程設(shè)想、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能降損、抗災(zāi)減災(zāi)分析、投資估算及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等幾部分內(nèi)容組成，并可根據(jù)工程項(xiàng)目具體情況作相應(yīng)增減。

在進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析的時(shí)候，通常使用盈虧平衡法和平均成本法這兩種方法做總體效益比較。盈虧平衡法：是運(yùn)用量、本、利之間關(guān)系的理論，對(duì)產(chǎn)品投入的可行性進(jìn)行論證的方法。盈虧平衡分析法又稱量本利分析法。它是研究生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)一種產(chǎn)品達(dá)到不盈不虧時(shí)的產(chǎn)量或收入的決策問(wèn)題。這個(gè)不盈不虧的平衡點(diǎn)稱為盈虧平衡點(diǎn)。顯然，生產(chǎn)量（或銷售量）低于這個(gè)產(chǎn)量時(shí)，則發(fā)生虧損；超過(guò)這個(gè)產(chǎn)量（銷量）時(shí)，則獲得盈利。隨著產(chǎn)量的增加，總成本與銷售額隨著增加，當(dāng)?shù)竭_(dá)平衡點(diǎn)E1時(shí)，總成本等于銷售額即成本等于收入，此時(shí)不盈利也不虧損，此點(diǎn)對(duì)應(yīng)的產(chǎn)量Q0即為平衡點(diǎn)產(chǎn)量；銷售額S0即為平衡點(diǎn)銷售額。同時(shí)，以E1點(diǎn)為界線點(diǎn)，形成虧損和盈利兩個(gè)區(qū)域。此模型中的總成本是由固定成本和可變成本構(gòu)成的。按照是以平衡產(chǎn)量Q0還是以平衡點(diǎn)銷售額S0作為分析依據(jù)，可將盈虧平衡分析法劃分為盈虧平衡點(diǎn)產(chǎn)量（銷量）法和盈虧平衡點(diǎn)銷售額法。

平均成本法是總成本除總產(chǎn)量的值，它可作為訂定售價(jià)的依據(jù)，也可做為管制成本的參考。平均成本一般是隨產(chǎn)量的增減而做反方向的變動(dòng)，即產(chǎn)量增加時(shí)，平均成本就降低了，此乃由于平均固定成本隨產(chǎn)量的增加而降低之故。另外，大規(guī)模的生產(chǎn)，由于資源的充分運(yùn)用及大批量訂購(gòu)與采購(gòu)的因素，有時(shí)也可以降低平均變動(dòng)成本。例如充分運(yùn)用工廠的人工產(chǎn)能頁(yè)使平均人工成本降低，大批量采購(gòu)原物料，而使平均原物料成本降低等。此種利益乃由于生產(chǎn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)所形成的。

如圖：

2.2建設(shè)項(xiàng)目技術(shù)及設(shè)備方案的經(jīng)濟(jì)比較分析

部分大中型工業(yè)項(xiàng)目，除了對(duì)項(xiàng)目總體投資進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析以外，還需要對(duì)項(xiàng)目自身的技術(shù)條件及設(shè)備選型方案等進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)的分析，從生產(chǎn)線和設(shè)備的先進(jìn)和適用性、安全可靠性、經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行一系列的比選。在進(jìn)行這類方案比選的時(shí)候，通常采用NPV分析法和價(jià)值工程分析法。NPV（凈現(xiàn)值）是在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，按行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率或其他設(shè)定的折現(xiàn)率計(jì)算的各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的代數(shù)和，是評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利能力的重要指標(biāo)和方法，數(shù)學(xué)表達(dá)式：

NPV=∑（CI-CO）×（1+i）∧（-t）

凈現(xiàn)值法就是按凈現(xiàn)值大小來(lái)評(píng)價(jià)方案優(yōu)劣的一種方法。凈現(xiàn)值大于零則方案可行，且凈現(xiàn)值越大，方案越優(yōu)，投資效益越好。

價(jià)值工程又稱為價(jià)值分析是一門新興的管理技術(shù)，是降低成本提高經(jīng)濟(jì)效益的有效方法。所謂價(jià)值工程，指的都是通過(guò)集體智慧和有組織的活動(dòng)對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)進(jìn)行功能分析，使目標(biāo)以最低的總成本，可靠地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品或服務(wù)的必要功能，從而提高產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)值。數(shù)學(xué)表達(dá)式：V=F/C 其數(shù)學(xué)意義為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品可靠的、必要的功能所需要的最低成本。價(jià)值工程主要思想是通過(guò)對(duì)選定研究對(duì)象的功能及費(fèi)用進(jìn)行深入分析，對(duì)研究對(duì)象的每一個(gè)功能及其產(chǎn)生的成本進(jìn)行詳細(xì)分類，運(yùn)用一定的技術(shù)手段識(shí)別必要功能、不必要功能、多余功能及不必要成本，再對(duì)功能成本重新組合，剔除不必要功能和成本，從而提高對(duì)象的價(jià)值。其中V1說(shuō)明可能存在不必要或多余功能；V=1說(shuō)明功能與成本相當(dāng)匹配，方案可行。

3.建設(shè)項(xiàng)目可研經(jīng)濟(jì)分析存在問(wèn)題及解決措施

3.1投資估算精度控制不足

部分可行性研究方案的技術(shù)分析中，對(duì)于投資估算的精度控制不足。以輸變電工程為例，部分可行性研究方案中對(duì)于選址選線的確定未獲得相關(guān)的國(guó)土、規(guī)劃部門的同意，部分是處于國(guó)土規(guī)劃調(diào)整變動(dòng)的范圍內(nèi)，到了初步設(shè)計(jì)階段時(shí)出現(xiàn)顛覆性變化或者較大的變動(dòng)，進(jìn)而導(dǎo)致投資的大幅度增加，使投資估算測(cè)算失去意義。

從工程造價(jià)控制的基本原理上來(lái)看，所謂控制就是指行為主體為保證在變化的條件下實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)，按照事先擬定的計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)采用各種方法，對(duì)被控對(duì)象在實(shí)施中發(fā)生的各種實(shí)際值與計(jì)劃值進(jìn)行對(duì)比、檢查、監(jiān)督、引導(dǎo)和糾正的過(guò)程。控制包括三個(gè)步驟：即確定目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、檢查實(shí)施狀態(tài)和糾正偏差。造價(jià)控制分為三個(gè)階段：即事前控制、事中控制和事后控制。三個(gè)階段應(yīng)以事前控制為主，即在項(xiàng)目投入階段就開(kāi)始，可以起到事半功倍作用。控制要素包括人力、物力、財(cái)力、信息、技術(shù)、組織和時(shí)間等。

3.2投資經(jīng)濟(jì)方案分析及評(píng)價(jià)過(guò)于理想化

部分投資經(jīng)濟(jì)方案的分析流于形式，評(píng)價(jià)過(guò)于理想化，缺少風(fēng)險(xiǎn)管控及風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。比如說(shuō)中國(guó)南方電網(wǎng)公司在進(jìn)行某個(gè)國(guó)外水電站投資方案分析時(shí)，未能預(yù)料人民幣大幅升值帶來(lái)的匯率損失，雖然考慮了匯率風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，但是卻大大延長(zhǎng)了投資回收周期，經(jīng)濟(jì)方案分析無(wú)法反應(yīng)建設(shè)及投資實(shí)際情況。

在建設(shè)項(xiàng)目可行性研究階段的工程經(jīng)濟(jì)分析及造價(jià)控制是指工程從前期策劃、可行性研究、方案論證、設(shè)計(jì)招標(biāo)等各個(gè)管理環(huán)節(jié)對(duì)造價(jià)實(shí)施控制，使各階段的造價(jià)控制在計(jì)劃范圍以內(nèi)。在不同階段工程造價(jià)所占的比例不同，據(jù)有關(guān)資料分析，投資決策階段對(duì)整個(gè)項(xiàng)目造價(jià)的影響為75%～95%，起著決定性的影響。因此建設(shè)項(xiàng)目可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)分析應(yīng)遵循市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制的運(yùn)行，優(yōu)化配置資源，合理使用投資，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行充分摸底，以取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益和投資效益組合，形成統(tǒng)一、開(kāi)放、協(xié)調(diào)、有序的工程經(jīng)濟(jì)分析體系，制定和完善項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)規(guī)則。

3.3項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析指數(shù)單一

部分建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中，財(cái)務(wù)分析指數(shù)單一，造價(jià)目標(biāo)控制不得力。在進(jìn)行可研階段的造價(jià)控制時(shí)，首先要確定各種目標(biāo)值，以便在建設(shè)實(shí)施過(guò)程中階段性地收集完成目標(biāo)的實(shí)際數(shù)據(jù)，將實(shí)際數(shù)據(jù)與計(jì)劃值比較，若出現(xiàn)較大偏差時(shí)采取糾正措施，以確保目標(biāo)值的實(shí)現(xiàn)。在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、建設(shè)工程發(fā)包階段把建設(shè)工程造價(jià)控制在批準(zhǔn)的造價(jià)限額以內(nèi)，隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，以保證管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，以求合理使用人力、物力、財(cái)力，取得較好的投資效益和社會(huì)效益。要有效地控制工程造價(jià)，應(yīng)從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同與信息管理等多方面采取措施，其中，技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合是控制工程造價(jià)最為有效的手段。要通過(guò)技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評(píng)價(jià)，正確處理技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理兩者之間的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系，力求在技術(shù)先進(jìn)條件下的經(jīng)濟(jì)合理，在經(jīng)濟(jì)合理基礎(chǔ)上的技術(shù)先進(jìn)，把控制工程造價(jià)觀念滲透到設(shè)計(jì)和施工措施中去。再次，要立足于事先控制，即主動(dòng)控制，以盡可能地減少以至避免目標(biāo)值與實(shí)際值的偏離。也就是說(shuō)，工程造價(jià)控制不僅要反映投資決策，反映設(shè)計(jì)、發(fā)包和施工被動(dòng)地控制，更要主動(dòng)地影響投資決策，影響設(shè)計(jì)、發(fā)包和施工，主動(dòng)地控制。

4.結(jié)束語(yǔ)

建設(shè)項(xiàng)目可行性研究階段的工程造價(jià)控制，就是使用科學(xué)的方法在做好成本計(jì)劃的基礎(chǔ)，為編制科學(xué)、合理的成本控制目標(biāo)提供依據(jù)，用投資估算價(jià)控制設(shè)計(jì)方案的選擇和初步設(shè)計(jì)概算造價(jià)；用概算造價(jià)控制技術(shù)設(shè)計(jì)和修正概算造價(jià)；用概算造價(jià)或修正概算造價(jià)要強(qiáng)調(diào)的是有效控制項(xiàng)目投資。因此要采用技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的控制手段，重視設(shè)計(jì)多方案選擇，嚴(yán)格審查監(jiān)督前期設(shè)計(jì)過(guò)程，深入技術(shù)領(lǐng)域研究節(jié)約投資的可能。

參考文獻(xiàn)

[1]李傳高.淺析工程造價(jià)的控制方法[J].山西建筑，2009，（25）.

篇6

（1）營(yíng)業(yè)稅：納稅人按銷售不動(dòng)產(chǎn)的銷售額的5%計(jì)征。

（2）城市維護(hù)建設(shè)稅：納稅人按實(shí)際繳納增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅額的1%、5%、7%分三檔計(jì)征，其中：納稅人所在地在市區(qū)的按7%、納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的按5%、納稅人所在地鄉(xiāng)、工礦區(qū)的按1%。。

（3）教育費(fèi)附加，納稅人按實(shí)際繳納增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅額的3%計(jì)征。

（4）地方教育費(fèi)附加，納稅人按實(shí)際繳納增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅額的2%計(jì)征。

（5）土地增值稅，按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額的30%、40%、50%、60%分四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)征。其中：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，未超過(guò)100％的，稅率為40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)200％的，稅率為50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％，稅率為60%。

（6）企業(yè)所得稅，納稅人按應(yīng)納稅所得額的25%計(jì)征。

（7）另外，房地產(chǎn)業(yè)還涉及計(jì)征印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等稅費(fèi)，這些稅費(fèi)金額較小，且一般作費(fèi)用直接計(jì)入成本費(fèi)用中，本文不作詳細(xì)說(shuō)明。

二、房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)盈虧模式

設(shè)房地產(chǎn)業(yè)銷售額為100，銷售成本（含土地成本、建設(shè)成本）為A，營(yíng)業(yè)稅費(fèi)為銷售額的5.6%。

三大期間費(fèi)用（含管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、貸款利息），依土地增值稅計(jì)稅扣除標(biāo)準(zhǔn)（注：稅務(wù)設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)具有一定參考性），設(shè)期間費(fèi)用為銷售成本的10%。

土地增值稅的增值額等于100-A-20%A-10%A-5.6。按土地增值稅的累進(jìn)稅率界限測(cè)算，若（100-1.3A-5.6）÷（1.3A+5.6）＞50%，則A＜46.97，即若銷售成本大于銷售收入的46.97%，土地增值稅按30%的稅率征收。考慮到招拍掛土地成本的趨高及參照上市房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)數(shù)據(jù)，本文按A＞46.97即稅率為30%的土地增值稅稅率假設(shè)，得出土地增值稅等于（100-1.3A-5.6）×30%。

稅前利潤(rùn)為100-A-10%A-5.6-（100-1.3A-5.6）×30%=66.08-0.71A

三、房地產(chǎn)業(yè)5%的營(yíng)業(yè)稅改征17%的增值稅后經(jīng)營(yíng)盈虧模式的改變

（1）假設(shè)5%的營(yíng)業(yè)稅改征17%的增值稅，同時(shí)土地增值稅還照收，房地產(chǎn)公司成本盈利模式如下：

設(shè)房地產(chǎn)業(yè)含稅銷售收入為100（即假設(shè)改征前后消費(fèi)者支付的現(xiàn)金總額不變），若按商品銷售行為的17%稅率計(jì)征增值稅，則房地產(chǎn)公司不含稅銷售收入=100÷1.17=85.47。

設(shè)含稅銷售成本為A（即假設(shè)改征前后開(kāi)發(fā)支出的現(xiàn)金總額不變），按財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局制定的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》，建筑業(yè)增值稅率為11%，另假設(shè)土地成本比照建筑業(yè)的增值稅率為11%，則不含稅銷售成本為A-A÷1.11×11%=0.9009A。

設(shè)期間費(fèi)用為銷售成本的10%，期間費(fèi)用為0.09009A。

銷售稅金附加（含7%的城市維護(hù)建設(shè)稅、3%的教育費(fèi)附加、2%的地方教育費(fèi)附加）等于實(shí)際繳納的增值稅的12%，即等于（85.47×17%-0.9009A×11%）×12%=1.7436-0.01189A

土地增值稅的增值額為85.47-0.9009A-30%×0.9009A-（1.7436 -0.01189A）=83.7264-1.15928A，土地增值稅為（83.7264-1.15928A） ×30%=25.11792-0.34778A。

稅前利潤(rùn)為85.47-0.9009A-（1.7436 -0.01189A）-0.1×0.9009A -（25.11792-0.34778A）= 58.60848-0.63132A。

營(yíng)業(yè)稅改征增值稅前后的盈虧平衡點(diǎn)66.08-0.71A= 58.60848-0.63132A，得出A=94.96，即：若A>94.96，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅對(duì)房地產(chǎn)公司有利，將增加利潤(rùn)；若A

注：①、66.08-0.71A＞0得出A

（2）假設(shè)5%的營(yíng)業(yè)稅改征17%的增值稅后，因土地增值稅也屬增值性稅收，所以設(shè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅并停征土地增值稅，則房地產(chǎn)公司成本盈利模式如下：

設(shè)房地產(chǎn)業(yè)含稅銷售額為100（即假設(shè)改征前后消費(fèi)者支付的現(xiàn)金總額不變），按商品銷售行為的17%稅率計(jì)征增值稅，所以房地產(chǎn)業(yè)的不含稅銷售收入=100÷1.17=85.47。

設(shè)含稅銷售成本為A（即假設(shè)改征前后開(kāi)發(fā)支出的現(xiàn)金總額不變），按財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局制定的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》，建筑業(yè)稅率為11%，則不含稅主營(yíng)成本為A-A÷1.11×11%=0.9009A。

設(shè)期間費(fèi)用為開(kāi)發(fā)成本的10%，期間費(fèi)用為0.09009A。

銷售稅金附加（含7%的城市維護(hù)建設(shè)稅、3%的教育費(fèi)附加、2%的地方教育費(fèi)附加）等于實(shí)際繳納的增值稅的12%，即等于（85.47×17%-0.9009A×11%）×12%=1.7436-0.01189A

稅前利潤(rùn)為85.47-0.9009A-（1.7436-0.01189A）-0.1×0.9009A= 83.7264-0.9791A。

營(yíng)業(yè)稅改征增值稅前后的盈虧平衡點(diǎn)66.08-0.71A =83.7264-0.9791A，得出A=65.576，即：若A65.576，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后對(duì)房地產(chǎn)公司不利，將減少利潤(rùn)。

四、房地產(chǎn)業(yè)5%的營(yíng)業(yè)稅改征17%的增值稅后經(jīng)營(yíng)盈虧影響分析

（1）根據(jù)2011年上市公司財(cái)務(wù)年報(bào)數(shù)據(jù)，摘錄部份上市房地產(chǎn)公司有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售的2011年度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)指標(biāo)如下：

■

從表中得出，11家上市公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售的平均營(yíng)業(yè)成本占營(yíng)業(yè)收入的比例為58.97%，

（2）根據(jù)上述數(shù)據(jù)測(cè)算以及房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，若單純將營(yíng)業(yè)稅改征17%的增值稅，其他稅種不變，因行業(yè)成本率58.97%

（3）若5%的營(yíng)業(yè)稅改征17%的增值稅并停征土地增值稅，因土地增值稅停征等于給予房地產(chǎn)公司的重大稅收優(yōu)惠，按行業(yè)平均成本率58.97%計(jì)算將減免土地增值稅（100-1.3×58.97-5.6） ×0.3=5.32，即將減免銷售收入的5.32%稅額。依據(jù)上述測(cè)算數(shù)據(jù)，稅改后房地產(chǎn)公司將綜合減少稅負(fù)成本等于（83.7264-0.979098×58.97）-（66.08 -0.71×58.97）=1.78，即房地產(chǎn)公司的稅前利潤(rùn)將增加銷售收入的1.78%。

（4）綜上所述，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行5%的營(yíng)業(yè)稅改征為17%的增值稅，在不考慮其他稅種的情況下，將增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)，從而違背了國(guó)家逐步減輕國(guó)民（企業(yè)）稅收負(fù)擔(dān)的指導(dǎo)思想，同時(shí)也會(huì)增加國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的復(fù)雜性。

五、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的增值稅率盈虧平衡點(diǎn)測(cè)算

考慮商品房銷售屬商品銷售行為，所以上述假設(shè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅按17%的增值稅率征收。如果為保持房地產(chǎn)業(yè)稅改前后稅負(fù)不發(fā)生變化，在營(yíng)業(yè)稅改征增值稅時(shí)新設(shè)一檔增值稅率以保持稅負(fù)不變，那么進(jìn)行稅改前后盈虧平衡點(diǎn)測(cè)算如下：

（一）營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，同時(shí)土地增值稅還照收

按上述測(cè)算基本公式，銷售成本引用11家上市公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售的平均營(yíng)業(yè)成本占營(yíng)業(yè)收入的比例為58.97%，設(shè)增值稅稅率為X，則：66.08-0.71×58.97=100÷（1+X） -53.126-[12X÷（1+X）-0.70127] –[0.3×（100-12X）÷（1+X）-20.5088]-5.3126 ，從而0.7×（100 -12X）÷（1+X）-37.2285=24.2113，得出X=12.26%，即當(dāng)增值稅稅率設(shè)為12.26%時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后經(jīng)營(yíng)盈虧基本不變。

（二）假設(shè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后，因土地增值稅也屬增值性稅收，所以設(shè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅并停征土地增值稅

按上述測(cè)算基本公式，銷售成本引用11家上市公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售的平均營(yíng)業(yè)成本占營(yíng)業(yè)收入的比例為58.97%，設(shè)增值稅稅率為X，則：66.08-0.71×58.97= 100÷（1+X） -53.126-（12X÷（1+X）-0.70127）-5.3126，從而（100-12X） ÷（1+X）-57.7373=24.2113，得出X=19.21%，即當(dāng)增值稅稅率設(shè)為19.21%時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后經(jīng)營(yíng)盈虧基本不變。

六、房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)稅改征增值稅有利解決的問(wèn)題

（一）進(jìn)項(xiàng)抵扣問(wèn)題

房地產(chǎn)業(yè)綜合成本主要分四大塊，即土地成本、建設(shè)成本、稅費(fèi)、借款利息與期間費(fèi)用，若房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后，土地成本是否可進(jìn)項(xiàng)抵扣，抵扣稅率是多少（本文按建筑類11%稅率測(cè)算），因?yàn)槟壳罢小⑴摹斓耐恋爻杀菊挤康禺a(chǎn)業(yè)成本比重很大，土地成本的進(jìn)項(xiàng)稅率將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅改及成本利潤(rùn)產(chǎn)生重大影響。

（二）土地增值稅問(wèn)題

篇7

單位生產(chǎn)能力估算法：I2=N2（I1/N1）P

其中I2表示生產(chǎn)項(xiàng)目所需要的固定資產(chǎn)投資額，I1表示可比項(xiàng)目實(shí)際固定資產(chǎn)投資額，N2表示擬建項(xiàng)目生產(chǎn)規(guī)模，N1表示可比項(xiàng)目生產(chǎn)規(guī)模，P表示物價(jià)換算系數(shù)。

系數(shù)估算法，常用的方法主要有化設(shè)備系數(shù)法以及主體專業(yè)系數(shù)法，需要注意的是，主體專業(yè)系數(shù)法是指以擬建項(xiàng)目中，投資比重大并且與生產(chǎn)能力直接相關(guān)的工藝設(shè)備投資作為基數(shù)，另外根據(jù)類似工程的統(tǒng)計(jì)資料，從而計(jì)算出擬建項(xiàng)目各專業(yè)與生產(chǎn)項(xiàng)目工藝設(shè)備投資的百分比，從而以此估算出投資項(xiàng)目的所需的工程費(fèi)用，并進(jìn)一步計(jì)算出整個(gè)生產(chǎn)項(xiàng)目的靜態(tài)投資。

在可行性研究階段，如果要求較高的投資精度，需要采用更加詳細(xì)的計(jì)算方法，例如指標(biāo)估算法。指標(biāo)估算法是將生產(chǎn)項(xiàng)目分為單項(xiàng)工程或者是單位工程，并按照工程費(fèi)用的性質(zhì)劃分為建筑工程、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用、安裝工程等等。同時(shí)，根據(jù)投資估算指標(biāo)，進(jìn)行各單位以及各工程投資的估算，進(jìn)行匯總后，進(jìn)而得出整個(gè)工程費(fèi)用[1]。另外，再按照相關(guān)的規(guī)定，對(duì)生產(chǎn)項(xiàng)目的其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用等方面進(jìn)行估算，最后形成擬建項(xiàng)目的靜態(tài)投資。

在生產(chǎn)項(xiàng)目的其他費(fèi)用的估算中，對(duì)于在合同以及協(xié)議中，已經(jīng)明確的費(fèi)用需要計(jì)算在內(nèi)，對(duì)于未能明確的費(fèi)用，需要按照國(guó)家、行業(yè)或者是項(xiàng)目所在地的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行計(jì)算。

二、生產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法

（一）項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是指生產(chǎn)項(xiàng)目遵循現(xiàn)行的財(cái)稅制度以及規(guī)定，并根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的支出以及收入進(jìn)行計(jì)算，同時(shí)，獨(dú)立測(cè)算本項(xiàng)目在資金投入所能帶來(lái)的利潤(rùn)，不對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行廣泛考慮。從不同的評(píng)價(jià)角度出發(fā)，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可以分為企業(yè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)以及國(guó)家財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。企業(yè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容有：投資獲利分析、財(cái)務(wù)清償能力分析以及資金流動(dòng)性分析。財(cái)務(wù)的評(píng)價(jià)的主要指標(biāo)眾多，主要包括以下幾種：投資收益率、投資利潤(rùn)率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值以及資產(chǎn)負(fù)債率、速動(dòng)比率等等。下面僅從投資收益率以及財(cái)務(wù)清償能力展開(kāi)分析。

1.投資盈利性

投資盈利性是指生產(chǎn)項(xiàng)目基于實(shí)際收入與支出，對(duì)涉及到生產(chǎn)項(xiàng)目的投入與產(chǎn)出、市場(chǎng)與價(jià)格、組織與經(jīng)營(yíng)等各種因素，并通過(guò)對(duì)實(shí)際交易年份的收入以及支出對(duì)現(xiàn)金流量展開(kāi)分析，測(cè)算出單個(gè)代表年份以及整個(gè)生產(chǎn)項(xiàng)目壽命期的凈收益以及投資收益率，以此作為整個(gè)生產(chǎn)項(xiàng)目獲利能力的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)[2]。

2.財(cái)務(wù)清償能力

財(cái)務(wù)清償能力是指檢驗(yàn)生產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)有效壽命期之內(nèi)，每個(gè)年份資金盈虧狀況，以及生產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)借貸資金的償還能力。其受生產(chǎn)項(xiàng)目的投資盈利能力直接影響，如果企業(yè)的盈利能力較強(qiáng)，其償還債款的速度也就越快。對(duì)清償能力的分析則需要包括對(duì)所有的資金流入以及流出，例如保險(xiǎn)費(fèi)、利息以及股息等等。

（二）項(xiàng)目不確定性分析

不確定分析是指衡量經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的過(guò)程中，由于預(yù)測(cè)與估算數(shù)據(jù)產(chǎn)生的不確定因素，產(chǎn)生對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，進(jìn)而了解對(duì)項(xiàng)目的可靠性。不確定性分析主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析以及概率分析[3]。

1.盈虧平衡分析

盈虧分析主要是指不同生產(chǎn)水平的成本收益之間的關(guān)系進(jìn)行分析與研究，主要是根據(jù)生產(chǎn)項(xiàng)目的總成本、收入等各方面的數(shù)據(jù)，對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)量盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行確定，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目的盈虧與產(chǎn)品產(chǎn)量之間的影響進(jìn)行預(yù)測(cè)。盈虧平衡點(diǎn)會(huì)隨著項(xiàng)目產(chǎn)量的變化而發(fā)生變化。當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)越低時(shí)，經(jīng)營(yíng)的安全系數(shù)也就越高，表示項(xiàng)目的盈利具有更大的可能性；當(dāng)項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)越高時(shí)，其所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。

2.敏感性分析

篇8

建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的在于最大限度的以較省的投資、較短的時(shí)間、較少的投入獲得最大的產(chǎn)出效益。為適應(yīng)市政公用設(shè)施建設(shè)發(fā)展的需要，根據(jù)2006年國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）結(jié)合市政項(xiàng)目的特點(diǎn)，有關(guān)部門制定了《市政公用設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，這就為我們更好的工作提供了參照依據(jù)。

1.市政項(xiàng)目及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的特點(diǎn)

1.1市政項(xiàng)目的主要特征表現(xiàn)為公用性、公益性、自然壟斷性、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)性以及政府主導(dǎo)性。

1.2市政項(xiàng)目的產(chǎn)品和服務(wù)均為城市居民生活必需，價(jià)格彈性較小，需求相對(duì)穩(wěn)定，并長(zhǎng)期隨著經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的發(fā)展而不斷增長(zhǎng)。項(xiàng)目現(xiàn)金流穩(wěn)定，投資回報(bào)長(zhǎng)期穩(wěn)定，但投資巨大、資本沉淀性強(qiáng)、收益率較低、投資回收期長(zhǎng)。

1.3市政項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不應(yīng)追求項(xiàng)目的盈利性，重在考察項(xiàng)目的生存能力、成本和社會(huì)目標(biāo)。

1.4市政項(xiàng)目既要滿足當(dāng)前市政公用設(shè)施的近期需要，又要考慮中長(zhǎng)期發(fā)展的經(jīng)濟(jì)合理性；既要考慮當(dāng)前市政公用設(shè)施服務(wù)的實(shí)際情況，也要考慮長(zhǎng)期市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革與改革趨勢(shì)。

1.5政府是市政公用事業(yè)的責(zé)任主體，負(fù)責(zé)行業(yè)和價(jià)格監(jiān)管、對(duì)市政建設(shè)進(jìn)行引導(dǎo)和調(diào)控，現(xiàn)階段，政府投資在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中起主導(dǎo)作用。

2.供水項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)內(nèi)容和方法

2.1項(xiàng)目特點(diǎn)

供水項(xiàng)目是由一系列的構(gòu)筑物和輸配水管網(wǎng)組成，工程內(nèi)容一般包括取水構(gòu)筑物、水處理構(gòu)筑物、泵站、輸水管渠和管網(wǎng)。

供水項(xiàng)目是收費(fèi)的市政項(xiàng)目，有收費(fèi)機(jī)制，具有潛在的盈利能力，在收費(fèi)水平不能滿足投資回收和補(bǔ)償運(yùn)行成本時(shí)，可以通過(guò)政府適當(dāng)補(bǔ)貼維持運(yùn)營(yíng)。

2.2評(píng)價(jià)內(nèi)容與側(cè)重點(diǎn)

供水工程是收費(fèi)的市政項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)主要包括財(cái)務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益分析、不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析。

供水項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)應(yīng)以財(cái)務(wù)生存能力分析為重點(diǎn)，在國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系條件下，計(jì)算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，分析項(xiàng)目的生存能力、償債能力和潛在的盈利能力，評(píng)價(jià)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。

2.2.1計(jì)算期

項(xiàng)目計(jì)算期包括建設(shè)期和運(yùn)營(yíng)期。建設(shè)期應(yīng)參照項(xiàng)目建設(shè)的合理工期或項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃合理確定；供水工程運(yùn)營(yíng)期一般可采用20年。

2.2.2評(píng)價(jià)參數(shù)

在現(xiàn)階段，供水行業(yè)財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（融資前稅前）的參考值為6%，其他參數(shù)可由評(píng)價(jià)人員根據(jù)項(xiàng)目的具體情況測(cè)定，如水廠項(xiàng)目綜合折舊年限可為20-22年，管網(wǎng)綜合折舊可為30年，固定資產(chǎn)凈殘值可為3%-5%，無(wú)形資產(chǎn)與其他資產(chǎn)的攤銷按無(wú)形資產(chǎn)不超過(guò)10年、其他資產(chǎn)不短于5年分期平均攤銷，年修理費(fèi)為固定資產(chǎn)原值的2%-2.5%。

2.2.3費(fèi)用估算

①投資估算

建設(shè)投資

建設(shè)項(xiàng)目總投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息及流動(dòng)資金之和。工程費(fèi)用是依據(jù)國(guó)家有關(guān)部委和項(xiàng)目所在地造價(jià)管理部門所頒布的供水項(xiàng)目投資估算指標(biāo)和概預(yù)算定額、項(xiàng)目所在地當(dāng)時(shí)的主要材料信息價(jià)格等相關(guān)文件編制。工程建設(shè)其他費(fèi)用依據(jù)《市政工程投資估算編制辦法》的相關(guān)規(guī)定計(jì)取。

流動(dòng)資金

流動(dòng)資金是指運(yùn)營(yíng)期內(nèi)長(zhǎng)期占用并周轉(zhuǎn)使用的營(yíng)運(yùn)資金，可以按照擴(kuò)大指標(biāo)估算法或分項(xiàng)詳細(xì)估算法。

建設(shè)期利息

建設(shè)期利息包括銀行借款和其他債務(wù)資金的利息，以及其他融資費(fèi)用。

②成本費(fèi)用估算

供水項(xiàng)目的總成本費(fèi)用采用生產(chǎn)要素估算法進(jìn)行估算，具體內(nèi)容包括水資源費(fèi)、原水費(fèi)、原材料費(fèi)、動(dòng)力費(fèi)、職工薪酬、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)、修理費(fèi)、其他費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。經(jīng)營(yíng)成本包括其中的水資源費(fèi)、動(dòng)力費(fèi)、原材料費(fèi)、職工薪酬、修理費(fèi)和其他費(fèi)用。

③稅金估算

供水項(xiàng)目應(yīng)依法繳納增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅和地方性稅費(fèi)。供水項(xiàng)目適用增值稅低稅率6%；城市維護(hù)建設(shè)稅采用差別稅率，分別是7%、5%、1%；教育費(fèi)附加一般為3%，所得稅按照國(guó)家規(guī)定為25%，存在有減免規(guī)定的，按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

2.2.4財(cái)務(wù)分析

財(cái)務(wù)分析是從城市供水新設(shè)法人或承擔(dān)項(xiàng)目融資、財(cái)務(wù)上自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營(yíng)的既有法人角度出發(fā)，在現(xiàn)行國(guó)家財(cái)務(wù)稅收制度、市場(chǎng)價(jià)格體系、建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)服務(wù)能力和預(yù)計(jì)的運(yùn)營(yíng)模式下等條件下，評(píng)價(jià)建設(shè)項(xiàng)目的生存能力、償債能力和盈利能力。

供水項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)是通過(guò)財(cái)務(wù)分析報(bào)表得出，主要報(bào)表有項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表、項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表、投資各方現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表、財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、借款還本付息計(jì)劃表，通過(guò)以上財(cái)務(wù)分析報(bào)表，可以得到投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期、資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、各方財(cái)務(wù)收益率、總投資收益率、項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率資產(chǎn)負(fù)債率償債備付率和借款償還期。

2.2.5不確定性分析與風(fēng)險(xiǎn)分析

項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)所采用的數(shù)據(jù)，大部分來(lái)自預(yù)測(cè)和估算，有一定程度的不確定性。為了分析不確定因素對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，需要進(jìn)行不確定性分析，以預(yù)測(cè)項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，確定項(xiàng)目在財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)上的可靠性。

不確定性分析包括盈虧平衡分析和敏感性分析。盈虧平衡分析只適用于財(cái)務(wù)分析，敏感性分析可同時(shí)用于財(cái)務(wù)分析和經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益分析。

①盈虧平衡分析

盈虧平衡分析是通過(guò)計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)，分析擬建項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)需求變化的適應(yīng)能力。盈虧平衡點(diǎn)BEP即項(xiàng)目的盈利與虧損的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，在該點(diǎn)處，營(yíng)業(yè)收入等于生產(chǎn)成本，項(xiàng)目剛好盈虧平衡。盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算公式為：

BEP=×100%

在坐標(biāo)系中，橫坐標(biāo)表示產(chǎn)量或生產(chǎn)能力利用率（%），縱坐標(biāo)表示營(yíng)業(yè)收入和總成本費(fèi)用（包括固定成本和可變成本）畫出收益與成本曲線，求出交點(diǎn)，此交點(diǎn)即為盈虧平衡點(diǎn)，然后得出盈虧平衡圖。

②敏感性分析

敏感性分析是通過(guò)分析，預(yù)測(cè)項(xiàng)目主要投入產(chǎn)出因素發(fā)生變化時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，通過(guò)計(jì)算敏感度系數(shù)和臨界點(diǎn)，找出敏感因素，并確定其影響程度。在供水項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，常采用單因素敏感性分析，變動(dòng)因素通常為售水價(jià)格、經(jīng)營(yíng)成本和建設(shè)投資，一般各指標(biāo)的浮動(dòng)幅度為±5%，±10%，±15%，， ±20%，據(jù)此得出敏感性分析表和敏感性分析圖。

③風(fēng)險(xiǎn)分析

供水項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)是指在項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中由于存在一些不確定性因素導(dǎo)致項(xiàng)目偏離預(yù)期功能和效果的各種可能性。風(fēng)險(xiǎn)分析是一項(xiàng)綜合性分析，應(yīng)在風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)防范措施上的基礎(chǔ)上，對(duì)各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)后果做出經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，得出結(jié)論和規(guī)避經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。

在完成以上工作后，就可以得到供水工程稅前及稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，當(dāng)稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，稅后投資回收期低于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期，投資利潤(rùn)率和投資利稅率均高于行業(yè)基準(zhǔn)利率，說(shuō)明該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。在不確定分析中，在不確定因素的作用下各經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)基本滿足要求，盈虧平衡點(diǎn)低于70%，說(shuō)明項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，確實(shí)經(jīng)濟(jì)可行。

參考文獻(xiàn)：

篇9

這幾年，廣州市掀起了新一輪的“改造運(yùn)動(dòng)”――舊廠房、舊村落、舊城區(qū)的改造，它既是國(guó)家關(guān)于節(jié)約集約用地戰(zhàn)略的高度體現(xiàn)，更是廣州城區(qū)發(fā)展至今的客觀歷史需求：建國(guó)后至改革開(kāi)放年間，廣州的城市建設(shè)一度以工業(yè)為中心、按建設(shè)生產(chǎn)性城市的目標(biāo)進(jìn)行安排，為進(jìn)一步擴(kuò)展城市建成區(qū)，政府有意識(shí)、有目的的指引生產(chǎn)型企事業(yè)單位在郊區(qū)駐扎，而當(dāng)時(shí)建成的這一批建筑，投入使用年限日久，一部分工業(yè)廠房也已按照政府退二進(jìn)三政策搬遷至更遠(yuǎn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而另一部分基本不產(chǎn)生污染的科研院所則留在原址，但建筑物的樓齡基本都超過(guò)了三十年，部分甚至達(dá)五六十年，殘舊、安全不再，使用上也已不能滿足單位的發(fā)展要求，原來(lái)的建筑方案對(duì)于土地的使用也并不飽和，因此，政府和企業(yè)都存在強(qiáng)烈的改造意愿：政府希望通過(guò)改造活動(dòng)達(dá)到集約用地及城區(qū)美化的目的，而企業(yè)則希望通過(guò)改造滿足自身業(yè)務(wù)、使用功能的發(fā)展需求甚至獲取一定的經(jīng)濟(jì)效益。但對(duì)企業(yè)而言，三舊改造項(xiàng)目是否真的是一塊香餑餑，一定逢舊必改？哪些關(guān)鍵點(diǎn)又是企業(yè)在決策時(shí)必須關(guān)注的？在合作開(kāi)發(fā)過(guò)程中如何保障企業(yè)自身利益？本文擬以某科研院所的三舊改造項(xiàng)目為例，對(duì)容積率、土地出讓金、投資額、評(píng)估單價(jià)等各項(xiàng)因素變化所引起的改造效果變化進(jìn)行評(píng)估分析，探尋科研院所三舊改造項(xiàng)目的決策要點(diǎn)，以為類似項(xiàng)目提供決策參考。

二、案例分析

1. 說(shuō)明

（1） 改造單位：***研究院。

（2） 改造范圍：院內(nèi)科研辦公區(qū)。

（3） 以自用為目的，由企業(yè)自行改造。

（4） 為使案例便于理解，本案對(duì)項(xiàng)目的評(píng)估數(shù)據(jù)作了簡(jiǎn)化處理，以非經(jīng)營(yíng)性改造為案例基礎(chǔ)，通過(guò)改造前后固定資產(chǎn)增值這一單一的靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)來(lái)評(píng)估項(xiàng)目的改造效果，去除企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)改造效果的量化分析，而在下文再逐漸加入相應(yīng)的定性分析。

（5） 土地出讓金按《關(guān)于調(diào)整我市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)的通知》（穗府辦【2010】35號(hào)）計(jì)取。

（6） 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)拆遷建筑面積，按60元/平方米*月考慮。現(xiàn)狀辦公樓面積為5000平方米，預(yù)計(jì)拆遷安置費(fèi)用需900萬(wàn)元。

（7） 項(xiàng)目投資估算中所涉及到各項(xiàng)指標(biāo)根據(jù)國(guó)家、省市有關(guān)規(guī)定及市場(chǎng)信息選取相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)率進(jìn)行核算。

（8） 計(jì)劃30個(gè)月完成改造。

2. 項(xiàng)目概況

3. 基本方案評(píng)估

（1） 項(xiàng)目投資估算27056萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用15943萬(wàn)元，工程建設(shè)其它費(fèi)用7094萬(wàn)元（含補(bǔ)交土地出讓金4449萬(wàn)元、支付建設(shè)期內(nèi)拆遷安置費(fèi)900萬(wàn)元），基本預(yù)備費(fèi)1843萬(wàn)元，建設(shè)期利息2176萬(wàn)元。

（2） 建設(shè)方案及資金分年投資計(jì)劃：計(jì)劃30個(gè)月完成改造。第一年主要完成前期立項(xiàng)、報(bào)建、招標(biāo)等工作，投入資金9122萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資33.72%；第二年為項(xiàng)目施工主要工期，投入資金14687萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資54.28%；第三年完成項(xiàng)目施工收尾及竣工驗(yàn)收等工作，投入資金3247萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資12%。

（3） 改造效果：因項(xiàng)目不涉及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，主要通過(guò)改造前后固定資產(chǎn)增值來(lái)評(píng)估項(xiàng)目的改造效果，項(xiàng)目原有建筑物5000平方米，已投入使用30年，綜合考慮市場(chǎng)比較法及剩余年份租金收益二者的估算值，評(píng)估單價(jià)取7000元/平方米，折算價(jià)值為3500萬(wàn)元；本次改造投入資金27056萬(wàn)元；根據(jù)項(xiàng)目所處地段及項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，改造完成后，項(xiàng)目評(píng)估單價(jià)按15000元/平方米計(jì)，折算價(jià)值45000萬(wàn)元，地下停車位210個(gè)，估值35萬(wàn)元/個(gè)，折算價(jià)值7350萬(wàn)元；則本次改造效果為45000+7350-27056-3500=21794萬(wàn)元。

4. 單因素敏感性分析

（1） 土地出讓金的變化

土地出讓金的變化所引致的投資效果的變化并非異常顯著，但若土地出讓金的計(jì)取方式依據(jù)現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)而非三舊改造政策的土地收益法時(shí)，其投資增加了30.9%，投資效果因而減少了32.95%，從這一點(diǎn)看，政府對(duì)三舊改造項(xiàng)目所給予的優(yōu)惠確實(shí)有明顯的投資節(jié)省效益。

（2） 總投資變化

總投資正負(fù)10%變化時(shí)，改造效果分別逆向變化12.41%，當(dāng)項(xiàng)目所需總投資與改造后固定資產(chǎn)折算價(jià)值52350萬(wàn)元持平時(shí)，達(dá)至項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)，此時(shí)總投資較基礎(chǔ)方案的總投資增加了93.49%。

（3） 評(píng)估單價(jià)變化

物業(yè)的評(píng)估單價(jià)對(duì)于改造效果有顯著影響，當(dāng)辦公樓評(píng)估單價(jià)發(fā)生正負(fù)10%的變化時(shí)，改造效果同向變化率達(dá)20.65%，遠(yuǎn)大于評(píng)估單價(jià)自身的變化。項(xiàng)目評(píng)估單價(jià)越高，改造效果越明顯，反之，隨著評(píng)估單價(jià)下降，改造效果也呈下降趨勢(shì)。當(dāng)物業(yè)的評(píng)估單價(jià)降至盈虧平衡點(diǎn)8200元/平方米以下時(shí)，單純從經(jīng)濟(jì)性而言，項(xiàng)目的改造是負(fù)收益的。

（4） 建筑面積變化

建筑面積是本次敏感性分析所選取的不確定因素中，引致總投資及改造效果同向變化的因素，當(dāng)容積率調(diào)至3.5，建筑面積增加了16.67%，達(dá)到35000平方米，此時(shí)，總投資增加15.54%，改造效果增加了20.75%，當(dāng)容積率向下調(diào)整為2.5時(shí)，建筑面積、總投資及改造效果分別下調(diào)16.67%、15.54%、20.75%。而當(dāng)建筑面積低于5900平方米時(shí)，改造效果近乎為0。

各因素敏感性分析一覽表如下所示：

三、決策要點(diǎn)

1. 用地性質(zhì)、建筑面積、容積率等各項(xiàng)指標(biāo)的厘定原則

改造項(xiàng)目要達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)以上的建筑規(guī)模才有正效益。而根據(jù)容積率與改造效果的正向影響關(guān)系，容積率越大，改造效果就越明顯，從該意義來(lái)說(shuō)，企業(yè)在申請(qǐng)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)該在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)盡量選擇最大的容積率指標(biāo)。但在決策過(guò)程中還有一個(gè)重要的考量：項(xiàng)目投資額。因?yàn)樵擁?xiàng)指標(biāo)也是跟隨容積率正向變化的，容積率的升高，同樣導(dǎo)致投資額的增加。當(dāng)進(jìn)行以自用為目的的改造時(shí)，因沒(méi)有出售或出租收入來(lái)抵消項(xiàng)目的成本支出，而需完全依靠企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)盈利能力來(lái)支持，過(guò)大的投資會(huì)給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)巨大的壓力，甚至有崩垮的危險(xiǎn)。所以，企業(yè)在決策之時(shí)首先要根據(jù)自身的財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)狀況畫出一條資金紅線，在此紅線內(nèi)安排改造計(jì)劃，包括項(xiàng)目總投資控制線、每年可投入本項(xiàng)目的資金額度等，并以此進(jìn)行開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排、貸款還款安排等。改造所需投資額必須是自身所能承受的，且項(xiàng)目每年所需資金不會(huì)影響企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)的開(kāi)展。

同一標(biāo)的之下，容積率的大小直接決定著建筑面積的大小，然而也不能忽視用地性質(zhì)對(duì)建筑面積的影響。一般而言，商業(yè)用地的容積率上限比科研教育用地高。但定義為商業(yè)用地則需繳交的土地出讓金也相對(duì)較高，而且日后在出售或出租時(shí)還將涉及到增值稅、營(yíng)業(yè)稅等的繳交，增加的成本也是企業(yè)需要考慮的因素。

2. 風(fēng)險(xiǎn)控制

如上文所說(shuō)，以自用為目的的改造或多或少會(huì)給企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)此，可以針對(duì)項(xiàng)目設(shè)立獨(dú)立法人、以項(xiàng)目融資，企業(yè)以其出資額為限承擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

在此基礎(chǔ)上，更可以進(jìn)一步，進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。如，在資金保證的前提下，劃定一定的商業(yè)用地，通過(guò)商業(yè)用地的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)獲取一定的收益沖抵項(xiàng)目改造的成本支出，此時(shí)，容積率的提高就有了實(shí)際意義。但，此方法在降低企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)壓力的同時(shí)，又增加了項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)以及政策風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目的不確定性進(jìn)一步增加。故，此方法較適用于熟悉項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的企業(yè)，如果企業(yè)還同時(shí)具有一些潛在的客戶資源就更是如魚得水了。例如，有的企業(yè)是某行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)制定者、檢測(cè)者，承擔(dān)了行業(yè)的部分監(jiān)督、管理職責(zé)，則與其有經(jīng)常性業(yè)務(wù)往來(lái)的企業(yè)就有很強(qiáng)的意愿就近辦公，當(dāng)項(xiàng)目的物業(yè)售價(jià)或租金與市場(chǎng)價(jià)格基本相當(dāng)時(shí)，進(jìn)駐項(xiàng)目的可能性非常高。

另外，也可以通過(guò)與開(kāi)發(fā)企業(yè)合作轉(zhuǎn)嫁部分風(fēng)險(xiǎn)。雙方可以約定在改造完成后返還一定的面積給用地權(quán)屬方，合作方承擔(dān)建設(shè)期間的拆遷安置費(fèi)用，而溢出面積的處置權(quán)則交付給合作方。如果地塊具備較高的商業(yè)價(jià)值，則可以通過(guò)談判爭(zhēng)取更大的權(quán)益，例如由合作方對(duì)企業(yè)在改造過(guò)程中的經(jīng)營(yíng)損失進(jìn)行補(bǔ)償或者企業(yè)參與溢出面積的利益分配，這些權(quán)益可以體現(xiàn)在返還面積上，也可以體現(xiàn)為貨幣補(bǔ)償。當(dāng)然，企業(yè)在轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也讓出了部分決策權(quán)，例如合作方有可能根據(jù)項(xiàng)目的效益情況爭(zhēng)取最高的容積率，從而犧牲項(xiàng)目地塊的建筑舒適度；同樣，項(xiàng)目的建筑形式、建筑風(fēng)格也將不可避免地受合作方的制約。

從案例的分析結(jié)果看，項(xiàng)目的容積率、評(píng)估單價(jià)似乎都存在較大的空間，預(yù)示風(fēng)險(xiǎn)較小，但在項(xiàng)目的實(shí)際評(píng)估中往往需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行模擬經(jīng)營(yíng)，假設(shè)用于出售、出租，或考慮企業(yè)租金節(jié)約，并且客觀地考慮經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及政策風(fēng)險(xiǎn)的影響，修正后，項(xiàng)目的效益空間將大大縮小。

3. 配套住宅區(qū)納入改造范圍與否

依據(jù)當(dāng)時(shí)的“生產(chǎn)性城市”建設(shè)方針，各類生產(chǎn)設(shè)施周邊總是相應(yīng)地布置配套住宅區(qū)，科研院所也不例外，一般以大院模式進(jìn)行建設(shè)，在院內(nèi)同時(shí)布置科研辦公區(qū)和配套住宅區(qū)，兩者之間僅以圍墻或隔離帶進(jìn)行分隔，以利于生產(chǎn)工作的高效開(kāi)展。與科研辦公區(qū)同時(shí)期建設(shè)的配套住宅區(qū)其實(shí)也存在著同樣迫切的改造需要，但因如下原因，企業(yè)選擇自行改造模式時(shí)，是否將配套住宅區(qū)一并納入改造范圍還需慎重考慮：

（1） 房改后，原屬單位的住宅用房使用權(quán)已歸屬個(gè)人所有，如要對(duì)該區(qū)進(jìn)行改造，需100%住戶同意，具有相當(dāng)大的難度，需要耗費(fèi)極大的人力、物力，時(shí)間周期長(zhǎng)，程序上也較繁瑣。

（2） 大院內(nèi)仍以單位職工為主要居民，對(duì)于就近工作、生活有很強(qiáng)的慣性依賴，如改造期內(nèi)涉及搬遷，則會(huì)因?yàn)橥ㄇ诘漠a(chǎn)生，而大大降低改造的意愿。

（3） 以前的住房建筑面積較小，大多為五六十平方米，但實(shí)用率高，改造后如果按原建筑面積補(bǔ)償給被改造人，很可能因現(xiàn)代建筑實(shí)用率的降低而導(dǎo)致實(shí)際補(bǔ)償面積減小，折損了被改造人的利益；

（4） 另外，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，被改造人的收入已較過(guò)往大為提高，有期望也有能力支撐居住條件的改善，希望增加居住面積，而不再滿足于原來(lái)的五六十平方米了。但受國(guó)家政策限制，除了回遷面積以外，超出的面積又不能直接對(duì)內(nèi)部銷售，而且還有限購(gòu)、限貸等政策的約束，被改造人即使是以另一套房的購(gòu)買方式來(lái)增加居住面積也有一定的壁壘，這使得改造的效果大打折扣。

小結(jié)：

三舊改造是一項(xiàng)綜合性的建設(shè)項(xiàng)目，企事業(yè)在面對(duì)該類項(xiàng)目時(shí)一定要慎重決策，除考慮自身業(yè)務(wù)使用功能的需要之外，亦要權(quán)衡改造所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益與自身的資金承擔(dān)能力、風(fēng)險(xiǎn)抗衡能力是否匹配，切不可因一時(shí)之利，對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)產(chǎn)生沖擊，影響了企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)、健康發(fā)展，以致于得不償失。

參考文獻(xiàn)：

[1] 某科研院所三舊改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（項(xiàng)目負(fù)責(zé)：曾玨霞）

[2] 曾玨霞.廣州城市空間結(jié)構(gòu)演變下的住區(qū)分布研究，城市觀察2010年第5 期，180-191

[3] 《廣州市“三舊”改造規(guī)劃綱要》

[4] 《廣州市舊城更新改造規(guī)劃》

[5] 《廣州市城中村（舊村）改造規(guī)劃指引》

篇10

合理經(jīng)濟(jì)規(guī)模是在一定技術(shù)條件下,項(xiàng)目投入產(chǎn)生比處于較優(yōu)狀態(tài),資源和資金可以得到充分利用,并可獲得較優(yōu)經(jīng)濟(jì)效益的規(guī)模。因此,在確定項(xiàng)目規(guī)模時(shí),不僅要考慮項(xiàng)目?jī)?nèi)部各因素之間的數(shù)量匹配,能力協(xié)調(diào),還要使所有生產(chǎn)力因素共同形成的經(jīng)濟(jì)實(shí)體(如項(xiàng)目)在規(guī)模上大小適應(yīng)。這樣可以合理確定和有效控制工程造價(jià),提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。但同時(shí)也須注意,規(guī)模擴(kuò)大所產(chǎn)生效益不是無(wú)限的,它受到技術(shù)進(jìn)步、管理水平、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)環(huán)境等多種因素的制約。超過(guò)一定限度,規(guī)模效益將不再出現(xiàn),甚至可能出現(xiàn)單位成本遞增和收益遞減的現(xiàn)象。

1項(xiàng)目規(guī)模合理化的制約因素

1.1市場(chǎng)因素市場(chǎng)因素是項(xiàng)目規(guī)模確定中需考慮的首要因素。

①項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)需求狀況是確定項(xiàng)目生產(chǎn)規(guī)模的前提。通過(guò)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè),確定市場(chǎng)需求量、了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況,最終確定項(xiàng)目建成時(shí)的最佳生產(chǎn)規(guī)模,使所建項(xiàng)目在未來(lái)能夠保持合理的盈利水平和持續(xù)發(fā)展的能力。②原材料市場(chǎng)、資金市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)等對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的選擇起著程度不同的制約作用。如項(xiàng)目規(guī)模過(guò)大可能導(dǎo)致材料供應(yīng)緊張和價(jià)格上漲,造成項(xiàng)目所需投資資金的籌集困難和資金成本上升等,將制約項(xiàng)目的規(guī)模。③市場(chǎng)價(jià)格分析是制定營(yíng)銷策略和影響競(jìng)爭(zhēng)力的主要因素。市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)應(yīng)考慮影響價(jià)格變動(dòng)的各種因素,根據(jù)項(xiàng)目具體情況選擇采用回歸法和比價(jià)法進(jìn)行預(yù)測(cè)。④市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析也是確定建設(shè)規(guī)模的重要依據(jù)。在可行性研究中,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析是在產(chǎn)品供需和價(jià)格走勢(shì)常規(guī)分析達(dá)到一定深度要求的情況下,對(duì)未來(lái)某些重大不確定因素發(fā)生的可能性及其對(duì)項(xiàng)目造成的損失程度進(jìn)行的分析。有的可定性描述,估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)程度;有的需要定量計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率,分析對(duì)項(xiàng)目的影響程度,并提出風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施。

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括技術(shù)進(jìn)步加快,新產(chǎn)品和新替代產(chǎn)品的出現(xiàn),導(dǎo)致部分用戶轉(zhuǎn)向購(gòu)買新產(chǎn)品和新替代產(chǎn)品,減少了對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的需求,影響項(xiàng)目產(chǎn)品的預(yù)期效益;新競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手加入,市場(chǎng)趨于飽和,導(dǎo)致項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)占有份額少;市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇,出現(xiàn)產(chǎn)出品市場(chǎng)買方壟斷,項(xiàng)目產(chǎn)出品的價(jià)格急劇下降;或者出現(xiàn)投入品市場(chǎng)賣方壟斷,項(xiàng)目所需的投入品價(jià)格大幅上漲。這種激烈價(jià)格競(jìng)爭(zhēng),導(dǎo)致項(xiàng)目產(chǎn)品的預(yù)期效益減少;國(guó)內(nèi)外政經(jīng)濟(jì)條件出現(xiàn)圖發(fā)性變化,引起項(xiàng)目產(chǎn)品銷售銳減,或者項(xiàng)目主要投入品供應(yīng)中斷。

上述情況的出現(xiàn),均影響項(xiàng)目的預(yù)期效益,制約項(xiàng)目規(guī)模合理化的制定。在項(xiàng)目分析與評(píng)價(jià)中,應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況,確定項(xiàng)目可能面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)并分析風(fēng)險(xiǎn)程度,按風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)投資項(xiàng)目影響程度和風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性進(jìn)行劃分,風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)分為一般風(fēng)險(xiǎn)、較大風(fēng)險(xiǎn)、嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)和災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn),然后通過(guò)專家估計(jì)法對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)予以定量。

1.2技術(shù)因素先進(jìn)適用的生產(chǎn)技術(shù)及技術(shù)裝備是項(xiàng)目規(guī)模效益賴以存在的基礎(chǔ),而相應(yīng)的管理技術(shù)水平則是實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益的保證。若與經(jīng)濟(jì)規(guī)模生產(chǎn)相適應(yīng)的先進(jìn)技術(shù)及其裝備的來(lái)源沒(méi)有保障,或獲取技術(shù)的成本過(guò)高,或管理水平跟不上,則不僅預(yù)期的規(guī)模效益難以實(shí)現(xiàn),還會(huì)給項(xiàng)目的生存和發(fā)展帶來(lái)危機(jī),導(dǎo)致項(xiàng)目投資效益低下,工程支出浪費(fèi)嚴(yán)重。

1.3環(huán)境因素項(xiàng)目的建設(shè)、生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)都是在特定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下進(jìn)行的,項(xiàng)目規(guī)模確定中需要考慮的主要因素有:政策因素,燃料動(dòng)力供應(yīng),協(xié)作及土地條件,運(yùn)輸及通信條件。其中,政策因素包括產(chǎn)業(yè)政策,投資政策,技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策,國(guó)家、地區(qū)及行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等。特別是為了取得較好的規(guī)模效益,國(guó)家對(duì)部分行業(yè)的新建項(xiàng)目規(guī)模作了下限規(guī)定,選擇項(xiàng)目規(guī)模時(shí)應(yīng)遵照?qǐng)?zhí)行。

不同行業(yè)、不同類型項(xiàng)目確定建設(shè)規(guī)模還應(yīng)分別考慮以下因素:

①對(duì)于煤炭、金屬與非金屬礦山、石油、天然氣等礦資源開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)根據(jù)資源合理開(kāi)發(fā)利用要求和資源可采儲(chǔ)量、賦存條件等確定建設(shè)規(guī)模。②對(duì)于水利水電項(xiàng)目,應(yīng)根據(jù)水的資源量、可開(kāi)發(fā)利用量、地質(zhì)條件、建設(shè)條件、庫(kù)區(qū)生態(tài)影響、占用土地以及移民安置等確定建設(shè)規(guī)模。③對(duì)于鐵路、公路項(xiàng)目,應(yīng)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目影響區(qū)域內(nèi)一定時(shí)期運(yùn)輸?shù)男枨箢A(yù)測(cè),以及該項(xiàng)目在綜合運(yùn)輸系統(tǒng)和本系統(tǒng)中的作用確定線路等級(jí)、線路長(zhǎng)短和運(yùn)輸能力。④對(duì)于技術(shù)改造項(xiàng)目,應(yīng)充分研究建設(shè)項(xiàng)目生產(chǎn)規(guī)模與企業(yè)現(xiàn)有生產(chǎn)規(guī)模的關(guān)系;新建生產(chǎn)規(guī)模屬于外延型還是外延內(nèi)涵復(fù)合型,以及利用現(xiàn)有場(chǎng)地、公用工程和輔助設(shè)施的可能性等因素,確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模。

2建設(shè)規(guī)模方案比選

在對(duì)以上因素進(jìn)行充分考核以后,應(yīng)確定相應(yīng)的產(chǎn)品方案和項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模。生產(chǎn)規(guī)模的變動(dòng)會(huì)引起收益的變動(dòng)。規(guī)模經(jīng)濟(jì)是指通過(guò)合理安排經(jīng)濟(jì)實(shí)體內(nèi)各生產(chǎn)力要素的比例,尋求到適當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)規(guī)模而取得節(jié)約或經(jīng)濟(jì)效益。可行性研究報(bào)告應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)合理性、市場(chǎng)容量、環(huán)境容量以及資金、原材料和主要外部協(xié)作條件等方面的研究對(duì)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模進(jìn)行充分論證,必要時(shí)進(jìn)行多方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較。大型、復(fù)雜項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模論證應(yīng)研究合理、優(yōu)化的工程分期,明確初期規(guī)模和遠(yuǎn)景規(guī)模。不同行業(yè)、不同類型項(xiàng)目在研究確定其建設(shè)規(guī)模時(shí)還應(yīng)充分考慮其自身特點(diǎn)。項(xiàng)目合理建設(shè)規(guī)模的確定方法包括:

2.1盈虧平衡產(chǎn)量分析法。通過(guò)項(xiàng)目產(chǎn)量與項(xiàng)目費(fèi)用和收入的變化關(guān)系,分析項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn),以探求項(xiàng)目合理建設(shè)規(guī)模。當(dāng)產(chǎn)量提高到一定程度,如果繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模,項(xiàng)目就出現(xiàn)虧損,此點(diǎn)稱為項(xiàng)目的最大規(guī)模盈虧平衡點(diǎn)。當(dāng)規(guī)模處于這兩點(diǎn)之間時(shí),項(xiàng)目盈利,所以這兩點(diǎn)是合理建設(shè)規(guī)模的下限和上限,可作為確定合理經(jīng)濟(jì)規(guī)模的依據(jù)之一。

2.2平均成本法。最低成本和最大利潤(rùn)屬“對(duì)偶現(xiàn)象“。成本最低,利潤(rùn)最大;成本最大,利潤(rùn)最低。因此,有人以爭(zhēng)取項(xiàng)目達(dá)到最低平均成本為手段,來(lái)確定項(xiàng)目的合理建設(shè)規(guī)模。

2.3生產(chǎn)能力平衡法。在技改項(xiàng)目中,可采用生產(chǎn)能力平衡法來(lái)確定合理生產(chǎn)規(guī)模。最大工序生產(chǎn)能力法是以現(xiàn)有最大生產(chǎn)能力的工序?yàn)闃?biāo)準(zhǔn),逐步填平補(bǔ)齊,成龍配套,使之滿足最大生產(chǎn)能力的設(shè)備要求。最小公倍數(shù)法是以項(xiàng)目各工序生產(chǎn)能力或現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的生產(chǎn)能力為基礎(chǔ),并以各工序生產(chǎn)能力的最小公倍數(shù)為準(zhǔn),通過(guò)填平補(bǔ)齊,成龍配套,形成最佳的生產(chǎn)規(guī)模。

2.4政府或行業(yè)規(guī)定。為了防止投資項(xiàng)目效率低下和浪費(fèi)資源,國(guó)家對(duì)某些行業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)定了規(guī)模界限。投資項(xiàng)目的規(guī)模,必須滿足這些規(guī)定。

經(jīng)過(guò)多方案比較,在初步可行性研究(或項(xiàng)目建議書)階段,應(yīng)提出項(xiàng)目建設(shè)(或生產(chǎn))規(guī)模的傾向意見(jiàn),報(bào)上級(jí)機(jī)構(gòu)審批。

3進(jìn)行合理準(zhǔn)確的項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模評(píng)估

對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行合理科學(xué)準(zhǔn)確的評(píng)估,建設(shè)項(xiàng)目時(shí)必不可少的一個(gè)環(huán)節(jié)。項(xiàng)目建設(shè)的評(píng)估,一般是指以投資項(xiàng)目為研究對(duì)象,從項(xiàng)目建設(shè)的多個(gè)方面進(jìn)行評(píng)估,這樣會(huì)為項(xiàng)目的建設(shè)提供相對(duì)科學(xué)合理的決策依據(jù),也會(huì)使項(xiàng)目的造價(jià)變得合理。

3.1對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的目標(biāo)、必要性評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)必須符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和地區(qū)的實(shí)際情況,不可建設(shè)沒(méi)有作用或作用不大的項(xiàng)目,對(duì)所建設(shè)的項(xiàng)目類型進(jìn)行調(diào)查,避免重復(fù)建設(shè),造成浪費(fèi)。明確該項(xiàng)目的發(fā)展前景和運(yùn)行效益,為項(xiàng)目建設(shè)提供可靠情報(bào)。

3.2項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)估項(xiàng)目的建設(shè)必須要對(duì)它的建設(shè)地、供電、供水,供氣、供暖進(jìn)行評(píng)估,了解他們是否滿足建設(shè)要求,如選址不可影響居民生活,不可破壞國(guó)家文物,不可建在地震帶或?yàn)?zāi)害頻發(fā)區(qū),這樣可以保證項(xiàng)目建設(shè)正常的進(jìn)行,并且可以消除后續(xù)的隱患。對(duì)于供電、供水,供氣、供暖要做好萬(wàn)全準(zhǔn)備,看夠不夠用,是否有備用等,這些都可以為項(xiàng)目的建設(shè)提供必要的保障。

3.2.1項(xiàng)目技術(shù)評(píng)估項(xiàng)目技術(shù)的評(píng)估對(duì)于項(xiàng)目的建設(shè)起著至關(guān)重要的作用,準(zhǔn)確而又合理的評(píng)估能為項(xiàng)目的建設(shè)提供重要保證,主要從以下方面評(píng)估:①建筑方案評(píng)估建筑方案首先應(yīng)滿足該建筑的功能需要,其建筑形式、建筑標(biāo)準(zhǔn)等一定要完全按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)來(lái)建設(shè),一定要符合國(guó)家或各級(jí)政府的相關(guān)規(guī)定。另外還要評(píng)估結(jié)構(gòu)安全等級(jí)、設(shè)計(jì)使用年限、建筑抗震設(shè)防、所選用的主要結(jié)構(gòu)形式等是否符合國(guó)家及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)范及規(guī)定的要求,是否安全可靠。這些都是建設(shè)方案評(píng)估的重要因素。②水電建設(shè)評(píng)估水電建設(shè)必須符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn),電不可超負(fù)荷,要有穩(wěn)定安全的供電系統(tǒng),水的節(jié)約,污染等方面的是否滿足國(guó)加標(biāo)準(zhǔn),還要做到減能減排的要求,保護(hù)周邊的環(huán)境。③安全衛(wèi)生、安全生產(chǎn)評(píng)估對(duì)于可能產(chǎn)生不安全因素和對(duì)衛(wèi)生防疫有要求的項(xiàng)目,如實(shí)習(xí)工廠、生物化學(xué)實(shí)驗(yàn)室等類型項(xiàng)目,應(yīng)重點(diǎn)評(píng)估項(xiàng)目技術(shù)方案的安全防范措施的可靠性。

3.2.2項(xiàng)目的投資和效益評(píng)估項(xiàng)目的投資評(píng)估就是對(duì)項(xiàng)目的資金來(lái)源,使用進(jìn)評(píng)估,了解所有資金是否滿足需求,如是貸款,能否在規(guī)定期限還清貸款。

對(duì)效益的評(píng)估就是指對(duì)該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益(主要是非盈利性項(xiàng)目)是否能達(dá)到初定要求,滿足社會(huì)的需要。

4結(jié)語(yǔ)

篇11

價(jià)值工程是對(duì)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目的使用功能與成本之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系進(jìn)行系統(tǒng)分析，其核心是使用功能分析，分析建設(shè)項(xiàng)目各個(gè)組成部分使用功能與成本的匹配程度并進(jìn)行調(diào)整來(lái)實(shí)現(xiàn)優(yōu)化，使使用功能與成本匹配更趨于合理；并分析建設(shè)項(xiàng)目各個(gè)組成部分的投資比例，對(duì)投資比例較大部分進(jìn)行重點(diǎn)控制來(lái)提高投資管理效率，目的是以建設(shè)項(xiàng)目的最低全壽命周期成本切實(shí)可靠地實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目所需使用功能要求，同時(shí)使建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)、使用成本及建筑產(chǎn)品使用功能合理匹配，減少社會(huì)資源消耗，縮短項(xiàng)目建設(shè)周期。

篇12

1．2居住小區(qū)分散式污水處理及回用

每年我國(guó)新建大量的居住區(qū)和居住小區(qū)。生活污水完全依賴城市污水廠集中處理已不能滿足城市化進(jìn)程發(fā)展的需要，作為生活污水處理的補(bǔ)充形式——居住小區(qū)分散式污水處理及回用的條件已完全具備：()排水量大、雜用水需求量大、水量易于平衡，具備中水處理系統(tǒng)設(shè)計(jì)和平穩(wěn)運(yùn)行的水量；(2)居住小區(qū)的規(guī)模化及污水處理技術(shù)的發(fā)展，中水處理系統(tǒng)的初始投資和運(yùn)行費(fèi)用大幅降低；(3)住房商品化、小區(qū)物業(yè)管理的興起和完善，為中水處理系統(tǒng)投資和運(yùn)行管理奠定了基礎(chǔ)；(4)隨著自來(lái)水價(jià)格的提高，為污水處理和中水回用產(chǎn)生良好經(jīng)濟(jì)效益打下基礎(chǔ)。

2居住小區(qū)水量平衡及處理工藝選擇

2．1項(xiàng)目概況

項(xiàng)目占地2．99萬(wàn)m2，規(guī)劃總建筑面積19．48萬(wàn)m2，其中住宅面積8．9萬(wàn)m，綠化率58．8％，水景面積440m，居住675戶，5025人。

2．2中水水源及設(shè)計(jì)處理水量的確定

2．2．1中水原水量及中水回用量

小區(qū)中水原水主要包括：淋浴、盥洗、洗衣、廚房和廁所排水，按污染程度分為優(yōu)質(zhì)雜排水、雜排水和生活污水，其中優(yōu)質(zhì)雜排水含有機(jī)物最低。中水原水量按下式計(jì)算：Qy=Eax／3xQxb式中：Q為中水原水量(m3／d)；為最高日給水量折算平均日給水量折減系數(shù)，取0．67～0．9，本項(xiàng)目取0．8；為建筑物給水量計(jì)算排水量折減系數(shù)，取0．8～0．9，本項(xiàng)目取0．9；Q為建筑物最高日生活給水量(m3／d)，按《江蘇省城市生活與公共用水定額》(蘇建城[2006J452號(hào))規(guī)定，居民生活用水每人801id；b為建筑物用水分項(xiàng)給水百分率。項(xiàng)目原水水量見(jiàn)表，中水回用主要用于沖廁、綠化、保潔和水景補(bǔ)水，項(xiàng)目回用水量見(jiàn)表。

2．2．2中水水源及設(shè)計(jì)處理水量確定

根據(jù)原水和中水回用量計(jì)算。進(jìn)行水量平衡分析(圖)。水源優(yōu)先考慮水量充沛穩(wěn)定、污染程度低、處理難度小、安全且易被居民接受的中水原水做中水水源。因此。擬定優(yōu)質(zhì)雜排水作為項(xiàng)目中水原水。中水設(shè)施處理水量250m3／d，小區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)雜排水390．7m3／d，完全滿足中水設(shè)施水量要求，多余優(yōu)質(zhì)雜排水排入市政污水管網(wǎng)。

2．3處理工藝技術(shù)選擇根據(jù)居住小區(qū)生活污水特征，中水回用滿足沖廁、綠化、保潔和水景補(bǔ)水生活雜用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目處理工藝初選曝氣生物濾池、生物接觸氧化法和膜生物反應(yīng)器三種，處理工藝技術(shù)比較見(jiàn)。通過(guò)對(duì)處理工藝技術(shù)、環(huán)境影響、占地面積和運(yùn)行管理進(jìn)行比較。項(xiàng)目選擇膜生物反應(yīng)器污水處理技術(shù)。工藝流程見(jiàn)圖2，該技術(shù)處理效率高、出水水質(zhì)好且穩(wěn)定，結(jié)構(gòu)緊湊、占地面積小，實(shí)現(xiàn)了水力停留時(shí)間和污泥齡的完全分離，污泥濃度高、抗沖擊荷載能力強(qiáng)，剩余污泥量少，系統(tǒng)易于實(shí)現(xiàn)全程自動(dòng)化控制，工藝技術(shù)集成化程度高。

3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性分析

3．1投資估算

項(xiàng)目土建投資32．5萬(wàn)元，設(shè)備安裝投資合計(jì)57．4萬(wàn)元，其他費(fèi)用0．0萬(wàn)元，共計(jì)99．9萬(wàn)元。由于項(xiàng)目規(guī)模較大，總投資在房?jī)r(jià)中分?jǐn)們H為5．29元／m，若小區(qū)中水采用完全分流系統(tǒng)(包含室內(nèi)外管網(wǎng)費(fèi)用)房?jī)r(jià)僅增加20—30元／m2。

3．2項(xiàng)目運(yùn)行成本

項(xiàng)目制水成本主要由電費(fèi)、人工費(fèi)、藥劑費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和維修費(fèi)構(gòu)成，見(jiàn)。項(xiàng)目單位制水成本為．23元／m，僅是現(xiàn)行自來(lái)水價(jià)格的4％，該市市區(qū)區(qū)自來(lái)水價(jià)格為3元／m3。

3．3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

3．3．1動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)分析

項(xiàng)目使用期取5年，貼現(xiàn)率為6％，現(xiàn)金流量見(jiàn)。經(jīng)計(jì)算，凈現(xiàn)值NPV=22．37萬(wàn)元>0，內(nèi)部收益率Yj9．7％，動(dòng)態(tài)投資回收期0．5年，項(xiàng)目具有良好經(jīng)濟(jì)性。

3．3．2盈虧平衡分析

篇13

    某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已獲得位于**市五級(jí)地段的一住宅建設(shè)地塊，該地塊占地面積21000m2，地塊周圍教育、醫(yī)療、娛樂(lè)、購(gòu)物等配套設(shè)施齊備，高架、公交、地鐵（在建）等交通設(shè)施完備，目前，開(kāi)發(fā)商已與政府土地管理部門簽訂土地出讓協(xié)議，土地出讓協(xié)議中規(guī)定土地出讓年限為70年，用途為住宅，規(guī)劃容積率為2.5，出讓金為3675萬(wàn)元。另外開(kāi)發(fā)商已與某一拆遷單位簽訂了地塊動(dòng)拆遷協(xié)議，其地塊動(dòng)遷費(fèi)用包括支付被動(dòng)遷單位和居民直接費(fèi)用、清理場(chǎng)地費(fèi)用、動(dòng)遷工作勞務(wù)費(fèi)用等合計(jì)為200萬(wàn)元/畝，該開(kāi)發(fā)商在委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)之前，在目前只有土地出讓協(xié)議和動(dòng)拆遷協(xié)議兩份基本資料的基礎(chǔ)上，欲委托咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)前期策劃、開(kāi)發(fā)成本估算及盈利性分析。

      一、住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)前期策劃

    1、樓盤價(jià)格定位

    根據(jù)咨詢?nèi)藛T市場(chǎng)調(diào)查，待建地塊附近已建或在建住宅樓盤的價(jià)格分布范圍從最低的3980元/m2至最高的9980元/m2，購(gòu)房戶有較大的選擇空間，多數(shù)樓盤價(jià)位集中在中價(jià)范圍。具體調(diào)查結(jié)果見(jiàn)下表：

    價(jià)格范圍 樓盤家數(shù) 建筑形式

    3980—4980元/m2 2 高層

    4980—5980元/m2 5 高層、小高層

    5980—6980元/m2 12 小高層、中高層

    6980—9980元/m2 1 小高層

    從上表可以看到，附近已建和在建競(jìng)爭(zhēng)樓盤的均價(jià)多數(shù)分布在4980—6980元/m2。經(jīng)過(guò)綜合分析，擬定待建住宅小區(qū)購(gòu)房戶以**本地工薪階層中等偏上收入家庭為主，以經(jīng)濟(jì)能力較弱群體和高收入白領(lǐng)階層為輔，根據(jù)自身樓盤的特點(diǎn)，擬定樓盤住宅商品房銷售均價(jià)在6180元/m2。在銷售運(yùn)作時(shí)，可根據(jù)市場(chǎng)的供求關(guān)系，在已制定的銷售價(jià)格基礎(chǔ)上，進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

    2、房型定位及占比方案

    近年**住宅市場(chǎng)新開(kāi)發(fā)樓盤戶型面積偏大的情況比較普遍，根據(jù)**市房地產(chǎn)交易中心和**市統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合的2002年**市房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房預(yù)售結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)，2002年房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房戶型面積70m2以下的僅占2.2%，房型面積70—100m2的占16.3%，戶型面積100—150m2占53.9%，戶型面積在150m2以上的占27.7%，由于戶型面積在100m2以上的占81.6%，戶型面積明顯偏大，使許多工薪階層家庭望房興嘆。實(shí)際上，目前**住宅市場(chǎng)最為搶手的戶型是中小房型，它不是指?jìng)鹘y(tǒng)意義上的50m2左右戶型，而是指二房一廳面積在85m2左右，二房二廳面積在100m2左右的戶型，這種戶型實(shí)用性強(qiáng)，總價(jià)適中，物業(yè)管理費(fèi)也不高，對(duì)工薪階層具有極大的吸引力，經(jīng)綜合分析對(duì)比，擬建住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房型、建筑面積和占比定位如下：

    房型 一房一廳一衛(wèi) 二房二廳一衛(wèi) 二房二廳一衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 四房二廳二衛(wèi)

    建筑面積 70m2 85m2 100m2 130m2 160m2

    占比 5% 35% 35% 15% 10%

   

    銷售目標(biāo)客戶

    欲與年輕人分開(kāi)居住的老年人

    首次購(gòu)房的工薪階層

    首次購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的工薪階層 政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部，二代以上家庭 外企高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息界白領(lǐng)，外地來(lái)滬經(jīng)商人員

    3、購(gòu)房戶購(gòu)買力分析

    根據(jù)上述建筑面積定位與銷售價(jià)格，主力房型二房一廳一衛(wèi)和二房二廳一衛(wèi)每套房屋銷售均價(jià)為：52.5萬(wàn)元—61.8萬(wàn)元。一般情況下購(gòu)房者首付30%，即15.75萬(wàn)元—18.5萬(wàn)元左右，余款向銀行按揭分20年償還，以61.8萬(wàn)元（二房二廳一衛(wèi)）房型為例，首付18.5萬(wàn)元，余款43.3萬(wàn)元分20年償還，目前商業(yè)貸款月利率為0.42%，每萬(wàn)元每月還本付息額為66.21647元，每月還款額經(jīng)計(jì)算為2867元，對(duì)于中等偏上收入家庭購(gòu)房戶應(yīng)該有還款能力。另外，如果購(gòu)房戶能夠得到部分公積金貸款，由于公積金貸款利率比商業(yè)貸款利率低，則每月還款額將有所下降，購(gòu)房客戶還款能力更能得到保證。

    4、開(kāi)發(fā)方案策劃及參考經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定

    開(kāi)發(fā)方案:

    社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，對(duì)住宅小區(qū)居住環(huán)境提出了更高的要求，促使住宅建筑形態(tài)向舒適和實(shí)用方向發(fā)展，傳統(tǒng)的多層+高層建筑模式已不能滿足土地緊張的大城市的需求，而另一種折衷方式小高層板式結(jié)構(gòu)住宅（7—13層），因與多層住宅相比具有節(jié)約土地資源的優(yōu)勢(shì)，與高層住宅相比具有良好的通風(fēng)、采光優(yōu)勢(shì)，成為當(dāng)前和未來(lái)最受購(gòu)房戶歡迎的建筑形態(tài)，本次開(kāi)發(fā)方案原則上選用12層小高層板式結(jié)構(gòu)。

    參考經(jīng)濟(jì)指標(biāo):

    （1）住宅幢數(shù)、建筑面積、住戶數(shù)的估算

    根據(jù)房型定位及占比方案，待建樓盤住宅每戶平均建筑面積：

    70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=103.75m2

    每幢住宅設(shè)5個(gè)單元，每單元為一梯二戶（每單元設(shè)1臺(tái)電梯），則每幢12層小高層住宅建筑面積為：

    12層*5單元/層*2戶/單元*103.75m2=12450平方米

    已知基地地塊面積為21000m2，規(guī)劃容積率為2.5，則可建住宅商品房和公建配套設(shè)施建筑面積合計(jì)為：

    21000*2.5=52500m2

    根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)劃指標(biāo)，一般住宅商品房占94%—95%，公建配套設(shè)施占5%—6%，假設(shè)住宅商品房占總數(shù)的95%，則住宅商品房可建建筑面積為：

    52500m2*95%=49875m2

    可建12層小高層住宅幢數(shù)為：

    49875/12450=4幢

    住宅實(shí)際可建建筑面積：

    4*12450=49800m2

    每戶平均建筑面積為103.75 m2，則

    住戶數(shù)為：49800/103.75=480戶

    （2）公建配套設(shè)施

    公建配套服務(wù)設(shè)施包括：幼兒園、托兒所，便民商店，其他配套設(shè)施，其中幼兒園、托兒所一般占40%，便民商店一般占35%，其他配套設(shè)施一般占25%。

    公建配套設(shè)施可建總建筑面積：總建筑面積-住宅建筑面積=52500-49800=2700平方米

    幼兒園、托兒所建筑面積：2700*40%=1080m2

    便民商店建筑面積：2700*35%=945m2

    其他配套設(shè)施建筑面積：2700*25%=675m2

    （3）室外附屬設(shè)施

    室外附屬設(shè)施包括獨(dú)立式地下停車庫(kù)、變電所、標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)等。

    停車位：

    小區(qū)機(jī)動(dòng)車擬15%停在地面車位上，85%停在獨(dú)立式地下車庫(kù)內(nèi)。

    考慮到家庭轎車今后在**的普及趨勢(shì)，假設(shè)小區(qū)內(nèi)每3戶住戶擁有一輛家庭轎車，則需總停車位為：

    480/3=160個(gè)，地面車位數(shù)：160*15%=24個(gè)；地下車位數(shù)：160*85%=136個(gè)。

    獨(dú)立式地下停車庫(kù)：

    每個(gè)車位平面尺寸為2.5m*5m，占地面積12.5m2。地下車位包括分?jǐn)傑嚨烂娣e一般為30-35m2，本次估算取上限值，

    則獨(dú)立式地下停車庫(kù)面積為：

    136*35=4760m2

    變電所:

    變電所投資取決于整個(gè)小區(qū)的總用電量，整個(gè)小區(qū)總用電量估算如下：

    民用建筑單位面積用電量指標(biāo)摘錄如下：住宅為40w/m2，幼兒園、托兒所為：30w/m2，便民商店為：60—120w/m2，其他配套設(shè)施為80w/m2，車庫(kù)為20—30w/m2。在估算時(shí)均采用上限值。

    住宅商品房用電量：49800*50=2490千瓦

    幼兒園、托兒所用電量：1080*30=32.4千瓦

    便民商店用電量：945*120=113.4千瓦

    其他配套設(shè)施用電量：675*80=54千瓦

    小高層住宅樓本身地下室：103.75*5*2*4幢*30=124.5千瓦

    獨(dú)立式地下停車庫(kù)：4760*30=142.8千瓦

    用電量小計(jì)：2957.1千瓦

    另外小區(qū)內(nèi)零星用電量取5%，則整個(gè)住宅小區(qū)總用電量為：

    2957.1*（1+5%）=3105千瓦

    選用變壓器容量為3200kva（1kw視同1kva）能滿足整個(gè)住宅小區(qū)用電要求。擬設(shè)10kv容量為800kva變電所4座。取每座變電所房屋建筑面積為50平方米，共計(jì)200平方米。

    網(wǎng)球場(chǎng)：

    為滿足小區(qū)居民的休閑、娛樂(lè)生活需要，擬在小區(qū)內(nèi)建造標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)1座。

    標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)規(guī)格：36.58m*18.29m。網(wǎng)球場(chǎng)占地面積：669m2

    5、建筑覆蓋率、綠化率、小區(qū)綠化面積、網(wǎng)球場(chǎng)占地面積、地面車位占地面積、小區(qū)道路占地面積等指標(biāo)估算

    建筑覆蓋率：

    4幢12層小高層占地面積：103.75*5*2*4*(1+10%)=4565m2

    公建配套設(shè)施(以2層計(jì))占地面積：2700/2*(1+10%)=1485m2

    配電所占地面積：200*（1+10%）=220 m2

    建筑物占地面積：6270m2

    (考慮到基礎(chǔ)凸出外墻，建筑物占地在標(biāo)準(zhǔn)層基礎(chǔ)上增加10%)

    建筑覆蓋率：6270/21000*100%=29.9%

    綠化率：新建小區(qū)綠化率一般不低于30%，為改善環(huán)境，提高生活質(zhì)量，整個(gè)基地綠化率取中檔偏上水平為35%，除建筑物占地、道路場(chǎng)地，地面車位，網(wǎng)球場(chǎng)，幼兒園、托兒所活動(dòng)場(chǎng)所，小區(qū)居民活動(dòng)場(chǎng)所外，其余均植以綠化，其中獨(dú)立式地下室上方設(shè)中心綠地。

    小區(qū)綠化總面積：21000*35%=7350m2

    網(wǎng)球場(chǎng)占地面積：36.58*18.29=669m2

    地面車位占地面積：24*2.5*5=300m2

    幼兒園、托兒所室外活動(dòng)場(chǎng)所：面積同建筑面積1080 m2

    居民室外活動(dòng)場(chǎng)所：取小區(qū)總占地面積的5%，即21000*5%=1050 m2

    小區(qū)道路占地面積：21000-6270（建筑物）-7350（綠化）-669（網(wǎng)球場(chǎng)）-300（地面車位）-1080（幼兒園、托兒所室外活動(dòng)場(chǎng)所）-1050 m2（居民室外活動(dòng)場(chǎng)所）

    =4281 m2

    小區(qū)道路占有率：4281/21000*100%=20.4%

    6、小區(qū)日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤氣日最大用量、電話容量等指標(biāo)估算：

    民用建筑近期供水，污水排放，煤氣用量，電話容量規(guī)劃指標(biāo)摘錄如下：

    供水指標(biāo)：

    住宅：7—10升/m2•日；公建配套設(shè)施：6—10升/m2•日；綠化：1.5升—2升/m2•日。

    排污指標(biāo)：

    住宅：6.7—9.5升/m2•日；公建配套設(shè)施：5.4—9升/m2•日。

    人工煤氣用量指標(biāo)：

    住宅：4.4m3/戶•日；公建配套設(shè)施：0.08m3/m2•日。

    電話容量指標(biāo)：

    住宅：100—154門/萬(wàn)m2；公建配套設(shè)施：25門/萬(wàn)m2

    小區(qū)日最大用水量為：10升/m2*49800m2（住宅）+10升/m2*2700m2（公建配套）+2升/m2*9450m2（綠化）=544m3

    小區(qū)日最高污水排放量為：9.5升/m2*49800m2(住宅)+9升/m2*2700m2(公建配套)=497m3

    人工煤氣日最大用量：4.4m3/戶*480戶+2700m2*0.08m3/m2=2328m3

    電話線數(shù)量：154門/萬(wàn)m2*4.98萬(wàn)m2+25門/萬(wàn)m2*0.27萬(wàn)m2=774門

    7、前期策劃成果匯總?cè)缦拢?/p>

    建設(shè)規(guī)模：擬建4幢地下1層地上12層小高層，一梯二戶，板式結(jié)構(gòu)，每幢每層5個(gè)單元，平均每戶建筑面積：103.75平方米，層高2.9米

    地塊總面積：21000平方米

               建筑物占地面積：6270平方米

               綠化占地面積：7350平方米

               網(wǎng)球場(chǎng)占地面積：669平方米

               地面停車位占地面積：300平方米

               小區(qū)道占地面積：4281平方米

               幼兒園、托兒所室外活動(dòng)場(chǎng)所占地面積：1080平方米

               小區(qū)居民室外活動(dòng)場(chǎng)所占地面積：1050平方米

    總建筑面積：57260平方米

               住宅商品房建筑面積：49800平方米

               公建配套設(shè)施建筑面積：2700平方米

                             幼兒園、托兒所面積：1080平方米

                             便民商店面積：945平方米

                             其他配套設(shè)施面積：675平方米

               獨(dú)立式地下停車庫(kù)建筑面積：4760平方米

    規(guī)劃容積率：2.5（不包括地下停車庫(kù)面積）

    建筑覆蓋率：29.9%

    綠化率：35%

    小區(qū)道路占有率：20.4%

    其他娛樂(lè)，休閑設(shè)施占有率：14.7%

    住宅小區(qū)總用電量：3105千瓦

    住宅小區(qū)最高日用水量：544立方米

    住宅小區(qū)最高日污水排放量：497立方米

    住宅小區(qū)最高日人工煤氣用量：2328立方米

    住宅小區(qū)電話容量：774門

    總戶數(shù)：

    二、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本分析及估算

    （一）、開(kāi)發(fā)成本分析

    由于整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所需資金與住宅商品房、公建配套設(shè)施、室外附屬設(shè)施、室外工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)密切相關(guān)，故在估算之前，必須先確定住宅商品房、公建配套設(shè)施、室外附屬設(shè)施、室外工程等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

    1、住宅商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)下表：

    結(jié)構(gòu) 剪力墻 戶型 一梯二戶 層高 2.9m 幢數(shù):12層住宅4幢

    建

    設(shè)

    標(biāo)

    準(zhǔn)

    

    建筑層數(shù)：地下1層，地上為12層。

    基礎(chǔ)：鉆孔灌注樁，箱形基礎(chǔ)

    樓地面：住戶室內(nèi)細(xì)石鋼筋混凝土整體面層，底層電梯大廳花崗石地坪，其余樓層電梯廳采用同質(zhì)地磚，陽(yáng)臺(tái)鑄鐵欄桿

    門窗：塑鋼門窗，鋼板分戶門，地下室設(shè)五級(jí)人防門

    外粉刷：無(wú)釉條形面磚，局部外墻防水涂料

    內(nèi)粉刷：住戶市內(nèi)批建筑膩?zhàn)樱膊课毁N面磚

    屋面：樹(shù)脂珍珠巖板保溫，雙層鋼筋混凝土防潮層，雙層app防水卷材，鋁基反光隔熱材料

    電氣：主干線電纜沿橋架敷設(shè)，普通開(kāi)關(guān)及插座，座燈頭，誘導(dǎo)燈，電話，共用天線，樓宇對(duì)講系統(tǒng)配管線

    管道：鋁塑復(fù)合水管，塑料排水管，消火栓系統(tǒng)

    設(shè)備：照明配電箱、動(dòng)力配電箱，柜、水泵、可視對(duì)講進(jìn)口設(shè)備，給水凈化設(shè)備，每幢樓設(shè)中外合資電梯5臺(tái)

    2、公建配套服務(wù)設(shè)施，室外附屬設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)下表：

    項(xiàng)目 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

   

    公建配套設(shè)施 幼兒園、托兒所 混合結(jié)構(gòu)，條形基礎(chǔ)，外墻貼面磚，室內(nèi)刷涂料

     便民商店 現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，條形基礎(chǔ)，外墻貼面磚，室內(nèi)刷涂料

     其他配套設(shè)施 現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，條形基礎(chǔ)，外墻貼面磚，室內(nèi)刷涂料

   

    室外附屬設(shè)施 配電房 混合結(jié)構(gòu)，條形基礎(chǔ)，外墻貼面磚，室內(nèi)刷涂料

     室外網(wǎng)球場(chǎng) 場(chǎng)地鋼筋混凝土基層，聚胺脂類面層，進(jìn)口燈光和圍網(wǎng)系統(tǒng)，場(chǎng)地設(shè)備

     獨(dú)立式地下停車庫(kù) 現(xiàn)澆鋼筋混凝土底板、側(cè)板、頂板，室內(nèi)鋼筋混凝土柱、梁，底板下不設(shè)樁，室內(nèi)地坪細(xì)石砼面層，頂、內(nèi)墻刷涂料

    3、建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算：

    根據(jù)上述建筑物及構(gòu)筑物建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，住宅商品房及獨(dú)立式停車庫(kù)其建筑安裝單價(jià)構(gòu)成分析見(jiàn)下表：

    項(xiàng)目 住宅商品房

    （元/平方米） 獨(dú)立式地下停車庫(kù)

    （元/平方米）

    地下工程 樁基 120 0

     基礎(chǔ) 100 2800

    小計(jì)  220 2800

    結(jié)構(gòu) 600 0

    建筑 外立面、門窗 80 20

     內(nèi)裝飾 50 30

     雜項(xiàng) 15 20

    小計(jì)  145 70

   

    機(jī)電設(shè)備 水、煤氣 70 30

     消防 40 40

     電氣 100 50

     弱電 40 25

     地下室通風(fēng) 10 50

     電梯 180 0

    小計(jì)  440 195

    工程開(kāi)辦費(fèi)  35 40

    合計(jì) 1440 3105

    公建配套設(shè)施用房，室外附屬設(shè)施，室外工程建設(shè)成本分析見(jiàn)下表：

    項(xiàng)目 建安單價(jià) 說(shuō)明

   

    公建配套設(shè)施 幼兒園、托兒所 700元/m2 混合結(jié)構(gòu)

     便民商店 1000元/m2 框架結(jié)構(gòu)

     其他配套設(shè)施 1000元/m2 框架結(jié)構(gòu)

    室外附屬設(shè)施

    

    變電所設(shè)備 變壓器 1500元/kva 干式變壓器

      配電設(shè)備 1000元/kw

      備用柴油發(fā)電機(jī) 1700元/kw 進(jìn)口發(fā)電機(jī)

     變電所房屋 200平方米 800元/平方米 混合結(jié)構(gòu)

    

    網(wǎng)球場(chǎng) 鋼筋混凝土基礎(chǔ) 5萬(wàn)元/個(gè)

      聚胺脂類面層 22萬(wàn)元/個(gè)

      進(jìn)口燈光系統(tǒng) 13萬(wàn)元/個(gè)

      場(chǎng)地設(shè)備 5萬(wàn)元/個(gè)

      進(jìn)口圍網(wǎng)系統(tǒng) 9萬(wàn)元/個(gè)

    室外工程 約占全部建筑物、構(gòu)筑物造價(jià)之和的11%—13%

   

    4、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需建設(shè)成本具體估算過(guò)程：

    a、土地費(fèi)用

    a1、土地出讓金：          3675萬(wàn)元

    a2、地塊動(dòng)拆遷費(fèi)用

    3000*1200=6300萬(wàn)元

    小計(jì)：   9975萬(wàn)元

    b、主體工程建設(shè)費(fèi)

    b1、住宅商品房

    地下工程：49800 m2*220元/m2=1095.6萬(wàn)元

    結(jié)構(gòu)：49800m2*600元/m2=2988萬(wàn)元

    建筑：49800m2*145元/m2=722.1萬(wàn)元

    機(jī)電安裝：49800m2*440元/m2=2191.2萬(wàn)元

    開(kāi)辦費(fèi)：49800m2*35元/m2=174.3萬(wàn)元

    小計(jì)：7171萬(wàn)元

    b2、獨(dú)立式地下停車庫(kù)

    地下工程：4760m2*2800元/m2=1332.8萬(wàn)元

    結(jié)構(gòu)工程：4760m2*0=0

    建筑：4760m2*70元/m2=33.3萬(wàn)元

    機(jī)電安裝：4760m2*195元/m2=92.8萬(wàn)元

    開(kāi)辦費(fèi)：4760m2*40元/m2=19.0萬(wàn)元

    小計(jì)   1478萬(wàn)元

    b3、公建配套設(shè)施

    幼兒園、托兒所：1080m2*700元/m2=75.6萬(wàn)元

    便民商店：945m2*1000元/m2=94.5萬(wàn)元

    其他配套設(shè)施：675m2*1000元/m2=67.5萬(wàn)元

    小計(jì)   238萬(wàn)元

    b4、變電所

    設(shè)備：

    變壓器：1500元/kva*3200kva=480萬(wàn)元

    配電設(shè)備：高低壓開(kāi)關(guān)柜、負(fù)荷開(kāi)關(guān)、配電盤、電纜橋架等

    1000元/kw*3200kw=320萬(wàn)元

    進(jìn)口柴油發(fā)電機(jī)：1700元/kw*3200kw*20%=108.8萬(wàn)元（容量按變壓器容量的20%計(jì)算）

    設(shè)備小計(jì)：  909萬(wàn)元

    土建：                    200m2*800元/ m2=16萬(wàn)元

    小計(jì)：   925萬(wàn)元

    b5、室外網(wǎng)球場(chǎng)（36.58m*18.29m,共1座）

     細(xì)石鋼筋混凝土基層：5萬(wàn)元

     聚胺脂類面層：22萬(wàn)元

          場(chǎng)地設(shè)備:5萬(wàn)元

     進(jìn)口燈光系統(tǒng)：13萬(wàn)元

     進(jìn)口圍網(wǎng)系統(tǒng)：9萬(wàn)元

     小計(jì)：  54萬(wàn)元

     主體工程建設(shè)費(fèi)合計(jì)：9866萬(wàn)元

    c、室外工程費(fèi)：

    包括土方、道路、圍墻、大門、綠化、上下水管道、管溝、庭院路燈、電纜、建筑小品等，按主體工程建設(shè)費(fèi)的12%估算：

    9866*12%=  1184萬(wàn)元

    d、工程間接費(fèi)用

    1、 專業(yè)費(fèi)用：按主體工程建設(shè)費(fèi)的6%估算，9866*6%=592萬(wàn)元

    2、 開(kāi)發(fā)商籌建管理費(fèi)：按主體工程建設(shè)費(fèi)的2%估算，9866*2%=197萬(wàn)元

    3、 住宅配套費(fèi)：按住宅建筑面積的320元/m2估算，49800*320=1594元

    4、 人防建設(shè)配套費(fèi)

    本工程地下室可建成平戰(zhàn)結(jié)合的人防設(shè)施，按規(guī)定可以免繳人防建設(shè)配套費(fèi)。

    5、 市政建設(shè)配套費(fèi)

    按120元/m2標(biāo)準(zhǔn)估算，即：120元/m2*52500m2=630萬(wàn)元

    6、 有關(guān)部門收取的各種手續(xù)費(fèi)：

    按15元/m2標(biāo)準(zhǔn)估算：15元/m2*52500m2=79萬(wàn)元

    小計(jì)：     3092萬(wàn)元

    e、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

    按（a）——（d）各項(xiàng)費(fèi)用的5%估算

    （9975+9866+1184+3092）*5%=24117*5%=1206萬(wàn)元

    a--e小計(jì)：                           25323萬(wàn)元

    f、建設(shè)期貸款利息

    假設(shè)開(kāi)發(fā)商自有資金占建設(shè)資金的30%，25%建設(shè)資金來(lái)源于樓盤的滾動(dòng)銷售，45%建設(shè)資金來(lái)源于向銀行貸款，銀行貸款1—3年貸款利率為5.49%，貸款資金平均占用時(shí)間為1.5年，則建設(shè)貸款利息為：

    25323*45%*[（1+5.49%）1.5-1]=951萬(wàn)元

    建設(shè)開(kāi)發(fā)成本匯總表：

    工程項(xiàng)目 分項(xiàng)項(xiàng)目 估算金額（萬(wàn)元）

    土地費(fèi)用 

    土地費(fèi)用 出讓金 3675

     動(dòng)拆遷費(fèi)用 6300

    小計(jì)  9975

    主體工程建設(shè)費(fèi) 

    住宅商品房 地下工程 1095.6

     結(jié)構(gòu) 2988

     建筑 722.1

     機(jī)電設(shè)備 2191.2

     開(kāi)辦費(fèi) 174.3

    小計(jì)  7171

   

    獨(dú)立式地下停車庫(kù) 地下工程 1332.8

     結(jié)構(gòu) 0

     建筑 33.3

     機(jī)電設(shè)備 92.8

     開(kāi)辦費(fèi) 19

    小計(jì)  1478

    公建配套服務(wù)設(shè)施 幼兒園、托兒所 75.6

     便民商店 94.5

     其他配套設(shè)施 67.5

    小計(jì)  238

   

    變電所 變壓器 480

     配電設(shè)備 320

     備用柴油發(fā)電機(jī) 108.8

     土建 16

    小計(jì)  925

    室外標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)（1座） 鋼筋混凝土基層 5

     聚胺脂類面層 22

     場(chǎng)地設(shè)備 5

     進(jìn)口燈光系統(tǒng) 13

     進(jìn)口圍網(wǎng)系統(tǒng) 9

    小計(jì)  54

    主體工程建設(shè)費(fèi)合計(jì)  9866

    室外工程費(fèi) 1184

    工程間接費(fèi)用 專業(yè)費(fèi) 592

     開(kāi)發(fā)商籌建管理費(fèi) 197

     住宅配套費(fèi) 1594

     人防配套費(fèi) 0

     市政建設(shè)配套費(fèi) 630

     有關(guān)部門收取各種手續(xù)費(fèi) 79

    小計(jì)  3092

    不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)  1206

    建設(shè)期貸款利息  951

    項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本（萬(wàn)元）  26274

   

    三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)盈利性分析

    住宅建設(shè)項(xiàng)目銷售總收入（銷售稅費(fèi)取8%）：

    住宅商品房：49800m2*6180元/平方米*（1-8%）=28314萬(wàn)元

    獨(dú)立式地下車位：10萬(wàn)元/個(gè)*136個(gè)*（1-8%）=1251萬(wàn)元

    小計(jì)                                      29565萬(wàn)元

    住宅建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本                                        26274萬(wàn)元

    開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：29565-26274=3291萬(wàn)元

    利潤(rùn)率：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/開(kāi)發(fā)成本=3291/26274*100%=12.5%

    假設(shè)整個(gè)住宅小區(qū)從開(kāi)發(fā)到完成共用2年時(shí)間，開(kāi)發(fā)商自有資金為項(xiàng)目建設(shè)資金的30%，即

    25323*30%=7597萬(wàn)元

    開(kāi)發(fā)商自有資金年利潤(rùn)率：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/（自有資金*2）*100%=3291/（7597*2）*100%=21.7%

    盈虧平衡分析：

    項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為：銷售收入=建設(shè)開(kāi)發(fā)成本

    盈虧平衡點(diǎn)住宅平均售價(jià)*49800*（1-8%）+100000*136*（1-8%）=262740000

    盈虧平衡點(diǎn)住宅平均售價(jià)=5462元/平方米